目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—6 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 7—13 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 7 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 8 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 9 页
（四）母公司利润表……………………………………………… 第 10 页
（五）合并现金流量表…………………………………………… 第 11 页
（六）母公司现金流量表………………………………………… 第 12 页
（七）合并所有者权益变动表…………………………………… 第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表………………………………… 第 14 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 15—89 页
审 计 报 告
天健审〔2021〕8-75 号
重庆渝开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了重庆渝开发股份有限公司（以下简称渝开发公司）财务报表，包
括 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利
润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财
务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了渝开发公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2020
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于渝开发公司，并履行了职业道德
方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计
意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
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对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十三)及五(二)1.渝开发公司的营业
收入主要来自于商品房销售收入、会展服务收入、房屋租赁收入、石黄隧道经营
权收入及物业服务收入等。2020 年度，渝开发公司营业收入金额为人民币
624,012,309.14 元，其中商品房销售收入为人民币 467,786,408.33 元，占营
业收入的 74.96%。渝开发公司在以下所有条件均已满足时确认商品房销售收入：
(1) 签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门予以备案；
(2) 开发产品已经完工并验收合格，已经取得向业主交房的法定手续；
(3) 遵照销售合同中约定的接房通知方式，公开登报或者向业主寄送交房通
知书；
(4) 取得了业主付款证明（通常收到销售合同全款）。
由于营业收入是渝开发公司关键业绩指标之一，可能存在渝开发公司管理层
（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。
因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对房地产开发项目的收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的
设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查渝开发公司标准房产买卖合同条款，以评价渝开发公司有关房地产
开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
(3) 就 2020 年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以
证明房产已达到交付条件的支持性文件（如竣工备案验收登记证、接房公告、接
房通知书等），以评价相关房产销售收入是否已按照渝开发公司的收入确认政策
确认；
(4) 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证
明房产已达到交付条件的支持性文件（如竣工备案验收登记证、接房公告、接房
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通知书），以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(5) 检查渝开发公司的销售合同台帐，对期末列报的合同负债检查是否存在
已收全款未结转收入情况，评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 对渝开发公司销售价格进行分析，复核房产销售价格的变动趋势是否与
公开信息中获取的单方售价趋势一致。
(二) 存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十)及五(一)6.2020 年 12 月 31 日，渝
开发公司存货账面余额 5,138,342,849.35 元，跌价准备 1,801,287.65 元，账面
价值为人民币 5,136,541,561.70 元。存货构成中主要是开发产品、开发成本。
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高
于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基础上，
根据历史售价、相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并
按照估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后
的金额确定存货的可变现净值
由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存
货可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确
定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 复核管理层以前年度对存货可变现净值的预测和实际经营结果，评价管
理层过往预测的准确性；
(3) 以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数
据、期后情况、市场信息等进行比较；
(4) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计
的合理性；
(5) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
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(6) 结合存货监盘，对存货项目进行实地观察，检查存货项目是否存在停工、
烂尾等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；
(7) 对本年新增的结算及合同进行查验，并与合同暂估成本进行对比，保证
账面成本的真实性完整性；
(8) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估渝开发公司的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止
运营或别无其他现实的选择。
渝开发公司治理层（以下简称治理层）负责监督渝开发公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
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获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对渝开发公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致渝开发公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就渝开发公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审
计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
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重庆渝开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
重庆渝开发股份有限公司（以下简称公司或本公司）原名为重庆市房地产开发股份有限
公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝改委（1992）33 号文批准，于 1992 年 5 月由原重
庆市房屋开发建设公司整体变更为股份公司，在重庆市工商行政管理局登记注册，总部位于
重庆市。公司现持有统一社会信用代码为 91500000202809457F 的营业执照，注册资本
843,770,965.00 元，股份总数为 843,770,965 股（每股面值 1 元），均为无限售条件的流通
股份。公司股票于 1993 年 7 月在深圳证券交易所挂牌交易。
本公司属房地产开发行业。经营范围：房地产开发（壹级），房屋销售及租赁，房地产
信息咨询，从事建筑相关业务（取得行政许可证后，在行政许可核定范围内承接业务），场
地租赁，受重庆市城市建设投资公司（现为重庆市城市建设投资（集团）有限公司（以下简
称重庆城投））委托实施土地整治，代办拆迁，展览场馆经营管理，承办展览会（不含对外
经济技术交流会），场地租赁，停车服务，酒店管理及咨询服务，销售酒店设备及酒店用品。
本财务报表业经公司 2021 年 3 月 24 日第九届董事会第九次会议决议批准对外报出。
本公司将重庆渝开发新干线置业有限公司、重庆渝开发物业管理有限公司、重庆渝开发
资产经营管理有限公司、重庆道金投资有限公司、重庆国际会议展览中心经营管理有限公司、
重庆朗福置业有限公司和重庆捷兴置业有限公司 7 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情
况详见本财务报表附注在六和七之说明。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
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况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产
摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
本公司属于房地产开发行业，公司的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个月
以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号—
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—合并财务报表》编制。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融
负债；(3) 不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷
款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考
虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交
易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
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1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系
的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确
认减值时，计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益
计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益
的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损
益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得
或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入)计入当期损益，
除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公
司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公
允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融
负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变
动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他
综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的
贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相
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关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金
融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金
融资产终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认
该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该
金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关
负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所
转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入
其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，
且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认
部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的
差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
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关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所
有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用
减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后
整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公
司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，
按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认
后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期
信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工
具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
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公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负
债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始
确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当
以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金
额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该
金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
其他应收款-合并范围内关联
合并范围内关联方 合当前状况以及对未来经济
往来组合
状况的预测，通过违约风险
敞口和未来12个月内或整个
其他应收款-账龄组合 账龄 存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状
应收银行承兑汇票 票据类型 况的预测，通过违约风险敞口
和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合
应收账款——信用风险特征 当前状况以及对未来经济状
账龄组合 况的预测，编制应收账款账龄
组合 与整个存续期预期信用损失
率对照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合
应收账款-合并范围内关联往 当前状况以及对未来经济状
合并范围内关联方
来组合 况的预测，通过违约风险敞口
和整个存续期预期信用损失
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率，该组合预期信用损失率为
0%
2) 应收账款——信用风险组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款
账 龄
预期信用损失率(%)
1 年以内（含，下同） 5.00
1-2 年 10.00
2-3 年 30.00
3-4 年 50.00
4-5 年 80.00
5 年以上 100.00
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，
公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿
该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵
销。
(十) 存货
1. 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而
暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
开发成本。
2. 发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用先进先出法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品建筑面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
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品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际
发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十一) 合同成本
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围
且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产
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减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够
取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值
准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产
在转回日的账面价值。
(十二) 划分为持有待售的非流动资产或处置组
1. 持有待售的非流动资产或处置组的分类
公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
即公司已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
公司专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年内完成”
的条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件的，在取得日
将其划分为持有待售类别。
因公司无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且公司
仍然承诺出售非流动资产或处置组的，继续将非流动资产或处置组划分为持有待售类别：1）
买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，公司针对这些条件已经及时采取行动，且预计
能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（2）因发生罕见情况，导致
持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，公司在最初一年内已经针对这些新
情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。
2. 持有待售的非流动资产或处置组的计量
(1) 初始计量和后续计量
初始计量和在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高
于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。除企业合并中取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出
售费用后的净额作为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再
根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组
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中负债的利息和其他费用继续予以确认。
(2) 资产减值损失转回的会计处理
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前
减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金
额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不转回。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产在划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外各项非流
动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(3) 不再继续划分为持有待售类别以及终止确认的会计处理
非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再继续划分为持有待售
类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：1) 划分为持有
待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减
值等进行调整后的金额；2) 可收回金额。
终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损益。
(十三) 长期股权投资
1. 共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权
的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决
策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
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处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的相关规定进行核算。
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(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制
权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表
中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十四) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十五) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 年限平均法 36 4 2.67
房屋装修 年限平均法 5-12 8.33-20
运输工具 年限平均法 11 4 8.73
办公设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
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专用设备 年限平均法 12 4 8
通用设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
其他设备 年限平均法 5-8 4 12-19.2
(十六) 借款费用
1. 借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
2. 借款费用资本化期间
(1) 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借款费
用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
(2) 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
3. 借款费用资本化率以及资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
(十七) 无形资产
1. 无形资产包括石黄隧道收费经营权、会展中心土地使用权及应用软件等，按成本进
行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
下：
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项 目 摊销年限(年)
石黄隧道收费经营权 20.00
会展中心土地使用权 37.25
应用软件 5.00
(十八) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本
模式计量的生产性生物资产、油气资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产,在资产负债
表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产
组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当
期损益。
(十九) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
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或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(二十) 预计负债
1. 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
2. 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
(二十一) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十二) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(二十三) 收入
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
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满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能
够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且
公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进
度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商
品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该
商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实
物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬
转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6)
其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转
让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客
户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估
计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不
会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现
金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实
际利率法摊销。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
(1) 商品房销售收入
商品房销售属于在某一时点履行的履约义务，收入确认需达到以下条件：
1) 签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门予以备案；
2) 开发产品已经完工并验收合格，公司已取得向业主交房的法定手续；
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3) 公司遵照销售合同中约定的接房通知方式，公开登报或者向业主寄送交房通知书；
4) 取得了业主付款证明（通常收到销售合同全款）。
(2) 出租物业收入
出租物业属于在某一时段内履行的履约义务
按照租赁合同、协议约定的承租期限与承租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认
出租物业收入的实现。
(3) 物业管理收入
物业管理属于在某一时段内履行的履约义务
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业服务相关的经济利益很可能流入企业，与物
业管理相关的成本能够可靠计量时，确认物业管理收入的实现。
(4) 石黄隧道经营权收入
石黄隧道经营权属于在某一时段内履行的履约义务
石黄隧道经营权收入按照石黄隧道付费协议约定方式，在相关的经济利益很可能流入时
确认收入的实现。
(5) 会展服务收入等
会展服务等属于在某一时点履行的履约义务
会展服务收入等按展览、会议销售合同或协议规定的收取展览销售收入的日期及展览销
售金额，相关的经济利益很可能流入企业，与展览服务相关的成本能够可靠地计量时，确认
收入的实现。
(二十四) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；
(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或
其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，
冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的 ，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，
直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未
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分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含
与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体
归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用
或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关
成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相
关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
5. 政策性优惠贷款贴息的会计处理方法
(1) 财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款
的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相
关借款费用。
(2) 财政将贴息资金直接拨付给公司的，将对应的贴息冲减相关借款费用。
(二十五) 合同资产、合同负债
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列
示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）
作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十六) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
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值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十七) 租赁
经营租赁的会计处理方法
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
(二十八) 分部报告
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
1. 该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2. 管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3. 能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
(二十九) 重要会计政策和会计估计变更
重要会计政策变更
1.企业会计准则变化引起的会计政策变更
（1）公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 14 号——收入》
(以下简称新收入准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息不予调整，首次执
行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金
额。
1)执行新收入准则对公司 2020 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
资产负债表
项 目
2019 年 12 月 31 日 新收入准则调整影响 2020 年 1 月 1 日
其他流动资产 76,426,259.96 6,423,198.44 82,849,458.40
递延所得税资产 29,360,117.16 -252,523.35 29,107,593.81
预收款项 366,566,025.05 -345,993,027.50 20,572,997.55
第 34 页 共 89 页
合同负债 318,222,808.26 318,222,808.26
其他流动负债 27,770,219.24 27,770,219.24
递延所得税负债 29,813,033.72 1,353,276.27 31,166,309.99
盈余公积 159,810,457.22 481,739.88 160,292,197.10
未分配利润 1,064,739,525.52 4,335,658.94 1,069,075,184.46
2. 公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2019 年度颁布的《企业会计准则解释第 13
号》，该项会计政策变更采用未来适用法处理。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
以按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，扣除当
增值税 13%、9%、6%、5%、3%[注]
期允许抵扣的进项税额后，差额部分为
应交增值税
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物
按超率累进税率 30% - 60%
土地增值税 和其他附着物产权产生的增值额
预缴计税依据：预收售楼款 1%、3.5%
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后
房产税 余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收 1.2%；12%
入的 12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、15%
[注]公司及子公司采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照 3%
的预征率预缴增值税
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
重庆道金投资有限公司 15%
重庆国际会议展览中心经营管理有限公司 15%
重庆渝开发物业管理有限公司 15%
第 35 页 共 89 页
除上述以外的其他纳税主体 25%
(二) 税收优惠
根据《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家
税务总局公告 2012 年第 12 号）：自 2011 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，对设在西部地
区以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其当年度主营业务收入
占企业收入总额 70%以上的企业，经企业申请，主管税务机关审核确认后，可减按 15%税率
缴纳企业所得税。按上述规定重庆道金投资有限公司、重庆国际会议展览中心经营管理有限
公司、重庆渝开发物业管理有限公司本期按 15%税率计缴企业所得税。
五、合并财务报表项目注释
说明：本财务报表附注的期初数指财务报表上年年末数按新收入准则调整后的 2020 年
1 月 1 日的数据。
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
库存现金 106,559.97 111,412.94
银行存款 981,640,770.82 1,537,008,519.94
其他货币资金 9,284,714.46 17,412,087.85
合 计 991,032,045.25 1,554,532,020.73
(2) 其他说明
其他货币资金期末数中有 1,743,653.62 元系存放在重庆市住房资金管理中心的维修基
金，有 7,541,060.84 元系子公司重庆国际会议展览中心经营管理有限公司（以下简称会展
中心）收到的会议展览专项补助资金。
2. 交易性金融资产
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
135,000,000.00 167,252,134.89
金融资产
第 36 页 共 89 页
其中：权益工具投资 135,000,000.00 167,252,134.89
合 计 135,000,000.00 167,252,134.89
(2) 其他说明
交易性金融资产为公司持有的重庆农村商业银行股份有限公司股权。
3. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备 1,555,837.57 10.63 1,555,837.57 100.00
按组合计提坏账准备 13,084,022.09 89.37 1,727,794.20 13.21 11,356,227.89
合 计 14,639,859.66 100.00 3,283,631.77 22.43 11,356,227.89
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 61,488,715.48 100.00 49,270,484.94 80.13 12,218,230.54
合 计 61,488,715.48 100.00 49,270,484.94 80.13 12,218,230.54
2) 期末单项计提坏账准备的应收账款
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
重庆九江投资有 债务人无可执行
1,555,837.57 1,555,837.57 100.00
限公司等 财产
小 计 1,555,837.57 1,555,837.57 100.00
3) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 11,208,540.15 560,427.01 5.00
1-2 年 471,445.50 47,144.55 10.00
2-3 年 61,811.00 18,543.30 30.00
第 37 页 共 89 页
3-4 年 465,865.20 232,932.60 50.00
4-5 年 38,067.52 30,454.02 80.00
5 年以上 838,292.72 838,292.72 100.00
小 计 13,084,022.09 1,727,794.20 13.21
(2) 坏账准备变动情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 收回 其他 转回 核销 其他[注]
单项计提
1,555,837.57 1,555,837.57
坏账准备
按组合计
提坏账准 49,270,484.94 -531,828.99 84,361.75 46,926,500.00 1,727,794.20
备
小 计 49,270,484.94 1,024,008.58 84,361.75 46,926,500.00 3,283,631.77
[注]系本公司处置原子公司重庆祈年房地产开发有限公司全部 51%股权所致。
(3) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额的比例
单位名称 账面余额 坏账准备
(%)
重庆九江投资有限公司 977,884.00 6.68 977,884.00
重庆市城市建设土地发展有限责任 790,200.00 5.40 39,510.00
公司
重庆渝凯物业管理有限公司 543,400.00 3.71 41,470.00
重庆市城市建设投资（集团）有限公 526,590.08 3.60 88,694.75
司
重庆南岸栎才培训中心 408,607.57 2.79 408,607.57
小 计 3,246,681.65 22.18 1,556,166.32
4. 预付款项
(1) 账龄分析
期末数 期初数
账 龄 坏账 坏账
账面余额 比例(%) 账面价值 账面余额 比例(%) 账面价值
准备 准备
1 年以内 1,689,607.63 61.66 1,689,607.63 1,392,022.43 78.24 1,392,022.43
1-2 年 655,124.79 23.98 655,124.79 77,157.05 4.34 77,157.05
2-3 年 77,157.05 3.01 77,157.05
3 年以上 310,000.00 11.35 310,000.00 310,000.00 17.42 310,000.00
第 38 页 共 89 页
合 计 2,731,889.47 100.00 2,731,889.47 1,779,179.48 100.00 1,779,179.48
(2) 预付款项金额前 5 名情况
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
重庆新大正物业集团股份有限公司 564,574.02 20.67
兴业银行股份有限公司 505,000.00 18.49
重庆南山建设开发有限公司 500,000.00 18.30
上海新世纪资信评估投资服务有限公司 250,000.00 9.15
机械工业第三设计研究院 120,000.00 4.39
小 计 1,939,574.02 71.00
5. 其他应收款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
其中：其他应收款
按组合计提坏账准备 37,361,145.28 100.00 9,549,509.09 25.56 27,811,636.19
其中：其他应收款 37,361,145.28 100.00 9,549,509.09 25.56 27,811,636.19
合 计 37,361,145.28 100.00 9,549,509.09 25.56 27,811,636.19
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
其中：其他应收款
按组合计提坏账准备 42,392,640.14 100.00 9,143,946.51 21.57 33,248,693.63
其中：其他应收款 42,392,640.14 100.00 9,143,946.51 21.57 33,248,693.63
合 计 42,392,640.14 100.00 9,143,946.51 21.57 33,248,693.63
2) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
第 39 页 共 89 页
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
账龄组合 37,361,145.28 9,549,509.09 25.56
其中：1 年以内 1,268,593.36 63,429.66 5.00
1-2 年 25,016,039.22 2,501,603.92 10.00
2-3 年 2,688,867.77 806,660.33 30.00
3-4 年 4,350,381.20 2,175,190.61 50.00
4-5 年 173,195.80 138,556.64 80.00
5 年以上 3,864,067.93 3,864,067.93 100.00
小 计 37,361,145.28 9,549,509.09 25.56
(2) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月
信用损失(未发 信用损失(已发
预期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
期初数 1,419,057.21 271,079.50 7,453,809.80 9,143,946.51
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -1,250,801.96 1,250,801.96
--转入第三阶段 -268,886.78 268,886.78
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -104,789.22 1,248,609.24 -535,021.07 608,798.95
本期收回
本期转回
本期核销 -3,200.00 -3,200.00
其他变动 -36.37 -200,000.00 -200,036.37
期末数 63,429.66 2,501,603.92 6,984,475.51 9,549,509.09
(3) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
往来款 2,790,717.50 5,911,251.02
第 40 页 共 89 页
保证金 32,701,697.36 35,009,577.20
押金 859,048.02 969,428.08
其他 1,009,682.40 502,383.84
合 计 37,361,145.28 42,392,640.14
(4) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 款余额的比 坏账准备
例(%)
重庆市九龙坡区住房
保证金 10,835,900.00 1-2 年 29.00 1,083,590.00
和城乡建设委员会
1-2 年、
重庆市沙坪坝区城乡
保证金 10,804,400.00 2-3 年、 28.92 2,954,440.00
建设委员会
3-4 年
重庆市南岸区建设工
保证金 8,276,700.00 1-2 年 22.15 827,670.00
程施工安全监督站
渝北区清欠追薪工作 1-2 年、
保证金 998,985.96 2.67 102,585.96
领导小组办公室 5 年以上
1 年以
重庆市城市建设土地
保证金 890,200.00 内、3-4 2.38 400,100.00
发展有限责任公司
年
小 计 31,806,185.96 85.13 5,368,385.96
6. 存货
(1) 明细情况
期末数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 545,248.03 545,248.03
周转材料 93,557.96 93,557.96
库存商品 179,858.86 179,858.86
开发产品 748,348,844.16 1,801,287.65 746,547,556.51
开发成本 4,389,175,340.34 4,389,175,340.34
合 计 5,138,342,849.35 1,801,287.65 5,136,541,561.70
（续上表）
期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 535,413.77 535,413.77
第 41 页 共 89 页
周转材料 206,836.44 206,836.44
库存商品 110,808.02 110,808.02
开发产品 747,028,546.93 3,462,024.77 743,566,522.16
开发成本 2,630,382,598.45 2,630,382,598.45
合 计 3,378,264,203.61 3,462,024.77 3,374,802,178.84
(2) 存货跌价准备
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
南岸黄桷垭项目
3,462,024.77 -6,409.80 1,654,327.32 1,801,287.65
（山与城）一期
小 计 3,462,024.77 -6,409.80 1,654,327.32 1,801,287.65
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
确定可变现净值 本期转回 本期转销
项 目
的具体依据 存货跌价准备的原因 存货跌价准备的原因
开发产品最近售价减去佣金
开发产品最终结算成本 已计提存货跌价准备的存
开发产品 费用及相关税金后的金额确
减少相应转回减值准备 货售出
定可变现净值
(3) 借款费用资本化情况
期末存货中资本化金额
项目名称 期末数 其中资本化金额
的资本化率（%）
格莱美城 359,117,634.87 4,828,365.59 3.45
茶园南樾天宸 902,333,616.65 81,998,410.47 4.70
华岩项目（贯金和府） 420,377,164.89 3,882,410.78 3.53
北碚蔡家地块[注 1] 1,549,742,260.65 28,846,603.38 4.22
金竹项目（上城时代）一期 95,981,098.39 7,327,554.94
金竹项目（上城时代）二期 107,289,091.92 7,346,574.84
金竹项目（上城时代）三期 64,771,203.62 2,194,907.90
国汇中心 36,300,768.05
巴南依山郡 [注 2] 32,122,255.96
渝开发星河 one 687,654,311.89 3,792,765.45
南岸黄桷垭项目（山与城）一期 190,108,790.89 4,676,619.44
南岸黄桷垭项目（山与城）二期 56,541,791.04 4,862,057.70
第 42 页 共 89 页
南岸黄桷垭项目（山与城）三期 5,760,049.38 427,273.41
南岸黄桷垭项目（山与城） 629,424,146.30
合 计 5,137,524,184.50 150,183,543.90
[注 1] 详见十二、资产负债表日后事项-北碚蔡家地块事宜
[注 2]2020 年 12 月 24 日，公司与重庆市巴南区土地整治储备中心签订《收回（储）国有
土地使用权补偿预付款协议》，重庆市巴南区土地整治储备中心拟收回（储）该项目 26.88 亩土
地。
(4) 其他说明
1) 存货——开发成本
预计竣工时
项目名称 开工时间 预计总投资 期末数 期初数
间[注]
巴南依山郡 2019 年 7 月 未确定 160,000,000.00 32,122,255.96 31,049,288.37
格莱美城 2014 年 12 月 2022 年 2 月 1,570,000,000.00 199,470,926.62 282,093,054.68
茶园南樾天宸 2019 年 4 月 2021 年 10 月 1,853,000,000.00 902,333,616.65 754,183,874.21
华岩项目（贯金和
2019 年 9 月 2022 年 10 月 1,800,000,000.00 420,377,164.89 315,137,889.81
府）
北碚蔡家地块 2012 年 5 月 未确定 1,549,742,260.65
南岸黄桷垭项目
2011 年 5 月 2022 年 10 月 5,900,000,000.00 629,424,146.30 634,655,282.32
（山与城）
渝开发星河 one 2015 年 3 月 2021 年 10 月 2,000,000,000.00 655,704,969.27 613,263,209.06
小 计 4,389,175,340.34 2,630,382,598.45
[注]如项目为分期开发交房，预计竣工时间为最近一期竣工时间
2) 存货——开发产品
竣工时间
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
[注]
国汇中心 2011 年 36,300,768.05 36,300,768.05
金竹项目（上城
2013 年 96,295,818.30 314,719.91 95,981,098.39
时代）一期
金竹项目（上城
2015 年 107,912,989.51 -14,225.96 609,671.63 107,289,091.92
时代）二期
金竹项目（上城
2015 年 64,771,203.62 64,771,203.62
时代）三期
格莱美城三组团
2017 年 57,125,802.28 908,098.68 56,217,703.60
一期（一期）
格莱美城三组团 2019 年 65,495,147.55 1,188,107.68 894,507.68 65,788,747.55
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二期（二期）
格莱美城一组团
2020 年 250,739,041.68 213,098,784.58 37,640,257.10
（三期）
新干线大厦 2011 年 9,439,198.77 9,439,198.77
南岸黄桷垭项目
2013 年 205,692,921.19 227,987.10 15,812,117.40 190,108,790.89
（山与城）一期
南岸黄桷垭项目
2014 年 61,365,293.77 -1,551,756.86 3,271,745.87 56,541,791.04
（山与城）二期
南岸黄桷垭项目
2015 年 10,680,061.27 -222,715.79 4,697,296.10 5,760,049.38
（山与城）三期
渝开发星河 one
2019 年 31,949,342.62 31,949,342.62
(B 地块一期)
小 计 747,028,546.93 250,366,437.85 249,046,140.62 748,348,844.16
[注]如项目为分期开发交房，竣工时间为距资产负债表日最近一楼栋竣工时间
3) 存货——出租开发产品
① 明细情况
项目名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
上城时代 41,115,108.68 3,005,422.76 933,657.72 43,186,873.72
南岸黄桷垭项
目（山与城） 11,748,359.49 31,328.96 11,717,030.53
二期
南岸黄桷垭项
目（山与城） 1,658,919.48 30,966.51 1,627,952.97
三期
小 计 41,115,108.68 16,412,701.73 995,953.19 56,531,857.22
② 对该出租房地产的成本、租赁合同主要条款的相关情况说明
本期上城时代及南岸黄桷垭项目部分商业和幼儿园进行出租，出租房地产成本系根据出
租物业的面积和出租物业的单位成本计算得出，本期减少系出租物业资产的摊销。
7. 其他流动资产
(1) 明细情况
期末数 期初数[注]
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本 6,048,935.73 6,048,935.73 6,423,198.44 6,423,198.44
预缴税费 86,973,991.45 86,973,991.45 76,425,934.82 76,425,934.82
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其他 325.14 325.14
合 计 93,022,927.18 93,022,927.18 82,849,458.40 82,849,458.40
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)1(1)1)之说明
(2) 合同取得成本
本期
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 计提 期末数
减值
格莱美城一
6,423,198.44 2,382,562.46 8,799,980.51 5,780.39
组团（三期）
渝开发星河
6,043,155.34 6,043,155.34
one
小 计 6,423,198.44 8,425,717.80 8,799,980.51 6,048,935.73
8. 投资性房地产
项 目 房屋及建筑物 合 计
账面原值
期初数 377,371,452.63 377,371,452.63
本期增加金额 34,905,894.09 34,905,894.09
其他转入[注] 34,905,894.09 34,905,894.09
本期减少金额 2,843,899.95 2,843,899.95
处置 2,843,899.95 2,843,899.95
期末数 409,433,446.77 409,433,446.77
累计折旧和累计摊销
期初数 64,543,718.95 64,543,718.95
本期增加金额 18,459,451.10 18,459,451.10
计提或摊销 10,625,017.11 10,625,017.11
其他转入[注] 7,834,433.99 7,834,433.99
本期减少金额 1,586,069.84 1,586,069.84
处置 1,586,069.84 1,586,069.84
期末数 81,417,100.21 81,417,100.21
减值准备
期初数 1,800,268.00 1,800,268.00
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本期增加金额
本期减少金额
期末数 1,800,268.00 1,800,268.00
账面价值
期末账面价值 326,216,078.56 326,216,078.56
期初账面价值 311,027,465.68 311,027,465.68
[注] 本期处置子公司重庆祈年房地产开发有限公司原内部交易未实现利润不再抵消导
致增加投资性房地产原值 34,905,894.09 元，增加累计摊销 7,834,433.99 元。
9. 固定资产
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项 目 房屋及建筑物 房屋装修 运输工具 办公设备 专用设备 通用设备 其他设备 合 计
账面原值
期初数 1,006,030,136.26 743,839.90 9,794,711.77 5,270,867.73 7,333,632.12 78,236,433.56 9,026,871.77 1,116,436,493.11
本期增加金额 306,962.99 2,063,520.63 88,615.62 195,485.60 2,654,584.84
购置 306,962.99 2,063,520.63 88,615.62 195,485.60 2,654,584.84
本期减少金额 118,316.00 58,098.00 336,117.58 5,650.00 518,181.58
处置或报废 118,316.00 58,098.00 336,117.58 5,650.00 518,181.58
期末数 1,006,030,136.26 743,839.90 9,676,395.77 5,519,732.72 9,397,152.75 77,988,931.60 9,216,707.37 1,118,572,896.37
累计折旧
期初数 347,028,786.83 555,840.94 7,038,159.70 4,199,249.72 2,079,379.86 74,939,079.80 8,580,878.31 444,421,375.16
本期增加金额 26,824,787.52 48,001.13 768,214.07 276,428.27 587,178.61 111,265.16 43,705.61 28,659,580.37
计提 26,824,787.52 48,001.13 768,214.07 276,428.27 587,178.61 111,265.16 43,705.61 28,659,580.37
55,774.08
本期减少金额 113,583.36 322,672.88 5,424.00 497,454.32
处置或报废 113,583.36 55,774.08 322,672.88 5,424.00 497,454.32
期末数 373,853,574.35 603,842.07 7,692,790.41 4,419,903.91 2,666,558.47 74,727,672.08 8,619,159.92 472,583,501.21
减值准备
第 47 页 共 89 页
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 632,176,561.91 139,997.83 1,983,605.36 1,099,828.81 6,730,594.28 3,261,259.52 597,547.45 645,989,395.16
期初账面价值 659,001,349.43 187,998.96 2,756,552.07 1,071,618.01 5,254,252.26 3,297,353.76 445,993.46 672,015,117.95
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10. 无形资产
项 目 石黄隧道收费经营权 会展中心土地使用权 应用软件 合 计
账面原值
期初数 500,000,000.00 164,102,405.00 1,081,000.78 665,183,405.78
本期增加金额 1,161,415.94 1,161,415.94
购置 1,161,415.94 1,161,415.94
本期减少金额 39,750.00 39,750.00
其他 39,750.00 39,750.00
期末数 500,000,000.00 164,102,405.00 2,202,666.72 666,305,071.72
累计摊销
期初数 336,736,111.00 59,228,686.67 276,729.59 396,241,527.26
本期增加金额 25,000,000.00 4,405,433.64 228,898.28 29,634,331.92
计提 25,000,000.00 4,405,433.64 228,898.28 29,634,331.92
本期减少金额 39,750.00 39,750.00
其他 39,750.00 39,750.00
期末数 361,736,111.00 63,634,120.31 465,877.87 425,836,109.18
减值准备
期初数
本期增加金额
本期减少金额
期末数
账面价值
期末账面价值 138,263,889.00 100,468,284.69 1,736,788.85 240,468,962.54
期初账面价值 163,263,889.00 104,873,718.33 804,271.19 268,941,878.52
11. 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
项 目 期末数 期初数[注]
第 49 页 共 89 页
可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
资产减值准备 16,434,696.51 3,683,618.45 14,600,945.10 3,419,362.16
内部交易未实现
1,133,778.52 283,444.61 28,686,929.80 4,425,802.10
利润
预提费用 31,970,460.45 7,992,615.10 27,771,348.56 7,086,859.69
房地产行业预计
47,941,166.72 11,985,291.69 57,278,369.64 14,175,569.86
利润
可抵扣亏损 39,115,075.00 8,103,588.51
合 计 136,595,177.20 32,048,558.36 128,337,593.10 29,107,593.81
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)1(1)1)之说明
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数[注]
项 目 应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
交易性金融资 产
87,000,000.00 21,750,000.00 119,252,134.89 29,813,033.72
公允价值变动
存货账面价值 与
90,393,363.99 22,598,341.00
计税基础差异
其他 5,413,105.08 1,353,276.27
合 计 177,393,363.99 44,348,341.00 124,665,239.97 31,166,309.99
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)1(1)1)之说明
(3) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
资产减值准备 49,075,779.12
可抵扣亏损 125,969,592.50 135,007,722.33
小 计 125,969,592.50 184,083,501.45
(4) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数 备注
2020 年 5,497,888.15
2021 年 100,023,074.91 100,023,074.91
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2022 年 25,946,517.59 26,996,064.93
2023 年 2,490,694.34
小 计 125,969,592.50 135,007,722.33
12. 其他非流动资产
项 目 期末数 期初数
纪念像章 35,000.00 35,000.00
合 计 35,000.00 35,000.00
13. 应付票据
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票 6,740,000.00
合 计 6,740,000.00
14. 应付账款
项 目 期末数 期初数
工程款 298,284,676.24 190,380,627.36
购货款 8,710,613.16 2,448,830.82
其他 2,484,518.12 3,401,276.13
合 计 309,479,807.52 196,230,734.31
15. 预收款项
项 目 期末数 期初数[注]
定金 50,784,025.28 13,372,743.28
租金 3,615,135.14 4,818,184.94
其他 8,072,600.71 2,382,069.33
合 计 62,471,761.13 20,572,997.55
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)(1)1)①之说明
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16. 合同负债
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数[注]
南岸黄桷垭项目（山与城）一期 2,201,364.76
南岸黄桷垭项目（山与城）二期 95,238.10 95,238.10
凤天锦园 11,436,412.86 11,436,412.86
中二路房 8,012,821.90
格莱美城一组团（三期） 921,744.95 296,476,970.64
渝开发星河 one 157,400,213.76
茶园南樾天宸一期 100,917,431.19
茶园南樾天宸二期 9,174,311.93
合 计 279,945,352.79 318,222,808.26
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)(1)1)①之说明
(2) 合同负债的账面价值在本期内发生重大变动的原因
项 目 变动金额 变动原因
南岸黄桷垭项目（山与城）一期 -2,201,364.76 结转收入
中二路房 -8,012,821.90 结转收入
格莱美城一组团（三期） -295,555,225.69 结转收入
渝开发星河 one 157,400,213.76 本期预售
茶园南樾天宸一期 100,917,431.19 本期预售
茶园南樾天宸二期 9,174,311.93 本期预售
小 计 -38,277,455.47
(3) 预售房产收款情况
预计竣工 预售比
项目名称 期末数 期初数
时间 例（%）
南岸黄桷垭项目
2,311,433.00 已竣工 89.20
（山与城）一期
南岸黄桷垭项目
100,000.00 100,000.00 已竣工 96.97
（山与城）二期
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凤天锦园 12,008,233.50 12,008,233.50 已竣工
中二路房 8,413,463.00 已竣工
格莱美城一组团
1,004,702.00 323,159,898.00 已竣工 100
（三期）
茶园南樾天宸一
110,000,000.00 100
期
茶园南樾天宸二
10,000,000.00 100
期
渝开发星河 one 171,566,233.00 17.80
小 计 304,679,168.50 345,993,027.50
17. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 32,495,608.99 84,918,432.52 88,230,012.48 29,184,029.03
离职后福利— 设
581,281.89 581,281.89
定提存计划
其他离职后福利 1,007,775.87 1,007,775.87
合 计 32,495,608.99 86,507,490.28 89,819,070.24 29,184,029.03
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴
27,926,794.57 69,173,125.06 73,050,749.99 24,049,169.64
和补贴
职工福利费 6,056,226.73 6,056,226.73
社会保险费 3,662,723.87 3,662,723.87
其中：医疗保险费 3,625,651.14 3,625,651.14
工伤保险费 37,072.73 37,072.73
住房公积金 3,230,870.00 3,230,870.00
工会经费和职工
4,568,814.42 2,795,486.86 2,229,441.89 5,134,859.39
教育经费
小 计 32,495,608.99 84,918,432.52 88,230,012.48 29,184,029.03
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
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基本养老保险 563,810.60 563,810.60
失业保险费 17,471.29 17,471.29
小 计 581,281.89 581,281.89
18. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 12,754,635.16 1,556,450.56
企业所得税 19,682,200.56 53,190,134.28
代扣代缴个人所得税 155,325.38 145,050.12
城市维护建设税 878,168.06 126,511.52
土地增值税 1,780,891.21 2,476,377.50
房产税 148,770.96 194,458.36
教育费附加 364,028.11 54,301.51
地方教育附加 251,018.71 36,201.01
其他税项 8,601.06 279,202.04
合 计 36,023,639.21 58,058,686.90
19. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付股利 598,462.00
其他应付款 2,106,819,009.78 1,228,111,453.38
合 计 2,106,819,009.78 1,228,709,915.38
(2) 应付股利
项 目 期末数 期初数
重庆中大东旭投资公司 598,462.00
小 计 598,462.00
(3) 其他应付款
1) 明细情况
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项 目 期末数 期初数
往来款 665,983,758.62 662,929,782.48
控股股东借款及利息 1,383,887,441.05 500,906,250.00
保证金 35,757,810.69 35,223,321.41
押金 985,086.62 966,526.62
诚意金 661,001.00 2,864,669.00
代收代缴业主税费 7,330,732.16 9,787,600.66
预提费用 949,744.90 1,161,767.98
代建项目款 2,867,228.81 3,431,999.41
其他 8,396,205.93 10,839,535.82
合 计 2,106,819,009.78 1,228,111,453.38
2) 账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 期末数 未偿还或结转的原因
上海复地投资管理有限公司 479,020,000.00 未到期
上海复昭投资有限公司 135,886,000.00 未到期
上海高地物业管理有限公司重庆分公司 27,417,401.20 物管费
北城致远集团有限公司 11,676,472.42 仲裁中
重庆建工集团股份有限公司 3,675,000.00 未到期
重庆复信置业有限公司 3,718,188.43 未到期
小 计 661,393,062.05
20. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
一年内到期的长期借款 21,282,933.00 61,000,000.00
一年内到期的应付债券 330,000,000.00
应计利息 8,407,187.17 8,325,684.72
合 计 359,690,120.17 69,325,684.72
21. 其他流动负债
第 55 页 共 89 页
项 目 期末数 期初数[注]
待转销项税额 24,733,815.71 27,770,219.24
合 计 24,733,815.71 27,770,219.24
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)(1)1)①之说明
22. 长期借款
项 目 期末数 期初数
抵押借款 170,714,100.00 67,000,000.00
合 计 170,714,100.00 67,000,000.00
23. 应付债券
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
16 渝开发 MTN001 330,000,000.00
19 渝债 01 379,000,000.00 379,000,000.00
合 计 379,000,000.00 709,000,000.00
(2) 应付债券增减变动
债券 发行 债券 发行
面值 期初数
名称 日期 期限 金额
16 渝开发 MTN001 330,000,000.00 2016/11/30 5年 330,000,000.00 330,000,000.00
19 渝债 01 379,000,000.00 2019/7/15 5 年（3+2） 379,000,000.00 379,000,000.00
小 计 709,000,000.00 709,000,000.00 709,000,000.00
（续上表）
债券 本期 按面值
溢折价摊销 本期偿还 本期重分类 期末数
名称 发行 计提利息
16 渝 开 发
14,520,000.00 330,000,000.00
MTN001
19 渝债 01 14,970,500.00 379,000,000.00
小 计 29,490,500.00 330,000,000.00 379,000,000.00
24. 预计负债
第 56 页 共 89 页
项 目 期末数 期初数
未决诉讼 1,856,051.79
合 计 1,856,051.79
25. 递延收益
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
未收到到期物业
物业管理收入 591,957.59 7,914.31 584,043.28
费
合 计 591,957.59 7,914.31 584,043.28
26. 其他非流动负债
项 目 期末数 期初数
代管维修基金 2,113,559.79 2,089,306.75
合 计 2,113,559.79 2,089,306.75
27. 股本
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 发行 公积金 期末数
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 843,770,965.00 843,770,965.00
28. 资本公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 1,140,493,657.31 1,140,493,657.31
其他资本公积 48,492,873.29 851,240.00 49,344,113.29
合 计 1,188,986,530.60 851,240.00 1,189,837,770.60
(2) 其他说明
为了促进重庆会展中心的健康发展，重庆市商务委员会（以下简称市商务委）、重庆市
南岸区人民政府（以下简称南岸区政府）和重庆市城市建设投资（集团）有限公司(以下简
称城投集团)、本公司于 2017 年 1 月 1 日起共同出资设立重庆市（南岸）会展专项资金（以
第 57 页 共 89 页
下简称专项资金），由市商务委、南岸区政府、城投集团（含本公司）按 2:1:1 的比例共同
出资，其中本公司实际控制人城投集团出资比例为 10%，本公司出资比例为 15%。2020 年度
可确认的专项资金补贴款中，按公司实际控制人城投集团出资比例计算的 851,240.00 元计
入资本公积。
29. 盈余公积
(1) 明细情况
项 目 期初数[注] 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 160,292,197.10 7,387,035.79 167,679,232.89
合 计 160,292,197.10 7,387,035.79 167,679,232.89
[注]期初数与上年年末数（2019 年 12 月 31 日）差异详见本财务报表附注三(二十
九)(1)1)①之说明
(2) 其他说明
本期增加系根据母公司净利润 10%计提法定盈余公积。
30. 未分配利润
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
调整前上期末未分配利润 1,064,739,525.52 787,161,898.86
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 4,335,658.94 42,120,810.00
调整后期初未分配利润 1,069,075,184.46 829,282,708.86
加：本期归属于母公司所有者的净利润 133,540,588.20 263,628,624.22
减：提取法定盈余公积 7,387,035.79 28,171,807.56
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 25,313,128.95
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,169,915,607.92 1,064,739,525.52
(2) 调整期初未分配利润明细
第 58 页 共 89 页
由于根据企业会计准则及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润
4,335,658.94 元。
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 623,884,541.84 370,802,287.00 862,615,253.72 496,484,089.67
其他业务 127,767.30 3,061,381.41 299,668.47
合 计 624,012,309.14 370,802,287.00 865,676,635.13 496,783,758.14
(2) 收入按主要类别的分解信息
报告分部 金 额
主要产品类型
商品房销售 467,786,408.33
会议展览 46,237,321.87
石黄隧道经营权收入 52,380,952.31
房屋租赁 33,448,196.80
物业管理 24,031,662.53
小 计 623,884,541.84
(3) 分摊至剩余履约义务的交易价格 279,945,352.79 元
(4) 在本期确认的包括在合同负债期初账面价值中的收入为 306,691,157.30 元。
(5) 按项目披露前五情况
项目名称 本期确认收入金额
西永格莱美城一组团三期 406,108,681.65
石黄隧道经营权 52,380,952.31
会议展览 46,237,321.87
南岸黄桷垭项目（山与城） 27,662,449.31
房屋租赁 33,448,196.80
第 59 页 共 89 页
合 计 565,837,601.94
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
营业税 146,985.70 14,062.35
城市维护建设税 2,404,448.73 2,483,679.42
土地增值税 5,382,268.83 -23,176,571.95
教育费附加 1,030,234.74 1,064,434.04
地方教育附加 686,675.13 709,622.61
印花税 302,817.28 405,911.03
房产税 6,599,592.91 9,163,291.19
车船使用税 11,340.00 13,080.00
土地使用税 1,116,144.65 1,516,965.76
合 计 17,680,507.97 -7,805,525.55
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
广告费 4,668,152.91 3,603,450.81
代理销售佣金 9,828,973.52 12,392,137.67
职工薪酬 4,725,435.68 6,053,064.33
推广费宣传费 723,662.20 713,415.58
咨询费 72,492.23
物管费 6,078,109.83 2,348,091.88
水电费 404,371.79 661,472.31
营销设施费 356,603.76 472,641.51
修理费 2,685.53 55,866.27
其他 1,424,311.45 739,826.19
合 计 28,212,306.67 27,112,458.78
第 60 页 共 89 页
4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 29,734,107.99 35,129,907.63
董事会费及中介服务费 2,699,924.86 3,404,232.37
折旧摊销及租赁费 2,329,477.32 3,301,010.66
差旅费及汽车费用 502,340.84 319,930.64
离退休人员费用 1,061,255.10 984,743.64
办公费 923,690.37 1,260,712.42
其他 4,659,610.90 3,805,793.07
合 计 41,910,407.38 48,206,330.43
5. 财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息支出 47,509,771.49 53,695,695.06
减：利息收入 9,741,663.47 18,147,468.05
其他 717,937.22 2,776,023.15
合 计 38,486,045.24 38,324,250.16
6. 其他收益
计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
与收益相关的政府补助[注] 8,780,125.75 10,280,063.40 8,780,125.75
代扣个人所得税手续费返还 94,850.55 94,850.55
合 计 8,874,976.30 10,280,063.40 8,874,976.30
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注五(四)2 之说明
7. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
处置长期股权投资产生的投资收益 47,226,321.22
第 61 页 共 89 页
金融工具持有期间的投资收益 6,900,000.00 6,000,000.00
其中：分类为以公允价值计量且其变动计
6,900,000.00 6,000,000.00
入当期损益的金融资产
合 计 54,126,321.22 6,000,000.00
8. 公允价值变动收益
项 目 本期数 上年同期数
交易性金融资产（以公允价值计量且其变动计入
-32,252,134.89 56,850,934.89
当期损益的金融资产）
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期
-32,252,134.89 56,850,934.89
损益的金融资产产生的公允价值变动收益
合 计 -32,252,134.89 56,850,934.89
9. 信用减值损失
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -1,632,807.53 6,526,084.88
合 计 -1,632,807.53 6,526,084.88
10. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
存货跌价损失 6,409.80 814,255.35
合 计 6,409.80 814,255.35
11. 资产处置收益
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产处置收益 -8,820.14 -50,738.76 -8,820.14
合 计 -8,820.14 -50,738.76 -8,820.14
12. 营业外收入
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
第 62 页 共 89 页
罚没收入 194,040.65 366,707.74 194,040.65
赔款收入 200,000.00 200,000.00
其他[注] 1,337,302.24 5,422,281.36 1,337,302.24
合 计 1,731,342.89 5,788,989.10 1,731,342.89
[注]其他主要系收到的拆迁赔偿款
13. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
滞纳金 1,687.57
违约金支出[注] 1,802,867.79 1,802,867.79
其他 1,671,467.69 39,140.77 1,671,467.69
合 计 3,474,335.48 40,828.34 3,474,335.48
[注]：详见十一、承诺或有事项（二）或有事项。
14. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 8,867,940.87 48,420,639.04
递延所得税费用 10,241,066.46 29,059,482.74
合 计 19,109,007.33 77,480,121.78
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 154,291,707.05 349,224,123.69
按法定税率计算的所得税费用 38,572,926.76 87,306,030.92
子公司适用不同税率的影响 -3,981,989.92 -3,739,219.60
调整以前期间所得税的影响 -2,888,377.32 -2,700,303.74
免于交税的投资收益的影响 -6,802,047.28 -1,500,000.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 36,517.79 19,828.81
第 63 页 共 89 页
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-5,828,022.70 -1,906,214.61
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 19,109,007.33 77,480,121.78
(三) 合并现金流量表项目注释
1. 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
往来款 52,719,951.79 42,754,018.00
代建款 1,451,171.81 5,092,582.05
保证金 12,634,435.85 25,377,764.84
政府补助 11,082,019.16 5,972,669.59
利息收入 12,703,236.73 8,952,540.90
土增税清算及营业税等结算退回 1,425,967.66 30,492,096.90
其他 2,272,075.84 2,499,679.39
合 计 94,288,858.84 121,141,351.67
2. 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
往来款 25,399,080.89 19,516,643.94
代建款 2,015,942.41 7,275,936.45
保证金 10,586,084.43 48,495,084.87
付现费用 26,610,684.30 24,589,828.73
其他 10,938,114.89 3,832,604.49
合 计 75,549,906.92 103,710,098.48
3. 收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
定期存款及利息收入[注] 1,063,517,850.01
第 64 页 共 89 页
合 计 1,063,517,850.01
[注]收到的其他与投资活动有关的现金系公司收到到期的大额存单本金及利息
4. 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
会展专项资金补助 851,240.00 902,480.00
合 计 851,240.00 902,480.00
5. 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
中期票据评级费 100,000.00 150,000.00
发债服务费 1,749,726.51
中期票据承销费 660,000.00 660,000.00
抵押物评估费 98,000.00
合 计 760,000.00 2,657,726.51
6. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 135,182,699.72 271,744,001.91
加：资产减值准备 1,626,397.73 -7,340,340.23
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
39,284,597.48 38,761,424.36
产折旧
无形资产摊销 29,634,331.92 29,570,640.90
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
8,820.14 50,738.76
损失(收益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)
公允价值变动损失(收益以“－”号填列) 32,252,134.89 -56,850,934.89
第 65 页 共 89 页
财务费用(收益以“－”号填列) 48,083,846.96 40,177,845.05
投资损失(收益以“－”号填列) -54,126,321.22 -6,000,000.00
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -2,940,964.55 14,846,749.02
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) 13,182,031.01 14,212,733.72
存货的减少(增加以“－”号填列) -1,713,936,028.22 37,340,996.82
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 14,988,096.49 -10,858,679.47
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 41,485,776.50 -203,357,080.77
其他
经营活动产生的现金流量净额 -1,415,274,581.15 162,298,095.18
2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 981,747,330.79 1,533,619,932.88
减：现金的期初余额 1,533,619,932.88 512,568,588.95
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -551,872,602.09 1,021,051,343.93
(2) 本期收到的处置子公司的现金净额
项 目 本期数
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 36,042,800.00
其中：重庆祈年房地产开发有限公司 36,042,800.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 48,942.93
其中：重庆祈年房地产开发有限公司 48,942.93
处置子公司收到的现金净额 35,993,857.07
(3) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
1) 现金 981,747,330.79 1,533,619,932.88
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其中：库存现金 106,559.97 111,412.94
可随时用于支付的银行存款 981,640,770.82 1,533,508,519.94
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 981,747,330.79 1,533,619,932.88
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现
金等价物
(4) 现金流量表补充资料的说明
截至 2020 年 12 月 31 日，公司其他货币资金期末数中有 1,743,653.62 元系存放在重庆
市住房资金管理中心的维修基金，有 7,541,060.84 元系子公司会展中心收到会议展览专项
补助资金。前述款项共计 9,284,714.46 元不符合现金及现金等价物定义，在编制现金流量
表时已扣除。
(四) 其他
1. 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 9,284,714.46 维修基金、会展专项补助资金
格莱美城项目、茶园南樾天宸项目、贯金和府
存货 650,472,200.50
项目借款抵押
合 计 659,756,914.96
2. 政府补助
(1) 与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
项 目 金额 列报项目 说明
稳岗补贴 1,896,360.33 其他收益
一次性渡难关补助 50,000.00 其他收益
会展专项资金补贴 6,384,300.00 其他收益
招用退伍士兵减免增值税 221,100.00 其他收益
增值税加计抵减 159,381.27 其他收益
促增长补助金 57,934.15 其他收益
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贫困人员补助 11,050.00 其他收益
小 计 8,780,125.75
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 8,780,125.75 元。
六、合并范围的变更
处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权
处置价款与处置投资
子公司 股权处置 股权处置 股权处置 丧失控制 丧失控制权时点 对应的合并财务报表
名称 价款 比例(%) 方式 权的时点 的确定依据 层面享有该子公司净
资产份额的差额
重庆祈年房
2020 年 6 完成股权转让
地产开发有 36,042,800.00 51 公开转让 20,154,861.12
月 9 日[注] 手续
限公司
(续上表)
与原子公司股权投
丧失控制权 丧失控制 按照公允价值重 丧失控制权之日
丧失控制权 资相关的其他综合
子公司 之日剩余股 权之日剩 新计量剩余股权 剩余股权公允价
之日剩余股 收益、其他所有者权
名称 权的账面价 余股权的 产生的利得或损 值的确定方法及
权的比例 益变动转入投资损
值 公允价值 失 主要假设
益的金额
重庆祈年房
地产开发有
限公司
[注] 公司处置持有的子公司重庆祈年房地产开发有限公司全部 51%股权，于 2020 年 6 月 8 日完成工
商变更，2020 年 6 月 9 日收到全部股权转让款，因此丧失控制权的时点确定为 2020 年 6 月 9 日。
七、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
1. 重要子公司的构成
(1) 基本情况
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
重庆渝开发新干线置业有限公司 重庆 重庆市 房地产 95.00 设立
重庆渝开发物业管理有限公司 重庆 重庆市 服务业 100.00 设立
重庆道金投资有限公司 重庆 重庆市 投资 97.00 设立
资产经
重庆渝开发资产经营管理有限公司 重庆 重庆市 100.00 设立
营管理
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重庆国际会议展览中心经营管理有
重庆 重庆 服务业 100.00 设立
限公司
重庆朗福置业有限公司 重庆 重庆 房地产 50.00 设立
重庆捷兴置业有限公司 重庆 重庆 房地产 60.00 设立
(2) 持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位的依据
重庆朗福置业有限公司（以下简称朗福公司）董事会成员共 5 人，其中 3 名董事由本公
司委派，董事长由公司委派人员担任，并且朗福公司财务负责人由本公司委派人员担任。公
司能对朗福公司实施控制。
2. 重要的非全资子公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例（%） 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
重庆渝开发新干线置业 5.00 269,391.83 4,916,889.68
有限公司
重庆道金投资有限公司 3.00 664,395.58 9,243,844.61
重庆祈年房地产开发有
49.00 -11,202.16
限公司
重庆朗福置业有限公司 50.00 2,932,716.52 286,881,550.45
重庆捷兴置业有限公司 40.00 -2,213,190.25 163,044,789.95
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
(1) 资产和负债情况
子公司 期末数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
重庆渝开发新干
39,451,351.63 76,068,611.64 115,519,963.27 17,182,169.69 17,182,169.69
线置业有限公司
重庆道金投资有
179,577,785.74 138,263,889.00 317,841,674.74 9,713,521.01 9,713,521.01
限公司
重庆祈年房地产
开发有限公司
重庆朗福置业有
1,065,859,243.60 14,322,632.95 1,080,181,876.55 506,365,591.65 53,184.00 506,418,775.65
限公司
重庆捷兴置业有
978,454,120.42 7,401,699.62 985,855,820.04 578,243,845.16 578,243,845.16
限公司
(续上表)
子公司 期初数
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名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
重庆渝开发新干
28,024,187.90 78,683,863.16 106,708,051.06 13,758,094.07 13,758,094.07
线置业有限公司
重庆道金投资有
132,485,277.35 163,263,889.00 295,749,166.35 9,767,531.96 9,767,531.96
限公司
重庆祈年房地产
40,866,537.02 40,866,537.02 9,690,854.13 9,690,854.13
开发有限公司
重庆朗福置业有
1,101,066,807.71 8,992,586.58 1,110,059,394.29 542,161,726.43 542,161,726.43
限公司
重庆捷兴置业有
802,308,976.78 1,641,368.48 803,950,345.26 390,805,394.76 390,805,394.76
限公司
(2) 损益和现金流量情况
本期数
子公司
名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
重庆渝开发新干线置业有限公司 22,156,031.59 5,387,836.59 5,387,836.59 -988,082.02
重庆道金投资有限公司 52,380,952.31 22,146,519.34 22,146,519.34 192,508.39
重庆祈年房地产开发有限公司 -22,861.55 -22,861.55 -19,371.55
重庆朗福置业有限公司 27,722,968.18 5,865,433.04 5,865,433.04 -7,368,242.23
重庆捷兴置业有限公司 -5,532,975.62 -5,532,975.62 124,553,709.27
(续上表)
上年同期数
子公司
名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
重庆渝开发新干线置业有限公司 6,851,838.90 2,096,846.61 2,096,846.61 3,193,595.67
重庆道金投资有限公司 52,380,952.28 21,950,290.88 21,950,290.88 -12,905,249.66
重庆祈年房地产开发有限公司 146,549.19 146,549.19 42,128.49
重庆朗福置业有限公司 47,675,676.59 9,068,151.93 9,068,151.93 7,222,511.88
重庆捷兴置业有限公司 49,351,130.38 6,865,353.93 6,865,353.93 18,706,983.78
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的
负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和
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进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动风险及
市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努
力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级
以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，
通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定
金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增
加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比
例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、
市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准
与已发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历
史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性
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信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五（一）3、五（一）
5 之说明。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采
取了以下措施。
本公司的信用风险主要来自银行存款和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采
取了以下措施。
1. 银行存款
本公司将银行存款存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
2. 应收款项
本公司持续对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择
与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会
面临重大坏账风险。
由于本公司仅与经认可的且信用良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集
中按照客户进行管理。截至 2020 年 12 月 31 日，本公司应收款项的绝对额占比很低，公司
面临的信用风险并不重大，本公司应收账款的 22.18%(2019 年 12 月 31 日：81.75%)源于余
额前五名客户。本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法
偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用资金拆借、银行借款等多种融资手段，并采取长、短
期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。本公司
已从多家商业银行取得银行授信额度以满足营运资金需求和资本开支。
金融工具按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
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应付账款 309,479,807.52 309,479,807.52 309,479,807.52
其他应付款 2,106,819,009.78 2,131,667,639.91 2,131,667,639.91
一年内到期
的非流动负 359,690,120.17 373,929,870.80 373,929,870.80
债
长期借款 170,714,100.00 183,666,483.27 8,505,008.26 175,161,475.01
应付债券 379,000,000.00 432,032,483.56 14,970,500.00 29,941,000.00 387,120,983.56
小 计 3,325,703,037.47 3,430,776,285.06 2,838,552,826.49 205,102,475.01 387,120,983.56
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付票据 6,740,000.00 6,740,000.00 6,740,000.00
应付账款 196,230,734.31 196,230,734.31 196,230,734.31
其他应付款 1,228,709,915.38 1,249,625,668.80 1,249,625,668.80
一年内到期
的非流动负 69,325,684.72 70,804,086.67 70,804,086.67
债
长期借款 67,000,000.00 74,040,411.92 3,356,896.73 70,683,515.19
应付债券 709,000,000.00 804,930,354.79 29,490,500.00 373,307,356.16 402,132,498.63
小 计 2,277,006,334.41 2,402,371,256.49 1,556,247,886.51 443,990,871.35 402,132,498.63
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险。市场风险主要包括利率风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风
险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使
本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的
比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。本公司面临的市场利率变动的风险
主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。
截至2020年12月31日，本公司共有银行借款191,997,033.00元，在其他变量不变的假设
下，假定利率变动50个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
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九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合 计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量 135,000,000.00 135,000,000.00
交易性金融资产 135,000,000.00 135,000,000.00
权益工具投资 135,000,000.00 135,000,000.00
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
重庆农村商业银行股份有限公司股票（以下简称农商行股票）于 2019 年 10 月 29 日在
上海证券交易所挂牌交易，限售期一年。公司持有的农商行股票于 2020 年 10 月 29 日已解
禁，采用 2020 年 12 月 31 日的收盘价作为期末每股股票的公允价值。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
注册资本 母公司对本公 母公司对本公
母公司名称 注册地 业务性质 司的持股比例 司的表决权比
（万元） (%) 例(%)
重庆市城市建设投 重庆市渝中区中
城市建设投资 2,000,000 63.19 63.19
资（集团）有限公司 山三路 128 号
本公司的母公司情况的说明：
重庆市城市建设投资（集团）有限公司为重庆市国有资产监督管理委员会下属子公司，
重庆市国有资产监督管理委员会系本公司的实际控制人。
(2) 本公司实际控制人是重庆市国有资产监督管理委员会。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
3. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
安诚财产保险股份有限公司 母公司的联营企业
重庆会展中心置业有限公司 母公司的联营企业
重庆颐天康养产业发展有限公司 同受母公司控制
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重庆市城市建设土地发展有限责任公司 同受母公司控制
重庆市城投公租房建设有限公司 同受母公司控制
重庆市城投金卡信息产业股份有限公司 同受母公司控制
重庆市城投路桥管理有限公司 同受母公司控制
重庆博颂酒店管理有限公司 重庆会展中心置业有限公司的子公司
重庆渝凯物业管理有限公司 重庆会展中心置业有限公司的子公司
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
(1) 明细情况
1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
接受石黄隧道提供维
重庆市城投路桥管理有限公司 600,000.00 600,000.00
护服务
重庆市城投路桥管理有限公司 灯杆旗广告费 30,825.69 126,280.24
安诚财产保险股份有限公司 接受保险服务 123,178.11 81,896.91
重庆市城市建设投资（集团）有
车库租赁 360,000.00 360,000.00
限公司
重庆渝凯物业管理有限公司 物业服务 365,251.52 260,305.15
重庆渝凯物业管理有限公司 车库管理 44,150.94 49,056.60
重庆市城投金卡信息产业股份有
停车管理系统服务 296,064.71 30,061.94
限公司
重庆市城投金卡信息产业股份有 新干线门禁技术服务
41,168.87 6,792.45
限公司 维护
重庆博颂酒店管理有限公司 会议住宿及餐费 2,611,451.05
重庆市城市建设土地发展有限责
违约金 5,000.00
任公司
2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
石黄隧道经营权 52,380,952.38 52,380,952.28
重庆市城市建设投资（集团）有
石马河立交改造 1,428,396.23
限公司
车库管理费 283,018.86 283,018.86
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会议服务 52,233.96 62,683.95
物业服务 74,608.64 99,627.28
土地管护费 224,150.94 224,150.94
重庆渝凯物业管理有限公司 国汇中心车库租赁 236,146.79 262,385.32
安诚财产保险股份有限公司 会务费 3,809.52
重庆博颂酒店管理有限公司 会务费 226,132.02
重庆市城投路桥管理有限公司 绿化管理费 105,667.92 135,514.15
物管费 313,806.49 243,894.34
重庆市城投公租房建设有限公司 维修费 9,375.47 6,197.17
停车费 100,057.14 84,952.38
物管费 209,088.68 240,038.49
重庆市城市建设土地发展有限责 维修费 2,947.17 9,502.83
任公司 停车费 92,857.14 109,523.81
土地管护费 2,981,886.79 3,095,326.79
2. 关联受托管理情况
根据重庆渝开发资产经营管理有限公司与重庆市城市建设投资（集团）有限公司签订的
《资产委托经营管理协议》，重庆渝开发资产经营管理有限公司受托经营管理资产共计建筑
面积约 30,600.58 平方米，重庆渝开发资产经营管理有限公司向城投集团缴纳经营收益，
2020 年度应缴纳金额为 1,056,224.31 元。
3. 关联租赁情况
公司承租情况
本期确认的 上年同期确认的
出租方名称 租赁资产种类
租赁费 租赁费
重庆市城市建设投资
办公用房 1,771,005.60 1,771,005.60
（集团）有限公司
4. 关联担保情况
本公司及子公司作为被担保方
担保 担保 担保是否已经
担保方 担保金额
起始日 到期日 履行完毕
重庆市城市建设投资（集
379,000,000.00 2019/7/16 2024/7/15 否
团）有限公司
重庆市城市建设投资（集
330,000,000.00 2016/11/16 2021/11/15 否
团）有限公司
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5. 关联方借款
关联方 借入金额 起始日 到期日 说明
重庆市城市建设投资
950,000,000.00 2020/2/10 2021/2/9 可续期
（集团）有限公司[注]
重庆市城市建设投资
500,000,000.00 2020/12/16 2021/12/15 可续期
（集团）有限公司
注：该笔借款中 1 亿元已于 2020 年 12 月 28 日提前归还
6. 关键管理人员报酬
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 5,472,800.00 8,661,600.00
7. 其他关联交易
本期确认的 上年同期确认的
关联方 交易类别
金额 金额
重庆市城市建设投资
会展专项补助[注] 851,240.00 902,480.00
（集团）有限公司
重庆市城市建设投资
控股股东借款利息 58,558,240.23 906,250.00
（集团）有限公司
[注]详见本财务报表附注五(一)28 之其他说明
(三) 关联方应收应付款项
1. 应收关联方款项
项 期末数 期初数
目名 关联方
称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收
账款
重庆市城市建设投资
526,590.08 88,694.75 147,504.92 61,420.25
（集团）有限公司
重庆市城市建设土地
790,200.00 39,510.00 790,200.00 39,510.00
发展有限责任公司
重庆市城投路桥管理
27,214.00 1,360.70 28,785.00 1,439.25
有限公司
重庆渝凯物业管理有
543,400.00 41,470.00 286,000.00 14,300.00
限公司
小
1,887,404.08 171,035.45 1,252,489.92 116,669.50
计
其他
应收
款
重庆市城市建设土地
890,200.00 400,100.00 790,200.00 237,060.00
发展有限责任公司
第 77 页 共 89 页
重庆市城市建设投资
100,000.00 100,000.00 100,000.00 80,000.00
（集团）有限公司
重庆市城投路桥管理
45,758.00 5,727.40 45,758.00 2,575.80
有限公司
小
1,035,958.00 505,827.40 935,958.00 319,635.80
计
2. 应付关联方款项
项 目
关联方 期末数 期初数
名称
应付账
款
重庆市城市建设投资（集团）有限公司 2,038,595.51 1,384,753.15
重庆渝凯物业管理有限公司 182,842.33 225,734.99
重庆市城投金卡信息产业股份有限公司 16,985.00 16,985.00
小 计 2,238,422.84 1,627,473.14
其他应
付款
重庆市城市建设投资（集团）有限公司 1,386,961,669.86 504,338,249.41
重庆市城投金卡信息产业股份有限公司 198,860.00
重庆会展中心置业有限公司 2,140.00 2,140.00
重庆博颂酒店管理有限公司 175,141.00
重庆颐天康养产业发展有限公司 84,000.00 84,000.00
重庆渝凯物业管理有限公司 451,551.72 2,200.00
小 计 1,387,873,362.58 504,426,589.41
十一、承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
设立子公司
公司于 2020 年 11 月 27 日召开第九届董事会第五次会议,会议审议通过了《重庆渝
开发股份有限公司关于成立全资子公司的议案》，同意成立全资子公司重庆渝顺置业有限公
司（暂定名，最终以工商登记为准），以货币形式注入资本金 4500 万元，经营范围为房地
产开发。2021 年 2 月 4 日在重庆市北碚区市场监督管理局完成全资子公司的工商登记，最
终登记名称为重庆骏励房地产开发有限公司，截至本财务报表批准报出日，上述资本金尚未
出资到位。
第 78 页 共 89 页
(二) 或有事项
1. 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
(1) 重庆建工第二市政工程有限责任公司承接北城致远集团有限公司向其转移的应收
重庆捷兴置业有限公司工程款后，于 2020 年 11 月 30 日提交《仲裁申请书》，继续主张重
庆捷兴置业有限公司应及时支付相关工程款。重庆建工第二市政工程有限责任公司与重庆捷
兴置业有限公司就工程款金额存在争议，目前正在仲裁过程中。
(2) 2020 年 6 月，重庆建工集团股份有限公司就“渝开发南城国际住宅小区二期 C 区
工程”建筑工程施工合同纠纷向重庆仲裁委员会提起仲裁，主张本公司支付相关工程款，重
庆建工集团股份有限公司与本公司就工程款金额存在争议，目前正在仲裁过程中，本期确认
预计负债 1,802,867.79 元。
(3) 2020 年 7 月，业主唐瑞滨、黄海玉就房屋渗漏水问题提起诉讼，主张重庆朗福置
业有限公司承担整改责任，本期确认预计负债 53,184.00 元。
2. 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
截至 2020 年 12 月 31 日，公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保合
计 33,119.70 万元。
项 目 期限 金额（万元） 备注
格莱美城 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 25,050.70
渝开发.星河 one 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 8,069.00
合 计 33,119.70
十二、资产负债表日后事项
（一）其他资产负债表日后事项说明
北碚蔡家地块事宜
2020 年 1 月 20 日、1 月 21 日,本公司在重庆市公共资源交易中心举办的国有建设用地
使用权挂牌出让活动中分别竞得重庆市北碚区蔡家组团 R 标准分区 R24-4/05、R25-1/04、
R26-1-1/05、R26-1-2/05 号和 R26-3/04、R27-2-1/04、R27-2-4/04 号宗地（简称北碚蔡家
地块）国有建设用地使用权。2020 年 1 月 23 日、4 月 8 日公司分别与重庆市规划和自然资
源局签定了《国有建设用地使用权出让合同》[合同编号：渝地（2020）合字（北碚）第 25
号、渝地（2020）合字（北碚）第 59 号]。不动产权证尚在办理过程中。
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根据公司经营需要，经公司 2020 年 11 月 27 日召开的第九届董事会第五次会议批准
新设蔡家地块项目开发公司——重庆骏励房地产开发有限公司。经公司 2021 年 3 月 12 日
召开的第九届董事会第八次会议批准，公司拟与重庆市规划和自然资源局、重庆骏励房地产
开发有限公司签订上述合同的《国有建设用地使用权出让变更协议》，合同受让人变更为项
目公司。
(二) 资产负债表日后利润分配情况
拟分配的利润或股利 21,094,274.13
经审议批准宣告发放的利润或股利 21,094,274.13
经 2021 年 3 月 24 日第九届第九次董事会审议通过的《公司 2020 年度利润分配议案》，
公司 2020 年度以 2020 年 12 月 31 日公司总股本 843,770,965 股为基数向全体股东按每 10
股派发现金 0.25 元（含税），不送股也不进行资本公积金转增股本。该议案经本次董事会审
议通过后，尚需提交公司 2020 年年度股东大会审议批准。
十三、其他重要事项
(一) 分部信息
1. 确定报告分部考虑的因素
公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定报告分部，并以行业分部
为基础确定报告分部。分别对房地产业务、租赁和商务服务业务等的经营业绩进行考核。与
各分部共同使用的资产、负债按照规模比例在不同的分部之间分配。
2. 报告分部的财务信息
行业分部
项 目 房地产业 商务服务业 其他 分部间抵销 合 计
主营业务收入 558,599,600.99 46,347,473.00 52,380,952.31 -33,443,484.46 623,884,541.84
主营业务成本 313,214,389.75 66,559,363.77 25,600,000.00 -34,571,466.52 370,802,287.00
资产总额 6,853,394,979.57 783,303,851.90 317,841,674.74 -312,286,223.91 7,642,254,282.30
负债总额 3,954,384,739.28 36,334,928.19 9,713,521.01 -193,469,557.28 3,806,963,631.20
(二) 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
控股股东股权质押情况
截至 2020 年 12 月 31 日，控股股东持有公司 533,149,099 股，其中 49.58%的股份进行
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了质押，质押冻结情况如下：
冻结
股东名称 冻结股数 质押权人 冻结时间
类型
重庆市城市建设投资 重庆农村商业银行股份有
209,490,000 质押 2015/6/15
（集团）有限公司 限公司渝中支行
重庆市城市建设投资 重庆农村商业银行股份有
54,850,000 质押 2015/11/24
（集团）有限公司 限公司渝中支行
合 计 264,340,000
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
1. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 10,449,490.36 100.00 513,035.55 4.91 9,936,454.81
合 计 10,449,490.36 100.00 513,035.55 4.91 9,936,454.81
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 3,187,041.39 100.00 492,765.71 15.46 2,694,275.68
合 计 3,187,041.39 100.00 492,765.71 15.46 2,694,275.68
2) 采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
合并范围内关联往来组合 8,750,000.00
账龄组合 1,699,490.36 513,035.55 30.19
小 计 10,449,490.36 513,035.55 4.91
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3) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 975,585.50 48,779.28 5.00
1-2 年 286,000.00 28,600.00 10.00
3-4 年 3,338.42 1,669.21 50.00
4-5 年 2,896.92 2,317.54 80.00
5 年以上 431,669.52 431,669.52 100.00
小 计 1,699,490.36 513,035.55 30.19
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 9,725,585.50
1-2 年 286,000.00
2-3 年
3-4 年 3,338.42
4-5 年 2,896.92
5 年以上 431,669.52
小 计 10,449,490.36
(3) 坏账准备变动
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 收回 其他 转回 核销 其他
按组合计提
492,765.71 20,269.84 513,035.55
坏账准备
小 计 492,765.71 20,269.84 513,035.55
(4) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例(%)
重庆国际会议展览中心经营管理有限公
8,750,000.00 83.74
司
重庆渝凯物业管理有限公司 543,400.00 5.20 41,470.00
重庆市大渡口区建胜镇人民政府财政所 200,000.00 1.91 200,000.00
重庆重点工程拆迁办 153,429.00 1.47 153,429.00
第 82 页 共 89 页
重庆市沙坪坝区乐贝成教育培训有限公
152,985.00 1.46 7,649.25
司
小 计 9,799,814.00 93.78 402,548.25
2. 其他应收款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
其中：其他应收款
按组合计提坏账准备 479,841,339.71 100.00 5,864,495.05 1.22 473,976,844.66
其中：其他应收款 479,841,339.71 100.00 5,864,495.05 1.22 473,976,844.66
合 计 479,841,339.71 100.00 5,864,495.05 1.22 473,976,844.66
(续上表)
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备
其中：其他应收款
按组合计提坏账准备 441,518,818.06 100.00 3,470,784.93 0.79 438,048,033.13
其中：其他应收款 441,518,818.06 100.00 3,470,784.93 0.79 438,048,033.13
合 计 441,518,818.06 100.00 3,470,784.93 0.79 438,048,033.13
2) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
合并范围内关联往来组合 448,315,184.68
账龄组合 31,526,155.03 5,864,495.05 18.60
其中：1 年以内 501,298.87 25,064.94 5.00
1-2 年 23,986,126.22 2,398,612.62 10.00
2-3 年 2,648,400.00 794,520.00 30.00
第 83 页 共 89 页
3-4 年 3,422,608.07 1,711,304.04 50.00
4-5 年 163,642.11 130,913.69 80.00
5 年以上 804,079.76 804,079.76 100.00
小 计 479,841,339.71 5,864,495.05 1.22
(2) 账龄情况
项 目 期末账面余额
1 年以内 41,399,243.57
1-2 年 229,023,319.14
2-3 年 16,010,986.66
3-4 年 7,537,060.29
4-5 年 37,513,428.82
5 年以上 148,357,301.23
小 计 479,841,339.71
(3) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
项 目 整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合 计
未来 12 个月
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
预期信用损失
值) 值)
期初数 1,308,381.69 264,840.00 1,897,563.24 3,470,784.93
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -1,199,306.31 1,199,306.31
--转入第三阶段 -264,840.00 264,840.00
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 -84,010.44 1,199,306.31 1,278,414.25 2,393,710.12
本期收回
本期转回
本期核销
其他变动
期末数 25,064.94 2,398,612.62 3,440,817.49 5,864,495.05
第 84 页 共 89 页
(4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末数 期初数
合并范围内关联往来款 448,315,184.68 408,312,454.32
其他往来款 838,828.61 2,851,181.58
保证金 30,434,009.00 30,082,400.00
押金 78,100.00 126,458.30
其他 175,217.42 146,323.86
合 计 479,841,339.71 441,518,818.06
(5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款余
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 坏账准备
额的比例(%)
1 年以内、1-2 年、2-3
重庆捷兴置业 合并范围内
203,829,000.00 年、3-4 年、4-5 年、5 42.48
有限公司 关联往来款
年以上
重庆朗福置业 合并范围内 1-2 年、2-3 年、3-4
156,299,238.66 32.57
有限公司 关联往来款 年、4-5 年、5 年以上
重庆渝开发资
合并范围内
产经营管理有 88,186,946.02 1 年以内、1-2 年 18.38
关联往来款
限公司
重庆市九龙坡
区住房和城乡 保证金 10,835,900.00 1-2 年 2.26 1,083,590.00
建设委员会
重庆市沙坪坝
1-2 年、2-3 年、3-4
区城乡建设委 保证金 10,804,400.00 2.25 2,954,440.00
年
员会
小 计 469,955,484.68 97.94 4,038,030.00
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 771,250,000.00 771,250,000.00 807,446,128.00 807,446,128.00
合 计 771,250,000.00 771,250,000.00 807,446,128.00 807,446,128.00
(2) 对子公司投资
本 本期
减值准
期 计提
被投资单位 期初数 本期减少 期末数 备
增 减值
期末数
加 准备
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重庆渝开发物业管理有限公司 4,500,000.00 4,500,000.00
重庆道金投资有限公司 116,400,000.00 116,400,000.00
重庆祈年房地产开发有限公司 36,196,128.00 36,196,128.00
重庆渝开发资产经营管理有限公
10,000,000.00 10,000,000.00
司
重庆国际会议展览中心经营管理
2,000,000.00 2,000,000.00
有限公司
重庆渝开发新干线置业有限公司 60,350,000.00 60,350,000.00
重庆朗福置业有限公司 350,000,000.00 350,000,000.00
重庆捷兴置业有限公司 228,000,000.00 228,000,000.00
小 计 807,446,128.00 36,196,128.00 771,250,000.00
(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 469,635,901.83 251,060,165.77 609,205,942.42 321,147,526.02
其他业务 -207,000.00 1,428,396.23 294,668.47
合 计 469,428,901.83 251,060,165.77 610,634,338.65 321,442,194.49
2. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
成本法核算的长期股权投资收益 62,953,677.21
处置长期股权投资产生的投资收益 -153,328.00
金融工具持有期间的投资收益 6,900,000.00 6,000,000.00
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期
6,900,000.00 6,000,000.00
损益的金融资产
合 计 6,746,672.00 68,953,677.21
十五、其他补充资料
(一) 非经常性损益
第 86 页 共 89 页
1. 非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销
47,217,501.08
部分
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 8,874,976.30
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -1,856,051.79
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融
负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量 -32,252,134.89
且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 113,059.20
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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小 计 22,097,349.90
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） -2,526,058.66
少数股东权益影响额(税后) 46,484.10
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 24,576,924.46
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益(元/股)
报告期利润
收益率(%) 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.02 0.1583 0.1583
扣除非经常性损益后归属于公司
3.28 0.1291 0.1291
普通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 133,540,588.20
非经常性损益 B 24,576,924.46
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 108,963,663.74
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 3,262,124,877.16
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净
E
资产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资
G 25,313,128.95
产
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 4.00
权益性交易增加资本公积 I1
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J1
权益性交易增加资本公积 I2 851,240.00
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J2
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×F/K-G×
加权平均净资产 3,320,883,081.61
H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 4.02%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 3.28%
3. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
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