华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
证券代码：000036 证券简称：华联控股 公告编号：2017-014
华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
无
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 1,141,487,712 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.00 元（含
税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 华联控股 股票代码 000036
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更前的股票简称（如有） 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 孔庆富 沈华
深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层 深圳市深南中路 2008 号华联大厦 11 层
办公地址
1103 室 1104 室
传真 (0755)83667583 (0755)83667583
电话 (0755)83667450 83667257 (0755)83667450 83667257
电子信箱 kongqf@udcgroup.com shenh@udcgroup.com
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司主营业务、利润及其构成情况:
公司主营业务为房地产开发及自有物业租赁管理业务。
公司目前房地产开发业务主要集中在深圳、杭州、千岛湖等城市，物业资产及物业经营管理业务主要集中深圳、杭州、
上海、千岛湖等区域。从事房地产开发的实体主要包括：公司本部、深圳华联置业公司、杭州华联置业公司、浙江兴财公司、
上海申冠置业公司等五家企业。从事物业经营管理业务的实体为华联物业集团，负责统筹、运营和管理本公司和华联集团的
物业资产出租及住宅地产项目、商业地产项目等运营与服务管理 。
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华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
公司房地产开发业务、项目储备及自有物业出租等情况如下：
1.华联控股房地产开发项目情况(单位：平方米)
项目名称 位置 总投资 权益比例 建 设 用 计容积率 可售面积 项目进度 备注
地面积 建筑面积 （含商业）
华联城市全景 深圳宝安区 29亿 100% 37,466 197,024 171,350 销售中，已售面积8.2万
平方米
华联南山 B区城市 深圳南山区 35亿 68.7% 34,289 210,400 -- 已动工,正在进行基坑
更新项目 支护与土石方工程建设
华联南山A区城市 深圳南山区 -- -- 48,900 -- --- 计划立项已获批 ,正在
更新项目 进行规划立项
钱塘公馆 杭州钱江新城 7.4亿 74% 11,549 46,421 38,068 营销推广中
全景天地 杭州钱江新城 10.3亿 74% 24,009 54,588 16,447 精装工程结束，其中万
(1#楼：万豪酒店； 豪酒店为自持性物
2#楼：全景公寓) 业,2016年8月开业运营
半岛小镇 杭州千岛湖 10亿 70% 297,013 103,954 101,069 一期已结顶，正在进行
精装,二期筹建中
备注：公司2016年度没有新增土地储备项目，华联南山A区城市更新项目完成计划立项公示规程。
2.公司出租房产情况
公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州三地，房产数量合计22.25万平方米(含合并范围内的控股子公司)；住宅项
目、商业运营项目等配套收费车位1,790个，其中，深圳1406个、杭州259个、上海125个。
(1)按照房产类别划分为：工业厂房、仓储房产：6.91万平方米；住宅和宿舍房产1.24万平方米；办公楼、商业和酒店房
产：14.10万平方米。
(2)按照区域分布
1)深圳方面：工业厂房和仓储房产：6.91万平方米；住宅和宿舍房产：1.21万平方米；办公楼、商业和酒店房产：1.83
万平方米。
2)上海方面：办公楼房产：2.20万平方米。
3)杭州方面：办公楼、商业和酒店房产：10.07万平方米；住宅0.03万平方米。
备注：本年度新增房产主要为杭州万豪酒店投入运营。
本报告期，公司主营业务和利润构成与上年同期相比没有变化。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年
营业收入 2,171,743,816.69 409,027,854.52 430.95% 205,269,203.99
归属于上市公司股东的净利润 1,348,542,374.06 69,305,919.06 1,845.78% 34,376,124.77
归属于上市公司股东的扣除非经
713,689,985.79 68,788,368.99 937.52% -12,815,347.60
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,102,808,643.54 108,958,200.81 1,829.92% -1,794,265,905.83
基本每股收益（元/股） 1.18 0.06 1,866.67% 0.03
稀释每股收益（元/股） 1.18 0.06 1,866.67% 0.03
加权平均净资产收益率 49.66% 3.48% 46.18% 1.82%
2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末
总资产 9,725,476,321.94 6,463,740,837.81 50.46% 4,568,926,337.34
归属于上市公司股东的净资产 3,379,145,444.21 2,041,478,209.23 65.52% 1,876,710,365.02
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华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 47,489,315.33 51,739,199.26 46,217,994.63 2,026,297,307.47
归属于上市公司股东的净利润 93,047,735.64 339,072,058.37 43,831,947.55 872,590,632.50
归属于上市公司股东的扣除非经
-10,596,822.80 -7,500,032.49 -4,776,651.93 736,563,493.01
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 902,380,826.69 732,392,669.27 719,578,339.57 -251,543,149.11
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
64,771 前一个月末普通 62,599 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
华联发展集团 境内非国有
31.21% 356,299,301 0 0
有限公司 法人
柳州佳力房地
境内非国有
产开发有限责 1.04% 11,870,800 0 0
法人
任公司
于平 境内自然人 0.78% 8,868,453 0 0
樊卫国 境内自然人 0.69% 7,856,389 0 0
柳州瑞恒机电 境内非国有
0.58% 6,606,900 0 0
有限责任公司 法人
中国银行－嘉
实主题精选混
其他 0.53% 5,999,100 0 0
合型证券投资
基金
张勇乾 境内自然人 0.48% 5,500,000 0 0
汪丹辉 境内自然人 0.47% 5,400,000 0 0
中国建设银行
股份有限公司
－博时裕富沪 其他 0.44% 5,033,600 0 0
深 300 指数证
券投资基金
王志丰 境内自然人 0.37% 4,250,000 0 0
上述股东关联关系或一致行 公司控股股东华联集团与其他股东之间不存在关联关系，未知其他股东之间是否存在关系和
动的说明 是否存在属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人的情况。
参与融资融券业务股东情况 报告期末，上述股东中柳州佳力房地产开发有限责任公司通过普通账户持有公司股份 45,700
说明（如有） 股，通过国海证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 11,825,100 股，合
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计持有 11,870,800 股；于平通过普通账户持有公司股份 6,519,372 股，通过海通证券股份有限
公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份 2,349,081 股，合计持有 8,868,453 股；樊卫国
通过普通账户持有公司股份 1,306,075 股，通过南京证券股份有限公司客户信用交易担保证券
账户持有公司股份 6,550,314 股，合计持有 7,856,389 股；柳州瑞恒机电有限责任公司通过普
通账户持有公司股份 26,900 股,通过国海证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公
司股份 6,580,000 股，合计持有 6,606,900 股; 王志丰通过国海证券股份有限公司客户信用交易
担保证券账户持有公司股份 4,250,000 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
参照披露
房地产业
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公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
2016年，公司经营业绩创历史最好水平。
2016年，国内经济围绕“稳中求进”总基调，改革开放持续深入，供给侧改革初见成效，“一带一路”建设进展快速。全
年GDP同比增长6.7%,国内经济实现了平稳运行目标，且缓中趋稳，稳中向好。国家对房地产行业继续实施“分类指导、因城
施策”调控政策，房地产行业在地方调控政策松绑以及宽松货币政策、信贷政策刺激下，延续了自2015年以来加速回暖势头，
量价齐升，全年全国商品房销售面积、销售金额分别达到15.73亿平方米、11.76万亿元，销售规模及金额均创出历史新高，
房地产去库存成效明显。但由于部分城市房价的过快上涨、局部市场过热，引起了政府的高度关注，国庆前后超过20个城市
重新调整并出台了系列紧缩调控措施，至第四季度，热点城市房价开始降温。
面对复杂多变的经济形势及行业形势，公司顺势而为，积极应对。通过加快推进重点项目建设，不断壮大房地产主业
规模，同时抓住了行业回暖的有利时机，推进了房地产项目的有序销售；通过出售金融资产，投资收益大幅增加，极大地改
善了公司的财务状况，有力保障了房地产主业的平稳运行与持续拓展。随着在建地产项目陆续进入销售回报期,公司可持续
发展能力日益增强。主要表现为以下几方面：
1．通过多渠道推广和资源整合，推动了“华联城市全景”项目销售，全年实现合同销售金额46.74亿元，并实现了“华联
城市全景”年内竣工验收和入伙目标。2016年9月,“华联南山B区”城市更新项目正式启动基坑支护与土石方工程；2016年12
月,“华联南山A区”城市更新项目完成了计划立项(草案)的公示规程。
2．“万豪酒店”于杭州G20峰会前开张营业；“钱塘公馆”项目精装修工程基本完成，前期营销推广工作积累了一定的客
户基础；“时代大厦”写字楼已签约面积约2.6万平方米，租金收入逾3,800万元；完成千岛湖“半岛小镇”一期项目房建工程及B
区块一期道路工程和标准样板房建设等工作。
3．物业经营版图逐步扩大，物业管理与服务能力持续增强，物业经营收入逐年攀升。随着优质物业规模的日益壮大，
物业经营业务正日渐成为公司的一个重要产业。
4．资本运营效果显著，投资收益大幅增加。公司完成出售部分神州长城股份的减持计划，减持收入8.98亿元；投资腾
邦梧桐一期产业基金取得税前收益3,537万元，投资收益大幅增加。
2016年，公司实现营业收入和归属于上市公司股东的净利润分别为21.72亿元、13.49亿元，同比分别增长431%、1846%。
(一) 房地产业务
1.深圳方面
深圳地产项目包括：“华联城市全景”项目、“华联南山B区”和“华联南山A区”等三个城市更新单元项目。
“华联城市全景”项目：
工程建设方面：该项目严格把控工程质量、材料质量，严密管控工程建设进度和安全施工，顺利完成项目年内竣工验
收、备案和入伙目标。2016年6月，该项目房建工程基本完工；7-8月逐步开展项目验收工作；9月中旬完成了该项目竣工验
收；11月取得竣工验收备案表；12月取得规划验收合格证，并开始办理入伙手续等工作。销售方面：通过多渠道推广和资源
整合，推动项目的有序销售。截止12月31日，“华联城市全景”项目实现销售面积8.2万平方米，实现签约合同销售金额46.47
亿元，整体销售住宅套数比率73%，住宅销售面积比率62%。
“华联南山B区”项目：
该项目计容积率建筑面积21.04万平方米，项目总投资约35亿元，由德国GMP公司负责方案设计和深化指导。2016年4
月初全面完成旧厂房的清拆工作，9月28日正式启动基坑支护与土石方工程建设，为下一步即将开展的桩基施工奠定了基础。
同时还积极开展了该项目前期销售策划研究，进行了《特色商务综合体的汇总分析》的开发目标与定位，完成了南山写字楼
市场调研和营销策略报告。
“华联南山A区”项目：
在前期研究成果的基础上，2016年9月形成了《华联南山A区项目物业发展方向建议》，10月形成了《华联“南山智慧
产业园”产业规划研究报告》和《华联南山A区项目更新改造方向汇报》，并获得政府主管部门认可。12月完成了该项目的
城市更新单元计划( 草案)的公示规程，该项目的计划立项申报工作取得了积极进展。
“华联南山A区” 城市更新单元计划项目的申报及基本情况如下：
该项目更新方向拟为新型产业及商业服务业等功能。项目拆除重建用地面积77,749.30平方米，拟拆除重建用地范围内应
落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于28,848.37平方米(含一处学校用地及公共绿地等)。
公司在深圳南山的“两园一城”战略布局初露端倪。
2. 杭州方面
杭州地产项目包括“UDC时代广场”城市综合体项目和千岛湖进贤湾“半岛小镇”两大项目。其中，“UDC时代广场”城
市综合体项目由“时代大厦”、“钱塘公馆”和“全景天地”三大子项目组成。
“钱塘公馆”项目：
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该项目荣获“首届浙江十大地标豪宅”、“最佳城市豪宅”和“2015年中国十大超级豪宅”等殊荣。
该项目A、B、C户型批量精装工程于2016年5月底基本完成，新增C户型16-19层精装修开始基层施工。同时围绕豪宅
产品优化、项目整体定位及策划、整体高端形象推广，做好前期客户的积累和跟踪，累积了一定的客户基础。此外，还确定
了营销策略方案。
“全景天地”项目：该项目由“万豪酒店”(1号楼)和“全景公寓”(2号楼)两栋楼组成。
该项目于2016年7月全面完成项目施工及消防工程验收,8月完成项目整体竣工验收及备案。“万豪酒店”作为公司旗下
第一座五星级酒店物业，由万豪集团管理公司负责酒店运营管理，并被确定为杭州G20峰会期间B20接待指定备选酒店。为
确保“万豪酒店”在G20峰会前如期开业，公司克服了时间紧、重点难点事项多、任务重等诸多困难，在政府及其相关部门
大力支持下，仅8月份一个月就报批完成了建设工程规划核实确认单、取得了租赁备案表、营业执照、卫生许可证、餐饮卫
生许可证、特种行业许可证等14项酒店开业必备证照，确保了万豪酒店于8月13日正式开业。
“时代大厦”项目：
围绕政企共建“国际化企业总部大楼”的目标定位，公司一方面继续加强与政府部门的沟通、合作；另一方面积极拓展
招商渠道，谋求更多的优质客户资源。2016年，时代大厦写字楼签约面积2.6万平方米，出租率约60%，全年租金收入逾3,800
万元，平均租金水平达到5元/天/平方，租金水平在钱江新城区域写字楼中位列前茅。
千岛湖“半岛小镇”项目：
该项目为极具现代风格的高端、低密度山地建筑住宅项目，地质条件复杂、工程量大、施工难度大。该项目目前已完
成一期房建工程，次入口至一期道路线形贯通、至二期桥梁段道路线形贯通，以及一期道路工程和标准样板房交付等工作。
受杭州G20峰会期间实施交通管制及年内连绵持续近三个月的阴雨天气等因素影响，一期精装工程工期有所滞缓。
(二) 物业管理业务
公司目前物业管理业务分布在深圳、上海、杭州、千岛湖等区域，管理物业体量逐年增大，特别是近几年服务管理新
建高端物业越来越多，物业管理业务已发展成为公司一个服务于华联地产开发、实现集团化运作、规模化经营的重要产业，
物业管理与服务能力持续增强。
1.致力于物业服务标准化建设，物业管理能力持续增强
2016年，华联物业集团在大力做好“华联城市全景”项目、杭州“星光大道”、“钱塘公馆”、“全景天地”等新项目物业管
理的前期介入和销售配合工作基础上，深杭两地物业管理企业全面开展“三标一体化”认证工作，推行“优家园”智能物业互联
网平台，全面导入“白金管家”服务标准，开通了400服务质量监管服务热线。2016年11月，华联物业集团正式发布品牌建设
三年规划，作为近期物业品牌建设的规范指引。同时，以创建“广东省物业管理示范项目”为契机，创新服务模式，打造匠心
服务，推动物业管理与服务再上新台阶，不仅使“华联城市山林”顺利完成物业服务合同的续签，并成功上调了20%的物业管
理费，而且收获了“广东省物业管理示范住宅小区”荣誉。“上海华联创意广场”也荣获“2015年度青年文明号”称号。根据外部
第三方客户满意度测评报告显示，华联物业集团所管辖项目的总体满意率为92.16%,客户满意度为87.02%，较2015年均有所
提高。
2.商业地产比重增加，物业管理收入再创新高
基于“城市综合体开发运营服务商”的战略定位，公司目前拥有的及在建、拟建的高端商业地产项目规模日益扩大，如
杭州“星光大道”、深圳“华联南山B区”、“华联南山A区”智慧产业园等城市综合体项目。随着公司商业地产业务的快速发展，
公司自持物业数量和服务管理的物业数量将不断增加，公司物业管理业务在服务于华联地产开发、维护企业形象和打造华联
地产品牌等方面做出了积极贡献。今后，公司继续贯彻房地产开发运营与售后物业服务管理相结合的发展战略，实现房地产
主业与物业经营之间的良性互动发展。
近几年来，华联物业集团经营规模不断壮大，经营收入也得以连年攀升，正日渐成为公司的一个重要产业。2016年，
沪深杭三地物业租金及管理费收入2.24亿元，同比增长17.3%,再创历史新高，保持持续增长势头。
(三)资本运营成效显著,投资收益大幅增加
1.拟定并完成出售神州长城部分股份的减持计划
由于神州长城股价较重组前有较大涨幅，公司所持神州长城股票也实现大幅增值。2016年3月,根据公司股东大会决
议及授权,公司实施了减持神州长城股份2,000万股的减持计划，在3-12月期间，公司根据资本市场变化和神州长城基本面及
其股价走势等实际情况，以大宗交易方式完成了该减持计划，合计回笼资金约8.98亿元，为公司2016年带来投资收益约6.56
亿元。本次减持计划的顺利完成，促使公司2016年度投资收益大幅增加，对公司本期和未来财务状况及本期经营成果产生积
极影响。
本次减持计划完成后，公司还持有神州长城股份8,793.59万股(注：在实施减持计划期间，神州长城实施了公积金转增股
本方案)，占其总股本的5.1780%。
2.投资腾邦梧桐一期产业基金取得良好回报，继续加码投资腾邦梧桐二期产业基金
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华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
2015年6月，公司以自有资金5,000万元参与投资腾邦梧桐一期产业基金，2016年12月，公司收取腾邦梧桐一期产业基金
税前投资收益3,537万元。2016年9月，公司继续加码投资腾邦梧桐二期产业基金2,500万元。公司继续践行产业经营与资本运
营相结合的发展战略，并依托腾邦梧桐投资公司的专业背景及其专业投资团队的运营能力和管控能力，通过投资在线旅游、
互联网金融、大数据等国家鼓励发展的新兴战略产业，努力创造较好投资收益，同时进一步优化公司的业务结构、资产结构，
开拓发展空间，开辟新的利润来源。
与房地产行业有关的宏观经济形势、行业政策环境变化以及可能存在的风险及应对措施等情况，请查阅同日公告公司
《2016年年度报告全文》第四节章节。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
房地产销售 1,947,938,262.67 1,459,856,727.90 74.94% 794.03% 729.26% -5.86%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
2016年公司实现营业收入217,177万元，比2015年增加176,275万元，主要是本期华联城市全景花园工程完工，办理了交
房手续,本期结转销售收入194,793万元,房地产销售收入比2015年有大幅度增加。同时,杭州万豪酒店2016年8月开业,2016年公
司酒店业务收入3,183万元。2016年公司租金及相关收入17,686万元，比2015年有小幅增加。另外，2016年公司出售了部分神
州长城股票，投资收益与2015年相比有大幅度的增加。
2016年公司的利润主要来自于华联城市全景房地产销售产生的利润和出售神州长城股票产生的投资收益。经大华会计
师事务所审计，公司2016年归属于母公司所有者的净利润为134,854万元，比2015年大幅增加127,923万元，增加的比例为
1846%.
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
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华联控股股份有限公司 2016 年年度报告摘要
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
华联控股股份有限公司
二〇一七年四月二十八日
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