江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
江苏东方盛虹股份有限公司拟现金收购股权所涉及的
江苏虹港石化有限公司股东全部权益
评估说明
目录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 3
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 4
第三部分 资产评估技术说明 .............................................................. 5
被评估单位概况 ......................................................................... 5
一、 被评估单位简介 .............................................................. 5
二、 股权结构及变动情况 .......................................................... 5
三、 经营管理结构 ................................................................ 8
四、 经营模式及核心竞争力 ........................................................ 9
五、 最近二年财务状况 ............................................................ 9
评估对象与评估范围说明 ................................................................ 11
一、 评估对象与评估范围内容 ..................................................... 11
二、 实物资产的分布情况及特点 ................................................... 13
资产核实情况总体说明 .................................................................. 14
一、 核实工作的组织、实施时间和过程 ............................................. 14
二、 核实工作的过程及方法 ....................................................... 14
三、 影响资产核实的事项及处理方式 ............................................... 16
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 ................... 18
五、 核实结论 ................................................................... 18
资产基础法的评估 ...................................................................... 21
一、 货币资金 ................................................................... 21
二、 应收票据及应收账款 ......................................................... 21
三、 预付账款 ................................................................... 22
四、 其他应收款 ................................................................. 22
五、 存货 ....................................................................... 23
六、 其他流动资产 ............................................................... 28
七、 固定资产—房屋建筑物 ....................................................... 28
八、 固定资产—设备类 ........................................................... 46
九、 在建工程—土建 ............................................................. 68
十、 无形资产—土地使用权 ....................................................... 69
十一、 无形资产—其他 ........................................................... 81
十二、 递延所得税资产 ........................................................... 82
十三、 其他非流动资产 ........................................................... 82
十四、 短期借款 ................................................................. 83
十五、 应付票据及应付账款 ....................................................... 83
十六、 预收账款 ................................................................. 83
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
十七、 应付职工薪酬 ............................................................. 83
十八、 应交税费 ................................................................. 84
十九、 其他应付款 ............................................................... 84
二十、 一年内到期的非流动负债 ................................................... 84
二十一、 长期借款 ............................................................... 85
二十二、 长期应付款 ............................................................. 85
二十三、 其他非流动负债 ......................................................... 85
二十四、 资产基础评估结论 ....................................................... 85
收益法评估 ............................................................................ 87
一、 收益法的应用前提及选择的理由 ............................................... 87
二、 评估思路及模型 ............................................................. 87
三、 收益预测的假设条件 ......................................................... 90
四、 企业资产、经营状况和财务分析 ............................................... 92
五、 历史数据分析、调整 ......................................................... 93
六、 主要财务指标分析 .......................................................... 101
七、 宏观经济发展状况 .......................................................... 101
八、 行业发展状况 .............................................................. 104
九、 企业现状分析 .............................................................. 105
十、 净利润预测合理性分析 ...................................................... 105
十一、 现金流的预测 ............................................................ 125
十二、 折现率的确定 ............................................................ 127
十三、 股东全部权益价值计算 .................................................... 131
十四、 收益法评估结论 .......................................................... 133
第四部分 评估结论及分析 .............................................................. 136
一、 评估结论 .................................................................. 136
二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因 ........................................ 138
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供出资企业、相关监督管理机构和部门使用。除法律法规规定外，材
料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托人编写，单位负责人签字并加盖单位公章。内容详见附件一：《企
业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产评估技术说明
被评估单位概况
一、 被评估单位简介
江苏虹港石化有限公司主要从事精对苯二甲酸（PTA）的生产和销售，是华东地
区主要 PTA 供应商之一，其中：一期工程规模为年产 150 万吨 PTA，已于 2014 年顺
利投产并稳定运行至今；二期拟建工程规模为年产 240 万吨 PTA，目前正在开展项目
前期建设准备工作。江苏虹港石化有限公司位于连云港徐圩新区石化产业基地，符合
长江三角洲地区区域规划和江苏省沿海地区发展规划要求，并依托地理位置、区位交
通、产业集群等优势，产品辐射苏北鲁南地区。
二、 股权结构及变动情况
江苏虹港石化有限公司成立于 2011 年 3 月 11 日，取得了江苏省连云港工商行政
管理局核发的《企业法人营业执照》(注册号：320700000137363)，注册资本 50,000.00
万元，其中吴江嘉誉实业发展有限公司认缴出资 45,000.00 万元，占注册资本比例 90%，
吴江信泰实业有限公司认缴出资 5,000.00 万元，占注册资本比例 10%。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
吴江嘉誉实业发展有限公司 45,000.00 9,000.00 90.00
吴江信泰实业有限公司 5,000.00 1,000.00 10.00
合计 50,000.00 10,000.00 100.00
上述出资经连云港兴连联合会计师事务所审验，并出具了兴联验字（2011）001
号《验资报告》。
2011 年 8 月 25 日，虹港石化股东会决议同意吴江嘉誉实业发展有限公司将其持
有的 90%股权，即注册资本 45,000.00 万元（实缴出资额 9,000.00 万元）转让给江苏
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
盛虹科技股份有限公司（原江苏盛虹化纤有限公司）；同意吴江信泰实业有限公司将其
持有的 10%股权，即注册资本 5,000.00 万元（实缴出资额 1,000.00 万元）转让给江苏
中鲈科技发展股份有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 45,000.00 9,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 5,000.00 1,000.00 10.00
合计 50,000.00 10,000.00 100.00
2011 年 11 月 3 日，虹港石化股东会决议公司股东以货币资金方式缴纳第二期出资
40,000.00 万元，其中由江苏盛虹科技股份有限公司缴足出资 36,000.00 万元，由江苏
中鲈科技发展股份有限公司缴足出资 4,000.00 万元。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 45,000.00 45,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 5,000.00 5,000.00 10.00
合计 50,000.00 50,000.00 100.00
上述出资经连云港兴连联合会计师事务所审验，并出具了兴联验字（2011）005
号《验资报告》。
2012 年 2 月 3 日，虹港石化股东会决议新增注册资本 50,000.00 万元，分别由股
东江苏盛虹科技股份有限公司认缴出资金额 45,000.00 万元，股东江苏中鲈科技发展
股份有限公司认缴出资额 5,000.00 万元。本次实缴出资 10,000.00 万元，分别由股东
江苏盛虹科技股份有限公司实缴出资金额 9,000.00 万元，股东江苏中鲈科技发展股份
有限公司实缴出资额 1,000.00 万元。
本次增资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 90,000.00 54,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 10,000.00 6,000.00 10.00
合计 100,000.00 60,000.00 100.00
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2012）第
677631592-B007 号《验资报告》。
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
2012 年 8 月 20 日，虹港石化股东会决议公司股东以货币资金方式缴纳第四期出资
40,000.00 万元，其中由江苏盛虹科技股份有限公司缴足出资 36,000.00 万元，由江苏
中鲈科技发展股份有限公司缴足出资 4,000.00 万元。
本次出资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
江苏盛虹科技股份有限公司 90,000.00 90,000.00 90.00
江苏中鲈科技发展股份有限公司 10,000.00 10,000.00 10.00
合计 100,000.00 100,000.00 100.00
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2012）第
677631592-B010 号《验资报告》。
2013 年 8 月 28 日，虹港石化股东会决议同意股东江苏盛虹科技股份有限公司将其
持有的 90%的股权，即注册资本 90,000.00 万元（实缴出资额 90,000.00 万元）转让给
连云港瑞泰投资有限公司；同意股东江苏中鲈科技发展股份有限公司将其持有的 9%的
股权，即注册资本 9,000.00 万元（实缴出资额 9,000.00 万元）转让给连云港瑞泰投
资有限公司；同意股东江苏中鲈科技发展股份有限公司将其持有的 1%的股权，即注册
资本 1,000.00 万元（实缴出资额 1,000.00 万元）转让给连云港博虹实业有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 99,000.00 99,000.00 99.00
连云港博虹实业有限公司 1,000.00 1,000.00 1.00
合计 100,000.00 100,000.00 100.00
2015 年 11 月 4 日，虹港石化股东会决议新增注册资本 100,000.00 万元，分别由
股东连云港瑞泰投资有限公司认缴出资金额 99,000.00 万元，股东连云港博虹实业有
限公司认缴出资额 1,000.00 万元。本次实缴出资 100,000.00 万元，分别由股东连云
港瑞泰投资有限公司实缴出资金额 99,000.00 万元，股东连云港博虹实业有限公司实
缴出资额 1,000.00 万元。
2015 年 12 月 1 日，连云港连瑞鑫会计师事务所出具了连瑞鑫验字（2015）第
677631592-021 号《验资报告》，确认截至 2015 年 11 月 30 日，虹港石化已收到股东连
云港瑞泰投资有限公司、连云港博虹实业有限公司缴纳的新增注册资本(实收资本)合
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计 100,000.00 万元，各股东均以货币资金出资。
本次增资完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 198,000.00 198,000.00 99.00
连云港博虹实业有限公司 2,000.00 2,000.00 1.00
合计 200,000.00 200,000.00 100.00
上述出资经连云港连瑞鑫会计师事务所审验，并出具了连瑞鑫验字（2015）第
677631592-021 号《验资报告》。
2016 年 12 月 31 日，虹港石化股东会决议同意股东连云港博虹实业有限公司将其
持有的 1%的股权，即注册资本 2,000.00 万元（实缴出资额 2,000.00 万元）转让给连
云港瑞泰投资有限公司。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 200,000.00 200,000.00 100.00
合计 200,000.00 200,000.00 100.00
2018 年 12 月 21 日，根据虹港石化股东决定，虹港石化注册资本由 200,000.00
万元增至 300,000.00 万元，本次新增注册资本由股东连云港瑞泰投资有限公司分别以
债权方式增资 65,000.00 万元；以货币方式增资 35,000.00 万元。
本次变更完成后，虹港石化的股权结构为：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 300,000.00 300,000.00 100.00
合计 300,000.00 300,000.00 100.00
截至评估基准日 2018 年 12 月 31 日，虹港石化股权结构如下：
股东名称 认缴出资额（万元） 实缴出资额（万元） 出资比例（%）
连云港瑞泰投资有限公司 300,000.00 300,000.00 100.00
合计 300,000.00 300,000.00 100.00
三、 经营管理结构
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四、 经营模式及核心竞争力
江苏虹港石化有限公司主要负责建设、运营精对苯二甲酸(PTA)项目。一期工程规
模为年产 150 万吨 PTA,主要包括 PTA 主装置、辅助生产装置及配套公用工程等。该
项目主要为盛虹控股集团化纤产业提供原料，已于 2014 年 7 月建成投产。
五、 最近二年财务状况
江苏虹港石化有限公司最近二年财务状况和经营成果如下：
金额单位：万元
项目 \ 年份 2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
资产总额 601,993.98 605,835.32
负债总额 537,917.10 428,795.72
所有者权益 64,076.88 177,039.60
项目 \ 年份 2017 年 2018 年
营业收入 665,719.49 843,126.84
营业成本 652,883.34 794,494.01
利润总额 -2,017.75 17,016.16
净利润 -2,046.99 12,635.91
上述 2017、2018 年度财务数据摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的
“信会师报字[2019]第 ZA50668 号”专项审计报告。
江苏虹港石化有限公司执行企业会计准则，所需缴纳的税种及税率、税基如下：
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
税 种 计税依据 税率(%)
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
增值税 为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣 【注】
的进项税额后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税计征 7
教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 3
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税计征 2
企业所得税 按应纳税所得额计征 25
【注】企业原增值税税率主要有 5%、11%、17%三种，根据财税〔2018〕32 号规定，自 2018 年 5 月 1 日起，
增值税税率变成 5%、10%、16%三种。
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评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
本次评估对象系截至 2018 年 12 月 31 日江苏虹港石化有限公司股东全部权益价
值。本次评估范围系截至 2018 年 12 月 31 日江苏虹港石化有限公司的全部资产和负
债。
评 估 基 准 日 报 表 ， 总 资 产 账 面 价 值 6,058,353,178.43 元 ， 负 债 人 民 币
4,287,957,159.96 元，净资产人民币 1,770,396,018.47 元。
截止日期：2018 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
流动资产合计 1,968,817,324.16
货币资金 671,523,181.88
应收票据及应收账款 39,964,926.56
预付账款 54,245,431.12
其他应收款净额 68,719,432.33
存货净额 571,912,689.51
其他流动资产 562,451,662.76
非流动资产合计 4,089,535,854.27
固定资产净额 3,488,835,759.33
在建工程 90,051,574.76
无形资产净额 262,715,577.05
递延所得税资产 237,139,344.52
其他非流动资产 10,793,598.61
资产总计 6,058,353,178.43
流动负债合计 3,012,716,567.84
短期借款 723,500,000.00
应付票据及应付账款 1,754,857,728.94
预收账款 53,053,659.84
应付职工薪酬 10,755,861.42
应交税费 3,804,297.53
其他应付款 36,987,164.35
一年内到期的非流动负债 429,757,855.76
非流动负债合计 1,275,240,592.12
长期借款 786,320,000.00
长期应付款 304,462,119.14
其他非流动负债 184,458,472.98
负债总计 4,287,957,159.96
净资产 1,770,396,018.47
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
上述列入评估范围的资产及负债摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具
的“信会师报字[2019]第 ZA50668 号”专项审计报告。
1. 被评估单位共有房屋建筑物 53 项，构筑物共 85 项，权证编号为《苏（2017）
连云港市不动产权第 0004580 号》、《苏（2017）连云港市不动产权第 0004577 号》、
《苏（2017）连云港市不动产权第 0004630 号》、《苏（2017）连云港市不动产权第
0012013 号》等 53 个，主要包括办公用的研发大楼、企业的倒班宿舍楼及其配套的相
关食堂以及部分仓库及后勤车间等，坐落于连云港市徐圩新区港前大道 99 号厂区内；
厂区共有 4 块土地。其中地块一宗地面积 258,450.50 平方米，土地使用权用途为工业，
土地使用期限 2062 年 3 月 29 日止（地块一）。地块二宗地面积 264,234.50 平方米，
土地使用权用途为工业，土地使用期限 2062 年 3 月 9 日止（地块二）。地块三宗地面
积 231,240.8 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用年限为 2062 年 3 月 29 日止
（地块三）；地块四宗地面积 424,059.50 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用
期限 2012 年 3 月 30 日至 2062 年 3 月 29 日止（地块四）。
2. 被评估单位总共拥有设备 12,114.17 台（套、辆），按其不同用途分为机器设备、
运输设备、电子设备及其他设备三类 。
（1）机器设备 8146.17 台（套、辆、米等），主要有：氧化第二结晶器、氧化第
一结晶冷凝器、氧化第一冷凝器、DCS 控制系统、高压吸收塔、浆料第五预热器、氧
化第一结晶器、残渣薄膜蒸发器、脱水塔再沸器、氧化第四冷凝器、旋转真空过滤机、
氧化第三冷凝器、氧化第二冷凝器、空气压缩机组、PTA 干燥机、精制第一结晶器、
低压开关柜、浆料增压泵、氧化反应器、醋酸甲酯水解装置、CTA 干燥机、溶剂脱水
塔、浆料第六预热器、风送系统、精制第二结晶器、氧化第三结晶器、液环真空泵、
尾气干燥系统、母液蒸发罐循环泵、尾气催化焚烧系统、浆料第四加热器、CTA 母液
过滤系统、旋转压力过滤机、浆料供料泵、精制母液过滤系统、35KV 变电站降压、净
化水站、除盐水装置、槽罐车灌装系统、CTA 催化剂制备装置和污水站等设备，主要
分布于企业各厂房内及露天作业场地。
（2）运输设备 53 辆，主要有大型客车、中型客车、小型客和轻型货车及各类叉
车等；
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
（3）电子设备及其他设备 3915 台，主要有：公司手持式合金分析仪、不锈钢岗
亭、道闸、配电箱、COD 在线自动监测仪、X Y 辐射个人报警仪、涂层测厚仪、数字
式汽车衡及称重管理系统、接地电阻测试仪、投影仪、洗衣机、电视机、冰箱、音响
视频设备、照相机、摄像机、扫描仪以及空调、电脑及服务器和打印机、复印机等，
主要分布于企业各职能部门和各科室。
3.经清查申报的账外资产有：未申报其他账外资产。
委托评估的资产不存在任何账面未反映的资产和负债，与公司相关的资产及其负
债均已申报列入资产评估范围。
委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
二、 实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部。实物资产的形态是：
截止日期：2018 年 12 月 31 日 金额单位：人民币元
项 目 金 额 分布地点
存货 571,912,689.51 公司本部
固定资产—机器设备 1,794,329,442.37 公司本部
固定资产—车辆 1,286,797.67 公司本部
固定资产—电子设备 36,152,085.59 公司本部
固定资产—房屋建筑物 1,657,067,433.70 公司本部
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资产核实情况总体说明
一、 核实工作的组织、实施时间和过程
时间安排 主要任务 措施 人员分工
2019 年 1 月 21 日～ 核实各类资产负债评估明细申报表上列示的全按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员
2019 年 1 月 25 日 部数字的客观性、真实性、合法性 分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产评估各专业小组汇报清查结果并对
2019 年 1 月 28 日～
的要求，是否与经济行为所涉及的资产一致。清查差异作出说明，收集证据，全体评估人员
2019 年 2 月 1 日
编写清查说明 佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由资产评估师刘臻（项目负责人），
组员包括资产评估师顾显元，助理人员马向东。被评估单位确定了财务为资产清查评
估的联系人。
二、 核实工作的过程及方法
首先了解被评估单位所执行的会计核算制度和内部管理制度，对被评估单位各项
内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托人有关人员对清查评估明细申报表上所
申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资
产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
以被评估单位提供的评估基准日资产负债表为标准，以被评估单位填制的各类资
产、负债评估明细申报表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细申报表对账、对物，若有不符，
查明原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、
明细账；核对资产负债表与相关的评估明细申报表，若有不符，查明原因，做好记录；
二是被评估单位实际拥有资产与相关的资产评估明细申报表是否相符，并以实有资产
为依据进行评估；
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判
断。核对账表（总账、资产负债表、明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发
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函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
货币资金：评估人员核查被评估单位各类银行存款账户，收集各开户银行账户
的银行对账单、银行余额调节表，验证未达账项的真实性。确定经调节未达账项后银
行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对
其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入账凭证，如：销售发票、合同等资
料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：清查核实所采取的措施主要有：
a) 验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、在产品内部流转单等，以该等
凭证作为存货产权的佐证材料。
b) 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准
确性。
c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废
或呆滞情况。
基准日存货数量的认定方法是：
（1） 首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实
物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
（2） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定
委托人填报的存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
（3） 如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货
的进出库记录，查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
其他流动资产：其他流动资产主要为企业购买的理财产品与结构性存款，评估
人员对相应的合同进行核实，确认其他流动资产的真实性。
固定资产—房屋建筑物：要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、
预决算资料等技术档案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算
找到准确依据，本次评估主要以企业填报的《资产申报表》、《不动产权证》、提供的相
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关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情
况予以确定面积。
固定资产—设备：评估人员在被评估单位设备管理人员的陪同下，根据被评估
单位填报的设备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格
型号等进行了清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要
依据；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，设备的实存数量以固定资产账、
卡、物三者相符作为判断的依据。
在建工程：评估人员清查核对在建工程科目余额表、合同及相关的会计凭证等，
对各项在建工程的内容、进程有了较全面的了解。
无形资产—土地使用权：评估人员在被评估单位相关部门管理人员陪同下勘察
了土地，对土地的现状、用途等情况进行了核实，同时核查土地权属证明，确认该项
土地使用权的真实性、有效性。
无形资产—其他无形资产：对企业拥有的软件等无形资产，评估人员通过核实
各类无形资产的购置合同、摊销情况，确认无形资产的真实性、有效性。
递延所得税资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，对影响递延所得税资产的相关因素重新进行计算，确认递延所得税资产的准确性。
其他非流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，对其他非流动资产的形成原因及其实质进行核实。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表
（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合
同、发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、 影响资产核实的事项及处理方式
（一）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形；
无
（二）评估程序受到限制的情形；
无
（三）评估资料不完整的情形；
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无
（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项；
无
（五）抵押担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系；
1、江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰化工
仓储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口储运
有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹石化集
团有限公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生活区租金
每月 660 元/间，研发中心租金 25 元/平方米/月，上述租赁期均为 2018 年 1 月 1 日至
2018 年 12 月 31 日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品有限公司和连
云港希昌贸易有限公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁期为 2019 年 1
月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止。而宏威（连云港）精细化学品有限公司和连云港希
昌贸易有限公司原租赁场所由盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
2、企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股份
有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租赁期
限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
3、企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股份
有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，租赁期
限为 3 年。
（六）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；
无
（七）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形。
无
1、被评估单位期末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据，金额如
下：
项 目 2018.12.31 2017.12.31
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项 目 2018.12.31 2017.12.31
银行承兑汇票 77,105,832.60 950,170,215.66
合 计 77,105,832.60 950,170,215.66
本次评估结论中未考虑上述已背书或贴现（在评估基准日尚未到期）应收票据，
在实际到期后，因票据无法承兑而产生或有负债可能对评估价值的影响。
2、构筑物明细表序号 82-84 的 10#、11#、12#楼已取得不动产权证。根据不动产
权证（编号：苏（2018）连云港市不动产权第 0101999 号、苏（2018）连云港市不
动产权第 0101989 号、苏（2018）连云港市不动产权第 0101982 号）记载，10、11、
12 号倒班楼的建筑面积均为 7265.06 平方米，附记记载实测面积为 7834.64 平方米。
本次评估对于上述三幢房屋建筑物按照产证记载的确权面积作为其建筑物面积。
3、对于无形资产—土地使用权，被评估单位存在尚未利用的土地，土地面积为
675,665.30 平方米，该部分土地未来主要用于建设 PTA 二期工程，目前前期工程正在
建设中。
4、截至评估基准日被评估单位存在部分设备报废情况，主要有：运输设备中有 1
辆电瓶车已经报废；电子设备中有 53 台设备报废，主要为电脑、相机等。
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
无。
五、 核实结论
1、构筑物明细表序号 82-84 的 10#、11#、12#楼已取得不动产权证。根据不动产
权证（编号：苏（2018）连云港市不动产权第 0101999 号、苏（2018）连云港市不
动产权第 0101989 号、苏（2018）连云港市不动产权第 0101982 号）记载，10、11、
12 号倒班楼的建筑面积均为 7265.06 平方米，附记记载实测面积为 7834.64 平方米。
本次评估对于上述三幢房屋建筑物按照产证记载的确权面积作为其建筑物面积。
2、（1）江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰
化工仓储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口
储运有限公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹石
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化集团有限公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生活区
租金每月 660 元/间，研发中心租金 25 元/平方米/月，上述租赁期均为 2018 年 1 月 1
日至 2018 年 12 月 31 日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品有限公
司和连云港希昌贸易有限公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁期为 2019
年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日止。而宏威（连云港）精细化学品有限公司和连云
港希昌贸易有限公司原租赁场所由盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
（2）企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股
份有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租赁
期限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
（3）企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股
份有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，租赁
期限为 3 年。
3、被评估单位期末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据，金额如
下：
项 目 2018.12.31 2017.12.31
银行承兑汇票 77,105,832.60 950,170,215.66
合 计 77,105,832.60 950,170,215.66
本次评估结论中未考虑上述已背书或贴现（在评估基准日尚未到期）应收票据，
在实际到期后，因票据无法承兑而产生或有负债可能对评估价值的影响。
4、构筑物明细表序号 82-84 的 10#、11#、12#楼已取得不动产权证。根据不动产
权证（编号：苏（2018）连云港市不动产权第 0101999 号、苏（2018）连云港市不
动产权第 0101989 号、苏（2018）连云港市不动产权第 0101982 号）记载，10、11、
12 号倒班楼的建筑面积均为 7265.06 平方米，附记记载实测面积为 7834.64 平方米。
本次评估对于上述三幢房屋建筑物按照产证记载的确权面积作为其建筑物面积。
5、对于无形资产—土地使用权，被评估单位存在尚未利用的土地，土地面积为
675,665.30 平方米，该部分土地未来主要用于用于建设 PTA 二期工程，目前前期工程
正在建设中。
6、截至评估基准日被评估单位存在部分设备报废情况，主要有：运输设备中有 1
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辆电瓶车已经报废；电子设备中有 53 台设备报废，主要为电脑、相机等。
除此之外，委托评估的资产不存在抵押、担保、未决法律诉讼等对评估结果会产生
重大影响的事项。
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资产基础法的评估
一、 货币资金
银行存款
银行存款账面价值 517,460,666.99 元，共有 42 个银行账户，其中包括 26 个人民
币账户及 16 个美元账户。评估人员核查被评估单位银行存款账户，收集各开户银行各
账户的银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。同时评估人员向银行进
行了询证，函证结果与对账单记录相符。银行存款评估采取同银行对账单余额核对的方
法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表，平衡相符后，分别按人民币账户和外币
账户确认评估值，对人民币账户以核实后的账面值确认为评估值，对外币账户，在核实
原币金额的基础上，按评估基准日汇率计算确认评估值，由于本次被评估单位已对外币
账户根据评估基准日外币汇率进行折算，故本次对于外币账户同样按照账面值确认评估
值。
银行存款评估值为 517,460,666.99 元。
其他货币资金
其他货币资金账面价值 154,062,514.89 元，系各类保证金。评估人员核实了账户
对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实，同时，明细表序号序号 2 及序号 34 所
对应的广发银行股份有限公司苏州吴江支行保证金户截至评估基准日已停用，目前序号
2 及序号 34 所对应的金额为前期保证金产生的利息，本次将该部分利息调整至其他应
收款进行评估。
其他货币资金评估值为 154,061,738.65 元
综上，货币资金评估值为 671,522,405.64 元。
二、 应收票据及应收账款
应收票据及应收账款账面值为 39,964,926.56 元。对于应收票据，评估人员在核对
明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了相关的票据，重点关注票据兑
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付日期；对于应收账款，系该公司经营应收的项目款及服务款。
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表一致性的基础上，抽查了销售发票、
合同等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财务
人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实。
评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回
的，按核实后的账面值评估；对于账龄较长，被评估单位提供的历年催债资料，债务
人无力偿还的相关依据，对个别认定收不回的款项评估为零；在难以具体确定收不回
账款的数额时，按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账
损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上
估算坏账准备的方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值。
经过评估人员账龄清查并结合以前年度应收账款回收情况,被评估单位目前大部分
应收账款账龄都在一年以内，且大部分款项为关联方，无法收回的可能性比较小。经过
上述评估，本次按照账面值确认评估值，原有的应收账款坏账准备评估为零。
应收票据及应收账款评估值为 39,985,153.69 元。
三、 预付账款
预付账款账面值 54,245,431.12 元，系预付的货款、电费、燃气费等服务费。评
估人员核对了会计账簿记录，对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同
或协议以及付款凭证等原始资料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款
项申报数据真实、金额准确，大部分预计到期能收回相应物资，故以核实后的账面值
确认评估值，除此之外，预付账款中存在部分费用类挂账款项，截至评估基准日，该
类款项对应的服务已经提供，故评估为零。
预付账款评估值为 53,636,851.91 元。
四、 其他应收款
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其他应收款账面值为 68,719,432.33 元，主要为押金、代付的社保及公积金等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或
时间较长的款项抽查了原始入账凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证。经过
上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
经过评估人员核实，被评估单位货币资金—其他货币资金科目中的各类保证金以
及其他流动资产中的理财产品、结构性存款均有利息产生，本次根据两个科目中的保
证金、理财产品、结构性存款的本金、最后一次结息日至评估基准日的计息天数以及
利率，计算对应的利息，将该利息在本科目中补记。
其他应收款评估值 102,532,694.43 元。
五、 存货
存货账面值为 571,912,689.51 元。包括原材料、发出商品、在产品和库存商品。
对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检
验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行
盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细申报表所列示的明细，分清主次、掌
握重点。
清查核实所采取的措施主要有：
验证存货的入库凭证，例如购货发票、在产品内部流转单等，以该等凭证作为存
货产权的佐证材料。
核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确
性。
抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或
呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
对无账面记录的在用低值易耗品要求被评估单位按实有数量进行清点，并填报明
细表纳入评估范围。
基准日存货数量的认定方法是：
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首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量
并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定填报的
存货清查评估明细申报表上的数量与基准日实存数量相符；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出
库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
1. 原材料
原材料账面净值为 431,591,562.06 元，其中跌价准备为 12,880,757.86 元,主要为
生产所需的原料等。
对于正常的原材料本次按市场价值评估。
原材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
市场价格一般通过市场询价所得。
合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。原材料数量和金额较小，并且是送货上
门，故运费和损耗可不计。
经查，由于存货流动快，大部分原材料在库时间很短，尚未使用的原材料大多数
都是近期采购，且其近期价格波动不大，由于其账面值与目前市场价格基本接近，本
次按照账面值确定评估值。
对于明细表序号 10146 项原材料：对二甲苯，经过评估人员核实，其市场价格波
动价格较大，故本次采用评估基准日该原材料的不含税价格对其进行评估，评估过程
如下：
例：明细表第 10146 项—对二甲苯，目前市场上不含税售价为 7,094.83 元/吨，截
至评估基准日，对二甲苯的数量为 42,825.81 吨。
对二甲苯评估值=数量×不含税售价
=42,825.81×7,094.83
=303,841,841.56 元
账面原材料跌价准备金额为 12,880,757.86 元，该笔为对对二甲苯个别计提的跌价
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准备，由于本次评估中已对对二甲苯按照基准日市场价格进行评估，故原有的对二甲
苯跌价准备评估为零。
综上，原材料评估值为 417,722,430.06 元。
2. 发出商品
发出商品账面值 4,116,751.20 元，系已经发给客户的产成品。评估人员核查了相
关的发出商品的交货单、出库单，并对大额的发出商品进行抽查函证，确认数量基本
符合。发出商品的评估方法同产成品的评估。
例：明细表序号 1 PTA，账面数量 720.00 吨，不含税出厂价 5,775.86 元/吨，
发出商品根据企业提供的不含税出厂单价，结合企业销售费用、营业利润等情况,
按照正常产成品进行评估。
正常产品的评估值=产成品数量×不含税出厂单价－销售费用－税金及附加－所得
税－部分净利润
=产成品数量×不含税出厂单价×[1－销售费用率－税金及附加
率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
由于企业的利润是主营业务利润和营业外收支、投资收益等多种因素组成，对产
成品评估时应该主要考虑主营业务产品对利润的贡献，所以公式中销售利润率定义为：
销售利润率=销售毛利率-税金及附加率－销售费用率
根据企业相关数据，销售费用率 0.5560%，税金及附加率 0.1420%，销售利润率
5.0416%，所得税率 25%，通常情况下，净利润折减率取 50%，由于本次发出商品为
被评估单位根据与采购方签署的相关合同进行发货，故本次在对该发出商品进行评估
时，不考虑销售费用率及净利润折减率，故本次上述两个参数均取 0。
评估值=产成品数量×不含税出厂单价×[1－销售费用率－税金及附加率－销售利
润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
产成品数量×不含税出厂单价= 720.00×5,775.86= 4,158,619.20 元
[1－销售费用率－销售税金及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1
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－所得税税率）×净利润折减率]
= (1-0.00 -0.1420%-5.0416%×0.25-5.0416%×(1-0.25)×0.00%)
=0.9860
评估值=4,158,619.20×0.9860= 4,100,299.89 元。
综上，发出商品的评估值为 4,100,299.89 元。
3. 在产品
在产品账面净值 27,828,288.53 元，其中跌价准备为 1,333,274.90 元，主要为尚
处于生产过程中的 CTA、PTA 等，目前生产进度及加工状态正常。
经了解，基准日在产品账面值主要为投入的原材料及辅料成本、人工及制造费用，
本次根据账面已发生的成本及各项在产品全部完工后所需投入的成本，结合被评估单
位提供每种在产品对应产成品的不含税出厂单价，按照各项目完工百分比乘以每种在
产品对应产成品的不含税出厂单价，同时扣除与销售相关的费用、税金（含所得税），
并按照销售状况扣除适当的利润，最终确定评估值。
在产品的评估值=完工百分比×不含税出厂单价×数量－销售费用－销售税金及附
加－所得税－部分净利润
=完工百分比×不含税出厂单价×数量×[1－销售费用率－销售税金
及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
由于被评估单位的利润是主营业务利润和营业外收支、投资收益等多种因素组成，
对在产品评估时应该主要考虑主营业务产品对利润的贡献，所以公式中销售利润率定
义为：
销售利润率=销售毛利率-税金及附加率－销售费用率
例：明细表序号 1 在产品“粗对苯二甲酸\CTA”
账面金额为 4,808,480.45 元，数量 912.02 吨，单位成本为 5,272.34 元，每单位
在产品全部完工后所需成本为 5,933.65 元，由此计算出截至评估基准日该项目的完工
百分比为 88.85%，不含税出厂价为 5,431.03 元。销售费用率 0.5560%，税金及附加
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率 0.1420%，销售利润率 5.0416%，所得税率 25%，通常情况下，净利润折减率取 50%。
评估值=88.85%×5,431.03×912×
(1-0.5560%-0.1420%-5.0416%×0.25-5.0416%×(1-0.25)×50.00%)
= 4,401,174.35 ×0.9615
= 4,231,772.96 元
原账面存货跌价准备评估为零。
综上，在产品的评估值为 25,664,056.86 元。
4. 产成品
产成品账面净额为 108,376,087.72 元，其中跌价准备为 6,342,801.18 元，系粗甲
醇、精对苯二甲酸等产品。评估人员对库存实物资产进行了抽查，现场抽查，数量正
常，账面金额属实。
产成品根据企业提供的不含税出厂单价，结合企业销售费用、营业利润等情况,按
照正常产成品进行评估。
正常产品的评估值=产成品数量×不含税出厂单价－销售费用－税金及附加－所得
税－部分净利润
=产成品数量×不含税出厂单价×[1－销售费用率－税金及附加
率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
由于企业的利润是主营业务利润和营业外收支、投资收益等多种因素组成，对产
成品评估时应该主要考虑主营业务产品对利润的贡献，所以公式中销售利润率定义为：
销售利润率=销售毛利率-税金及附加率－销售费用率
例：明细表序号 2 精对苯二甲酸\PTA 优等品（1.2T 袋）产品
账面金额 114,411,460.90 元，正常销售产品，数量 20,010.00 吨；不含税售价
5,431.03 元/吨。
根据企业相关数据，销售费用率 0.5560%，税金及附加率 0.1420%，销售利润率
5.0416%，所得税率 25%，通常情况下，净利润折减率取 50%。
评估值=产成品数量×不含税出厂单价×[1－销售费用率－税金及附加率－销售利
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润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]
产成品数量×不含税出厂单价=20,010.00×5,431.03= 108,675,000.00 元
[1－销售费用率－销售税金及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1
－所得税税率）×净利润折减率]
= (1-0.5560%-0.1420%-5.0416%×0.25-5.0416%×(1-0.25)×50.00%)
=0.9615
评估值=108,675,000.00×0.9615= 104,492,094.70 元
同时，将账面跌价准备评估为零。
产成品评估值为 104,906,182.64 元。
综上，存货评估值为 552,392,969.45 元。
六、 其他流动资产
其他流动资产账面值 562,451,662.76 元，系企业购买的理财产品、存入银行的结
构性存款以及待抵扣进项税。评估人员通过核实总账与明细账，同时查阅有关凭证，
确认其他流动资产账面值属实，本次按照账面值确认评估值。
其他流动资产评估值为 562,451,662.76 元。
七、 固定资产—房屋建筑物
1. 评估范围和对象
本次评估范围为江苏虹港石化有限公司的固定资产—房屋建（构）筑物，根据
产证记载，其中建筑物共 53 项，总建筑面积 173,466.73 平方米；构筑物共 85 项。
序号 科目 项数 账面原值（元） 账面净值（元）
1 房屋建筑物 53 571,331,146.95 492,781,473.82
2 构筑物 85 1,345,666,966.74 1,164,285,959.91
合 计 138 1,916,998,113.69 1,657,067,433.73
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2. 评估对象概况和现场勘查
根据企业提供的明细表，本次评纳入评估范围内的房屋建（构）筑物位于徐圩
新区港前大道 399 号厂区内，厂区共有 4 块土地。其中地块一宗地面积 258,450.50
平方米，土地使用权用途为工业，土地使用期限 2062 年 3 月 29 日止（地块一）。地
块二宗地面积 264,234.50 平方米，土地使用权用途为工业，土地使用期限 2062 年 3
月 9 日止（地块二）。地块三宗地面积 231,240.8 平方米，土地使用权用途为工业，
土地使用年限为 2062 年 3 月 29 日止（地块三）；地块四宗地面积 424,059.50 平方
米，土地使用权用途为工业，土地使用期限 2012 年 3 月 30 日至 2062 年 3 月 29 日
止（地块四）。厂区内的建筑物、构筑物分别位于上述四块地块内，具体明细如下：
房屋建筑物
序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 面积 m2 位置布局
1 苏（2017）连云港市不动产权第 0004580 号 3#倒班楼 钢混 2015/1/1 7,240.03 地块 1
2 苏（2017）连云港市不动产权第 0004616 号 4#倒班楼 钢混 2015/1/1 7,240.03 地块 1
3 苏（2017）连云港市不动产权第 0004621 号 5#倒班楼 钢混 2015/1/1 7,240.03 地块 1
4 苏（2017）连云港市不动产权第 0004597 号 食堂 钢混 2015/1/1 5,370.35 地块 1
5 苏（2017）连云港市不动产权第 0004583 号 水泵房 钢混 2015/1/1 287.92 地块 1
6 苏（2017）连云港市不动产权第 0004575 号 成品库（一） 钢混 2015/1/1 11,580.83 地块 1
7 苏（2017）连云港市不动产权第 0004566 号 备件库 钢混 2015/1/1 2,602.03 地块 1
8 苏（2017）连云港市不动产权第 0004613 号 维修间 钢混 2015/1/1 3,520.73 地块 1
9 苏（2018）连云港市不动产权第 0092893 号 化验控制中心 钢混 2015/1/1 4,327.97 地块 1
10 苏（2017）连云港市不动产权第 0004586 号 化学品库 钢混 2015/1/1 2,392.07 地块 1
11 苏（2017）连云港市不动产权第 0004605 号 综合动力站 钢混 2015/1/1 930.75 地块 1
12 苏（2018）连云港市不动产权第 0092888 号 厂区餐厅 钢混 2015/1/1 387.34 地块 1
13 苏（2018）连云港市不动产权第 0102005 号 8#倒班楼 钢混 2016/1/1 7,285.04 地块 1
14 苏（2018）连云港市不动产权第 0102002 号 9#倒班楼 钢混 2016/1/1 7,285.04 地块 1
15 苏（2018）连云港市不动产权第 0101970 号 7#倒班楼 钢混 2016/1/1 7,285.04 地块 1
16 苏（2018）连云港市不动产权第 0102841 号 研发中心 钢混 2016/1/1 25,974.70 地块 1
17 苏（2017）连云港市不动产权第 0004602 号 配电室 钢混 2015/1/1 188.00 地块 1
18 苏（2017）连云港市不动产权第 0004577 号 成品库（二） 钢混 2015/1/1 17,350.73 地块 2
19 苏（2017）连云港市不动产权第 0004609 号 PTA 主装置空压机房 钢混 2015/1/1 4,681.10 地块 2
20 苏（2017）连云港市不动产权第 0004611 号 成品库（三） 钢混 2015/1/1 27,300.49 地块 2
21 苏（2017）连云港市不动产权第 0004506 号 循环冷却水站（一）配电室 钢混 2015/1/1 1,148.55 地块 2
22 苏（2017）连云港市不动产权第 0004630 号 污水预处理站 TA 集水池提升泵房 钢混 2015/1/1 105.41 地块 3
23 苏（2017）连云港市不动产权第 0004637 号 污水预处理站事故调节池提升泵房 1 钢混 2015/1/1 79.36 地块 3
24 苏（2017）连云港市不动产权第 0004634 号 污水预处理站事故调节池提升泵房 2 钢混 2015/1/1 66.56 地块 3
25 苏（2017）连云港市不动产权第 0004639 号 污水预处理站 UASB 厌氧泵房 1 钢混 2015/1/1 1,175.24 地块 3
26 苏（2017）连云港市不动产权第 0004622 号 污水预处理站 UASB 厌氧泵房 2 钢混 2015/1/1 1,175.24 地块 3
27 苏（2017）连云港市不动产权第 0004632 号 污水预处理站好氧调节池提升泵房 钢混 2015/1/1 64.66 地块 3
28 苏（2017）连云港市不动产权第 0004589 号 污水预处理站一级 A/O 池泵房 1 钢混 2015/1/1 504.00 地块 3
29 苏（2017）连云港市不动产权第 0004600 号 污水预处理站一级 A/O 池泵房 2 钢混 2015/1/1 999.94 地块 3
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30 苏（2017）连云港市不动产权第 0004594 号 污水预处理站一级 A/O 池泵房 3 钢混 2015/1/1 504.00 地块 3
污水预处理站一级好氧污泥回流池泵房
31 苏（2017）连云港市不动产权第 0004644 号 钢混 2015/1/1 75.64 地块 3
1
污水预处理站一级好氧污泥回流池泵房
32 苏（2017）连云港市不动产权第 0004571 号 钢混 2015/1/1 75.64 地块 3
2
33 苏（2017）连云港市不动产权第 0004567 号 污水预处理站一级 A/O 工段变配电室 钢混 2015/1/1 202.03 地块 3
34 苏（2017）连云港市不动产权第 0004650 号 污水预处理站污泥脱水间 钢混 2015/1/1 1,224.72 地块 3
35 苏（2017）连云港市不动产权第 0004569 号 净化水站配电间及加药间 钢混 2015/1/1 570.23 地块 3
36 苏（2017）连云港市不动产权第 0004592 号 中间罐区消防泡沫间 钢混 2015/1/1 540.16 地块 3
37 苏（2017）连云港市不动产权第 0004626 号 给水加压站生产水泵房及高压开关室 钢混 2015/1/1 2,565.07 地块 3
38 苏（2017）连云港市不动产权第 0004628 号 给水加压站消防泵房 钢混 2015/1/1 630.80 地块 3
39 苏（2017）连云港市不动产权第 0004646 号 除盐水站除水间 钢混 2015/1/1 2,016.50 地块 3
40 苏（2017）连云港市不动产权第 0004624 号 除盐水站再生间 钢混 2015/1/1 327.61 地块 3
41 苏（2017）连云港市不动产权第 0004607 号 除盐水站控制室 钢混 2015/1/1 749.25 地块 3
42 苏（2017）连云港市不动产权第 0012013 号 110KV 变电站 钢混 2015/1/1 2,525.16 地块 4
43 苏（2017）连云港市不动产权第 0012033 号 污水预处理站二级 A/O 池泵房 1 钢混 2015/1/1 404.00 地块 4
44 苏（2017）连云港市不动产权第 0012019 污水预处理站二级 A/O 池泵房 2 钢混 2015/1/1 775.68 地块 4
45 苏（2017）连云港市不动产权第 0012026 号 污水预处理站二级 A/O 池泵房 3 钢混 2015/1/1 404.00 地块 4
污水预处理站二级好氧污泥回流池泵房
46 苏（2017）连云港市不动产权第 0012048 号 钢混 2015/1/1 75.64 地块 4
1
污水预处理站二级好氧污泥回流池泵房
47 苏（2017）连云港市不动产权第 0012016 号 钢混 2015/1/1 75.64 地块 4
2
48 苏（2017）连云港市不动产权第 0012022 号 污水预处理站 BAF 提升池泵房 钢混 2015/1/1 179.74 地块 4
49 苏（2017）连云港市不动产权第 0012031 号 污水预处理站曝气生物滤池及管廊用房 钢混 2015/1/1 881.76 地块 4
50 苏（2017）连云港市不动产权第 0012043 号 污水预处理站综合泵房 钢混 2015/1/1 369.60 地块 4
51 苏（2017）连云港市不动产权第 0012015 号 污水与处理站深度处理工段变电站 钢混 2015/1/1 187.70 地块 4
52 苏（2017）连云港市不动产权第 0012034 号 污水预处理站综合设备控制中心 钢混 2015/1/1 1,630.28 地块 4
53 苏（2017）连云港市不动产权第 0012023 号 污水预处理站化工物料间 钢混 2015/1/1 686.70 地块 4
小计 173,466.73
构筑物及其他
序号 名称 结构 建成年月 长度 m 宽度 m 高、深 m 体积、面积 备注
主要包含序
1 净化水站 钢筋混凝土
号 5-6
2 产水池 钢筋混凝土 2014/5/31 76 24 5.50 9,866.19
3 V 型滤池 钢筋混凝土 2014/5/31 60 19 5.20 5,856.98
4 原水池 钢筋混凝土 2014/5/31 30 15 6.50 2,860.89
回水池污泥浓 2014/5/31
5 钢筋混凝土 29 14 5.50 2,184.68
缩池
机械加速澄清 2014/5/31
6 钢筋混凝土 直径 26 7.30 3,873.00
池
7 中间罐区 钢筋混凝土 2014/5/31 144 84 2.65 12,096.00
给水加压站（消 2014/5/31
8 钢筋混凝土 40,000.00
防水池）
9 循环冷却水站 钢筋混凝土 2014/5/31 138 43 18.90 26,159.59
主要包含序
10 除盐水站 钢筋混凝土
号 11、12
11 中和水池 钢筋混凝土 2014/5/31 20 18 5.70 2,052.00
12 中间水池 钢筋混凝土 2014/5/31 36 18 3.00 1,944.00
13 制氢及回收 钢筋混凝土 2014/5/31 30 11 4.00 1,320.00
催化剂制备及 2014/5/31
14 钢筋混凝土 42 30 6.30 7,938.00
回收
2014/5/31 包含在建筑
15 成品料仓 钢混
物序号 20 内
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2014/5/31 主要包含序
16 中水回用站 钢筋混凝土
号 17-19
17 沉淀池 钢筋混凝土 2014/5/31 34 32 6.40 6,930.90
18 V 型滤池 钢筋混凝土 2014/5/31 31 21 7.50 4,881.30
19 水处理厂房 钢筋混凝土 2014/5/31 1,798.50
20 厂区综合管网 2014/5/31 2851
21 废料堆场 碎石 2014/5/31 78 32 2,340.00
22 临时堆场 碎石 2014/5/31 198 52 10,196.16
23 临时堆场 碎石 2014/5/31 128 34 4,352.00
24 地磅（两个） 2014/5/31 56 6 336.00
25 东门门卫 钢混 2014/5/31 42.00
26 西门门卫 钢混 2014/5/31 55.00
27 停车场 砼 2014/5/31 204 8 1,591.20
28 停车场 砼 2014/5/31 47 20 940.00
29 篮球场 树胶面层 2014/5/31 46 39 1,794.00
30 足球场 砼 2014/5/31 10,800.00
31 厂区围墙 砖混和成品钢栏杆 2014/5/31 2588 2.50 6,470.00
集装箱卸料平 2014/5/31
32 砼 21 12 252.00
台
33 厂区路段 砼面层 2014/5/31 111,305.66
2014/5/31 合并在设备
34 主装置 钢筋混凝土 内（设备序号
204-493)
2014/5/31 主要包含序
35 污水预处理站 钢筋混凝土
号 40-77
污水预处理站 2016/12/31 主要包含序
36 钢筋混凝土
二期 号 40-77
37 TA 沉淀池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 44.00 18.00 4.50 3,564.00
38 TA 集水池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 14.00 12.70 177.80
39 PTA 调节池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 70.00 24.00 8.50 14,280.00
40 PTA 事故池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 70.00 48.00 8.50 28,560.00
41 UASB 反应池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 34.20 18.00 9.50 5,848.20
厌氧污水回流 2014/5/31
42 钢筋混凝土结构 10.00 3.00 6.60 198.00
池
厌氧污泥回流 2014/5/31
43 钢筋混凝土结构 5.00 3.00 6.60 99.00
池
44 厌氧沉淀池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 18.00 4.40 1,119.10
UASB 沉淀池 2014/5/31
45 钢筋混凝土结构 6.00 5.60 158.26
集水池
46 斯尔邦事故池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 75.00 48.00 8.50 30,600.00
47 斯尔邦调节池 预应力钢筋混凝土结构 2016/12/31 74.00 24.00 8.50 15,096.00
48 斯尔邦絮凝池 钢筋混凝土结构 2016/12/31 13.00 12.00 4.50 702.00
斯尔邦污水沉 2016/12/31
49 预应力钢筋混凝土结构 50.00 12.00 4.50 2,700.00
淀池
50 斯尔邦集泥池 钢筋混凝土结构 2016/12/31 15.00 7.00 40.00 4,200.00
斯尔邦气浮混 2016/12/31
51 钢筋混凝土结构 7.00 3.90 3.00 81.90
凝池
52 斯尔邦浮渣池 钢筋混凝土结构 2016/12/31 5.00 5.00 4.50 112.50
53 斯尔邦气浮池 钢筋混凝土结构 2016/12/31 22.70 4.80 1.80 196.13
斯尔邦污水提 2016/12/31
54 钢筋混凝土结构 10.00 10.00 3.50 350.00
升池
55 集水井 钢筋混凝土结构 2014/5/31 10.00 6.50 510.25
56 好氧调节池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 40.00 20.00 4.50 3,600.00
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
57 一级 A/O 池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 88.00 24.00 9.00 19,008.00
一级 A/O 沉淀 2014/5/31
58 预应力钢筋混凝土结构 34.00 5.40 4,900.28
池
59 二级 A/O 池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 72.00 24.00 9.00 15,552.00
二级 A/O 沉淀 2014/5/31
60 预应力钢筋混凝土结构 34.00 3.90 3,539.10
池
61 BAF 提升池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 30.00 20.00 5.50 3,300.00
62 曝气生物滤池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 104.00 28.00 7.20 20,966.40
63 絮凝过滤池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 2.50 2.50 6.20 38.75
64 斜板沉淀池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 7.00 6.00 6.00 252.00
65 监测池 预应力钢筋混凝土结构 2014/5/31 60.00 22.00 4.50 5,940.00
66 污泥浓缩池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 28.00 5.00 3,077.20
67 污泥贮池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 14.00 8.00 7.00 784.00
68 污泥干化 钢筋混凝土结构 2016/12/31 25.00 14.50 362.50
一级好氧污泥 2014/5/31
69 钢筋混凝土结构 6.00 7.00 197.82
回流井 A/B
二级好氧污泥 2014/5/31
70 钢筋混凝土结构 6.00 7.00 197.82
回流井 A/B
斯尔邦调节池 2016/12/31
71 钢筋混凝土结构 100.64
泵房
斯尔邦气浮池 2016/12/31
72 钢筋混凝土结构 113.42
泵房
斯尔邦事故池 2016/12/31
73 钢筋混凝土结构 42.68
泵房
74 污泥脱水间 钢筋混凝土排架结构（两层） 2014/5/31 336.00
7、8、9#倒班 2016/7/31
75 钢框架 400.00
楼自行车棚
九层办公楼停 2016/8/31
76 沥青混凝土路面 186 100 18,600.00
车场、道路
77 雨水泵站 砼框架 2014/5/31
78 雨水泵房 钢混 2014/5/31 216.00
79 雨水池 钢筋混凝土结构 2014/5/31 36.00 36 8.20 10,627.20
80 厂前区道路 砼 2016/11/30 6,913.00
81 厂前区绿化 2016/11/30 16,723.79
2016/12/31 苏（2018）连
云港市不动
82 10#楼 钢混 7,265.06
产权第
0101999 号
2016/12/31 苏（2018）连
云港市不动
83 11#楼 钢混 7,265.06
产权第
0101989 号
2016/12/31 苏（2018）连
云港市不动
84 12#楼 钢混 7,265.06
产权第
0101982 号
2015/8/31 合并在房屋
九层办公楼设
85 建筑物序号
备-房屋
16 内评估
勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
根据被评估单位提供的不动产权证（编号《苏（2017）连云港市不动产权第0004580
号》、《苏（2017）连云港市不动产权第0004577号》、《苏（2017）连云港市不动产权
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
第0004630号》、《苏（2017）连云港市不动产权第0012013号》等53个）记载，委估
房屋建筑物的权利人为江苏虹港石化有限公司。
2.账面值情况：
企业的房屋建筑物账面原值没有经过评估作价调整，是由原始建造成本、安装成
本、装修成本及其他成本等组成，企业的房屋建（构）筑物30年计提折旧，残值率为
5%。
3.他项权利限制情况：
无。
4.房屋建筑物实物状况：
委评的房屋建（构）筑物位于徐圩新区港前大道99号厂区内。厂区共分为四块地
块。其中厂前区（地块一）主要是作为企业生活办公区域。区域内主要有办公用的研发
大楼、企业的倒班宿舍楼及其配套的相关食堂以及部分仓库及后勤车间。厂区内地块二
主要作为企业主装置用地块。其中有一部分土地现作为二期项目用地，正在进行真空预
压地基处理。厂区内地块三、四则为企业的污水处理用地，地块上主要建设有大型的配
合生产用的消防水池以及污水排放相关工业水池。委评的厂区位于徐圩新区内，徐圩新
区为连云港填海造田的新区。因地基承载力较为软弱。因此在进行产区建设前须做真空
预压地基处理，且作为石化生产企业对于建筑物要进行相应的防爆、防震等处理。因此
区域内房屋建设成本较高。
企业构筑物主要是为配合生产的相关污水排放池。以及生产所需的消防水池等大
型工业用水池。其中序号46-54以及序号71-73为斯尔邦使用的污水池及其配套泵房，
根据《关于实施盛虹石化内部关联交易指导价格的通知》（盛虹石化[2019]10号），被评
估单位根据斯尔邦污水排放量收取排放费，标准为10.01元/立方米。
构筑物序号34“主装置”实际为企业主要设备的设备基础，本次将其纳入设备基
础费内评估（设备序号204-493内），构筑物评估为零。
序号82、83、84为倒班宿舍，倒班宿舍已取得不动产权证。但是由于尚未进行竣
工决算，因此本次在构筑物内列示。
序号85“九层办公楼设备-房屋”主要为9层办公楼的消防工程、内部装饰等费用，
本次合并在房屋建筑物序号16内评估。
-33-
江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
江苏虹港石化有限公司的生活区及研发中心出租给以下单位：连云港荣泰化工仓
储有限公司、宏威（连云港）精细化学品有限公司、盛虹炼化（连云港）港口储运有限
公司、盛虹炼化（连云港）有限公司、连云港新荣泰码头有限公司、盛虹石化集团有限
公司、江苏斯尔邦石化有限公司、连云港希昌贸易有限公司；其中生活区租金每月660
元/间，研发中心租金25元/平方米/月，上述租赁期均为2018年1月1日至2018年12月31
日。目前上述租赁合同中除宏威（连云港）精细化学品有限公司和连云港希昌贸易有限
公司不再续租之外，其他公司均已重新签订，租赁期为2019年1月1日至2019年12月31
日止。而宏威（连云港）精细化学品有限公司和连云港希昌贸易有限公司原租赁场所由
盛虹石化集团有限公司继续租赁使用。
建筑物部分尚未取得权威部门颁发的房地产权证，如将来通过权威部门确认资产
面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整。
5.经现场清查，各项建筑物、构筑物存在并正常使用中。
6.上述建筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权科目。
3. 评估程序
1.评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建
（构）筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评
估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2.评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、
账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产
的流失。
同时，要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术档
案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本次
评估主要以企业填报的《资产申报表》、《不动产权证》、提供的相关说明为主要依
据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情况予以确定面积。
-34-
江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有
无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关人员详细了
解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术人员根据建（构）筑物目前的实体
质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。
3.后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建（构）
筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种渠道搜
集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估
价值。
4. 评估依据
1、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、 《资产评估执业准则——不动产》；
3、 《江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014 版）》；
4、 《江苏省安装工程计价定额（2014 版）》；
5、 《江苏省建设工程费用定额（2014 年）》；
6、 《江苏省住房城乡建设厅关于建筑业实施营改增后江苏省建设工程计价依
据调整的通知》（苏建价〔2016〕154 号）；
7、 苏州工程造价信息网公布的材料价格信息；
8、 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
9、 评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
5. 房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一
种评估方法。
5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
6. 评估技术思路及评估过程
根据《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据评估对象的特点、价值
类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法,收益法,成本法,假设开发法等方法
的适用性选择恰当的评估方法,若对象适宜采用多种估价方法进行评估的,应同时采用
多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法进行评估的，应以市场法作为
主要的评估方法。
评估范围内的房屋建（构）筑物，本次评估采用重置成本法对其房屋价值进行评
估。
a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建厂房、属于为个别用户专门建造
的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，同时，评估对象所
涉及的土地使用权已在无形资产科目中单独评估，且该处为企业自用的厂区，未来没有
重新开发的计划，故不适合采用市场比较法和假设开发法。其次，该厂区内厂房为专用
厂房，该类厂房不具备整体出租的条件和相关租赁市场，故也不适合采用收益法评估。
1、重置成本法：
重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的
重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的一
种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
单位面积重置价格：
（1）主要的房屋建筑物采用重编预算法，根据委托方提供的数据资料及评估人员
现场勘查的结果，依据江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014版）和苏州工程造价信
息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋建
筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定单位
面积（或长度）重置单价。
有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包
括前期费用、期间费用、资金成本等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用，其中工程设计费主要根据国家计委、
建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10 号）的文件中“工
程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内
插法计算基价费率，并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、
相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，合计取费。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工
程建设监理费和建设单位管理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工
程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007 第 670 号）和财政部发布的《基
本建设财务管理规定》（财建 2002 第 394 号）的文件，根据评估对象工程的总计费
额，采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他零星项目合计取费。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算其基数时，建安成本及
期间费用因在建设期内为均匀投入，资金占用时间按工期的一半计算，前期费用的时
间按整个建设期计算；利率以建设工期为基础，按中国人民银行发布的基准日现行金
融机构人民币贷款基准利率确定，则公式为：
资金成本＝（建筑安装成本＋期间费用）×建设期×贷款利率×1/2+前期费用×建
设期×贷款利率。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无
房地产权证的根据委托方提供的资料，确定建筑面积。
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成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、
装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、
财政部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，
综合确定成新率。具体说明如下：
（A）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
（B）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测
定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承重
结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分（水卫、
电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并对各部分赋
予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分
修正系数）÷100×100%
（C）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成新
率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
7. 评估实例
评估实例一：房屋建筑物明细表序号 16 研发中心（采用重置成本法评估）
（1）房屋建筑物概况：
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权属状况：该房屋建筑物为自建，该厂房于 2016 年 1 月竣工投入使用。本次评估
基准日已经取得房屋所有权证（编号为苏（2018）连云港市不动产权第 0102841 号）。
实物状况：查阅有关资料并现场勘查：该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产用
房，总层数为 9 层。整幢房屋总建筑面积 25,974.70 平方米，檐口高度 35m。房屋为
钢筋混凝土框架结构，钢筋混凝土独立基础。大理石外墙部分区域采用玻璃幕墙，内
部采用涂料墙面及顶面。其建筑简况参数如下：
建筑特征 结构特征 建筑装璜
建筑面积 25,974.70 跨度 6.00 柱、梁 涂料
层数 9 层高 3.50 内墙 涂料
大理石、部分区
基础 独立 柱距 6.00 外墙
域玻璃幕墙
结构类型 钢混 外墙 砖墙 门窗 铝合金
建造年月 2016/1/1 内墙 砖墙 楼地面 大理石
（2）单位面积重置价格：
采用重编预算法，研发中心工程结算书按照江苏省建设工程费用定额计价。本次
评估根据江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014 版）、江苏省安装工程计价定额（2014
版）、江苏省建设工程费用定额（2014 年）、《江苏省住房城乡建设厅关于建筑业实
施营改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知》（苏建价〔2016〕154 号）和苏州
工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
序号 名称 计算公式 费率（%） 金额（元）
一 分部分项工程费 [1.1]+[1.2]+[1.3] 43,243,567.13
1.1 包括： 直接费 人工费+材料费+施工机械使用费 39,875,976.20
1.1.1 其中： （1）人工费 7,188,410.68
1.1.2 （2）材料费 32,222,360.43
1.1.3 （3）施工机械使用费 465,205.08
1.2 企业管理费 ([1.1.1]+[1.1.3])×费率 32 2,449,157.04
1.3 利润 ([1.1.1]+[1.1.3])×费率 12 918,433.89
二 措施项目费 [一]×费率 6.85 2,962,184.00
2.1 包括：安全文明施工费 [2.1.1]+[2.1.2] 1,643,256.00
2.1.1 其中：（1）基本费 [一]×费率 3.1 1,340,551.00
2.1.2 （2）省级标化增加费 [一]×费率 0.7 302,705.00
2.2 夜间施工增加费 [一]×费率 0.1 43,244.00
2.3 非夜间施工照明 [一]×费率 0.2 86,487.00
2.4 冬雨季施工增加费 [一]×费率 0.2 86,487.00
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
2.5 已完工程及设备保护费 [一]×费率 0.05 21,622.00
2.6 临时设施费 [一]×费率 1 432,436.00
2.7 赶工措施费 [一]×费率 0.5 216,218.00
2.8 工程按质论价费 [一]×费率 1 432,436.00
2.9 住户分户验收 -
三 其他项目费 [一]×费率 1 432,436.00
四 规费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 3.83 1,786,243.00
4.1 包括： 工程排污费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 0.1 46,638.00
4.2 建筑安全监督管理费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 -
4.3 社会保障费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 3.2 1,492,422.00
4.4 住房公积金 （[一]＋[二]+[三]）×费率 0.53 247,182.00
五 建安工程造价 [一]＋[二]＋[三]＋[四] 48,424,430.13
六 安装工程造价 55,615,023.82
七 增值税 （[五]+[六]）×税率 10,403,945.39
八 含税工程造价 [五]+[六]+[七] 114,443,399.34
九 前期费用 [八]×费率 5 5,722,169.97
十 期间费用 （[八]＋[九]）×费率 5 6,008,278.47
十一 利息 [（[八]＋[十]）×利率×建设期÷2]＋[九]×利率×建设期 4.75 6,265,060.84
十二 开发利润 [（[八]＋[十]）×利率×建设期÷2]＋[九]×利率×建设期 2.4 3,165,504.43
十三 重置工程造价 [八]＋[九]+[十]＋[十一]+[十二] 135,604,413.05
十四 增值税 [七]+([九]+[十])/1.06×0.06 11,067,933.04
十五 不含税造价 [十三]-[十四] 124,536,480.00
十六 单位重置造价 [十五]÷面积 4,790.00
上述计算确定单位面积重置价格 4,790.00 元/平方米（取整）。
有关费用的计算：
除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间
费用、资金成本、开发利润等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用。其中工程设计费主要根据国家计委、
建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工程
勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，得出本次委
估对象的工程设计收费基价费率。其他前期费用主要包括勘察费、环评费、安全评估
费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，根据公司掌握的相关数
据，本次评估前期费用合计取5%（取整）。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工
程建设监理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务
收费管理规定》（发改价格2007第670号）的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
得出本次委估对象的施工监理服务收费基价费率；建设单位管理费主要根据财政部发
布的《基本建设财务管理规定》（财建2002第394号）文件确定，其他相关验收检测费
等费用项目众多，每项金额较小，根据公司掌握的相关数据，本次评估期间费用合计
取5%（取整）。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用
及期间费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算，前期费用按整个建设期计
算；利率按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定，本次
工程工期约2年，利率为4.75%。
开发利润：计算计费基数时，工程费用及期间费用因在建设期内为均匀投入，按
工期的一半计算，前期费用按整个建设期计算；工程的开发利润率根据《2018年企业
绩效评价》选取，本次评估的对象为企业自建的建筑物，选取房筑业全行业成本费用
利润率的平均值2.40%。
（3）建筑面积确定：
根据不动产权证记载,委评房产的建筑面积为 25,974.70 平方米。
（4）成新率：
年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：该厂房建于 2016 年 1 月，已使用 3.0 年。
尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政
部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，该建
筑物为50年，确定尚可使用年限为47.0年。
按公式计算：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝47.0÷（47.0＋3.0）×100%
＝94%
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确定年限法理论成新率为 94%。
打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测定，
采用打分法确定成新率。
具体打分情况表
部分 名称 标准 实例状况 打分 合计 修正系数
基础 25 基本完好，无不均匀沉降 23
承重构件 25 大部分构件完好 23
结构部
非承重墙 15 小部分非承重墙出现细小裂缝 13 88 80%
分
屋面 20 屋面完好，无渗漏等现象 16
楼地面 15 大部分楼地面平整 13
门窗 28 门窗正常，开关完好 26
装修部 外装饰 24 外部墙体无油漆脱落 23
95 10%
分 内装饰 24 内部墙体无油漆脱落 23
顶棚 24 顶棚完好 23
给水 25 上水管无阻塞堵塞现象 23
设备部 排水 25 下水管无阻塞堵塞现象 23
92 10%
分 电力 31 设备装置均能正常使用 28
照明 19 设备装置均能正常使用，开关绝缘良好 18
根据评估人员的经验及判断该类房屋房屋，评分修正系数：结构部分为0.80、装
修部分为0.10、设备部分为0.10。则成新率为：
按公式计算：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分
修正系数）÷100×100%
＝（88×0.80＋95×0.10＋92×0.10）÷100×100%
＝ 89%（取整）
确定打分法技术测定成新率为89%
综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均，理论年限法权数取4，技术打分法权数取6。则综合成
新率公式为：
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
成新率＝（年限法理论成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
＝（94%×4＋89%×6）÷10
＝ 91%（取整）
（5）研发中心的评估价值：
公式：
评估价值＝单位面积重置价×建筑面积×成新率
＝4,790.00×25,974.70×91%
＝113,221,119.83 元
评估实例二：构筑物明细表序号 59 二级 A/O 池（采用重置成本法评估）
（1）构筑物概况：
实物状况：二级 A/O 池为预应力钢筋混凝土结构，总长度为 72 米，宽度为 24 米，
深度为 9 米。
（2）单位面积重置价格：
采用重编预算法，二级 A/O 池工程结算书按照江苏省建设工程费用定额计价。本次
评估根据江苏省建筑与装饰工程计价定额（2014 版）、江苏省安装工程计价定额（2014
版）、江苏省建设工程费用定额（2014 年）、《江苏省住房城乡建设厅关于建筑业实施营
改增后江苏省建设工程计价依据调整的通知》（苏建价〔2016〕154 号）和苏州工程造价
信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
序号 名称 计算公式 费率（%） 金额 （元）
一 分部分项工程费 [1.1]+[1.2]+[1.3] 24,620,274.87
1.1 包括： 直接费 人工费+材料费+施工机械使用费 23,333,544.96
1.1.1 其中： （1）人工费 2,068,179.45
1.1.2 （2）材料费 20,409,158.79
1.1.3 （3）施工机械使用费 856,206.72
1.2 企业管理费 ([1.1.1]+[1.1.3])×费率 32 935,803.57
1.3 利润 ([1.1.1]+[1.1.3])×费率 12 350,926.34
二 措施项目费 [一]×费率 6.85 1,686,489.00
2.1 包括：安全文明施工费 [2.1.1]+[2.1.2] 935,571.00
2.1.1 其中：（1）基本费 [一]×费率 3.1 763,229.00
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2.1.2 （2）省级标化增加费 [一]×费率 0.7 172,342.00
2.2 夜间施工增加费 [一]×费率 0.1 24,620.00
2.3 非夜间施工照明 [一]×费率 0.2 49,241.00
2.4 冬雨季施工增加费 [一]×费率 0.2 49,241.00
2.5 已完工程及设备保护费 [一]×费率 0.05 12,310.00
2.6 临时设施费 [一]×费率 1 246,203.00
2.7 赶工措施费 [一]×费率 0.5 123,101.00
2.8 工程按质论价费 [一]×费率 1 246,203.00
2.9 住户分户验收 -
三 其他项目费 [一]×费率 1 246,203.00
四 规费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 3.83 1,016,979.00
4.1 包括： 工程排污费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 0.1 26,553.00
4.2 建筑安全监督管理费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 -
4.3 社会保障费 （[一]＋[二]+[三]）×费率 3.2 849,695.00
4.4 住房公积金 （[一]＋[二]+[三]）×费率 0.53 140,731.00
五 建安工程造价 [一]＋[二]＋[三]＋[四] 27,569,945.87
六 安装工程造价 5,513,989.17
七 增值税 3,308,393.50
八 含税工程造价 36,392,328.55
九 前期费用 [八]×费率 5 1,819,616.43
十 期间费用 （[八]＋[九]）×费率 5 1,910,597.25
十一 利息 [（[八]＋[十]）×利率×建设期÷2]＋[九]×利率×建设期 4.75 1,992,252.54
十二 开发利润 [（[八]＋[十]）×利率×建设期÷2]＋[九]×利率×建设期 2.4 1,006,611.81
十三 含税重置价 [八]＋[九]+[十]＋[十一]+[十二] 43,121,406.56
十四 增值税 [七]+([九]+[十])/1.06×0.06 3,519,537.67
十五 不含税造价 [十三]-[十四] 39,601,900.00
根据上述计算，二级 A/O 池评估值为 39,601,900.00 元。
有关费用的计算：
除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包括前期费用、期间
费用、资金成本、开发利润等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用。其中工程设计费主要根据国家计委、
建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10号）的文件中“工程
勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，得出本次委
估对象的工程设计收费基价费率。其他前期费用主要包括勘察费、环评费、安全评估
费、相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，根据公司掌握的相关数
据，本次评估前期费用合计取5%（取整）。
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期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工
程建设监理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务
收费管理规定》（发改价格2007第670号）的文件，根据评估对象工程的总计费额计算，
得出本次委估对象的施工监理服务收费基价费率；建设单位管理费主要根据财政部发
布的《基本建设财务管理规定》（财建2002第394号）文件确定，其他相关验收检测费
等费用项目众多，每项金额较小，根据公司掌握的相关数据，本次评估期间费用合计
取5%（取整）。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用
及期间费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算，前期费用按整个建设期计
算；利率按中国人民银行发布的基准日现行金融机构人民币贷款基准利率确定，本次
工程工期约2年，利率为4.75%。
开发利润：计算计费基数时，工程费用及期间费用因在建设期内为均匀投入，按
工期的一半计算，前期费用按整个建设期计算；工程的开发利润率根据《2018年企业
绩效评价》选取，本次评估的对象为企业自建的建筑物，选取建筑业全行业成本费用
利润率的平均值2.40%。
（3）成新率：
年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：该水池建于 2014 年 5 月，已使用 4.58 年。
尚可使用年限：参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设部、财政
部发建综（1992）349号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规定，该构
筑物为30年，确定尚可使用年限为25.42年。
按公式计算：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
＝25.42÷（25.42＋4.58）×100%
＝85%
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确定年限法理论成新率为 85%。
（5）二级 A/O 池的评估价值：
公式：
评估价值＝重置总价×成新率
＝39,601,900.00×85%
＝33,661,615.00 元
8. 评估结果
综上，本次房屋建筑物类评估汇总表如下：
单位：元
账面原值 账面净值 评估原值 评估净值 净值增值 净值增值率
房屋建筑物 571,331,146.95 492,781,473.82 691,201,579.38 620,103,312.08 127,321,838.26 25.84%
构筑物 1,345,666,966.74 1,164,285,959.91 1,087,550,765.44 937,012,762.92 -227,273,196.99 -19.52%
合计 1,916,998,113.69 1,657,067,433.73 1,778,752,344.82 1,557,116,075.00 -99,951,358.73 -6.03%
合计评估值 1,557,116,075.00 元，账面净值 1,657,067,433.70 元，减值率为 6.03%，
其原因是构筑物序号 34“主装置”实际为主装置的设备基础，本次评估在设备基础费
内考虑，构筑物评估为零。
八、 固定资产—设备类
1. 评估范围
纳入评估范围的设备类资产分为机器设备、车辆、电子及办公设备三大类，设备
账面原值 2,372,034,558.55 元，账面净值 1,831,768,325.60 元。具体如下表：
单位：元
数量（台、
设备名称 账面原值 账面净值
套、米等）
机器设备 8,146.17 2,296,518,815.00 1,794,329,442.37
运输设备 53 6,868,774.09 1,286,797.67
电子设备及其他设备 3,915.00 68,646,969.46 36,152,085.56
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数量（台、
设备名称 账面原值 账面净值
套、米等）
合 计 12,114.17 2,372,034,558.55 1,831,768,325.60
运输设备清查评估明细表和电子类及其他设备清查评估明细表中部分设备系转入
的二手设备，账面原值是按当时划入时上家的账面净值入账的（详见运输设备清查评
估明细表和电子类及其他设备评估明细表中备注部分）；除此之外，其他设备账面原值
没有经过评估作价调整，是由原始采购成本和相关安装、调试等成本组成。
2. 设备概况
1.1.1 基本概况
江苏虹港石化有限公司主要从事精对苯二甲酸（PTA）的生产和销售，是华东地区
主要 PTA 供应商之一，其中：一期工程规模为年产 150 万吨 PTA，已于 2014 年顺利投
产并稳定运行至今；二期拟建工程规模为年产 240 万吨 PTA，目前正在开展项目前期建
设准备工作。江苏虹港石化有限公司位于连云港徐圩新区石化产业基地，符合长江三
角洲地区区域规划和江苏省沿海地区发展规划要求，并依托地理位置、区位交通、产
业集群等优势，产品辐射苏北鲁南地区。
1.1.2 主要设备情况
该企业总共拥有设备 12114.17 台（套、辆），按其不同用途分为机器设备、运输
设备、电子设备及其他设备三类 。
（1）机器设备 8146.17 台（套、辆、米等），主要有：氧化第二结晶器、氧化第
一结晶冷凝器、氧化第一冷凝器、DCS 控制系统、高压吸收塔、浆料第五预热器、氧化
第一结晶器、残渣薄膜蒸发器、脱水塔再沸器、氧化第四冷凝器、旋转真空过滤机、
氧化第三冷凝器、氧化第二冷凝器、空气压缩机组、PTA 干燥机、精制第一结晶器、低
压开关柜、浆料增压泵、氧化反应器、醋酸甲酯水解装置、CTA 干燥机、溶剂脱水塔、
浆料第六预热器、风送系统、精制第二结晶器、氧化第三结晶器、液环真空泵、尾气
干燥系统、母液蒸发罐循环泵、尾气催化焚烧系统、浆料第四加热器、CTA 母液过滤系
统、旋转压力过滤机、浆料供料泵、精制母液过滤系统、35KV 变电站降压、净化水站、
除盐水装置、槽罐车灌装系统、CTA 催化剂制备装置和污水站等设备，主要分布于企业
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各厂房内及露天作业场地。
（2）运输设备 53 辆，主要有大型客车、中型客车、小型客和轻型货车及各类叉
车等；
（3）电子设备及其他设备 3915.00 台，主要有：公司手持式合金分析仪、不锈钢
岗亭、道闸、配电箱、COD 在线自动监测仪、X Y 辐射个人报警仪、涂层测厚仪、数字
式汽车衡及称重管理系统、接地电阻测试仪、投影仪、洗衣机、电视机、冰箱、音响
视频设备、照相机、摄像机、扫描仪以及空调、电脑及服务器和打印机、复印机等，
主要分布于企业各职能部门和各科室。
1.1.3 设备管理情况
公司设立有设备管理部门，负责对设备的统一日常管理，制定了较为完善的设备
管理制度，且得到较为有效的执行。
设备管理部门对所有设备均统一编号、建立台账（或卡片），对关键生产设备建立
了技术档案，技术资料完整。
公司设备的采购、安装验收、调配、外借、对外出租等均有规定流程，特种设备
的定期检验、设备的维修保养、闲置、封存、报废处理等也有详细的操作规程。
1.1.4 设备的财务政策
列为固定资产管理的设备为预计使用年限为 1 年以上，且单位设备价格在 2000 元
以上。
折旧政策为：
机器设备的折旧年限为 10-20 年，残值率取为 5%。
运输车辆的折旧年限为 5 年，残值率取为 5%。
电子设备的折旧年限为 5 年，残值率取为 5%。
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3. 清查核实情况
1.1.5 准备阶段
（1）根据企业设备资产的构成特点及设备评估申报明细表的内容，向设备管理部
门及使用部门列出设备评估需要的相关资料清单，并视实际情况发放《设备状况调查
表》，并指导企业根据实际情况进行填写，作为评估工作的参考资料。
（2）评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不符合
申报要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
（3）根据设备数量、分布情况，安排设备评估小组成员，制定设备现场勘查工作
计划。
1.1.6 现场调查阶段
（1）现场勘查。由于申报评估的设备数量大，区域分散，评估人员根据重要性原
则对设备进行了抽查核实，根据设备具体分类情况，核对主要生产设备和车辆的规格
型号和生产厂家等。同时评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，
并向现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术性能情况进行了解。具体
过程如下：
A、对价值量较大的主要生产设备，查阅设备的竣工决算及验收记录、运行日志、
重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人
员了解设备的历史与现状，对设备的技术先进性、经济性等指标进行考量，综合判定
设备是否存在功能性贬值和经济性贬值等情况。
B、对一般生产设备重点关注设备的主要技术参数，结合设备运行情况和测试报告，
对设备的整体状况，包括设备制造质量、设备性能、故障频率、负荷率、维护保养、
工作环境、制造精度、真空压力、温度、热效等进行勘察记录，并进一步分析，以确
定影响设备成新率的各项调整系数。
C、 对价值量较小的一般设备及电子类设备，评估专业人员采用目测法，以其丰
富的经验作一般性技术判定；
D、 对车辆，核实车名、型号、牌照号、出厂年月、启用日期、载客座位数（或
载重量）、排气量、行驶里程、事故及维修状况等；对车辆的制造质量、行驶性能、维
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护保养、利用率、停放环境等进行勘察记录，并进一步分析，以确定影响车辆成新率
的各项调整系数。
（2）根据现场勘查结果进一步修正企业提供的申报明细表，然后由企业盖章确认，
作为评估的依据。
（3）收集设备管理、维修等相关制度，以及了解各项制度的执行情况，调查设备
账面价值构成及调整变化情况和依据，查阅并复印了部分重大设备的采购合同、发票、
付款凭证、报关单、工艺说明、技术资料及设备大修记录等，核查并复印运输设备的
车辆行驶证，记录车辆的实际行驶里程数等。
1.1.7 清查发现的情况
（1）企业有 467 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为华融金融租赁股
份有限公司，账面原值为 833,630,044.64 元，账面净值为 648,814,743.42 元，租赁
期限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
（2）企业有 102 台设备系融资租入（售后回租）设备，出租方为江苏金融租赁股
份有限公司，账面原值为 1,155,676,699.44 元，账面净值为 902,743,634.36 元，租
赁期限为 3 年，详见机器设备评估明细表；
（3）运输设备清查评估明细表和电子类及其他设备评估明细表里有部分车辆启用
日期与购置日期不一致，系江苏斯尔邦石化有限公司和盛虹石化集团有限公司转入的
二手设备，账面原值是按当时划入时上家的账面净值入账的（详见运输设备清查评估
明细表和电子类及其他设备评估明细表中备注部分）；
（4）运输设备清查评估明细表中序号 9 所示的设备已无修复使用价值，根据企业
提供的资料，做待报废处理，本次评估按报废设备进行评估；
（5）电子类及其他设备清查评估明细表中有部分设备已无修复使用价值，根据企
业提供的资料，做待报废处理，本次评估按报废设备进行评估，详见下表：
部分电子类及其他设备报废明细表 单位：人民币元
明细表
计量
对应序 资产编号 设备名称 规格型号 数量 启用日期 账面原值 账面净值
单位
号
3 600000000002 A3 喷墨打印 佳能 IX 4000 台 1.00 2011/8/31 2,905.98 145.30
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机
600000000003 NEC 投影仪 爱普生 2011/8/31 10,085.47 504.27
4 台 1.00
EB-C250S
19 600000000018 组装电脑 台 1.00 2011/10/31 3,009.67 150.48
21 600000000020 组装电脑 台 1.00 2011/10/31 3,009.66 150.48
34 600000000033 Think 笔记本 T420 台 1.00 2011/7/31 3,803.42 190.17
35 600000000034 Think 笔记本 T420 台 1.00 2011/7/31 3,803.42 190.17
40 600000000039 Think 笔记本 T420 台 1.00 2011/7/31 3,803.42 190.17
42 600000000042 Think 笔记本 T420 台 1.00 2011/7/31 3,803.42 190.17
45 600000000045 组装电脑 台 1.00 2011/8/31 2,692.31 134.62
50 600000000050 组装电脑 台 1.00 2011/8/31 2,692.31 134.62
51 600000000051 组装电脑 台 1.00 2011/8/31 2,692.31 134.62
57 600000000057 三星一体机 4521F 一体机 台 1.00 2011/8/31 2,136.75 106.84
58 600000000058 三星一体机 4521F 一体机 台 1.00 2011/8/31 2,136.75 106.84
59 600000000059 三星一体机 4521F 一体机 台 1.00 2011/8/31 2,136.76 106.84
75 600000000076 惠普一体机 HP1213 一体机 台 1.00 2011/12/28 2,010.29 100.51
86 600000000089 Think 笔记本 E420 台 1.00 2012/2/29 3,675.22 183.76
87 600000000090 Think 笔记本 E420 台 1.00 2012/2/29 4,743.59 237.18
89 600000000092 投影仪 NEC NEC 台 1.00 2012/3/31 3,349.51 167.48
600000000094 联想电脑 2012/3/31 2,905.98 145.30
91 M7360 台 1.00
M7360
600000000100 联想电脑 2012/3/31 2,905.98 145.30
97 M7360 台 1.00
M7360
600000000104 联想电脑 2012/3/31 2,905.98 145.30
101 M7360 台 1.00
M7360
600000000106 联想笔记本电 2012/3/31 3,675.21 183.76
103 E420 台 1.00
脑 E420
600000000107 联想笔记本电 2012/3/31 3,675.22 183.76
104 E420 台 1.00
脑 E420
600000000138 联想电脑 2012/8/31 2,905.98 145.30
132 M7360+19WLCD 台 1.00
M7360+19WLCD
242 600000000248 尼康数码相机 尼康,S2600 台 1.00 2012/9/30 1,025.64 51.28
243 600000000249 尼康数码相机 尼康,S2600 台 1.00 2012/9/30 1,025.64 51.28
244 600000000250 尼康数码相机 尼康,S2600 台 1.00 2012/9/30 589.74 29.49
248 600000000254 美的热水器 美的,F50-30G1 台 1.00 2012/10/31 2,000.00 100.00
600000000415 联想电脑 联想，启天 2012/11/30 2,905.98 145.30
398 M7360+19WLCD M7360+19 寸 台 1.00
LCD
600000000418 联想电脑 联想，启天 2012/11/30 2,905.98 145.30
401 台 1.00
M7360+19WLCD M7360+19 寸
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
LCD
600000000419 联想电脑 联想，启天 2012/11/30 2,905.98 145.30
402 M7360+19WLCD M7360+19 寸 台 1.00
LCD
600000000420 联想电脑 联想，启天 2012/11/30 2,905.98 145.30
403 M7360+19WLCD M7360+19 寸 台 1.00
LCD
600000000422 笔记本电脑 2012/11/30 3,675.21 183.76
联想，Thinkpad
405 THINKPAD 台 1.00
E420
E420
600000000424 笔记本电脑 2012/11/30 3,675.22 183.76
联想，Thinkpad
407 THINKPAD 台 1.00
E420
E420
409 600000000426 厨房设备一批 台 1.00 2012/11/30 608,000.00 30,400.00
600000000470 门禁设备 钢化玻璃,不锈 2012/12/31 7,606.83 380.34
452 台 1.00
钢包边
600000000471 门禁设备 钢化玻璃,不锈 2012/12/31 7,606.83 380.34
453 台 1.00
钢包边
600000000472 门禁设备 钢化玻璃,不锈 2012/12/31 7,606.85 380.34
454 台 1.00
钢包边
600000000473 ABB 一体式双 2012/12/31 5,982.91 299.15
455 电源开关(PC AC-DDL-100A/4 台 1.00
级）
600000000474 ABB 一体式双 2012/12/31 6,837.61 341.88
456 电源开关(PC AC-DDL-160A/4 台 1.00
级）
462 600000000480 投影机 D350XA,夏普 台 1.00 2013/1/31 5,811.97 290.60
483 600000000501 电动抬杠 6m 台 1.00 2013/4/30 3,846.15 192.31
692 600000000712 电动抬杠 6m 台 1.00 2013/4/30 3,846.16 192.31
600000000829 窄行通用针式 OKI MICROLINE 2013/6/30 1,581.20 79.06
807 台 1.00
打印机 1190CS
600000001056 台式电脑 联想,启天 2013/9/30 2,735.04 136.75
1034 M4360+19 寸 台 1.00
LCD
600000001057 台式电脑 联想,启天 2013/9/30 2,735.04 136.75
1035 M4360+19 寸 台 1.00
LCD
600000001058 台式电脑 联想,启天 2013/9/30 2,735.04 136.75
1036 M4360+19 寸 台 1.00
LCD
600000001085 台式电脑 联想,启天 2013/12/31 2,606.84 130.34
1063 M4360+19 寸 台 1.00
LCD
1373 600000001395 大锅灶 燃气 台 1.00 2014/9/30 3,300.00 638.85
1374 600000001396 大锅灶 燃气 台 1.00 2014/9/30 3,300.00 638.85
1375 600000001397 包子机 全自动 台 1.00 2014/9/30 26,000.00 5,033.34
1376 600000001398 切片切丝机 全自动 台 1.00 2014/9/30 3,400.00 658.21
1469 600000001492 切菜机 TW-801\TW-801 台 1.00 2015/12/31 23,931.62 10,290.59
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合计 53.00 834,550.07 55,990.77
（6）未发现企业提供的资产有账无物、无账有物以及设备资产抵押等各种情况。
1.1.8 清查结论
经过评估人员的现场清查工作后表明，企业有一套基本完善的设备管理制度，且
得到有效执行。企业的设备账、卡、物基本相符，设备的维护保养能正常开展，在用
设备和仪器能满足生产经营活动需要。
4. 评估过程
（1）通过公司建立的价格信息整理统计资料和市场询价网络渠道，确定设备的现
行购置价格，并按照相关行业的取费标准确定运杂、基础、安装等各项费用，合理确
定设备的重置全价；
（2）根据评估人员现场勘察记录、设备检测报告以及向企业有关工作人员了解的
关于设备利用率、维护保养、故障率等情况，在全面了解设备的历史与现状的基础上，
结合设备的运行状况、技术性能、可靠性指标及修理改造等情况，经过综合分析和对
比，合理确定设备的成新率；
（3）对重大、特殊和专用设备，组织机构内资深设备评估专家或聘请外部行业设
备专家对设备进行专项讨论研究，复核审定重置全价与成新率的合理性，以求设备评
估值更符合客观实际状况。
（4）评估人员综合分析设备评估结果的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能
影响评估结果准确性的因素进行了复核，在初步审核修改的基础上进行汇总。
1.1.9 评估依据
（1） 机械工业出版社《中国机电产品报价手册》；
（2） 设备购置合同和发票；
（3） 国家计委、建设部关于发布计价格[2002]10 号文《工程勘察设计收费管理
规定》的通知；
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
（4） 国家发展改革委、建设部关于印发发改价格[2007]670 号文《建设工程监
理与相关服务收费管理规定》的通知；
（5） 国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
知》（计价格[2002]125 号文）；
（6） 国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
（7） 国家发展计划委员会文件《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格
[1999]1283 号）；
（8） 《中华人民共和国增值税暂行条例》 中华人民共和国国务院令第 538 号）；
（9） 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 中华人民共和国财政部国家
税务总局令第 50 号）；
（10） 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财税（2016）36 号；
（11） 《关于调整增值税税率的通知》 财税〔2018〕32 号；
（12） 商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报
废标准规定》；
（13） 有关网络、专门网站的询价；
（14） 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料；
（15） 评估人员市场询价及向设备制造厂询价收集的价格信息；
（16） 评估人员收集的其他资料。
5. 评估方法选择的介绍
1.1.10 评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-机器设备》的相关规定，执行机器设备评估业务，应当
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益
法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
成本法是指基准日现时条件下重新购建一个与评估对象完全相同或基本类似的、
全新状态的设备资产，并达到可使用状态所需要的全部成本，扣减至基准日已经发生
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
的各类贬值（实体性贬值、功能性贬值、经济型贬值），以确定委估设备资产现时状况
下市场价值的评估方法。
市场法是指利用现时活跃的设备交易市场上与委估设备资产相同或类似设备资产
的近期交易价格，经过直接比较或类比分析的方法以估测设备资产现时状况下市场价
值的评估方法。
收益法是指通过对委估设备资产未来收益的合理预期，采用适宜的折现率折现，
以确定委估设备资产现时状况下市场价值的评估方法。
根据评估人员对企业设备资产进行了解后，由于目前国内二手设备交易市场尚处
于发展阶段，部分老旧电子设备如电脑等、载客运输车辆等尚有相对活跃的二手交易
市场，可以采用市场法评估途径；而与本次委估生产设备类似的设备市场交易并不活
跃，难以获取可比的设备资产交易案例，故不适合采用市场法评估。委估企业生产工
艺、生产流程较为复杂，难以单独量化各委估设备的独立获利能力，难以采用收益法
评估。企业设备资产资料较为完整，市场价格信息渠道较为丰富，各类贬值因素能较
为可靠的计量，具备采用成本法评估的条件。
结合本次评估目的、经济行为以及价值类型，本次对设备资产采用成本法评估。
成本法评估计算公式为：
评估值=重置全价-实体性贬值-经济性贬值
=重置全价×综合成新率
1.1.11 重置全价的确定
设备重置全价由评估基准日时点设备的购置价、运杂费、基础法、安装调试费及
其它合理费用组成，一般均为更新重置价。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》
（国务院令第 538 号）之第八条规定：“纳税人购进货物或者接受应税劳务，支付或
者负担的增值税额为进项税额，准予从销项税额中扣除。”故设备重置全价尚需扣除
可抵扣的增值税。
设备重置全价计算公式：
设备重置全价=设备购置价+运杂费+基础法+安装调试费+其他合理费用-可抵扣的
增值税
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1.1.11.1 国产设备购置价的确定
（1）一般设备购置价通过查询、询价的方式获得现行市场价，具体情况如下:
通过向生产制造厂询价；向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息研
究院机械工业出版社”询价；查阅《机电产品报价手册》取得；查阅《全国资产评估
价格信息》取得；查阅《机电设备评估价格信息》取得。
（2）对于部分已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设
备的现行市场价与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面
的差异，调整估算确定；参考原设备合同价进行功能类比分析比较结合市场行情调整
确定。
（3）一般电子类设备通过直接询价，或是通过查询《京东网》、《太平洋电脑网》
等信息取得。
1.1.11.2 进口设备购置价的确定
（1）对于可以询价的设备，向《机电产品报价手册》的编纂机构“机械工业信息
研究院机械工业出版社”询价取得；通过北京“中国机电产品销售网”进行查询取得；
由《国外机电产品价格信息》查得；通过向外商在中国的代理机构进行咨询取得；确
定进口设备的 CIF 价（到岸价）。
（2）对于无法询到价格且国内有替代设备的，依据替代原则，即在规格、性能、
技术参数、制造质量相近的情况下，或虽然规格有差异，但在现时和未来一段时间内，
符合继续使用原则，且不影响生产工艺和产品质量时，用同类型国产设备购置价格代
替原进口设备的购置价格；或是以国内相同功能设备的购置价为基数，按与进口设备
的功能、质量、性能等方面的差异进行性价比的调正后确定购置价。
进口设备购置价格＝CIF 价×基准日外汇中间价＋关税额＋增值税额＋银行财务
费＋港杂费
增值税额= CIF 价×（1+关税率）×增值税率
关税、增值税的确定：通过查询 2018 版《中国海关报关实用手册-进出口关税税
则》确定；
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进口税费费率，参照《资产评估常用数据与参数手册》中的相关取费标准确定：
1.1.11.3 运杂费、基础费及安装调试费的确定
对于国产设备，运杂费是指厂家或经销商销售处到设备安装现场的运输费用；对
于进口设备，运杂费是指国内运杂费，即从海关到设备安装现场的运输费用。本次评
估，考虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费
率计取。
设备基础费率、设备安装费率，按《资产评估常用数据与参数手册》中的指标确
定；或根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》规定的费率确定。
1.1.11.4 其他合理费用的确定
其他合理费用一般主要包括前期工程及其他费用和合理资金成本。
（1）前期工程及其他费用
主要包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投标管理费、建设
项目可研费用、环境评价费以及联合试运转费用等。计算方法为设备购置价乘以相应
费率，相应费率根据财政部财建[2016]504 号文件《基本建设财务管理规定》，国家发
改委、建设部计发改价格[2007]670 号文件《工建设工程监理与相关服务收费管理规定》，
国家计委、建设部计价格[2002]10 号文件《工程勘察设计收费管理规定》等有关规定
测算。本次评估经测算所涉及到的前期工程及其他费用费率如下表所示：
序号 费用名称 计费基础 取费标准 金额 取费依据
参考财建
1 建设单位管理费 建安造价 0.62%
[2016]504 号
参考计价格
2 勘察设计费 建安造价 3.25%
(2002)10 号
参考发改价格
3 工程监理费 建安造价 1.30% 〔2007〕670
号
4 工程招投标代理 建安造价 0.01% 参考发改办价
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服务费 格[2003]857
号
参考计价格
5 可行性研究费 建安造价 0.10% [1999]1283
号
参考计价格
6 环境影响评价费 建安造价 0.02%
[2002]125 号
合计 5.30% 0.00
（2）合理资金成本
本次评估对建设周期长、价值量大的设备，按建设周期及付款方法计算其资金成
本；对建设周期较短，价值量小的设备，其资金成本一般不计。
1.1.11.5 可抵扣增值税的确定
根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第
538 号)，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50
号)，《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税
[2008]170 号),财政部、国家税务总局财税（2009）113 号《关于固定资产进项税额抵
扣问题的通知》, 财税（2016）36 号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,
财税〔2018〕32 号《关于调整增值税税率的通知》的相关规定，对本次评估中符合条
件的设备，可予抵扣的增值税情况如下：
可抵扣的设备购置价增值税=设备购置价/1.16×16%
可抵扣的运杂费增值税=运杂费/1.10×10%
可抵扣的设备基础费增值税=运杂费/1.10×10%
可抵扣的安装调试费增值税=安装调试费/1.10×10%
可抵扣的前期工程及其他费用增值税=前期工程及其他费用/1.06×6%
进口设备可抵扣增值税（包含运杂、安装费费率）总额= CIF 价×（1+关税率）×
增值税率+ CIF 价×（1+运杂、基础及安装调试费率）÷1.10×10%+ CIF 价×（1+前
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期工程及其他费用率）÷1.06×6%
1.1.11.6 运输设备重置全价的确定：
车辆重置全价=车辆购置价+车辆购置税＋其它费用-可予抵扣增值税额
可予抵扣增值税额=车辆购置价÷1.16×16%
车辆购置价一般通过查阅《中国汽车网》、《易车网》、《全国国产及进口汽车报价》
取得；
车辆购置税为不含税购置价的 10%，即为：
车辆购置税=车辆购置价÷1.16×10%
其它费用主要包括：验车费、拍照费、固封费、拓钢印费等，一般取 500 元。
1.1.12 成新率的确定
（1）对价值量较大的重点、关键设备在年限法理论成新率的基础上，再结合各类
因素进行调整，最终合理确定设备的综合成新率，计算公式：
综合成新率= 理论成新率×调整系数 K
其中：
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
调整系数 K=K1×K2×K3×K4×K5 等，即：
综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
各类调整因素主要系设备的原始制造质量、设备的运行状态及故障频率、维护保
养（包括大修理等）情况、设备的利用率、设备的环境状况等。
（2）对价值量较小的一般设备及电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限依据评估专业人员的丰富经验，结合设备的实际运行状态确定。
（3）对车辆成新率的确定：
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发
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布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行使里程数，结
合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经
济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际
行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，
最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
由于平均年限法计算的成新率太高，导致客观上车辆的评估值严重背离了市场价
值。车辆作为一种特殊的设备，其启用以后各年之损耗的价值内涵是不同的，随着使
用年限的延长，其各部位有形损耗逐年加大，车辆的剩余价值会越来越小，因此，车
辆的各年损耗值应呈递减趋势，即第一年最大，以后各年的实际损耗价值都相应较前
一年小。因此采用以“余额折旧法”的概念根据车辆的已使用年限计年限成新率；
①年限成新率的确定：
计算公式：
年限成新率=（1-d）n ×100%
式中： d 1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率
1-d = 车辆使用首年后的成新率
N = 车辆经济耐用年限
1/N = 车辆平均年损耗率
n = 车辆实际已使用年限
②修正系数 K 的确定：
K1 为车辆原始制造质量；K2 为车辆维护保养情况；K3 为车况及车辆运行状态；K4
为车辆利用率；K5 为车辆停放环境状况。
其中 K4“车辆利用率”的确定：
依据车辆的经济行驶里程数和经济使用年限，推算已使用年限的额定行驶里程数，
再以实际行驶里程数与额定行驶里程数的差异数除以车辆经济行驶里程数来确定车辆
的利用率，具体计算公式如下：
已使用年限额定行驶里程数=经济行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
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车辆利用率修正系数=1-（实际行驶里程数-额定行驶里程数）÷经济行驶里程数
6. 评估举例
例 1、（机器设备评估明细表第 362 项）
设备编号：200000000237-158
设备名称：氧化反应器
规格型号：12-R01B,ID7800*ID6500*29500mm,TA1+Q345R
制造厂家：江苏中圣高科技产业有限公司
启用年月：2014 年 5 月
账面原值：37,973,662.70 元
账面净值：29,722,685.29 元
设备简介：
该设备主要由原材料对二甲苯和氧气反应产生粗产品的一种压力容器，主要由反
应罐、填料层、空气分配盘、能量回收换热器、气液分离管、泵力系统、液位计、阀
门管线及温度计压力表等构成的高压容器。
设备主要规格与技术参数：
温度：186-188℃
压力：1.1MPA
液位：75%
容器容积：1200m
物料组成：醋酸、对二甲苯、催化剂、水
反应过程：边进边出
停留时间：1h
能量回收换热器：-0.3-1、2.5、3.8kg 蒸汽
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+ 资金成本－增值税额
设备购置增值税额=设备现价÷1.16×16%
其他增值税税额=相应的计税基数[基础费、安装费、前期工程及其他费用(不含建
设单位管理费）]÷（1+相应的增值税税率）×相应的增值税税率
增值税额=设备购置增值税额+其他增值税税额
经向江苏中圣高科技产业有限公司咨询获悉：该功能与配置的的氧化反应器重置
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现价约为 41,089,000.00 元，
运杂安装基础费：根据《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中关
于的“机械设备费用计算办法”之规定：
运杂费含在设备报价里；
基础费率为设备原值的 10%～20%，本次评估取 15%
设备安装、调试费率为设备原值的 1.0%-3.0% ，由于该设备制作周期较长，制作
过程复杂，本次评估取 2.0%；
设备购置安装期：从合同签订至设备到厂为 0.25 年，设备安装调试期为 0.75 年，
总建设周期为 1.00 年；
付款方式：合同签订时，支付设备价的 30%定金（计息期为 1.00 年），货到后再付
设备价的 60%及运费等 (计息期为 0.75 年)，安装调试结束后支付余款 10%（计息期为
零）；
利率：评估基准日一年以内的（含一年）银行贷款年利率为 4.35%; 一年至五年（含
五年）贷款年利率 4.75%。
氧化反应器重置全价计算表：
付
费率/
序 款 周期
项目 税率/ 计算公式 金额
号 比 (年）
利率
例
1 重置现价 41,089,000.00
2 其中增值税额 16% （1）/1.16×增值税率 5,667,448.28
3 运输费 0.0% （1）×运输费率 -
4 运输费合计 (3） -
5 基础费 15.00% （1）×基础费率 6,163,350.00
6 安装、调试费 2.0% （1）×安装费率 821,780.00
7 基础费、安装费小计 （5）+（6） 6,985,130.00
工程建设其他费用（不含建 【（1）+（4）+（7）】×工程建设其他费用
8 设单位管理费） 4.68% 费率 2,249,869.28
【（1）+（4）+（7）】×建设单位管理费费
9 建设单位管理费 0.62% 率 298,059.61
10 设备首付款资金成本 30% 1.00 4.35% （1）×付款比例×建设周期×利率 536,211.45
11 设备进度款资金成本 60% 0.75 4.35% （1）×付款比例×建设周期×利率 804,317.18
12 运杂费资金成本 0.75 4.35% （4）×建设周期×利率 -
13 基础费资金成本 0.75 4.35% （5）×建设周期×利率 201,079.29
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14 安装费资金成本 0.75 4.35% （6）×建设周期×利率×0.5 13,405.29
15 工程建设其他费用资金成本 0.75 4.35% （8）×建设周期×利率 73,401.99
16 建设单位管理费用资金成本 0.75 4.35% （9）×建设周期×利率 9,724.19
（10）+（11）+（12）+（13）+(14)+（15）
17 资金成本小计 +（16） 1,638,139.39
18 设备重置全价 （1）+（4）+（7）+（8）+（9）+（17） 52,260,198.28
19 扣除增值税 （2）+【（4）+（7）】/1.10*10%+（8）/1.06*6% 6,429,811.19
20 设备不含税重置全价 （18）-（19） 45,830,387.09
取整 45,830,400.00
氧化反应器重置全价为 45,830,400.00 元（取整）
（2）成新率的确定：
该设备已使用 4.6 年，据估测尚可使用 15 年。
综合成新率= 理论成新率×调整系数 K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=15÷（4.6＋15）×100%
=76.53%
调整系数 K=K1×K2×K3……×K5
该设备系国内专业公司制造，原始制造质量位于国内平均水平，故 K1=1.00；
该设备整体的维护保养工作较好，外观油漆基本完好，无明显损伤，外观较整洁，
故 K2=1.00；
该设备机械传动部分运行平稳，外检各项指标合格；设备整体运行状况正常，故
K3=1.00；
该设备自投入使用以来，满负荷运转，利用率较高，故 K4=1.00；
该设备所在环境为露天存放，受雨雪天气和江边潮湿环境影响，有一定腐蚀，环
境状况一般，故 K5=0.98；
调整系数 K=K1×K2×K3×K4×K5
综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=76.53%×1.00×1.00×1.00×1.00×0.98
=75%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
=45,830,400.00×75%
=34,372,800.00 元
例 2：运输设备评估明细表第 49 项
牌照号码：苏 G7770P
车辆类型：货车
厂牌型号：江铃全顺牌厢货车/JX5033XXYPD
制造厂家：江铃
启用年月：2018 年 10 月
账面原值: 124,355.17 元
账面净值: 122,166.98 元
已行驶里程数：25701KM
重置全价的确定：
重置全价=车辆现价＋车辆购置税＋其它费用-增值税额
经查询《中国汽车网》获悉：该车辆的重置现价为 131,000.00 元
购置税=（含税车价÷1.16）×10%
其他费用=500 元（包括手续费等）
江铃全顺牌厢货车重置全价计算表：
付款 周期 费率/
序 项目 计算公式 金额
比例 (年） 税率
号
1 车辆重置现价 131,000.00
2 其中增值税额 16% （1）/1.16×增值税率 18,068.97
3 购置附加税 10% （1）/1.16×购置附加税率 11,293.10
4 各项费用 500.00
5 重置全价 （1）+（3）+（4） 142,793.10
扣除增值税后车辆重置
6 全价 （5）-（2） 124,724.14
取整 124,700.00
江铃全顺牌厢货车重置全价为 124,700.00 元（取整）
综合成新率的确定:
参照商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部 2013 年 1 月 14 日发
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
布的关于《机动车强制报废标准规定》中的车辆规定报废年限和报废行使里程数，结
合《资产评估常用参数手册》中关于“车辆经济使用年限参考表”推算确定的车辆经
济使用年限和经济行驶里程数，并以年限成新率作为车辆基础成新率，以车辆的实际
行使里程数量化为车辆利用率修正系数，再结合其它各类因素对基础成新率进行修正，
最终合理确定设备的综合成新率。
计算公式：综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
该车辆系小型客车，经济使用年限为 15 年，强制报废行驶里程数 60 万公里，现
已使用 0.2 年，已行驶 25701 公里。
①年限成新率的确定：
年限成新率=（1-d）n×100%
式中： d 1 N 1 / N =车辆使用首年后的损耗率
1-d = 车辆使用首年后的成新率
N = 车辆经济耐用年限=15 年
1/N = 车辆平均年损耗率=1/15
n = 车辆实际已使用年限=0.2 年
d 1 N 1 / N = 1 15 1 / 15
= 1- 0.8348
= 0.1652
年限成新率=（1-d）n×100%
= ( 1- 0.1652) n×100%
= 0.83480.2×100%
= 96.45%
② K 系数的确定：
修正系数 K=K1×K2×K3……×K5
该车辆系广州丰田汽车有限公司制造，原始制造质量位于国内平均水平，故 K1=
1.00；
该车辆整体的维护保养较好，车身油漆基本完好，车厢内整洁，故 K2= 1.00；
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该车辆发动机运行较平稳，性能基本稳定，电气系统及仪表状况正常，故 K3= 1.00；
车辆利用率修正系数 K4 的确定：
该车辆已使用 0.2 年，已行驶 25701 公里，
已使用年限额定行驶里程=强制报废行驶里程数÷经济使用年限×已使用年限
=600000÷15×0.2=8000 公里
实际行驶里程与额定行驶里程差异=25701-8000 =17701 公里
车辆利用率修正系数 K4=1-（17701÷600000）=0.970
该车辆无固定车库，长期露天停放，故 K5=0.98；
综合成新率=年限成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=96.45%×1.00×1.00×1.00×0.970×0.98
=92%（取整）
（3）评估值=重置全价×综合成新率
=124,700.00×92%
=114,724.00 元
例 3：电子设备及其它设备评估明细表第 2138 项
设备编号：600000002496
设备名称：惠普多功能一体机
规格型号：联想启天 M410 台式电脑 G4400/4G/1T/19.5
制造厂家：联想集团
启用年月：2017 年 3 月
账面原值: 2,991.46 元
账面净值: 1,996.80 元
（1）重置全价的确定：
重置全价=重置现价＋合理费用
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=重置现价×(1＋运杂安装基础费率)+ 资金成本－增值税额
经查询《太平洋电脑网》获得的信息，该型号与配置的网络服务器重置现价为
3,000.00 元；
运杂安装基础费：该电子类设备购置价含运费，且设备无需基础及安装，故运杂
安装基础费不计；
资金成本：设备为现货供应，故资金成本不计；
重置全价=重置现价－增值税额
= 3,000.00 - 3,000.00÷1.16×16%
= 2,600.00 元（取整）
（2）成新率的确定：
该设备属于一般电子类设备，直接采用使用年限法确定成新率，
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
该设备已使用 1.8 年，据估测尚可使用 3 年。
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=3÷（1.8＋3）×100%
=62.5%
=63%（取整）
（3）评估值=重置全价×成新率
= 2,600.00×63%
= 1,638.00 元
7. 评估结论和增减值分析
根据前述评估过程、依据以及评估方法，设备评估结果情况如下：
单位：元
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资产名称 帐面净值 评估净值 增值额 增值率%
机器设备 1,794,329,442.37 1,912,835,502.00 118,506,059.63 6.60
运输设备 1,286,797.67 3,702,520.00 2,415,722.33 187.73
电子设备 36,152,085.56 40,302,244.97 4,150,159.38 11.48
固定资产合计 1,831,768,325.60 1,956,840,266.97 125,071,941.34 6.83
经分析：本次评估增减值的原因主要有以下几点：
（1）企业财务对机器设备的折旧较快，账面净值较低，而评估是依据设备的经济
耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，加之企业对主要生产设备进行了规范化
的管理，定期维修保养，提高了设备的成新率，比较客观地反映了设备的实际价值，
二者有差异，上述原因致使评估增值，增值率为 6.60%；
（2）由于对企业运输设备计提折旧较快，账面净值较低，尽管近年来车辆价格下
滑较快，仍导致运输设备评估增值，增值率为 187.73%；
（3）企业对电子设备及其它设备计提财务折旧较快，账面净值较低，部分设备账
面净值为残值。而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，
二者有差距，致使评估增值，增值率为 11.48%。
综合上述因素，固定资产设备类评估总体增值 125,071,941.34 元，增值率为 6.83%。
九、 在建工程—土建
企业的在建工程（不包括工程物资）账面值为 49,425,524.49 元，具体明细如下：
序号 项目名称 开工日期 预计完工日期 账面价值（元）
1 循环冷却水站二土地抛填 2012/7/12 2020/12/31 1,986,510.38
主装置二地基抛填、主装置二
2 2012/7/12 2020/12/31 11,357,161.12
土建
3 长丝仓库地基抛填 2016/6/30 2020/12/31 12,592,464.10
4 零星工程及其他 2015/5/31 2020/12/31 44,560.32
PTA 二期专利及专有技术使用
5 2018/10/31 2020/12/31 22,264,192.00
费
PTA 二期可行性研究报告编制
6 2018/8/31 2020/12/31 246,226.41
及评估费
PTA 二期环境影响评价及验收
7 2018/9/30 2020/12/31 98,113.21
费
PTA 二期场地准备及临时设施
8 2018/9/30 2020/12/31 84,389.10
费
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9 PTA 二期前期准备费 2018/12/31 2020/12/31 751,907.85
合计 49,425,524.49
经核查，相关合同及凭证。评估人员查阅工程的相关合同，付款凭证后，判断所
发生费用合理。其中序号 1-3 为企业一期项目建设中在原本预留土地的地基处理工程。
由于地基处理工程一般工期为 1 年。因此本次按照合理工期确认计息期。序号 4 为零
星工程，本次按照均匀投入计算利息。序号 5-9 则为二期工程的前期工程费用。大部
分资金为一次性投入。
评估举例：长丝仓库地基抛填（明细表序号 3）
评估值＝账面价值+资金成本
资金成本：贷款利率 4.35％，项目主要的工程款为一期地基处理工程分摊到二期
长丝仓库的地基工程款，根据企业提供的明细帐该项目于 2016 年 6 月 30 日开工，
至评估基准日计息期为 2.5 年。地基工程一般工期为 1 年，因此本次按照合理工期确
定资金成本。
评估值＝12,592,464.10×（1+4.35％×1/2）
＝12,866,350.19 元。
本次在建工程中部分为二期建设工程所需的工程物资，金额为 40,626,050.27 元，
因该类工程物资领用时间不长，市场价格变动较小，故本次按照账面值确认评估值。
在建工程评估值 90,797,781.96 元，在建工程账面值为 90,051,574.76 元，增值
746,207.20 元。评估增值的主要原因为考虑为资金成本。
十、 无形资产—土地使用权
1. 评估范围及对象
本次纳入无形资产——土地使用权评估范围的共有 4 块土地，均位于徐圩新区港
前大道 399 号，账面值 215,626,526.96 元，土地使用权状况和账面值如下：
土地权证编号 土地位置 终止日期 用地性质 开发程度 面积 m2 账面价值（元）
苏（2017）连云港市不动产权第
徐圩新区港前大道 399 号 2062/3/29 出让工业 五通一平 258,450.50 47,330,439.02
0004580 号等
苏（2017）连云港市不动产权第
徐圩新区港前大道 399 号 2062/3/9 出让工业 五通一平 264,234.50 48,388,974.39
0004577 号等
苏（2017）连云港市不动产权第
徐圩新区港前大道 399 号 2062/3/29 出让工业 五通一平 231,240.80 42,347,484.47
0004630 号等
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苏（2017）连云港市不动产权第
徐圩新区港前大道 399 号 2062/3/29 出让工业 五通一平 424,059.50 77,559,629.07
0012013 号等
评估人员对委托评估的无形资产－土地使用权的权属调查，核实土地使用权利状
况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项。了解评估对象是
否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。并对委估土地使用权所对应的地块进
行了实地勘察，调查土地使用权的土地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境
及土地利用开发情况等。
2. 资产清查
1、权利状况：
根据企业提供的不动产权证（编号：苏（2017）连云港市不动产权第 0004580
号、苏（2017）连云港市不动产权第 0004577 号、苏（2017）连云港市不动产权第
0004630 号、苏（2017）连云港市不动产权第 0012013 号等）记载，本次评估范围
内的土地使用权人均为江苏虹港石化有限公司。
2、账面构成情况：
企业的土地使用权系企业通过土地一级市场拍卖取得。土地使用权账面值合计为
249,279,221.80 元。
3、土地利用状况：
本次纳入评估范围内的土地位于徐圩新港前大道 99 号地块，属于新建的化工园
区，区域内大部分企业正在建设中，工业聚集度一般。地块近黄海，靠近码头，交通
条件一般。属于新建园区，区域内配套设施完备度一般。周边多为化工企业，环境一
般。土地总使用面积为 1,177,985.30 平方米。土地形状为规则矩形，厂区内已完成
五通一平。
4、上述土地未存在租赁、抵押、担保或其它他项权利事项。
5、本次评估，对评估范围内的工业用地，按照房地分离的思路，对地上建筑物
和土地使用权分别评估。
3. 评估依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
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（2）《资产评估执业准则——不动产》；
（3）《连云港市市区 2015 年度工业用地区段基准地价表》；
（4）《中国土地市场网》；
（5）中国城市地价动态监测数据。
4. 土地评估的基本方法
土地评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、假设开发法、成本逼近
法和基准地价系数修正法等，需根据不同用途分别选取合适的方法评估。
土地用途主要可以分为：1）居住用地；2）工业用地；3）商业、旅游、娱乐用地；
4）综合用地；5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。
对于居住用地，宜选用市场比较法、假设开发法、收益法和基准地价系数修正法，
对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。
对于工业用地，宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊
情况下，也可采用收益法。
对于商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益法、假设开发法和基准地
价系数修正法估价。
综合用地宜采用市场比较法、收益法、假设开发法估价。
5. 评估技术思路及具体评估过程
根据评估目的和估价对象的特点和实际情况，以及收集资料分析，委估对象属于
工业用地，位处徐圩新区港前大道 99 号地块，本次采用市场比较法和基准地价修正法
对其土地使用权价值进行评估。
a.适用评估方法的理由：委评土地所在区域内有公布的较为准确的征地标准，同时
有较多的成交案例，可以用市场比较法体现其市场价值并以成本法进行验证。
b.不适评估方法的理由：企业已在地上自建厂区，预计未来不太可能重新开发该处
地块，因此不适于假设开发法评估，同时该区域土地均为工业企业自用，没有空地出
租情况，也不适于收益法评估。
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1、市场比较法：
是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场
上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与
待估土地使用权进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定待估土地使用权价
值的方法。
采用市场比较法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素
修正系数×个别因素修正系数。
即 V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数=正常情况指数／比较实例宗地
情况指数
B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和
个别因素的影响。
a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价
格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。
现我国土地使用权主要通过市场公开招拍挂取得，一般需选取实际成交的案例，
若案例不足可选取基准日近期的公开挂牌但未实际成交的案例，但其一般会低于最终
成交价，需注意修正。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其
具体公式为：
100
可比实例交易价格 正常交易价格
交易状况打分指数
b.对于土地使用权的市场状况而言，由于可比实例的交易日期往往不为基准日当
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天，期间的土地市场行情可能出现了变化，比如国家宏观调控政策、各地政府批地规
划、银行利率、经济环境等改变造成的市场状况变动，一般根据宗地所在地的相应国
有土地使用权监测指数或相关市场指数进行修正，具体修正公式为：
基准日市场指数
可比实例的交易价格× =可比实例在基准日的可比价格
交易日市场指数
c.区域因素
聚集程度：对于工业用途的宗地，其周边相似厂区、工厂的产业聚集度对企业的
品牌效应、相关扶持政策具有一定影响，包括国家级高新产业园、地区级工业开发区
等等园区效应会对土地的价值有提升作用，而孤立荒僻的环境会造成价值的偏低。
交通条件：对于宗地的交通条件，主要关注其出入的道路、周边公共交通可利用
的状况，自驾车的停车便利度，距离火车站、码头、飞机场等交通枢纽的通达程度等，
临靠城市交通主干道、具备多条公交线路或轨道交通、良好的停车场地和距离交通枢
纽越近，可带来较高的土地使用价值。
市政配套：主要包括周边地块的给排水、电气、暖通管道接入和通信线缆铺设等
市政设施，以及中小学、医院医疗、金融服务、文化体育场所等公共配套，具备良好
的市政配套能提升宗地及其上地产的使用舒适度，其市场价值就越高。
环境景观：主要包括宗地周边有无噪声、垃圾或光污染，环境卫生、地上建筑物
周边有无高压输电线、垃圾房等，以及相邻宗地的利用状况，自然景观条件等。在市
区内，噪音或重工业、化学污染会造成生活质量下降、影响人们日常工作、生活，周
边区域内其他土地被恶意使用的，会造成小环境的破坏，造成土地的交易价格偏低。
规划限制：由于我国土地为国家所有，企业及个人仅拥有一定年限的使用权，在
考虑最佳利用原则时，尚需遵循相关部门的规划限制，具体包括区域经济政策、土地
规划及城镇规划限制；
工业用地有时需考虑特殊产业的管制，比如高科技园区一般不能允许传统制造、
污染行业进入，而各类地区级、国家级产业园可能有投资规模要求的准入标准，会使
拿地门槛提高，其土地价值也较高；其他各类用地尚需考虑地上建筑限制对地价的影
响，没有特殊要求限制的宗地价值较高。
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d.个别因素
宗地面积：主要勘查土地的面积，包括建设用地面积与代征地面积，因为实际可
使用的为建设用地，土地使用率越高、其内涵价值越好，而且对于工业土地来说，大
面积的适于企业扩大产能和总体布局，对大面积土地不做修正，而宗地面积过小影响
正常生产经营则会造成不利影响，难以施展和规划布局。
土地形状：宗地的外轮廓形状也会影响地价水平，一般而言、规则的矩形或多边
形场地其可利用程度较好，场地规整正气，便于布局规划，地上面积可以得到充分利
用，而长条形、三角形等不规则形状可能造成使用价值偏低。
临街深度：宗地位置距离所临道路的垂直距离也会对土地价值有较大影响，其深
度越大、土地进出越不便，受到临街道路附加价值越低，被埋置于其他宗地之后，可
辨认程度越低，土地价值也越低，该项因素的修正，需将宗地自临街红线至里地线以
内依一定距离（级距）划分为若干单元格，其各区块的价值依次递减，而宗地的整体
价值由其平均深度确定，以委估对象为标准，对比较案例打分评定，并分别做定基修
正。
开发程度：除了场地外的社区配套和公共服务设施，宗地价值还受到红线内场地
平整、硬化路面、管线铺设等情况的影响，一般新增出让用地为毛地状态，尚需进行
现有建筑物拆除、前期平整、完成五通一平或七通一平等。
地形地势：对于郊区或丘陵地区的宗地来说，其土地的地形地势也对价值有一定
的影响，平地或地势平缓的场地可利用程度较好，坡地或丘陵起伏的场地会造成生产、
生活不便，宗地内或与相邻土地、道路有明显高差的、造成自然排水性受限的，有滑
坡、落石、河水倒灌等影响的宗地价值较差，成片开发的新增建设用地则价值较高。
地质土壤：不同宗地上的地质土壤也不尽相同，其地基承载力、土壤成分（是否
受过污染、坍塌、滑坡、湿陷等不良土质)和水文地质等因素也会造成地价的偏差，
坚硬地基的场地比湿陷性土地价值要高、地下水持力层和良好的土壤成分也会带来较
高的宗地价值，受到过度开发或经历过化学污染、产生过塌方、滑坡等灾害的土地价
值较低。
综上，委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系
数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
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100
= 可比实例交易价格
交易情况打分指数
基准日市场指数 100 100
交易日市场指数 各区域因素打分指数 各个别因素打分指数
2、基准地价修正法：
基准地价是政府制定的，是以政府的名义公布施行的，具有公示性、法定的权威
性和一定的稳定性，是对市场交易价产生制约和引导作用的一种土地价格标准，基准
地价修正法是依据基准地价级别范围，按不同用途对影响地价的区域因素和个别因素
等进行系数修正，从而求得评估对象公平市场价值的一种评估方法。
采用基准地价修正法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值=基准地价×（1+期日修正系数）×（1+因素修正系数）×容积率修正系
数×使用年限修正系数
6. 评估实例
土地使用权明细表 第 1 项 徐圩新区港前大道 99 号地块 （采用市场比较法和基
准地价修正法评估）
市场比较法评估测算过程：
（一） 土地简况：
委估对象具体坐落于徐圩新区港前大道 99 号地块，土地用途为工业，分别对其各
项因素勘查如下：
区域因素：位于连云港徐圩化工区内，园区属于较新开发的，大部分厂区正在建
设中。工业聚集度一般。近黄海，距离码头较近，交通条件一般。属于新开发园区，
配套设施完备度一般。地块附近多为化工企业，有一定的噪音、化工污染，环境状况
较差。工业用地，不受容积率限制、无城市发展规划冲突。
个别因素：宗地总面积 1,177,985.30 平方米，土地为规则形状，容积率不低于 0.6。
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宗地四面临街，已完成四通一平,属于沿海平原地势、没有明显起伏、不受地形的不利
影响。
（二） 土地市场背景分析：
2018 年全市土地出让宗数为 112 宗，出让土地面积为 499.2 万平米，其中流拍土
地面积为 113.4 万平米，成交土地面积为 385.8 万平米。分区域来看，2018 年海州区
位居第一，共成交 61.8 万方，揽金 34.9 亿元。其次是赣榆，土地成交 58.3 万方约 19.3
亿元。高新区土地成交位居第三，共 22.7 万方约 15.4 亿元。
经过 2017 年“疯涨”模式后，今年整体住宅类土地成交面积及金额相较去年而言
有所下滑，住宅类土地成交面积共 341.6 万方，成交金额约 104 亿；商业用地土地今
年供应较大，成交面积约 33.5 万方，金额约 4.3 亿元；值得注意的是今年成交 5 宗公
共设施用地和科教用地，其中科教用地规划为民办中学，处于猴嘴北。
住宅类土地，小市区（海州、开发和连云区）共成交 15 宗地块约 80 万方，其中
10 宗共 46.8 万方集中于海州区，3 宗约 16.4 万方位于高新区。相较于 2017 年（土地
成交 70 万方），2018 年度几乎覆盖了各个版块。随着棚改用地的相继推出，老城区土
地重新进入大家的视野，但几乎以棚改安置房用地为主。总之，由内而外，逐步递增。
整体的平衡中，不同区域、版块的购房者将拥有更多选择。楼面价方便，2018 年度诞
生了 7406 元/㎡的最高楼面价，该宗地位于高新区被苍梧地产摘得。
赣榆区住宅类土地共成交 11 宗约 41 万方，最高楼面价为 2338.7 元/平米，被江苏
苏海摘得。东海共成交 13 宗约 54 万方，最高楼面价为 2750 元/平米、溢价率 69%，
被连云港福毅地产摘得。灌云住宅类土地共成交 12 宗约 57 万方，江苏筑富以 1968
元/㎡摘得区域“地王”。灌南共成交 23 宗约 108.9 万方，最高楼面价是 1930 元/㎡、
溢价率 117%，被南通华德竞得。
过去的一年，连云港土地市场在表面走低的数字中，呈现出一个微妙调整。
（三） 搜集和选取可比交易案例：
根据上述市场背景分析，通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区
相同、价格类型相同等特点，自中国土地市场网站公布的土地成交结果中选取与评
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估对象处于相邻区域内三宗类似用地作为实例，测算其比准价格。并首先根据委估
对象的特点分析三处可比案例，对其各项因素调查如下：
比较案例一 比较案例二 比较案例三
徐圩新区石化九路东、石化三道 徐圩新区石化七道南、石化三路 徐圩新区石化十路西、石化三道
土地坐落
北 西 北
土地单价 213 209 216
土地用途 工业 工业 工业
交易情况 成交 成交 成交
市场状况 2018/9/28 2018/6/27 2018/11/29
比较案例一，具体坐落于徐圩新区石化九路东、石化三道北，土地用途为工业，
分别对其各项因素勘查如下：
区域因素：位于连云港徐圩化工区内，园区属于较新开发的，大部分厂区正在
建设中。工业聚集度一般。近黄海，距离码头较近，交通条件一般。属于新开发园区，
配套设施完备度一般。附近多为化工企业，有一定的噪音、化工污染，环境状况一般。
工业用地，不受容积率限制、无城市发展规划冲突。
个别因素:土地面积 99,886 平方米,宗地为规则矩形，无难以利用死角,限定容积
率 0.6。宗地双面临街，宗地已完成四通一平,属于沿海平原地势、没有明显起伏、不
受地形的不利影响。
比较案例二，具体坐落于徐圩新区石化七道南、石化三路西，土地用途为工业，
分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于连云港徐圩化工区内，园区属于较新开发的，大部分厂区正在建
设中。工业聚集度一般。近黄海，距离码头较近，交通条件一般。属于新开发园区，
配套设施完备度一般。附近多为化工企业，有一定的噪音、化工污染，环境状况一般。
工业用地，不受容积率限制、无城市发展规划冲突。
个别因素:土地面积 1,933,252 平方米，宗地为规则矩形，沿街道布置较为方便,
限定容积率 0.6。宗地双面临街，宗地已完成四通一平,属于沿海平原地势、没有明显
起伏、不受地形的不利影响。
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比较案例三，具体坐落于徐圩新区石化十路西、石化三道北，土地用途为工业，
分别对其各项因素勘查如下：
区域因素:位于连云港徐圩化工区内，园区属于较新开发的，大部分厂区正在建
设中。工业聚集度一般。近黄海，距离码头较近，交通条件一般。属于新开发园区，
配套设施完备度一般。附近多为化工企业，有一定的噪音、化工污染，环境状况一般。
工业用地，不受容积率限制、无城市发展规划冲突。
个别因素:土地面积 67,456 平方米，宗地为规则矩形，沿街道布置较为方便,限
定容积率 0.7。宗地双面临街，已完成四通一平,属于沿海平原地势、没有明显起伏、
不受地形的不利影响。
根据以上详细调查、选取可比实例，并对其各项状况因素分析比对、评定打分，
进行下一步的系数修正调整、计算单价。
（四） 对可比实例进行打分、修正和单价计算
根据上述对市场背景的分析、搜集和选取可比案例，结合委评对象和比较案例的
差异情况，选择交易情况、市场状况、区域因素、个别因素四大类修正因素，按照前
述系数调整方法，对其各个状况因素分析比对，进行各项因素的评定、打分、修正和
单价计算，并编制汇总表格如下：
因素条件比较和打分表
比较因素 估价对象 实例一 实例二 实例三
徐扜新区港前大道 399 徐圩新区石化九路东、石化 徐圩新区石化七道南、石化 徐圩新区石化十路西、石化
土地坐落
号 三道北 三路西 三道北
土地单价 待估 213.00 209.00 216.00
土地用途 工业 工业 工业 工业
交易情况 待估 成交 成交 成交
打分系数 100 100 100 100
市场状况 2018/12/31 2018/9/28 2018/6/27 2018/11/29
市场指数 279 278 278 279
聚集程度 工业园内、一般 工业园内、一般 工业园内、一般 工业园内、一般
区 打分系数 100 100 100 100
域 交通条件 近码头，一般 近码头，一般 近码头，一般 近码头，一般
因 打分系数 100 100 100 100
素 市政配套 配套设施完备度一般 配套设施完备度一般 配套设施完备度一般 配套设施完备度一般
打分系数 100 100 100 100
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环境景观 化工业，环境一般 化工业，环境一般 化工业，环境一般 化工业，环境一般
打分系数 100 100 100 100
不受容积率限制、无规划 不受容积率限制、无规划冲 不受容积率限制、无规划冲 不受容积率限制、无规划冲
规划限制
冲突 突 突 突
打分系数 100 100 100 100
面积 1,177,985.30 平方
宗地面积 面积 99,886 平方米 面积 1,933,252.00 平方米 面积 67,456.00 平方米
米
打分系数 100 103 100 103
土地形状 规则矩形、标准 规则矩形、标准 规则矩形、标准 规则矩形、标准
打分系数 100 100 100 100
个 容积率 限定容积率 0.6 限定容积率 0.6 限定容积率 0.6 限定容积率 0.7
别 打分系数 100 100 100 100
因
临街深度 四面临街 双面临街 双面临街 双面临街
素
打分系数 100 98 98 98
开发程度 红线内五通一平、标准 红线内四通一平 红线内四通一平 红线内四通一平
打分系数 100 99 99 99
地形地势 沿海平原地势、标准 沿海平原地势、标准 沿海平原地势、标准 沿海平原地势、标准
打分系数 100 100 100 100
比准单价计算表
比较因素 实例一 实例二 实例三
徐圩新区石化九路 徐圩新区石化七道 徐圩新区石化十路西、石化
座落
东、石化三道北 南、石化三路西 三道北
交易价格 213 209 216
交易情况 100 / 100 100 / 100 100 / 100
市场状况 279 / 278 279 / 278 279 / 279
聚集程度 100 / 100 100 / 100 100 / 100
交通条件 100 / 100 100 / 100 100 / 100
区域因
市政配套 100 / 100 100 / 100 100 / 100
素
环境景观 100 / 100 100 / 100 100 / 100
规划限制 100 / 100 100 / 100 100 / 100
宗地面积 100 / 103 100 / 100 100 / 103
土地形状 100 / 100 100 / 100 100 / 100
个别因 容积率 100 / 100 100 / 100 100 / 100
素 临街深度 100 / 98 100 / 98 100 / 98
开发程度 100 / 99 100 / 99 100 / 99
地形地势 100 / 100 100 / 100 100 / 100
修正后比准单价 214 216 216
评估单价 220
则采用市场比较法计算，该处土地在 50 年期出让状态下的土地使用权比准单价为
220 元/平方米（取整）。
由于委估土地已使用一段时间，尚需进行土地年限修正，公式为：
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1 1
k 1 / 1
n m
。
1 r 1 r
即土地使用权评估值=宗地单价×宗地面积×年限修正系数
年限修正系数及评估值计算表 符号
起始日期： 2012/3/29
评估基准日： 2018-12-31
已使用年限： 6.76
法定可使用年限： 50 m
委估对象尚可使用： 43.24 n
土地还原率： 5.5% r
修正系数： 0.9678 k
修正后宗地单价： 213.00 元/平方米
基准地价修正法评估过程：
宗地概况及清查情况详见市场比较法举例的描述。委估宗地的用途设定为工业，
宗地位于徐扜新区港前大道 399 号地块，土地使用期限为 2062 年 3 月 29 日止，用地
面积 1,177,985.30 平方米。根据《连云港市市区 2015 年度工业用地区段基准地价表》，
委估工业用地属徐圩石化产业区（区段编号：003019G），基准地价为 210 元/平方米。
基准地价修正法计算过程详见下表：
序号 项目名称 权重 说 明 修正系数 取值
1 基准地价（地面价） 委评地块为五级工业用地 210
2 交易日期修正系数 基准地价期日为 2011 年 7 月 1.45% 101.45%
3 因素修正系数 0.00%
其中（1） 产业集聚程度 0.2 与基准地价比工业集聚集度相似 0.00% 0.00%
其中（2） 交通便捷度 0.25 与基准地价比交通便捷度相似 0.00% 0.00%
其中（3） 区域土地利用方向 0.1 与基准地价比区域土地利用方向相似 0.00% 0.00%
其中（4） 临街宽度和深度 0.1 与基准地价比临街宽度和深度相似 0.00% 0.00%
其中（5） 临街道路状况 0.15 与基准地价比临街道路状况较相似 0.00% 0.00%
与基准地价比宗地形状及可利用程度相
其中（6） 宗地形状及可利用程度 0.08 0.00% 0.00%
似
公共服务设施和基础设施 与基准地价比公共服务设施和基础设施
其中（7） 0.12 0.00% 0.00%
状况 状况相似
4 容积率修正系数 工业用地不做容积率修正 0.00% 100.00%
5 使用年限修正系数 0.00% 96.78%
6 宗地地面价 206
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评估结果的选取
本次土地使用权采用市场比较法的评估单价 213 元/平方米，采用基准地价修正法
的评估单价 206 元/平方米。因宗地周边有较多实际成交案例，市场比较法较能准确反
映土地的市场价格，因此本次采用市场比较法作为评估结论。土地契税税率为 3%，评
估明细如下：
序 评估单价 评估值
土地权证编号 土地位置 面积(㎡)
号 （元/平方米） （元）
1 连国用(2012)第 LY002299 号 徐扜新区港前大道 399 号 258,450.50 213 56,701,500.00
2 连国用(2012)第 LY002300 号 徐扜新区港前大道 399 号 264,234.50 213 57,970,400.00
3 连国用(2012)第 LY002301 号 徐扜新区港前大道 399 号 231,240.80 213 50,731,900.00
4 连国用(2012)第 LY002302 号 徐扜新区港前大道 399 号 424,059.50 213 93,034,400.00
合计 258,438,200.00
7. 评估结论及分析
纳 入 评 估 范 围 内 的 土 地 使 用 权 评 估 值 为 258,438,200.00 元 ， 账 面 值 为
215,626,526.96 元，增值率 19.85%，评估增值的主要原因系近年来连云港市土地市
场增长导致。
十一、 无形资产—其他
无形资产—其他账面值为 47,089,050.10 元，主要为被评估单位拥有的企业管理
软件、财务软件、SAP 软件及 TPA 专利权授权使用费等。
对账面列示的企业管理软件、财务软件、SAP 软件及 TPA 专利权授权使用费，评
估人员抽查相关的购销合同、凭证，确认账面属实。
本次对于 TPA 专利权授权使用费，评估人员核实了该类无形资产初始取得成本及
后续摊销过程，认为摊销合理，基本可以反映目前该专利权授权使用费的市场价值，
故按照账面值确认评估值。对企业管理软件、财务软件、SAP 软件等无形资产采用市
价法评估，即：
对于目前在市场上可以找到同类软件市场价格的其他无形资产，以该市场价格扣
除增值税后确定评估值。
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对于以前年度购置但目前已无法找到同类市场价格的其他无形资产，主要参考企
业原始购置成本并参照相关升级费用率，计算评估价值，公式如下：
评估价值=原始购置价格×（1－升级费用率）
经评估人员对被评估单位该类无法取得同类市场价格的其他无形资产分析后，本
次升级费率按照每年 5%确定。
例：序号 2 NC 用友软件
取得日期：2015 年 9 月 30 日
由于 NC 用友软件系 2015 年取得，本次评估查询其目前的版本市场价为 90,598.30
元（含税），截止评估基准日软件已经使用了 3.25 年，故
评估值= 90,598.23/1.06×（1－3.25×5%）
= 71,561.00 元（取整）
因此委评的 NC 用友软件评估值为 71,561.00 元。
综上，无形资产--其他无形资产评估值 47,479,924.10 元。
十二、 递延所得税资产
递延所得税资产账面值 237,139,344.52 元，评估人员取得递延所得税资产计算表，
对影响递延所得税资产的因素重新计算，确认递延所得税资产账面值计算准确。本次
因其它非流动负债中政府补助评估为零，故将其对应的递延所得税资产也评估为零；
同时因应收款项中大部分款项为押金，无法收回的可能性比较小，故本次坏账准备评
估为零，其对应的递延所得税资产也评估为零。
递延所得税资产评估值为 191,646,469.32 元。
十三、 其他非流动资产
其他非流动资产账面值 10,793,598.61 元，经评估人员核实系企业预付的长期资
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产购置款（二期 PTA 项目），本次按核实后账面值确定评估值。
其他非流动资产评估值 10,793,598.61 元。
十四、 短期借款
短期借款账面值 723,500,000.00 元，系向银行取得的借款。评估人员核实了相关
的短期借款合同，确认短期借款账面金额属实，本次按照账面值评估。
本次短期借款评估值 723,500,000.00 元。
十五、 应付票据及应付账款
应付票据及应付账款账面值为 1,754,857,728.94 元，主要是公司应付的货款等。
评估人员查阅了相关合同协议，抽查了部分原始凭证以及原始票据，就大金额款项向
对方单位询证函确认。经核实该负债内容真实有效，为公司实际应承担的债务。本次
按照账面值确认评估值。
应付票据及应付账款评估值为 1,754,857,728.94 元。
十六、 预收账款
预收账款账面值 53,053,659.84 元，系被评估单位预收的货款等，评估人员在核
实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证、合同、协议等相关资料的方法，确定
债务的存在。经核实该负债内容真实有效，为实际应承担的债务，其中明细表序号 23
至序号 26 为系统尾差，本次评估为零，其余按照账面值评估。
预收账款评估值为 53,053,657.18 元。
十七、 应付职工薪酬
应付职工薪酬账面 10,755,861.42 元，主要为工资、职工年终奖等。评估人员核
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实了企业相关费用计提的比例及发放的依据，确定账面金额属实，按照账面值评估。
应付职工薪酬评估值为 10,755,861.42 元。
十八、 应交税费
应交税费账面值 3,804,297.53 元，主要为个人所得税、房产税、土地税等。评估
人员核实了税金申报表以及完税凭证，确认账面金额属实，按照账面值评估。
应交税费评估值为 3,804,297.53 元。
十九、 其他应付款
其他应付款账面值 36,987,164.35 元，主要为企业需要支付的押金、保证金、短期
借款及长期借款产生的应付利息等。
评估人员在核实账务的基础上采用函证或查验原始入账凭证等相关资料的方法，确
定债务的存在，确定其他应付款账面值基本属实，同时，经评估人员核实，序号 80 利
息所对应的借款本金已在 2018 年 12 月 27 日归还，账面多计了 2018 年 12 月 28 日至
评估基准日的利息，本次评估将这部分多计的利息从账面值中扣减，以扣减剩余的利息
作为评估值。
其他应付款评估值为 36,936,897.68 元。
二十、 一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值 429,757,855.76 元，系向江苏金融租赁股份有限
公司、华融金融租赁股份有限公司采取售后回租方式购买设备在一年内将要支付的款
项，经评估人员核实相关合同及明细，确定上述债务属实，本次按照账面值确定评估
值。
一年内到期的非流动负债评估值为 429,757,855.76 元。
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二十一、 长期借款
长期借款账面值 786,320,000.00 元，系向陕西省国际信托股份有限公司、中国进
出口银行江苏省分行取得的借款。评估人员核实了相关的长期借款合同，确认长期借
款账面金额属实，本次按照账面值评估。
长期借款评估值 786,320,000.00 元。
二十二、 长期应付款
长期应付款账面值 304,462,119.14 元，系向江苏金融租赁股份有限公司、华融金
融租赁股份有限公司采取售后回租方式购买设备支付的款项。评估人员核实了相关的
长期应付款合同，确认长期应付款账面金额属实，本次按照账面值评估。
长期应付款评估值 304,462,119.14 元。
二十三、 其他非流动负债
其它非流动负债账面值 184,458,472.98 元，主要为企业收到的用于科技发展及技
术改造等项目的政府补助。
评估人员在核实账务的基础上采用查验原始入账凭证等相关资料的方法，确定项目
资金无需退还政府，故本次该款项评估为零，由于本次将政府补助评估为零，故将其对
应的递延所得税资产同步评零。
其它非流动负债评估值为 0.00 元。
二十四、 资产基础评估结论
经过上述资产基础法评估，被评估单位于评估基准日 2018 年 12 月 31 日市场状况
下，股东全部权益价值为人民币 1,992,185,636.19 元。
其中：总资产的账面价值 6,058,353,178.43 元，评估价值 6,095,634,053.84 元。
同账面价值相比，评估增值额 37,280,875.41 元，增值率 0.62%。
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负债的账面价值 4,287,957,159.96 元，评估值 4,103,448,417.65 元。同账面价值
相比，评估减值额 184,508,742.31 元，减值率 4.30%。
净 资 产 账 面 值 1,770,396,018.47 元 ， 评 估 值 1,992,185,636.19 元 ， 增 值 额
221,789,617.72 元，增值率 12.53%。
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收益法评估
一、 收益法的应用前提及选择的理由
1. 收益法的定义和原理
企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定
评估对象价值的评估思路。
根据国家有关规定以及《资产评估准则-企业价值》，本次评估按照收益途径，采
用现金流折现方法（DCF）估算企业的股东全部权益价值。
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象资产构成和主营业务的特点，本次评估
的基本思路是以评估对象经审计的会计报表口径为基础估算其权益资本价值。即首先
按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算评估对象的经营性资产的价值，再加上
基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值。企业价值
再扣减付息债务价值后，得出评估对象的股东全部权益价值。
2. 收益法的应用前提
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
使用现金流折现方法的最大难度在于预期净现金流量的预测以及数据采集和处理
的可靠性、客观性等。但当对未来预期净现金流量的预测较为客观公正、折现率的选
取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易为市场所接受。
二、 评估思路及模型
1. 具体估值思路
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋
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势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值。
（2）将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的诸如基准
日存在的溢余资产，以及定义为基准日存在的非经营性资产（负债），单独估算其价值。
（3）由上述二项资产价值加和，得出评估对象的企业价值，再扣减付息债务价值
以后，得到评估对象的权益资本（股东全部权益）价值。
2. 评估模型
本次评估的基本模型为：
E BD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
D：评估对象的付息债务价值；
B：评估对象的企业价值；
B P Ci
P：评估对象的经营性资产价值；
n
F Fn 1 g
p i 1 ir i
1
r g 1 r
n
式中：r：所选取的折现率：
资产评估专业人员，在综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本
市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素确定折现率。
Fi：评估对象未来第 i 年的预期收益（现金流）；
n：明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。
评估人员在对企业收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风
险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的
因素，确定预测期。本次明确的预测期期间 n 选择为 6 年。
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根据被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特
点和资源条件等，确定预测期后收益期确定为无限期。
g—未来收益每年增长率，根据企业进入稳定期的因素分析预测期后的收益趋势，
本次评估假定 n 年后 Fi 不变，g 取零。
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余资产、非经营性资产或负债的价值。
3. 收益指标
本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象的收益指标，其基本定义为：
R＝净利润＋税后的付息债务利息＋折旧和摊销－资本性支出－营运资本增加
根据评估对象的经营历史以及未来盈利预测，估算其未来预期的自由现金流量。
将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。
4. 折现率
本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率 R：
R Rd 1 T Wd Re We
式中：
Wd ：评估对象的付息债务比率；
D
Wd
( E D)
We ：评估对象的权益资本比率；
E
We
( E D)
T ：所得税率；
Rd ：付息债务利率；
Re ：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 Re ；
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Re R f e MRP
式中：
R f ：无风险报酬率；
MRP ：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
e ：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e t (1 (1 t ) )
E
式中： t 为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为可比公司的付息债务与权益资本。
被评企业按公历年度作为会计期间，因而本项评估中所有参数的选取均以年度会
计数据为准，以保证所有参数的计算口径一致。
三、 收益预测的假设条件
收益法评估需对公司未来的收益进行预测，预测是建立在以下假设的基础上：
1. 基本假设
（1）交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的
前提假设。
（2）公开市场假设
公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种
影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方
和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信
息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
件下进行。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
（3）企业持续经营假设
企业持续经营假设是假设被评估单位在现有的资产资源条件下，在可预见的未来
经营期限内，其生产经营业务可以合法地按其现状持续经营下去，其经营状况不会发
生重大不利变化。
2. 一般假设
（1）本次评估假设评估基准日后国家现行有关法律、宏观经济、金融以及产业政
策等外部经济环境不会发生不可预见的重大不利变化，亦无其他人力不可抗拒及不可
预见因素造成的重大影响。
（2）本次评估没有考虑被评估单位及其资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以
及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估结论的影响。
（3）假设被评估单位所在地所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等财税
政策无重大变化，信贷政策、利率、汇率等金融政策基本稳定。
（4）本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日评估对象所在地有效价格为依据。
（5）被评估单位现在及将来的经营业务合法合规，并且符合其营业执照、公司章
程的相关约定。
3. 收益法评估假设
（1）被评估单位目前及未来的管理层合法合规、勤勉尽职地履行其经营管理职能，
不会出现严重影响企业发展或损害股东利益情形，并继续保持现有的经营管理模式。
（2）被评估单位于评估基准日后采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会
计政策在重要性方面保持一致。
（3）本次评估的未来预测是基于现有的市场情况对未来的一个合理的预测，不考
虑今后市场会发生目前不可预测的重大变化和波动。如政治动乱、经济危机、恶性通
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
货膨胀等。
（4）被评估单位管理层提供给评估机构的盈利预测是本评估报告收益法的基础，
评估师对被评估单位盈利预测进行了必要的调查、分析和判断，经过与被评估单位管
理层多次讨论，被评估单位进一步修正、完善后，评估机构采信了被评估单位盈利预
测的相关数据。评估机构对被评估单位未来盈利预测的利用，并不是对被评估单位未
来盈利能力的保证。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估报告对评估对象
的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的要求，认定这些假设在评估基准日时
成立，当未来经济环境发生较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估
结论的责任。
四、 企业资产、经营状况和财务分析
1. 尽职调查和清查内容
（1）评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关章程、投资出资
协议、合同情况等；
（2）评估对象主营业务收入情况；
（3）评估对象主营业务成本，主要成本构成项目和固定资产折旧和无形资产摊销、
人员人数及工资福利水平等情况；
（4）评估对象主营业务成本中原材料价格、市场供求状况等情况；
（5）评估对象的主营业务生产、经营能力等；
（6）评估对象的应收、应付账款情况；
（7）评估对象的关联交易情况；
（8）评估对象执行的税率税费及纳税情况；
（9）评估对象资金状况，借款以及债务成本情况；
（10）评估对象的相关土地房屋产权或经营场所租赁情况；
（11）评估对象的抵押、担保及诉讼事项；
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（12）评估对象未来几年的经营计划以及经营策略，包括：市场需求、价格策略、
销售计划、成本费用控制、资金筹措和投资计划等以及未来的主营收入和成本构成及
其变化趋势等；
（13）评估对象主要竞争者的简况，包括经营生产能力、价格及成本等；
（14）评估对象的主要经营优势和风险，包括：国家政策优势和风险、经营优势
和风险、市场(行业)竞争优势和风险、财务(债务)风险、汇率风险等；
（15）评估对象近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收入明
细和成本费用明细；
（16）评估对象固定资产的投资和拟投资的情况；
（17）与本次评估有关的其他情况。
2. 尽职调查和清查过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业现场进行。采用的方法主要是通
过对企业现场勘察、参观、以专题座谈会的形式，对资产占有方的部分经营性资产的
现状、经营条件和经营能力以及未来经营状况、主营业务收入、成本、期间费用及其
构成等的状况进行调查复核。特别是对影响评估作价的经营能力和相关的成本费用等
进行了专题的详细调查，查阅了相关的会计报表、账册等财务数据资料、重要购销合
同协议等。通过与企业的管理、财务人员进行座谈交流，了解企业的经营情况等。清
查溢余或非经营性资产、负债。在资产核实和尽职调查的基础上进一步开展市场调研
工作，收集有关市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。
五、 历史数据分析、调整
1. 利润表分析、调整
损益表清查重点分析历年数据的合理性。对于各种比率变化幅度大的，了解发生
原因，对企业核算口径前后不一致的，按合理性、一贯性调整损益表。
历史收益情况如下：
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单位：万元
项目 \ 年份 2017 2018
一、营业收入 665,719.49 843,126.84
其中：主营业务收入 652,379.76 833,644.03
其他业务收入 13,339.73 9,482.81
减:营业成本 652,883.34 794,494.01
其中：主营业务成本 640,785.88 786,117.09
其他业务成本 12,097.46 8,376.92
税金及附加 1,053.13 1,196.94
销售费用 6,550.28 4,687.96
管理费用 2,404.11 2,574.93
研发费用 0.00 0.00
财务费用 5,569.21 21,178.97
其中：利息费用 12,244.97 11,309.43
利息收入 306.89 242.37
资产减值损失 -121.33 3,285.96
加：其他收益 441.00 501.80
投资收益（损失“-”号） 61.33 606.75
公允价值变动损益（损失“-”号） 0.00 0.00
资产处置收益（损失“-”号） 0.00 0.00
二、营业利润 -2,116.92 16,816.62
加：营业外收入 105.27 375.74
减: 营业外支出 6.09 176.20
三、利润总额 -2,017.75 17,016.16
减: 所得税费用 29.24 4,380.25
四、净利润 -2,046.99 12,635.91
非市场因素的调整
所谓非市场因素调整主要是指对被评估企业和对比公司历史数据中由于关联交易
或其他因素造成的非市场价格交易数据因素进行分析、确认和调整。由于本次我们评
估的价值形态为持续经营假设前提下的市场价值，因此对于被评估企业和对比公司中
可能存在的非市场因素的收入和支出项目进行市场化处理，以确认所有的收入、支出
项目全部是市场化基础的数据，剔除由于关联交易等非市场化的因素。
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
根据我们的了解，本次评估中所参考的历史数据中不存在非市场化因素影响的收
入、支出项目。
同时，由于本次评估将基准日待报废的部分设备以及闲置的土地作为非经营性资
产考虑，未来年度不考虑上述设备及土地带来的折旧摊销成本，故将历史年度折旧摊
销成本同步进行调整。
调整后历史收益情况如下：
项目 \ 年份 2017 2018 调整分析说明
一、营业收入 665,719.49 843,126.84
其中：主营业务收入 652,379.76 833,644.03
其他业务收入 13,339.73 9,482.81
减:营业成本 652,593.48 794,204.15
调整报废设备、闲置土
其中：主营业务成本 640,496.02 785,827.23
地折旧摊销成本调整
其他业务成本 12,097.46 8,376.92
税金及附加 1,053.13 1,196.94
销售费用 6,550.28 4,687.96
管理费用 2,404.11 2,574.93
研发费用 0.00 0.00
财务费用 5,569.21 21,178.97
其中：利息费用 12,244.97 11,309.43
利息收入 306.89 242.37
资产减值损失 -121.33 3,285.96
加：其他收益 441.00 501.80
投资收益（损失“-”号） 61.33 606.75
公允价值变动损益（损失“-”号） 0.00 0.00
资产处置收益（损失“-”号） 0.00 0.00
二、营业利润 -1,827.06 17,106.48
加：营业外收入 105.27 375.74
减: 营业外支出 6.09 176.20
三、利润总额 -1,727.88 17,306.02
减: 所得税费用 29.24 4,380.25
四、净利润 -1,757.13 12,925.77
详见 DCF-2 调整后利润表。
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2. 非经营性资产、负债清查和资产负债表的分析、调整
所谓非经营性资产在这里是指对企业主营业务没有直接“贡献”的资产。如：闲
置的房地产、设备等。另外还包括应收股利、利息、持有至到期投资等等。
若在盈利预测中未考虑某长期投资带来的收益，也作为非经营性资产予以考虑。
所谓非经营性负债是指企业承担的债务不是由于主营业务的经营活动产生的负债
而是由于与主营业务没有关系或没有直接关系的其他业务活动如：上下级企业的往来
款、基本建设投资等活动所形成的负债。非经营性负债主要包括：应付利润、预提费
用、专项应付款等科目。
其他应收款、其他应付款则需要对其中内容进行甄别，某些行业如：出口退税、
投标保证金等与经营活动有关的作为营运资金预测；对其中如：企业间的往来款、专
项经费等与经营活动无关的款项，为非经营性资产、负债进行调整。
经过资产清查，和收益分析预测，企业的非经营性资产和负债包括：
（1）货币资金：非经账面值为 0.08 万元，系企业保证金产生的应收利息，本次
作为非经营性资产考虑。
（2）预付账款：非经账面值为 2,667.47 万元，系企业预付保证金以及部分费用
类挂账，本次作为非经营性资产考虑。
（3）其他应收款：非经账面值为 6,843.18 万元，系企业各项应收押金、截至评
估基准日应收利息以及理财收益等，本次作为非经营性资产考虑。
（4）其他流动资产：非经账面值为 56,245.17 万元，系待抵扣进项税以及企业购
买的理财产品，本次作为非经营性资产考虑。
（5）固定资产：非经账面值为 7.10 万元，系截至评估基准日企业已报废的部分
设备，本次作为非经营性资产考虑。
（6）在建工程：非经账面值为 9,005.16 万元，系《江苏虹港石化有限公司 240
万吨/年精对苯二甲酸（PTA）扩建项目》前期基础投入以及建设用工程物资。根据惠
生工程（中国）有限公司 2018 年 7 月出具的《江苏虹港石化有限公司 240 万吨/年精
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对苯二甲酸（PTA）扩建项目》可行性研究报告，总投资估算值为 385,819.00 万元，
截至评估基准日仅投入总投资额的 2.33%，主要为土地的拋填和平整工作。截至评估基
准日，企业仅获得了江苏省投资项目备案证，尚未获得环评通过文件，相关规划许可
证、建设许可证均未获得。同时，收益法盈利预测中也未将上述（PTA）扩建项目（PTA
二期）纳入未来年度收益范围。故本次将在建工程作为非经营性资产考虑。
（7）无形资产：非经账面值为 12,367.84 万元，系截至评估基准日企业闲置尚未
使用的土地，其中部分土地用于江苏虹港石化有限公司 240 万吨/年精对苯二甲酸（PTA）
扩建项目，本次作为非经营性资产考虑。根据企业财务人员提供的相关数据，截至评
估基准日，企业共拥有土地 1,177,985.30 平方米，一期项目已使用土地面积共计
502,320.00 平方米。经计算，闲置土地面积为 675,665.30 平方米。
（8）递延所得税资产：非经账面值为 23,713.93 万元，本次作为非经营性资产考
虑。
（9）其他非流动资产：非经账面值为 1,079.36 万元，系企业预付长期资产购置
款（二期 PTA 项目），本次作为非经营性资产考虑。
（10）应付票据及应付帐款：非经账面值为 5,751.86 万元，系企业应付的设备款、
工程款等，本次作为非经营性负债考虑。
（11）其他应付款：非经账面值为 1,671.41 万元，系企业应付的各项保证金、押
金以及利息等，本次作为非经营性负债考虑。
（12）其他非流动负债：非经账面值为 18,445.85 万元，系政府补贴，本次作为
非经营性负债考虑。
企业基准日和前一个完整年度期末财务报表，非经营性资产负债分析如下表：
单位：万元
2017 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
序号 项目\年份 其中：非经营 其中：非经营
调整后经 调整后经
账面值 性资产，或者 受限资金 账面值 性资产，或者 受限资金
营性资产 营性资产
重分类调整 重分类调整
1 流动资产：
2 货币资金 29,811.18 11,048.79 18,762.40 67,152.32 0.08 15,406.17 51,746.07
以公允价值计量且其变动计
3 0.00 0.00
入当期损益的金融资产
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4 衍生金融资产 0.00 0.00
5 应收票据及应收账款 21,723.29 21,723.29 3,996.49 3,996.49
6 预付款项 8,098.07 8,098.07 5,424.54 2,667.47 2,757.07
7 其他应收款 9,008.57 8,984.62 23.96 6,871.94 6,843.18 28.76
8 存货 48,152.00 48,152.00 57,191.27 57,191.27
9 持有待售资产 0.00 0.00
10 一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
11 其他流动资产 59,470.38 59,470.38 0.00 56,245.17 56,245.17 0.00
12 一、流动资产合计 176,263.50 68,455.00 107,808.50 196,881.73 65,755.89 131,125.84
13 非流动资产：
14 可供出售金融资产 0.00 0.00
15 持有至到期投资 0.00 0.00
16 长期应收款 0.00 0.00
17 长期股权投资净额 0.00 0.00
18 投资性房地产 0.00 0.00
19 固定资产 362,616.46 348,883.58
20 固定资产原价 424,693.34 96.70 424,596.64 428,903.27 96.70 428,806.56
21 减：累计折旧 62,076.88 85.70 61,991.18 80,019.69 89.60 79,930.09
22 固定资产净值 362,616.46 11.00 362,605.46 348,883.58 7.10 348,876.48
23 减：固定资产减值准备 0.00 0.00
24 固定资产净额 362,616.46 11.00 362,605.46 348,883.58 7.10 348,876.48
25 在建工程 7,350.57 7,350.57 0.00 9,005.16 9,005.16 0.00
26 生产性生物资产 0.00 0.00
27 油气资产 0.00 0.00
28 无形资产 27,090.28 12,653.80 14,436.48 26,271.56 12,367.84 13,903.72
29 开发支出 0.00 0.00
30 商誉 0.00 0.00
31 长期待摊费用 0.00 0.00
32 递延所得税资产 28,094.19 28,094.19 0.00 23,713.93 23,713.93 0.00
33 其他非流动资产 578.98 578.98 0.00 1,079.36 1,079.36 0.00
34 二、非流动资产合计 425,730.48 48,688.54 377,041.94 408,953.59 46,173.39 362,780.19
35 三、资产总计 601,993.98 117,143.54 484,850.43 605,835.32 111,929.29 493,906.03
36 流动负债：
37 短期借款 117,665.98 117,665.98 72,350.00 72,350.00
以公允价值计量且其变动计
38 0.00 0.00
入当期损益的金融负债
39 衍生金融负债 0.00 0.00
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40 应付票据及应付帐款 178,267.20 12,498.25 165,768.95 175,485.77 5,751.86 169,733.91
41 预收帐款 2,456.20 2,456.20 5,305.37 5,305.37
42 应付职工薪酬 809.77 809.77 1,075.59 1,075.59
43 应交税费 317.91 317.91 380.43 380.43
44 其他应付款 105,738.12 101,294.73 4,443.40 3,698.72 1,671.41 2,027.31
45 持有待售负债 0.00 0.00
46 一年内到期的非流动负债 57,272.14 57,272.14 42,975.79 42,975.79
47 其他流动负债 0.00 0.00
48 四、流动负债合计 462,527.33 113,792.98 348,734.35 301,271.66 7,423.27 293,848.39
49 非流动负债：
50 长期借款 10,000.00 10,000.00 78,632.00 78,632.00
51 应付债券 0.00 0.00
52 其中：优先股
53 永续债
54 长期应付款 46,498.74 46,498.74 30,446.21 30,446.21
55 预计负债 0.00 0.00
56 递延收益
57 递延所得税负债 0.00 0.00
58 其他非流动负债 18,891.02 18,891.02 0.00 18,445.85 18,445.85 0.00
59 五、非流动负债合计 75,389.77 18,891.02 56,498.74 127,524.06 18,445.85 109,078.21
60 六、负债合计 537,917.10 132,684.00 405,233.10 428,795.72 25,869.11 402,926.60
60 七、所有者权益或净资产 64,076.88 -15,540.46 79,617.34 177,039.60 86,060.18 90,979.43
3. 溢余资产的清查
主要是指超过企业正常经营需要的富裕的货币现金及现金等价物，包括定期存款、
有价证券等投资。
本次评估基于企业的具体情况，测算企业为保持的正常经营，所需的安全现金保
有量。
月付现成本=（销售成本+应交税金+三项费用—折旧与摊销）/12
根据企业应收账款周转次数或经营业务周期确定企业若干个月的付现成本为安全
现金保有量。正常情况下货币资金应该比安全现金保有量略留有余量，在确定溢余资
金时应该结合企业近期是否有需要支付大额的非经营性负债，如：应付支付利润等因
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素。
4. 付息负债的清查
所谓付息负债是指那些需要支付利息的负债，包括银行借款、发行的债券等。付
息负债还应包括其他一些融资资本，这些资本本应该支付利息，但由于是关联方或由
于其他方面的原因而没有支付利息，如其他应付款等。公司的有息负债主要应该包括：
短期借款、交易性金融负债、长期借款、一年内到期的非流动负债等。
经清查,企业有息负债如下:
序号 会计科目 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 年利率% 账面价值（万元）
1 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/2/5 2019/2/4 5.6550% 3,970.00
2 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/3/6 2019/3/5 5.6550% 3,000.00
3 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/7/9 2019/7/2 5.6550% 6,880.00
4 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/9/17 2019/9/16 5.6550% 4,000.00
江苏银行股份有限公司连云港分行营
5 短期借款 2018/9/21 2019/4/2 4.6100% 9,500.00
业部
6 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/9/26 2019/9/25 4.7850% 5,000.00
7 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/10/19 2019/9/25 4.7850% 5,000.00
8 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/11/19 2019/11/18 4.7850% 5,000.00
9 短期借款 中国建设银行连云港港口支行营业部 2018/11/9 2019/11/8 4.3500% 10,000.00
宁波银行股份有限公司吴江高新技术
10 短期借款 2018/11/27 2019/11/27 5.0000% 20,000.00
产业园区支行
11 长期借款 陕西省国际信托股份有限公司 2017/4/6 2022/4/6 4.7500% 10,000.00
12 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/14 2020/5/8 3.7146% 13,556.01
13 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/22 2020/5/8 3.7146% 7,846.02
14 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/29 2020/5/8 3.7146% 7,181.85
15 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/3 2020/5/8 3.8381% 5,732.12
16 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/4 2020/5/30 3.8381% 1,810.23
17 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/6 2020/5/30 3.8381% 4,356.21
18 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/10 2020/5/30 3.8381% 8,810.11
19 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/14 2020/5/30 3.8381% 4,122.25
20 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/25 2020/5/30 3.8381% 15,217.20
合计 150,982.00
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六、 主要财务指标分析
企业经营和财务指标是评判企业整体价值的重要因素，一般经营和财务指标可以
分为盈利指标、成长指标、营运能力指标和偿债能力指标四类。
根据调整后的资产负债表和损益表，评估人员对企业主要经营和财务指标的各年
度变动进行了分析。具体数据如下：
项目名称 \ 年份 2017 年 2018 年
主营收入增长率 % 27.79
主营业务毛利率 % 1.78 5.70
其他业务毛利率 % 9.31 11.66
营业税金比率 % 0.16 0.14
营业费用比率 % 0.98 0.56
管理费用比率 % 0.36 0.31
研发费用比率 %
财务费用比率 % 0.84 2.51
营业利润比率 % -0.32 1.99
营业外收入比率 % 0.02 0.04
营业外支出比率 % 0.00 0.02
营运能力
存货周转率 次 13.31 14.92
应收账款周转率 次 30.65 65.56
流动资产周转率 次 3.78 4.52
资产周转率 次 1.11 1.40
短期偿债能力
流动比率 0.38 0.65
速动比率 0.28 0.46
长期偿债能力
资产负债率 % 89.30 70.74
负债与股权比率 % 834.77 241.71
获利能力
销售净利率 % -0.30 1.50
资产净利率 % -0.33 2.09
成本费用利润率 % -0.3 2.06
净资产收益率 % -3.09 10.45
七、 宏观经济发展状况
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2018 年，在错综复杂的国际国内环境下，经济运行实现了总体平稳、稳中有进，
经济社会发展的主要预期目标较好实现，主要表现在以下六个方面：
第一，经济运行保持在合理区间，宏观调控目标较好实现。一是经济保持了中高
速增长，经济总量再上新台阶。2018 年国内生产总值比上年增长 6.6%，实现了 6.5%
左右的预期增长目标，这个增速在世界前五大经济体中居首位，中国经济增长对世界
经济增长的贡献率接近 30%，持续成为世界经济增长最大的贡献者。2018 年国内生产
总值超过 90 万亿元，比上年增加了近 8 万亿元。按平均汇率折算，经济总量达到 13.6
万亿美元，稳居世界第二位。二是价格涨幅低于预期，居民消费价格温和上涨。2018
年 CPI 比上年上涨 2.1%，低于 3%左右的预期涨幅。三是城镇就业继续扩大，新增就业
大幅增加。2018 年，城镇新增就业 1361 万人；城镇调查失业率全年都保持在 5%左右，
近几个月低于 5%，实现了 2018 年年初提出的低于 5.5%的预期目标。四是进出口稳中
向好，国际收支基本平衡。全年进出口总额首次突破 30 万亿元，货物贸易规模创历史
新高，保持世界第一。贸易结构持续优化，一般贸易进出口比重提高，机电产品出口
比重提高，外汇储备在 3 万亿美元以上，人民币汇率基本稳定。
第二，三大攻坚战开局良好，薄弱环节明显加强。一是宏观杠杆率趋稳，2018 年
M2 增长低于名义 GDP 的增长，M2 与 GDP 之比是 202.9%，比上年下降 3 个百分点。2018
年 11 月末，全国地方政府债务余额 18.29 万亿元，控制在全国人大批准的限额之内。
二是脱贫攻坚成效显著。2018 年全国农村贫困人口减少 1000 万以上。280 万人易地扶
贫搬迁顺利完成，预计有 280 个左右贫困县脱贫摘帽。三是节能减排和污染防治取得
积极进展。能耗强度继续下降，2018 年万元 GDP 能耗比上年下降 3.1%，清洁能源消费
量比重上升。全国 338 个地级及以上空气质量平均优良天数比例为 79.3%，比上年提
高了 1.3 个百分点。大家关心的 PM2.5 的浓度为 39 微克/立方米，下降了 9.3%。
第三，供给侧结构性改革深入推进，“三去一降一补”持续显效。一是去产能任务
提前完成。坚持市场化、法治化手段去产能，提前超额完成全年压减钢铁产能 3000 万
吨以上，退出煤炭产能 1.5 亿吨以上的目标任务。二是去杠杆稳步推进，宏观杠杆率
稳定，微观杠杆率用规模以上工业企业资产负债率衡量，2018 年 11 月末同比下降 0.4
个百分点。三是去库存效果明显，年末商品房待售面积比上年末减少 6510 万平方米，
过去两年间共减少了 1.7 亿左右平方米的商品房库存。四是降成本继续显效。规模以
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上工业企业每百元主营业务收入中的成本继续下降，全国企业和个人减负的总规模超
过年初预计的 1.1 万亿元，达到 1.3 万亿元。五是补短板力度加大。生态环保、农业、
社会领域投资都加快增长。六是企业效益总体上升。1-11 月，规模以上工业企业利润
总额同比增长 11.8%。
第四，经济结构调整优化，发展新动能壮大。一是需求结构调整优化，投资和消
费比例的关系合理变化。大家比较关注的最终消费对经济增长的贡献率，2018 年为
76.2%，比上年提高 18.6 个百分点，比资本形成总额高出 43.8 个百分点。投资内部结
构优化。民间投资、制造业投资都加快增长。二是产业结构持续升级，服务业发挥了
“稳定器”的作用。从总量看，第三产业占 GDP 的比重是 52.2%。从增量看，三产增
加值增速比二产快 1.8 个百分点。从工业内部结构看，加快向中高端迈进，2018 年高
技术制造业增加值比上年增长 11.7%，占规模以上工业的比重达到 13.9%，在沿海一些
地区比重还要高。装备制造业增加值快于全部规模以上工业增速。从农业看，种植结
构优化调整，粮食总产量基本稳定。三是新产业、新产品、新业态、新模式不断成长。
战略性新兴制造业、战略性新兴服务业都保持较快增长。新能源汽车、光纤、智能电
视产量大幅增长，网上零售额增长超过 20%。四是重大科技成果不断涌现。2018 年北
斗三号成功完成部署运营，首颗地震监测卫星升空，港珠澳大桥正式通车，科技引领
发展作用不断增强。今年年初，嫦娥四号又在月球背面成功着陆。
第五，改革开放力度加大，发展活力不断增强。一是重点领域改革向纵深推进，
“放管服”改革成效明显。按照世界银行营商环境报告，在 190 个经济体中我国排名
比上年上升 32 位。二是市场主体大量增加。2018 年全国新登记企业比上年增长 10.3%，
日均新登记企业 1.84 万户。前期国家统计局第四次全国经济普查的清查已经完成，现
在正在进行入户调查。清查结果表明，法人单位和产业活动单位、个体工商户数量和
激活率比预想的要高。三是财税体制改革全面铺开。金融改革、国企国资改革、价格
改革、投资改革等稳步推进，产权保护制度不断完善，对外开放水平不断提升，吸引
外资势头良好。在全球跨境投资大幅下滑的背景下，2018 年我国利用外资 1350 亿美
元，同比增长 3%，特别是制造业利用外资增长了 20%，占比达到了 30%。对外投资继
续实现增长。与“一带一路”沿线国家的经贸往来扩大，对“一带一路”沿线国家进
出口额、对“一带一路”沿线国家的非金融投资增长都快于全部进出口增长和全部对
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外投资增长。
第六，居民收入和消费较快增长，人民生活持续改善。一是居民收入与经济增长
基本同步。2018 年全国居民人均可支配收入实际增长 6.5%，快于人均 GDP6.1%的增速。
其中，农村居民收入增长快于城镇居民增长。国家统计局测算，我国中等收入群体人
口已经超过 4 亿人。党的十八大以来，中等收入群体规模持续扩大。二是居民消费增
长加快。2018 年全国居民人均消费支出实际增长 6.2%，增速比上年加快 0.8 个百分点，
农村居民人均消费支出实际增长 8.4%，快于城镇居民。三是消费结构继续升级。2018
年全国居民恩格尔系数 28.4%，比上年下降 0.9 个百分点。大家有一个参照系是 OECD
国家或者说发达国家是 30%以下，我们在恩格尔系数上也达到了这个水平。服务消费
持续提升，2018 年国内旅游人数和旅游收入都增长 10%以上，电影总票房突破 600 亿
元，增长将近 10%。
同时，经济运行稳中有变、变中有忧。最大的变是外部环境的变化，大家非常关
心国际形势的走势，变数很多，不确定性因素很多。过去一年起伏跌宕，金融市场、
大宗商品价格剧烈波动、全球投资大幅下滑、全球贸易保护主义及单边主义盛行，这
些都对我们这样一个已经处于第二大经济体，进出口贸易相当于 GDP 三分之一的大经
济体产生影响。国内环境也在变化，长期积累的结构性矛盾仍然是矛盾的主要方面，
还在凸显。同时，经济正在处于转型升级当中，有转型之痛，也在变化。变中当然就
存在着矛盾、挑战和困难。其中就是下行压力加大，大家注意到经济增长率有所放缓，
当然也是在预料之中，在如此错综复杂的国际大环境下，我们能够保持经济运行在合
理区间是很不容易的，成绩来之不易，当然问题也必须高度重视。
八、 行业发展状况
石油加工行业是石油工业的一个重要组成部分，是把原油通过石油炼制过程加工
为各种石油产品的工业。包括石油炼厂、石油炼制的研究和设计机构等，石油炼厂中
的主要生产装置通常有：原油蒸馏（常、减压蒸馏）、热裂化、催化裂化、加氢裂化、
石油焦化、催化重整以及炼厂气加工、石油产品精制等，主要生产汽油、喷气燃料、
煤油、柴油、燃料油、润滑油、石油蜡、石油沥青、石油焦和各种石油化工原料。石
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油加工行业是一个以石油天然气相关的化石原料为源头，经过加工，生成不同的石油
化工产品以满足市场需求的过程。
石油加工工业和国民经济的发展关系十分密切，无论工业、农业、交通运输和国
防建设都离不开石油产品。中国的石油加工行业变革和相关政策出台，是以适应上游
的全球原油供给结构变化和下游的中国石油产品消费结构变化应运而生并且向纵深发
展的，具有强烈的必然性并以不可逆转为特征。
九、 企业现状分析
江苏虹港石化有限公司主要从事精对苯二甲酸（PTA）的生产和销售，是华东地区
主要 PTA 供应商之一，其中：一期工程规模为年产 150 万吨 PTA，已于 2014 年顺利投
产并稳定运行至今；二期拟建工程规模为年产 240 万吨 PTA，目前正在开展项目前期
建设准备工作。江苏虹港石化有限公司位于连云港徐圩新区石化产业基地，符合长江
三角洲地区区域规划和江苏省沿海地区发展规划要求，并依托地理位置、区位交通、
产业集群等优势，产品辐射苏北鲁南地区。
十、 净利润预测合理性分析
企业近年调整后的盈利情况如下：
单位：万元（下同）
项目 \ 年份 2017 2018 调整分析说明
一、营业收入 665,719.49 843,126.84
其中：主营业务收入 652,379.76 833,644.03
其他业务收入 13,339.73 9,482.81
减:营业成本 652,593.48 794,204.15
调整报废设备、闲置土
其中：主营业务成本 640,496.02 785,827.23
地折旧摊销成本调整
其他业务成本 12,097.46 8,376.92
税金及附加 1,053.13 1,196.94
销售费用 6,550.28 4,687.96
管理费用 2,404.11 2,574.93
研发费用 0.00 0.00
财务费用 5,569.21 21,178.97
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其中：利息费用 12,244.97 11,309.43
利息收入 306.89 242.37
资产减值损失 -121.33 3,285.96
加：其他收益 441.00 501.80
投资收益（损失“-”号） 61.33 606.75
公允价值变动损益（损失“-”号） 0.00 0.00
资产处置收益（损失“-”号） 0.00 0.00
二、营业利润 -1,827.06 17,106.48
加：营业外收入 105.27 375.74
减: 营业外支出 6.09 176.20
三、利润总额 -1,727.88 17,306.02
减: 所得税费用 29.24 4,380.25
四、净利润 -1,757.13 12,925.77
结合上述历史经营情况，管理层根据企业制定的发展规划，签发了管理层盈利预
测。评估师对被评估企业盈利预测进行了必要的调查、分析、判断，经过与被评估企
业管理层及其主要股东多次讨论，被评估企业进一步修正、完善后，评估机构采信了
被评估企业盈利预测的相关数据。预测数据如下：
序号 项目 \ 年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 年以后
1 一、营业收入 844,331.24 845,362.45 845,779.27 846,048.29 846,174.66 846,302.89 846,302.89
2 其中：主营业务收入 833,644.03 833,644.03 833,644.03 833,644.03 833,644.03 833,644.03 833,644.03
3 其他业务收入 10,687.21 11,718.41 12,135.24 12,404.25 12,530.63 12,658.86 12,658.86
4 减:营业成本 800,172.15 801,927.36 803,101.66 804,184.02 805,185.22 806,261.05 806,261.05
5 其中：主营业务成本 790,620.13 791,383.14 792,173.85 793,019.35 793,925.27 794,904.40 794,904.40
6 其他业务成本 9,552.03 10,544.22 10,927.81 11,164.67 11,259.95 11,356.65 11,356.65
7 税金及附加 2,706.70 2,703.17 2,699.41 2,695.40 2,691.10 2,686.51 2,412.63
8 销售费用 4,694.66 4,700.39 4,702.71 4,704.21 4,704.91 4,705.62 4,705.62
9 管理费用 2,679.52 2,771.54 2,868.10 2,969.46 3,075.88 3,187.62 3,187.62
10 研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
11 财务费用 10,614.74 8,955.51 7,754.65 7,621.28 7,621.44 7,621.61 7,621.61
12 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
13 加：其他收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
14 投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
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15 公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
16 资产处置收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
17 二、营业利润 23,463.47 24,304.47 24,652.74 23,873.92 22,896.11 21,840.49 22,114.36
18 加：营业外收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
19 减: 营业外支出 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
20 三、利润总额 23,463.47 24,304.47 24,652.74 23,873.92 22,896.11 21,840.49 22,114.36
21 四、所得税 5,874.31 6,084.57 6,171.64 5,976.94 5,732.49 5,468.58 5,537.05
22 五、净利润 17,589.16 18,219.90 18,481.10 17,896.98 17,163.62 16,371.91 16,577.31
评估机构采信了被评估企业盈利预测的相关数据，对盈利预测合理性分析如下：
1. 主营业务收入预测合理性分析
企业历年主营业务收入情况如下：
序号 项目 \ 年份 单位 2017A 2018A
主营收入分析
I PTA 万元 652,379.76 833,644.03
1 增长率 27.79%
2 销售单价 元/吨 4,487.11 5,578.16
3 增长率 24.32%
4 销售数量 万吨 145.39 149.45
虹港石化主营业务收入为 PTA 销售收入，总设计产能为 150 万吨/年。PTA 又名精
对苯二甲酸，为石油下端产品。石油经过一定的工艺流程生产出轻汽油(别名石脑油)，
从石脑油中提炼出 MX(混二甲苯)，再提炼出 PX(对二甲苯)。PTA 以 PX 为原料，以醋
酸为溶剂，在催化剂的作用下经空气氧化，生成粗对苯二甲酸。然后对粗对苯二甲酸
进行加氢精制，去除杂质，再经结晶、分离、干燥、制得精对苯二甲酸产品，即 PTA
成品。虹港石化主要从事 PX 加工至 PTA，并对外销售的经营活动。
1、PTA 全球供求现状分析
PTA 是重要的大宗有机原料之一，广泛用于化学纤维、轻工、电子、建筑等国民
经济的各个方面。同时，PTA 的应用又比较集中，世界上 90%以上的 PTA 用于生产聚对
苯二甲酸乙二醇酯(简称聚酯，PET)。聚酯包括纤维切片、聚酯纤维、瓶用切片和薄膜
切片。国内市场中，有 75％的 PTA 用于生产聚酯纤维；20％用于生产瓶级聚酯，主要
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应用于各种饮料尤其是碳酸饮料的包装；5％用于膜级聚酯，主要应用于包装材料、胶
片和磁带。
十年以前，全球 PTA 生产地主要集中在北美、日本、欧洲等地区。随着世界聚酯
生产中心向亚洲转移，尤其是 2010 年以后，随着中国聚酯工业的蓬勃发展，全球 PTA
生产格局也随之发生了根本性变化，亚洲在世界 PTA 市场份额已经占据主导地位。2017
年，国内 PTA 总产能达到 5195 万吨，亚洲产能达到 7898 万吨，全球产能已增至约 9942
万吨。亚洲 PTA 产能占据世界产能的 79%，中国的 PTA 产能占据世界产能的 52%，亚洲
产能的 66%。中国在全球 PTA 行业中的产能优势不可撼动。PTA 全球产能分布情况如下
图所示：
PTA 全球产能分布图
随着美国等国家经济强劲复苏，欧亚大陆“一带一路”建设布局逐步展开，世界
PTA 需求仍保持持续增长态势，2017 年 PTA 的消费量约 5,900 万吨。预计到 2020 年消
费量将接近 7,400 万吨，2017-2020 年的平均增速 7.6%。
2、国内市场供求现状分析
2006 年至 2011 年间，随着我国聚酯工业的不断发展，PTA 产能及产量呈现急速上
升势头，PTA 消费量也稳步增加。2012 年以后，国内 PTA 新建项目增多，PTA 产能过
剩的问题开始逐渐突出。随着新项目的建成投产，国内 PTA 装置的开工率不断下滑，
下游市场需求有限，PTA 进口量大幅减少，出口量逐渐攀升。2015 年开始，国内 PTA
装置产能波动不大，但翔鹭石化及远东石化停车后致使整体产量有所偏弱。2016 年期
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间逐步剔除淘汰产能，致使产能增长率有所下行。2017 年开始，由于受下游聚酯行业
对原料 PTA 需求量日益增加， PTA 装置持续释放产能，加上蓬威石化 90 万吨装置、
华彬石化 140 万吨装置、翔鹭石化 450 万吨装置先后重启，桐昆 220 万吨新装置投产，
到 2017 年底我国 PTA 总的生产能力达到 5,195 万吨。PTA 国内市场供需情况见下表：
从供给侧分析，国内 PTA 生产商较为集中，前 10 家企业产能合计超过总产能 80%。
装置规模相差很大，有的单套产能达到 220 万吨/年，有的产能低于 50 万吨/年。PTA
产业投资已从最开始国有企业为主，逐步转为民营企业与外资为龙头上来。
目前，国内 PTA 生产企业大部分装置集中在东部沿海一带。2017 年，我国 PTA 进
口总量为 50.59 万吨，较 2016 年增加 3.7 万吨，增幅 7.89%。整体来看，进口量较去
年并无明显波动，基本维持平稳格局。主要因为我国为 PTA 生产大国，进口依赖度相
对较低，主供我国下游聚酯产品。2017 年 PTA 出口总出口量为 50.64 万吨，较 2016
年减少 18.88 万吨，跌幅 27.16%。我国 PTA 主要供应国内下游聚酯工厂，因此出口量
并不大。近年来我国 PTA 进出口量统计，详见下表：
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从 2011 年以后，PTA 进口量开始持续大幅减少，国产 PTA 不断替代进口产品。这
与我国 PTA 产业规模的发展是相吻合的。随着我国 PTA 从严重依靠进口，到如今进、
出口量达到平衡。随着 PTA 出口量的持续增加，国内 PTA 产业将迎来新的机遇。
中国国内市场的 PTA 消费结构中，聚酯纤维占 75%，瓶级聚酯占 20%，膜级聚酯占
5%。随着技术研发和市场的开拓，聚酯在非纤领域也开始了快速发展，需求日益上升。
随着经济的不断发展，人们生活水平的提高，对聚酯产品的需求将同步稳定增长，2017
年国内 PTA 产能理论数据实际供需处于基本平衡状态。预计到 2020 年底，我国的聚
酯产能将达到 6,847 万吨，国内聚酯产能持续增加，并将带动上游原料 PTA 旺盛的需
求。
2006-2017 年中国 PTA 产量/表观消费量/自给率
3、目标市场及产品竞争力分析
江苏、浙江是我国聚酯的主要生产地，作为聚酯的生产原料，PTA 主要消费市场
也主要集中在江浙一带。虹港石化采用最新的 PTA 技术，物耗、能耗水平较低，凭借
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其显著的成本优势，抢占国内外市场，为聚酯产业提供更加可靠实惠的原料。近几年，
虹港石化 PTA 生产销售基本上可以做到 100%设计产能。
4、历史年度产品价格分析
PTA 产品过去由于其上游原油的弱势和 PTA 产能的大幅增加而导致成本与需求端
支撑不足。随着国内外经济出现复苏迹象，下游聚酯行业呈现回暖趋势，需求稳定增
长，且行业供给侧改革取得成效，基本供需格局实现改善。未来 PTA 行业主要通过提
升规模优势、成本优势和技术优势，淘汰落后产能，实现转型升级。
2011 年 1 月至 2019 年 3 月 PTA 不含税现货价（单位：元/吨）
12,000.00
10,000.00
8,000.00
6,000.00
4,000.00
2,000.00
-
2013-03-07
2018-01-16
2011-04-22
2011-08-31
2012-01-17
2012-06-06
2012-10-19
2013-07-24
2013-12-09
2014-04-24
2014-09-03
2015-01-20
2015-06-05
2015-10-22
2016-03-07
2016-07-18
2016-12-01
2017-04-21
2017-09-01
2018-06-05
2018-10-23
2019-03-12
数据来源：同花顺
单位：元/吨
2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 1-3 月
PTA 平均单价
8,419.15 7,075.90 6,726.83 5,712.80 4,023.69 3,990.72 4,463.30 5,616.95 5,626.38
（不含税）
增长率 -15.95% -4.93% -15.07% -29.57% -0.82% 11.84% 25.85% 0.17%
从上表中 PTA 历年平均单价来看，2011 年为历史最高点，从 2012 年开始价格整
体态势一路走低，在 2016 年达到历史最低点。2017 年开始 PTA 价格有所上升，原因
主要有四个方面：一是 PTA 出口复苏和国内消费的增长，扩大了下游聚酯的需求；二
-111-
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是近几年 PX 生产能力迅速扩张，供应紧张的局面将得到改善，PTA 在芳烃产品链中较
强的盈利能力日渐显现；三是我国的反倾销政策对进口 PTA 价格的影响使国内 PTA 价
格水涨船高；四是上游 PX 价格上升，带来同步效应，PTA 价格也有所上升。
PTA 行业历经十余年的迅猛发展，行业日趋成熟饱和，已经逐渐远离暴利时代，
通过深度的市场竞争，逐渐走入了良性发展的轨道。
本次对于主营业务收入，即 PTA 销售收入，未来年度按照销售单价×销售数量予
以预测。对于销售单价，2017 年平均销售单价为 4,487.11 元/吨，2018 年平均销售单
价为 5,578.16 元/吨，与同花顺查询得到的 PTA 现货价基本一致。说明企业对于 PTA
销售单价自主议价空间低，完全受整个 PTA 市场行情变化的影响。本次考虑到影响 PTA
销售价格的因素是多方面的，准确预测某一时期的价格是非常困难的事情，故未来年
度销售单价与 2018 年保持一致。且该价格从历史年度相关数据来看，也处于历史中位
水平左右。对于销售数量，虹港石化目前总设计产能为 150 万吨，2016 年销售数量为
145.39 万吨，2017 年销售数量为 149.45 万吨，已基本接近设计产能，本次对于未来
年度销售数量预测与 2018 年保持一致。
结合上述的分析计算过程，我们认为营业收入的预测具备合理性。具体数据详见
DCF-4 营业收入分析预测表。
2. 主营业务成本预测合理性分析
企业历年主营业务成本情况如下：
序号 项目 \ 年份 2017 2018
主营成本分析
I 材料成本 584,404.55 730,163.78
1 单位原材料（元/吨） 3,828.94 4,635.14
2 增长率 21.06%
3 单位辅料（元/吨） 155.56 213.43
4 增长率 37.20%
5 单位包材（元/吨） 35.06 37.18
6 增长率 6.03%
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7 销售数量（万吨） 145.39 149.45
II 工资薪酬 3,445.73 3,840.37
1 工资福利费 3,445.73 3,840.37
2 增长率 11.45%
III 制造费用 52,645.74 51,823.08
1 折旧摊销费 16,178.91 15,679.67
2 水费 1,173.68 1,174.60
3 占营业收入比例 0.18% 0.14%
4 电费 9,251.85 7,375.39
5 占营业收入比例 1.39% 0.87%
6 蒸汽费 19,061.10 18,959.00
7 占营业收入比例 2.86% 2.25%
8 其他 6,980.20 8,634.42
9 占营业收入比例 1.05% 1.02%
企业主营业务成本可以分为材料成本、工资薪酬以及制造费用。其中材料成本可
细分为原材料成本、辅料成本以及包材成本；工资薪酬主要是一线员工的工资福利费；
制造费用可细分为折旧摊销费、水费、电费、蒸汽费以及其他费用。本次对于各项成
本，按照不同类型分别按照不同模型对未来年度相关数据进行预测。
1、材料成本
材料成本主要包括原材料成本、辅料成本以及包材成本，本次按照（单位原材料
成本＋单位辅料成本+单位包材成本）×PTA 销售数量予以预测。
（1）原材料成本：为生产 PTA 主要原料 PX（对二甲苯）采购成本，原材料成本占
总材料成本 95%以上，占主营业务成本 85%以上，可见企业主营业务成本主要为 PX 采
购成本。
全球 PX 供应状况分析
从 2004 年开始，全球 PX 产能平均增速在 6.8%附近。2011 年，由于亚洲地区 PX
投产较少，造成全球 PX 产能增速出现快速下滑；而在 2011 年至 2013 年，全球 PTA 产
能快速增长，二者发展的不平衡致使全球 PX 供应紧张，PX 价格创下历史高位，PX 利
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润较高，刺激了一批 PX 装置的投产，导致 2014 年全球 PX 产能快速释放，增速创下 18.78%
的峰值；随后由于全球 PTA 装置的投产放缓加上部分 PX 产能被淘汰，2015 年全球 PX
增速下滑至 1.37%附近。2016 年，由于印度有部分新装置投产，全球 PX 产能仍保持正
常增长。
从全球 PX 装置的产能分布来看，亚洲地区 PX 产能遥遥领先于其他地区，占据绝
对主导地位。2016 年全球 PX 产能为 5353 万吨，亚洲 PX 产能为 4535 万吨，占全球总
产能的 85%左右。从 2018 年全球 PX 产能分布情况来看，全球 PX 供应主要集中于东北
亚、中国、东南亚与南亚、北美及中东和非洲地区，上述地区的 PX 供应能力占全球总
量的 94.5%。
从全球 PX 装置的需求分布来看，亚洲 PX 的需求也占据较大比重，2016 年亚洲 PX
需求占全球总需求的 88%，仅中国的需求就占 67%。从 2018 年全球 PX 的需求分布来看，
全球 PX 需求主要集中于中国、东南亚与南亚、东北亚和北美地区，上述地区的 PX 消
费量约占世界总量的 92.5%。
另外，目前 PX 用于生产 DMT 的数量逐渐减少，其消费领域主要集中于 PTA 的生产，
占 98%左右。随着下游 PTA 产业在亚洲尤其是中国的持续建成和投产，PX 需求随之大
幅提升，推动中国及周边韩国、日本、新加坡等地区 PX 项目的投资热潮，据统计，预
计至 2020 年，全球 PX 产能将达到 6,300 万吨/年，2025 年产能将达到 7,000 万吨/年，
2030 年产能将达到 7,500 万吨/年。
国内 PX 供应状况分析
从 2001 年到 2010 年，中国 PX 产能发展较为迅速，平均增速在 20%附近，生产能
力成为全球第一。2009 年，由于福佳大化、中海油惠州以及上海石化二期集中投产，
PX 产能增速达到了 63%的高位。但在 2011 年和 2016 年，中国都没有新增 PX 产能。截
至 2016 年年底，中国 PX 产能 1440 万吨/年，对 PX 需求量超过 2000 万吨/年，供需缺
口 1230 万吨/年，进口依赖程度达 57%。
目前，我国是全球最大的 PTA 生产国和消费国，中国 PTA 产能占全球 PTA 产能的
52%，占亚洲 PTA 产能的 66%；而中国的 PX 产能仅占全球 PX 总产能的 28%左右，占亚
洲 PX 总产能的 33%左右，因此，中国对 PX 的进口量也在不断增加。近几年中国 PX 产
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能增速缓慢的原因主要是环保压力较大，而且目前多数 PX 项目是炼油一体化的联合芳
烃装置，审批及建设周期较长，产能增速有限。
“十三五”期间我国在建 PX 产能约 1290 万吨/年。另有处于前期规划或报批阶段
的芳烃项目，如大榭石化、河北玖瑞、北方华锦、宁夏宝塔等，若拟建装置如期建成
投产，预计可新增产能约 1,480 万吨/年，基本可接近满足下游产业发展的需要。但因
近年舆论和社会群体事件的陆续发生，PX 项目建设受到严重阻碍，在建或规划拟建项
目能否如期开工面临考验。炼化一体化下游通常以成品油、 烯烃和芳烃为主线，近年
成品油和烯烃得到了足够的供应，达到了基本平衡或略有过剩的状态。因此未来通过
炼厂升级改造，向芳烃生产倾斜，增加 PX 产能。
PX 市场价格现状及分析
PX 价格受原油价格影响很大，但同时由于 PTA 价格受 PX 价格直接正关联，PX 价
格的波动直接带动 PTA 价格正向联动，因此单纯预测 PX 价格意义不大，主要应关注 PX
与 PTA 价格变动的关联性。
2016 年至 2019 年 PX 价格变动趋势图
9,000.00
8,000.00
7,000.00
6,000.00
5,000.00
4,000.00
3,000.00
2,000.00
1,000.00
-
2017-06-05
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2019-01-16
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数据来源：同花顺
2016 年至 2019 年 PTA、PX 价格变动趋势图
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现货价:PTA
现货价:PX
2016-03-31
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2018-07-04
2018-08-31
2018-11-07
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2019-03-14
从上述数据及图表变动趋势可以看出，PX 与 PTA 基本成同向变动，且可以实时反
映，所以我们基本可以认为，在未来年度 PX 增值率预测中应与 PTA 增值率预测基本保
持一致。同时，考虑到 PX 价格受多种因素影响，且其主要影响因素——原油价格波动
对其产生决定性影响，而原油未来年度变动趋势较难预测，故准确预测某一时期 PX 的
价格是非常困难的事情。故本次对于单位原材料成本与 PTA 销售单价预测思路一致，
与 2018 年保持一致，且其价格总体在历史年度价格中保持在中位数上方附近。
（2）辅料成本：主要为企业生产 PTA 需要投入的醋酸等辅料成本，2018 年较 2017
年单位辅料成本上涨较多，系 2018 年醋酸价格上涨导致。同样，考虑到对于醋酸在某
一时期的价格是很难准确预测的，故未来年度单位辅料成本与 2018 年保持一致，且其
价格总体在历史年度价格中保持在中位数上方附近。
2016 年至 2018 年醋酸价格变动趋势图
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6,000.00
5,000.00
4,000.00
3,000.00
2,000.00
1,000.00
-
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2018-12-29
（3）包材成本：主要为企业包装 PTA 对外销售产生的包装材料成本，考虑到物价
上涨水平，未来年度按照一定的增长比例对单位包材成本进行预测。
2、工资薪酬
系企业生产一线工人产生的工资福利费用，虹港石化已进入稳定生产期，一线工
人人数已基本稳定，故未来年度无需大幅增加新员工。未来年度对于工资薪酬按照一
定的增长比例进行预测。
3、制造费用
主要分为折旧摊销费、水费、电费、蒸汽费以及其他费用。对各项制造费用，根
据不各自发生特点、变动规律进行分析，采用不同的模型进行预测。
对于折旧摊销费，按照未来年度固定资产原值、长期资产原值除以对应的折旧年
限、摊销年限，减去其他业务成本、管理费用中折旧摊销费用，计算得出制造费用中
折旧摊销费未来年度预测数。
对于蒸汽费、电费、水费、以及其他制造费用，上述费用与企业主营业务收入关
联性较大，故未来年度按照其占主营业务收入比例进行预测。各项费用占主营业务收
入比例 2018 年较 2017 年有所下降，主要系 PTA 销售单价上涨，主营业务收入增加，
边际效应所致。2018 年电费绝对值有所下降，主要为从 2017 年 10 月份开始，虹港石
化部分用电直接向江苏斯尔邦石化有限公司购买，用电单价下降所致。
结合上述的分析计算过程，我们认为营业成本的预测具备合理性。具体数据详见
DCF-5 营业成本分析预测表。
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3. 其他业务收入和成本预测合理性分析
企业历年其他业务收入情况如下：
序号 项目 \ 年份 单位 2017A 2018A
其他业务收入分析
1 材料销售收入 5,887.49 0.00
2 租赁收入 万元 1,372.28 1,506.32
3 年增长率 9.77%
4 生产副产物 万元 657.56 933.69
5 占主营业务收入比例 0.10% 0.11%
6 办公用电量 万元 451.96 1,246.41
7 年增长率 175.78%
8 二级脱盐水 万元 622.25 670.18
9 年增长率 7.70%
10 生产水 万元 1,554.44 1,540.08
11 年增长率 -0.92%
12 污水 万元 2,565.36 3,346.03
13 年增长率 30.43%
14 其他收入 万元 228.40 240.10
15 年增长率 5.12%
企业历年其他业务收入主要包括材料销售收入、租赁收入、生产副产物、办公用
电量、二级脱盐水、生产水、污水以及其他收入。对各项其他业务收入，根据不各自
发生特点、变动规律进行分析，采用不同的模型进行预测。
（1）材料销售收入：主要为对二甲苯对外销售，2017 年有部分销售，但结算成本
时发现由于时间性差异，导致买高卖低，有所亏损，故从 2018 年开始企业不再对外销
售对二甲苯。本次对于未来年度材料销售收入不予预测。
（2）租赁收入：系企业将生活区和研发中心部分房屋租赁给同一集团下其他公司
产生的租赁收入，截至评估基准日相关房屋租赁间数、租赁面积已基本稳定。同时，
考虑到虹港石化生活区和研发中心低处连云港偏远地区，且历史年度单位租金基本没
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有变化，故本次对于未来年度租赁收入按照小幅增长比例进行预测。
（3）生产副产物：系企业生产 PTA 产生的废料以及粗乙醇等对外销售产生的收入，
与主营业务关联性较大，历史年度占主营业收入比例也较为稳定，故未来年度按照其
占主营业务收入比例进行预测。
（4）办公用电量：系企业向同一集团下其他公司提供生产建设用电产生的收入，
其中大部分提供给盛虹炼化（连云港）有限公司使用。2018 年大幅度增加，主要为盛
虹炼化（连云港）有限公司开始建设，用电量大幅度提升所致。本次结合盛虹炼化（连
云港）有限公司未来年度用电量规划（2019 年规划耗电 2100 万），未来年度按照一定
的增长比例进行预测。
（5）二级脱盐水、生产水：系企业向江苏斯尔邦石化有限公司提供其生产所需的
二级脱盐水和生产水产生的收入，2018 年有所增加系江苏斯尔邦石化有限公司投入新
产线，导致二级脱盐水和生产水需求量上涨所致。截至评估基准日，江苏斯尔邦石化
有限公司已全线投产，故未来年度按照一定的增长比例进行预测。
（6）污水、其他收入：系企业代同一集团下其他公司处理污水产生的收入以及其
他零星收入，历史年度较为稳定，未来年度按照一定的增长比例进行预测。
企业历年其他业务成本情况如下：
序号 项目 \ 年份 2017 2018
其他业务成本分析
1 原材料销售成本 5,989.74 0.00
2 租赁成本 104.46 402.27
3 占对应收入比例 7.61% 26.71%
4 租赁折旧成本 741.89 946.60
5 生产副产物销售 408.02 464.36
6 占对应收入比例 62.05% 49.73%
7 办公用电量 446.00 1,245.71
8 占对应收入比例 98.68% 99.94%
9 二级脱盐水 303.76 335.59
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10 占对应收入比例 48.82% 50.07%
11 生产水 1,298.45 1,286.08
12 占对应收入比例 83.53% 83.51%
13 污水 1,562.09 2,375.24
14 占对应收入比例 60.89% 70.99%
15 其他 196.88 186.65
16 占对应收入比例 86.20% 77.74%
17 脱盐水折旧成本 220.18 222.99
18 生产水折旧成本 138.32 124.08
19 污水折旧成本 687.67 787.37
其他业务成本小计 12,097.46 8,376.92
根据其他业务收入可以将其他业务成本对应拆分为原材料销售成本、租赁成本、
生产副产物成本、办公用电量成本、二级脱盐水成本、生产水成本、污水成本以及其
他成本。同时，本次收益法将租赁成本、脱盐水成本、生产水成本以及污水成本中固
定资产折旧成本单独拆分出来，单独对其进行预测。对各项其他业务成本，根据不各
自发生特点、变动规律进行分析，采用不同的模型进行预测。
（1）原材料销售成本：由于对于未来年度原材料销售收入不予预测，故对于原材
料销售成本也不予预测。
（2）租赁成本、生产副产物成本、办公用电量成本、二级脱盐水成本、生产水成
本、污水成本以及其他成本：上述各项其他业务成本与相对应的其他业务收入关联性
较大，且历史占比也较为稳定，故本次对于上述各项成本按照其占对应收入的比例进
行预测。其中租赁成本 2018 年占租赁收入比例较高，系 2017 年很多租赁成本直接由
承租单位支付，2018 年转为虹港石化支付所致。
（3）租赁折旧成本、脱盐水折旧成本、生产水折旧成本以及污水折旧成本：上述
各项折旧成本未来年度与 2018 年保持一致。
结合上述的分析计算过程，我们认为其他业务收入、其他业务成本的预测具备合
理性。具体数据详见 DCF-4 营业收入分析预测表、DCF-5 营业成本分析预测表。
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4. 税金附加预测合理性分析
评估对象的税项主要有增值税、城市维护建设税、教育税附加、地方教育费附加、
房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、环境保护税、所得税等。增值税：税率
16%；城市维护建设税、教育税附加、地方教育费附加：城市维护建设税按应纳流转税
额的 7%，教育费附加按应纳流转税额的 3%，地方教育费附加按应纳流转税额的 2%；本
次收益法未考虑未来年度新建厂房，仅在前一年房产税的基础上加上租金增加部分乘
以 12%确认当年房产税金额；土地使用税与历史年度保持一致；车船使用税按照每年
0.3 万元确认；印花税、环境保护税按照占营业收入比例予以预测。
通过对相关税率和相应的计算过程的核查，我们认为税金附加的预测具备合理性。
具体数据详见 DCF-6 税金附加分析预测表。
5. 营业费用预测合理性分析
对营业费用中的各项费用进行分类分析，根据不同费用的发生特点、变动规律进
行分析，按照和营业收入的关系、自身的增长规律，采用不同的模型计算。
近年的营业费用如下：
序号 项目 \ 年份 2017 2018
销售费用 6,550.28 4,687.96
占营业收入比例 0.98% 0.56%
1 工资福利费 46.34 53.44
2 占营业收入比例 0.01% 0.01%
3 运输费 6,497.90 4,625.32
4 占营业收入比例 0.98% 0.55%
5 其他费用 6.04 9.21
6 占营业收入比例 0.001% 0.001%
（1）工资福利费：为企业销售人员的工资福利费用，与营业收入关联性较大，历
史年度发生金额较为稳定，主要是由于企业销售已经入稳定状态所致。未来年度按照
其占主营业务收入比例进行预测。
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
（2）运输费：为企业对外运输产生的费用，与营业收入关联性较大。2018 年运输
费占比有所下降，系运费单价有所下降，客户自提比例有所增长所致。未来年度按照
其占主营业务收入比例进行预测。
（3）其他费用：为企业销售部分产生的其他零星费用，历史年度占营业收入比例
较为稳定。未来年度按照其占主营业务收入比例进行预测。
结合上述的分析计算过程，我们认为营业费用的预测具备合理性。具体数据详见
DCF-7 营业费用分析预测表。
6. 管理费用预测合理性分析
对管理费用中的各项费用进行分类分析，根据不同费用的发生特点、变动规律进
行分析，按照和营业收入的关系、自身的增长规律，采用不同的模型计算。
近年的管理费用如下：
序号 项目 \ 年份 2017 2018
管理费用 2,404.11 2,574.93
占营业收入比例 0.36% 0.31%
1 折旧 234.10 240.10
2 摊销费用 516.66 516.66
3 业务招待费用 84.44 67.38
4 占营业收入比例 0.01% 0.01%
5 工资福利费 1,317.44 1,493.34
6 年增长率 13.35%
7 办公费 102.28 129.17
8 年增长率 26.29%
9 其他费用 149.19 128.28
10 年增长率 -14.01%
（1）折旧、摊销费用：为企业管理部门产生的折旧费用以及计入管理费用中的摊
销费用，未来年度折旧、摊销费用与 2018 年保持一致。
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
（2）业务招待费：为企业对外招待客户产生的业务招待费，与企业营业收入关联
性较大，历史年度占营业收入比例较为稳定。未来年度按照其占主营业务收入比例进
行预测。
（3）工资福利费、办公费、其他费用：考虑到上述费用与企业整个管理层结构、
规模的大小有密切的关系，而截至评估基准日被评估企业在管理层结构、规模方面已
较为稳定成熟，故本次按照一定的增长比例进行预测。
结合上述的分析计算过程，我们认为管理费用的预测具备合理性。具体数据详见
DCF-8管理费用分析预测表。
7. 财务费用预测合理性分析
财务费用中，对于利息支出，根据企业基准日借款利率乘以借款金额加上未来年
度需要支付的融资租赁产生的财务费用予以预测，并将未来年度融资租赁产生的财务
费用单独列示；对于利息收入，本次仅考虑了受限资金（银行承兑汇票保证金、信用
证保证金以及保函保证金）带来的利息收入；对于手续费及其他，与营业收入关联性
较大，故按照其占营业收入比例进行预测；对于汇兑损益，由于国际市场的汇率变动
频繁，且影响汇率变动的因素很多，评估人员较难以准确的对未来汇率波动进行判断，
故本次基于谨慎性原则，对未来年度企业可能产生的汇兑损益不予预测。
评估基准日企业借款情况如下：
序号 会计科目 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 年利率% 账面价值（万元）
1 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/2/5 2019/2/4 5.6550% 3,970.00
2 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/3/6 2019/3/5 5.6550% 3,000.00
3 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/7/9 2019/7/2 5.6550% 6,880.00
4 短期借款 吴江农村商业银行连云支行 2018/9/17 2019/9/16 5.6550% 4,000.00
江苏银行股份有限公司连云港分行营
5 短期借款 2018/9/21 2019/4/2 4.6100% 9,500.00
业部
6 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/9/26 2019/9/25 4.7850% 5,000.00
7 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/10/19 2019/9/25 4.7850% 5,000.00
8 短期借款 兴业银行股份有限公司连云港分行 2018/11/19 2019/11/18 4.7850% 5,000.00
9 短期借款 中国建设银行连云港港口支行营业部 2018/11/9 2019/11/8 4.3500% 10,000.00
宁波银行股份有限公司吴江高新技术
10 短期借款 2018/11/27 2019/11/27 5.0000% 20,000.00
产业园区支行
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序号 会计科目 放款银行或机构名称 发生日期 到期日 年利率% 账面价值（万元）
11 长期借款 陕西省国际信托股份有限公司 2017/4/6 2022/4/6 4.7500% 10,000.00
12 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/14 2020/5/8 3.7146% 13,556.01
13 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/22 2020/5/8 3.7146% 7,846.02
14 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/11/29 2020/5/8 3.7146% 7,181.85
15 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/3 2020/5/8 3.8381% 5,732.12
16 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/4 2020/5/30 3.8381% 1,810.23
17 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/6 2020/5/30 3.8381% 4,356.21
18 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/10 2020/5/30 3.8381% 8,810.11
19 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/14 2020/5/30 3.8381% 4,122.25
20 长期借款 中国进出口银行江苏省分行 2018/12/25 2020/5/30 3.8381% 15,217.20
合计 150,982.00
结合上述的分析计算过程，我们认为财务费用的预测具备合理性。具体数据详见
DCF-9财务费用分析预测表。
8. 其他收益和非经常性损益项目预测合理性分析
对资产减值损失、其他收益、投资收益、公允价值变动损益、资产处置收益、营
业外收入、营业外支出等非经常性损益因其具有偶然性，本次不予预测。
结合上述的分析计算过程，我们认为对其他收益和非经常性损益项目的预测具备
合理性。具体数据详见DCF-10其他收益和非经分析预测表。
9. 所得税的计算合理性分析
江苏虹港石化有限公司所得税税率为25%。
根据目前的所得税征收管理条例，业务招待费60%的部分，营业收入的0.5%以内的
部分准予税前抵扣，40%的部分和超过0.5%的要在税后列支。所得税的计算按照该条例
的规定计算。
结合上述的分析计算过程，我们认为所得税的计算具备合理性。具体数据详见
DCF-11所得税和净利润预测表。
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10. 净利润的预测合理性分析
经过上述分析计算，我们认为净利润的预测具备合理性，净利润的计算详见DCF-11
所得税和净利润预测表。
十一、 现金流的预测
企业自由现金流＝净利润＋税后的付息债务利息＋折旧和摊销－资本性支出－营
运资本增加－融资租赁设备款
1. 折旧和摊销
折旧和摊销的预测，除根据企业原有的各类固定资产和其它长期资产，并且考虑
了改良和未来更新的固定资产和其它长期资产。
类别 折旧/摊销年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30 5 3.17
机器设备 10、20 5 4.75、9.50
运输工具 5 5 19.00
其他设备 5 5 19.00
土地使用权 50 0 2.00
软件 4、5 0 20.00、25.00
专利使用权 20 0 5.00
折旧和摊销详见DCF-12折旧摊销和资本性支出计算表。
2. 资本性支出
本处定义的资本性支出是指企业为满足未来经营计划而需要更新现有固定资产设
备和未来可能增加的资本支出及超过一年的长期资产投入的资本性支出。
基于本次收益法的假设前提之一为未来收益期限为无限期，所以目前使用的固定
资产将在经济使用年限届满后，为了维持持续经营而必须投入的更新支出。分析企业
现有主要设备的成新率，大规模更新的时间在详细预测期之后，这样就存在在预测期
内的现金流量与以后设备更新时的现金流量口径上不一致，为使两者能够匹配，本次
按设备的账面原值/会计折旧年限的金额，假设该金额的累计数能够满足将来一次性资
本性支出，故将其在预测期作为更新资本性支出。由于企业评估基准日固定资产成新
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率较高，故预测期房屋建筑物折旧资金用于维护的比例取10%，设备类折旧资金用于维
护的比例取10%，永续年均恢复到100%。其他长期资产（土地使用权、软件、专利使用
权）的摊销，其可使用年限和企业的摊销年限相近，故维持现有生产规模的资本支出
摊销与现有水平一致。
资本性支出详见DCF-12折旧摊销和资本性支出计算表。
3. 营运资本增加额
营运资本增加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续经营能
力所需的新增营运资金。营运资金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的
商业信用而占用的现金，正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，
提供商业信用，相应可以减少现金的即时支付。
生产性企业营运资本主要包括：正常经营所需保持的安全现金保有量、产品存货
购置、代客户垫付购货款（应收、预付账款）等所需的基本资金以及应付、预收账款
等。通常上述科目的金额与收入、成本呈相对稳定的比例关系，其他应收账款和其他
应付账款需具体甄别视其与所估算经营业务的相关性确定（其中与主营业务无关或暂
时性的往来作为非经营性）；应交税金和应付薪酬因周转快，按各年预测数据确定。本
报告所定义的营运资本增加额为：
营运资本增加额=当期营运资本-上期营运资本
其中，营运资本=安全现金保有量+应收账款+预付账款+存货-应付账款－预收账款
-应付职工薪酬-应交税费
安全现金保有量：企业要维持正常运营，需要一定数量的现金保有量。结合分析
企业以前年度营运资金的现金持有量与付现成本情况，确定安全现金保有量的月数，
根据该月数计算完全付现成本费用。
月完全付现成本=（销售成本+应交税金+三项费用—折旧与摊销）/12
应收账款＝营业收入总额/应收款项周转率
预付账款＝营业成本总额/预付账款周转率
存货=营业成本总额/存货周转率
应付账款=营业成本总额/应付账款周转率
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预收账款＝营业收入总额/预收账款周转率。
应付职工薪酬=营业成本总额/应付职工薪酬率
应交税费=营业收入总额/应交税费周转率。
安全现金的计算详见DCF-13运营现金和溢余资产计算表。
营运资本的计算详见DCF-14营运资本计算表。
4. 融资租赁设备款
截至评估基准日企业尚未支付的融资租赁设备款共计73,422.00万元，根据合同约
定 ，2019 年需支付 39,371.83万元，2020年需支付 28,631.57万元， 2021年需支付
5,418.60万元。本次收益法评估根据上述支付进度，考虑相关现金流的流出。
5. 税后付息债务利息
税后付息债务利息根据财务费用中列支的利息支出，扣除所得税后确定。
税后付息债务利息＝利息支出×（1－所得税率）
利息支出详见DCF-9财务分析预测表。
十二、 折现率的确定
折现率，又称期望投资回报率，是收益法确定评估企业市场价值的重要参数。由
于被评估企业不是上市公司，其折现率不能直接计算获得。因此本次评估采用选取对
比公司进行分析计算的方法估算被评估企业期望投资回报率。为此，第一步，首先在
上市公司中选取对比公司，然后估算对比公司的系统性风险系数β；第二步，根据对
比公司平均资本结构、对比公司β以及被评估公司资本结构估算被评估企业的期望投
资回报率，并以此作为折现率。
本次采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率。WACC模型它是期望的
股权回报率和所得税调整后的债权回报率的加权平均值。
在计算总投资回报率时，第一步需要计算，截至评估基准日，股权资金回报率和
利用公开的市场数据计算债权资金回报率。第二步，计算加权平均股权回报率和债权
回报率。
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总资本加权平均回报率利用以下公式计算：
R Rd 1 T Wd Re We
式中：
Wd ：评估对象的付息债务比率；
D
Wd
( E D)
We ：评估对象的权益资本比率；
E
We
( E D)
T ：所得税率；
Rd ：付息债务利率；
Re ：权益资本成本；
1. 权益资本成本
权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本 Re ：
Re R f e MRP
式中：
R f ：无风险报酬率；
MRP ：市场风险溢价；
ε：评估对象的特定风险调整系数；
e ：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
D
e t (1 (1 t ) )
E
式中： t 为可比公司的预期无杠杆市场风险系数；
D、E：分别为付息债务与权益资本。
分析CAPM我们采用以下几步：
1.1.1 无风险报酬率
根据 Aswath Damodaran 的研究，一般会把作为无风险资产的零违约证券的久期，
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设为现金流的久期。国际上，企业价值评估中最常选用的年限为 10 年期债券利率作为
无风险利率。经过计算十年期银行间固定利率的国债收益率均值约为 3.40%。
1.1.2 市场风险溢价 MRP 的确定
市场风险溢价（Equity Risk Premiums,ERP）是预期市场证券组合收益率与无风
险利率之间的差额。在成熟资本市场，由于有较长期的历史统计数据，市场总体的市
场风险溢价可以直接通过分析历史数据得到，因此国际上新兴市场的风险溢价通常也
可以采用成熟市场的风险溢价进行调整后确定。
本次评估中采用美国纽约大学斯特恩商学院著名金融学教授、估值专家 Aswath
Damodaran 的方法，通过在成熟股票市场风险溢价的基础上进行信用违约风险息差调整
得到市场风险溢价。具体计算过程如下：
市场风险溢价=成熟股票市场的风险溢价+国家风险溢价补偿
成熟股票市场的风险溢价：美国股票市场是世界上成熟股票市场的最典型代表，
Aswath Damodaran 采用 1928 年至今美国股票市场标准普尔 500 指数和国债收益率数据，
经计算得到截至目前美国股票与国债的算术平均收益差为 6.37%。
国家风险溢价补偿： Aswath Damodaran 根据彭博数据库（Bloomberg）发布的最
新世界各国 10 年期 CDS（信用违约互换）利率，计算得到中国相对于美国的信用违约
风险息差，并结合中国股票市场相对于债券的收益率标准差，计算得出目前中国的国
家风险溢价补偿约 0.75%。
则：ERP =6.37%+0.75%
=7.12%
即目前中国股权市场风险溢价约为 7.12%。
1.1.3 贝塔值
该系数是衡量委估企业相对于资本市场整体回报的风险溢价程度，也用来衡量个
别股票受包括股市价格变动在内的整个经济环境影响程度的指标。由于委估企业目前
为非上市公司，一般情况下难以直接对其测算出该系数指标值，故本次通过选定与委
估企业处于同行业的上市公司于基准日的β系数（即 t ）指标平均值作为参照。
目前中国国内同花顺资讯公司是一家从事于β的研究并给出计算β值的计算公式
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的公司。经查石油加工行业的可比公司加权剔除财务杠杆调整平均 t = 0.7562。
D 根据基准日的有息负债确定，E 根据基准日的每股收盘价格×股份总额确定。
经过计算，该企业自身的 D/E=74.7%。
最后得到评估对象权益资本预期风险系数的估计值βe=1.180。
1.1.4 企业特定风险ε的确定
经分析，企业特定风险调整系数为待估企业与所选择的可比上市公司在企业规模、
经营风险、管理能力、财务风险等方面所形成的优劣势方面的差异，各风险说明如下：
虹港石化虽为成熟型企业，但资产规模和营业收入与可比上市公司仍有一定的差
距，经营业务上销售毛利率、净利润率、净资产收益率等指标也与上市公司有所差距。
企业主营业务为 PTA 销售，经营业绩受市场波动影响较大，经营风险较大。但企业内
部管理及控制机制尚好，管理人员的从业经验和资历较高。企业基准日有息负债较多，
未来融资条件不如上市公司。
综合以上因素，企业特定风险ε的确定为 4%。
1.1.5 权益资本成本的确定
最终得到评估对象的权益资本成本 Re=15.8%。
2. 债务资本成本
债务资本成本 Rd 取企业基准日有息负债加权平均贷款利率4.42%。
3. 资本结构的确定
结合企业未来盈利情况、管理层未来的筹资策略，确定被评估单位自身资本结构
为企业目标资本结构比率。
D
Wd ＝42.8%
( E D)
E
We ＝57.2%
( E D)
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4. 折现率计算
R Rd 1 T Wd Re We
=10.5%。
折现率计算详见DCF-15折现率计算表。
十三、 股东全部权益价值计算
本次评估的基本模型为：
E BD
式中：
E：评估对象的股东全部权益价值；
B：评估对象的企业价值；
D：评估对象付息债务价值。
B P Ci
P：评估对象的经营性资产价值；
n
F Fn 1 g
p i 1 ir i
1
r g 1 r
n
式中：r：所选取的折现率：
资产评估专业人员，在综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本
市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素确定折现率。
Fi：评估对象未来第 i 年的预期收益（现金流）；
n：明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。
评估人员在对企业收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、投资收益和风
险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的
因素，确定预测期。本次明确的预测期期间 n 选择为 6 年。
根据被评估单位所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特
点和资源条件等，确定预测期后收益期确定为无限期。
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g—未来收益每年增长率，根据企业进入稳定期的因素分析预测期后的收益趋势，
本次评估假定 n 年后 Fi 不变，g 取零。
ΣCi：评估对象基准日存在的溢余资产、非经营性资产或负债的价值。
1. 经营性资产价值
对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和
业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到评估对象经营性资产的价值。
2. 溢余资产价值
经清查：账面货币资金账户存款余额 67,152.32 万元，其中非经营资产 0.08 万元，
受限资金 15,406.17 万元。经计算，企业可支配现金 51,746.07 万元。经评估人员根
据历史数据分析，企业正常资金周转需要的完全现金保有量为 0.5 个月的付现成本费
用，除此之外约有 18,008.33 万元货币资金为溢余性资产。
详见DCF-13运营现金和溢余资产计算表。
3. 非经营性资产价值
经过资产清查，企业的非经营性资产和负债评估值如下：
序
项目 账面价值 评估价值 备注
号
非经营性资产和负债分析
科目名称 内容 账面价值 评估价值 备注
非经营性资产小计 111,929.29 113,229.61
已评估至其他应
1 货币资金 保证金应收利息 0.08 0.00
收款
2 预付款项 保证金、费用类挂账 2,667.47 2,606.61
3 其他应收款 押金、利息收入、理财收益 6,843.18 10,224.51
4 其他流动资产 待抵扣进项税、理财产品 56,245.17 56,245.17
5 固定资产净额 报废设备 7.10 6.12
6 在建工程 二期在建工程 9,005.16 9,079.78
7 无形资产 闲置土地 12,367.84 14,823.42
8 递延所得税资产 递延所得税资产 23,713.93 19,164.65
9 其他非流动资产 预付长期资产购置款 1,079.36 1,079.36
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科目名称 内容 账面价值 评估价值 备注
非经营性负债小计 25,869.11 7,418.24
1 应付票据及应付帐款 应付设备款、工程款等 5,751.86 5,751.86
2 其他应付款 保证金、押金、应付利息 1,671.41 1,666.38
3 一年内到期的非流动负债 应付融资租赁款 18,445.85 0.00
其中，闲置土地评估值=闲置土地面积÷土地总面积×土地总评估值
= 675,665.30÷1,177,985.30×25,843.82
= 14,823.42 万元
4. 企业价值
将所得到的经营性资产的价值、基准日的溢余资产价值、非经营性资产价值代入
式，即得到评估对象企业价值。
5. 股东全部权益价值
将评估对象的付息债务的价值代入式，得到评估对象的全部权益价值为：
E BD
≈202,000.00 万元（取整）
详见 DCF-17 评估值计算表。
十四、 收益法评估结论
经收益法评估，江苏虹港石化有限公司于评估基准日，在假设条件成立的前提下，
股东全部权益价值为人民币 202,000.00 万元。
详见下表：
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收益法评估值计算表
单位：万元
项目 \ 年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 年及以后
一、营业收入 844,331.24 845,362.45 845,779.27 846,048.29 846,174.66 846,302.89 846,302.89
减：营业成本 800,172.15 801,927.36 803,101.66 804,184.02 805,185.22 806,261.05 806,261.05
税金及附加 2,706.70 2,703.17 2,699.41 2,695.40 2,691.10 2,686.51 2,412.63
销售费用 4,694.66 4,700.39 4,702.71 4,704.21 4,704.91 4,705.62 4,705.62
管理费用 2,679.52 2,771.54 2,868.10 2,969.46 3,075.88 3,187.62 3,187.62
研发费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
财务费用 10,614.74 8,955.51 7,754.65 7,621.28 7,621.44 7,621.61 7,621.61
资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
加：其他收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
投资收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
资产处置收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
二、营业利润 23,463.47 24,304.47 24,652.74 23,873.92 22,896.11 21,840.49 22,114.36
三、利润总额 23,463.47 24,304.47 24,652.74 23,873.92 22,896.11 21,840.49 22,114.36
四、所得税 5,874.31 6,084.57 6,171.64 5,976.94 5,732.49 5,468.58 5,537.05
五、净利润 17,589.16 18,219.90 18,481.10 17,896.98 17,163.62 16,371.91 16,577.31
加：折旧和摊销 18,770.63 18,770.63 18,770.63 18,770.63 18,770.63 18,770.63 18,770.63
减：资本性支出 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 2,349.83 18,770.63
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江苏虹港石化有限公司股东全部权益评估说明
减：营运资本增加 -465.12 -48.26 -58.90 -33.86 -38.05 -41.52 0.00
减：融资租赁设备款 39,371.83 28,631.57 5,418.60
七、股权自由现金流 -4,896.75 6,057.39 29,542.19 34,351.65 33,622.47 32,834.22 16,577.31
加：税后的付息债务利息 5,005.49 5,005.50 5,005.50 5,005.50 5,005.50 5,005.50 5,005.50
八、企业自由现金流 108.73 11,062.89 34,547.69 39,357.15 38,627.97 37,839.72 21,582.81
折现率 10.5% 10.5% 10.5% 10.5% 10.5% 10.5% 10.5%
折现期（月） 6.0 18.00 30.00 42.00 54.00 66.00
折现系数 0.9513 0.8609 0.7791 0.7051 0.6381 0.5775 5.5000
九、收益现值 103.43 9,524.04 26,916.11 27,750.73 24,648.51 21,852.44 118,705.46
经营性资产价值 229,500.72
基准日非经营性资产净值评估值 105,811.37 溢余资产评估值 18,008.33 注：对于非经营性资产和溢余资产，详见各计算表
企业整体价值评估值(扣除少数股东权益) 353,320.40
付息债务 150,982.00 股东全部权益价值评估值(扣除少数股东权益) 202,000.00
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第四部分 评估结论及分析
一、 评估结论
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产基
础法和收益法，按照必要的评估程序，对委估对象在评估基准日 2018 年 12 月 31 日的
市场价值进行评估，得出如下评估结论：
1. 资产基础法评估结论
按照资产基础法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值为人民币
1,992,185,636.19 元。其中：总资产的账面价值 6,058,353,178.43 元，评估价值
6,095,634,053.84 元。同账面价值相比，评估增值额 37,280,875.41 元，增值率 0.62%。
负债的账面价值 4,287,957,159.96 元，评估值 4,103,448,417.65 元。同账面价值相比，
评估减值额 184,508,742.31 元，减值率 4.30%。净资产账面值 1,770,396,018.47 元，
评估值 1,992,185,636.19 元，增值额 221,789,617.72 元，增值率 12.53%。
2. 收益法评估结论
按照收益法评估，被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益价值评估值为
202,000.00 万元，比账面净资产增值 24,960.40 万元，增值率 14.10%。
3. 评估结论的分析及选择理由
资产基础法和收益法评估结果出现差异的主要原因是：资产基础法是指在合理评估
企业各分项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，即将构成企业的各
种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。收益法是从企
业的未来获利能力角度出发，反映了企业各项资产的综合获利能力，两种方法的估值对
企业价值的显化范畴不同。综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
收益法中的收入与成本是与国际市场石油价格变动有着密切关系，且国际市场石油
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价格变化又收到多种因素的影响，且这些因素基于目前市场下的分析与研究，难以做到
精准的量化与判断，因此其可能对未来盈利预测带来不确定性，因此预测数据质量的充
分性、正确性不及资产基础法，结合本次评估目的，采用资产基础法可以合理的反映被
评估单位的股东全部权益价值。故本次评估最终采用资产基础法的评估结论。
经评估，江苏虹港石化有限公司于评估基准日 2018 年 12 月 31 日在上述各项假设
条件成立的前提下，股东全部权益评估价值为人民币 1,992,185,636.19 元（大写：人
民币壹拾玖亿玖仟贰佰壹拾捌万伍仟陆佰叁拾陆元壹角玖分）。
4. 关于流动性和控股权或少数股权折价或溢价
国内大多数企业产权交易案例，鉴于公众信息平台的公开资料，一般难获取其控制
权溢价或少数股权折价的核算依据，且本次评估对象为被评估单位股东全部权益，故未
考虑由于控股权或少数股权等因素产生的溢价或折价，同时也未考虑资产流动性对评估
结论的影响。
评估汇总表如下：
单位：万元
项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产 196,881.73 198,252.17 1,370.44 0.70
非流动资产 408,953.59 411,311.23 2,357.64 0.58
可供出售金融资产净额 0.00 0.00 0.00
持有至到期投资净额 0.00 0.00 0.00
长期应收款净额 0.00 0.00 0.00
长期股权投资净额 0.00 0.00 0.00
投资性房地产净额 0.00 0.00 0.00
固定资产净额 348,883.58 351,395.63 2,512.05 0.72
在建工程净额 9,005.16 9,079.78 74.62 0.83
工程物资净额 0.00 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00 0.00
生产性生物资产净额 0.00 0.00 0.00
油气资产净额 0.00 0.00 0.00
无形资产净额 26,271.56 30,591.81 4,320.25 16.44
开发支出 0.00 0.00 0.00
商誉净额 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 0.00 0.00 0.00
递延所得税资产 23,713.93 19,164.65 -4,549.28 -19.18
其他非流动资产 1,079.36 1,079.36 0.00 0.00
资产合计 605,835.32 609,563.40 3,728.08 0.62
流动负债 301,271.66 301,266.63 -5.03 0.00
非流动负债 127,524.06 109,078.21 -18,445.85 -14.46
负债合计 428,795.72 410,344.84 -18,450.88 -4.30
股东全部权益 177,039.60 199,218.56 22,178.96 12.53
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二、 评估结论与账面值比较变动情况及原因
1. 流动资产
流动资产账面值 196,881.73 万元，评估值为 198,252.17 万元，增值 1,370.44 万
元。主要原因为其他应收款中对货币资金—其他货币资金中的保证金以及其他流动资产
中的理财产品、结构性存款补记利息导致。
2. 固定资产
固定资产账面净值 348,883.58 万元，评估值 351,395.63 万元，增值额 2,512.05
万元。
经分析：本次评估增减值的原因主要有以下几点：
（1）本次将房屋建筑物中构筑物序号 34“主装置”实际为主装置的设备基础，本
次在固定资产机器设备中评估考虑，上述原因致使评估增值，增值率为 6.60%；
（2）由于对企业运输设备计提折旧较快，账面净值较低，尽管近年来车辆价格下
滑较快，仍导致运输设备评估增值，增值率为 187.73%；
（3）企业对电子设备及其它设备计提财务折旧较快，账面净值较低，部分设备账
面净值为残值。而评估是依据设备的经济耐用年限结合设备的实际状况确定成新率的，
二者有差距，致使评估增值，增值率为 11.48%。
（4）房屋建（构）筑物评估值 1,557,116,075.00 元，账面净值 1,657,067,433.73
元，减值率为 6.03%，其原因是构筑物序号 34“主装置”实际为主装置的设备基础，本
次评估在设备基础费内考虑，构筑物评估为零。
3. 在建工程
在建工程账面值 9,005.16 万元，评估值为 9,079.78 万元，增值 74.62 万元。评估
增值的主要原因为考虑为资金成本。
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4. 无形资产
无形资产账面值 26,271.56 万元，评估值为 30,591.81 万元，增值 4,320.25 万元。
主要原因系近年来连云港市土地市场增长导致。
5. 递延所得税资产
递延所得税资产账面值 23,713.93 万元，评估值为 19,164.65 万元，减值 4,549.28
万元。主要原因为将其它非流动负债中政府补助评零，同时将其对应的递延所得税资产
也评零导致减值。
6. 负债
负债账面值为 428,795.72 万元，评估值为 410,344.84 万元，减值 18,450.88 万元。
负债减值的主要原因是其它非流动负债中政府补助评零所致。
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