中 国 航空 技 术 深 圳有 限 公 司 拟 收 购
深圳 格 兰 云 天 酒店 管 理 有 限 公 司 股 权 项 目
资 产 评 估 报 告
中联评报字[2011]第 264 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二 〇 一 一 年 五 月二 十 八 日
深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...........................................................................1
摘 要 .................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 ...................................................................................4
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ..........................4
二、评估目的 ......................................................................................9
三、评估对象和评估范围 ................................................................10
四、价值类型及其定义 ....................................................................12
五、评估基准日 ................................................................................12
六、评估依据 ....................................................................................13
七、评估方法 ....................................................................................16
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................26
九、评估假设 ....................................................................................27
十、评估结论 ....................................................................................29
十一、特别事项说明 ........................................................................31
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................33
十三、评估报告日 ............................................................................33
备查文件目录 .....................................................................................35
中联资产评估集团有限公司
深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
中国 航 空 技 术 深 圳有 限 公 司 拟 收 购
深圳 格 兰 云 天 酒 店 管 理 有 限 公 司 股 权 项 目
资产评估报告
中联评报字[2011]第 264 号
摘 要
中联资产评估集团有限公司接受中国航空技术深圳有限公司和中
航地产股份有限公司的委托，就中国航空技术深圳有限公司拟收购深圳
格兰云天酒店管理有限公司股权之经济行为，对所涉及的深圳格兰云天
酒店管理有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。
评估对象为深圳格兰云天酒店管理有限公司股东全部权益，评估范
围是深圳格兰云天酒店管理有限公司的全部资产及相关负债，包括流动
资产和非流动资产等资产及相应负债。
评估基准日为 2010 年 12 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，
综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对深圳
格兰云天酒店管理有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评
估方法的适用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为
最终评估结论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出深圳格兰云天酒店管理有限公司净资产在评估基准日 2010 年
12 月 31 日的评估结论如下：
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
资产账面价值19,841.72万元，评估值21,165.59万元，评估增值
1,323.87万元，增值率6.67%。
负债账面价值493.15万元，评估值493.15万元，评估无增减值。
净资产账面价值 19,348.57 万元，评估值 20,672.44 万元，评估增值
1,323.87 万元，增值率 6.84%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结果使用有效期一年，即自 2010 年 12 月 31 日至 2011
年 12 月 30 日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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中国 航 空 技 术 深 圳有 限 公 司 拟 收 购
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资产评估报告
中联评报字[2011]第 264 号
中国航空技术深圳有限公司、中航地产股份有限公司：
中联资产评估集团有限公司接受双方的委托，根据有关法律法规和
资产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对中
国航空技术深圳有限公司拟收购深圳格兰云天酒店管理有限公司股权
之经济行为所涉及的深圳格兰云天酒店管理有限公司股权在评估基准
日 2010 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告
如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为中国航空技术深圳有限公司和中航地产
股份有限公司，被评估单位为深圳格兰云天酒店管理有限公司。
（一）委托方、产权持有者概况
1、本次评估报告的委托方之一为中国航空技术深圳有限公司。
企业名称：中国航空技术深圳有限公司
注册地址：深圳市福田区深南中路中航苑航都大厦 24 层
法定代表人：由镭
注册资本：人民币 100000 万元
经济性质：有限责任公司（法人独资）
经营期限：1982 年 12 月 01 日至 2032 年 12 月 01 日
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
公司于 1982 年 12 月 01 日在深圳市工商行政管理局进行工商登记。
公司注册号：440301103089448。
经营范围：经营或代理除国家统一联合经营的出口商品和国家实行
核定公司经营的进口商品以外的其他商品及技术的进出口业务，补偿贸
易；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不
含专营、专控、专卖商品），国产汽车（不含小轿车）的销售；房地产
开发（开发福田区宗地号为 B210-0016 地块）；润滑油、燃料油、化工
产品及化工材料（不含危险化学品）的进出口和内销业务。
2、本次评估报告的委托方之二及产权持有者为中航地产股份有限
公司。
公司名称：中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”）
注册号：440301103009475
注册地址：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
法定代表人：仇慎谦
注册资本：人民币 22,232.0472 万元
实收资本：人民币 22,232.0472 万元
公司类型：股份有限公司（上市）
营业期限：1985 年 5 月 29 日至 2035 年 5 月 29 日
公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：中航地产
股票代码：000043
经营范围：房地产开发、经营；从事各类投资，开办商场、宾馆服
务配套设施(具体项目另发执照)；国内商业、物资供销业(不含专营、专
控、专卖商品)；自有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技
交流活动、举办科技学术交流会议；劳务派遣。
中航地产成立于 1985 年，原名称深圳南光联合发展公司，是由深
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
圳中航牵头，联合国内 24 家企业共同集资筹建的全民所有制（内联）
企业。1994 年 3 月经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准改
组为公众上市公司，深圳市南光（集团）股份有限公司正式创立。经深
圳市证券管理办公室深办复字（1994）第 142 号文批准，向社会公开发
行股票。1994 年 9 月 24 日，深圳证券交易所以深证市字（1994）第
23 号文批准公司股票上市交易。1994 年 9 月 28 日，深南光 A 股在深
圳证券交易所挂牌上市交易，股票代码 000043。
2006 年 4 月，中航地产完成股权分臵改革，流通股股东每持有 10
股流通股股份获得非流通股股东支付的 3 股的对价安排。股权分臵改革
方案实施后，所有股份均为流通股，公司总股本 13,932.5472 万股。
2007 年 8 月 24 日至 2007 年 9 月 11 日，公司非公开发行股份
8,299.5 万股，其中公司向大股东及其关联方实际定向增发 5,600 万股，
向机构投资者实际定向增发 2,699.5 万股。
2007 年 11 月 16 日，公司 2007 年第二次临时股东大会审议通过
了关于增加公司注册资本的议案，同意公司注册资本由人民币
139,325,472.00 元增加至人民币 222,320,472.00 元。同时，公司将原用
名“深圳市南光（集团）股份有限公司”变更为“中航地产股份有限公司”。
中航地产经过二十余年的努力，已发展成为集地产开发、物业经营
与管理、酒店经营与管理为一体的综合性公司。
3、产权持有者
公司名称：深圳市中航投资管理有限公司
公司注册地：深圳市福田区深南中路 3024 号航空大厦 33 层
法定代表人：吴光权
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：440301102976202
注册资本：15000 万元
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
经营范围：企业财务管理咨询；企业改组兼并咨询；投资兴办实业
（具体项目另行申报）；受托管理资产。
深圳市中航投资管理有限公司成立于 1993 年 12 月，是中国航空技
术深圳有限公司的全资子公司。
（二）被评估单位概况
公司名称：深圳格兰云天酒店管理有限公司
公司注册地：深圳市深南中路 3024 号航空大厦 27F
法定代表人：石正林
营业执照注册号：440301102788149
注册资本： 20000 万元
1、公司简介
深圳格兰云天酒店管理有限公司的前身是深圳市中航酒店管理有
限公司，成立于 2004 年 4 月 23 日，由中国航空技术进出口深圳公司（2009
年度更名为中国航空技术深圳有限公司）和深圳市凯地投资管理有限公
司（2006 年更名为深圳市中航投资管理有限公司）共同出资组建，注册
资本为人民币 1000 万元，其中中国航空技术进出口深圳公司出资 900
万元，占注册资本的 90%；深圳市凯地投资管理有限公司出资 100 万元，
占注册资本的 10%。
2006 年 4 月 10 日，根据公司股东会决议，同意由深圳市南光（集
团）股份有限公司对公司增加投资人民币 2000 万元，公司注册资本增
加至人民币 3000 万元，增资后中国航空技术进出口深圳公司、中航地
产股份有限公司、深圳市凯地投资管理有限公司分别占公司 30%、
66.67%、3.33%股份。
2007 年 8 月 14 日，根据公司股东会决议，同意股东中国航空技术
进出口深圳公司向中航地产股份有限公司转让公司 30%的股权，股权变
更后中航地产股份有限公司、深圳市中航投资管理有限公司分别占公司
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
96.67%、3.33%股份。
2008 年 6 月 13 日，根据公司股东会决议，同意由中航地产股份有
限公司对公司增加投资人民币 17,000 万元，公司注册资本增加至人民币
20,000 万元。
2009 年 10 月 22 日公司名称由原来的“深圳市中航酒店管理有限公
司”变更为“深圳格兰云天大酒店管理有限公司”。
截止评估基准日，深圳格兰云天酒店管理有限公司的股东名称、出
资额和出资比例如下：
表 1-1 股东名称、出资额和出资比例
序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例%
1 中航地产股份有限公司 19900 99.5
2 深圳市中航投资管理有限公司 100 0.5
合 计 20000 100
2、组织结构
酒店管理公司设臵有行政部、战略与运营管理部、财务部、人力资
源部、IT 部、采购部、培训质检部、市场营销部、拓展部、房务部、工
程部、合约成本部等部门。
3、经营范围
经营范围：酒店管理咨询、策划（不含限制项目）。投资兴办实业
（具体项目另行申报）；物业管理（需取得相应的资质证书后方可经营）；
酒店管理软件的开发。
4、主要经营业绩
截至 2010 年 2 月，深圳格兰云天酒店管理有限公司旗下在营酒店
共 9 家，分别是深圳市格兰云天大酒店、深圳市花园格兰云天大酒店、
深圳上海宾馆、上海园林格兰云天大酒店、北京凯迪克格兰云天大酒店、
西安天阅酒店、共青茶山迎宾馆、珠海凯迪克酒店、深圳葵花公寓；拟
管理的在建、待建酒店共 16 家，遍布上海、天津、成都、南昌、赣州、
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
扬州、岳阳、共青等全国各地。公司预计到 2020 年实现管理酒店 50 家，
打造国内一流的民族酒店品牌和国际水准的酒店管理公司。
截止 2010 年 12 月 31 日，深圳格兰云天酒店管理有限公司资产总
额为 19,841.72 万元，净资产额为 19,348.57 万元，公司以前年度会计报
表均经过相关会计师事务所审计，并出具了无保留意见的审计报告。
表2-1 资产、财务状况表
单位：人民币万元
项目 2010 年 12 月 2009 年 12 月 2008 年 12 月 2007 年 12 月
总资产 19,842 20,025 24,899 12,372
净资产 19,349 19,624 19,632 12,372
项目 2010 年 2009 年 2008 年 2007 年
业务收入 362 315 301 180
利润总额 -282 -7 -242 -50
净利润 -276 -7 -248 -52
（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方之一是委托方之二的控股股东，委托方之二是被评估单位的
控股股东，委托方之一间接控股被评估单位。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者除委托方、被评估单位、经济行为相关的当事
方外，含包括按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据中国航空技术深圳有限公司深航企字[2011]17 号关于收购深
圳格兰云天酒店管理有限公司资产评估立项的请示和中国航空工业集
团公司资本运营部资字[2011]53 号关于深圳格兰云天酒店管理有限公
司资产评估的批复二个文件，中国航空技术深圳有限公司拟收购深圳
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
格兰云天酒店管理有限公司股权。
本次评估的目的，是反映深圳格兰云天酒店管理有限公司股东全部
权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为深圳格兰云天酒店管理有限公司股东全部权益，评估范
围是深圳格兰云天酒店管理有限公司的全部资产及相关负债。账面资产
总额 19,841.72 万元、负债 493.15 万元、净资产 19,348.57 万元。具体
包括流动资产 14,363.35 万元；非流动资产 5,478.37 万元，其中：长期
股权投资 5,300.00 万元，固定资产账面净值 72.17 万元；无形资产 7.21
万元；长期待摊费用 98.99 万元；流动负债 493.15 万元。
上述资产与负债数据摘自经立信大华会计师事务所有限公司(深圳
分所)(深圳分所)审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础
上进行的。
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为长期股权投资和固定资产，均属深圳
格兰云天酒店管理有限公司所有。
1、长期股权投资账面价值 5,300 万元，包括对 6 家酒店管理公司和
1 家餐饮管理公司的投资，各长期股权投资单位基本情况说明如下：
（1）深圳市花园格兰云天大酒店有限公司是深圳格兰云天酒店管
理有限公司持股 90%子公司，注册资本 1,000 万元，现经营地址：深圳
市福田区深南中路田面城市大厦 1-13 层，经营范围：住宿；中、西餐；
物业管理；日用百货、工艺品销售；经营棋牌（不含麻将）；游泳；机
动车辆停放服务。
（2）上海园林格兰云天大酒店有限公司是深圳格兰云天酒店管理
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
有限公司持股 75%子公司，注册资本 800 万元，现经营地址：上海市徐
汇区百色路 100 号，经营范围：大型饭店（含熟食卤味）、住宿、理发、
游泳馆、商场（店）、卷烟及雪茄烟、酒零售。
（3）北京凯迪克格兰云天大酒店有限公司是深圳格兰云天酒店管
理有限公司持股 80%子公司，注册资本 1,000 万元，现经营地址：北京
市朝阳区亚运村北辰东路 18 号，经营范围：许可经营项目—住宿服务；
零售卷烟、雪茄烟。一般经营项目—酒店、饭店、写字楼出租；物业管
理；收费停车场；投资餐饮业、娱乐业、超级市场。
（4）深圳市中航太极餐饮管理有限公司是深圳格兰云天酒店管理
有限公司持股 100%子公司，注册资本 500 万元，现经营地址：深圳市
福田区深南中路华富路口航空大厦 1 栋 27 层 12 号，经营范围：餐饮管
理咨询、策划（不含经营餐饮）；投资兴办实业（具体项目另行申报）。
（5）西安市天阅酒店有限公司是深圳格兰云酒店管理有限公司持
股 100%子公司，注册资本 500 万元，现经营地址：西安市碑林区南大
街 32 号，经营范围：住宿；餐饮服务、茶座；日用百货、家用电器、
工艺品的销售。
（6）南昌格兰云天国际酒店有限公司是深圳格兰云天酒店管理有
限公司持股 100%子公司，注册资本 1,000 万元，现经营地址：南昌市
红谷滩新区绿茵路 669 号 1230 室，经营范围：酒店企业管理。
（7）岳阳格兰云天大酒店有限公司是深圳格兰云天酒店管理有限
公司持股 100%子公司，注册资本 1,000 万元，现经营地址：岳阳市岳
阳楼区东茅岭路 42 号，经营范围：酒店管理咨询、酒店经营。
2、固定资产包括房屋建筑物类和设备类固定资产
（1）房屋建筑物账面原值 12.85 万元，账面净值 12.62 万元。为购
臵的江西共青城市中航城—聆湖名城 3 号楼 108 室，建筑面积 84.709
㎡，已取得购臵合同，尚未办理房屋所有权证，现状为毛坯房。
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
（2）车辆账面原值 58.20 万元，账面净值 14.22 万元。共计 2 辆，
均登记在深圳格兰云天酒店管理有限公司，车辆分别购臵于 2005 年 12
月和 2008 年 4 月，现均使用正常。
（3）电子设备账面原值 80.94 万元，账面净值 45.33 万元。电子设
备包括 142 台（套），包括办公用电子设备、办公家具、网络设备和会
议设备等，分别在 2006 年 10 月至 2010 年 7 月间购臵，现状均使用正
常。
所有纳入本次评估范围的资产均没有根据以往资产评估结论进行
调账。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的范围内的无形资产为金蝶财务软件。企业申报评估
的范围内没有账面未记录的无形资产。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是 2010 年 12 月 31 日。
此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
1、根据深圳中国航空技术深圳有限公司深航企字[2011]17 号关
于收购深圳格兰云天酒店管理有限公司资产评估立项的请示。
2、中国航空工业集团公司资本运营部资字[2011]53 号关于深圳
格兰云天酒店管理有限公司资产评估的批复。
（二）法律法规依据
1、中华人民共和国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议修订）。
2、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）。
3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令
第 29 号，2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十
九次会议修订）。
4、 企业国有资产监督管理暂行条例 国务院第 378 号令，2003）。
5、企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部第 3 号令，
2003 年 12 月 31 日）。
6、国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令，1991 年）。
7、企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第 12 号令，2005
年 8 月 25 日）。
8、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资
委产权[2006]274 号）。
中联资产评估集团有限公司 第 13 页
深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
9、关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国务
院国资委国资产权[2009]941 号）。
10、国有单位受让上市公司股份管理暂行规定（国务院国资委国
资发产权[2007]109 号）。
11、关于中央企业国有产权协议转让有关事项（国务院国资委国
资发产权201011 号）。
（三）评估准则依据
1、资产评估操作规范意见（试行）（中国资产评估协会 1996 年 5
月 7 日发布）。
2、资产评估价值类型指导意见（中评协[2007]189 号）。
3、资产评估准则—基本准则（财企（2004）20 号）。
4、资产评估职业道德准则—基本准则（财企（2004）20 号）。
5、企业价值评估指导意见（试行）（中国资产评估协会，2004
年 12 月 30 日）。
6、中国资产评估协会关于印发资产评估准则--评估报告等 7
项资产评估准则的通知（中评协[2007]189 号）。
7、中国资产评估协会关于印发资产评估准则——无形资产和
专利资产评估指导意见的通知 （中评协[2008]217 号）。
8、企业国有资产评估报告指南（中评协[2008]218 号）。
9、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（ 会协
[2003]18 号）。
房地产估价规范（GB/T50291-1999）。
11、企业会计准则—基本准则（财政部令第 33 号）。
12、企业会计准则第 1 号—存货等 38 项具体准则（财会[2006]3
号）。
13、企业会计准则—应用指南（财会[2006]18 号）。
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
（四）资产权属依据
1、房屋购买合同。
2、机动车行驶证。
3、重要资产购臵合同或凭证；
4、其他参考资料。
（五）取价依据
1、中华人民共和国车辆购臵税暂行条例（国务院令[2000]第 294
号）。
2、汽车报废标准（国经贸[1997]456 号）。
3、关于调整汽车报废标准若干规定的通知（国经贸贸资源
[2000]1202 号）。
4、2011 机电产品报价手册（机械工业信息研究院）。
5、当地机电产品、汽车、电脑市场价格信息；
6、中国人民银行贷款利率表2010 年 12 月 26 日起执行。
7、评估人员现场勘察及调查所取得的有关资料。
8、其他资料。
（六）其它参考资料
1、企业 2008-2010 年及评估基准日会计报表及相关审计报告。
2、2010 年各地国民经济与社会发展统计公报。
3、2006、2007、2008、2009、2010 年上市公司业绩评价报告（中
联资产评估有限公司等）。
4、wind 资讯金融终端。
5、投资估价（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社
2004 年出版）。
6、价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）（[美]Copeland,T.
等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社2002年出版）。
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深圳格兰云天酒店管理有限公司股权项目资产评估报告
7、资产评估常用数据与参数手册（第二版）（北京科学技术出版
社）。
8、其他参考资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业
的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本
次评估选择资产基础法进行评估。
被评估企业在未来年度其收益与风险可以相对合理地估计，因此本
次评估可以选择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产
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（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对于现金和银行存款中的活期存款，以清查核实后的账面值为评估
值，对于银行存款中的定期存款，以本金和根据本金及起息日到评估基
准日的天数乘以活期利率计算的利息之和作为评估值。
（2）应收款项
对应收账款和其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对于有确
凿证据表明，外部单位款项可以全部收回的款项，评估风险损失的可能
性为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失
为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，
参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，
评估人员认为，对于内部单位和员工发生评估风险损失的可能性为 0；
对于有确凿证据表明，外部单位款项可以全部收回的款项，评估风险损
失的可能性为 0；对外部单位其他款项，发生时间 1 年以内的发生评估
风险损失的可能性为 3%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险损失的可
能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险损失的可能性在 20%；
发生时间 3 年以上的发生评估风险损失的可能性在 30%，发生时间 5 年
以上且回收可能性极小的应收款项发生评估风险损失的可能性在 100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险
损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。
（3）预付账款
对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借
助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
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款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以账面值作为评
估值。
2、非流动资产
（1）长期股权投资
本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。
对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况
等进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计
记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。
对纳入本次评估范围的被投资企业，根据国家现行法律法规和相关
行业标准要求，需对其进行整体评估，然后根据对被投资企业持股比例
分别计算各长期投资企业评估值。
评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评
估过程等保持一致，在评估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和
充分地反映各被投资单位各项资产的价值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
（2）固定资产
1）房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用市场
比较法进行评估。
市场比较法是将待估房屋建筑物与在较近时期内发生的同类房地
产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部
条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的
价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
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运用市场比较法按下列基本步骤进行：
A、搜集交易实例的有关资料；
B、选取有效的可比市场交易实例；
C、建立价格可比基础；
D、进行交易情况修正；
E、进行交易日期修正；
F、进行区域因素修正；
G、进行个别因素修正；
H、求得比准价格，确定被评估建筑物的评估值。
2）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。
评估值=重臵全价×成新率
①机器设备及电子设备
A、重臵全价的确定
机器设备重臵全价由设备购臵费、运杂费、安装工程费、其他费用
和资金成本等部分组成。依据财政部、国家税务总局（财税2008170
号）关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知，自2009年1月1日
起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可
根据中华人民共和国增值税暂行条例（国务院令第538号）和中华
人民共和国增值税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令第50
号）的有关规定，从销项税额中抵扣。因此，对于生产性机器设备在计
算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。本次评估对
象均不是增值税一般纳税人，故不考虑扣减设备购臵所发生的增值税进
项税额。
重臵全价计算公式：
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重臵全价＝设备购臵费＋运杂费+安装工程费＋其他费用＋资金成
本
评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装（或安装由销售商
负责）以及运输费用较低，参照现行市场购臵的价格确定。
a.设备购臵价的确定
向设备的生产厂家、代理商及经销商询价，能够查询到基准日市场
价格的设备，以市场价确定其购臵价；
不能从市场询到价格的设备，通过查阅2011年机电产品价格信息等
资料及网上询价来确定其购臵价；
对自制非标设备的设备价值，主要依据所发生的材料费、运杂费、
人工费及机械台班费等综合确定其单位材料(主材)造价(以元/吨计)，再
乘以设备的总重量确定。
b.运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设
备购臵价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同
运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购臵价
格中已含此部分价格)，则不计运杂费。
c.安装工程费的确定
参考资产评估常用数据与参数手册等资料，按照设备的特点、
重量、安装难易程度，以含税设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。
d.其他费用的确定
其他费用依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备
具体情况考虑该项费用。
e.资金成本的确定
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于
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大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如
下：
资金成本＝（设备购臵费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀
投入考虑。
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计
设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近
期二手市场行情确定评估值。
②运输车辆
A、重臵全价的确定
重臵全价=现行含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。
①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
②车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门
规定计取。
B、成新率的确定
对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文关于发布汽车报废
标准的通知及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号关于调整
汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后
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取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方
法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不
进行调整。
C、评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
（3）无形资产
本次评估的其他无形资产为外购的财务软件，评估人员核查了企业
的相关购买合同，了解该无形资产的摊销方法，并对评估基准日的账面
价值进行了核实。调查了相关技术的价格变化趋势和更新速度，以市价
作为评估值。
（4）长期待摊费用，
在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者
还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。
（三）收益法简介
1、概述
根据企业价值评估指导意见（试行），确定按照收益途径、采用
现金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。
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现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现
值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用
适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用
的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金
流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客
观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的
选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，
本次评估的基本思路是以企业历史经审计的母公司合并会计报表为依
据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流
折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其
他非经营性或溢余性资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价
值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD （1）
式中：
E：股东全部权益价值（净资产）；
B：企业整体价值；
B P Ci
（2）
P：经营性资产价值；
n
Ri Rn
P （3）
i 1 (1 r ) i
r (1 r ) n
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式中：
Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）；
Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）；
r：折现率；
n：未来预测收益期。
ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
C i C1 C 2 C3 C 4
（4）
式中：
C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或
参股投资价值；
C2：基准日现金类资产（负债）价值；
C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;
C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值;
D：付息债务价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基
本定义为：
R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5）
式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新
增固定资产或其他长期资产） （6）
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由
现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的
自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
（3）折现率
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本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd wd re we
（7）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) （8）
We：评估对象的股权资本比率；
E
we
( E D) （9）
re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本
成本；
re = rf + βe×（rm - rf） +ε （10）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；
D
e t (1 (1 t ) )
E （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t 34 % K 66 % x （12）
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov( R X ; R P )
x
P （13）
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式中：
Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率
的协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2011年4月15日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就
本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本
次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2011
年4月下旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2011年4月21日至2011年4月31日。主
要工作如下：
1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核
实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
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5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方
法。
6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2011年5月1日至5月8日对各类资产评估及负债审核的初步结果进
行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2011年5月9日至5月28日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
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公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化，外汇汇率保持不变；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；
4、评估对象在未来经营期内的资产规模、构成，主营业务的结构，
收入与成本的构成以及销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状
态持续，而不发生较大变化。考虑未来可能由于管理层、经营策略以及
商业环境等变化导致的资产规模、构成以及主营业务结构等状况的变化
所带来的损益。
5、在未来的经营期内，评估对象的营业和管理等各项期间费用不
会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势，并
随经营规模的变化而同步变动。
6、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
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7、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；
8、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；
9、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
资产账面价值19,841.72万元，评估值21,165.59万元，评估增值
1,323.87万元，增值率6.67%。
负债账面价值493.15万元，评估值493.15万元，评估无增减值。
净资产账面价值19,348.57万元，评估值20,672.44万元，评估增值
1,323.87万元，增值率6.84%。详见下表。
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产 14,363.35 14,365.52 2.17 0.02
非流动资产 5,478.37 6,800.07 1,321.70 24.13
其中：长期股权投资 5,300.00 6,596.49 1,296.49 24.46
投资性房地产 - - -
固定资产 72.17 97.11 24.94 34.56
在建工程 - - -
无形资产 7.21 7.48 0.27 3.74
其中：土地使用权 - - -
开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 98.99 98.99 - -
递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 - - -
资产总计 19,841.72 21,165.59 1,323.87 6.67
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项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动负债 493.15 493.15 - -
非流动负债 - - -
负债总计 493.15 493.15 - -
净 资 产（所有者权益） 19,348.57 20,672.44 1,323.87 6.84
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。
深圳格兰云天酒店管理有限公司在评估基准日 2010 年 12 月 31 日的净
资产账面价值 19,348.57 万元，评估值 22,199.86 万元，评估增值
2,851.29 万元，增值率 14.74%。
（三）评估结果分析及最终评估结论
1、评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 22,199.86 万元，
比资产基础法测算得出的股东全部权益价值 20,672.44 万元高 1,527.42
万元，高 6.88%。两种评估方法差异的原因主要是：
（1）资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是
资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随
着国民经济的变化而变化；
（2）收益法是以判断整体企业的获利能力为核心，比较客观反映
企业价值和股东权益价值。它认为企业价值是一个有机的结合体，企业
除单项资产能够产生价值以外，其商誉、优良的管理经验、市场渠道、
客户、品牌等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成部
分。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
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2、评估结果的选取
（1）深圳格兰云天酒店管理有限公司是以酒店管理为主的企业，
国内类似企业较多，且具有雄厚经济实力和背景的企业较多，相对而言，
深圳格兰云天酒店管理有限公司在这方面不具备明显优势，经营风险较
大。
（2）从投资者角度来看，收益法评估对市场的依赖程度比较高，
在市场环境变化很快，金融危机形成的动荡和恐慌未消除的情况下，不
确定因素较多，相比之下资产基础法更为稳健。
通过以上分析，我们选用资产基础法作为本次深圳格兰云天酒店管
理有限公司股权转让价值参考依据。由此得到深圳格兰云天酒店管理有
限公司净资产在基准日时点的价值为 20,672.44 万元。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
本报告未发现评估范围内资产存在产权瑕疵事项。
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（三）重大期后事项
中国人民银行于2011年2月9日、2011年4月6日两次上调金融机构人
民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率从2.75%提高到
3.25%；一年期贷款基准利率从5.81%提高到6.31%。其他各档利率相应
调整。
本次对深圳格兰云天酒店管理有限公司及其所属长期投资单位评
估时，在资产基础法下按基准日相关利率计算，未考虑期后利率变动的
影响；对深圳格兰云天酒店管理有限公司采用收益法评估过程中，由于
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无贷款计划，未考虑在评估基准日后实施新的同期贷款利率对评估值的
影响。
（四）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
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产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报
告结论使用有效期为一年，自评估基准日2010年12月31日起计算，至
2011年12月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一一年五月二十八日。
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评估机构法定代表人：沈琦
注册资产评估师：余衍飞
注册资产评估师：雎剑安
二〇一一年五月二十八日
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备查文件目录
1、经济行为文件（复印件）。
2、企业审计报告（复印件）。
3、委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、企业 2008 年、2009 年、2010 年、2011 年 1 月会计报表（复印
件）。
5、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）。
6、委托方及被评估单位承诺函。
7、签字注册资产评估师承诺函。
8、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）。
9、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）。
10、资产评估业务约定书（复印件）。
11、签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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