荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
1
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临2010-012 号
荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及
连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文， 报告全文同时刊载于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董
事姓名
未亲自出席董
事职务
未亲自出席会议原因 被委托人姓名
刘山 董事、总经理 因公出差 鲍丽洁
李喜林 董事 因公出差 鲍丽洁
金文辉 董事 因公出差 耿建富
付磊 独立董事 因公出差 何德旭
1.3 公司年度财务报告已经北京立信大华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见
的审计报告。
1.4 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)冯
全玉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 荣盛发展
股票代码 002146
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 廊坊市开发区春明道236 号
注册地址的邮政编码 065000
办公地址 河北省廊坊市新开路239 号荣盛地产大厦
办公地址的邮政编码 065000
公司国际互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
2
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海 李冰
联系地址 廊坊市新开路239 号荣盛地产大厦廊坊市新开路239 号荣盛地产大厦
电话 0316-5909688 0316-5909688
传真 0316-5908567 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn dongmichu@risesun.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2009 年 2008 年 本年比上年增减（％） 2007 年
营业总收入 3,289,012,366.16 2,028,796,309.12 62.12% 1,744,284,442.01
利润总额 810,763,116.77 495,607,942.42 63.59% 432,596,737.62
归属于上市公司
股东的净利润
609,540,169.65 370,698,047.24 64.43% 284,421,278.94
归属于上市公司
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
594,635,073.66 372,282,470.54 59.73% 285,642,474.81
经营活动产生的
现金流量净额
257,992,248.42 -220,793,739.54 216.85% -1,012,790,515.52
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增减
（％）
2007 年末
总资产 13,651,701,707.63 6,530,301,153.02 109.05% 4,840,309,447.63
归属于上市公司
股东的所有者权
益
3,784,307,865.26 2,087,417,226.71 81.29% 1,756,788,142.60
股本 896,000,000.00 800,000,000.00 12.00% 400,000,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2009 年 2008 年
本年比上年增减
（％）
2007 年
基本每股收益（元/股） 0.73 0.46 58.70% 0.40
稀释每股收益（元/股） 0.73 0.46 58.70% 0.40
扣除非经常性损益后的
基本每股收益（元/股）
0.71 0.47 51.06% 0.40荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
3
加权平均净资产收益率
（%）
22.29% 19.35% 2.94% 27.64%
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率
（%）
21.74% 19.44% 2.30% 27.75%
每股经营活动产生的现
金流量净额（元/股）
0.29 -0.28 203.57% -2.53
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增
减（％）
2007 年末
归属于上市公司股东的
每股净资产（元/股）
4.22 2.61 61.69% 4.39
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -87,532.18
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
14,120,892.91
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
583,333.33
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 408,328.14
少数股东权益影响额 375,075.24
所得税影响额 -495,001.45
合计 14,905,095.99 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金转
股
其他小计 数量 比例
一、有限售条件股份 643,962,000 80.50% 96,000,000 1,425 96,001,425 739,963,425 82.59%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 643,962,000 80.50% 96,000,000 1,425 96,001,425 739,963,425 82.59%荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
4
其中：境内非国有
法人持股
493,812,000 61.73% 75,000,000 75,000,000 568,812,000 63.48%
境内自然人持
股
150,150,000 18.77% 21,000,000 1,425 21,001,425 171,151,425 19.10%
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人持
股
5、高管股份
二、无限售条件股份 156,038,000 19.50% -1,425 -1,425 156,036,575 17.41%
1、人民币普通股 156,038,000 19.50% -1,425 -1,425 156,036,575 17.41%
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 800,000,000 100.00% 96,000,000 96,000,000 896,000,000
100.00
%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限
售股数
本年增加限售
股数
年末限售股数限售原因 解除限售日期
荣盛控股股份有
限公司
343,596,000 0 1,000,000 344,596,000 IPO 及非公开发行承诺
荣盛控股股份有限
公司持有的
344,596,000 股中，
根据IPO 时的承诺，
343,596,000 股限售
期将于2010 年8 月8
日期满，根据公司
2009 年度非公开发
行时的承诺，
1,000,000 股限售期
将于2012 年9 月7
日期满。
荣盛建设工程有
限公司
150,216,000 0 0 150,216,000 IPO 承诺 20100808
耿建明 133,000,000 0 0 133,000,000 IPO 承诺 20100808
梁桐灿 0 0 11,000,000 11,000,000 非公开发行承诺 20100907
高源 0 0 10,000,000 10,000,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
南方绩优成长股
票型证券投资基
金
0 0 10,000,000 10,000,000 非公开发行承诺 20100907
新华人寿保险股
份有限公司－分
红－团体分红
-018L-FH001 深
0 0 9,000,000 9,000,000 非公开发行承诺 20100907
中国人民人寿保
险股份有限公司
0 0 8,000,000 8,000,000 非公开发行承诺 20100907荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
5
－自有资金
邹家立 7,425,000 0 0 7,425,000 高管持股 0
耿建富 7,128,000 0 0 7,128,000 IPO 承诺 20100808
中国人民健康保
险有限公司-传
统-普通保险产
品
0 0 6,000,000 6,000,000 非公开发行承诺 20100907
中国人民人寿保
险股份有限公司
-万能-个险万能
0 0 6,000,000 6,000,000 非公开发行承诺 20100907
全国社保基金一
零九组合
0 0 4,900,000 4,900,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
广发聚丰股票型
证券投资基金
0 0 4,520,000 4,520,000 非公开发行承诺 20100907
全国社保基金五
零二组合
0 0 4,300,000 4,300,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
易方达价值成长
混合型证券投资
基金
0 0 3,300,000 3,300,000 非公开发行承诺 20100907
中国银行-易方
达积极成长证券
投资基金
0 0 3,200,000 3,200,000 非公开发行承诺 20100907
刘山 2,673,000 0 0 2,673,000 高管持股 0
中国工商银行-
广发大盘成长混
合型证券投资基
金
0 0 2,320,000 2,320,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
广发策略优选混
合型证券投资基
金
0 0 2,030,000 2,030,000 非公开发行承诺 20100907
上海浦东发展银
行-广发小盘成
长股票型证券投
资基金
0 0 1,740,000 1,740,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
广发稳健增长证
券投资基金
0 0 1,730,000 1,730,000 非公开发行承诺 20100907
交通银行-易方
达科讯股票型证
券投资基金
0 0 1,600,000 1,600,000 非公开发行承诺 20100907
全国社保基金六
零一组合
0 0 1,600,000 1,600,000 非公开发行承诺 20100907
广发核心精选股
票型证券投资基
金
0 0 1,500,000 1,500,000 非公开发行承诺 20100907
中国工商银行-
广发聚瑞股票型
证券投资基金
0 0 1,160,000 1,160,000 非公开发行承诺 20100907荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
6
中国银行-易方
达平稳增长证券
投资基金
0 0 1,100,000 1,100,000 非公开发行承诺 20100907
高学军 0 475 1,425 1,425 高管持股 0
合计 644,038,000 475 96,001,425 740,039,425 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 17,769
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件
股份数量
质押或冻结的
股份数量
荣盛控股股份有限公司 境内非国有法人38.46% 344,596,000 344,596,000 307,000,000
荣盛建设工程有限公司 境内非国有法人16.77% 150,216,000 150,216,000 135,000,000
耿建明 境内自然人 14.84% 133,000,000 133,000,000 0
梁桐灿 境内自然人 1.23% 11,000,000 11,000,000 0
中国银行-易方达积极成长证
券投资基金
境内非国有法人1.23% 11,000,000 3,200,000 0
高源 境内自然人 1.12% 10,024,213 10,000,000 0
中国工商银行-南方绩优成长
股票型证券投资基金
境内非国有法人1.12% 10,000,200 10,000,000 0
上海浦东发展银行-广发小盘
成长股票型证券投资基金
境内非国有法人1.09% 9,740,000 1,740,000 0
全国社保基金一零九组合 境内非国有法人1.04% 9,329,859 4,900,000 0
新华人寿保险股份有限公司－
分红－团体分红-018L-FH001
深
境内非国有法人1.00% 9,000,000 9,000,000 0
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国银行-招商先锋证券投资基金 8,191,505 人民币普通股
上海浦东发展银行- 广发小盘成长股票
型证券投资基金
8,000,000 人民币普通股
中国银行-易方达积极成长证券投资基
金
7,800,000 人民币普通股
中国建设银行-泰达荷银市值优选股票
型证券投资基金
5,698,639 人民币普通股
曹西峰 4,634,025 人民币普通股
中国工商银行- 国投瑞银瑞福分级股票
型证券投资基金
4,582,877 人民币普通股
全国社保基金一零九组合 4,429,859 人民币普通股
中国银行-大成财富管理2020 生命周期4,234,968 人民币普通股荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
7
证券投资基金
中国工商银行-国投瑞银核心企业股票
型证券投资基金
3,409,843 人民币普通股
全国社保基金六零一组合 3,342,198 人民币普通股
上述股东关联关系或一
致行动的说明
公司前十大股东及前十名无限售条件股东中，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程
有限公司、耿建明、耿建富之间存在关联关系，中国银行-易方达积极成长证券投资
基金、全国社保基金一零九组合、全国社保基金六零一组合同由易方达基金管理公司
管理，中国工商银行- 国投瑞银瑞福分级股票型证券投资基金、中国工商银行-国投
瑞银核心企业股票型证券投资基金同由国投瑞银基金管理公司管理。未知其他股东之
间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披
露管理办法》中规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司的实际控制人为耿建明，中国国籍，未取得其他国家或地区居留权，最近五年一直担
任荣盛房地产发展股份有限公司董事长。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
8
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别 年龄任期起始日期任期终止日期
年初持股
数
年末持股
数
变动原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
耿建明 董事长 男 47
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
133,000,0
00
133,000,0
00
/ 36.00 否
刘山
董事、总经
理
男 46
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
3,564,000 3,564,000 / 36.42 否
李喜林 董事 男 35
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 25.89 否
金文辉 董事 男 39
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 5.00 是荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
9
鲍丽洁
董事、副总
经理
女 37
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 31.92 否
耿建富 董事 男 44
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
7,128,000 7,128,000 / 33.81 否
何德旭 独立董事 男 47
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 8.00 否
吴联生 独立董事 男 39
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 8.00 否
付磊 独立董事 男 58
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 8.00 否
邹家立
监事会主
席
男 46
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
9,900,000 8,875,000
二级市场
减持
5.00 是
高学军 监事 男 41
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 1,900
二级市场
增持
27.38 否
肖春梅 监事 女 35
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 11.90 否
李万乐 副总经理 男 38
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 30.26 否
冯全玉
副总经理、
财务总监
男 34
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 28.24 否
陈金海
副总经理、
董事会秘
书
男 40
2009 年01 月14
日
2012 年01 月
13 日
0 0 / 26.26 否
合计 - - - - -
153,592,0
00
152,568,9
00
- 322.08 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务
应出席次
数
现场出席
次数
以通讯方
式参加会
议次数
委托出席
次数
缺席次数
是否连续
两次未亲
自出席会
议
耿建明 董事长 31 28 3 0 0 否
刘 山 董事、总经理 31 17 13 1 0 否
金文辉 董事 31 6 25 0 0 否
耿建富 董事 31 25 6 0 0 否
鲍丽洁
董事、副总经
理
31 25 6 0 0 否
李喜林 董事 31 3 25 3 0 否荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
10
何德旭 独立董事 31 5 24 2 0 否
付磊 独立董事 31 5 26 0 0 否
吴联生 独立董事 31 6 24 1 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
年内召开董事会会议次数 31
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 28
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
1、总体市场状况及管理层看法
2008 年下半年以来，为了抵御金融危机对中国经济的不利影响，扭转经济下滑态势，政
府宏观调控的首要任务明确为“保增长、扩内需、调结构”，在采取积极财政政策和适度宽松
货币政策的同时，推出了包括四万亿投资、十大产业振兴规划、全年投放9.59 万亿信贷以及
针对房地产行业的一系列优惠政策。在上述政策的综合作用下，房地产市场止住了下滑态势，
于2009 年春节后逐步回暖，进而发展成为一波波澜壮阔的大牛市，成交量及成交额均创造了
历史新高。
根据国家统计局的数据，2009 年，全国完成房地产开发投资36,232 亿元，比上年增长
16.1%，其中，商品住宅完成投资25,619 亿元，增长14.2%；房屋新开工面积11.54 亿平方米，
增长12.5%；房屋竣工面积7.02 亿平方米，增长5.5%，其中，住宅竣工面积5.77 亿平方米，
增长6.2%；全国商品房销售面积93,713 万平方米，比上年增长42.1%，其中，商品住宅销售
面积增长43.9%；商品房销售额43,995 亿元，比上年增长75.5%，其中，商品住宅销售额增长
80.0%。四季度，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，其中新建住宅销售价格上
涨6.4%。作为衡量房地产市场的权威指标“国房景气指数”，从3 月起连续9 个月保持回升，荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
11
12 月份达到103.66，比2008 年12 月上升了7.2 个点。
从全年市场的具体走势来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量
价增长远超年初预期，甚至超过了2007 年：年初房地产公司对于市场回暖的时间及高度均估
计不足，主要以快速消化库存为主，在成交量快速上升的同时价格并未上涨。五、六月份随着
主要城市库存消化接近尾声，房地产公司开始上调开工计划，房地产开发投资和新开工数据逐
步回升。由于房地产行业周期性的特点，下半年市场供应趋紧，销售价格也逐步上涨，部分热
点城市的价格创出了历史新高。根据国家统计局公布的数据估算，2009 年全国商品房成交均
价达到约4695 元/平方米，全年涨幅24%，是近15 年最大的涨幅，平均每平方米上涨813 元。
公司管理层认为，导致2009 年房地产市场呈现由回暖向火爆演变的局面，主要原因在于
以下几方面：一是各项鼓励房地产消费的刺激政策以及政府大量注入流动性，改变了市场的运
行环境；二是2008 年行业寒冬压抑大量真实需求，随着政策回暖及市场价格的下跌，上述需
求在2009 年上半年与2009 年的固有需求合流并集中释放；三是2007 年底以来销售大幅下滑，
使得商品住宅库存大幅增加，也为2009 年的市场储备了大量的可售资源，大量供给与需求的
剧烈碰撞，导致交易量大幅上升；四是主要房地产公司在2008 年度下半年大幅下调了开工面
积，导致市场供应在2009 年下半年偏紧，受行业周期的限制，短期内这种局面无法缓解，助
长了市场的购买热情；五是行业的迅速回暖改变了市场预期，在追涨意识的驱动下，投资者的
价格承受能力上涨并加速了房屋销售价格的快速上升；六是由于市场流动性宽松，通胀预期形
成，大量的投资、投机性需求大量入市，推动楼市升温；七是由于主要西方经济体的经济复苏
形势尚不明朗，出口回升乏力，大量实体资金进入房地产市场；八是基于一些超优惠的政策到
期不再延续的预期，年底部分城市出现了抢房行为。上述因素的交错发酵，促成了中国房地产
历史上最为绚丽的一页。
2009 年最后两个月全国房价的巨大涨幅，加之“地王”频出、地价高涨，引起了党中央、
国务院的高度重视。包括“国四条”、“国十一条”在内的一系列调控措施在2009 年底和2010
年年初相继出台，意在抑制投资投机需求、遏制部分城市房价过快上涨的势头，同时防范潜在
的金融风险，减轻资产价格上涨和通胀的压力。公司管理层认为，保持行业的平稳发展既是政
府部门的希望，也是行业内公司的共同责任。市场的大起大落，将严重破坏有关各方的正常合
理预期，透支或者严重损害行业的发展潜力，招致政府部门的严厉调控，影响行业的发展。
公司管理层曾经在2008 年度报告中预计，2009 年的市场“改善性需求及刚性需求在被抑荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
12
制一年多后将有集中释放的可能”。为此，公司在开工计划、土地购置、资金配置等方面进行
了全方位的准备。尽管市场的实际走势远远超出了管理层的预计，但是在这轮市场大幅波动中，
公司还是很好的抓住了市场机遇，转“危”为“机”，使得公司总资产、净资产、主营业务收
入、销售回款、净利润等主要指标较上年同期均获得了良好的增长，迈上了一个新的高度，缩
小了公司与一线房地产公司之间的距离，也初步奠定了公司在二、三线城市房地产市场的地位。
2、报告期内公司总体经营情况的回顾
报告期内，在公司董事会的正确决策及经营层的强有力执行下，公司积极应对市场变化，
及时调整工作计划，专注年度工作重点，努力锻造全产业链，主要经济指标均取得了较好的增
长，部分指标创出了历史最好成绩。
报告期内，公司实现营业收入3,289,012,366.16 元，同比增长62.12%，营业利润
795,738,094.57 元，同比增长59.88%，净利润609,449,073.81 元，同比增长64.42%，完成
开工面积195.41 万平米，同比增长248.64%。
报告期内，公司根据市场变化，及时调整生产经营计划。按照年初的计划，新开工面积
115.45 万平米，支出12 亿元获取100 万平米左右的项目资源，销售回款30 亿元，新增银行
借款11 亿元。随着市场的急剧变化，公司原有库存迅速去化，市场出现了良好的购地机会，
公司于年中调整了年度各项生产经营计划，上述数据分别上调为：新开工145.09 万平米、土
地购置支出35 亿元、销售回款47 亿元。报告期末，上述调整后的计划均超额完成：公司实际
完成开工面积195.41 万平米，新增项目13 个、规划建筑面积821.77 万平米，销售回款59.84
亿元，通过银行、委托借款及信托等方式融资26.10 亿元。
报告期内，公司根据市场状况及项目可售资源，按照“小步快跑”的原则及时调整销售价
格，既保持了销售计划的顺利实现，也提升了公司项目利润。报告期内公司销售价格平均上涨
了15.89%。
报告期内，公司紧紧抓住土地市场出现的机会，积极运作，多方位出击，通过股权收购、
协议谈判、底价摘牌、公开拍卖等方式，新取得土地储备建筑面积821.77 万平米，新增项目
平均楼面地价689.04 元/平米。在获得大量低价、优质项目的同时，充分利用市场机制，实现
了拿地方式的创新与突破。
报告期内，公司市场拓展获得了新的成就。报告期，公司分别在沈阳、湛江、临沂设立了
项目公司，并且在沈阳、湛江取得了项目，为公司未来的成长拓展了新的空间。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
13
报告期内，公司积极创新信贷融资模式，融资额度创新高。公司抓住国家适度宽松货币政
策的有利契机，突破思维、创新方式，全年实现银行授信49.2 亿元，完成债权类融资26.10
亿元，融资额度创历史新高。在传统商业银行融资的基础上，实现城市商业银行、信用社及信
托融资，进一步丰富公司间接融资渠道。
报告期内，公司根据资本市场的具体情况，积极筹划，认真组织，于2009 年3 月推出了
非公开发行计划，7 月13 日通过了中国证监会发行审核委员会的审核，8 月7 日获得证监会正
式核准。8 月18 日，公司向8 家特定对象定向发行9600 万股，发行价格12.50 元/股，融资
净额11.67 亿元。上市后首次再融资顺利完成，为公司发展筹集了所需的资金，提升了公司资
本市场形象。
报告期内，公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时，着手进行新产品的研究、开发。
根据项目特点及市场需求，公司已经在徐州、蚌埠、沈阳等地建设精装修房等产品，以丰富公
司的产品线，提升项目利润，满足客户的现实及潜在需求。
报告期内，公司积极打造房地产开发全产业链。年内投资设立荣盛(香河)实业有限公司，
从事园林、门窗、装饰、装修业务，该公司现已组建完成并开展相关业务，报告期末实现利润
1,512 万元。公司上年设立的廊坊荣盛酒店经营管理公司，已完成了前期的各项准备工作，接
管了公司分别位于廊坊、沧州、聊城三家按五星级标准建设的酒店及部分沉淀的经营类资产，
部分资产已经开始营业。
报告期内，公司全资子公司荣盛建筑设计有限公司成功晋升甲级资质，并在北京设立分支
机构。为公司吸纳优秀人才、学习前沿设计理念、持续提高规划设计质量开辟新途径。
3、公司主营业务及其经营情况
（1）公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅
配套的商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业管理收入、建筑
设计收入等。
报告期内，公司商品房签订销售合同面积143.11 万平方米，合同金额60.63 亿元，同比
分别增长163.41%和188.17%。当年结算项目面积77.18 万平方米，同比增长40.23%；结算收
入32.41 亿元，同比增长62.53%；完成新开工面积195.41 万平方米，同比增长248.64%；竣
工面积67.13 万平方米，同比下降19.92%。实现营业收入32.89 亿元，同比增长62.12 %，营
业利润7.96 亿元，同比增长59.88%，净利润6.09 亿元，同比增长64.42%。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
14
其中，廊坊地区共结算面积12.82 万平方米，主要来自君兰苑项目、文安锦绣家园项目；
沧州地区共结算4.41 万平方米，主要来自沧州阿尔卡迪亚项目；石家庄地区共结算14.93 万
平方米，来自石家庄阿尔卡迪亚项目；南京地区共结算10.07 万平方米，主要来自南京阿尔卡
迪亚项目；蚌埠地区共结算9.48 万平方米，主要来自蚌埠阿尔卡迪亚项目；徐州地区共结算
11.13 平方米，主要来自邳州文景苑项目和徐州阿尔卡迪亚项目；长沙地区共结算1.23 万平
方米，来自长沙财智广场项目；聊城地区共结算13.11 万平米，主要来自聊城阿尔卡迪亚项目。
报告期末公司还有89.35 万平方米已销售资源未竣工结算，销售金额合计38.29 亿元。上
述待结算资源大部分将在2010 年进行结算，为公司2010 年经营业绩的实现提供了良好的保障。
（2）公司经营环境分析
2008 年第三季度以来，为了应对全球金融危机对中国经济的冲击，中央政府以 “保增长、
扩内需、调结构”为目标，确定了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，推出了4 万亿元
刺激计划及一系列刺激政策。随着各项政策的到位及各项计划的陆续实施，2009 年中国经济
形势及房地产市场环境均发生了明显的变化。
2009 年，为了扭转国民经济增长的下滑态势，实现GDP “保八”目标，政府加大了对基
础设施、民生工程、生态环境和灾后重建等项目投资力度，投资增速大幅提高，全年全社会固
定资产投资224,846 亿元，占GDP 的67.05%，成为扩内需保增长的主要动力。
在宽松货币政策和经济刺激计划的推动下，各金融机构加大了信贷投放的力度。2009 年，
国内金融机构人民币新增贷款达到9.59 亿元，远超全年新增贷款5 万亿元的目标，也是有史
以来最为强劲的年度信贷增速，其中，房地产行业新增贷款超过2 万亿元（开发贷款累计新增
5,764 亿元，个人消费性住房贷款新增1.4 万亿元），占各项新增贷款额的20.9%。
作为经济先行行业的房地产业，对上述环境变化及时做出了积极的反应，率先迈出了复苏
的步伐。在政策的利导之下，随着刚性需求和改善性需求的大量入市，上半年房地产市场出现
恢复性上涨，成交量迅速放大、存货去化速度加快，销售价格相对平稳，房地产投资开始恢复。
下半年随着供应紧张局面的出现以及部分城市投资性资金的大举介入，部分一线城市成交价格
大幅上涨，市场出现过热的情况，但是相对2007 年而言，市场过热只是很少城市的局部现象。
据国家统计局的数据，2009 年，全国商品房销售面积93,713 万平方米，比上年增长42.1%，
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；商品房销售额43,995 亿元，比上年增长75.5%，其中，
商品住宅销售额增长80.0%。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
15
公司管理层认为，上述政策面的变化、流动性的宽松、累积购买力的集中释放、商品房购
房成本的下降、通胀预期增强等因素，为2009 年房地产市场的全面复苏提供了自1998 年住房
制度改革以来少有的良好外部经营环境，也促成了行业良好经营业绩的实现。
2009 下半年以后，部分城市土地市场不断升温，“地王”频现，加大了商品住宅市场价格
上行的压力。为了进一步规范市场秩序，提高土地利用效率，政府有关部门相继出台了一些列
政策措施，加大了市场调控的力度。12 月9 日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税
征免时限由2 年恢复到5 年。12 月14 日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增
加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。12 月17 日，国家五部委通
知：开发商拿地首付至少50%。2010 年1 月10 日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健
康发展的通知》，针对当前部分城市房价上涨较快的问题提出了11 条政策意见。2010 年以来，
央行两次上调存款准备金率。上述政策的出台对于缓解住房供应紧张的局面、提高行业的规范
性、促进房地产市场健康的发展具有积极的意义。
（3）困难与优势分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，经过十多年的不懈努力，公司确立并不断形成了
具有自身特色的经营特点和竞争优势，主要体现在以下几方面：
①公司独特的市场定位
公司市场定位是：立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉
足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋
求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水
平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。
我国中等城市商品住宅市场较大城市起步晚、起点低，房地产市场的主要驱动因素是城市
化以及由此过程带来的刚性需求及改善性需求，受宏观调控的影响相对较小。随着城市化进程
的加速以及城镇化方向的明确，中等城市房地产市场将会获得更好、更快地发展。
报告期内，公司在不断拓展新城市的同时，加大了对原有城市的投资力度，通过深耕京沪
高铁、京广高铁、京哈高铁等快速客运通道沿线中等城市，进一步完善、强化了公司的市场定
位。
②公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
16
上是普通商品住宅。
多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自然的园，健康
的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。为此，公司在产品与市场定位、户
型结构、产品质量、园林绿化、物业管理等与房地产开发有关的产业链上，进行全方位的努力，
形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要
产品线的品牌地位。
目前，公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、徐州、南京六合、邯郸、聊城等地的市场品牌
形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。
③较快的存货周转和良好的费用控制水平
多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。首先，
公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完
善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、
高效。其次，公司对产品市场定位准确，且一贯秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，
实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效
的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司
2006 年、2007 年、2008 年、2009 年的期间费用率分别为为2.25％、3.06%、4.82%、4.15%，
大大低于行业同期平均期间费用率水平。
④公司土地储备充足
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招牌挂等多种方式，先后在廊坊、
邯郸、南京、蚌埠、沈阳、湛江等6 个城市获得土地13 宗，总占地面积约454.64 万平方米，
规划建筑面积821.77 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积超过1200 万平米，为
公司未来三年快速发展奠定了坚实的基础。
⑤公司异地业务拓展取得明显成效
报告期内，公司先后在沈阳、湛江、临沂等城市新设立项目公司从事房地产开发业务。公
司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东等省的12 个城市。
特别是最近几年，徐州、南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊城、邯郸等地的营业收入均有
较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个
公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
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⑥公司长期激励机制的建立已经起步
经过多年的探索与准备，2009 年11 月4 日，公司推出了股票期权激励计划，拟向包括公
司高级管理人员、核心管理人员、核心技术（专业）骨干在内的76 名激励对象授予3,000 万
份股票期权。
通过建立公司股票期权激励计划，将有利于完善公司法人治理结构，建立健全激励与约束
相结合的中长期激励机制，充分调动、提高激励对象的积极性和创造性，将股东利益、公司利
益和员工个人利益有效地结合在一起，促进公司业绩持续增长，并使员工分享公司发展成果，
实现公司与员工的共同发展。
随着公司的快速成长，公司也面临着不少的问题和挑战，比如：项目数量及地域分布的迅
速扩大，增加了管控的难度；公司的知名度还不高，给吸引高层次重要岗位管理人员带来一定
的难度等等。
报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等
等，都为公司未来经营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的
市场定位、产品定位，强化现有的优势，打造新优势，加强对公司管理及内外部各种资源的整
合力度，强化对区域市场及区域经济的研究，强化成本控制，公司就一定能够在未来的可以预
见的时间里，保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。
（4）经营计划或盈利预测完成情况
2009 年，受政策环境好转、市场信心恢复、流动性宽松等因素的影响，房地产市场走出
了一波前所未有的大牛市，成交量及售价收复了2008 年的下跌空间创出了历史新高。公司顺
应市场形势，及时调整了全年生产经营计划，到报告期末，各项调整后的经营计划指标均超额
完成：全年新开工面积195.41 万平方米，完成年度计划的134.68%；竣工面积67.13 万平方
米,完成年度计划的63.53%，实现销售回款59.84 亿元，完成年度计划的127.32%；实现债权
类融资26.10 亿元，完成年度计划的123.65%。
公司2009 年第三季度报告对2009 年全年经营业绩进行的预测为：预计2009 年度归属于
母公司所有者的净利润较上年同期增长50%-70%。根据经审计的2009 年财务报告，公司实现
的归属于母公司所有者的净利润为609,540,169.65 元，较上年同期增长64.43%，符合上述预
测。
（二）对公司未来发展的展望荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
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1、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局
在短时间内经历了2008 年的寒冬和2009 年的火热这种“过山车”式的大起大落后，房地
产市场似乎又走到了一个十字路口。调控政策如何解读，后续还有那些新的政策、市场如何反
应，市场的供求关系到底如何等等问题，都需要房地产企业作出自己的判断，并据此来制定新
一年甚至更长时间的经营计划。要做出尽可能接近实际的预测，必须站在宏观的高度，全面分
析可能决定行业短、中、长期发展的主要因素以及影响行业走势的次要因素，用长远的眼光看
待市场的短期波动和长期趋势。尽管这已经超出了企业的能力范围，但是还是要尽可能从已有
的各种现象中找出某些线索，并将其串联起来，形成企业自身的观点，并且在实践中不断校正，
以指导企业的经营行为。
2009 年下半年以来，伴随着房地产市场趋于火爆，部分城市商品房销售价格、土地价格
出现暴涨的势头，“楼王”、“地王”频现，引起了全社会的关注和政府的担心。为此，政府有
关部门陆续出台了诸多调控政策，以期遏制部分城市房价快速上涨的势头，保持房地产市场的
平稳健康发展。
2009 年12 月初召开的中央经济工作会议指出，要“增加普通商品住房供给，支持居民自
住和改善性购房需求”。 12 月9 日，国务院常务会议决定个人住房转让营业税征免时限由2
年恢复到5 年。12 月14 日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制
投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。12 月17 日，国家五部委通知：开发商拿
地首付至少50%。2010 年1 月10 日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
公司管理层认为，本次出台的一系列调控政策，主要是通过增加市场供应，规范市场秩序，遏
制房价的快速上涨，保持行业的稳定健康发展，大部分内容属于对以前政策的落实，不会对行
业的整体走势带来方向性的影响。
公司管理层认为，2010 年房地产行业政策基调主要有两方面，一是2008 年底以来出台的
刺激经济政策的逐步淡出，二是目前已有调控政策贯彻落实。政府力图通过上述两方面的操作，
促使2009 年下半年以来过热的市场逐步降温并回归到正常年份的平稳状态。由于政府主管部
门的谨慎把控，不会对市场造成明显影响。
公司管理层认为，过去多年形成的拉动经济增长的三驾马车中，出口短期内虽然会有所好
转，但对经济增长的贡献有限，调整结构、启动内需尚在进行中，短期内仍然主要依靠投资拉
动经济增长。在当前中国经济回升基础尚不稳固的大背景下，房地产作为连接投资和消费的大荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
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权重行业，对于整体经济的走势有着重要的影响，保持房地产行业的稳定发展是宏观经济的内
在需要。
公司管理层认为，决定房地产行业发展的主要因素是中国的现代化进程、城市化进程及住
宅商品化进程，在上述三个进程没有结束之前，中国的房地产行业长期上升趋势不会改变。
改革开放三十多年来，中国经济保持了高速发展的态势，即使全球性的金融危机也未能改
变，在此过程中积累了大量社会财富。受传统“安土重迁”文化的影响，中国人的住房观念与
西方社会有着明显的不同，拥有自己的住房是国人的基本生活诉求，住房消费是国人最重要的
大宗消费，也是社会财富的主要存在形式。随着2009 年“保八”的成功，未来中国经济还将
继续保持高速增长，住房消费还将有着广阔的需求空间。
2008 年底，中国的城市化率在46%左右，正处于高速城市化的阶段，这也是世界历史上有
史以来规模最大的人口迁移。中央经济工作会议指出，“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展
质量和水平”，明确了未来中国城市化的重点在于城镇化，在此过程中，将有3 亿以上的农村
人口向城镇转移，为行业的发展提供了无限的发展空间。
自从1998 年住房制度改革以来，经过十多年的发展，中国的商品住宅市场基本框架、运
行模式已经趋于成熟，广大城镇居民的住房需求主要依靠市场的方式得到满足。尽管近年来政
府加大了保障房的建设力度，但是在相当一段时间内，市场化的方式仍将是大部分居民解决住
房问题的主要途径。
基于上述认识，公司管理层认为，作为一家主要在二、三线城市从事普通商品住宅开发的
房地产公司，公司2010 年所面临的市场环境尽管还存在一些不确定性，但总体中性偏暖，市
场仍能保持相对活跃的局面。
第一，政府基于经济增长的整体考量，总结最近五年房地产市场调控的经验，对于市场调
控的力度、尺度、精准度的把控水平明显提高。本次调控政策的针对性强，采用差别化的政策，
区别对待部分热点城市及大部分的二、三线城市，改变了以往一刀切的调控方式，对于公司项
目所在地房地产市场继续保持平稳增长有着积极的意义。
第二，城市化特别是城镇化方向对于二、三线城市房地产市场的积极影响无可估量，对于
公司尤其有重要的意义。一方面公司项目主要分布于二三线城市甚至四线城市，随着城镇化加
速，产业转移将给二、三线城市带来导入型人口红利，从而使这些城市多种购房需求得到释放。
此外，公司总部及大量的项目位于北京等特大城市周边，未来特大城市对周边中小城市的辐射荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
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作用将明显增强，产业、人口转移将成为趋势，一体化将成为必然，从而提升公司项目价值和
利润空间。
第三，高速铁路交通网的建成将极大的改变人口的流动方向、促进产业布局向二、三线城
市倾斜。根据铁道部的规划，随着“四纵四横”高速客运专线的建成运营，到2012 年，将形
成北京与主要省会城市1-8 小时交通圈。公司房地产项目主要位于京沪高铁、京广高铁、京哈
高铁沿线，将是高速铁路交通网的直接受益者。
第四，短期内供应缺口依然存在。2009 年“去库存化”的快速结束，使得自2005 年以来
商品房市场存在的供求结构失衡的局面更加严重，竣工销售比从2005 年的1:1.2 发展到2009
年的1:2。由于2008 年主要房地产公司大幅减少开工面积，尽管2009 年下半年上调了开工计
划，但是受行业周期的制约，短期内尚不能形成市场供应，估计这种局面在2010 年下半年将
会得到缓解。
第五，二、三线城市房地产市场运行相对平稳。与一线城市相比，公司项目所在城市房地
产市场过去两年的波动幅度相对较小，在以自住为主的刚性需求和改善性需求主导下，成交量、
成交价格变化均相对温和。2009 年，公司各项目平均售价较上年同期增长幅度为15.89%，大
大低于一线城市的涨幅水平，市场发展比较健康。
第六，公司项目储备充足，项目地区分布合理，质量好。报告期末，公司已经拥有了建筑
面积1200 万平米的项目储备，上述项目在各个城市之间分布比较合理，能够有效的保证公司
未来三年左右的开发需求。特别是公司2009 年新增项目的成本较低，可以有效的抵御市场可
能出现的风险。
第七，2010 年，流动性回归正常或者处于相对宽松状态。年初央行确定的2010 年度金融
机构新增贷款总额为7.5 万亿，较2009 年9.59 万亿元有一定幅度的下降，但是仍处于历史较
高水平。公司多年来与主要金融机构间建立了良好的合作关系，保持了很高的信誉等级，获得
了大额的授信额度，可以在为公司业务发展筹集到所需的资金。
第八，中国房地产市场的投资属性短期仍难弱化。由于出口形势及实体经济尚难很快改观，
通货膨胀预期下投资需求的上升以及投资渠道的狭窄，保障性住房建设尚需过程，因此附加在
商品住宅上的金融投资属性仍然较强，在通胀预期继续上升，投资渠道尚待拓展的情况下，无
论政策面如何限制，仍有投资性资金会介入房地产行业，成为提升市场活跃度的有效力量。
在全面研究评估中央经济工作会议以来有关政策措施后，公司管理层认为，2010 年政府荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
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经济工作的首要目标是“巩固经济回升基础”，政府将在继续保持积极财政政策和适度宽松货
币政策的前提下，支持自住和改善需求，同时通过严把信贷和从严征收商品房交易环节的税种
来抑制投资和投机性购房需求，并通过增加土地及商品住宅供应保持房价的稳定。总体来说，
基本政策基调中性偏暖，二三线城市将成为2010 年以至未来相当长的时期房地产市场的重点，
二三线城市商品房成交量将不断放大，价格保持温和上涨态势，市场活跃度不断提高，市场竞
争日益激烈。
公司管理层认为，这样的市场格局，既是对公司经营能力、管理水平的严峻考验，也为公
司的长远发展提供了良好的机遇。规避风险，抓住机遇，提高公司的整体实力，缩短与一线品
牌开发商的距离，是公司2010 年主要的任务。
2、2010 年度公司发展展望
2010 年，公司将深入研究宏观经济及区域经济的发展趋势，坚持以自住型客户为目标，
按照政策要求，发挥公司产品经济、实用的优势，为广大顾客提供更高性价比的住宅，坚持以
质量、效益为导向，进一步发挥公司高效率、低成本、快节奏的优势，充分把握好市场机遇，
提供符合市场需要的产品和服务，巩固并扩大公司在有关城市的市场占有率，确立公司在二、
三线城市房地产市场的品牌优势。
3、公司年度业务计划
（1）公司发展战略
2010 年，公司将充分发挥在品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、地方政
府支持等多方面的竞争优势，在确保运营安全的基础上，加快项目开发建设的速度，加大销售
的力度，促进资金回笼，提高人力资源效率和资金利用效率，继续购置新的优质地块，扩大公
司的市场占有份额和品牌影响力。同时公司还将加快新业务形态的整合力度，将其培育成公司
新的利润增长点。
（2）2010 年度开、竣工计划详见公司2009 年年度报告全文。
（3）公司项目拓展计划：2010 年，公司仍将坚持现有的市场拓展战略，加大对现有城市
的投资密度，做大、做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。同时在认真
研究、强化市场分析的基础上，拓展新的城市及项目，强化公司全国性的产业布局。2010 年
度公司计划新获取600 万平米左右的项目资源。
（4）公司融资计划：2010 年度，在适度宽松的紧货币政策下，公司将积极利用好现有的荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
22
项目资源，充分争取银行信贷资金，不断研究新的多样化的融资方式。在资本市场允许的情况
下，研究利用资本市场进行股权融资的可能性。
（5）公司品牌推广计划
2010 年，公司将根据品牌战略发展三年规划纲要，在阿尔卡迪亚产品系列的基础上，拓
展公司新的产品线，提升公司品牌影响力。
4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司2010 年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
（1）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2010 年度计划销售回
笼资金约78 亿元人民币；
（2）根据发展战略和财务状况，充分利用国内外资本市场的融资功能，研究在适当的时
候进行股权融资的可能；
（3）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发
资金，2010 年度公司计划新增信贷融资43 亿元；
（4）公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金
的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计
划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动
性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。
5、公司未来面临的主要风险
一是宏观政策风险。2010 年，基于对2009 年以来房地产市场过热现象以及未来可能出现
的市场波动的担忧，不排除在现有调控政策的基础上出台新的调控政策的可能性，公司面临一
定的宏观政策风险。
二是市场风险。2009 年原有的库存基本消化完毕，虽然公司已经加大了开工面积及建设
进度，但是在2010 年上半年可供销售的产品仍然较少，二季度以后供应将大幅增加，如果届
时市场销售不畅，将加大产品积压的可能。
三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆，如果未来销售回款速度放慢或者金融
机构收缩信贷规模，公司将面临一定的财务风险。
四是技术风险。在项目开发中，为满足客户不断追求高品质楼盘的需求，公司不仅要解决荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
23
一般性的工程技术难题，还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用，这不仅会增加项
目的开发成本，还会引致一定的技术风险。
公司主要业务、经营情况及其他分析详见公司2009 年年度报告全文。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
营业收入比
上年增减（%）
营业成本比
上年增减（%）
毛利率比上年
增减（%）
房地产行业 328,036.51 211,695.66 35.47% 62.42% 71.38% -3.37%
其他行业 864.73 336.13 61.13% -5.63% -18.03% 5.88%
主营业务分产品情况
商品房销售 324,104.30 212,498.66 34.44% 62.51% 74.74% -4.59%
物业管理 2,753.53 2,385.01 13.38% 17.08% 21.05% -2.84%
建筑设计 3,359.01 887.14 73.59% 197.71% 20.33% 38.93%
装饰及园林工程 6,290.39 4,360.15 30.69% 30.69%
酒店经营 930.56 362.00 61.10% 1.56% -11.72% 5.85%
小 计 337,437.79 220,492.96 34.66% 65.54% 76.78% -4.15%
其他业务收入 1,194.47 1,452.03 -21.56% 63.09% 67.54% -3.23%
抵销数 -9,731.03 -9,913.21 -1.87% 476.26% 497.88% -3.68%
合 计 328,901.24 212,031.79 35.53% 62.12% 71.08% -3.38%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
河北廊坊 54,412.21 25.50%
江苏南京 38,203.62 -36.80%
湖南浏阳 2,374.99 -44.60%
河北沧州 18,171.74 -7.17%
安徽蚌埠 36,021.58 -30.10%
江苏徐州 45,620.77 268.27%
山东聊城 43,743.55
河北石家庄 90,352.77 700.31%
合 计 328,901.24 62.12%荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
24
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 116,735.05 本年度投入募集资金总额 106,147.34
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 106,147.34
承诺投资项目
是否
已变
更项
目
（含
部分
变
更）
募集
资金
承诺
投资
总额
调整
后投
资总
额
截至
期末
承诺
投入
金额
(1)
本年
度投
入金
额
截至
期末
累计
投入
金额
(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
差额
(3)＝
(2)-(1
)
截至
期末
投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(
1)
项目达到预
定可使用状
态日期
本年度实现
的效益
是否
达到
预计
效益
项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
石家庄阿尔卡迪亚一期 否
40,00
0.00
40,00
0.00
40,00
0.00
40,00
0.00
40,00
0.00
0.00
100.0
0%
2009 年11
月30 日
18,223.78 是 否
徐州阿尔卡迪亚二期 否
54,00
0.00
54,00
0.00
40,14
7.34
40,14
7.34
40,14
7.34
0.00
100.0
0%
2011 年11
月30 日
0.00 是 否
蚌埠阿尔卡迪亚三期 否
26,00
0.00
26,00
0.00
26,00
0.00
26,00
0.00
26,00
0.00
0.00
100.0
0%
2010 年05
月30 日
6,172.03 是 否
合计 -
120,0
00.00
120,0
00.00
106,1
47.34
106,1
47.34
106,1
47.34
0.00 - - 24,395.81 - -
未达到计划进度或预计
收益的情况和原因（分具
体项目）
无
项目可行性发生重大变
化的情况说明
无
超募资金的金额、用途及
使用进展情况
无
募集资金投资项目实施
地点变更情况
无
募集资金投资项目实施
方式调整情况
无
募集资金投资项目先期
投入及置换情况
公司截止2009 年8 月31 日止为募集资金项目先期自筹资金投入1,025,965,200.00 元
用闲置募集资金暂时补
充流动资金情况
无荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
25
项目实施出现募集资金
结余的金额及原因
无
尚未使用的募集资金用
途及去向
无
募集资金使用及披露中
存在的问题或其他情况
无
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
君兰苑 41,198.00 0.00 8,835.40
盛远江南水郡 62,487.00 12,908.97 -
文安锦绣家园 13,910.34 6,376.40 1,728.09
南京阿尔卡迪亚 148,748.00 30,221.36 12,159.58
南京盛棠苑 40,400.00 5,403.17 143.18
沧州阿尔卡迪亚 134,590.00 33,155.72 4,989.82
徐州阿尔卡迪亚 135,677.00 54,655.46 9,802.89
邳州文景苑 35,941.00 3,911.37 1,961.81
聊城阿尔卡迪亚 177,355.03 18,933.75 11,968.11
长沙财智广场 61,103.33 4,331.33 33.09
合计 851,409.70 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经立信大华会计师事务所审计，公司本年度实现净利润为331,895, 646.61 元（母公司数）,
提取10%法定盈余公积金 33,189,564.66 元，加上期初未分配利润，2009 年度实际可供股东
分配的利润为1,045,520,221.36 元。根据有关法规及公司章程规定，考虑到股东利益及公司
长远发展需求，以及公司分红派息政策的稳定性，董事会提出公司2009 年度利润分配方案如荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
26
下：
1、分红派息方案：每10 股送2 股红股，派1.00 元（含税）现金股息。以2009 年12 月
31 日总股数896,000,000 股计算，共计派发股票股利179,200,000 元，现金股利 89,600,000
元。剩余未分配利润留存下年。
2、资本公积金转增股本方案：以每10 股转增4 股的比例，向全体股东转增股本。以2009
年12 月31 日总股数896,000,000 股计算，转增股本358,400,000 元。转增完成后，公司资本
公积金结余1,321,308,464.90 元。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度 现金分红金额（含税） 分红年度合并报表中归属于
上市公司股东的净利润
占合并报表中归属于上市公
司股东的净利润的比率
2008 年 80,000,000.00 370,698,047.24 21.58%
2007 年 40,000,000.00 284,421,278.94 14.06%
2006 年 0.00 173,236,419.90 0.00%
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的
比例（%）
43.46%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
交易对方
或最终控
制方
被收购或
置入资产
购买日 交易价格
自购买日起
至本年末为
公司贡献的
净利润（适
用于非同一
控制下的企
业合并）
本年初至本
年末为公司
贡献的净利
润（适用于
同一控制下
的企业合
并）
是否为
关联交
易
定价原
则
所涉
及的
资产
产权
是否
已全
部过
户
所涉
及的
债权
债务
是否
已全
部转
移
与交易
对方的
关联关
系（适
用关联
交易情
形）
杨绍民、
李爱红
济南铭翰
房地产开
发有限责
任公司
2009 年09
月16 日
2,997.64 -880.33 0.00 否
公允价
值
是 是
不构成
关联关
系
廊坊恒盛
房地产开
廊坊开发
区荣盛房
2009 年09
月04 日
58,068.2
1
-228.70 0.00 否
公允价
值
是 是
关联关
系荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
27
发（集团）
有限公司
地产开发
有限公司
逸翠集团
有限公
司、江苏
苏禄福投
资发展有
限公司、
江苏鸿云
迈建材有
限公司
南京华欧
舜都置业
有限公司
2009 年08
月26 日
8,829.96 -1,827.58 0.00 否
公允价
值
是 是
关联关
系
史洪鹏
廊坊写意
园林绿化
工程有限
公司
2009 年10
月20 日
289.67 198.74 0.00 否
公允价
值
是 是
关联关
系
高星控股
有限公司
丰达国际
投资有限
公司
2009 年09
月30 日
30,759.3
1
-3.76 0.00 否
公允价
值
是 是
关联关
系
（香港）
鹏臻有限
公司
沈阳幸福
筑家房地
产开发有
限公司
2009 年12
月29 日
20,444.3
1
-6.39 0.00 否
公允价
值
是 是
关联关
系
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
通过上述收购增加公司项目储备，有利于公司主营业务发展，对公司管理层稳定没有影响。
7.3 重大担保
□ 适用 √ 不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额的
比例
交易金额
占同类交易金额的
比例
荣盛建设工程有限公司 0.00 0.00% 13,734.48 4.96%
合计 0.00 0.00% 13,734.48 4.96%荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
28
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额0.00 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
荣盛控股股份有限公司 0.00 0.00 47,000.00 47,000.00
荣盛控股股份有限公司 0.00 0.00 25,000.00 25,000.00
合计 0.00 0.00 72,000.00 72,000.00
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额0.00 万元，余额0.00 万元。
7.4.3 2009 年资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
1、公司上市过程中，公司控股股东股东荣盛控股股份有限公司、公司第二大股东荣盛建
设工程有限公司及实际控制人耿建明均承诺：自公司股票上市之日起三十六个月内，不转让或
者委托他人管理其持有的公司股份，也不由公司收购该部分股份。
2、公司上市过程中，为避免将来可能与公司发生的同业竞争，公司控股股东股东荣盛控
股股份有限公司、公司第二大股东荣盛建设工程有限公司及实际控制人耿建明均承诺向公司出
具了有法律约束力的《关于不从事同业竞争的承诺函》，做出如下承诺：
荣盛控股承诺：“本公司（荣盛控股股份有限公司）在作为荣盛房地产发展股份有限公司
的控股股东期间，本公司承诺不直接或间接从事与荣盛房地产发展股份有限公司及其控股的子
公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产
发展股份有限公司造成的经济损失承担赔偿责任。
对本公司直接和间接控股的企业，本公司将通过派出机构和人员（包括但不限于董事、总
经理）以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与荣盛控股相同的义务，保证不与荣盛房地产荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
29
发展股份有限公司同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的
经济损失承担赔偿责任。”
荣盛建设承诺：“本公司（荣盛建设工程有限公司）在作为荣盛房地产发展股份有限公司
的主要股东期间，本公司承诺不直接或间接从事与荣盛房地产发展股份有限公司及其控股的子
公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产
发展股份有限公司造成的经济损失承担赔偿责任。
对本公司直接和间接控股的企业，本公司将通过派出机构和人员（包括但不限于董事、总
经理）以及控股地位使该等企业履行本承诺函中与荣盛建设相同的义务，保证不与荣盛房地产
发展股份有限公司同业竞争，并愿意对违反上述承诺而给荣盛房地产发展股份有限公司造成的
经济损失承担赔偿责任。”
耿建明承诺：“本人（耿建明）在作为荣盛房地产发展股份有限公司实际控制人期间，本
人及本人所控制的企业、公司及其他经济组织将不以任何形式从事与荣盛房地产发展股份有限
公司及其控股子公司构成同业竞争的任何业务。”
报告期内，上述股东严格遵守该承诺。
3、在公司2009 年度非公开发行过程中，荣盛控股股份有限公司参与了认购，其承诺本次
认购的1,000,000 股股份36 个月内不转让。
报告期内，上述股东严格遵守上述承诺。
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关
方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无 无
股份限售承诺 无 无 无
收购报告书或权益变动报告书中
所作承诺
无 无 无
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
发行时所作承诺
荣盛控股股份
有限公司、公
司第二大股东
荣盛建设工程
有限公司及实
际控制人耿建
1、公司上市过程中，
公司控股股东股东
荣盛控股股份有限
公司、公司第二大股
东荣盛建设工程有
限公司及实际控制
正常荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
30
明 人耿建明均承诺：自
公司股票上市之日
起三十六个月内，不
转让或者委托他人
管理其持有的公司
股份，也不由公司收
购该部分股份。
其他承诺（含追加承诺） 无 无 无
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收
益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收
益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
31
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金
额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净
额
小计
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2009 年度，公司监事会严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及国家有关规定，
列席了董事会所有会议，对公司的经营、董事、高级管理人员履行职务情况、公司财务状况行
使了监督权利，独立发表意见，尽职地履行了公司章程所赋予监事会的各项职责。
一、报告期内监事会的会议情况
报告期内，根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，公司召开了8 次监事会会议，具体
情况如下：
1、公司于2009 年1 月14 日召开第三届监事会第一次会议，审议通过了《关于选举公司
第三届监事会主席的议案》。本次会议决议公告刊登在2009 年1 月15 日的《中国证券报》、《证
券时报》、《上海证券报》上。
2、公司于2009 年2 月20 日召开第三届监事会第二次会议，审议通过了《关于公司会计
政策变更和前期差错更正的议案》。本次会议决议公告刊登在2009 年2 月24 日的《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
3、公司于2009 年3 月8 日召开第三届监事会第三次会议，审议通过了《公司2008 年度荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
32
监事会工作报告》、《公司2008 年年度报告及摘要》。本次会议决议公告刊登在2009 年3 月10
日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
4、公司于2009 年4 月17 日召开第三届监董事会第四次会议，审议通过了《公司2009 年
第一季度报告》。
5、公司于2009 年8 月6 日召开第三届监事会第五次会议，审议通过了《公司2009 年半
年度报告正文及摘要》。本次会议决议公告刊登在2009 年8 月8 日的《中国证券报》、《证券时
报》、《上海证券报》上。
6、公司于2009 年9 月9 日召开第三届监事会第六次会议，审议通过了《关于用募集资金
置换预先已投入募集资金项目自筹资金的议案》。本次会议决议公告刊登在2009 年9 月11 日
的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
7、公司于2009 年10 月22 日召开第三届监事会第七次会议，审议通过了《公司2009 年
第三季度报告》。
8、公司于2009 年11 月4 日召开第三届监事会第八次会议，审议通过了《荣盛房地产发
展股份有限公司2009 年股票期权激励计划（草案）》、《荣盛房地产发展股份有限公司2009 年
股票期权激励计划实施考核办法（草案）》、。本次会议决议公告刊登在2009 年11 月5 日的《中
国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
二、监事会对公司依法运作情况的独立意见
1、公司依法运作情况
报告期内，公司监事会成员列席了公司召开的所有董事会、股东大会，并根据有关法律、
法规及公司章程的规定，对董事会、股东大会的召开程序、决议事项、决议程序、董事会对股
东大会决议的执行情况、公司董事、经理人员执行公司职务的情况及公司内部控制制度等进行
了监督。
监事会认为，公司董事会能严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律、法
规规范运作，认真执行股东大会的各项决议，决策程序科学、合法。公司本着审慎经营的态度，
建立和完善了各项内部控制制度。公司董事、经理人员等高级管理人员在执行公司职务时没有
违反国家法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、检查公司财务情况荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
33
报告期内，公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的检查，监事会认为，公司设
有独立的财务部门，建有独立的财务账册进行独立核算，公司2009 年度财务会计报告真实地
反映了公司的财务状况和经营成果，立信大华会计师事务所有限公司对公司2009 年年度财务
报告出具了标准无保留意见的的审计报告，我们认为是客观公正的。
3、公司募集资金使用情况
报告期内，公司严格按照经法定程序批准并披露的投向使用募集资金，募集资金投资项目
未发生变更。截至报告期末，公司募集资金使用情况良好。
监事会同意公司董事会《关于募集资金年度存放与使用的专项报告》。
4、收购、出售资产情况
报告期内公司收购恒盛集团持有的廊坊开发区恒盛昌顺实业有限公司51.72%股权，收购
济南铭翰房地产开发有限公司100%股权、公司全资子公司沈阳荣盛房地产开发有限公司收购
沈阳幸福筑家房地产开发有限公司100%的股权。
公司监事会认为，上述收购资产的交易行为《公司法》、《公司章程》、《深圳证券交易所上
市规则》，交易价格符合合理，未发现存在内幕交易的情况，也没有损害部分股东的权益或造
成公司资产流失。
5、关联交易情况
报告期内，公司与关联方荣盛建设工程有限公司之间发生了如下关联交易：
报告期，公司接受荣盛建设提供劳务，新订合同金额13,001.98 万元，结算金额13,734.48
万元。
公司监事会经审查后认为，荣盛建设作为关联方，可以依法参与公司发包的建设工程，且
其参与招投标的过程均系在政府招投标监督机构的组织监督下进行，其开标、评标和定标活动
程序和结果合法有效，工程进度和竣工结算均处于市场价格正常区间。公司上述关联交易已获
得公司2008 年年度股东大会批准，公司与上述关联方之间的关联交易符合平等、市场定价、
公平、公开的交易原则，不存在损害公司及其他股东利益的情况，亦不违反法律、法规及《公
司章程》的规定。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
34
§9 财务报告
9.1 审计意见
是否审计 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 立信大华审字[2010]725 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 荣盛房地产发展股份有限公司
引言段
荣盛房地产发展股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展）财务报
表，包括2009 年12 月31 日的资产负债表和合并资产负债表，2009 年度的利润表
和合并利润表、现金流量表和合并现金流量表、股东权益变动表和合并股东权益变
动表以及财务报表附注。
管理层对财务报表的责
任段
按照企业会计准则的规定编制财务报表是荣盛发展管理层的责任。这种责任包
括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合
理的会计估计。
注册会计师责任段
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中
国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们
遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合
理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选
择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，
以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包
括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表
的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段
我们认为，荣盛发展财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大
方面公允反映了荣盛发展2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果
和现金流量。
非标意见
审计机构名称 立信大华会计师事务所有限公司
审计机构地址 北京市海淀区西四环中路16 号院7 号楼12 层
审计报告日期 2010 年03 月17 日
注册会计师姓名
范荣、胡志刚
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位：元荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
35
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 1,922,003,947.46 694,042,510.05 690,389,104.07 541,714,143.63
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 20,674,799.28 13,936,281.31 16,356,169.35 13,186,780.90
预付款项 1,864,447,616.94 470,278,303.31 820,266,708.65 328,293,016.26
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 251,629,884.96 2,493,983,599.12 66,824,211.64 1,297,151,033.21
买入返售金融资产
存货 8,493,247,887.04 3,680,556,431.34 4,514,254,907.05 2,771,595,074.66
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 396,989,445.66 197,466,491.35 102,929,774.81 45,524,871.22
流动资产合计 12,948,993,581.34 7,550,263,616.48 6,211,020,875.57 4,997,464,919.88
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,583,817,419.60 176,500,000.00
投资性房地产 40,383,044.07 42,480,980.19
固定资产 228,777,686.25 68,976,457.17 114,285,341.51 61,270,064.00
在建工程 237,943,094.35 237,943,094.35 48,341,445.91 48,341,445.91
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 162,315,576.20 108,154,905.90 109,207,432.11 106,195,518.58
开发支出
商誉 6,794,154.13 6,794,154.13荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
36
长期待摊费用 20,815,434.75 22,851,460.55
递延所得税资产 46,062,180.61 2,194,082.43 17,800,443.24 1,307,089.39
其他非流动资产
非流动资产合计 702,708,126.29 2,041,469,003.52 319,280,277.45 436,095,098.07
资产总计 13,651,701,707.63 9,591,732,620.00 6,530,301,153.02 5,433,560,017.95
流动负债：
短期借款 236,564,000.00 100,000,000.00 84,300,000.00 84,300,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 10,000,000.00 10,000,000.00
应付账款 1,028,196,458.13 577,874,716.39 710,657,538.70 606,383,692.92
预收款项 3,903,432,723.18 1,997,054,988.20 1,010,111,143.46 474,830,702.81
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 3,388,984.30 670,243.00 3,175,391.66 612,778.33
应交税费 475,523,115.25 275,173,213.09 231,005,192.27 174,736,719.93
应付利息
应付股利
其他应付款 458,509,321.32 615,511,811.21 242,397,857.26 157,762,147.76
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负
债
670,000,000.00 570,000,000.00 827,454,239.60 762,710,607.60
其他流动负债
流动负债合计 6,775,614,602.18 4,136,284,971.89 3,119,101,362.95 2,271,336,649.35
非流动负债：
长期借款 2,529,150,000.00 1,709,150,000.00 1,316,171,836.00 1,115,171,836.00
应付债券
长期应付款 280,000,000.00 280,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 201,922,375.91 3,885,708.51
其他非流动负债
非流动负债合计 3,011,072,375.91 1,989,150,000.00 1,320,057,544.51 1,115,171,836.00荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
37
负债合计 9,786,686,978.09 6,125,434,971.89 4,439,158,907.46 3,386,508,485.35
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 896,000,000.00 896,000,000.00 800,000,000.00 800,000,000.00
资本公积 1,679,708,464.90 1,679,718,438.49 608,357,996.00 608,367,969.59
减：库存股
专项储备
盈余公积 163,079,179.00 163,079,179.00 129,889,614.34 129,889,614.34
一般风险准备
未分配利润 1,045,520,221.36 727,500,030.62 549,169,616.37 508,793,948.67
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益
合计
3,784,307,865.26 3,466,297,648.11 2,087,417,226.71 2,047,051,532.60
少数股东权益 80,706,864.28 3,725,018.85
所有者权益合计 3,865,014,729.54 3,466,297,648.11 2,091,142,245.56 2,047,051,532.60
负债和所有者权益总计 13,651,701,707.63 9,591,732,620.00 6,530,301,153.02 5,433,560,017.95
9.2.2 利润表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 3,289,012,366.16 1,856,450,018.30 2,028,796,309.12 1,612,252,702.79
其中：营业收入 3,289,012,366.16 1,856,450,018.30 2,028,796,309.12 1,612,252,702.79
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,493,281,103.63 1,414,075,546.91 1,531,096,554.93 1,134,429,540.66
其中：营业成本 2,120,317,918.69 1,197,502,288.44 1,239,344,046.82 963,806,296.12
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备
金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 227,392,188.38 129,732,849.76 134,948,936.02 100,229,241.36
销售费用 46,866,433.72 18,374,878.60 35,753,719.44 18,805,786.91
管理费用 85,458,641.39 60,371,862.87 63,932,437.21 51,797,114.72荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
38
财务费用 4,319,258.37 4,542,495.09 -1,915,726.580 -1,467,163.050
资产减值损失 8,926,663.08 3,551,172.15 59,033,142.02 1,258,264.60
加：公允价值变动收益
（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以
“-”号填列）
6,832.04 6,832.04
其中：对联营企业
和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”
号填列）
三、营业利润（亏损以“-”
号填列）
795,738,094.57 442,381,303.43 497,699,754.19 477,823,162.13
加：营业外收入 17,283,634.92 1,998,979.92 1,253,567.97 925,404.40
减：营业外支出 2,258,612.72 794,407.00 3,345,379.74 2,542,415.74
其中：非流动资产处置
损失
96,332.18 12,138.00 25,610.47 20,857.56
四、利润总额（亏损总额以
“-”号填列）
810,763,116.77 443,585,876.35 495,607,942.42 476,206,150.79
减：所得税费用 201,314,042.96 111,690,229.74 124,941,329.70 119,555,399.15
五、净利润（净亏损以“-”
号填列）
609,449,073.81 331,895,646.61 370,666,612.72 356,650,751.64
归属于母公司所有者
的净利润
609,540,169.65 331,895,646.61 370,698,047.24 356,650,751.64
少数股东损益 -91,095.840 -31,434.520
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.73 0.40 0.46 0.45
（二）稀释每股收益 0.73 0.40 0.46 0.45
七、其他综合收益
八、综合收益总额 609,449,073.81 331,895,646.61 370,666,612.72 356,650,751.64
归属于母公司所有者
的综合收益总额
609,540,169.65 331,895,646.61 370,698,047.24 356,650,751.64
归属于少数股东的综
合收益总额
-91,095.840 -31,434.520
9.2.3 现金流量表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流
量：荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
39
销售商品、提供劳务收
到的现金
5,984,468,576.58 3,376,739,556.95 2,136,087,119.05 1,408,239,562.85
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及佣
金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还 453,333.33 453,333.33 5,704,924.30 5,704,924.30
收到其他与经营活动
有关的现金
121,834,750.99 394,303,318.33 87,657,635.48 74,874,842.76
经营活动现金流入
小计
6,106,756,660.90 3,771,496,208.61 2,229,449,678.83 1,488,819,329.91
购买商品、接受劳务支
付的现金
4,535,140,457.94 2,804,795,079.07 1,996,474,652.36 1,297,208,762.81
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及佣
金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
工支付的现金
79,430,240.09 33,172,995.24 53,416,004.87 26,679,248.31
支付的各项税费 491,020,111.47 308,442,403.16 255,047,302.84 215,897,842.32
支付其他与经营活动
有关的现金
743,173,602.98 590,379,498.37 145,305,458.30 204,886,158.46荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
40
经营活动现金流出
小计
5,848,764,412.48 3,736,789,975.84 2,450,243,418.37 1,744,672,011.90
经营活动产生的
现金流量净额
257,992,248.42 34,706,232.77 -220,793,739.54 -255,852,681.99
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产收回的
现金净额
6,200.00 200.00 10,466.68
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
6,200.00 200.00 10,466.68
购建固定资产、无形资
产和其他长期资产支付的
现金
237,281,046.36 181,915,391.65 173,694,005.61 150,412,379.80
投资支付的现金 796,658,940.00 60,500,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
798,044,839.91 235,658,479.60 30,024,607.39
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
1,035,325,886.27 1,214,232,811.25 203,718,613.00 210,912,379.80
投资活动产生的
现金流量净额
-1,035,319,686.27 -1,214,232,611.25 -203,708,146.32 -210,912,379.80
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 1,188,350,468.90 1,167,350,468.90
其中：子公司吸收少数
股东投资收到的现金
21,000,000.00
取得借款收到的现金 2,329,714,000.00 1,487,150,000.00 1,626,300,000.00 1,426,300,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
3,518,064,468.90 2,654,500,468.90 1,626,300,000.00 1,426,300,000.00荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
41
偿还债务支付的现金 1,215,926,075.60 1,070,182,443.60 829,333,174.40 664,316,806.40
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
293,196,112.06 252,463,280.40 192,151,302.86 170,448,153.77
其中：子公司支付给少
数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
2,408,988.44 408,988.44
筹资活动现金流出
小计
1,509,122,187.66 1,322,645,724.00 1,023,893,465.70 835,173,948.61
筹资活动产生的
现金流量净额
2,008,942,281.24 1,331,854,744.90 602,406,534.30 591,126,051.39
四、汇率变动对现金及现金
等价物的影响
五、现金及现金等价物净增
加额
1,231,614,843.39 152,328,366.42 177,904,648.44 124,360,989.60
加：期初现金及现金等
价物余额
690,389,104.07 541,714,143.63 512,484,455.63 417,353,154.03
六、期末现金及现金等价物
余额
1,922,003,947.46 694,042,510.05 690,389,104.07 541,714,143.63荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
42
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
800,00
0,000.0
0
608,35
7,996.0
0
129,88
9,614.3
4
549,16
9,616.3
7
3,725,0
18.85
2,091,1
42,245.
56
400,00
0,000.0
0
808,36
7,969.5
9
94,224,
539.18
454,19
5,633.8
3
1,942,3
96.26
1,758,7
30,538.
86
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
800,00
0,000.0
0
608,35
7,996.0
0
129,88
9,614.3
4
549,16
9,616.3
7
3,725,0
18.85
2,091,1
42,245.
56
400,00
0,000.0
0
808,36
7,969.5
9
94,224,
539.18
454,19
5,633.8
3
1,942,3
96.26
1,758,7
30,538.
86
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
96,000,
000.00
1,071,3
50,468.
90
33,189,
564.66
496,35
0,604.9
9
76,981,
845.43
1,773,8
72,483.
98
400,00
0,000.0
0
-200,00
9,973.5
9
35,665,
075.16
94,973,
982.54
1,782,6
22.59
332,41
1,706.7
0
（一）净利润
609,54
0,169.6
5
-91,095
.84
609,44
9,073.8
1
370,69
8,047.2
4
-31,434
.52
370,66
6,612.7
2
（二）其他综合收益荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
43
上述（一）和（二）小计
609,54
0,169.6
5
-91,095
.84
609,44
9,073.8
1
370,69
8,047.2
4
-31,434
.52
370,66
6,612.7
2
（三）所有者投入和减少
资本
96,000,
000.00
1,071,3
50,468.
90
77,072,
941.27
1,244,4
23,410.
17
-9,973.
59
-58,989
.54
1,814,0
57.11
1,745,0
93.98
1．所有者投入资本
96,000,
000.00
1,071,3
50,468.
90
77,072,
941.27
1,244,4
23,410.
17
-2,000,
000.00
-2,000,
000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
-9,973.
59
-58,989
.54
3,814,0
57.11
3,745,0
93.98
（四）利润分配
33,189,
564.66
-113,18
9,564.6
6
-80,000
,000.00
35,665,
075.16
-275,66
5,075.1
6
-240,00
0,000.0
0
1．提取盈余公积
33,189,
564.66
-33,189
,564.66
35,665,
075.16
-35,665
,075.16
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-80,000
,000.00
-80,000
,000.00
-240,00
0,000.0
0
-240,00
0,000.0
0
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
400,00
0,000.0
-200,00
0,000.0
200,00
0,000.0荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
44
0 0 0
1．资本公积转增资本
（或股本）
200,00
0,000.0
0
-200,00
0,000.0
0
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
200,00
0,000.0
0
200,00
0,000.0
0
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
896,00
0,000.0
0
1,679,7
08,464.
90
163,07
9,179.0
0
1,045,5
20,221.
36
80,706,
864.28
3,865,0
14,729.
54
800,00
0,000.0
0
608,35
7,996.0
0
129,88
9,614.3
4
549,16
9,616.3
7
3,725,0
18.85
2,091,1
42,245.
56
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
项目 实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
45
一、上年年末余额
800,000,0
00.00
608,367,9
69.59
129,889,6
14.34
508,793,9
48.67
2,047,051
,532.60
400,000,0
00.00
808,367,9
69.59
94,224,53
9.18
427,808,2
72.19
1,730,400
,780.96
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
800,000,0
00.00
608,367,9
69.59
129,889,6
14.34
508,793,9
48.67
2,047,051
,532.60
400,000,0
00.00
808,367,9
69.59
94,224,53
9.18
427,808,2
72.19
1,730,400
,780.96
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
96,000,00
0.00
1,071,350
,468.90
33,189,56
4.66
218,706,0
81.95
1,419,246
,115.51
400,000,0
00.00
-200,000,
000.00
35,665,07
5.16
80,985,67
6.48
316,650,7
51.64
（一）净利润
331,895,6
46.61
331,895,6
46.61
356,650,7
51.64
356,650,7
51.64
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
331,895,6
46.61
331,895,6
46.61
356,650,7
51.64
356,650,7
51.64
（三）所有者投入和减少
资本
96,000,00
0.00
1,071,350
,468.90
1,167,350
,468.90
1．所有者投入资本
96,000,00
0.00
1,071,350
,468.90
1,167,350
,468.90
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
33,189,56
4.66
-113,189,
564.66
-80,000,0
00.00
35,665,07
5.16
-275,665,
075.16
-240,000,
000.00荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
46
1．提取盈余公积
33,189,56
4.66
-33,189,5
64.66
35,665,07
5.16
-35,665,0
75.16
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-80,000,0
00.00
-80,000,0
00.00
-240,000,
000.00
-240,000,
000.00
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
400,000,0
00.00
-200,000,
000.00
200,000,0
00.00
1．资本公积转增资本
（或股本）
200,000,0
00.00
-200,000,
000.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
200,000,0
00.00
200,000,0
00.00
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
896,000,0
00.00
1,679,718
,438.49
163,079,1
79.00
727,500,0
30.62
3,466,297
,648.11
800,000,0
00.00
608,367,9
69.59
129,889,6
14.34
508,793,9
48.67
2,047,051
,532.60荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
47
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1.与上年相比本年新增合并单位9 家，原因为：
(1) 通过设立或投资等方式取得的子公司7 家：
①蚌埠置业由本公司2009 年2 月出资设立，注册资本900 万元，投资比例为100%。2009
年5 月本公司增资2,100 万元，增加后蚌埠置业注册资本变更为3,000 万元，本公司投资比例
仍为100%。
②荣盛沈阳由本公司2009 年6 月出资设立，注册资本5,000 万元，投资比例为100%。2009
年12 月本公司增资5,000 万元，增加后荣盛沈阳注册资本变更为10,000 万元，本公司投资比
例仍为100%。2009 年12 月，荣盛沈阳非同一控制下合并了沈阳幸福筑家房地产开发有限公司
（以下简称“幸福筑家”），拥有其100%的股权，工商变更日期为2009 年12 月29 日。
③荣盛中天由本公司与（香港）佳永国际投资有限公司共同投资设立，注册资本4,000 万
美元，其中本公司投资比例为75%；(香港)佳永国际投资有限公司出资比例25%。
④荣盛富翔由本公司与山东富翔投资有限公司共同投资设立，注册资本1 亿元人民币，其
中，本公司以现金方式出资7,900 万元人民币，投资比例为79%；山东富翔投资有限公司以现
金方式出资2,100 万元人民币，投资比例为21%。
⑤荣盛香港于2009 年8 月12 日在香港依据香港公司条例注册成立，注册资本为800 万美
元（66,941,840 元人民币）,投资比例为100%。2009 年12 月本公司增资6,600 万美元，增加
后荣盛香港注册资本变更为7,580 万美元（517,658,940 元人民币），本公司投资比例仍为100%。荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
48
荣盛香港于2009 年9 月收购丰达国际投资有限公司（以下简称“丰达国际”）100%股权，丰达
国际注册资本为1 万港币，丰达国际下设全资子公司沈阳中安房地产开发有限公司（注册资本
1,000 万美元）。
⑥荣盛广东由本公司2009 年11 月出资设立，注册资本3,000 万元，投资比例为100%。
⑦荣盛实业由本公司2009 年5 月出资设立，原名廊坊开发区荣盛实业有限公司,2009 年7 月
更名为荣盛(香河)实业有限公司,注册资本1,000 万元，投资比例为100%。2009 年10 月，荣
盛实业非同一控制下合并了廊坊写意园林绿化工程有限公司（以下简称“园林绿化”），拥有其
100%的股权，工商变更日期为2009 年10 月20 日。
（2）通过非同一控制下企业合并取得的子公司2 家
①荣盛开发成立于2009 年9 月4 日，注册资本为3,000 万元,原名廊坊开发区恒盛昌顺实
业有限公司（以下简称 “恒盛昌顺”），由廊坊恒盛阳光大酒店有限公司全资设立。其后，廊
坊恒盛阳光大酒店有限公司将持有的100%股权全部转让给廊坊恒盛房地产开发（集团）有限
公司（以下简称“恒盛集团”），2009 年9 月16 日，恒盛集团与本公司及中诚信托有限责任公
司（以下简称“中诚信托”）签订股权转让协议，将其所持有的恒盛昌顺全部股权转出。转让
后，本公司持有恒盛昌顺51.72%股权，中诚信托持有恒盛昌顺48.28%股权。中诚信托对恒盛
昌顺股权的持股期限为三年，持股期限届满时，公司按照协议约定向中诚信托收购其所持有全
部股权。公司在回购前需按中诚信托出资额的一定比例支付资金使用费，中诚信托持股期间，
不参与恒盛昌顺利润分配和日常经营管理，仅向目标公司委派董事一名，不会影响本公司对恒
盛昌顺的控制，因此公司按100%合并荣盛开发。2009 年11 月5 日，恒盛昌顺更改为现名。
②济南铭翰成立于2009 年5 月18 日，注册资本3,000 万元，其中杨绍民出资1,550 万
元，占注册资本51.67%，李爱红出资1,450 万元，占注册资本48.33%。2009 年8 月本公司受
让了杨绍民、李爱红持有济南铭翰的全部股权，工商变更日期为2009 年8 月18 日。济南铭翰
2009 年8 月非同一控制下合并了南京华欧舜都置业有限公司（以下简称“南京华欧”），济南
铭翰拥有其64%的股权,工商变更日期为2009 年8 月24 日。南京华欧注册资金5,000 万元，荣盛房地产发展股份有限公司2009 年年度报告摘要
49
经营范围主要为普通房地产开发。南京华欧下设四个子公司，江苏艾骅哲置业有限公司（注册
资本820 万元，持有其股权100%，2009 年已注销）、南京欧舜凯经贸有限公司（注册资本3,000
万元，持有其股权94.67%）、江苏普捷物业有限公司（注册资本500 万元，持有其股权96%、
南京市六合区华欧第一幼儿园（注册资本40 万元，持有其股权100%）。
2.本年未减少合并单位。
荣盛房地产发展股份有限公司
董事长：耿建明
二○一○年三月十七日
