天津天保基建股份有限公司
2020 年 度
审计报告
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审计报告
公司财务报告
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并所有者权益变动表 9-10
— 母公司所有者权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-88
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审计报告
XYZH/2021TJAA10014
天津天保基建股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了天津天保基建股份有限公司（以下简称天保基建）财务报表，包括 2020
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母
公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了天保基建公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公
司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师
对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计
师职业道德守则，我们独立于天保基建公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相
信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些
事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发
表意见。
关键审计事项 审计中的应对
1. 房地产开发产品销售收入的确认
与评价房地产开发产品销售收入的
天保基建主要业务为房地产开发、经 确认相关的主要审计程序包括以下程序：
营，2020 年度房地产开发产品销售收入金
评价与房地产开发产品销售收入确
额 71,971.70 万元，占营业收入的 87.80%，
认相关的关键内部控制的设计和运行有
金额重大。
效性；
由于房地产开发产品销售收入对天保 检查商品房销售合同条款，以评价天
基建的重要性，以及单个房地产开发产品销 保基建房地产开发产品销售收入的确认
售收入确认上的细小错误汇总起来可能对 是否符合相关会计准则的要求；
天保基建的利润产生重大影响，因此，我们
就本年确认收入的房地产开发项目，
将房地产开发产品销售收入的确认作为关
选取样本，检查销售合同、收款凭证、入
键审计事项。
住通知及快递单等支持性文件，以评价相
关收入是否已按照收入确认政策确认；
对于房地产开发项目中本年确认的
房产销售收入，选取样本，将其单方平均
售价与从公开信息获取的单方售价相比
较；
对于未确认销售收入的房地产项目，
选取样本，执行监盘程序。
2. 房地产存货项目存货跌价准备的确认
与评价存货跌价准备计提的确认相
天保基建 2020 年末存货余额中房地产 关的主要审计程序包括以下程序：
项目存货账面价值 700,536.18 万元，占资
取得天保基建对 2020 年末持有存货
产总额比例为 70.40%，金额重大。
的跌价准备测试资料，了解天保基建进行
当存货成本高于其可变现净值时，天保 存货跌价测试时采用的关键估计和假设，
基建根据成本与可变现净值的差额计提存 主要包括与未来预计售价有关的关键估
货跌价准备。可变现净值的确定涉及重大会 计和假设，并与市场可获取数据和天保基
计估计，包括对预计售价、销售费用和待投 建销售计划进行比较；
入开发成本等的估计。该估计存在重大不确
了解天保基建对未来可收回净值估
定性。
计时的项目是否完整，未来后续发生成本
由于存货金额重大，且可变现净值的确 的预计是否完整、合理；是否充分考虑了
定涉及重大会计估计，我们将存货跌价准备 项目相关的税金和费用，并结合历史数据
的确认作为关键审计事项。 对天保基建预测数据合理性进行比较。
执行审计准则 1301 号第 12 条利用管
理层的专家的工作而需实施的审计程序。
四、 其他信息
天保基建管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括天保基建公司 2020
年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式
的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信
息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大
错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天保基建公司的持续经营能力，披露与持续经营
相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算天保基建公司、终止
运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督天保基建公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理
保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审
计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果
合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则
通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程
序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊
可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导
致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对天保基建公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确
定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告
中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留
意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致
天保基建公司不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
（6） 就天保基建公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以
对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部
责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟
通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可
能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而
构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事
项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公
众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：张菁 （项目合伙人）
中国注册会计师：刘志锋
中国 北京 二○二一年三月二十二日
合并资产负债表
2020年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年12月31日 2019年12月31日
流动资产：
货币资金 六、1 301,161,025.26 645,439,700.90
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据 六、2 2,422,500.00
应收账款 六、3 11,266,909.56 3,516,385.78
应收款项融资
预付款项 六、4 874,677,411.24 25,235,068.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 六、5 12,341,850.09 12,245,250.57
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 六、6 7,005,361,772.58 6,739,268,487.95
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 -
其他流动资产 六、7 18,414,548.13 19,809,304.95
流动资产合计 8,225,646,016.86 7,445,514,198.89
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 六、8 351,940,756.63 333,506,324.50
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 六、9 124,532,382.00 124,532,382.00
投资性房地产 六、10 860,303,706.94 832,929,087.69
固定资产 六、11 39,951,672.85 88,079,510.87
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 六、12 4,438,454.30 5,038,564.81
开发支出
商誉 六、13 10,933,697.32 10,933,697.32
长期待摊费用 六、14 5,633,544.05 10,179,603.68
递延所得税资产 六、15 293,092,115.70 266,486,890.04
其他非流动资产 六、16 34,815,600.88
非流动资产合计 1,725,641,930.67 1,671,686,060.91
资产总计 9,951,287,947.53 9,117,200,259.80
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
1
合并资产负债表 (续)
2020年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年12月31日 2019年12月31日
流动负债：
短期借款 六、17 350,000,000.00 350,000,000.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 六、18 487,110,215.37 390,008,189.96
预收款项 六、19 11,774,293.71 521,157,484.21
合同负债 六、20 331,863,654.28
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 六、21 20,066,274.79 19,603,818.98
应交税费 六、22 211,416,227.50 275,889,677.91
其他应付款 六、23 44,231,342.55 36,447,511.64
其中：应付利息 六、23.1 8,577,872.71 8,782,250.03
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 六、24 1,622,353,476.07 164,601,018.93
其他流动负债 六、25 909,621,524.17 927,155,113.61
流动负债合计 3,988,437,008.44 2,684,862,815.24
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 六、26 572,722,026.89 366,958,134.24
应付债券 六、27 748,409,949.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 六、28 -
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 572,722,026.89 1,115,368,083.99
负 债 合 计 4,561,159,035.33 3,800,230,899.23
股东权益：
股本 六、29 1,109,830,895.00 1,109,830,895.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 六、30 1,833,785,912.41 1,833,785,912.41
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 六、31 239,447,971.63 239,447,971.63
一般风险准备
未分配利润 六、32 2,198,725,480.90 2,125,620,069.07
归属于母公司股东权益合计 5,381,790,259.94 5,308,684,848.11
少数股东权益 8,338,652.26 8,284,512.46
股东权益合计 5,390,128,912.20 5,316,969,360.57
负债和股东权益总计 9,951,287,947.53 9,117,200,259.80
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
2
母公司资产负债表
2020年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年12月31日 2019年12月31日
流动资产：
货币资金 7,319,332.41 425,144,109.28
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十六、1 1,858,632,203.00 733,433,333.71
其中：应收利息 1,433,333.71
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 91,246.14
流动资产合计 1,865,951,535.41 1,158,668,689.13
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十六、2 4,410,573,659.59 4,392,139,227.46
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 124,532,382.00 124,532,382.00
投资性房地产
固定资产 697,168.03 1,051,690.36
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,204,023.72 1,383,030.11
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产 151,387.83 760,000,000.00
非流动资产合计 4,537,158,621.17 5,279,106,329.93
资 产 总 计 6,403,110,156.58 6,437,775,019.06
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
3
母公司资产负债表 (续)
2020年12月31日
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年12月31日 2019年12月31日
流动负债：
短期借款 350,000,000.00 350,000,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 13,423,969.94 13,304,474.21
应交税费 73,746.40 142,078.34
其他应付款 246,549,713.54 151,529,407.67
其中：应付利息 7,419,720.48 8,217,107.09
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 779,239,158.49 61,432,200.00
其他流动负债
流动负债合计 1,389,286,588.37 576,408,160.22
非流动负债：
长期借款 100,000,000.00 130,000,000.00
应付债券 748,409,949.75
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 100,000,000.00 878,409,949.75
负 债 合 计 1,489,286,588.37 1,454,818,109.97
股东权益:
股本 1,109,830,895.00 1,109,830,895.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,867,205,530.36 1,867,205,530.36
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 239,440,741.55 239,440,741.55
未分配利润 1,697,346,401.30 1,766,479,742.18
股东权益合计 4,913,823,568.21 4,982,956,909.09
负债和股东权益总计 6,403,110,156.58 6,437,775,019.06
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
4
合并利润表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2020年度 2019年度
一、营业总收入 819,730,385.10 1,216,110,975.62
其中:营业收入 六、33 819,730,385.10 1,216,110,975.62
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 556,817,144.24 971,563,155.77
其中：营业成本 六、33 329,750,803.48 538,091,644.80
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 六、34 77,940,624.66 332,860,707.47
销售费用 六、35 20,203,708.19 15,069,978.11
管理费用 六、36 35,005,970.58 41,252,187.20
研发费用
财务费用 六、37 93,916,037.33 44,288,638.19
其中：利息费用 101,930,943.45 56,083,915.04
利息收入 六、37 8,594,746.22 13,594,568.69
加：其他收益 六、38 3,893,688.07 1,400,836.67
投资收益（损失以“－”号填列） 六、39 21,292,176.34 21,174,430.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 18,434,432.13 18,568,584.78
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“—”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 六、40 -3,223,834.27 7,149,492.07
资产减值损失（损失以“-”号填列） 六、41 -135,169,310.64 -1,495,653.77
资产处置收益（损失以“-”号填列） 六、42 66,091.05
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 149,705,960.36 272,843,016.44
加：营业外收入 六、43 344,374.67 91,143.68
减：营业外支出 六、44 17,473.63 679,226.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 150,032,861.40 272,254,934.12
减：所得税费用 六、45 54,685,272.77 82,393,722.63
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 95,347,588.63 189,861,211.49
（一）按经营持续性分类 95,347,588.63 189,861,211.49
1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 95,347,588.63 189,861,211.49
2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类 95,347,588.63 189,861,211.49
1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） 95,293,448.83 189,761,981.51
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 54,139.80 99,229.98
六、其他综合收益的税后净额 - -
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）
6.外币财务报表折算差额
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 95,347,588.63 189,861,211.49
归属于母公司股东的综合收益总额 95,293,448.83 189,761,981.51
归属于少数股东的综合收益总额 54,139.80 99,229.98
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.08586 0.1710
（二）稀释每股收益（元/股） 0.08586 0.1710
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
5
母公司利润表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项目 附注 2020年度 2019年度
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 230,077.68 258,591.95
销售费用
管理费用 18,220,581.08 21,646,706.70
研发费用
财务费用 49,824,131.63 7,828,150.00
其中：利息费用 76,498,669.38 56,083,915.04
利息收入 27,085,001.74 49,916,582.54
加：其他收益 37,310.17
投资收益（损失以“－”号填列） 十六、3 21,292,176.34 22,309,484.38
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 18,434,432.13 18,568,584.78
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“—”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列）
资产减值损失（损失以“-”号填列） -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - 18,428.11
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -46,945,303.88 -7,405,536.16
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -46,945,303.88 -7,405,536.16
减：所得税费用 -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -46,945,303.88 -7,405,536.16
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -46,945,303.88 -7,405,536.16
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 - -
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 - -
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -46,945,303.88 -7,405,536.16
七、每股收益
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
6
合并现金流量表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 682,697,782.53 571,755,762.74
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 六、46 26,027,062.59 20,754,517.22
经营活动现金流入小计 708,724,845.12 592,510,279.96
购买商品、接受劳务支付的现金 1,464,375,922.67 623,883,118.96
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 52,003,566.57 51,785,175.36
支付的各项税费 278,515,638.60 239,895,672.20
支付其他与经营活动有关的现金 六、46 23,117,307.81 18,524,883.63
经营活动现金流出小计 1,818,012,435.65 934,088,850.15
经营活动产生的现金流量净额 -1,109,287,590.53 -341,578,570.19
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 -
取得投资收益收到的现金 2,857,744.21 2,605,845.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 4,580.00 180,775.70
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 2,862,324.21 2,786,621.49
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 331,697.95 2,227,486.85
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 331,697.95 2,227,486.85
投资活动产生的现金流量净额 2,530,626.26 559,134.64
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款所收到的现金 1,491,646,016.05 1,217,988,610.63
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,491,646,016.05 1,217,988,610.63
偿还债务所支付的现金 580,388,098.82 1,369,081,694.13
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 148,374,390.11 165,999,709.08
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 六、46 405,238.49 1,654,892.07
筹资活动现金流出小计 729,167,727.42 1,536,736,295.28
筹资活动产生的现金流量净额 762,478,288.63 -318,747,684.65
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -344,278,675.64 -659,767,120.20
加：期初现金及现金等价物余额 633,922,922.30 1,293,690,042.50
六、期末现金及现金等价物余额 289,644,246.66 633,922,922.30
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
7
母公司现金流量表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
项 目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 -
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 113,455,915.70 147,300,230.31
经营活动现金流入小计 113,455,915.70 147,300,230.31
购买商品、接受劳务支付的现金 -
支付给职工以及为职工支付的现金 15,403,686.12 16,539,270.91
支付的各项税费 1,445,602.41 2,520,704.53
支付其他与经营活动有关的现金 1,140,322,332.51 35,503,168.00
经营活动现金流出小计 1,157,171,621.04 54,563,143.44
经营活动产生的现金流量净额 -1,043,715,705.34 92,737,086.87
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 2,857,744.21 3,740,899.60
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 38,999.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 783,560,000.00 46,233,333.33
投资活动现金流入小计 786,417,744.21 50,013,231.93
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 34,493.00 517,926.00
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 34,493.00 517,926.00
投资活动产生的现金流量净额 786,383,251.21 49,495,305.93
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 350,000,000.00 848,199,976.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 350,000,000.00 848,199,976.00
偿还债务支付的现金 411,432,200.00 1,059,990,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 98,654,884.25 144,146,344.64
支付其他与筹资活动有关的现金 405,238.49 1,654,892.07
筹资活动现金流出小计 510,492,322.74 1,205,791,236.71
筹资活动产生的现金流量净额 -160,492,322.74 -357,591,260.71
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -417,824,776.87 -215,358,867.91
加：期初现金及现金等价物余额 425,144,109.28 640,502,977.19
六、期末现金及现金等价物余额 7,319,332.41 425,144,109.28
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
8
合并股东权益变动表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
2020年度
归属于母公司股东权益
项 目
股东
其他权益工具 少数股东权益
其他综合 一般风险 权益合计
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
收益 准备
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,109,830,895.00 1,833,785,912.41 239,447,971.63 2,125,620,069.07 5,308,684,848.11 8,284,512.46 5,316,969,360.57
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
同一控制下企业合并 -
其他 -
二、本年年初余额 1,109,830,895.00 - - - 1,833,785,912.41 - - - 239,447,971.63 - 2,125,620,069.07 - 5,308,684,848.11 8,284,512.46 5,316,969,360.57
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - - - 73,105,411.83 - 73,105,411.83 54,139.80 73,159,551.63
（一）综合收益总额 95,293,448.83 95,293,448.83 54,139.80 95,347,588.63
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 - -
2.其他权益工具持有者投入资本 - -
3.股份支付计入股东权益的金额 - -
4.其他 - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -22,188,037.00 - -22,188,037.00 - -22,188,037.00
1.提取盈余公积 - -
2.提取一般风险准备 - -
3.对股东的分配 -22,188,037.00 -22,188,037.00 -22,188,037.00
4.其他 - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 - -
2.盈余公积转增股本 - -
3.盈余公积弥补亏损 - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - -
5.其他综合收益结转留存收益 - -
6.其他 - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 - -
2.本年使用 - -
（六）其他 - -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,833,785,912.41 - - - 239,447,971.63 - 2,198,725,480.90 - 5,381,790,259.94 8,338,652.26 5,390,128,912.20
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
9
合并股东权益变动表（续）
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 5,308,684,848.11 单位：人民币元
2019年度
归属于母公司股东权益
项 目
股东
其他权益工具 少数股东权益
其他综合 一般风险 权益合计
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 小计
收益 准备
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,109,830,895.00 1,833,785,912.41 239,447,971.63 2,026,605,290.98 5,209,670,070.02 9,113,597.01 5,218,783,667.03
加：会计政策变更 -867,799.26 -867,799.26 -76,409.02 -944,208.28
前期差错更正 - -
同一控制下企业合并 - -
其他 - -
二、本年年初余额 1,109,830,895.00 - - - 1,833,785,912.41 - - - 239,447,971.63 - 2,025,737,491.72 - 5,208,802,270.76 9,037,187.99 5,217,839,458.75
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - - 99,882,577.35 - 99,882,577.35 -752,675.53 99,129,901.82
（一）综合收益总额 189,761,981.51 189,761,981.51 99,229.98 189,861,211.49
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 - -
2.其他权益工具持有者投入资本 - -
3.股份支付计入股东权益的金额 - -
4.其他 - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -89,879,404.16 - -89,879,404.16 -851,905.51 -90,731,309.67
1.提取盈余公积 - -
2.提取一般风险准备 - -
3.对股东的分配 -89,879,404.16 -89,879,404.16 -851,905.51 -90,731,309.67
4.其他 - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 - -
2.盈余公积转增股本 - -
3.盈余公积弥补亏损 - -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 - -
5.其他综合收益结转留存收益 - -
6.其他 - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 - -
2.本年使用 - -
（六）其他 - -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,833,785,912.41 - - - 239,447,971.63 - 2,125,620,069.07 - 5,308,684,848.11 8,284,512.46 5,316,969,360.57
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
10
母公司股东权益变动表
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
2020年度
项 目 其他权益工具
其他综合收
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益合计
益
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,109,830,895.00 1,867,205,530.36 239,440,741.55 1,766,479,742.18 4,982,956,909.09
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 1,109,830,895.00 - - - 1,867,205,530.36 - - - 239,440,741.55 1,766,479,742.18 - 4,982,956,909.09
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - - -69,133,340.88 - -69,133,340.88
（一）综合收益总额 -46,945,303.88 -46,945,303.88
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 -
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -22,188,037.00 - -22,188,037.00
1.提取盈余公积 -
2.对股东的分配 -22,188,037.00 -22,188,037.00
3.其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他综合收益结转留存收益 -
6.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,867,205,530.36 - - - 239,440,741.55 1,697,346,401.30 - 4,913,823,568.21
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
11
母公司股东权益变动表（续）
2020年度
编制单位：天津天保基建股份有限公司 单位：人民币元
2019年度
项 目 其他权益工具
其他综合收
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他 股东权益 合计
益
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,109,830,895.00 1,867,205,530.36 239,440,741.55 1,863,764,682.50 5,080,241,849.41
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
其他 -
二、本年年初余额 1,109,830,895.00 - - - 1,867,205,530.36 - - - 239,440,741.55 1,863,764,682.50 - 5,080,241,849.41
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - - -97,284,940.32 - -97,284,940.32
（一）综合收益总额 -7,405,536.16 -7,405,536.16
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1.股东投入的普通股 -
2.其他权益工具持有者投入资本 -
3.股份支付计入股东权益的金额 -
4.其他 -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -89,879,404.16 - -89,879,404.16
1.提取盈余公积 -
2.对股东的分配 -89,879,404.16 -89,879,404.16
3.其他 -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增股本 -
2.盈余公积转增股本 -
3.盈余公积弥补亏损 -
4.设定受益计划变动额结转留存收益 -
5.其他综合收益结转留存收益 -
6.其他 -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1.本年提取 -
2.本年使用 -
（六）其他 -
四、本年年末余额 1,109,830,895.00 - - - 1,867,205,530.36 - - - 239,440,741.55 1,766,479,742.18 - 4,982,956,909.09
法定代表人：夏仲昊 主管会计工作负责人：梁德强 会计机构负责人：曲朝红
12
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
天津天保基建股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）原为天
津水泥股份有限公司，系根据天津市人民政府津证办字（1998）155 号文件批准，由天津
市建筑材料公司（控股）有限公司（以下简称甲方）、天津市新型建筑材料房地产开发公
司（以下简称乙方）、天津建筑材料进出口公司（以下简称丙方）、天津市天材房地产开
发公司（以下简称丁方）及天津市建筑材料科学研究所（以下简称戊方）五家股东发起。
甲方以其下属的四家企业部分净资产折股投入，乙、丙、丁、戊四方以货币资金投入，并
经批准向社会公众募集股份而设立。本公司于 1998 年 9 月 30 日办理工商注册登记，天津
市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照。经中国证监会证监发字（2000）第 22 号文
件批复公开发行股票，经深圳证券交易所深证上（2000）第 24 号文件批复，本公司股票
于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易，本公司正式成为上市公司。本公司首次
公开发行股票后总股本为 217,004,921 股，其中有限售条件股份 147,004,921 股，占总股
本的 67.74%；无限售条件股份 70,000,000 股，占总股本的 32.26%。
2002 年本公司实行 10 送 0.5 转 0.5 的利润分配方案，变更后总股本为 238,705,413
股 ， 其 中 有 限 售 条 件 股 份 161,705,413 股 ， 占 总 股 本 的 67.74% ； 无 限 售 条 件 股 份
77,000,000 股，占总股本的 32.26%。
2007 年 9 月，本公司进行股权分置改革，天津天保控股有限公司重组本公司，将其独
资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为
“天津天保基建股份有限公司”，股票名称变更为：“天保基建”。重组后，本公司总股
本为 238,705,413 股，其中：有限售条件股份 161,705,413 股，占总股本的 67.74%；无限
售条件股份 77,000,000 股，占总股本的 32.26%。
根据本公司 2008 年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会以《关
于核准天津天保基建股份有限公司向天津天保控股有限公司发行股份购买资产的批复》
(证监许可[2008]1378 号)文件批准，本公司申请增加注册资本人民币 69,000,000.00 元，
由本公司向天津天保控股有限公司（以下简称天保控股）非公开发行股票 69,000,000
股，每股面值 1 元，发行价格为 14.79 元每股，天保控股以其持有的天津滨海开元房地产
开发有限公司 49.13%的股权认购新股 69,000,000 股，变更后的总股本为 307,705,413
股 ， 其 中 有 限 售 条 件 股 份 230,705,413 股 ， 占 总 股 本 的 74.98% ； 无 限 售 条 件 股 份
77,000,000 股，占总股本的 25.02%。
根据本公司 2009 年 4 月 22 日召开的 2008 年年度股东大会审议通过的 2008 年利润分
配及资本公积转增股本方案，本公司以 2008 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增 5 股
的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 461,558,119 股，其中有限售条件股份
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
346,058,119 股，占总股本的 74.98%；无限售条件股份 115,500,000 股，占总股本的
25.02%。
根据本公司 2012 年 3 月 29 日召开的 2011 年年度股东大会审议通过的 2011 年利润分
配及资本公积转增股本方案，本公司以 2011 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增 5 股
的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 692,337,178 股，全部为无限售条件股
份。
根据本公司 2013 年 10 月 23 日召开的 2013 年第二次临时股东大会决议，及中国证监
会《关于核准天津天保基建股份有限公司非公开发行股票的批复》（证监许可[2014]402
号）核准公司非公开发 行股票事项。 2014 年 5 月 22 日，本公司非 公开发行新股
316,600,000 股上市，增发后公司总股本为 1,008,937,178 股，其中 316,600,000 股为有
限售条件股份,692,337,178 股为无限售条件股份。
根据本公司 2018 年 4 月 19 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过的 2017 年度利润
分配及资本公积转增股本方案，本公司以 2017 年末的总股本为基数，按照每 10 股转增 1
股的比例实施资本公积转增股本，变更后的总股本为 1,109,830,895.00 股，全部为无限
售条件股份。本公司已于 2018 年 7 月 17 日完成工商变更登记备案，并取得天津市自由贸
易试验区市场和质量监督管理局换发的营业执照。
2018 年 12 月 29 日，本公司法定代表人由周广林变更为夏仲昊，本公司已于 2018 年
12 月 29 日完成工商变更登记备案，并取得天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局
换发的营业执照。
本公司统一信用代码：91120000700597012E；法定代表人：夏仲昊；本公司注册地
址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602；经营范围：基础
设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自
有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动）。
本公司控股股东为天津天保控股有限公司，最终控制方为天津保税区投资控股集团有
限公司。股东大会是本公司的权力机构，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配
等重大事项决议权。董事会对股东大会负责，依法行使公司的经营决策权；经理层负责组
织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业的生产经营管理工作。
本公司主要职能部门包括：综合管理部、企业管理部、计划财务部、前期开发部、设
计研发部、成本管理部、工程管理部、营销策划部、客户服务部、证券事务部、商管运营
部、党群工作部。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
二、合并财务报表范围
本集团合并财务报表范围包括本公司及天津天保房地产开发有限公司、天津市百利建
设工程有限公司、天津滨海开元房地产开发有限公司、天津嘉创物业服务有限公司、天津
天保福源房地产开发有限公司、天津天保盛源房地产开发有限公司 6 家子公司。与上年相
比，本集团本年合并财务报表范围无变化。
详见本附注“七、在其他主体中的权益”相关内容。
三、财务报表的编制基础
（1）编制基础
本集团财务报表以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的
《企业会计准则》及相关规定，并基于本附注“四、重要会计政策及会计估计”所述会计
政策和会计估计编制。
（2）持续经营
本公司有近期获利经营的历史且有财务资源支持，认为以持续经营为基础编制财务报
表是合理的。
四、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和
会计估计包括应收账款坏账准备的确认和计量、投资性房地产、固定资产分类及折旧方
法、无形资产摊销、收入确认和计量等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集
团的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
3. 营业周期
本集团营业周期为 12 个月。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
4. 记账本位币
本集团以人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并
方在最终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账
面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以
公允价值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或
非现金资产、发行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发
生的各项直接相关费用之和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单
项交易的成本之和）。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值、以及合并对价
的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经复核后，合并成本仍小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合并当期营业外收
入。
6. 合并财务报表的编制方法
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照
本公司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵
销。子公司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收
益总额中属于少数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损
益、归属于少数股东的其他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入
合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合
并后形成的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取
得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步取
得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，视同在最终控制
方开始控制时即以目前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于本集团和被合
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
并方同处于最终控制方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入本集团
合并财务报表的比较报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下
的相关项目。为避免对被合并方净资产的价值进行重复计算，本集团在达到合并之前持有
的长期股权投资，在取得原股权之日与本集团和被合并方处于同一方最终控制之日孰晚日
起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他净资产变动，应分别冲减比较报表
期间的期初留存收益和当期损益。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之
日起纳入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债
及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在
取得控制权的报告期，补充披露在合并财务报表中的处理方法。例如：通过多次交易分步
取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，编制合并报表时，对于购买日
之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与
其账面价值的差额计入当期投资收益；与其相关的购买日之前持有的被购买方的股权涉及
权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配外的其他所有者权
益变动，在购买日所属当期转为投资损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或
净资产变动而产生的其他综合收益除外。
本集团在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表
中，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产份额之间的差额，调整资本溢价或股本溢价，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本集团因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报
表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资损益，同时冲减
商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资损
益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项处置
子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处
置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的投资损益。
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7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经
营中的合营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负
债，根据相关约定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构
成业务的资产交易的，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8. 现金及现金等价物
本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现
金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险
很小的投资。
9. 外币业务和外币财务报表折算
（1） 外币交易
本集团外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币金额。于资产负债
表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除
了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的
原则处理外，直接计入当期损益。
（2） 外币财务报表的折算
外币资产负债表中资产、负债类项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益
类项目除“未分配利润”外，均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在其他综合收
益项目中列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影
响额，在现金流量表中单独列示。
10. 金融资产和金融负债
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产
1） 金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流特征，将金融资产分类
为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产：①管理该
金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特
定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融
资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；以摊余成本进行后续
计量。除被指定为被套期项目的，按照实际利率法摊销初始金额与到期金额之间的差额，
其摊销、减值、汇兑损益以及终止确认时产生的利得或损失，计入当期损益。
本集团将同时符合下列条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产：①管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该
金融资产为目标。②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本
金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，
相关交易费用计入初始确认金额。除被指定为被套期项目的，此类金融资产，除信用减值
损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的该金融资产利息之外，所产生的其他利得
或损失，均计入其他综合收益；金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得
或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。
本集团按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率
计算确定，但下列情况除外：①对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确
认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。②对于
购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，在后续期
间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。
本集团可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。该指定一经作出，不得撤销。本集团指定的以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的非交易性权益工具投资，按照公允价值进行初始计量，相关交易费用计入
初始确认金额；除了获得股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益外，其他相
关的利得和损失（包括汇兑损益）均计入其他综合收益，且后续不得转入当期损益。当其
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存
收益。
除上述分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产之外的金融资产，本集团将其分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。此类金融资产按照公允价值进行初始计量，相关交易费用直接计入当
期损益。此类金融资产的利得或损失，计入当期损益。
本集团在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分
类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
2） 金融资产转移的确认依据和计量方法
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本集团将满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的
合同权利终止；②金融资产发生转移，本集团转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报
酬；③金融资产发生转移，本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险
和报酬，且未保留对该金融资产控制的。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而
收到的对价及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未
偿付本金金额为基础的利息的支付）之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止
确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到
的对价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付）之和，与分摊的前述金融资产整体账
面价值的差额计入当期损益。
（2） 金融负债
1） 金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。按照公允价值进行后续计
量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损
益。
其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。除下列各项外，本集
团将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：①以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债。②不符合终止确认条件的金融资产转移或继续涉
入被转移金融资产所形成的金融负债。③不属于以上①或②情形的财务担保合同，以及不
属于以上①情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
本集团将在非同一控制下的企业合并中作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，
按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
2） 金融负债终止确认条件
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当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。本集团与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新
金融负债。本集团对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现
存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认
部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，
以最有利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够
可利用数据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即
第一层次输入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二
层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次
输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使
用第三层次输入值。公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大
意义的输入值所属的最低层次决定。
本集团对权益工具的投资以公允价值计量。但在有限情况下，如果用以确定公允价值
的近期信息不足，或者公允价值的可能估计金额分布范围很广，而成本代表了该范围内对
公允价值的最佳估计的，该成本可代表其在该分布范围内对公允价值的恰当估计。
（4） 金融资产和金融负债的抵销
本集团的金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下
列条件时，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：（1）本集团具有抵销已确认金额
的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；（2）本集团计划以净额结算，或同时变
现该金融资产和清偿该金融负债。
（5） 金融负债与权益工具的区分及相关处理方法
本集团按照以下原则区分金融负债与权益工具：（1）如果本集团不能无条件地避免
以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义务符合金融负债的定义。有
些金融工具虽然没有明确地包含交付现金或其他金融资产义务的条款和条件，但有可能通
过其他条款和条件间接地形成合同义务。（2）如果一项金融工具须用或可用本集团自身
权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具的本集团自身权益工具，是作为现金或其他
金融资产的替代品，还是为了使该工具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩
余权益。如果是前者，该工具是发行方的金融负债；如果是后者，该工具是发行方的权益
工具。在某些情况下，一项金融工具合同规定本集团须用或可用自身权益工具结算该金融
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工具，其中合同权利或合同义务的金额等于可获取或需交付的自身权益工具的数量乘以其
结算时的公允价值，则无论该合同权利或义务的金额是固定的，还是完全或部分地基于除
本集团自身权益工具的市场价格以外的变量（例如利率、某种商品的价格或某项金融工具
的价格）的变动而变动，该合同分类为金融负债。
本集团在合并报表中对金融工具（或其组成部分）进行分类时，考虑了集团成员和金
融工具持有方之间达成的所有条款和条件。如果集团作为一个整体由于该工具而承担了交
付现金、其他金融资产或者以其他导致该工具成为金融负债的方式进行结算的义务，则该
工具应当分类为金融负债。
金融工具或其组成部分属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，
以及赎回或再融资产生的利得或损失等，本集团计入当期损益。
金融工具或其组成部分属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销
时，本集团作为权益的变动处理，不确认权益工具的公允价值变动。
（6） 金融资产减值：预期信用损失的估计
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具投资、其他流动资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准
备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信
息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差
额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行
计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12
个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未
发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失
准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整
个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确
认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除
减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
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对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的
预期信用损失计量损失准备。
1）应收票据与应收账款：本集团根据以前年度的实际信用损失，并考虑本年的前瞻
性信息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
预期信用损失计提比例
类别 分类特征
（%）
已上市银行承兑汇票及国有银行承兑汇票等信
0.00
用等级高的银行承兑汇票和商业承兑汇票
按逾期情况及其他客观证
应收票据
据，比照以下应收账款的预
其他的应收票据
期信用损失计提比例进行处
理。
1 年以内 15.00
应 收 账 款 1-2 年 50.00
账龄组合 2-3 年 80.00
3 年以上 100.00
有客观证据表明其发生了损失的，如与对方存 根据其未来现金流量现值低
在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明 于其账面价值的差额，确认
应收账款
显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的 预期信用损失。无法可靠估
单项计提
应收款项；按照组合计计算预期信用损失不能 计且收回可能性很小的，按
反映其风险特征的应收款项。 100.00%计提。
2）其他应收款项：本集团对其他应收款项按前述三阶段划分标准并根据以前年度的
实际信用损失，考虑本年的前瞻性信息，计量预期信用损失的会计估计方法为：
阶段 信用风险特征 其他应收款计提比例（%）
第一阶段 未逾期的一般往来款项及保证金押金等 6.00
根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额，确认预期信用
第二阶段 逾期的一般往来款项及保证金押金
损失。无法可靠估计且收回可能
性很小的，按 100.00%计提。
有客观证据表明其发生了损失的，如与 根据其未来现金流量现值低于其
对方存在争议或涉及诉讼、仲裁，已有 账面价值的差额，确认预期信用
第三阶段
明显迹象表明债务人很可能无法履行还 损失。无法可靠估计且收回可能
款义务的其他应收款项等。 性很小的，按 100.00%计提。
3）应收及其他应收款项的核销：如果本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能
够全部或部分收回，则直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终
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止确认。这种情况通常发生在本集团确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流
量以偿还将被减记的金额。但是，按照本集团收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍
可能受到执行活动的影响。已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收
回当期的损益。
4）单项金额重大的应收或其他应收款项是指单笔金额 500 万元以上的款项。
11. 存货
本集团存货主要包括房地产类存货及非房地产类存货，房地产类存货主要包括开发成
本、开发产品等；非房地产类存货主要包括低值易耗品等。开发产品是指已建成待出售的
物业，开发成本是指尚未建成、以出售为目的开发的物业。
存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；开发产品的实际成本包括土地
出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及
开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时，不同项目采用个别计价法确定其实际成
本，同一项目采用加权平均法确定其实际成本；低值易耗品采用一次转销法进行摊销。其
中：
开发用地的核算
对于纯土地开发项目，本集团在开发成本中单独设置土地开发明细科目，核算土地开
发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、缴纳土地
出让金、过户费及前期工程费等直接或间接费用。根据开发土地的用途及使用面积，分别
转入开发产品相关明细项目。对于连同房产整体开发的项目，按实际占用面积分摊计入商
品房成本。
公共配套设施费用的核算
因建设商品房住宅小区一并开发建设的配套设备，按其性质和用途分为两类：一类是
开发小区内的公共配套设施，另一类是开发小区外的无偿交付相关部门使用的市政公共配
套设施。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅
同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套
设施费用采取预提的方法。
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁损、全部或部分陈旧
过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，提取存货跌价准备。其中
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开发产品的存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量
繁多、单价较低的低值易耗品按类别提取存货跌价准备。
开发产品、开发成本等直接用于出售的商品存货，其可变现净值按该存货的估计售价
减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定；用于生产而持有的存货，其可变现净值按
所生产的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额确定。
12. 合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。为取得合同发生的增量成
本是指本集团不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等) 。该成本预期能够收回的，
本集团将其作为合同取得成本确认为一项资产。本集团为取得合同发生的、除预期能够收
回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本集团将其作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制
造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本。
（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产采用与该资产相关的商品或服务
收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不超过一年则在发生时计入当期
损益。
当与合同取得成本和合同履约成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本
集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
13. 长期股权投资
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投
资。
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本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安
排相关活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含）以上但低于 50%的表决权
时，通常认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综
合考虑在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营
政策制定过程、或与被投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向
被投资单位提供关键技术资料等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长
期股权投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份
额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长
期股权投资成本按零确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取
得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通
过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易
的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在
合并日，根据合并后享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额
作为长期股权投资的的初始投资成本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价
值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公
积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在
取得控制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例
如：通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一
揽子交易的，本集团将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交
易的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初
始投资成本。购买日之前持有的股权采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收
益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础
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进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售金融资产中采用公允价值核算的，原计
入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照
实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权
益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约
定的价值作为投资成本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本
额公允价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分
派的现金股利或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应
调整增加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额
时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政
策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算
归属于投资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权
益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有
者权益的，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价
值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合
收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进
行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投
资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价
的差额计入投资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后
的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的
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有关规定进行会计处理，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交
易分别进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权
对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并
转入丧失控制权的当期损益。
14. 投资性房地产
本集团投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权
和已出租的房屋建筑物。采用成本模式计量。
本集团投资性房地产采用直线法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用寿
命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 30-50 4-5 1.90-3.20
房屋建筑物 30-50 4-5 1.90-3.20
15. 固定资产
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理
而持有的，使用年限超过一年的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确
认。本集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子设备和其他设备。
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资
产计提折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值
率、折旧率如下：
序号 类别 折旧年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
1 房屋建筑物 30-50 4.00-5.00 1.90-3.20
2 机器设备 5-30 4.00-5.00 3.17-19.20
3 运输设备 4-14 4.00-5.00 6.79-24.00
4 电子设备 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
5 其他设备 5-15 4.00-5.00 6.33-19.20
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本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复
核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
融资租入固定资产以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作
为租入资产的入账价值。租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认融
资费用。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届
满时将取得租入资产所有权的，租入固定资产在其预计使用寿命内计提折旧；否则，租入
固定资产在租赁期与该资产预计使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
16. 在建工程
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按
估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产
原值差异进行调整。
17. 借款费用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者
可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款
费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始
时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，
停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者
生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至
资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收
入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
18. 无形资产
本集团无形资产包括土地使用权、软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的
无形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，
按投资合同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价
值确定实际成本。
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土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；软件类无形资产按预计使用年
限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按
其受益对象计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及
摊销方法于每年年度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
在每个会计期间，本集团对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核。
19. 长期资产减值
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固
定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集
团进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末
均进行减值测试。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额，然后将所估计的资产可收回金额与其
账面价值相比较，以确定资产是否发生了减值，以及是否需要计提资产减值准备并确认相
应的减值损失。在估计资产可收回金额时，原则上应当以单项资产为基础，公司难以对单
项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回
金额。资产可收回金额的估计，应当根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。
本集团于每一资产负债表日对企业合并形成的商誉进行减值测试。因企业合并形成的
商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资
产组的，应当将其分摊至相关的资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合
进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，按以下步骤处
理：首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相
关账面价值相比较，确认相应的减值损失；然后再对包含商誉的资产组或者资产组组合进
行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面
价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值
的，应当就其差额确认减值、损失，减值损失金额应当首先抵减分摊至资产组或者资产组
组合中商誉的账面价值；再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账
面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。以上资产账面价值的抵减，都应
当作为各单项资产(包括商誉)的减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价
值不得低于以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额(如可确定
的)、该资产预计未来现金流量的现值(如可确定的)和零。因此而导致的未能分摊的减值
损失金额，应当按照相关资产组或者资产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行
分摊。
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减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述
资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
20. 长期待摊费用
本集团的长期待摊费用系装修费用。该等费用在受益期内平均摊销，如果长期待摊费
用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
装修费用的摊销年限为 5 年。
21. 合同负债
本集团合同负债是指已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务，本集团在向客
户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收取合同对价权利
的，本集团在客户实际支付款项与到期应支付款项孰早时点，按照该已收或应收的金额，
计入合同负债，本集团向客户转让相关商品时转出合同负债。
22. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费（医疗保
险费、工伤保险费、生育保险费）、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提
供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或
相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义务，
分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提
供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资
产成本。
辞退福利是指本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿。对于职工虽然没有与本集团解除劳动合同，但未来不
再为本集团提供服务，不能为本集团带来经济利益，本集团承诺提供实质上具有辞退福利
性质的经济补偿的，在其正式退休日期之前应当比照辞退福利处理，在其正式退休日期之
后，按照离职后福利处理。本集团向职工提供辞退福利的，在本集团不能单方面撤回因解
除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时、本集团确认涉及支付辞退福利的重组相
关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
其他长期职工福利，是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的
有关规定进行会计处理。本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定受益计划条件
的，本院按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
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在报告期末，本集团将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：服务
成本；其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；重新计量其他长期职工福利净负债
或净资产所产生的变动。总净额计入当期损益或相关资产成本。
23. 预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关
的业务同时符合以下条件时，本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；
该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与
或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价
值进行复核，如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
24. 收入确认原则和计量方法
收入是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经
济利益的总流入。本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控
制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承
诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第
三方收取的款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本集团按照非现金对价
的公允价值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合
同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付
的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利
率法摊销。
满足下列条件之一时，本集团属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务：
（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
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（3）本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入。履
约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认
收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑下列迹象：
（1）本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
（2）本集团已将该商品的实物转移给客户；
（3）本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
（4）客户已接受该商品或服务等。
本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(且该权利取决于时间流逝之
外的其他因素) 作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值。本集团拥
有的、无条件(仅取决于时间流逝) 向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本集团已
收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债列示。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售收入
房地产销售收入在同时满足与买方签订销售合同并取得买方按销售合同支付的款项、
开发项目完工并验收合格达到交付条件、买方验房确认时或根据合同约定向买方发出入住
通知期满后确认收入的实现。
（2）物业服务收入
本集团提供的物业服务主要属于在某一时段内履行履约义务，本集团在提供服务过程
中按照服务时间确定履约进度，确认物业服务收入。
25. 政府补助
本集团的政府补助包括天保青年公寓调拨固定资产补贴、稳岗补贴、天保青年公寓物
业管理费补贴等。其中，与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他
方式形成长期资产的政府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之
外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助对象，本集团按照上述区分原则进行判
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团对政府补助采用总额法核
算。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付
的补助，或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到
财政扶持资金时，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计
量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（1 元）计量。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，确认为递延收益的与资产相关的政府补
助，在相关资产使用寿命内按照平均分配方法分期计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关费用或损失，直接计入当期损益。与
日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与日常活动无关的政府补
助，计入营业外收支。
本集团取得政策性优惠贷款贴息的，区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴
息资金直接拨付给本集团两种情况，分别按照以下原则进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本集团提供
贷款的，本集团以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优
惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本集团，本集团将对应的贴息冲减相关借款费用。
本集团已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会
计处理：
1）初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值。
2）存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。
3）属于其他情况的，直接计入当期损益。
26. 递延所得税资产和递延所得税负债
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的
差额（暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可
抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认
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相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损)
的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递
延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认递延所得税资产。
27. 租赁
（1）融资租赁的会计处理方法
本集团作为融资租赁承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与
最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付
款额作为长期应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
（2）经营租赁的会计处理方法
本集团作为经营租赁承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本
或当期损益。
本集团作为经营租赁出租方的，在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期租赁收
入。
具体为：本集团物业出租收入按与承租方签订合同或协议的规定，在租赁期间按直线
法确认房屋出租收入。
28. 重要会计政策和会计估计变更
（1） 重要会计政策变更
财政部于 2017 年 7 月 5 日修订了《企业会计准则第 14 号—收入》，要求境内上市企
业自 2020 年 1 月 1 日起执行上述新收入准则。本公司于 2020 年 1 月 1 日执行上述新收入
准则，并对 2020 年度财务报表进行有限追溯调整。
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（2）重要会计估计变更
本集团本年度无需披露的重要会计估计变更。
（3）2020 年（首次）起执行新收入准则调整执行当年年初财务报表相关项目情况
1) 合并资产负债表
合并资产负债表及所有者权益表
受影响的项目
2019 年 12 月 31 日 新收入准则调整影响 2020 年 1 月 1 日
预收账款 521,157,484.21 -511,822,487.18 9,334,997.03
合同负债 511,822,487.18 511,822,487.18
（4）2020 年（首次）起执行新收入准则追溯调整前期比较数据说明
本集团首次执行新收入准则对前期比较数据无影响。
五、税项
1. 主要税种及税率
税种 计税依据 税率
房地产销售收入、物业出租收入、物业管理收 3%、5%、6%、9%、
增值税
入、让渡资产使用权收入 10%、13%、16%
企业所得税 应纳税所得额 25%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育费附加 应纳流转税额 2%
从价计征的，以房产原值的 70%为计税依据 1.2%
房产税
从租计征的，按租金收入分别乘以适用税率计算缴纳 12%
本集团的土地增值税以预售房款为基数按照主管税
务机关核定的预征率进行预缴，年末对房地产开发
项目按照已办理土地增值税清算的完工项目计税口 30%、40%、50%、
土地增值税
径进行预提。对符合清算条件的开发项目办理土地 60%超率累进
增值税清算申报手续，并依据主管税务机关认定的
清算结果调整该项目已预提的土地增值税。
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2. 税收优惠
2019 年 1 月 17 日，财政部税务总局发布了财税〔2019〕13 号《关于实施小微企业普
惠性税收减免政策的通知》，规定自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利
企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率
缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计
入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。上述小型微利企业是指从事 国家非限制
和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过 300 万元、从业人数不超过 300 人、资
产总额不超过 5000 万元等三个条件的企业。本公司之子公司天津嘉创物业服务有限公司
本年满足上述税收优惠条件。
2019 年 3 月 20 日，财政部税务总局发布了海关总署公告 2019 年第 39 号《财政部 税
务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》，规定自 2019 年 4 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减
应纳税额。本公司之子公司天津嘉创物业服务有限公司满足生活性服务业纳税人身份，享
受以上税收优惠政策。
2020 年 4 月国家税务总局天津市税务局发布《减免疫情期间房产税、城镇土地使用税
政策解读》，规定：（一）纳税人疫情期间生产经营收入（不含权益类投资类收益）较上
一年度同期减少 50%（含）以上的；（二）交通运输业（指铁路运输、道路运输、航空运
输、多式联运和运输代理四类）、住宿和餐饮业、文体和娱乐业（指文化、体育和娱乐
业）、旅游业（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）纳税人；（三）市发改委、工
信局确定的疫情防控物资重点生产企业和房产或土地被政府应急征用的纳税人；（四）鼓
励引导各类经营性房产业主在疫情期间为受困企业和个体商户减免租金，按实际减免租金
月份或折扣比例相应减免。本公司之子公司天津天保房地产开发有限公司和天津滨海开元
房地产开发有限公司满足上述相关税收优惠条件。
六、合并财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指 2020 年 1 月 1 日，
“年末”系指 2020 年 12 月 31 日，“本年”系指 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，“上
年”系指 2019 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，货币单位为人民币元。
1. 货币资金
项目 年末余额 年初余额
银行存款 300,767,305.38 645,439,700.90
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年末余额 年初余额
其他货币资金 393,719.88
合计 301,161,025.26 645,439,700.90
如 六 、 47 所 述 本 集 团 年 末 因 开 具 银 行 付 款 保 函 而 使 用 受 限 的 银 行 存 款 金 额 为
11,516,778.60 元。
2. 应收票据
（1） 应收票据分类列示
项目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 2,422,500.00
合计 2,422,500.00
（2） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 2,850,000.00 100.00 427,500.00 15.00 2,422,500.00
其中：按信用风险特
2,850,000.00 100.00 427,500.00 15.00 2,422,500.00
征组合
合计 2,850,000.00 100.00 427,500.00 15.00 2,422,500.00
1) 按组合计提应收票据坏账准备
年末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票 2,850,000.00 427,500.00 15.00
合计 2,850,000.00 427,500.00 —
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
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3. 应收账款
（1） 应收账款按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类别 计提
比例 账面价值
金额 金额 比例
（%）
（%）
按单项计提坏账准
3,824,599.24 20.55 3,751,639.24 98.09 72,960.00
备
其中：涉诉款项 3,824,599.24 20.55 3,751,639.24 98.09 72,960.00
按组合计提坏账准
14,782,394.18 79.45 3,588,444.62 24.28 11,193,949.56
备
其中：信用风险特
14,782,394.18 79.45 3,588,444.62 24.28 11,193,949.56
征组合
合计 18,606,993.42 100.00 7,340,083.86 —— 11,266,909.56
（续表）
年初余额
账面余额 坏账准备
类别 计提比
比例 账面价值
金额 金额 例
（%）
（%）
按单项计提坏账准
3,598,978.03 44.62 3,598,978.03 100.00
备
其中：涉诉款项 3,598,978.03 44.62 3,598,978.03 100.00
按组合计提坏账准
4,467,323.28 55.38 950,937.50 21.29 3,516,385.78
备
其中：信用风险特
4,467,323.28 55.38 950,937.50 21.29 3,516,385.78
征组合
合计 8,066,301.31 100.00 4,549,915.53 —— 3,516,385.78
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1） 按单项计提应收账款坏账准备
年末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
涉诉款项 3,824,599.24 3,751,639.24 98.09 预计无法收回
合计 3,824,599.24 3,751,639.24 — —
2） 组合中，按信用风险特征组合计提应收账款坏账准备
年末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 11,258,602.40 1,688,790.36 15.00
1-2 年 3,229,989.00 1,614,994.50 50.00
2-3 年 45,715.12 36,572.10 80.00
3 年以上 248,087.66 248,087.66 100.00
合计 14,782,394.18 3,588,444.62 24.28
（2） 应收账款按账龄列示
账龄 年末余额
1 年以内 11,258,602.40
1-2 年 3,602,918.46
2-3 年 549,257.67
3 年以上 3,196,214.89
合计 18,606,993.42
（3） 本年应收账款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销
坏账准备 4,549,915.53 3,034,924.58 244,756.25 7,340,083.86
合计 4,549,915.53 3,034,924.58 244,756.25 7,340,083.86
其中本年坏账准备收回或转回金额重要的：
单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
天津市启东金象大药房医药连锁
190,276.73 银行转账 法院强制执行
有限公司第二十九店
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单位名称 收回或转回金额 收回方式 收回或转回原因
天津市每日国际贸易有限公司 54,479.52 银行转账 法院强制执行
合计 244,756.25 — —
（4） 按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
占应收账
款年末余 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
额合计数 年末余额
的比例(%)
天津港保税区管理委员会 8,767,113.00 注 47.12 2,445,563.10
个人 1 1,597,620.84 3 年以上 8.59 1,597,620.84
天津自贸试验区冠寓商业运
1,327,587.75 1 年以内 7.13 199,138.16
营管理有限公司
天津市滨海新区管理委员会 1,125,000.00 1 年以内 6.05 168,750.00
沈阳奥特莱斯房地产开发有
722,279.03 1 年以内 3.88 108,341.85
限公司
合计 13,539,600.62 72.77 4,519,413.95
注:应收天津港保税区管理委员会余额 8,767,113.00 元，其中 1 年以内 5,537,124.00
元，1-2 年 3,229,989.00 元。
4. 预付款项
（1） 预付款项账龄
年末余额 年初余额
项目
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 874,611,619.74 99.98 25,169,277.24 99.74
1－2 年 47,763.74 0.19
2－3 年 47,763.74 0.01
3 年以上 18,027.76 0.01 18,027.76 0.07
合计 874,677,411.24 100.00 25,235,068.74 100.00
（2） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
占预付款项年
单位名称 年末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
天津市滨海新区土地发展中心（注） 871,000,000.00 1 年以内 99.58
天津市建筑设计院 2,313,108.50 1 年以内 0.26
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占预付款项年
单位名称 年末余额 账龄 末余额合计数
的比例(%)
天津建科建设工程有限公司 553,854.70 1 年以内 0.06
国网天津市电力公司 229,243.28 1 年以内 0.03
北京东方华脉工程设计有限公司 200,000.00 1 年以内 0.02
合计 874,296,206.48 99.95
注：年末预付天津市滨海新区土地发展中心款项 871,000,000.00 元，系按国有土地
出让合同预付的空港二期项目津滨保(挂)2020-14 号地块土地出让金，截至本年末尚未付
清全款，未办理完毕土地使用权出让手续。
5. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
其他应收款 12,341,850.09 12,245,250.57
合计 12,341,850.09 12,245,250.57
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金及保证金 2,024,147.92 2,419,677.92
代垫 812 爆炸专项工程维修资金 9,221,429.00 9,221,429.00
代收代付款 1,295,448.99 797,153.53
合计 12,541,025.91 12,438,260.45
（2） 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
预期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2020 年 1 月 1 日
193,009.88 193,009.88
余额
2020 年 1 月 1 日 — — — —
其他应收款账面余
额在本年
--转入第二阶段
本年计提 32,452.85 32,452.85
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来 12 个月 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
预期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
本年转回 26,286.91 26,286.91
本年转销
本年核销
其他变动
2020 年 12 月 31
199,175.82 199,175.82
日余额
（3） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
1 年以内 686,067.14
1-2 年 46,310.15
2-3 年 50,894.50
3-4 年 1,555,901.62
4-5 年 10,201,052.50
5 年以上 800.00
合计 12,541,025.91
（4） 其他应收款坏账准备情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销
坏账准备 193,009.88 32,452.85 26,286.91 199,175.82
合计 193,009.88 32,452.85 26,286.91 199,175.82
（5） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应
收款年末
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 余额合计
年末余额
数的比例
（%）
天津经济技术开 代垫 812
发区建设和交通 爆炸专项 9,221,429.00 3 年以上 73.53
局 维修资金
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
占其他应
收款年末
坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄 余额合计
年末余额
数的比例
（%）
天津泰达津联热
押金 1,197,188.40 3 年以上 9.55 71,831.30
电有限公司
天津天保热电有
保证金 712,859.52 注1 5.68 42,771.57
限公司
天津港保税区财
垫付款项 622,646.00 3 年以上 4.96 37,358.76
政局
天津市房屋维修
垫付款项 598,290.57 注2 4.77 35,897.43
资金管理中心
合计 — 12,352,413.49 — 98.49 187,859.06
注 1：应收天津天保热电有限公司余额 712,859.52 元，其中 3-4 年 355,882.02 元，
4-5 年 356,977.50 元。
注 2：应收天津市房屋维修资金管理中心余额 598,290.57 元，其中 1 年以内
552,020.42 元，1-2 年 46,270.15 元。
6. 存货
（1） 存货分类
年末余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 307,754,673.47 307,754,673.47
开发成本 7,125,862,544.17 428,255,445.06 6,697,607,099.11
合计 7,433,617,217.64 428,255,445.06 7,005,361,772.58
年末存货抵押受限情况详见本附注“六、26.长期借款”、“六、47.所有权或使用权
受到限制的资产”相关披露。
（续表）
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发产品 577,241,475.72 577,241,475.72
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 6,455,113,146.65 293,086,134.42 6,162,027,012.23
合计 7,032,354,622.37 293,086,134.42 6,739,268,487.95
（2） 存货跌价准备
本年增加 本年减少
项目 年初余额 其 转回或 其 年末余额
计提
他 转销 他
开发
293,086,134.42 135,169,310.64 428,255,445.06
成本
其中：
大连东
143,650,701.70 135,169,310.64 278,820,012.34
道地块
项目
生态城
地块项 149,435,432.72 149,435,432.72
目
合计 293,086,134.42 135,169,310.64 428,255,445.06
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3） 开发成本主要项目及其利息资本化情况：
本年其
开工时 预计竣 本年转入开发 利息资本化累计 其中：本年利息资
项目名称 预计总投资 年初余额 本年增加 他减少 年末余额 资金来源
间 工时间 产品 金额 本化金额
金额
天保金海
自筹、外
岸住宅项 3,167,310,000.00 473,781,622.36 327,918,122.57 801,699,744.93 7,388,330.73 6,652,970.62
目 部借款
大连东道 2018 年 2021 年 7 自筹、外
823,250,000.00 732,501,303.57 63,511,286.28 796,012,589.85 6,784,733.70 4,134,059.12
地块项目 5月4日 月 31 日 部借款
2019 年
汇津广场 2022 年 6
12 月 12 361,880,000.00 20,555,278.61 69,957,281.23 90,512,559.84 自筹
二期项目 月 20 日
日
2018 年 2021 年
生态城地 自筹、外
4 月 23 12 月 31 3,078,590,000.00 2,286,120,722.88 130,953,111.04 2,417,073,833.92 39,245,568.19 15,423,009.29
块项目 部借款
日 日
南开区天 2019 年 2022 年
自筹、外
拖二期地 11 月 25 11 月 18 4,003,780,000.00 2,942,154,219.23 78,409,596.40 3,020,563,815.63 2,941,928.93 2,941,928.93
块项目 部借款
日 日
合计 11,434,810,000.00 6,455,113,146.65 670,749,397.52 7,125,862,544.17 56,360,561.55 29,151,967.96
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（4） 开发产品主要项目信息：
其中：
利息资
转入投资性 本年利
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年销售 年末余额 本化累
房地产 息资本
计金额
化金额
金海岸住宅项目-A01 2007 年 1 月 1 日 8,727,209.26 120,099.21 8,607,110.05
金海岸住宅项目-A02 2007 年 1 月 1 日 22,981,813.18 78,704.83 22,903,108.35
金海岸住宅项目-B06/B07 2007 年 1 月 1 日 16,540,226.27 -61,487.83 16,601,714.10
金海岸住宅项目-B08 2010 年 1 月 1 日 21,292,274.48 21,292,274.48
名居花园 2011 年 8 月 1 日 7,812,576.58 195,443.68 288,522.70 7,328,610.20
汇津广场一期 2011 年 11 月 1 日 29,878,835.28 3,562,014.68 4,842,831.14 10,597,826.88 18,000,191.94
金海岸住宅项目-B01 2013 年 12 月 1 日 13,079,206.55 -32,541.97 13,111,748.52
金海岸住宅项目-B01/B04
2013 年 12 月 1 日 6,061,224.32 6,061,224.32
商业
汇盈产业园 2015 年 3 月 1 日 50,025,250.13 9,105,910.36 13,275,215.15 3,428,695.10 42,427,250.24
意境兰庭一期 2015 年 12 月 1 日 1,409,704.93 1,409,704.93
金海岸商业项目-D05 2016 年 4 月 26 日 102,517,640.58 15,781,437.79 9,437,608.40 77,298,594.39
金海岸住宅项目-D06 2016 年 11 月 1 日 55,779.56 -55,779.56 111,559.12
意境兰庭二期 2017 年 12 月 15 日 10,123,061.09 1,879,525.98 8,243,535.11
金海岸住宅项目-D07 2018 年 9 月 29 日 5,042,377.12 150,518.72 4,891,858.40
金海岸住宅项目-E03 2019 年 12 月 11 日 281,694,296.39 220,818,402.14 60,875,894.25
合计 577,241,475.72 12,667,925.04 258,402,074.21 23,752,653.08 307,754,673.47
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
7. 其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
预缴增值税 15,275,628.55 60,718.28
合同取得成本 3,138,919.58
待取得抵扣凭证的进项税额 876,976.49
待抵扣进项税 18,871,610.18
合计 18,414,548.13 19,809,304.95
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
8. 长期股权投资
本年增减变动
减值准
年初 其他综 宣告发放
被投资单位 追加 减少 权益法下确认 其他权 计提减 其 年末余额 备年末
余额 合收益 现金股利
投资 投资 的投资损益 益变动 值准备 他 余额
调整 或利润
一、合营企业
天津中天航空
工业投资有限 333,506,324.50 18,434,432.13 351,940,756.63
责任公司
合计 333,506,324.50 18,434,432.13 351,940,756.63
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
9. 其他非流动金融资产
项目 年末余额 年初余额
渤海证券股份有限公司股权 124,532,382.00 124,532,382.00
合计 124,532,382.00 124,532,382.00
10. 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.年初余额 1,030,620,372.02 1,030,620,372.02
2.本年增加金额 84,008,108.21 84,008,108.21
（1）存货\固定资产\在建工程转入 84,008,108.21 84,008,108.21
3.本年减少金额 14,006,556.96 14,006,556.96
（1）转入存货 14,006,556.96 14,006,556.96
4.年末余额 1,100,621,923.27 1,100,621,923.27
二、累计折旧和累计摊销
1.年初余额 197,691,284.33 197,691,284.33
2.本年增加金额 43,965,563.92 43,965,563.92
（1）计提或摊销 28,069,631.71 28,069,631.71
（2）存货\固定资产\在建工程转入 15,895,932.21 15,895,932.21
3.本年减少金额 1,338,631.92 1,338,631.92
（1）转入存货 1,338,631.92 1,338,631.92
4.年末余额 240,318,216.33 240,318,216.33
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
（1）计提
3.本年减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 860,303,706.94 860,303,706.94
2.年初账面价值 832,929,087.69 832,929,087.69
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 投资性房地产受限情况
年末投资性房地产受限情况详见本附注“六、28.长期应付款”、“六、47.所有权或
使用权受到限制的资产”相关披露。
11. 固定资产
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 39,898,604.99 88,079,510.87
固定资产清理 53,067.86
合计 39,951,672.85 88,079,510.87
11.1 固定资产
（1） 固定资产情况
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合计
一、账面原
值
1.年初余额 108,594,351.03 2,500.00 1,474,335.00 12,421,163.56 122,492,349.59
2.本年增加
1,162,653.08 1,162,653.08
金额
（1）购置 1,162,653.08 1,162,653.08
3.本年减少
1,978,889.31 1,978,889.31
金额
（1）处置
1,978,889.31 1,978,889.31
或报废
（2）转入
投资性房地 60,255,455.13 60,255,455.13
产
4.年末余额 48,338,895.90 2,500.00 1,474,335.00 11,604,927.33 61,420,658.23
二、累计折
旧
1.年初余额 22,740,689.76 2,000.00 1,398,357.65 10,271,791.31 34,412,838.72
2.本年增加
3,000,585.87 9,562.67 837,528.92 3,847,677.46
金额
（1）计提 3,000,585.87 9,562.67 837,528.92 3,847,677.46
3.本年减少
842,530.73 842,530.73
金额
（1）处置 842,530.73 842,530.73
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合计
或报废
（2）转入
投资性房地 15,895,932.21 15,895,932.21
产
4.年末余额 9,845,343.42 2,000.00 1,407,920.32 10,266,789.50 21,522,053.24
三、减值准
备
1.年初余额
2.本年增加
金额
（1）计提
3.本年减少
金额
（1）处置
或报废
4.年末余额
四、账面价
值
1.年末账面
38,493,552.48 500.00 66,414.68 1,338,137.83 39,898,604.99
价值
2.年初账面
85,853,661.27 500.00 75,977.35 2,149,372.25 88,079,510.87
价值
11.2 固定资产清理
项目 年末余额 年初余额
其他设备 53,067.86
合计 53,067.86
12. 无形资产
（1） 无形资产明细
项目 软件 合计
一、账面原值
1.年初余额 6,185,779.81 6,185,779.81
2.本年增加金额 51,502.93 51,502.93
(1)购置 51,502.93 51,502.93
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 软件 合计
3.本年减少金额 6,000.00 6,000.00
(1)处置 6,000.00 6,000.00
4.年末余额 6,231,282.74 6,237,282.74
二、累计摊销
1.年初余额 1,147,215.00 1,147,215.00
2.本年增加金额 651,613.44 651,613.44
（1）计提 651,613.44 651,613.44
3.本年减少金额 6,000.00 6,000.00
(1)处置 6,000.00 6,000.00
4.年末余额 1,792,828.44 1,798,828.44
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
（1）计提
3.本年减少金额
(1)处置
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 4,438,454.30 4,438,454.30
2.年初账面价值 5,038,564.81 5,038,564.81
13. 商誉
（1） 商誉原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称 年初余额 企业合并 年末余额
其他 处置 其他
形成的
天津天保房地产
30,879,343.11 30,879,343.11
开发有限公司
天津市百利建设
8,528,035.13 8,528,035.13
工程有限公司
合计 39,407,378.24 39,407,378.24
根据 2007 年天津天保控股有限公司与天津市建筑材料集团（控股）有限公司签订的
《资产置换协议》，本公司置入天津天保房地产开发有限公司 100%股权，合并成本
620,646,783.20 元 ， 该 公 司 可 辨 认 净 资 产 公 允 价 值 589,767,440.09 元 ， 差 额
30,879,343.11 元，编制合并会计报表时形成商誉。
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司全资子公司天津天保房地产开发有限公司 2007 年取得天津市百利建设工程有
限公司 51%股权时，合并成本为 25,500,000.00 元，按持股比例享有的被投资单位净资产
公允价值 16,971,964.87 元，差额 8,528,035.13 元，编制合并报表时形成商誉。
（2） 商誉减值准备
本年增加 本年减少
被投资单位名称 年初余额 年末余额
计提 其他 处置 其他
天津天保房地产
26,593,213.58 26,593,213.58
开发有限公司
天津市百利建设
1,880,467.34 1,880,467.34
工程有限公司
合计 28,473,680.92 28,473,680.92
本公司于购买日将商誉按购买日的公允价值分摊至各与商誉相关的资产组，按商誉相
关资产组的预计可收回金额与商誉相关资产组的账面价值比较，确认相应的商誉减值损
失。商誉相关资产组的预计可收回金额为商誉相关项目的公允价值减去预计处置费用后的
净额，其中公允价值按项目本年的销售均价或周边同类项目的销售均价计算，处置费用为
预计销售费用、土地增值税及其他税费的合计金额。将该可回收金额先与不包含商誉的资
产组的账面价值比较，再与包含商誉的资产组的账面价值比较。经过上述减值测试，上述
商誉本年未发生新的减值。
14. 长期待摊费用
本年其他
项目 年初余额 本年增加 本年摊销 年末余额
减少
装修费 10,179,603.68 203,101.84 4,749,161.47 5,633,544.05
合计 10,179,603.68 203,101.84 4,749,161.47 5,633,544.05
15. 递延所得税资产和递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产
年末余额 年初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值
286,786,772.02 71,605,065.26 148,393,627.11 37,097,659.71
准备
内部交易
未实现利 7,913,713.44 1,978,428.36 8,420,171.44 2,105,042.86
润
预提土地
875,778,135.30 218,944,533.83 905,132,907.34 226,283,226.83
增值税
54
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
年末余额 年初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
递延收益 380,330.34 95,082.59
预提费用 478,048.80 119,512.21 1,941,381.03 485,345.27
未弥补亏
1,778,304.15 444,576.04 1,682,131.14 420,532.78
损
合计 1,172,734,973.71 293,092,115.70 1,065,950,548.40 266,486,890.04
（2） 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 260,302,250.25 240,297,697.36
可抵扣亏损 245,159,393.03 176,094,980.69
合计 505,461,643.28 416,392,678.05
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末金额 年初金额 备注
2021 年 19,253,360.30 19,253,360.30
2022 年 77,970,908.95 77,970,908.95
2023 年 52,624,534.04 52,624,534.04
2024 年 26,246,177.40 26,246,177.40
2025 年 69,064,412.34
合计 245,159,393.03 176,094,980.69
16. 其他非流动资产
年末余额 年初余额
项目 账面 减值准 账面
账面余额 减值准备 账面价值
余额 备 价值
待抵扣进项税 34,815,600.88 34,815,600.88
合计 34,815,600.88 34,815,600.88
17. 短期借款
（1） 短期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
保理融资借款 350,000,000.00 350,000,000.00
合计 350,000,000.00 350,000,000.00
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
注：2017 年 6 月 1 日天津天保商业保理有限公司（以下简称天保保理公司）与本公司
签订有追索权国内保理业务合同，本公司可在保理融资额度内向天保保理公司申请一次或
多次融资，保理融资款不超过应收账款净额的 80%，且总额不超过人民币 5 亿元，保理融
资额度的有效期为自保理合同生效之日起 36 个月。天保保理公司于 2019 年 10 月 10 日与
本公司签署补充协议，总额调整为不超过人民币 7 亿元，保理融资利率由原来的 6%调整为
6.9%，并按中国人民银行基准利率浮动幅度实行浮动利率调整，保理额度有效期调整为 72
个月。本年末保理借款余额借款期限均为一年。
18. 应付账款
（1） 应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 248,581,577.61 201,249,727.23
1-2 年 118,376,562.82 32,559,045.23
2-3 年 20,965,491.40 64,091,591.07
3 年以上 99,186,583.54 92,107,826.43
合计 487,110,215.37 390,008,189.96
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
单位名称 未偿还或结转的原
年末余额
因
中建三局集团有限公司 64,742,153.56 工程未结算
中国建筑第五工程局有限公司 23,945,049.70 工程未结算
人防工程款 20,346,609.29 工程未完工
天津市房屋维修资金管理中心 13,755,721.43 工程未结算
合计 122,789,533.98 —
19. 预收款项
（1） 预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 11,653,732.73 8,756,139.61
1 年以上 120,560.98 578,857.42
合计 11,774,293.71 9,334,997.03
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
20. 合同负债
(1) 合同负债情况
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 331,863,654.28 236,543,309.05
1 年以上 275,279,178.13
合计 331,863,654.28 511,822,487.18
(2) 合同负债重要项目收款信息
项目 年末余额 年初余额
天成华境大 F 住宅 315,733,597.98
金海岸 E03 住宅 5,169,445.88 483,364,510.95
合计 320,903,043.86 483,364,510.95
21. 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬分类
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
短期薪酬 19,602,561.62 52,512,931.48 52,050,475.67 20,065,017.43
离职后福利-
1,257.36 253,817.68 253,817.68 1,257.36
设定提存计划
辞退福利 187,542.06 187,542.06
合计 19,603,818.98 52,954,291.22 52,491,835.41 20,066,274.79
（2） 短期薪酬
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工资、奖金、
14,351,712.29 25,173,817.03 25,180,923.03 14,344,606.29
津贴和补贴
职工福利费 -34,778.00 2,263,331.95 2,272,565.41 -44,011.46
社会保险费 280.32 1,589,405.32 1,597,006.81 -7,321.17
其中：医疗保
280.32 1,491,984.29 1,499,223.79 -6,959.18
险费
工伤保险费 5,069.25 5,069.25
生育保险费 92,351.78 92,713.77 -361.99
补充保险 170,720.00 170,720.00
住房公积金 -2,471.00 8,302,369.00 8,302,369.00 -2,471.00
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
工会经费和职
5,287,818.01 1,125,753.67 639,356.91 5,774,214.77
工教育经费
劳务费 13,887,534.51 13,887,534.51
合计 19,602,561.62 52,512,931.48 52,050,475.67 20,065,017.43
（3） 设定提存计划
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
基本养老保险 1,117.21 246,110.57 246,110.57 1,117.21
失业保险费 140.15 7,707.11 7,707.11 140.15
合计 1,257.36 253,817.68 253,817.68 1,257.36
22. 应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 835,219.31 49,856,782.24
企业所得税 209,322,067.01 207,531,347.66
个人所得税 104,453.35 121,208.57
城市维护建设税 74,336.51 1,093,713.87
土地增值税 16,049,120.71
印花税 895,161.72 394,089.45
教育费附加 55,394.87 492,271.21
地方教育费附加 41,780.94 333,031.67
防洪费 3,091.98 2,807.40
环境税 84,721.81 15,305.13
合计 211,416,227.50 275,889,677.91
23. 其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付利息 8,577,872.71 8,782,250.03
其他应付款 35,653,469.84 27,665,261.61
合计 44,231,342.55 36,447,511.64
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
23.1 应付利息
（1） 应付利息分类
项目 年末余额 年初余额
长期借款利息 1,306,657.01 756,457.09
企业债券利息 6,130,799.02 7,000,459.61
短期借款应付利息 1,140,416.68 1,025,333.33
合计 8,577,872.71 8,782,250.03
23.2 其他应付款
（1） 其他应付款按款项性质分类
款项性质 年末余额 年初余额
押金 19,043,259.01 17,054,466.97
定金 2,154,261.67 2,895,188.25
代收费用 11,668,190.64 4,824,640.83
其他 2,787,758.52 2,890,965.56
合计 35,653,469.84 27,665,261.61
24. 一年内到期的非流动负债
项目 年末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 270,095,043.51 133,168,818.93
一年内到期的应付债券 749,239,158.49 31,432,200.00
一年内到期的长期应付款 603,019,274.07
合计 1,622,353,476.07 164,601,018.93
25. 其他流动负债
（1） 其他流动负债分类
项目 年末余额 年初余额
预提土地增值税 881,161,110.38 926,774,783.27
待转销项税 28,460,413.79
政府补助 380,330.34
合计 909,621,524.17 927,155,113.61
26. 长期借款
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（1） 长期借款分类
借款类别 年末余额 年初余额
抵押借款 472,722,026.89 236,958,134.24
信用借款 100,000,000.00 130,000,000.00
合计 572,722,026.89 366,958,134.24
注 1：本公司之子公司天津天保福源房地产开发有限公司（以下简称天保福源公司）
于 2019 年 8 月 30 日与天津天保财务有限公司签订借款合同，约定借款总额度为人民币
600,000,000.00 元，借款期限 3 年，借款年利率为固定利率 6.00%，该项借款以天保福源
公司自有的建设用地使用权证号“津（2018）滨海新区滨海旅游不动产权证第 1002481
号” 国有建设用地使用权以及该宗土地上意韵唐轩 1-26 号楼的 92,147.64 平方米在建工
程为抵押物。截至本年年末，天保福源公司共取得借款 288,535,572.00 元，共计归还
2,492,540.92 元。年末余额为 286,043,031.08 元，其中 49,443,862.04 元应于报表日 12
个月之内偿还，年末重分类至一年内到期的非流动负债科目。
注 2：本公司之子公司天津滨海开元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元公
司”）于 2018 年 7 月 25 日与中国农业银行股份有限公司签订固定资产借款合同，约定借
款总额度为人民币 239,270,000.00 元，借款期限 3 年，借款利率为浮动利率，按照每笔
借款提款日总借款期限对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮 10%，浮动利
率调整以六个月为一个周期。该项借款以滨海开元公司持有的建设用地使用权证号“津
（2018）滨海新区塘沽不动产权证第 1010032 号”国有建设用地使用权以及天禧轩 1、2
号楼的 9973.92 平方米为抵押物，本公司提供连带责任担保。截至本年末，滨海开元公司
共取得借款 121,502,535.52 元，共计归还 8,107,684.63 元，年末余额为 113,394,850.89
元，其中 113,394,850.89 元将于报表日 12 个月内偿还，年末重分类至一年内到期的非流
动负债科目。
注 3:本公司之子公司滨海开元公司于 2019 年 12 月 23 日与天津银行股份有限公司天
津自由贸易试验区分行签订房地产业借款合同，约定借款总额度为 500,000,000.00 元，
借款期限 3 年，自 2019 年 12 月 23 日起至 2022 年 12 月 22 日止，借款利率为固定利率
6.50%。该项借款以滨海开元公司持有的建设用地使用权证号“津（2018）开发区不动产
权证第 1001626 号”国有建设用地使用权和抵押合同生效后土地的上盖物为抵押物，本公
司 提 供 连 带 责 任 担 保 。 截 至 本 年 末 ， 共 取 得 借 款 264,018,414.86 元 ， 共 归 还
20,000,000.00 元，年末余额为 244,018,414.86 元，其中 70,000,000.00 元将于报表日
12 个月内偿还，年末重分类至一年内到期的非流动负债科目。
注 4：本公司之子公司天津天保盛源房地产开发有限公司（以下简称天保盛源公司）
于 2020 年 6 月 12 日与中国银行股份有限公司天津保税支行签订固定资产借款合同，约定
借款总额度为人民币 480,000,000.00 元，借款期限 3 年，利率为全国银行间同业拆借中
60
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
心最近一次公布的 1 年期贷款市场报价利率上浮 161.25 基点，以实际提款日为起算日，
每 12 个月为一个浮动周期，重新定价一次，本年利率为 5.4625%。该项借款由天保盛源公
司以自有的建设用地使用权证号“津（2018）南开区不动产权第 1027619 号”国有建设用
地使用权为抵押物，本公司提供连带责任担保。截至本年末，天保盛源公司共取得借款
69,660,773.57 元 ， 归 还 300,000.00 元 ， 年 末 余 额 69,360,773.57 元 。 其 中
7,256,330.58 元将于报表日 12 个月之内偿还，年末重分类至一年内到期的非流动负债。
注 5:本公司于 2018 年 3 月 23 日与中国农业银行股份有限公司天津港保税区支行签订
并购借款合同，借款总额度为人民币 190,000,000.00 元，借款期限 5 年，借款利率为浮
动利率，按照每笔借款提款日总借款期限对应的人民银行公布的同期同档次基准利率上浮
3%，浮动利率调整以六个月为周期。截至本年末，共计借款 190,000,000.00 元，已归还
60,000,000.00 元，本年年末余额为 130,000,000.00 元，其中 30,000,000.00 元重分类至
一年内到期的非流动负债科目。
27. 应付债券
（1） 应付债券分类
项目 年末余额 年初余额
公司债券 748,409,949.75
合计 748,409,949.75
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券 本年转入一年内到
债券名称 面值总额 发行日期 发行金额 年初余额 本年发行 溢折价摊销 本年偿还 年末余额
期限 期的非流动负债
2016 年 公
司债券（第 800,000,000.00 2016-10-24 5年 800,000,000.00 449,089,195.03 499,675.90 449,588,870.93
一期）
2019 年 公
司债券（第 300,000,000.00 2019-12-10 3年 300,000,000.00 299,320,754.72 329,532.84 299,650,287.56
一期）
合计 1,100,000,000.00 — — 1,100,000,000.00 748,409,949.75 829,208.74 749,239,158.49
注：1) 2016 年公司债券（第一期）
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2015]637 号”文件核准，本公司于 2016 年 10 月 24 日发行 2016 年公司债券（第一期），简称
“16 天保 01”，发行规模为 8 亿元，面值 100 元，平价发行，债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择
权，前 3 年债券票面利率为 3.18%，采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。债券于 2016 年 11
月 22 日挂牌交易，上市代码“112463”，债券发行第 3 年末，公司上调本期债券票面利率 262 个基点，债券存续期后 2 年的票面年利率为
5.80%并固定不变。
2019 年 9 月，债券回售 3,499,900 张，回售金额 361,119,682.00 元（含利息）。截至本年末，债券剩余托管数量为 4,500,100 张，账
面价值为 449,588,870.93 元，将于 2021 年到期，本年末已重分类至一年内到期的非流动负债科目。
62
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2)2019 年公司债券（第一期）
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2019]1868 号”文件核准，本公司于 2019 年 12 月 10 日发行 2019 年公司债券（第一期），
简称“19 基建 01”，发行规模为 3 亿元，面值 100 元，平价发行，债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权及投资者回售
选择权。前两年债券票面利率为 6%，采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。债券于 2019 年
12 月 17 日挂牌交易，上市代码“149010”，截止本年末，债券账面价值 299,650,287.56 元，回售选择权将于 2021 年由投资者决定是否执
行，本年末重分类至一年内到期的非流动负债科目。
3)本公司之最终控制人天津保税区投资控股集团有限公司为以上两期债券提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
63
天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
28. 长期应付款
项目 年末余额 年初余额
长期应付款
合计
本公司及全资子公司天津天保房地产开发有限公司（以下简称“天保房产”）于 2020
年 6 月 15 日与天津天保租赁有限公司签订了《关于空港经济区中环南路 76 号的售后回租
协议》，租赁款总额度人民币 600,000,000.00 元，租赁期限为 17 个月，年利率为固定利
率 7.23%，该项租赁款以其自有的天保青年公寓进行售后回租交易，截至报表日，天保房
产已取得融资租赁款 600,000,000.00 元。期末融资租赁款 603,019,274.07 元应于报表日
内 12 个月偿还，本年末重分类至一年内到期的非流动负债科目。
29. 股本
本年变动增减（+、-）
项目 年初余额 发行 送 公积金 小 年末余额
其他
新股 股 转股 计
股份总额 1,109,830,895.00 1,109,830,895.00
30. 资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 1,780,378,474.80 1,780,378,474.80
其他资本公积 53,407,437.61 53,407,437.61
合计 1,833,785,912.41 1,833,785,912.41
31. 盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 239,447,971.63 239,447,971.63
合计 239,447,971.63 239,447,971.63
32. 未分配利润
项目 本年 上年
上年年末余额 2,125,620,069.07 2,026,605,290.98
加：年初未分配利润调整数 -867,799.26
其中：会计政策变更 -867,799.26
本年年初余额 2,125,620,069.07 2,025,737,491.72
加：本年归属于母公司所有者的净利润 95,293,448.83 189,761,981.51
64
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 本年 上年
减：提取法定盈余公积
应付普通股股利 22,188,037.00 89,879,404.16
本年年末余额 2,198,725,480.90 2,125,620,069.07
33. 营业收入、营业成本
（1）营业收入和营业成本情况
本年发生额 上年发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 819,730,385.10 329,750,803.48 1,216,069,876.90 538,050,846.30
其他业务 41,098.72 40,798.50
合计 819,730,385.10 329,750,803.48 1,216,110,975.62 538,091,644.80
报告期内房地产开发与租赁收入金额前五名的项目情况如下：
项目名称 收入金额
金海岸 E03 647,200,072.72
汇盈产业园 46,662,787.82
汇川大厦 27,394,637.21
汇津广场 19,723,766.71
天保公寓 12,023,313.84
合计 753,004,578.30
34. 税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
环境税 183,230.52 65,211.30
城市维护建设税 3,009,805.69 2,553,105.07
教育费附加 1,289,916.39 1,092,831.02
地方教育费附加 859,944.37 730,815.47
防洪费 284.58 35,195.03
土地增值税 62,093,567.62 315,496,725.65
房产税 8,206,081.56 11,370,412.69
土地使用税 654,344.06 735,610.29
车船税 6,465.00
印花税 1,643,449.87 774,335.95
合计 77,940,624.66 332,860,707.47
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35. 销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
销售服务费 9,402,952.78 6,065,466.68
职工薪酬 5,257,446.21 4,143,583.78
广告宣传费 3,052,705.62 1,013,174.36
折摊费用 842,342.28 1,739,612.39
水电汽费 483,573.67 1,185,716.99
物业管理费 238,919.12 264,746.92
业务招待费 56,151.00 31,976.00
修理维护费 4,504.00 511,612.18
其他销售费用 865,113.51 114,088.81
合计 20,203,708.19 15,069,978.11
36. 管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 23,442,418.97 26,556,833.83
折摊费用 3,574,820.27 3,631,040.59
租赁费 1,887,650.26 1,282,815.31
办公费用 1,395,812.94 1,584,670.04
聘请中介机构费等 1,331,760.30 4,008,340.02
水电汽费 1,093,823.10 1,533,179.07
工会经费及职工教育经费 1,025,449.69 1,414,044.29
车辆使用费 114,091.06 162,988.46
差旅交通费 35,139.50 74,233.63
业务招待费 12,927.00 46,425.00
其他管理费用 1,092,077.49 957,616.96
合计 35,005,970.58 41,252,187.20
37. 财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息费用 101,930,943.45 56,083,915.04
减：利息收入 8,594,746.22 13,594,568.69
加：其他支出 579,840.10 1,799,291.84
合计 93,916,037.33 44,288,638.19
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38. 其他收益
产生其他收益的来源 本年发生额 上年发生额
政府补助 3,682,385.82 1,296,608.67
加计抵减进项税 211,302.25 104,228.00
合计 3,893,688.07 1,400,836.67
政府补助明细：
与资产相关
项目 本年发生额 上年发生额 来源和依据 /
与收益相关
《绿色建筑奖励资金管理
绿色建筑奖
3,000,000.00 办法》、《天津市建筑节 与收益相关
励
约能源条例》
天保青年公 天津港保税区机关服务中心
寓调拨固定 380,330.34 1,108,849.92 《关于为青年公寓综合楼、 与资产相关
资产 职工宿舍安装空调的请示》
天津港保税区管理委员会
天保青年公 《天津港保税区、空港经
寓物业管理 135,048.00 155,919.00 济区职工公寓管理暂行办 与收益相关
费补贴 法》（津保管发[2011]48
号）
天津市人力社保局《关于
稳岗补贴 87,007.48 29,495.39 进一步加强失业保险援企 与收益相关
稳岗工作的通知》
天津港保税区科技和工业
双创奖励 80,000.00 与收益相关
创新局文件
《中华人民共和国个人所
个税返还 2,344.36 得税法》（主席令第 9 与收益相关
号）第 17 条
合计 3,682,385.82 1,296,608.67
39. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 18,434,432.13 18,568,584.78
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 2,857,744.21 2,605,845.79
合计 21,292,176.34 21,174,430.57
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40. 信用减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
坏账损失 -3,223,834.27 7,149,492.07
合计 -3,223,834.27 7,149,492.07
41. 资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -135,169,310.64 -1,495,653.77
合计 -135,169,310.64 -1,495,653.77
42. 资产处置收益
计入本年非
本年 上年
项目 经常性损益
发生额 发生额
的金额
非流动资产处置收益 66,091.05
其中:未划分为持有待售的非流动资产处置收益 66,091.05
其中:固定资产处置收益 66,091.05
合计 66,091.05
43. 营业外收入
（1） 营业外收入明细
计入本年非经常性损
项目 本年发生额 上年发生额
益的金额
违约金、罚款 259,176.58 4,700.00 259,176.58
其他 85,198.09 86,443.68 85,198.09
合计 344,374.67 91,143.68 344,374.67
44. 营业外支出
计入本年非经常
项目 本年金额 上年金额
性损益的金额
非流动资产处置损失 346.23 346.23
其他 17,127.40 679,226.00 17,127.40
合计 17,473.63 679,226.00 17,473.63
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45. 所得税费用
（1） 所得税费用
项目 本年发生额 上年发生额
当年所得税费用 81,290,498.43 118,025,203.82
递延所得税费用 -26,605,225.66 -35,631,481.19
合计 54,685,272.77 82,393,722.63
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
本年合并利润总额 150,032,861.40
按法定/适用税率计算的所得税费用 37,508,215.35
子公司适用不同税率的影响 -27,296.90
调整以前期间所得税的影响 11,790.34
非应税收入的影响 -5,323,044.09
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 248,366.77
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损
22,267,241.30
的影响
所得税费用 54,685,272.77
46. 现金流量表项目
（1） 收到/支付的其他与经营/投资/筹资活动有关的现金
1） 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
利息收入 8,594,746.22 13,594,568.69
政府补助 3,302,055.48 187,758.75
收到往来款 8,722,764.99 2,908,575.26
收到押金保证金 5,062,245.23 3,973,087.49
收到其他 345,250.67 90,527.03
合计 26,027,062.59 20,754,517.22
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2） 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
各项费用 18,436,131.57 16,189,984.13
支付往来款 1,811,429.93 1,403,570.62
支付押金保证金 2,677,922.83 671,132.57
银行手续费 174,696.08 145,462.31
支付其他 17,127.40 114,734.00
合计 23,117,307.81 18,524,883.63
3） 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
融资手续费 405,238.49 1,654,892.07
合计 405,238.49 1,654,892.07
（2） 合并现金流量表补充资料
项目 本年金额 上年金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量： — —
净利润 95,347,588.63 189,861,211.49
加：资产减值准备 135,169,310.64 1,495,653.77
信用减值损失 3,223,834.27 -7,149,492.07
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
31,917,309.17 31,360,380.07
生物资产折旧
无形资产摊销 651,613.44 666,681.27
长期待摊费用摊销 4,749,161.47 5,063,465.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资
-66,091.05
产的损失（收益以“-”填列）
固定资产报废损失（收益以“-”填
346.23
列）
公允价值变动损失（收益以“-”填
列）
财务费用（收益以“-”填列） 102,336,087.47 57,737,744.57
投资损失（收益以“-”填列） -21,292,176.34 -21,174,430.57
递延所得税资产的减少（增加以“-”
-26,605,225.66 -35,631,481.19
填列）
递延所得税负债的增加（减少以“-”
填列）
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项目 本年金额 上年金额
存货的减少（增加以“-”填列） -372,110,627.31 -61,457,047.46
经营性应收项目的减少（增加以“-”
-896,205,256.30 87,504,183.41
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“-”
-155,384,828.20 -509,353,987.97
填列）
其他 -11,084,728.04 -80,435,360.26
经营活动产生的现金流量净额 -1,109,287,590.53 -341,578,570.19
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 289,644,246.66 633,922,922.30
减：现金的年初余额 633,922,922.30 1,293,690,042.50
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -344,278,675.64 -659,767,120.20
注：其他项包括：
项目 本年金额 上年金额
存货转入投资性房地产 -23,752,653.08 -86,332,664.09
投资性房地产转入存货 12,667,925.04 546,102.83
投资性房地产原值暂估变动 5,351,201.00
合计 -11,084,728.04 -80,435,360.26
（3） 现金和现金等价物
项目 年末余额 年初余额
现金 289,644,246.66 633,922,922.30
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 289,644,246.66 633,922,922.30
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
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项目 年末余额 年初余额
年末现金和现金等价物余额 289,644,246.66 633,922,922.30
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
本集团年末因开具银行付款保函而使用受限的 11,516,778.60 元银行存款不作为现金
及现金等价物。
47. 所有权或使用权受到限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 11,516,778.60 银行保函保证金
存货 6,730,565,211.06 借款抵押，见本附注“六、26”说明
投资性房地产 365,566,786.49 售后回租资产，见本附注“六、28”说明
合计 7,107,648,776.15 —
48. 政府补助
（1） 政府补助基本情况
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
绿色建筑奖励 3,000,000.00 其他收益 3,000,000.00
天保青年公寓调拨固定资产 380,330.34 其他收益 380,330.34
天保青年公寓物业管理费补贴 135,048.00 其他收益 135,048.00
稳岗补贴 87,007.48 其他收益 87,007.48
双创奖励 80,000.00 其他收益 80,000.00
七、在其他主体 中的权益
1. 在子公司中的权益
（1） 企业集团的构成
持股比例（%）
主要
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
天津滨海开元房地 天津空港 房地产 同一控制下
天津 100.00
产开发有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津嘉创物业服务 天津空港 同一控制下
天津 物业管理 57.14
有限公司 经济区 企业合并取得
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持股比例（%）
主要
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
天津天保房地产开 天津空港 房地产 非同一控制下
天津 100.00
发有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津市百利建设工 天津空港 房地产 非同一控制下
天津 100.00
程有限公司 经济区 开发销售 企业合并取得
天津天保盛源房地 天津市 房地产
天津 100.00 投资设立
产开发有限公司 南开区 开发销售
天津天保福源房地 天津滨海 房地产
天津 100.00 投资设立
产开发有限公司 新区 开发销售
2. 在合营企业或联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例（%） 对合营企业
主要经 业务性 或联营企业
合营企业或联营企业名称 注册地
营地 质 直接 间接 投资的会计
处理方法
天津中天航空工业投资有 天津自 航空产
天津 60.00 权益法
限责任公司 贸区 业投资
本公司持有天津中天航空工业投资有限责任公司（以下简称中天航空）60%股权，但
根据中天航空公司章程，公司董事会决议必须有三分之二以上的董事或授权代表出席方为
有效，董事会决议应由出席董事会会议的董事或授权代表一致通过或三分之二以上表决通
过方为有效。公司董事会 9 名董事，本公司委派 5 名董事，不足董事会的三分之二，因此
本公司未取得中天航空公司控制权，中天航空公司为本公司的合营企业。
（2） 重要的合营企业的主要财务信息
天津中天航空工业投资有限责任公司
项目 年末余额/ 年初余额/
本年发生额 上年发生额
流动资产 91,096,925.93 89,928,764.34
其中：现金和现金等价物 91,096,925.93 89,928,764.34
非流动资产 495,568,964.56 465,972,665.84
资产合计 586,665,890.49 555,901,430.18
流动负债 97,962.77 57,556.01
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天津中天航空工业投资有限责任公司
项目 年末余额/ 年初余额/
本年发生额 上年发生额
非流动负债
负债合计 97,962.77 57,556.01
少数股东权益
归属于母公司股东权益 586,567,927.72 555,843,874.17
按持股比例计算的净资产份额 351,940,756.63 333,506,324.50
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 351,940,756.63 333,506,324.50
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 -1,568,280.81 -1,134,523.06
所得税费用 375,918.28 254,722.64
净利润 30,724,053.55 30,947,641.29
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 30,724,053.55 30,947,641.29
本年度收到的来自合营企业的股利
八、与金融工具相关风险
本集团的主要金融工具包括借款、应收款项、应付款项等，各项金融工具的详细情况
说明见本附注六。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险
管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制
在限定的范围之内。
1. 各类风险管理目标和政策
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经
营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其它权益投资者的利益最大化。基于该风险
管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当
的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定
的范围之内。
（1） 市场风险
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1）价格风险
本集团以市场价格销售及出租房屋，因此受到此等价格波动的影响。
（2） 信用风险
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本集团采用了必要的政策以确保销售客户具有良好的信用记录。本集团无其他重大信
用集中风险。
（3） 流动风险
流动风险为本集团在到期日无法履行其财务义务的风险。本集团管理流动性风险的方
法是确保有足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对企业信
誉造成损害。本集团定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
2. 敏感性分析
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或所有者权益
可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立的发生变化，而变量之间存在的相关性对某
一风险变量变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化
是独立的情况下进行的。
（1） 利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于下述假设：市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入
或费用；对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或
费用；以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算衍生金融工具及其它金融资产和
负债的公允价值变化。
管理层进行敏感分析时认为50个基点的变动合理反映了利率变化的可能范围。在上述
假设的基础上，在其它变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和权益的
税后影响如下：
2020 年度 2019 年度
项目 利率变动 对净利润的影 对股东权益的 对净利润的 对股东权益
响 影响 影响 的影响
增 加 50
浮动利率借款 -233,920.19 -233,920.19 -229,955.70 -229,955.70
个基点
减 少 50
浮动利率借款 233,920.19 233,920.19 229,955.70 229,955.70
个基点
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九、公允价值的披露
1. 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
第一层次 第二层次
项目 第三层次公允价
公允价值 公允价值 合计
值计量
计量 计量
一、持续的公允价值计量 — — — —
1. 以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
（1）权益工具投资 124,532,382.00 124,532,382.00
持续以公允价值计量的资产总额 124,532,382.00 124,532,382.00
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量 — — — —
十、关联方及关 联交易
（一） 关联方关系
1. 控股股东及最终控制方
（1） 控股股东及最终控制方
控股股 对本公 对本公
东及最 司的持 司的表
注册地 业务性质 注册资本
终控制 股比例 决权比
方名称 (%) 例(%)
投资兴办独资、合资、合作企业；国际贸
天津天 易；仓储；自有设备租赁业务；商业的批
发及零售；商品房销售；物业管理；产权
保控股 天津港
交易代理中介服务；自有房屋租赁；以承 67.31 亿元 51.45 51.45
有限公 保税区 接服务外包方式从事财务管理（依法须经
司 批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
对房地产业、国际与国内贸易、仓储物流
天津保 天津自 业、金融业、高新技术产业、基础设施建
税区投 贸区 设进 行 投 资 及 管 理 、咨 询 服务 ； 国 际贸
资控股 (空港 易；仓储（危险品除外）；货运代理；自 265.63 亿元
集团有 经济 有设 备 租 赁； 物 业 服务 ； 自有 房 屋 租赁
限公司 区) （依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）
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天津天保基建股份有限公司财务报表附注
2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天津天保控股有限公司 67.31 亿元 67.31 亿元
（3） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
年末余额 年初余额 年末比例 年初比例
天津天保控股有限公司 570,995,896.00 570,995,896.00 51.45 51.45
2. 子公司
子公司情况详见本附注“七、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3. 合营企业及联营企业
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、2.（1）重要的合营企业或联营企
业”相关内容。
4. 其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系
天津天保财务有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保财务管理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保热电有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保租赁有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保商业保理有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保创源房地产开发有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保能源股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保新能有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
天津天保人力资源股份有限公司 受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业
公司董事、监事、高级管理人员 公司关键管理人员
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（二） 关联交易
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1） 采购商品/接受劳务
关联交易内 本年发生额 上年发生额
关联方
容
天津天保热电有限公司 采暖费 158,744.96 2,757,847.30
天津天保新能有限公司 维修服务 102,692.58 102,259.06
天津保税区投资控股集团有限公司 担保手续费 368,604.81 392,185.00
天津天保人力资源股份有限公司 接受劳务 234,596.61 204,492.89
合计 864,638.96 3,456,784.25
（2） 销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 本年发生额 上年发生额
天津天保创源房地产开发有限公司 物业服务 463,410.70
天津天保租赁有限公司 物业服务 117,529.00 117,529.00
天津天保商业保理有限公司 物业服务 66,130.20 66,130.20
合计 647,069.90 183,659.20
2. 关联租赁情况
（1） 出租情况
租赁资产 本年确认的租赁 上年确认的租
出租方名称 承租方名称
种类 收入 赁收入
天津市百利建设 天津天保财务管理
房屋 2,995,017.14 2,995,017.15
工程有限公司 有限公司
天津天保房地产 天津天保商业保理
房屋 484,803.60 483,479.00
开发有限公司 有限公司
天津天保房地产 天津天保租赁有限
房屋 861,612.80 859,258.66
开发有限公司 公司
天津天保房地产 天津天保人力资源
房屋 17,089.63 34,196.32
开发有限公司 股份有限公司
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
3. 关联担保情况
（1） 作为担保方
担保是否
被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
天津保税区投资控股
300,000,000.00 2019-12-10 2023-6-9 否
集团有限公司（注）
天津滨海开元房地产
500,000,000.00 2019-12-13 2022-10-12 否
开发有限公司
天津滨海开元房地产
239,270,000.00 2018-8-24 2023-8-23 否
开发有限公司
天津天保盛源房地产
480,000,000.00 2020-6-19 2023-6-19 否
开发有限公司
注：天津保税区投资控股集团有限公司为本公司发行债券向债券持有人出具了担保
函，担保人承担保证的方式为全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本
次债券的本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，担保期间为各期债券的发
行首日至各期债券到期日后六个月止，同时，19 基建 01 债券由天津滨海开元房地产开发
有限公司向天津保税区投资控股集团有限公司提供反担保。
（2）作为被担保方
担保是否
担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日
已经履行完毕
天津保税区投资控股
800,000,000.00 2015-7-21 2021-1-20 是
集团有限公司
其中 34,999.00
万元已于 2019
天津保税区投资控股 年 10 月履行完
800,000,000.00 2016-10-24 2022-4-23
集团有限公司 毕，剩余
45,001.00 万元
尚未履行完毕
天津保税区投资控股
300,000,000.00 2019-12-10 2023-6-9 否
集团有限公司
4. 关联方资金拆借
关联方名称 拆借金额 起始日 到期日 备注
拆入
抵押借款，利率为
天津天保财务有限公司 77,178,800.00 2019-10-17 2021-1-7
固定利率 6.00%
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
关联方名称 拆借金额 起始日 到期日 备注
拆入
抵押借款，利率为
天津天保财务有限公司 286,043,031.08 2019-8-30 2022-2-28
固定利率 6.00%
天津天保商业保理有限 浮动利率利率为
120,000,000.00 2020-5-20 2021-5-19
公司 6.9%
天津天保商业保理有限 浮动利率利率为
30,000,000.00 2020-10-10 2021-10-9
公司 6.9%
天津天保商业保理有限 浮动利率利率为
200,000,000.00 2020-12-11 2021-12-10
公司 6.9%
5. 关键管理人员薪酬
项目名称 本年发生额 上年发生额
薪酬合计 317.37万元 320.49万元
6. 其他关联交易
本公司及全资子公司天津天保房地产开发有限公司（以下简称“天保房产”）于2020
年6月15日与天津天保租赁有限公司签订了《关于空港经济区中环南路76号的售后回租协
议》，租赁款总额度人民币600,000,000.00元，租赁期限为17个月，年利率为固定利率
7.23%，该项租赁款以其自有的天保青年公寓进行售后回租交易，截至报表日，天保房产
已取得融资租赁款600,000,000.00元。详见本附注六、28所述。
（三） 关联方往来余额
1. 应收项目
年末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津天保热电
其他应收款 712,859.52 42,771.57 712,859.52 42,771.57
有限公司
天津天保创源
应收账款 房地产开发有 491,215.34 73,682.30
限公司
2. 应付项目
项目名称 关联方 年末账面余额 年初账面余额
长期应付款 天津天保租赁有限公司 603,019,274.07
长期借款 天津天保财务有限公司 286,043,031.08 275,022,908.00
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目名称 关联方 年末账面余额 年初账面余额
短期借款 天津天保商业保理有限公司 350,000,000.00 350,000,000.00
应付利息 天津天保商业保理有限公司 1,140,416.68 1,025,333.33
预收款项 天津天保商业保理有限公司 241,077.20
应付账款 天津天保新能有限公司 109,524.14 670.00
其他应付款 天津天保财务管理有限公司 262,064.00 262,064.00
3. 关联方存款
关联方 年末余额 年初余额
天津天保财务有限公司 18,641,681.24 356,902,186.86
十一、股份支付
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团无需披露的股份支付。
十二、 或有事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团无需披露的重大或有事项。
十三、 承诺事项
2020年9月30日，本公司之子公司天保房产参加了天津市津滨保(挂)2020-14号地块国
有建设用地使用权的公开挂牌出让，最终以挂牌底价竞得该宗地块国有建设用地使用权，
土地成交价格为人民币174,200.00万元。2020年12月8日，天保房产与天津市规划和自然
资源局滨海新区分局签订了天津市国有建设用地使用权出让合同（合同编号
TJ11152020004），约定合同签订时天保房产应缴纳58,960.00万元，作为履行合同的定
金；合同签订之日起30日内，缴付不低于50%土地出让价款的土地出让金（含定金）
87,100.00万元，合同签订之日起90日内，缴齐全部土地出让金。截至本年末，天保房产
已缴付87,100.00万元，剩余87,100.00万元将于合同签订之日起90日内缴付。
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团无需披露的其他重大承诺事项。
十四、资产负债表 日后事项
1. 收购天津天保创源房地产开发有限公司 100%股权
2021年1月22日，本公司与天津保税区投资有限公司（以下简称“天保投资”）签订
股权转让协议，收购其持有的天津天保创源房地产开发有限公司（以下简称“天保创
源”）100%股权，收购价格为人民币83,014.41万元。
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 成立合资公司
本公司于2021年1月11日与爱圣国际教育集团有限公司（以下简称爱圣国际）签署
《天津贝赛思国际学校项目合作协议》，约定共同成立合资公司经营天津贝塞思国际学校
项目，即天津贝赛思双语学校（中国大陆户籍学生）、天津贝赛思外籍人员子女学校（外
籍和港澳台学生）。2021年1月11日，本公司与深圳前海爱圣国际教育有限公司签署《股
权转让协议》，受让天津前海爱圣教育科技有限公司25%股权，天津前海爱圣教育科技有
限公司为天津贝赛思双语学校运营主体，注册资本人民币2,000万元，项目启动资金预计
人民币4,700万元。同时，本公司将设立境外公司与爱圣国际分别以25%、75%的股比成立
外商投资公司，该外商投资公司负责运营天津贝赛思外籍人员子女学校，注册资金人民币
1,600万元，项目启动资金预计人民币3,700万元。
3 ． 根 据 2021 年 3 月 22日 本 公 司 第八 届 董事 会第 九 次 会 议 决 议 ，本 公司 2020 年
度拟不进行利润分配，该事项尚需经本公司股东大会审议批准。
4. 除 存 在 上 述 资 产 负 债 表 日 后 事 项 披 露 事 项 外 ， 本 集 团 无 其 他 重 大 资 产 负 债
表日后事项。
十五、其他重要事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本集团无需披露的其他重要事项。
十六、母公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
项目 年末余额 年初余额
应收利息 1,433,333.71
其他应收款 1,858,632,203.00 732,000,000.00
合计 1,858,632,203.00 733,433,333.71
1.1 应收利息
（1） 应收利息分类
项目 年末余额 年初余额
委托贷款应收利息 1,433,333.71
合计 1,433,333.71
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
1.2 其他应收款
（1） 其他应收款按款项性质分类
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
内部公司往来 1,858,632,203.00 732,000,000.00
合计 1,858,632,203.00 732,000,000.00
（2） 其他应收款按账龄列示
账龄 年末余额
1 年以内（含 1 年） 1,226,632,203.00
1-2 年 80,000,000.00
2-3 年 552,000,000.00
合计 1,858,632,203.00
（3） 按欠款方归集的年末余额的其他应收款情况
占其他应收款
款项性 年末余额合计 坏账准备
单位名称 年末余额 账龄
质 数的比例 年末余额
（%）
天津天保房地产
往来款 1,834,632,203.00 注 98.71
开发有限公司
天津市百利建设
往来款 24,000,000.00 1 年以内 1.29
工程有限公司
合计 — 1,858,632,203.00 — 100.00
注：应收天津天保房地产开发有限公司余额 1,834,632,203.00 元，其中 1 年以内
1,202,632,203.00 元，1-2 年 80,000,000.00 元，2-3 年 552,000,000.00 元。
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2. 长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96
对联营、合营企业投资 351,940,756.63 351,940,756.63 333,506,324.50 333,506,324.50
合计 4,410,573,659.59 4,410,573,659.59 4,392,139,227.46 4,392,139,227.46
（2）对子公司投资
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
天津天保房地产开发有限公司 620,646,783.20 620,646,783.20
天津滨海开元房地产开发有限公司 2,058,281,024.01 2,058,281,024.01
天津嘉创物业服务有限公司 3,499,654.75 3,499,654.75
天津市百利建设工程有限公司 176,205,441.00 176,205,441.00
天津天保盛源房地产开发有限公司 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
合计 4,058,632,902.96 4,058,632,902.96
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（本财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（3）对联营、合营企业投资
本年增减变动
减值准
年初
被投资单位 其他 年末余额 备年末
余额 宣告发放
追加 减少 权益法下确认的投 综合 其他权益 计提减 其 余额
现金股利
投资 投资 资损益 收益 变动 值准备 他
或利润
调整
一、合营企业
天津中天航空
工业投资有限 333,506,324.50 18,434,432.13 351,940,756.63
责任公司
合计 333,506,324.50 18,434,432.13 351,940,756.63
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3. 投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,135,053.81
权益法核算的长期股权投资收益 18,434,432.13 18,568,584.78
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 2,857,744.21 2,605,845.79
合计 21,292,176.34 22,309,484.38
十七、财务报告批准
本财务报告于 2021 年 3 月 22 日由本公司董事会批准报出。
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财务报表补充资料
1. 本年非经常性损益明细表
项目 本年金额 说明
非流动资产处置损益 -346.23
越权审批或无正式批准文件或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助 （与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 3,893,688.07
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
244,756.25
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
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2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日
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项目 本年金额 说明
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 327,247.27
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -1,720,892.19
小计 2,744,453.17
减：所得税影响额 602,378.57
少数股东权益影响额（税后） 145,781.50
合计 1,996,293.10 —
2. 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益（元/股）
报告期利润
净资产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于母公司普通股股东
1.78 0.08586 0.08586
的净利润
扣除非经常性损益后归属
于母公司普通股股东的净 1.74 0.08406 0.08406
利润
天津天保基建股份有限公司
二○二一年三月二十二日
88