联合〔2022〕3896 号
联合资信评估股份有限公司通过对中交地产股份有限公司
主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持中
交地产股份有限公司主体长期信用等级为 AA+，“20 中交债”“21
中交债”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二二年六月十日
跟踪评级报告
中交地产股份有限公司
2022 年跟踪评级报告
评级结果： 评级观点
本次 评级 上次 评级 跟踪期内，中交地产股份有限公司（以下简称“公司”
项目
级别 展望 级别 展望
中交地产股份有限公司 AA+ 稳定 AA+ 稳定 或“中交地产”）作为中交房地产集团有限公司（以下简称
担保方 “中交房地产集团”）下属重要的房地产上市平台，仍保持
AAA 稳定 AAA 稳定
中交房地产集团有限公司
20 中交债 AAA 稳定 AAA 稳定 很强的股东背景和品牌优势；截至2021年底，公司仍保持较
21 中交债 AAA 稳定 AAA 稳定 大规模的土地储备且销售规模稳步增长。同时，联合资信评
估股份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到，公司
跟踪评级债项概况：
短期债务负担重、部分项目未来销售去化和建设支出压力
发行 债券 到期
债券简称
规模 余额 兑付日 大、待售项目区域集中度较高、现金流较为依赖筹资活动和
20 中交债 7 亿元 7 亿元 2025/08/05
信托融资规模较大等因素对公司信用水平可能带来的不利
21 中交债 11 亿元 11 亿元 2026/08/25
注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存 影响。
续期的债券
公司土地储备规模较大且主要位于二三线城市，未来
随着公司项目的开发和销售，公司经营状况有望保持良好。
评级时间：2022 年 6 月 10 日
“20中交债”和“21中交债”由中交房地产集团提供全
本次评级使用的评级方法、模型： 额无条件不可撤销的连带责任保证担保。中交房地产集团
名称 版本 作为大型央企中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交
房地产企业信用评级方法 V3.0.201907 集团”）发展房地产业务的唯一平台，在资产规模、品牌知
房地产企业主体信用评级模型（打
分表）
V3.0.201907 名度、融资渠道多元化、银行授信规模等方面具有很强的竞
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露 争优势，其提供的担保对“20中交债”和“21中交债”的信
用状况仍具有显著的提升作用。
本次评级模型打分表及结果：
指示评级 aa+ 评级结果 AA+
综合评估，联合资信确定维持公司主体长期信用等级
+
评价内容 评价结果 风险因素 评价要素 评价结果 为 AA ，维持“20 中交债”和“21 中交债”的信用等级为
宏观和区域
2
经营环境 风险 AAA，评级展望为稳定。
行业风险 3
经营
B 基础素质 2
风险
自身
企业管理 1
优势
竞争力
经营分析 2 1. 股东背景很强。中交房地产集团作为央企中国交通
资产质量 2
建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）的下属唯一房
现金流 盈利能力 2
财务 地产开发运营平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道和
F2 现金流量 3
风险
资本结构 3
银行授信规模等方面具有很强的竞争优势。截至 2021 年底，
偿债能力 2
调整因素和理由 调整子级 中交房地产集团为公司共提供有息借款余额 67.28 亿元。
-- -- 2. 销售规模保持增长。2021 年，公司房地产销售情况
注：经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F 共 6 个等级，
各级因子评价划分为 6 档，1 档最好，6 档最差；财务风险由低 良好，全口径签约销售金额和均价有所提高；2022 年一季
至高划分为 F1－F7 共 7 个等级，各级因子评价划分为 7 档，1
度，公司签约销售金额和面积同比均有所增长。截至 2021
档最好，7 档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分
析模型得到指示评级结果 年底，公司仍保持较大规模的土地储备。
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跟踪评级报告
分析师：宋莹莹 杨野 3．中交房地产集团提供的担保对存续债券的信用状况
邮箱：lianhe@lhratings.com 有显著提升作用。2021 年，中交房地产集团在基础建设和
电话：010-85679696 房地产领域综合竞争优势仍比较突出，其担保对“20 中交
传真：010-85679228 债”和“21 中交债”的信用状况仍有显著的提升作用。
地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号
关注
中国人保财险大厦 17 层（100022）
1．房地产行业进入下行周期，公司未来面临销售去化
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压力和建设支出压力。2021 年下半年以来，地产市场呈现
下行趋势，导致公司经营将持续面临一定的市场风险。2020
以来公司业务扩张明显，新增土地储备规模大且公司待售
面积中西南区域占比较大，区域集中度较高，公司未来面临
销售去化压力和建设支出压力。
2．公司债务负担重，信托融资占比较大，融资成本偏
高，现金流较为依赖筹资活动。公司新增土地储备力度较
大，债务规模增长较快，2021 年公司筹资活动前现金流持
续净流出，公司对筹资活动较为依赖。公司债务负担重，截
至 2021 年底，公司短期债务 198.59 亿元，存在较大的偿付
压力；信托融资占比较大，融资成本在国企中相对偏高，房
地产融资环境收紧对公司现金流管理形成一定挑战。
3．公司合作开发项目较多，少数股东权益占比较高。
公司合作项目较多，需关注合作项目在开发建设和资金管
理等方面可能存在的风险。截至 2021 年底，公司少数股东
权益占比为 81.84%，所有者权益稳定性较弱。
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跟踪评级报告
主要财务数据：
合并口径
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 3 月
现金类资产(亿元) 78.90 115.34 123.70 173.99
资产总额(亿元) 474.92 995.03 1419.62 1505.20
所有者权益(亿元) 62.61 128.92 179.46 179.68
短期债务(亿元) 85.69 95.18 198.59 184.22
长期债务(亿元) 128.37 414.42 448.69 513.00
全部债务(亿元) 214.06 509.60 647.28 697.21
营业收入(亿元) 140.63 123.00 145.42 39.48
利润总额(亿元) 17.91 14.64 15.22 1.22
EBITDA(亿元) 22.57 25.40 25.34 --
经营性净现金流(亿元) -46.12 -187.40 -44.52 17.06
营业利润率(%) 21.32 22.76 18.26 12.12
净资产收益率(%) 17.92 6.95 4.12 --
资产负债率(%) 86.82 87.04 87.36 88.06
全部债务资本化比率(%) 77.37 79.81 78.29 79.51
流动比率(%) 157.57 217.59 170.09 177.73
经营现金流动负债比（%） -16.30 -42.81 -5.76 --
现金短期债务比(倍) 0.92 1.21 0.62 0.94
EBITDA 利息倍数(倍) 2.05 0.83 0.65 --
全部债务/EBITDA(倍) 9.49 20.07 25.55 --
公司本部（母公司）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 3 月
资产总额(亿元) 159.52 372.09 437.57 /
所有者权益(亿元) 20.09 20.37 20.11 /
全部债务(亿元) 52.34 221.26 258.66 /
营业收入(亿元) 0.03 0.14 0.86 /
利润总额(亿元) 0.56 0.88 0.08 /
资产负债率(%) 87.41 94.52 95.41 /
全部债务资本化比率(%) 72.26 91.57 92.79 /
流动比率(%) 122.31 229.24 96.62 /
经营现金流动负债比(%) 12.98 -12.24 3.27 /
注：1. 公司 2022 年一季度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数
上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明外，均指人民币；3. 其他应付款和其他流动负债中
有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务；4．母公司债
务未调整，2022 年一季度母公司财务数据未披露
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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跟踪评级报告
评级历史：
债项 主体 评级 评级 项目 评级
债项简称 评级方法/模型
等级 等级 展望 时间 小组 报告
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
支亚梅、 阅读
21 中交债 AAA AA+ 稳定 2021/06/15 企业主体信用评级模型
杨野 全文
（打分表）
（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
支亚梅、 阅读
20 中交债 AAA AA+ 稳定 2021/06/04 企业主体信用评级模型
杨野 全文
（打分表）
（V3.0.201907）
房地产企业信用评级方法
（V3.0.201907）/房地产
+ 支亚梅、 阅读
20 中交债 AAA AA 稳定 2020/06/05 企业主体信用评级模型
曹梦茹 全文
（打分表）
（V3.0.201907）
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019 年 8 月 1 日之前的评级方法和
评级模型均无版本编号
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跟踪评级报告
声 明
一、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发
布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任
何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻
性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循
了真实、客观、公正的原则。
三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视为购买、出
售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因使用本报告
及评级结果而导致的任何损失负责。
五、本报告系联合资信接受中交地产股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所出具，引用的
资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要的尽职调查义务，但对引用资料的
真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合
资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。
六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司
不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，
在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权
利。
八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
分析师：
联合资信评估股份有限公司
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跟踪评级报告
中交地产股份有限公司
2022 年跟踪评级报告
一、跟踪评级原因 公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新北
路86号；法定代表人：李永前。
根据有关法规要求，按照联合资信评估股份
有限公司（以下简称“联合资信”）关于中交地 三、债券概况及募集资金使用情况
产股份有限公司（以下简称“公司”或“中交地
产”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟 截至 2022 年 3 月底，公司由联合资信评级
踪评级。 的存续债券见下表，募集资金均已按指定用途使
用完毕，并在付息日正常付息。
二、企业基本情况 表1 截至 2022 年 3 月底公司存续债券概况
发行金额 债券余额
中交地产前身为重庆国际实业投资股份有 债券名称 起息日 期限
（亿元） （亿元）
5年
限公司，成立于 1993 年，设立时公司股本为人 21 中交债 11.00 11.00 2021/08/25
（3+2）
民币 5000.00 万元。1997 年，公司在深圳证券交 20 中交债 7.00 7.00 2020/08/05
5年
（3+2）
易所发行普通股 1000 万股，发行后股本总额人 19 中交债 10.00 10.00 2019/08/23 3年
民币为 6000.00 万元（股票简称“重庆实业”， 注：1．未包含ABS项目；2．截至2022年3月底，21中交债尚未到付息日
资料来源：联合资信整理
股票代码“000736.SZ”）。后经多次更名、股权
转让、配售、资产重组和股权分置改革等，截至 截至2022年3月底，公司存续期担保债券包
2022 年 3 月底，公司注册资本为 6.95 亿元，国 括“19中交债”“20中交债”和“21中交债”，均
务院国有资产监督管理委员会（以下简称“国资 由中交房地产集团提供全额无条件不可撤销的
委”）为公司实际控制人，公司控股股东为中交 连带责任保证担保。
房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集
团”）。截至 2022 年 4 月 15 日，公司控股股东 四、宏观经济和政策环境分析
所持有的公司股份未进行质押。 1. 宏观政策环境和经济运行回顾
跟踪期内，公司主营业务未发生变更，组织 2022 年一季度，中国经济发展面临的国内
结构未发生重大变化。截至 2021 年底，公司拥 外环境复杂性和不确定性加剧，有的甚至超出预
有在职员工 1743 人。 期。全球经济复苏放缓，俄乌地缘政治冲突导致
截至2021年底，公司合并资产总额1419.62 全球粮食、能源等大宗商品市场大幅波动，国内
亿元，所有者权益179.46亿元（含少数股东权益 多地疫情大规模复发，市场主体困难明显增加，
146.87亿元）；2021年，公司实现营业总收入 经济面临的新的下行压力进一步加大。在此背景
145.42亿元，利润总额15.22亿元。 下，“稳增长、稳预期”成为宏观政策的焦点，
截至 2022 年 3 月底，公司合并资产总额 政策发力适当靠前，政策合力不断增强，政策效
1505.20 亿元，所有者权益 179.68 亿元（含少数 应逐渐显现。
股东权益 147.49 亿元）；2022 年 1－3 月，公司 经初步核算，2022 年一季度，中国国内生产
实现营业总收入 39.48 亿元，利润总额 1.22 亿 总值 27.02 万亿元，按不变价计算，同比增长
元。 4.80%，较上季度两年平均增速1（5.19%）有所
1为剔除基数效应影响，方便对经济实际运行情况进行分析判断， 几何平均增长率，下同。
文中使用的 2021 年两年平均增速为以 2019 年同期为基期计算的
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跟踪评级报告
回落；环比增长 1.30%，高于上年同期（0.50%） 3 月受多地疫情大规模复发影响，部分企业出现
但不及疫情前 2019 年水平（1.70%）。 减产停产，对一季度工业生产造成一定的拖累；
三大产业中，第三产业受疫情影响较大。 第三产业增加值同比增速为 4.00%，不及上年同
2022 年一季度，第一、二产业增加值同比增速分 期两年平均增速（4.57%）及疫情前 2019 年水平
别为 6.00%和 5.80%，工农业生产总体稳定，但 （7.20%），接触型服务领域受到较大冲击。
表2 2021 一季度至 2022 年一季度中国主要经济数据
2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2022 年
项目
一季度 二季度 三季度 四季度 一季度
GDP 总额（万亿元） 24.80 28.15 28.99 32.42 27.02
GDP 增速（%） 18.30(4.95) 7.90(5.47) 4.90(4.85) 4.00(5.19) 4.80
规模以上工业增加值增速（%） 24.50(6.79) 15.90(6.95) 11.80(6.37) 9.60(6.15) 6.50
固定资产投资增速（%） 25.60(2.90) 12.60(4.40) 7.30(3.80) 4.90(3.90) 9.30
房地产投资（%） 25.60(7.60) 15.00(8.20) 8.80(7.20) 4.40(5.69) 0.70
基建投资（%） 29.70(2.30) 7.80(2.40) 1.50(0.40) 0.40(0.65) 8.50
制造业投资（%） 29.80(-2.0) 19.20(2.00) 14.80(3.30) 13.50(4.80) 15.60
社会消费品零售（%） 33.90(4.14) 23.00(4.39) 16.40(3.93) 12.50(3.98) 3.27
出口增速（%） 48.78 38.51 32.88 29.87 15.80
进口增速（%） 29.40 36.79 32.52 30.04 9.60
CPI 涨幅（%） 0.00 0.50 0.60 0.90 1.10
PPI 涨幅（%） 2.10 5.10 6.70 8.10 8.70
社融存量增速（%） 12.30 11.00 10.00 10.30 10.60
一般公共预算收入增速（%） 24.20 21.80 16.30 10.70 8.60
一般公共预算支出增速（%） 6.20 4.50 2.30 0.30 8.30
城镇调查失业率（%） 5.30 5.00 4.90 5.10 5.80
全国居民人均可支配收入增速（%） 13.70(4.53) 12.00(5.14) 9.70(5.05) 8.10(5.06) 5.10
注：1.GDP 数据为当季值，其他数据均为累计同比增速；2.GDP 总额按现价计算，同比增速按不变价计算；3.出口增速、进口增速均以美元计价统计；4.社融存
量增速、城镇调查失业率为期末值；5.全国居民人均可支配收入增速为实际同比增速；6.2021 年数据中括号内为两年平均增速
资料来源：联合资信根据国家统计局、中国人民银行和 Wind 数据整理
需求端，消费市场受到疫情冲击较大，固 CPI 同比涨幅总体平稳，PPI 同比涨幅逐
定资产投资增速处于相对高位，出口仍保持较 月回落。2022 年一季度 CPI 同比增长 1.10%，
高景气度。消费方面，2022 年一季度社会消费 猪肉等食品价格下跌对冲了部分能源价格上涨
品零售总额 10.87 万亿元，同比增长 3.27%，不 推动的上行空间。一季度 PPI 同比增长 8.70%，
及上年同期两年平均增速水平（4.14%），主要 各月同比增速回落幅度有所收敛；PPI 环比由降
是 3 月疫情对消费，特别是餐饮等聚集型服务 转升，上行动力增强，输入型通胀压力抬升。地
消费，造成了较大冲击。投资方面，2022 年一 缘政治等因素导致国际能源和有色金属价格剧
季度全国固定资产投资（不含农户）10.49 万亿 烈波动，带动国内油气开采、燃料加工、有色金
元，同比增长 9.30%，处于相对高位。其中，房 属等相关行业价格上行。
地产开发投资继续探底；基建投资明显发力，体 社融总量扩张，财政前置节奏明显。2022
现了“稳增长”政策拉动投资的作用；制造业投 年一季度新增社融规模 12.06 万亿元，比上年同
资仍处高位，但 3 月边际回落。外贸方面，出 期多增 1.77 万亿元；3 月末社融规模存量同比
口仍保持较高景气度。2022 年一季度中国货物 增长 10.60%，增速较上年末高 0.30 个百分点。
进出口总额 1.48 万亿美元，同比增长 13.00%。 从结构看，财政前置带动政府债券净融资大幅
其中，出口 8209.20 亿美元，同比增长 15.80%； 增长，是支撑社融扩张的主要动力，一季度政府
进口 6579.80 亿美元，同比增长 9.60%；贸易顺 债券净融资规模较上年同期多增 9238 亿元。其
差 1629.40 亿美元。 他支撑因素包括对实体经济发放的人民币贷款
和企业债券净融资较上年同期分别多增 4258 亿
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跟踪评级报告
元和 4050 亿元。 疫情叠加外部局势影响，经济稳增长压力
财政收入运行总体平稳，民生等重点领域 加大。生产端，停工停产、供应链受阻以及原材
支出得到有力保障。2022 年一季度，全国一般 料价格上涨对工业生产的拖累还需关注；需求
公共预算收入 6.20 万亿元，同比增长 8.60%， 端，投资对经济的拉动作用有望提升，可能主要
财政收入运行总体平稳。其中，全国税收收入 依靠基建投资的发力；国内疫情的负面影响短
5.25 万亿元，同比增长 7.70%，主要是受工业企 期内或将持续，制约消费的进一步复苏；在俄乌
业利润增长带动，但制造业中小微企业缓税政 局势紧张、美联储货币政策加速紧缩等国际背
策延续实施等因素拉低了税收收入增幅。支出 景下，叠加上年基数攀升的影响，出口对于经济
方面，2022 年一季度全国一般公共预算支出 的支撑大概率会逐步回落。有鉴于此，IMF、世
6.36 万亿元，同比增长 8.30%，为全年预算的 界银行等国际机构均降低了对中国经济增长的
23.80%，进度比上年同期加快 0.30 个百分点。 预测。预计未来经济增长压力仍然较大，实现
民生等重点领域支出得到了有力保障，科学技 5.50%增长目标的困难有所加大。
术、教育、农林水、社会保障和就业、卫生健康
支出同比分别增长 22.40%、8.50%、8.40%、 五、行业分析
6.80%、6.20%。 1. 房地产行业概况
稳就业压力有所加大，居民收入稳定增长。 2021 年房地产市场整体先扬后抑，上半年
2022 年一季度，城镇调查失业率均值为 5.53%， 迎来小阳春，但下半年房地产市场迅速转冷，
其中 1 月、2 月就业情况总体稳定，调查失业率 销售下滑，房企新开工意愿下降。
分别为 5.30%、5.50%，接近上年同期水平，环 2021 年初，由于通胀预期上行，国内热点
比小幅上升，符合季节性变化规律；而 3 月以 区域房地产迎来“小阳春”，长三角地区部分城
来局部疫情加重，城镇调查失业率上升至 5.80%， 市出现抢房现象；但 2021 年下半年以来，部分
较上年同期上升 0.50 个百分点，稳就业压力有 头部房企出现风险，加之政府按揭管控严格，加
所增大。2022 年一季度，全国居民人均可支配 剧了购房者观望情绪，销售市场遇冷，商品房市
收入 1.03 万元，实际同比增长 5.10%，居民收 场景气度迅速下滑；由此，房企新开工意愿普遍
入稳定增长。 下降，房地产开发投资资金持续下滑。
房地产开发投资方面，2021 年上半年，全
2. 宏观政策和经济前瞻
国房地产开投资同比增长 14.97%，但下半年以
把稳增长放在更加突出的位置，保持经济
来，房地产市场遇冷，房地产开发投资下滑明
运行在合理区间，实现就业和物价基本稳定。
显。2021 年全年，全国房地产开发投资 14.76 万
2022 年 4 月，国务院常务会议指出，要把稳增
亿元，同比仅增长 4.4%，增速较 2020 年下降
长放在更加突出的位置，统筹稳增长、调结构、
2.6 个百分点，下滑明显。其中住宅投资 11.12
推改革，切实稳住宏观经济大盘。保持经济运行
万亿元，同比增长 6.4%，增速较 2020 年下降
在合理区间：部署促进消费的政策举措，助力稳
1.2 个百分点；办公楼投资 0.60 万亿元，同比下
定经济基本盘和保障改善民生；决定进一步加
降 8.0%，出现负增长；商业营业用房投资 1.24
大出口退税等政策支持力度，促进外贸平稳发
万亿元，同比下降 4.8%。除住宅外，其他类型
展；确定加大金融支持实体经济的措施，引导降
房地产投资均出现负增长。
低市场主体融资成本。实现就业和物价基本稳
施工方面，2021 年下半年以来，房地产行
定：着力通过稳市场主体来保就业；综合施策保
业景气度持续下行，房企新开工意愿下降。具体
物流畅通和产业链供应链稳定，保粮食能源安
看，2021 年上半年新开工面积同比增长 3.8%，
全。
进入 7 月，新开工面积快速下滑，累计新开工
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跟踪评级报告
面积同比增速转负；2021 年全年新开工面积 场出现了新景象；2021 年上半年的第一轮集中
19.89 亿平方米，同比下降 11.4%。从施工面积 供地，百强民营房企获取近 50%的土地，且部
看，2021 年全国房屋施工面积达 97.54 亿平方 分城市地王频出；但下半年以来按揭贷款发放
米，同比增长 5.2%，增速较 2020 年有所回升。 周期受到管控，销售情况持续恶化，叠加融资环
由于 2017－2018 年新开工房屋逐步进入竣工期， 境收紧，开发商尤其是民营地产企业拿地意愿
2021 年全国房屋竣工面积 10.14 亿平方米，同 显著下降，第二轮集中供地迅速转冷，央企、国
比增长 11.2%。 企以及地方城投企业成为拿地主力军，底价成
销售方面，全年商品房销售市场先扬后抑， 交成为常态，且流拍率大幅增长；第三轮集中供
2021 年 上 半 年 商 品 房 销 售 面 积 同 比 增 长 地出让条件优化，利润空间有所改善，土拍市场
27.70%，较 2019 年上半年增长 16.70%。但 2021 有所企稳。
年下半年以来，政府管控按揭力度，直接抑制了 从房地产开发到位资金来源看，伴随着防
部分购房者置换需求；此外受恒大事件影响，房 风险和调结构的货币政策基调，房地产行业融
企风险事件频发，购房者因担心房屋不能如期 资明显收缩，其他资金（定金及预收款以及个人
交付而不敢购房，且房企为回笼资金促销部分 按揭贷款）仍为房地产开发到位资金的主要来
楼盘，楼盘价格下降压低了购房者对未来的预 源；在融资渠道收紧环境下，房地产开发企业对
期，商品房市场景气度迅速回落。2021 年 7－ 销售回款依赖继续加强。2021 年上半年，由于
12 月，全国商品房单月销售面积同比增速连续 销售情况较好，房地产开发到位资金累计同比
6 个月为负；但得益于上半年销售增长，2021 年 增长 23.46%；但下半年以来，房企违约事件频
全年全国商品房销售面积 17.94 亿平方米，同比 发，部分地方政府通过收紧预售资金监管预防
增长 1.90%，增速较 2020 年下降 0.7 个百分点； 交付风险，使得部分房企遭遇了更大的流动性
住宅销售面积 15.65 亿平方米，同比增长 1.1%。 风险。随着预售资金监管收紧及商品房销售市
场遇冷，2021 年 7－12 月其他资金（定金及预
2. 土地市场与信贷环境 收款以及个人按揭贷款）单月同比持续为负且
2021 年上半年第一轮集中供地热度较高， 呈扩大趋势；9 月底以来，金融管理部门及时对
下半年的第二轮土拍市场则迅速转冷，流拍率 部分金融机构过度收缩行为进行适当矫正，信
大幅增长，底价成交成为常态，第三轮土拍市 贷环境边际改善，房企融资压力略有缓解，由此
场有所企稳；全年房地产开发到位资金保持增 2021 年下半年房地产开发到位资金同比下降
长，但增速继续回落。 10.51%。2021 年全年房地产开发到位资金合计
土地市场方面，2021 年土地购置面积 2.16 20.11 万亿元，同比增长 4.2%，增速较 2020 年
亿平方米，同比下降 15.50%。受集中供地以及 下滑 3.4 个百分点。
地产行业下行等多重因素影响，2021 年土拍市
表3 近年来房地产开发企业资金来源及占比情况（单位：亿元、%）
2019 年 2020 年 2021 年
主要开发资金来源
金额 占比 金额 占比 金额 占比
国内贷款 25228.77 14.13 26675.94 13.81 23296.00 11.58
利用外资 175.72 0.10 192.00 0.10 107.00 0.05
自筹资金 58157.84 32.56 63376.65 32.82 65428.00 32.53
其他资金 95046.26 53.21 102870.31 53.27 112301.00 55.83
其中：定金及预收款 61358.88 34.35 66546.83 34.46 73946.00 36.76
个人按揭 27281.03 15.27 29975.81 15.52 32388.00 16.10
合计 178608.59 100.00 193114.90 100.00 201132.00 100.00
资料来源：Wind，联合资信整理
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跟踪评级报告
3. 政策环境 定不移地贯彻落实“房住不炒”的定位，采取
中央坚持“房住不炒”总基调不变，2021 年 “因城施策、综合施治”的策略，调控不断升级。
初严查经营贷，2021 年下半年以来，在各地保 中长期看，在“房住不炒”的指导下，房地产调
交付政策下，预售资金监管收紧，对房企的流 控以“稳地价、稳房价、稳预期”为核心，发展
动性产生冲击，房企违约事件频发，对房地产 租赁市场及加快保障房建设。2021 年底以来房
企业的融资产生负面影响；2021 年底以来房地 地产调控政策出现边际放松，但并未有大的改
产调控政策边际好转但并未有大的改善，但 善，2022 年国务院金融委会议上关于房地产行
2022 年 3 月的国务院金融委会议表明房地产政 业要求及时研究和提出有力有效的防范化解风
策出现转向。 险应对方案，房地产政策出现转向。2021 年以
2021 年初，房地产市场延续上年底热度， 来中央层次房地产行业总基调政策具体内容见
针对个别城市出现“余热不降”的现象，政策坚 下表。
表4 2021 年以来中央层次房地产行业总基调政策汇总
时间 政策来源 主要内容
重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不
2021 年 2 月 自然资源部
能超过 3 次；二是集中组织出让活动
强调保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳
预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，
2021 年 3 月 政府工作报告
切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负
担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难
发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求明确对象标准、引导多方参与、坚持供
2021 年 7 月 国务院办公厅 需匹配、严格监督管理、落实地方责任。发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等
群体住房困难问题
主要提出两点：①金融部门要围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房
房地产金融工作座谈
2021 年 9 月 地产金融审慎管理制度；②金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳
会
健康发展，维护住房消费者合法权益
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购
2021 年 12 月 中央经济工作会议 并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理
住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
地方政府陆续放松房地产调控政策，2022 年 3 月郑州发布房地产新政 19 条，下调住房贷款利
2022 年 2－3 月 --
率，取消“认房认贷”，推动货币化安置
继续保障好群众住房需求。坚持房住不炒定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展
2022 年 3 月 全国两会 长租房市场，推进保障性住房建设。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地
价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展
关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式
转型的配套措施。随后央行表态要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险；银保监会鼓励
2022 年 3 月 国务院金融委等 机构稳妥有序开展并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产行
业良性循环和健康发展；证监会继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化
解房地产企业风险
资料来源：联合资信整理
从融资方面的调控政策看，2021 年上半年， 交付预售资金监管从严也限制了房企通过销售
楼市出现小阳春，为防止楼市过热，监管部门严 回款扩充自有现金。为维护房地产行业平稳健
查经营贷流入楼市；2021 下半年以来，地产行 康发展，央行和银保监会等出台相关政策支持
业信用违约事件频发、中资房企美元债市场大 优质企业对出现风险的大型地产企业项目进行
幅波动等均对房企融资产生冲击，同时为保证 并购，并统一了预售资金的监管。
表5 2021 年以来房地产融资相关政策汇总
时间 政策来源 主要内容
银保监会、住 全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中、贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违
2021 年 3 月
建部和央行 规流入楼市。各地开展个人住房信贷管理自查，监督检查力度有所加大
银保监会召开新闻发布会介绍近期房地产行业重点监管工作，会上指出，将防止经营贷违规流入房
2021 年 6 月 银保监会
地产作为常态化监管工作，持续发力，久久为功，促进房地产市场平稳健康发展
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跟踪评级报告
“三线四档”规则试点房企核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷
2021 年 7 月 央行 款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳定价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理
长效机制
央行货币政策第三季度例会召开，会上首提房地产两个“维护”：维护房地产的健康发展，维护住
2021 年 9 月 央行
房消费者的合法权益
发改委、外管 继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不
2021 年 10 月
局 断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序
鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质的房
央行、银保监
2021 年 12 月 地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目；鼓励银行业金融机构积极为并购企业
会
发行债务融资工具提供服务
地方要采取招标形式确定预售资金监管的银行，在预售资金监管额度方面由各地的市县级城乡建设
住建部、央行
2022 年 1 月 部门根据项目工程造价、项目情况等多方面进行核定。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的
和银保监会
资金可以由开发商提取自由使用。但涉及到具体拨付的节点时由各地的市县级城乡建设部门确定
资料来源：联合资信整理
六、基础素质分析 集团全口径销售排名44名，权益口径销售排名
48名。
1. 产权状况
截至 2022 年 3 月底，公司产权状况未发生 3. 企业信用记录
变化。中交房地产集团为公司直接控股股东，公 公司过往债务履约情况良好。
司的实际控制人为国资委。 根据中国人民银行企业信用报告（统一社
会信用代码：915000002028133840），截至 2022
2. 企业规模及竞争力
年 5 月 23 日，公司信贷交易及担保交易余额中
公司开发经验丰富，土地储备城市能级较
无关注类及不良类记录。
高。公司间接控股股东中国交通建设集团有限
根据公司过往在公开市场发行债务融资工
公司（以下简称“中交集团”）属交通基建行业
具的本息偿付记录，公司无逾期或违约记录，履
龙头央企集团，股东实力强；直接控股股东可
约情况良好。
以给予公司在经营管理、项目获取以及融资等
截至 2022 年 5 月 23 日，联合资信未发现
多方面的支持。
公司曾被列入全国失信被执行人名单。
公司作为一家中型国有上市房地产开发公
司，经过多年的发展，积累了丰富的项目开发经 七、管理分析
验和较强的品牌效应。公司在重庆、长沙、天津、
跟踪期内，公司股权结构以及主要管理制
苏州、宁波、温州、嘉兴、惠州、昆明等地相继
度未发生重大变化。
开发了业态涵盖住宅、别墅、商业、综合体的多
个项目。2021年，公司全口径实现签约销售金额
八、经营分析
560.00亿元，同比增长4.98%。截至2021年底，
公司全口径剩余建筑面积合计（包含已售未结 1. 经营概况
转、在建未售及拟建部分）1787.74万平方米， 2021 年，受房地产销售业务结转收入增加
主要位于二线城市，土地储备分布较好。 影响，公司收入规模增长；受结转项目差异影
公司直接控股股东为中交房地产集团，中 响，公司综合毛利率较上年有所下降。
交房地产集团是中交集团发展房地产业务的唯 2021年，公司营业收入同比增长18.23%，
一平台，在资产规模、品牌知名度、融资渠道和 主要系结转项目增加所致；实现净利润7.39亿元，
银行授信规模等方面具有很强的竞争优势，公 同比下降17.50%，主要系营业成本及期间费用
司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市 增长所致。
平台，可获得资金、担保等方面支持。根据克而 从收入构成来看，房地产销售仍是公司主
瑞披露的2021年房企销售排行榜，中交房地产 要收入来源，2021年公司房地产销售收入在公
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跟踪评级报告
司营业收入中占比超过99%。公司其他业务收 2022 年 1－3 月，公司实现营业收入 39.48
入对公司营业收入的贡献小。 亿元，同比增长 92.34%，主要系 2021 年 1－3
从毛利率来看，2021 年，公司房地产销售 月受疫情影响结转下降，本期规模有所提升所
毛利率同比下降 3.53 个百分点，主要系结转项 致。公司综合毛利率下降至 14.34%，主要系结
目差异所致。公司综合毛利率受房地产销售毛 转项目土地成本上涨所致。
利率影响大，同比下降 3.61 个百分点
表6 2019－2021 年公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元、%）
2019 年 2020 年 2021 年
板块
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房地产销售 139.44 99.15 25.01 122.05 99.23 26.26 144.45 99.33 22.73
租赁收入 0.75 0.53 65.42 0.50 0.40 61.78 0.46 0.32 60.14
物业管理 0.08 0.06 12.93 0.07 0.06 -22.16 0.07 0.05 -55.50
其他 0.36 0.26 81.09 0.39 0.31 73.25 0.44 0.30 57.98
合计 140.63 100.00 25.36 123.01 100.00 26.53 145.42 100.00 22.92
注：尾差系数据四舍五入所致
资料来源：公司年报
2. 房地产开发业务 土地出让金总
181.59 535.80 388.02 137.53
额
（1）土地储备 权益土地出让
118.00 252.54 235.75 48.59
金额
2021 年公司新增土储力度有所放缓，新增
楼面均价 6962 8430 10412 20866
土储权益比例和楼面均价有所提升，未来盈利 注：1．上表数据为全口径；2．楼面均价=土地出让金额/计容建筑面积
数据来源：公司提供，联合资信整理
空间或有所压缩。公司现有土地储备主要位于
二三线城市，土地储备城市能级较高。但随着 表8 2021 年公司拿地情况
（单位：块、万平方米）
区域的拓展，公司合作项目增多的同时，项目
城市 项目个数 计容建筑面积 占比
管理难度将随之提升。
重庆 4 96.18 25.81
2021 年，公司土地拓展力度有所放缓，但
惠州 2 46.39 12.45
规模仍较大，全年新增 22 块土地，主要通过招 成都 1 41.85 11.23
拍挂方式获取。2021 年，公司新增土地楼面均 天津 2 38.99 10.46
价同比增长 17.70%，新增土地权益占比由 2020 昆明 2 28.47 7.64
年的 49.33%提升至 63.08%。2022 年 1－3 月， 雄安 1 24.16 6.48
北京 2 23.73 6.37
公司新增 6 块土地，分别位于台州、常熟、武
怒江 2 19.01 5.10
汉、成都和厦门，其中厦门地块楼面均价为
嘉兴 1 11.94 3.20
37047.51 元/平方米，因此公司楼面均价较 2021 苏州 1 11.85 3.18
年增幅较大，未来项目盈利空间或较小。 厦门 1 11.36 3.05
郑州 1 8.24 2.21
表7 公司近年拿地情况
金华 1 5.58 1.50
（单位：块、万平方米、%、亿元、元/平方米）
武汉 1 4.90 1.31
2022 年
年份 2019 年 2020 年 2021 年
1－3 月 小计 22 372.65 100.00
全口径新增项 数据来源：公司年报，联合资信整理
15 30 22 6
目个数
全口径计容建
筑面积
260.85 635.59 372.65 65.91 2021 年，公司新增土地储备中，西南区域
权益计容建筑 （包含重庆、成都、昆明和怒江）占比接近 50%，
165.34 313.55 235.07 30.75
面积
土地权益占比 63.39 49.33 63.08 46.65 在房地产市场下行的大环境下，需关注后续去
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跟踪评级报告
化风险。 25 上海 1 18.05 1.01
2019－2021 年，随着公司合作项目的增长， 26 温州 1 15.19 0.85
27 福州 1 11.12 0.62
公司新增土地权益比例存在一定波动，其中
28 金华 1 5.47 0.31
2020 年权益占比降幅较大，未来可能导致公司
29 东莞 1 0.04 0.00
管理难度相应加大；且近年来，公司土地投资力 合计 -- 70 1787.74 100.00
度较大，虽 2021 年以来有所放缓，但未来仍可 资料来源：公司年报，联合资信整理
能面临较大的资金压力。
（2）项目开发情况
截至 2021 年底，公司全口径剩余建筑面积
2021 年，公司新开工及竣工面积同比均大
合计（包含已售未结转、在建未售及拟建部分）
幅增长，期末在建规模显著上升；公司在建及
1787.74 万平方米。公司剩余土地储备建筑面积
拟建项目尚需资金投入规模较大，公司面临较
中一线城市2占 9.87%，二线城市占 63.72%，三
大规模的资本支出压力。
线及以下城市占 26.40%，城市能级较高，但公
从公司项目开发建设情况看，2021年，公司
司剩余土地储备中西南区域（包含重庆、贵阳、
仍保持较大开工力度，并表口径新开工面积较
昆明、成都和怒江）及天津占比合计超过 40%，
上年增加66.06%；同期，年内竣工面积同比增
未来存在一定去化风险。
加93.97万平方米；期末在建面积较上年底大幅
表9 截至 2021 年底公司土地储备分城市情况 增长82.22%。
城市/ 项目数量 剩余建筑面积 占比
序号
省 （个） （万平方米） （%） 表10 公司主要开发数据情况（单位：万平方米）
1 重庆 6 244.63 13.68 项目 2019 年 2020 年 2021 年
2 贵阳 2 208.75 11.68 新开工面积 190.25 404.12 671.10
3 雄安 2 177.69 9.94 竣工面积 203.88 92.39 186.36
4 北京 7 158.45 8.86 期末在建面积 261.11 610.69 1112.78
5 昆明 4 106.89 5.98 注：1．统计口径为并表口径；2．期末在建面积指该时点公司在建项目面积，
由于规划动态调整，可能会与公司当期全部在建面积存在差异
6 长沙 3 87.43 4.89 资料来源：公司提供
7 天津 4 79.55 4.45
8 惠州 3 77.37 4.33 从在建、拟建项目来看，截至 2021 年底，
9 成都 2 69.84 3.91 公司全口径共 71 个在建及拟建项目，全口径在
10 厦门 3 57.96 3.24 开发项目占地总面积为 756.70 万平方米，规划
11 武汉 4 51.1 2.86
计容建筑面积 2098.41 万平方米，预计对在开发
12 济南 1 46.28 2.59
项目投资金额为 1091.69 亿元，累计投资 330.29
13 苏州 4 43.78 2.45
14 2 37.05 2.07
亿元，未来尚需资金投入 761.40 亿元，权益尚
南京
15 郑州 4 36.79 2.06 需资金投入 629.23 亿元，公司未来面临的资金
16 西安 1 35.32 1.98 支出压力较大。
17 宁波 2 34.43 1.93 （3）项目销售情况
18 玉林 1 30.04 1.68
2021 年公司签约销售金额有所增长；公司
19 绍兴 2 29.22 1.63
在售项目待售面积尚可，能满足公司未来一段
20 台州 2 27.22 1.52
时间的销售需求；公司部分项目受业态、销售
21 青岛 1 26.97 1.51
22 佛山 2 26.83 1.50 定价和地理位置等因素影响去化较为缓慢，在
23 舟山 2 25.48 1.43 售项目整体去化率有待提升。
24 怒江 1 18.76 1.05
2
一线城市：北京及上海嘉兴项目；二线城市：重庆、贵阳、昆 安、青岛、佛山、温州及福州。
明、长沙、天津、成都、厦门、武汉、苏州、南京、郑州、西
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跟踪评级报告
从销售情况看，2021 年受签约销售均价提 图1 截至 2021 年底，公司在售项目剩余可售面
升的影响，公司全口径签约销售金额同比增长 积分布情况
4.98%。同期，公司全口径签约销售面积略有下
降。2021 年，公司签约销售回款大幅提高，主
要系公司加强回款管控所致。2022 年 1－3 月
公司全口径签约销售金额 130.45 亿元，同比增
长 38.69%；全口径签约销售面积 67.13 万平方
米，同比增长 93.46%；2022 年 1－3 月权益口
径签约销售金额 106.03 亿元，同比增长 101.46%。
从结转方面来看，2021 年，公司结转面积
资料来源：公司提供，联合资信整理
和结转金额同比分别提升 13.48%和 18.35%。
表 11 公司销售及结转情况
3. 经营效率
项目 2019 年 2020 年 2021 年
公司总资产和存货周转率均处于行业中下
全口径签约销售 游水平。
面积（万平方 188.52 241.71 228.51
米） 2021 年，公司总资产周转次数和存货周转
并表签约销售面
积（万平方米）
118.15 175.29 171.81 次数均有所下降。与同行业相比，2021 年，公
全口径签约销售
293.87 533.43 560.00 司存货周转次数和总资产周转次数均处于行业
金额（亿元）
并表签约销售金 中下游水平。
163.93 321.36 340.04
额（亿元）
并表签约销售均 表 12 2021 年公司与同行业企业经营效率指标情况
价（万元/平方 1.39 1.82 1.98
存货周转次数 总资产周转次数
米） 企业简称
（次） （次）
销售回款率
79.44 73.16 104.94 信达地产股份有限公司 0.33 0.27
（%）
结转收入面积 中国电建地产集团有限
103.58 100.17 113.67 0.17 0.15
（万平方米） 公司
结转收入（亿 联发集团有限公司 0.36 0.27
127.24 122.05 144.45
元） 中交地产 0.11 0.12
结转均价（万元/ 注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
1.23 1.22 1.27
平方米） 资料来源：Wind
资料来源：公司提供
4. 未来发展
从公司在售项目情况来看，截至 2021 年底，
公司未来发展规划较为明确，有利于公司
公司在售项目主要位于二线城市。截至 2021 年
未来发展。
底，公司并表在售项目总可售面积 993.47 万平
公司计划 2022 年将聚焦主营业务可持续发
方米，剩余可售面积 385.17 万平方米；其中西
展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展
南区域占比（包含重庆、贵阳、昆明）合计接近
模式，严控成本管理，提高品牌竞争力。公司将
50%，区域较为集中，存在一定区域集中和去化
对标行业领先企业，探索新的增长点。持续优化
风险。公司部分项目由于业态、产品定位、销售
融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债
定价和地理位置等因素影响，去化率较低。公司
规模的增长速度；投资工作进一步主动契合国
已交付结转项目3剩余可售面积 0.92 万平方米，
家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政
整体去化率较高，个别项目受业态、售价较高和
策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域
车位影响，去化率有待提升。
聚焦，加强协同，落实成本管控，强化财务管理，
做好风险防控。
3 部分项目分期开发，分期结转交付
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跟踪评级报告
九、财务分析 益 146.87 亿元）；2021 年，公司实现营业总收
入 145.42 亿元，利润总额 15.22 亿元。
1. 财务概况
截至 2022 年 3 月底，公司合并资产总额
公司提供了2021年度财务报告，安永华明
1505.20 亿元，所有者权益 179.68 亿元（含少数
会计师事务所（特殊普通合伙）对上述财务报告
股东权益 147.49 亿元）；2022 年 1－3 月，公司
进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计
实现营业总收入 39.48 亿元，利润总额 1.22 亿
结论。公司提供的2022年一季度财务数据未经
元。
审计。
2021年，公司合并范围内新增子公司20家， 2. 资产质量
减少子公司3家，年末合并范围内子公司92家。 2021年，公司资产规模大幅增长，资产中
2022年一季度，公司合并范围内新增子公司19 存货占比较大，项目区域布局较广，但整体去
家，减少子公司1家。公司合并范围内子公司数 化率一般且计提了一定规模的跌价准备，需关
量变化较大，但其新增或减少子公司规模不大， 注后续去化问题；公司受限资产占比较高。
且主营业务并未发生变化，财务数据可比性较 截至2021年底，公司合并资产总额较上年
强。 底增长42.67%，主要系存货增长带动流动资产
截至 2021 年底，公司合并资产总额 1419.62 增加所致。公司资产以流动资产为主，资产结构
亿元，所有者权益 179.46 亿元（含少数股东权 较上年底变化不大。
表 13 2019－2021 年末及 2022 年 3 月末公司资产主要构成
2019 年末 2020 年末 2021 年末 2022 年 3 月末
科目 金额（亿 在资产总额 在资产总额 在资产总额 在资产总额
金额（亿元） 金额（亿元） 金额（亿元）
元） 占比（%） 占比（%） 占比（%） 占比（%）
流动资产 445.76 93.86 952.46 95.72 1314.25 92.58 1394.92 92.67
货币资金 78.90 16.61 115.34 11.59 123.70 8.71 173.99 11.56
其他应收款
44.99 9.47 61.00 6.13 60.02 4.23 91.79 6.10
（合计）
存货 295.08 62.13 720.35 72.39 1088.94 76.71 1086.82 72.20
非流动资产 29.17 6.14 42.57 4.28 105.37 7.42 110.28 7.33
长期应收款 3.26 0.69 3.23 0.32 28.77 2.03 27.34 1.82
长期股权投资 12.29 2.59 22.61 2.27 50.66 3.57 52.60 3.49
投资性房地产 2.95 0.62 2.94 0.30 3.58 0.25 3.55 0.24
资产总额 474.92 100.00 995.03 100.00 1419.62 100.00 1505.20 100.00
数据来源：公司财务报告、联合资信整理
（1）流动资产 51.17%，主要系新增土地储备和对在建项目的
截至2021年底，公司流动资产较上年底增 资金投入增加所致。存货主要由开发成本（占
长37.98%，主要系存货增加所致。公司流动资 90.14%）和开发产品（占9.86%）构成，累计计
产主要构成见上表。 提跌价准备8.04亿元，计提比例为0.73%。公司
截至2021年底，公司货币资金较上年底增 计提存货跌价准备的项目主要包括天津中交香
长7.25%，主要系销售回款增长和筹资净流入所 颂理想花园、中房海口海甸干休所合作改造项
致。货币资金中有16.08亿元受限资金，受限比 目、重庆中交漫山、天津美墅、大丰中交美庐城
例为12.30%，主要为因抵押、质押或冻结等而 和武汉中交香颂等项目，计提原因主要包括售
使用受限的款项。 价不及预期、车位等。
截至2021年底，公司存货较上年底增长 （2）非流动资产
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跟踪评级报告
截至2021年底，公司非流动资产较上年底 长且整体债务规模增长较快，整体债务负担重。
增长147.51%，主要系长期应收款和长期股权投
资增加所致。截至2021年底，公司长期应收款较 截至2021年底，公司负债总额1240.17亿元，
上年底增长789.39%，主要系关联方往来款增加 较上年底增长43.19%，主要系流动负债增加所
所致。截至2021年底，公司长期股权投资较上年 致。其中，流动负债占62.30%，非流动负债占
底增长124.05%，主要系对联营企业的投资增加 37.70%，流动负债占比较上年底上升11.76个百
所致。 分点。
截至2021年底，公司所有权受到限制的资 截至2021年底，公司流动负债772.68亿元，
产情况如下表，受限比例较高。 较上年底增长76.52%，主要系一年内到期的非
流动负债和合同负债增加所致。公司流动负债
表 14 截至 2021 年底公司资产受限情况
项目 金额（亿元） 占总资产比例
主要构成如下图所示。
货币资金 16.08 1.13%
图2 截至2021年底公司流动负债构成
存货 398.50 28.07%
投资性房地产 0.27 0.02%
其他 1.06 0.07%
合计 415.91 29.30%
数据来源：公司年报
截至2022年3月底，公司合并资产总额较上
年底增长6.03%，主要系货币资金和存货增加所
致，资产结构较上年底变化不大。
3. 资本结构 资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
（1）所有者权益
2021 年，公司所有者权益受少数股东权益 截至2021年底，公司应付账款98.86亿元，
增加影响有所增长，但少数股东权益占比较高， 较上年底增长10.31%，主要系应付工程款增长
权益结构稳定性较弱。 所致。截至2021年底，公司一年内到期的非流动
截至2021年底，公司所有者权益179.46亿元， 负债177.86亿元，较上年底增长205.68%，主要
较上年底增长39.20%，主要系少数股东权益增 系一年内到期的长期借款和应付债券增长所致。
加所致。其中，归属于母公司所有者权益占比为 截至2021年底，公司合同负债420.29亿元，较上
18.16%，少数股东权益占比为81.84%。公司少 年底增长92.07%，主要为预收购房款。
数股东权益占比较高，主要系少部分中交集团 截至2021年底，公司非流动负债467.48亿元，
内协同项目，由公司并表，但是公司持股比例不 较上年底增长9.13%，主要系长期借款增加所致。
高所致。在所有者权益中，股本和未分配利润分 公司非流动负债主要由长期借款（占61.23%）、
别占3.88%和13.19%。所有者权益结构稳定性较 应付债券（占8.84%）和长期应付款（合计）（占
弱。 25.82%）构成。
截至2022年3月底，公司所有者权益179.68 截至2021年底，公司长期借款286.24亿元，
亿元，规模和构成较上年底变化不大，所有者权 较上年底增长15.12%，主要系公司融资规模增
益结构稳定性仍较弱。 长所致；长期借款主要由抵押借款、保证借款和
（2）负债 抵押且保证借款构成。截至2021年底，公司应付
2021年，公司负债规模大幅增长，流动负 债券41.35亿元，较上年底下降17.48%，主要系
债占比上升较快；公司2021年短期债务快速增 “16中房债”和“澜悦景苑一期资金支持专项计
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划”到期偿付所致。截至2021年底，公司长期应 图3 2019－2021 年末及 2022 年 3 月末公司债务情况
付款（合计）120.72亿元，较上年底微增2.16%， （单位：%）
主要由应付关联方款项构成。
截至 2022 年 3 月底，公司负债总额 1325.52
亿元，较上年底增长 6.88%，主要系合同负债、
长期借款和长期应付款增长所致，负债结构较
上年底变化不大。
融资结构方面，截至 2021 年底，公司期末
融资余额 629.40 亿元，具体情况如下表。公司
银行贷款和信托融资占比较大，2021 年，公司 数据来源：公司财务报告，联合资信整理
外部加权平均融资成本为 5.92%，整体融资成
截至2021年底，公司全部债务647.28亿元，
本在国企中偏高。
较上年底增长27.02%，主要系随着公司规模的
表 15 截至 2021 年底公司融资情况
扩大，融资需求增长所致。债务结构以长期债务
期末融余 为主（占69.32%），但公司短期债务规模较大，
融资成本区间/ 占期末融资余
项目 额（亿
元）
平均融资成本 额的比例 短期偿债压力较大。从债务指标来看，截至2021
银行贷款 230.85 3.80%~6.50% 36.68 年底，公司资产负债率、全部债务资本化比率和
债券 84.59 3.52~4.99 13.44 长期债务资本化比率分别为87.36%、78.29%和
信托融资 185.57 6.00~8.50 29.48
71.43%，较上年底分别提高0.32个百分点、下降
其他 128.39 0~8.00 20.40
1.52个百分点和下降4.84个百分点。公司债务规
合计 629.40 -- 100.00
注：1．其他融资包括金交所债权融资计划、融资租赁、关联方借款；2．公 模增长较快，债务负担仍重。
司期末融资余额与表 16 差异部分为无息
资料来源：公司年报 截至2021年底，公司净负债率4为291.76%，
剔除合同负债后的资产负债率5为81.62%，现金
短期债务比6为0.69倍。
表 16 截至 2021 年底公司有息负债情况（单位：亿元）
项目 1 年以内 1~2 年 2~3 年 3 年以上 合计
银行贷款 60.50 67.91 86.65 15.79 230.85
债券 39.31 8.88 -- 18.00 66.19
其中：公司债券 17.00 -- -- 18.00 35.00
其他债券 22.31 8.88 - - 31.19
信托融资 69.68 68.49 20.50 26.90 185.57
金交所债权融资计划 3.50 14.90 -- -- 18.40
融资租赁 2.30 - 1.06 5.99 9.35
关联方借款 0.53 11.84 62.46 33.40 108.23
合计 175.82 172.02 170.67 100.08 618.59
注：公司债务统计口径未包含应付票据、租赁负债，利息部分已剔除；此外其他应付款和长期应付款中无借款合同的往来款未计入有息债务，因此与联合资信
统计口径存在较大差异
资料来源：公司提供
4 本报告所采用净负债率计算公式为：（全部债务-货币资金）/净 债合计-合同负债-其他流动负债中待转销税）/（资产总额-合同负
资产*100% 债-其他流动负债中待转销税）*100%
6 此数据采用公司口径，短期债务仅包含短期借款、应付票据、
5 本报告所采用剔除合同负债后的资产负债率计算公式为：（负 一年内到期的非流动负债和其他应付款中有息部分合计总额的本
金部分，因为与联合计算口径存在差异
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截至 2022 年 3 月底，公司全部债务 697.21 非经常性损益对利润影响较大。
亿元，较上年底增长 7.71%，主要系长期债务增 与同行业相比，公司盈利水平处于行业中
长所致。从债务指标来看，截至 2022 年 3 月底， 游水平。
公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期 表 18 2021 年公司与同行业企业盈利能力指标情况
债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 88.06% 、 79.51% 和 营业收
销售毛利率 净资产收益率
企业简称 入（亿
74.06%，较上年底分别提高 0.70 个百分点、1.22 元）
（%） （%）
个百分点和 2.63 个百分点。 信达地产股份有限公
258.64 30.00 7.21
司
截至 2022 年 4 月底，公司存续公司债券情 中国电建地产集团有
210.66 19.05 1.51
限公司
况如下表，公司面临的债券集中偿付压力不大。 联发集团有限公司 239.04 11.65 5.58
表 17 截至 2022 年 4 月底公司存续公司债券工具情 中交地产 138.65 19.15 7.46
注：为方便比较，上表数据均取自于 Wind
况 资料来源：Wind
债券余额
债券简称 到期日
（亿元）
2022 年 1－3 月，公司实现营业收入 39.48
19 中交债 2022/08/23 10.00
20 中交债 2025/08/05 7.00
亿元，同比增长 92.34%，主要系房屋销售收入
21 中交债 2026/08/25 11.00 增长所致；营业利润率为 12.12%，同比下降
合计 -- 28.00 10.57 个百分点，主要系结转项目土地成本上升
注：包含公开和非公开发行公司债券
资料来源：Wind 所致。
4. 盈利能力 5. 现金流
2021 年公司收入规模有所增长，但由于毛 2021年，公司经营活动现金仍保持净流出
利率下降，利润规模有所下降；2021 年非经常 状态，但净流出规模大幅减少；投资活动现金
性损益对利润贡献较大，整体盈利指标下降。 净流出规模大幅扩大；筹资活动现金流仍保持
公司营业收入分析见经营部分。同期，公司 净流入状态。公司现金流较为依赖筹资活动。
净利润 7.39 亿元，归属于母公司所有者的净利 表19 2019－2021年及2022年1－3月公司现金流量情
润 2.36 亿元，同比下降 32.19%，主要系公司营 况
业成本和期间费用侵蚀利润所致。 （单位：亿元）
2022 年
从期间费用看，2021年，公司费用总额为 项目 2019 年 2020 年 2021 年
1－3 月
16.59亿元，同比增长14.29%，销售费用、管理 经营活动现金流入小计 111.91 231.04 418.58 78.45
经营活动现金流出小计 158.03 418.44 463.10 61.38
费用均有所增加。从构成看，公司销售费用、管
经营现金流量净额 -46.12 -187.40 -44.52 17.06
理费用和财务费用占比分别为41.75%、30.06% 投资活动现金流入小计 42.55 57.58 50.58 9.79
和28.18%。其中，销售费用为6.93亿元，同比增 投资活动现金流出小计 50.26 72.97 92.18 30.10
投资活动现金流量净额 -7.71 -15.39 -41.60 -20.31
长33.44%，主要系本期预售项目增加，广告宣
筹资活动前现金流量净
-53.83 -202.79 -86.12 -3.25
传及策划费增长所致；管理费用为4.99亿元，同 额
筹资活动现金流入小计 219.69 503.56 505.72 122.55
比增长15.00%，主要系员工薪酬增长所致；财
筹资活动现金流出小计 155.30 275.16 400.98 71.16
务费用为4.68亿元，同比下降6.26%，主要系本 筹资活动现金流量净额 64.39 228.40 104.74 51.39
期利息资本化金额增长、计入财务费用的利息 资料来源：公司财务报告
支出减少所致。
从经营活动来看，2021年，公司经营活动现
2021年，公司实现投资收益7.98亿元，同比
金流入同比增长81.17%，主要系当期销售回款
增长86.73%，主要系对子公司丧失控制权后，
增长所致；经营活动现金流出同比增长10.67%。
剩余股权按公允价值重新计量产生的利得所
综上，2021年，公司经营活动现金净流出额同比
致，投资收益占营业利润比重为52.84%。公司
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跟踪评级报告
下降76.24%。 从短期偿债能力指标看，截至 2021 年底，
从投资活动来看，2021年，公司投资活动现 公司流动比率与速动比率较上年底均有所下降，
金流入同比下降12.15%，主要系收到联合营企 流动资产对流动负债的保障程度一般。公司经
业的借款减少所致；投资活动现金流出同比增 营获现能力弱，对流动负债不具有保障能力。截
长26.33%，主要系投资支付的现金增长所致。 至 2021 年底，受短期债务大幅增长影响，公司
2021年，公司投资活动现金净流出额同比增长 现金短期债务比下降至较低水平，现金类资产
170.33%。 对短期债务的保障程度较弱。整体看，公司短期
2021年，公司筹资活动前现金流量净流出 偿债能力较弱。
额同比下降57.53%，公司仍处于业务扩张阶段 从长期偿债能力指标看，2021年，公司
但扩张态势有所放缓。 EBITDA 同 比 变 化 不 大 。 从 构 成 看 ， 公 司
从筹资活动来看，2021年，公司筹资活动现 EBITDA主要由计入财务费用的利息支出（占
金流入同比变化不大；筹资活动现金流出同比 36.17%）和利润总额（占60.08%）构成。2021
增长45.73%，主要系偿还债务及利息支付的现 年，公司EBITDA利息倍数继续下降，EBITDA
金增长所致。2021年，公司筹资活动现金保持净 不足以覆盖利息；全部债务/EBITDA持续提升，
流入。 EBITDA对全部债务的覆盖程度较弱。整体看，
2022 年 1－3 月，公司经营活动产生的现 公司长期偿债能力指标较弱。
金流量净额转为净流入，投资活动产生的现金 截至2022年2月28日，公司对外担保合计
流量净额仍为净流出；公司仍较依赖筹资活动， 28.39亿元，占2021年底净资产的15.82%。公司
筹资活动产生的现金流量净额持续净流入。 对外担保规模一般，但考虑到公司归属于母公
司所有者权益占比较低，存在一定或有负债风
6. 偿债指标 险。
跟踪期内，公司短期偿债能力指标下降， 截至2021年底，公司已获金融机构授信总
长期偿债能力指标较弱，但考虑考虑到公司作 额651.93亿元，尚未使用授信余额为324.08亿元，
为中交房地产集团房地产板块重要运营子公司， 间接融资渠道畅通。
未来随着在建项目的销售，以及待开发项目的 截至 2022 年 5 月底，公司涉及一起重大未
建设和结转，公司整体偿债指标尚可。 决诉讼，涉案金额约 3100 万元，存在一定或有
表 20 公司偿债能力指标 负债风险。
项 2022 年
项目 2019 年 2020 年 2021 年
目 1－3 月
7. 公司本部（母公司）财务分析
流动比率（%） 157.57 217.59 170.09 177.73
短 速动比率（%） 53.26 53.02 29.16 39.26
母公司经营性活动较少，收入规模小，利
期
经营现金/流动负债
-16.30 -42.81 -5.76 2.17
润主要来自投资收益，其资产主要为其他应收
偿
（%）
债
经营现金/短期债务 款、长期应收款和长期股权投资等。母公司整
能 -0.54 -1.97 -0.22 0.09
（倍）
力 体债务负担重，面临一定的短期偿债压力；所
现金类资产/短期债
0.92 1.21 0.62 0.94
务（倍） 有者权益规模小，权益结构稳定性较高。
EBITDA（亿元） 22.57 25.40 25.34 --
截至2021年底，母公司资产总额437.57亿元，
长 全部债务/EBITDA 9.49 20.07 25.55 --
期 （倍） 较上年底增长17.60%，主要系长期应收款和长
偿 经营现金/全部债务 -0.22 -0.37 -0.07 0.02
债 （倍） 期股权投资增加所致。母公司资产总额主要由
能 EBITDA/利息支出 2.05 0.83 0.65 -- 其他应收款、长期应收款和长期股权投资构成。
力 （倍）
经营现金/利息 截至2021年底，母公司货币资金为10.38亿元，
-4.19 -6.11 -1.14 /
（倍）
注：未获取2022年一季度计入财务费用的利息支出及资本化利息数据 规模不大。
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
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跟踪评级报告
截至2021年底，母公司负债总额417.46亿元， 支持，为公司融资等提供较强的背书效应。
较上年底增长18.69%。以流动负债为主（占 截至2021年底，中交房地产集团为公司共
51.02%）。从构成看，主要由其他应付款（合计） 提供有息借款余额为67.28亿元，综合年利率为
（占23.58%）、一年内到期的非流动负债（占 8%。截至2022年3月底，公司披露向中交房地产
25.00%）和长期借款（占25.61%）构成。母公 集团借款合计45.8亿元，期限为2年，综合年利
司2021年底资产负债率为95.41%，较上年底提 率为7.75%。截至2022年3月底，公司存续债券
升0.88个百分点。母公司2021年底资产负债率为 中的“19中交债”、“20中交债”及“21中交债”
95.41%，较上年底提升0.88个百分点。截至2021 均由中交房地产集团提供担保，债券余额28.00
年底，母公司全部债务258.66亿元。其中，短期 亿元。中交房地产集团能够为公司在经营管理、
债务占43.79%、长期债务占56.21%，短期偿债 项目获取以及融资等多个方面提供较强的背书
压力提升。截至2021年底，母公司全部债务资本 效应。
化比率92.79%，母公司债务负担重。
截至2021年底，母公司所有者权益为20.11 十一、债券偿还能力分析
亿元，较上年底下降1.32%。在所有者权益中， 1．担保方经营分析
股本为6.95亿元（占34.59%）、资本公积合计 “20中交债”和“21中交债”由中交房地产
11.40亿元（占56.72%）、未分配利润合计1.44亿 集团提供全额无条件不可撤销的连带责任保证
元（占5.77%）、盈余公积合计1.15亿元（占 担保。
5.75%）。 （1）经营概况
2021年，母公司营业收入为0.86亿元，利润 2021 年，中交房地产集团营业收入大幅增
总额为0.08亿元。同期，母公司投资收益为8.55 长，但综合毛利率有所下降。
亿元，为公司利润的主要来源。 2021 年，中交房地产集团实现营业收入
现金流方面，2021 年，母公司经营活动现 1187.91 亿元，同比增长 46.31%；同期，综合毛
金流净额为 6.95 亿元，投资活动现金流净额为 利率同比下降 4.75 个百分点至 19.25%，主要系
-46.70 亿元，筹资活动现金流净额 34.70 亿元， 房地产开发业务毛利率下降所致。
母公司为公司重要的融资主体。 从主营业务收入构成看，房地产开发业务
偿债指标方面，截至 2021 年底，母公司流 是中交房地产集团最主要的收入来源，房地产
动比率与速动比率分别由上年底的 217.59%和 业务主要由中交地产、绿城中国控股有限公司
53.02%分别下降至 170.09%和下降至 29.16%， （以下简称“绿城中国”）开展；除房地产开发
流动资产对流动负债的保障程度一般。截至 外，主要为绿城中国的项目代建管理服务。中交
2021 年底，母公司现金短期债务比由上年底的 房地产集团其他业务收入占比较低，对营业收
1.21 倍下降至 0.62 倍，现金类资产对短期债务 入影响不大。
的保障程度较弱。整体看，母公司短期偿债能力 毛利率方面，2021 年，中交房地产集团房
较弱。 地产开发毛利率为 18.38%，较上年下降 5.44 个
百分点，主要系结转项目的差异和行业整体毛
十、外部支持
利率下行所致。综合毛利率由上年的 24.00%下
中交房地产集团能为公司提供较大的资金 降至 19.25%。
表 22 2019－2021 年中交房地产集团营业收入构成情况（单位：亿元、%）
2019 年 2020 年 2021 年
项目
收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率
房地产开发 695.47 89.52 25.21 713.32 87.86 23.82 1066.25 89.76 18.38
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跟踪评级报告
项目代建管理服务 18.37 2.36 47.27 16.44 2.02 44.71 20.95 1.76 44.47
建筑业收入 10.64 1.37 5.13 17.60 2.17 -1.01 3.01 0.25 9.54
酒店及其他设施类 8.81 1.13 74.06 7.21 0.89 74.22 7.62 0.64 60.72
房产租赁 3.71 0.48 65.30 2.84 0.35 30.36 3.27 0.27 32.63
物业管理 1.43 0.18 -2.92 1.74 0.21 2.75 1.71 0.14 -2.75
其他 38.49 4.95 15.93 52.77 6.50 21.87 85.11 7.16 20.63
合计 776.92 100.00 25.69 811.91 100.00 24.00 1187.91 100.00 19.25
资料来源：中交房地产审计报告，联合资信整理
（2）房地产业务 表 23 截至 2021 年底绿城中国土地储备情况
中交地产和绿城中国构成中交房地产集团 （单位：个、%）
区域 项目个数 建筑面积占比
的主要经营板块，中交地产具体业务情况请参
长三角地区 146 52
见报告第八部分-经营分析，以下部分将主要分
环渤海区域 48 18
析绿城中国业务。 大湾区 7 3
土地储备及销售 长江中游区域 14 7
2021 年绿城中国新增土地储备较上年下降， 成渝地区 11 3
但绿城中国土地储备充足，主要位于一二线城 其他 27 16
海外 3 1
市，土地储备质量较高。2021 年绿城中国销售
合计 256 100
规模有所增长；绿城中国在售项目充足，一二 资料来源：绿城中国年报
线城市可售货值较高，区域分布较好。
截至 2021 年底，绿城中国共有土地储备项 绿城中国拿地方式主要有：公开市场招拍
目 256 个（包括在建及待建），总建筑面积约 挂；收购或并购项目；参与城改、旧改、棚改或
5881 万平方米，其中按照权益计算约为 3267 万 一二级联动项目；借助股东中交房地产集团在
平方米。从货值来看，绿城中国一二线城市土地 交通和城市建设方面的资源优势，获得基建和
储备总可售货值占比为 74%。 产业项目周边地块。
土地储备获取方面，2021 年，绿城中国新
增项目共计 101 个，分布在 42 个城市；预计新
增货值 3137 亿元，权益货值 1834 亿元。新增
土地储备情况详见下表。
表 24 2019－2021 年绿城中国土地储备获取情况（单位：个、万平方米、亿元、万元/平方米）
项目 2019 年 2020 年 2021
新增项目数量 54 85 101
新增土地储备建筑面积 1236 2041 1751
新增土地价款总额（权益口径） 523 842 /
新增土地价款总额 691 / /
取得土地均价 0.69 0.71 0.91
期末土地储备建筑面积（权益口径） 2240 2924 3267
期末土地储备建筑面积 3873 5079 5881
期末土地储备可售面积（权益口径） 1521 1922 2199
期末土地储备可售面积 2648 3368 3980
资料来源：绿城中国年报
从销售数据来看，2021 年，绿城中国合同 28416 元/平方米，同比增长 9.24%。受此影响，
销售面积同比增长 13.67%；合同销售均价为 2021 年签约销售金额同比增长 24.17%。
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跟踪评级报告
结转方面，2021 年，绿城中国结转面积同 截至 2021 年底，中交房地产集团合并资产
比增长 50.5%，结转收入同比增长 56.5%。结转 总额 6940.70 亿元，所有者权益 1308.94 亿元
收入的物业销售均价为 20467 元/平方米，较 （含少数股东权益 1189.57 亿元）；2021 年，中
2020 年度的 19673 元/平方米略有提升。2021 年 交房地产集团实现营业总收入 1187.91 亿元，利
绿城中国代建项目合同销售面积和合同销售金 润总额 106.39 亿元。
额较上年分别增长 10.54%和 13.15%。 （2）资产质量
表 25 2019－2021 年绿城中国项目销售情况 2021 年，中交房地产集团资产规模快速增
（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 长，以流动资产为主。中交房地产集团货币资
投资项目 2019 年 2020 年 2021 年 金较充裕，投资性房地产以成本法计量，存在
合同销售面积 522 825 938 一定的增值潜力，但其他应收款关联方资金往
合同销售金额 1354 2147 2666
来规模较大且计提较大规模减值准备。
合同销售均价 25936 26012 28416
截至 2021 年底，中交房地产集团合并资产
结转面积 297 291 439
总额 6940.70 亿元，较上年底增长 28.31%，主
结转收入 544 573 898
代建项目 2019 年 2020 年 2021 年 要系流动资产增加所致。中交房地产集团资产
合同销售面积 505 560 619 结构以流动资产为主（占 88.50%）。中交房地产
合同销售金额 664 745 843 集团流动资产主要由货币资金（占 14.43%）、其
资料来源：绿城中国年报
他应收款（合计）占 12.58%）和存货（占 66.74%）
构成。
截至 2021 年底，绿城中国总可售7面积约
截至 2021 年底，中交房地产集团货币资金
为 3980 万平方米，权益可售面积约为 2199 万
886.36 亿元，较上年底增长 10.44%，主要系房
平方米；平均楼面价位 7182 元/平方米。从可售
地产销售和筹资净流入规模增加所致。货币资
面积来看，长三角区域（浙江、江苏、安徽、上
金中有 57.33 亿元受限资金，受限比例为 6.47%，
海）占 50.07%，环渤海区域占 17.88%，大湾区
主要为因抵押、质押或冻结等使用受限的资金。
占 3.46%，长三角中游区域占 7.32%，成渝区域
截至 2021 年底，中交房地产集团其他应收款（合
占 3.47%，其他区域占 15.98%，海外区域占
计）772.59 亿元，较上年底增长 25.42%，主要
1.82%。整体看，绿城中国可售货源较为充足。
系关联方往来款及借款增加所致；其他应收款
2．担保方财务分析 累计计提坏账准备 43.00 亿元。截至 2021 年底，
（1）财务概况 中交房地产集团存货 4099.62 亿元，较上年底增
中交房地产集团提供的 2021 年财务报表经 长 28.04%，主要系房地产开发成本增加所致。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）审计， 存货主要由开发成本（占 89.10%）和开发产品
并出具了标准无保留审计意见。中交房地产集 （占 10.56%）构成，累计计提跌价准备 22.36 亿
团经审计的财务报表按照最新《企业会计准则》 元，计提比例为 0.54%。
编制。2021 年，中交房地产集团新纳入合并范 截至 2021 年底，中交房地产集团非流动资
围的子公司 18 家，不再纳入合并范围的子公司 产 798.42 亿元，较上年底增长 50.81%，中交房
9 家，变化的各子公司规模较小，考虑到中交房 地产集团非流动资产主要由长期股权投资（占
地产集团的整体规模很大，合并范围的变动对 58.09%）、投资性房地产（占 8.54%）和固定资
中交房地产集团财务数据的可比性影响较小， 产（合计）（占 10.59%）构成。截至 2021 年底，
财务数据可比性强。 中交房地产集团长期股权投资 463.79 亿元，较
上年底增长 66.93%，主要系对合联营企业的投
7 仅地上面积
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跟踪评级报告
资增长所致。截至 2021 年底，中交房地产集团 地产集团一年内到期的非流动负债 609.83 亿元，
投资性房地产 68.20 亿元，较上年底增长 54.18%， 较上年底增长 52.17%，主要系一年内到期的长
主要系土地使用权增加所致。截至 2021 年底， 期借款、应付债券和长期应付款增加所致。截至
中交房地产集团固定资产（合计）84.52 亿元， 2021 年底，中交房地产集团合同负债 1941.35
较上年底下降 3.40%。固定资产主要由房屋及 亿元，较上年底增长 41.12%，主要系预收购房
建筑物构成，累计计提折旧 22.16 亿元；固定资 款增长所致。
产成新率 79.41%，成新率尚可。固定资产主要 截至 2021 年底，中交房地产集团非流动负
位于在青岛、杭州等地，区位分布较好。 债 1536.47 亿元，较上年底增长 5.30%，主要系
（3）资本结构 长期借款增加所致。中交房地产集团非流动负
2021 年，由于少数股东权益的增长，中交 债主要由长期借款（占 69.55%）和应付债券（占
房地产集团所有者权益持续增长，但少数股东 19.35%）构成。
权益占比很高，所有者权益结构稳定性较弱。 截至 2021 年底，中交房地产集团长期借款
中交房地产集团负债连续增长，以流动负债为 1068.68 亿元，较上年底增长 4.82%。截至 2021
主；随着在建项目的扩大，中交房地产集团债 年底，中交房地产集团应付债券 297.32 亿元，
务规模上升，债务负担较重。 较上年底下降 3.18%。
截至 2021 年底，中交房地产集团所有者权 截至 2021 年底，中交房地产集团全部债务
益 1308.94 亿元，较上年底增长 26.82%，主要 82045.63
亿元，较上年底增长 13.80%，主要系
系少数股东权益增加所致。其中，归属于母公司 短期债务增加所致。债务结构方面，短期债务占
所有者权益占比为 9.12%，少数股东权益占比 30.76%，长期债务占 69.24%，以长期债务为主。
为 90.88%。在所有者权益中，实收资本、资本 从债务指标来看，截至 2021 年底，中交房地产
公 积 和 未 分 配 利 润 分 别 占 2.18% 、 4.83%和 集团资产负债率、全部债务资本化比率和长期
1.31%。所有者权益结构稳定性较弱。 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 81.14% 、 60.98% 和
截至 2021 年底，中交房地产集团负债总额 51.97%，较上年底分别提升 0.22 个百分点、下
5631.76 亿元，较上年底增长 28.66%，主要系流 降 2.54 个百分点和下降 4.80 个百分点。中交房
动负债增加所致。中交房地产集团负债构成以 地产集团债务负担较重。
流动负债为主（占 72.72%）。 如将永续债调入长期债务，截至 2021 年底，
截至 2021 年底，中交房地产集团流动负债 中交房地产集团全部债务增至 2055.88 亿元。中
4095.29 亿元，较上年底增长 40.34%，主要系一 交房地产集团资产负债率、全部债务资本化比
年内到期的非流动负债和合同负债增加所致。 率和长期债务资本化比率分别为 81.29%、61.29%
中交房地产集团流动负债主要由应付账款（占 和 52.35%，较调整前分别上升 0.15 个百分点、
14.25%）、其他应付款（合计）（占 13.63%）、一 0.31 个百分点和 0.38 个百分点。
年内到期的非流动负债（占 14.89%）和合同负 （4）盈利能力
债（占 47.40%）构成。截至 2021 年底，中交房 2021 年中交房地产集团收入规模稳步提升，
地产集团应付账款 583.72 亿元，较上年底增长 但盈利能力有所下滑。
26.36%，主要系应付暂估款、材料款和土地款 2021 年，中交房地产集团实现营业收入
增长所致。应付账款账龄以 1 年内为主。截至 1187.91 亿元，较上年增长 46.31%；营业成本为
2021 年底，中交房地产集团其他应付款（合计） 959.19 亿元，较上年增长 55.45%；营业收入增
558.10 亿元，较上年底增长 51.09%，主要系关 幅略低于营业成本增幅。中交房地产集团实现
联方往来款增加所致。截至 2021 年底，中交房 营业利润 104.03 亿元，较上年增长 13.94%，主
8 长期应付款和其他非流动负债中的有息部分已调整入长期债 务。
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跟踪评级报告
要系收入规模、投资收益增加所致。营业利润率 基于对公司经营风险、财务风险、外部支持
为 15.82%，较上年下降 3.06 个百分点，主要系 及债项条款等方面的综合分析评估，联合资信
营业成本增长所致。 确定维持公司主体长期信用等级为AA+，维持
（5）现金流 “20中交债”和“21中交债”的信用等级为
2021 年中交房地产集团筹资活动前现金净 AAA，评级展望为稳定。
额持续净流出，对筹资活动依赖度较高。
从经营活动来看，2021 年，中交房地产集
团经营活动现金流入 2055.28 亿元，经营活动现
金流出 2049.12 亿元；综上，2021 年中交房地
产集团实现净流入 6.16 亿元，主要系销售回款
增加所致。2021 年，中交房地产集团投资活动
现金流入 293.09 亿元，较上年下降 11.53%，投
资活动现金流出 667.76 亿元；2021 年，中交房
地产集团投资活动现金净流出 368.51 亿元，主
要系投资规模增加所致。2021 年，中交房地产
集团筹资活动现金流入 1769.43 亿元，筹资活动
现金流出 1167.74 亿元；综上，2021 年中交房
地产集团筹资活动现金净流入 601.69 亿元，同
比增长 10.16%，主要系公司规模扩大，融资需
求增长所致。
3．担保效果评价
中交房地产集团 EBITDA 和经营活动现金
流入对“20 中交债”和“21 中交债”覆盖程
度很高，其担保对于“20 中交债”和“21 中交
债”的到期还本付息具有显著的保护作用。
以 2021 年底财务数据测算，“20 中交债”
和“21 中交债”债券余额 18.00 亿元，占中交
房地产集团所有者权益总额的 1.38%，占比很
小。2021 年，中交房地产集团经营活动现金流
入为 2055.28 亿元，为“20 中交债”和“21 中
交债”债券余额的 114.18 倍，中交房地产集团
经营活动现金流入量对“20 中交债”和“21 中
交债”债券覆盖程度很高。以 2021 年财务数据
测试，2021 年，中交房集团 EBITDA 为 150.85
亿元，为“20 中交债”和“21 中交债”债券余
额 18.00 亿元的 8.38 倍，EBITDA 对“20 中交
债”和“21 中交债”的覆盖程度高。
十二、结论
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跟踪评级报告
附件 1-1 截至 2022 年 3 月底中交地产股份有限公司股权结构图
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 1-2 截至 2022 年 3 月底中交地产股份有限公司组织架构图
资料来源：公司提供
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跟踪评级报告
附件 1-3 截至 2021 年底中交地产股份有限公司主要子公司情况
主要经营 持股比例
序号 企业名称 业务性质 取得方式
地 （%）
1 中交地产产业发展有限公司 工业厂房租赁 深圳 100 反向购买
2 中交地产投资(上海)有限公司 房地产开发 上海 100 反向购买
房地产开发、
3 华通置业有限公司 北京 100 同一控制下
物业管理
4 深圳中交房地产有限公司 房地产开发 深圳 100 设立
5 中交美庐(杭州)置业有限公司 房地产开发 杭州 100 设立
项目投资管理及
6 中交房地产管理集团有限公司 北京 100 同一控制下
代建服务
7 合肥中交房地产开发有限公司 房地产开发 合肥 100 设立
8 中交地产(郑州)有限公司 房地产开发 郑州 100 设立
9 西安沣河映象置业有限公司 房地产开发 西安 100 设立
10 中交(云南)房地产开发有限公司 房地产开发 昆明 100 设立
11 武汉锦绣雅郡置业有限公司 房地产开发 武汉 100 设立
12 重庆中交西北置业有限公司 房地产开发 重庆 100 设立
13 广州广交置业有限公司 房地产开发 广州 100 设立
注：上表中子公司为持股比例 100%的子公司
资料来源：公司年报
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跟踪评级报告
附件 2-1 主要财务数据及指标（合并口径）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 3 月
财务数据
现金类资产（亿元） 78.90 115.34 123.70 173.99
资产总额（亿元） 474.92 995.03 1419.62 1505.20
所有者权益（亿元） 62.61 128.92 179.46 179.68
短期债务（亿元） 85.69 95.18 198.59 184.22
长期债务（亿元） 128.37 414.42 448.69 513.00
全部债务（亿元） 214.06 509.60 647.28 697.21
营业收入（亿元） 140.63 123.00 145.42 39.48
利润总额（亿元） 17.91 14.64 15.22 1.22
EBITDA（亿元） 22.57 25.40 25.34 --
经营性净现金流（亿元） -46.12 -187.40 -44.52 17.06
财务指标
销售债权周转次数（次） 252.86 725.12 491.16 --
存货周转次数（次） 0.39 0.18 0.12 --
总资产周转次数（次） 0.32 0.17 0.12 --
现金收入比（%） 74.54 173.24 249.54 182.75
营业利润率（%） 21.32 22.76 18.26 12.12
总资本收益率（%） 5.55 2.99 2.00 --
净资产收益率（%） 17.92 6.95 4.12 --
长期债务资本化比率（%） 67.22 76.27 71.43 74.06
全部债务资本化比率（%） 77.37 79.81 78.29 79.51
资产负债率（%） 86.82 87.04 87.36 88.06
流动比率（%） 157.57 217.59 170.09 177.73
速动比率（%） 53.26 53.02 29.16 39.26
经营现金流动负债比（%） -16.30 -42.81 -5.76 --
现金短期债务比（倍） 0.92 1.21 0.62 0.94
EBITDA 利息倍数（倍） 2.05 0.83 0.65 --
全部债务/EBITDA（倍） 9.49 20.07 25.55 --
注：1. 公司 2022 年一季度财务报表未经审计；2. 本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成；除特别说明
外，均指人民币；3. 其他应付款和其他流动负债中有息部分调整入短期债务，长期应付款中和租赁负债中有息部分调整入长期债务
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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跟踪评级报告
附件 2-2 主要财务数据及指标（公司本部/母公司口径）
项 目 2019 年 2020 年 2021 年
财务数据
现金类资产（亿元） 12.84 15.33 10.38
资产总额（亿元） 159.52 372.09 437.57
所有者权益（亿元） 20.09 20.37 20.11
短期债务（亿元） 15.83 30.26 113.26
长期债务（亿元） 36.52 191.00 145.41
全部债务（亿元） 52.34 221.26 258.66
营业收入（亿元） 0.03 0.14 0.86
利润总额（亿元） 0.56 0.88 0.08
EBITDA（亿元） / / /
经营性净现金流（亿元） 10.92 -13.09 6.95
财务指标
销售债权周转次数（次） 57.29 500.87 --
存货周转次数（次） -- -- --
总资产周转次数（次） 0.00 0.00 0.00
现金收入比（%） 0.00 0.00 0.00
营业利润率（%） -25.04 60.82 93.37
总资本收益率（%） 0.12 0.37 0.03
净资产收益率（%） 0.44 4.34 0.39
长期债务资本化比率（%） 64.51 90.36 87.85
全部债务资本化比率（%） 72.26 91.57 92.79
资产负债率（%） 87.41 94.52 95.41
流动比率（%） 122.31 229.24 96.62
速动比率（%） 122.31 229.24 96.62
经营现金流动负债比（%） 12.98 -12.24 3.27
现金短期债务比（倍） 0.81 0.51 0.09
EBITDA 利息倍数（倍） / / /
全部债务/EBITDA（倍） 93.46 250.37 3,284.66
注：1．母公司债务未调整，2022 年一季度母公司财务数据未披露；2．公司本部未提供资本化利息、费用化利息、折旧、摊销等数据，相关
指标未进行计算；3．表格中“/”表示未能获取的数据，“--”表示计算后无意义的数据
资料来源：公司财务报告，联合资信整理
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跟踪评级报告
附件 3 主要财务指标的计算公式
指标名称 计算公式
增长指标
资产总额年复合增长率
净资产年复合增长率 （1）2 年数据：增长率=（本期-上期）/上期×100%
营业总收入年复合增长率 （2）n 年数据：增长率=[(本期/前 n 年)^（1/(n-1)）-1]×100%
利润总额年复合增长率
经营效率指标
销售债权周转次数 营业总收入/（平均应收账款净额+平均应收票据+平均应收款项融资）
存货周转次数 营业成本/平均存货净额
总资产周转次数 营业总收入/平均资产总额
现金收入比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业总收入×100%
盈利指标
总资本收益率 （净利润+费用化利息支出）/（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
净资产收益率 净利润/所有者权益×100%
营业利润率 （营业总收入-营业成本-税金及附加）/营业总收入×100%
债务结构指标
资产负债率 负债总额/资产总计×100%
全部债务资本化比率 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
长期债务资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
担保比率 担保余额/所有者权益×100%
长期偿债能力指标
EBITDA 利息倍数 EBITDA/利息支出
全部债务/ EBITDA 全部债务/ EBITDA
短期偿债能力指标
流动比率 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率 （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比 经营活动现金流量净额/流动负债合计×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
注：现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
长期债务=长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+使用权资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
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跟踪评级报告
附件 4-1 主体长期信用等级设置及含义
联合资信主体长期信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、
CCC、CC、C。除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
各信用等级符号代表了评级对象违约概率的高低和相对排序，信用等级由高到低反映了评级对
象违约概率逐步增高，但不排除高信用等级评级对象违约的可能。
具体等级设置和含义如下表。
信用等级 含义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约概率极低
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约概率很低
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约概率较低
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约概率一般
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约概率较高
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约概率很高
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约概率极高
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
C 不能偿还债务
附件 4-2 中长期债券信用等级设置及含义
联合资信中长期债券信用等级设置及含义同主体长期信用等级。
附件 4-3 评级展望设置及含义
评级展望是对信用等级未来一年左右变化方向和可能性的评价。评级展望通常分为正面、负面、
稳定、发展中等四种。
评级展望 含义
正面 存在较多有利因素，未来信用等级调升的可能性较大
稳定 信用状况稳定，未来保持信用等级的可能性较大
负面 存在较多不利因素，未来信用等级调降的可能性较大
发展中 特殊事项的影响因素尚不能明确评估，未来信用等级可能调升、调降或维持
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