CCXI-20211072D-02
金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资
者公开发行公司债券（第三期）信用评级报告
项目负责人： 蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
项目组成员： 白 茹 rbai@ccxi.com.cn
王钰莹 yywang01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2021 年 5 月 28 日
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
声 明
本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托关系外，中诚信国
际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及
信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他非评级服务，经审查
不存在利益冲突的情形。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性
由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于评级
对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评
级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公
正的原则。
本评级报告的评级结论是中诚信国际遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部
信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级
意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（www.ccxi.com.cn）公开披露。
本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信
国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有
相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析
结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担
责任。
本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，
中诚信国际将按照《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评
级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公布。
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行公司债券（第三期）信用评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
[2021]1072D
金科地产集团股份有限公司：
受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司及贵
公司拟发行的“金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公
开发行公司债券（第三期）”的信用状况进行了综合分析。经中诚信国
际信用评级委员会最后审定，贵公司主体信用等级为 AAA，评级展望
为稳定，本期公司债券的信用等级为 AAA。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二一年五月二十八日
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼
邮编：100010 电话：（8610）6642 8877 传真：（8610）6642 6100
Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
Dongcheng District,Beijing, 100010
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
发行要素
发行主体 本次规模 发行期限 偿还方式 发行目的
本期债券为 4 年期 拟用于偿还公司
不超过 16.00 亿元 每年付息一次，到
金科地产集团股份有限公司 （附第 2 年末发行人调整票面利率选择权 债券回售或兑付
（含 16.00 亿元） 期一次还本付息
和债券持有人回售选择权） 本金或利息
评级观点：中诚信国际评定金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司”）主体信用等级为 AAA；评级展望为
稳定；评定“金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）”的债项信用等级为 AAA。中诚信
国际肯定了领先的区域市场地位、销售业绩快速增长、土地储备较为充裕、经营获现能力强、销售回款对总债务的覆盖能力处于很
高水平等方面的优势对公司整体信用实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、三线及以下城市土地储备占
比高等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
概况数据 7,113.36 万平方米，能满足公司未来 3 年左右的开发和销售
金科股份（合并口径） 2018 2019 2020 需求。
总资产（亿元） 2,306.99 3,216.05 3,811.58 经营获现能力强、其对总债务覆盖能力处于很高水平。公
所有者权益合计（亿元） 377.67 521.51 734.98 司保持很强的经营获现能力，近年来销售回款持续上升，且
总负债（亿元） 1,929.32 2,694.54 3,076.60
其对债务偿还的保障能力持续提升且处于行业较好水平。
总债务（亿元） 848.16 1,062.64 1,044.96
营业总收入（亿元） 412.34 677.73 877.04 关 注
净利润（亿元） 40.21 63.57 97.04
房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房
EBITDA（亿元） 59.91 96.46 134.68
地产企业在土地获取、融资、销售等环节面临较为频繁的政
经营活动净现金流（亿元） 13.29 22.39 145.08
营业毛利率(%) 28.57 28.84 23.16 策环境变化，同时加上宏观经济增速下滑及行业竞争加剧的
净负债率(%) 145.54 134.76 83.00 影响，房地产企业盈利空间不断收窄，行业环境及政策的变
总债务/EBITDA(X) 14.16 11.02 7.76 化或将对房地产企业经营战略的实施提出更高要求。
EBITDA 利息倍数(X) 1.19 1.20 1.50
注：1、中诚信国际根据 2018~2020 年审计报告整理；2、为计算有 三线及以下城市土地储备占比高。截至 2020 年末，公司
息债务，中诚信国际将 2018~2020 年末长期应付款中应付融资租赁 三线及以下城市土地储备占比高，需关注相关城市的销售和
款调整至长期债务。
回款情况。
正 面
评级展望
领先的区域市场地位。公司持续在重庆区域保持领先的市
中诚信国际认为，金科地产集团股份有限公司信用水平在未
场地位，2020 年在重庆区域开发规模、销售金额位居前列。
来 12~18 个月内将保持稳定。
销售业绩快速增长。公司把握市场机遇、加快销售节奏，
可能触发评级下调因素。销售业绩的增长趋势发生严重不
2020 年签约销售面积和签约销售金额分别同比增长 17.59%
利变化；杠杆比例显著上升；短期流动性压力剧增；现金流
和 20.00%。
平衡能力大幅下降。
土地储备较为充裕。2020 年末公司全口径土地储备面积约
同行业比较
2020 年部分房地产开发企业主要指标对比表
全口径签约销售金 净负债率 货币资金/短 营业总收入 存货周转率
公司名称 总资产（亿元） 净利润率（%）
额（亿元） （%） 期债务(X) （亿元） (X)
世茂集团* 3,003.07 5,897.53 55.15 1.67 1,362.21 14.38 0.35
新城控股 2,509.63 5,377.53 31.74 3.01 1,454.75 11.32 0.44
旭辉控股* 2,310.00 3,792.99 54.89 4.66 717.99 16.57 0.41
融信中国* 1,551.73 2,332.49 102.66 0.80 483.03 7.23 0.33
正荣地产* 1,419.00 2,213.86 56.45 2.20 361.26 9.85 0.27
金科股份 2,232.00 3,811.58 83.00 1.11 877.07 11.06 0.30
注：带“*”号的公司报表按照香港会计准则编制。“世茂集团”为“世茂集团控股有限公司”简称；“新城控股”为“新城控股集团有限公司”简称；“旭辉控股”为“旭
辉控股（集团）有限公司”简称；“融信中国”，为“融信中国控股有限公司”简称；“正荣地产”为“正荣地产集团有限公司”简称。
资料来源：中诚信国际整理
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行公司债券（第三期）信用评级报告
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券票面利率在存续期内固定不变
发行主体概况 本次债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起
公司前身为重庆东源钢业股份有限公司，系 支付。本次债券于每年的付息日向投资者支付的利息
金额为投资者截至付息债权登记日收市时所持有的
1987年3月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立， 偿还方式
本次债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付
并于1996年11月在深圳证券交易所上市，股票代码 日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付债权
登记日收市时所持有的本次债券最后一期利息及所
000656。公司以房地产开发为主业，并辅以物业管 持有的债券票面总额的本金
募集资金用
理、酒店经营、新能源发电等业务。目前公司已进 拟用于偿还公司债券回售或兑付本金或利息
途
驻全国23个省、直辖市、自治区，开发项目主要分 资料来源：公司提供
布在包括重庆、北京、广州、成都、南京、合肥、
宏观经济和政策环境
郑州、武汉、天津、济南、南宁、苏州等主要城市
等。 宏观经济：2020 年，中国经济经历了因疫情
产权结构：2016年11月~2017年12月，融创中 冲击大幅下滑并逐步修复的过程，GDP 同比增长
国下属全资子公司天津润泽物业管理有限公司（以 2.3%，是大疫之年全球唯一实现正增长的主要经
下简称“天津润泽”）和天津润鼎物业管理有限公 济体。受低基数影响，2021 年经济增长中枢将显
司（以下简称“天津润鼎”）通过二级市场不断增持 著高于 2020 年，全年走势前高后低。
金科股份股票。截至2019年末，黄红云及其一致行 2020 年经济运行基本遵循了“疫情冲击—疫
动人陶虹遐、黄斯诗1通过直接和间接合计持有公司 后修复”的逻辑，疫情冲击下一季度 GDP 同比大
29.99%的股份，融创中国控制的天津聚金、天津润 幅下滑，二季度以来随着疫情得到控制和稳增长
泽和天津润鼎合计持有公司29.35%的股份，公司实 政策效果的显现逐步修复。从生产侧来看，工业
际控制人为自然人黄红云。2020年4月14日，公司 生产反弹迅速且在反弹后维持了较高增速，服务
发布公告，融创中国向红星集团转让其间接持有的 业生产修复相对较为缓慢。从需求侧来看，政策
公司11%股权，同年5月，融创中国继续通过公开市 性因素先复苏、市场性因素后复苏是其典型特征。
场减持公司股份。截至2020年末，公司第一大股东 这一特征在投资方面表现得尤为明显：基建投资、
仍为黄红云及其一致行动人，持股29.99%；第二大 房地产投资率先复苏，市场化程度较高的制造业
股东为红星集团，持股11.04%；融创中国持有公司 投资恢复较为缓慢；国有投资恢复较快，民间投
3.87%股份。 资恢复相对较慢。此外，居民消费等受市场因素
制约较大的变量改善有限。出口的错峰增长是需
本次债券概况
求侧最为超预期的变量，中国在全球率先复工复
表 1：本次债券概况
产为出口赢得了错峰增长的机会，使出口在下半
基本条款
发行主体 金科地产集团股份有限公司 年出现高速增长。从价格水平来看，“猪周期”走
金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者
债券名称
公开发行公司债券（第三期）
弱背景下 CPI 回落，需求疲弱 PPI 低位运行，通
发行规模
本次债券计划发行总规模不超过人民 16.00 亿元（含 胀通缩压力均可控。但值得关注的是，虽然经济
16.00 亿元），拟分期发行
本期债券为 4 年期（附第 2 年末发行人调整票面利率 延续修复，但季调后的 GDP 环比增速逐季回落，
债券期限
选择权和债券持有人回售选择权） 经济修复动能边际趋弱。
债券利率 本次债券票面利率将根据簿记建档结果确定。本次债
宏观风险：尽管经济持续修复，但 2021 年
1 2017 年 4 月 1 日，实际控制人黄红云先生和陶虹遐女士共同控制 经济运行仍面临内外多重挑战。从外部环境看，
关系解除并签署《一致行动协议》，实际控制人由黄红云先生和陶虹
遐女士变更为黄红云先生，陶虹遐女士为黄红云先生之一致行动人。 新冠疫情发展的不确定性依然存在，疫情对逆全
2018 年 10 月 28 日，金科股份发布公告称，实际控制人黄红云先生
与黄斯诗女士签署《一致行动协议》，黄斯诗女士成为黄红云先生之 球化的影响短期内仍不会消除，大国博弈风险仍
一致行动人。
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需担忧，外部不确定性、不稳定性持续存在。从 据的环比变化。
国内因素看，经济修复仍然面临多重挑战。首先， 中诚信国际认为，虽然 2021 年政策性因素
国内经济复苏并不平衡，存在结构分化，这将影 对经济的支撑将有所弱化，但随着市场性因素的
响经济修复的可持续性和质量。其次，应对疫情 逐步发力，经济修复趋势将持续，但仍需警惕疫
的稳增长政策导致非金融部门债务增长加快，宏 情反复可能导致的“黑天鹅”事件。从中长期来
观杠杆率上扬，还本付息压力突出，需警惕债务 看，中国市场潜力巨大，畅通内循环将带动国内
风险超预期释放引发系统性风险。再次，2020 年 供应链、产业链运行更为顺畅，中国经济中长期
信用风险呈现先抑后扬走势，一些体制性、周期 增长韧性持续存在。
性、行为性信用事件强烈冲击资本市场，2021 年
行业环境
随着政策调整以及债务到期压力加大，信用风险
释放或将加速，尤其需要警惕国企信用风险频发 2020 年 4 月以来房地产行业逐步从疫情影响中恢
导致信用体系重构，加剧市场波动。第四，2020 复并于 9 月恢复至上年同期水平，在房企年底加
年以来政府部门显性及隐性债务压力均有所加大， 速去化的带动下全年商品房销售超越上年水平，
2021 年随着对地方政府债务管理的加强，地方政 房地产行业展现出较强韧性
府债务风险或将在部分高风险区域有所暴露，在
2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击
适当推动债务市场化处置的同时，仍需防范区域
较大，全国商品销售额和面积分别同比下降24.70%
风险暴露对金融市场带来的冲击。
和26.30%，均降至2017年以来同期最低水平。4月
宏观政策：2020 年 12 月中央经济工作会议 以来，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，
明确提出，“宏观政策要保持连续性、稳定性、可
商品房销售逐月恢复，并于9月恢复至2019年同期
持续性”，这意味着宏观政策将不会出现“急转弯”，
水平。进入四季度以来，房企加速去化，带动全年
但随着经济修复，宏观政策边际调整不可避免。
销售面积和金额超越上年，全年商品房销售额和面
财政政策将在 2020 年超常规发力的基础上边际
积分别同比增长2.6%和8.7%；房地产行业表现出较
收紧，但大幅收缩概率较低；货币政策将继续向
强韧性。
常态化回归，坚持稳健灵活，保持流动性合理充
图 1：近年来全国商品房销售情况
裕，继续积极引导资金精准投向实体经济。值得
单位：亿元、万平方米、%
一提的是，在着力构建以内循环为主体的新发展
格局背景下，国内产业链、供应链堵点有望进一
步打通，为短期经济复苏和中长期经济增长提供
新动力。
宏观展望：疫后修复仍然是 2021 年经济运
行的主旋律。从全年经济运行的走势来看，受基
数效应的影响，2021 年中国经济增长中枢将显著
高于 2020 年，甚至高于新常态以来的历年平均水
平。基数效应导致的高增长将突出表现在第一季
度，后续将逐步回落，全年呈现“前高后低”走 资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
势。但值得关注的是，宏观经济数据同比高位运 从商品房去化情况看，近年来我国商品房整体
行与微观主体感受分化较大，宏观经济分析需高 库存周期处于较低水平，2020年疫情爆发初期商品
度关注微观主体运行所面临的实际困难及经济数 房去化速度受到显著影响，待售面积环比增幅明显
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提升，2020年二、三季度疫情得到控制后，去化明 购置价款增速由负转正，全年国内土地市场购置价
显提速，商品房待售面积逐月下降并快速恢复至上 款同比增长17%。
年同期水平。但值得注意的是此前土地供应较多、 图 3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额
人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市库存压力 （万平方米、亿元、%）
仍然较大。
中诚信国际认为，2020年上半年受新冠疫情冲
击，房地产销售增速大幅受挫，但随着国内疫情逐
步得到控制叠加房企加速去化，全年销售已超过
2019年全年水平，房地产行业展现出较强韧性。
2020 年在疫情影响下房地产投资短期内呈先抑
后扬的态势，下半年在房企追赶开发进度推动下，
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
全年房地产投资额同比增长
在“房住不炒”行业政策的基调下，房企在土地
2020年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工
获取、融资、销售等环节面临较为频繁的政策环
通知，导致开发受阻，新开工面积自2016年以来首
境变化，对其经营战略的实施提出更高的要求
次出现负增长；4月以来随着疫情得到有效控制，
各地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶 2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用
开发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降 来住的、不是用来炒的”，随后三年的中央经济工
幅逐月回落，全国新开工面积同比下降1.2%。 作会议中均反复强调“房住不炒”的定位。各城市
建设投资方面，主要受新开工规模同比下降影 通过居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业
响，1~5月房地产开发投资额增速出现负增长；6月 融资端等多维度实施精准化、差异化调控。本轮调
以来，在房企逐步恢复投资的推动下，房地产开发 控力度严厉、参与调控的城市范围不断扩大且表现
投资额同比增速由负转正，全年房地产开发投资额 出很强的政策延续性。从坚持住房居住属性的政策
同比实现7%增长。 大基调来看，未来严监管的政策环境或将延续，但
图 2：近年来全国房地产开发投资情况 部分地方政府或将根据当地市场情况对调控政策
单位：亿元、% 进行调整。
2020年上半年，在国内疫情爆发的背景下，货
币政策放松带来流动性宽裕，房地产行业融资环境
有所改善；下半年房地产行业融资政策明显收紧，
尤其在8月“三道红线”2出台后，国内贷款增速明
显回落。中诚信国际认为，如“三道红线”按照行
业预期全面执行，将对未来几年房地产行业融资环
境形成较为深远的影响，一方面由于对新增融资的
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
2
土地投资方面，2020年1~5月，在疫情影响下 2020 年 8 月 20 日，住建部和人民银行在北京召开重点房地产
企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制并提出资金监测和
国内土地市场购置价款同比增速为负；4月以来土 融资管理规则（简称“三道红线”）。“三道红线”是指将剔除预收
款后的资产负债率大于 70％、净负债率大于 100％、货币资金短
地供给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中 债比小于 1 倍三个阈值设置为“三条红线”，根据房企财务指标对
“三道红线”“踩线”的数量不同，将其分为“红、橙、黄、绿”四档，
入市，房企拿地逐步恢复，6月以来国内土地市场 每降低一档，融资规模上限增加 5％。
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限制和表内外融资渠道的全面监控，高度依赖杠杆 走高。而对于100强之后的房企而言，面对激烈的
发展的房地产行业在未来几年内行业竞争格局将 行业竞争，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。
较难发生重大改变；另一方面，在融资环境趋严的 表 2：2017~2020 年国内房企权益销售金额集中度
条件下，马太效应将愈发凸显，全行业集中度或将 2017 2018 2019 2020
进一步提升。 TOP 3 9.4% 9.8% 9.5% 9.8%
TOP 10 19.5% 21.3% 21.4% 21.3%
2020年12月末，央行联合银保监会发布《关于
TOP 30 31.0% 35.1% 35.7% 36.1%
建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度 TOP 50 37.3% 43.4% 43.5% 44.7%
的通知》（以下简称“《通知》”），划定银行房地产 TOP 100 46.1% 53.7% 53.0% 54.4%
贷款集中度“红线”，《通知》明确对7家中资大型 资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信国际整理
银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域 中诚信国际认为，在行业增速放缓及调控政策
农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构 持续的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品
分类分档设置明确的房地产贷款占比上限、个人住 打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销
房贷款占比上限，《通知》旨在防止房地产贷款在 售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补
银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金 充，具有更为明显的竞争优势。
融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性
业务运营
金融风险。中诚信国际认为，未来银行资源将进一
步向优质房企集中，资质偏弱的房企或将面临较大 公司主营业务以房地产开发为主，物业管理、
融资及回款压力。 酒店经营、新能源发电等多元化产业经营为辅。近
此外，2021年2月自然资源部组织召开“全国 年来房地产销售业务占营业总收入的比重保持在
2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”， 92%以上，是公司最主要的收入来源；此外，公司
要求各地主动采取有效措施引导住宅用地市场理 物业管理和新能源等其他业务收入规模亦逐渐扩
性竞争，22座重点城市或将实施住宅供地“两集中” 大，对公司收入形成一定补充。
政策，中诚信国际将对未来土地供应政策的变化保 表 3：近年来公司主要板块收入结构及占比
持关注。 单位：亿元、%
收入 2018 2019 2020
房地产行业梯队分化格局持续凸显，规模房企凭 房地产开发 380.06 631.10 815.29
借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明 生活服务 17.34 23.10 22.27
酒店经营 2.67 2.62 2.11
显的竞争优势
新能源 1.88 4.15 8.35
其他* 27.44 64.50 20.20
随着房地产行业调控政策和融资环境持续收
分部抵消 -24.38 -58.19 --
紧，市场竞争加剧，行业内的兼并购项目增加，资 其他业务收入* 7.34 10.47 8.82
合计 412.34 677.73 877.04
本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业
占比 2018 2019 2020
的销售规模及集中度持续提升，房地产行业梯队分 房地产开发* 92.17 93.12 92.96
化格局持续凸显。 生活服务 4.21 3.41 2.54
酒店经营 0.65 0.39 0.24
2020年疫情加剧房企间分化，房地产行业集中 新能源 0.46 0.61 0.95
度进一步提升。TOP30房企竞争力增强，集中度稳 其他* 6.65 9.52 2.30
分部抵消 -5.91 -8.59 -
中有升；相比之下TOP50房企的增速更为显著。在
其他业务收入* 1.78 1.54 1.01
目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显， 合计 100.00 100.00 100.00
随着资源加速向头部企业集聚，行业集中度将继续 注：公司主营业务中其他业务包括房地产建设和材料销售；其他业
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务收入包括园林工程等；2019 年起，物业管理改名为生活服务。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
近年来公司深耕重庆并完成全国化布局，销售区域
表 5：近年来公司销售及结算情况
集中度持续下降；在加大推盘力度、加快开发节奏
单位：万平方米、亿元、元/平方米
带动下，签约销售金额保持上升态势 指标 2018 2019 2020
销售面积（全口径） 1,342 1,905 2,240
公司深耕重庆地区，且在重庆区域拥有较强的
销售金额（全口径） 1,188 1,860 2,232
市场影响力，公司连续三年在大重庆区域全口径销
销售均价（全口径） 8,852 9,764 9,964
售金额排名第一3，区域优势显著。在实现区域深耕
结算面积 604 898 1,014
的同时，公司近年来已逐步完成长三角、京津冀、
结算金额 380 631 815
粤港澳大湾区的布局，开发项目主要遍布全国118
结算均价 6,291 7,027 8,037
个城市及地区。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
项目运作方面，公司近年来保持较快的开发速 从销售区域分布来看，近年来虽然公司重庆区
度，新开工、竣工等规模呈逐年上升态势。2020年 域销售占比有所下降，但占各期销售的比重仍然较
公司新开工面积同比小幅下降，随着达到竣工条件 大。2020年公司签约销售金额来自全国113个城市，
项目增多，公司 竣工面积持 续上升 ，同 比增长 其中重庆区域签约销售金额为410.47亿元，占当期
65.15%。在建项目方面，截至2020年末，公司在建 公司签约销售金额的比重为18.84%，同比下降11.45
面积约6,852万平方米。 个百分点。2020年公司在重庆区域以外城市实现销
表 4：近年来公司房地产开发情况 售额合计为1,767.87亿元，占当年签约销售金额的
单位：万平方米 比重为81.16%，除重庆外销售金额排名前五位的城
全口径 2018 2019 2020
市分别为成都、杭州、苏州、合肥和温州。从销售
新开工面积 2,700 3,163 2,964
竣工面积 810 1,208 1,995
集中度来看，公司在27个城市销售占比超过1%，销
在建面积 3,740 5,776 6,852 售 排 名 前 27 个 城 市 销 售 占 当 年 销 售 的 比 重 为
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
70.64%，较上年下降8.47个百分点，销售区域集中
近年来，公司处于快速扩张期，销售业绩呈量
度持续下降。2021年1~3月，公司销售业绩持续上
价齐升的态势，近三年签约销售金额年均复合增长
升，当期全口径签约销售金额及面积分别同比大幅
率高达37.07%。2018年以来，随着公司合作开发项
增长85.98%和75.28%至491亿元和475万平方米。
目增多，公司销售金额权益占比有所下降，2020年
表 6：2020 年公司主要全口径销售城市分布情况
公司销售金额权益占比约为74%，较2019年下降6
单位：万平方米、亿元、%
个百分点。2020年公司加大供货推盘力度，当期全 城市 销售面积 销售金额 销售金额占比
口径签约销售面积和金额分别同比增长17.59%和 重庆 543.08 410.47 18.84
20.00%；此外公司推盘销售区域均价较为平稳，当 成都 57.27 83.85 3.85
期公司签约销售均价同比小幅增长2.05%至9,964元 杭州 23.67 76.85 3.53
/平方米，主要系2020年重庆区域销售占比下降，当 苏州 34.87 66.33 3.04
期成都、杭州、苏州、合肥和温州等销售均价较高 合肥 45.16 66.23 3.04
温州 40.75 63.32 2.91
的城市销售占比上升所致。
常州 37.12 58.93 2.71
南宁 58.78 56.95 2.61
3
据克而瑞 2018~2020 年大重庆房企销售排行榜，2018~2020 年金科 南京 22.93 51.64 2.37
在大重庆地区分别实现全口径销售金额 471.57 亿元、501.49 亿元及
371.39 亿元，在当地房企中排名第一。
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郑州 55.31 49.13 2.26 拿地力度补充土地资源，且重庆区域新增土地储备
西安 44.50 47.90 2.20
有所下降；受新增土地储备区域城市能级提升影响，
其他 1,276.70 1,146.73 52.64
新增土地储备楼面均价大幅上升，位于三线及以下
合计 2,240.14 2,178.33 100.00
城市新增土地储备面积占比下降。
注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40 余个
城市；表中数据经四舍五入处理，故单项求和数与合计数存在尾差。 表 7：近年来公司土地储备情况
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
单位：个、万平方米、亿元
结算方面，随项目量增加及结算效率的提升， 指标 2018 2019 2020
近年来公司结算金额和结算面积均稳步增长，2020
新增项目 110 192 148
年，公司房地产结算面积和金额分别同比增长12.86% 新增土地储备建筑面积 2,054 3,328 2,364
和28.75%至1,014万平方米和815亿元；得益于重庆 新增土地储备金额 700 888 892
非主城区结算项目减少以及重庆区域外二线城市 新增土地楼面地价 3,408 2,668 3,773
结算项目增加，近年来公司结算均价呈上升态势， 注：公司各期新增土地楼面均价=全口径新增土地储备金额/全口径新
增土地储备建筑面积
2020年结算均价同比增长14.37%至8,037元/平方米。 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
中诚信国际认为，2018年以来，公司销售呈量 截至2020年末公司土地储备面积4为7,113.36万
价齐升的态势，且深耕区域具有较强影响力。此外， 平方米，来自全国118个城市，土地储备较为充沛，
重庆区域外市场销售贡献呈上升态势，销售区域集 可满足公司未来3年左右的开发及销售需求。从区
中度有所下降。 域分布的城市能级来看，截至2020年末公司分布在
国内一、二线城市的项目可售面积合计为3,200.04
近年来公司保持较大的土地获取力度，土地储备较
万平方米，占总可售面积的比重为44.99%，其中重
为充沛，2020 年公司新获取项目中三四线城市占比
庆、武汉、郑州、沈阳和济南占比较高；三四线城
下降，土地储备结构有所优化
市项目可售面积占总储备的比重为55.01%，同比小
“招拍挂”为公司主要的拿地方式，从拿地区 幅下降，但仍处于较高水平，其中贵阳、遵义、阜
域来看，公司在深耕重庆区域的同时持续加大对全 阳、南宁和岳阳等城市的占比较高，城市分布相对
国核心城市的拓展。近年来公司土地获取力度减缓， 分散。
土地投资支出占当期签约销售金额的比重逐年下
表 8：截至 2020 年末公司全口径土地储备分布情况
降，从2018年的58.92%下降至2020年的39.96%。
单位：万平方米、%
2020年公司新增土地储备中位于三、四线城市面积 地区 期末剩余可售面积 面积占比（%）
占比同比下降12.68个百分点至59.32%，新增储备项 重庆 1,739.75 24.46
目城市能级有所改善；主要受此影响，公司新增土 武汉 199.07 2.80
郑州 180.02 2.53
地单价同比上升41.42%至3,773元/平方米，新增土
贵阳 169.27 2.38
地储备建筑面积同比下降28.97%，当期新增土地储
遵义 158.46 2.23
备金额同比基本持平。从拿地区域来看，公司坚持 沈阳 143.72 2.02
二三线为主，一四线为辅的投资策略，坚持全国化 阜阳 116.36 1.64
布局。2020年公司在67个城市新获取土地储备，新 南宁 110.76 1.56
岳阳 105.96 1.49
增土地储备面积占比前十大城市分别为重庆、贵阳、
徐州 103.64 1.46
武汉、徐州、来宾、西安、郑州、沈阳、南宁和苏
济南 100.89 1.42
州。
中诚信国际认为，2020年以来，公司保持较大 4
土地储备为全口径剩余可售面积（包括在建未售面积、竣工未售
面积和待开发面积）。
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成都 99.89 1.40 位于新疆哈密及山东日照地区。截至2020年末，公
苏州 98.97 1.39
司无在建风电项目。2020年，受益于国家促进新能
来宾 98.30 1.38
桂林 95.79 1.35
源消纳政策的不断落实，公司弃风现象整体有所好
天津 95.56 1.34 转，2020年平均弃风率11.71%，能源利用率有所提
佛山 95.13 1.34 高。从发电量来看，2020年公司上网电量为9.78亿
宜宾 92.59 1.30 千瓦时，与上年水平同比持平；盈利能力方面，2020
合肥 85.92 1.21
年新能源业务实现收入8.35亿元，同比增长101.20%；
长沙 85.31 1.20
南昌 84.37 1.19
实现净利润1.80亿元，同比增长41.73%。新能源补
其他 3,053.63 42.93 贴方面，截至2020年末，公司新能源电价补贴尚未
合计 7,113.36 100.00 到位部分共计7.14亿元，随着新能源发电机组装机
注：其他地区包括全国超过 97 个区域；合计数尾数差异为四舍五入
容量的提升，补贴缺口持续扩大，中诚信国际将持
所致。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理 续关注补贴到位情况。
中诚信国际认为，公司土地储备较为充沛，三、 酒店经营方面，公司酒店板块业务收入主要来
四线城市占比较多，对其后续的项目建设开发与运 源公司旗下重庆市涪陵区的两江大酒店、重庆开县
营对公司资金运作能力、统筹管理能力提出了更高 金科大酒店、苏州金科大酒店、浏阳大酒店、成都
的要求。 乐享世纪酒店、无锡金科城市酒店等酒店经营收入；
2020年酒店业务受疫情冲击较大，当年实现营业收
物业管理规模增长带动公司物业管理收入逐年上
入2.10亿元，同比下降15.66%。
升；其他业务包括新能源业务，酒店运营，和园林
其他业务方面，公司其他业务收入主要包括园
业务等，收入规模较小
林工程等，园林业务主要由下属公司重庆展弘园林
公司物业管理业务运营主体为金科智慧服务 有限公司和重庆凯尔辛基园林有限公司负责运营，
集 团 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “ 金 科 服 务 ”， 经营范围主要是为房地产开发项目提供配套的园林
HK.9666），拥有国家一级物业管理资质，金科服务 设计、施工及咨询服务。2020 年，公司园林工程等
已于2020年11月17日拆分至香港上市 。经过多年的 5
其他业务实现收入 8.82 亿元，同比下降 15.75%。
发展公司物业管理业态已涵盖住宅、写字楼、商业、
战略规划及管理
酒店会所等多种物业类型，业务覆盖重庆、北京、
四川、江苏、湖南、陕西、山东等多个省、直辖市 公司坚持以地产为主业，聚焦城市群深耕战略，并
及自治区。近年来金科服务业务开展态势良好，截 致力于实现地产与产业链的双向赋能
至2020年末公司物业管理在管面积约2.77亿平方米，
公司以房地产为主营业务，多元化经营为辅助。
同比增长8.63%；当期实现营业收入33.59亿元，同
根据 2020 年 12 月 15 日公司发布的《金科地产集团
比增长约44%，实现净利润6.33亿元，同比增长约
股份有限公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）》
69%。
（以下简称“规划”），公司计划在 2025 年总销售规
2020年末，公司可控机组装机容量为40万千瓦，
模达到 4,500 亿元以上，年复合增长率 15%以上；
未发生变化，公司发电资产全部为风电项目，主要
土地投资中以招拍挂方式获取土地比例降低至 50%；
5
2020 年 5 月，公司股东大会审议通过了分拆所属物业公司金科智 财务结构方面资产负债率，净负债率，现金短债比
慧服务至香港上市的事项，10 月 28 日金科智慧服务通过港交所聆讯，
11 月 17 日正式在香港联合交易所主板挂牌上市。本次金科智慧服务
等财务指标持续改善。
最终共发行 1.53 亿股 H 股，截至 2020 年 12 月 31 日，金科股份共 公司致力于实现相关多元化业务与地产主业的
持有金科服务 3.42 亿股，占其发行完成后总股本的 52.33%，金科智
慧服务筹得的款项净额约为 68.32 亿港元。
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产业链闭合。“规划”中明确了相关多元化业务是公 此外，本公司根据股东大会审议通过的《公司
司价值提升的关键。到 2025 年，公司签约销售金额 员工跟投房地产项目公司管理办法》实施项目跟投，
中的相关多元化业务销售模达到 500 亿元以上；持 截至2020年年报出具日，公司已累计实施员工跟投
有优质资产大幅提升，优质资产规模达到 300~500 项目431个，跟投金额实际投入共计21.78亿元。
亿元；实现代建业务规模 300 亿元；智慧服务业务
规模保持高速增长。公司相关多元化业务围绕地产 财务分析
主业展开，进一步构建和完善设计、建设、园林、 下列财务分析基于公司提供的经天健会计师
酒店、教育、新能源等相关产业链业务体系，发挥 事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意
协同优势。中诚信国际将对公司战略规划的执行情 见的2018~2020年审计报告；各期财务数据均采用
况保持关注。 报告期末数。
公司法人治理结构完善，内部控制制度体系较为健 盈利能力
全
2020 年公司毛利率同比下滑，但得益于期间费用
公司建立了股东大会、董事会和监事会，其中 率下降加之参股项目公司开始结利，整体盈利能
董事会为公司的经营决策和业务执行机构，对股东 力持续向好；较丰富的待结算资源对未来经营业
大会负责。公司董事会由9名董事组成，分设3名独 绩形成一定支撑
立董事、2名职工董事、4名非独立董事，董事会成
得益于较低土地成本以及结算项目区域销售
员任期至2020年5月23日；其中融创中国派驻2名董
均价上升，2018~2019年公司房地产销售毛利率处
事，分别为非独立董事张强以及独立董事姚宁，上
于行业较好水平；2020年，受行业政策调控影响，
述2为董事未参与公司实际经营中。6月16日，董事
公司房地产销售毛利率有所下降，导致公司营业毛
张强因个人原因辞去公司董事及提名委员会委员
利率较上年同期下滑5.68个百分点。物业管理平台
职务。2021年1月29日，公司召开2021年第二次临
近年来经营情况良好，物业管理毛利率整体保持上
时股东大会选举产生了第十一届董事会成员，融创
升态势。截至2020年末合同负债（含预收款项）增
中国派出董事已全部退出，红星集团派出一名非独
至1,346.45亿元，同比增长17.39%，为当期营业收
立董事参与公司经营管理决策6。公司设董事长1名，
入的1.54倍，较为充沛的合同负债（含预收款项）
副董事长1名。董事会下设战略发展委员会、审计
为公司未来结转收入提供保障。
委员会、提名委员会、关联交易委员会和薪酬委员
表 9：近年来公司主要板块毛利率构成(%)
会，对公司经营活动中的重大事项进行审议决策或 毛利率 2018 2019 2020
提交东大会审议。 房地产开发* 28.56 29.12 23.10
公司形成了比较健全、有效的内部控制和管理 生活服务 18.76 25.83 33.92
酒店经营 65.51 67.88 67.46
制度。在资金管理、预算管理、投资管理、对外担 新能源 49.68 52.01 41.26
保以及关联交易等方面设立了相应制度，现有的内 其他* 5.99 9.13 9.19
分部抵消 -1.10 9.31 --
部控制制度已覆盖了公司运营的各层面和各环节，
其他业务收入* 19.42 12.57 13.13
形成了规范的管理体系。公司亦构建了集团总部、 合计 28.57 28.84 23.16
注：主营业务中的其他收入包括园林工程收入，其他业务收入主要
区域公司、城市公司和项目公司四级管控体系。
包括租金等收入。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
6
新一届董事会成员名单如下：周达、杨程钧、刘静、杨柳（红星 从期间费用来看，公司期间费用以销售费用和
集团委派）4 位任非独立董事；朱宁、王文、胡耘任独立董事；另有
王洪飞、陈刚任职工董事。
管理费用为主。2020年，因加强广告宣传类费用的
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管控，公司当年销售费用同比大幅下降。财务费用 资产质量
方面，近年来公司财务费用受利息收入及费用化利
在总资产和总负债规模不断增长的同时，公司的
息支出规模上升呈波动态势。细分来看，由于大部
财务杠杆水平有所下降；但少数股东权益规模及
分利息被资本化计入存货，加之利息收入的贡献，
占比快速上升，需关注权益结构的稳定性
公司财务费用较债务规模维持在较低水平。2020年
得益于公司期间费用管理能力增强，公司期间费用 随着公司房地产开发业务规模的持续扩大，近
规模较上年同期下降，期间费用率有所降低且处于 年来公司资产规模保持快速增长态势，近三年年均
行业较好水平亦随之下降。。 复合增长率为28.54%。资产构成方面，公司流动资
表 10：近年来公司盈利能力相关指标（亿元）
产占比保持较高水平，近年来流动资产占总资产比
2018 2019 2020 重超过87%。具体来看，存货和其他应收款均随业
销售费用 25.62 42.15 34.62 务规模扩大呈上升态势；受销售回款上升及融资需
管理费用 23.43 27.31 31.07
财务费用 0.50 6.29 4.81
求旺盛的影响，公司货币资金保持增长，2020年末
期间费用合计 49.54 75.74 70.50 公司货币资金结余较上年同期增长20.86%，其中受
期间费用率(%) 12.02 11.18 8.04
限货币资金7.85亿元，主要为保证金存款7。受公司
经营性业务利润 54.20 94.16 106.74
资产减值损失 0.35 10.78 4.94 合作方经营往来款增加影响，近年来年其他应收款
公允价值变动收益 0.66 0.96 4.64
增幅较大；2020年期末合作方经营往来款、合联营
投资收益 -1.86 1.86 16.20
营业外损益 -1.28 -2.87 -0.52 企业往来款和保证金分别为128.39亿元、110.98亿
利润总额 52.10 83.35 121.79 元和51.57亿元，前五大其他应收单位款项合计占比
净利润率(%) 9.75 9.38 11.06
为13.51%，其中除洛阳国家高新技术产业开发区管
注：管理费用含研发费用，资产减资损失包含信用减值损失。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 理委员会10亿元应收款项为保证金，其余均为合作
方经营往来款，包括杭州绿盈置业有限公司、洛阳
从利润构成来看，公司利润总额主要由经营性
绿宏置业有限公司等单位。
业务利润构成，得益于近年结算收入规模和初始获
非流动资产方面，近年来公司新增投资合营及
利空间的提升，呈较快增长态势。2019年以来，公
联营项目不断增加，长期股权投资规模亦随之扩大，
司投资收益主要来自于合联营企业贡献的投资收
占非流动资产比重逐年上升，2020年末，公司长期
益；2020年随着参股项目公司开始结利，权益法核
股权投资规模较上年同期增长82.75%。公司投资性
算的长期股权投资带来的投资收益大幅增长，对利
房地产主要为金科世界走廊及金科美邻汇商业2号
润总额形成一定补充。此外，2020年，随着公司投
楼等持有性物业，2019年新增金科天宸荟公寓及多
资性房地产规模增长，公司当期公允价值变动收益
处商业用房，使得当年末投资性房地产大幅增长；
同比上升。资产减值损失方面，2019年，受部分项
2020年3月，公司通过股权收购位于昆明、慈溪和
目销售不达预期的影响，公司对重庆金科公园王府、
重庆的3处商业综合体，新增资产公允价值约40亿
安徽海昱东方、都荟大观、山东东方博翠，江西金
元，期末投资性房地产大幅增长62.97%。固定资产
科集美公馆等项目计提存货跌价准备，当年资产减
主要为发电及相关设备、房屋及建筑物等，2019年
值损失规模较大。2020年公司对泸州、杭州、赣州、
其账面价值同比上升主要系新能源在建工程达到
南京等地区项目计提存货跌价准备，对当期利润有
可使用状态，转固定资产增加所致。
所侵蚀。伴随着公司盈利水平的提升，公司净利润
公司负债主要由预收款项、应付账款、其他应
率呈上升态势。
7
公司受限货币资金未包含受监管的预收售房款 98.44 亿元
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付款和有息债务构成，近年来均呈上升态势。具体 随着近年开发规模不断增加，存货占比保持较高
来看，得益于近年来公司房地产项目推盘节奏加快， 水平，整体去化压力较小；得益于结算金额增多，
预收款项快速增长，2020年末公司销售回款增长带 公司存货周转效率持续提升
动预收款项同比大幅增长17.39%。受房地产项目增
在项目开发及储备规模持续扩大的带动下，近
多、应付工程款增加影响，公司应付账款持续上升。
年来公司流动资产规模不断上升。公司流动资产主
所有者权益方面，在留存收益的累积、少数股
要由存货、货币资金和其他应收款构成，截至2020
东权益上升及其他权益工具金额增长的带动下，公
年末，分别占流动资产的70.94%、13.10%和9.19%。
司所有者权益规模持续扩大。截至2020年末，公司
表 12：近年来公司主要流动资产分析（亿元、%）
永续债余额为21.42亿元，债权人为湖北省资产管理 2018 2019 2020
有限公司和百瑞信托有限责任公司，同期末公司实 流动资产/总资产 92.48 90.55 87.13
收资本、资本公积、未分配利润和少数股权权益占 存货/流动资产 75.39 73.56 70.94
货币资产/流动资产 13.99 12.36 13.10
比分别为7.27%、9.88%、24.24%和49.76%。因控股 其他应收款/流动资产 6.10 7.73 9.19
子公司金科服务在港上市，加之合作项目增加、其 （存货+货币资金）/流
89.38 85.92 84.14
动资产
他控股子公司少数股东投入，少数股东权益规模及
开发成本 1,295.84 1,915.93 1,980.81
占比快速攀升，由2018年末的145.86亿元增至2020 开发成本/存货 80.57 89.43 84.41
开发产品 188.39 189.68 316.77
年末的365.76亿元；少数股东权益占比从2018年末
开发产品/存货 11.71 8.85 13.50
的38.62%增至2020年末的49.76%，对权益结构稳定 拟开发产品 113.58 21.87 42.77
性产生一定影响。 拟开发产品/存货 7.06 1.02 1.82
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
表 11：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元、%）
2018 2019 2020 持续的项目投入及土地获取推动公司存货规
货币资金 298.52 359.86 434.92
模快速增长，存货近三年年均复合增长率为21.04%，
存货 1,608.35 2,142.41 2,356.15
其他应收款 130.23 224.98 305.26 且以在建开发产品占比最高；2020年末在建开发产
长期股权投资 73.68 136.22 248.94 品占存货账面价值的比重为84.41%；已完工开发产
投资性房地产 36.15 83.24 135.66
固定资产 23.74 43.78 40.78
品占比近年来有所波动。公司拥有充沛的土地储备，
总资产 2,306.99 3,216.05 3,811.58 存货结构较为合理，对其整体流动性能够形成一定
预收款项 762.76 1,146.94 1,346.45
支撑。资产周转效率方面，近年来公司存货周转率
应付账款 136.81 235.49 285.68
其他应付款 134.12 174.32 261.19 和总资产周转率均有所提升，2020年，随着结算项
总负债 1,929.32 2,694.54 3,076.60 目金额同比增加，存货周转率提升至较好水平。
少数股东权益 145.86 247.84 365.76
所有者权益 377.67 521.51 734.98 表 13：近年来公司周转率相关指标
资产负债率 83.63 83.78 80.72 2018 2019 2020
净负债率 145.54 134.76 83.00
存货周转率（次/年） 0.22 0.26 0.30
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
总资产周转率（次/年） 0.21 0.25 0.25
财务杠杆比率方面，近年来受益于所有者权益
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
的增长，公司资产负债率及净负债率有所下降。
2020年末，公司净负债率大幅下降51.76个百分点至
83.00%。若考虑到永续债的影响，公司杠杆水平将
有所上升。
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行公司债券（第三期）信用评级报告
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现金流及偿债能力 表 15：近年来公司现金流及偿债指标情况（亿元、X）
2018 2019 2020
近年来公司销售回款对债务偿还的保障能力持 经营活动净现金流 13.29 22.39 145.08
销售商品、提供劳务
续提升至较好水平；2020 年末货币资金可以覆盖 收到的现金
851.02 1,128.26 1,279.80
当期短期债务 投资活动净现金流 -80.01 -119.89 -171.08
筹资活动净现金流 179.75 151.54 104.62
从现金获取能力来看，近年来随着销售业绩和 总债务 848.16 1,062.64 1,044.96
短期债务 302.99 391.55 393.54
回款的增长，公司销售商品、提供劳务收到的现金 EBITDA 59.91 96.46 134.68
呈上升态势，2020年同比增长13.43%至1,279.80亿 总债务/EBITDA 14.16 11.02 7.76
EBITDA 利息倍数 1.19 1.20 1.46
元；受与合营、联营企业往来款及项目合作款影响，
货币资金/短期债务 0.99 0.92 1.11
近年来公司经营活动净现金流波动较大，2020年末 总债务/销售商品提
1.00 0.94 0.82
较上年大幅增长至145.08亿元。 供劳务收到的现金
经调整 EBIT 利息倍
随着近年土地储备及项目开发规模的扩大，外 数
2.04 2.03 2.36
部融资需求加大，公司总债务规模总体上升，2020 注：带*指标已经年化处理。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
年末小幅下降至1,044.96亿元；其中，银行贷款为
其主要构成，2020年末占总债务的比重为53.10%， 公司拥有较为充足的外部授信，需关注或有负债
公司整体融资成本为7.61%，近年来较为稳定。债 风险
务期限结构方面，2020年公司新增短期借款74.18
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好
亿元，但随着部分长期债务到期，公司短期债务规
的合作关系，截至2020年末，公司及合并报表子公
模总体保持稳定，截至2020年末短期债务占总债务
司取得的银行授信总额为2,073亿元，未使用授信余
的比重为37.66%，但以长期债务为主的债务期限结
额为1,457.56亿元。
构相对合理。
受限资产方面，截至2020年末，公司受限资产
表 14：2020 年末公司总债务情况（亿元、年、%） 合计949.24亿元，其中货币资金7.85亿元8，主要为
融资成本 期限结构 占比
保证金存款，因抵、质押借款而受限的存货、应收
银行融资 3.90~10.00 2~14 53.10
账款、长期股权投资、固定资产及投资性房地产分
非银行金融
7.75~12.62 0.5~3 28.59
机构融资 别为796.66亿元、5.78亿元、29.67亿元、23.10亿元
债券类（含摊销） 5.00~8.38 2~5 18.32
及86.18亿元。当期末公司受限资产占总资产比重为
注：银行融资、非银机构融资等均包括利息支出。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理 24.90%。
得益于盈利能力提升，公司经调整EBIT利息倍 或有负债方面，截至2020年末，公司及其子公
数整体呈上升态势；在销售回款逐年提升的带动下， 司对外担保金额合计180.61亿元，占公司当期末净
销售商品提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能 资产比例为24.57%，担保对象主要为公司合营及联
力逐年提升，且处于同行业较好水平。从短期偿债 营公司。此外，公司为商品房承购人因银行抵押贷
能力来看，近年来公司货币资金占总资产比重趋于 款提供的阶段性担保余额为387亿元。
稳定且受限货币资金规模较小，随着销售回款提升 过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信
带动公司货币资金保有量提高，货币资金对短期债 用报告》及相关资料，2017~2020年4月9日，公司
务覆盖能力有所增强，2020年末，公司货币资金可 所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付
以覆盖当期短期债务。 本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告
8
不含受监管的预收售房款 98.44 亿元
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出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
评级结论
综上所述，中诚信国际评定金科地产集团股份
有限公司主体信用等级AAA，评级展望为稳定；评
定“金科地产集团股份有限公司2021年面向专业
投资者公开发行公司债券（第三期）”的债项信用
等级为AAA。
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中诚信国际关于金科地产集团股份有限公司 2021 年
面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级
报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内
或者本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变
化以及本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级
包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布
后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个
月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司
将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本
次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认
为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他
交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情
况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2021 年 5 月 28 日
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附一：金科地产集团股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2020 年末）
金科股份
董事会 监事会
总裁
联席总裁 联席总裁
执行副总裁
副总裁 党委书记
总裁助理 总裁助理
产
城 经 人 成 研 招 商 资
收 集 监
投 营 力 金 本 营 发 标 业 财 金
文 资
并
管 资
团 察
购 科 工 销 设 采 管
办
务 管
委
旅 中 理 源 大 程 中 计 购 理 中 理
事 中 公 员
心 心 中 中 学 中 心 中 中 中 室 心 中 会
业 心 心 心 心 心 心 心
部
投 投 预 营 营 集 总
投 投 战 运 信 组 干 招 人 培 成 工 精 客 销 营 规 设 技 园 客 招 党 综 品 财 全 资 金 资 证 督 团 监 部 审 法
资 资 结 销 销
资 后 合 略 企 营 息 织 部 聘 才 训 本 程 装 研 售 销 划 计 术 林 户 标 委 合 牌 务 面 金 融 金 券 察 纪 察 纪 计 律
管 管 合 管 管 管 管 发 管 管 发 管 管
算
管 管 定 管 策
大 大
方 研 发 装 管 办 管 管 预 管 市 业 事 检 执 检 风
作 作 管 区 区 管 经 调 事
理 理 理 部 理 理 展 理 理 展 理 理 理 理 位 理 划 案 究 展 饰 理 理 公 理 营 理 算 理 场 务 务 研 监 行 监 控 务
一 二 理 一 二 察 察
部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 室 部 部 部 部 部 部 部 部 室 部 部 部
部 部 部 部 部 部 部
资料来源：公司提供
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行公司债券（第三期）信用评级报告
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附二：金科地产集团股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2018 2019 2020
货币资金 2,985,175.72 3,598,612.76 4,349,226.21
其他应收款 1,302,284.97 2,249,800.31 3,052,571.92
存货净额 16,083,488.65 21,424,142.36 23,561,454.32
长期投资 784,121.52 1,395,368.11 2,557,608.47
固定资产 237,350.66 437,806.50 407,818.65
在建工程 145,275.27 24.72 3,172.50
无形资产 6,416.86 7,576.37 7,474.11
投资性房地产 361,471.57 832,410.39 1,356,574.81
总资产 23,069,866.54 32,160,501.67 38,115,797.85
预收款项 7,627,569.53 11,469,395.58 13,464,477.93
其他应付款 1,341,215.67 1,743,151.94 2,611,940.37
短期债务 3,029,949.07 3,915,519.75 3,935,367.16
长期债务 5,451,678.36 6,710,925.16 6,514,204.52
总债务 8,481,627.43 10,626,444.91 10,449,571.69
净债务 5,496,451.71 7,027,832.15 6,100,345.47
总负债 19,293,206.25 26,945,385.51 30,765,964.43
费用化利息支出 54,324.93 96,577.28 92,984.74
资本化利息支出 448,304.34 709,936.69 803,944.01
所有者权益合计 3,776,660.29 5,215,116.16 7,349,833.42
营业总收入 4,123,367.64 6,777,337.45 8,770,441.00
经营性业务利润 542,002.01 941,646.68 1,067,434.92
投资收益 -18,623.38 18,569.60 162,031.81
净利润 402,050.40 635,699.79 970,435.99
EBIT 575,335.75 930,083.13 1,310,883.90
EBITDA 599,109.05 964,613.21 1,346,767.79
销售商品、提供劳务收到的现金 8,510,249.07 11,282,606.62 12,798,005.36
经营活动产生现金净流量 132,910.95 223,873.52 1,450,790.72
投资活动产生现金净流量 -800,115.35 -1,198,883.76 -1,710,795.33
筹资活动产生现金净流量 1,797,474.41 1,515,359.12 1,046,193.86
财务指标 2018 2019 2020
营业毛利率(%) 28.57 28.84 23.16
期间费用率(%) 12.02 11.18 8.04
EBITDA 利润率(%) 14.53 14.23 15.36
净利润率(%) 9.75 9.38 11.06
总资产收益率(%) 2.97 3.37 3.73
存货周转率(X) 0.22 0.26 0.30
资产负债率(%) 83.63 83.78 80.72
总资本化比率(%) 69.19 67.08 58.71
净负债率(%) 145.54 134.76 83.00
短期债务/总债务(%) 35.72 36.85 37.66
经营活动净现金流/总债务(X) 0.02 0.02 0.14
经营活动净现金流/短期债务(X) 0.04 0.06 0.37
经营活动净现金流/利息支出(X) 0.26 0.28 1.62
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X) 1.00 0.94 0.82
总债务/EBITDA(X) 14.16 11.02 7.76
EBITDA/短期债务(X) 0.20 0.25 0.34
EBITDA 利息保障倍数(X) 1.19 1.20 1.50
经调整 EBIT 利息保障倍数(X) 2.04 2.03 2.36
注：中诚信国际分析时将公司长期应付款中的应付融资租赁款调整至长期债务；将研发费用计入管理费用。
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附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
长期投资 =可供出售金融资产＋持有至到期投资＋长期股权投资
=短期借款＋以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债＋应付
短期债务
票据＋一年内到期的非流动负债＋其他债务调整项
资 长期债务 =长期借款＋应付债券＋其他债务调整项
本
结 总债务 =长期债务＋短期债务
构 净债务 =总债务－货币资金
净负债率 =净债务/所有者权益合计
资产负债率 =负债总额/资产总额
总资本化比率 =总债务/（总债务＋所有者权益合计）
经
营 存货周转率 =营业成本/存货平均净额
效
率 应收账款周转率 =营业总收入/应收账款平均净额
营业毛利率 =（营业收入—营业成本)/营业收入
期间费用率 =（销售费用＋管理费用＋研发费用＋财务费用）/营业总收入
=营业总收入－营业成本－利息支出－手续费及佣金支出－退保金－赔付支出净额－提取
经营性业务利润
保险合同准备金净额－保单红利支出－分保费用－税金及附加－期间费用＋其他收益
盈
利 EBIT（息税前盈余） =利润总额＋费用化利息支出
能 经调整 EBIT =EBIT＋资本化利息支出
力
EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT＋折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销
总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
净资产收益率 =净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 =净利润/营业总收入
现
金 资本支出 =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
流
流动比率 =流动资产/流动负债
偿 速动比率 =（流动资产－存货）/流动负债
债
能 利息支出 =费用化利息支出＋资本化利息支出
力 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息支出
经调整 EBIT 利息保障倍数 =经调整 EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的
相关企业专用。根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计
算公式为：“长期投资=债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资”。
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附四：信用等级的符号及定义
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息风险较小，安全性较高。
A-3 还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C 还本付息风险很高，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
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