货中已竣工的开发产品占存货的比重为
30.98%，主要位于宁波、上海、沈阳等城市，
且部分项目竣工时间较长，需关注其后续去化
情况。
商誉规模较大。公司因收购 ARC 集团和邦奇
动力总成而形成了较大的商誉，截至 2017 年
末，公司商誉 69.80 亿元，而商誉价值受并购
企业的经营发展等因素影响较大，其未来存在
一定的商誉减值风险。
业务整合及管理挑战。2017 年公司完成了 ARC
和邦奇动力总成收购并表，对其业务整合、管
理融合及资源调配等能力提出了更高挑战。
2 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
信用评级报告声明
中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，
特此如下声明：
1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目
组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关
联关系。
2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保
证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。
3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，
依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或
个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站
（www.ccxr.com.cn）公开披露。
4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，
其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其
他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真
实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、
及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。
5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而
且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。
6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，
在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》，定期或不定期对评级对象进行
跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并按照相关法律、法规对外公布。
3 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可
募集资金使用情况
[2017]1840 号），核准公司向宁波圣洲非公开发行
银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投
46,948,355 股股份购买相关资产。公司以 8.65 元/
资者公开发行公司债券（第一期）于 2015 年 12 月
股，作价 79.81 亿元收购东方亿圣 100%股权，从而
24 日完成发行，实际发行规模人民币 3.00 亿元（证
间接持有全球知名的汽车自动变速器独立制造商
券代码“112308”，简称“15 银亿 01”），票面利率为
比利时邦奇动力总成（以下简称“邦奇动力总成”）
7.28%，期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面
相关资产。截至 2017 年 12 月末，公司实现了对邦
利率选择权及投资者回售选择权。银亿股份有限公
奇动力总成的并表。2018 年 3 月 12 日，公司完成
司（原名为“银亿房地产股份有限公司”，以下简称
工商变更，更名为现名。
“银亿股份”或“公司”）已按照募集说明书上列明的
公司与宁波圣洲签署了《盈利预测补偿协议》，
用途使用募集资金。
宁波圣洲承诺，2017~2019 年间，每年实现的经审
重大事项 计扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利
银亿股份于 2017 年 1 月 17 日收到中国证监会 润数分别不低于 7.52 亿元（2017 年）、9.17 亿元
《关于核准银亿房地产股份有限公司向西藏银亿 （2018 年）、11.18 亿元（2019 年），同时公司已完
投资管理有限公司发行股份购买资产的批复》（证 成 2017 年度业绩承诺。
监许可[2017]128 号），核准公司向西藏银亿投资管
行业分析
理有限公司发行 481,414,795 股股份购买其旗下宁
波昊圣投资有限公司 100%股权，从而间接持有全 汽车零部件行业
球第二大独立气体发生器生产商美国 ARC 集团（以 近年来随着汽车工业的稳定发展，我国汽车零部件
下简称“ARC 集团”）相关资产。截至 2017 年 3 月 行业得到快速增长，但同时也呈现出产品附加值
末，公司实现了对 ARC 集团的并表。公司与西藏 低，成本控制压力大，汽车变速器、安全系统等核
银亿签署了《盈利预测补偿协议》，西藏银亿承诺， 心零部件依赖进口等问题。未来随着国内企业规模
2017~2019 年间，每年实现的经审计扣除非经常性 扩张和产业升级的加速推进，我国汽车零部件行业
损益后归属于母公司股东的净利润数分别不低于 仍有较大发展空间。
1.68 亿元（2017 年）、2.62 亿元（2018 年）和 3.26 我国汽车零部件行业是伴随着汽车产业的快
亿元（2019 年）。 速发展而成长起来的。因此，汽车产业的持续、稳
2017 年 6 月 16 日，公司召开 2017 年第五次临 定发展对零部件行业的发展起着重要的推动作用，
时股东大会审议通过了《<银亿房地产股份有限公 是汽车零部件行业发展的主要驱动因素。近年来，
司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易 我国汽车行业呈现增长态势，自 2009 年起我国汽
报告书（草案）>及其摘要的议案》等相关议案， 车产销规模跃居世界第一，2008~2016 年，全球汽
即公司拟通过发行股份的方式购买控股股东下属 车销量复合增长率为 4.59%；同期我国汽车销量复
全资子公司宁波圣洲投资有限公司（以下简称“宁 合增长率为 9.42%，高于全球增速。中国汽车工业
波圣洲”）持有的宁波东方亿圣投资有限公司（以 协会统计，2017 年我国汽车产销呈小幅增长，全年
下简称“东方亿圣”）100%股权并向特定投资方非公 产销量分别为 29.02 百万辆和 28.88 百万辆汽车，
开发行股份募集配套资金。此次重大资产重组已于 同比分别增长 3.19%和 3.04%，增速比上年同期分
2017 年 9 月 6 日获得中国证券监督管理委员会上市 别回落 11.27 个百分点和 10.61 个百分点。
公司并购重组审核委员会审核通过，并于 2017 年 随着我国汽车工业的快速发展，我国汽车零部
10 月 20 日公司收到中国证监会《关于核准银亿房 件行业总体规模正迅速壮大，呈现快速增长趋势。
地产股份有限公司向宁波圣洲投资有限公司发行 自 2001 年以来，我国汽车零部件行业整体销售收
4 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
入年均增长率超过 10%。根据中国汽车工业产销快 表 1：我国独立汽车变速器主要供应商
讯显示，2017 年 1~10 月中国汽车零部件行业销售 厂商 成立时间 主打产品 主要配套厂商
宝马、奔驰、
收入为 32,641.67 亿元，同比增长 11.16%，较上年
奥迪、保时捷、
德国采埃孚（ZF） 传动系统和
回落 3.2 个百分点。零部件行业作为汽车产业的上 1915 年 大众、上海通
集团 底盘技术
用、一汽集团、
游行业，其产品通用性强，市场集中度高，对规模
重汽集团等
经济和研发能力的要求很高。但我国汽车零部件行 丰田、大众、
马自达、欧宝、
业发展存在企业规模小、自主创新能力不强、产品 日本爱信集团 AT（自动变速
1969 年 索亚特、雪铁
（AISIN） 器）
附加值低等软肋。目前，国内零部件产品如汽车变 龙、宝马、奥
迪等
速器、安全气囊等仍依赖进口，我国零部件出口产
日产、三菱、
品大部分还停留在售后市场，亟待提高产品质量和 铃木、马自达、
加特可株式会社 CVT（无级变 宝马、大众、
技术含量，推动产业结构升级，实现规模经济。 1943 年
（JATCO Ltd） 速器） 路虎、捷豹、
从细分类型来看，近年来自动变速器在乘用车 起亚、现代、
长安福特等
中的应用不断增加，尤其是无级变速器和双离合变 MT（手动变
速器，其驾驶舒适性、燃油经济性等优势使得其市 格特拉克
1935 年
速器）、DCT 福特、宝马、
（GETRAG）集团 （双离合变 奔驰、江铃等
场应用快速增加。中国市场方面，根据中国汽车工
速器）
业协会数据，配套手动变速器的乘用车仍为目前国 资料来源：公开资料，中诚信证评整理
内乘用车的主要销售品种，市场需求量较大。但我 安全气囊市场格局方面，从全球市场来看，瑞
们也关注到，2016 年国内乘用车市场中手动挡乘用 典奥托立夫公司、日本高田、天合汽车集团和美国
车占比已由 2009 年的 70.46%下降至 50.51%；同时 延锋百利得（KSS）等企业占全球汽车安全市场份
自动挡乘用车占比增长明显，自动变速器后续市场 额 80%以上。从国内市场来看，上述四家企业仍占
发展空间较大。 市场比重 80%以上，同时锦州锦恒汽车安全系统有
从汽车变速器的行业格局来看，由于乘用车变 限公司市占率约为 12%，其余内资企业市场份额仅
速器行业属技术和资金密集型行业，进入壁垒较 占约 8%。
高，故多以整车厂商内部自产为主，主要分为具备 盈利空间方面，汽车零部件原材料成本占比相
汽车变速器生产能力的整车厂商、独立汽车变速器 对较高，受到产业链上游主要包括钢材、铜、铝、
供应商及区域性供应商。具体来看，我国自动变速 塑料粒子等原材料的价格波动影响较大。从图 1 可
器领域主要由外资企业主导，包括德国采埃孚（ZF） 以看出，以钢材为代表的主要原材料的价格波动幅
集团、日本爱信集团（AISIN）、加特可株式会社 度较大。虽然目前汽车零部件主要原材料多处于较
（JATCO Ltd）和格特拉克（GETRAG）集团，其 低价格水平，但伴随着全球经济步入复苏轨道，预
中加特可株式会社（JATCO Ltd）无级变速器产品 计未来主要原材料价格会有所恢复并传导至相关
为全球该细分领域行业龙头。 产品上，汽车零部件生产企业面临一定的成本控制
和消化压力。同时，整车厂在质量、技术、价格等
方面要求日益严苛，使得零部件企业研发投入和试
验成本不断上升，也在一定程度上挤压了汽车零部
件企业的盈利空间。此外，劳动力成本的不断增长
也加大了行业的经营压力。行业内主要企业一般通
过不断提升内部管理水平、改进生产技术、提升材
料利用率、提高装备自动化程度等方式来减少生产
成本上涨对利润水平的影响。
5 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
图 1：2012~2017 年国内钢材价格走势图 图 2：2015~2017 年全国商品房销售情况
单位：元/吨 单位：万平方米、亿元
资料来源：国家统计局，中诚信证评整理
资料来源：Wind，中诚信证评整理
土地市场方面，2017 年全国土地成交金额大幅
房地产行业 上涨，但不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价
受房地产调控政策持续升级影响，2017 年以来我国 率差异明显。2017 年房企购置土地面积 25,508 万
房地产行业步入阶段性下行周期，商品房销售增速 平方米，同比上升 15.81%；房地产建设用地成交款
下滑明显，三四线城市成为新增长点。 约 13,643 亿元，同比上涨 49.45%，成交均价涨至
自 2016 年 10 月以来，我国房地产市场调控政 5,348.52 元/平方米。分城市能级来看，受土拍限价
策持续收紧，房地产市场步入阶段性下行周期。根 影响，2017 年一线城市土地成交均价涨幅及溢价率
据国家统计局数据显示，2017 年房地产企业累计完 均有所回落，同比分别下降 6.49 个百分点和 32.76
成房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.0%， 个百分点，为 9.49%和 14.30%；二线城市地成交均
增速与上年基本持平；同年全国商品房销售面积与 价涨幅及溢价率亦有所回落，分别较上年下降 57.43
个百分点和 23.22 个百分点，为 12.33%和 29.33%；
销售额分别为 169,408 万平方米和 133,701 亿元，
而三四线城市成交土地均价涨幅及溢价率近年来
分别同比增长 7.66%和 13.67%，增速分别较上年下
均有所上升，分别为 48.37%和 37.05%，同比分别
降 14.84 个百分点和 21.13 个百分点。办公楼及商
上升 35.01 个百分点和 17.20 个百分点。
业营业用房销售增长速度高于住宅，其中住宅销售
面积及销售额分别同比增长 5.3%和 11.3%；办公楼 2017 年房地产行业政策整体延续分类调控、因城施
销售面积及销售额分别同比增长 24.3%和 17.5%； 策的主基调，重点城市调控效果显现，同时长效机
商 业营 业用 房销 售面 积及 销售 额分 别同 比增 长 制也加速推进。
18.7%和 25.3%。从价格来看，2017 年以来全国房 2017 年以来房地产行业调控政策持续收紧，同
价增速有所下降，但整体价格水平依然保持向上趋 时在因城施策的导向下仍稳步推进去库存工作。在
势，12 月全国 100 个城市住宅成交均价达 13,967 此背景下，部分城市亦相继推出了限售政策以抑制
元/平方米，较上年同期增长 7.15%。分城市能级来 短期性投机需求。值得注意的是，在一线城市政策
看，2017 年 12 月末，一线城市住宅均价达 41,202 趋严的情况下，部分购房者需求外溢至环一线周边
元/平方米，较上年同期增长 1.43%；同期二线城市 三四线城市，受此影响，环北京周边县市集中出台
住宅均价达 12,684 元/平方米，较上年同期增长 调控政策，包括河北省涿州市、河北省保定市涞水
7.70%；而三线城市住宅均价达 8,335 元/平方米， 县、河北省张家口市崇礼区等；同时环上海周边嘉
较年初增长 12.48%。受房地产政策的持续收紧及政 兴市、海宁市、南通市、苏州张家港市等及环广州、
策区域分化加重影响，2017 年三四线热点城市房地 深圳周边东莞、中山、江门等城市亦加强调控。截
产销售增速高于一二线城市。 至 2017 年末，共有 46 城相继落地限售令，承德、
西安、东莞、南宁、长沙、石家庄和扬州 7 城升级
限售，海南省则在全省范围内施行限售。受此影响，
6 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
2017 年我国房地产销售增速放缓，其中一、二线城 步提升，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型
市销售增速回落显著。 房地产企业凭借较强的销售及筹资能力，可获得更
政策层面除短期供需调控外，长效机制也处于 多的流动性补充。
加速推进阶段。2017 年 7 月，《关于在人口净流入
的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，选
业务运营
取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、 公司分别于 2017 年 1 月和 10 月两次实施重大
沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为 资产重组控股 ARC 集团和邦奇动力总成，主营业
住房租赁首批试点。同年 10 月，十九大报告明确 务由单一的房地产转变为“高端制造+房地产”双主
坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快 业格局。2017 年，受上年竣工项目较少影响，公司
建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 房产销售收入同比下降 47.69%至 36.42 亿元，占营
度，有助于促进房地产市场平稳健康发展。 业收入比重为 28.67%。同时汽车零部件收入较上年
大幅增长 353.10%至 80.73 亿元，占营业收入的比
2017 年以来房企内外部流动性来源收紧，融资成本
重为 63.55%。此外，物业管理收入同比增长 29.01%，
上升，资金平衡能力面临更高挑战。同时，行业内
对公司收入形成一定补充。综上，2017 年公司实现
的兼并收购现象加剧了行业集中度进一步提升，具
营业收入 127.03 亿元，同比增长 29.10%。
有规模优势的房企可获得更多的流动性补充。
表 2：2017 年公司营业收入构成及变化情况
受 2017 年以来房地产行业政策持续收紧影响，
单位：亿元、%
房地产企业签约销售金额增速有所放缓，2017 年房
业务分类 营业收入 同比变化 收入占比
地产开发资金来源于房产销售的定金预收款及个 汽车零部件 80.73 353.10 63.55
人按揭贷款金额为 72,600 亿元，同比增长 9.41%， 房产销售 36.42 -47.69 28.67
物业管理 4.65 29.01 3.66
较上年同期增速下降 25.51 个百分点，房地产企业
其他 6.22 -28.83 4.11
内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，自 营业收入 127.03 29.10 100.00
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
2016 年 10 月银监会要求严控房地产金融业务风险，
同时上交所、深交所先后发布《关于试行房地产、 2017 年公司房地产销售金额有所增长，但受
产能过剩行业公司债券分类监管的函》，严格管控 竣工进度放缓影响，结算面积和结算金额均
房企公司债发行条件及审批流程以来，房企交易所 呈现下滑；同时公司储备项目较为集中，需
市场公司债发行数量和发行规模大幅下降。从融资 持续关注其后续去化情况。
成本来看，2017 年以来随着房企融资政策的紧缩， 项目运营方面，2017 年公司根据自身情况调整
房企融资成本不断被抬高。从房地产信用债到期分 开发节奏，当年新开工面积为 43.55 万平方米，较
布来看，2018~2023 年为房地产债券到期高峰，房 上年大幅增长 356.50%；竣工面积为 55.40 亿元，
企资金平衡能力将面临更大的挑战。 同比下降 16.06%。截至 2017 年末，公司在建项目
受市场竞争加剧、土地价格上升等因素的影 共 11 个，在建面积 81.53 万平方米，在建面积进一
响，房企的利润空间不断侵蚀，盈利能力有所下滑， 步下滑；在建项目主要分布于宁波和沈阳，占比分
行业内的兼并收购案例大幅增多。与此同时，资本 别为 53.86%和 21.53%，区域相对集中。
实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的 表 3：2015～2017 年公司开竣工情况
销售规模及集中度均进一步提升。2017 年 TOP100 单位：万平方米
房 企 销 售 金 额 集 中 度 提 升 11.58 个 百 分 点 至 2015 2016 2017
55.50%；TOP20 房企销售金额集中度则上升 7.77 新开工面积 12.17 9.54 43.55
竣工面积 96.59 66.00 55.40
个百分点至 32.50%；而 TOP10 房企销售额的比重
期末在建面积 129.62 98.86 81.53
达到 24.10%，较上年提升 5.75 个百分点，千亿房 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
企已达 17 家。2017 年以来房地产行业集中度进一 2017 年公司以“促销售、降库存、增回笼”为经
7 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
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营方向，销售业绩有所增长，当年实现合同销售面 表 5：2017 年公司房产销售区域分布及变化情况
积 34.38 万平方米，同比增长 14.26%；合同销售金 单位：万平方米、%、亿元
额 53.10 亿元，同比增长 4.80%。从销售区域来看， 区域 销售面积 同比增减 销售金额 同比增减
宁波 14.17 -12.26 20.40 31.44
公司继续深耕浙江地区，房地产销售主要来自于宁
上海 4.75 -86.84 3.81 -54.53
波，合同销售金额为 20.40 亿元，占比为 58.34%。 南昌 7.23 -27.04 4.77 -62.32
同时南昌和沈阳地区由于可售项目减少，当年销售 沈阳 8.55 23.20 4.57 -62.82
舟山 2.29 432.56 1.42 118.46
金额同比分别下降 62.32%和 62.82%至 4.77 亿元和
南京 - - - -
4.57 亿元，合计占比为 26.71%；上海地区销售金额 大庆 - - - -
亦出现下降，当年实现销售金额 3.81 亿元，占比为 合计 34.97 -46.88 36.99 -29.45
10.90%。受销售项目区域分布影响，2017 年公司房 资料来源：公司提供，中诚信证评整理
地产项目销售均价为 15,243 元/平方米，同比减少 受项目竣工结转进度及区域分布影响，2017 年
9.48%。 公司房地产项目结算面积 38.89 万平方米，同比下
表 4：2015~2017 年公司房地产项目销售和结算情况 降 21.55%；结算金额 36.42 亿元，同比下降 47.69%。
单位：万平方米、亿元、元/平方米 从结算区域来看，2017 年公司结算项目主要集中在
指标 2015 2016 2017 宁 波、 沈阳 和南 昌三 个城 市， 收入 占比 分别 为
合同销售面积 43.73 30.09 34.38 53.79%、20.91%和 19.41%，三者合计占比 94.11%。
合同销售金额 70.31 50.67 53.10 结算均价方面，2017 年公司结算均价为 9,365 元/
合同销售均价 16,078 16,839 15,243
平方米，较上年下降 33.33%。此外，截至 2017 年
结算面积 58.39 49.57 38.89
末，公司已售未结算面积和已售未结算金额分别为
结算金额 79.75 69.63 36.42
结算均价 13,658 14,047 9,365 10.20 万平方米和 61.16 亿元。
已售未结算面积 34.19 14.71 10.20 截至 2017 年末，公司已竣工未售及在建未售
已售未结算金额 63.44 44.48 61.16 项目合计规划建筑面积 118.46 万平方米，合计权益
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
规划建筑面积 97.37 万平方米，主要位于宁波和沈
阳，分别占总规划建筑面积的 60.44%和 14.82%。
此外，我们也关注到，公司已竣工未售项目中位于
宁波的东都国际项目销售去化率较低，需关注其后
续去化情况。
表 6：截至 2017 年末公司已竣工未售及在建未售项目情况
单位：万平方米、亿元、%
规划建筑 截至 2017 年
类型 城市 项目名称 权益比例 在建面积 总投资额 销售去化率
面积 末已投资额
已竣工未
宁波 都会国际 70% 20.08 - 16.30 16.30 75.54
售项目：
宁波 东都国际 65% 11.04 - 8.00 8.00 31.67
慈溪 上府 100% 9.26 - 7.13 7.13 65.33
在建未售
上海 公园壹号 70% 2.22 2.22 10.28 7.10 68.99
项目：
上海 浦东星座 50% 7.25 7.25 6.14 5.06 96.98
南昌 上尚城五-2 期 100% 10.59 10.59 3.23 1.20 95.20
象山 丹府一品 74% 17.92 9.02 5.91 4.58 23.28
宁波 朗境府 90% 22.55 22.55 20.23 11.36 33.95
沈阳 第五郡 100% 17.55 17.55 16.65 6.78 0.00
合计 - - - 118.46 69.18 93.87 67.51 -
注：可售货值=（总可售面积-已可售面积）*项目目前的销售均价
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
8 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
截至 2017 年末，公司待开发未售项目规划总
2017 年公司加大拿地力度，新增土地储备较
建筑面积合计 258.51 万平方米，权益口径规划总建
多位于三、四线城市，同时年末储备土地中
筑面积合计 215.55 万平方米。从区域分布来看，公
多块土地处于闲置多年待开发状态，仍需对
司待开发未售项目主要分布于沈阳、新疆、南昌、
相关项目未来开发进度保持关注。
海拉尔和湖州市安吉县，占全口径规划总建筑面积
2017 年公司加大拿地力度，除通过公开市场招
的比重分别为 22.01%、21.47%、17.06%、13.93%
拍挂方式获取土地外，亦采用股权收购方式降低土
和 12.75%。整体看来，公司目前待开发未售项目中
地储备成本，当年新增土地储备 9 宗，分别位于浙
位于沈阳的多块土地取得时间较早，处于闲置多年
江省的宁波市（4 宗）、湖州市安吉县（4 宗）和高
待开发状态，对公司资金形成长期占用，仍需对相
安市（1 宗），较多位于三、四线城市；新增土地规
关项目未来开发进度保持关注。
划建筑面积 76.05 万平方米，权益规划建筑面积
56.22 万平方米。
表 7：2016～2017 年公司土地储备和新增项目情况
单位：个、万平方米、亿元
2016 2017
全口径 权益后 全口径 权益后
新增土地储备数量 2 2 9 9
新增土地占地面积 11.99 10.35 63.64 48.01
新增土地规划建筑
21.78 19.15 76.05 56.22
面积
全口径新增土地总
11.56 10.22 33.97 25.32
成本
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
表 8：截至 2017 年末公司待开发未售项目情况
单位：万平方米
规划总建筑
项目名称 区域 权益比例 占地面积 项目性质 地块最早取得时间
面积
南昌望城新区地块 南昌 100.00% 10.50 44.10 商住 2014 年 2 月
高安项目 高安 80.00% 25.87 24.83 住宅 2017 年 8 月
北山地块 海拉尔 100.00% 41.10 36.00 住宅 2013 年 3 月
博斯腾湖地块 新疆 100.00% 55.50 55.50 住宅 2014 年 9 月
万万城 5 期 沈阳 50.00% 13.90 29.10 商住 2006 年 11 月
万万城 6 期 沈阳 50.00% 6.50 13.60 商住 2006 年 11 月
万万城 7 期 沈阳 50.00% 3.60 7.60 商住 2006 年 11 月
万万城 8 期 沈阳 50.00% 3.20 6.60 商住 2006 年 11 月
悦海堂项目 韩国济州岛 50.00% 22.20 5.30 住宅 2014 年 9 月
苍松路项目 宁波 89.55% 0.64 1.48 住宅 2017 年 1 月
南门咏归路 HS09-05-06 地块 宁波 89.55% 0.66 1.44 住宅 2017 年 7 月
安吉县绕城南线北侧一号地块 湖州安吉 80.00% 7.66 9.95 商住 2017 年 10 月
安吉县绕城南线北侧二号地块 湖州安吉 80.00% 7.18 9.33 商住 2017 年 10 月
安吉绕城东线东侧四号地块 湖州安吉 80.00% 5.75 6.32 住宅 2017 年 11 月
安吉绕城东线东侧五号地块 湖州安吉 80.00% 6.69 7.36 住宅 2017 年 11 月
合计 - - 210.95 258.51 - -
资料来源：公司提供，中诚信证评整理
9 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
跟踪期内，公司完成对 ARC 集团和邦奇动力 斯维尔的总部负责管理整个集团的销售，各生产基
总成收购，开启双轮驱动模式的业务布局。 地亦设有销售部，并在东京、首尔设立销售代表处，
ARC 集团在安全气囊气体发生器细分领域具 在底特律和苏黎世派驻销售人员。凭借丰富的产品
有较强的市场地位，邦奇动力总成在国内自 组合、完善的销售平台和较强的技术支持团队，目
主品牌整车厂无级变速器领域内具备一定的 前已将产品供应至全球最大的几家安全气囊生产
竞争优势，均在行业内积累了相对稳定的上 商，通过其间接配套汽车整车厂，其中包括通用、
下游客户资源，成为公司收入和利润增长的 大众、保时捷、克莱斯勒、菲亚特、福特、丰田和
主要来源。 雷克萨斯等跨国企业，以及国内的上汽集团、一汽
ARC 集团 集团、长城汽车、比亚迪、长安汽车和东风汽车等。
公司于 2017 年 1 月完成 ARC 集团资产重组。 结算方面，对于长期合作的客户或大型配套厂商，
ARC 集团主要从事汽车安全气囊气体发生器的开 ARC 集团一般会给予 30 天~75 天不等的账期；对
发、生产及销售等，产品广泛应用于各大品牌汽车 于销量比较少的新客户，ARC 集团一般采取预付款
被动安全系统。气体发生器是汽车安全气囊模块中 的结算方式。ARC 集团产品主要销往亚洲、美洲、
最为核心的部件，ARC 集团凭借产品设计优势、安 欧洲等地区，2017 年上述地区销售占比分别为
全性能良好以及先发优势，在行业内积累了稳定的 52.00%、33.00%和 15.00%；前五大客户销售金额
客户群和良好的市场影响力，2017 年其汽车安全气 占比为 77.00%，主要为全球前几大汽车安全系统制
囊气体发生器占全球市场比重约 10%。 造商。2017 年 ARC 集团主要产品汽车安全气囊气
生产方面，ARC 集团以自上而下的方式安排生 体发生器实现收入 20.95 亿元。
产，通常根据客户的需求及工厂产能的情况，将订 在产品研发方面，ARC 集团重视技术储备和研
单分配至各生产基地。ARC 集团推行精益生产方 发投入，以满足不同品牌车型提出的更高设计和技
式，以销售订单为驱动进行生产安排。ARC 集团在 术要求。目前 ARC 集团拥有较强的工程技术和产
全球 4 个国家建有 7 个生产基地，分别位于美国的 品研发团队，并建有产品研发中心及发生剂实验
诺克斯维尔、摩根敦、哈特斯维尔，以及中国的西 室。截至 2017 年末，ARC 集团共拥有 68 项专利和
安、宁波，墨西哥的雷诺萨和马其顿的斯科普里。 10 个注册商标。ARC 集团研发人员及整车厂产品
2017 年 ARC 集团生产线从年初的 37 条增至 39 条， 开发人员共同合作，根据客户需求改善气体发生器
其中中国西安生产基地规模最大，有 16 条生产线。 的性能，致力于推出尺寸更小、发生剂使用量更低、
公司年产能达 5,500 万件；生产汽车安全气囊体发 排气温度更低且更加安全的产品，并于 2017 年完
生器 4,247 万件，产能利用率为 77.22%。 成了新一代产气药“AA220”（不含硝酸铵）的生产
采购方面，ARC 集团主要采购的原材料包括引 测试和验证，且已获取以“AA220”为产气药的气体
爆器、发生剂、冲压件、钢管、工业用气体和电子 发生器新订单；同时其与整车厂紧密合作以获取对
元器件等。通常情况下，ARC 集团在年初与供应商 新一代混合式驾驶员侧气体发生器（DH8）的审批，
沟通未来一年的生产需求，并提早 4~12 周下达正 并推进新一代乘客侧气体发生器（PH8）的开发。
式采购订单，以便于供应商合理安排生产与物流， 邦奇动力总成
保证及时供货。从账期来看，一般情况下供应商给 公司于 2017 年 11 月完成邦奇动力总成资产重
予 30 天至 60 天的账期。2017 年，公司前五大供应 组。邦奇动力总成作为汽车自动变速器独立制造
商采购金额占年度采购总额的比重分别为 17.00%、 商，专注于研发、生产和销售汽车变速器，产品主
10.00% 、 8.00% 、 7.00% 和 6.00% ， 合 计 占 比 为 要包括无级变速器（CVT），同时致力于研发双离
48.00%。 合变速器（DCT）、混合动力总成系统和纯电动动
销售方面，ARC 集团采用直销方式，其在诺克 力总成系统。汽车变速器是汽车动力总成系统的核
10 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
心零部件，邦奇动力总成是最早专业生产汽车自动 收款”的方式结算，给予客户月结算日加付款天数
变速器的企业之一，其生产的自动变速器产品广泛 的结算方式；与客户的收款结算方式主要为银行电
应用于中国、东南亚等新兴市场多个品牌厂商的多 汇结算。邦奇动力总成产品主要销往中国和马来西
款车型，2017 年邦奇动力总成无级变速器占国内自 亚等国家，2017 年上述国家销售占比分别为 92.00%
主品牌整车厂 CVT 比重近 70%。 和 7.00%；前五大客户销售金额占比为 62.00%；其
生产模式方面，邦奇动力总成通常以自上而下 主要产品无级变速器受益于产能的扩充及客户需
的方式，根据客户的需求及工厂产能的情况安排生 求的增长，当年实现收入 59.78 亿元，同比增长
产。邦奇动力总成推行精益生产方式，以销售订单 223.67%。
为驱动进行生产安排。邦奇动力总成在全球拥有比 在产品研发方面，邦奇动力总成拥有行业经验
利时圣特雷登工厂、中国南京工厂和宁波工厂 3 个 丰富的技术研发团队，其在比利时圣特雷登工厂和
生产基地，以及比利时圣特雷登、荷兰埃因霍温、 中国南京工厂均承担产品和应用研发功能，并在荷
德国莱雷和法国克莱蒙费朗市 4 个研发中心。从生 兰、德国、法国建有专门的研发中心。邦奇动力总
产基地情况来看，比利时圣特雷登总部工厂生产汽 成研发人员和整车厂产品开发人员共同合作，根据
车变速器的核心零部件，南京工厂主要负责将圣特 客户需求开发配套相应产品和车型，并致力于推出
雷登工厂生产的核心零部件和其它配套组件组装 扭矩范围更广、空间使用效率更高及更能适应新能
为变速器成品，并相应承担产品应用开发测试、客 源动力的产品。截至 2017 年末，邦奇动力总成共
户开发以及售后服务工作。2017 年邦奇动力总成无 持有 24 个注册商标，其中国际注册商标 5 项，各
级变速器生产线由年初的 3 条扩大至 8 条，年产能 国注册商标 19 项。同时，邦奇动力总成新一代 VT5
达到 120 万套；生产无级变速器 71.93 万套。 产品已于 2018 年 1 月正式投产，并积极研发纯电
采购方面，邦奇动力总成主要采购的原材料包 动和混合动力等新能源产品。
括锥盘、钢带、电磁阀、液压控制阀、油道、行星
齿轮等。通常情况下，邦奇动力总成向供应商提供
财务分析
4 周滚动计划，以便于供应商合理安排生产与物流， 下列财务分析基于公司提供的经天健会计师
保证及时供货。从账期来看，一般情况下供应商给 事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意
予 30 天至 60 天的账期。2017 年，公司前五大供应 见的 2015~2017 年审计报告及未经审计的 2018 年
商采购金额占年度采购总额的比重分别为 12.40%、 一季度报表。公司财务报表均依照新会计准则进行
7.80%、5.10%、5.00%和 4.70%，合计占比为 35.00%。 编制，其中 2016 年数据采用 2017 年年初重述数，
销售方面，邦奇动力总成采用直销方式，其在 所有财务数据均为合并报表口径。
总部设有负责管理和统筹整个集团的销售，同时在 资本结构
欧洲和中国等生产基地均设有销售部，并在印度和 截至 2017 年末，公司资产总额和负债总额分
伊朗派驻有销售人员。作为整车厂的一级供应商， 别为 439.39 亿元和 254.13 亿元，分别同比增长
邦奇动力总成具有较强的研发能力，并依靠其优良 19.88%和 11.07%。自有资本方面，一方面受益于利
的性能和适配能力，生产的汽车自动变速器产品主 润留存累积，另一方面受当年同一控制下企业东方
要应用于包括吉利汽车、江淮汽车、海马汽车、东 亿圣合并使得资本公积有所增加，2017 年末公司所
风汽车、长丰猎豹等国内自主品牌整车厂，以及宝 有者权益为 185.26 亿元，同比上升 34.50%。得益
腾汽车（Proton）等国外客户的相关车型。目前， 于此，2017 年公司资产负债率和净负债率分别为
邦奇动力总成亦积极开拓伊朗、印度等国外市场。 57.84%和 58.46%，分别较上年下降 4.59 个百分点
结算方面，对于大型配套厂商或者长期合作的主要 和 8.82 个百分点。另截至 2018 年 3 月末，公司资
客户，邦奇动力总成一般采取“先发货后按月结算 产和负债规模分别为 432.05 亿元和 242.45 亿元，
11 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
资产负债率和净负债率分别为 56.12%和 49.71%， 图 3：2015～2018.03 公司资本结构分析
较上年末继续下降。 400 亿元 90%
350 80%
资产结构方面，公司资产主要由货币资金、存 70%
300
货、商誉、固定资产和无形资产构成。截至 2017 250 60%
50%
200
年末，公司货币资金余额为 41.39 亿元，同比减少 40%
150 30%
26.75%，其中受限货币资金余额为 2.90 亿元，受限 100 20%
50 10%
规模较小。同期末公司存货余额为 136.16 亿元，较 0 0%
2015 2016 2017 2018.3
上年下降 18.04%，主要系当年公司转让子公司舟山
所有者权益 短期债务
银亿房地产开发有限公司（以下简称“舟山银亿”）、 长期债务 资产负债率
长期资本化比率 总资本化比率
舟山银亿新城房地产开发有限公司（以下简称“舟
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
山银亿新城”）股权使得合并报表范围存货减少，
从债务规模来看，截至 2017 年及 2018 年 3 月
以及上海银月置业有限公司存货转为投资性房地
末，公司债务规模分别为 149.69 亿元和 133.04 亿
产所致。商誉方面，2017 年末公司商誉账面价值
元，分别较上年末增长 0.35%和减少 11.13%；同期
69.80 亿元，同比增长 39.30%，系受到同一控制下
末长短期债务比（短期债务/长期债务）分别为 0.67
合并东方亿圣和非同一控制下合并宁波昊圣投资
倍和 1.18 倍，公司短期债务规模有所上升。
有限公司影响；固定资产账面价值为 30.60 亿元，
图 4：2015～2018.03 公司债务结构分析
同比大幅增长 90.28%，主要为东方亿圣新增房屋、
亿元
生产线和融资租赁机器设备；无形资产账面价值为 100
90
1.4
1.2
80
23.97 亿元，同比增长 41.78%，主要为开发支出、 70 1.0
60 0.8
专利权及非专利技术和商标。同时，2017 年末公司 50
40 0.6
其他应收款同比大幅增加 29.24 亿元至 33.91 亿元， 30 0.4
20
0.2
主要系公司将舟山银亿和舟山银亿新城股权转让 10
0 -
后应收的项目前期投入款。另截至 2018 年 3 月末， 2015 2016 2017 2018.3
公司货币资金、存货、商誉、固定资产和无形资产 短期债务 长期债务 长短期债务比
账面价值分别为 38.78 亿元、137.48 亿元、70.86 亿
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
元、36.34 亿元和 23.80 亿元。
总体来看，随着 ARC 集团和邦奇动力总成收
负债方面，公司负债主要由应付账款、预收款
购完成，公司资产规模及自有资本实力均不断提
项、其他应付款和有息债务构成。截至 2017 年末，
升，财务杠杆比例持续下降。但我们也关注到，公
公司应付账款为 27.40 亿元，同比增加 27.11%，主
司短期债务规模有所上升，同时公司商誉规模较
要为未结算工程款和货款；预收款项为 36.82 亿元，
大，易受并购企业的经营发展等因素影响，其在计
同比增长 59.58%，系当年预收房款增加所致；其他
量结果方面或存在一定不确定性。
应付款为 17.24 亿元，同比增加 36.79%，主要为拆
借款和应付暂收款。另截至 2018 年 3 月末，公司 流动性
应付账款、预收款项和其他应付款分别为 21.80 亿 近年来公司流动资产规模保持相对稳定。截至
元、45.27 亿元和 15.78 亿元。 2017 年末，公司流动资产为 267.45 亿元，较上年
小幅增长 6.29%。从流动资产的结构看，公司流动
资产主要由存货和货币资金构成，2017 年末两项合
计占流动资产的比重为 66.39%，较上年末下降
22.09 个百分点，主要系公司发展汽车零部件业务
使得固定资产、无形资产等非流动资产占比相应提
12 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
升。另截至 2018 年 3 月末，公司流动资产 254.36 表 11：2015～2017 年公司部分流动性指标
亿元，存货和货币资金合计占比 69.30%。 2015 2016 2017
货币资金（亿元） 22.76 56.50 41.39
表 9：2015～2018.03 公司流动资产分析
经营活动现金流净额（亿元） 26.30 4.31 11.60
2015 2016 2017 2018.03
经营净现金流/短期债务（X） 0.68 0.05 0.19
流动资产/总资产 85.79% 68.65% 60.87% 58.87%
货币资金/短期债务（X） 0.59 0.71 0.69
存货/流动资产 76.81% 66.03% 50.91% 54.05%
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
货币资金/流动资产 10.74% 22.46% 15.47% 15.25%
（存货+货币资金）/ 总体来看，2017 年公司存货周转率有所上升，
87.54% 88.48% 66.39% 69.30%
流动资产 但存货中完工开发产品占比仍较高，去化压力较
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
大；同时货币资金及经营净现金流对短期债务保障
存货方面，2017 年受公司存货逐步结转确认收
程度仍有待提升。
入以及出让部分子公司股权影响，年末存货规模同
比下降 18.04%至 136.16 亿元。从存货的构成来看， 盈利能力
2017 年末公司存货中在建项目的开发成本为 82.51 2017 年受益于汽车变速器产品收入增长明显，
亿元，占存货的比重为 60.60%，在建项目为公司持 以及 ARC 集团并表新增汽车安全气囊气体发生器
续经营形成了一定支撑；而已竣工的开发产品为 业务收入，公司当年实现汽车零部件业务 80.73 亿
42.18 亿元，占存货净额的比重为 30.98%，较上年 元，同比增长 353.10%，其中汽车变速器产品实现
上升 3.30 个百分点，项目主要位于宁波、上海、沈 营业收入 59.78 亿元，同比增长 235.53%；汽车安
阳等城市，加之部分项目竣工时间较早，后续去化 全气囊气体发生器产品实现营业收入 20.95 亿元。
压力仍较大；原材料和库存商品合计为 7.23 亿元， 房地产业务板块，受项目竣工结转进度及区域分布
占比为 5.31%。 影响，2017 年实现营业收入 36.42 亿元，同比下降
表 10：2015～2017 年末公司存货结构分析 47.69%。综上，公司 2017 年实现营业总收入 127.03
2015 2016 2017 亿元，同比增长 29.10%。综上，公司 2017 年实现
存货（亿元） 162.85 166.14 136.16 营业总收入 127.03 亿元，同比增长 29.10%。
存货同比增长率 -14.85% 2.02% -18.04%
从毛利率来看，2017 年公司营业毛利率为
开发成本（亿元） 100.01 116.17 82.51
26.98%，较上年下降 6.49 个百分点。分业务板块来
开发成本/存货 61.41% 69.93% 60.60%
看，2017 年公司汽车零部件业务毛利率为 26.87%，
开发产品（亿元） 62.22 45.99 42.18
开发产品/存货 38.21% 27.68% 30.98% 较上年下降 1.77 个百分点；房产销售业务受当年结
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 转项目毛利较低影响，毛利率同比下降 10.20 个百
资产周转效率方面，2016 年公司存货周转率和 分点至 21.30%。
总资产周转率分别为 0.61 次和 0.32 次，其中存货 期间费用方面，2017 年公司管理费用和财务费
周转率较上年末上升 0.21 个百分点。ARC 集团和 用分别为 12.04 亿元和 4.46 亿元。受邦奇动力总成
邦奇动力总成并表后带动公司存货周转率的上升。 业务规模扩大以及 ARC 集团的并表影响，公司管
现金流方面，2017 年公司经营性净现金流为 理费用较上年大幅增长 115.20%；同期由于债务规
11.60 亿元，同比增长 64.18%。同期，公司经营净 模下降，公司财务费用同比减少 18.92%。2017 年
现金流/短期债务为 0.19 倍。截至 2017 年末，公司 公司 合计发生 期间费 用 19.96 亿元，同比 上升
货币资金余额为 41.39 亿元，同比有所减少；同期 47.60%；三费收入占比为 15.71%，较上年同期上升
末货币资金/短期债务为 0.69 倍，货币资金对短期 1.97 个百分点，公司期间费用控制能力仍有待加强。
债务的覆盖程度仍较不足。
13 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
表 12：2015～2018.03 公司三费分析 表 13：2015～2018.03 公司部分偿债指标
2015 2016 2017 2018.03 指标 2015 2016 2017 2018.03
销售费用（亿元） 1.98 2.42 3.46 0.63 EBITDA（亿元） 9.32 23.12 26.48 6.99
管理费用（亿元） 3.15 5.59 12.04 2.50 总债务/EBITDA（X） 11.92 6.45 5.65 4.76
财务费用（亿元） 0.70 5.51 4.46 1.37 EBITDA 利息倍数（X） 0.80 2.33 3.48 -
三费合计（亿元） 5.83 13.52 19.96 4.51 经营活动净现金流/
0.24 0.03 0.08 0.13
总债务（X）
营业总收入（亿元） 84.59 98.39 127.03 23.31
经营活动净现金/利息
三费收入占比（%） 6.89 13.74 15.71 19.34 2.26 0.43 1.52 -
支出（X）
资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 资产负债率（%） 78.06 62.42 57.84 56.12
利润总额方面，2017 年公司利润总额为 17.77 总资本化比率（%） 67.19 51.99 44.69 41.23
亿元，同比增加 20.51%，主要由经营性业务利润和 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理
投资收益构成。具体来看，受益于主营业务发展较 对外担保方面，截至 2017 年末，公司对子公
好，2017 年公司取得经营性业务利润为 12.37 亿元， 司的担保总额合计为 76.47 亿元。此外，公司无对
同比增长 2.10%。投资收益方面，2017 公司投资收 外担保事项。
益为 5.68 亿元，较上年大幅增长 71.96%，主要系 财务弹性方面，公司与多家银行机构建立了良
当年公司处置舟山银亿和舟山银亿新城股权所致。 好的合作关系，截至 2017 年末，公司获得各银行
综上，2017 年公司取得净利润 16.64 亿元，同比大 授信总额 73.29 亿元，尚未使用的授信额度为 30.36
幅增长 88.47%；所有者权益收益率为 8.98%，较上 亿元。
年提升 2.57 个百分点。 整体来看，2017 年公司完成对 ARC 集团和邦
总体来看，2017 年得益于公司汽车零部件板块 奇动力总成的收购，汽车零部件板块收入增长带动
收入增长明显，经营性业务盈利能力有所增强，投 公司营业收入和利润水平的提升。但同时中诚信证
资收益亦对公司利润形成补充，但同时须对公司房 评亦关注到公司房地产业务板块利润下滑和去库
地产业务板块利润下滑保持关注。 存压力，以及汽车零部件业务收购后对其后续的业
务整合及管理方面带来的挑战。
偿债能力
从债务规模来看，截至 2017 年末和 2018 年 3 结 论
月末，公司总债务分别为 149.69 亿元和 133.04 亿 综上所述，中诚信证评维持银亿股份有限公司
元。2018 年 3 月末公司长短期债务比升至 1.18 倍， 主体信用等级 AA，评级展望为稳定；维持“银亿房
较上年末上升 0.51 倍，短期债务规模有所上升。 地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者公开发
获现能力方面，2017 年公司 EBITDA 为 26.48 行公司债券（第一期）”信用级别为 AA。
亿元，同比增长 14.54%，与利润总额变动趋势保持
一致。从主要偿债能力指标来看，2017 年公司总债
务/EBITDA、EBITDA 利息保障倍数分别为 5.65 倍
和 3.48 倍，分别较上年末下降 0.80 倍和上升 1.48
倍，公司经营所得对债务本息的覆盖能力进一步提
升。
14 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附一：银亿股份有限公司股权结构图（截至2017年12月31日）
15 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附二：银亿股份有限公司组织结构图（截至 2017 年 12 月 31 日）
16 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附三：银亿股份有限公司主要财务数据及指标
财务数据（单位：万元） 2015 2016 2017 2018.03
货币资金 227,612.55 565,027.96 413,861.38 387,797.18
应收账款净额 31,652.67 121,605.28 271,218.88 181,700.89
流动资产 2,120,279.74 2,516,198.62 2,674,491.44 2,543,595.25
存货净额 1,628,504.23 1,661,368.88 1,361,611.54 1,374,820.30
长期投资 48,545.76 82,462.35 96,196.35 120,258.04
固定资产 121,994.32 155,880.20 305,966.82 363,372.98
总资产 2,471,598.00 3,665,410.50 4,393,929.24 4,320,525.92
短期债务 386,893.78 790,512.97 600,398.79 720,297.06
长期债务 723,988.21 701,247.91 896,510.18 610,080.47
总债务 1,110,881.99 1,491,760.87 1,496,908.97 1,330,377.53
总负债 1,929,225.00 2,288,034.86 2,541,319.16 2,424,541.27
所有者权益合计 542,373.00 1,377,375.64 1,852,610.08 1,895,984.65
营业总收入 845,946.04 983,917.35 1,270,274.29 233,089.41
三费前利润 116,766.60 256,413.24 323,327.87 69,355.35
投资收益 28,188.61 33,005.98 56,757.96 30,475.61
净利润 43,516.35 88,269.02 166,363.69 45,572.94
EBITDA 93,193.79 231,165.42 264,780.61 69,928.49
经营活动产生现金净流量 263,019.42 43,121.23 116,023.30 43,597.66
投资活动产生现金净流量 -11,071.34 -734,754.86 -107,148.35 79,837.92
筹资活动产生现金净流量 -235,788.66 832,665.00 93,335.26 -132,727.31
现金及现金等价物净增加额 16,155.42 137,285.95 101,023.02 -9,301.02
财务指标 2015 2016 2017 2018.03
营业毛利率（%） 22.06 33.47 26.98 25.89
所有者权益收益率（%） 8.02 6.41 8.98 7.21
EBITDA/营业总收入（%） 11.02 23.49 20.84 -
速动比率（X） 0.41 0.55 0.83 0.67
资产负债率（%） 78.06 62.42 57.84 56.12
总资本化比率（%） 67.19 51.99 44.69 41.23
经营活动净现金/总债务（X） 0.24 0.03 0.08 0.13
经营活动净现金/短期债务（X） 0.68 0.05 0.19 0.24
经营活动净现金/利息支出（X） 2.26 0.43 1.52 -
总债务/EBITDA（X） 11.92 6.45 5.65 -
EBITDA/短期债务（X） 0.24 0.29 0.44 -
EBITDA 利息倍数（X） 0.80 2.33 3.48 -
注：1、所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益；
2、2015~2017 年末其他流动负债中“P2P 借款”已调整至短期债务，长期应付款中“应付融资租赁款”已调整至长期债务；
3、2018 年 3 月“所有者权益收益率”、“经营活动净现金/总债务”、“经营活动净现金/短期债务”指标均经年化处理。
17 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2018）
附四：基本财务指标的计算公式
货币资金等价物＝货币资金+交易性金融资产+应收票据
长期投资＝可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资
固定资产合计＝投资性房地产+固定资产+在建工程+工程物资+固定资产清理+生产性生物资产+油气资产
短期债务＝短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债
长期债务＝长期借款+应付债券
总债务＝长期债务+短期债务
净债务＝总债务-货币资金
三费前利润＝营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金收入-退保金-赔付支出净额-提取保险合同准
备金净额-保单红利支出-分保费用-营业税金及附加
EBIT（息税前盈余）＝利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA（息税折旧摊销前盈余）＝EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
资本支出＝购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金+取得子公司及其他营业单位支付的现金
净额
营业毛利率＝（营业总收入-（营业成本+利息支出+手续费及佣金支出+退保金+赔付支出净额+提取保险合
同准备金净额+保单红利支出+分保费用））/营业总收入
EBIT 率＝EBIT/营业总收入
三费收入比＝（财务费用+管理费用+销售费用）/合同销售收入
所有者权益收益率＝当期净利润/期末所有者权益（含少数股东权益）
流动比率＝流动资产/流动负债
速动比率＝（流动资产-存货）/流动负债
存货周转率＝主营业务成本（营业成本）/存货平均余额
应收账款周转率＝主营业务收入净额（营业总收入净额）/应收账款平均余额
资产负债率＝负债总额/资产总额
总资本化比率＝总债务/（总债务+所有者权益（含少数股东权益））
长期资本化比率＝长期债务/（长期债务+所有者权益（含少数股东权益））
EBITDA 利息倍数＝EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
净负债率=（总债务-货币资金）/所有者权益
18 银亿房地产股份有限公司 2015 年面向合格投资者
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附五：信用等级的符号及定义
债券信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 债券信用质量极高，信用风险极低
AA 债券信用质量很高，信用风险很低
A 债券信用质量较高，信用风险较低
BBB 债券具有中等信用质量，信用风险一般
BB 债券信用质量较低，投机成分较大，信用风险较高
B 债券信用质量低，为投机性债务，信用风险高
CCC 债券信用质量很低，投机性很强，信用风险很高
CC 债券信用质量极低，投机性极强，信用风险极高
C 债券信用质量最低，通常会发生违约，基本不能收回本金及利息
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
主体信用评级等级符号及定义
等级符号 含义
AAA 受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低
AA 受评主体偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低
A 受评主体偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低
BBB 受评主体偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般
BB 受评主体偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险
B 受评主体偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
CCC 受评主体偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
CC 受评主体在破产或重组时可获得的保护较小，基本不能保证偿还债务
C 受评主体不能偿还债务
注：除 AAA 级和 CCC 级以下（不含 CCC 级）等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示信用质量略高或
略低于本等级。
评级展望的含义
正面 表示评级有上升趋势
负面 表示评级有下降趋势
稳定 表示评级大致不会改变
待决 表示评级的上升或下调仍有待决定
评级展望是评估发债人的主体信用评级在中至长期的评级趋向。给予评级展望时，中诚信证评会考虑
中至长期内可能发生的经济或商业基本因素的变动。
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