湛江实华化工有限公司股东全部权益价值评估
本报告依据中国资产评估准则编制
湛江实华化工有限公司
拟进行股权转让所涉及的
该公司股东全部权益价值
资产评估报告
亚评报字（2021）第 19 号
北京亚太联华资产评估有限公司
二Ｏ二一年二月二十日
北京亚太联华资产评估有限公司 地址：北京市西城区车公庄大街 9 号 邮编：100044
网址：http://www.apvchina.cn 电话：010-88312680 传真：010－88312675
湛江实华化工有限公司股东全部权益价值评估
资产评估报告目录
声 明 ................................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要................................................................................................................ 2
资产评估报告正文................................................................................................................ 5
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人概况 ....................................... 5
二、评估目的 ................................................................................................................ 7
三、评估对象和评估范围 ............................................................................................. 7
四、价值类型 ................................................................................................................ 9
五、评估基准日............................................................................................................. 9
六、评估依据 ................................................................................................................ 9
七、评估方法 .............................................................................................................. 12
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................... 17
九、评估假设 .............................................................................................................. 18
十、评估结论 .............................................................................................................. 20
十一、特别事项说明 ................................................................................................... 21
十二、资产评估报告使用限制说明 ............................................................................ 22
十三、资产评估报告日 ............................................................................................... 23
十四、资产评估师签名和资产评估机构印章 ............................................................ 23
资产评估报告附件 ………………………………………………………………………... 24
北京亚太联华资产评估有限公司 地址：北京市西城区车公庄大街 9 号 邮编：100044
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湛江实华化工有限公司股东全部权益价值评估
声 明
为使资产评估报告使用人合理理解并恰当使用本资产评估报告，我们特声明如下：
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布
的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前
述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结
论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、
客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期
的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；
已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉
及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露。
九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中
假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假
设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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湛江实华化工有限公司股东全部权益价值评估
湛江实华化工有限公司
拟进行股权转让所涉及的
该公司股东全部权益价值
资产评估报告摘要
亚评报字（2021）第19号
湛江实华化工有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，
对湛江实华化工有限公司拟进行股权转让所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日
2020 年 11 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
评估目的：通过对湛江实华化工有限公司申报的经审计后资产及负债进行评估，以
确定湛江实华化工有限公司股东全部权益价值，为湛江实华化工有限公司拟进行的股权
转让行为提供价值参考。
评估对象：湛江实华化工有限公司股东全部权益价值。
评估范围：湛江实华化工有限公司申报的经审计后资产及负债，具体以湛江实华化
工有限公司申报的评估明细表为准。
价值类型：市场价值
评估基准日：2020年11月30日。
评估方法：资产基础法。
评估结论：
在评估基准日2020年11月30日，湛江实华化工有限公司申报的经审计后资产总额为
68,889.48万元，负债46,472.43万元，净资产（股东全部权益）22,417.05万元；经评估，
资产总额为73,657.99万元，负债46,472.43万元，净资产（股东全部权益）27,185.56万元，
评估增值4,768.51万元，增值率为21.27%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的详细
情况见资产评估明细表。
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资产评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率(%)
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 14,365.13 14,365.13
2 非流动资产 54,524.35 59,292.86 4,768.51 8.75
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 1,099.36 1,484.16 384.80 35.00
9 在建工程 30,941.60 35,140.21 4,198.61 13.57
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 3,045.56 3,303.05 257.49 8.45
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用 72.39 -72.39 -100.00
18 递延所得税资产 40.16 40.16
19 其他非流动资产 19,325.28 19,325.28
20 资产总计 68,889.48 73,657.99 4,768.51 6.92
21 流动负债 34,937.44 34,937.44
22 非流动负债 11,534.99 11,534.99
23 负债总计 46,472.43 46,472.43
24 股东全部权益 22,417.05 27,185.56 4,768.51 21.27
对评估结论的说明：
在建工程评估造价部分引用了青矩工程顾问有限公司出具的 《30万吨/年过氧化
氢、14万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用项目截至2020年11月30日产值汇总报告》
（青工咨字【2021】0761号）的结论数据。
资产评估报告使用人应充分考虑资产评估报告正文中描述的资产评估报告成立的
前提、假设条件、特别事项及使用限制等对评估结论的影响。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人
和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人为本次评估目的参考使用。除法律、法规
规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字资产评估师同意，评估报告的
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全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
本评估结论使用有效期为一年，即自评估基准日 2020 年 11 月 30 日起至 2021 年 11
月 29 日止。超过一年，需重新进行评估。
重要提示：以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确
理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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湛江实华化工有限公司
拟进行股权转让所涉及的
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资产评估报告
亚评报字（2021）第19号
湛江实华化工有限公司：
北京亚太联华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，
对贵公司拟进行股权转让所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日 2020 年 11 月 30
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
（一） 委托人及被评估单位：湛江实华化工有限公司
1、 单位名称：湛江实华化工有限公司（简称“湛江实华公司”）
2、 住所：湛江经济开发区乐山路 27 号财富汇金融中心 2901 号办公室。（生产经
营地：湛江经济技术开发区东海岛新区疏港公路以北（中科炼化公司南侧）
3、 法定代表人：曹光明
4、 注册资本：26,000 万元人民币
5、 实收资本：26,000 万元人民币
6、 企业性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
7、 成立时间：2018 年 03 月 29 日
8、 统一社会信用代码：91440800MA51G45J2T
9、 主要经营范围： 销售：危险化学品（具体按粤湛开危化经字[2020]000003 号（有
效期至 2023 年 3 月 3 日）及粤湛危化经字[2020]023 号（有效期至 2023 年 2 月 27 日）
《危险化学品经营许可证》核定的项目经营）；销售：塑料制品（不含厚度小于 0.025
毫米的塑料购物袋），编织袋，纸浆，纸张，钢材，五金交电，石油化工设备，仪器仪
表，水泥化工产品（除危险化学品）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）
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10、 企业概况：截止评估基准日，湛江实华公司主要业务为销售危险化学品和塑料
制品，现湛江实华公司投资兴建了 30 万吨/年过氧化氢、14 万吨/年裂解碳九及裂解焦
油综合利用项目，截至评估基准日项目尚未完工，处于在建状态。
11、 历史沿革
湛江实华公司于 2018 年 3 月 29 日成立，由茂名石化实华股份有限公司出资组建，
初始注册资本为 2,000 万元。企业统一社会代码：91440800MA51G45J2T，住址：湛江
经济开发区乐山路 27 号财富汇金融中心 2901 号办公室。（生产经营地：湛江经济技术
开发区东海岛新区疏港公路以北（中科炼化公司南侧））。
2019 年 5 月湛江实华公司召开股东大会，将注册资本增加至 26,000 万元，新增注
册资本 24,000 万元由茂名石化实华股份有限公司认缴。湛江实华公司于 2019 年 5 月 27
日完成工商变更登记手续。截止评估基准日，注册资本已全部缴齐，湛江实华公司为茂
名石化实华股份有限公司全资子公司。
12、 近两年资产、财务、经营状况
金额单位：人民币万元
项 目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 11 月 30 日
总资产 11,806.30 68,889.48
净资产 11,543.06 22,417.05
项目 2019 年度 2020 年 1-11 月
营业收入 0 10,193.70
净利润 -1,338.84 -2,121.91
2019 年数据由致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计并出具了标准无
保留意见的审计报告（致同审字（2020）第 441FC0134 号），2020 年 11 月数据由致同
会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计并出具了标准无保留意见的审计报告（致
同审字（2021）第 441FC0005 号）。
13、 主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率
增值税 应税收入 13.00%
城建税 增值税 7%
教育附加税 增值税 3%
地方教育附加税 增值税 2%
房产税 房产余值 1.20%
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税 种 计税依据 法定税率
土地使用税 土地面积 2 元/平方米*年
印花税 购销金额 0.03%
印花税 资金账簿 0.05%
企业所得税 应纳税所得额 25.00%
（二） 委托人与被评估单位之间的关系
委托人与被评估单位为同一公司。
（三） 资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
根据资产评估委托合同约定，本资产评估报告使用人包括委托人和法律、行政法规
规定的资产评估报告使用人。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由
于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
湛江实华公司拟进行股权转让，需确定湛江实华公司股东全部权益价值，特委托评
估机构对湛江实华公司申报的经审计后资产及负债进行评估。
本次资产评估的目的是：通过对湛江实华公司申报的经审计后资产及负债进行评
估，以确定湛江实华公司股东全部权益价值，为湛江实华公司拟进行的股权转让行为提
供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为湛江实华公司股东全部权益价值。
（二）评估范围
评估范围为湛江实华公司申报的经审计后资产及负债。具体包括：流动资产、固定
资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产、流动
负债、非流动负债等。详见下表：
金额单位：人民币万元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 14,365.13 四、流动负债合计 34,937.44
货币资金 10,287.05 短期借款
应收票据 应付账款 7,264.59
应收账款 1,468.65 预收账款 945.06
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科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
预付账款 134.81 应付职工薪酬 1.89
其他应收款 210.48 应交税费 31.79
存货 其他应付款 283.31
其他流动资产 2,264.15 应付利息 125.53
二、非流动资产合计 54,524.35 一年内到期的非流动负债 26,190.00
固定资产 1,099.36 其他流动负债 95.26
在建工程 30,941.60
无形资产 3,045.56 五、非流动负债合计 11,534.99
长期待摊费用 72.39 长期借款 11,470.00
递延所得税资产 40.16 其他非流动资产 64.99
其他非流动资产 19,325.28 六、负债合计 46,472.43
三、资产总计 68,889.48 七、净资产（股东全部权益） 22,417.05
评估对象和评估范围与经济行为所涉及的对象和范围一致，且业经委托人即被评估
单位确认，具体范围以湛江实华公司申报的评估明细表为准。
1、 房屋
房屋具体为：粤 2019 湛江开发区不动产产权第 000415 号（2901 号办公室）、粤 2019
湛江开发区不动产产权第 000414 号（ 2902 号办公室）及粤 2019 湛江开发区不动产产
权第 000420 号（2903 号办公室），位于湛江经济技术开发区乐山路 27 号财富汇金融中
心 29 层，钢混结构，建成年月为 2017 年 12 月，其中 2901 办公室建筑面积为 347.32
㎡，2902 办公室建筑面积为 339.17 ㎡，2903 办公室建筑面积为 240.53 ㎡。
2、 无形资产
纳入本次评估范围内的无形资产-土地使用权共 1 项，面积 90,001.49 平方米，为以
出让方式取得的工业用地，土地权证编号“粤 2019 湛江开发区不动产权第 0015236 号”。
截止评估基准日，湛江实华公司与中国工商银行股份有限公司湛江支行签订编号为
湛江分行 2020 年高抵字第 017 号的最高额抵押合同，以其所有的国有建设土地使用权
（粤（2019）湛江开发区不动产权第 0015236 号）进行抵押。
3、 在建工程
在建工程为湛江实华公司正在建设中的 30 万吨/年过氧化氢、14 万吨/年裂解碳九及
裂解焦油综合利用工程项目，包括土建工程、设备安装工程等，在建工程中土建工程主
要包括 30 万吨/年过氧化氢、14 万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用工程一、二、三
标段土建工程、公共工程及其他零星工程；设备安装工程主要包括 30 万吨/年过氧化氢、
14 万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用工程一、二、三标段安装工程等，账面价值主
要为一、二、三标段安装工程费、设备费材料费、待摊费用和资金成本等。在建工程于
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2019 年 9 月 26 日开工，截至评估基准日 2020 年 11 月 30 日，整体项目工程形象进度
90%左右。
4、 设备类资产
车辆主要为公司用车，包含 1 辆多用途货车，1 辆轿车，正常使用中；办公设备主
要为投影仪、打印机等，正常使用中。
纳入评估范围的资产及负债业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计
并出具了标准无保留意见的审计报告（致同审字（2021）第 441FC0005 号），评估是在
企业经过审计的基础上进行的。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
无。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评
估值）
在建工程评估造价部分引用了青矩工程顾问有限公司出具的《30 万吨/年过氧化氢、
14 万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用项目截至 2020 年 11 月 30 日产值汇总报告》（青
工咨字【2021】0761 号）结论数据。
四、价值类型
根据本次评估目的，结合评估对象的特点，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日是 2020 年 11 月 30 日。
此评估基准日由委托人和被评估单位遵循尽可能接近评估目的实现日、与会计报表
日保持一致等原则共同协商确定，并且与《资产评估委托合同》中约定的评估基准日一
致。
六、评估依据
评估机构及资产评估专业人员在评估过程中主要遵守以下依据（包括但不限于）：
（一） 法律、法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》（2016 年主席令第 46 号）；
2、《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第 13 届全国人民代表大会常务
委员会第 6 次会议通过修正）；
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3、 《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十五次会议第二次修订）；
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第十二次会议通过）；
5、《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十二次会议通过）；
6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》（1990 年国务院
第 55 号令）；
7、《国有资产评估管理办法》（1991 年国务院令第 91 号）；
8、《中华人民共和国企业所得税法》（2018 年 12 月 29 日第 13 届全国人民代表大
会常务委员会第 7 次会议通过）；
9、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2007 年 11 月 28 日国务院第 197
次常务会议通过）；
10、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017 年国务院令第 691 号）；
11、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 65
号）；
12、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税
【2016】36 号）；
13、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财税【2019】39 号）；
14、《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税【2018】32 号）；
15、《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005 年国务院国有资产监督管理委员会
令第 12 号）；
16、其他与资产评估相关的法律法规等。
（二） 准则依据
1、 《资产评估基本准则》（财资【2017】43 号）；
2、 《资产评估职业道德准则》（中评协【2017】30 号）；
3、 《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协【2018】36 号）；
4、 《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协【2018】35 号）；
5、 《资产评估执业准则—资产评估委托合同》（中评协【2017】33 号）；
6、 《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协【2018】37 号）；
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7、 《资产评估执业准则—企业价值》（中评协【2018】38 号）；
8、 《资产评估执业准则—不动产》（中评协【2017】38 号）；
9、 《资产评估执业准则—无形资产》（中评协【2017】37 号）；
10、 《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》（中评协【2017】35 号）；
11、 《资产评估执业准则—机器设备》（中评协【2017】39 号）；
12、 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协【2017】46 号）；
13、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协【2017】47 号）；
14、 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协【2017】48 号）；
15、 《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
16、 其他与资产评估相关的准则。
（三） 权属依据
1、 《不动产权证》；
2、 《建设用地规划许可证》；
3、 重大合同、协议及设备购置发票；
4、 机动车行驶证；
5、 其他权属证明文件等。
（四） 取价依据
1、 《广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2020）》；
2、 《广东省通用安装工程综合定额（2020）》；
3、 《广东省市政工程综合定额（2010）》；
4、 青矩工程顾问有限公司出具的《30 万吨/年过氧化氢、14 万吨/年裂解碳九及裂
解焦油综合利用项目截至 2020 年 11 月 30 日产值汇总报告》(青工咨字【2021】0761 号)；
5、 《湛江市基准地价表》及配套文件；
6、 《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
7、 《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
8、 中国人民银行公布的同期人民币存贷款利率；
9、 委托人及相关当事方提供的会计账册及会计凭证等有关财务资料；
10、 市场询价资料；
11、 资产评估专业人员现场勘察的详细记录和在日常执业中收集到的资料；
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12、 其它资产评估专业人员运用的取价依据。
（五） 其他参考依据
1、 委托人及被评估单位出具的有关声明、承诺等；
2、 致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具的审计报告（致同审字（2021）
第 441FC0005 号）；
3、 青矩工程顾问有限公司出具的《30 万吨/年过氧化氢、14 万吨/年裂解碳九及裂
解焦油综合利用项目截至 2020 年 11 月 30 日产值汇总报告》（青工咨字【2021】0761
号）。
七、评估方法
（一） 评估方法简介
根据《资产评估执业准则—企业价值》，评估方法一般有市场法、收益法和成本法
等三种方法，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料
收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选
择评估方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和
交易案例比较法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的
评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
（二） 评估方法的选择
1、 市场法适用性分析
按照《资产评估执业准则—企业价值》的规定，资产评估专业人员应当根据所获取
可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的
适用性。
市场法具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、
评估结论说服力强的特点。但由于在国内公开交易市场及上市公司中很难找到足够数量
的在业务结构、企业规模、市场地位、资产配置和使用情况、现金流、增长潜力和风险
等方面与评估对象相类似的可比企业或交易案例，不具备使用市场法的条件，因此本评
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估项目不适宜采用市场法进行评估。
2、 收益法适用性分析
按照《资产评估执业准则—企业价值》的规定，资产评估专业人员应当结合企业的
历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适
用性。
收益法使用通常具备的三个条件是：投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超
过该企业未来收益的折现值；能够对企业未来收益进行合理预测；能够对与企业未来收
益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。本次，被评估单位截止评估基准日主要业
务为转手贸易，未来计划生产化工产品，生产线正处于建设期内，无法对企业未来收益
以及与之相对应的收益率进行合理估算，不具备收益法的使用条件。因此本评估项目不
适宜采用收益法进行评估。
3、 资产基础法适用性分析
资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债
的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从
而得到企业净资产（股东全部权益）的价值。
由于被评估单位有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产取得成本的有关
数据和信息来源较广，因此本次采用资产基础法进行评估。
综上分析，本次评估确定采用资产基础法评估。
（三） 本次采用方法介绍
1、资产基础法
（1） 流动资产
①货币类资产：为银行存款。对银行存款主要通过核对银行对账单、函证、抽查记
账凭证等程序进行清查核实，以经过清查核实后的账面值作为评估值。
②应收类账款：对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况等，参考企业会计计算坏账准备的方法，采用新会计准者规定中的“五步
法”计算预期信用损失作为评估风险损失。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确
定评估值。坏账准备评估为零。
③预付账款：对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助
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于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、原因等，未发现对方单位有破产、
撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值作为评估值。
④其他流动资产：资产评估专业人员通过查阅账簿和记账凭证、了解其经济内容和
形成原因、分析性复核等程序进行对企业申报的其他流动资产进行核实，根据各该资产
在评估基准日所能收回资产或取得权利的价值确定评估值。
（2） 房屋建筑物
资产评估专业人员根据企业提供的房屋建筑物评估明细表，核实其权属，了解其账
面价值的构成，并对每项建筑物进行了现场勘查。
对于被评估房屋所在地房地产市场比较发达，市场资料易于取得的房屋建筑物，采
用市场法评估。市场法评估房屋建筑物的基本思路是：根据替代原理，将被评估房屋与
类似房屋在基准日时点近期的交易价格进行比较分析，通过对交易情况、交易日期、区
域因素、房屋状况、权益状况等因素对交易价格进行适当修正，得出被评估房屋在评估
基准日的价值。基本公式为：
P＝Pb×A×B×C×D×E
符号含义：
P－被评估房屋的评估值；
Pb－可比交易案例价格；
A－交易情况修正系数；
B－交易日期修正系数；
C－区域因素修正系数；
D－房屋状况修正系数；
E—权益状况修正系数。
（3）设备类资产
评估人员根据企业提供的设备评估明细表，通过对有关的合同、发票等权属证明材
料及相关会计凭证的审查核实，对其权属予以必要的关注，通过查阅有关的记账凭证、
设备购置发票、分析折旧政策和计提过程，对其账面价值予以必要的核实；组织人员进
行现场勘查和核实，并向设备管理和使用人员了解设备的使用、维护等情况，对申报设
备进行现场勘察。评估人员根据设备的特点和收集资料的情况，主要采用成本法进行评
估，基本公式为：
评估值＝重置全价×成新率
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① 重置全价的确定
A． 设备重置全价的确定
设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本等部分组
成。被评估单位申报评估设备主要是办公电子设备，购置价中包含运费，且不需安装调
试，单项价值较小，故不发生运杂费、安装调试费、其他费用和资金成本等费用，其购
置价即为重置全价。根据当地市场信息及近期网上交易价等近期市场价格资料，依据其
购置价确定重置全价。
被评估单位为一般纳税人，设备的购置价按不含税价评估。
根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税
[2008]170号，自2009年1月1日起执行)、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
（财税 〔2016〕 36 号,2016年5月1日执行）以及财税〔2018〕32号增值税调整政策（2018
年5月1日执行）。本次评估对于符合增值税抵扣条件的设备，计算出增值税抵扣额后进
行抵扣。
B． 车辆重置全价的确定
车辆的重置全价以车辆所在地同类汽车在评估基准日的市场售价为基础，加上相应
的车辆购置税、验车及牌照等费用确定重置全价。基本公式为：
重置全价＝汽车购置价＋车辆购置税＋验车及牌照等费用－购置价中可抵扣的增
值税
② 成新率的确定
A． 设备成新率的确定
被评估单位申报评估设备主要是办公电子设备，形成固定资产所需时间较短、价值
量小、不需要安装以及运杂费较低的一般设备和电子设备，以其年限法成新率作为该设
备的成新率。
B． 车辆成新率的确定
车辆成新率根据国家颁布的车辆强制报废标准，采用年限法成新率和行驶里程成新
率孰低原则确定其理论成新率，然后根据现场勘察车辆的实际状况，对理论成新率进行
修正，据以确定车辆的成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（强制报废总行驶里程-已行驶里程）/强制报废总行驶里程×
100%
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资产评估专业人员依据现场勘查的情况，制定鉴定打分标准，通过对各主要部件进
行鉴定打分，根据各部件的得分情况计算出该车辆的现场勘察成新率。基本公式为：
现场勘察成新率＝∑单项分数
成新率的确定是专业资产评估专业人员基于技术、经验及现场勘察情况所做出的专
业性综合判断的结果。
（4）在建工程
资产评估专业人员通过审阅各该工程项目的立项审批文件、概算书、施工合同、设
备购置合同、安装合同等资料，同时通过抽查记账凭证、现场勘查等程序对企业申报的
在建工程项目进行核实。对在建工程采用成本法评估，即以各该工程项目在评估基准日
重新形成已经完成的工程量所需发生的全部费用为基础确定评估值，一般包括工程直接
成本、需计算的间接费用和其它费用、资金成本等。
对于建安工程造价，被评估单位聘请了专业造价机构对项目工程造价和每月完成的
投资造价进行了测算，本次评估按照青矩工程顾问有限公司出具的 《30万吨/年过氧化
氢、14万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用项目截至11月30日产值汇总造价咨询报告》
（青工咨字【2021】0761号）作为各单项工程的工程造价评估值；前期费用及其他费用
在账面核实的基础上确定相关费用；资金成本本金和计息期按实际完成工程量在正常施
工建设情况下需占用资金的数额及相应的时间计算。
（5）土地使用权
资产评估专业人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地调查之后，根据待估宗地
的特点及土地开发状况，选取用基准地价系数修正法作为本次评估的基本方法。
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同
类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
宗地地价＝区片基准地价×（1±∑k）×k1×k2×k3×（1+kX）
∑k—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和；
K1—估价期日修正系数；
K2—土地使用年期修正系数；
K3—用地类型修正系数；
kX—开发程度修正值。
（6）长期待摊费用
长期待摊费用系湛江实华公司购买的财富汇金融中心房屋的装修费用，评估人员通
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过了解待摊费用所摊销的内容、复核摊销是否正确等程序，对其账面价值进行核实，因
装修已在房屋建筑物评估中考虑，故长期待摊费用评估为零。
（7）递延所得税资产
评估人员依据各单位申报的明细表，了解递延所得税资产核算的内容，查阅其会计
资料，与财务报表、账簿所列金额进行核对，以验证明细表所列金额的合理性，根据相
关科目的评估结果与核实后账面值的差额及企业适用的企业所得税税率计算确定递延
所得税资产的评估值。
（8）其他非流动资产
其他非流动主要为预付各订货的设备生产厂家的设备款、材料款等周转期超过一年
的非流动资产。根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员对企业账面数值
进行了核实，对会计资料及相关资料进行了审核，了解其他非流动资产的种类、性质，
核实其真实性、合理性。评估人员查阅了相关设备采购合同、工程合同和采购合同，了
解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。未发现供货单
位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，以核实后的账面值确定
评估值。
（9）负债
资产评估专业人员根据企业提供的各负债项目评估明细表，通过查阅记账凭证、审
阅合同、函证、分析性复核等程序进行核实；若该债务预期会导致经济利益流出企业，
则以经过核实后的账面值作为评估值，若该债务并非企业实际承担的现实债务，则按零
值计算。
八、评估程序实施过程和情况
（一） 接受委托
1、 进行项目前期调查，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估
业务基本事项；
2、 进行项目风险评价和独立性与专业胜任能力分析，同意接受委托；
3、 与委托人签订资产评估委托合同；
4、 制定评估计划。
（二） 现场调查、收集评估资料
1、 指导企业对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实和填报资产评估明细表，
要求企业提供涉及评估对象和评估范围的详细资料；
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2、 资产评估专业人员进入现场，听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体
情况和被评估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况；
3、 对企业提供的评估明细表进行查验，检查有无填列不全、项目不明确等情况，
并与企业有关财务记录进行核对；
4、 在企业全面清查的基础上，资产评估专业人员根据企业提供的各类资产评估明
细表对纳入评估范围的资产进行全面的清查核实；清查的主要方式有：查阅账务记录、
查阅有关合同、发询证函、现场勘查和核实等；
5、 根据现场实地勘查和清查核实的结果，要求企业进一步完善资产评估明细表，
以做到“表”、“实”相符；
6、 收集本次评估所需资料，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对企
业提供的资料进行验证。
（三） 评定估算、形成评估结论
资产评估专业人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，通过市场调研和询价等程
序收集市场信息，按照前述的评估方法并结合评估对象的实际情况对各类资产进行评定
估算：
1、 分资产类别进行分析、计算和评定估算，将各分项评估结论进行汇总，得出评
估结论；
2、 分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评等情况；考虑期后事项、
特殊事项等可能对评估结论产生重大影响的事项；
3、 汇集资产评估工作底稿，审查复核各类评估工作底稿。
（四） 编制和提交评估报告
1、 撰写资产评估报告初稿，并进行评估机构内部三级审核；
2、 在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人许可的
相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；
3、 向委托人提交资产评估报告。
九、评估假设
评估过程中遵循以下评估假设，当其中的假设条件不成立时，评估结论不成立，评
估报告将无效。
（一） 一般假设
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1、 持续经营假设
即假定企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。
企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持企业
的持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上继续使用，相应确定评估
方法、参数和依据。
2、 交易假设
即假定被评估资产已经处于交易过程中，评估师根据被评估资产的交易条件等模拟
市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
3、 公开市场假设
即假定被评估资产将要在一种较为完善的公开市场上进行交易，交易双方彼此地位
平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格
等做出理智的判断。
（二） 特殊假设
1、 对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性
限制），本公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评
估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置
权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、 对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供
的信息资料，本公司只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
3、 无瑕疵事项、或有事项或其他事项假设：对企业存在的可能影响资产评估结论
的瑕疵事项、或有事项或其他事项，如被评估单位等有关方面应评估人员要求提供而未
提供，而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，视为被评估企业不存在瑕疵事
项、或有事项或其他事项，评估机构及评估人员不承担相关责任。
4、 在企业存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债。
5、 资料真实、完整假设：是指由被评估单位提供的与评估相关的财务报表、会计
凭证、资产清单及其他有关资料真实、完整。
6、 无其他人力不可抗拒及不可预测因素对评估对象及其所涉及资产造成重大不利
影响。
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十、评估结论
本公司资产评估专业人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、
科学的原则，采用资产基础法对湛江实华公司申报的经审计后资产和负债进行了评估。
根据以上评估工作，依据评估结论成立的前提和条件，我们得出如下评估结论：
在评估基准日2020年11月30日，湛江实华公司申报的经审计后资产总额为68,889.48
万元，负债46,472.43万元，净资产（股东全部权益）22,417.05万元；经评估，资产总额
为73,657.99万元，负债46,472.43万元，净资产（股东全部权益）27,185.56万元，评估增
值4,768.51万元，增值率为21.27%。资产评估结果汇总表如下，评估结果的详细情况见
资产评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2020 年 11 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率(%)
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 14,365.13 14,365.13
2 非流动资产 54,524.35 59,292.86 4,768.51 8.75
3 其中：可供出售金融资产
4 持有至到期投资
5 长期应收款
6 长期股权投资
7 投资性房地产
8 固定资产 1,099.36 1,484.16 384.80 35.00
9 在建工程 30,941.60 35,140.21 4,198.61 13.57
10 工程物资
11 固定资产清理
12 生产性生物资产
13 油气资产
14 无形资产 3,045.56 3,303.05 257.49 8.45
15 开发支出
16 商誉
17 长期待摊费用 72.39 -72.39 -100.00
18 递延所得税资产 40.16 40.16
19 其他非流动资产 19,325.28 19,325.28
20 资产总计 68,889.48 73,657.99 4,768.51 6.92
21 流动负债 34,937.44 34,937.44
22 非流动负债 11,534.99 11,534.99
23 负债总计 46,472.43 46,472.43
24 股东全部权益 22,417.05 27,185.56 4,768.51 21.27
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对评估结论的说明：
在建工程评估造价部分引用了青矩工程顾问有限公司出具的 《30万吨/年过氧化
氢、14万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用项目截至2020年11月30日产值汇总报告》
（青工咨字【2021】0761号）的结论数据。
本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日2020年11月30日起至2021年11
月29日止，超过一年，需重新进行评估。
十一、特别事项说明
（一） 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
无。
（二） 委托人未提供的其他关键资料情况
无。
（三） 评估基准日存在的法律、经济等未决事项
无。
（四） 重要的利用专家工作及相关报告情况
纳入评估范围的资产及负债业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计
并出具了标准无保留意见的审计报告（致同审字（2021）第 441FC0005 号）。
在建工程评估造价部分引用了青矩工程顾问有限公司出具的 《30 万吨/年过氧化
氢、14 万吨/年裂解碳九及裂解焦油综合利用项目截至 2020 年 11 月 30 日产值汇总报告》
（青工咨字【2021】0761 号）的结论。
（五） 评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项
无。
（六） 评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情
况
本次评估中资产评估专业人员对评估范围的实物资产进行的实地勘查，仅为一般性
的勘查，未进行专业性的技术测试，也未能对实物资产相关的隐蔽工程部分进行勘查。
（七） 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项
截止评估基准日，湛江实华公司与中国工商银行股份有限公司湛江支行签订编号为
湛江分行 2020 年高抵字第 017 号的最高额抵押合同，以其所有的国有建设土地使用权
（粤（2019）湛江开发区不动产权第 0015236 号）进行抵押。
湛江实华承诺截止评估基准日 2020 年 11 月 30 日不存在除上述已披露事项之外的
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对外贷款担保、资产抵押及质押、重大未决诉讼、未决索赔、税务纠纷、商业汇票贴现
等或有事项，也不存在应予披露而未披露的重大财务承诺事项。
（八） 本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形
无。
（九） 本次评估中无法核查验证的事项及其对评估结论的影响。
无。
（十）其他需要说明的事项
1、本报告评估结论以委托人、被评估单位和相关当事方提供必要的资料并保证所
提供资料的真实性、合法性、完整性为前提。对被评估单位存在的可能影响资产评估结
论的有关瑕疵事项，在企业委托时未做特殊说明，而资产评估专业人员根据从业经验一
般不能获悉的情况下，评估机构和资产评估专业人员不承担相应责任。
2、评估报告不能视为是对本次评估中房屋、设备质量的可靠性的相关保证。
3、评估基准日后至评估报告有效期内，若被评估资产数量及作价标准发生重大变
化，并对评估结论产生影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重
新评估。我们不对评估基准日以后被评估资产价值发生的重大变化承担责任。
评估报告使用人应充分考虑上述特别事项对评估结果产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
（一） 资产评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。
（二） 资产评估报告只能由本报告载明的评估报告使用人使用，除委托方、资产评
估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使
用人之外，其他机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
（三） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
（五） 资产评估报告使用人应将本评估报告作为一个整体使用，不得摘录报告的部
分内容使用。
（六） 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经本评估机构及签字资产
评估师同意，资产评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于任何公开媒体。
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十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为：2021年2月20日。
十四、资产评估师签名和资产评估机构印章
资产评估师（章）：陈姝元
资产评估师（章）：陈颖
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二 O二 一 年 二 月 二 十 日
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资产评估报告附件
一、 被评估单位评估基准日审计报告
二、 委托人和被评估单位企业法人营业执照复印件
三、 评估对象涉及的主要权属证明资料
四、 委托人及其他相关当事人的承诺函
五、 资产评估机构及签名资产评估师的备案文件或者资格证明文件
六、 资产评估结果汇总表
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