荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：2011-013 号
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及
连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网
（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董 未亲自出席董
未亲自出席会议原因 被委托人姓名
事姓名 事职务
李喜林 董事 因公出差 刘山
金文辉 董事 因公出差 刘山
王力 独立董事 因公出差 付磊
1.3 公司年度财务报告已经立信大华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审
计报告。
1.4 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人刘山及会计机构负责人(会计主管人员)冯
全玉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 荣盛发展
股票代码 002146
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 廊坊市开发区春明道北侧
注册地址的邮政编码 065001
办公地址 河北省廊坊市新开路 239 号荣盛地产大厦
1
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
办公地址的邮政编码 065000
公司国际互联网网址 http://www.risesun.cn
电子信箱 dongmichu@risesun.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈金海 李冰
河北省廊坊市新开路 239 号荣盛地 河北省廊坊市新开路 239 号荣盛地
联系地址
产大厦 产大厦
电话 0316-5909688 0316-5909688
传真 0316-5908567 0316-5908567
电子信箱 dongmichu@risesun.cn dongmichu@risesun.cn
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2010 年 2009 年 本年比上年增减（％） 2008 年
营业总收入（元） 6,527,176,271.09 3,289,012,366.16 98.45% 2,028,796,309.12
利润总额（元） 1,343,455,649.31 810,763,116.77 65.70% 495,607,942.42
归属于上市公司
股东的净利润 1,021,375,873.62 609,540,169.65 67.56% 370,698,047.24
（元）
归属于上市公司
股东的扣除非经
1,037,511,125.16 594,635,073.66 74.48% 372,282,470.54
常性损益的净利
润（元）
经营活动产生的
现金流量净额 -1,933,849,113.39 257,992,248.42 -849.58% -220,793,739.54
（元）
本年末比上年末增减
2010 年末 2009 年末 2008 年末
（％）
总资产（元） 21,254,343,105.82 13,651,701,707.63 55.69% 6,530,301,153.02
归属于上市公司
股东的所有者权 4,759,504,778.33 3,784,307,865.26 25.77% 2,087,417,226.71
益（元）
股本（股） 1,433,600,000.00 896,000,000.00 60.00% 800,000,000.00
2
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3.2 主要财务指标
单位：元
本年比上年增减
2010 年 2009 年 2008 年
（％）
基本每股收益（元/股） 0.71 0.46 54.35% 0.29
稀释每股收益（元/股） 0.71 0.46 54.35% 0.29
扣除非经常性损益后的
0.72 0.45 60.00% 0.29
基本每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率
24.06% 22.29% 1.77% 19.35%
（%）
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率 24.44% 21.74% 2.70% 19.44%
（%）
每股经营活动产生的现
-1.35 0.29 -565.52% -0.28
金流量净额（元/股）
本年末比上年末增
2010 年末 2009 年末 2008 年末
减（％）
归属于上市公司股东的
3.32 4.22 -21.33% 2.61
每股净资产（元/股）
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -760,778.70
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持 29,992,700.00
续享受的政府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -50,317,669.60
少数股东权益影响额 -4,355.74
所得税影响额 4,954,852.50
合计 -16,135,251.54 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
3
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
发行
数量 比例 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
新股
一、有限售条件股 -999,063 -555,085,7
739,963,425 82.59% 295,985,370 147,992,685 184,877,680 12.90%
份 ,800 45
1、国家持股
2、国有法人持股
-908,499 -567,212,0
3、其他内资持股 568,812,000 63.48% 227,524,800 113,762,400 1,600,000 0.11%
,200 00
其中：境内非国有 -908,499 -567,212,0
568,812,000 63.48% 227,524,800 113,762,400 1,600,000 0.11%
法人持股 ,200 00
境内自然人
持股
4、外资持股
其中：境外法人持
股
境外自然人
持股
-90,564,
5、高管股份 171,151,425 19.10% 68,460,570 34,230,285 12,126,255 183,277,680 12.78%
600
二、无限售条件股 999,063, 1,092,685, 1,248,722,3
156,036,575 17.41% 62,414,630 31,207,315 87.10%
份 800 745 20
999,063, 1,092,685, 1,248,722,3
1、人民币普通股 156,036,575 17.41% 62,414,630 31,207,315 87.10%
800 745 20
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
100.00 537,600,00 1,433,600,0 100.00
三、股份总数 896,000,000 358,400,000 179,200,000 0
% 0 00 %
限售股份变动情况表
单位：股
本年解除限售 本年增加限售 限售 解除限售
股东名称 年初限售股数 年末限售股数
股数 股数 原因 日期
4
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2009 年
非公开
荣盛控股股份有限公司 344,596,000 553,200,011 210,204,011 1,600,000 20120907
发行股
票承诺
荣盛建设工程有限公司 150,216,000 240,345,600 90,129,600 0 20100808
高管
耿建明 133,000,000 212,850,000 239,600,000 159,750,000 -
持股
梁桐灿 11,000,000 17,600,000 6,600,000 0 20100907
高源 10,000,000 16,000,000 6,000,000 0 20100907
中国工商银行-南方绩优
成长股票型证券投资基 10,000,000 16,000,000 6,000,000 0 20100907
金
新华人寿保险股份有限
公司－分红－团体分红 9,000,000 14,400,000 5,400,000 0 20100907
-018L-FH001 深
中国人民人寿保险股份
8,000,000 12,800,000 4,800,000 0 20100907
有限公司－自有资金
高管
邹家立 8,875,000 4,330,000 5,520,000 10,065,000 -
持股
高管
耿建富 7,128,000 3,844,561 4,525,140 7,808,579 －
持股
中国人民健康保险有限
公司-传统-普通保险产 6,000,000 9,600,000 3,600,000 0 20100907
品
中国人民人寿保险股份
有限公司-万能-个险万 6,000,000 9,600,000 3,600,000 0 20100907
能
全国社保基金一零九组
4,900,000 7,840,000 2,940,000 0 20100907
合
中国工商银行-广发聚丰
4,520,000 7,232,000 2,712,000 0 20100907
股票型证券投资基金
全国社保基金五零二组
4,300,000 6,880,000 2,580,000 0 20100907
合
中国工商银行-易方达价
值成长混合型证券投资 3,300,000 5,280,000 1,980,000 0 20100907
基金
中国银行-易方达积极成
3,200,000 5,120,000 1,920,000 0 20100907
长证券投资基金
高管
刘山 3,564,000 1,425,600 2,138,400 4,276,800 －
持股
中国工商银行-广发大盘
成长混合型证券投资基 2,320,000 3,712,000 1,392,000 0 20100907
金
中国工商银行-广发策略 2,030,000 3,248,000 1,218,000 0 20100907
5
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
优选混合型证券投资基
金
上海浦东发展银行-广发
小盘成长股票型证券投 1,740,000 2,784,000 1,044,000 0 20100907
资基金
中国工商银行-广发稳健
1,730,000 2,768,000 1,038,000 0 20100907
增长证券投资基金
交通银行-易方达科讯股
1,600,000 2,560,000 960,000 0 20100907
票型证券投资基金
全国社保基金六零一组
1,600,000 2,560,000 960,000 0 20100907
合
广发核心精选股票型证
1,500,000 2,400,000 900,000 0 20100907
券投资基金
中国工商银行-广发聚瑞
1,160,000 1,856,000 696,000 0 20100907
股票型证券投资基金
中国银行-易方达平稳增
1,100,000 1,760,000 660,000 0 20100907
长证券投资基金
高管
高学军 1,900 760 1,140 2,280 －
持股
高管
鲍丽洁 0 15,000 60,000 45,000 -
持股
1,168,011,53
合计 742,380,900 609,178,291 183,547,659 － －
2
4.2 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 25,962
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股 质押或冻结的股份
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
份数量 数量
荣盛控股股份有限公司 境内非国有法人 38.59% 553,200,011 1,600,000 513,100,000
荣盛建设工程有限公司 境内非国有法人 16.77% 240,345,600 0 216,000,000
耿建明 境内自然人 14.86% 213,000,000 159,750,000 0
全国社保基金一零九组
境内非国有法人 1.05% 15,065,744 0 0
合
中国工商银行－易方达
价值成长混合型证券投 境内非国有法人 1.05% 14,999,910 0 0
资基金
邹家立 境内自然人 0.94% 13,420,000 10,650,000 0
中国农业银行－富国天
瑞强势地区精选混合型 境内非国有法人 0.82% 11,718,661 0 0
开放式证券投资基金
6
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
中国建设银行－上投摩
根中国优势证券投资基 境内非国有法人 0.73% 10,500,001 0 0
金
耿建富 境内自然人 0.73% 10,411,439 8,553,600 0
中国工商银行－博时精
境内非国有法人 0.70% 9,999,831 0 0
选股票证券投资基金
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
荣盛控股股份有限公司 551,600,011 人民币普通股
荣盛建设工程有限公司 240,345,600 人民币普通股
耿建明 53,250,000 人民币普通股
全国社保基金一零九组合 15,065,744 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型
14,999,910 人民币普通股
证券投资基金
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选
11,718,661 人民币普通股
混合型开放式证券投资基金
中国建设银行－上投摩根中国优势证券
10,500,001 人民币普通股
投资基金
中国工商银行－博时精选股票证券投资
9,999,831 人民币普通股
基金
中国银行－易方达积极成长证券投资基
8,800,000 人民币普通股
金
中国人民人寿保险股份有限公司－分红
8,000,000 人民币普通股
－个险分红
公司前十大股东及前十名无限售条件股东中，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设
工程有限公司、耿建明之间存在关联关系，全国社保基金一零九组合、中国工商
上述股东关联关系或一 银行易方达价值成长混合型证券投资基金、中国银行易方达积极成长证券投资基
致行动的说明 金同由易方达基金管理公司管理。未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知
其他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一
致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东情况：
荣盛控股股份有限公司成立于 2002 年 7 月 31 日，注册资本 32200 万元人民币，法定代表
人杨小青。该公司的经营范围为对建筑业、工程设计业、房地产业、建材制造业、金属制造业、
餐饮业、卫生业的投资。
7
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
公司实际控制人情况：
公司的实际控制人为耿建明，中国国籍，未取得其他国家或地区居留权，最近五年一直担
任荣盛房地产发展股份有限公司董事长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
报告期
是否在
内从公
股东单
司领取
任期起始 任期终止 变动原 位或其
姓名 职务 性别 年龄 年初持股数 年末持股数 的报酬
日期 日期 因 他关联
总额（万
单位领
元）（税
取薪酬
前）
2009 年 01 2012 年 01 注1注
耿建明 董事长 男 48 133,000,000 213,000,000 否
月 14 日 月 13 日 2 79.57
董事、总经 2009 年 01 2012 年 01
刘山 男 47 3,564,000 5,702,400 注 1 否
理 月 14 日 月 13 日 59.82
8
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2009 年 01 2012 年 01
李喜林 董事 男 36 0 0 否
月 14 日 月 13 日 52.64
2009 年 01 2012 年 01
金文辉 董事 男 40 0 0 是
月 14 日 月 13 日 5.00
董事、副总 2009 年 01 2012 年 01
鲍丽洁 女 38 0 60,000 注 2 否
经理 月 14 日 月 13 日 51.05
2009 年 01 2012 年 01 注1注
耿建富 董事 男 45 7,128,000 10,411,439 否
月 14 日 月 13 日 3 41.27
2009 年 01 2010 年 09
何德旭 独立董事 男 48 0 0注4 否
月 14 日 月 29 日 6.00
2010 年 09 2012 年 01
王力 独立董事 男 52 0 0注5 否
月 29 日 月 13 日 2.00
2009 年 01 2012 年 01
吴联生 独立董事 男 40 0 0 否
月 14 日 月 13 日 8.00
2009 年 01 2012 年 01
付磊 独立董事 男 59 0 0 否
月 14 日 月 13 日 8.00
监事会主 2009 年 01 2012 年 01 注1注
邹家立 男 47 8,875,000 13,420,000 是
席 月 14 日 月 13 日 3 5.00
2010 年 11 2012 年 01
李爱红 监事 女 33 0 0 否
月 16 日 月 13 日 3.37
2009 年 01 2012 年 01
肖春梅 监事 女 36 0 0 否
月 14 日 月 13 日 13.37
2009 年 01 2012 年 01
李万乐 副总经理 男 39 0 0 否
月 14 日 月 13 日 49.45
副总经理、 2009 年 01 2012 年 01
冯全玉 男 35 0 0 否
财务总监 月 14 日 月 13 日 48.67
副总经理、
2009 年 01 2012 年 01
陈金海 董 事 会 秘 男 41 0 0 否
月 14 日 月 13 日
书 35.41
2010 年 11 2012 年 01
高学军 副总经理 男 42 1,900 3,040 注 1 否
月 25 日 月 13 日 34.70
合计 - - - - - 152,568,900 242,596,879 - 503.32 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√ 适用 □ 不适用
报告期
期初持 限制性 期末持
期初持有 报告期新 报告期股 新授予
股票期权 期末持有股 有限制 股票的 有限制
姓名 职务 股票期权 授予股票 票期权行 限制性
行权价格 票期权数量 性股票 授予价 性股票
数量 期权数量 权数量 股票数
数量 格 数量
量
总经理、董
刘山 0 2,560,000 0 11.99 2,560,000 0 0 0.00 0
事
副总经理、
鲍丽洁 0 2,400,000 0 11.99 2,400,000 0 0 0.00 0
董事
9
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
耿建富 董事 0 2,368,000 0 11.99 2,368,000 0 0 0.00 0
李万乐 副总经理 0 2,240,000 0 11.99 2,240,000 0 0 0.00 0
副总经理、
冯全玉 0 2,160,000 0 11.99 2,160,000 0 0 0.00 0
财务总监
李喜林 董事 0 1,904,000 0 11.99 1,904,000 0 0 0.00 0
副总经理、
陈金海 董 事 会 秘 0 1,440,000 0 11.99 1,440,000 0 0 0.00 0
书
15,072,00
合计 - 0 0 - 15,072,000 0 0 - 0
0
5.2 董事出席董事会会议情况
以通讯方式 是否连续两
现场出席次 委托出席次
董事姓名 具体职务 应出席次数 参加会议次 缺席次数 次未亲自出
数 数
数 席会议
耿建明 董事长 29 2 27 0 0 否
刘 山 总经理、董事 29 1 27 1 0 否
金文辉 董事 29 1 27 1 0 否
耿建富 董事 29 2 27 0 0 否
鲍丽洁 副总经理、董事 29 2 27 0 0 否
李喜林 董事 29 1 27 1 0 否
何德旭 独立董事 23 2 21 0 0 否
王力 独立董事 6 0 6 0 0 否
付磊 独立董事 29 1 27 1 0 否
吴联生 独立董事 29 2 27 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
无
年内召开董事会会议次数 29
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议
27
次数
10
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
1、总体市场状况及管理层看法
2010 年，中国房地产行业在政策与市场的激烈互动中一路前行。
从政策层面看，2010 年是房地产行业的调控之年。中央政府为了遏制部分城市房价的过
快上涨，抑制投资投机性购房需求，保证金融安全，先后出台了两轮严厉的行业调控政策，从
信贷、土地、税收、限购、利率、存款准备金率等多方面着手，进一步完善和深化行业的调控，
取得了一定的成效。
从市场层面看，2010 年是房地产行业的发展之年。房地产市场承接 2009 年的良好势头，
克服了调控的不利影响，取得了优异的经营业绩，行业主要总体指标再创历史新高。
根据国家统计局的数据，2010 年，全国完成房地产开发投资 48,267 亿元，比上年增长
33.2%，其中，商品住宅完成投资 34,038 亿元，增长 32.9%；房屋施工面积 40.55 亿平方米，
比上年增长 26.6%，房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方
米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。2010 年，全国房地产开发
企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9,992 亿元，增长 65.9%。
2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%。其中，商品住宅销售面积
增长 8.0%，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%。
尽管行业在 2010 年继续保持增长，但与 2009 年相比，还是发生了明显的变化。一是行业
主要指标的增速除了开发投资、新开工面积两项之外，其余均低于 2009 年，显示行业在经历
了 2009 年的爆发式增长后，随着行业调控政策影响显现，2010 年回归正常增长。二是从地区
结构上来看，东部地区商品房销售面积、销售额增速分别为 4.1%、10.1%，远远低于中部、西
部地区 19.9%、39.7%和 13.5%、32.2%的增速，显示随着行业的不断发展，中西部地区的市场
在不断成熟，中西部市场对调控的反应更加温和，市场重心在逐步转移。三是从衡量房地产市
场的权威指标“国房景气指数”来看，在经历了 2009 年 3 月以来的单边回升之后，该指数从
11
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
2010 年 3 月 105.89 一路回落，12 月份为 101.79，显示了宏观调控的初步效果。
从全年市场的具体走势来看，全国商品房销售形势经历了年初的火热、二季度的回落以及
年底的旺销三个阶段：年初至四月中旬，由于市场供应不足以及购房需求大幅释放等原因，销
售出现了火热甚至过热的局面，房价、地价快速上涨，各地“地王”不断出现，引起了中央政
府的高度关切。四月中旬以后，受严厉的调控政策影响，市场销售迅速降温，但各地幅度存在
明显差异，二、三线市场承接力显著增强。9 月之后，在新盘大量、集中上市的带动下，市场
总体销售回升，特别是 12 月份的销售量大幅增加。根据国家统计局公布的数据估算，2010 年
全国商品房成交均价达到约 5029 元/平方米，平均每平方米上涨 334 元，全年涨幅 7.1%。
公司管理层认为，2010 房地产市场状况较好地反映了政策与市场博弈局面，全年市场整
体比较平稳，市场波动较过去三年明显减小。一方面，受城镇化加速、经济增长带来的收入提
升、供应偏紧、人民币升值、通胀预期等因素的综合作用，市场销售保持了较好的增长势头，
量价配合较好，销售面积、销售金额平稳增长，市场结构有所调整。另一方面，受限贷、限购
以及多次加息、提高存款准备金率导致资金趋于紧张等因素的影响，全年销售呈现两头高、中
间低的局面。管理层认为，这样的市场状况，有利于优势品牌企业充分发挥自身优势，扩大销
售面积、提高销售价格、提高市场占有率，迅速做大做强。报告期内，国内地产公司中出现销
售额超千亿企业就是一个明显的信号 。
这样的政策环境及市场，为公司提供了良好的发展机会，也对公司管理层提出了更高的挑
战，公司也没有错过难得的发展机遇。2010 年，经过公司上下共同拼搏，取得了良好的经营
业绩，公司总资产、净资产、主营业务收入、销售回款、净利润等主要指标较上年同期均获得
了良好的增长，特别是合同金额、净利润分别突破 100 亿元、10 亿元大关，进一步缩小了公
司与标杆房地产公司之间的距离，初步奠定了公司在二、三线城市房地产市场的地位。
2、报告期内公司总体经营情况的回顾
报告期内，在公司董事会的正确决策及管理层的强力执行下，公司积极应对市场变化，及
时调整工作计划，专注年度工作重点，努力锻造全产业链，主要经济指标均取得了较好的增长，
部分指标创出了历史最好成绩。
报告期内，公司实现营业收入 6,527,176,271.09 元，同比增长 98.45%，营业利润
12
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1,363,800,866.96 元，同比增长 71.39%，净利润 1,021,375,873.62 元，同比增长 67.56%。
报告期内，公司圆满完成了年初的各项生产经营计划：按照年初的计划，新开工面积 275.68
万平米，支出 40 亿元获取 600 万平米左右的项目资源，销售回款 77.84 亿元，新增银行借款
43.41 亿元。报告期末，公司实际完成开工面积 355.46 万平米，新购置地块 17 个、规划建筑
面积 704.03 万平米，销售回款 96.08 亿元，通过银行、委托借款及信托等方式融资 37.62 亿
元。
报告期内，公司根据市场状况及项目可售资源，按照“小步快跑”的原则及时调整销售价
格，既保持了销售计划的顺利实现，也提升了公司项目利润。报告期公司结算产品的销售价格
同比上涨了 10.35%。
报告期内，公司紧紧抓住土地市场出现的机会，积极运作，多方位出击，通过股权收购、
协议谈判、底价摘牌、公开拍卖等方式，新取得土地建筑面积 704 万平米，新增项目平均楼面
地价 1,092.80 元/平米。在获得大量低价、优质项目的同时，充分利用市场机制，实现了拿地
方式的创新与突破。
报告期内，公司市场拓展获得了新的成就，公司分别在呼和浩特、唐山、秦皇岛、常州设
立了项目公司，并且在临沂、唐山取得了项目。新区域的进入及相应项目的取得，为公司未来
的成长拓展了新的空间。
报告期内，公司积极创新信贷融资模式，融资额度创新高。公司抓住国家适度宽松货币政
策的有利契机，突破思维、创新方式，在传统商业银行融资的基础上，实现城市商业银行、信
用社及信托融资，进一步丰富公司间接融资渠道。全年完成债权类融资 37.62 亿元，融资额度
创历史新高。
报告期内，公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时，着手进行新产品的研究、开发。
根据项目特点及市场需求，公司已经在徐州、蚌埠、沈阳、石家庄、南京等地建设、销售精装
修房、低密度住宅产品，提升了项目利润，满足了客户差异化的需求，进一步丰富了公司的产
品线。
报告期内，公司积极打造房地产开发全产业链。继上年投资设立廊坊荣盛酒店经营管理公
司后，年内该公司已完成了前期的各项准备工作，接管了公司分别位于廊坊、沧州、聊城三家
13
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
按五星级标准建设的酒店及部分沉淀的经营类资产，其中三家五星级酒店已开始营业。
报告期内，公司针对中、高层员工的长期激励机制和针对中低层员工的补充激励机制均已
建立，有利于进一步调动员工的工作积极性和创造性，有利于吸纳更多的优秀人才与公司共同
成长。2010 年 7 月，公司 2009 年度股权激励计划经中国证监会备案通过并经公司股东大会批
准，相关股份的登记公司业于 2010 年 12 月办理完毕。
报告期内，为拓展新业务，扩大融资渠道，降低融资成本，培育新的利润增长点，提升在
地产行业影响力，公司在北京设立了专业的房地产基金公司—荣盛泰发地产基金管理公司。该
公司已经完成了前期的筹备，完成了组织和机制建设，并与国内多家主要金融机构进行沟通接
触、建立起业务联系。
报告期内，公司的规范运作水平及投资者关系管理水平有了进一步的提高，公司资本市场
形象得到进一步提升，公司信息披露被深圳证券交易所评为“优”，公司董秘获得第六届“新
财富金牌董秘”荣誉称号。
3、公司主营业务及其经营情况
（1）公司主营业务情况
公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套的
商铺、车库等。报告期内，公司主营业务收入为商品房销售收入、物业管理收入、建筑设计收
入、园林装饰收入、酒店经营收入等。
报告期内，公司签订商品房销售合同面积 195.39 万平方米，合同金额 102.77 亿元，同比
分别增长 36.53%和 69.50%。结算项目面积 139.14 万平方米，同比增长 80.27%；结算收入 64.48
亿元，同比增长 98.95%；实现开工面积 355.46 万平方米，同比增长 81.90%；竣工面积 121.26
万平方米，同比增长 80.63 %。实现营业收入 65.27 亿元，同比增长 98.45%，营业利润 13.64
亿元，同比增长 71.39%，净利润 10.21 亿元，同比增长 67.65%。
其中，廊坊地区共结算面积 17.31 万平方米，来自廊坊江南水郡项目；沧州地区共结算
15.12 万平方米，主要来自沧州阿尔卡迪亚和文景苑项目；石家庄地区共结算 11.01 万平方米，
来自石家庄阿尔卡迪亚项目；南京地区共结算 20.72 万平方米，主要来自南京阿尔卡迪亚、盛
棠苑和华欧项目；蚌埠地区共结算 12.61 万平方米，来自蚌埠阿尔卡迪亚项目；徐州地区共结
14
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
算 20.24 万平方米，主要来自邳州文景苑项目和徐州阿尔卡迪亚项目；长沙地区共结算 7.75
万平方米，来自长沙财智广场项目；聊城地区共结算 18.22 万平方米，来自聊城阿尔卡迪亚和
西湖馨苑项目；邯郸地区共结算 16.16 万平方米，来自邯郸锦绣花苑项目。
报告期末公司还有 132.18 万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额合计 71.84 亿元。
上述待结算资源大部分将在 2011 年进行结算，为公司 2011 年经营业绩的实现提供了良好的保
障。
（2）经营环境分析
与2009年相比，报告期公司经营环境发生了明显的变化，主要表现在以下几个方面：
一是一系列调控政策的出台，大大改变了行业的整体外部环境。以2010年1月10日国务院
办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）为开始，先
后出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（3月10日国土资源部，简称“国
十九条”）、国务院常务会议确定的四项政策措施（4月14日，简称“新国四条”）、《关于
坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（4月17日国务院，简称“新国十条”）、《关于加
强土地增值税征管工作的通知》（6月3日国家税务总局）、《关于加快发展公共租赁住房的指
导意见》（住房和城乡建设部等7部门、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（中
国人民银行、中国银监会，简称“新国五条”）、 国务院常务会议确定的八项政策措施（2011
年1月26日，简称“新国八条”）等一系列与房地产行业有关的调控政策。上述政策中，最主
要的是限贷、限购、保障房建设、地方问责制等内容。相关政策的出台并落实，对房地产市场
产生了重大的影响。
二是信贷政策的调整。2010年，国内金融机构人民币新增贷款8万亿元，较2009年的9.59
亿元有明显下降。年内2次上调存贷款利率、6次上调存款准备金率，使得市场资金量及融资成
本明显上升，加大了企业获取资金的难度和成本。
三是房地产市场长期制度化建设取得了新的突破：第一是保障房建设提速。2010年中央制
定了580万套的保障房计划并得到初步完成。与此同时，中央有关部门先后出台了相关配套政
策，就保障房建设的土地、资金等进行了详细的安排，2011年将建设1000万套的保障房。通过
加快建设保障性住房，将房地产市场严格区分为市场化的商品房市场体系与政府主导的保障性
住房市场体系，改变了过去单纯依靠市场解决住房问题的基本架构，可以解决由住房供给结构
15
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。第二是房产税试点的正式开始，重庆、上海两
市分别推出了房产税试点细则。虽然短期看房产税不会对市场产生明显的影响，但是保有环节
税收的推出，必将对未来房地产市场的长期发展产生深远的影响。
四是环首都经济圈建设及河北沿海地区发展规划的推出并被列入国家“十二五规划”，将
会对公司在上述地区未来业务发展产生积极影响。2010年10月，河北省通过了《关于加快河北
省环首都经济圈产业发展的实施意见》，计划在紧邻北京、基础较好、潜力较大的县（市、区）
打造环首都经济圈，简称“13县1圈4区6基地”。上述13个县（区）中有6个位于廊坊市。随着
该项工作的迅速推进，必将极大的改善廊坊的交通、基础设施、产业布局、人员流动格局，促
进廊坊经济、社会的快速发展，也必将对公司的项目建设及公司在上述区域的发展产生长远的
积极影响。而河北沿海地区发展规划的制定，也会有益于公司唐山、沧州等沿海地区项目建设。
公司管理层认为，上述几方面的经营环境变化，将从不同方面对公司的生产经营产生影响，
公司将认真研究有关政策动向，采取积极有效的应对措施，把环境变化对公司的不利影响控制
在可接受的范围内，抓住市场变化带来的机遇，加快项目拓展和建设，为公司稳定、健康发展
提供支持。
（3）困难与优势分析
自公司成立并从事房地产开发业务以来，经过十多年的不懈努力，公司确立并不断形成了
具有自身特色的经营特点和竞争优势，主要体现在以下几方面：
①公司独特的市场定位
通过多年的努力，公司确立了自身独特的市场定位：立足于京津冀环渤海地区和长三角区
域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将
中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影
响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发
展的新空间。随着城市化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟，中等城市房地产市
场将会获得更好、更快地发展。
报告期内，公司在加大对原有城市的投资力度的同时，不断拓展新城市的同时，通过深耕
京沪高铁、京广高铁、京哈高铁等快速客运通道沿线中等城市，进一步完善、强化了公司的市
场定位。
16
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
②公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本
上是普通商品住宅。多年来，公司致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自
然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。为此，公司在产品与
市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业管理等与房地产开发有关的产业链上，进行
全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树
立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、徐州、南京六
合、邯郸、聊城等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。
③较快的存货周转和良好的费用控制水平
多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。首先，
公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完
善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、
高效。其次，公司对产品市场定位准确，且一贯秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，
实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效
的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司
2007 年、2008 年、2009 年、2010 年的期间费用率分别为为 3.06%、4.82%、4.15%、5.91%，
低于行业同期平均期间费用率水平。
④公司土地储备充足
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在廊坊、
沧州、南京、徐州、沈阳、湛江、临沂、唐山、成都等 9 个城市获得土地 17 宗，总占地面积
约 466.37 万平方米，规划建筑面积 704 万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积超
过 1,700 万平米，可以满足公司未来三年左右的开发需要。
⑤公司异地业务拓展取得明显成效
报告期内，公司先后在常州、唐山、呼和浩特、秦皇岛、长沙等城市新设立项目公司从事
房地产开发业务。公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广
东、四川等省的 15 个城市。特别是最近几年，徐州、南京、蚌埠、廊坊、沧州、石家庄、聊
城、邯郸等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑
17
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长
提供了条件
⑥公司长期激励机制的建立已经起步
报告期内，公司股票期权激励计划获得证监会备案通过并经公司股东大会批准，公司向包
括公司高级管理人员、核心管理人员、核心技术（专业）骨干在内的 68 名激励对象授予 4,523.2
万份股票期权。
通过建立公司股票期权激励计划，将有利于完善公司法人治理结构，建立健全激励与约束
相结合的中长期激励机制，充分调动、提高激励对象的积极性和创造性，将股东利益、公司利
益和员工个人利益有效地结合在一起，促进公司业绩持续增长，并使员工分享公司发展成果，
实现公司与员工的共同发展。
随着公司的快速成长，公司也面临着不少的问题和挑战，比如：项目数量及地域分布的迅
速扩大，增加了管控的难度；公司的知名度还不高，给吸引高层次重要岗位管理人员带来一定
的难度等等。
报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等
等，都为公司未来经营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的
市场定位、产品定位，强化现有的优势，打造新优势，加强对公司管理及内外部各种资源的整
合力度，强化对区域市场及区域经济的研究，强化成本控制，公司就一定能够在未来的可以预
见的时间里，保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。
（4）经营计划或盈利预测完成情况
2010 年市场继续延续 2009 年度的较好行情，虽然受到了房地产调控政策的影响，但整体
趋势向好。全年完成新开工面积 355.46 万平米，完成年度经营计划的 126.64%，竣工面积 121.26
万平方米，完成计划的 100.90%，实现销售回款 96.08 亿元，完成计划的 123.43%，实现债权
类融资 37.62 亿元，完成年度计划的 86.66%。
公司 2010 年第三季度报告对 2010 年全年经营业绩进行的预测为：预计 2010 年度归属于
母公司所有者的净利润较上年增长 50%以上。根据经审计的 2010 年度财务报告，公司实现的
归属于母公司所有者的净利润 1,021,375,873.62 元，较上年同期增长 67.56%，符合上述预测。
（二）对公司未来发展的展望
18
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局
2009 年年底以来，为了遏制部分城市房价快速上涨的势头，抑制投资投机性购房需求，
保持房地产市场的平稳健康发展，保障金融安全，国务院及有关主管部门陆续出台了一系列严
厉的行业调控政策。
2010 年 1 月 10 日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国
十一条”）。4 月 14 日国务院常务会议确定四项政策措施（“新国四条”）。4 月 17 日国务
院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）、9 月 29 日中国人
民银行、中国银监会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（“新国五条”）、
2011 年 1 月 26 日国务院常务会议确定八项政策措施（“新国八条”）。上述调控政策最核心
也是对市场短期影响最大的主要是两项：一是差别化的信贷政策，提高第二套房贷首付比例（从
40%到 60%）和利率（不低于基准利率的 1.1 倍），停止发放第三套房贷；二是限购，要求各
直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内从严制定和制定
限购措施。
上述政策以及加息、上调存款准备金率、确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商
品房建房用地比例不低于住房建设用地供应总量的 70%等一系列政策，构成了自进行房地产行
业调控以来最严厉的政策组合。
公司管理层认为，本次出台的系列调控政策，目的仍然是遏制房价过快上涨，抑制投资投
机需求，保持行业的稳定健康发展，不会改变行业在国民经济中的重要位置，不会对行业的未
来发展带来趋势性的影响。
公司管理层认为，由于支撑房地产行业长期发展的主要因素仍然保持，在可以预见的未来，
房地产行业仍将保持稳定发展的势头。
第一，中国经济在未来一段时期还将保持良好发展，增长速度可能会有所下降，但是由于
经济总量不断增加，每年新增的社会财富将会非常可观，从而为房地产市场提供充足的购买力。
第二，中国城市化将进入加速期。2010 年底，中国城市化率大约在 47%左右，按照西方的
成熟经验，未来将进入城市化的加速期，每年大约增加 1 个百分点，从而为房地产行业创造出
充足的需求。
第三，人民币升值和通货膨胀预期短期内还将持续，基于保值增值的需要以及投资渠道的
19
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
狭小，国民财富仍将主要以房产的方式存在。
第四，保障性住房比例仍然很低，大部分居民的住房需求还将通过市场的方式来解决。
公司管理层认为，2011 年房地产行业政策基调主要是：
第一，房地产调控政策仍将趋紧，现有的限购、限贷政策将持续，而且不排除还有进一步
收紧的可能。
第二，随着货币政策由“适度宽松”转向“稳健”，房地产开发企业及购房者的资金压力
和成本仍将趋紧。
第三，行业制度化建设将进一步完善：一是以公租房为重点的保障性住房建设加速，通过
“市场”和“保障”两种方式满足居民住房需求的制度架构趋于明确；二是以房产税为试点的
保有环节税收政策等影响行业长期发展的制度安排将逐渐推广。
公司管理层认为，作为一家主要在二、三线城市从事普通商品住宅开发的房地产公司，公
司 2010 年所面临的市场竞争格局不会发生大的变化，与一线城市相比还将保持相对活跃的局
面。
公司管理层认为，未来二、三线城市房地产市场的竞争将不断加剧。随着一线城市土地市
场竞争激烈以及土地门槛的提高，大量一线城市房地产开发企业进入二、三线城市，在促进市
场活跃，促进供应丰富的同时，也使得市场竞争局面趋于紧张。
未来二三线城市房地产市场的竞争，主要依靠品牌、技术、差异化产品、管理水平及融资
渠道。公司将进一步提升自身的既有优势，加强品牌建设的力度，挖掘项目价值，满足客户现
实和潜在的住房需求，在竞争中不断壮大。
2、2011 年度公司发展展望
2011 年，公司将深入研究宏观经济及区域经济的发展趋势，坚持以自住型客户为目标，按
照政策要求，发挥公司产品经济、实用的优势，为广大顾客提供更高性价比的住宅，坚持以质
量、效益为导向，进一步发挥公司高效率、低成本、快节奏的优势，充分把握好市场机遇，提
供符合市场需要的产品和服务，巩固并扩大公司在有关城市的市场占有率，确立公司在二、三
线城市房地产市场的品牌优势。
3、公司年度业务计划
20
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
（1）公司发展战略
2011 年，公司将充分发挥在品牌、人力资源、融资能力、治理结构、成本控制、地方政府
支持等多方面的竞争优势，在确保运营安全的基础上，加快项目开发建设的速度，加大销售的
力度，促进资金回笼，提高人力资源效率和资金利用效率，继续购置新的优质地块，扩大公司
的市场占有份额和品牌影响力。同时公司还将加快新业务形态的整合力度，将其培育成公司新
的利润增长点。
（2）2011 年度开、竣工计划详见公司 2009 年年度报告全文。
（3）公司项目拓展计划：2011 年，公司仍将坚持现有的市场拓展战略，加大对现有城市
的投资密度，做大、做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。同时在认真
研究、强化市场分析的基础上，拓展新的城市及项目，强化公司全国性的产业布局。2011 年
度公司计划新获取建筑面积 500 万平米左右的项目资源。
（4）公司融资计划：2011 年度，在稳健的货币政策下，公司将积极利用好现有的项目资
源，充分争取银行信贷资金，不断研究新的多样化的融资方式。在资本市场允许的情况下，研
究利用资本市场进行股权融资的可能性。
（5）公司品牌推广计划
2011 年，公司将根据品牌战略发展三年规划纲要，在阿尔卡迪亚产品系列的基础上，拓展
公司新的产品线，提升公司品牌影响力。
4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司 2011 年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
（1）坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2011 年度计划销售回
笼资金约 135 亿元人民币；
（2）积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过间接融资进行弥补公司项目开发
资金，2011 年度公司计划新增信贷融资 57.40 亿元；
（3）公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强对公司资金
的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致，确保开发经营计
划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动
21
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
性，保持合理的资产负债比例，并使债务结构更加合理化。
（4）公司项目拓展计划：2011 年，公司仍将坚持现有的市场拓展战略，加大对现有城市
的投资密度，做大、做强各分子公司，将其发展成为自主发展、独立运作的公司。同时在认真
研究、强化市场分析的基础上，拓展新的城市及项目，强化公司全国性的产业布局。2011 年
度公司计划新获取建筑面积 500 万平米左右的项目资源。
5、公司未来面临的主要风险
一是宏观政策风险。2011 年，基于对 2010 年上半年以来房地产市场过热现象以及未来可
能出现的市场波动的担忧，不排除在现有调控政策的基础上出台新的调控政策的可能性，公司
面临一定的宏观政策风险。
二是市场风险。虽然公司已经加大了开工面积及建设进度，但是在 2011 年上半年可供销
售的产品仍然较少，二季度以后供应将大幅增加，如果届时市场销售不畅，将加大产品积压的
可能。
三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆，如果未来销售回款速度放慢或者金融
机构收缩信贷规模，公司将面临一定的财务风险。
四是技术风险。在项目开发中，为满足客户不断追求高品质楼盘的需求，公司不仅要解决
一般性的工程技术难题，还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用，这不仅会增加项
目的开发成本，还会引致一定的技术风险。
6、2011 年公司为应对市场风险将采取的主要对策
随着中央政府对房地产行业一系列宏观调控政策的出台及逐步落实，公司管理层预计 2011
年行业将面临严峻的市场形势，为此，公司将采取以下策略，应对市场可能发生的不利变化：
第一，2011 年，公司将以销售为重点，加快推盘速度，采取更加积极、灵活的销售、推广
方式、定价策略，加速销售、加快资金回笼。
第二，公司将适当控制发展节奏，对于新项目的拓展将会采取审慎的态度，要根据销售情
况确定项目开发、建设的进度。
第三，要进一步拓展新的融资渠道，在确保商业银行开发贷的基础上，积极与市场各方联
系沟通，创新运作方式，拓宽融资渠道，为公司筹集生产经营所需的资金。
22
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
第四，要研究市场及政策变化带来的市场机遇，拓展新的业务增长点。“十二五”期间，
保障房建设将成为房地产开发投资中重要的组成部分，公司将认真研究国家及地方的有关政
策，寻找适合公司的投资模式，充分发挥公司的管理优势，为公司的发展提供新的支持。
公司主要业务、经营情况及其他分析详见公司 2009 年年度报告全文。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
上年增减（%）上年增减（%） 增减（%）
房地产业 651,864.63 423,826.98 34.98% 98.72% 100.21% 43.76%
其他行业 853.00 1,075.66 -26.10% -1.36% 220.01% -158.62%
合计 652,717.63 424,902.64 34.90% 98.45% 100.40% 43.34%
主营业务分产品情况
商品房销售 644,775.64 434,529.77 32.61% 98.94% 104.49% 46.42%
物业管理 3,997.34 3,515.12 12.06% 45.17% 47.38% 29.72%
建筑设计 12,114.45 1,933.04 84.04% 260.66% 117.89% -17.98%
装饰及园林工程 11,365.89 6,485.82 42.94% 80.69% 48.75% 36.42%
酒店经营 3,377.44 780.43 76.89% 262.95% 115.58% 105.89%
小 计 675,630.76 447,244.17 33.80% 100.22% 102.84% 47.19%
2.其他业务收入 1,494.59 1,505.30 -0.72% 25.13% 3.67% 42.86%
公司内各业务之间互
-24,407.73 -23,846.83 2.30% 150.82% 140.56% 152.66%
相抵销
合 计 652,717.63 424,902.64 34.90% 98.45% 100.40% 43.34%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
河北省 326,688.87 100.50%
山东省 63,742.11 45.72%
江苏省 184,442.56 120.03%
安徽省 61,710.00 71.31%
湖南省 16,134.08 579.33%
合 计 652,717.63 98.45%
23
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况对照表
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 116,735.05
报告期内变更用途的募集资金总 本年度投入募集资金总额 10,603.85
0.00
额
累计变更用途的募集资金总额 0.00
累计变更用途的募集资金总额比 已累计投入募集资金总额 116,751.19
0.00%
例
是否
已变 截至 截至期
募集 项目可
更项 期末 末投资 是否
资金 调整后投 项目达到预 本年度 行性是
承诺投资项目和超 目 本年度投 累计 进度 达到
承诺 资总额 定可使用状 实现的 否发生
募资金投向 (含 入金额 投入 (%)(3) 预计
投资 (1) 态日期 效益 重大变
部分 金额 ＝ 效益
总额 化
变 (2) (2)/(1)
更)
承诺投资项目
石家庄阿尔卡迪亚 40,00 40,000.0 40,00 2009 年 12 6,181.
否 0.00 100.00% 是 否
一期 0.00 0 0.00 月 01 日 05
徐州阿尔卡迪亚二 54,00 50,735.0 10,600.0 50,74 2011 年 12 16,212
否 100.02% 是 否
期 0.00 5 0 7.34 月 01 日 .63
蚌埠阿尔卡迪亚三 26,00 26,000.0 26,00 2010 年 09 13,114
否 3.85 100.01% 是 否
期 0.00 0 3.85 月 01 日 .36
120,0 116,735. 10,603.8 116,7 35,508
承诺投资项目小计 - - - - -
00.00 05 5 51.19 .04
超募资金投向
归还银行贷款（如
- - - - -
有）
补充流动资金（如
- - - - -
有）
超募资金投向小计 - 0.00 0.00 0.00 0.00 - - 0.00 - -
120,0 116,735. 10,603.8 116,7 35,508
合计 - - - - -
00.00 05 5 51.19 .04
未达到计划进度或
预计收益的情况和 无
原因（分具体项目）
项目可行性发生重
无
大变化的情况说明
24
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
超募资金的金额、
用途及使用进展情 不适用
况
募集资金投资项目
不适用
实施地点变更情况
募集资金投资项目
不适用
实施方式调整情况
募集资金投资项目 适用
先期投入及置换情
况 公司截止 2009 年 8 月 31 日止为募集资金项目先自筹资金投入 1,025,965,200.00 元。
用闲置募集资金暂
时补充流动资金情 不适用
况
项目实施出现募集
资金结余的金额及 不适用
原因
尚未使用的募集资
存入募集资金专户。
金用途及去向
募集资金使用及披
露中存在的问题或 无
其他情况
变更募集资金投资项目情况表
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
廊坊江南水郡项目 62,487.00 35,140 9,201.79
廊坊阳光逸墅项目 56,083.00 10,356 0.00
0.00
廊坊豪邸坊项目 49,061.00 31,976
0.00
廊坊晓廊坊-盛景项目 83,028.00 18,780
香河香城郦舍项目 113,570.00 14,981 0.00
5,622.37
南京阿尔卡迪亚项目 182,841.54 23,647
0.00
南京兰亭苑项目 68,992.98 33,730
沧州阿尔卡迪亚项目 134,590.00 15,295 10,833.72
沧州文景苑项目 32,175.00 15,586 2,769.73
蚌埠香堤荣府项目 81,806.00 26,414 0.00
25
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
蚌埠南山郦都项目 168,771.00 66,312 0.00
邳州文景苑项目 35,941.00 9,789 3,629.20
0.00
邳州文承苑项目 209,300.00 35,493
0.00
徐州九里峰景项目 85,000.00 18,202
邯郸锦绣花苑项目 89,500.00 19,048 11,180.50
邯郸阿尔卡迪亚项目 199,172.00 12,123 0.00
4,678.14
聊城阿尔卡迪亚项目 199,126.69 45,586
6,040.38
聊城西湖馨苑项目 63,000.00 13,437
2,438.29
长沙财智广场项目 50,044.81 5,782
常州馨河郦舍项目 49,561.00 25,784
沈阳爱家郦都项目 120,000.00 22,985
沈阳香缇澜山项目 68,000.00 29,486
沈阳幸福大道项目 130,000.00 32,450
广东南亚郦都项目 143,694.07 79,606
临沂香醍荣府项目 71,981.82 12,108
唐山湖畔郦舍项目 503,000.00 136,616
合计 3,050,726.91 - -
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经立信大华会计师事务所审计，公司本年度实现净利润为 447,569,686.10 元（母公司数）
提取 10%法定盈余公积金 44,756,968.61 元，加上期初未分配利润，2010 年度实际可供股东分
配的利润为 861,512,748.11 元（母公司）。根据有关法规及公司章程规定，考虑到股东利益及
公司长远发展需求，以及公司分红派息政策的稳定性，董事会提出公司 2010 年度利润分配方
26
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
案如下：
1、分红派息方案：每 10 股送 2 股红股，派 1.00 元（含税）现金股息。以 2010 年 12 月
31 日总股数 1,433,600,000 股计算，共计派发股票股利 286,720,000 元，现金股利 143,360,000
元。剩余未分配利润留存下年。
2、资本公积金转增股本方案：以每 10 股转增 1 股的比例，向全体股东转增股本。以 2010
年 12 月 31 日总股数 1,433,600,000 股计算，转增股本 143,360,000 元。转增完成后，公司资
本公积金结余 1,212,445,482.66 元。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报表中 占合并报表中归属于
分红年度 现金分红金额（含税）归属于上市公司股东 上市公司股东的净利 年度可分配利润
的净利润 润的比率
2009 年 89,600,000.00 609,540,169.65 14.70% 1,045,520,221.36
2008 年 80,000,000.00 370,698,047.24 21.58% 549,169,616.37
2007 年 40,000,000.00 284,421,278.94 14.06% 454,195,633.83
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 50.34%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□ 适用 √ 不适用
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.3 重大担保
□ 适用 √ 不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
27
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方 占同类交易金额的 占同类交易金额的
交易金额 交易金额
比例 比例
荣盛建设工程有限公司 0.00 0.00% 24,061.79 5.85%
合计 0.00 0.00% 24,061.79 5.85%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额 0.00 万元。
与年初预计临时披露差异的说明 无
7.4.2 关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方提供资金 关联方向上市公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
荣盛控股股份有限公司 0.00 0.00 47,000.00 47,000.00
荣盛控股股份有限公司 0.00 0.00 25,000.00 25,000.00
合计 0.00 0.00 72,000.00 72,000.00
其中：报告期内上市公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额 0.00 万元，余额 0.00
万元。
7.4.3 大股东及其附属企业非经营性资金占用及清偿情况表
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股 5%以上股东及其实际控制人等有关
方在报告期内或持续到报告期内的以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无 无
收购报告书或权益变动报告书中
无 无 无
所作承诺
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
在公司 2009 年度非
荣盛控股股份 公开发行过程中，荣 报告期内，上述股东严格遵守上述承
发行时所作承诺
有限公司 盛控股股份有限公 诺。
司参与了认购，其承
28
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
诺本次认购的
1,000,000 股股份 36
个月内不转让。
荣盛控股承诺：“本
公司（荣盛控股股份
有限公司）在作为荣
盛房地产发展股份
有限公司的控股股
东期间，本公司承诺
不直接或间接从事
荣盛建设工程 与荣盛房地产发展
有限公司及实 股份有限公司及其
其他承诺（含追加承诺） 报告期内，上述股东严格遵守该承诺。
际控制人耿建 控股的子公司现有
明 及将来从事的业务
构成同业竞争的任
何活动，并愿意对违
反上述承诺而给荣
盛房地产发展股份
有限公司造成的经
济损失承担赔偿责
任。
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元
29
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 0.00 0.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收
0.00 0.00
益中所享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收
0.00 0.00
益中所享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金
0.00 0.00
额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响 0.00 0.00
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
转为被套期项目初始确认金额的调整额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
4．外币财务报表折算差额 0.00 0.00
减：处置境外经营当期转入损益的净额 0.00 0.00
小计 0.00 0.00
5．其他 0.00 0.00
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 0.00 0.00
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净
0.00 0.00
额
小计 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
2010 年度，公司监事会严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及国家有关规定，
列席了董事会所有会议，对公司的经营、董事、高级管理人员履行职务情况、公司财务状况行
使了监督权利，独立发表意见，尽职地履行了公司章程所赋予监事会的各项职责。
一、报告期内监事会的会议情况
报告期内，根据《公司法》、《公司章程》的有关规定，公司召开了 4 次监事会会议，具体
情况如下：
30
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1、公司于 2010 年 4 月 20 日召开第三届监事会第十次会议，审议通过了《公司 2010 年
第一季度报告》。《公司 2010 年第一季度报告》刊登在 2010 年 4 月 21 日的《中国证券报》、《证
券时报》、《上海证券报》上。
2、公司于 2010 年 7 月 12 日召开第三届监事会第十一次会议，审议通过了《关于公司
2009 年股票期权激励计划（草案）（修订稿）的议案》。本次会议决议公告刊登在 2010 年 7 月
13 日的《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
3、公司于 2010 年 8 月 4 日召开第三届监事会第十二次会议，审议通过了《公司 2010 年
年度报告及摘要》。《公司 2010 年年度报告及摘要》刊登在 2010 年 8 月 6 日的《中国证券报》、
《证券时报》、《上海证券报》上。
4、公司于 2010 年 10 月 21 日召开第三届监事会第十三次会议，审议通过了《公司 2010
年第三季度报告》。《公司 2010 年第三季度报告摘要》刊登在 2010 年 10 月 22 日的《中国证券
报》、《证券时报》、《上海证券报》上。
二、监事会对公司依法运作情况的独立意见
1、公司依法运作情况
报告期内，公司监事会成员列席了公司召开的所有董事会、股东大会，并根据有关法律、
法规及《公司章程》的规定，对董事会、股东大会的召开程序、决议事项、决议程序、董事会
对股东大会决议的执行情况、公司董事、经理人员执行公司职务的情况及公司内部控制制度等
进行了监督。
监事会认为，公司董事会能严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》及其他法律、法
规规范运作，认真执行股东大会的各项决议，决策程序科学、合法。公司本着审慎经营的态度，
建立和完善了各项内部控制制度。公司董事、经理等高级管理人员在执行公司职务时没有违反
国家法律、法规、公司章程或损害公司利益的行为。
2、检查公司财务情况
报告期内，公司监事会对公司的财务状况进行了认真、细致的检查，监事会认为，公司设
有独立的财务部门，建有独立的财务账册进行独立核算，公司 2010 年度财务会计报告真实地
反映了公司的财务状况和经营成果，立信大华会计师事务所有限公司对公司 2010 年年度财务
报告出具了标准无保留意见的的审计报告，我们认为是客观公正的。
31
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
3、重新核查股权激励对象情况
报告期内，鉴于公司 2009 年股票期权激励计划激励对象名单中 4 名激励对象已经离职，
公司监事会对《公司 2009 年股权激励计划（草案）（修订稿）》拟获授股票期权的激励对象进
行了重新核查。
公司监事会认为，本次股权激励计划符合相关法律法规的规定。本次股权激励计划的激励
对象均为在公司及公司控股子公司、分公司任职人员，激励对象符合《上市公司股权激励管理
办法（试行）》等相关法律、法规和规范性文件的规定，其作为公司股票期权激励对象的主体
资格合法、有效。
4、监事辞职和重新选举监事情况
报告期内公司职工代表监事高学军先生由于工作岗位变动，于 2010 年 11 月 15 日向公司
监事会提交辞职书。
由于高学军辞去监事将导致公司监事人数少于法定人数，2010 年 11 月 16 日，公司职工
代表大会临时会议选举李爱红女士为公司第三届监事会职工代表监事，任期与第三届监事会相
同。
公司最近两年内曾担任过董事或者高级管理人员的监事人数未超过公司监事总数的二分
之一；单一股东提名的监事未超过公司监事总数的二分之一。
§9 财务报告
9.1 审计意见
财务报告 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 立信大华审字【2011】104 号
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 荣盛房地产发展股份有限公司
我们审计了后附的荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展）财务报表，
包括 2010 年 12 月 31 日的资产负债表和合并资产负债表，2010 年度的利润表和合
引言段
并利润表、现金流量表和合并现金流量表、股东权益变动表和合并股东权益变动表
以及财务报表附注。
按照企业会计准则的规定编制财务报表是荣盛发展管理层的责任。这种责任包括：
管理层对财务报表的责
（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于
任段
舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的
32
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
会计估计。
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守
职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保
证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的
审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或 错误导致的财务报表重大错
注册会计师责任段
报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以
设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括
评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的
总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
我们认为，荣盛发展财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面
审计意见段 公允反映了荣盛发展 2010 年 12 月 31 日的财务状况以及 2010 年度的经营成果和现
金流量。
非标意见
审计机构名称 立信大华会计师事务所有限公司
审计机构地址 北京市海淀区西四环路中路 16 号院 7 号楼 12 层
审计报告日期 2011 年 03 月 16 日
注册会计师姓名
胡志刚、何凌峰
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年 12 月 31 日 单位：元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 2,029,804,138.41 840,658,951.14 1,922,003,947.46 694,042,510.05
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 44,584,240.16 12,409,559.77 20,674,799.28 13,936,281.31
预付款项 3,035,739,220.06 855,089,042.66 1,864,447,616.94 470,278,303.31
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
33
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
应收股利
其他应收款 944,730,381.11 4,568,270,147.34 251,629,884.96 2,493,983,599.12
买入返售金融资产
存货 13,258,214,856.62 3,981,617,426.80 8,493,247,887.04 3,680,556,431.34
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 698,766,772.65 347,841,582.05 396,989,445.66 197,466,491.35
流动资产合计 20,011,839,609.01 10,605,886,709.76 12,948,993,581.34 7,550,263,616.48
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 41,034,926.67 2,341,352,750.27 1,583,817,419.60
投资性房地产 7,220,512.43 45,555,158.45 40,383,044.07
固定资产 747,336,507.45 514,156,966.71 228,777,686.25 68,976,457.17
在建工程 6,196,997.83 6,196,997.83 237,943,094.35 237,943,094.35
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 159,179,775.01 105,858,751.33 162,315,576.20 108,154,905.90
开发支出
商誉 6,794,154.13 6,794,154.13
长期待摊费用 197,595,649.77 108,179,110.71 20,815,434.75
递延所得税资产 77,144,973.52 15,892,142.04 46,062,180.61 2,194,082.43
其他非流动资产
非流动资产合计 1,242,503,496.81 3,137,191,877.34 702,708,126.29 2,041,469,003.52
资产总计 21,254,343,105.82 13,743,078,587.10 13,651,701,707.63 9,591,732,620.00
流动负债：
短期借款 399,564,000.00 193,000,000.00 236,564,000.00 100,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 1,049,738,114.58 476,290,154.16 1,028,196,458.13 577,874,716.39
预收款项 7,059,628,135.84 3,416,931,914.58 3,903,432,723.18 1,997,054,988.20
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 8,141,213.26 1,464,040.51 3,388,984.30 670,243.00
应交税费 844,549,798.11 388,908,668.13 475,523,115.25 275,173,213.09
应付利息
应付股利
34
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
其他应付款 458,359,629.85 2,436,979,431.34 458,509,321.32 615,511,811.21
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 1,988,000,000.00 1,212,000,000.00 670,000,000.00 570,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 11,807,980,891.64 8,125,574,208.72 6,775,614,602.18 4,136,284,971.89
非流动负债：
长期借款 3,635,850,000.00 1,458,750,000.00 2,529,150,000.00 1,709,150,000.00
应付债券
长期应付款 300,000,000.00 300,000,000.00 280,000,000.00 280,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 193,391,066.64 201,922,375.91
其他非流动负债
非流动负债合计 4,129,241,066.64 1,758,750,000.00 3,011,072,375.91 1,989,150,000.00
负债合计 15,937,221,958.28 9,884,324,208.72 9,786,686,978.09 6,125,434,971.89
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,433,600,000.00 1,433,600,000.00 896,000,000.00 896,000,000.00
资本公积 1,361,664,195.19 1,355,805,482.66 1,679,708,464.90 1,679,718,438.49
减：库存股
专项储备
盈余公积 207,836,147.61 207,836,147.61 163,079,179.00 163,079,179.00
一般风险准备
未分配利润 1,756,404,435.53 861,512,748.11 1,045,520,221.36 727,500,030.62
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 4,759,504,778.33 3,858,754,378.38 3,784,307,865.26 3,466,297,648.11
少数股东权益 557,616,369.21 80,706,864.28
所有者权益合计 5,317,121,147.54 3,858,754,378.38 3,865,014,729.54 3,466,297,648.11
负债和所有者权益总计 21,254,343,105.82 13,743,078,587.10 13,651,701,707.63 9,591,732,620.00
9.2.2 利润表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 6,527,176,271.09 3,143,442,749.64 3,289,012,366.16 1,856,450,018.30
其中：营业收入 6,527,176,271.09 3,143,442,749.64 3,289,012,366.16 1,856,450,018.30
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 5,161,665,712.71 2,572,364,484.92 2,493,281,103.63 1,414,075,546.91
35
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
其中：营业成本 4,249,026,408.39 2,111,213,055.34 2,120,317,918.69 1,197,502,288.44
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 518,143,047.28 244,348,070.33 227,392,188.38 129,732,849.76
销售费用 99,826,298.71 32,365,104.59 46,866,433.72 18,374,878.60
管理费用 226,384,683.63 141,972,106.25 85,458,641.39 60,371,862.87
财务费用 59,704,807.02 35,971,364.07 4,319,258.37 4,542,495.09
资产减值损失 8,580,467.68 6,494,784.34 8,926,663.08 3,551,172.15
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”
-1,709,691.42 -965,073.330 6,832.04 6,832.04
号填列）
其中：对联营企业和合
-965,073.33 -965,073.33
营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号
填列）
三、营业利润（亏损以“-”号
1,363,800,866.96 570,113,191.39 795,738,094.57 442,381,303.43
填列）
加：营业外收入 38,445,705.79 34,434,282.90 17,283,634.92 1,998,979.92
减：营业外支出 58,790,923.44 7,206,691.96 2,258,612.72 794,407.00
其中：非流动资产处置损失 37,239.68 12,953.93 96,332.18 12,138.00
四、利润总额（亏损总额以“-”
1,343,455,649.31 597,340,782.33 810,763,116.77 443,585,876.35
号填列）
减：所得税费用 320,963,781.85 149,771,096.23 201,314,042.96 111,690,229.74
五、净利润（净亏损以“-”号
1,022,491,867.46 447,569,686.10 609,449,073.81 331,895,646.61
填列）
归属于母公司所有者的净
1,021,375,873.62 447,569,686.10 609,540,169.65 331,895,646.61
利润
少数股东损益 1,115,993.84 -91,095.840
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.71 0.31 0.46 0.25
（二）稀释每股收益 0.71 0.31 0.46 0.25
七、其他综合收益
八、综合收益总额 1,022,491,867.46 447,569,686.10 609,449,073.81 331,895,646.61
归属于母公司所有者的综
1,021,375,873.62 447,569,686.10 609,540,169.65 331,895,646.61
合收益总额
归属于少数股东的综合收
1,115,993.84 -91,095.84
益总额
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元。
36
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2.3 现金流量表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年 1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
9,607,798,062.19 4,558,059,893.00 5,984,468,576.58 3,376,739,556.95
现金
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 453,333.33 453,333.33
收到其他与经营活动有关
263,258,650.47 723,639,874.90 121,834,750.99 394,303,318.33
的现金
经营活动现金流入小计 9,871,056,712.66 5,281,699,767.90 6,106,756,660.90 3,771,496,208.61
购买商品、接受劳务支付的
9,765,956,300.56 3,019,768,057.67 4,535,140,457.94 2,804,795,079.07
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
128,473,591.93 40,075,076.17 79,430,240.09 33,172,995.24
付的现金
支付的各项税费 819,759,816.16 452,466,126.34 491,020,111.47 308,442,403.16
支付其他与经营活动有关
1,090,716,117.40 1,009,377,126.35 743,173,602.98 590,379,498.37
的现金
经营活动现金流出小计 11,804,905,826.05 4,521,686,386.53 5,848,764,412.48 3,736,789,975.84
经营活动产生的现金
-1,933,849,113.39 760,013,381.37 257,992,248.42 34,706,232.77
流量净额
二、投资活动产生的现金流量：
37
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和
3,030.00 2,730.00 6,200.00 200.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 3,030.00 2,730.00 6,200.00 200.00
购建固定资产、无形资产和
432,170,224.66 295,113,967.43 237,281,046.36 181,915,391.65
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 186,140,000.00 810,599,000.00 798,044,839.91 796,658,940.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
235,658,479.60
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
11,030.98
的现金
投资活动现金流出小计 618,321,255.64 1,105,712,967.43 1,035,325,886.27 1,214,232,811.25
投资活动产生的现金
-618,318,225.64 -1,105,710,237.43 -1,035,319,686.27 -1,214,232,611.25
流量净额
三、筹资活动产生的现金流
量：
吸收投资收到的现金 532,335,443.49 1,188,350,468.90 1,167,350,468.90
其中：子公司吸收少数股东
532,335,443.49 21,000,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,761,700,000.00 1,734,100,000.00 2,329,714,000.00 1,487,150,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
20,000,000.00
的现金
筹资活动现金流入小计 4,314,035,443.49 1,734,100,000.00 3,518,064,468.90 2,654,500,468.90
偿还债务支付的现金 1,174,000,000.00 900,000,000.00 1,215,926,075.60 1,070,182,443.60
分配股利、利润或偿付利息
479,247,648.56 341,746,862.85 293,196,112.06 252,463,280.40
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流出小计 1,653,247,648.56 1,241,746,862.85 1,509,122,187.66 1,322,645,724.00
筹资活动产生的现金
2,660,787,794.93 492,353,137.15 2,008,942,281.24 1,331,854,744.90
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
-820,264.95 -39,840.00
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 107,800,190.95 146,616,441.09 1,231,614,843.39 152,328,366.42
加：期初现金及现金等价物
1,922,003,947.46 694,042,510.05 690,389,104.07 541,714,143.63
余额
六、期末现金及现金等价物余额 2,029,804,138.41 840,658,951.14 1,922,003,947.46 694,042,510.05
38
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
所有者 所有者
项目 少数股 少数股
实收资 实收资
资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合 资本公 减：库 专项储 盈余公 一般风 未分配 权益合
本（或 其他 东权益 本（或 其他 东权益
积 存股 备 积 险准备 利润 计 积 存股 备 积 险准备 利润 计
股本） 股本）
896,00 1,679, 163,07 1,045, 80,706 3,865, 800,00 608,35 129,88 549,16 2,091,
3,725,
一、上年年末余额 0,000. 708,46 9,179. 520,22 ,864.2 014,72 0,000. 7,996. 9,614. 9,616. 142,24
018.85
00 4.90 00 1.36 8 9.54 00 00 34 37 5.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
896,00 1,679, 163,07 1,045, 80,706 3,865, 800,00 608,35 129,88 549,16 2,091,
3,725,
二、本年年初余额 0,000. 708,46 9,179. 520,22 ,864.2 014,72 0,000. 7,996. 9,614. 9,616. 142,24
018.85
00 4.90 00 1.36 8 9.54 00 00 34 37 5.56
537,60 -318,0 44,756 710,88 476,90 1,452, 96,000 1,071, 33,189 496,35 76,981 1,773,
三、本年增减变动金额（减
0,000. 44,269 ,968.6 4,214. 9,504. 106,41 ,000.0 350,46 ,564.6 0,604. ,845.4 872,48
少以“-”号填列）
00 .71 1 17 93 8.00 0 8.90 6 99 3 3.98
1,021, 1,022, 609,54 609,44
1,115, -91,09
（一）净利润 375,87 491,86 0,169. 9,073.
993.84 5.84
3.62 7.46 65 81
（二）其他综合收益
39
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
1,021, 1,022, 609,54 609,44
1,115, -91,09
上述（一）和（二）小计 375,87 491,86 0,169. 9,073.
993.84 5.84
3.62 7.46 65 81
40,355 475,79 519,21 96,000 1,071, 77,072 1,244,
（三）所有者投入和减少 3,065,
,730.2 3,511. 4,550. ,000.0 350,46 ,941.2 423,41
资本 309.16
9 09 54 0 8.90 7 0.17
475,79 475,79 96,000 1,071, 77,072 1,244,
1．所有者投入资本 3,511. 3,511. ,000.0 350,46 ,941.2 423,41
09 09 0 8.90 7 0.17
34,487 34,487
2．股份支付计入所有
,044.1 ,044.1
者权益的金额
7 7
5,868, 3,065, 8,933,
3．其他
686.12 309.16 995.28
179,20 44,756 -313,5 -89,60 33,189 -113,1 -80,00
（四）利润分配 0,000. ,968.6 56,968 0,000. ,564.6 89,564 0,000.
00 1 .61 00 6 .66 00
44,756 -44,75 33,189 -33,18
1．提取盈余公积 ,968.6 6,968. ,564.6 9,564.
1 61 6 66
2．提取一般风险准备
179,20 -268,8 -89,60 -80,00 -80,00
3．对所有者（或股东）
0,000. 00,000 0,000. 0,000. 0,000.
的分配
00 .00 00 00 00
4．其他
40
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
358,40 -358,4
（五）所有者权益内部结
0,000. 00,000
转
00 .00
358,40 -358,4
1．资本公积转增资本
0,000. 00,000
（或股本）
00 .00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,433, 1,361, 207,83 1,756, 557,61 5,317, 896,00 1,679, 163,07 1,045, 80,706 3,865,
四、本期期末余额 600,00 664,19 6,147. 404,43 6,369. 121,14 0,000. 708,46 9,179. 520,22 ,864.2 014,72
0.00 5.19 61 5.53 21 7.54 00 4.90 00 1.36 8 9.54
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年度 单位：元
本期金额 上年金额
实收资本 实收资本
项目 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权 减：库存 一般风险 未分配利 所有者权
（或股 资本公积 专项储备 盈余公积 （或股 资本公积 专项储备 盈余公积
股 准备 润 益合计 股 准备 润 益合计
本） 本）
41
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
896,000, 1,679,71 163,079, 727,500, 3,466,29 800,000, 608,367, 129,889, 508,793, 2,047,05
一、上年年末余额
000.00 8,438.49 179.00 030.62 7,648.11 000.00 969.59 614.34 948.67 1,532.60
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
896,000, 1,679,71 163,079, 727,500, 3,466,29 800,000, 608,367, 129,889, 508,793, 2,047,05
二、本年年初余额
000.00 8,438.49 179.00 030.62 7,648.11 000.00 969.59 614.34 948.67 1,532.60
三、本年增减变动金额（减 537,600, -323,912 44,756,9 134,012, 392,456, 96,000,0 1,071,35 33,189,5 218,706, 1,419,24
少以“-”号填列） 000.00 ,955.83 68.61 717.49 730.27 00.00 0,468.90 64.66 081.95 6,115.51
447,569, 447,569, 331,895, 331,895,
（一）净利润
686.10 686.10 646.61 646.61
（二）其他综合收益
447,569, 447,569, 331,895, 331,895,
上述（一）和（二）小计
686.10 686.10 646.61 646.61
（三）所有者投入和减少 34,487,0 34,487,0 96,000,0 1,071,35 1,167,35
资本 44.17 44.17 00.00 0,468.90 0,468.90
96,000,0 1,071,35 1,167,35
1．所有者投入资本
00.00 0,468.90 0,468.90
2．股份支付计入所有 34,487,0 34,487,0
者权益的金额 44.17 44.17
3．其他
179,200, 44,756,9 -313,556 -89,600, 33,189,5 -113,189 -80,000,
（四）利润分配
000.00 68.61 ,968.61 000.00 64.66 ,564.66 000.00
1．提取盈余公积 44,756,9 -44,756, 33,189,5 -33,189,
42
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
68.61 968.61 64.66 564.66
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）179,200, -268,800 -89,600, -80,000, -80,000,
的分配 000.00 ,000.00 000.00 000.00 000.00
4．其他
（五）所有者权益内部结 358,400, -358,400
转 000.00 ,000.00
1．资本公积转增资本 358,400, -358,400
（或股本） 000.00 ,000.00
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,433,60 1,355,80 207,836, 861,512, 3,858,75 896,000, 1,679,71 163,079, 727,500, 3,466,29
四、本期期末余额
0,000.00 5,482.66 147.61 748.11 4,378.38 000.00 8,438.49 179.00 030.62 7,648.11
43
荣盛房地产发展股份有限公司 2010 年年度报告摘要
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
荣盛房地产发展股份有限公司
董事长：耿建明
二〇一一年三月十六日
44