美好置业集团股份有限公司
审 计 报 告
众环审字（2023）1600122号
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审计报告 1
财务报表
合并资产负债表 1
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5
资产负债表 7
利润表 9
现金流量表 10
股东权益变动表 11
财务报表附注 13
美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
美好置业集团股份有限公司
2022 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改
[1989]6 号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳证券交易所上市。上市时总股本
8751 万股，其中国有股 6480 万股，社会公众股 2271 万股。2002 年 4 月 29 日和 6 月 14 日公司国有股
股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流投资集团有限公司 7200
万股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，并于 2003 年 5 月办理股权变更及过户手续；2002
年 12 月 24 日，昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司 5644 万股国有股转让给北京国财
创业投资有限公司，并办理了股权过户手续。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 246,698.86 万股，注册资本为 246,698.86 万元。
本公司注册地址为云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 栋 2 单元 2317 室，法定代表
人为刘道明。公司总部办公地址为湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼。
本公司及各子公司（统称“本集团”）主要业务包括房地产开发经营；住房租赁；非居住房地产租
赁；土地使用权租赁；企业管理咨询；投资等。
本公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理
有限责任公司，最终控制方为自然人刘道明先生。
本财务报表于 2023 年 4 月 27 日经公司第九届第二十一次董事会批准报出。
截至 2022 年 12 月 31 日，本集团纳入合并范围的二级子公司共 40 户，三级及以下子公司 50 户，
详见本附注八“在其他主体中的权益”。本集团本年合并范围比上年减少 5 户，详见本附注“七、合并范
围的变更”。
二、财务报表的编制基础
1、 编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企
业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及
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其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定
（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本
财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.持续经营
本公司 2022 年度、2021 年度实现的扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润分别为
-141,701.71 万元、-245,776.07 万元；同时，截至 2022 年 12 月 31 日，美好置业资产负债率 91.62%，流
动资产 1,373,793.72 万元、流动负债 1,616,498.40 万元，流动性紧张；部分经营性债务延迟支付。
公司针对业务拟采取的改善措施如下：
（1）装配式建筑业务：
公司在 2023 年将进一步聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，利用现有工厂及设备，采
取开放工厂股权或合作新建方式开拓市场。在具有高装配率要求的项目施工中，涉及装配式建筑的
专项设计、构件生产、现场装配及装配式装修业务，最大程度优化装配式建筑设计-生产-施工技术和
工艺流程，充分体现叠合剪力墙体系的成本、进度、质量、安全、绿色环保等综合优势，以获得市
场认可。
（2）房地产业务：
公司在 2023 年围绕“抓回款、保交付”目标，将提升各项目经营能力作为现阶段的重要抓手，降成
本、控费用提升利润；通过总部即一线，强运营、抓执行提升经营效率。同时，2023 年房地产板块
将凭借我司多个装配示范项目、装配式装修产品交付的经验，针对住建部门重点推广的装配式项目，
发挥我司在土地投资与拓展、规划及装配式专项设计、装配工程建设、装配特色产品的营销推广与
交付等领域的专业技术及全产业链协同优势，精选城市，积极拓展装配式特色开发代建业务。
（3）债务风险化解及现金流保障：
债务风险方面，公司与金融机构保持密切沟通，优化债务期限结构，通过债务展期、置换等方
式缓解资金压力及降低偿债风险。同时不断优化资金筹措方式，积极拓宽公司融资渠道，利用多层
次资本市场、融资租赁、应收账款保理等融资工具和金融产品，改善融资产品结构，降低融资成本。
政策性融资方面，依据国家“保民生、保交付”的金融政策，积极通过政策性银行、商业银行获取专项
“保交楼”资金，为“保交楼”项目补充建设资金。经营管理方面，公司将秉持过程管控、防范风险、稳
中求进、保障现金、以收定支的管理原则，由集团层面整体统筹，加强经营全过程管控，合理规划
各项目的投资开发节奏和资金安排，确保各项刚性支出的按期兑付，严防现金流风险，并通过多种
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措施加速去化存量资产，提高资产运营效率。
公司计划对现有工厂采取股权开放形式，与致力于发展装配式建筑的友商合作，快速拓展市场，
提高工厂产能收回部分资金；对于非核心区域的工厂进行处置，加快退投回笼资金；盘活设备资产，
寻找合作伙伴共同建厂，发展市场回收投资。
优化应收账款管理机制，减少企业资金占用，加速资金周转速度。一方面，制定政策以完善应
收账款动态管理机制，通过情况调度、审计监督等方式加大督促力度，整治恶意拖欠货款的现象；
同时要明确规定账款支付时限、支付责任、处罚措施等，提高应收账款周转效率，帮助公司提升资
金周转速度。另一方面，公司要定期跟踪对手方资信情况变化，实时掌握清收进度，不断提高清收
效率。
公司通过过程管控及机制建设，强化现金流管理导向，提高回款效率，加强全员“保现金流”的经
营意识及风险防控能力，做到应收尽收，能回快回，为公司经营发展提供稳定现金流，保障业绩目
标的实现。
基于以上所述，本公司董事会无意且确信尚不会被迫在下一个会计期间进行清算或停止营业，故
本公司认为仍应以持续经营为基础编制本年度财务报表。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团 2022 年
12 月 31 日的财务状况及 2022 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务
报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定
了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、29“收入”各项描述。
1、 会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本集团
会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以
12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
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3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民
币为记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并
分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1） 同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同
一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为
合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价
值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公
积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的
其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、
评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性
证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价
按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一
步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨
认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公
允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当
期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予
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确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期
被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，
同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相
关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5
号的通知》（财会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子
交易”的判断标准（参见本附注四、5“合并财务报表的编制方法”（2）），判断该多次交易是否属于“一
揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、15“长期股权投资”进行会计
处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本
之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在
处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理。
5、 合并财务报表的编制方法
（1） 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新
评估。
（2） 合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；
从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量
已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的
期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括
在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合
并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表
和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
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在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的
会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股
东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益
的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超
过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在
丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原
持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则
第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续
计量，详见本附注四、15“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、
条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计
处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完
整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的，
但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不
丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、15“长期股权投资”（2）④）
和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计
处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投
资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权
时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享
有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排
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相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利
的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、15“长期股权投资”（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集
团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的
收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及
按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营
购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营
其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失
的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同
经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短（一
般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、 外币业务和外币报表折算
（1） 外币交易的折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额。
（2） 对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化
的原则处理；②分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本
（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计
量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确
认为其他综合收益。
（3） 外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采
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用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的
即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为
上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资
产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合
收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关
的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对
现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经
营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权
益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在
处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处
置该境外经营的比例转入处置当期损益。
如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产
生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损
益。
9、 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产的分类、确认和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以
摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。
因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按
照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
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本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融
资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以
未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本
进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且
其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当
期损益。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收
益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留
存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确
认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入
当期损益。
（2） 金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负
债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其
他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有
关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变
动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风
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险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方
式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团
将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保
合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或
摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3） 金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产
已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对
该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资
产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继
续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价
与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确
认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原
计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终
止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判
断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（4） 金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融
负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融
负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本
集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照
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修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金
资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5） 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执
行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负
债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别
列示，不予相互抵销。
（6） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代
表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术
确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、
参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与
者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可
观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7） 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含
再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中
扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润
分配处理。
10、 金融资产减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应
收款、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减
值准备和确认信用减值损失。
（1） 减值准备的确认方法
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本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法
或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的
金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等
其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已
显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初
始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团
在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未
显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2） 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定
的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采
用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自
初始确认后信用风险是否显著增加。
（3） 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、
仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，
在组合的基础上评估信用风险。
（4） 金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的
账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利
得。
（5） 各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票
据的信用风险特征，将其划分为不同组合：
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项目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 根据承兑人的信用风险划分，与“应收账款”组合划分相同
②应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损
失金额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续
期内预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
应收账款：
合并范围内关联方 集团合并范围内公司。
应收账款账龄组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
装配式建筑业务 本组合包括设计、建筑施工、混凝土预制构件及建筑施工总承包业务的应收款项。
合同资产：
建造合同形成的已完工未结算资产 本组合为业主尚未结算的建造工程款项
A、合并范围内关联方：本集团合并报表范围内各企业之间的应收款项风险可控，本集团判断不
存在预期信用损失的，不计提信用损失准备；母公司综合考虑子公司经营情况、财务状况以及外部
经营环境等因素，判断应收子公司款项已经发生实质性损失、未来无法收回的，计提信用损失准备。
B、应收账款账龄组合：以账龄作为信用风险特征的应收账款组合，本集团按照相当于整个存续
期内的预期信用损失金额计量损失准备，参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况
的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
C、装配式建筑业务：以产品类型客户群为共同风险特征，参考建筑施工行业信用损失计提情况，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率计算预
期信用损失。
③其他应收款
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、
或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于
其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
土地竞拍保证金 本组合为开发用土地竞拍保证金等应收款项。
拆迁安置代垫款、项目合作款 土地一级整理拆迁安置代垫款、房地产开发合作款
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项目 确定组合的依据
股权转让款 应收转让股权、债权等相关款项
应收合并范围内往来款项 集团合并范围内公司
其他应收款账龄组合 本组合以其账龄作为信用风险特征
④长期应收款
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且未包含重大融资成分的，
本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且包含重大融资成分的，
本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，本集团选择始终按照
相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
应收经营性租赁款 应收租赁客户款项
应收其他款项 除上述款项组合外的应收款
A、应收经营性租赁款：以房屋租赁客户为组合依据，参照应收账款账龄组合计算预期信用损失。
B、应收其他款项：主要是 PPP 项目应收款，参考本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，确定组合预期信用损失率。
11、 应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始确认日起到
期期限在一年内（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期期限在一年以上的，列
示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注四、9“金融工具”及附注四、10“金融资产减值”。
12、 存货
（1） 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过程
或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、消耗性生物资产、周转材
料、低值易耗品、开发产品、开发成本、周转房等。
（2） 存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品发出按个别计价法确定发出存货的实际成本；原材
料、库存商品发出时采用个别计价法、先进先出法计价或加权平均法。
（3） 存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
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可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑
持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存
货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁
多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高
于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）房地产开发中的存货核算方法
①开发用土地的核算方法：本集团开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。
②本集团为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开
发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。
③公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派
出所、消防、水塔等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市政管理部门使用的各
种市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本科目核算。
④周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产—房屋建筑
物的预计使用年限进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销
售成本。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制
（6）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时一次摊销法或分次摊销法摊销。
13、 合同资产
本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即
仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产
和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、10、金融资产减值。
14、 持有待售资产和处置组
本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非
流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
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某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出
售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处
置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的
与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产
减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面
价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，
所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计
准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规
定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的
净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规
定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉
外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减
的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资
产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债
的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待
售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售
类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调
整后的金额；（2）可收回金额。
15、 长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股
权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选
择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、
9“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政
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策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1） 投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有
者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发
行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整
资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股
权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，
将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股
份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并
日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允
价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别
是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行
会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，
作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他
综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权
投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允
价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、
该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他
必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构
成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持
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有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2） 后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法
核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的
成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，
当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派
的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损
益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资
本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间
与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以
确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的
资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此
基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损
失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股
权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投
资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企
业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确
认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，
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则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集
团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不
足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司
的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、“合并财务报表编制的方法”（2）中所
述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入
当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入
股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认
的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单
位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益
法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视
同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加
重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价
值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法
核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单
位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控
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制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权
益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和
其他所有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权
改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间
的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核
算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全
部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交
易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权
之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合
收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
16、 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经
济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的
政策进行折旧或摊销。
资产类别 预计使用年限 净残值率（%） 年折旧率（%）
投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面
价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认
该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后计入当期损益。
17、 固定资产
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（1） 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度
的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2） 各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定
资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限 预计净残值率% 年折旧率%
房屋、建筑物 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 5-10 5 9.50-19.00
运输设备 4-8 5 11.88-23.75
电子及办公设备 3-8 5 11.88-31.67
临时设施 2-5 5 19.00-47.50
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目
前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3） 固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
（4） 其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地
计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发
生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
18、 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用
状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资
产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
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19、 借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本
化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。
其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的
加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期
损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销
售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月
的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
20、 生物资产
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田
作物以及存塘小龙虾等。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、繁殖或养殖的消耗性
生物资产的成本，为该资产在收获或入库前发生的可直接归属于该资产的必要支出。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法或个别计价法按账面价值结转成本。
资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备
一致的方法计算确认消耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额应
当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回金额计入当期损益。
21、 使用权资产
使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。
22、 无形资产
（1） 无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集
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团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期
损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支
出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价
款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计
金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团
使用寿命有限的无形资产的具体年限如下：
项目 摊销年限（年）
土地使用权 证载年限
财务、办公等软件 5-10
（2） 研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出
计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3） 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
23、 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本
集团的长期待摊费用主要包括装修费、土地承包经营权流转费及虾稻田改造费。长期待摊费用在预
计受益期间按直线法摊销。
24、 长期资产减值
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对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使
用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行
减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损
失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间
的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最
佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费
以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续
使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加
以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并
的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的
可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产
组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所
占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
25、 合同负债
合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户
转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支
付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产
和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
26、 职工薪酬
本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保
险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务
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的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币
性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划为设定提存计划。采用设定
提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿
的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪
酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正
常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入
当期损益（辞退福利）。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处
理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
27、 租赁负债
租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。
28、 预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时
义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相
关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏
损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的
资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
29、 收入
收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利
益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含劳务，下同）
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控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让
商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实
质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品
而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获
得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务
所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合
同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履
约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本
集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本集团履约过程中所产
出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款
项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本集
团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合
理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单项履约
义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该
商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给
客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该
商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本集团收入的具体确认方法如下：
（1）房地产销售收入
房地产销售在房地产开发项目竣工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续，达到销售合同
约定的交付条件，在客户取得商品控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）预制混凝土构件（PC 构件）收入
在将 PC 构件运至客户指定的地点，经客户验收合格，并收到经客户确认的送货单（或验收单）
时，商品的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现。
（3）农产品销售收入
销售农产品业务在鲜活水产品、谷物及加工品已经发出，并收到客户签字确认的出库单（或销
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货清单）时，商品的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现。
（4）建造合同收入
本集团向客户提供建造服务（包括装配式建筑工程总承包业务），因客户能够控制本集团履约过
程中的在建商品，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度的确定方法为投入法，即按照累
计实际发生的成本占合同预计总成本的比例确定恰当的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本
集团根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于以 PPP 模式参与基础设施和公共服务设施建设项目，属于按投资建设移交方式实施项目，
本集团于项目建造期间，对提供建造服务的部分按照上述建造合同确认相关收入。对于 PPP 项目产
业园区内进行规划设计服务、基础设施和公共服务设施投资建设服务、土地整理服务，于完成相关
服务后，在公司与委托政府机构共同确认的基础上确认投资建设服务收入。
30、 合同成本
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》之外的其他企
业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：①该成本与一份
当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客
户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；②该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的
资源；③该成本预期能够收回。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
31、 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并
享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补
助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。
若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与
资产相关的政府补助：
（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金
额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必
要时进行变更；
（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公
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允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直
接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法
分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关
成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相
关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难
以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；
与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
32、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的
预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关
税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2） 递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照
税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资
产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或
可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集
团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确
认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生
的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与
子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是
很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关
的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所
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得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资
产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足
够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3） 所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入
其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4） 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算
当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债
以抵销后的净额列报。
33、 租赁
租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支
付对价的合同。在一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含租赁。
（1） 本集团作为承租人
① 初始计量
在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付
的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值
时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作
为折现率。
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② 后续计量
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本
附注四、17“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期
与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期
损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相
关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定
租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权
情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资
产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金
额计入当期损益。
③ 短期租赁和低价值资产租赁
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简
化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的
方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。
（2） 本集团作为出租人
本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质
上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其
他租赁。
① 经营租赁
本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有
关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
34、 安全生产费
本集团根据财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定的《企业安全生产费用提取和使用管
理办法》的规定计提安全生产费用，安全生产费用专门用于完善和改进企业安全生产条件。
本集团提取的安全生产费计入相关施工劳务的成本或当期损益，同时计入专项储备。使用提取
的安全生产费用属于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，
通过在建工程归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产，同时按
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照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计
提折旧。
35、 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确
定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生收
入、发生费用；（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价
其业绩；（3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或
多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
36、 重要会计政策、会计估计的变更
（1） 会计政策变更
《企业会计准则解释第 15 号》第一条和第三条
财政部于 2021 年 12 月 31 日发布了《企业会计准则解释第 15 号》（以下简称“解释 15 号”）。
根据解释 15 号：
A、本集团将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售
的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》、《企业会计准则第 1 号——存货》等规定，对试运行销
售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不再将试运行销售相关收入抵销相关成本
后的净额冲减固定资产成本或者研发支出，自 2022 年 1 月 1 日起实施。本集团在 2022 年度财务报表
中对 2021 年 1 月 1 日之后发生的试运行销售追溯应用解释 15 号的上述规定。
B、本集团在判断合同是否为亏损合同时所考虑的“履行合同的成本”，不仅包括履行合同的增
量成本（直接人工、直接材料等），还包括与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额（用于履行
合同的固定资产的折旧费用分摊金额等），自 2022 年 1 月 1 日起实施。本集团按照解释 15 号的规定，
对于首次实施日 2022 年 1 月 1 日尚未履行完成所有义务的合同，累积影响数调整 2022 年年初留存收
益及其他相关的财务报表项目，未调整 2021 年比较财务报表数据。
本会计政策变更对公司财务报表无影响。
（2） 会计估计变更
本集团 2022 年度未发生会计估计变更。
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五、税项
1、 主要税种及税率
主要税（费）种 税（费）率 计税依据
（1）增值税 3%、5%、6%、9%、13% 应税营业收入
（2）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额
（3）城市维护建设税 5%、7% 实际缴纳的流转税
（4）教育费附加 3% 实际缴纳的流转税
（5）地方教育费附加 1.5%、2% 实际缴纳的流转税
2、 税收优惠及批文
子公司重庆名流置业有限公司、重庆美唐置业有限公司、重庆美好智造装配式房屋有限公司符
合国家鼓励类产业中城镇园林绿化及生态小区建设企业条件，享受西部大开发所得税减按15%税率征
收的税收优惠政策。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2022 年 1 月 1 日，“年
末”指 2022 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2021 年 12 月 31 日，“本年”指 2022 年度，“上年”指 2021 年度。
1、 货币资金
（1） 货币资金明细
项 目 年末余额 年初余额
库存现金
银行存款 281,526,031.16 1,218,285,704.56
其他货币资金 114,803,429.19 170,062,139.70
合 计 396,329,460.35 1,388,347,844.26
其中：存放在境外的款项总额 14,618.07 117,057.69
其他货币资金主要为按揭贷款担保保证金、农民工保证金、法院冻结资金等。
期末余额较期初减少 71.45%的主要原因为本期销售回笼资金下降及支付工程款、偿还借款及利
息。
受限货币资金详见“六、62 所有权或使用权受到限制的资产”。
2、 交易性金融资产
项 目 年末余额 年初余额
基金产品投资 85,365,716.28 135,226,827.54
合 计 85,365,716.28 135,226,827.54
其中：重分类至其他非流动金融资产的部分
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子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选 2 期私募证券投资基金”，根据《投资者报告》，
截止 2022 年 12 月 31 日产品公允价值 85,365,716.28 元，本年发生公允价值变动收益 1,175,598.74 元。
基金产品投资年末余额较年初减少 36.87%的主要原因为本年赎回及计提公允价值变动收益。
3、 应收票据
（1） 应收票据分类列示
项 目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 13,060,000.00 4,550,000.00
商业承兑汇票 7,200,000.00 11,000,000.00
小 计 20,260,000.00 15,550,000.00
减：坏账准备 2,228,600.00 1,555,000.00
合 计 18,031,400.00 13,995,000.00
（2） 年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
项 目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额 备注
银行承兑汇票 4,400,000.00
商业承兑汇票 1,000,000.00
合 计 5,400,000.00
（3） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按组合计提坏账准备的应收票据 20,260,000.00 100.00 2,228,600.00 11.00 18,031,400.00
其中：装配式建筑业务 20,260,000.00 100.00 2,228,600.00 11.00 18,031,400.00
合 计 20,260,000.00 100.00 2,228,600.00 18,031,400.00
（续）
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 比例(%)
按组合计提坏账准备的应收票据 15,550,000.00 100.00 1,555,000.00 10.00 13,995,000.00
其中：装配式建筑业务 15,550,000.00 100.00 1,555,000.00 10.00 13,995,000.00
合 计 15,550,000.00 100.00 1,555,000.00 13,995,000.00
（4） 组合中，按组合计提坏账准备的应收票据
年末余额
项 目
应收票据 坏账准备 计提比例(%)
装配式建筑业务 20,260,000.00 2,228,600.00 11.00
合 计 20,260,000.00 2,228,600.00
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（5） 应收票据减值准备表
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
装配式建筑业务 1,555,000.00 673,600.00 2,228,600.00
合 计 1,555,000.00 673,600.00 2,228,600.00
4、 应收账款
（1） 应收账款按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 208,661,468.87
1至2年 36,223,228.96
2至3年 6,742,639.46
3至4年 366,028.11
4至5年 2,308,701.66
5 年以上 2,117,000.00
小 计 256,419,067.06
减：坏账准备 39,534,105.83
合 计 216,884,961.23
（2） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备的应收账款 10,977,193.86 4.28 10,977,193.86 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 245,441,873.20 95.72 28,556,911.97 11.63 216,884,961.23
其中：
账龄组合 10,559,531.78 4.12 2,719,854.43 25.76 7,839,677.35
装配式建筑业务 234,882,341.42 91.60 25,837,057.54 11.00 209,045,283.88
合 计 256,419,067.06 100.00 39,534,105.83 216,884,961.23
（续）
年初余额
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
单项计提坏账准备的应收账款 326,828.11 0.17 326,828.11 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 187,763,317.42 99.83 20,146,276.40 10.73 167,617,041.02
其中：
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年初余额
种 类 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
账龄组合 11,382,596.22 6.05 2,508,204.29 22.04 8,874,391.93
装配式建筑业务 176,380,721.20 93.78 17,638,072.11 10.00 158,742,649.09
合 计 188,090,145.53 100.00 20,473,104.51 167,617,041.02
①年末单项计提坏账准备的应收账款
应收账款 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
自然人 1,392,709.74 1,392,709.74 100.00 预计无法收回
上海澳临投资管理有限公司 9,584,484.12 9,584,484.12 100.00 预计无法收回
合 计 10,977,193.86 10,977,193.86
②组合中采用其他方法计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 计提比例(%) 坏账准备
装配式建筑业务 234,882,341.42 11.00 25,837,057.54
合 计 234,882,341.42 25,837,057.54
③组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 5,357,178.30 53,571.78 1.00
1至2年 1,674,142.07 83,707.10 5.00
2至3年 477.75 33.44 7.00
3至4年
4至5年 1,410,733.66 465,542.11 33.00
5 年以上 2,117,000.00 2,117,000.00 100.00
合 计 10,559,531.78 2,719,854.43
（3） 坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提坏账准备的应收账款 326,828.11 10,650,365.75 10,977,193.86
账龄组合 2,508,204.29 211,650.14 2,719,854.43
装配式建筑业务 17,638,072.11 8,198,985.43 25,837,057.54
合 计 20,473,104.51 19,061,001.32 39,534,105.83
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
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单位名称 账面余额 坏账准备 占应收账款总额的比例(%)
济南鼎鑫置业有限公司 30,707,188.86 3,377,790.77 11.98
山东民生置业有限公司 24,094,036.46 2,650,344.01 9.40
重庆美南置业有限公司 21,023,784.70 2,312,616.32 8.20
信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司 17,245,850.33 1,897,043.54 6.73
武汉琛睿建设工程有限公司 12,363,671.33 1,360,003.85 4.82
合 计 105,434,531.68 11,597,798.49 41.13
5、 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 65,779,305.26 98.13 64,051,323.03 31.96
1至2年 629,412.94 0.94 5,519,596.31 2.75
2至3年 331,829.80 0.50 3,072,226.71 1.53
3 年以上 289,571.16 0.43 127,785,911.61 63.76
合 计 67,030,119.16 100.00 200,429,057.66 100.00
预付款项年末较年初下降 66.56%，为预付的土地整合款计入存货所致。
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
单位名称 账面余额 占预付款项比例(%) 坏账准备
东莞格豪菲林商贸有限公司 10,770,583.13 16.07
武汉大木作科技有限公司 9,057,969.86 13.51
武汉宏润实业有限公司 7,269,926.31 10.85
武汉星润丰商贸有限公司 5,636,978.17 8.41
武汉正煌建材有限公司 1,794,183.06 2.68
合 计 34,529,640.53 51.52
6、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
其他应收款 1,405,503,652.41 1,867,861,521.44
合 计 1,405,503,652.41 1,867,861,521.44
（1） 其他应收款
①按账龄披露
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账 龄 年末余额
1 年以内 74,923,243.26
1至2年 651,614,339.16
2至3年 742,156,003.84
3至4年 6,658,193.42
4至5年 56,348,387.36
5 年以上 1,981,007.82
小 计 1,533,681,174.86
减：坏账准备 128,177,522.45
合 计 1,405,503,652.41
②按款项性质分类情况
款项性质 年末余额 年初余额
拆迁安置代垫款 550,324,347.46 564,060,000.00
代垫款 4,373,541.88 210,459,372.10
项目开发合作款（注 1） 226,338,908.75 339,727,962.13
保证金及押金 118,833,170.88 94,172,632.69
往来款及其他 104,625,986.51 43,947,897.00
备用金借款 109,758.25 422,627.93
股权转让相关款项 513,175,461.13 652,125,460.77
土地收储款（注 2） 15,900,000.00 74,316,000.00
小 计 1,533,681,174.86 1,979,231,952.62
减：坏账准备 128,177,522.45 111,370,431.18
合 计 1,405,503,652.41 1,867,861,521.44
注 1：项目开发合作款系公司根据合作开发协议向联营企业（房地产项目公司）提供的房地产项
目开发建设资金。
注 2：土地收储款分别系天津市津南区土地整理中心、株洲经济开发区土地储备中心收储子公司
天津美好装配科技有限公司、株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司持有土地，土地使用权证已注
销登记；截止 2022 年 12 月 31 日，天津市津南区土地整理中心的款项尚未完全收回，株洲经济开发
区土地储备中心的款项已经完全收回。
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
年初余额 78,178,928.09 33,191,503.09 111,370,431.18
年初账面余额在本年：
——转入第二阶段
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
信用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 39,664,536.89 39,664,536.89
本年转回 22,857,445.62 22,857,445.62
本年转销
本年核销
其他变动
年末余额 94,986,019.36 33,191,503.09 128,177,522.45
Ⅰ处于第三阶段的其他应收款，于年末按单项计提坏账准备的情况
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
芜湖市国土资源局 28,500,000.00 28,500,000.00 100.00 预计无法收回
石家庄市井陉矿区财政集中支付中心 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00 预计无法收回
其他 3,691,503.09 3,691,503.09 100.00 预计无法收回
合计 33,191,503.09 33,191,503.09
Ⅱ处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况
年末数 年初数
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
一年以内 67,869,602.73 4,749,921.44 7.00 189,076,659.62 9,334,040.41 5.00
一至二年 85,230,299.07 10,227,564.06 12.00 59,441,128.85 6,538,524.17 11.00
二至三年 22,749,141.87 3,639,858.31 16.00 35,119,438.03 5,267,915.70 15.00
三至四年 6,276,528.96 2,385,069.35 38.00 99,333,645.97 35,760,112.55 36.00
四至五年 26,544,373.98 18,050,174.31 68.00 4,354,403.41 2,917,450.28 67.00
五年以上 1,981,007.82 1,981,007.82 100.00 2,801,750.75 2,801,750.75 100.00
合 计 210,650,954.43 41,033,595.29 390,127,026.63 62,619,793.86
Ⅲ处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况
年末数 年初数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
拆迁安置代垫款、项目
776,663,256.21 7,766,632.57 1.00 903,787,962.13 9,037,879.62 1.00
合作款
股权转让款 513,175,461.13 46,185,791.50 9.00 652,125,460.77 6,521,254.61 1.00
合 计 1,289,838,717.34 53,952,424.07 1,555,913,422.90 15,559,134.23
④坏账准备的情况
类别 年初余额 本年变动金额 年末余额
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收回 转销 其他
计提
或转回 或核销 变动
单项计提 33,191,503.09 33,191,503.09
组合计提 78,178,928.09 39,664,536.89 22,857,445.62 94,986,019.36
其中：账龄组合 62,619,793.86 21,586,198.57 41,033,595.29
拆迁安置代垫
9,037,879.62 1,271,247.05 7,766,632.57
款、项目合作款
股权转让款 6,521,254.61 39,664,536.89 46,185,791.50
合计 111,370,431.18 39,664,536.89 22,857,445.62 128,177,522.45
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款 坏账准备年末
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
余额的比例(%) 余额
一至两年、
长丰村一级拆迁代垫款项 拆迁安置代垫款 550,324,347.46 35.88 5,503,243.47
两至三年
上海集友广源实业有限公司 股权转让相关款项 513,175,461.13 两至三年 33.46 46,185,791.50
张家港美生美置业有限公司 项目开发合作款 137,152,698.51 一至两年 8.94 1,371,526.99
重庆美南置业有限公司 项目开发合作款 89,181,945.62 一至两年 5.81 891,819.46
青岛市即墨区通济街道办事
保证金及押金 36,980,000.00 一至两年 2.41 4,437,600.00
处财政所
合 计 1,326,814,452.72 86.51 58,389,981.42
7、 存货
（1） 存货的分类
年末余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 11,073,118,483.83 2,201,096,492.84 8,872,021,990.99
开发产品 1,509,050,425.37 204,887,689.52 1,304,162,735.85
原材料 17,141,169.69 17,141,169.69
库存商品 16,207,503.10 21,266.69 16,186,236.41
周转材料 5,817,008.76 5,817,008.76
合 计 12,621,334,590.75 2,406,005,449.05 10,215,329,141.70
（续）
年初余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 14,321,495,068.15 1,957,362,981.05 12,364,132,087.10
开发产品 844,016,126.17 222,292,431.76 621,723,694.41
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年初余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
原材料 24,135,289.31 24,135,289.31
库存商品 11,704,334.46 494,078.81 11,210,255.65
周转材料 4,386,273.20 4,386,273.20
合 计 15,205,737,091.29 2,180,149,491.62 13,025,587,599.67
（2） 存货跌价准备变动情况
本期增加额 本期减少额
项 目 年初余额 因资产价值回升 其他原因减 年末余额
本期计提额 转销额
转回额 少额
开发成本 1,957,362,981.05 243,733,511.79 2,201,096,492.84
其中：深圳城市
22,080,626.38 22,080,626.38
更新项目
中山美好雍景
36,976,277.05 36,976,277.05
台
重庆“来龙湖” 4,728,446.73 4,728,446.73
北京“名流广场” 41,253,205.90 41,253,205.90
博罗罗浮天赋
242,558,768.97 242,558,768.97
后期
博罗罗浮天赋
806,172,183.81 806,172,183.81
一期
重庆"美好天赋" 78,362,271.98 52,656,316.84 131,018,588.82
无锡“美好铂翠” 125,462,258.72 125,462,258.72
美好半山云庭 10,497,709.04 10,497,709.04
武汉“公园壹号” 83,189,954.66 39,762,361.03 122,952,315.69
武汉“香域花境” 516,578,986.85 22,452,914.76 539,031,901.61
洪湖新滩项目 24,116,526.94 24,116,526.94
四川“宝沱名
78,479,118.32 78,479,118.32
境”
芜湖“美好首玺” 14,066,319.71 14,066,319.71
武汉“美好名流
1,702,245.15 1,702,245.15
汇”
开发产品 222,292,431.76 71,002,106.70 889,851.62 87,107,092.90 409,904.42 204,887,689.52
其中：芜湖“名流
64,757,282.08 951,500.00 889,851.62 2,205,148.38 409,904.42 62,203,877.66
印象”
沈阳“名流印象” 23,137,185.33 23,137,185.33
沈阳“名流公馆” 12,537,052.14 12,537,052.14
武汉“名流世家” 1,715,579.63 317,767.65 1,583,611.97 449,735.31
重庆“名流印象” 37,571,155.71 9,268,492.62 1,221,235.11 45,618,413.22
重庆“名流公馆” 2,832,704.52 641,303.54 1,170,851.19 2,303,156.87
西安“美好时光” 20,323,048.63 13,059,827.75 7,263,220.88
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本期增加额 本期减少额
项 目 年初余额 因资产价值回升 其他原因减 年末余额
本期计提额 转销额
转回额 少额
芜湖“美好锦城” 18,797,055.16 959,981.40 17,837,073.76
武汉“名流人和
11,592,364.76 10,733,981.27 858,383.49
天地”
东莞“名流印象” 4,667,471.07 880,965.79 3,786,505.28
武汉“美好名流
1,557,731.59 10,475,719.62 573,901.11 11,459,550.10
汇”
杭州美晟府 22,803,801.14 19,043,351.46 3,760,449.68
芜湖“美好首玺” 46,760,843.57 46,760,843.57
武汉“长江首玺” 2,125,372.37 2,125,372.37
江阴美宸雅苑 461,107.33 461,107.33
库存商品 494,078.81 468,676.17 941,488.29 21,266.69
PC 构件 494,078.81 468,676.17 941,488.29 21,266.69
合 计 2,180,149,491.62 315,204,294.66 889,851.62 88,048,581.19 409,904.42 2,406,005,449.05
（3） 存货跌价准备计提和转回原因
本期转回存货跌价 本期转回金额占该项存货期
项 目 计提存货跌价准备的依据
准备的原因 末余额的比例(%)
预计开发完工后的销售价格减去估计至完工将
开发成本
要发生的成本 、销售费用及相关税金
开发产品 预计销售价格减去销售费用及相关税金
库存商品 预计销售价格减去销售费用及相关税金
开发成本中，重庆"美好天赋”、 美好半山云庭、武汉“公园壹号”、武汉“香域花境”、洪湖新滩项
目、四川"宝沱名境"、芜湖“美好首玺”、武汉“美好名流汇”计提存货跌价准备共 24,373.35 万元。
开发产品中，芜湖“名流印象”、 武汉“名流世家”、重庆“名流印象”、重庆“名流公馆”、武汉“美好名
流汇”、芜湖“美好首玺”、武汉“长江首玺”、江阴美宸雅苑项目的剩余车位和商铺计提存货跌价准备
7,100.21 万元。
本年减少-转销的原因为计提存货跌价准备的房产项目和库存商品本期销售确认营业收入，相应
转销计提的存货跌价准备。
本年借款费用资本化金额为 6,813.10 万元，本年度用于确定借款费用的资本化率为 2.8%-14%。
存货年末余额中土地使用权、在建项目抵押担保的情况详见本附注短期借款、一年内到期的非
流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
（4） 开发成本增减变动如下：
预计竣工 预计总投
项 目 开工时间 年末余额 年初余额 存货跌价准备
时间 资(万元)
武汉“长江首玺” 2017 年 3 月 2020 年起 648,800.00 1,446,534,787.38 1,625,486,865.58
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预计竣工 预计总投
项 目 开工时间 年末余额 年初余额 存货跌价准备
时间 资(万元)
陆续竣工
2017 年起
武汉“美好名流汇” 2015 年 6 月 278,700.00 18,524,187.08 1,793,084,762.90 1,702,245.15
陆续竣工
2017 年起
武汉“名流世家” 2013 年 9 月 197,161.00 545,365,384.56 475,467,534.39
陆续竣工
2019 年起
武汉“香域花境” 2016 年 12 月 323,100.00 2,454,872,108.31 2,252,056,535.32 539,031,901.61
陆续竣工
2018 年起
西安“美好时光” 2016 年 7 月 289,900.00 576,009,320.51 571,672,647.72
陆续竣工
重庆“来龙湖“ 4,728,446.73 4,728,446.73 4,728,446.73
北京“名流广场” 169,952,583.99 169,417,263.87 41,253,205.90
新滩美好未来新 2022 年起
2019 年 4 月 73,100.00 376,843,383.48 358,712,898.24
城一期 陆续竣工
新滩美好未来新
113,073,414.84 113,068,105.10
城二期
新滩美好未来新
78,250,917.40 78,250,917.40
城三期
洪湖新滩项目 2019 年 9 月 236,277,098.62 236,265,366.06 24,116,526.94
2022 年起
芜湖“美好首玺” 2018 年 8 月 290,000.00 316,781,531.11 2,053,986,061.71 14,066,319.71
陆续竣工
2022 年起
江阴美宸雅苑 2019 年 6 月 27,289.00 230,972,754.18
陆续竣工
2022 年起
中山美好雍景台 2018 年 7 月 83,700.00 406,635,138.81 363,646,292.39 36,976,277.05
陆续竣工
深圳城市更新项目 22,080,626.38 48,952,026.38 22,080,626.38
博罗罗浮天赋后期 2013 年 10 月 273,437,315.97 246,565,915.97 242,558,768.97
博罗罗浮天赋一期 2008 年 12 月 1,008,048,352.81 1,006,879,612.81 806,172,183.81
2022 年起
合肥“美好云玺” 2020 年 8 月 59,187.00 560,702,734.80 452,815,731.28
陆续竣工
2022 年起
重庆"美好天赋" 2020 年 6 月 143,301.00 838,934,824.15 709,434,424.88 131,018,588.82
陆续竣工
2023 年起
美好半山云庭 89,589.00 352,463,015.00 288,409,119.03 10,497,709.04
陆续竣工
2023 年起
武汉“公园壹号” 2020 年 12 月 127,164.00 519,697,757.12 496,810,634.51 122,952,315.69
陆续竣工
2023 年起
无锡“美好铂翠” 2020 年 12 月 85,623.00 610,817,778.43 608,696,132.09 125,462,258.72
陆续竣工
2024 年起
四川“宝沱名境” 2021 年 6 月 143,087,776.35 136,115,019.61 78,479,118.32
陆续竣工
合 计 11,073,118,483.83 14,321,495,068.15 2,201,096,492.84
（5） 开发产品明细情况
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项 目 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
武汉“美好名流 2017 年起陆
4,088,348.43 1,952,329,838.96 1,886,726,487.51 69,691,699.88 11,459,550.10
汇” 续竣工
2019 年起陆
武汉“香域花境” 30,279,532.77 8,009,700.88 22,269,831.89
续竣工
2017 年陆续
武汉“名流世家” 5,846,559.12 5,396,823.81 449,735.31 449,735.31
竣工
武汉“名流人和 2006 年起陆
22,931,908.22 41,510.18 19,717,372.72 3,256,045.68 858,383.49
天地” 续竣工
2018 年起陆
西安“美好时光” 94,370,569.39 36,842,094.34 57,528,475.05 7,263,220.88
续竣工
2016 年起陆
重庆“名流印象” 91,515,310.61 3,943,726.04 87,571,584.57 45,618,413.22
续竣工
重庆“名流公馆” 2012 年竣工 13,240,040.50 2,207,543.33 11,032,497.17 2,303,156.87
2010 年起陆
芜湖“名流印象” 140,267,882.08 4,798,304.42 135,469,577.66 62,203,877.66
续竣工
2020 年起陆
芜湖“美好锦城” 28,545,742.27 1,244,229.97 27,301,512.30 17,837,073.76
续竣工
2010 年起陆
沈阳“名流公馆” 12,537,052.14 12,537,052.14
续竣工
2010 年起陆
沈阳“名流印象” 30,325,027.29 27,554,746.58 2,770,280.71
续竣工
2013 年起陆
东莞“名流印象” 21,356,709.16 3,391,488.05 17,965,221.11 3,786,505.28
续竣工
2020 年起陆
武汉“长江首玺” 189,609,826.64 979,630,259.38 575,970,897.70 593,269,188.32 2,125,372.37
续竣工
嘉兴秋月朗庭 2021 年竣工 932,758.84 14,792.90 917,965.94
杭州美晟府 2021 年竣工 158,168,858.71 134,312,472.35 23,856,386.36 3,760,449.68
芜湖“美好首玺” 2022 年竣工 2,176,198,986.69 1,722,799,283.99 453,399,702.70 46,760,843.57
江阴美宸雅苑 2022 年竣工 248,304,546.69 246,003,825.97 2,300,720.72 461,107.33
合 计 844,016,126.17 5,356,505,141.90 4,691,470,842.70 1,509,050,425.37 204,887,689.52
8、 合同资产
（1） 合同资产明细情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
建造合同形成的已完工
333,690,295.52 36,181,009.10 297,509,286.42 318,321,726.99 31,996,545.68 286,325,181.31
未结算资产
减：计入其他非流动资
产
合 计 333,690,295.52 36,181,009.10 297,509,286.42 318,321,726.99 31,996,545.68 286,325,181.31
（2） 合同资产减值准备表
本报告书共 126 页 第55页
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本年变动
项 目 年初余额 年末余额
本期计提额 本年转回 其他变动
建造合同形成的已完工未结算资产 31,996,545.68 4,184,463.42 36,181,009.10
合 计 31,996,545.68 4,184,463.42 36,181,009.10
9、 其他流动资产
项 目 年末余额 年初余额 说明
合同取得成本 103,540,725.39 95,041,870.32
待认证进项税 5,668,668.73 1,094,921.75
待抵扣进项税 58,901,423.83 244,692,107.50
预交增值税 211,746,785.42 299,050,932.45
预交企业所得税 174,845,976.10 223,895,338.04
预交土地增值税 300,425,705.03 278,261,037.41
预交营业税 93,631.19 93,631.19
预交城建税 6,373,512.21 12,404,144.37
预交教育费附加 2,945,245.59 5,500,796.44
预交地方教育费附加 1,829,095.43 3,292,624.42
预交水利基金 1,315,934.14 2,228,350.77
其他 26,132,405.63 3,539,984.60
存出监管资金 142,134,317.83
合 计 1,035,953,426.52 1,169,095,739.26
10、 长期应收款
（1） 长期应收款明细情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收房屋租金 784,370.16 7,843.70 776,526.46 568,454.64 28,422.73 540,031.91
PPP 项目工程款 1,548,659,090.96 15,486,590.91 1,533,172,500.05 1,534,822,633.53 15,348,226.34 1,519,474,407.19
应收土地整合款 40,480,000.00 2,024,000.00 38,456,000.00 40,480,000.00 2,024,000.00 38,456,000.00
合 计 1,589,923,461.12 17,518,434.61 1,572,405,026.51 1,575,871,088.17 17,400,649.07 1,558,470,439.10
PPP 项目工程款为子公司武汉美好新城建设发展有限公司投资建设的洪湖市新滩美好未来新城
建设项目投资款。
应收土地整合款系子公司深圳美好支付的“深圳龙岗四方埔社区整村统筹、城市更新项目”土地整
合款，2021 年深圳美好与合作方签订《深圳龙岗四方埔项目退出协议》，退出上述项目，并约定逐期
收回款项。
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长期应收款抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限
制资产的相关说明。
（2） 长期应收款减值准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失 （未发生信用减值） （已发生信用减值）
年初余额 17,400,649.07 17,400,649.07
年初账面余额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 117,785.54 117,785.54
本年转回
本年转销
本年核销
其他变动
年末余额 17,518,434.61 17,518,434.61
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11、 长期股权投资
本期增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 年初余额 追加 权益法下确认的 其他综合 其他权 计提减 其 年末余额 投资成本
减少投资 金股利或利 期末余额
投资 投资损益 收益调整 益变动 值准备 他
润
联营企业
美好生活投资有限
106,809,058.86 106,809,058.86
公司
杭州美生美置业有
114,236,289.26 -162,487.18 114,073,802.08 16,500,000.00
限公司
重庆碚家企业管理
1,000,000.00
有限公司
重庆美南置业有限
24,243,386.91 -5,847,774.36 18,395,612.55 30,000,000.00
公司
重庆北天秦企业管
1,667,000.00
理咨询有限公司
合 计 245,288,735.03 106,809,058.86 -6,010,261.54 132,469,414.63 49,167,000.00
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12、 其他权益工具投资
（1） 其他权益工具投资情况
项 目 年末余额 年初余额 说明
京楚投资有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00
合 计 1,500,000.00 1,500,000.00
（2）非交易性权益工具投资情况
其他综合收益转 指定为以公允价值计量且 其他综合收益转
本年确认的股 累计 累计
项 目 入留存收益的金 其变动计入其他综合收益 入留存收益的原
利收入 利得 损失
额 的原因 因
京楚投资有限
责任公司股权 384,225.28
投资
合 计 384,225.28
13、 投资性房地产
（1） 按成本模式进行后续计量的投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
一、账面原值
1、年初余额 899,682,189.77 899,682,189.77
2、本年增加金额 15,489,771.40 669,236.26 16,159,007.66
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 15,489,771.40 669,236.26 16,159,007.66
（3）企业合并增加
（4）其他
3、本年减少金额 10,349,099.95 10,349,099.95
（1）处置 10,349,099.95 10,349,099.95
（2）其他转出
（3）其他
4、年末余额 904,822,861.22 669,236.26 905,492,097.48
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 179,118,358.63 179,118,358.63
2、本年增加金额 24,747,712.30 125,857.10 24,873,569.40
（1）计提或摊销 19,179,633.94 19,179,633.94
（2）其他 5,568,078.36 125,857.10 5,693,935.46
3、本年减少金额 2,436,827.94 2,436,827.94
（1）处置 2,436,827.94 2,436,827.94
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项 目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
（2）其他转出
（3）其他
4、年末余额 201,429,242.99 125,857.10 201,555,100.09
三、减值准备
1、年初余额 120,948,231.54 120,948,231.54
2、本年增加金额 27,557,397.41 27,557,397.41
（1）计提 27,147,492.99 27,147,492.99
（2）其他 409,904.42 409,904.42
3、本年减少金额
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
4、年末余额 148,505,628.95 148,505,628.95
四、账面价值
1、年末账面价值 554,887,989.28 543,379.16 555,431,368.44
2、年初账面价值 599,615,599.60 599,615,599.60
本年折旧摊销额为 19,179,633.94 元，本年减值准备计提额 27,147,492.99 元。
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项 目 未办妥资产账面价值 未办妥产权证书的原因
东莞“名流印象”二期 5 套商铺 6,913,001.89 开发产品未售前出租
合 计 6,913,001.89
14、 固定资产
（1） 固定资产分类
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 2,003,418,962.74 2,750,314,500.76
合 计 2,003,418,962.74 2,750,314,500.76
（2） 固定资产
①固定资产情况
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及办公设备 临时设施 合计
一、账面原值
1、年初余额 1,599,294,582.54 1,523,212,875.21 32,515,157.97 24,568,568.25 4,131,412.20 3,183,722,596.17
2、本年增加金额 2,830,067.74 10,116,767.89 298,003.97 6,675,312.83 1,380,249.21 21,300,401.64
（1）外购 9,493,723.64 298,003.97 369,656.56 1,299,664.71 11,461,048.88
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项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 电子及办公设备 临时设施 合计
（2）在建工程转
1,276,778.60 623,044.25 4,456.91 1,904,279.76
入
（3）企业合并增
加
（4）其他 1,553,289.14 6,305,656.27 76,127.59 7,935,073.00
3、本年减少金额 104,008,306.97 4,777,180.24 6,161,129.16 5,307,605.32 925,729.45 121,179,951.14
（1）处置 89,918,039.19 888,839.96 4,955,186.67 3,350,120.02 925,729.45 100,037,915.29
（2）其他转出 14,090,267.78 133,260.68 1,957,485.30 16,181,013.76
4,961,022.09
（3）其他 3,755,079.60 1,205,942.49
4、年末余额 1,498,116,343.31 1,528,552,462.86 26,652,032.78 25,936,275.76 4,585,931.96 3,083,843,046.67
二、累计折旧
1、年初余额 112,197,000.24 280,658,794.80 20,760,691.15 14,516,388.13 3,484,496.00 431,617,370.32
2、本年增加金额 37,340,159.96 120,667,032.99 2,651,180.82 5,166,156.83 1,488,983.35 167,313,513.95
（1）计提 37,340,159.96 120,667,032.99 2,651,180.82 3,820,956.75 1,488,983.35 165,968,313.87
（2）其他 1,345,200.08 1,345,200.08
3、本年减少金额 8,985,201.57 542,137.40 4,808,425.80 3,417,275.27 450,550.04 18,203,590.08
（1）处置 3,139,928.39 44,458.79 4,075,696.12 3,083,009.03 450,550.04 10,793,642.37
（2）其他转出 5,568,078.36 334,266.24 5,902,344.60
（3）其他 277,194.82 497,678.61 732,729.68 1,507,603.11
4、年末余额 140,551,958.63 400,783,690.39 18,603,446.17 16,265,269.69 4,522,929.31 580,727,294.19
三、减值准备
1、年初余额 1,790,725.09 1,790,725.09
2、本年增加金额 103,602,365.70 393,270,436.14 50,957.20 945,974.57 36,331.04 497,906,064.65
（1）计提 103,602,365.70 393,270,436.14 50,957.20 945,974.57 36,331.04 497,906,064.65
（2）其他
3、本年减少金额
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
4、年末余额 105,393,090.79 393,270,436.14 50,957.20 945,974.57 36,331.04 499,696,789.74
四、账面价值
1、年末账面价值 1,252,171,293.89 734,498,336.33 7,997,629.41 8,725,031.50 26,671.61 2,003,418,962.74
2、年初账面价值 1,485,306,857.21 1,242,554,080.41 11,754,466.82 10,052,180.12 646,916.20 2,750,314,500.76
本年折旧额为 165,968,313.87 元。本年由在建工程转入固定资产原价为 1,904,279.76 元，计提减值
准备 497,906,064.65 元。
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固定资产抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制
资产的相关说明。
②未办妥产权证书的固定资产
项 目 账面价值 未办妥产权证书的原因
河南新乡基地厂房及办公楼 102,255,121.82 已抵押暂未办理
扬州仪征基地厂房及办公楼 106,360,616.02 未完成结算
成都金堂基地厂房及办公楼 89,203,994.53 验收手续未完成
武汉“美好广场” 56,893,092.58 开发产品自用
合肥肥东工厂厂房及办公楼 113,146,896.33 验收手续未完成
合计 467,859,721.28
15、 在建工程
项 目 年末余额 年初余额
在建工程 395,377,338.52 453,311,220.70
工程物资 235,517,475.31 313,364,340.53
合 计 630,894,813.83 766,675,561.23
（1） 在建工程
①在建工程情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
广州佛山基地 53,675,653.06 53,675,653.06
西安三原基地 20,511,665.13 20,511,665.13
山东临邑基地 202,789,969.48 7,966,025.83 194,823,943.65 201,337,058.52 201,337,058.52
天津静海基地 74,985,135.09 57,866,201.63 17,118,933.46 56,962,741.27 54,152,272.27 2,810,469.00
武汉阳逻基地 97,500,724.46 97,392,595.46 108,129.00 97,500,724.46 96,937,935.46 562,789.00
南京仪征基地 127,765,362.91 3,189,568.98 124,575,793.93 102,173,334.56 102,173,334.56
河北玉田基地 90,470,798.00 33,074,530.52 57,396,267.48 89,099,420.77 89,099,420.77
武汉江夏基地 3,652,495.79 2,554,179.79 1,098,316.00 3,652,495.79 3,652,495.79
工程物资 299,009,248.36 63,491,773.05 235,517,475.31 313,364,340.53 313,364,340.53
重庆江津基地 269,426.50 13,471.50 255,955.00
合 计 896,443,160.59 265,548,346.76 630,894,813.83 938,277,434.09 171,601,872.86 766,675,561.23
②重大在建工程项目变动情况
项目名称 预算数（万元） 年初余额 本年增加 转入固定资产 其他减少 年末余额
西安三原基地 15,062.43 20,511,665.13 20,511,665.13
山东临邑基地 34,631.69 201,337,058.52 3,164,690.89 1,711,779.93 202,789,969.48
本报告书共 126 页 第62页
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项目名称 预算数（万元） 年初余额 本年增加 转入固定资产 其他减少 年末余额
南京仪征基地 34,009.57 102,173,334.56 26,496,216.02 904,187.67 127,765,362.91
广州佛山基地 30,508.60 53,675,653.06 53,675,653.06
武汉阳逻基地 19,337.22 97,500,724.46 97,500,724.46
武汉江夏基地 3,652,495.79 3,652,495.79
成都金堂基地 34,083.73 892,092.09 892,092.09
河北玉田基地 35,929.49 89,099,420.77 1,371,377.23 90,470,798.00
天津静海基地 51,176.58 56,962,741.27 18,022,393.82 74,985,135.09
合 计 624,913,093.56 49,946,770.05 1,796,279.76 75,899,098.12 597,164,485.73
（续）
工程累计投入 利息资本化 其中：本期利息资 本期利息资本
项目名称 资金来源
占预算比例(%) 累计金额 本化金额 化率(%)
西安三原基地 自有资金
山东临邑基地 58.56 12,435,885.10 自有资金+银行贷款
南京仪征基地 37.57 18,194,603.29 601,923.09 6.08 自有资金+银行贷款
广州佛山基地 自有资金+银行贷款
武汉阳逻基地 50.42 2,722,206.78 自有资金+银行贷款
武汉江夏基地 自有资金
成都金堂基地 自有资金+银行贷款
河北玉田基地 25.18 11,366,084.71 自有资金+银行贷款
天津静海基地 14.93 自有资金
合 计 44,718,779.88 601,923.09
在建工程抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制
资产的相关说明。
③在建工程减值准备
本年增加
项 目 年初余额
本期计提额 合并增加额 其他原因增加额 合计
西安三原基地 20,511,665.13
天津静海基地 54,152,272.27 3,713,929.36 3,713,929.36
武汉阳逻基地 96,937,935.46 454,660.00 454,660.00
山东临邑基地 7,966,025.83 7,966,025.83
南京仪征基地 3,189,568.98 3,189,568.98
河北玉田基地 33,074,530.52 33,074,530.52
武汉江夏基地 2,554,179.79 2,554,179.79
工程物资 63,491,773.05 63,491,773.05
重庆江津基地 13,471.50 13,471.50
合 计 171,601,872.86 114,458,139.03 114,458,139.03
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（续）
本年减少
项 目 因资产价值回 其他原因减少 年末余额 计提原因
转销额 合并减少额 合计
升转回额 额
西安三原基地 20,511,665.13 20,511,665.13
天津静海基地 57,866,201.63
武汉阳逻基地 97,392,595.46
山东临邑基地 7,966,025.83
南京仪征基地 3,189,568.98
河北玉田基地 33,074,530.52
武汉江夏基地 2,554,179.79
工程物资 63,491,773.05
重庆江津基地 13,471.50
合 计 20,511,665.13 20,511,665.13 265,548,346.76
（2） 工程物资明细情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
专用材料 284,587.26 284,587.26 284,587.26 284,587.26
专用设备 298,724,661.10 63,491,773.05 235,232,888.05 313,079,753.27 313,079,753.27
合 计 299,009,248.36 63,491,773.05 235,517,475.31 313,364,340.53 313,364,340.53
16、 使用权资产
项 目 房屋及建筑物 机器设备 合计
一、账面原值
1、年初余额 4,728,545.03 28,279,197.68 33,007,742.71
2、本年增加金额 11,685,359.21 11,685,359.21
（1）租入 11,685,359.21 11,685,359.21
3、本年减少金额 2,599,389.40 2,599,389.40
（1）处置 2,599,389.40 2,599,389.40
4、年末余额 2,129,155.63 39,964,556.89 42,093,712.52
二、累计折旧
1、年初余额 595,303.94 16,244,175.83 16,839,479.77
2、本年增加金额 1,264,026.79 11,032,610.25 12,296,637.04
（1）计提 1,264,026.79 11,032,610.25 12,296,637.04
（2）其他
3、本年减少金额 937,112.16 937,112.16
（1）处置 937,112.16 937,112.16
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美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
项 目 房屋及建筑物 机器设备 合计
4、年末余额 922,218.57 27,276,786.08 28,199,004.65
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
3、本年减少金额
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 1,206,937.06 12,687,770.81 13,894,707.87
2、年初账面价值 4,133,241.09 12,035,021.85 16,168,262.94
17、 无形资产
（1） 无形资产分类
项 目 软件 土地使用权 合计
一、账面原值
1、年初余额 39,141,165.16 432,366,901.04 471,508,066.20
2、本年增加金额 5,217,605.63 5,217,605.63
（1）外购 5,217,605.63 5,217,605.63
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他
3、本年减少金额 3,850,302.08 77,182,646.20 81,032,948.28
（1）处置 3,850,302.08 3,850,302.08
（2）其他转出 669,236.26 669,236.26
（3）其他 76,513,409.94 76,513,409.94
4、年末余额 40,508,468.71 355,184,254.84 395,692,723.55
二、累计摊销
1、年初余额 23,931,691.15 33,119,661.76 57,051,352.91
2、本年增加金额 4,454,067.36 8,988,578.13 13,442,645.49
（1）摊销 4,454,067.36 8,691,323.07 13,145,390.43
（2）其他 297,255.06 297,255.06
3、本年减少金额 3,118,540.00 9,772,969.22 12,891,509.22
（1）处置 3,118,540.00 3,118,540.00
（2）其他转出 125,857.10 125,857.10
（3）其他 9,647,112.12 9,647,112.12
4、年末余额 25,267,218.51 32,335,270.67 57,602,489.18
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额 27,723.60 27,723.60
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项 目 软件 土地使用权 合计
（1）计提 27,723.60 27,723.60
（2）其他
3、本年减少金额
（1）处置
（2）其他转出
（3）其他
4、年末余额 27,723.60 27,723.60
四、账面价值
1、年末账面价值 15,213,526.60 322,848,984.17 338,062,510.77
2、年初账面价值 15,209,474.01 399,247,239.28 414,456,713.29
本年摊销额为 13,145,390.43 元。
（2） 重要的单项无形资产情况
项 目 年末账面价值 剩余摊销期限
河南新乡基地土地使用权 27,496,091.05 46 年
四川金堂基地土地使用权 7,782,222.85 16 年
河北玉田基地土地使用权 21,635,924.95 46 年
武汉江夏基地土地使用权 31,751,265.17 45 年
扬州仪征工厂土地使用权 19,266,899.12 45 年
重庆江津基地（一期土地）土地使用权 20,997,705.23 45 年
重庆江津基地（二期土地）土地使用权 6,268,883.23 46 年
合肥肥东工厂土地使用权 15,622,276.56 45 年
岳阳汨罗工厂土地使用权 30,633,892.85 46 年
武汉阳逻工厂土地使用权 32,546,278.59 46 年
天津静海工厂土地使用权 40,018,317.84 45 年
荆州工厂土地使用权 17,561,586.13 44 年
青岛即墨工厂土地使用权 37,560,145.24 46 年
合 计 309,141,488.81
18、 商誉
（1） 商誉的明细情况
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
合并形成 其他 处置 其他
惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57
博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 13,000,000.00 13,000,000.00
合 计 16,721,279.31 16,721,279.31
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（2） 商誉减值准备
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
计提 其他 处置 其他
惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57
博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 13,000,000.00 13,000,000.00
合 计 16,721,279.31 16,721,279.31
19、 长期待摊费用
项 目 年初余额 本年增加 本年摊销 其他减少额 年末余额
装修款 7,760,803.45 2,617,269.43 1,766,423.64 3,377,110.38
合 计 7,760,803.45 2,617,269.43 1,766,423.64 3,377,110.38
长期待摊费用年末较年初下降 56.49%，主要为本期摊销以及美好广场 35-36 层处置减少。
20、 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 已确认的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项 目 递延所得税资 可抵扣暂时性差 递延所得税资 可抵扣暂时性差
产 异 产 异
资产减值准备 7,071,577.01 28,286,308.06 5,260,852.31 21,043,409.27
可抵扣亏损 6,117,763.82 24,471,055.26 4,757,694.57 19,030,778.28
内部交易未实现利润 21,606,264.21 86,425,056.84 4,792,442.87 19,169,771.48
交易性金融资产/非流动金融资产公允价
39,387,533.95 157,550,135.78 39,681,433.63 158,725,734.54
值变动
合 计 74,183,138.99 296,732,555.94 54,492,423.38 217,969,693.57
递延所得税资产年末较年初增加 36.13%，主要为本期增加内部交易未实现利润的可抵扣暂时性
差异。
（2） 未确认递延所得税资产明细
项 目 年末余额 年初余额
可抵扣亏损 4,095,584,893.11 2,823,477,623.70
可抵扣暂时性差异 3,360,122,950.09 2,699,779,952.74
合 计 7,455,707,843.20 5,523,257,576.44
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
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年 份 年末余额 年初余额 备注
2022 年 25,551,962.58
2023 年 164,921,635.37 164,921,635.37
2024 年 692,038,783.64 692,038,783.64
2025 年 1,170,953,409.07 1,170,953,409.07
2026 年 770,011,833.04 770,011,833.04
2027 年 1,297,659,231.99
合 计 4,095,584,893.11 2,823,477,623.70
21、 其他非流动资产
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付设备款 12,943,640.43 12,943,640.43 19,278,900.90 19,278,900.90
合同取得成本 3,156,919.44 3,156,919.44 32,685,770.24 32,685,770.24
预付工程款 4,824,518.67 4,824,518.67
预付软件款 26,244.12 26,244.12
合 计 16,100,559.87 16,100,559.87 56,815,433.93 56,815,433.93
其他非流动资产年末较年初减少 71.66%，主要原因为年末根据项目楼盘预计交楼时间，根据流
动性将合同取得成本重分类至其他流动资产。
22、 短期借款
项 目 年末余额 年初余额
抵押借款 10,000,000.00 10,000,000.00
保证借款 6,000,000.00
应付利息 27,922.37
应付承兑汇票贴现 96,000,000.00
合 计 16,027,922.37 106,000,000.00
短期借款年末余额较年初余额减少 84.88%，系上期承兑汇票贴现确认的 9,600 万元贴现款到期，
本公司终止确认短期借款。
子公司美好建筑装配科技有限公司向湖北洪湖农村商业银行股份有限公司借款 1,000.00 万元，借
款期限 2022 年 7 月 12 日至 2023 年 7 月 12 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 1,000.00 万元。
子公司洪湖市美胜置业发展有限公司以其持有的位于湖北省洪湖市新滩镇美康路以西的城镇住宅用
地不动产权作为抵押物提供抵押担保。公司董秘冯娴女士、董事刘南希女士为本次融资提供连带责
任保证担保。
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子公司美好智造（金堂）科技有限公司向成都农村商业银行股份有限公司金堂沱源分理处借款
600.00 万元。其中本金 400.00 万元，借款期限为 2022 年 1 月 29 日至 2023 年 1 月 28 日；本金 200.00
万元，借款期限为 2022 年 3 月 22 日至 2023 年 3 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 600.00
万元。子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司提供连带责任保证担保。子公司美好智造（金堂）科
技有限公司委托金堂中小企业融资担保有限责任公司提供保证担保。子公司美好智造（金堂）科技
有限公司以其持有的国有土地使用权向金堂中小企业融资担保有限责任公司提供抵押反担保。公司
实际控制人刘道明先生及子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向金堂中小企业融资担保有限责任
公司提供连带责任保证反担保。
23、 应付票据
种 类 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 119,092,313.53
合 计 119,092,313.53
年末应付票据较期初减少 100%，主要原因为年初应付票据均已于期末清票完成。
24、 应付账款
（1） 应付账款列示
项 目 年末余额 年初余额
应付工程款 2,913,122,007.90 2,738,241,871.80
应付材料及设备款 477,754,310.45 339,311,759.20
应付营销费、物业费 34,134,674.44 89,407,409.21
应付拆迁安置补偿款 111,030,744.50 9,864,581.56
其他 15,456,796.12 6,938,467.65
合 计 3,551,498,533.41 3,183,764,089.42
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
债权单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
湖北省路桥集团有限公司 354,669,417.00 未结算
中建三局第二建设工程有限责任公司 299,936,243.73 未结算
中国一冶集团有限公司 99,426,115.96 未结算
湖南南博建筑工程有限公司 19,641,530.10 未结算
湖北裕隆混凝土有限公司 17,846,280.63 未结算
南通桀程建筑工程有限公司 16,869,350.03 未结算
合肥市永坤新型建材有限公司 14,516,700.04 未结算
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债权单位名称 年末余额 未偿还或结转的原因
武汉金弘宇建筑装饰工程有限公司 13,751,941.22 未结算
中国船舶重工集团应急预警与救援装备股份有限公司 10,878,259.15 未结算
长江精工钢结构（集团）股份有限公司 10,812,596.39 未结算
青岛环球集团股份有限公司 9,825,269.58 未结算
河南卫华重型机械股份有限公司 9,295,342.40 未结算
合计 877,469,046.23
25、 预收款项
项 目 年末余额 年初余额
预收房租 625,914.72 514,593.38
合 计 625,914.72 514,593.38
26、 合同负债
（1） 合同负债情况
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 7,600,236,319.07 11,031,585,360.31
预收工程款 756,141.04 1,260,963.46
预收货款 15,274,908.14
其他 2,077,707.74 30,151,102.24
减：计入其他非流动负债 243,784,881.25 1,815,094,239.33
合 计 7,374,560,194.74 9,247,903,186.68
（2） 其中预收房款明细如下：
项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间
武汉“长江首玺” 2,515,521,381.62 2,650,695,406.63 2020 年起陆续竣工
西安“美好时光” 812,016,055.96 844,483,028.44 2018 年陆续竣工
武汉“美好名流汇” 15,710,621.08 1,909,362,095.05 2017 年起陆续竣工
武汉“香域花境” 2,203,695,975.53 2,109,561,979.17 2019 年陆续竣工
芜湖“美好首玺” 495,017,247.63 2,096,401,288.99 2021 年起陆续竣工
芜湖“美好云玺” 662,831,484.40 561,122,156.88 2022 年 12 月起陆续竣工
重庆“名流印象” 2,874,161.97 4,630,833.81 2016 年起陆续竣工
杭州美晟府 7,521,186.25 46,842,857.81 2021 年起陆续竣工
江阴美宸雅苑 311,595.00 242,650,899.08 2021 年起陆续竣工
嘉兴秋月朗庭 73,394.50 2021 年起陆续竣工
中山美好雍景台 135,630,638.53 130,848,365.14 2022 年起陆续竣工
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项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间
长江院子 86,104,397.25 85,827,164.12 2021 年起陆续竣工
重庆"美好天赋" 396,713,199.55 213,549,238.62 2022 年起陆续竣工
武汉“公园壹号” 19,873,526.61 18,901,049.54 2023 年起陆续竣工
美好半山云庭 160,284,055.57 65,832,972.08 2023 年起陆续竣工
无锡“美好铂翠” 64,125,917.43 34,660,546.79 2023 年起陆续竣工
其他项目 22,004,874.69 16,142,083.66
合计 7,600,236,319.07 11,031,585,360.31
（3） 预收房款本年发生重大变动的金额和原因
项 目 变动金额
年初金额 11,031,585,360.31
加：因收到现金而增加的金额 1,159,846,790.74
减：合并范围变化
含在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入 4,591,195,831.98
合 计 7,600,236,319.07
27、 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类列示
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 47,872,623.60 269,054,155.11 265,088,255.08 51,838,523.63
二、离职后福利-设定提存计划 675,485.63 18,975,493.51 18,409,151.00 1,241,828.14
三、辞退福利 3,820,790.11 27,332,555.14 19,890,150.29 11,263,194.96
四、一年内到期的其他福利
合 计 52,368,899.34 315,362,203.76 303,387,556.37 64,343,546.73
（2） 短期薪酬
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 15,038,008.27 249,180,935.47 245,531,338.25 18,687,605.49
二、职工福利费 25,638.52 722,222.22 722,967.22 24,893.52
三、社会保险费 168,486.28 9,791,058.48 9,627,145.24 332,399.52
其中：1.医疗保险费 156,916.84 8,814,283.85 8,698,909.28 272,291.41
2.工伤保险费 355.68 625,986.84 603,521.16 22,821.36
3.生育保险费 11,213.76 350,787.79 324,714.80 37,286.75
四、住房公积金 514,718.88 8,369,272.33 7,874,248.66 1,009,742.55
五、工会经费和职工教育经费 32,125,771.65 990,666.61 1,332,555.71 31,783,882.55
六、短期带薪缺勤
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项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
七、短期利润分享计划
合 计 47,872,623.60 269,054,155.11 265,088,255.08 51,838,523.63
（3） 设定提存计划列示
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、基本养老保险费 664,544.91 18,240,143.72 17,711,425.19 1,193,263.44
二、失业保险费 10,940.72 735,349.79 697,725.81 48,564.70
合 计 675,485.63 18,975,493.51 18,409,151.00 1,241,828.14
28、 应交税费
项 目 年末余额 年初余额
企业所得税 312,969,696.42 304,967,028.04
个人所得税 3,975,320.73 3,807,333.61
增值税 98,916,585.60 34,189,191.89
房产税 9,672,038.42 8,429,074.83
土地增值税 328,612,124.43 123,869,244.79
土地使用税 2,559,122.02 2,489,521.42
印花税 2,110,313.23 2,537,532.38
教育费附加 5,734,251.60 3,718,867.80
城市维护建设税 12,786,052.89 8,130,325.51
地方教育费附加 2,499,061.33 1,108,859.92
水利建设基金 27,928.52 14,496.12
环保税 23,916.21
合 计 779,862,495.19 493,285,392.52
年末应交税费余额较年初增加 58.10%，主要是武汉市泰宇商贸有限公司本年达到土地增值税清
算条件，经清算需要缴纳土地增值税 205,250,969.01 元，扣减已预交土地增值税后，需要补缴土地增
值税 169,379,321.34 元。
29、 其他应付款
（1） 其他应付款分类
项 目 年末余额 年初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,629,605,817.95 1,483,609,356.30
合 计 1,629,605,817.95 1,483,609,356.30
（2） 其他应付款
本报告书共 126 页 第72页
美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
①按款项性质列示
项 目 年末余额 年初余额
往来款 782,628,451.62 662,732,995.52
借款及利息 373,865,018.60 299,772,263.91
应付股权及债权收购款 180,250,000.00 180,250,000.00
保证金及押金 55,444,419.24 158,783,571.68
违约金及滞纳金、赔偿款 205,986,594.13 135,617,892.07
代收代付款 23,552,795.77 6,973,560.42
其他 7,878,538.59 39,479,072.70
合 计 1,629,605,817.95 1,483,609,356.30
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还原因
杭州美生美置业有限公司 234,539,723.00 未结算
无锡市崇安新城龙亭投资有限公司 195,763,607.46 未结算
安徽美磁置业有限公司 190,314,289.92 未结算
合 计 620,617,620.38
30、 持有待售负债
项 目 年末余额 年初余额
持有待售的处置组——合肥美好建筑装配科技有限公司中的负债： 218,835.00
应交税费 218,835.00
合 计 218,835.00
31、 一年内到期的非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款 1,937,862,360.74 1,667,488,434.83
其中：抵押借款 1,589,931,660.74 1,667,488,434.83
1 年内到期的租赁负债 4,236,907.53 13,348,747.35
1 年内到期的长期应付款 144,246.67
合 计 1,942,243,514.94 1,680,837,182.18
32、 其他流动负债
（1） 其他流动负债明细情况
项 目 年末余额 年初余额
待转销项税 752,108,343.66 925,844,320.88
应付利息 2,449,497.21 6,477,369.31
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项 目 年末余额 年初余额
未决诉讼 16,059,248.20 2,301,969.49
违约赔付款 1,912,621.90 9,523,098.12
待执行的亏损合同 15,186,312.80 21,185,595.29
票据背书转让追索 18,500,000.00 13,250,000.00
合 计 806,216,023.77 978,582,353.09
（2） 应付利息
项目 年末余额 年初余额
长期借款利息 2,449,497.21 6,477,369.31
合计 2,449,497.21 6,477,369.31
33、 长期借款
（1） 长期借款分类
项 目 年末余额 年初余额
质押借款 1,000,930,700.00 978,930,700.00
抵押借款 1,785,231,660.74 2,535,745,078.27
减：一年内到期的长期借款 1,937,862,360.74 1,667,488,434.83
合 计 848,300,000.00 1,847,187,343.44
年末长期借款余额较年初下降 54.08%，主要是由于长期借款逐期到期偿还导致余额下降。
（1）质押借款
子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 60,000.00 万
元，借款期限为 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 53,200.00
万元。子公司武汉美好新城建设发展有限公司以其持有的 PPP 项目项下应收账款提供质押担保。子
公司洪湖市美合置业发展有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司为本次融资提
供连带责任保证担保。
子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 35,000.00 万
元，借款期限为 2020 年 12 月 31 日至 2033 年 11 月 9 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 17,200.00
万元。子公司武汉美好新城建设发展有限公司以其持有的 PPP 项目项下应收账款提供质押担保。子
公司博罗名流实业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保，子公司洪湖市美胜置业发展
有限公司、洪湖市美境置业发展有限公司、洪湖市美合置业发展有限公司以其持有的国有土地使用
权提供抵押担保，子公司武汉名流地产有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保。本公司为本次
融资提供连带责任保证担保。
本公司、子公司湖北美愿置业有限公司及湖北美锦良城置业有限公司与长安国际信托股份有限
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公司签订《投资合作协议》，设立信托计划募集资金 29,993.00 万元投资于湖北美锦良城置业有限公司
的“美好公园壹号”项目，子公司湖北美愿置业有限公司将其持有的湖北美锦良城置业有限公司 90%股
权让与长安信托作为担保，子公司湖北美愿置业有限公司以其持有的湖北美锦良城置业有限公司 10%
股权提供质押担保。扣除用于认购信托业务的保障基金后，长期借款余额为 29,693.07 万元。借款期
限为 2021 年 8 月 13 日至 2023 年 8 月 12 日。
（2）抵押借款
子公司武汉南部新城投资有限公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款
46,388.18 万元，借款期限为 2019 年 12 月 31 日至 2023 年 12 月 31 日。截至本年末，该合同项下借款
余额为 6,022.70 万元，其中一年内到期借款 6,022.70 万元。本公司以持有武汉南部新城投资有限公司
100%股权提供质押担保。子公司武汉南部新城投资有限公司、芜湖名流置业有限公司以其持有的地
上在建工程及部分房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次
融资提供连带责任保证担保。
子公司武汉美好锦程置业有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 48,000.00 万
元，借款期限为 2020 年 6 月 12 日至 2023 年 4 月 27 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 17,000.00
万元，其中一年内到期借款 17,000.00 万元。子公司名流置业武汉江北有限公司以持有武汉美好锦程
置业有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉美好锦程置业有限公司以其持有的地上在建工程
提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司杭州美生置业有限公司、湖北美愿置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北
省分公司借款 46,368.00 万元，借款期限为 2020 年 7 月 15 日至 2023 年 7 月 15 日。截至本期末，该合
同项下借款余额为 15,540.00 万元，其中一年内到期借款 15,540.00 万元。子公司湖北美愿置业有限公
司、湖北美阖置业有限公司、武汉市泰宇商贸有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保，
子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的扬州名流装配智造科技有限公司 100%股权提供质押担
保，子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的青岛名流装配建筑科技有限公司 100%股权提
供质押担保；《美好置业集团股份有限公司与上海集友广源实业有限公司关于安徽东磁投资有限公司
之股权转让协议书》第 5.1.3 条约定的“第二期付款”提供应收账款质押担保；《美亿（洪湖）农业发展
有限公司与上海集友广源实业有限公司关于合肥名流置业有限公司之股权转让协议书》第 4.1.2 条约
定的“第二期付款”提供应收账款质押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本
次融资提供连带责任保证担保。
子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司向中国工商银行股份有限公司荆州经济开发区支行
借款总额 20,000.00 万元，借款期限为 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日。截至本期末，该合同
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项下借款余额为 9,400.00 万元，其中一年内到期借款 9,400.00 万元。子公司美好建筑装配科技有限公
司以其持有的荆州市美好装配式房屋智造有限公司 100%股权提供质押担保。子公司荆州市美好装配
式房屋智造有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控
制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团
有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司重庆美好智造装配式房屋有限公司向中国银行股份有限公司重庆江津支行借款 27,287.00
万元，借款期限为 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 6 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 4,049.26
万元，其中一年内到期借款 4,049.26 万元。重庆美好智造装配式房屋有限公司以其工业房产提供抵押
担保、芜湖名流置业有限公司以其商业和办公楼提供抵押担保、重庆名流置业有限公司和重庆东方
豪富房地产开发有限公司均以其停车用房提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公
司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理
咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司扬州名流装配智造科技有限公司向江苏仪征农村商业银行股份有限公司梓潼支行借款
3,000.00 万元，借款期限为 2020 年 7 月 14 日至 2023 年 5 月 25 日。截至本期末，该合同项下借款余额
为 2,400.00 万元，其中一年内到期借款 2,400.00 万元。子公司扬州名流装配智造科技有限公司以其持
有的国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保。子公司美好建筑装配科技有限公司、公司董秘
冯娴女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款
30,000.00 万元，借款期限为 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日。截止本期末，该合同项下借款金
额为 17,700.00 万元，其中一年内到期借款 17,700.00 万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持
有的武汉美好绿色建筑科技有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉美好绿色建筑科技有限公
司以其持有的地上建筑物提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未
来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司向湖南银行股份有限公司汨罗市支行借款 15,000.00
万元，借款期限为 2020 年 4 月 2 日至 2024 年 1 月 21 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 7,500.00
万元，其中一年内到期借款 6,220.00 万元。子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司以其持有的土
地及地上建筑物提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司为本次融资提供连带责
任保证担保。同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
提供连带责任保证反担保。
子公司河南美好智造装配式房屋有限公司向郑州银行股份有限公司博金商贸城支行借款 5,000.00
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万元，借款期限为 2020 年 1 月 8 日至 2023 年 12 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 1,980.00
万元，其中一年内到期借款 1,980.00 万元。子公司河南美好智造装配式房屋有限公司以其持有的地上
建筑物提供抵押担保。子公司美好建筑装配科技有限公司以持有的河南美好智造装配式房屋有限公
司 100%股权提供质押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司青岛名流装配建筑科技有限公司向青岛农商行贵州路支行借款 25,000.00 万元，借款期限
为 2019 年 1 月 7 日至 2024 年 1 月 6 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 19,500.00 万元，其中一
年内到期借款 1,250.00 万元。子公司青岛名流装配建筑科技有限公司以其持有的国有土地使用权及地
上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保；
同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责
任保证反担保。
子公司芜湖美创置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 50,000.00 万
元，借款期限为 2019 年 3 月 29 日至 2023 年 6 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 20,038.50
万元，其中一年内到期借款 20,038.50 万元。子公司芜湖美好置业有限公司以其持有的芜湖美创置业
有限公司 100%股权提供质押担保，子公司武汉市泰宇商贸有限公司以其位于湖北省武汉市硚口区 K4
地块“美好名流汇”项目 1110 个车位的收益权提供质押担保，子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司以
其持有的美好智造（金堂）科技有限公司 100%股权提供质押担保，子公司美好建筑装配科技有限公
司以其持有的岳阳市美建装配式预制构件有限公司 100%股权提供质押担保，子公司芜湖美创置业有
限公司以其持有国有土地使用权提供抵押担保，子公司博罗名流实业有限公司以其持有的部分房产
提供抵押担保，子公司湖北美筑置业有限公司承担连带清偿责任。本公司、公司实际控制人刘道明
先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司合肥美好智造装配房屋有限公司向中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行借款
18,000.00 万元，借款期限为 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14 日。截至本期末，该合同项下借款
余额为 9,244.73 万元（未确认融资费用 69.10 万元），其中一年内到期借款 9,244.73 万元（未确认融资
费用 69.10 万元）。子公司合肥美好智造装配房屋有限公司以其国有土地使用权及地上建筑物提供抵
押担保，子公司武汉美好绿色建筑有限公司以其持有的合肥美好智造装配房屋有限公司 100%股权提
供质押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍
女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管
理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司合肥美好置业有限责任公司向中国建设银行股份有限公司肥西支行借款 25,640.00 万元，
借款期限为 2020 年 9 月 22 日至 2023 年 9 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 7,300.00 万
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元。子公司合肥美好置业有限责任公司以其持有国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保，子
公司芜湖名流置业有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保
证担保。
子公司重庆美唐置业有限公司向华润渝康资产管理有限公司借款 30,000.00 万元，借款期限为 2021
年 7 月 23 日至 2023 年 7 月 23 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 18,000.00 万元,其中一年内到
期借款 18,000.00 万元。子公司重庆名流置业有限公司以其持有的重庆美唐置业有限公司 70%股权提
供让与担保，30%股权提供质押担保，子公司重庆美唐置业有限公司以其持有的国有土地使用权提供
抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司无锡梁景置业有限公司向中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行借款
27,500.00 万元，借款期限为 2021 年 1 月 29 日至 2023 年 11 月 24 日。截至本期末，该合同项下借款本
金余额为 22,880.00 万元，其中一年内到期借款 22,880.00 万元。子公司无锡梁景置业有限公司以其持
有的国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保，本公司为本次融资提供连带责任保证担保。
34、 租赁负债
本年增加
项 目 年初余额 本年减少 年末余额 到期期限
新增租赁 本年利息 其他
房屋及建筑物 4,082,378.36 239,173.39 2,994,715.72 1,326,836.03
机器设备 12,035,021.85 11,685,359.21 1,255,654.89 12,288,265.14 12,687,770.81
小 计 16,117,400.21 11,685,359.21 1,494,828.28 15,282,980.86 14,014,606.84
减：重分类至一年内到期
13,348,747.35 4,236,907.53
的非流动负债
合 计 2,768,652.86 9,777,699.31
租赁负债年余额较年初增加了 253.16%，为本期租赁到期的机器设备续租产生。
35、 长期应付款
（1） 长期应付款分类
项 目 年末余额 年初余额
长期应付款 150,227,019.01
专项应付款
合 计 150,227,019.01
（2） 长期应付款
项 目 年末余额 年初余额
武汉玖玺置地有限公司 150,371,265.68
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项 目 年末余额 年初余额
减：一年内到期部分 144,246.67
合 计 150,227,019.01
子公司武汉南部新城投资有限公司向武汉玖玺置地有限公司借款 16,860.00 万元，借款期限为 2022
年 8 月 31 日至 2025 年 8 月 29 日。截至本期末，武汉玖玺置地有限公司已打款 15,022.70 万元，该合
同项下借款余额为 15,022.70 万元。子公司武汉南部新城投资有限公司以其商品房、车位等提供抵押
担保。
36、 递延收益
（1） 递延收益明细情况
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 43,483,270.90 4,865,600.00 5,933,754.65 42,415,116.25
合 计 43,483,270.90 4,865,600.00 5,933,754.65 42,415,116.25
（2） 涉及政府补助的递延收益
本年计
本年新增补助 入营业 本年计入其 其他 与资产相关与
项 目 年初余额 年末余额
金额 外收入 他收益金额 变动 收益相关
金额
固定资产投资
21,719,999.98 2,731,666.71 18,988,333.27 与资产相关
改造补助
基础设施投资
3,188,999.69 354,333.32 2,834,666.37 与资产相关
补助
江津工厂信息
1,312,000.00 164,000.00 1,148,000.00 与资产相关
化专项资金
推动企业技术
4,320,593.81 4,365,600.00 1,004,499.76 7,681,694.05 与资产相关
改造
“三重一创”高新
11,976,160.18 1,497,020.02 10,479,140.16 与资产相关
技术企业补助
配式建筑产业
965,517.24 137,931.01 827,586.23 与资产相关
基地奖
自动化生产线
500,000.00 44,303.83 455,696.17 与资产相关
奖励
合 计 43,483,270.90 4,865,600.00 5,933,754.65 42,415,116.25
37、 其他非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 243,784,881.25 1,815,094,239.33
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项 目 年末余额 年初余额
待转销项税 21,853,020.26 163,268,957.74
合 计 265,637,901.51 1,978,363,197.07
其他非流动负债年末较年初下降 86.57%，本年将预计 2023 年交房的项目对应的预收房款和待转
销项税根据其流动性划分为流动负债，导致其他非流动负债余额下降。
38、 股本
本年增减变动（+ -）
项 目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
一、有限售条件股份 27,677,352.00 27,677,352.00
1.国家持股
2.国有法人持股
3.其他内资持股 27,677,352.00 27,677,352.00
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股 27,677,352.00 27,677,352.00
4.外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 2,439,311,281.00 2,439,311,281.00
1.人民币普通股 2,439,311,281.00 2,439,311,281.00
2.境内上市外资股
3.境外上市外资股
4.其他
三、股份总数 2,466,988,633.00 2,466,988,633.00
39、 资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 变动原因及依据
资本（股本）溢价 1,366,645,204.52 1,366,645,204.52
其他资本公积 12,390,243.31 12,390,243.31
合 计 1,379,035,447.83 1,379,035,447.83
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40、 库存股
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 变动原因
库存股 39,995,078.00 39,995,078.00
合 计 39,995,078.00 39,995,078.00
41、 其他综合收益
本期 税后
减：前期计 减：前期计入
所得 减：所 归属 本期
本期期初 本期发生 入其他综合 其他综合收 税后归属
项 目 税前 得税费 于少 期末
余额 额 收益当期转 益当期转入 于母公司
发生 用 数股 余额
入损益 留存收益
额 东
一、不能重
分类进损益
的其他综合
收益
二、将重分
类进损益的
-213,283.66 213,283.66 213,283.66
其他综合收
益
11.其他 -213,283.66 213,283.66 213,283.66
其他综合收
-213,283.66 213,283.66 213,283.66
益合计
42、 专项储备
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
安全生产费 3,475,868.06 10,435,653.05 7,253,998.32 6,657,522.79
合 计 3,475,868.06 10,435,653.05 7,253,998.32 6,657,522.79
本期实际列支安全生产费低于计提数导致年末余额较年初增加。
43、 盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 660,193,701.87 660,193,701.87
任意盈余公积 654,322.92 654,322.92
合 计 660,848,024.79 660,848,024.79
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44、 未分配利润
项 目 本年金额 上年金额
调整前上年年末未分配利润 32,698,991.32 2,963,949,397.30
调整上年年末未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 32,698,991.32 2,963,949,397.30
加：本期归属于母公司股东的净利润 -1,566,936,785.53 -2,672,778,556.02
减：提取法定盈余公积 258,471,849.96
期末未分配利润 -1,534,237,794.21 32,698,991.32
45、 营业收入、营业成本
（1） 营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,218,448,419.81 5,039,515,989.14 3,521,835,612.77 2,972,631,063.51
其他业务 73,275,364.63 49,434,017.90 38,121,788.22 35,815,775.46
合 计 5,291,723,784.44 5,088,950,007.04 3,559,957,400.99 3,008,446,838.97
武汉“美好名流汇”、武汉“长江首玺”、芜湖“美好首玺”、江阴“美宸雅苑”本年交付业主导致营业收
入增加。
（2） 主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 4,640,189,861.90 4,330,067,966.67 2,698,510,670.83 2,176,962,879.47
PPP 项目 11,273,254.28 1,084,108.26 48,288,761.63 2,088,605.64
农业 16,258,030.47 32,154,739.05
装配式建筑业务 566,985,303.63 708,363,914.21 758,778,149.84 761,424,839.35
合 计 5,218,448,419.81 5,039,515,989.14 3,521,835,612.77 2,972,631,063.51
（3） 主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
湖北 2,683,308,898.80 2,516,263,602.90 519,223,013.20 427,212,839.25
安徽 1,831,515,377.72 1,760,741,017.55 395,673,840.73 345,298,712.41
山东 65,969,319.61 99,468,943.34 156,293,979.21 160,667,615.09
重庆 77,281,076.28 87,065,535.96 154,031,993.25 103,463,819.37
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本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
陕西 69,065,741.13 23,781,897.25 1,138,773,117.17 744,256,806.58
辽宁 4,885,373.41 5,801,954.76 12,566,663.10 16,822,120.49
广深 5,492,571.38 2,510,522.26 18,798,132.82 11,854,448.74
湖南 37,535,339.62 56,465,717.13 129,305,261.94 126,663,938.63
江苏 385,510,471.53 397,084,984.90 39,257,386.08 45,090,448.49
浙江 953,860,056.97 988,258,825.63
其他 14,488,634.19 35,399,118.85 4,052,168.30 3,041,488.83
四川 43,395,616.14 54,932,694.24
合 计 5,218,448,419.81 5,039,515,989.14 3,521,835,612.77 2,972,631,063.51
（4） 本公司营业收入分解如下：
行业名称 本年发生额
在某一时点内确认 4,849,987,845.31
其中：
房地产销售 4,640,189,861.90
混凝土预制构件销售 199,472,538.16
废料销售 10,325,445.25
在某一时段内确认 441,735,939.13
其中：
设计、施工总承包 376,641,684.49
PPP 项目 11,273,254.28
房屋及设备租赁 53,821,000.36
合计 5,291,723,784.44
（5） 重要房产项目的营业收入情况
项目 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
武汉“美好名流汇” 1,945,835,668.05 36.77
芜湖“美好首玺” 1,685,477,881.73 31.85
武汉“长江首玺” 565,302,525.70 10.68
江阴美宸雅苑 241,172,371.70 4.56
杭州美晟府 94,742,289.91 1.79
合计 4,532,530,737.09 85.65
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46、 税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
房产税 20,582,248.25 18,212,705.49
土地增值税 214,968,089.08 17,759,042.38
土地使用税 9,908,865.21 11,885,843.79
印花税 1,156,741.37 6,302,284.33
教育费附加 8,925,259.57 5,450,742.22
城市维护建设税 12,668,957.90 7,274,069.58
其他 1,350,546.55 946,499.15
合 计 269,560,707.93 67,831,186.94
本年税金及附加较上年增加 297.40%，武汉市泰宇商贸有限公司本年达到土地增值税清算条件，
经清算需要缴纳土地增值税 205,250,969.01 元，导致本年计提税金及附加。
47、 销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 68,454,615.27 54,214,958.10
销售佣金及代理费 57,733,906.93 63,884,543.58
广告宣传及市场推广费 12,757,065.50 62,661,672.55
物流及水产品分拣费 30,182.39 383,731.95
其他费用 26,222,862.83 29,138,001.88
合 计 165,198,632.92 210,282,908.06
48、 管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 143,001,759.75 243,102,516.67
行政经费 70,416,817.18 157,893,051.36
折旧及摊销 26,747,272.06 217,925,924.59
其他费用 25,272,768.64 5,216,349.77
合 计 265,438,617.63 624,137,842.39
管理费用下降 57.47%，主要原因是本期精简人员，职工薪酬下降、闲置产能计入营业成本。
49、 研发费用
项 目 本年发生额 上年发生额
人员及相关研发费 10,557,568.17 5,663,447.22
合 计 10,557,568.17 5,663,447.22
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本年研发费用较上年增加 86.42%，主要原因为本期加大研发投入。
50、 财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息支出 242,039,272.12 175,888,583.55
减：利息收入 4,105,143.70 11,448,858.45
利息净支出 237,934,128.42 164,439,725.10
其他 335,741.69 7,933,226.75
合 计 238,269,870.11 172,372,951.85
本年融资成本增加导致财务费用较上年增加 38.23%。
51、 其他收益
项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
与日常活动相关的政府补助 11,829,583.62 6,224,826.19 11,829,583.62
代扣个人所得税手续费返回 581,734.19 747,180.58 581,734.19
其他 1,151,667.92 21,345.26 1,151,667.92
债务重组收益 13,450,574.21 13,450,574.21
合 计 27,013,559.94 6,993,352.03 27,013,559.94
本年其他收益较上年增加 286.27 %，主要原因为本年债务重组收益增加以及收到与日常活动相关的
政府补助增加。
注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注六、57“营业外收入”。
52、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -7,301,057.23 55,647,273.25
处置长期股权投资产生的投资收益 13,602,144.31 5,810,267.27
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入 384,225.28
其他 -22,417,055.08 -103,547,901.93
合 计 -15,731,742.72 -42,090,361.41
本年投资损失较上年大幅下降的原因是上年承担已转让的子公司安徽美磁投资有限公司持有物业的
债务产生的投资损失，本期该事项形成的投资损失下降。
53、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
交易性金融资产 1,175,598.74 -33,921,705.52
合 计 1,175,598.74 -33,921,705.52
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子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选 2 期私募证券投资基金”，根据《投资者报告》，
截止 2022 年 12 月 31 日产品公允价值 85,365,716.28 元，本年发生公允价值变动收益 1,175,598.74 元。
54、 信用减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
应收账款减值损失 -19,061,001.32 -10,394,211.08
其他应收款减值损失 -16,807,091.27 -51,870,192.04
应收票据减值损失 -673,600.00 -1,555,000.00
长期应收款减值损失 -117,785.54 -7,247,503.08
合 计 -36,659,478.13 -71,066,906.20
本期收回的其他应收款增加从而转回信用减值损失，故本年增提的信用减值损失下降。
55、 资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失(不包含合同履约成本减值） -314,314,443.04 -2,010,776,327.97
投资性房地产减值损失 -27,147,492.99 -56,045,734.23
固定资产减值损失 -497,906,064.65 -1,790,725.09
工程物资减值损失 -63,491,773.05
在建工程减值损失 -50,966,365.98 -171,601,872.86
无形资产减值损失 -27,723.60
商誉减值损失 -2,794,581.74
合同资产减值损失 -4,224,628.64 -12,709,053.64
合 计 -958,078,491.95 -2,255,718,295.53
本年计提存货跌价损失较上年下降。
56、 资产处置收益
项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
处置非流动资产的利得 859,572.73 -759,392.60 859,572.73
处置使用权资产 191,440.31 191,440.31
合 计 1,051,013.04 -759,392.60 1,051,013.04
57、 营业外收入
（1） 营业外收入明细情况
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项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废利得 680,687.90 730.00 680,687.90
与企业日常活动无关的政府补助 220,000.00
其他 1,319,959.19 2,461,132.44 1,319,959.19
合 计 2,000,647.09 2,681,862.44 2,000,647.09
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（2） 政府补助明细情况
与资产/收益
补助项目 本年发生额 上年发生额
相关
计入营业外 其中：由递延 其中：由递延 冲减成本 冲减成
计入其他收益 计入营业外收入 计入其他收益
收入 收益转入 收益转入 费用 本费用
产业扶贫款 20,000.00 与收益相关
中小企业成长工程奖励 200,000.00 与收益相关
固定资产投资改造补助 2,731,666.71 2,731,666.71 2,665,000.02 与资产相关
基础设施投资补助 354,333.32 354,333.32 354,333.31 与资产相关
“三重一创”高新技术企业补助 1,797,020.02 1,497,020.02 1,474,683.57 与资产相关
江津工厂信息化专项资金 164,000.00 164,000.00 328,000.00 与资产相关
推动企业技术改造 1,004,499.76 1,004,499.76 45,006.19 与资产相关
装配式建筑产业基地奖 137,931.01 137,931.01 34,482.76 与资产相关
综保区补贴 402,854.20 与收益相关
稻谷补贴收入 5,311,998.62 335,375.76 与收益相关
企业高质量发展意见政策奖补 300,000.00 与收益相关
稳岗补助 257,838.03 54,732.42 与收益相关
鼓励新引进工业项目补助 103,400.00 与收益相关
岳阳市人民政府“四上”单位申报 30,000.00 与收益相关
江北区人才中心补贴 5,000.00 与收益相关
社保及工会经费补贴 20,957.96 与收益相关
以工代训补贴 71,000.00 与收益相关
留工培训补贴 3,500.00 与收益相关
自动化生产线奖励 44,303.83 44,303.83 与资产相关
社会保险退还 22,492.32 与收益相关
合 计 11,829,583.62 5,933,754.65 220,000.00 6,224,826.19
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58、 营业外支出
项 目 本年发生额 上年发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 1,028,831.16 766,819.78 1,028,831.16
对外捐赠支出 170,000.00 510,000.00 170,000.00
罚款及滞纳金 62,840,302.97 36,247,805.04 62,840,302.97
赔偿、违约支出 127,494,691.84 93,027,077.69 127,494,691.84
其他 5,132,968.80 1,257,814.04 5,132,968.80
合 计 196,666,794.77 131,809,516.55 196,666,794.77
59、 所得税费用
（1） 所得税费用明细表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 67,461,122.08 113,379,167.65
递延所得税费用 -19,690,715.61 40,924,242.77
合 计 47,770,406.47 154,303,410.42
本年所得税费用较上年下降 69.04%，主要为本年子公司进一步亏损，当期所得税费用减少。
（2） 本期会计利润与所得税费用的调整过程
项 目 本年发生额
利润总额 -1,922,147,308.12
调整事项：
按法定/适用税率计算的所得税费用 -480,536,827.03
子公司适用不同税率的影响 6,861,139.77
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 39,929,895.04
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -48,747,996.48
本期末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 530,264,195.17
所得税费用 47,770,406.47
60、 现金流量表项目注释
（1） 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本年金额 上年金额
收城中村项目改造款 44,447,993.67
往来款 306,457,027.46 99,182,971.52
保证金、押金 7,495,726.34 462,543,289.34
利息收入 4,105,143.70 11,448,858.45
代收代付款 219,821,482.76 214,556,936.76
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项 目 本年金额 上年金额
合作款 20,000,000.00 538,541,010.72
（2） 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本年金额 上年金额
付城中村项目改造款 68,279,166.12
往来款 602,995,528.44 464,888,584.65
保证金、押金 14,127,465.23 44,491,418.82
期间费用 116,364,253.72 232,991,698.98
代收代付款 79,000,066.44 320,199,093.94
罚款支出、赔偿 45,911,783.96 22,264,989.71
合作款 247,561,067.56
（3） 收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本年金额 上年金额
收到项目投资退款 30,000,000.00
退回设备款 521,163.32 2,753,908.83
合 计 30,521,163.32 2,753,908.83
（4） 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年金额 上年金额
取得非金融机构借款 204,227,019.01
合 计 204,227,019.01
（5） 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年金额 上年金额
库存股 39,998,615.79
租赁款 6,195,029.84 18,786,534.56
融资费用 4,011,472.55
偿还非金融机构借款 142,715,044.61
合 计 148,910,074.45 62,796,622.90
61、 现金流量表补充资料
（1） 采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,969,917,714.59 -3,208,772,148.20
加：资产减值准备 958,078,491.95 2,255,718,295.53
信用减值损失 36,659,478.13 71,066,906.20
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补充资料 本年金额 上年金额
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 185,147,947.81 202,514,502.19
使用权资产折旧 12,296,637.04 16,839,479.77
无形资产摊销 13,145,390.43 15,291,135.14
长期待摊费用摊销 2,617,269.43 69,639,161.48
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -859,572.73 759,392.60
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 348,143.26 766,089.78
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -1,175,598.74 33,921,705.52
财务费用（收益以“－”号填列） 242,039,272.12 175,888,583.55
投资损失（收益以“－”号填列） 15,731,742.72 42,090,361.41
递延所得税资产减少（收益以“－”号填列） -19,690,715.61 40,924,242.77
递延所得税负债增加（收益以“－”号填列）
存货的减少（收益以“－”号填列） 2,496,353,919.35 -846,057,034.82
经营性应收项目的减少（收益以“－”号填列） 768,310,424.01 333,049,748.04
经营性应付项目的增加（收益以“－”号填列） -3,277,777,789.98 2,341,051,759.46
其他
经营活动产生的现金流量净额 -538,692,675.40 1,544,692,180.42
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 281,526,031.16 1,218,668,223.29
减：现金的期初余额 1,218,668,223.29 2,218,947,641.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -937,142,192.13 -1,000,279,418.17
（2） 现金及现金等价物的构成
项 目 本年余额 上年余额
1.现金 281,526,031.16 1,218,668,223.29
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 281,526,031.16 1,218,285,704.56
可随时用于支付的其他货币资金 382,518.73
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
2.现金等价物
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项 目 本年余额 上年余额
3.期末现金及现金等价物余额 281,526,031.16 1,218,668,223.29
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 182,213,520.75 1,016,142,597.84
（3）本年收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 102,750,000.00
其中：佛山美装装配建筑有限公司 78,000,000.00
合肥美好装配建筑科技有限公司 24,750,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 3,986.49
其中：佛山美装装配建筑有限公司 1,973.61
合肥美好装配建筑科技有限公司 2,012.88
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 102,746,013.51
62、 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 114,803,429.19 按揭贷款担保保证金、农民工保证金、法院冻结资金等
存货 3,506,046,252.70 借款担保
投资性房地产 466,562,360.50 借款担保
固定资产 951,540,347.20 借款担保
无形资产 138,361,527.70 借款担保
长期应收款 1,510,559,920.00 借款担保
合计 6,687,873,837.29
七、合并范围的变更
1、 处置子公司
处置子公司名称
项目 合肥美好装配建筑科 佛山美装装配建筑有限
技有限公司 公司
股权处置价款 25,000,000.00 78,000,000.00
股权处置比例（%） 100.00 100
股权处置方式 出售 出售
丧失控制权的时点 2022/1/31 2022/12/05
丧失控制权时点的确定依据 控制权转移 控制权转移
处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资
276,074.68 -2,448,948.50
产份额的差额
丧失控制权之日剩余股权的比例（%）
丧失控制权之日剩余股权的账面价值
丧失控制权之日剩余股权的公允价值
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按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失
丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设 不适用 不适用
与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额 -435,272.77
2021 年 9 月 10 日，子公司美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)与席贻强、安徽晶宫
绿建集团有限公司（以下简称“晶宫绿建”）共同签署不可撤销的《股权转让协议书》。三方约定，美
好装配、席贻强将共同持有的子公司合肥美好装配建筑科技有限公司（以下简称“合肥装配”）的 100%
股权，以人民币 2,500 万元转让于晶宫绿建。2022 年 1 月完成股权转让移交手续和工商变更登记手续。
2022 年 5 月 31 日，子公司美好建筑装配科技有限公司与佛山市源滨科技有限公司签订《股权转
让协议书》。双方约定，美好装配将持有的子公司佛山美装装配建筑有限公司（以下简称“佛山装配”）
的 100%股权，以人民币 7,800 万元转让于佛山市源滨科技有限公司。2022 年 12 月 05 日，本公司与佛
山市源滨科技有限公司已办理完成佛山美装装配建筑有限公司的交接和股权转让手续，并于当日变
更工商登记。
2、 其他原因的合并范围变动
（1）新设主体
名称 取得方式 新纳入合并范围的时间
湖北美智产业发展有限公司 设立 2022/8/5
湖北美馨物业服务有限公司 设立 2022/12/9
重庆美好智造装配式建筑技术有限公司 设立 2022/1/13
（2）收购主体
名称 取得方式 新纳入合并范围的时间
安徽当创建筑工程有限公司 收购 2022/4/7
（3）清算主体
名称 不再纳入合并范围的时间
三原美好装配建筑材料有限公司 2022/5/16
泰安美建建筑科技有限公司 2022/2/8
镇江美好装配建筑材料有限公司 2022/1/20
青岛美智美家置业有限公司 2022/8/4
重庆美好绿色建筑工程有限公司 2022/01/01
美建建筑装配科技（湖州）有限公司 2022/1/21
南昌美好智造装配科技有限公司 2022/1/7
上述清算主体已在本年办理工商登记注销手续。
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八、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
（1） 本集团的构成
① 子公司情况
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
武汉名流地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 70 30 100 设立
武汉东部新城投资开发有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 60 60 设立
名流置业武汉江北有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100 100 设立
武汉名流公馆置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100 100 设立
武汉南部新城投资有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100 100 设立
武汉正华利信息系统工程有限公司 湖北武汉 湖北武汉 智能化工程 70 30 100 非同一控制下企业合并
美好置业武汉江南有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 70 30 100 设立
湖北美愿置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100 100 设立
湖北美阖置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100 100 设立
湖北美盈置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100 100 设立
湖北美兴产业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100 100 设立
武汉美好新城建设发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 建筑施工 100 100 设立
湖北美亿农业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 农业养殖与销售 100 100 设立
美好建筑装配科技有限公司 湖北武汉 湖北武汉 建筑施工 49 55 同一控制下企业合并
合肥美好置业有限责任公司 安徽合肥 安徽合肥 房地产开发 100 100 设立
深圳名流置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100 100 设立
东莞名流置业有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100 100 设立
博罗名流实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 70 30 100 非同一控制下企业合并
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持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 广东惠州 广东惠州 农业及旅游 70 30 100 非同一控制下企业合并
惠州名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 70 30 100 非同一控制下企业合并
博罗名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 70 30 100 设立
芜湖名流置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产开发 100 100 非同一控制下企业合并
芜湖美好置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产开发 100 100 设立
上海美劢实业有限公司 中国上海 中国上海 房地产开发 77.08 77.08 设立
江阴美好盛大置业有限公司 江苏江阴 江苏江阴 房地产开发 100 100 设立
杭州美生置业有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产开发 70 30 100 设立
苏州美生美置业有限公司 江苏苏州 江苏苏州 房地产开发 70 30 100 设立
嘉兴伟涛置业有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 100 100 非同一控制下企业合并
深圳美好置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产 70 30 100 设立
重庆东方豪富房地产开发有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 100 100 非同一控制下企业合并
重庆名流置业有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 70 30 100 设立
重庆美永实业发展有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 55 55 设立
陕西名流置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100 100 设立
西安美好房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100 100 设立
石家庄美好首玺房地产开发有限公司 河北石家庄 河北石家庄 房地产开发 100 100 设立
北京浩达天地置业有限公司 中国北京 中国北京 房地产 100 100 设立
青岛美智美筑置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与销售 100 100 设立
重庆美好智造装配式建筑技术有限公司 中国重庆 中国重庆 建筑装饰、装修和其他建筑业 99 1 100 设立
湖北美智产业发展有限公司 中国武汉 中国武汉 房地产开发经营；建设工程施工 100 100 设立
湖北美馨物业服务有限公司 中国武汉 中国武汉 物业管理 60 40 100 设立
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②孙公司情况
持股比例(%) 表决权比例
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 (%)
武汉美好锦程置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100 100 设立
武汉市泰宇商贸有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100 100 非同一控制下企业合并
洪湖市名流工业贸易有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 贸易 100 100 设立
洪湖市美合置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100 100 设立
洪湖市美境置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100 100 设立
洪湖市美胜置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100 100 设立
武汉美阳产业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100 100 设立
美亿（监利）农业发展有限公司 湖北荆州 湖北荆州 农业养殖与销售 100 100 设立
美亿（洪湖）农业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 农业养殖与销售 100 100 设立
武汉美好绿色建筑科技有限公司 湖北武汉 湖北武汉 制造业 49 100 设立
荆州市美好装配式房屋智造有限公司 湖北荆州 湖北荆州 制造业 49 100 设立
合肥美好智造装配房屋有限公司 安徽合肥 安徽合肥 制造业 49 100 设立
重庆美好建造装配式建筑技术有限公司 重庆 重庆 制造业 49 100 设立
青岛名流装配建筑科技有限公司 山东青岛 山东青岛 制造业 49 100 设立
湖南美好智造装配式建筑有限公司 湖南长沙 湖南长沙 制造业 49 100 设立
河南美好智造装配式房屋有限公司 河南新乡 河南新乡 制造业 49 100 设立
美好智造（金堂）科技有限公司 四川成都 四川成都 制造业 49 100 设立
岳阳市美建装配式预制构件有限公司 湖南岳阳 湖南岳阳 制造业 49 100 设立
株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司 湖南株洲 湖南株洲 制造业 49 100 设立
山东美建装配式建筑材料有限公司 山东德州 山东德州 制造业 49 100 设立
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持股比例(%) 表决权比例
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 (%)
玉田美好装配科技有限公司 河北唐山 河北唐山 制造业 49 100 设立
天津美好智造科技有限公司 天津 天津 制造业 49 100 设立
武汉美好装配智造科技有限公司 湖北武汉 湖北武汉 制造业 49 100 设立
扬州名流装配智造科技有限公司 江苏扬州 江苏扬州 制造业 49 100 设立
天津美好装配科技有限公司 天津 天津 制造业 49 100 设立
石家庄美装智能装配科技有限公司 河北石家庄 河北石家庄 制造业 49 100 设立
四川美好慧造装配式房屋科技有限公司 四川广安 四川广安 制造业 49 100 设立
惠州市大田水乡投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100 100 非同一控制下企业合并
惠州市冠盈实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100 100 非同一控制下企业合并
芜湖美创置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产 100 100 设立
上海联彩美劢置业有限公司 上海 上海 房地产 50.1 100 设立
沈阳印象名流置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产开发 100 100 非同一控制下企业合并
沈阳幸福置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100 100 设立
沈阳美鑫置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100 100 设立
西安美好紫湖置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产 61 61 设立
中山市雍陌房地产开发有限公司 广东中山 广东中山 房地产 0 100 非同一控制下企业合并
石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公
河北石家庄 河北石家庄 房地产 70 70 设立
司
无锡梁景置业有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发与销售 70 70 非同一控制下企业合并
湖北美锦良城置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发与销售 100 100 设立
重庆美好智造装配式房屋有限公司 重庆 重庆 制造业 49 100 设立
重庆美唐置业有限公司 重庆 重庆 房地产开发与销售 100 100 设立
本报告书共 126 页 第97页
美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
持股比例(%) 表决权比例
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接 (%)
四川美双置业有限公司 四川锦江 四川锦江 房地产开发与销售 100 100 设立
四川美锦置业有限公司 四川金堂 四川金堂 房地产开发与销售 100 100 设立
湖北美筑置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发与销售 100 100 设立
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 安徽合肥 安徽合肥 专业技术服务 49 100 非同一控制下企业合并
青岛美智安兴置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与销售 100 100 设立
洛阳美智建筑科技有限公司 河南洛阳 河南洛阳 其他 100 100 设立
洪湖市美森城市综合服务有限公司 湖北荆州 湖北荆州 管理咨询服务 100 100 设立
安徽当创建筑工程有限公司 安徽肥东 安徽肥东 建筑装饰、装修和其他建筑业 100 100 收购
MyHome Trading GmbH i.Gr. 德国 德国 投资 49 100 设立
（2） 重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东的持股比例（%） 本年归属于少数股东的损益 本年向少数股东分派的股利 年末少数股东权益余额
武汉东部新城投资开发有限公司 40 1,478,225.31 10,778,967.99
美好建筑装配科技有限公司 51 -389,040,686.97 -1,311,538,148.29
无锡梁景置业有限公司 30 -22,154,837.79 -40,375,062.19
（3） 重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉东部新城投资开发有限公司 30,952,263.71 30,952,263.71 4,004,843.77 4,004,843.77
美好建筑装配科技有限公司 1,987,400,986.71 2,918,571,007.00 4,905,971,993.71 7,847,052,383.98 246,378,001.32 8,093,430,385.30
无锡梁景置业有限公司 577,976,856.59 502,024.85 578,478,881.44 645,409,741.56 69,897,250.00 715,306,991.56
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（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉东部新城投资开发有限公司 108,933,405.43 41,114.00 108,974,519.43 85,722,662.76 85,722,662.76
美好建筑装配科技有限公司 2,890,738,415.43 3,823,307,863.28 6,714,046,278.71 8,104,065,476.17 425,551,936.13 8,529,617,412.30
无锡梁景置业有限公司 1,420,585,638.63 1,420,585,638.63 1,279,384,293.45 204,179,996.00 1,483,564,289.45
（续）
本年发生额 上年发生额
子公司名称 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
流量
武汉东部新城投
3,695,563.27 3,695,563.27 29,090,410.56 -841,680.13 -841,680.13 -17,424.53
资开发有限公司
美好建筑装配科
1,110,288,095.89 -1,375,594,393.06 -1,375,594,393.06 -62,190,949.48 1,330,524,264.85 -994,242,046.15 -994,242,046.15 -513,997,221.51
技有限公司
无锡梁景置业有
-73,849,459.30 -73,849,459.30 21,970,359.69 -80,632,735.51 -80,632,735.51 93,136,648.73
限公司
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2、 在联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营企 持股比例（%） 对合营企业或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质
业名称 直接 间接 投资的会计处理方法
一、合营企业
无
二、联营企业
美好生活投资有限 商业投资、投资
湖北武汉 湖北武汉 40.00 权益法
公司（注 1） 咨询、物业经营
杭州美生美置业有
浙江杭州 浙江杭州 房地产开发 33.00 权益法
限公司
重庆美南置业有限
重庆 重庆 房地产开发 40.00 权益法
公司
重庆碚家企业管理
重庆 重庆 企业管理 25.00 权益法
有限公司
重庆北天秦企业管
重庆 重庆 企业管理 16.67 权益法
理咨询有限公司
张家港美生美置业
江苏张家港 江苏张家港 房地产开发 31.25 权益法
有限公司
注 1：美好生活投资有限公司原系美好置业集团股份有限公司持股 40%的联营企业，2022 年 8 月
美好生活投资有限公司注销。
注 2：重庆北天秦企业管理咨询有限公司持有重庆碚家企业管理有限公司 90%股权比例，重庆碚
家企业管理有限公司持有重庆美南置业有限公司 80%的股权比例。上述持股比例系公司对上述联营企
业享有的权益比例。
（2） 重要联营企业的主要财务信息（单位：万元）
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
杭州美生美 张家港美生 美好生活 杭州美生 重庆美南 张家港美
项目 重庆美南置
置业有限公 美置业有限 投资有限 美置业有 置业有限 生美置业
业有限公司
司 公司 公司 限公司 公司 有限公司
流动资产 112,514.60 109,139.30 107,932.48 30,636.48 250,298.20 102,745.64 96,208.29
非流动资产 1.70 1.17 2.40 1,194.93 3.9 1.48 3.56
资产合计 112,516.30 109,140.47 107,934.88 31,831.41 250,302.10 102,747.12 96,211.85
流动负债 77,948.47 74,158.38 49,066.81 5,919.52 215,685.04 59,852.90 29,418.06
非流动负债 24,000.00 48,400.00 30,000.00 55,000.00
负债合计 77,948.47 98,158.38 97,466.81 5,919.52 215,685.04 89,852.90 84,418.06
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年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
杭州美生美 张家港美生 美好生活 杭州美生 重庆美南 张家港美
项目 重庆美南置
置业有限公 美置业有限 投资有限 美置业有 置业有限 生美置业
业有限公司
司 公司 公司 限公司 公司 有限公司
少数股东权益
归属于母公司股东
34,567.83 10,982.09 10,468.07 25,911.89 34,617.06 12,894.22 11,793.79
权益
按持股比例计算的
11,407.38 2,196.42 3,271.27 10,364.76 11,423.63 2,578.84 3,685.56
净资产份额
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利
润
—其他
对联营企业权益投
11,407.38 1,839.56 10,680.91 11,423.63 2,424.34
资的账面价值
存在公开报价的联
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 -63,937.45 10,413.19 266.72
净利润 -70,495.37 -1,912.14 -1,325.72 17,507.27 -2,914.67 -2,105.74 -1,091.20
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -70,495.37 -1,912.14 -1,325.72 17,507.27 -2,914.67 -2,105.74 -1,091.20
本年收到的来自联
营企业的股利
（3） 不重要的联营企业的汇总财务信息（单位：万元）
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
联营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -0.06 -266.70
—其他综合收益
—综合收益总额 -0.06 -266.70
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美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
九、金融工具及其风险
（一） 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付账款等，各项金融工
具的详细情况说明见本附注六相关项目。本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当
的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最
大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，
建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定
的范围之内。
1、 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
本集团采用敏感性分析技术分析市场风险相关变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可
能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量
的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下
进行的。
（1） 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本集
团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决
定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2022 年 12 月 31 日，本集团的带息债务主要为以人民币
计价的浮动利率借款合同，金额合计为 149,232.49 万元（上年末：186,699.51 万元），及以人民币计价
的固定利率合同，金额为 146,202.87 万元（上年末：167,279.82 万元）。
利率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，浮动利率金融资产和负债的
利率发生合理、可能的变动时（人民币基准利率增加 50 个基准点），将对净利润和股东权益产生的影
响。
项目 对本年税前利润的影响 对上年税前利润的影响
人民币基准利率增加 50 个基准点 -9,108,347.37 -11,340,190.96
人民币基准利率减少 50 个基准点 9,108,347.37 11,340,190.96
注 1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。
（2） 其他价格风险
其他价格风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价
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格变动而发生波动的风险，无论这些变动是由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，
还是由于与市场内交易的所有类似金融工具有关的因素而引起的。本集团持有的分类为以公允价值
计量且其变动计入当期损益、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的投资在资产
负债表日以公允价值计量。因此，本集团承担着证券市场价格变动的风险。本集团采取持有多种权
益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。
由于某些金融工具的公允价值是按照未来现金流量折现法为基础的通用定价模型或其他估值技
术确定的，而估值技术本身基于一定的估值假设，因此估值结果对估值假设具有重大的敏感性。
权益工具投资的其他价格风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，权益工具的公
允价值发生变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。如果本集团于本年末直接及间接持有之权
益工具投资的证券市场价格增加或减少 5%而其他所有变量维持不变，本集团于本年末之损益会增加
或减少人民币 4,268,285.81 元 (未考虑所得税影响)。
2、 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团的信用风险主要来自于本集团确认的金融资产以及本集团承担的
财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额，最大风险敞口等于这些金融资产的账面价值。
本附注六、32“其他流动负债”及本附注十二、1（2）“为其他单位提供债务担保形成的或有负债及
其财务影响”中披露的财务担保合同金额。
本附注六、8“合同资产”中披露的合同资产金额。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团与客户间的交易条款按业务性质区分主要分为两类，房地产开发和装配式建筑。对于房
地产板块，本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款，本集团亦
制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。对于装配板块，与客户间的交易条款
以信用交易为主，信用期通常为 1 个月，由于仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需
担保物。
本集团评估信用风险自初始确认后是否已增加的方法、确定金融资产已发生信用减值的依据、
划分组合为基础评估预期信用风险的金融工具的组合方法、直接减记金融工具的政策等，参见本附
注四、10。
本集团对不同的资产分别以 12 个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失
计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计数据(如交易对手
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评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失
率及违约风险敞口模型。
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行历史数据
分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。
本集团因应收账款、其他应收款、合同资产和长期应收款产生的信用风险敞口、损失准备的量
化数据，参见附注六、4，附注六、6，附注六、8 和附注六、10 的披露。
3、 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足
本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确
保遵守借款协议。
于 2022 年 12 月 31 日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
2022 年 12 月 31 日
项目 账面价值
一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计
一年内到期
的非流动负 1,995,051,770.96 1,995,051,770.96 1,942,243,514.94
债
短期借款 16,408,881.28 16,408,881.28 16,027,922.37
租赁负债 7,492,968.00 2,996,484.00 10,489,452.00 9,777,699.31
长期借款 287,372,045.83 308,625,811.39 416,830,528.89 1,012,828,386.11 848,300,000.00
其他应付款 1,629,848,009.73 1,629,848,009.73 1,629,605,817.95
长期应付款 177,121,459.73 177,121,459.73 150,227,019.01
合计 3,641,308,661.97 471,986,473.56 311,622,295.39 416,830,528.89 4,841,747,959.81 4,596,181,973.58
十、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
值计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 85,365,716.28 85,365,716.28
1、以公允价值计量且其变动计入当期损
85,365,716.28 85,365,716.28
益的金融资产
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年末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
值计量 值计量 计量
（1）债务工具投资 85,365,716.28 85,365,716.28
（二）其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 86,865,716.28 86,865,716.28
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
（1）第三层次公允价值计量的权益工具投资为公司持有的非上市公司的股权，公允价值的可能
估计金额分布范围很广，导致对采用估值技术的重要参数难以进行定性和定量分析，本集团以投资
成本作为公允价值的最佳估计。
（2）第三层次公允价值计量的交易性金融资产为公司持有的私募基金，本集团根据第三方金融
机构提供之净值报告，以基金累计单位净值为基础估计公允价值。
3、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、理财产品、一年内到期的非流动资产、短
期借款、应付票据、应付账款和一年内到期的长期负债，因剩余期限较短，账面价值和公允价值相
近。
十一、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
业务性 注册资本 （万 母公司对本公司的持股 母公司对本公司的表决权
母公司名称 注册地
质 元） 比例（%） 比例（%）
美好未来企业管理集 深圳
投资 5,000 15.23 15.23
团有限公司 市
注：母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为 15.23%。本公司的最终控制方为自然人刘道
明先生，刘道明先生持有北京温尔馨物业管理有限责任公司 66.67%股权，北京温尔馨物业管理有限
责任公司持有美好未来企业管理集团有限公司 60%股权。
2、 本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、 本集团的合营和联营企业情况
本集团重要的合营和联营企业详见附注八、2、在合营企业或联营企业中的权益。本年与本集团
发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本集团的关系
美好生活投资有限公司（注 1） 同一实际控制人
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美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
合营或联营企业名称 与本集团的关系
龙湖怡悦物业服务有限公司（注 2）
张家港美生美置业有限公司 联营企业
重庆碚家企业管理有限公司 联营企业
重庆北天秦企业管理咨询有限公司 联营企业
重庆美南置业有限公司 联营企业
杭州美生美置业有限公司 联营企业
注 1：美好生活投资有限公司原系美好置业集团股份有限公司持股 40%的联营企业，2022 年 8 月
美好生活投资有限公司注销，根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，本报告期内，该公司仍
为公司关联法人。
注 2：2021 年 8 月美好生活投资有限公司处置武汉名流幸福物业有限公司 100%股权，处置后，
武汉名流幸福物业有限公司更名为龙湖怡悦物业服务有限公司。根据《深圳证券交易所股票上市规
则》规定，本报告期内，期初该公司为公司关联法人，期末该公司非公司关联法人。因此，关联方
及关联交易附注该公司仅披露关联方交易情况及关联方应收应付款项期初数。
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本集团关系
湖北现代基业商品砼有限公司 实际控制人之兄出资的公司
湖北美好新材料科技有限公司 实际控制人之女控制的公司
北京温尔馨物业管理有限责任公司 实际控制人控制的公司
温尔馨（成都）物业管理有限责任公司 北京温尔馨物业管理有限责任公司子公司
广州大顺发国际物流有限公司 董事为实际控制人
武汉井利餐饮管理有限公司 实际控制人之女控制的公司
湖北美化建筑工程有限公司 实际控制人之女控制的公司
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 武汉众鑫森商业管理有限公司子公司
湖北美好公益基金会 理事长为实际控制人
湖北馨安物业服务有限公司 实际控制人之女控制的公司
5、 关联方交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
温尔馨（成都）物业管理有限责任公司 物业、销售服务 279,690.56
湖北现代基业商品砼有限公司 采购混凝土 29,414.34
龙湖怡悦物业服务有限公司 物业、销售服务 23,300,159.09 49,547,986.49
湖北美好新材料科技有限公司 采购商品 10,583,389.95 14,333,722.21
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 采购商品 3,297,062.85 62,446.29
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关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
湖北馨安物业服务有限公司 咨询服务 289,520.64
②出售商品/提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
湖北美好新材料科技有限公司 销售农产品 59,880.00
美好未来企业管理集团有限公司 销售农产品 200.00
湖北美好公益基金会 销售农产品 93,110.00
张家港美生美置业有限公司 提供建筑劳务 66,029,887.23 39,257,386.08
重庆美南置业有限公司 提供建筑、设计劳务 80,663,677.56 55,743,151.64
（2） 关联租赁情况
①本集团作为出租方
确认的租赁收入
承租人名称 租赁资产种类
本年数 上年数
美好未来企业管理集团有限公司 办公楼 114,109.32 114,323.67
龙湖怡悦物业服务有限公司 办公楼 86,305.13
6、 关联方应收应付款项
项目名称 关联方 年末余额 年初金额
重庆美南置业有限公司 21,023,784.70 2,757,953.68
应收账款
张家港美生美置业有限公司 2,431,583.52
重庆美南置业有限公司 9,105,039.62 6,007,800.57
合同资产
张家港美生美置业有限公司 32,885,371.10 41,815,502.44
重庆美南置业有限公司 89,209,032.24 179,260,965.23
张家港美生美置业有限公司 137,152,698.51 160,466,996.90
其他应收款
杭州美生美置业有限公司 1,176.00
美好未来企业管理集团有限公司 90,029.89
张家港美生美置业有限公司 17,305,556.18
重庆碚家企业管理有限公司 1,667,000.00
湖北馨安物业服务有限公司 100,000.00
其他应付款
湖北现代基业商品砼有限公司 21,600.00
重庆美南置业有限公司 2,642.00 95,964,527.38
杭州美生美置业有限公司 234,539,723.00 234,530,731.65
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 949,938.59 70,564.52
美好生活投资有限公司 24,164,802.50
应付账款 龙湖怡悦物业服务有限公司 15,869,230.67
湖北现代基业商品砼有限公司 1,051,598.37
湖北美好新材料科技有限公司 790,131.99 8,222,858.07
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注：美好生活投资有限公司（以下简称美好生活）为美好置业参股公司，股权结构为控股股东
美好集团持股 60%、公司持股 40%。2022 年美好生活股东会决议对公司进行清算，根据 2022 年 7 月 2
日出具的《股东会清算分配决议》，美好生活分配完成后，美好集团应付美好置业款项 6,132.77 万元。
经查，美好集团于 2022 年 11 月 30 日向美好置业全资子公司重庆东方豪富房地产开发有限公司支付
702.53 万元款项，剩余 5,430.23 万元款项由美好置业、美好集团与多家第三方以债权债务转移的方式
在 2022 年 12 月集中进行抵销，具体如下：一是美好置业与美好集团、湖北美好新材料科技有限公司
（以下简称美好新材料，美好置业已披露的关联方）三方签署《债权债务转让协议》，由美好新材料
将对美好置业的债权 1,229.66 万元转让给美好集团，美好集团将上述债权与应付美好置业的债务
1,229.66 万元进行抵销；二是美好置业与美好集团、武汉奥楠园林绿化工程有限公司（以下简称奥楠
园林）三方签署的《债权债务转让协议》，由奥楠园林将对美好置业的债权 2,888.01 万元转让给美好
集团，美好集团将上述债权与对美好置业的债务 2,888.01 万元进行抵销；三是美好置业与美好集团、
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司（以下简称洪湖新材料，美好置业已披露的关联方）、美
好置业全资子公司湖北美愿置业有限公司（以下简称美愿置业）四方签署《债权债务转让协议》，由
美愿置业将其对洪湖新材料的 112.56 万元债务转让给美好置业，洪湖新材料将其对美好置业的 112.56
万元债权转让给美好集团，美好集团将上述债权与对美好置业的债务 112.56 万元进行抵销；四是美好
置业与美好集团、龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）三方签署《债权债务转让协议》，
美好集团将对龙湖物业的债权 1,200.00 万元债权转让给美好置业，冲抵美好集团对美好置业的债务
1,200.00 万元。
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7、 关联担保
担保金额
担保方 被担保方 担保起止日 担保是否已经履行完毕
（万元）
本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司
25,000.00 2019 年 1 月 7 日至 2024 年 1 月 6 日 否
刘道明 （注 1）
洪湖市美胜置业发展有限公司
美好建筑装配科技有限公司 1,000.00 2022 年 7 月 12 日至 2023 年 7 月 12 日 否
冯娴、刘南希
美好建筑装配科技有限公司
河南美好智造装配式房屋有限公
本公司 5,000.00 2020 年 1 月 8 日至 2023 年 12 月 21 日 否
司
刘道明
本公司
美好建筑装配科技有限公司
武汉美好绿色建筑科技有限公司 杭州美生置业有限公司、湖北美愿
46,368.00 2020 年 7 月 15 日至 2023 年 7 月 15 日 否
湖北美阖置业有限公司 置业有限公司
武汉市泰宇商贸有限公司
刘道明、王萍
本公司
2019 年 12 月 31 日至 2023 年 12 月 31
芜湖名流置业有限公司 武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 否
日
刘道明、王萍
洪湖市美合置业发展有限公司
武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日 否
本公司
博罗名流实业有限公司
2020 年 12 月 31 日至 2033 年 11 月 9
洪湖市美胜置业发展有限公司 武汉美好新城建设发展有限公司 35,000.00 否
日
洪湖市美境置业发展有限公司
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担保金额
担保方 被担保方 担保起止日 担保是否已经履行完毕
（万元）
洪湖市美合置业发展有限公司
武汉名流地产有限公司
本公司
名流置业武汉江北有限公司
武汉美好锦程置业有限公司 48,000.00 2020 年 6 月 12 日至 2023 年 4 月 27 日 否
本公司
本公司
刘道明、王萍 重庆美唐置业有限公司 30,000.00 2021 年 7 月 23 日至 2023 年 7 月 23 日 否
重庆名流置业有限公司
美好建筑装配科技有限公司
重庆名流置业有限公司
重庆美好智造装配式房屋有限公 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 6 月 21
重庆东方豪富房地产开发有限公司 27,287.00 否
司（注 1） 日
芜湖名流置业有限公司
本公司
本公司
博罗名流置业有限公司
芜湖美好置业有限公司
武汉市泰宇商贸有限公司 芜湖美创置业有限公司 50,000.00 2019 年 3 月 29 日至 2023 年 6 月 15 日 否
武汉美好绿色建筑科技有限公司
美好建筑装配科技有限公司
刘道明、王萍
本公司
合肥美好置业有限责任公司 25,640.00 2020 年 9 月 22 日至 2023 年 9 月 21 日 否
芜湖名流置业有限公司
本报告书共 126 页 第110页
美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
担保金额
担保方 被担保方 担保起止日 担保是否已经履行完毕
（万元）
本公司
美好建筑装配科技有限公司 合肥美好智造装配房屋有限公司 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14
18,000.00 否
武汉美好绿色建筑有限公司 （注 1） 日
刘道明、王萍
美好建筑装配科技有限公司
荆州市美好装配式房屋智造有限 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15
本公司 20,000.00 否
公司(注 1） 日
刘道明、王萍
本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司
30,000.00 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日 否
美好建筑装配科技有限公司 （注 1）
美好建筑装配科技有限公司 岳阳市美建装配式预制构件有限
15,000.00 2020 年 4 月 2 日至 2024 年 1 月 21 日 否
本公司 公司（注 1）
2021 年 1 月 29 日至 2023 年 11 月 24
本公司 无锡梁景置业有限公司 27,500.00 否
日
美好建筑装配科技有限公司
扬州名流装配智造科技有限公司 3,000.00 2020 年 7 月 14 日至 2023 年 5 月 25 日 否
冯娴
武汉美好绿色建筑科技有限公司 本金 400.00 万元，借款期限为 2022 年
1 月 29 日至 2023 年 1 月 28 日；本金
美好智造（金堂）科技有限公司 600.00 否
刘道明 200.00 万元，借款期限为 2022 年 3 月
22 日至 2023 年 3 月 21 日
湖北美愿置业有限公司 湖北美锦良城置业有限公司 29,993.00 2021 年 8 月 13 日至 2023 年 8 月 12 日 否
注 1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。
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十二、 承诺及或有事项
1、 或有事项
（1） 重大未决诉讼
涉案金额 诉讼(仲裁)审理进
序号 诉讼(仲裁)案件名称 诉讼(仲裁)基本情况
（万元） 展及影响
解除原告与武汉美好锦程置业有限公司签订的《长丰村城中村
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉香域花境 k11 建设工程施
1 改造 K11 地块二期项目施工合同》,并支付工程欠款和停工等损 37,111.29 一审尚未判决
工合同纠纷
失，其他被告承担连带赔偿责任
中建三局集团有限公司起诉陕西名流置业、美好集团建设工程施工 向原告支付补充协议 6 确定的工程款及违约金等，其他被告承
2 33,206.54 一审尚未判决
合同纠纷 担连带赔偿责任
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉长丰 h4 建设工程施工合
3 向原告支付工程款及违约金等，其他被告承担连带赔偿责任 17,333.20 一审尚未判决
同纠纷
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉农利 k4 建设工程施工合 向原告支付工程款、违约金和商票贴息等，其他被告承担连带
4 13,655.63 一审尚未判决
同纠纷 赔偿责任
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉芜湖锦城建设工程施工 向原告支付工程款、利息和质保金等，其他被告承担连带赔偿
5 10,147.94 一审尚未判决
合同纠纷 责任
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉南部新城建设 k1k2 工程 向原告支付支付 k1/k2 地块总包配合费、服务费、地块签证及
6 5,501.78 一审尚未判决
施工合同纠纷 涉及变更费等
解除原告与泰宇公司签订的《农利开发项目 K6 地块总承包建
中建三局第二建设工程有限责任公司起诉农利 k6 建设工程施工合
7 筑安装工程施工合同》并支付工程欠款和停工等损失，其他被 3,175.42 一审尚未判决
同纠纷
告承担连带赔偿责任
中铁科工集团轨道交通装备有限公司诉被告湖南 美好智造装配式 解除原告与被告一签订的《设备加工委托合同》，并赔偿经济
8 3,165.82 一审尚未判决
建筑有限公司美好建筑装配科技有限公司 加工合同纠纷一案 损失及违约金等，其他被告承担连带赔偿责任
上海纯航建设工程有限公司诉美好建筑装配科技有限公司建设工
9 向原告支付工程款、停工损失等，其他被告承担连带赔偿责任 2,964.57 一审尚未判决
程施工合同纠纷
苏州工业园区信嘉德建筑劳务有限公司诉美好建筑装配科技有限
10 向原告支付工程款、停工损失等，其他被告承担连带赔偿责任 1,291.02 一审尚未判决
公司、无锡梁景置业有限公司建设工程施工合同纠纷
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涉案金额 诉讼(仲裁)审理进
序号 诉讼(仲裁)案件名称 诉讼(仲裁)基本情况
（万元） 展及影响
武汉市昌厦基础工程有限责任公司起诉武汉美好锦程、美好置业施
11 向申请人支付合同款 1,027.97 一审尚未判决
工合同纠纷
合计 128,581.18
由于公司流动性出现阶段性紧张及债务风险，部分合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经
营，如公司能妥善解决，则存在和解的可能；如未能妥善解决，将对公司的持续经营产生重大不利影响。公司已根据因未决诉讼很可能导致公司赔偿的金额
计提了相关的负债。
（2） 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
① 截止 2022 年 12 月 31 日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下（单位：万元）：
担保方 被担保方 担保金额（万元） 借款余额（万元） 借款到期日
本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司 25,000.00 19,500.00 2024 年 1 月 6 日
洪湖市美合置业发展有限公司
武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 53,200.00 2032 年 5 月 28 日
本公司
洪湖市美胜置业发展有限公司 美好建筑装配科技有限公司 1,000.00 1,000.00 2023 年 7 月 12 日
美好建筑装配科技有限公司
河南美好智造装配式房屋有限公司 5,000.00 1,980.00 2023 年 12 月 21 日
本公司
本公司
湖北美阖置业有限公司 杭州美生置业有限公司、湖北美愿置业
46,368.00 15,540.00 2023 年 7 月 15 日
美好建筑装配科技有限公司 有限公司
武汉美好绿色建筑科技有限公司
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担保方 被担保方 担保金额（万元） 借款余额（万元） 借款到期日
武汉市泰宇商贸有限公司
本公司
武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 6,022.70 2023 年 12 月 31 日
芜湖名流置业有限公司
博罗名流实业有限公司
洪湖市美胜置业发展有限公司
洪湖市美境置业发展有限公司
武汉美好新城建设发展有限公司 35,000.00 17,200.00 2033 年 11 月 9 日
洪湖市美合置业发展有限公司
武汉名流地产有限公司
本公司
名流置业武汉江北有限公司
武汉美好锦程置业有限公司 48,000.00 17,000.00 2023 年 4 月 27 日
本公司
本公司
重庆美唐置业有限公司 30,000.00 18,000.00 2023 年 7 月 23 日
重庆名流置业有限公司
美好建筑装配科技有限公司
重庆名流置业有限公司
重庆东方豪富房地产开发有限公司 重庆美好智造装配式房屋有限公司 27,287.00 4,049.26 2023 年 6 月 21 日
芜湖名流置业有限公司
本公司
本公司
芜湖美创置业有限公司 50,000.00 20,038.50 2023 年 6 月 15 日
博罗名流置业有限公司
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担保方 被担保方 担保金额（万元） 借款余额（万元） 借款到期日
本公司
合肥美好置业有限责任公司 25,640.00 7,300.00 2023 年 9 月 21 日
芜湖名流置业有限公司
本公司
美好建筑装配科技有限公司 合肥美好智造装配房屋有限公司 18,000.00 9,244.73 2023 年 12 月 14 日
武汉美好绿色建筑有限公司
美好建筑装配科技有限公司
荆州市美好装配式房屋智造有限公司 20,000.00 9,400.00 2023 年 12 月 15 日
本公司
本公司
武汉美好绿色建筑科技有限公司 30,000.00 17,700.00 2023 年 6 月 26 日
美好建筑装配科技有限公司
美好建筑装配科技有限公司
岳阳市美建装配式预制构件有限公司 15,000.00 7,500.00 2024 年 1 月 21 日
本公司
本公司 无锡梁景置业有限公司 27,500.00 22,880.00 2023 年 11 月 24 日
美好建筑装配科技有限公司 扬州名流装配智造科技有限公司 3,000.00 2,400.00 2023 年 5 月 25 日
武汉美好绿色建筑科技有限公司 美好智造（金堂）科技有限公司 600.00 600.00 2023 年 3 月 21 日
湖北美愿置业有限公司 湖北美锦良城置业有限公司 29,993.00 29,993.00 2023 年 8 月 12 日
合计 543,776.18 280,548.19
② 其他担保事项
按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止 2022 年 12 月 31 日，本公司的房地产类子公司为商品房承购人提供阶段性保
证的担保额合计为 256,786 万元。
本公司作为子公司美好建筑装配科技有限公司开具商业承兑汇票的保证人，对子公司美好建筑装配科技有限公司开具的商业承兑汇票提供保证担保。截
至 2022 年 12 月 31 日，该担保项下应付票据余额为 7,860.70 万元，均已逾期未付，转入应付账款和其他应付款。
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十三、 资产负债表日后事项
1、 重要的担保事项
对财务状况和经 无法估计影
项 目 内 容
营成果的影响数 响数的原因
对美好锦程公司专用于“美好香域花境”二期项目后续建设的借款进行担
为子公司借
保保证范围：该《专项借款合同》项下的全部债务担保金额：5,070.00 见注释 见注释
款提供担保
万元
全部本息清偿到期日展期至 2023 年 12 月 20 日担保措施：公司、公
为控股子公 司实际控制人刘道明先生及其配偶提供连带责任保证担保；重庆美唐以
司融资展期 其持有的“美好天赋”项目土地提供抵押担保；重庆名流以其持有的重庆美 见注释 见注释
提供担保 唐 90%股权向重庆润若提供股权让与担保，以其持有的重庆美唐 10%股
权提供股权质押担保担保金额：12,000.00 万元
注：上述担保行为属公司合并范围内的担保事项，被担保方均为公司全资子公司，公司对其资
金具有较强的控制能力，公司为下属公司提供担保是为了满足其资金需求。目前子公司经营正常，
所开发项目前景良好，担保风险可控，为其担保符合公司整体利益，暂不存在不能按期偿付贷款而
承担担保责任的风险。
2、 重要的诉讼事项
（1）2020 年 12 月 29 日，美亿洪湖、刘道明与集友广源、徐善水、合肥名流置业有限公司共同
签订了《合肥名流置业有限公司之股权转让协议书》，约定美亿洪湖将其持有的合肥名流 100%股权转
让给集友广源，徐善水就集友广源履行《股权转让协议》项 下的全部债务承担连带保证责任。鉴于
美亿洪湖已经依约履行了全部合同义务，已完成了合肥名流股权转让及交割工作，但集友广源至今
未支付 8 亿元股权转让款，包括未按期向信达资产清偿 394,874,538.86 元债务本金及利息，未按约定
向美亿洪湖支付第二期股权转让价款。为维护公司合法权益，美亿洪湖要求集友广源支付股权转让
价款、支付逾期付款的违约金，主张徐善水依约对集友广源在本案中的债务承担连带清偿责任。对
于此款项，公司已计提坏账准备 36,461,291.50 元。法院于 2023 年 4 月 6 日受理此案，截至报告日前
尚未开庭审理。
（2）2020 年 12 月 29 日，美好置业、刘道明与集友广源、徐善水、安徽东磁投资有限公司（后
更名为安徽美磁置业有限公司，以下简称“美磁公司”）共同签订了《安徽东磁投资有限公司之股权转
让协议书》，约定美好置业将其持有的美磁公司 100%股权转让给集友广源，徐善水就集友广源履行
《股权转让协议》项下的全部债务承担连带保证责任。鉴于美好置业已经依约履行了全部合同义务，
完成了美磁公司股权转让及交割工作，但集友广源至今未支付第二笔股权转让款 1.08 亿元。为维护
公司合法权益，美好置业要求集友广源支付股权转让价款、延期利息及逾期付款的违约金，主张徐
善水依约对集友广源在本案中的债务承担连带清偿责任。对于此款项，公司已计提坏账准备
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9,724,500.00 元。法院于 2023 年 4 月 6 日受理此案，截至报告日前尚未开庭审理。
（3）2023 年 3 月 3 日，合肥市中级人民法院裁定：冻结徐善水名下银行存款 1,154,701,917.8 元或
查封、扣押同等价值财产；2023 年 3 月 27 日，合肥市中级人民法院书面告知：已冻结徐善水持有的
（证券名称：集友股份）共计 129,477,280 股。
3、 其他重要的资产负债表日后事项
（1）对子公司美好建筑装配科技有限公司的少数股东股权进行收购，实际在 2023 年 2 月 15 日
收购完成，并完成工商变更。收购后本公司对美好建筑装配公司的持股比例为 100%。
（2）子公司武汉市泰宇商贸有限公司 2022 年 12 月 27 日收到国家税务总局武汉市硚口区税务局
土地增值税清算的《审核结论通知书》，通知书记载武汉市泰宇商贸有限公司补缴税金为 16,924.07 万
元，自收到通知之日起 15 日内缴纳。截止报告出具日，尚未缴纳税款。
十四、 其他重要事项
1、 前期差错更正
本报告期未发生前期差错更正事项。
2、 债务重组
无重要的债务重组事项。
3、 资产置换
无重要资产置换。
4、 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为房地产开发、
装配式建筑、现代农业三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分
配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为房地产开发、装配式
建筑、现代农业。房地产开发主要从事房产开发、城市土地开发、产业新镇业务，提供房地产产品
及相关劳务；装配式建筑提供建筑设计、装配式建筑构件生产、建筑施工的总承包劳务；现代农业
从事水稻种植、小龙虾养殖、农产品加工业务，提供农业产品。其中，2021 年末公司退出现代农业。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2） 报告分部的财务信息（单位：万元）
项目 房地产开发 现代农业 装配式建筑 分部间抵销 总计
对外营业收入 470,528.41 58,643.97 529,172.38
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分部间交易收入 184.60 52,497.40 52,682.00
利润总额（亏损） -56,324.39 -3,355.06 -138,685.68 -6,150.40 -192,214.73
资产总额 2,656,783.56 37,053.54 490,631.86 1,276,501.48 1,907,967.48
负债总额 1,677,770.38 37,885.37 810,495.38 778,016.96 1,748,134.17
5、 租赁
（1）本集团作为承租人
①使用权资产、租赁负债情况参见本附注六、16、34。
②计入本年损益情况
计入本年损益
项 目
列报项目 金额
租赁负债的利息 财务费用 1,494,828.28
短期租赁费用 管理费用 362,704.03
短期租赁费用 主营业务成本 7,119,695.58
合 计 8,977,227.89
③与租赁相关的现金流量流出情况
项 目 现金流量类别 本年金额
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 筹资活动现金流出 6,195,029.84
对短期租赁和低价值资产支付的付款额 经营活动现金流出 644,914.35
合 计 6,839,944.19
（2）本集团作为出租人
①与经营租赁有关的信息
A、计入本年损益的情况
计入本年损益
项 目
列报项目 金额
租赁收入 其他业务收入 53,821,000.36
与未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关的收入
合 计 53,821,000.36
6、 其他对投资者决策有影响的重要事项
子公司美好置业武汉江南有限公司自 2021 年 5 月 31 日起，欠缴 2020 年企业所得税税款 13,931.60
万元，截止报告出具日，尚未缴纳税款。
十五、 公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利 2,578,247,094.95
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项 目 年末余额 年初余额
其他应收款 7,230,934,414.82 3,450,713,288.41
合 计 7,230,934,414.82 6,028,960,383.36
（1） 应收股利
项 目 年末余额 年初余额
武汉美好新城建设发展有限公司 159,108,395.57
武汉南部新城投资有限公司 158,295,176.26
美好置业武汉江南有限公司 1,301,836,314.94
名流置业武汉江北有限公司 959,007,208.18
小 计 2,578,247,094.95
减：坏账准备
合 计 2,578,247,094.95
（2） 其他应收款
①按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 8,100,608,306.47
1至2年 662,121,823.32
2至3年 384,045,523.25
3至4年 26,645,556.36
4至5年 18,093,244.77
5 年以上 26,463,304.78
小 计 9,217,977,758.95
减：坏账准备 1,987,043,344.13
合 计 7,230,934,414.82
②按款项性质分类情况
款项性质 年末余额 年初余额
代垫款 1,152,724.81 5,535,846.79
项目开发合作款 26,586.62 311,114,438.73
往来款及其他 6,319,402.12 3,032,818,927.84
备用金借款 72,250.47
股权转让相关款项 108,050,000.00 108,000,000.00
集团合并内关联组合 9,102,429,045.40
小 计 9,217,977,758.95 3,457,541,463.83
减：坏账准备 1,987,043,344.13 6,828,175.42
合 计 7,230,934,414.82 3,450,713,288.41
③坏账准备计提情况
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第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损失 合计
信用损失 失（未发生信用减值） （已发生信用减值）
年初余额 6,828,175.42 6,828,175.42
年初账面余额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 8,644,500.00 1,976,795,255.64 1,985,439,755.64
本年转回 5,224,586.93 5,224,586.93
本年转销
本年核销
其他变动
年末余额 10,248,088.49 1,976,795,255.64 1,987,043,344.13
④处于第三阶段的其他应收款，于年末按单项计提坏账准备的情况
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
博罗名流置业有限公司 60,697,239.43 47,228,368.03 77.81 长期股权投资减值
博罗名流实业有限公司 791,541,161.28 598,385,362.45 75.60 长期股权投资减值
美好建筑装配科技有限公司 5,150,024,536.56 624,045,756.38 12.12 长期股权投资减值
惠州市冠盈实业有限公司 27,875,355.61 27,874,518.21 100.00 长期股权投资减值
惠州市大田水乡投资有限公司 26,459,189.11 26,458,421.63 100.00 长期股权投资减值
武汉名流公馆置业有限公司 424,100,745.31 43,685,816.51 10.30 长期股权投资减值
上海美劢实业有限公司 2,140,376.71 2,140,376.71 100.00 长期股权投资减值
杭州美生置业有限公司 55,212,211.42 55,212,211.42 100.00 长期股权投资减值
苏州美生美置业有限公司 104,865,969.98 99,896,238.68 95.26 长期股权投资减值
西安美好房地产开发有限公司 2,396,276.09 2,396,276.09 100.00 长期股权投资减值
重庆美永实业发展有限公司 2,257,412.00 2,257,412.00 100.00 长期股权投资减值
石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司 20,000,000.00 13,599,646.57 68.00 长期股权投资减值
西安美好紫湖置业有限公司 1,377,673.00 427,366.61 31.02 长期股权投资减值
湖北美亿农业发展有限公司 337,421,230.39 8,318,229.64 2.47 长期股权投资减值
湖北美锦良城置业有限公司 144,309,836.15 144,309,836.15 100.00 长期股权投资减值
重庆美唐置业有限公司 179,832,373.88 111,649,258.74 62.09 长期股权投资减值
湖北美筑置业有限公司 228,261,026.61 41,073,189.75 17.99 长期股权投资减值
四川美锦置业有限公司 117,374,610.02 117,374,610.02 100.00 长期股权投资减值
青岛美智安兴置业有限公司 36,980,005.00 4,437,659.85 12.00 长期股权投资减值
重庆美好智造装配式建筑技术有限公司 5,554,700.20 5,554,700.20 100.00 长期股权投资减值
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美好置业集团股份有限公司 2022 年度财务报表附注
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
石家庄美好首玺房地产开发有限公司 470,000.00 470,000.00 100.00 长期股权投资减值
合计 7,719,151,928.75 1,976,795,255.64
⑤处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况
年末数 年初数
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
一年以内 7,467,553.77 522,728.76 7.00 110,116.09 5,381.95 5.00
一至二年 3,446.01 413.52 12.00 1,288,851.12 141,773.62 11.00
二至三年 1,127.15 180.34 16.00 2,000.03 300.00 15.00
三至四年 1,316,000.30 473,760.11 36.00
四至五年 2,780,000.00 1,862,600.00 67.00
五年以上 153,215.35 153,215.35 100.00
合 计 7,472,126.93 523,322.62 5,650,182.89 2,637,031.03
⑥处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况
年末数 年初数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
拆迁安置代垫款、项目合
26,586.62 265.87 1.00 311,114,438.73 3,111,144.39 1.00
作款
股权转让款 108,050,000.00 9,724,500.00 9.00 108,000,000.00 1,080,000.00 1.00
合并范围内关联方组合 1,383,277,116.65 3,032,776,842.21
合 计 1,491,353,703.27 9,724,765.87 3,451,891,280.94 4,191,144.39
⑦坏账准备的情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提 1,976,795,255.64 1,976,795,255.64
其他组合 6,828,175.42 8,644,500.00 5,224,586.93 10,248,088.49
其中：账龄组合 2,637,031.03 2,113,708.41 523,322.62
合作开发款 3,111,144.39 3,110,878.52 265.87
股权交易款 1,080,000.00 8,644,500.00 9,724,500.00
合计 6,828,175.42 1,985,439,755.64 5,224,586.93 1,987,043,344.13
按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款余 坏账准备年末
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额的比例(%) 余额
美好建筑装配科技有限公司 往来款 5,150,024,536.56 1 年以内、1-2 年 55.87 624,045,756.38
博罗名流实业有限公司 往来款 791,541,161.28 1 年以内、1-2 年 8.59 598,385,362.45
芜湖名流置业有限公司 往来款 441,484,673.54 1 年以内 4.79
武汉名流公馆置业有限公司 往来款 424,100,745.31 1 年以内、1-2 年 4.60 43,685,816.51
湖北美亿农业发展有限公司 往来款 337,421,230.39 1 年以内、1-2 年 3.66 8,318,229.64
合 计 7,144,572,347.08 77.51 1,274,435,164.98
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2、 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,361,065,803.80 1,286,939,971.32 3,074,125,832.48 4,976,065,803.80 4,976,065,803.80
对联营、合营企业投资 103,848,085.95 103,848,085.95
合 计 4,361,065,803.80 1,286,939,971.32 3,074,125,832.48 5,079,913,889.75 5,079,913,889.75
（2）对子公司投资
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
惠州名流置业有限公司 70,752,240.00 21,225,672.00 49,526,568.00
武汉名流地产有限公司 10,000,000.00 3,000,000.00 7,000,000.00
博罗名流实业有限公司 338,750,000.00 101,625,000.00 237,125,000.00 237,125,000.00 237,125,000.00
芜湖名流置业有限公司 440,664,000.00 440,664,000.00
沈阳印象名流置业有限公司 650,000,000.00 650,000,000.00
东莞名流置业有限公司 310,000,000.00 310,000,000.00
深圳名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
陕西名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
重庆名流置业有限公司 200,000,000.00 60,000,000.00 140,000,000.00
武汉东部新城投资开发有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00
名流置业武汉江北有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
武汉南部新城投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
武汉名流公馆置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 58,290,482.31 17,487,144.69 40,803,337.62 35,064,208.96 35,064,208.96
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被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
武汉正华利信息系统工程有限公司 20,000,000.00 6,000,000.00 14,000,000.00
重庆东方豪富房地产开发有限公司 47,489,082.32 75,000,000.00 122,489,082.32
美好建筑装配科技有限公司 499,426,244.24 499,426,244.24 499,426,244.24 499,426,244.24
嘉兴伟涛置业有限公司 134,076,800.00 134,076,800.00
美好置业武汉江南有限公司 20,000,000.00 6,000,000.00 14,000,000.00
博罗名流置业有限公司 100,000,000.00 30,000,000.00 70,000,000.00 70,000,000.00 70,000,000.00
芜湖美好置业有限公司 36,630,900.00 36,630,900.00
上海美劢实业有限公司 480,000.00 480,000.00 480,000.00 480,000.00
武汉美好新城建设发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
湖北美亿农业发展有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
江阴美好盛大置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00 40,000,000.00 40,000,000.00
杭州美生置业有限公司 50,000,000.00 15,000,000.00 35,000,000.00 35,000,000.00 35,000,000.00
湖北美兴产业发展有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
苏州美生美置业有限公司 102,000.00 30,600.00 71,400.00 71,400.00 71,400.00
西安美好房地产开发有限公司 1,050,000.00 1,050,000.00 1,050,000.00 1,050,000.00
深圳美好置业有限公司 35,000,000.00 10,500,000.00 24,500,000.00
重庆美永实业发展有限公司 7,040,000.00 7,040,000.00 7,040,000.00 7,040,000.00
湖北美盈置业有限公司 40,000,000.00 15,030,600.00 55,030,600.00 15,030,600.00 15,030,600.00
湖北美阖置业有限公司 40,000,000.00 180,837,816.69 220,837,816.69 146,652,518.12 146,652,518.12
湖北美愿置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
合肥美好置业有限责任公司 120,000,000.00 120,000,000.00
北京浩达天地置业有限公司 259,814,054.93 259,814,054.93
四川美双置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
合 计 4,976,065,803.80 305,868,416.69 920,868,416.69 4,361,065,803.80 1,286,939,971.32 1,286,939,971.32
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本公司将拟退投清算或发展情况严重偏离购买时预期的子公司识别为存在减值迹象，并按规定对长期股权投资进行了减值测试。经测试，本期对长期
股权投资计提减值 1,286,939,971.32 元。
（3）对联营企业投资
本期增减变动
减值准备期 投资
被投资单位 年初余额 追加 权益法下确认的 其他综合收 其他权益 宣告发放现金股 计提减值 其 年末余额
减少投资 末余额 成本
投资 投资损益 益调整 变动 利或利润 准备 他
美好生活投资有
103,848,085.95 103,848,085.95
限公司
合 计 103,848,085.95 103,848,085.95
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3、 营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 300,041.03 401,387.76 212,250.04 399,591.70
合 计 300,041.03 401,387.76 212,250.04 399,591.70
4、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 70,029,085.94
处置长期股权投资产生的投资收益 13,101,674.23 -1,660,000.00
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入 384,225.28
其他 -9,675,089.05 -101,048,260.24
对子公司长期股权投资的股利收益 2,578,247,094.95
合 计 3,810,810.46 2,545,567,920.65
十六、 补充资料
1、 本年非经常性损益明细表
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益 14,305,014.09
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一
11,829,583.62
定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
本集团取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益 13,450,574.21
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍 1,175,598.74
生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 -
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项 目 金额 说明
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -194,318,004.42
其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,430,821.30
小 计 -147,126,412.46
减：所得税影响额 2,003,223.08
少数股东权益影响额（税后） 790,061.62
合 计 -149,919,697.16
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非
经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -42.11 -0.6352 -0.6352
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 -38.08 -0.5744 -0.5744
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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