中航地产股份有限公司拟向
惠东县康宏发展有限公司增资项目
资 产 评 估 报 告
深中联评报字[2011]第 012 号
深 圳 中 联 资 产 评估 有 限 公 司
二〇一一年十二月六日
惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...........................................................................1
摘 要 .................................................................................................2
资 产 评 估 报 告 ...................................................................................4
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 ........................4
二、评估目的 ....................................................................................8
三、评估对象和评估范围 ................................................................8
四、价值类型及其定义 ..................................................................10
五、评估基准日 ..............................................................................10
六、评估依据 .................................................................................. 11
七、评估方法 ..................................................................................12
八、评估程序实施过程和情况 ......................................................17
九、评估假设 ..................................................................................19
十、评估结论 ..................................................................................20
十一、特别事项说明 ......................................................................22
十二、评估报告使用限制说明 ......................................................25
十三、评估报告日 ..........................................................................26
备查文件目录 .....................................................................................28
深圳中联资产评估有限公司
惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
中航地产股份有限公司拟向
惠东县康宏发展有限公司增资项目
资产评估报告
深中联评报字[2011]第 012 号
摘 要
深圳中联资产评估有限公司接受中航地产股份有限公司的委托，为其
拟向惠东县康宏发展有限公司增资事宜，所涉及的惠东县康宏发展有限公
司不含表外资产的股东全部权益进行了资产评估。
评估对象是惠东县康宏发展有限公司不含表外资产的股东全部权益
价值。
评估范围是惠东县康宏发展有限公司于评估基准日经审计后的企业
资产负债表所列示的全部资产和负债，包括流动资产和流动负债。
评估基准日为 2011 年 10 月 31 日。
本次评估的价值类型为市场价值。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，
综合考虑各种影响因素，分别采用资产基础法和收益法两种方法对惠东县
康宏发展有限公司进行整体评估，然后加以校核比较。考虑评估方法的适
用前提和满足评估目的，本次选用资产基础法评估结果作为最终评估结
论。
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，
对惠东县康宏发展有限公司的净资产在评估基准日 2011 年 10 月 31 日的评
估结论如下：
资产账面价值 13,129.17 万元，评估值 34,016.63 万元，评估增值
深圳中联资产评估有限公司 第2页
惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
20,887.46 万元，增值率 159.09 %。
负债账面价值 13,029.17 万元，评估值 13,029.17 万元，评估无增减值。
净资产账面价值 100.00 万元，评估值 20,987.46 万元，评估增值
20,887.46 万元，增值率 20,887.46 %。
特别事项说明
由于尚未完成相关建筑设计及工程概（预）算，本次评估中所采用的
惠东巽寮湾项目指标估算等未来预测数据，均是依据委托方提供的数据为
基础，评估师在实施尽职调查的基础上做出的专业判断。评估师及评估机
构所做的专业判断的合理性以及被评估企业未来执行当前计划、设计和测
算情况等均会对评估结果产生一定的影响。
本报告评估结果使用有效期为一年，即自 2011 年 10 月 31 日至 2012
年 10 月 30 日有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合
理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
中航地产股份有限公司拟向
惠东县康宏发展有限公司增资项目
资产评估报告
深中联评报字[2011]第 012 号
中航地产股份有限公司：
深圳中联资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律法规和资
产评估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对中航地
产股份有限公司拟向惠东县康宏发展有限公司增资事宜，所涉及的惠东县
康宏发展有限公司不含表外资产的股东全部权益在 2011 年 10 月 31 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
本评估项目委托方为中航地产股份有限公司，被评估单位为惠东县康
宏发展有限公司。
（一）委托方
公司名称：中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”）
注册号：440301103009475
注册地址：深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼
法定代表人：仇慎谦
注册资本：人民币 33,348.0708 万元
实收资本：人民币 33,348.0708 万元
公司类型：股份有限公司（上市）
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
营业期限：1985 年 5 月 29 日至 2035 年 5 月 29 日
公司股票上市交易所：深圳证券交易所
股票简称：中航地产
股票代码：000043
经营范围：从事各类投资，开办商场、宾馆服务配套设施(具体项目另
发执照)；国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；自有物业
管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流
会议；劳务派遣。
中航地产成立于 1985 年，原名称深圳南光联合发展公司，是由深圳
中航牵头，联合国内 24 家企业共同集资筹建的全民所有制（内联）企业。
1994 年 3 月经深圳市人民政府以深府函（1994）13 号文批准改组为公众
上市公司，深圳市南光（集团）股份有限公司正式创立。经深圳市证券管
理办公室深办复字（1994）第 142 号文批准，向社会公开发行股票。1994
年 9 月 24 日，深圳证券交易所以深证市字（1994）第 23 号文批准公司
股票上市交易。1994 年 9 月 28 日，深南光 A 股在深圳证券交易所挂牌上
市交易，股票代码 000043。
2006 年 4 月，中航地产完成股权分臵改革，流通股股东每持有 10 股
流通股股份获得非流通股股东支付的 3 股的对价安排。股权分臵改革方案
实施后，所有股份均为流通股，公司总股本 13,932.5472 万股。
2007 年 8 月 24 日至 2007 年 9 月 11 日，公司非公开发行股份
8,299.5 万股，其中公司向大股东及其关联方实际定向增发 5,600 万股，
向机构投资者实际定向增发 2,699.5 万股。
2007 年 11 月 16 日，公司 2007 年第二次临时股东大会审议通过了
《 关 于 增 加 公 司 注 册 资 本 的 议 案 》， 同 意 公 司 注 册 资 本 由 人 民 币
139,325,472.00 元增加至人民币 222,320,472.00 元。同时，公司将原用名
深圳中联资产评估有限公司 第5页
惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
“深圳市南光（集团）股份有限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。
2010 年 2 月 5 日，深圳中航地产股份有限公司第五届董事会第四十二
次会议决议同意公司将原用名“深圳中航地产股份有限公司”变更为“中航
地产股份有限公司”，
2011 年 4 月 21 日，中航地产股份有限公司 2010 年度股东大会审议通
过了《公司 2010 年度利润分配预案》，以公司 2010 年末总股本 222,320,472
股为基数向全体股东每 10 股转增 5 股。
2011 年 6 月 16 日，公司实施了上述资本公积金转增股本方案，公司
总股本由 222,320,472 股增至 333,480,708 股。日前，公司办理完成了工商
变更登记手续并领取了新的企业法人营业执照。经深圳市市场监督管理局
核准，公司注册资本由 222,320,472 元人民币变更为 333,480,708 元人民币。
（二）被评估企业
被评估单位：惠东县康宏发展有限公司（以下简称“康宏公司”）。
注册号：441323000008411
住所：惠东县平山镇平深路南湖商住小区 B 栋 A401
法定代表人：许再新
注册资本：100 万元
实收资本：100 万元
公司类型：有限责任公司（自然人独资）
经营范围：建筑材料、家用电器、日用百货；房地产开发；酒店管理；
园林绿化工程。
登记机关：惠东县工商行政管理局
1、历史沿革
康宏公司成立于 1997 年 1 月 9 日，由自然人许再生出资 32.5 万元（占
注册资本 65%）和周潭连出资 17.5 万元（占注册资本 35%）投资成立，公
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
司成立时的注册资本为人民币 50 万元。1998 年 3 月 28 日，许再生将其持
有的康宏公司 32.5 万元股权转让给许惠明，周谭连将其持有的康宏公司
17.5 万元股权转让给林佛算。2000 年 3 月 25 日，林佛算将其持有的康宏
公司 17.5 万元股权转让给许再生。2008 年 4 月 15 日，许惠明、许再生将
其各自持有的本公司 32.5 万元、17.5 万元股权转让给许再新。2011 年 7
月 1 日，公司的注册资本由原人民币 50 万元增至人民币 100 万元。增资
的 50 万元均由股东许再新以货币出资。截止评估基准日的康宏公司股东
名称、出资额和出资比例如下表 1-1:
表1-1 股东名称、出资额和出资比例
股东名称 出资金额（万元） 持股比例
许再新 100 100%
合计 100 100%
2、被评估企业资产及财务状况
表1-2 财务状况表
金额单位：人民币万元
项目 2011 年 10 月 31 日
资产总额 13,129.17
负债总额 13,029.17
净资产 100.00
公司截止 2011 年 10 月 31 日财务报表业经大华会计师事务所有限公司
深圳分所“大华（深）审字[2011]1326 号”《审计报告》审计，并发表无保
留意见。
（三）委托方与被评估企业之间的关系
委托方拟向被评估单位增资取得被评估企业部分股权，成为公司的控
股股东。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、被评估企业、经济行为相关的当事方
以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构
或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据中航地产和康宏公司股东许再新《关于中航地产股份有限公司对
惠东县康宏发展有限公司的增资收购协议》，中航地产拟向康宏公司增资
入股。
本次评估是确定康宏公司不含表外资产的股东全部权益于评估基准
日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和评估范围
评估对象是康宏公司的不含表外资产的股东全部权益。评估范围是康
宏公司申报的，经大华会计师事务所有限公司深圳分所“大华（深）审字
[2011]1326 号”《审计报告》审定的康宏公司全部资产及相关负债。评估前
总资产审定账面价值 13,129.17 万元，全部是流动资产；总负债审定账面
价值 13,029.17 万元，全部是流动负债。
以上评估范围和对象与委托评估的资产范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围内的主要资产是开发成本，账面价值为支付的设计费、
拆迁补偿款、策划费、资本化利息、员工工资、购苗木款、土方工程费用
和其他前期费用、国土办证费用、设计费用、土石方工程款和拆迁补偿费
等。项目位于惠东县巽寮镇镜山靠海，粘坑地段。根据康宏公司提供的惠
东国用（2002）字第 1323210007 号、惠东国用（2008）第 210004 号惠东
国用（2008）第 210005 号 3 个《土地使用权证》，宗地使用权受让方（即
产权持有单位）为康宏公司，宗地面积 1,199,999.74 ㎡，其中，建设用地
319,999.74 ㎡，使用权年限 70 年，从 2001 年 12 月 31 日至 2071 年 12 月
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
30 日止。目前宗地外已达到三通，宗地内尚未开发利用。开发成本投入的
土地权利登记情况：
建设用地 终 建设用地面 农用地面积 总面积（平方
国土证编号 坐落 使用权类型
止期限 积（平方米） （平方米） 米）
惠东国用（2002）字 巽寮镇巽寮 出让（用于担保
2071.12.30 143,199.85 646,701.72 789,901.57
第 1323210007 号 村粘坑地段 抵押）
惠东国用（2008）第 巽寮镇巽寮 出让（用于担保
2071.12.30 119,874.89 223,365.28 343,240.17
210004 号 村粘坑地段 抵押）
惠东国用（2008）第 巽寮镇巽寮 出让 （用于对
2071.12.30 56,925.00 9,933.00 66,858.00
210005 号 村粘坑地段 外担保抵押）
合计 319,999.74 880,000.00 1,199,999.74
截止 2011 年 10 月 31 日，康宏公司申报名下共有总面积 1800 亩土地，
其中建设用地 480 亩，农用土地 1320 亩。根据中航地产与许再新签订的
《关于中航地产股份有限公司对惠东县康宏发展有限公司的增资收购协
议》约定，合作范围内的项目用地为 500 亩，位于广东省惠东县巽寮管委
会巽寮村委会粘坑地段，包括建设用地 480 亩，不足 500 亩部份就近用相
邻的康宏公司其他农地 20 亩补足。该合作项目暂定名为“中航巽寮花园”。
另外 1300 亩农用土地不属于“中航巽寮花园”合作范围。不属于“中航
巽寮花园”合作范围的 1300 亩农用土地的相关权利义务均由公司股东许
再新单方承担享有，中航地产予以认可。
中航地产通过增资收购康宏公司 51%的股权的对价中，不包括在康宏
公司名下其他 1300 亩农用土地。
截止 2011 年 10 月 31 日土地成本费用合计 101,436,152.53 元, 经审计
这些成本费用均是本公司 480 亩建设用土地发生的成本费用，与康宏公司
农用土地无关。收购事项完成后将形成以下事项：虽然中航地产持有康宏
公司 51%的股权，但康宏公司名下 1300 亩农用土地权益按收购合同约定
仍由原股东许再新享有。目前，1300 亩农用地无法从康宏公司剥离。需待
以后办理 480 亩可建设住宅用地与 1320 亩农用地的分宗办证手续（其中
有 20 亩农地属于“中航巽寮花园”合作范围）。
本次评估的开发成本经委托方和被评估单位以及大华会计师事务所
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
有限公司深圳分所确认为480亩建设用地的成本费用。本次评估范围中的
存货—开发成本账面值为480亩建设用地形成的开发成本，鉴于中航地产
与康宏公司许再新约定合作范围内涉及20亩农用地尚未明确划定具体范
围，也未转为建设用地，本次评估范围不包括纳入未来“中航巽寮花园”。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
企业申报评估的范围内的无无形资产，账面未记录的无形资产包括上
述 1320 亩农地及已取得惠东县林地用字（1998）第 01 号林业用地许可证
的森林资源。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量。
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产。本次委托方及被评
估单位未申报表外资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账
面金额（或者评估值）。
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系经大华会计师事务
所有限公司深圳分所的审计结果，除此之外， 不存在引用其他机构出具的
报告的情况。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫
的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2011 年 10 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑产权持有者的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他
参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
康宏公司股东许再新与中航地产签署的《关于中航地产股份有限公司
对惠东县康宏发展有限公司的增资收购协议》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代
表大会常务委员会第十八次会议修订）。
2、《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）。
3、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十一次会议修订）。
（三）评估准则依据
1、《资产评估操作规范意见（试行）》（中国资产评估协会 1996 年 5 月
7 日发布）。
2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计
师协会 2003）。
3、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）。
4、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）。
5、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）。
6、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）。
7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）。
8、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）。
9、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
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10、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
11、《企业会计准则》（2006）和《企业会计制度》（2001）。
12、有关其它法律、法规、通知文件等。
（四）资产权属依据
1、土地使用权证书。
2、其他参考资料。
（五）取价依据
1、康宏公司提供的财务会计经营方面的资料。
2、《中国人民银行贷款利率表》2011 年 7 月 7 日起执行。
3、评估人员现场勘察及调查所取得的有关资料。
4、其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、被评估单位经大华会计师事务所有限公司深圳分所“大华（深）审
字[2011]1326 号”《审计报告》审定的截止 2011 年 10 月 31 日财务报表。
2、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）。
3、其他参考资料。
七、评估方法及结果
（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值
化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物
来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，
估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值
和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
本次评估目的是增资入股，资产基础法从企业购建角度反映了企业的
价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评
估选择资产基础法进行评估。
被评估企业在未来年度其收益与风险可以相对合理地估计，因此本次
评估可以选择收益法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业
或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将
构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的
方法。
各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产的评估
（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对的货币资金，以清查核实后的账面值为评估值。
（2）应收款项
对应收账款和其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的
基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时
间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账
款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对于有确凿证据表
明，外部单位款项可以全部收回的款项，评估风险损失的可能性为 0；对
有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对
很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计
计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。
以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备
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按评估有关规定评估为零。
（3）存货
存货为开发成本，本次评估采用剩余法进行评估。剩余法即预测委估
对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费及利润
等来求取委估对象价值的方法。计算公式为：
开发成本价值=开发完成后的不动产总价值－建筑开发费－专业费、管
理费及不可预见费－投资利息－销售税费－投资利润
2、流动负债的评估
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估
目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
（三）收益法简介
1、概述
根据《企业价值评估指导意见（试行）》，确定按照收益途径、采用现
金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，
估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的
折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条
件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对
应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关
键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性
等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，
其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
2、基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本
次评估的基本思路是以企业历史经审计的母公司合并会计报表为依据估
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惠东县康宏发展有限公司项目资产评估报告
算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方
法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性
或溢余性资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息
债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。
3、评估模型
（1）基本模型
本次评估的基本模型为：
E BD （1）
式中：
E：股东全部权益价值（净资产）；
B：企业整体价值；
B P Ci
（2）
P：经营性资产价值；
n
Ri Rn
P （3）
i 1 (1 r ) r (1 r ) n
i
式中：
Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）；
Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）；
r：折现率；
n：未来预测收益期。
ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。
C i C1 C2 C3 C4 （4）
式中：
C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或参
股投资价值；
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C2：基准日现金类资产（负债）价值；
C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;
C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值;
D：付息债务价值。
（2）收益指标
本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本
定义为：
R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 （5）
式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增
固定资产或其他长期资产） （6）
根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现
金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的自由
现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
（3）折现率
本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r
r rd wd re we （7）
式中：
Wd：评估对象的债务比率；
D
wd
( E D) （8）
We：评估对象的股权资本比率；
E
we
( E D) （9）
re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本成本；
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re = rf + βe×（rm - rf） +ε （10）
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；
D
e t (1 (1 t ) )
E （11）
βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数
t 34%K 66% x （12）
式中：
K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1；
βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数
Cov ( R X ; RP )
x
P （13）
式中：
Cov( R X , RP ) :一定时期内样本股票的收益率和股票市场组合收益率的
协方差；
σp：一定时期内股票市场组合收益率的方差。
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2011年11月20日，委托方与本公司评估人员就本次评估的目的、评
估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
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2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2011
年11月下旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评估
工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2011年11月21日至2011年11月23日。主
要工作如下：
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍企业总体情况和委估资产
的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、资产技术状态等情况。
2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企
业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对资产进行了全面清查核实。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定资产的具体评估方法，在
清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2011年11月24日至11月29日对资产评估的初步结果进行分析汇总，对
评估结果进行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意
见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程
序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2011年11月30日至12月6日。
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九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据
待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进
行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资
产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时
间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市
场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使
用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上
使用，相应确定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经
济不发生重大变化；不考虑今后市场发生目前不可预测的重大变化和波
动，如经济危机、恶性通货膨胀等因素。
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大
变化；不考虑今后的不可预测的重大变化。
3、本次评估假设委托方及被评估企业提供的基础资料和财务资料真
实、准确、完整。
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4、土地现状为规划的可市场商品房地用地，按中航地产提供的指标
进行开发。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独
立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采
用公认的评估方法，对康宏公司纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市
场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
资产账面价值 13,129.17 万元，评估值 34,016.63 万元，评估增值
20,887.46 万元，增值率 159.09 %。
负债账面价值 13,029.17 万元，评估值 13,029.17 万元，评估无增减值。
净资产账面价值 100.00 万元，评估值 20,987.46 万元，评估增值
20,887.46 万元，增值率 20,887.46 %。详见下表。
资产评估结果汇总表
被评估单位：康宏公司 评估基准日：2011 年 10 月 31 日 金额单位：人民币万元
项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率%
流动资产
非流动资产 13,129.17 34,016.63 20,887.46 159.09
其中：长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
无形资产
其他非流动资产
资产总计 13,129.17 34,016.63 20,887.46 159.09
流动负债 13,029.17 13,029.17 - -
非流动负债 - - -
负债合计 13,029.17 13,029.17 - -
净资产（所有者权益） 100.00 20,987.46 20,887.46 20,887.46
资产基础法评估结论详细情况见评估明细表。
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（二）收益法评估结论
经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，
采用现金流折现方法（DCF）对企业股东全部权益价值进行评估。康宏公
司在评估基准日 2011 年 10 月 31 日的净资产账面值为 100.00 万元，评估
后的股东全部权益资本价值（净资产价值）为 20847.03 万元，评估增值
20,747.03 万元，增值率 20,747.03%。
二、评估结果的差异分析及最终结果的选取
（一）评估结果的差异分析
本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为 20847.03 万元，比资
产基础法测算得出的股东全部权益价值 20,987.46 万元，低 140.43 万元，
低 0.67%。两种评估方法差异的原因主要是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重臵为价值标准，反映的是资产
投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民
经济的变化而变化；
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经
营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控
制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
（二）评估结果的选取
康宏公司为房地产行业，其未来的发展受国民经济的发展和人们的消
费需求影响较大，尤其是今年以来国家对房地产实施的调控政策，限制房
地产行业的进一步发展；相对而言，资产基础法更为稳健，从资产构建角
度客观地反映了企业净资产的市场价值；再者，本次资产评估是确定企业
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净资产价值，为中航地产拟增资入股提供价值参考依据，选择资产基础法
评估结果能为企业今后的运作打下坚实的基础。
通过以上分析，我们选用资产基础法作为本次中航地产拟增资康宏公
司的价值参考依据。由此得到康宏公司不含表外资产的股东全部权益在基
准日时点的价值为 20,987.46 万元。
十一、特别事项说明
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产
价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对
应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及产
权持有者提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及产权持有者提供
的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律
文件的真实合法为前提。
2、本次评估范围及采用的由委托方及产权持有者提供的有关权属证
明文件、数据、报表及有关资料，委托方及产权持有者分别对其提供资料
的真实性、完整性、合法性负责。
3、截止2011年10月31日，康宏公司名下共有总面积1800亩土地，其中
建设用地480亩，农用土地1320亩。根据中航地产与许再新签订的《关于
中航地产股份有限公司对惠东县康宏发展有限公司的增资收购协议》，只
有其中已取得国有土地使用权的480亩建设用地和20亩农地列入收购协议
范围，该合作项目暂定名为“中航巽寮花园”。另外1300亩农用土地不属
于“中航巽寮花园”合作范围。1300亩农用土地的相关权利义务均由公司
股东许再新单方承担享有，中航地产予以认可。中航地产支付的康宏公司
51%的股权的对价不包括1300亩农用土地。收购事项完成后将形成以下事
项：虽然中航地产持有康宏公司51%的股权， 但康宏公司名下1300亩农用
土地权益按收购合同约定仍由原股东许再新享有。目前，1300亩农用地无
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法从康宏公司剥离。需待以后办理480亩可建设住宅用地与1300亩农用地
的分宗办证手续。
补充协议约定还约定：中航地产收购康宏公司以后，对于1300亩农用
地的后续开发规定，自本协议签订之日起五年内，许再新只能与中航地产
合作开发该农用地；自本协议签订之日起五年后，如果许再新与中航地产
合作开发该农用地达成协议，则许再新有权对1300亩农用地单方进行开发
或另外寻找合作伙伴进行开发。
签于本次评估范围内的开发成本仅为480亩建设用地费用成本；纳入
合作范围内的另外20亩农用地尚未明确划定具体范围，且尚未办理农用地
转为建设用地的手续，在基准日尚不具备纳入开发条件，本次评估范围中
不包括委托方与被评估单位股东约定的20亩农用地，提请报告使用者关
注。
4、由于480亩建设用土地并非通过与当地国土局签订正式的土地出让
合同取得,而是先在1993年向当地2个村支付了土地款后,再由康宏公司于
2001年与惠东地产公司签订《协议书》，约定康宏公司代资建设海滨大道
海滨城段，扩宽改造1.49公里道路工程，按工程结算总额作为康宏公司向
政府补交的地价，惠东地产公司负责办理位于巽寮粘坑村地段“农业园”
项目的《国有土地使用证》，其中住宅用地480亩的使用年限为70年。但由
于康宏公司至今未取得与当地政府签订的以修路抵交土地款的正式工程
结算合同。 因此，不能肯定本次评估范围内480亩建设用土地款已全部交
清。本次评估未考虑480亩建设用土地未来补交地价对评估结果的影响。
5、2001年12月31日，惠东县国土局下发惠东国土征字[2001]046号文：
同意将1800亩农地出让给康宏公司，作为兴建海滨植物农业园和海滨居住
用地，其中农业园用地880,000平方米、海滨居住用地320,000平方米。康
宏公司自2002年7月取得480亩建设用地。当康宏公司申请开发建设时，康
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宏公司收到惠东县规划局于2004年4月26日下发的惠东规审[2004]07号文：
因新一轮海滨旅游度假区总体规划按法定程序尚未得到惠州市人民政府
的批复，决定不受理公司该规划设计的审批手续。因此受规划审批的限制，
公司成立至今在该地块上均用于海滨植物、农业园的投入建设，未进行任
何的房地产开发及建设，根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第
六条第（五）款的规定以及《广东省城镇土地使用税实施细则》第八条第
（五）款的规定：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免缴土地使用税。
本次评估未考虑该建设用地在用于农业园期间的土地使用税及土地闲臵
因素对企业价值的影响，提请报告使用者关注。
6、截止2011年10月31日，康宏公司尚有部分土地开发成本，如向苗圃
场购入的1000万元苗木成本，未取得当地税务认可的农业专用收据，而是
苗圃场自制的非税务认可的普通收据。另外，发生994万元的土方工程费
用也未取得正式的工程发票。本次评估未考虑账面开发成本中类似支出在
被评估单位以后企业所得税、土地增值税等项税金清算中不能抵扣、加计
扣除风险。
7、康宏公司名下2项土地，作为抵押物用于向2家银行的借款，详细
情况如下表：
明细 2011 年 10 月 31 日 性质 借款期限 抵押物
中国农业银行股份有限公司 2011 年 9 月 15 日至 惠东国用（2002）字第
10,000,000.00 抵押借款
惠东县支行（注 1） 2011 年 12 月 14 日 1323210007 号
广发银行股份有限公司惠州 2011 年 7 月 12 日至 惠 东 国 用 （ 2008 ） 第
10,000,000.00 抵押、保证借款
惠东支行 2012 年 7 月 12 日 210004 号
合计 20,000,000.00
中国农业银行短期借款，系以康宏公司的惠东国用（2002）字第
1323210007号土地作为抵押物，以许再新个人名义向银行借款1000万元,
再由许再新将该1000万元借款转交康宏公司用于公司项目费用。
8、康宏公司名下编号为惠东国用（2008）字第210005号，国土面积
合计66858平方米，其中可建设住宅用地56925.26平方米，农用地面积9933
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平方米。该地块为惠东县润丰贸易有限公司向工商银行惠东支行借款1500
万元提供抵押担保，到期还款日2012年5月8日。该1500万元借款同时由康
宏公司、康宏公司股东许再新、自然人杨远亮与傅洁华三方提供担保。 本
次评估未考虑此项土地抵押及公司担保形成公司的或有负债1,500万元对
评估结果的影响。
9、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变
化时，应按以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相
应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，
委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产
实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本
次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定
的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的
交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格
的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化
时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评
估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有
关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估
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报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他
人公开。
（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者
部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关
当事方另有约定的除外。
（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告
结论使用有效期为一年，自评估基准日2011年10月31日起计算，至2012年
10月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一一年十二月六日。
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评估机构法定代表人：杨学志
注册资产评估师：杨学志
注册资产评估师：吴 磊
二〇一一年十二月六日
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备查文件目录
1、 经济行为文件（复印件）。
2、 委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）。
3、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）。
4、 委托方及被评估单位承诺函。
5、 签字注册资产评估师承诺函。
6、 深圳中联资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）。
7、 深圳中联资产评估有限公司企业法人营业执照（复印件）。
8、 资产评估业务约定书（复印件）。
9、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
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