证券代码：002016 证券简称：世荣兆业 公告编号：2020-025
广东世荣兆业股份有限公司
关于对深圳证券交易所2019年年报问询函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确、完整，没有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
广东世荣兆业股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”或“世荣兆业”）
于 2020 年 6 月 29 日收到深圳证券交易所下发的《关于对广东世荣兆业股份有限
公司 2019 年年报的问询函》（中小板年报问询函【2020】第 243 号），根据问询
函的要求，公司就问询函所列问题回复并公告如下：
1、年报显示，你公司 2019 年度新增土地储备项目为 0，请结合公司项目储
备情况及未来发展规划说明公司最近三年收储均为 0 的原因，是否对公司未来
经营产生不利影响。
公司回复：
公司最近三年土地收储均为 0 的原因如下：
（一）截至 2019 年 12 月 31 日，公司现有待开发土地面积 82 万平方米，计
容建筑面积 179 万平方米（此处为公司现有可供开发面积，由于公司位于北京的
地块目前正在办理相关审批手续，不具备开发条件，故此处未包含北京地块面积）。
按公司目前项目开发量及开发节奏，公司现有土地储备可供公司进行为期 5-6 年
（加上约 2.5 年的建设周期，预计约 7-8 年方可完工）的可持续开发。
（二）近三年来，房地产行业调控并未完全松绑。中央提出“房子是用来住
的，不是用来炒的”的调控基调，全国各城市调控因城施策、由点及面。受调控
政策影响，根据国家统计局数据，近三年来，房地产开发投资、商品房销售面积、
土地购置面积的增速总体来看均有所回落，未来房地产调控政策将持续或放宽，
存在不确定性。
公司未来仍将以房地产开发为主业，深耕区域市场，并向周边城市及潜力城
市进行项目拓展；同时，公司将继续推进大健康产业并积极探索多元化布局之路。
鉴于公司目前处于重要的发展时期，预计可能存在重大投资计划或重大现金支出，
1
面对不明朗的房地产行业形势以及高企的地价，为保证公司有足够的资金用于项
目开发、经营周转及拓展新业务、进行多元化布局，公司对新增土地储备持观望
态度。
综上所述，公司现有土地储备充足，短期内未新增土地储备，是公司基于目
前实际情况的综合考虑，不会对公司未来经营产生不利影响。公司将持续关注行
业动向，抓住机遇，根据公司发展战略，适时调整拿地策略，确保公司可持续、
健康发展。
2、年报显示，截至报告期末，你公司在建工程余额为 2.59 亿元，主要为
公司酒店项目，工程进度为 16.82%。请补充披露：
（1）酒店项目的预算、实际开工时间、预计完工时间，目前的实际建设进
度与预计是否相符，是否存在应披露未披露的事项；
公司回复：
公司在建项目世荣峰景广场位于珠海市斗门区黄杨河以西、中兴南路南侧，
总占地面积 7 万㎡，计容面积 14 万㎡，建筑面积 20 万㎡，该项目现开发主体为
公司全资孙公司珠海市世荣酒店管理有限公司，包含酒店及住宅两部分，其中世
荣峰景广场一期为酒店项目，建筑面积 12 万㎡，世荣峰景广场二期为住宅项目，
建筑面积 8 万㎡。
（一）世荣峰景广场项目预算情况
世荣峰景广场预计投入 15 亿元（本预算为建安成本，不含地价及期间费用
等），其中世荣峰景广场一期（酒店项目）主体毛坯工程预计投入 5 亿元；世荣
峰景广场二期（住宅项目）预计投入 4.1 亿元；其他为精装工程投入及前期投入
等。
（二）世荣峰景广场项目开工、完工时间情况
1、项目延期开工的情况说明
公司分别于 2013 年 12 月 16 日、2015 年 3 月 19 日与珠海市国土资源局签
订了《珠海市国有建设用地使用权出让合同》及补充协议，取得世荣峰景广场项
目地块并约定项目开工时间为 2015 年 12 月 16 日前。
由于上述地块周边道路和市政配套设施未完善，公司直至 2018 年 8 月才取
得世荣峰景广场一期（酒店项目）《建设工程施工许可证》并开工建设，完工时
2
间相应顺延。
2、项目开工、完工时间预计情况
世荣峰景广场一期（酒店项目）于 2018 年 8 月正式开工（2018 年 6 月开始
桩基础施工），主体毛坯工程完工时间原预计为 2021 年 7 月，因 2020 年初受疫
情影响延期开工，目前项目实际建设进度比原计划推迟约 1 个月，预计主体毛坯
工程完工时间延迟至 2021 年 8 月；由于公司目前正在与酒店品牌方就酒店运营
的相关具体细节进行磋商，世荣峰景广场一期（酒店项目）的精装工程开工、完
工时间暂无法确定。
世荣峰景广场二期（住宅项目）需在酒店主体工程封顶后，方可进行住宅项
目用地报建，预计开工时间为 2020 年 10 月，完工时间为 2023 年 6 月。
上述预计的开工、完工时间可能存在一定的误差，具体以实际情况为准。
（三）实际建设进度与预计是否相符的相关说明
1、建设周期方面
世荣峰景广场一期（酒店项目）主体毛坯工程预计总工期为 36 个月，截至
2019 年 12 月 31 日，已开工 16 个月，工程建设进度与预计工期基本相符。
世荣峰景广场一期（酒店项目）精装工程及世荣峰景广场二期（住宅项目）
均未开工。
2、投资金额方面
截至 2019 年 12 月 31 日，世荣峰景广场一期（酒店项目）主体毛坯工程已
施工工期（16 个月）约占主体毛坯工程总工期（36 个月）的 45%，按工期计算
预计投入约 2.25 亿，实际投入 2.55 亿（含前期投入），预计投入与实际投入基本
相符。世荣峰景广场一期（酒店项目）精装工程未开工。
世荣峰景广场二期（住宅项目）未开工，仅分摊了部分前期投入。
综上所述，世荣峰景广场目前实际建设进度与预计基本相符，不存在项目实
际开发进度与计划进度在建设周期、投资金额等方面出现 50%以上差异，或者项
目出现停工等情形，亦不存在其他应披露未披露的事项。
（2）公司针对在建工程是否执行了减值测试，酒店项目等在建工程是否存
在减值风险，请年审会计师核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
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（一）公司针对在建工程是否执行了减值测试
1、报告期末公司在建工程构成
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
酒店项目 255,088,469.79 --- 255,088,469.79 121,869,931.96 --- 121,869,931.96
其他 3,768,863.25 --- 3,768,863.25 856,241.89 --- 856,241.89
合计 258,857,333.04 --- 258,857,333.04 122,726,173.85 --- 122,726,173.85
公司在建工程中占比较大的主要为酒店项目，占在建工程期末余额的
98.46%，期末在建工程均在正常建设中，没有非正常的停工项目。
2、公司针对在建工程执行的减值测试
根据企业会计准则规定，企业在资产负债表日判断资产是否存在可能发生的
减值迹象，如存在减值迹象，以单项资产为基础估计其可收回金额，将可收回金
额与资产账面价值进行比对以判断是否需要计提减值准备。资产可收回金额的估
计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者
之间较高者确定。
3、年审会计师的核查程序
我们检查了世荣兆业公司针对在建工程执行减值测试的相关资料，复核了减
值测试的测算过程，并分析其合理性。
4、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司针对在建工程执行了减值测试，符合《企业会计准
则》相关规定。
（二）酒店项目等在建工程是否存在减值风险
1、酒店项目等在建工程基本情况
（1）公司酒店项目基本情况
预算数 本期转入 本期其他
项目名称 工程进度(%) 期初余额 本期增加 期末余额
(万元) 固定资产 减少
酒店项目 151,680.00 16.82 121,869,931.96 133,218,537.83 --- --- 255,088,469.79
截至报告期末，酒店项目正常建设过程中，在建工程余额为 2.55 亿元，占
在建工程余额的 98.46%，工程进度 16.82%，实际建设进度与预计相符。
（2）其他在建工程项目，均在正常建设过程中。
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2、企业会计准则规定
根据财政部《企业会计准则第 8 号--资产减值》
第四条 企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
第五条 存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值:
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常
使用而预计的下跌。
……
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
3、酒店项目等在建工程执行减值测试不存在减值风险
酒店项目完工后形成的酒店资产用于自营，酒店项目位于珠海市斗门区黄杨
河以西，中兴南路南侧。当前，珠海市斗门区举全区之力参与粤港澳大湾区建设，
努力建设成为珠江西岸智能制造示范区、滨江田园生态新城和粤港澳休闲旅游目
的地，奋力打造珠海“二次创业”新引擎。“春赏花、夏采摘、秋收获、冬精品”
四季游常青，“文化节、旅游节、美食节、体育节”四大品牌活动连年举办，御
温泉、黄杨山、金台寺、斗门明清古街、接霞庄等成为深受欢迎的文化民俗和生
态旅游好去处,让成千上万本地居民和游客齐聚斗门，看龙舟竞速，听沙田民歌，
观醒狮比赛，赏非遗之美。根据政府规划，珠海市斗门区黄杨山麓还将建设珠海
宋城演艺度假区，项目总投资约 150 亿元，核心占地面积 1700 亩，预计 2022
年开业，项目计划建设 22 个剧院及表演场所、35 台剧目，超过 30000 个观众座
位及与之配套的休闲度假设施，还将建设 4 个主题文化街区、2 个亲子体验区，
该度假区还将定期举办宋城国际狂欢节、宋城戏剧节、世界级音乐会等具有国际
影响力的活动，对标巴西狂欢节、阿维尼翁戏剧节、爱丁堡艺术节，进一步扩大
珠海国际文化影响力，成为目前世界上最大的演艺集群，可为酒店项目带来巨大
的客流资源。
公司根据企业会计准则资产减值的规定于 2019 年末对在建工程进行了减值
测试，基于当前斗门区的宏观环境和未来城市规划，且在建工程均在正常建设过
程中等因素，判断未来可收回金额大于期末账面价值，未发现在建工程有减值迹
象，故截至 2019 年 12 月 31 日，未对在建工程计提减值准备。
4、年审会计师的核查程序
（1）了解世荣兆业公司与在建工程管理相关的关键内部控制，评价其设计
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是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
（2）对在建工程进行了监盘，并关注相关在建资产的状态是否与账面保持
一致；
（3）取得在建工程预算资料、工程进度报表等资料，检查并对比完工进度
及预算使用情况；
（4）与世荣兆业公司管理层讨论在建项目的投资、经营和未来规划，了解
在建项目是否存在减值迹象；
（5）复核世荣兆业公司管理层在建工程减值测试的过程，评估是否需要计
提减值准备。
5、年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司酒店项目等在建工程不存在减值迹象，世荣兆业公
司未计提在建工程减值准备的原因是合理的，符合《企业会计准则》相关规定。
3、年报显示，截至报告期末，你公司对联营企业玉柴船舶动力股份有限公
司（以下简称“玉柴船舶”）长期股权投资余额为 8,815.42 万元，玉柴船舶最
近三年连续亏损，请你公司详细说明上述长期股权投资是否存在减值风险，请
年审会计师核查并发表明确意见。
年审会计师回复：
截至报告期末，公司对联营企业玉柴船舶的长期股权投资情况：
投资比 初始投资成本 权益法确认的 减值准备
联营企业 期初余额 期末余额
例 投资损益 期末余额
玉柴船舶动力股份有限公司 19.82% 225,000,000.00 103,785,583.85 -15,631,423.52 88,154,160.33 ---
（一）对玉柴船舶投资的基本情况
公司最初持有玉柴船舶股权比例为 35.43%,后经玉柴船舶多次增资，截至
2019 年 12 月 31 日，公司对玉柴船舶的持股比例下降至 19.82%。
（二）玉柴船舶近三年经营情况
玉柴船舶最近三年经审计的经营业绩如下表所示：
金额单位：元
项目 2019 年 2018 年 2017 年
营业收入 202,727,496.54 145,877,157.35 71,127,052.72
6
营业成本 194,039,489.93 166,825,550.97 122,102,151.39
利润总额 -84,140,458.05 -91,308,235.32 -213,535,065.36
净利润 -78,866,919.87 -77,046,927.89 -217,065,335.52
船舶行业经过近 10 年调整，中国造船业也呈现出企稳回升的态势，行业发
展前景乐观。玉柴船舶主要产品船用发动机-低速机的市场也开始回暖，对玉柴
船舶主要影响如下：
1、销售价格
低速机行业回暖，低速机销售单价有所提高，并且大功率的低速机订单增加
（功率越大，售价越高）。2019 年低速机实际销售额比 2018 年大幅增加，按照
已签订单和产能预测 2020 年低速机销售额同比增长 142%。
2、销售数量
2019 年低速机实际销售数量 20 台比 2018 年 13 台大幅增加，按照已签订单
数量和产能预测 2020 年低速机销售数量为 25 台（其中 5 台为大功率）。
3、单位成本
受规模效应的影响，规模采购单位材料成本将逐年下降，分摊的单位固定成
本将等比下降。
综上，玉柴船舶近三年亏损逐年下降，预计未来亏损仍将逐年减少，最终实
现盈利并弥补已发生的亏损。公司对玉柴船舶的长期股权投资已经按照经审计的
净利润进行权益法调整，截至报告期末，长期股权投资余额为 8,815.42 万元，不
需要单独对长期股权投资计提减值准备。
（三）企业会计准则规定
根据财政部《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》，“第三章 后续计
量”中“第十八条 投资方应当关注长期股权投资的账面价值是否大于享有被投
资单位所有者权益账面价值的份额等类似情况。出现类似情况时，投资方应当按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》对长期股权投资进行减值测试，可收
回金额低于长期股权投资账面价值的，应当计提减值准备”。
《企业会计准则第 8 号--资产减值》
第四条 企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
第五条 存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值:
（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常
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使用而预计的下跌。
……
（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（四）公司针对玉柴船舶投资执行的减值测试过程
公司根据会计准则上述规定于 2019 年末对长期股权投资进行了减值测试，
基于船舶行业回暖等因素，判断未来可收回金额大于期末账面价值，未发现该项
长期股权投资有减值迹象，故截至 2019 年 12 月 31 日，未对长期股权投资计提
减值准备。
（五）年审会计师的核查程序
1、了解世荣兆业公司与长期股权投资相关的关键内部控制，评价其设计是
否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
2、取得玉柴船舶财务报表，分析财务报表及各项财务指标，以判断其所处
的市场是否发生变化，从而对其产生不利影响；
3、通过天眼查核查玉柴船舶的股权关系，以判断其控股股东或投资的公司
的经营情况是否发生不利影响，是否存在减值迹象；
4、评估世荣兆业公司管理层判断长期股权投资减值的合理性，对玉柴船舶
公司管理层进行访谈了解经营情况；
5、复核玉柴船舶未来预计可产生的现金流量所确定的资产可收回金额，并
重新计算资产可回收金额，与玉柴船舶账面价值进行对比分析，判断是否存在减
值迹象。
（六）年审会计师的专项意见
我们认为，世荣兆业公司对联营企业玉柴船舶的长期股权投资不存在减值迹
象，世荣兆业公司未计提长期股权投资减值准备的原因是合理的，符合《企业会
计准则》相关规定。
4、年报显示，报告期内你公司发生销售代理费 1.15 亿元，同比增加 374.31%。
请你公司补充披露本期销售代理费大幅增加的原因及合理性，是否存在费用跨
期。请年审会计师说明就销售费用执行的具体审计程序。
年审会计师回复：
（一）本期销售代理费大幅增加的原因及合理性
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1、2019 年房地产行业销售情况发生变化，需要增加外部渠道销售，故 2019
年通过中介代理销售的成交面积和成交金额大幅增加，2019 年成交面积为 19.39
万平方米、成交金额为 27.65 亿元，2018 年成交面积为 8.88 万平方米、成交金
额为 12.34 亿元，因此，对应的销售代理费用大幅增加；
2、同行业的佣金费率普遍为 6-10%左右，公司给中介代理机构的佣金费率
一直偏低，鉴于 2019 年销售形势严峻，为了保证销售收入稳定，公司采取多种
形式，包销、代理销售等，2019 年公司提升了中介代理的佣金费率，2019 年通
常为 5-6%，2018 年通常为 3-5%；
3、2019 年末房地产预收款余额较上年末大幅增加 12.67 亿元，此部分预收
款尚未达到收入确认条件，但根据代理合同约定，收到房款 30%-50%时，对应
支付佣金的义务已发生，故销售代理费需要计入当期费用。
因此，2019 年销售收入增加比例不高，但销售代理费增加比例较高，具有
合理性。
（二）是否存在费用跨期
公司根据代理销售合同条款约定，在收到约定比例的预收房款时，及时计提
并支付销售代理费，不存在费用跨期的情况。
（三）年审会计师的核查程序
1、了解世荣兆业公司与销售代理费用相关的关键内部控制，评价其设计是
否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
2、获取并核查世荣兆业公司 2019 年销售代理费用的明细账及会计确认方法，
分析其在报告期内变化的原因及合理性；
3、抽查世荣兆业公司近 2 年的销售代理合同，了解销售代理费计提依据、
支付对象、支付条件，对比分析合同条款变动原因及其合理性；
4、抽查销售代理机构向世荣兆业公司开具的销售代理费发票、世荣兆业公
司销售费用记账凭证；
5、查阅同行业可比上市公司同期数据，对比分析世荣兆业公司与同行业可
比上市公司与销售代理费相关的财务指标；
6、执行销售代理费用截止性测试，检查销售代理费用是否跨期。
（四）年审会计师的专项意见
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我们认为，世荣兆业公司 2019 年销售代理费大幅增加的原因是合理的，也
不存在费用跨期的情况。
5、2019 年至今，公司有多名董监高离职，请详细说明原因以及对公司的影
响。
公司回复：
2019 年至今，公司部分董事、监事及高级管理人员辞去了其所担任的公司
相关职务，现对有关情况说明如下：
（一）董监高离职原因
1、2019 年 3 月，公司第六届董事会任期届满，公司董事会组织并实施了换
届选举，公司原独立董事景旭、张曜晖，公司原监事李礼因任期届满离任，公司
按照法律法规的相关规定选举产生了新一届董事、监事及高级管理人员。
2、2019 年 7 月至今，公司原董事长梁家荣，原副董事长、总裁梁玮浩，原
董事、副总裁兼财务总监、董事会秘书余劲，原董事、总裁梁晓进，公司原监事
会主席周号心均因个人原因提出辞职，辞职后不再担任公司任何职务，公司已按
照法律法规的相关规定完成了上述岗位的补选工作。
3、2019 年 11 月，由于公司董事会拟提名原监事会主席周泽鑫为第七届董
事会董事候选人，周泽鑫为避免职务冲突申请辞去公司监事会主席、股东代表监
事职务，辞职后仍在公司任职。公司已按照法律法规的相关规定完成了监事、监
事会主席的补选工作。
（二）董监高离职对公司的影响
公司 2019 年至今发生的董监高离职事项，系公司正常的人员变动，公司已
对相关空缺岗位进行了针对性补充，截至本公告披露日，公司三会运作和内部决
策机制有序、有效运行，董监高离职事项未对公司经营管理产生重大不利影响。
6、请补充说明公司控股股东及其一致行动人股份冻结、公司部分子公司股
权被冻结等事项截止回函日的进展情况，以及是否会对公司的日常生产经营产
生重大影响，上述子公司是否属于上市公司主要资产。
公司回复：
公司现对控股股东及其一致行动人股份冻结、公司部分子公司股权被冻结
（以下简称“本次冻结事项”）的相关情况补充说明如下：
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（一）公司股权被冻结的部分子公司是否为公司主要资产的相关说明
1、主要财务指标情况
金额（元） 金额（元）
公司名称 科目
2019-12-31/2019 年度 2020-3-31/2020 年 1-3 月
总资产 257,982,124.27 257,764,801.05
北京世荣兆业控股有 净资产 30,213,880.77 30,016,055.46
限公司 营业收入 0 0
净利润 -939,572.43 -197,825.31
总资产 13,128,894.09 12,623,186.27
北京绿茵阁商贸有限 净资产 -4,315,783.66 -4,321,633.23
公司 营业收入 0 0
净利润 -363,312.06 -5,849.57
总资产 14,024,891.64 14,024,302.62
北京世荣兆业投资管 净资产 9,404,891.64 9,404,302.62
理有限公司 营业收入 0 0
净利润 -588.18 -589.02
总资产 10,204,094.65 10,203,997.37
北京世荣兆业房地产 净资产 10,204,094.65 10,203,997.37
开发有限公司 营业收入 0 0
净利润 -93.61 -97.28
总资产 368,470,480.96 368,441,128.51
北京世荣佳业投资管 净资产 -18,186,681.20 -18,613,458.84
理有限公司 营业收入 0 0
净利润 -1,895,532.62 -426,777.64
总资产 37,951,669.17 38,031,667.85
北京世荣嘉业健康科 净资产 23,343,781.75 23,343,780.43
技发展有限公司 营业收入 0 0
净利润 -279,000.80 -1.32
注：以上财务数据均按单体报表数据统计，其中：2019-12-31/2019 年度数据已经审计，
2020-3-31/2020 年 1-3 月数据未经审计。
2、主要财务指标与本公司对应财务指标的占比情况
最近一年经审计 最近一年经审计 最近一年经审计 最近一年经审计
所属公司
的总资产（元） 的净资产（元） 的营业收入（元） 的净利润（元）
11
股权被冻结的子 378,431,459.30 6,456,559.94 0 -2,647,716.78
公司合计金额
（A）
本公司合并报表 8,708,859,437.57 3,170,308,689.38 2,752,899,566.46 882,223,428.71
金额（B）
占比情况（A/B） 4.35% 0.20% 0.00% -0.30%
注：股权被冻结的子公司合计金额按经审计合并报表（即北京世荣兆业控股有限公司合
并报表）口径填列，其中：最近一年经审计的净资产为扣除少数股东权益后的数据；最近一
年经审计的净利润为扣除少数股东权益后的数据。
3、关于公司股权被冻结的部分子公司是否为公司主要资产的相关说明
结合上述 1、2 的相关数据可知，公司股权被冻结的部分子公司在总资产、
净资产、营业收入及净利润方面与公司合并财务报表对应财务指标的占比均未达
到 5%，由此可见，公司股权被冻结的部分子公司仅为公司资产中较小的部分，
不是公司的“主要资产”。
（二）本次冻结事项的进展情况
截至本公告披露日，公司控股股东及其一致行动人股份、公司部分子公司股
权仍处于冻结状态，公司目前正在积极向冻结执行人了解相关情况，同时建立有
效沟通；公司将持续关注上述事项的进展情况，按照法律法规的相关规定及时履
行信息披露义务。
（三）本次冻结事项对公司的影响
截至本公告披露日，公司及上述股权被冻结的子公司运营一切正常，本次冻
结事项未对公司日常经营活动产生重大影响；除上述子公司股权被冻结外，公司
未发现其他子公司存在股权被冻结的情形。
特此公告。
广东世荣兆业股份有限公司
董事会
二〇二〇年七月八日
12
