大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对
广东雪莱特光电科技股份有限公司
2020 年年报问询函的回复
大华核字[2021]008244 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
大华会计师事务所（特殊普通合伙）
关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司
2020 年年报问询函的回复
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一、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广 1-31
东雪莱特光电科技股份有限公司 2020 年年报
问询函的回复
大 华 会 计 师 事 务 所 （ 特 殊 普 通 合 伙 ）
关 于 对 广 东 雪 莱 特 光 电 科 技 股 份 有 限 公
司 2020 年 年 报 问 询 函 的 回 复
大华核字[2021]008244 号
深圳证券交易所：
由广东雪莱特光电科技股份有限公司（以下简称“雪莱特”或“公
司”）转来的关于对广东雪莱特光电科技股份有限公司的 2020 年年报
的问询函（公司部年报问询函【2021】第 68 号）奉悉，本所作为雪
莱特 2020 年度财务报表审计的会计师事务所，现就问询函中需要年
审会计师发表意见相关事项核查意见如下：
事项 2、你公司于报告期内通过与债权人签署债务重组协议、收
到 债 务 豁 免或 免 除通 知 函 等方 式 进行 债 务 重组 ， 累计 豁 免债 务
10,004.26 万元，确认当期收益 5,437.95 万元和资本公积 3,800.08 万
元，本年净利润实现扭亏为盈。
（1）请说明上述债务重组背景、是否具备商业实质，并结合债
务重组的具体方式、经济实质、债权债务人关系以及是否构成关联交
易等，根据实质重于形式及谨慎性原则说明本期债务重组收益、资本
公积的确认依据及合理性，相关金额确认是否准确，会计处理是否符
合《企业会计准则第 12 号——债务重组》的相关规定。请年审会计
师核查并发表明确意见。
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【公司回复】
1、债务重组背景及商业实质
公司因连续两年亏损以及截止 2019 年 12 月 31 日净资产为负数，
已于 2020 年 4 月被深圳证券交易所进行*ST 特别处理。公司流动性
枯竭，各债项发生逾期、债务危机爆发，公司内外部环境发生变化，
面对紧张的资金流动性及众多诉讼事项，公司发展战略被迫调整。为
扭转公司资金断裂的局面，有效解决债务问题，减轻偿债压力，公司
积极推进与部分债权人的债务重组。
基于公司战略的调整及流动性紧张的资金状况，公司无法在市场
开拓及更好的经营发展投入资源，公司对产品开发及销售的前瞻性投
入将成为沉没成本，作为产业链的参与方，公司与相关供应商等债权
人都将承担相应损失，为了将损失控制在合理的范围内，经各方多次
协商并达成债务重组协议，供应商及其他债权人对公司实施部分或全
部豁免相关债务，以换取公司短期内清偿剩余债务及长久的商业合作
机会，是具备商业实质的。
2、债务重组的具体方式、经济实质、债权债务人关系以及是否
构成关联方交易
截至 2020 年 12 月 31 日，公司已与 138 名债权人达成债务重组
协议或谅解备忘录。公司与债权人的债务重组主要采取豁免债务全部
或部分本金、豁免或停止计算债务利息和逾期还款违约金、修改债务
条件或者组合的方式进行。
公司债务重组对象包括非金融机构、供应商、公司前员工、股东
及相关关联方。公司将非金融机构、供应商以及公司前员工划分为普
通债权人，其中非金融机构对公司的债权主要系逾期带息借款，供应
商对公司的债权主要是以前年度采购形成的逾期货款，公司前员工对
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公司的债权是由于公司未能按时结算的离职工资以及离职补偿款，这
些债权人大部分已经对公司提起诉讼或劳动仲裁，重组前债务真实存
在。由于雪莱特公司公开披露的截止 2019 年 12 月 31 日的财务报表
显示公司已经资不抵债，流动负债远大于短期内可变现的流动资产，
公司的普通债权人（包括非金融机构、供应商以及公司前员工）同意
以豁免部分债权的方式获取公司即时或较短时间内支付剩余债权的
权利。普通债权人对公司的债务豁免交易符合一般商业逻辑，具备商
业实质。
除上述普通债权人以外，股东及相关关联方划分为特殊债权人需
进一步区分其是否以股东身份对公司进行债务重组。以股东及关联方
身份进行债务豁免情况如下表：
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关联
签约日期 方名 关联方关系 债务形成背景 重组实质 重组前债务 重组后债务 债务豁免金额 计入损益 计入资本公积
称
持股 1%以下
2020-10-30 何立 15,723,297.05 4,716,989.12 11,006,307.93 3,930,824.26 7,075,483.67
股东
收 购 子公 司 深
黄治 持股 1%以下 换取短期内收
2020-9-8 圳 市 卓誉 自 动 9,032,532.36 2,709,759.71 6,322,772.65 2,258,133.09 4,064,639.56
国 股东 取剩余债权的
化 科 技有 限 公
黄海 持股 1%以下 权利，支持公司
2020-9-8 司 股 权时 的 应 6,690,764.71 2,007,229.41 4,683,535.30 1,672,691.18 3,010,844.12
荣 股东 持续经营
付股权转让款
持股 1%以下
2020-9-8 余波 2,007,229.41 602,168.82 1,405,060.59 501,807.35 903,253.24
股东
佛山
实际控制人
大木
为雪莱特公 减轻公司债务
投资
2020-11-27 司的实际控 往来借款 负担，支持公司 20,862,100.00 --- 20,862,100.00 5,215,525.00 15,646,575.00
控股
制人柴国生 持续经营
有限
的配偶陈敏
公司
潜在的持股 从 公 司原 董 事
弥补公司损失，
5%以上股东 长 施 新华 最 终
2020-12-5 喻斐 支持公司持续 9,733,338.11 --- 9,733,338.11 2,433,334.53 7,300,003.58
施新华的利 零 元 受让 取 得
经营
益关联人 的往来借款
合计 --- --- --- --- 64,049,261.64 10,036,147.06 54,013,114.58 16,012,315.41 38,000,799.17
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公司已达成的特殊债权人债务重组协议包括自然人何立、黄治
国、黄海荣、余波等 4 位股东原应收公司债权合计 3,345.38 万元，佛
山大木投资控股有限公司原应收公司债权 2,086.21 万元，以及自然人
喻斐原应收公司债权 973.33 万元。
其中，自然人何立、黄治国、黄海荣、余波为公司持股 1%以下
股东，其对公司的债权性质为公司收购子公司深圳市卓誉自动化科技
有限公司股权时的应付股权转让款。
债权人佛山大木投资控股有限公司的实际控制人为雪莱特公司
的实际控制人柴国生的配偶陈敏，其对公司的债权性质为公司往来借
款。
自然人喻斐应收公司债权系从公司原董事长施新华受让取得。施
新华于 2020 年 9 月辞去董事长职位，但仍属于潜在的持股 5%以上股
东，其在任期间向公司全资子公司佛山雪莱特照明有限公司（“佛山
雪莱特”）累计提供了 973.33 万元的往来借款。2020 年 12 月，施新
华将应收上述全部债权以最终零元的价格转让给喻斐，喻斐受让债权
后随即对佛山雪莱特的债权进行全部豁免。具体内容可见公司于 2020
年 12 月 8 日刊登在巨潮资讯网的《关于收到债务免除通知的公告》
（公告编号：2020-165）及 2020 年 12 月 25 日刊登在巨潮资讯网的
《关于对深圳证券交易所关注函回复的公告》（公告编号：2020-177）、
《大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广东雪莱特光电科技股
份有限公司关注函的回复》、《广东群豪律师事务所关于广东雪莱特
光电科技股份有限公司债务免除事项的法律意见书》。 鉴于喻斐对
佛山雪莱特债权的全部豁免，实质上是因为施新华对其提供了全部的
经济利益补偿，施新华对喻斐提供的无偿债权转让与喻斐对公司的债
务豁免应一并考虑，视同施新华对公司的债务豁免，即喻斐虽不具有
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股东身份，但其对公司的债务豁免视同是施新华以潜在股东身份对公
司进行的债务重组。
综上，公司与以上股东及相关关联方的关系均为关联关系，公司
与股东及相关关联方的债务重组构成关联交易，相关关联交易已在公
司 2021 年 4 月 28 日公告的 2020 年度财务报表附注十一、关联方及
关联方交易中进行披露。
股东及相关关联方对公司进行的债务豁免原因是综合考虑到公
司已经资不抵债，要求公司全额还款已不可能，股东及相关关联方作
为普通债权人也会选择放弃一部分债权以换取短期内收取修改后剩
余债权的权利，从而减轻公司财务负担并对公司的持续性经营能力提
供支持，具备一定的商业实质。债务豁免金额的具体会计处理详见本
事项第 3（2）点回复。
3、债务重组收益、资本公积的确认依据及合理性以及相关金额
是否准确，会计处理是否符合《企业会计准则第 12 号——债务重组》
的相关规定
公司累计对 138 名债权人共涉及 16,410.80 万元的债权进行了重
组（其中 13,418.12 万元债权已生效并执行完毕，2,992.68 万元债权
因公司未能按重组协议约定时间而重新进入债务重组谈判），已生效
的债务重组豁免金额合计 9,238.03 万元。公司对该等债务重组事项计
入 2020 年度损益的金额为 5,437.95 万元，计入 2020 年 12 月 31 日的
资本公积金额为 3,800.08 万元。
（1）普通债权人债务豁免
公司普通债权人包括非金融机构借款、公司前员工、供应商等，
主要是无抵押权的第三方债权人。公司于 2020 年初启动债务重组，
召开债权人会议，要求全体债权人对公司进行 70%的债务豁免，会议
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后公司陆续与 42 家债权人达成了 70%以上的债务豁免协议。其后，
公司以 50%的比例与剩余债权人进行第二轮谈判，并陆续与约 60 家
债权人达成 50%-70%的债务豁免协议。截止至 2020 年 12 月 31 日，
公司累计与 132 家普通债权人已达成重组债权金额合计 7,013.20 万
元，豁免总金额 3,836.72 万元，重组后债权 3,176.48 万元，已签订债
务重 组 协 议的 普 通债 权 人 对雪 莱 特债 权 豁 免的 加 权平 均 比 例为
54.71%。截止至 2020 年 12 月 31 日，普通债权人已达成重组债权金
额合计 7,013.20 万元，加上 2020 年 12 月 31 日雪莱特账面尚未达成
债务重组的普通债权人债务余额（包括应付账款、应付票据、其他应
付款、其他流动负债）合计 8,055.50 万元，雪莱特债务重组前普通债
权人债务总金额为 15,068.70 万元。按照已生效的普通债权人债务豁
免总金额为 3,836.72 万元除以债务重组前普通债权人债务总金额
15,068.70 万元，得出公司 2020 年度所有普通债权人对公司的债务豁
免综合比例为 25%。
《企业会计准则第 12 号——债务重组》规定的第三条规定“债
务重组一般包括下列方式，或下列一种以上方式的组合：①债务人以
资产清偿债务；②债务人将债务转为权益工具；③除本条第一项和第
二项以外，采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式
修改债权和债务的其他条款，形成重组债权和重组债务。”
《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》第十三条及
第十四条规定“企业对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实
质性修改的，应当终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认
一项新金融负债。金融负债（或其一部分）终止确认的，企业应当将
其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之
间的差额，计入当期损益。”
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公司与 132 家普通债权人的债务豁免具备商业实质，根据企业会
计准则的以上规定，公司在结清已生效的 132 家普通债权人的剩余债
务后，将原债务账面价值与支付的对价之间所形成的差额，即债务豁
免金额合计 3,836.72 万元，全部计入当期损益。
（2）股东及其相关联方债务豁免
与公司达成债务重组的股东及相关关联方原应收公司债权合计
6,404.92 万元，2020 年对公司的债务豁免金额合计为 5,401.31 万元。
其中佛山大木投资控股有限公司对其应收公司债权进行全额豁免，豁
免金额为 2,086.21 万元；何立、黄治国、黄海荣、余波等 4 位股东对
其应收本公司债权 3,345.38 万元进行 70%的豁免，豁免金额合计
2,341.77 万元；喻斐对应收佛山雪莱特债权进行全额豁免，豁免金额
973.33 万元。公司将股东及相关关联方的债务豁免分拆为以市场交易
者身份参与的债务重组和以股东身份对公司进行的权益交易，按照
《企业会计准则第 12 号——债务重组》第四条规定：“债权人或债
务人中的一方直接或间接对另一方持股且以股东身份进行债务重组
的，或者债权人与债务人在债务重组前后均受同一方或相同的多方最
终控制，且该债务重组的交易实质是债权人或债务人进行了权益性分
配或接受了权益性投入的，适用权益性交易的有关会计处理规定。”
《企业会计准则第 12 号——债务重组应用指南》第三条“债务重
组构成权益性交易的，应当适用权益性交易的有关会计处理规定，债
权人和债务人不确认构成权益性交易的债务重组相关损益。债务重组
构成权益性交易的情形包括：(1)债权人直接或间接对债务人持股，
或者债务人直接或间接对债权人持股，且持股方以股东身份进行债务
重组；(2)债权人与债务人在债务重组前后均受同一方或相同的多方
最终控制，且该债务重组的交易实质是债权人或债务人进行了权益性
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分配或接受了权益性投入。
例如，甲公司是乙公司股东，为了弥补乙公司临时性经营现金流
短缺，甲公司向乙公司提供 1000 万元无息借款，并约定于 6 个月后
收回。借款期满时，尽管乙公司具有充足的现金流，甲公司仍然决定
免除乙公司部分本金还款义务，仅收回 200 万元借款。在此项交易中，
如果甲公司不以股东身份而是以市场交易者身份参与交易，在乙公司
具有足够偿债能力的情况下不会免除其部分本金。因此，甲公司和乙
公司应当将该交易作为权益性交易，不确认债务重组相关损益。
债务重组中不属于权益性交易的部分仍然适用本准则。例如，假
设前例中债务人乙公司确实出现财务困难，其他债权人对其债务普遍
进行了减半的豁免，那么甲公司作为股东比其他债务人多豁免 300
万元债务的交易应当作为权益性交易，正常豁免 500 万元债务的交易
适用本准则。
企业在判断债务重组是否构成权益性交易时，应当遵循实质重于
形式原则。例如，假设债权人对债务人的权益性投资通过其他人代持，
债权人不具有股东身份，但实质上以股东身份进行债务重组，债权人
和债务人应当认为该债务重组构成权益性交易。”
按照《企业会计准则第 12 号--债务重组》及其应用指南的以上
相关规定，公司将上述股东及其相关联方的债务豁免金额相当于其他
普通债权人对公司债务进行的普遍豁免比例 25%的部分，视作是股东
及相关联方以市场交易者身份参与的交易，计入当期损益。其豁免金
额超出普通债权人 25%比例的部分，视同为其以股东身份对公司进行
权益性交易，计入资本公积。
由于债权人的债务豁免协议的签订是持续进行的，在 2020 年不
同时点均有豁免，且截止公司 2020 年度财务报表报出时仍在陆续进
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行中，因此，普通债权人的债务豁免比例是持续变化的。而公司与股
东及关联方的债务豁免协议签订时间相对可控，集中安排在 2020 年
底进行，如若按不同股东及关联方与公司签订债务豁免协议的时点实
时计算普通债权人债务豁免比例，将会导致会计处理时不同的股东及
关联方应用的普通债权人比例不同，无法客观反映 2020 年度所有普
通债权人已实际生效的债务豁免情况。考虑到公司的债务重组工作仍
在积极推进中，普通债权人在 2021 年 4 月 27 日年报报出前仍有陆续
的债务豁免，公司采取按照截止至 2020 年 12 月 31 日所有普通债权
人的已生效债务豁免总额（分子最小）占所有普通债权人的重组前债
权金额（分母最大）的比例为 25%，公司认为该比例是能反映截至财
务报表日普通债权人债务重组的真实情况的，是谨慎合理的。
公司将 2020 年所有股东及其相关联方的债务豁免按照正常豁免
的 25%债务部分确认债务重组相关收益 1,601.23 万元，计入当期损
益。股东及其相关联方豁免金额超出普通债权人 25%比例的部分，属
于其以市场交易者身份参与交易时，在雪莱特具有足够偿债能力的情
况下并不会免除的部分本金，该部分债务豁免视同为其以股东身份对
公司进行权益性交易，计入资本公积 3,800.08 万元。
根据公司 2020 年 12 月 26 日回复深圳证券交易所关注函（中小
板关注函【2020】第 562 号）公告，公司在预估喻斐债务豁免事项对
公司的财务影响时，财务部门按照截止至 2020 年 12 月 22 日统计情
况，公司普通债权人涉及的总债务金额为 16,796.34 万元（包括 2020
年已完成债务重组的部分），债务重组部分的债权人进行债务豁免的
总金额为 8,025.52 万元，初步预计正常市场参与者的正常豁免比例约
为 47.78%（未经审计），预计喻斐债务豁免事项对公司的资本公积
及其他收益影响金额分别为 508.27 万元、465.06 万元。由于该比例
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计算时公司理解的普通债权人是指无抵押权的所有债权人，参与该比
例计算的分子（指债务豁免金额）及分母（指重组前债务金额）分别
未剔除股东及其关联方的债务豁免金额和重组前债务金额。考虑到股
东及其关联方的债务豁免通常包含一部分的权益性交易，他们倾向于
较普通的市场参与者对公司豁免更高比例的债权，原计算的 47.78%
比例未能合理代表正常市场参与者的正常豁免比例，为谨慎起见，公
司在 2020 年度财务报表报出时将普通债权人的正常豁免比例在剔除
所有股东及其关联方后进行重新计算更新为 25%是更合理的。经审计
后，喻斐债务豁免事项对公司的资本公积及其他收益影响金额分别更
正为 730.00 万元、243.33 万元。
综上，对正常豁免的债务重组交易适用债务重组准则的规定，计
入当期损益；股东及其关联方超出普通债务人正常豁免比例的债务交
易应当作为权益性交易，债务重组收益计入资本公积。根据实质重于
形式及谨慎性原则，公司以上处理是符合《企业会计准则第 12 号——
债务重组》相关规定的。
【会计师回复】
我们重点关注相关债务重组的真实性以及金额的准确性，并执行
以下程序进行核查：
（1）获取雪莱特公司债务重组涉及的关键资料，包括《债务重
组协议》、《民事判决书》，支付的银行回单等执行债务重组协议的
相关资料；了解相关债务的形成情况、未还款原因和重组时的实际状
况以及债务重组中债务结算金额的确定依据和重组后还款的具体安
排和执行情况；
（2）检查全部债务重组协议，结合对雪莱特公司管理层及主要
重组对象的访谈，了解债务重组的业务实质，确认债务重组中的普通
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债权人与公司不存在关联关系、及其他利益安排，并访谈了解重组中
不确定因素及消除的时点；
（3）了解债务重组进度、检查付款凭证、对主要债权人进行访
谈及函证，确认债务重组已真实执行；
（4）复核对债务重组收益金额计算的准确性；
（5）对于股东及其关联方的债务豁免，我们询问股东及关联方
债务豁免的经济实质，判断是否属于权益性交易。
通过我们的核查，我们认为公司的债务重组具有商业合理性，相
关关联交易已经充分披露，公司 2020 年债务重组收益及资本公积的
确认及相关金额是合理且准确的，与债务豁免相关的会计处理是符合
《企业会计准则第 12 号——债务重组》的相关规定的。
事项 5、2020 年，你公司实现营业收入 33,429.67 万元，同比减
少 5.44%，营业收入扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实
质的收入后为 27,376.36 万元。请说明营业收入扣除项目的具体内容
和金额，并结合营业收入构成、行业特点、自身经营模式、业务与主
营业务的关联程度和交易商业实质等情况说明扣除项目的判断依据
及合理性。请年审会计师核查并发表明确意见。
【公司回复】
1、2020 年营业收入的构成情况如下：
收入类别 主营业务收入 其他业务收入 营业收入合计
光灯室内照明系列 19,242,101.05 --- 19,242,101.05
紫外线杀菌灯系列 90,247,154.88 --- 90,247,154.88
汽车照明系列 41,348,044.95 --- 41,348,044.95
LED 室内照明系列 10,900,655.79 --- 10,900,655.79
锂电池生产设备系列 112,025,685.61 --- 112,025,685.61
其他 51,887,817.70 862,463.63 52,750,281.33
销售材料 --- 4,081,607.84 4,081,607.84
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收入类别 主营业务收入 其他业务收入 营业收入合计
加工费 --- 600,315.69 600,315.69
厂房租赁 --- 2,063,642.07 2,063,642.07
水电费 --- 696,672.53 696,672.53
检测服务费 --- 340,491.68 340,491.68
合计 325,651,459.98 8,645,193.44 334,296,653.42
2、公司行业特点和自身经营模式：
公司主要从事电器机械及器材制造业行业，属于行业的下游应用
领域，生产企业较多，市场集中度较低，竞争较充分，公司紧紧围绕
研发和生产两大优势，开发符合市场主流消费趋势的优质产品。根据
市场发展状况、以客户订单需求为中心作出销量预测，结合自身实际
情况进行原材料、各类半成品及成品的采购，组织生产、发货、销售。
销售渠道主要是以市场直销、招投标或经销方式销售给国内外客户。
3、营业收入扣除项目的判断依据：
公司及各子公司主要从事荧光灯室内照明、紫外线杀菌灯、汽车
照明、LED 室内照明、锂电池等自动化设备等产品的研发、生产与
销售，公司将与以上产品生产相关的销售收入认定为主营业务相关的
收入，其他与主营业务关联程度较小的业务以及可能难以形成可持续
业务模式的业务认定为与主营业务无关的业务收入。
根据深圳证券交易所《关于退市新规下营业收入扣除事项的通
知》的要求，公司未确认且不存在不具备商业实质的收入，并将与主
营业务无关的业务收入作为营业收入的扣除项目。与主营业务无关的
业务收入是指与公司正常经营业务无直接关系，或者虽与正常经营业
务相关，但由于其性质特殊、具有偶发性和临时性，影响报表使用者
对公司持续经营能力做出正常判断的各项收入。包括但不限于以下项
目：
（1）正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资
第 13 页
大华核字[2021]008244 号
产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换或债务重组，
经营受托管理业务等实现的收入。
（2）非金融机构的类金融业务收入。如担保业务收入、保理业
务收入、小额贷款利息收入和拆出资金利息收入。
（3）新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生的收入。
（4）与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
（5）同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
4、公司营业收入扣除项目
公司 2020 年度与主营业务无关的业务收入已作为营业收入扣
除，具体情况如下：
项目 金额 说明
营业收入 334,296,653.42 ---
营业收入扣除项目 60,533,011.14 ---
其中：正常经营之外的其他业务收入 8,645,193.44 1）
非金融机构的类金融业务收入 --- ---
新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生
51,887,817.70 2）
的收入
与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产
--- ---
生的收入
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
--- ---
的收入
营业收入扣除后金额 273,763,642.28 ---
1）正常经营之外的其他业务收入具体项目如下：
项目 金额 核算科目 说明
销售材料收入 4,081,607.84 其他业务收入 ---
加工费收入 600,315.69 其他业务收入 ---
厂房租赁收入 2,063,642.07 其他业务收入 i）
水电及物业管理费收入 696,672.53 其他业务收入 ii）
检测服务费收入 340,491.68 其他业务收入 ---
其他 862,463.63 其他业务收入 ---
合计 8,645,193.44 --- ---
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大华核字[2021]008244 号
i） 厂房租赁收入
本期租金收入 206.36 万元为出租房屋建筑物及土地产生的租金
收益。有关投资性房地产的具体租赁情况见本回复函事项 7 的说明。
ii） 水电及物业管理费收入
iii） 水电管理费收入主要为与以上房屋建筑物及土地出租相关
的水电管理费收入。
我们认为，以上项目作为正常经营之外的其他业务收入进行扣除
是合理的。
2）新增的贸易等难以形成稳定业务模式的业务产生的收入
与贸易相关难以形成稳定业务模式的业务收入来自公司的全资
子公司深圳市卓誉自动化科技有限公司（以下简称“深圳卓誉”）与江
苏筑正实业有限公司（以下简称“江苏筑正”）的采购合作业务。2020
年 6 月 20 日，深圳卓誉与江苏筑正签订销售合同，约定由深圳卓誉
对江苏筑正销售模组/组件、负极双层烘箱总装及附件以及漂浮烘箱
及附件等一批，含税价合计 58,633,234.00 元。销售合同签订后，于
2020 年 6 月 29 日，深圳卓誉与供应商深圳市赢合科技股份有限公司
（以下简称“赢合科技”）签订采购合同，由深圳卓誉向赢合科技采购
一批零配件，含税价合计 54,335,311.04 元。采购完成后，深圳卓誉
需要对部分产品提供组装后交付给江苏筑正，部分无需组装的产品在
入库后直接出库销售给江苏筑正。2020 年度深圳卓誉因该项采购合
作业务 确认 的销 售收 入为 51,887,817.70 元， 确认 的采 购成 本为
45,052,220.75 元，确认的加工成本为 242,902.27 元，实现销售毛利
6,592,694.68 元，毛利率为 12.71%。
该业务模式是属于深圳卓誉新增的采购合作业务，由深圳卓誉与
上游采购指定零配件后进行轻组装后交付给江苏筑正。由于江苏筑正
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大华核字[2021]008244 号
是深圳卓誉通过自主运营的供应链平台（“智造帮”）寻找的采购合作
业务，该平台投入运营的时间较短，未来是否能形成稳定收入视智造
帮平台的客户需求而定，业务模式能否持续具有不确定性。从谨慎角
度，公司在营业收入中作为与主营业务无关的业务收入进行扣除是合
理的。
除上述扣除事项之外，公司不存在其他与主营业务无关的业务收
入或者虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊，具有偶发性和临
时性，影响报表使用者对公司持续经营能力做出正常判断的各项收
入。
【会计师回复】
针对营业收入扣除项目，我们执行了以下程序：
（1）就本年营业收入的项目，选取样本，检查销售合同、发票、
销售出库单、验收单等与销售收入确认相关的单据，在判断营业收入
真实性的同时，评价相关收入是否与公司主营业务相关；
（2）向重要客户实施函证程序，询证本期发生的销售金额及往
来款项余额，确认收入的真实性；
（3）关注与重大客户之间的交易往来，通过电话、视频访谈的
形式进行检查验证；在相关收入存疑的情况下，追查至采购合同，梳
理业务全链条，了解收入的内容、业务实质及其可持续性，判断是否
存在偶发性、临时性或者虚假的交易；
（4）检查银行流水，检查客户回款的真实性；
（5）进行记账分录测试：测试记入总分类账的记账分录和在编
制会计报表时做出的其他调整的恰当性；
（6）复核企业正常业务范围外的重大异常交易的会计处理。
根据我们的核查程序，我们认为，公司对营业收入扣除项目的判
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大华核字[2021]008244 号
断依据是合理的，除已披露的营业收入扣除项目以外，没有发现公司
存在不具备商业实质的收入以及其他与主营业务无关的业务收入或
者虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊，具有偶发性和临时性，
影响报表使用者对公司持续经营能力做出正常判断的各项收入。
事项 7、你公司自 2020 年 10 月起将用于出租的部分自有房地产
转为投资性房地产并首次采用公允价值模式进行后续计量，投资性房
地产原账面价值 4,527.95 万元，入账公允价值 17,342.88 万元，转换
日差额 12,814.93 万元。
（1）请说明你公司将自有房地产转为投资性房地产的原因、目
的及合理性，新增投资性房地产的主要用途，本期用途变更的判断依
据，如存在租赁等相关安排，请提供租赁合同或其他证明文件。
（2）请结合你公司投资性房地产所处位置、市场交易和价格等
情况，说明采用公允价值模式进行会计核算的前提条件是否满足，入
账价值、期末价值的确定依据，如已聘请评估机构进行评估，请补充
说明估值情况并提供评估报告，相关会计处理是否符合企业会计准则
的规定。请年审会计师核查并发表明确意见。
【公司回复】
1、说明公司将自有房地产转为投资性房地产的原因、目的及合
理性，新增投资性房地产的主要用途，本期用途变更的判断依据
（1）由自用转为投资性房地产的原因及目的
因公司资金紧张、债务压力大，公司主动缩减部分业务，减少资
金消耗，并重点聚焦核心优势业务，进而使得公司部分房地产闲置。
为此，公司对生产基地及办公场地进行整合，集约化地利用公司生产
基地，并规划将部分自用房地产转为投资性房地产，用于出租，在充
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大华核字[2021]008244 号
分提高公司资产使用效率的同时缓解公司资金紧张状况。部分房地产
出租后，公司自用的部分仍能满足当前业务发展的需要，不影响公司
的正常生产办公。
2020 年 10 月 30 日，公司召开第五届董事会五十二次会议、第
五届监事会第二十七次会议审议通过了《关于将部分自用房地产转为
投资性房地产的议案》，该议案于 2020 年 11 月 17 日经公司 2020 年
第五次临时股东大会审议通过。具体内容可见公司刊登于巨潮资讯网
的《关于将部分自用房地产转为投资性房地产的公告》（公告编号：
2020-144）。同时，公司委托评估机构国众联资产评估土地房地产估
价有限公司进行了评估并出具评估报告，具体内容可见公司刊登于巨
潮资讯网的《以财务报告为目的所涉及的房屋建筑物和土地使用权的
公允价值资产评估报告》。
（2）本期用途变更的判断依据
考虑到公司已经实际将部分自用房地产转为出租以获取租金收
益，公司判断资产使用用途变更的依据是同时满足以下条件：
1）改变资产的使用意图经董事会审批通过；以及
2）这些资产用途的改变已经实际发生
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大华核字[2021]008244 号
（3）对外租赁情况
公司于转换日前已签订租赁合同且已交付承租方，资产用途已实际发生改变，投资性房地产的租赁合同
具体签订情况以及交付情况如下：
建筑/土地使用权 已交付承租方的面
已签订租赁合同的面
序号 名称 面积 承租方 积（平方米） 备注
积（平方米）
（平方米）
1 狮山厂区 4 号车间 10,800.00 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 10,800.00 10,800.00 ---
2 狮山厂区 5 号车间 3,840.00 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 3,840.00 3,840.00 ---
狮山厂区八层大楼车
3 28,140.27 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 28,140.27 28,140.27 ---
间
南府国用（2005）第 该土地上的建筑为：狮山厂区 4 号
4 19,525.91 佛山市鑫潮兴企业运营管理有限公司 19,525.91 19,525.91
特 180018 号土地 车间、5 号车间、八层大楼车间
嘉邦国金中心办公写 佛山腾瑞房地产代理有限公司 1,471.67 1,471.67 ---
5 1,917.65
字楼 广东悦成家居有限公司 445.98 445.98 ---
南府国用（2011）第
6 25,129.40 佛山市镀莹科技有限公司 25,129.40 25,129.40 ---
0603820 号土地
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2、结合公司投资性房地产所处位置、市场交易和价格等情况，说明采用公允价值模式进行会计核算的前提
条件是否满足，入账价值、期末价值的确定依据，相关会计处理是否符合企业会计准则的规定
（1）投资性房地产所处位置、市场交易和价格等情况
公司纳入本次评估范围的土地面积为 44,655.31 平方米，房屋建筑物 44,697.92 平方米，具体情况如下：
注：下表中的土地、房地产均处于抵押和查封状态
2020 年 10 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
房地产 房屋所有权证 建筑面积 转换日(单位：元) (单位：元)
序号 座落地址
名称 号 （㎡） 平均交易价 平均交易 市场价值
账面价值 市场价值 评估增值
格/㎡ 价格/㎡
佛山市南海区
狮山厂
狮山镇科技工
1 区4号 C3073461 10,800.00 3,133,000.00 2,950.00 31,860,000.00 28,727,000.00 2,970.00 32,076,000.00
业园 A 区科技
车间*1）
大道（车间 4）
佛山市南海区
狮山厂
狮山镇科技工
2 区5号 C4622983 3,840.00 1,503,827.01 2,890.00 11,097,600.00 9,593,772.99 2,910.00 11,174,400.00
业园 A 区科技
车间*1）
大道（车间 5）
佛山市南海区
狮山厂
狮山镇科技工
区八层
3 C7053155 业园 A 区科技 28,140.27 18,796,233.77 2,950.00 83,013,800.00 64,217,566.23 2,970.00 83,576,601.90
大楼车
大道 4 号（灯
间*1）
光生产车间）
广东省佛山市
嘉邦国
粤 2017 佛南 南海区桂城街
金中心
4 不动产权第 道石龙南路 1 319.97 2,504,639.24 12,600.00 4,031,622.00 1,526,982.76 12,600.00 4,031,622.00
办公写
0115686 号 号嘉邦国金中
字楼*2）
心 2 座 2201 室
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2020 年 10 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
房地产 房屋所有权证 建筑面积 转换日(单位：元) (单位：元)
序号 座落地址
名称 号 （㎡） 平均交易价 平均交易 市场价值
账面价值 市场价值 评估增值
格/㎡ 价格/㎡
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 257.88 2,018,615.40 12,600.00 3,249,288.00 1,230,672.60 12,600.00 3,249,288.00
0115710 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2202 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 252.02 1,972,744.89 12,600.00 3,175,452.00 1,202,707.11 12,600.00 3,175,452.00
0115716 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2203 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 263.77 2,064,720.73 12,600.00 3,323,502.00 1,258,781.27 12,600.00 3,323,502.00
0116670 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2204 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 319.97 2,504,639.24 12,600.00 4,031,622.00 1,526,982.76 12,600.00 4,031,622.00
0115694 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2205 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 126.01 986,372.44 12,600.00 1,587,726.00 601,353.56 12,600.00 1,587,726.00
0115696 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2206 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 126.01 986,372.44 12,600.00 1,587,726.00 601,353.56 12,600.00 1,587,726.00
0115700 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2207 室
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2020 年 10 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
房地产 房屋所有权证 建筑面积 转换日(单位：元) (单位：元)
序号 座落地址
名称 号 （㎡） 平均交易价 平均交易 市场价值
账面价值 市场价值 评估增值
格/㎡ 价格/㎡
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 126.01 986,372.44 12,600.00 1,587,726.00 601,353.56 12,600.00 1,587,726.00
0115708 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2208 室
广东省佛山市
粤 2017 佛南 南海区桂城街
不动产权第 道石龙南路 1 126.01 986,372.44 12,600.00 1,587,726.00 601,353.56 12,600.00 1,587,726.00
0115026 号 号嘉邦国金中
心 2 座 2209 室
南府国
用
（2005） 南府国用 佛山市南海区
5 第特 （2005）第特 狮山镇塘头村 19,525.91 2,009,179.26 价值已经在狮山厂房车间建筑物中合并考虑
180018 180018 号 “斜地岗”
号土地
*1)
南府国
用
（2011） 南府国用 佛山市南海区
6 第 （2011）第 狮山镇塘头村 25,129.40 4,826,383.29 900.00 23,295,000.00 18,468,616.71 902.00 23,346,700.00
0603820 0603820 号 “斜地岗”
号土地
*3)
合计 45,279,472.62 --- 173,428,790.00 --- --- 174,336,091.90
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1）未考虑存在抵押和查封对估值影响的原因
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》应用指南 “企业以
公允价值计量相关资产，应当考虑出售或使用该资产所存在的限制因
素。企业为合理确定相关资产的公允价值，应当区分该限制是针对资
产持有者的，还是针对该资产本身的。如果该限制是针对相关资产本
身的，那么此类限制是该资产具有的一项特征，任何持有该资产的企
业都会受到影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时会考虑这
一特征。因此，企业以公允价值计量该资产，应当考虑该限制特征。
如果该限制是针对资产持有者的，那么此类限制并不是该资产的特
征，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不会受到该限
制的影响，市场参与者在计量日对该资产进行定价时不会考虑该限制
因素。因此，企业以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对该资产
持有者的限制因素。”
根据公司法律顾问意见“该些资产的查封是针对雪莱特公司的限
制，是限制公司在查封期间，负责对资产妥善保管，不得对资产转移、
转让、变卖、隐匿等”。那么此类限制并不是该资产的特征，是针对
资产持有者的，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不
会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产定价时不会考虑
该限制因素。因此，公司以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对
该资产持有者的限制因素。
2）狮山厂区车间
我们获取佛山南海狮山镇工业区转换日前后成交的三个与评估
标的物同区域、同类型房地产的近期交易案例情况如下：
案例 成交单价（元/㎡） 修正后比准价格
佛山市南海区狮山镇桃园路花园式独门
3,000.00 3,025.00
独院标准厂房
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案例 成交单价（元/㎡） 修正后比准价格
佛山市南海区狮山镇博爱路国有双证厂
3,200.00 2,761.00
房
佛山市南海区狮山花园式 6 万平方厂房 3,000.00 3,056.00
平均价格 3,067.00 2,950.00
可比案例最新市场平均单价为 3,067.00 元/平方米，在交易情况、
交易日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，
分别得到修正后的比准平均价格为 2,950.00 元/平方米。经过比较分
析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况，比较接近评估
对象的最终价格。
综合考虑包含 19,525.91 平方米土地使用权的狮山厂区及车间实
际房屋状况，于 2020 年 10 月 1 日，公司评估机构对公司狮山厂区 4
号车间和八层大楼的评估单价为 2,950.00 元/平方米，对狮山厂区 5
号车间的评估单价为 2,890.00 元/平方米。于 2020 年 12 月 31 日，公
司评估机构对公司狮山厂区 4 号车间和八层大楼的评估单价根据最
新市场成交情况将评估单价调高 20 元/平方米，狮山厂区 4 号车间和
八层大楼以及狮山厂区 5 号车间的评估价格分别为 2,970.00 元/平方
米及 2,910.00 元/平方米。我们认为，评估单价结果符合狮山厂区的
客观情况，是客观反映厂区的实际价值的。
3）嘉邦国金中心办公写字楼
案例 成交单价（元/㎡） 修正后比准价格
嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路 1 号-
12,100.00 12,200.00
高区 190 平方米
嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路 1 号-
12,300.00 12,200.00
中区 150 平方米
嘉邦国金中心-南海平洲石龙南路 1 号-
12,800.00 13,300.00
低区 128 平方米
平均价格 12,400.00 12,600.00
可比案例市场平均单价为 12,400.00 元/平方米，交易情况、交易
日期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，分
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别得到修正后的比准平均价格为 12,600.00 元/平方米。由于转换日至
资产负债表日期间佛山南海区写字楼无明显价格波动，公司嘉邦国金
中心办公写字楼于 2020 年 10 月 1 日及 2020 年 12 月 31 日的评估单
价均为 12,600.00 元/平方米。我们认为，该评估价格是合理反映公司
所持有嘉邦国金中心办公写字楼的市场价值的。
4）南府国用（2011）第 0603820 号土地
案例 成交单价（元/㎡） 修正后比准价格
一环边土地-佛山市南海区桂城街道三
892.00 822.00
山新城 NH-A-12-01-02-09 号 A 地块
一环边土地-佛山市南海区西樵镇纺织
1,044.00 936.00
产业基地
一环边土地-佛山市南海区狮山镇松夏
1,020.00 943.00
工业园桃园东路 30 号地段地块
平均价格 985.00 900.00
可比案例市场平均单价为 985.00 元/平方米，交易情况、交易日
期、所处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数后，分别
得到修正后的比准平均价格为 900.00 元/平方米。于 2020 年 10 月 1
日转换日，公司坐落于狮山一环边的标的土地评估价格为 900.00 元/
平方米（不含契税）。由于转换日至资产负债表日期间佛山狮山镇工
业园区土地价格上升，公司标的土地于 2020 年 12 月 31 日的评估单
价均调整为 902.00 元/平方米（不含契税）。我们认为，该评估价格
是合理反映公司所持有狮山镇一环边标的土地的市场价值的。
根据以上周边房地产的交易情况，市场平均单价与评估单价较为
接近，为使本次评估结果更具有科学性、准确性、客观性，公司在遵
循评估原则的前提下，参照目前区域房地产市场的交易情况，根据本
次评估目的及假设，主要采用市场比较法对待估房屋建筑物进行检
查。评估方法为首先选取三个与评估标的物同区域、同类型房地产的
近期交易案例 A、B、C，与评估标的物在交易情况、交易日期、所
处区域、个别因素各方面进行比较分析确定修正系数，分别得到修正
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后的单价，然后再取三者的平均价格，即得到评估标的物评估单价，
评估标的物评估值＝评估单价×建筑面积。
通过对房地产市场的分析，结合评估师收集的资料，参照交易实
例的交易情况、交易日期、区位状况、实物状况和权益状况等差别，
将评估对象与可比实例的状况进行价格修正，我们认为，公司评估标
的采用的评估单价是合理的。
（2）采用公允价值模式进行会计核算的前提条件是否满足
由于公司投资性房地产主要为活跃商圈的工业土地使用权、自建
厂房以及外购写字楼，同一供求圈类似用途近期已经发生交易的可比
交易案例较多，且能够持续可靠取得公允价值，公司的投资性房地产
是同时满足《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条有关
公允价值模式进行会计核算的下列条件的：“（一）投资性房地产所
在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上
取得同类或类似房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产
的公允价值做出合理的估计。”
（3）入账价值、期末价值的确定依据
公司主要采用市场法对投资性房地产进行评估。转入投资性房地
产核算的入账价值为土地和房屋建筑物于 2020 年 10 月 1 日转换日的
公允价值合计为 17,342.88 万元作为投资性房地产，该公允价值主要
参考国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的【国众联评报字
（2020）第 3-0135 】号评估报告确定，相关评估报告的公告情况见
2020 年 12 月 5 日公司公布的【以财务报告为目的所涉及的房屋建筑
物和土地使用权的公允价值资产评估报告】。于 2020 年 12 月 31 日，
该投资性房地产的期末公允价值为 17,433,61 万元，该公允价值主要
根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的【国众联评报字
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（2021）第 3-0097】号评估报告确定。
（4）会计处理是否符合企业会计准则的规定
1）公司的具体会计处理
i 初始计量：
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产应用指南》第三条
第（二）点及《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十六条
规定“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地
产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允
价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值
大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”
于 2020 年 10 月 1 日转换日，固定资产--房屋建筑物账面价值为
3,844.39 万元，无形资产--土地账面价值为 683.56 万元，账面价值合
计 4,527.95 万元，根据评估机构采用市场法评估的公允价值合计为
17,342.88 万元计入投资性房地产。转换日公允价值大于原账面价值
部分计入其他综合收益 9,611.20 万元，计入递延所得税负债 3,203.73
万元。
ii 后续计量：
根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十一条规定
“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，
应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价
值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”公司采用投
资性房地产采用公允价值计量后，于 2020 年 12 月 31 日，经评估机
构评估该投资性房地产的公允价值为 17,433,61 万元，资产负债表日
与转换日之间的公允价值变动 90.73 万元，计入当期公允价值变动损
益。此外，公司自转换日起，不再对投资性房地产计提 2020 年 10 月
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1 日至 2020 年 12 月 31 日期间的折旧及摊销 52.92 万元。
2）自有房地产转为投资性房地产及采用公允价值计量是否恰当
《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十条规定“有确凿
证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资
性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量
的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房
地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似
房地产的市场价格及其他信息，从而对投资性房地产的公允价值做出
合理的估计”。公司目前投资性房地产项目位于所在城市的核心区域，
有活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及
其他相关信息，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操
作性。公司认为，公司拟对上述投资性房地产采用公允价值计量模式
进行后续计量是恰当的。
3）公允价值的确定方法是否恰当
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》第十八条“企业以公
允价值计量相关资产或负债，适用的估值技术主要包括市场法、收益
法和成本法。企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法
计量公允价值，应当考虑估值结果的合理性，选取在当前情况下最能
代表公允价值的金额作为公允价值”。《企业会计准则第 39 号——公
允价值计量》第六条“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当考
虑该资产或负债的特征。相关资产或负债的特征，是指市场参与者在
计量日对该资产或负债进行定价时考虑的特征，包括资产状况及所在
位置、对资产出售或者使用的限制等”。《企业会计准则第 39 号——
公允价值计量》应用指南“企业以公允价值计量相关资产，应当考虑
出售或使用该资产所存在的限制因素。企业为合理确定相关资产的公
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允价值，应当区分该限制是针对资产持有者的，还是针对该资产本身
的。如果该限制是针对相关资产本身的，那么此类限制是该资产具有
的一项特征，任何持有该资产的企业都会受到影响，市场参与者在计
量日对该资产进行定价时会考虑这一特征。因此，企业以公允价值计
量该资产，应当考虑该限制特征。如果该限制是针对资产持有者的，
那么此类限制并不是该资产的特征，只会影响当前持有该资产的企
业，而其他企业可能不会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对
该资产进行定价时不会考虑该限制因素。因此，企业以公允价值计量
该资产时，也不应考虑针对该资产持有者的限制因素。”
综上，公司采用“未考虑存在抵押和查封对估值的影响”的评估报
告公允价值是合理的。
【会计师回复】
我们执行了以下程序：
（1）了解公司自有房地产转为投资性房地产的原因及目的，判
断其合理性；
（2）了解投资性房地产的用途，获取相关租赁合同，判断资产
用途改变的真实性；
（3）复核投资性房地产于转换日及期末的公允价值，包括：
1）获取第三方有关公允价值的评估报告，评价第三方评估机构
的胜任能力、专业素质和客观性；
2）对评估中所使用的公允价值估值技术进行评价；
3）对评估中所使用参考的实际租赁情况，我们核对至租赁台账
及合同；
4）对评估过程中所使用的建筑物所在的房地产市场价格、预计
租金、租金增长率、租赁期、空置率等参数进行复核并与历史水平情
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况进行比对。
（4）对于资产的查封抵押等限制，获取公司法律顾问意见以判
断是否这些限制是否影响公司继续使用或出售相关资产。
根据公司法律顾问意见“该些资产的查封是针对雪莱特公司的限
制，是限制公司在查封期间，负责对资产妥善保管，不得对资产转移、
转让、变卖、隐匿等”。那么此类限制并不是该资产的特征，是针对
资产持有者的，只会影响当前持有该资产的企业，而其他企业可能不
会受到该限制的影响，市场参与者在计量日对该资产定价时不会考虑
该限制因素。因此，公司以公允价值计量该资产时，也不应考虑针对
该资产持有者的限制因素。
综合企业会计准则的相关规定及法律顾问意见，我们得出以下结
论：
（1）公司投资性房地产满足转入投资性房地产计量并采用公允
价值模式进行会计核算的前提条件；
（2）评估机构采用市场法进行公允价值评估的评估方法是恰当
的；
（3）公司采用“未考虑存在抵押和查封对估值的影响”的评估价
值作为入账公允价值是合适的；
（4）投资性房地产的初始会计处理及后续计量方法是符合相关
会计准则规定的。
综上，公司相关会计处理符合企业会计准则的规定。
以下无正文。
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（此页无正文，为大华会计师事务所（特殊普通合伙）关于对广
东雪莱特光电科技股份有限公司 2020 年年报问询函的回复之签章
页）
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
方建新
中国北京 中国注册会计师：
邓清平
二〇二一年六月七日
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