况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、固定资产折旧、
无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
本公司属于房地产开发行业，公司的的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个
月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标
准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1. 母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公
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司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33
号——合并财务报表》编制。
2. 对同一子公司的股权在连续两个会计年度买入再卖出，或卖出再买入的相关会计处
理方法
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
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按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确
定的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产 ，并
将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；(2) 未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
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转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1) 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2) 对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
(3) 可供出售金融资产
1) 表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：
① 债务人发生严重财务困难；
② 债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；
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③ 公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
④ 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
⑤ 因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；
⑥ 其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
2) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化使公司可能无法收回投资成本。
本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计
量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过 50%（含 50%）或低于
其成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的
公允价值低于其成本超过 20%（含 20%）但尚未达到 50%的，或低于其成本持续时间超过 6
个月（含 6 个月）但未超过 12 个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率
等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工
具是否发生减值。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
(十) 应收款项
1. 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额
100 万元以上（含 100 万元）的款项
标准
单项金额重大并单项计提坏账准 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
备的计提方法 面价值的差额计提坏账准备
2. 按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
(1) 具体组合及坏账准备的计提方法
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按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
合并范围内关联往来组合 不计提坏账准备
(2) 账龄分析法
应收账款 其他应收款
账 龄
计提比例(%) 计提比例(%)
1 年以内（含，下同） 5 5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3-4 年 50 50
4-5 年 80 80
5 年以上 100 100
3. 单项金额不重大但单项计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特
单项计提坏账准备的理由 征的应收款项组合及合并范围内关联往来组合的未来
现金流量现值存在显著差异
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账
坏账准备的计提方法
面价值的差额计提坏账准备
对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备。
(十一) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而
暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用先进先出法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品建筑面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
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开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际
发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
发出存货采用先进先出法。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
按照五五摊销原则进行摊销。
(十二) 划分为持有待售的非流动资产或处置组
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”
的条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日
将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司
仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）
买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计
能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导致
持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新
情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。
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2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高
于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出
售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再
根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组
中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售
类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有
待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减
值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
(十三) 长期股权投资
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1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决
策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
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以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十四) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
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资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十五) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
认。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 36 4 2.67
房屋装修 年限平均法 5-12 8.33-20
运输工具 年限平均法 11 4 8.73
办公设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
专用设备 年限平均法 12 4 8
通用设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
其他设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
(十六) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十七) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
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(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
(十八) 无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
下：
项 目 摊销年限(年)
石黄隧道收费经营权 20.00
会展中心土地使用权 37.25
应用软件 5.00
(十九) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本
模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产,在资产负债
表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产
组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当
期损益。
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(二十) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
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目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十一) 预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(二十二) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十三) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十四) 收入
1. 收入确认原则
(1) 销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
品实施有效控制；3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(2) 提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占
估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能
够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
(3) 让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
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认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(4) 建造合同
1) 建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入
和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费
用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
2) 固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计
量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、
合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条
件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够
清楚地区分和可靠地计量。
3) 确定合同完工进度的方法为累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例。
4) 资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负
债。
2. 收入确认的具体方法
(1)商品房销售收入
1) 签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门予以备案；
2) 开发产品已经完工并验收合格，公司已取得向业主交房的法定手续；
3) 公司遵照销售合同中约定的接房通知方式，公开登报或者向业主寄送交房通知书；
4) 取得了业主付款证明（通常收到销售合同全款）。
(2)出租物业收入
物业出租收入按照租赁合同、协议约定的承租日期与承租金额，在相关的经济利益很可
能流入时确认出租物业收入的实现。
(3)物业管理收入
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业服务相关的经济利益能够流入企业，与物业
管理相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
(4)石黄隧道经营权收入
石黄隧道经营权收入按照石黄隧道付费协议约定方式，在相关的经济利益很可能流入时
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确认收入的实现。
(5)展览销售收入、会议销售收入等
展览销售收入、会议销售收入等按展览、会议销售合同或协议规定的收取展览销售收入
的日期及展览销售金额，相关的经济利益能够流入企业，与展览服务相关的成本能够可靠地
计量时，确认收入的实现。
(二十五) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；
(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或
其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未
分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含
与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体
归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用
或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关
成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。。
(二十六) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
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回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十七) 租赁
经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
(二十八) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(二十九) 重要会计政策和会计估计变更
1. 重要会计政策变更
(1) 企业会计准则变化引起的会计政策变更
1) 本公司根据《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会
〔2018〕15 号)及其解读和企业会计准则的要求编制 2018 年度财务报表，此项会计政策变
更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
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应收票据 应收票据及应收
9,478,343.50
应收账款 9,478,343.50 账款
应收利息 3,824,866.39
应收股利 其他应收款 17,119,284.43
其他应收款 13,294,418.04
固定资产 724,810,560.39
固定资产 724,810,560.39
固定资产清理
应付票据 1,400,000.00 应付票据及应付
334,204,510.08
应付账款 332,804,510.08 账款
应付利息 26,630,359.27
应付股利 598,462.00 其他应付款 769,189,785.52
其他应付款 741,960,964.25
管理费用 36,416,732.32
管理费用 36,416,732.32
研发费用
2) 财政部于 2017 年度颁布了《企业会计准则解释第 9 号——关于权益法下投资净损失
的会计处理》 企业会计准则解释第 10 号——关于以使用固定资产产生的收入为基础的折旧
方法》《企业会计准则解释第 11 号——关于以使用无形资产产生的收入为基础的摊销方法》
及《企业会计准则解释第 12 号——关于关键管理人员服务的提供方与接受方是否为关联
方》。公司自 2018 年 1 月 1 日起执行上述企业会计准则解释，执行上述解释对公司期初财务
数据无影响。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
17%、16%、11%、10%、6%、
增值税 销售货物或提供应税劳务
5%、3%[注]
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物
按超率累进税率 30% - 60%
土地增值税 和其他附着物产权产生的增值额
预缴计税依据：预收售楼款 1%、2%
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后
房产税 1.2%；12%
余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收
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入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、15%
注：公司及子公司采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%
的预征率预缴增值税。
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆道金投资有限公司 15%
重庆渝开发资产经营管理有限公司 15%
重庆国际会议展览中心经营管理有限公司 15%
重庆渝开发物业管理有限公司 15%
除上述以外的其他纳税主体 25%
(二) 税收优惠
根据《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家
税务总局公告 2012 年第 12 号）：自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地
区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入
占企业收入总额 70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按 15%税率
缴纳企业所得税。按上述规定重庆道金投资有限公司、重庆渝开发资产经营管理有限公司、
重庆国际会议展览中心经营管理有限公司、重庆渝开发物业管理有限公司本期按 15%税率计
缴企业所得税。
五、合并财务报表项目注释
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 151,850.31 268,956.32
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银行存款 1,562,416,738.64 1,195,227,799.29
其他货币资金 27,524,317.54 3,094,385.97
合 计 1,590,092,906.49 1,198,591,141.58
(2) 其他说明
其他货币资金期末数中有 1,695,551.78 元系存放在重庆市住房资金管理中心的维修基
金，有 7,710,000.00 元系银行承兑汇票保证金，有 23,900.00 元系按揭保证金，有
18,094,865.76 元系子公司重庆国际会议展览中心经营管理有限公司（以下简称会展中心）
收到会议展览专项补助资金。
2. 应收票据及应收账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收票据
应收账款 11,408,232.49 9,478,343.50
合 计 11,408,232.49 9,478,343.50
(2) 应收账款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提
坏账准备
按信用风险特征组合计提
60,573,182.07 100.00 49,164,949.58 81.17 11,408,232.49
坏账准备
单项金额不重大但单项计
提坏账准备
合 计 60,573,182.07 100.00 49,164,949.58 81.17 11,408,232.49
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提
坏账准备
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按信用风险特征组合计提
68,859,776.00 100.00 59,381,432.50 86.24 9,478,343.50
坏账准备
单项金额不重大但单项计
提坏账准备
合 计 68,859,776.00 100.00 59,381,432.50 86.24 9,478,343.50
② 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 9,671,920.59 483,596.04 5.00
1-2 年 2,253,772.80 225,377.28 10.00
2-3 年 181,259.20 54,377.76 30.00
3-4 年 90,354.00 45,177.00 50.00
4-5 年 97,269.90 77,815.92 80.00
5 年以上 48,278,605.58 48,278,605.58 100.00
小 计 60,573,182.07 49,164,949.58 81.17
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期转回的坏账准备金额 10,216,482.92 元。
3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
重庆保成商业经营管理有限公司 47,468,635.63 78.37 47,468,635.63
重庆九江投资有限公司 1,602,090.00 2.65 186,021.80
重庆南岸栎才培训中心 607,722.37 1.00 30,386.12
重庆渝凯物业管理有限公司 382,299.76 0.63 19,114.99
重庆乐海家私有限公司 365,520.00 0.60 18,276.00
小 计 50,426,267.76 83.25 47,722,434.54
3. 预付款项
(1) 账龄分析
明细情况
期末数 期初数
账 龄
账面余额 比例(%) 坏账 账面价值 账面余额 比例(%) 坏账 账面价值
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准备 准备
1 年以内 964,006.10 74.90 964,006.10 609,640.00 65.91 609,640.00
1-2 年 13,000.00 1.01 13,000.00
2-3 年 5,265.00 0.57 5,265.00
3 年以上 310,000.00 24.09 310,000.00 310,000.00 33.52 310,000.00
合 计 1,287,006.10 100.00 1,287,006.10 924,905.00 100.00 924,905.00
(2) 预付款项金额前 5 名情况
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
兴业银行股份有限公司 505,000.00 39.24
上海新世纪资信评估投资服务有限公司 235,849.05 18.33
重庆永驰广告文化传播中心 156,000.00 12.12
机械工业第三设计研究院 120,000.00 9.32
重庆博建建筑设计有限公司 100,000.00 7.77
小 计 1,116,849.05 86.78
4. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收利息 5,030,136.46 3,824,866.39
应收股利
其他应收款 13,142,521.69 13,294,418.04
合 计 18,172,658.15 17,119,284.43
(2) 应收利息
项 目 期末数 期初数
定期存款利息 5,030,136.46 3,824,866.39
合 计 5,030,136.46 3,824,866.39
(3) 其他应收款
1) 明细情况
① 类别明细情况
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期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提
坏账准备
按信用风险特征组合计提
28,923,701.69 100.00 15,781,180.00 54.56 13,142,521.69
坏账准备
单项金额不重大但单项计
提坏账准备
合 计 28,923,701.69 100.00 15,781,180.00 54.56 13,142,521.69
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计提
坏账准备
按信用风险特征组合计提
27,301,856.30 100.00 14,007,438.26 51.31 13,294,418.04
坏账准备
单项金额不重大但单项计
提坏账准备
合 计 27,301,856.30 100.00 14,007,438.26 51.31 13,294,418.04
② 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 6,162,870.14 308,143.51 5.00
1-2 年 4,363,896.03 436,389.60 10.00
2-3 年 178,535.88 53,560.77 30.00
3-4 年 5,851,318.72 2,925,659.37 50.00
4-5 年 1,548,270.88 1,238,616.71 80.00
5 年以上 10,818,810.04 10,818,810.04 100.00
小 计 28,923,701.69 15,781,180.00 54.56
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,775,696.74 元。
3) 本期实际核销的应收账款情况
本期实际核销其他应收款 1,955.00 元。
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4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
往来款 2,989,803.19 4,393,596.73
保证金 21,555,177.20 19,487,919.20
押金 918,041.70 1,375,426.54
其他 3,460,679.60 2,044,913.83
合 计 28,923,701.69 27,301,856.30
5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例(%)
重庆市沙坪坝区城乡建设委 1 年以内、1-2
保证金 8,250,000.00 28.52 1,613,500.00
员会 年、3-4 年
重庆市劳动保障监察总队 保证金 6,271,000.00 5 年以上 21.68 6,271,000.00
重庆市南岸区建设工程施工
保证金 3,159,200.00 4-5 年、5 年以上 10.92 2,941,176.00
安全监督站
国家税务总局重庆渝中区税
税金 2,871,811.44 1 年以内 9.93 143,590.57
务局
渝北区清欠追薪工作领导小
保证金 2,370,030.00 3-4 年 8.19 1,185,015.00
组办公室
小 计 22,922,041.44 79.24 12,154,281.57
5. 存货
(1) 明细情况
期末数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 487,830.60 487,830.60
周转材料 11,338.97 11,338.97
库存商品 189,856.26 189,856.26
开发产品 697,685,492.76 4,910,983.21 692,774,509.55
开发成本 2,703,875,620.45 2,703,875,620.45
合 计 3,402,250,139.04 4,910,983.21 3,397,339,155.83
（续上表）
项 目 期初数
第 38 页 共 81 页
账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 472,111.72 472,111.72
周转材料 178,196.51 178,196.51
库存商品 132,235.83 132,235.83
开发产品 1,006,115,168.87 14,233,554.99 991,881,613.88
开发成本 2,525,845,820.05 2,525,845,820.05
合 计 3,532,743,532.98 14,233,554.99 3,518,509,977.99
(2) 存货跌价准备
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 14,233,554.99 9,322,571.78 4,910,983.21
小 计 14,233,554.99 9,322,571.78 4,910,983.21
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值 本期转回 本期转销
项 目
的具体依据 存货跌价准备的原因 存货跌价准备的原因
相关开发产品最
近售价均价减去
根据市场价格的上涨，减少相应减 本期已将期初计提存货跌价
开发产品 佣金费用及相关
值准备计提 准备的存货售出
税金后的金额确
定可变现净值
小 计
(3) 借款费用资本化情况
期末存货中资本化金额
项目名称 期末数 其中资本化金额
的资本化率（%）
南岸黄桷垭项目（山与城） 625,760,143.47
巴南依山郡 31,815,687.59
渝开发星河 one 660,239,435.44 3,792,765.45 4.75
格莱美城 494,249,427.68 6,756,606.89 6.46
茶园鹿角组团 683,661,277.27 66,454,166.22 6.64
国汇中心 36,300,768.05
新干线大厦 9,439,198.77 414,216.44 4.36
金竹项目（上城时代）一期 96,536,074.62 7,327,554.94 9.25
第 39 页 共 81 页
金竹项目（上城时代）二期 109,910,124.91 7,346,574.84 7.45
金竹项目（上城时代）三期 64,736,685.18 2,194,907.90 6.98
南岸黄桷垭项目（山与城）一期 213,800,504.24 5,281,399.79 7.01
南岸黄桷垭项目（山与城）二期 81,022,105.20 5,392,601.25 7.06
南岸黄桷垭项目（山与城）三期 20,663,373.32 1,040,693.96 7.38
华岩项目 273,426,307.47
合 计 3,401,561,113.21 106,001,487.68
2) 期末存货均未用于担保。
3) 存货——开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 期初数 期末数
南岸黄桷垭项目
2011 年 5 月 未确定 5,900,000,000.00 626,798,699.23 625,760,143.47
（山与城）
巴南依山郡 2019 年 7 月 未确定 160,000,000.00 60,156,349.55 31,815,687.59
渝开发星河 one 2015 年 3 月 未确定 2,000,000,000.00 642,906,089.38 648,348,366.45
格莱美城 2014 年 12 月 未确定 1,570,000,000.00 332,402,211.32 440,863,838.20
茶园鹿角组团 2019 年 4 月 未确定 1,853,000,000.00 602,595,928.41 683,661,277.27
华岩项目 2019 年 9 月 未确定 260,986,542.16 273,426,307.47
小 计 2,525,845,820.05 2,703,875,620.45
注： 如项目为分期开发交房，预计竣工时间为最后一期竣工时间。
4) 存货——开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
国汇中心 2011 年 75,260,495.30 90,867.93 39,050,595.18 36,300,768.05
新干线大厦 2011 年 9,507,988.20 -2,407,059.00 -2,338,269.57 9,439,198.77
金竹项目（上城时
2013 年 96,848,402.82 312,328.20 96,536,074.62
代）一期
金竹项目（上城时
2015 年 111,724,481.82 -4,784,885.45 -2,970,528.54 109,910,124.91
代）二期
金竹项目（上城时
2015 年 65,184,853.58 -1,989,324.31 -1,541,155.91 64,736,685.18
代）三期
南岸黄桷垭项目
2013 年 244,833,739.73 -6,071,918.19 24,961,317.30 213,800,504.24
（山与城）一期
南岸黄桷垭项目
2014 年 169,828,649.56 -1,444,500.42 87,362,043.94 81,022,105.20
（山与城）二期
第 40 页 共 81 页
南岸黄桷垭项目
2015 年 78,279,922.28 -220,057.45 57,396,491.51 20,663,373.32
（山与城）三期
渝开发星河 one
2017 年 102,973,229.54 1,672,593.49 92,754,754.04 11,891,068.99
(B 地块一期)
西永格莱美城三
2017 年 51,673,406.04 6,240,995.77 4,528,812.33 53,385,589.48
组团一期
小 计 1,006,115,168.87 -8,913,287.63 299,516,388.48 697,685,492.76
注：开发产品本期增加数为负数的系按竣工结算数对原暂估记账额进行调整所致。
5) 存货——出租开发产品
① 明细情况
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
上城时代 27,396,164.09 7,841,245.69 8,828,554.31 26,408,855.47
小 计 27,396,164.09 7,841,245.69 8,828,554.31 26,408,855.47
② 对该出租房地产的成本、租赁合同主要条款的相关情况说明
本期上城时代部分商业和幼儿园进行出租，出租房地产成本系根据出租物业的面积和出
租物业的单位成本计算得出，本期减少系根据对出租物业资产的摊销。
6 其他流动资产
项 目 期末数 期初数
预缴税费 80,444,225.73 51,714,649.34
合 计 80,444,225.73 51,714,649.34
7. 可供出售金融资产
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 账 减值 减值
账面价值 账面余额 账面价值
面余额 准备 准备
可供出售权益工具 110,401,200.00 110,401,200.00 138,426,696.00 138,426,696.00
其中：按公允价值计
110,401,200.00 110,401,200.00 138,426,696.00 138,426,696.00
量的
合 计 110,401,200.00 110,401,200.00 138,426,696.00 138,426,696.00
(2) 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售 可供出售
可供出售金融资产分类 小 计
权益工具 债务工具
第 41 页 共 81 页
权益工具的成本 48,000,000.00 48,000,000.00
公允价值 110,401,200.00 110,401,200.00
累计计入其他综合收益的公允
62,401,200.00 62,401,200.00
价值变动金额
已计提减值金额
8. 投资性房地产
项 目 房屋及建筑物 合 计
账面原值
期初数 340,654,402.93 340,654,402.93
本期增加金额 38,378,547.08 38,378,547.08
(1) 存货转入 38,378,547.08 38,378,547.08
本期减少金额 773,652.22 773,652.22
(1) 处置 773,652.22 773,652.22
期末数 378,259,297.79 378,259,297.79
累计折旧和累计摊销
期初数 45,550,797.95 45,550,797.95
本期增加金额 9,441,017.75 9,441,017.75
(1) 计提或摊销 9,441,017.75 9,441,017.75
本期减少金额 133,054.94 133,054.94
(1) 处置 133,054.94 133,054.94
期末数 54,858,760.76 54,858,760.76
减值准备
期初数 1,800,268.00 1,800,268.00
本期增加金额
本期减少金额
期末数 1,800,268.00 1,800,268.00
账面价值
期末账面价值 321,600,269.03 321,600,269.03
期初账面价值 293,303,336.98 293,303,336.98
9. 固定资产
第 42 页 共 81 页
项 目 房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 办公设备 专用设备 通用设备 其他设备 合 计
账面原值
期初数 1,006,030,136.26 1,318,843.40 11,585,619.53 5,639,395.07 4,104,529.44 78,167,822.39 9,520,472.48 1,116,366,818.57
本期增加金额 240,000.00 514,863.43 486,825.24 57,705.99 18,600.69 1,317,995.35
(1) 购置 240,000.00 304,149.43 486,825.24 57,705.99 18,600.69 1,107,281.35
(2) 其他 210,714.00 210,714.00
本期减少金额 210,714.00 228,564.50 439,278.50
(1) 处置或报废 228,564.50 228,564.50
(2) 其他 210,714.00 210,714.00
期末数 1,006,030,136.26 1,558,843.40 11,374,905.53 5,925,694.00 4,591,354.68 78,225,528.38 9,539,073.17 1,117,245,535.42
累计折旧
期初数 293,379,211.79 1,318,843.23 6,480,363.36 5,201,872.16 1,291,047.41 74,919,784.54 8,965,135.69 391,556,258.18
本期增加金额 26,824,787.52 4,000.08 945,990.96 84,738.18 235,144.78 19,869.57 64,928.00 28,179,459.09
(1) 计提 26,824,787.52 4,000.08 945,990.96 25,193.80 235,144.78 19,869.57 64,928.00 28,119,914.71
(2) 其他 59,544.38 59,544.38
本期减少金额 59,544.38 219,421.92 278,966.30
第 43 页 共 81 页
(1) 处置或报废 219,421.92 219,421.92
(2) 其他 59,544.38 59,544.38
期末数 320,203,999.31 1,322,843.31 7,366,809.94 5,067,188.42 1,526,192.19 74,939,654.11 9,030,063.69 419,456,750.97
减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 685,826,136.95 236,000.09 4,008,095.59 858,505.58 3,065,162.49 3,285,874.27 509,009.48 697,788,784.45
期初账面价值 712,650,924.47 0.17 5,105,256.17 437,522.91 2,813,482.03 3,248,037.85 555,336.79 724,810,560.39
第 44 页 共 81 页
10. 无形资产
项 目 石黄隧道收费经营权 会展中心土地使用权 应用软件 合 计
账面原值
期初数 500,000,000.00 164,102,405.00 211,045.00 664,313,450.00
本期增加金额
(1) 购置
本期减少金额
期末数 500,000,000.00 164,102,405.00 211,045.00 664,313,450.00
累计摊销
期初数 286,736,111.00 50,417,819.39 77,263.41 337,231,193.80
本期增加金额 25,000,000.00 4,405,433.64 34,258.92 29,439,692.56
(1) 计提 25,000,000.00 4,405,433.64 34,258.92 29,439,692.56
本期减少金额
期末数 311,736,111.00 54,823,253.03 111,522.33 366,670,886.36
减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 188,263,889.00 109,279,151.97 99,522.67 297,642,563.64
期初账面价值 213,263,889.00 113,684,585.61 133,781.59 327,082,256.20
11. 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
期末数 期初数
项 目 可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
资产减值准备 22,188,457.67 5,385,581.18 29,550,303.27 7,264,962.04
第 45 页 共 81 页
内部交易未实现
29,633,595.70 4,569,386.21 29,810,025.96 4,816,847.80
利润
预提费用 23,613,286.92 5,903,321.73 12,024,838.60 2,867,059.29
房地产行业预计
92,885,602.40 23,221,400.60 12,894,999.56 3,223,749.89
利润
可抵扣亏损 14,127,804.64 3,531,951.16 7,025,220.64 1,756,305.16
预提土地增值税 6,380,901.20 1,595,225.30 28,892,858.94 7,223,214.74
合 计 188,829,648.53 44,206,866.18 120,198,246.97 27,152,138.92
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目 应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
可供出售金融资产公
62,401,200.00 15,600,300.00 90,426,696.00 22,606,674.00
允价值变动
合 计 62,401,200.00 15,600,300.00 90,426,696.00 22,606,674.00
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
资产减值准备 49,468,923.12 59,872,390.48
可抵扣亏损 152,759,934.10 139,996,141.89
小 计 202,228,857.22 199,868,532.37
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数 备注
2020 年 22,258,918.51 39,912,597.03
2021 年 100,023,074.91 100,023,074.91
2022 年 26,996,064.93 60,469.95
2023 年 3,481,875.75
小 计 152,759,934.10 139,996,141.89
12. 其他非流动资产
项 目 期末数 期初数
纪念像章 35,000.00 35,000.00
金蝶软件 341,637.20
第 46 页 共 81 页
预付长期资产 34,252.73
合 计 410,889.93 35,000.00
13. 应付票据及应付账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付票据 7,710,000.00 1,400,000.00
应付账款 228,780,765.90 332,804,510.08
合 计 236,490,765.90 334,204,510.08
(2) 应付票据
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票 7,710,000.00 1,400,000.00
合 计 7,710,000.00 1,400,000.00
(3) 应付账款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
工程款 222,702,010.57 322,517,097.41
购货款 4,016,787.56 5,462,115.89
其他 2,061,967.77 4,825,296.78
合 计 228,780,765.90 332,804,510.08
14. 预收款项
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
预收房屋销售款 558,610,939.80 104,058,168.50
会务费、定金 13,309,690.73 11,481,651.03
租金 4,089,329.76 3,357,337.55
其他 18,271.17 94,004.89
合 计 576,028,231.46 118,991,161.97
第 47 页 共 81 页
(2) 预收房屋销售款情况
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例（%）
格莱美城三组团二期 519,004,871.30 2019 年 12 月 100.00
渝开发星河 one 1,096,884.00 41,646,648.00 已竣工 100.00
南岸黄桷垭项目（山与城）一期
5,599,350.00 5,267,067.00 已竣工 83.09
（1、2、3、5 标段）
南岸黄桷垭项目（山与城）二期 9,369,819.00 24,627,396.00 已竣工 87.40
南岸黄桷垭项目（山与城）三期 5,006,736.00 20,259,530.00 已竣工 92.09
金竹项目（上城时代）二期 3,029,046.00 176,310.00 已竣工
凤天锦园 12,008,233.50 12,008,233.50 已竣工
中二路房 3,496,000.00 72,984.00 已竣工
小 计 558,610,939.80 104,058,168.50
15. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 27,869,903.14 73,631,798.70 77,002,594.26 24,499,107.58
离职后福利—设
223,985.27 6,678,855.04 6,902,840.31
定提存计划
其他离职后福利 916,980.89 916,980.89
辞退福利 9,200.00 9,200.00
合 计 28,093,888.41 81,236,834.63 84,831,615.46 24,499,107.58
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴
23,699,386.38 61,941,677.85 65,632,168.50 20,008,895.73
和补贴
职工福利费 2,811,686.11 2,811,686.11
社会保险费 37,225.71 4,026,351.74 4,062,914.65 662.80
其中：医疗保
3,685,597.06 3,685,597.06
险费
工伤保险费 21,680.15 340,394.68 362,074.83
第 48 页 共 81 页
生育保险费 15,545.56 360 15,242.76 662.80
住房公积金 17,279.20 2,992,426.00 3,009,705.20
工会经费和职工
4,116,011.85 1,859,657.00 1,486,119.80 4,489,549.05
教育经费
小 计 27,869,903.14 73,631,798.70 77,002,594.26 24,499,107.58
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 222,760.17 6,504,109.42 6,726,869.59
失业保险费 1,225.10 174,745.62 175,970.72
小 计 223,985.27 6,678,855.04 6,902,840.31
16. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 2,223,331.37 4,194,506.49
企业所得税 15,440,017.65 16,004,980.11
代扣代缴个人所得税 178,711.67 171,806.41
城市维护建设税 175,356.84 286,153.42
土地增值税 6,865,148.35 29,728,003.52
房产税 375,757.86 226,671.28
教育费附加 75,010.75 123,022.76
地方教育附加 50,043.96 82,015.21
其他税项 266,388.41 331,328.32
合 计 25,649,766.86 51,148,487.52
17. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付利息 26,525,528.70 26,630,359.27
应付股利 598,462.00 598,462.00
第 49 页 共 81 页
其他应付款 736,499,629.18 741,960,964.25
合 计 763,623,619.88 769,189,785.52
(2) 应付利息
项 目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款利息 928,431.93 1,033,262.50
企业债券利息 25,597,096.77 25,597,096.77
合 计 26,525,528.70 26,630,359.27
(3) 应付股利
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
普通股股利 598,462.00 598,462.00
合 计 598,462.00 598,462.00
2) 账龄 1 年以上重要的应付股利
项 目 未支付金额 未支付原因
重庆中大东旭投资公司 598,462.00 对方未取
小 计 598,462.00
(4) 其他应付款
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
往来款 635,954,055.93 641,891,463.30
保证金 45,306,765.92 55,532,956.43
押金 919,766.62 912,546.62
诚意金 3,391,001.00 11,609,723.50
代收代缴业主税费 14,758,973.27 8,987,248.41
预提费用 23,613,286.92 12,024,838.60
代建项目款 5,615,353.81 5,825,747.81
其他 6,940,425.71 5,176,439.58
合 计 736,499,629.18 741,960,964.25
2) 账龄超过 1 年的重要其他应付款
第 50 页 共 81 页
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
上海复地投资管理有限公司 479,000,000.00 未到期
上海复昭投资有限公司 135,886,000.00 未到期
北城致远集团有限公司 11,547,814.28 保证金，未结算
重庆建工集团股份有限公司 6,143,447.95 保证金，未结算
重庆复信置业有限公司 3,718,188.43 保证金，未结算
小 计 636,295,450.66
18. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 66,000,000.00 70,000,000.00
一年内到期的应付债券 998,069,030.57
合 计 1,064,069,030.57 70,000,000.00
19. 长期借款
项 目 期末数 期初数
保证借款 5,000,000.00
抵押借款 61,000,000.00 122,000,000.00
合 计 61,000,000.00 127,000,000.00
20. 应付债券
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
面值 330,000,000.00 1,330,000,000.00
利息调整 -4,961,278.77
合 计 330,000,000.00 1,325,038,721.23
(2) 应付债券增减变动
债券 发行 债券 发行
面值 期初数
名称 日期 期限 金额
第 51 页 共 81 页
14 渝发债 1,000,000,000.00 2014/8/12 5年 1,000,000,000.00 995,038,721.23
16 渝 开 发
330,000,000.00 2016/11/30 5年 330,000,000.00 330,000,000.00
MTN001
小 计 1,330,000,000.00 1,330,000,000.00 1,325,038,721.23
（续上表）
债券 本期 按面值 溢折价 本期 本期
期末数
名称 发行 计提利息 摊销 偿还 重分类
14 渝发债 63,000,000.00 3,030,309.34 63,000,000.00 998,069,030.57
16 渝 开 发
14,520,000.00 14,520,000.00 330,000,000.00
MTN001
小 计 77,520,000.00 3,030,309.34 77,520,000.00 998,069,030.57
21. 预计负债
项 目 期末数 期初数 形成原因
未决诉讼 989,065.00 2,091,790.30 [注]
合 计 989,065.00 2,091,790.30
注：未决仲裁事项详见本财务报表附注承诺及或有事项的或有事项之说明。
22. 其他非流动负债
项 目 期末数 期初数
代管维修基金 2,065,457.95 2,040,392.14
专项补贴款 6,520,970.76
合 计 8,586,428.71 2,040,392.14
23. 股本
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 发行 公积金 期末数
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 843,770,965.00 843,770,965.00
24. 资本公积
(1) 明细情况
第 52 页 共 81 页
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 1,140,493,657.31 1,140,493,657.31
其他资本公积 45,681,482.27 1,908,911.02 47,590,393.29
合 计 1,186,175,139.58 1,908,911.02 1,188,084,050.60
(2) 其他说明
为了促进重庆会展中心的健康发展，重庆市商务委员会（以下简称市商务委）、重庆市
南岸区人民政府（以下简称南岸区政府）和重庆市城市建设投资（集团）有限公司（以下简
称城投集团）、本公司于 2017 年 1 月 1 日起共同出资设立重庆市（南岸）会展专项资金（以
下简称专项资金），由市商务委、南岸区政府、城投集团（含本公司）按 2:1:1 的比例共同
出资，其中本公司实际控制人城投集团出资比例为 10%，本公司出资比例为 15%。2018 年度
可确认的专项资金补贴款中，公司实际控制人城投集团按出资比例计算的 1,908,670.00 元
计入资本公积；此外收到中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司退回零碎股出售净所得
241.02 元计入当期资本公积。
25. 其他综合收益
本期发生额
减：前期
计入其他 税后归
项 目 期初数 本期所得税前发生 期末数
综合收益 减：所得税费用 税后归属于母公司 属于少
额
当期转入 数股东
损益
以后将重分类
进损益的其他 67,820,022.00 -28,025,496.00 -7,006,374.00 -21,019,122.00 46,800,900.00
综合收益
其中：可供出售
金融资产公允 67,820,022.00 -28,025,496.00 -7,006,374.00 -21,019,122.00 46,800,900.00
价值变动损益
其他综合收益
67,820,022.00 -28,025,496.00 -7,006,374.00 -21,019,122.00 46,800,900.00
合计
26. 盈余公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 107,736,184.96 19,222,374.70 126,958,559.66
第 53 页 共 81 页
合 计 107,736,184.96 19,222,374.70 126,958,559.66
(2) 其他说明
本期增加系根据母公司净利润 10%计提盈余公积所致。
27. 未分配利润
项 目 本期数 上年同期数
调整前上期末未分配利润 798,078,966.35 736,333,343.82
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后期初未分配利润 798,078,966.35 736,333,343.82
加：本期归属于母公司所有者的净利润 25,180,726.51 80,796,667.87
减：提取法定盈余公积 19,222,374.70 2,175,626.04
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 16,875,419.30 16,875,419.30
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 787,161,898.86 798,078,966.35
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 538,265,289.83 409,891,247.76 1,040,690,487.52 785,143,999.88
其他业务 1,774,169.51 1,833,170.94 162,341.54 2,519,541.55
合 计 540,039,459.34 411,724,418.70 1,040,852,829.06 787,663,541.43
2.按项目披露前五情况
项目名称 本期确认收入金额
南岸黄桷垭项目（山与城） 188,315,372.97
渝开发星河 one 139,355,467.18
会议展览 92,700,373.98
第 54 页 共 81 页
石黄隧道经营权 52,380,952.40
房屋租赁 36,699,963.20
合计 509,452,129.73
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
营业税 1,126.55 1,935,013.45
城市维护建设税 1,913,033.87 3,662,043.84
土地增值税 -5,764,244.24 -4,692,770.40
教育费附加 819,486.00 1,569,384.74
地方教育费附加 546,324.02 1,046,273.59
印花税 637,395.09 853,884.76
房产税 9,368,479.91 9,580,434.08
土地使用税 1,616,579.15 2,318,545.28
车船使用税 14,700.00 13,240.00
合 计 9,152,880.35 16,286,049.34
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
广告费 2,554,692.16 5,393,017.69
代理销售佣金 9,458,552.01 8,448,527.33
职工薪酬 4,459,897.17 4,997,441.43
推广费宣传费 399,449.26 145,805.63
交易相关手续费 64,593.60 275,443.72
咨询费 67,169.81 8,728.53
物管费 3,741,325.64 8,087,995.34
水电费 745,949.62 1,112,829.96
营销设施费 75,471.70 33,800.00
第 55 页 共 81 页
修理费 33,926.55 19,755.00
其他 2,159,979.00 2,054,775.75
合 计 23,761,006.52 30,578,120.38
4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 26,510,737.31 26,992,543.28
董事会费及中介服务费 2,339,846.45 3,089,063.88
折旧摊销及租赁费 1,547,628.98 1,461,142.58
差旅费及汽车费用 526,887.69 741,072.37
劳动保险费 1,240,875.34 1,192,134.61
办公费 567,834.75 480,778.54
业务招待费 31,570.00 63,503.00
其他 2,607,944.8 2,396,494.06
合 计 35,373,325.32 36,416,732.32
5. 财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息支出 67,917,605.92 73,032,910.18
减：利息收入 20,926,195.65 17,498,822.46
其他 860,124.30 947,232.49
合 计 47,851,534.57 56,481,320.21
6. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -8,440,786.18 3,914,742.71
存货跌价损失 -1,586,095.72 -15,232,492.19
合 计 -10,026,881.90 -11,317,749.48
第 56 页 共 81 页
7. 投资收益
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 6,000,000.00 6,000,000.00
合 计 6,000,000.00 6,000,000.00
(2) 其他说明
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
8. 资产处置收益
计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
固定资产处置收益 -2,150.98 -18,731.90 -2,150.98
合 计 -2,150.98 -18,731.90 -2,150.98
9. 其他收益
计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
稳岗补贴 151,345.00 69,044.00 151,345.00
老旧商务楼宇更新改造补助 600,000.00 728,200.00 600,000.00
扶持商贸企业做大做强资金 50,000.00
促进商务服务业发展资金 633,000.00
中小企业商标扶持资金 50,000.00
会展专项资金补助 14,315,025.00 14,315,025.00
房屋管理局奖励款 30,000.00 30,000.00
小 计 15,096,370.00 1,530,244.00 15,096,370.00
注：本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释其他
之政府补助说明。
10. 营业外收入
明细情况
第 57 页 共 81 页
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
罚没收入 90,909.09 117,747.56 90,909.09
赔款收入 374,838.00 248,281.03 374,838.00
拆迁赔偿款 3,041,961.71
税收退回 2,871,811.44 2,871,811.44
其 他 528,174.70 1,016,791.24 528,174.70
合 计 3,865,733.23 4,424,781.54 3,865,733.23
11. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非流动资产报废损失 6,991.60 207.20 6,991.60
滞纳金 2,328,847.91 3,629,599.01 2,328,847.91
罚款支出 25,000.00
赔款支出 -708,553.30 871,492.03 -708,553.30
违约金支出 1,456,737.97 950,221.08 1,456,737.97
其 他 1,129,500.00 -87,321.96 1,129,500.00
合 计 4,213,524.18 5,389,197.36 4,213,524.18
12. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 16,503,137.93 17,973,942.47
递延所得税费用 -17,054,727.26 14,826,936.86
合 计 -551,589.33 32,800,879.33
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上期数
利润总额 42,949,603.85 131,291,911.14
按法定税率计算的所得税费用 10,737,400.96 32,822,977.79
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子公司适用不同税率的影响 -8,223,042.10 -5,253,675.04
调整以前期间所得税的影响 -45,204.12 6,206,173.22
免于交税的投资收益的影响 -1,500,000.00 -1,500,000.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,108,329.14 916,148.19
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-2,885,162.94 -405,862.32
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
256,089.73 15,117.49
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 -551,589.33 32,800,879.33
13. 其他综合收益的税后净额
其他综合收益的税后净额详见本财务报表附注合并资产负债表项目注释之其他综合收
益说明。
(三) 合并现金流量表项目注释
1. 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
往来款 27,673,247.43 57,774,228.12
代建款 41,701,338.62 85,119,866.20
保证金 23,763,572.30 39,529,404.40
政府补助 7,966,195.00 1,530,244.00
利息收入 3,981,675.57 13,673,956.07
其他 1,676,452.00 4,555,939.47
合 计 106,762,480.92 202,183,638.26
2. 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
往来款 22,349,804.05 50,497,699.48
代建款 35,557,064.51 78,536,906.08
保证金 33,855,310.61 43,898,416.95
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付现费用 23,863,097.39 36,732,279.50
其他 8,026,986.29 5,389,273.22
合 计 123,652,262.85 215,054,575.23
3. 收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
定期存款利息收入 15,739,250.01
收到占用会展中心土地返还款 7,417,000.00
合 计 15,739,250.01 7,417,000.00
4. 支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
定期存款 203,000,000.00 847,000,000.00
合 计 203,000,000.00 847,000,000.00
5. 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
会展专项资金补助 953,980.00
合 计 953,980.00
6. 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
中期票据承销费 660,000.00 970,000.00
发债评级费 250,000.00
合 计 910,000.00 970,000.00
7. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
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1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 43,501,193.18 98,491,031.81
加：资产减值准备 -10,026,881.90 -11,317,749.48
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
37,560,932.46 38,660,857.94
产折旧
无形资产摊销 29,439,692.56 29,522,656.81
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
2,150.98 18,731.90
损失(收益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列) 6,991.60 207.20
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
财务费用(收益以“－”号填列) 67,917,605.92 73,032,910.18
投资损失(收益以“－”号填列) -6,000,000.00 -6,000,000.00
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -17,054,727.26 14,826,936.86
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)
存货的减少(增加以“－”号填列) 91,442,798.76 205,806,023.42
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -22,426,928.95 244,404,839.20
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 315,066,131.49 -84,743,953.08
其他
经营活动产生的现金流量净额 529,428,958.84 602,702,492.76
2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 512,568,588.95 348,496,755.61
减：现金的期初余额 348,496,755.61 972,291,849.23
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 164,071,833.34 -623,795,093.62
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(2) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
1) 现金 512,568,588.95 348,496,755.61
其中：库存现金 151,850.31 268,956.32
可随时用于支付的银行存款 512,416,738.64 348,227,799.29
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 512,568,588.95 348,496,755.61
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现
金等价物
(3) 现金流量表补充资料的说明
截至 2018 年 12 月 31 日，公司其他货币资金期末数中有 1,695,551.78 元系存放在重庆
市住房资金管理中心的维修基金，有 7,710,000.00 元系银行承兑汇票保证金，有 23,900.00
元系按揭保证金，有 18,094,865.76 元系子公司会展中心收到会议展览专项补助资金；公司
的银行存款中有 1,050,000,000.00 元系公司 6 个月及以上定期存款。前述款项共计
1,077,524,317.54 元不符合现金及现金等价物定义，在编制现金流量表时已扣除。
(四) 其他
1. 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
银行承兑汇票保证金、住房维修基金以及
货币资金 27,524,317.54
按揭保证金、会展专项补贴资金
固定资产 685,310,491.14 借款抵押
合 计 712,834,808.68
2. 政府补助
(1) 与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
项 目 金额 列报项目 说明
稳岗补贴 151,345.00 其他收益
老旧商务楼宇更新改造补助 600,000.00 其他收益
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房屋管理局奖励 30,000.00 其他收益
会展专项资金补贴 14,315,025.00 其他收益
小 计 15,096,370.00
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 15,096,370.00 元。
六、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
1. 重要子公司的构成
(1) 基本情况
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
重庆渝开发新干线置业有限公司 重庆 重庆市 房地产 95.00 设立
重庆渝开发物业管理有限公司 重庆 重庆市 服务业 100.00 设立
重庆道金投资有限公司 重庆 重庆市 投资 97.00 设立
资产经
重庆渝开发资产经营管理有限公司 重庆 重庆市 100.00 设立
营管理
重庆祈年房地产开发有限公司 重庆 重庆 房地产 51.00 设立
重庆国际会议展览中心经营管理有
重庆 重庆 服务业 100.00 设立
限公司
重庆朗福置业有限公司 重庆 重庆 房地产 50.00 设立
重庆捷兴置业有限公司 重庆 重庆 房地产 60.00 设立
(2) 持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据
重庆朗福置业有限公司（以下简称朗福公司）董事会成员共 5 人，其中 3 名董事由本
公司委派，董事长由公司委派人员担任，并且朗福公司财务负责人由本公司委派人员担任。
公司能对朗福公司实施控制。
2. 重要的非全资子公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例（%） 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
重庆渝开发新干线置业
5.00 754,801.18 6,430,255.52
有限公司
重庆道金投资有限公司 3.00 651,979.52 7,920,940.31
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重庆祈年房地产开发有
49.00 3,893,515.75 15,204,275.51
限公司
重庆朗福置业有限公司 50.00 4,073,830.50 279,414,757.97
重庆捷兴置业有限公司 40.00 8,946,339.72 162,511,838.63
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
(1) 资产和负债情况
子公司 期末数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
重庆渝开发新干
60,446,644.82 81,517,009.68 141,963,654.50 13,358,544.12 13,358,544.12
线置业有限公司
重庆道金投资有
85,490,527.01 188,263,889.00 273,754,416.01 9,723,072.50 9,723,072.50
限公司
重庆祈年房地产
40,824,087.83 40,824,087.83 9,794,954.13 9,794,954.13
开发有限公司
重庆朗福置业有
1,119,212,039.97 10,160,152.21 1,129,372,192.18 570,097,211.25 445,465.00 570,542,676.25
限公司
重庆捷兴置业有
796,129,201.52 1,571,829.74 797,701,031.26 391,421,434.69 391,421,434.69
限公司
(续上表)
子公司 期初数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
重庆渝开发新干
61,570,065.62 90,395,631.85 151,965,697.47 38,456,610.65 38,456,610.65
线置业有限公司
重庆道金投资有
47,617,676.67 213,263,889.00 260,881,565.67 18,582,872.88 18,582,872.88
限公司
重庆祈年房地产
50,976,095.52 6,991.60 50,983,087.12 27,899,903.94 27,899,903.94
开发有限公司
重庆朗福置业有
1,186,406,348.80 10,216,434.40 1,196,622,783.20 644,468,837.97 1,472,090.30 645,940,928.27
限公司
重庆捷兴置业有
839,413,378.39 3,046,864.15 842,460,242.54 458,546,495.26 458,546,495.26
限公司
(2) 损益和现金流量情况
本期数
子公司
名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
重庆渝开发新干线
6,468,371.50 15,096,023.56 15,096,023.56 2,618,939.18
置业有限公司
重庆道金投资有限
52,380,952.40 21,732,650.72 21,732,650.72 22,325,975.34
公司
第 64 页 共 81 页
重庆祈年房地产开
7,945,950.52 7,945,950.52 -25,652.44
发有限公司
重庆朗福置业有限
188,350,801.54 8,147,661.00 8,147,661.00 100,252,756.39
公司
重庆捷兴置业有限
139,355,467.18 22,365,849.29 22,365,849.29 46,870,159.95
公司
(续上表)
上年同期数
子公司
名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
重庆渝开发新干线
7,745,782.62 -3,847,247.32 -3,847,247.32 -1,714,535.88
置业有限公司
重庆道金投资有限
52,380,952.40 21,750,729.26 21,750,729.26 -121,718.31
公司
重庆祈年房地产开
-60,469.95 -60,469.95 -488,561.97
发有限公司
重庆朗福置业有限
181,983,163.68 19,786,397.99 19,786,397.99 93,293,292.93
公司
重庆捷兴置业有限
168,123,909.52 18,426,589.30 18,426,589.30 135,488,331.33
公司
七、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动风险及
市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要来自银行存款和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采
取了以下措施。
1. 银行存款
本公司将银行存款存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
2. 应收款项
本公司持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择
与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会
面临重大坏账风险。
第 65 页 共 81 页
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集
中按照客户进行管理。截至 2018 年 12 月 31 日，本公司应收款项的绝对额占比很低，公司
面临的信用风险并不重大，本公司应收账款的 83.25%(2017 年 12 月 31 日：88.80%)源于余
额前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司的应收款项中无未逾期且未减值的金额，以及虽已逾期但未减值的金额。
(二) 流动风险
流动风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。流动风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还
其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短
期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司
已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。金融负债按剩余到期
日分类
金融工具按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付票据及
236,490,765.90 236,490,765.90 236,490,765.90
应付账款
其他应付款 763,623,619.88 763,623,619.88 763,623,619.88
一年内到期
的非流动负 1,064,069,030.57 1,108,072,983.66 1,108,072,983.66
债
长期借款 61,000,000.00 65,765,203.01 3,287,900.00 62,477,303.01
应付债券 330,000,000.00 372,366,575.34 14,520,000.00 357,846,575.34
小 计 2,455,183,416.35 2,546,319,147.79 2,125,995,269.44 420,323,878.35
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付票据及
334,204,510.08 334,204,510.08 334,204,510.08
应付账款
其他应付款 769,189,785.52 769,189,785.52 769,189,785.52
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一年内到期
的非流动负 70,000,000.00 71,629,178.08 71,629,178.08
债
长期借款 127,000,000.00 140,258,777.53 6,835,800.00 133,422,977.53
应付债券 1,325,038,721.23 1,493,332,458.78 80,550,674.30 1,069,455,209.14 343,326,575.34
小 计 2,625,433,016.83 2,808,614,709.99 1,262,409,947.98 1,202,878,186.67 343,326,575.34
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险。市场风险主要包括利率风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。
截至2018年12月31日，本公司共有银行借款127,000,000.00元，其中以浮动利率计息的
银行借款人民币122,000,000.00元(2017年12月31日：人民币192,000,000.00元)，在其他变
量不变的假设下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大
的影响。
八、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合 计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量
可供出售金融资产 110,401,200.00 110,401,200.00
权益工具投资 110,401,200.00 110,401,200.00
(二) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
公司持有的重庆农村商业银行股份有限公司（以下简称重庆农商行）股票不能在 H 股市
场公开转让，因此采用第二层次输入值作为公允价值。
2018 年 12 月 31 日，重庆农商行港股收盘价为港币 4.20 /股，按当日港币兑换人民币
汇率折算后为 3.68 元/股，低于 2018 年 12 月 31 日账面每股净资产。基于重庆农商行作为
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金融公司的特性及其期末 H 股市价低于每股净资产的现实，本公司持有的重庆农商行权益投
资 2018 年 12 月 31 日的每股公允价值以 H 股收盘价计量。
九、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
注册资本 母公司对本公 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 司的持股比例 司的表决权比
（万元） (%) 例(%)
重庆市城市建设投 重庆市渝中区中
城市建设投资 2,000,000 63.19 63.19
资（集团）有限公司 山三路 128 号
本公司的母公司情况的说明：
重庆市城市建设投资（集团）有限公司为重庆市国有资产监督管理委员会下属子公司，
重庆市国有资产监督管理委员会系本公司的实际控制人。
(2) 本公司最终控制方是重庆市国有资产监督管理委员会。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
3. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
安诚财产保险股份有限公司 母公司的联营企业
重庆会展中心置业有限公司 母公司的联营企业
重庆颐天康养产业发展有限公司 同受母公司控制
重庆城投通用航空产业发展有限公司 同受母公司控制
重庆市城市建设土地发展有限责任公司 同受母公司控制
重庆市城投公租房建设有限公司 同受母公司控制
重庆市城投金卡信息产业股份有限公司 同受母公司控制
重庆市城投路桥管理有限公司 同受母公司控制
重庆渝凯物业管理有限公司 重庆会展中心置业有限公司的子公司
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
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(1) 明细情况
1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
重庆市城投路桥管理 接受石黄隧道提供维
600,000.00 600,000.00
有限公司 护服务
重庆市城投路桥管理
灯杆旗广告费 295,787.46 406,261.26
有限公司
安诚财产保险股份有
接受保险服务 122,265.91 142,578.85
限公司
重庆市城市建设投资
车库租赁 360,000.00 485,000.00
（集团）有限公司
重庆渝凯物业管理有
物业服务 185,508.75 402,483.82
限公司
重庆渝凯物业管理有
车库管理 312,400.00
限公司
重庆市城投金卡信息
停车管理系统服务 32,047.17 16,023.59
产业股份有限公司
2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
石黄隧道经营权 52,380,952.40 52,380,952.40
商品房销售 8,278,957.14
石马河立交改造 141,509.43
交巡警内环支队搬
迁过渡停车场工程 20,016.98 20,016.98
代理费
重庆市城市建设投资（集团）有
壹江城转盘改造代
限公司 24,962.26
理费
车库管理费 283,018.86 283,018.87
会议服务 293,291.50 512,949.69
物业服务 538,422.64 643,216.04
维修费 12,963.21 29,294.34
土地管护费 224,150.96 130,754.72
重庆城投通用航空产业发展有限
会议服务 14,103.14
公司
重庆颐天康养产业发展有限公司 会务费 7,409.52
重庆会展中心置业有限公司 会务费 331,538.75 304,382.41
第 69 页 共 81 页
重庆渝凯物业管理有限公司 国汇中心车库租赁 347,545.24 399,846.49
重庆市城投路桥管理有限公司 绿化管理费 80,915.09 149,749.69
物管费 242,535.85 235,905.66
重庆市城投公租房建设有限公司 维修费 6,259.43 11,290.57
停车费 120,000.00 116,571.43
物管费 142,015.83 109,788.68
重庆市城市建设土地发展有限责 维修费 3,500.00 6,206.60
任公司
停车费 89,669.81 149,714.29
土地管护费 2,965,849.06 2,981,886.79
2. 关联受托管理情况
根据重庆渝开发资产经营管理有限公司与重庆市城市建设投资（集团）有限公司签订的
《资产委托经营管理协议》，重庆渝开发资产经营管理有限公司受托经营管理资产共计建筑
面积约 33,525.57 平方米，重庆渝开发资产经营管理有限公司采用年度总额包干的方式向城
投公司缴纳经营收益，2018 年度应缴纳金额为 961,757.05 元。
3. 关联租赁情况
公司承租情况
本期确认的 上年同期确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
重庆市城市建设投资
办公用房 540,000.00 540,000.00
（集团）有限公司
4. 关键管理人员报酬
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 3,753,800.00 5,505,500.00
5. 其他关联交易
本期确认的 上年同期确认的
关联方 交易类别
金额 金额
重庆市城市建设投资
会展专项补助 1,908,670.00
（集团）有限公司
注： 见附注五（一）.24 之其他说明。
(三) 关联方应收应付款项
1. 应收关联方款项
第 70 页 共 81 页
项 目 期末数 期初数
关联方
名称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账
款
重庆市城市建设投资
374,800.00 76,787.30 189,720.00 44,691.20
（集团）有限公司
重庆市城市建设土地
790,200.00 39,510.00 790,200.00 39,510.00
发展有限责任公司
重庆市城投路桥管理
28,790.00 1,439.50
有限公司
重庆会展中心置业有
213,540.60 10,677.03
限公司
重庆渝凯物业管理有
382,299.76 19,114.99
限公司
小 计 1,547,299.76 135,412.29 1,222,250.60 96,317.73
其他应
收款
重庆市城市建设土地
790,200.00 79,020.00 790,200.00 39,510.00
发展有限责任公司
重庆市城市建设投资
100,000.00 50,000.00 100,000.00 30,000.00
（集团）有限公司
重庆市城投路桥管理
5,758.00 287.90
有限公司
小 计 895,958.00 129,307.90 890,200.00 69,510.00
2. 应付关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
应付账款
重庆市城市建设投资（集团）有限公司 1,000,000.00
重庆市城投金卡信息产业股份有限公司 7,200.00
重庆渝凯物业管理有限公司 312,400.00
小 计 312,400.00 1,007,200.00
其他应付款
重庆市城市建设投资（集团）有限公司 6,659,884.81 6,044,767.75
重庆金融后援服务有限公司[注] 100.00
重庆会展中心置业有限公司 2,140.00 2,140.00
第 71 页 共 81 页
重庆颐天康养产业发展有限公司 84,000.00 84,000.00
重庆渝凯物业管理有限公司 2,200.00 2,200.00
小 计 6,748,224.81 6,133,207.75
注: 重庆金融后援服务有限公司本期不再是母公司关键管理人员担任董事的关联企业，
在本公司的其他关联方情况中已经删除。
十、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
分红承诺
在符合利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，同时满足现金分红条件
时，公司原则上每年进行一次现金分红，最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三
年实现的年均可分配利润的30%。承诺期限为2018年1月1日至2020年12月31日。
(二) 或有事项
1. 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
预计赔偿金额
案件 形成原因
（万元）
房屋买卖合同纠纷[注 1] 房屋质量存在瑕疵，要求索赔 44.55
房屋产权性质纠纷[注 2] 房屋产权瑕疵 54.36
合 计 98.91
注 1：自然人黄莹莹、田治华和陈孝玉诉子公司重庆朗福置业有限公司房屋质量存在瑕
疵，要求索赔，预计赔偿损失 44.55 万元；
注 2：上世纪 90 年代，公司在统建办时期代政府实施了渝中区旧城改造工作，因公司
瑕疵，谭祖君等人诉请公司补偿其面积差为 89.6 平方米的非住宅用房与住宅用房的价差
54.36 万元。
截至本财务报表批准报出日，以上案件仍未宣判。
十一、资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
截至本财务报表批准报出日，本公司不存在需要披露的重要的非调整事项。
第 72 页 共 81 页
(二) 资产负债表日后利润分配情况
拟分配的利润或股利 0
经审议批准宣告发放的利润或股利 0
经 2019 年 3 月 13 日第八届第二十一次董事会审议批准，公司 2018 年度不派发现金红
利，不送股，也不进行资本公积金转增股本。
十二、其他重要事项
(一) 分部信息
1. 确定报告分部考虑的因素
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部
为基础确定报告分部。分别对房地产业务、租赁和商务服务业务等的经营业绩进行考核。与
各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
2. 报告分部的财务信息
行业分部
项 目 房地产业 租赁和商务服务业 其他 分部间抵销 合 计
主营业务收
426,517,296.78 92,700,373.98 52,380,952.40 -33,333,333.33 538,265,289.83
入
主营业务成
332,929,195.19 84,695,385.90 25,600,000.00 -33,333,333.33 409,891,247.76
本
资产总额 6,447,734,671.60 92,300,090.44 273,754,416.01 -242,994,420.03 6,570,794,758.02
负债总额 3,166,022,567.89 55,385,095.60 9,723,072.50 -124,594,420.03 3,106,536,315.96
(二) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
1. 控股股东股权质押情况
截至 2018 年 12 月 31 日，控股股东持有公司 533,149,099 股，其中 49.58%的股份进
行了质押，质押冻结情况如下：
冻结
股东名称 冻结股数 质押权人 冻结时间
类型
重庆市城市建设投资 重庆农村商业银行股份有
209,490,000 质押 2015/6/15
（集团）有限公司 限公司渝中支行
重庆市城市建设投资 重庆农村商业银行股份有
54,850,000 质押 2015/11/24
（集团）有限公司 限公司渝中支行
合 计 264,340,000
第 73 页 共 81 页
十三、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
1. 应收票据及应收账款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收票据
应收账款 13,143.80 295,297.04
合 计 13,143.80 295,297.04
(2) 应收账款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备
按信用风险特征组合计
458,099.79 100.00 444,955.99 97.13 13,143.80
提坏账准备
单项金额不重大但单项
计提坏账准备
合 计 458,099.79 100.00 444,955.99 97.13 13,143.80
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备
按信用风险特征组合计
1,852,841.79 100.00 1,557,544.75 84.06 295,297.04
提坏账准备
单项金额不重大但单项
计提坏账准备
合 计 1,852,841.79 100.00 1,557,544.75 84.06 295,297.04
② 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
第 74 页 共 81 页
1-2 年 3,338.42 333.84 10.00
2-3 年 14,484.60 4,345.38 80.00
5 年以上 440,276.77 440,276.77 100.00
小 计 458,099.79 444,955.99 97.13
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期转回坏账准备金额 1,112,588.76 元。
3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
重庆市大渡口区建胜镇人民政府财政所 200,000.00 43.66 200,000.00
重庆重点工程拆迁办 153,429.00 33.49 153,429.00
银都公寓 75,152.30 16.41 75,152.30
上城二期 14,484.60 3.16 4,345.38
凤天锦园 8,701.47 1.90 8,701.47
小 计 451,767.37 98.62 441,628.15
2. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收利息 5,030,136.46 3,824,866.39
应收股利
其他应收款 417,739,497.28 418,718,723.62
合 计 422,769,633.74 422,543,590.01
(2) 应收利息
1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
定期存款 5,030,136.46 3,824,866.39
小 计 5,030,136.46 3,824,866.39
(3) 其他应收款
1) 明细情况
第 75 页 共 81 页
① 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备
按信用风险特征组合计 2.03
426,416,643.76 100.00 8,677,146.48 417,739,497.28
提坏账准备
单项金额不重大但单项
计提坏账准备
合 计 426,416,643.76 100.00 8,677,146.48 2.03 417,739,497.28
(续上表)
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提比例 账面价值
金额 比例(%) 金额
(%)
单项金额重大并单项计
提坏账准备
按信用风险特征组合计
425,629,229.90 100.00 6,910,506.28 1.62 418,718,723.62
提坏账准备
单项金额不重大但单项
计提坏账准备
合 计 425,629,229.90 100.00 6,910,506.28 1.62 418,718,723.62
② 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 2,857,431.98 142,871.60 5.00
1-2 年 3,422,608.07 342,260.81 10.00
2-3 年 163,642.11 49,092.63 30.00
3-4 年 2,365,600.01 1,182,800.01 50.00
4-5 年 196,791.62 157,433.30 80.00
5 年以上 6,802,688.13 6,802,688.13 100.00
小 计 15,808,761.92 8,677,146.48 54.89
③ 组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
组合名称 期末数
第 76 页 共 81 页
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
合并范围内关联往来组合 410,607,881.84
小 计 410,607,881.84
2) 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备 1,766,640.20 元。
3) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
合并范围内关联往来款 410,607,881.84 410,963,792.16
其他往来款 803,755.64 716,428.61
保证金 14,686,400.00 12,283,100.00
押金 78,100.00 77,100.00
其他 240,506.28 1,588,809.13
合 计 426,416,643.76 425,629,229.90
4) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
余额的比例(%)
1 年以内、1-2 年、2-3
重庆捷兴置业有限
往来款 203,829,000.00 年、3-4 年、4-5 年、 47.80
公司
5 年以上
重庆朗福置业有限 1 年以内、1-2 年、2-3
往来款 156,299,238.66 36.65
公司 年、3-4 年、4-5 年
1 年以内、1-2 年、2-3
重庆渝开发资产经
往来款 50,479,643.18 年、3-4 年、4-5 年、 11.84
营管理有限公司
5 年以上
重庆市沙坪坝区城 1 年以内、1-2 年、3-4
保证金 8,250,000.00 1.93 1,613,500.00
乡建设委员会 年
重庆市劳动保障监
保证金 6,271,000.00 5 年以上 1.47 6,271,000.00
察总队
小 计 425,128,881.84 99.69 7,884,500.00
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
第 77 页 共 81 页
对子公司投资 807,446,128.00 807,446,128.00 807,446,128.00 807,446,128.00
合 计 807,446,128.00 807,446,128.00 807,446,128.00 807,446,128.00
(2) 对子公司投资
本期 本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初数 期末数
增加 减少 减值准备 期末数
重庆渝开发物业管理有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
重庆道金投资有限公司 116,400,000.00 116,400,000.00
重庆祈年房地产开发有限公司 36,196,128.00 36,196,128.00
重庆渝开发资产经营管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
重庆国际会议展览中心经营管理有
2,000,000.00 2,000,000.00
限公司
重庆渝开发新干线置业有限公司 60,350,000.00 60,350,000.00
重庆朗福置业有限公司 350,000,000.00 350,000,000.00
重庆捷兴置业有限公司 228,000,000.00 228,000,000.00
小 计 807,446,128.00 807,446,128.00
(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 49,017,916.72 36,898,826.52 519,221,157.11 396,521,201.66
其他业务 44,979.24 1,833,170.94 162,341.54 2,519,541.55
合 计 49,062,895.96 38,731,997.46 519,383,498.65 399,040,743.21
2. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
成本法核算的长期股权投资收益 252,037,818.46
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 6,000,000.00 6,000,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益
合 计 258,037,818.46 6,000,000.00
第 78 页 共 81 页
十四、其他补充资料
(一) 非经常性损益
1. 非经常性损益明细表
(1) 明细情况
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销 固定资产处置和报废
-9,142.58
部分 损失
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 15,096,370.00
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融
负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
第 79 页 共 81 页
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -340,799.35
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 14,746,428.07
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） 3,463,096.20
少数股东权益影响额(税后) -1,056,414.31
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 12,339,746.18
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益(元/股)
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.84 0.0298 0.0298
扣除非经常性损益后归属于公司
0.43 0.0152 0.0152
普通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 25,180,726.51
非经常性损益 B 12,339,746.18
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 12,840,980.33
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 3,003,581,277.89
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净
E
资产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资
G 16,875,419.30
产
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 8.00
收到中证公司退回零碎股出售净所得 I1 241.02
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1 9.00
权益性交易增加资本公积 I2 933,980.00
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J2 6.00
其他 其他综合收益变动 I3 -21,019,122.00
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J3 6.00
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