本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让
涉及的宁波奉化宋都房地产开发有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2021〕320 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二一年四月二十七日
目录
声 明..............................................................................................................................1
资产评估报告摘要............................................................................................................ 2
资产评估报告正文............................................................................................................ 4
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人.............................................................. 4
二、评估目的................................................................................................................................... 8
三、评估对象和评估范围............................................................................................................... 8
四、价值类型及其定义................................................................................................................... 9
五、评估基准日............................................................................................................................... 9
六、评估依据................................................................................................................................... 9
七、评估方法................................................................................................................................. 11
八、评估程序实施过程和情况..................................................................................................... 15
九、评估假设................................................................................................................................. 16
十、评估结论................................................................................................................................. 16
十一、特别事项说明..................................................................................................................... 17
十二、资产评估报告使用限制说明............................................................................................. 19
十三、资产评估报告日................................................................................................................. 20
资产评估报告附件
一、与评估目的相对应的经济行为文件....................................................................................... 28
二、被评估单位基准日审计报告................................................................................................... 29
三、委托人、被评估单位营业执照............................................................................................... 81
四、委托人、被评估单位企业产权登记表................................................................................... 83
五、评估对象涉及的主要权属证明资料....................................................................................... 83
六、委托人、被评估单位承诺函................................................................................................. 115
七、签名资产评估师的承诺函..................................................................................................... 117
八、资产评估机构备案公告......................................................................................................... 118
九、资产评估机构营业执照......................................................................................................... 119
十、签名资产评估师职业资格证书登记卡................................................................................. 120
十一、资产评估委托合同............................................................................................................. 122
资产基础法评估结果汇总表及明细表.............................................................................126
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让
涉及的宁波奉化宋都房地产开发有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2021〕320 号
摘要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为杭州中兴房地产开发有限公司（以下简称“中兴房
产”），本次资产评估的被评估单位为宁波奉化宋都房地产开发有限公司（以下简
称“奉化宋都房产”）。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据中兴房产 2021 年 3 月 19 日出具的《杭州中兴房地产开发有限公司股东会
决议》，中兴房产拟进行股权转让，为此需要对奉化宋都房产的股东全部权益价值
进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供奉化宋都房产股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的奉化宋都房产的股东全部权益。
评估范围为奉化宋都房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2021 年 3 月 31 日奉化宋都房产全部资产及相关负债。按照奉化宋都房产
2 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
提供的 2021 年 3 月 31 日经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价
值分别为 973,120,402.01 元、278,929,954.74 元和 694,190,447.27 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
五、评估基准日
评估基准日为 2021 年 3 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
奉化宋都房产股东全部权益的评估价值为 700,353,040.53 元（大写为人民币柒
亿零叁拾伍万叁仟零肆拾元伍角叁分），与账面价值 694,190,447.27 元相比，评估
增值 6,162,593.26 元，增值率 0.89%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，
即自评估基准日 2021 年 3 月 31 日起至 2022 年 3 月 30 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
3 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
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涉及的宁波奉化宋都房地产开发有限公司
股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2021〕320 号
杭州中兴房地产开发有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟股权转让涉及的宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益
价值在 2021 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人
（一）委托人概况
1. 名称：杭州中兴房地产开发有限公司(以下简称“中兴房产”)
2. 住所：浙江省杭州市西湖区教工路1号
3. 法定代表人：吴小刚
4. 注册资本：人民币贰亿壹仟万元整
5. 类型：其他有限责任公司
6. 统一社会信用代码：91330100143075544N
7. 登记机关：杭州市市场监督管理局
8. 经营范围：一般项目：服务：房地产开发前期工作的可行性研究、评议、论
证，室内外装饰，房屋维修，汽车租赁；批发、零售：装饰材料，建筑材料，五金，
化工产品（除化学危险品及易制毒化学品），塑料制品，水暖器材；含下属分支机
构经营范围：金属材料销售，有色金属合金销售，金属矿石销售；许可项目：房地
产开发、经营（壹级）。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动)。
（二）被评估单位概况
4 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
一)企业名称、类型与组织形式
1．名称：宁波奉化宋都房地产开发有限公司(以下简称“奉化宋都房产”)
2．住所：浙江省宁波市奉化区南山路147号
3．法定代表人：徐晓丽
4．注册资本：人民币陆亿捌仟零玖拾叁万伍仟伍佰叁拾贰元整
5．类型：其他有限责任公司
6．统一社会信用代码：91330283MA2AHN734Q
7．登记机关：宁波市奉化区市场监督管理局
8．经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动)
二)企业历史沿革
1.公司成立
奉化宋都房产成立于 2018 年 3 月 22 日，由杭州宋都房地产集团有限公司（以
下简称“宋都集团”）投资设立，注册资本 2,000.00 万元。
2.公司增资
2018 年 6 月奉化宋都房产新增出资 660,935,532 元，增资后公司注册资本为
680,935,532 元，本次增资后的股权结构为：宋都集团出资 555,935,532 元，占注
册资本的 81.64%；中兴房产出资 125,000,000 元，占注册资本的 18.36%。
截至评估基准日，奉化宋都房产股权结构未发生改变。
三) 被评估单位前3年及评估基准日的资产、负债状况及经营业绩
金额单位：元
项目名称 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 3 月 31 日
总资产 2,182,635,186.95 3,210,659,804.61 1,141,466,870.19 973,120,402.01
总负债 1,513,166,311.46 2,560,705,370.53 362,199,531.04 278,929,954.74
股东权益合计 669,468,875.49 649,954,434.08 779,267,339.15 694,190,447.27
项目名称 2018 年度 2019 年度 2020 年度 2021 年 1-3 月
营业收入 1,799,126,946.82 57,379,050.51
营业成本 1,613,912,059.90 51,027,187.62
利润总额 -15,067,942.00 -25,725,189.75 165,171,598.79 4,563,718.08
净利润 -11,466,656.51 -19,514,441.41 123,630,934.56 3,421,734.56
上述年度及评估基准日财务报表均已经注册会计师审计，且均出具了无保留意
见的审计报告。
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杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
四)被评估单位项目基本情况
1. 项目基本情况
公司开发的项目为宋都江宸府，毗邻奉化江，项目东邻生活小区、西邻桥东岸
路、北邻南山路、南邻秀水路。该地段属于宁波奉化中心地段，周边商业、医疗、
交通等配套完善，与大润发超市隔街相对，距奉化区政府仅 1 公里。项目所在地立
体交通路网四通八达，城市双主干道交汇处，沿宁波市奉化区主干道南山路可通达
全城；与高铁站直线距离约 5.5 公里，无缝对接宁波主城。项目总占地面积 72,535
平方米，总建筑面积 222,779.15 平方米，绿化率 30%，容积率 2.2。小区由 10 幢小
高层（9-11 层）、8 幢高层（32-33 层）和一所幼儿园（3 层，完工后无偿移交给政
府）组成，共有住宅总套数 1,336 套，其中高层 872 套，小高层 464 套，合计 150,936.38
平方米；另有商铺 2,720.42 平方米，储藏室 5,906.60 平方米，停车位共 1,349 个。
项目于 2018 年 8 月开工，2020 年 11 月交付，目前除部分车位未售外，其余住宅、
商铺及储藏室均已全部对外销售完毕。
2. 项目规划情况
根据被评估单位提供的《国有土地使用权出让合同》、《不动产权证书》、《建
设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商
品房预售许可证》、《房屋建筑面积测绘成果书》、《竣工备案表》等资料，宋都
江宸府项目占地面积 72,535 平方米，规划容积率 2.2，规划用途为二类居住用地，
总建筑面积 222,779.15 平方米，其中地上建筑面积 160,018.98 平方米（不含幼儿
园），地下建筑面积 62,760.17 平方米，具体情况如下：
权证名称 权证编号 指标
不动产权证书 浙（2018）宁波市（奉化）不动产权第 0014932 号 使用权面积 72,535 平方米
建设用地规划许可证 地字第 330283201800052 号 地上利用面积 72,535 平方米
建字第 330283201800110 号 一期
建设工程规划许可证
建字第 330283201800111 号 二期
编号：330283201807270201 总建筑面积 121,692.53 平方米
建设工程施工许可证
编号：330283201807270301 总建筑面积 101,086.61 平方米
63,380.51 平方米（含地下车位
奉房预许字（2018）第 17 号
面积 10,987.68 平方米）
商品房预售许可证 67,831.35 平方米（含地下车位
奉房预许字（2018）第 27 号
面积 7,747.08 平方米）
奉房预许字（2019）第 14 号 47,094.71 平方米
6 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
具体经济技术指标如下（建筑面积按实测绘口径）：
项目名称 总经济指标（平方米）
土地面积 72,535.00
规划总建筑面积 222,779.15
地上建筑面积 160,018.98
其中：住宅 150,936.38
商业 2,720.42
物业用房等 6,362.18
地下建筑面积 62,760.17
其中：储藏室 5,906.60
可售车位（个数） 1,349
容积率 2.2
3. 项目销售情况
根据被评估单位提供的《商品房预售许可证》、《房屋建筑面积测绘成果书》、
预售合同台账及已签约预售合同，宋都江宸府项目住宅和商铺总可售面积
153,656.80 平方米，储藏室可售面积 5,906.60 平方米，可售产权车位 1,349 个。
宋都江宸府项目 2018 年 8 月开始预售，2020 年 11 月完成交付，截至评估基准日，
宋都江宸府项目的销售情况如下：
序 数量（平方 单价（元/ 金额（元，含 金额（元，不含
内容
号 米/个） 平方米） 税） 税）
1 住宅 150,936.38 13,151 1,985,022,855 1,821,121,884
其中：已售已结转 141,068.89 13,135 1,852,946,387 1,699,950,812
已售未结转 9,867.49 13,385 132,076,468 121,171,072
2 商铺（已售已结转） 2,720.42 22,632 61,567,267 56,483,731
3 储藏室 5,906.60 6,478 38,263,899 35,104,495
其中：已售已结转 4,966.40 6,341 31,491,883 28,891,636
已售未结转 940.20 7,203 6,772,016 6,212,859
4 车位 1,349 84,046,000 77,106,423
其中：已售已结转 481 161,301 77,586,000 71,179,817
已售未结转 40 161,500 6,460,000 5,926,606
未售 828
5 已签销售合同销售收入合计 2,059,822,138 1,889,745,080
其中：已售已结转 143,789.31 2,023,591,537 1,856,505,996
已售未结转（住宅） 9,867.49 132,076,468 121,171,072
已售未结转（储藏室） 940.20 6,772,016 6,212,859
已售未结转（车位） 40 6,460,000 5,926,606
未售（车位，个） 828
（三）委托人与被评估单位的关系
7 坤元资产评估有限公司
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宁波奉化宋都房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
委托人为被评估单位的股东，拟转让被评估单位股权。
（四）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据中兴房产 2021 年 3 月 19 日出具的《杭州中兴房地产开发有限公司股东会
决议》，中兴房产拟进行股权转让，为此需要对奉化宋都房产的股东全部权益价值
进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供奉化宋都房产股东全部权益价值的参考依
据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的奉化宋都房产的股东全部权益。
评估范围为奉化宋都房产申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至 2021 年 3 月 31 日奉化宋都房产全部资产及相关负债，包括流动资产、非
流动资产、流动负债及非流动负债。按照奉化宋都房产提供的业经天健会计师事务
所（特殊普通合伙）审计的 2021 年 3 月 31 日财务报表反映，资产、负债及股东权
益的账面价值分别为 973,120,402.01 元、278,929,954.74 元和 694,190,447.27 元。
具体内容如下：
金额单位：元
资产类型 账面原值 账面净值
一、流动资产 972,944,041.14
二、非流动资产 176,360.87
固定资产 555,347.88 176,360.87
资产总计 973,120,402.01
三、流动负债 278,784,733.25
四、非流动负债 145,221.49
负债合计 278,929,954.74
股东权益合计 694,190,447.27
除货币资金及往来款外，公司主要资产包括存货-开发产品、设备类固定资产等。
具体如下：
1. 存货-开发产品
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存货系开发产品，包括公司开发的宋都江宸府项目已完工未结转的住宅、储藏
室和车位等。截至评估基准日，开发产品具体包括已售未结转的住宅 9,867.49 平方
米、储藏室 940.20 平方米、车位 40 个和未售车位 828 个。
2. 设备类固定资产
列入评估范围的设备类固定资产共 265 台（套/辆），主要包括电脑、复印机、
服务器等办公设备和车辆等。除车辆外，其余设备均分布于被评估单位办公区内。
除上述资产外，奉化宋都房产未申报且经评估专业人员核实后未发现对评估对
象价值有重大影响的账面未记录的账外资产和可辨认无形资产。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估专业人员与委
托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终
选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
估基准日为 2021 年 3 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
中兴房产 2021 年 3 月 19 日出具的《杭州中兴房地产开发有限公司股东会决议》。
（二）法律法规依据
1. 《资产评估法》；
2. 《国有资产评估管理办法》；
9 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
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3. 《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4. 《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5. 《企业国有资产评估管理暂行办法》；
6. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7. 《企业国有资产法》；
8. 《企业国有资产交易监督管理办法》；
9. 《公司法》；
10. 《民法典》；
11. 其他与资产评估有关的法律、法规等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》
8.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》；
9. 《资产评估执业准则——企业价值》；
10. 《资产评估执业准则——不动产》；
11. 《资产评估执业准则——机器设备》；
12. 《企业国有资产评估报告指南》；
13. 《资产评估价值类型指导意见》；
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》。
（四）权属依据
1. 被评估单位提供的《营业执照》、公司章程，企业产权登记表；
2. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
财务报表及其他会计资料；
3. 国有土地使用权出让合同、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程
10 坤元资产评估有限公司
杭州中兴房地产开发有限公司拟进行股权转让涉及的
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规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证合同、发票、机动车行驶证
等权属证明；
4. 其他产权证明文件。
（五）取价依据
1. 被评估单位提供的评估申报表及相关的会计资料；
2. 被评估单位截至评估基准日及前 3 年的审计报告；
3. 被评估单位提供的的合同、发票、工程预算等原始资料；
4. 被评估单位提供的开发项目可销售面积统计表及销售统计表；
5. 被评估单位提供的历史经营资料、经营规划资料；
6. 当地人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件；
7. 宁波市奉化区房地产市场调查资料；
8. 主要设备的购货合同、发票、付款凭证；
9. 机械工业出版社出版的《2021 机电产品报价手册》、《2021 机电产品价格
信息查询系统》及互联网上查询的设备、车辆等报价信息；
10. 中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》；
11. 从“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询的相关数据；
12. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
13. 评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、分析等搜集的佐证资料；
14. 企业提供的其它有关资料；
15. 评估机构掌握的其它资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
根据本次评估的企业特性，评估专业人员难以在公开市场上收集到与被评估单
位相似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或相似的交易案例，
故本次评估不宜采用市场法。
因被评估单位为房地产项目公司，其开发产品中除部分车位外，住宅、商铺、
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储藏室已全部销售完成，根据公司经营计划，公司无拿地计划，其剩余车位将于近
期销售完成后，公司拟清算注销，故本次评估不宜采用采用收益法。
由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以
识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具
备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法对委托评估的奉化宋都房产的股东全部权益价值进行评估。
(二)资产基础法简介
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方
法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东
全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
1. 货币资金
对于银行存款，以核实后账面值为评估值。
2. 预付账款
预付账款为水电费、油费等，经评估专业人员核实，期后能够实现相应的资产
或权益，故以核实后账面值为评估值。
3. 其他应收款和相应坏账准备
其他应收款为关联方往来款、房租押金等。经核实，没有充分证据表明款项无
法收回，故以核实后的账面余额为评估值，同时将公司按规定计提的坏账准备评估
为零。
4. 存货
存货系开发产品，包括公司开发的宋都江宸府项目已售未结转的住宅、储藏室、
车位和未销售的车位。
本次评估在核对账目相符的基础上进行逐项核实，了解了开发完工房地产所处
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位置、占地面积、规划总建筑面积、可售面积、销售情况等，以在市场上可能实现
的售价扣减应缴纳的全部税费、期后尚需发生的销售费用、管理费用及适当利润后
确认评估值。计算公式为：
评估值= 预计可实现售价-税金及附加-销售费用-管理费用-土地增值税-所得
税-适当利润。
本次评估对于已售未结转的部分，以销售合同之成交价格确定销售收入，对于
未售房产，通过与周边房产的各项因素进行比较并结合区域土地市场、房地产市场
的现状及未来走向，结合项目自身状况，采用市场法综合分析确定委估项目可售房
源的预期销售收入。
5. 其他流动资产
其他流动资产系预缴的各项税费及发生的合同取得成本。
经核实，各款项期后应可抵扣或实现相应的权益，以核实后的账面价值为评估
值。
二)非流动资产
1．设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
确定主要采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，
将评估对象的重建或者重置价值作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实
体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估
采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值
（1）重置价值的评定
重置价值是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。
1）现行购置价
A．电脑、复印机和其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，
以当前市场价作为现行购置价。
B．车辆：通过上网查询以及向经销商询价的方法确定现行购置价。
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2）相关费用
A．运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本
由于委估设备以办公设备为主，可以就近购置、安装调试较为简便、无需设备
基础及其他安装材料、购建时间较短，因此不再另计运杂费、安装调试费、建设期
管理费以及资金成本。
B．车辆费用
车辆的相关费用包括车辆购置税和证照杂费。
3）重置价值
重置价值＝现行购置价＋相关费用
(2）成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
1)对于电脑、复印机等办公设备，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养
情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
2)对于车辆，首先按年限法和行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低法确
定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成新率。
计算公式如下：
A. 年限法成新率 K1=尚可使用年限/经济耐用年限×100%
B. 行驶里程法成新率 K2=尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
C. 理论成新率=min{K1,K2}
（3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置价值，故不考虑功能性贬值。
（4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，委估的设备不存在因外部经济因素影响引起的
使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
三)负债
负债为流动负债及非流动负债，包括应付票据、应付账款、合同负债、应交税
费、应付股利、其他应付款、其他流动负债等流动负债和递延所得税负债非流动负
债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相
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关资料进行核实。经核实，各项负债均为实际应承担的债务，以核实后的账面值为
评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2021年4月15日开始，评估报告日为2021年4月27日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一)接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二)资产核实阶段
1. 评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2. 了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3. 审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；
4. 根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5. 收集整理委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情
况；
6. 收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三)评定估算阶段
1. 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2. 收集市场信息；
3. 对委估资产进行评估，测算其评估价值；
(四)结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步评估报告；
3．对初步评估报告进行内部审核；
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4．征求有关各方意见。
(五)出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
九、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
2.本次评估以公开市场交易为假设前提。
3.本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提，即被评估单位的
所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变
更规划和使用方式。
4.本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
6.本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即其主要经营场所及
业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能
在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，
当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，奉化宋都房产的资产、负债及股东全部权
益采用资产基础法的评估结果为：
资产账面价值 973,120,402.01 元，评估价值 979,282,995.27 元，评估增值
6,162,593.26 元，增值率为 0.63%；
负债账面价值 278,929,954.74 元，评估价值 278,929,954.74 元；
股东全部权益账面价值 694,190,447.27 元，评估价值 700,353,040.53 元，评
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估增值 6,162,593.26 元，增值率为 0.89%。
评估结果汇总如下表：
金额单位：元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 972,944,041.14 978,947,925.27 6,003,884.13 0.62
二、非流动资产 176,360.87 335,070.00 158,709.13 89.99
固定资产 176,360.87 335,070.00 158,709.13 89.99
资产总计 973,120,402.01 979,282,995.27 6,162,593.26 0.63
三、流动负债 278,784,733.25 278,784,733.25
四、非流动负债 145,221.49 145,221.49
负债合计 278,929,954.74 278,929,954.74
股东权益合计 694,190,447.27 700,353,040.53 6,162,593.26 0.89
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1. 在对奉化宋都房产股东全部权益价值评估中，本公司评估专业人员对奉化宋
都房产提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未
发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完
整的法律权属资料是奉化宋都房产的责任，我们的责任是对奉化宋都房产提供的资
料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认
和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分
限制，则前述资产的评估结论和奉化宋都房产股东全部权益价值评估结论会受到影
响。
2. 奉化宋都房产承诺，截至评估基准日，除下述事项外，不存在与被评估资产
相关的抵押、质押、对外担保、未决诉讼、财务承诺等或有事项。
（1）奉化宋都房产为宋都基业投资股份有限公司2019年非公开发行的住房租赁
专项公司债券（第二期）在面值2亿元内提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担
保 。 截 至 评 估 基 准 日 2021 年 3 月 31 日 ， 该 担 保 项 下 的 监 管 户 资 金 余 额 为
111,493,229.96元。
（2）按照房地产企业经营惯例，奉化宋都房产已为商品房承购人提供阶段性购
房按揭贷款担保。截至2021年3月31日，该等担保余额为383,208,639.74元。
3. 新型冠状病毒肺炎疫情在全球爆发，对宏观经济以及市场信息产生重大影
响。目前该疫情对经济形势的后续影响难以准确预估，因此本次评估未考虑该疫情
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后续发展对基准日评估结论可能产生的影响。
4. 在资产基础法评估时，除存货外，未对其他各项资产评估增值额考虑相关
的税收影响。
5. 本次对开发产品评估时：
（1）对房产预测的销售单价系依据现行房地产市场的同类房产售价并结合项目
状况进行估算，未考虑今后房地产市场价格的异常变动情况及非正常目的下的销售
情况。
（2）本项目尚未完成工程决算审价，本次评估系根据现有合同、当地有关文件
及定额标准、企业提供工程施工等资料为依据进行分析确定各项工程成本，若最终
审价结算与本次估算的工程决算存在差异，评估结果将发生变化。
（3）项目销售计划主要依据企业待售物业状况以及相似项目的情况安排，若销
售方案发生变化，评估结果将发生变化。
（4）项目相关税费根据目前相关税收法律法规的规定进行测算，若企业未来实
际缴纳金额可能与税法要求存在差异，评估结果将发生变化。本次评估中对开发项
目应缴纳的企业所得税及土地增值税，是根据国家税收政策及公司销售计划、收入
成本预算进行测算的，如期后项目收入、成本、费用等发生变化，则相应的企业所
得税和土地增值税的测算金额将发生变化，从而影响评估结果。
6. 评估程序受到限制的情形：
（1）本次评估中，评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性
能做技术检测，评估专业人员在假定奉化宋都房产提供的有关技术资料和运行记录
是真实有效的前提下，且在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出判断。
（2）本次评估中，评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定奉化宋都房产提供的有关
工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作
出的判断。
对上述评估程序受到限制的情形，资产评估师认为对评估结论没有较大影响。
7. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东
全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等
对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
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力对资产价格的影响；本次评估对象为股东全部权益价值，部分股东权益价值并不
必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权
的折价。
8. 本次股东全部权益价值评估时，我们依据现时的实际情况作了我们认为必
要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是我们进行资产评估的前提条
件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于前提
条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
9. 本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的有关
经济行为批文、营业执照、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、
完整性、真实性负责。
10.本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资
产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2021 年 3 月 31 日起至
2022 年 3 月 30 日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结
论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6．如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
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