本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
联合中和评报字（2021）第6242号
第一册，共一册
（中国资产评估协会全国统一编码）
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
二〇二一年十一月二十九日
雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
目 录
声 明 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1
资产评估报告摘要 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人 ------- 7
二、评估目的 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
四、价值类型 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19
五、评估基准日---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
六、评估依据 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
七、评估方法 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
八、评估程序实施过程和情况 ----------------------------------------------------------------------------------- 37
九、评估假设 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 38
十、评估结论 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 40
十一、特别事项说明 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 42
十二、资产评估报告使用限制说明 ---------------------------------------------------------------------------- 44
十三、资产评估报告日 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 45
资产评估报告附件 ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 47
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司
雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则
和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围依法使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评
估报告使用人违反前述规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产
评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估
报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，
其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对
象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的本资产评估报告中的分析、判断和结果受本资产
评估报告中载明的评估假设、限制条件等方面的限制和特别事项等方面的影响，
资产评估报告使用人应当充分关注本资产评估报告中载明的评估假设、限制条
件、特别事项和使用限制及其对评估结论的影响，并根据评估基准日后的资产状
况和市场变化情况在本评估报告的有效使用期内依法使用本资产评估报告及其
评估结论。
本资产评估报告的评估结论是在评估对象所包含的资产于现有用途不变并
持续经营、以及在评估基准日的外部经济环境前提下，为本资产评估报告载明的
评估目的而出具的评估对象于评估基准日的市场价值参考意见，故本资产评估报
告的评估结论仅在评估对象包含的资产仍保持现有用途不变并持续经营、以及仍
处于与评估基准日相同或相似的外部经济环境的前提下有效。当未来经济环境以
及被评估单位的经营范围、经营模式等发生较大变化致使本资产评估报告载明的
评估假设、限制条件等不复完全成立时，本资产评估报告的评估结论即告失效；
在此情况下，本资产评估报告的使用人不得使用本资产评估报告及其评估结论，
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可以重新申报评估。因使用不当造成的后果与本资产评估机构及签字资产评
估师无关。
六、本评估机构及资产评估师在执行本评估业务的过程中，遵循了相关法律、
行政法规和资产评估准则的相关规定，恪守了独立、客观、公正的执业原则，本
评估机构对出具的资产评估报告依法承担责任。
七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申
报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法
对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人提供虚
假或不实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料，资产评估专业人员
履行正常核查程序未能发现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承
担责任。
八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
九、资产评估专业人员业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产
进行了必要的现场调查；业已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料
进行了查验，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露，但并非对评估
对象的法律权属提供保证。特提请委托人及相关当事人完善产权手续以满足本资
产评估报告经济行为的要求。
十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差
异，系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇
总数据为准。
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雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告摘要
联合中和评报字（2021）第6242号
成都高新发展股份有限公司：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，按照
有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，
采用资产基础法（成本法）和收益法，按照必要的评估程序，对雅安楠水阁酒
店有限公司拟股权转让事宜所涉及股东全部权益于评估基准日2021年9月30日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况摘要报告如下：
一、 评估目的
因雅安楠水阁酒店有限公司拟转让股权事宜，需要对雅安楠水阁酒店有限
公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估。
二、 评估对象和评估范围
本次评估的对象为雅安楠水阁酒店有限公司于评估基准日2021年9月30日
的股东全部权益市场价值。
本次评估的范围为雅安楠水阁酒店有限公司于评估基准日拥有的全部资产
和承担的全部负债。
三、 价值类型
本评估报告选择市场价值作为评估结论的价值类型。
四、 评估基准日
本次评估的基准日为2021年9月30日。
五、 评估方法
本次评估采用资产基础法和收益法，以资产基础法的评估结果作为最终评
估结论。
六、 评估结论及其有效使用期
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截至评估基准日2021年9月30日，雅安楠水阁酒店有限公司申报的资产总额
账面值为3,293.70万元、负债总额账面值为458.44万元、所有者（股东）权益账
面值为2,835.26万元。
经评估，雅安楠水阁酒店有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价
值评估结论为5,215.92万元（大写为人民币伍仟贰佰壹拾伍万玖仟贰佰元整）。
按现行规定，本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期
从评估基准日起计算。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时，应特别注意
本评估报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对
评估结果的影响。
七、 特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
无。
（二）产权瑕疵
截至评估基准日2021年9月30日，雅安楠水阁酒店有限公司申报评估的车牌
号为川AXN442尼桑轩逸小轿车、川A233NV捷达汽车，其车辆行驶证记载所有
人为成都倍特建设开发有限公司，成都倍特建设开发有限公司为被评估单位母
公司，经核实该车辆相关费用由被评估单位支付，车辆购置后至今由被评估单
位进行使用。对于该事项，被评估单位已出具产权声明，承诺该车辆权属归其
所有，不存在产权纠纷，评估是以产权权属明确不存在纠纷的前提进行的。对
产权完备过程中可能发生的费用在评估中未予考虑，对可能产生的纠纷不承担
任何责任。
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形
无。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
委托人就本次经济行为聘请四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合
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伙）对被评估单位2021年9月的财务数据进行审计并出具川华信审（2021）第0479
号无保留意见审计报告，本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述《审
计报告》相关信息及数据。
（六）重大期后事项
新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，截至本评估报告日，全球
疫情持续蔓延，多国出现病毒突变株。香港本地疫情还未得到有效控制。国内
疫情总体保持稳定，前期发生聚集性疫情的地区病例数在下降。2021年11月25
日0—24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例
13例。其中境外输入病例9例（广东6例，天津1例，上海1例，广西1例），含1
例由无症状感染者转为确诊病例（在天津）；本土病例4例（上海3例，其中浦
东新区2例、青浦区1例；辽宁1例，在大连市）。无新增死亡病例。新增疑似病
例2例，均为境外输入病例（均在上海）。
本次疫情亦对被评估单位的正常经营活动产生了很大影响，但随着国内疫
情的稳定，被评估单位及已恢复正常经营。本次评估时考虑了评估报告日前疫
情对被评估单位未来现金流量产生的影响，但我们无法预测此次疫情对被评估
单位未来现金流量产生的最终影响。
（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论
影响的情况
无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额
及与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的
瑕疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
无。
八、 资产评估报告日
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资产评估报告日是评估结论最终形成日。本资产评估报告日为2021年11月
29日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理解评
估结论，应当阅读评估报告正文。
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雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜
所涉及的股东全部权益价值
资产评估报告
联合中和评报资字（2021）第 6242 号
成都高新发展股份有限公司：
福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，按照
有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，
采用资产基础法（成本法）和收益法，按照必要的评估程序，对雅安楠水阁酒
店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益于评估基准日2021年9月30
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使
用人
（一）委托人、被评估单位概况
1、委托人概况
本项目的委托人为成都高新发展股份有限公司，截至评估基准日其《营业
执照》主要载明登记事项如下：
公司名称：成都高新发展股份有限公司
统一社会信用代码：91510100201998129M
住所：成都市高新技术产业开发区
法定代表人：任正
注册资本：叁亿伍仟贰佰贰拾捌万元整
企业类型：其他股份有限公司（上市）
成立日期：1992年11月01日
经营期限：1992年11月01日至无固定期限
经营范围：高新技术产品的开发、生产、经营；高新技术交流和转让；高
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新技术产业开发区的开发建设；国内贸易、进出口贸易；信息咨询、项目评估、
证券投资；广告、展览、培训；物业管理（限分支机构凭资质许可证从事经营）；
房屋租赁。（以上经营范围涉及生产的工业行业另设分支机构或另择经营场地
经营，国家法律、法规禁止的除外，限制的取得许可后方可经营）。
2、被评估单位概况
（1）基本情况
本项目的被评估单位为雅安楠水阁酒店有限公司，截至评估基准日其《营
业执照》主要载明登记事项如下：
公司名称：雅安楠水阁酒店有限公司
统一社会信用代码：915118027496246750
住所：雅安市雨城区周公山温泉公园
法定代表人：申书龙
注册资本：伍仟肆佰捌拾万元整
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
成立日期：2003年05月26日
经营期限：2003年05月26日至2023年05月25日
经营范围：大型餐馆(含凉菜)；住宿、茶座、游泳场所、音乐厅、卡拉OK、
卡拉OK（包间）服务；水产野生动物（重口裂腹鱼、中华鳖、俄罗斯鲟）经营
利用；预包装食品、卷烟、雪茄烟销售。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
（2）历史沿革
雅安楠水阁酒店有限公司原名雅安温矿泉旅游实业投资有限公司，系由成
都倍特建设开发有限公司、四川雅安温泉旅游开发股份有限公司共同发起组建
成立，于2003年05月26日，在雅安市雨城区市场监督管理局登记注册，初始设
立时注册资本2000万元，其中成都倍特建设开发有限公司出资1800万元、四川
雅安温泉旅游开发股份有限公司出资200万元。2005年11月23日，公司通过工商
变更登记，更名为雅安楠水阁温泉度假会议中心有限公司；后又于2014年2月12
日，公司通过工商变更登记，更名为雅安楠水阁酒店有限公司。公司设立后历
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次股权演变情况如下：
根据2016年12月9日经董事会达成的决议，四川雅安温泉旅游开发股份有限
公司将其持有雅安楠水阁酒店有限公司股权全部转让给成都倍特建设开发有限
公司。此次变更后股权结构如下：
变更前 变更后
序
股东名称 持股比例 持股比例
号 出资额（元） 出资额（元）
(%) (%)
成都倍特建设开发有限
1 18,000,000.00 90% 20,000,000.00 100.00
公司
四川雅安温泉旅游开发
2 2,000,000.00 10%
股份有限公司
合计 20,000,000.00 100.00 20,000,000.00 100.00
根据2017年4月12日经董事会达成的决议，公司注册资本增加至5480万元，
新增注册资本3480万元，由股东成都倍特建设开发有限公司以货币资金出资。
此次变更后股权结构如下：
变更前 变更后
序
股东名称 持股比例 持股比例
号 出资额（元） 出资额（元）
(%) (%)
成都倍特建设开发有限公
1 20,000,000.00 100.00 54,800,000.00 100.00
司
合计 20,000,000.00 100.00 54,800,000.00 100.00
截止评估基准日，被评估单位股权结构如下：
序号 股东 持股比例 认缴出资额（元） 实缴出资额（元）
1 成都倍特建设开发有限公司 100.00% 54,800,000.00 54,800,000.00
合计 100.00% 54,800,000.00 54,800,000.00
（3）被评估单位近三年一期的资产和财务状况
被评估单位近三年一期的资产和财务状况如下表所示：
金额单位：人民币元
项目 2018/12/31 2019/12/31 2020/12/31 2021/9/30
总资产 37,789,043.58 36,300,785.29 34,331,043.85 32,936,958.69
总负债 6,083,945.81 6,648,774.19 5,517,331.45 4,584,406.63
所有者权益 31,705,097.77 29,652,011.10 28,813,712.40 28,352,552.06
报表口径 个别报表 个别报表 个别报表 个别报表
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雅安楠水阁酒店有限公司拟股权转让事宜所涉及的股东全部权益价值资产评估报告
营业收入 13,111,970.10 12,780,389.30 8,759,068.15 6,640,196.17
净利润 -2,029,347.99 -2,073,141.59 -838,298.70 -461,160.34
经营性现金净流量 313,615.78 1,290,514.97 97,119.86 51,661.80
投资性现金净流量 -1,131,900.50 -185,238.06 -225,499.50 -621,813.22
融资性现金净流量 - - - -
被评估单位2018年度的财务数据经四川华信（集团）会计师事务所（特殊
普通合伙）审计并出具川华信审（2019）001-03号无保留意见《审计报告》；2019
年度的财务数据经四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出
具川华信审（2020）第0002-007号无保留意见《审计报告》；2020年的财务数据
经四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具川华信审（2021）
第0033-007号无保留意见《审计报告》；2021年9月的财务数据经四川华信（集
团）会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具川华信审（2021）第0479号无
保留意见《审计报告》。
（4）被评估单位的重要资产状况
对列入评估范围的重要资产的物理、权属等情况的说明：
1）存货
列入清查范围的存货为原材料、产成品和在用低值易耗品，账面价值合计
为460,119.15元，均放置于经营场所内，保存良好。
2）固定资产
列入清查范围的固定资产为房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆及电子
设备，账面原值合计为65,315,620.15元，账面净值合计为20,212,807.03元。
详细情况如下：
① 房 屋 建 筑 物 ： 共 计 4 项 ， 账 面 原 值 为 27,559,767.91 元 ， 账 面 净 值 为
13,555,465.47元，主要为被评估单位经营用的客房楼、客房楼及客房楼等，均位
于被评估单位经营区内，于2005年12月建成。
②构筑物：共计33项，账面原值为27,920,569.33元，账面净值为5,133,550.37
元，主要为被评估单位经营用的绿化工程、道路、消防工程、弱电工程、装修
工程等，均位于被评估单位经营区内。
③车辆：共计4项，账面原值为683,095.80元，账面净值为127,664.45元，为
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轿车及乘用车，共4辆，均为正常使用状态。其中雅安楠水阁酒店有限公司申报
评估的车牌号为川AXN442尼桑轩逸小轿车、川A233NV捷达汽车，其车辆行驶
证记载所有人为成都倍特建设开发有限公司，成都倍特建设开发有限公司为被
评估单位母公司，经核实该车辆相关费用由被评估单位支付，车辆购置后至今
由被评估单位进行使用。对于该事项，被评估单位已出具产权声明，承诺该车
辆权属归其所有，不存在产权纠纷，评估是以产权权属明确不存在纠纷的前提
进行的。
④机器设备：共计10项，账面原值为3,278,804.33元，账面净值为948,281.50
元，主要为被评估单位经营用的专用设备，其中四项为2005年购入安装使用，
其余为2007年至2018年购入安装使用，目前放置于被评估单位经营区内，机器
设备保管良好，正常使用。
⑤电子设备：共计130项，账面原值为5,873,382.78元，账面净值为447,845.24
元，主要为中央空调、长虹电视及水箱等设备，于2005年之后陆续购买，目前
所有电子设备均放置于公司，电子设备保管良好，正常使用。
3）无形资产
①土地使用权：共计1项，账面价值为8,012,741.40元，于2003年6月取得，
性质为商服用地，证载编号为雅市国用（2014）第45483号，土地位于雨城区孔
坪乡新荣村组53号，土地处于正常使用状态。
②其他无形资产：共计9项，均为表外资产，无账面价值，为被评估单位商
标权。
（5）被评估单位的主要会计、税收政策及优惠
1）会计期间：会计年度为自公历1月1日起至12月31日止；
2）记账本位币：人民币为被评估单位经营所处的主要经济环境中的货币，
公司以人民币为记账本位币。被评估单位编制资产负债表时所采用的货币为人
民币；
3）会计制度：执行企业会计准则、《企业会计制度》及其补充规定；
4）应收款项坏账准备：
被评估单位对应收款项基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
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①信用风险特征组合的确定依据
项目 确定组合的依据
组合1（账龄组合） 参考历史违约损失经验，结合目前经济状况，考虑前瞻性
信息对相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风
险特征的应收账款
组合2（信用风险较低的组合） 参考历史违约损失经验，结合目前经济状况，考虑前瞻性
信息认定信用风险较低的应收款项
组合3（保证金、合并范围内的 日常经营活动中的期货交易保证金、质押保证金、结算担
各主体之间的应收款项、合同 保金、合并范围内的各主体之间的应收款项、按工程招标
或协议约定期限内的应收款项 文件和工程合同支付的投标保证金、履约保证金和民工工
等类似组合） 资保证金、未到期质量保证金、合同或协议约定期限内的
应收款项
②按组合方式实施信用风险评估时，根据类似信用风险特征，参考历史违
约损失经验，结合目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计存续期为基础计算
其预期信用损失，并在每个资产负债表日，分析前瞻性信息的变动，据此对历
史违约损失率进行调整，确认应收款项的损失准备。
5）固定资产折旧： 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限
平均法在使用寿命内计提折旧。被评估单位残值率为3%，各类固定资产的使用
寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30 3 3.23
通用设备 10-18 3 9.70-5.39
专用设备 10-14 3 9.70-6.93
运输设备 6-12 3 16.17-8.08
其他 4-6 3 24.25-16.17
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的
预期状态，被评估单位目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金
额。
6）税项：被评估单位适用的主要税种及其税率列示如下：
税目 税项 税率
销售货物、应税劳务收入和应
增值税 5%、6%、13%
税服务收入
城市维护建设税 应纳流转税额 1%
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教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
企业所得税 应纳流转税额 25%
（6）酒店行业发展概况及竞争格局分析
酒店又称宾馆、旅店，是提供安全、舒适，令使用者获得短期休息或睡眠
空间的商业机构。高端酒店是相对于中低端酒店而言的，目前尚未统一定义，
是消费者对高档次或者高星级酒店的统称。按照酒店的配套设备、酒店规模、
服务质量、管理水平等标准，可将其分为五星、四星、三星、两星、一星五个
星级标准。按照中国现有标准，五星级酒店被定位为奢华型酒店，四星级酒店
被定位为高档型酒店，三星级及以下被定位为中低档型酒店。因此，高端酒店
包括四星级和五星级酒店。
数据来源：公开资料整理
1）全球连锁酒店及独立酒店总数量达到 88.69 万家
2019 年全球连锁酒店及独立酒店总数量达到 88.69 万家，其中独立酒店
69.9 万家，连锁酒店 18.79 家。COVID-19 疫情对商务及休闲旅行的需求均产生
了不利影响，进而降低了酒店业的需求。
一方面，由于疫情，许多公司取消了计划已久的会议、贸易展览、商务会
议，并在疫情期间限制了个人及商务旅行。雇员及其他利益相关者被要求居家
工作并进行视频会议以代替面对面形式的会议。
另一方面，随着疫情迅速升级为全球性大流行疾病，许多国家对非必要旅
行(例如休闲旅行)实施了限制。
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全球酒店行业呈现分散经营的特点。2019 年，连锁酒店占酒店客房总数的
约 41.1%。特别地，中国及欧洲的连锁酒店渗透率均低于世界平均水平。2015
年至 2019 年，全球酒店客房总数 1.5%的复合年增长率增长，这主要是由稳健
的宏观环境及旅游市场增长所致。
2）酒店行业供给和市场规模平稳增长
我国住宿业设施及客房规模稳步扩张。根据盈蝶数据，2019 年末，全国住
宿业设施为 60.8 万家/+26%;其中，酒店数量为 33.8 万家/-2%，占比 56%，其他
住宿设施数量为 27.0 万家/+94%。同期，住宿业设施客房总规模 1892 万间/+4%，
其中，酒店客房约 1762 万间/+5%，占比 93%,其他设施客房同比下降 1%。
2016-2019 年,住宿设施、客房量 CAGR 分别为 12.9%、7.3%，其中酒店数量、
客房量 CAGR 分别为 5.4%、7.7%。
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酒店业收入规模平稳增长。根据 Fastdata 数据，2019 年，我国酒店业客房
收入约为 6770 亿元，同比增加 3%; 10-19 年，客房收入 CAGR 约为 5.8%。随
着餐饮、会议、商品销售等酒店其他业务收入规模扩大，行业规模保持稳定增
长的势头。
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截至 2021 年 6 月 10 日，我国共有 9 家上市酒店集团(含 1 家刚退市、1 家
已通过审批、1 家刚递交 IPO 申请)，主要运营有限服务型连锁酒店，集中定位
于中高端及经济型,并通过直营与加盟模式双轮驱动规模扩张。
3）中高端酒店发展空间大
展望未来，受益于消费升级趋势，中高端酒店发展空间较大。根据对中国
饭店协会发布的《中国酒店连锁发展与投资》系列报告的数据整理，目前我国
酒店行业豪华、中高端、经济型的比例约为 8%、27%、65%，可见国内酒店市
场中长期仍由低端经济型酒店占主导；而欧美等发达国家的成熟酒店市场通常
呈现两边小中间大的“橄榄型”结构，其豪华、中高端、经济型的比例约为 2:5:3。
随着我国居民消费需求升级，未来我国酒店行业结构布局中，中高端酒店占比
有望显著增加。
（7）影响被评估单位的宏观经济因素分析
1）政策助力酒店行业发展
近年来，我国出台了促进旅游行业的相关政策，间接带动高端酒店行业发
展。此外我国政府加大对酒店行业的监管力度，推动行业健康发展。
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2）单体酒店受疫情明显，头部企业恢复较快，有较好中期成长性
大量单体酒店因在运营、资金上的明显短板使其抗风险能力弱，在疫情的
强烈冲击下没能幸免于难纷纷倒下。而连锁化酒店集团在资金、管理和运营上
有明显优势，一方面有专业的运营管理人才，完善的会员体系，获客成本低渠
道多；另一方面有集中采购优势，议价能力突出。因在在此次疫情中恢复速度
快。国内三大龙头酒店2020年第四季度入住率已恢复到70%左右，华住集团更是
恢复到了80%。虽然2021年第一季度有散发疫情和就地过年政策影响其入住率，
但随着疫情的平息、疫苗的加速接种，头部酒店企业入住率有望再次快速恢复，
中期来看仍有较强成长性。
3）商旅出游人士渐恢复，小长假住宿需求接近疫前水平
根据多个平台数据显示，小长假酒店预订量大幅提升赶超疫情前数据，飞
猪数据显示酒店预订同比涨超200%；Amadeus Demand360的商业情报数据显
示中国2021年4月酒店入住率达到62%，虽然1-2月酒店入住率有所下降，但3-4
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月的入住率稳步上行，逐渐接近疫前水平，继续推动着业绩复苏。疫情防控良
好，疫苗接种加速，有望下半年完成群体防疫。虽局部仍有散发病例，但目前
情况均在可控范围内。目前国内疫苗已接种超过10亿剂，且接种总量还在不断
上升和接种速度也在持续加速，随着国内疫苗的加速接种普及和后续旅游市场
有望保持的增长势态，会逐步带动酒店业进一步恢复活力。
4）疫情成催化剂，酒店业加速建设在线化，信息化和数字化
目前酒店产业数字化升级转型方兴未已，疫情的冲击加速了酒店数字化转
型进程。尤其在运营上转变最为突出，疫情倒逼酒店根据信息化大数据寻找更
为精准化和针对性运营销售模式，酒店获取流量的渠道也从公域渠道逐渐转向
至私域渠道运营，加快在线化进程。这样不仅可以给消费者带来实际优惠外，
还可以降低运营成本以及提高客户忠诚度，从而提高酒店收益率。
（8）委托人与被评估单位之间的关系
被评估单位为委托人的全资孙公司。
（二）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
根据与委托人签署的资产评估委托合同，本资产评估报告未约定其他报告
使用人，仅供委托人实施评估目的对应的经济行为时参考，以及按国家法律法
规规定的报送国有资产管理部门。
二、评估目的
因雅安楠水阁酒店有限公司拟转让股权事宜，需要对雅安楠水阁酒店有限
公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估。
三、评估对象和评估范围
（一）委托评估的评估对象和评估范围
本次评估的对象为雅安楠水阁酒店有限公司于评估基准日2021年9月30日
的股东全部权益市场价值。
本次评估的范围为雅安楠水阁酒店有限公司于评估基准日拥有的全部资产
和承担的全部负债。具体情况如下：
截至评估基准日2021年9月30日，雅安楠水阁酒店有限公司申报并经四川华
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信（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）审定的资产总额账面值为3,293.70万
元、负债总额账面值为458.44万元、所有者（股东）权益账面值为2,835.26万元。
委托评估对象和评估范围与委托人拟实施的经济行为所涉及的评估对象和
评估范围一致。
（二）被评估单位申报的表外资产的类型、数量
纳入评估范围的表外资产为其他无形资产，共计9项，具体情况如下：
序号 内容或名称 专利、商标权、著作权证书编号 取得日期
1 楠水阁 10868765 2013/8/7
2 楠水阁 10864045 2013/8/7
3 楠水阁 10864068 2013/8/7
4 楠水阁 10688762 2013/8/7
5 楠水阁 10864724 2013/8/7
6 图形 8362573 2013/8/7
7 楠水阁 10864286 2013/8/7
8 楠水阁 8813651 2013/8/7
9 楠水阁 10864687 2013/8/7
（三）引用其他机构出具的报告结论情况
无。
四、价值类型
（一）价值类型及其选取
资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。
在资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象的具体状况及评
估资料的收集情况等相关条件、经与委托人充分沟通并就本次评估之评估结论
的价值类型选取达成一致意见的前提下，选定市场价值作为本次评估的评估结
论的价值类型。
（二）市场价值的定义
本资产评估报告所称市场价值是指在适当的市场条件下，自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正
常公平交易的价值估计数额。
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五、评估基准日
本次评估的评估基准日是2021年9月30日。该评估基准日由委托人选定并与
本次评估的《资产评估委托合同》载明的评估基准日一致。
在与资产评估机构及资产评估师进行充分沟通的基础上，委托人于确定评
估基准日时主要考虑了以下因素：
1、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，
使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评
估结论有效服务于评估目的。
2、评估基准日尽可能为与评估目的所对应的经济行为计划实施日期接近的
会计报告日，使资产评估专业人员能够较为全面地了解与评估对象相关的资产、
负债和整体情况，并尽可能避免因利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收
费用率等方面的变化对评估结论的影响，以利于资产评估专业人员进行系统的
现场调查、收集评估资料、评定估算等评估程序的履行。
3、评估基准日尽可能与资产评估专业人员实际实施现场调查的日期接近，
使资产评估专业人员能更好的把握评估对象所包含的资产、负债和企业整体于
评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的价值。
六、评估依据
（一）经济行为依据
《成都高新发展股份有限公司2021年第44次办公会议纪要》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，2016
年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018年12月26日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第六次会议修正）；
3、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大
会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第四十五号公布，自2021年1月1日
起施行）；
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4、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第十一次会议修订）；
5、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年中华人民共和国主席令第
5号）；
6、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；
7、《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；
8、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署
公告2019年第39号）；
9、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会
令 第12号）
10、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国务院国
有资产监督管理委员会国资产权（2009）941号）；
11、《四川省企业国有资产交易监督管理办法》（四川省国资委、财政厅、
川国资委〔2018〕18号）；
12、《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年11月16日）；
13、《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人
民代表大会常务委员会第七次会议通过第十三届全国人民代表大会常务委员会
第七次会议决定修改）；
14、《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十五次会议修正）；
15、其他与资产评估相关的法律、法规。
（三）评估准则依据
1、《资产评估基本准则》（财政部财资[2017]43号）；
2、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
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6、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
7、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
8、《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）；
9、《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；
10、《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39号）；
11、《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
12、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
13、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
14、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
15、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）。
（四）资产权属依据
1、被评估单位的公司章程、审计报告、营业执照等（复印件）；
2、被评估单位重要资产的购置发票、合同和相关资料等（复印件）；
3、被评估单位房屋产权证、国有土地使用权证、车辆行驶证等（复印件）；
4、其他相关权属依据。
（五）评估取价依据
1、被评估单位评估基准日的会计报表及审计报告；
2、委托人和被评估单位提供的历史与现行资产价格资料；
3、国家统计局、四川省统计局发布的统计资料；
4、资产评估专业人员通过市场调查及向生产厂商所收集的有关询价资料和
参数资料；
5、被评估单位所在行业的相关资料；
6、机械工业出版社出版的《资产评估常用数据与参数手册》；
7、评估基准日的银行贷款利率、国债利率、赋税基准及税率等；
8、资产评估专业人员通过市场调查所收集的有关询价资料和参数资料；
9、市场调查、雅安市工程造价信息及询价资料；
10、中国土地市场网相关资料；
11、其他相关资料。
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（六）其他参考依据
1、宏观经济分析资料；
2、行业统计资料及行业内专家研究报告；
3、被评估单位前三年及评估基准日财务资料以及评估基准日至报告出具日
的财务资料；
4、wind资讯金融终端的相关资料；
5、其他相关参考资料。
七、评估方法
（一）评估基本方法简介
资产评估基本方法是指评定估算资产价值所采用的途径、程序和技术手段
的总和。包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则——企业价值》等资产评估
准则规定的企业价值评估基本方法为收益法、市场法和资产基础法（成本法）
三种。
1、收益法
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法；股利折
现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，该方法通常适用
于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法是将预期现金净流
量进行折现以确定评估对象价值的具体方法，包括企业自由现金流折现模型和
股权自由现金流折现模型两种。
（1）企业自由现金流折现模型基本公式为：
企业整体价值＝未来收益期内各期企业自由现金流量现值之和＋单独评估
的非经营性资产、溢余资产评估值＋预测期后价值评估值
即：
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t
Ai At
P i
t
B
i 1 (1 r ) r (1 r )
其中：P— 评估对象整体价值；
R—折现率；
t—明确预测期；
Ai—明确预测期第i年预期企业自由现金流量；
At－未来第t年预期企业自由现金流量；
i—收益计算期；
n—收益预测期限。
企业自由现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利息×（1－所得税率）－
资本性支出－净营运资金追加额
股东全部权益价值＝企业整体价值－付息债务价值
（2）股权现金流折现模型基本公式为：
股东全部权益价值＝未来收益期内各期股权现金净流量现值之和＋单独评
估的非经营性资产、溢余资产评估总额
即：
t
Ai At
P i
t
B
i 1 (1 r ) r (1 r )
式中：P－股东全部权益价值；
r－折现率；
t－明确预测期；
Ai－明确预测期第i年预期股权现金流量；
At－未来第t年预期股权现金流量；
i－收益计算期；
B－单独评估的非经营性资产、溢余资产评估总额。
股权现金流量＝税后净利润＋折旧及摊销－营运资金追加额－资本性支出
+付息债务增加（或减少）
2、市场法
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企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易
案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
上市公司比较法是指获取并分析资本市场上与被评估单位处于同一或类似
行业的上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比
较分析的基础上，估算评估对象价值的具体方法。估算公式为：
评估对象价值=∑被评估单位相应价值指标×可比企业价值比率（或价值乘
数）×调整因素×权数
交易案例比较法是指获取并分析与被评估单位处于同一或类似行业的可比
企业的买卖、收购及合并案例资料，比较评估对象与该等可比交易案例的异同，
考虑评估对象与该等可比交易案例的差异因素及其对价值的影响，计算适当的
价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，得到“比准价格”进而估算评估对
象市场价值的具体评估方法。其估算公式为：
评估对象价值＝（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3＋……＋比准价格n）
/n
股东全部权益价值＝股权的市场价值
3、资产基础法（成本法）
企业价值评估中成本法称为资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估
对象价值的评估方法。其基本公式如下：
股东全部权益价值＝各单项资产评估值总额－负债评估值总额
（二）评估方法的选择
资产评估师执行资产价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值
类型、资料收集情况等相关因素，审慎分析收益法、市场法和成本法（资产基
础法）三种资产评估基本方法的适用性，依法恰当地选择一种或多种资产评估
基本方法进行评估。
1、评估方法的适用性分析
（1）收益法
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1）收益法应用的前提条件：
①评估对象的未来收益可以预期并用货币计量；
②收益所对应的风险能够度量；
③收益期限能够确定或者合理预期。
2）收益法的适用性分析
被评估单位2003年6月正式投产，企业运营正常。从整体上看，被评估单位
与评估对象相关的资产绝大部分系经营性资产，其产权基本明晰，资产状态较
好。其营运过程中能产生足够的现金流量保障各项资产的不断更新、补偿，并
保持其整体获利能力，使被评估单位能够持续经营。
被评估单位的营业收入、营业利润、净利润、净现金流量等财务指标趋好，
其来源真实合理，被评估单位所在的行业比较稳定，评估对象的未来收益可根
据公司情况并结合相关的成熟企业信息来进行合理预测。即：被评估单位的营
业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量方式流
出，其他经济利益的流入也能够以货币计量，因此，评估对象的整体获利能力
所带来的预期收益能够用货币计量并可以合理预测。
委托人、被评估单位提供的资料以及资产评估专业人员收集的与本次评估
相关的资料能基本满足收益法评估对评估资料充分性的要求。
被评估单位的风险主要有行业风险、经营风险、财务风险、政策风险及其
他风险。资产评估专业人员经分析后认为上述风险能够进行定性判断或能粗略
量化，进而为折现率的估算提供基础。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上
适宜采用收益法。
（2）市场法
1）市场法应用的前提条件：
①评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易；
②相关的交易信息及交易标的信息等相关资料是可以获得的。
2）市场法的适用性分析
中国大陆目前公开且活跃的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市
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场交易的上市公司股票有几千支之多，但在与被评估单位处于同一行业的上市
公司中，根据其成立时间、上市时间、经营范围、企业规模、主营产品、业务
构成、经营指标、经营模式、经营阶段、财务数据或交易案例的交易目的、交
易时间、交易情况、交易价格等与被评估单位或评估对象进行比较后知：与被
评估单位基本可比的上市公司较少（低于3家），不能够满足市场法关于足够数
量的可比企业的“可比”要求。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上
不适宜采用市场法。
（3）资产基础法（成本法）
1）成本法应用的前提条件：
①评估对象以持续使用为前提；
②评估对象具有与其重置成本相适应的，即当前或者预期的获利能力；
③能够合理地计算评估对象的重置成本及各项贬值。
2）资产基础法（成本法）的适用性分析
被评估单位会计核算较健全，管理较为有序，委托评估的资产不仅可根据
财务资料和构建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。
委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料比较完备；被评估资
产的重置价格可从其机器设备的生产厂家、存货的供应商、其他供货商的相关
网站等多渠道获取。
评估对象所包含资产的成新率可以通过以其经济使用寿命年限为基础，估
算其尚可使用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资
料的基础上，考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算
其成新率。
综合以上分析结论后资产评估专业人员认为：本次评估在理论上和实务上
适宜采用资产基础法（成本法）。
2、本次评估的评估方法的选取
本次评估的对象为被评估单位于评估基准日的股东全部权益价值。评估对
象于评估基准日包含的资产及负债明确、且其为完整的收益主体，根据本次评
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估的评估目的、评估对象、价值类型、委托人与被评估单位提供的相关资料和
现场勘查与其他途径收集的资料以及评估对象的具体情况等相关条件，结合前
述评估方法的适用性分析等综合判断，本次评估适宜选取收益法和资产基础法
进行评估。
（三）本次评估技术思路及重要评估参数的确定
1、收益法的具体模型及重要评估参数的确定
（1）收益法的具体模型及估算公式
本次评估选用股权现金流量折现模型，在具体的评估操作过程中，选用分段
收益折现模型。即：将以持续经营为前提的被评估单位的未来收益分为明确预测
期和永续年期两个阶段进行预测，首先逐年明确预测期（一般为五年一期）各年
的股权现金净流量；再假设永续年期保持明确预测期最后一年的预期收益额水
平，估算永续年期稳定的股权现金净流量。最后，将被评估单位未来的股权现金
流量进行折现后求和，再加上单独评估的非经营性资产、溢余资产评估值总额，
即得被评估单位的股东全部权益价值。
根据被评估单位的经营模式、所处发展阶段及趋势、行业周期性等情况，本
次将被评估单位的未来收益预测分为以下两个阶段，第一阶段为2021年10月1日
至2026年12月31日，共5.25年，此阶段为被评估单位的高速增长时期；第二阶段
为2027年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单位将保持2026年的净收益水平。
其基本估算公式如下：
股东全部权益价值=未来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的
非经营性资产、溢余资产评估、预测期后价值评估值总额
即：
t
Ai A t 1
P i
t
B
i 1 (1 r ) r (1 r )
上式中：P－股东全部权益价值；
r－折现率；
t－前阶段预测期，本次评估取评估基准日后5.17年；
Ai－前阶段预测期第i年预期股权现金净流量；
At－未来第t年预期股权现金净流量；
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i－收益折现期（年）；取2021年9月30日为t＝0；
B－单独评估的非经营性资产（负债）、溢余资产（负债）、预测
期后价值的评估值总额。
（2）收益法重要评估参数的确定
1）收益期限
国家法律以及被评估单位的章程规定：企业经营期限届满前可申请延期，故
被评估单位的经营期限可假设为在每次届满前均依法延期而推证为尽可能长；从
企业价值评估角度分析，被评估单位所在的行业，被评估单位经营正常，且不存
在必然终止的条件；本次评估设定被评估单位的未来收益期限为永续年。
2）收益指标的选取
在收益法评估实践中，一般采用净利润或现金流量（企业自由现金流量、股
权现金流量）作为被评估单位的收益指标；由于净利润易受折旧等会计政策的影
响，而现金流量更具有客观性，故本次评估选取现金流量——企业股权现金流量
作为收益法评估的收益指标。企业股权现金净流量的计算公式如下：
股权现金流量=净利润+折旧及摊销－资本性支出－营运资金追加额+付息
债务增加（或减少）
3）折现率的选取和测算
根据折现率应与所选收益指标配比的原则，本次评估所采用的折现率的估
算，是在考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、公司特有风险收益率（包
括规模超额收益率）和被评估单位的其他风险因素的基础上运用资本资产定价模
型（CapitalAssetPricingModel或CAPM）综合估算其权益资本成本。权益资本成
本按资本资产定价模型的估算公式如下：
CAPM 或 Re＝Rf＋β（Rm－Rf）＋Rc
＝Rf＋β×ERP＋Rc
上式中：Re：权益资本成本；
Rf：无风险收益率；
β：Beta 系数；
Rm：资本市场平均收益率；
ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；
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Rc：特有风险收益率。
4）非经营性资产、负债
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后预
测的现金流量不涉及的资产与负债。
5）溢余资产
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业现金
流量预测未涉及的资产。
2、资产基础法评估中各主要资产（负债）的具体评估方法
（1）流动资产
1）货币资金
为现金及银行存款，现金方面评估人员通过对现金进行盘点并结合现金日
记账倒扎至评估基准日，以核实后以账面值估算其评估值。银行存款方面评估
人员通过分账户审核银行存款日记账与银行对账单余额，并对金额重大的银行
账户进行函证，以核实银行存款账户余额的真实性。在清查核实的基础上，以
核实后以账面值估算其评估值。
2）应收账款、其他应收款项
通过核实原始凭证、发函询证或实施替代程序，了解应收款项的发生时间，
核实账面余额，并进行账龄分析和可收回性判断，以预计可收回的金额作为评
估值，对有确凿证据表明无法收回的评估为零；坏账准备评估为零。
3）预付账款
对预付账款的评估，资产评估专业人员查阅并收集了相关服务合同或供货
协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情
况。预付账款多数为近期发生，未发现出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或
其他不可抗力而导致的坏账。对能收回相应的资产或获得相应的权利的款项，
按照账面值确定评估值。
4）存货
列入清查范围的存货为原材料、产成品及在用低值易耗品，通过核实，原
材料为被评估单位经营使用的毛巾拖鞋、服务指南、泳衣等，均为正常状态的
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原材料，本次以清查核实的账面价值作为评估值；在用低值易耗品为被评估单
位经营使用的台布/台心布、床上用品三件套、盘/平盘等，对于购买时间较短，
尚未使用的低值易耗品，本次以清查核实的账面价值作为评估原值，对于已投
入使用的在用低值易耗品，采用以下公式评估：
评估净值＝评估原值×成新率
成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
纳入评估范围内的产成品为五粮液、五粮春、牛背清泉矿泉水、客房泳衣
等，首先根据盘点结果以及账面记录，确定产成品在评估基准日的实存数量，
其次通过了解相关产品的销售情况，确定产成品的销售情况和畅滞程度，资产
评估专业人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以其售价为基
础确定评估值。由于产品的正常销售价格高于其账面成本，按扣除销售费用、
销售税金、所得税费用以及一定比例的净利润后计算确定评估值，公式如下：
评估公式：评估值＝销售价×数量×（1－销售费用率－税金率－部分利润）
5）其他流动资产
纳入评估范围的其他流动资产为待抵扣税费，评估人员了解了企业适用的税
种、税率、税额以及缴费的费率等，获取了企业的纳税申报表，确认账面记录的
正确性和真实性。
（2）非流动资产
1）固定资产
①房屋建筑物、构筑物
房屋建筑物采用成本法计算，基本公式如下：
评估净值=评估原值×综合成新率
A、评估原值的估算
评估原值＝建安工程造价+前期及其他费用+资金成本-可抵扣的增值税
a、建安工程造价
由于委估建筑物于2005年后陆续建成，建成时间较长，其设计图纸及工程
决算资料较齐全，因此采用决算调整法进行测算。以待估建（构）筑物决算资
料中经确认的工程量为基础，分析已决算建（构）筑物建安工程造价各项构成
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费用，并根据估价基准日当地市场的人工、材料等价格信息和相关取费文件，
对已决算建（构）筑物建安工程造价进行调整，最后经综合考虑待估建（构）
筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建安工程造价。
b、前期及其他费用
前期及其他费用主要包括建设单位管理费、工程勘察设计费、工程监理费、
招标代理服务费、环境评价费、可行性研究费等。计算方法为自建房屋建安工
程造价乘以相应费率，相应费率参照企业实际发生费率水平及同行业市场平均
费率水平测算。具体计算公式为：
前期及其他费用=建安工程造价×前期及其他费率
c、资金成本
根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率以建安
工程费与前期及其他费用之和为基数确定。
资金成本（建安工程造价+前期及其他费用<含管理费>）×正常建设期×正常
建设期贷款利率×1/2
d、可抵扣增值税
可抵扣增值税=建安造价÷1.09×9%+前期费用<不含管理费用>÷1.06×6%
B、成新率的估算
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘
察其工程质量以及建筑物主体结构，装修、设备等各方面的维护保养情况，估
算其各种损耗，同时结合其现实用途，综合估算委估房屋建筑物的成新率。
本次评估对委估房屋建筑物采用综合成新率方法估算其成新率，其估算公
式为：
a、综合成新率的估算公式
综合成新率＝年限法成新率×50%＋勘察法成新率×50%
b、年限法成新率的估算公式
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
c、勘察法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部
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位质量和现状作出鉴定，根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据房屋建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分
在总体成新率中的权重系数；权重系数合计为1。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项成新率的评估分，
汇总后得出总体勘察成新率。
②设备类固定资产
所有设备均采用重置成本法进行评估，其估算公式为：
评估净值＝评估原值×综合成新率
A、评估原值的估算
a、机器设备评估原值的估算
评估原值＝设备购置价＋运杂费＋设备基础费+安装调试费＋资金成本＋
其他费用
经评估人员与设备经销商沟通，纳入评估范围的设备，由经销商提供送货
上门，免费安装调试等服务，此类设备结构简单、安装容易，设备不需单独的
基础或基础已在建筑物建设时统一建设，故以目前不含税市场价为重置价值。
评估原值＝设备购置价
b、车辆评估原值的估算：
对于车辆，根据本次评估目的，结合委估车辆的实际情况，在近期二手车
交易市场中，选择与评估对象相同或尽量接近、具有较强相关性、替代性的汽
车交易实例，根据委估车辆和可比实例的状况，对尚可使用年限、车辆状况、
交易日期和车辆交易状况等影响二手车市场价格的因素进行分析比较和修正，
评估出委估车辆的重置价值。计算公式如下：
重置价值＝可比实例价格×100/（车辆型号修正系数 ）×100/（车辆行驶里
程修正系数 ）×100/（车辆交易日期修正系数 ）×100/（车辆交易方式修正系数 ）
×100/（车辆交易情况修正系数 ）×100/（车辆使用年限修正系数 ）×100/（车
辆技术状况修正系数 ）×100/（车辆改装情况修正系数 ）
c、价值不高的一般设备和电子设备评估原值的估算：
对于价值不高的一般设备，包括电脑、打印机在内的现代办公设备等，此
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类设备结构简单、安装容易且目前市场竞争激烈，经销商提供送货上门，免费
安装调试等服务，故以目前不含税市场价为重置价值。
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的设备，主要查询二手交易价采
用市场法进行评估，以二手设备市场价格作为评估值；对于截止评估基准日购
买日期较近的设备，在资产评估专业人员现场盘点、查账对比之后，以核实无
误后的账面价值为评估原值。
B、成新率的估算
a、对于主要设备（A、B类设备），采用综合分析法进行估算，即以其设计
使用寿命年限为基础，先考虑该类设备的综合状况并评定其耐用年限——经济
使用寿命年限N（受专业的限制，一般参照北京科学技术出版社出版的《资产评
估常用数据与参数手册》载明的经济使用寿命年限），接着考虑该等设备的利
用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率、使用现状等，并据
此初步分别估算该等设备的尚可使用寿命年限n，再估算下表所示各成新率的调
整系数，进而分别估算该等设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，本公司测定并分类整理
了各类设备相关调整系数的范围，即成新率的调整系数范围如下：
设备调整系数项目 代号 系数调整值
设备利用系数 C1 0.85－1.15
设备负荷系数 C2 0.85－1.15
设备维护保养状况系数 C3 0.85－1.15
设备原始制造质量系数 C4 0.90－1.10
设备工作环境系数 C5 0.95－1.05
设备故障系数 C6 0.85－1.15
则：成新率K＝n÷N×C1×C2×C3×C4×C5×C6×100%
即一般根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经济使用寿命年
限、技术寿命年限和现实状况估算其尚可使用年限。
b、车辆采用市场法评估，不考虑成新率；
c、对于价值较小的电脑、打印机、办公桌椅等办公设备，主要以使用年限
法，综合设备的使用维护和外观现状，估算其成新率。其估算公式如下：
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成新率＝（经济使用寿命年限-已使用年限）÷经济使用寿命年限×100%
2）无形资产
①土地使用权
对于土地使用权，目前国内对宗地地价的评估方法主要有：市场比较法、
收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准地价系数修正法。评
估人员根据本次评估目的及待估宗地所处的位置、土地利用性质、土地开发程
度等具体情况，确定适当的估价方法。
A、市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价
值相同的土地交易案例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的
交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地
价的方法。估价对象周边类似土地交易案例较多，市场依据充分，故适宜选用
市场比较法。
B、收益还原法是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现
值的总和，求取待估土地价格的方法。估价对象周边缺乏类似土地租赁案例，
难以获取市场客观租金水平，无法对土地的纯收益进行计算，故不适宜选用收
益还原法。
C、剩余法（假设开发法）是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去
正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价
方法。委估土地已开发完成，故不适宜选用剩余法（假设开发法）。
D、成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一
定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土
地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。
E、基准地价法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替
代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，
并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗
地在估价基准日价格的一种估价方法。考虑到评估对象所在区域同类用地市场
交易活跃，可比实例与评估对象可比性强，市场法的结果更能准确反映对象的
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价值，故不采用基准地价法。
综上，本次评估选用市场比较法对评估对象进行估算。
市场法具体思路如下：
根据委估对象所在地目前土地市场的状况，按照用途一致、交易正常、区
域特性和个别条件相近等可比实例选择原则，选取与评估对象类似的三个比较
交易案例，再结合评估人员现场勘查的资料，分别进行交易情况、交易日期、
区域状况、实物状况和权益状况修正后得到三个比准价格，再取其算术均数作
为委估对象的评估单价。
PD＝PB×A×B×D×E×F
式中：PD—待估对象价格；
PB—可比实例价格；
A—待估对象交易情况指数／可比实例交易情况指数
B—待估对象基准日地价指数／可比实例交易日地价指数
D—待估对象区域因素条件指数／可比实例区域因素条件指数
E—待估对象实物状况条件指数／可比实例实物状况条件指数
F—待估对象权益状况条件指数／可比实例权益状况条件指数
委估对象评估单价=（比准价格1＋比准价格2＋比准价格3）/3
②其他无形资产
其他无形资产为被评估单位自行设计的商标，本次评估以注册相同或类似
的商标登记书的费用作为评估值。
3）长期待摊费用
长期待摊费用为客房布草、温泉池底、竹篱改造、门禁系统等，评估人员
对资产进行了核实，抽取相关租赁合同、会计凭证等，以清查核实后的账面值
作为评估值；对于已在固定资产中进行评估的消防系统维修安装、客房标间及
套房装修改造，本次评估为零。
（3）负债
对于负债，在清查核实的基础上，以审计核实后的账面值作为评估值。
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八、评估程序实施过程和情况
本评估机构接受委托后，即选派资产评估专业人员了解与本次评估相关的
基本情况、制定评估工作计划，并布置和协助被评估单位进行资产清查工作；
随后评估小组进驻被评估单位，对评估对象及其所包含的资产、负债实施现场
调查，对其历史损益情况进行必要的核实与分析，进而估算评估对象的价值。
资产评估专业人员根据本次评估的评估目的、评估对象、评估范围、业务规模、
竞争类型和状态、资料收集情况等相关条件和评估项目的具体情况制定并执行
了以下资产评估专业人员认为能够支持评估结果的适当评估程序：
（一）评估项目洽谈和评估工作准备阶段
1、明确评估业务的基本事项、拟定评估计划
本评估机构通过洽谈、评估项目风险评价等前期工作程序并决定接受委托
后，即与委托人进行充分沟通、了解本评估项目的基本事项——评估目的、评
估对象与评估范围、评估基准日等，拟定评估工作方案和制定评估计划，并与
委托人签订《资产评估委托合同》。
2、提交《资产评估须提供资料清单》
根据委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、
《资产评估申报明细表》等，要求委托人和被评估单位积极进行评估资料准备
工作。
3、指导被评估单位清查资产、准备评估资料
与委托人和被评估单位相关工作人员联系，布置并辅导其按照资产评估的
要求填列《资产评估申报明细表》和准备评估所需要的相关资料。
（二）尽职调查、收集评估资料、现场核实资产与验证资料和评定估算阶
段
1、收集并验证委托人、被评估单位提供的资料
对委托人和被评估单位提供的资料进行验证、核对，对发现的问题协同其
解决。
2、现场勘查与重点清查
对评估对象所涉及的资产进行全面（或抽样）核实，对重要资产进行详细
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勘查、并编制《现场勘查工作底稿》。
3、访谈
根据评估对象的具体情况、委托人和被评估单位提供的资料，与被评估单
位治理层、管理层、技术人员通过座谈、讨论会以及电话访谈等形式，就与评
估对象相关的事项以及被评估单位及其所在行业的历史情况与未来发展趋势等
方面的理解达成共识。
4、收集市场信息和相关资料
在收集委托人和被评估单位根据《资产评估须提供资料清单》提供的资料
的基础上进一步收集市场信息、行业资料、宏观资料和地区资料等，以满足评
定估算的需要。
5、确定评估途径及方法
根据评估对象的实际状况和具体特点以及资料收集情况，确定评估的基本
途径、具体评估模型及方法。
6、评定估算
根据确定的评估基本途径及具体方法，对评估对象及其所包含资产（负债）
的价值分别进行评定估算，并形成相关评估底稿、评估明细表和评估说明。
（三）汇总评定阶段
对初步的评定估算结果进行分析、汇总，对评估结果进行必要的调整、修
正和完善，确定初步的汇总评估结果，并起草评估报告并连同、评估明细表、
评估说明和相关工作底稿提交给资产评估机构质量监管部复核。
（四）出具评估报告
履行上述工作步骤后，在不影响资产评估机构和资产评估师独立形成评估
结论的前提下，与委托人就评估初步结果交换意见，在充分考虑委托人的有关
合理意见后，按公司的三级复核制度和质控程序对评估报告、评估明细表、评
估说明进行校验、核对、修改完善后，由本评估机构出具资产评估报告。
九、评估假设
根据评估准则的规定，资产评估师在充分分析被评估单位的资本结构、经
营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观经济和区域经济影响因素、所在行业
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现状与发展前景对被评估单位价值影响等方面的基础上，对委托人或者相关当
事方提供的资料进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影
响的基础上合理设定如下评估假设。
（一）前提条件假设
1、公平交易假设
公平交易假设是假定评估对象已处于交易过程中，评估师根据评估对象的
交易条件等按公平原则模拟市场进行估价。
2、公开市场假设
公开市场假设是假定评估对象处于充分竞争与完善的市场（区域性的、全
国性的或国际性的市场）之中，在该市场中，拟交易双方的市场地位彼此平等，
彼此都有获得足够市场信息的能力、机会和时间；交易双方的交易行为均是在
自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的，以便于交易双方对交
易标的之功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。在充分竞争的市场条件
下，交易标的之交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而并非由个别
交易价格决定。
3、持续经营假设
持续经营假设是假定被评估单位（评估对象所及其包含的资产）按其目前
的模式、规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的
存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
（二）一般条件假设
1、假设被评估企业的资产在评估基准日后不改变用途并仍持续使用。
2、假设被评估企业的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务和履
行其职责。
3、假设被评估企业完全遵守现行所有有关的法律法规。
4、假设被评估企业在未来所采用的会计政策和评估基准日所采用的会计政
策在所有重要方面基本一致。
5、假设被评估企业所在的行业、地区及中国社会经济环境不发生大的变更，
所遵循的国家现行法律、法规制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化。
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6、假设被评估企业能持续经营，并在经营范围、经营方式和决策程序上与
现时保持不变。
7、假设被评估企业能保持现有的管理、技术团队的相对稳定，并假定变化
后的管理、技术团队对公司拟定的重大决策无重大影响。
8、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对被评估企业造成重大不
利影响。
9、假设有关市场汇率、信贷利率、税赋基准和政策性收费等不发生重大变
化。
（三）特殊条件假设
1、假设被评估企业的业务范围在未来不发生重大变化，且其业务的未来发
展趋势与历史趋势基本保持一致。
2、假设被评估企业的收益在各年是均匀发生的，其年度收益实现时点为每
年的年中时点。
（四）上述评估假设对评估结果的影响
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对被评估单位产生的难以量化
的影响，上述评估假设设定了评估对象所包含资产的使用条件、市场条件等，
对评估值有较大影响。根据资产评估的要求，资产评估专业人员认定这些假设
条件在评估基准日成立且合理；当未来经济环境发生较大变化时，签署本评估
报告的资产评估师及其所在的资产评估机构不承担由于上述假设条件的改变而
推导出不同评估结果的责任。当未来经济环境发生较大变化或者上述评估假设
不复完全成立时，评估结论即告失效。
十、评估结论
（一）评估结果分析及评估结论
截至评估基准日2021年9月30日，雅安楠水阁酒店有限公司申报的资产总额
账面值为3,293.70万元、负债总额账面值为458.44万元、所有者（股东）权益账
面值为2,835.26万元。
1、雅安楠水阁酒店有限公司股东全部权益采用资产基础法（成本法）评估
得出的市场价值评估结论为5,215.92万元，评估增值2,380.66万元，增值率为
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83.97%。其分项评估结果详见下表：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 408.45 399.31 -9.14 -2.24
非流动资产 2 2,885.25 5,275.06 2,389.81 82.83
固定资产 3 2,021.28 3,916.91 1,895.63 93.78
无形资产 4 801.27 1,349.16 547.88 68.38
长期待摊费用 5 62.69 8.99 -53.70 -85.66
资产总计 6 3,293.70 5,674.36 2,380.66 72.28
流动负债 7 458.44 458.44 - -
负债总计 8 458.44 458.44 - -
净资产（所有者权益） 9 2,835.26 5,215.92 2,380.66 83.97
2、雅安楠水阁酒店有限公司的股东全部权益采用收益法评估得出的市场价
值评估值为3,918.90万元，评估增值额为1,083.64万元，增值率为38.22%。
3、评估结果分析及最终评估结论
上述两种评估方法的评估结果相差1,297.02万元，差异率24.87%。从理论上
讲，采用各种评估方法所得评估结果均能合理反映评估对象于评估基准日的市
场价值。收益法是从企业未来盈利能力的角度衡量被评估单位股东权益价值的
大小，受盈利预测的准确性影响较大，由于突发的疫情，对整个酒店行业的影
响较大，行业能否如期恢复，存在不确定性，而资产基础法是从在评估基准日
模拟重置的角度估算企业价值的一种基本方法，能比较直观地反映被评估单位
各类资产价值的大小。
经上述分析后资产评估师认为：资产基础法的评估结果较为合理且更切合
本次评估的评估目的；故选取资产基础法的评估结果作为本次评估的最终评估
结论。即雅安楠水阁酒店有限公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值评
估结论为5,215.92万元（大写为人民币伍仟贰佰壹拾伍万玖仟贰佰元整）。
本评估报告的合法使用者在使用本评估报告及其评估结论时，应特别注意
本评估报告所载明的假设条件、限制条件、特别事项（期后重大事项）及其对
评估结论的影响。
（二）评估结论成立的条件
1、评估对象所包含的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处
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于正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。
2、本评估报告的评估结论是在本评估报告载明的评估假设和限制条件下，
为本评估报告载明的评估目的而出具的评估对象于评估基准日的市场价值参考
意见；该评估结论未考虑股权流动性对评估对象价值的影响。
3、本评估报告的评估结论是反映评估对象在本评估报告载明的评估目的之
下，根据持续经营假设、公开市场假设和本评估报告载明的“评估假设和限制条
件”确定的市场价值，没有考虑以下因素：
（1）过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
（2）特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
（3）评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响；
（4）如果该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的
相关方面。
（三）评估结论的效力
1、本评估报告的评估结论是资产评估专业人员依照国家有关规定出具的专
业意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。
2、本评估报告的评估结论是在评估对象于现有用途不变并持续经营、以及
在评估基准日的外部经济环境前提下，为本评估报告载明的评估目的而出具的
评估对象于评估基准日的市场价值参考意见，故本评估报告的评估结论仅在仍
保持现有用途不变并持续经营、以及仍处于与评估基准日相同或相似的外部经
济环境的前提下有效。当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循
的持续经营假设和公开市场假设等不复完全成立时，本评估报告的评估结论即
告失效。
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具的报告结论的情况
无。
（二）产权瑕疵
截至评估基准日2021年9月30日，雅安楠水阁酒店有限公司申报评估的车牌
号为川AXN442尼桑轩逸小轿车、川A233NV捷达汽车，其车辆行驶证记载所有
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人为成都倍特建设开发有限公司，成都倍特建设开发有限公司为被评估单位母
公司，经核实该车辆相关费用由被评估单位支付，车辆购置后至今由被评估单
位进行使用。对于该事项，被评估单位已出具产权声明，承诺该车辆权属归其
所有，不存在产权纠纷，评估是以产权权属明确不存在纠纷的前提进行的。对
产权完备过程中可能发生的费用在评估中未予考虑，对可能产生的纠纷不承担
任何责任。
（三）委托人未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形
本项目不存在未提供的其他关键资料情况或评估资料不完整的情形。
（四）评估基准日存在的未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
（五）重要的利用专家工作及相关报告情况
委托人就本次经济行为聘请四川华信（集团）会计师事务所（特殊普通合
伙）对被评估单位2021年9月的财务数据进行审计并出具川华信审（2021）第0479
号无保留意见审计报告，本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述《审
计报告》相关信息及数据。
（六）重大期后事项
新型冠状病毒肺炎疫情于2020年1月在全国爆发，截至本评估报告日，全球
疫情持续蔓延，多国出现病毒突变株。香港本地疫情还未得到有效控制。国内
疫情总体保持稳定，前期发生聚集性疫情的地区病例数在下降。2021年11月25
日0—24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例
13例。其中境外输入病例9例（广东6例，天津1例，上海1例，广西1例），含1
例由无症状感染者转为确诊病例（在天津）；本土病例4例（上海3例，其中浦
东新区2例、青浦区1例；辽宁1例，在大连市）。无新增死亡病例。新增疑似病
例2例，均为境外输入病例（均在上海）。
本次疫情亦对被评估单位的正常经营活动产生了很大影响，但随着国内疫
情的稳定，被评估单位及其分公司已恢复正常经营。本次评估时考虑了评估报
告日前疫情对被评估单位未来现金流量产生的影响，但我们无法预测此次疫情
对被评估单位未来现金流量产生的最终影响。
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（七）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论
影响的情况
无。
（八）抵押、担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额
及与评估对象的关系
无。
（九）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结果产生重大影响的
瑕疵情形
无。
（十）其他需要特别说明的事项
无。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，不得用于本
评估目的之外的其他经济行为。
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评
估师不承担责任。
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和
法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成
为资产评估报告的使用人。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五）本报告需经资产评估机构及两名资产评估师签字、盖章，并依据国
有资产资产管理的有关规定，在有权核准或备案管理单位完成资产评估报告核
准或备案后，方可产生法律规定的效力、正式使用。
（六）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，
需经得本资产评估机构的书面同意，法律、法规规定以及相关当事方另有约定
的除外。
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（七）本报告评估结论自评估基准日起算有效使用期限为一年，即自2021
年9月30日至2022年9月29日期间使用有效。当评估目的在评估基准日后的一年
内实现时，评估结论可以作为本评估目的的参考依据，超过一年，需重新进行
资产评估。
（八）因评估程序受限造成的评估报告使用限制
无。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日是评估结论最终形成日，本资产评估报告日为 2021 年 11
月 29 日。
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本资产评估报告书文号为联合中和评报字（2021）第6242号，雅安楠水阁酒
店有限公司拟股权转让事宜涉及的股东全部权益市场价值评估结论为5,215.92万
元（大写为人民币伍仟贰佰壹拾伍万玖仟贰佰元整）。
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资产评估师：
资产评估师：
二〇二一年十一月二十九日
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资产评估报告附件
1. 被评估单位审计报告（复印件）；
2. 委托人的营业执照（复印件）；
3. 被评估单位的营业执照（复印件）；
4. 评估对象所涉及的主要资产权属证明资料（复印件）；
5. 委托人承诺函（复印件）；
6. 被评估单位承诺函（复印件）；
7. 资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明；
8. 资产评估机构资格证明文件或备案文件（复印件）；
9. 资产评估机构法人营业执照副本（复印件）；
10. 负责本评估业务的资产评估师资格证明文件（复印件）；
11. 资产评估委托合同（复印件）；
12. 资产评估汇总表和明细表。
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