意见反馈 手机随时随地看行情

公司公告

荣盛发展:2011年年度报告摘要2012-03-19  

						                                                          荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




   证券代码:002146                     证券简称:荣盛发展              公告编号:临 2012-016 号


              荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                                          §1 重要提示
       1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在

任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及

连带责任。

       本年度报告摘要摘自年度报告全文,报告全文同时刊载于《中国证券报》、《上海证券报》、

《证券时报》 。投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读年度报告全文。

       1.2 除下列董事外,其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董 未亲自出席董
                                                  未亲自出席会议原因                     被委托人姓名
    事姓名       事职务
   鲍丽洁              董事                            因公出差                              耿建明
       王力        独立董事                            因公出差                               付磊

       1.3 公司年度财务报告已经大华会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报

告。

       1.4 公司负责人耿建明、主管会计工作负责人冯全玉及会计机构负责人陈伟声明:保证

年度报告中财务报告的真实、完整。

                                       §2 公司基本情况

   2.1 基本情况简介

           股票简称           荣盛发展
           股票代码           002146
          上市交易所          深圳证券交易所

  2.2 联系人和联系方式

                                       董事会秘书                           证券事务代表
          姓名                           陈金海                                   李冰


                                                   1
                                                              荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                        河北省廊坊市新开路 239 号荣盛地 河北省廊坊市新开路 239 号荣盛地
      联系地址
                        产大厦                          产大厦
        电话            0316-5909688                                  0316-5909688
        传真            0316-5908567                                  0316-5908567
      电子信箱          dongmichu@risesun.cn                          dongmichu@risesun.cn

                               §3 会计数据和财务指标摘要

    3.1 主要会计数据

                                                                                                  单位:元
                         2011 年                2010 年         本年比上年增减(%)           2009 年
营业总收入(元)    9,501,697,850.13      6,527,176,271.09                     45.57%       3,289,012,366.16
营业利润(元)      1,972,607,182.21      1,363,800,866.96                     44.64%        795,738,094.57
利润总额(元)      1,949,018,312.03      1,343,455,649.31                     45.08%        810,763,116.77
归属于上市公司
  股东的净利润      1,532,227,120.84      1,021,375,873.62                     50.02%        609,540,169.65
    (元)
归属于上市公司
股东的扣除非经
                    1,550,038,443.01      1,037,511,125.16                     49.40%        594,635,073.66
常性损益的净利
    润(元)
经营活动产生的
  现金流量净额       -498,312,251.33     -1,933,849,113.39                     74.23%        257,992,248.42
    (元)
                                                                本年末比上年末增减
                        2011 年末              2010 年末                                      2009 年末
                                                                      (%)
资产总额(元)     28,171,191,463.32     21,254,343,105.82                     32.54%    13,651,701,707.63
负债总额(元)     21,090,665,015.53     15,937,221,958.28                     32.34%       9,786,686,978.09
归属于上市公司
股东的所有者权      6,136,549,592.13      4,759,504,778.33                     28.93%       3,784,307,865.26
    益(元)
 总股本(股)       1,863,680,000.00      1,433,600,000.00                     30.00%        896,000,000.00


    3.2 主要财务指标

                                                                                                  单位:元
                              2011 年               2010 年           本年比上年增减(%)       2009 年
基本每股收益(元/股)                   0.82                   0.55                49.09%                  0.35
稀释每股收益(元/股)                   0.82                   0.55                49.09%                  0.35
扣除非经常性损益后的
                                        0.83                   0.56                48.21%                  0.35
基本每股收益(元/股)



                                                   2
                                                              荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



加权平均净资产收益率
                                     28.26%                  24.06%      增长 4.2 个百分点                22.29%
(%)
扣除非经常性损益后的
加权平均净资产收益率                 28.59%                  24.44% 增长 4.15 个百分点                    21.74%
(%)
每股经营活动产生的现
                                         -0.27                -1.35                  80.00%                    0.29
金流量净额(元/股)
                                                                       本年末比上年末增减
                              2011 年末             2010 年末                                      2009 年末
                                                                             (%)
归属于上市公司股东的
                                          3.29                  3.32                 -0.90%                    4.22
每股净资产(元/股)
资产负债率(%)                     74.87%                  74.98%                  -0.11%               71.69%


    3.3 非经常性损益项目

    √ 适用 □ 不适用
                                                                                        单位:元
                 非经常性损益项目                 2011 年金额      2010 年金额        2009 年金额
      非流动资产处置损益                            110,530.73         -760,778.70      -87,532.18
      企业取得子公司、联营企业及合营企业
      的投资成本小于取得投资时应享有被
                                                   -333,861.35                0.00 14,120,892.91
      投资单位可辨认净资产公允价值产生
      的收益
      计入当期损益的对非金融企业收取的
                                                  3,794,871.03 29,992,700.00            583,333.33
      资金占用费
      除上述各项之外的其他营业外收入和
                                       -27,494,271.94 -50,317,669.60                    408,328.14
      支出
      少数股东权益影响额                             72,616.50            4,355.74     -375,075.24
      所得税影响额                               -6,184,025.86 -4,954,852.50            495,001.45
                       合计                      -17,811,322.17 -16,135,251.54 14,905,095.99


                                §4 股东持股情况和控制框图

    4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表

                                                                                                    单位:股
                                                          本年度报告公布日前一个月末
  2011 年末股东总数                              28,079                                                 24,194
                                                                  股东总数
          前 10 名股东持股情况
                                                                           持有有限售条 质押或冻结的股份
      股东名称                股东性质      持股比例(%) 持股总数
                                                                           件股份数量         数量
荣盛控股股份有限公司   境内非国有法人              38.63% 720,000,009           1,600,000          717,920,000
荣盛建设工程有限公司   境内非国有法人              16.77% 312,449,280                               81,000,000


                                                     3
                                                       荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



耿建明                   境内自然人          14.86% 277,000,000      207,750,000         153,660,000
交通银行-易方达科讯
                         境内非国有法人       1.42%   26,517,697
股票型证券投资基金
中国建设银行-上投摩
根中国优势证券投资基     境内非国有法人       1.40%   26,000,000
金
中国工商银行-鹏华优
质治理股票型证券投资     境内非国有法人       1.22%   22,710,567
基金(LOF)
中国工商银行-易方达
价值成长混合型证券投     境内非国有法人       1.05%   19,613,944
资基金
全国社保基金一零九组
                         境内非国有法人       1.02%   19,100,000
合
邹家立                   境内自然人           0.91%   16,994,000      13,099,500
中国农业银行-富国天
瑞强势地区精选混合型     境内非国有法人       0.80%   14,854,752
开放式证券投资基金
          前 10 名无限售条件股东持股情况
              股东名称                     持有无限售条件股份数量                  股份种类
荣盛控股股份有限公司                                      717,920,009           人民币普通股
荣盛建设工程有限公司                                      312,449,280           人民币普通股
耿建明                                                     69,250,000           人民币普通股
交通银行-易方达科讯股票型证券投资基
                                                           26,517,697           人民币普通股
金
中国建设银行-上投摩根中国优势证券投
                                                           26,000,000           人民币普通股
资基金
中国工商银行-鹏华优质治理股票型证券
                                                           22,710,567           人民币普通股
投资基金(LOF)
中国工商银行-易方达价值成长混合型证
                                                           19,613,944           人民币普通股
券投资基金
全国社保基金一零九组合                                     19,100,000           人民币普通股
中国农业银行-富国天瑞强势地区精选混
                                                           14,854,752           人民币普通股
合型开放式证券投资基金
中国建设银行-华夏红利混合型开放式证
                                                           12,999,877           人民币普通股
券投资基金
                     公司前十大股东及前十名无限售条件股东中,荣盛控股股份有限公司、荣盛建设
                     工程有限公司、耿建明之间存在关联关系,交通银行-易方达科讯股票型证券投
上述股东关联关系或一 资基金、全国社保基金一零九组合、中国工商银行易方达价值成长混合型证券投
    致行动的说明     资基金同由易方达基金管理公司管理。未知其他股东之间是否存在关联关系,也
                     未知其他股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定
                     的一致行动人。




                                              4
                                              荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



   4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图




                                  §5 董事会报告

   5.1 管理层讨论与分析概要


  (一)报告期内公司经营情况

    1、总体市场状况及管理层看法

    2011 年是国内外经济形势纷繁复杂的一年。这一年里,中国经济经历了内外部复杂多变

环境的考验。国际方面,欧债危机卷土重来,希腊、意大利等国主权信用危机深度恶化并呈现

向银行业危机发展的态势;美国失去了保持近百年的 3A 评级,房地产市场、就业市场依然低

迷;欧美经济增速放缓,市场对全球经济二次衰退的担心进一步增强,全球主要经济体货币政

策被迫再度放松。国内方面,受主要西方经济体经济不振、人民币升值、国内劳动力成本快速

上升等因素的影响,出口减速趋势不断加强,出口对经济增长的贡献转负;通货膨胀的形势日

益严峻,居民消费价格指数(CPI)上半年不断攀升;受稳健货币政策影响,全年固定资产投




                                        5
                                                荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




资增速较上年有所下滑。

    报告期内,自 1 月到 9 月,中央政府延续 2010 年 4 月以来一系列严厉房地产行业宏观调

控政策的同时,还密集出台了更为严厉的系列调控政策,主要基调以打压调控为主:1 月 10

日出台 “国十一条”,1 月 26 日,推出了本轮宏观调控的核心政策——“新国八条”;7 月 5

日,出台“新国五条”;8 月 17 日,住建部公布“新增限购城市名单的五项标准”。此外,还

出台了一系列差别化信贷政策、房产税政策、保障房政策、土地政策等。随着上述政策的落实,

限购政策被大范围的使用,从一二线城市向部分三线城市延伸;各地区纷纷出台年度新建住房

价格调控目标,部分城市进行“限价”;差别化的信贷政策执行有力,商业银行取消了首套房

贷的利率优惠,个人房贷的获取难度及成本上升;保障房建设力度前所未有,住房保障和稳定

房价的约谈问责机制初步建立,全年新开工建设城镇保障性安居工程住房 1043 万套(户),

基本建成城镇保障性安居工程住房 432 万套。

    与此同时,国内通货膨胀形势日益严峻,CPI 指数连创新高,7 月份创出了本轮上涨的新

高 6.5%。物价的连续上升,给中国社会政治、经济形势带来了严重的影响,“控通胀”被确定

为宏观调控的首要目标。为此,中央政府推出了一揽子针对性的政策,年内 6 次上调金融机构

人民币存款准备金率,3 次上调金融机构人民币存贷款基准利率。存款准备金率、存贷款基准

利率的不断上调,标志着货币政策走向紧缩,商业银行信贷规模趋紧,房地产行业公司的融资

压力不断增加,融资成本提高。

    进入下半年,系列宏观调控政策的效果明显显现。首先,CPI 指数从 8 月起逐月下降,到

2012 年 2 月份下降到 3.2%,通胀的压力得到缓解。其次,房地产市场价格自 9 月起停涨回落,

到年底已经形成价格全面下降的态势。国家统计局的数据显示,12 月份 70 个大中城市新建商

品房价格环比下降的有 52 个,而 9 月份这一数字为 17 个。第三,在销售速度明显下滑的情况

下,部分有全国影响力的大型房地产开发企业从一线城市率先大幅度降价,进而蔓延到二三线

城市,带动了商品房成交价格的下降。经历了两年多的严厉的宏观调控政策终于取得了积极的

成果。

    宏观调控政策对报告期房地产行业整体市场状况产生了重大的影响。根据国家统计局的统

计数据,2011 年全国房地产开发投资 61,740 亿元,增速比前三季度回落 4.1 个百分点,比上




                                         6
                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




年回落 5.3 个百分点;住宅新开工面积 146,035 万平方米,比上年增长 12.9%,增速比前三季

度回落 8.4 个百分点,比上年回落 25.8 个百分点。全国住宅销售面积 97,030 万平方米,增长

3.9%,增速比前三季度回落 8.2 个百分点,比上年回落 4.4 个百分点。全国商品房销售额 59,119

亿元,增长 12.1%,增速比前三季度回落 11.1 个百分点,比上年回落 6.8 个百分点;其中住

宅销售额增长 10.2%,分别回落 11.0 和 4.6 个百分点。房地产开发企业资金来源中,国内贷

款 12,564 亿元,同比涨幅为零,个人按揭贷款 8,360 亿元,同比下降 12.2%。此外,衡量房

地产市场的权威指标国房景气指数从 5 月份年内高点 103.20 单边下行,到 2012 年 2 月份,回

落到 97.89,达到两年多以来的最低值,接近 2008 年底的水平,表明行业的景气度已经接近

较低水平。

    受销售下滑的影响,房地产开发企业的存货迅速上升。据统计,截至 2012 年 1 月末,北

上广深四个一线城市库存商品房分别达到 11.9 万套、6.6 万套、6.2 万套和 2.7 万套,初步估

计分别需要 29 个月、11 个月、27 个月和 20 个月消化。而南京、苏州、青岛、厦门四个二线

城市 1 月末的库存也分别需要 27 个月、12 个月、55 个月和 33 个月方能消化。销售不畅的效

应也传递到了土地市场,三、四季度明显趋冷,具体表现为企业拿地热情不高,地方政府推地

速度趋缓,流拍率不断上升,溢价幅度压缩,底价成交占绝大多数。前 11 个月,全国 130 个

主要城市土地市场总土地出让金为 1.18 万亿,与去年同期相比减少了 5,200 亿,减少了 30%。

    第四季度,在房价调整、经济下行和地方资金吃紧等方面的压力下,调控政策已经出现了

局部微调的情形,表明政策面见顶的局面已经基本确立。11 月 30 日,中国人民银行决定下调

存款类人民币存款准备金率 0.5 个百分点,这是存款准备金率在近三年内内连续 12 次上调后

的首次下调,向市场释放了积极信号,意在缓解市场中流动性紧张的局面,有利于缓解经济放

缓的压力。部分地方政府也对原有的部分调控政策进行了局部的松动,包括公积金额度的提高、

放宽普通住宅标准、高端人才的补助和居民权利、房产税征收标准的提高等。

    公司管理层认为:2011 年针对过热的房地产市场及不断恶化的通胀形势,政府进一步加

强了宏观调控,一方面出台了以“限购”、“限价”、“限贷”为核心的遏制房价过快上涨、

促进房价合理回归的政策。同时多次动用存款准备金率、利率工具,影响市场的货币供应和资

金成本;另一方面也适时推出了关于房地产市场的长期制度性安排,包括扩大保障房的建设规

模、房产税的试行等等。政府的调控思路是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方




                                          7
                                                  荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




位调控,最终实现房地产市场长期、健康、稳定发展。

    2011 年,面对宏观形势的诸多不确定性和复杂性,公司顺势而为,理性应对,坚持以销

定产、稳健开发不动摇和快速去化、稳步发展不松劲。通过促销售、抓融资等办法缓解资金压

力,通过放缓扩张步伐,减少拿地支出,力保公司收支平衡,公司经营业绩在逆势中经受市场

考验。

    2、报告期内公司总体经营情况的回顾

    报告期内,公司实现营业收入 9,501,697,850.13 元,同比增长 45.57%,营业利润

1,972,607,182.21 元,同比增长 44.64%,归属于母公司所有者净利润 1,532,227,120.84 元,

同比增长 50.02%,完成开工面积 319.01 万平米,同比减少 10.25%;竣工面积 169.75 万平米,

同比增长 39.99%;销售回款 115.20 亿元,同比增长 20.40%;项目利润 27.77 亿元,同比增

长 58.78%;总资产 281.71 亿元,同比增长 32.54%;净资产 61.37 亿元,同比增长 28.93%,

通过银行、委托借款及信托等方式融资 55.46 亿元。

    报告期内,公司改变土地购置策略,规避高价拿地风险,实现有限资源的优化配置。公司

审时度势,在积极拓展新区域同时,增加原有项目所在地的市场占有率,先后在南京、廊坊、

盘锦、沈阳等四个城市获得通过股权收购、摘牌、拍卖等方式,新取得土地建筑面积 178.19

万平米,新增项目平均楼面地价 1,152.54 元/平米。

    报告期内,公司在继续保持原有普通商品住宅定位的同时,着手进行新产品的研究、开发。

根据项目特点及市场需求,公司已经在徐州、蚌埠、沈阳、石家庄、南京等地建设、销售精装

修房、低密度住宅产品,提升了项目利润,满足了客户差异化的需求,进一步丰富了公司的产

品线。

    报告期内,公司在继续保持原有房地产开发主业定位的同时,非开发类业务也取得了长足

的进步。公司逐步摸索出适合公司自身发展的酒店公司、基金公司、物业公司经营和管理规范。

报告期内廊坊酒店经营管理公司实现营业毛利(GOP)转正,公司成立的荣盛泰发地产基金管

理公司探索并不断沉淀基金管理模式,积极与国内外金融机构学习、沟通与合作,为公司引入

资金 11.72 亿元,成功自主发行第一支理财产品,并投资于公司项目。同时,积极探索新业态

开发,开启办公商业、社区综合体的建设,做到多产业协调共同发展,初步完成盈利模式的过

渡和转型。设计公司的服务能力、效益进一步提升,物业公司的管理能力再上台阶。




                                         8
                                                  荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




       报告期内,公司针对中、高层员工的长期激励机制和针对中低层员工的补充激励机制均已

建立并实施,有利于进一步调动员工的工作积极性和创造性,有利于吸纳更多的优秀人才与公

司共同成长。

       3、公司主营业务及其经营情况

       (1)公司主营业务情况

       公司主营业务为房地产开发经营,主要是普通商品住宅的开发,包括住宅、与住宅配套的

商铺、车库等。报告期内,公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经营收

入等。

       报告期内,公司签订商品房销售合同面积 181 万平方米,合同金额 113.22 亿元,同比分

别减少 7.36%和增加 10.17%。结算项目面积 163.84 万平方米,同比增长 17.75%;结算收入 93.01

亿元,同比增长 44.25%。

       其中,廊坊地区共结算面积 22.78 万平方米,主要来自廊坊豪邸坊、阳光逸墅、香城郦舍、

塞纳荣府项目;沧州地区共结算 19.24 万平方米,主要来自沧州阿尔卡迪亚和文景苑项目;石

家庄地区共结算 2.64 万平方米,来自石家庄阿尔卡迪亚项目;南京地区共结算 25.04 万平方

米,主要来自南京阿尔卡迪亚、盛棠苑和龙湖半岛项目;蚌埠地区共结算 8.11 万平方米,来

自蚌埠阿尔卡迪亚项目和香堤荣府项目;徐州地区共结算 21.41 万平方米,主要来自徐州阿尔

卡迪亚项目和九里峰景项目;长沙地区共结算 6.90 万平方米,来自长沙财智广场项目;聊城

地区共结算 12.59 万平方米,来自聊城阿尔卡迪亚和西湖馨苑项目;邯郸地区共结算 18.14 万

平方米,来自邯郸锦绣花苑项目和邯郸阿尔卡迪亚项目;常州地区共结算 2.13 万平方米,来

自馨河郦舍项目;广东地区共结算 9.75 万平方米,来自南亚郦都项目;临沂地区共结算 3.33

万平方米,来自香醍荣府项目;沈阳区域共结算 11.78 万平方米,来自爱家郦都和幸福大道项

目。

       报告期末公司还有 163.07 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计 95.48 亿元。

上述待结算资源大部分将在 2012 年进行结算,为公司 2012 年经营业绩的实现提供了良好的保

障。

       (1)主要会计数据及财务指标变动情况表

                                                                                        单位:元



                                             9
                                                     荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




 报表项目         2011 年            2010 年         变动比率%                变动原因

                                                                   主要原因是经营规模扩大,营
 应收账款       59,822,740.00       44,584,240.16        34.18%    业收入增加,应收账款及未放
                                                                   按揭款相应增加。
                                                                   主要原因是本期支付土地投标
其他应收款    1,751,841,688.54     944,730,381.11        85.43%
                                                                   保证金增加。
                                                                   主要原因是土地投入和建设投
  存货       19,296,994,754.72   13,258,214,856.62       45.55%
                                                                   入增加。
                                                                   主要原因是公司本期对成都中
 长期股权                                                          林置业增资,将其纳入合并范
                11,587,484.50       41,034,926.67       -71.76%
   投资                                                            围,抵消了对其原以成本法核
                                                                   算的长期股权投资。
 投资性                                                            主要原因是出租性房产增加。
                15,826,749.58        7,220,512.43       119.19%
 房地产
                                                                   主要原因是本期酒店新增建造
 在建工程       104,817,080.00       6,196,997.83      1591.42%
                                                                   成本。
                                                                   主要原因是经营规模扩大,借
 短期借款     1,330,045,000.00     399,564,000.00       232.87%
                                                                   款增加。
                                                                   主要原因为预售面积增加相应
 预收款项     9,295,354,583.96    7,059,628,135.84       31.67%
                                                                   预售房款增加。
一年内到期                                                         主要原因是 1 年内到期的长期
  的非流动    3,823,100,000.00    1,988,000,000.00       92.31%    借款及长期应付款增加。
    负债
                                                                   报告期实施了 2010 年度利润
  股本        1,863,680,000.00    1,433,600,000.00       30.00%
                                                                   分配方案
未分配利润    2,795,656,465.99    1,756,404,435.53       59.17%    主要原因是净利润增加。

                                                                   主要原因是经营规模扩大结转
 营业收入     9,501,697,850.13    6,527,176,271.09       45.57%
                                                                   销售面积增加。
                                                                   主要原因是经营规模扩大结转
 营业成本     5,924,654,195.35    4,249,026,408.39       39.44%
                                                                   销售面积增加。
营业税金及                                                         主要原因是收入增加,相应计
                800,186,667.22     518,143,047.28        54.43%
  附加                                                             提税金及附加。
                                                                   主要原因是:1.公司经营规模
                                                                   扩大,项目增加,相应销售人
                                                                   员人工成本和营销费用增加;
 销售费用       225,096,647.16      99,826,298.71       125.49%    2.酒店营业收入同比增长,相
                                                                   应营业费用增加;3.本期部分
                                                                   项目实施了代理销售,相应费
                                                                   用增加。
                                                                   主要原因是:一方面,公司经
                                                                   营规模扩大项目增加,相应人
 管理费用       396,339,874.37     226,384,683.63        75.07%
                                                                   工成本和管理成本增加;另一
                                                                   方面本年计提股份支付费用增



                                           10
                                                          荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                                                                          加共同影响。

                                                                          主要原因是本期费用化的借款
  财务费用       163,994,907.29         59,704,807.02           174.68%   费用比去年同期增加较多所
                                                                          致。
                                                                          主要原因是上期收到政府补助
 营业外收入       12,568,768.47         38,445,705.79           -67.31%
                                                                          较多。
                                                                          主要原因是上期南京仙林土地
 营业外支出       36,157,638.65         58,790,923.44           -38.50%
                                                                          违约金支出较高。
                                                                          主要原因是当期利润增加,当
 所得税费用      420,565,644.14        320,963,781.85            31.03%
                                                                          期所得税费用相应增加。

   (2)主要产品、原材料等价格变动情况

    报告期公司商品房销售收入、销售成本对比分析

                项目              2011 年             2010 年                   变动率

        销售收入(万元)          930,111.60           644,775.64                         44.25%

        销售成本(万元)          616,483.83           434,529.77                         41.87%

       销售面积(万平米)            163.84                139.14                         17.75%

       单位售价(元/平米)          5,676.85             4,634.01                         22.51%

       单位成本(元/平米)          3,762.68             3,122.97                         20.48%

   (3)订单签署和执行情况

   公司的产品为商品住宅及少量商铺,订单主要为商品房销售合同。在项目达到预售条件并

办理预售许可证后,公司与购房者签订购房合同。订单多且客户分散,金额不大。2010 年,

全年实现销售回款 116.05 亿元,完成年度计划的 85.96%。

    (4)毛利率变动情况
                       2011 年           2010 年            2009 年           本年比上年增减幅度

   营业毛利率          37.65%               34.90%              35.53%        上升了 2.75 个百分点

    2011 年公司营业毛利率同比增加 2.75 个百分点,主要原因是:2011 年新增结转收入的项

目廊坊豪邸坊、香河香城郦舍、南京阿尔卡迪亚三期、沧州文景苑、邯郸锦绣花苑二期、聊城

阿尔卡迪亚三期系 2010 年预售,比 2010 年度结转收入的廊坊江南水郡、邯郸锦绣花苑一期等

项目利润率有所提高。

   (5)主营业务按行业、产品和地区分布情况

                                                                                            单位:元



                                                 11
                                                             荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                                 本期发生额                                  上期发生额
   行业名称
                      营业收入                营业成本            营业收入                营业成本

   房地产业       9,301,116,016.38     5,836,063,972.70       6,447,756,398.62         4,195,314,413.79

   物业服务          60,139,693.14        52,894,256.17          39,973,394.55             35,151,173.32

   酒店经营         128,710,673.51        27,287,531.12          30,916,487.81              7,804,250.63

   其他行业          11,731,467.10            8,408,435.36         8,529,990.11            10,756,570.65

     合计         9,501,697,850.13     5,924,654,195.35       6,527,176,271.09         4,249,026,408.39

   地区分类           营业收入                营业成本            营业收入                营业成本

    河北省        3,767,723,071.15     2,031,844,365.44       3,266,888,738.28         2,049,869,166.40

    山东省          773,078,143.43       511,800,126.45         637,421,132.34            443,455,957.16

    江苏省        3,049,392,586.45     2,034,830,173.77       1,844,425,584.31         1,269,486,149.75

    安徽省          565,712,812.50       366,851,999.42         617,100,014.39            368,333,929.54

    湖南省          192,798,743.62       129,138,902.04         161,340,801.77            117,881,205.54

    广东省          407,226,289.20       292,829,947.73              ---                      ---

    辽宁省          744,129,676.00       557,358,680.50              ---                      ---

    北京市            1,636,527.78              ---                  ---                      ---

     合计         9,501,697,850.13     5,924,654,195.35       6,527,176,271.09       4,249,026,408.39

    本公司的主营业务为房地产开发与销售,下属子公司的业务范围除了房地产开发与销售

外,还包括物业服务、酒店经营等业务,其中,房地产销售收入占公司总收入的 97.89%。

   (6)主要供应商、客户情况

    ①公司前5名供应商合计的采购额占全年采购总额的百分比

    公司以房地产开发为核心业务,开发项目发包给承建商负责施工,主要建筑材料由承建商

提供;部分材料设备如电梯等由供应商直接提供。2011年,前5名供应商(包括提供劳务和采

购材料)的采购金额合计1,270,535,335.43元,占全年提供劳务及采购材料总额的17.51%。

                                                                                               单位:元
                                                                           预付
                                                             占年度采               占公司预付      是否存
                                                                           账款
             前 5 名供应商                    采购金额       购总金额               账款总余额      在关联
                                                                           的余
                                                             的比例                   的比例          关系
                                                                           额

 廊坊开发区福斯特工程有限公司            455,840,037.50        6.28%       ――        ――           否

 荣盛建设工程有限公司                    313,442,700.65        4.32%       ――        ――           是



                                                      12
                                                           荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




 北京宏福建工集团有限公司            190,260,248.70             2.62%          ――    ――          否

 中外建华诚城市建设有限公司          156,276,113.94             2.15%          ――    ――          否

 浙江鸿翔建设集团有限公司            154,716,234.64             2.13%          ――    ――          否

                合 计              1,270,535,335.43             17.51%         ――    ――          否

    ②公司前5名客户销售额合计占公司销售总额的百分比

    公司的产品为商品住宅,个人购房者为主力客户群。由于客户多而且分散在各个城市,仅

在部分项目存在少数集团购房或批量购房者,因此主要客户的销售额占全年销售额的比例较

低。经统计,前5名客户的销售额为145,721,112.50元,占公司全年销售总额的1.52%。

   (7)非经常性损益情况

                                                                                          单位:元
                                                                金额
  性质或内容
                                  2011 年度                2010 年度                  2009 年度
  非流动资产处置损益净额              110,530.73            -760,778.70                       -87,532.18

  非同一控制下合并收益               -333,861.35                           /            14,120,892.91

  政府补助                          3,794,871.03          29,992,700.00                       583,333.33

  营业外收入                        8,581,981.07           8,436,014.16                  2,570,608.68

  营业外支出                       36,076,253.01          58,753,683.76                  2,162,280.54

  小计                            -23,922,731.53         -21,085,748.30                 15,025,022.20

  少数股东享有部分                        72,616.50               4,355.74                -375,075.24

  所得税影响数                     -6,184,025.86          -4,954,852.50                       495,001.45

  合计                            -17,811,322.17         -16,135,251.54                 14,905,095.99

    (8)主要费用情况

                                                                                                  单位:元
                                                                                                   占 2011
   费用                                                                 本年比上年增减幅度超过     年营业
                 2011 年        2010 年               2009 年
   项目                                                                   30%的原因及影响因素      收入比
                                                                                                     例%
                                                                        主要原因是:1.公司经营
                                                                        规模扩大,项目增加,相
                                                                        应销售人员人工成本和营
 销售费用    225,096,647.16   99,826,298.71      46,866,433.72          销费用增加;2.酒店营业       2.37%
                                                                        收入同比增长,相应营业
                                                                        费用增加;3.本期部分项
                                                                        目实施了代理销售,相应


                                                13
                                                      荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                                                               费用增加。




                                                               主要原因是:一方面,公
                                                               司经营规模扩大项目增
                                                               加,相应人工成本和管理
 管理费用   396,339,874.37   226,384,683.63    85,458,641.39                                  4.17%
                                                               成本增加;另一方面本年
                                                               计提股份支付费用增加共
                                                               同影响。
                                                               主要原因是本期费用化的
 财务费用   163,994,907.29    59,704,807.02     4,319,258.37   借款费用比去年同期增加         1.73%
                                                               较多所致。
                                                               主要原因是当期利润增
  所得税
            420,565,644.14   320,963,781.85   201,314,042.96   加,当期所得税费用相应         4.43%
    费用
                                                               增加。

    (9)经营环境分析

    与2010年相比,报告期市场环境趋紧,主要表现在以下几个方面:

    ①房地产调控政策方面。国家持续加强了对房地产业的宏观调控力度。报告期初“新国八

条”出台,加之“限购”、“限价”等因素的长期累积,房地产行业销售速度较去年同期有明显

的下滑,从而引发市场观望气氛加重,销售难度提高。

    ②信贷政策越发趋紧。2011年度,国内金融机构人民币新增贷款7.47万亿元,较2010年减

少3901亿元。报告期共上调存贷款利率3次,也是经济危机之后的第5次加息,截至报告期末,

一年期贷款利率达到6.56%,其他各档次贷款利率及公积金贷款利率相应调整;报告期内上调

存款准备金利率6次,截至报告期末,大型金融机构存款准备金利率达到21.5%,再创历史新高。

面对如此频繁的调整,房地产行业在银行融资规模和成本进一步增加,面临更大的资金短缺的

考验。

    ③房地产市场长期制度化建设取得了新的突破。

    a.保障房建设力度不断加强。2011年已开工建设1000万套的保障房,基本建成400多万套,

同时,2012年计划开工700万套,计划建成500万套。政府对保障房的关注力度不断加大,建设

速度不断加快。通过加快建设保障性住房,将房地产市场区分为市场化的商品房市场体系与政

府主导的保障性住房市场体系,改变了过去单纯依靠市场解决住房问题的基本架构,可以解决

由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。


                                              14
                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




    b.房产税或扩大试点范围。住建部负责人明确表示进一步研究和推进房产税改革方案,适

当扩大试点范围,积极稳妥的加以推进。2010年重庆、上海两市分别推出了房产税试点细则,

虽从目前数据不能反映出两地楼市房产税改革的效果,但作为一项长期的措施,必将对未来房

地产市场的长期发展产生深远的影响。

    公司管理层认为,上述几方面的经营环境变化,将从不同方面对公司生产经营产生影响,

公司将认真研究有关政策动向,采取积极有效的应对措施,把环境变化对公司的不利影响控制

在可接受的范围内,抓住市场变化带来的机遇,加快项目拓展和建设,为公司稳定、健康发展

提供支持。

    (10)困难与优势分析

    自公司成立并从事房地产开发业务以来,经过十多年的不懈努力,公司确立并不断形成了

具有自身特色的经营特点和竞争优势,主要体现在以下几方面:

    ①公司独特的市场定位

    通过多年的努力,公司确立了自身独特的市场定位:立足于京津冀环渤海地区和长三角区

域有发展潜力的中等城市,稳步涉足风险较小的大城市,有选择地兼顾发展较快的小城市;将

中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁;将大城市作为扩大影

响、展示实力,提升技术与管理水平的平台;将小城市作为传播理念、控制风险,拓展企业发

展的新空间。随着城市化进程的加速以及中等城市房地产市场的不断成熟,中等城市房地产市

场将会获得更好、更快地发展。

    报告期内,有选择的进驻新城市的同时,公司加大对原有城市的投资力度的,通过深耕京

沪高铁、京广高铁、京哈高铁等快速客运通道沿线中等城市,进一步完善、强化了公司的市场

定位。

    ②公司产品以普通商品住宅为主,品牌优势突出

    公司以普通商品住宅为主导产品,目前成功开发完成的项目,以及在建和拟建的项目基本

上是普通商品住宅。多年来,公司致力于通过提供高性价比的产品,为项目所在地居民营造“自

然的园,健康的家”,营造新型的生活方式,满足其现实及潜在的需求。为此,公司在产品与

市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上,进行

全方位的努力,形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品,在各项目所在地树


                                        15
                                                荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前,公司在主要项目城市如廊坊、蚌埠、徐州、南京六

合、邯郸、聊城等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列,具有较强的市场影响力。

    ③较快的存货周转和良好的费用控制水平

    多年来,公司以高周转、低成本的特点为市场所周知,获得了投资者的高度认可。首先,

公司合理安排项目前期各项工作,快速实现开工,并通过一整套严格有效的生产管理系统和完

善的业务流程,严格控制主要生产节点,缩短项目开发周期,使得项目的建设过程合理、安全、

高效。其次,公司对产品市场定位准确,且一贯秉承“不囤地、不捂盘”的原则,快速去化,

实现了较高的周转效率。此外,作为一家具有鲜明民营企业印记的公司,公司已经建立了有效

的费用预算、跟踪、控制流程和标准,无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司

2008 年、2009 年、2010 年、2011 年的期间费用率分别为为 4.82%、4.15%、5.91%、8.27%,

维持低位运行。

    ④公司所在区域房价比较合理。

    公司 2011 年住宅销售均价 5500 元/平米,公司所在地区人均可支配收入平均值 2.5 万元。

按照每户 90 平米面积,户均人口 3.2 人计算,公司所在区域 2011 年末房价收入比为 6.19,

处于比较合理的水平。

    ⑤公司土地储备充足。报告期,公司紧紧抓住市场的有利时机,通过股权收购、招拍挂等

多种方式,先后在廊坊、南京、沈阳、盘锦等 5 个城市获得土地 7 宗,规划建筑面积 178.19

万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积 1769.77 万平米,可以满足公司未来三年左

右的开发需要。

    ⑥公司项目实现全国布局

    公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖南、辽宁、广东、四川等 9

个省的 20 个城市,涉及房地产项目 40 余个。特别是最近几年,徐州、南京、蚌埠、廊坊、沧

州、石家庄、聊城、邯郸等地的营业收入均有较大幅度的增长,使得公司对个别区域的依赖度

显著下降,平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险,也为市场向好时公司营业

收入的快速成长提供了条件

    ⑦公司长期激励机制的建立已经起步

    报告期内,公司向包括公司高级管理人员、核心管理人员、核心技术(专业)骨干在内的


                                        16
                                                  荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




65 名激励对象授予 865.51 万份股票期权进入第一个行权期。

       ⑧公司标准化规范化制度建设迈上新台阶

       报告期内,通过对当前制度的梳理和完善,公司各个系统建立并在执行制度化、标准化的

操作流程,做到“办事有标准,工作有流程”,大大降低了执行过程中人为因素造成的不利状

况。进一步提高了工作效率,降低了经营成本。

       随着公司的快速成长,公司也面临着不少的问题和挑战,

       ①项目建设与销售不够匹配,部分区域公司管理者危机意识和对市场变化反应迟缓。

       2011 年宏观政策日益趋紧,经营形势日趋严峻,部分区域公司管理者对宏观调控认识不

足初期的市场心存侥幸,对项目进度管理和计划落实准备不足,对调控过程中的市场变化应对

不够及时,未能及时抓住有限的销售时机、采取有效的销售策略,导致部分项目进度目标未能

按计划实现。

       ②随着国家宏观调控的深入,融资工作更加困难。

       2011 年随着国家宏观调控进一步深入,银行政策也日趋偏紧,公司取得项目开发贷款和

按揭贷款难度和成本都有不同程度的增加。为了使项目顺利开发,公司在 2011 年度公司除了

积极争取银行项目开发贷款外,还采用了信托融资方式,导致公司财务费用有所上升。

       ③随着公司项目数量及地域分布的迅速扩大,管理半径难度加大。

       公司由成立期初的 5 个项目增加为报告期末的 40 余个项目,从布局京津冀和长三角的区

域房地产企业发展为全国布局的大型房地产企业,伴随着公司的迅猛发展,管理半径加大,对

公司管理者的能力和水平提出更高的要求,需要更多优秀的思想和人才补充道管理者队伍中

来。

       报告期末公司拥有的项目储备、管理架构、人才队伍、经营理念、企业文化、资金储备等,

都为公司未来经营、盈利能力的连续性、稳定性奠定了坚实的基础。只要公司坚持现有的市场

定位、产品定位,强化现有的优势,打造新优势,加强对公司管理及内外部各种资源的整合力

度,强化对区域市场及区域经济的研究,强化成本控制,公司就一定能够在未来的可以预见的

时间里,保持经营和盈利能力的连续性、稳定性。

       (11)现金流状况分析




                                          17
                                                              荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




                                                                                                  单位:元
                                                                                 同比变动幅度超过 30%的
   项       目              2011 年度            2010 年度         同比增减(%)         原因
一、经营活动产生                                                                    主要是由于土地储备同
的现金流量净额            -498,312,251.33    -1,933,849,113.39           74.23%     比减少,回款增加所致
经营活动现金流
    入量                12,195,211,524.36     9,871,056,712.66           23.55%               /
经营活动现金流
    出量                12,693,523,775.69    11,804,905,826.05              7.53%             /
二、投资活动产生                                                                    上年同期购置固定资产
的现金流量净额            -349,416,100.64      -618,318,225.64           43.49%     支出较多。
                                                                                    本期合并成都公司期初
投资活动现金流                                                                      货币资金余额和沈阳荣
    入量                                                           1,382,328.9      盛出售沈阳幸福筑家股
                            41,887,596.55               3,030.00            3%      权收到现金
投资活动现金流                                                                      上年同期购置固定资产
    出量                   391,303,697.19      618,321,255.64           -36.72%     支出较多。
                                                                                    主要是偿还债务及支付
三、筹资活动产生
                                                                                    利息增加比例大于取得
的现金流量净额
                         1,406,758,938.82     2,660,787,794.93          -47.13%     借款增加比例
筹资活动现金流                                                                      主要是由于取得借款现
    入量                 6,012,619,904.14     4,314,035,443.49           39.37%     金流入同比增加所致。
筹资活动现金流                                                                      主要是偿还借款及支付
    出量                 4,605,860,965.32     1,653,247,648.56          178.59%     利息增加较多。
四、汇率变动对现                                                                    本期持有外币资金发生
    金的影响                -3,699,784.05          -820,264.95        -351.05%      汇兑损失同比增加
五、现金及现金等                                                                    受上述原因共同影响所
  价物净增加额             555,330,802.80      107,800,190.95           415.15%     致
 现金流入总计           18,249,719,025.05    14,185,095,186.15           28.65%               /
 现金流出总计           17,694,388,222.25    14,077,294,995.20           25.69%               /

  (12)董事、监事、高管人员薪酬情况
                                2011 年度  2010 年度                                    薪酬同比变动
                                                                             公司净利
                                从公司领   从公司领          薪酬总额同                 与净利润同比
     姓名           职务                                                     润同比增
                                取的报酬   取的报酬          比增减(%)                变动的比较说
                                                                             减(%)
                                总额(元) 总额(元)                                       明

   耿建明        董事长          1,080,000      795,650            35.74%               高管人员薪酬
                 董事、总经                                                             变化取决于公
   刘山                            864,000      598,175            44.44%     50.02%    司业绩的增长,
                 理
                                                                                        薪酬同比平均
   李喜林        董事              480,000      526,405             -8.8%
                                                                                        增长率为净利
   金文辉        董事               50,000       50,000              0.00               润同比增长率




                                                   18
                                                          荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                董事、副总                                                            的 36.97%
    鲍丽洁      经理               750,300     510,525        46.97%
    耿建富      董事               640,000     412,650        55.10%
    王力        独立董事           120,000      20,000          500%
    吴联生      独立董事           120,000      80,000           50%
    付磊        独立董事           120,000      80,000           50%
    邹家立      监事会主席           50,000     50,000          0.00

    李爱红      监事               185,756      33,733      450.67%
    肖春梅      监事               183,677     133,686        37.39%
    李万乐      副总经理           750,300     494,500        51.73%
                副总经理、
    冯全玉      财务总监           750,300     486,700        54.16%

                副总经理、
    陈金海      董事会秘书         420,000     354,100        18.61%


    高学军      副总经理           480,000     347,018        38.32%

    (13)经营计划或盈利预测完成情况

    2011 年,在房地产行业整体低迷的情况下,公司经受住了市场考验,基本完成了年初制

定的目标。全年实际开工 319.01 万平方米,完成计划的 78.08%;竣工面积 169.75 万平米,

完成计划的 90.63%;销售回款 115.20 亿元,完成计划的 85.34%;通过银行、委托借款及信托

等方式融资 55.46 亿元,完成年度计划的 96.62%。

    公司 2011 年第三季度报告对 2011 年全年经营业绩进行的预测为:预计 2011 年度归属于

母公司所有者的净利润较上年增长 30%-50%。根据经审计的 2011 年度财务报告,公司实现的

归属于母公司所有者的净利润 1,532,227,120.84 元,较上年同期增长 50.02%,较 2011 年度

业绩预计高 0.02 个百分点。主要原因为辽宁地区和江苏地区 2011 年度实际结算收入高于三季

度时预测结算收入。

    4、报告期公司的资产情况

   (1)重要资产情况
                                                                            减值    相关担保、诉讼、
     资产类别           存放状态       性 质   使用情况   盈利能力情况
                                                                            情况      仲裁等情况

                       广阳区新开      办公    日常办公
  地产大厦办公楼                                                             无            无
                         路 239 号     楼        使用




                                                  19
                                                         荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




                   廊坊市广阳      商业                 2011 年经营收入
廊坊江南会馆                              经营使用                          无            无
                   道锦绣小区      会所                    1178 万元

                   廊坊市阿尔      商业
廊坊阿卡会所                              经营使用              -           无            无
                   卡迪亚小区      会所
                   霸州市建设
                                   商业
霸州会所           东道阿尔卡             经营使用              -           无            无
                                   会所
                     迪亚小区
                   沧州市黄河
沧州阿尔卡迪亚                                          2011 年取得经营
                   路北侧、开元    商业   经营使用                          无            无
国际大酒店                                               收入 3987 万元
                     大道东侧
                   蚌埠经济开
蚌埠阿尔卡迪亚     发区广场五      商业
                                          经营使用              -           无            无
会所               街和兴业路      会所
                     交差路口
                   聊城市东昌                               2011
聊城阿尔卡迪亚
                   湖南路北、东    商业   经营使用      年取得经营收入      无            无
国际大酒店
                   昌湖西南岸                             4530 万元
廊坊阿尔卡迪亚     廊坊开发区                           2011 年取得经营
                                   商业   经营使用                          无            无
国际大酒店           祥云道                              收入 3493 万元

 (2)资产构成变动情况

                     2011 年末占   2010 年末占                           同比增减(%)达到 30%
     资产项目         总资产的%     总资产的%          同比增减                  的说明
     货币资金           9.53%         9.55%        下降 0.02 个百分点               /
                                                                        主要原因是收到客户以
                                                                        银行承兑汇票结算的购
     应收票据           0.04%         0.00%        上升 0.04 个百分点   房款。
     应收账款           0.21%         0.21%                /                        /
                                                                        主要原因是预付土地款
      预付款项          7.73%        14.28%        下降 6.55 个百分点   减少所致。
                                                                        主要原因是本期支付土
    其他应收款          6.22%         4.44%        上升 1.78 个百分点   地投标保证金增加。
                                                                        主要原因是土地投入和
       存货            68.50%        62.38%        上升 6.12 个百分点   建设投入增加。
   其他流动资产         3.13%         3.29%        下降 0.16 个百分点               /
                                                                        主要原因是公司本期对
                                                                        成都中林置业增资,将其
                                                                        纳入合并范围,抵消了对
                                                                        其原以成本法核算的长
    长期股权投资        0.04%         0.19%        下降 0.15 个百分点   期股权投资。
                                                                        主要原因是出租性房产
    投资性房地产        0.06%         0.03%        上升 0.03 个百分点   增加。



                                              20
                                                             荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



        固定资产          2.53%          3.52%         下降 0.99 个百分点                /
                                                                            主要原因是本期酒店新
        在建工程          0.37%          0.03%         上升 0.34 个百分点   增建造成本。

        无形资产          0.62%          0.75%         下降 0.13 个百分点                /

          商誉            0.02%          0.03%         下降 0.01 个百分点                /

      长期待摊费用        0.66%          0.93%         下降 0.27 个百分点                /

     递延所得税资产       0.32%          0.36%         下降 0.04 个百分点                /

    公司一直本着稳健经营的原则,在实现自身快速发展的同时,努力改善公司资产结构,增

强公司自身实力。与去年同期相比,报告期资产结构比例无重大变化,其中相对变化较大的是
预付款项、其他应收款和存货。

    (3)存货变动情况

                                                                                       单位:元
                                                                                             存货跌价
                                                            占 2011 年末    产品销售价       准备的计
         项    目                 2011 年末余额               总资产的%     格变动情况       提情况
         原材料                         13,619,051.92          0.05%                            /
       低值易耗品                        5,297,839.76          0.02%        报告期商品          /
        周转材料                         7,038,094.83          0.02%        房平均售价          /
                                                                            5676.85 元/
        开发成本                    17,097,783,651.79          60.69%       平米,较去          /
        开发产品                     2,051,389,320.88          7.28%        年平均售价          /
                                                                            4634.01 元/
        工程施工                       121,866,795.54          0.43%                            /
                                                                            平米,上涨
          合计                      19,296,994,754.72          68.50%         22.51%            /

    (4)金融资产投资情况

    报告期末,公司不存在较大金额的证券投资等金融资产、委托理财等财务性投资或套期保

值等相关业务。

    (5)主要资产的计量

    主要资产计量属性:固定资产按照成本法进行初始计量,固定资产折旧采用直线法计算。

投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式对于投资性房地产进行后续计量。无形资

产按实际支付的金额或确定的价值入账。

    (6)主要子公司或参股公司的经营情况及业绩情况

                                                                                               单位:元
    公司名称        持股比例及是      2011 年净利润         2010 年净利润       同比变动比      对合并净



                                                  21
                                                    荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                  否列入合并报                                             例%         利润的影
                      表                                                               响比例%
荣盛(徐州)房   持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表          215,452,889.54   181,561,332.87          18.67%      14.10%
    公司
南京荣盛置业     持股 100%,纳入
                                    33,908,923.69     9,822,597.76         245.21%      2.22%
  有限公司       合并报表
河北荣盛房地     持股 100%,纳入
产开发有限公     合并报表           97,092,943.05   234,847,107.10         -58.66%      6.35%
    司
廊坊荣盛物业     持股 100%,纳入
                                    -1,076,950.63        18,478.31      -5,928.19%      -0.07%
服务有限公司     合并报表
廊坊荣盛建筑     持股 100%,纳入
                                    42,563,669.90    89,749,588.14         -52.58%      2.78%
设计有限公司     合并报表
廊坊开发区盛     持股 100%,纳入
远房地产开发     合并报表            8,484,728.23    91,080,997.95         -90.68%      0.56%
  有限公司
长沙荣盛置业     持股 90%,纳入
                                    33,079,016.90    21,975,528.90          50.53%      1.95%
  有限公司       合并报表
荣盛(蚌埠)置   持股 100%,纳入
                                    78,526,895.23    -4,963,100.07       1,682.21%      5.14%
  业有限公司     合并报表
廊坊荣盛酒店     持股 100%,纳入
经营管理有限     合并报表           -4,483,866.72   -28,151,431.64          84.07%      -0.29%
    公司
香河万利通实     持股 100%,纳入
                                   243,323,740.66    40,431,218.67         501.82%      15.92%
业有限公司       合并报表
沈阳荣盛房地     持股 100%,纳入
产开发有限公     合并报表            9,670,560.50    -7,583,767.05         227.52%      0.63%
    司
济南铭翰房地     持股 100%,纳入
产开发有限责     合并报表           57,056,384.13   -24,192,728.79         335.84%      3.73%
  任公司
廊坊开发区荣     持股 100%,纳入
盛房地产开发     合并报表            2,246,397.09    -7,339,303.15         130.61%      0.15%
  有限公司
荣盛房地产发     持股 100%,纳入
展(香港)有限   合并报表           40,475,653.33    -2,976,831.83       1,459.69%      2.65%
    公司
荣盛(广东)房     持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表           53,979,046.40    -3,379,532.29       1,697.23%      3.53%
    公司
山东荣盛富翔     持股 79%,纳入
地产开发有限     合并报表           15,002,537.20    -3,709,940.53         504.39%      0.78%
    公司
沈阳荣盛中天     持股 84.81%,纳    -3,167,568.75      -295,503.71        -971.92%      -0.18%



                                             22
                                                           荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



房地产开发有     入合并报表
  限公司
常州上元置业     持股 100%,纳入
                                    16,998,188.81          -2,786,724.11          709.97%      1.11%
  有限公司       合并报表
唐山荣盛房地     持股 100%,纳入
产开发有限公     合并报表          -12,215,000.82          -4,190,556.02         -191.49%      -0.80%
    司
荣盛地产呼和     持股 100%,纳入
                                    -3,754,274.58          -1,946,750.30          -92.85%      -0.25%
浩特有限公司     合并报表
荣盛地产秦皇     持股 100%,纳入
                                    -4,573,351.18          -1,963,733.30         -132.89%      -0.30%
岛有限公司       合并报表
荣盛泰发(北     持股 100%,纳入
京)投资基金管   合并报表           -8,109,912.60          -1,446,420.89         -460.69%      -0.53%
  理有限公司
荣盛房地产发     持股 100%,纳入
展湖南有限公     合并报表               -40,645.38             -51,356.00          20.86%      0.00%
    司
成都中林荣盛     持股 64.17%,纳
                                   -10,033,873.95          -1,571,448.13         -538.51%      -0.42%
置业有限公司     入合并报表
荣盛(盘绵)房     持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表           -3,713,742.96               --                             -0.24%
    公司
荣盛(本溪)房     持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表           -1,104,526.62               --                             -0.07%
    公司
荣盛(聊城)房     持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表               -126,806.94             --                             -0.01%
    公司
荣盛(沧州)房     持股 100%,纳入
地产开发有限     合并报表               -698,604.83             --                             -0.05%
    公司
廊坊荣丰地产     持股 100%,纳入
                                        -49,015.46              --                             0.00%
开发有限公司     合并报表
中林所西南林     持股 20%,不纳
权交易中心有     入合并报表         -6,589,895.45          -1,472,682.05         -347.48%      -0.09%
  限公司

 (7)PE 投资情况

  报告期内,公司不存在 PE 投资情况。

  5、报告期公司负债情况

 (1)债务变动情况

                                                                                                 单位:元
            2011 年           2010 年            2009 年             同比增减 30%以上的原因说明


                                               23
                                                            荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要



                                                                 增加了 232.87%,主要原因是经营规模
短期借款 1,330,045,000.00    399,564,000.00     236,564,000.00
                                                                 扩大,借款增加。
                                                                 主要原因是本期为提高资金的使用效率
应付票据    83,600,000.00        --                   --
                                                                 而采取的银行承兑汇票付款
                                                                 增加了 50.83%,主要原因是公司经营
应付账款 1,583,313,684.53 1,049,738,114.58 1,028,196,458.13
                                                                 规模扩大,在建项目增加较多。
                                                                 增加了 31.67%,主要原因是预售面积
预收款项 9,295,354,583.96 7,059,628,135.84 3,903,432,723.18
                                                                 增加相应预售房款增加
应付职工
            10,201,017.93      8,141,213.26       3,388,984.30                       /
  薪酬
应缴税费   785,340,464.68    844,549,798.11     475,523,115.25                       /
 其他应                                                          增加了 93.49%,主要原因是代收款及
           886,877,318.99    458,359,629.85     458,509,321.32
 付款                                                            预提土地增值税增加。
一年内到
期的非流 3,823,100,000.00 1,988,000,000.00      670,000,000.00 增加了 92.31%,主要原因是一年内到
  动负债                                                       期的长期借款及长期应付款增加
长期借款 3,123,300,000.00 3,635,850,000.00 2,529,150,000.00                          /
 长期应                                                          减少 100%,主要原因是转入一年内到
                 --          300,000,000.00     280,000,000.00
 付款                                                            期的长期负债
递延所得
           169,532,945.44    193,391,066.64     201,922,375.91                       /
  税负债

    ①偿债能力指标分析:公司近三年各项偿债能力指标如下表:


                                                                                      2009-2011 年
     项     目                        2011 年              2010 年       2009 年
                                                                                         平均值
     流动比率(倍)                           1.51              1.69          1.91             1.70
     速动比率(倍)                           0.43              0.57          0.66             0.55
     资产负债率(合并)(%)                74.87%              74.98%        71.69%           73.85%
     利息保障倍数                             3.43              4.22          4.80             4.15

    公司 2011 年末流动比率 1.51,比最近三年平均值降低了 0.19,比 2010 年降低了 0.18,

一方面公司销售规模扩大,预收款项增长较大,2011 年末公司预收款项为 92.95 亿元,比年

初增长 22.36 亿元,增长率 31.67%;另一方面公司规模扩大,短期借款和一年内到期的非流

动负债增长较大,2011 年末公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计为 51.53 亿元,比

年初增长 27.66 亿元,增长率 115.83%。以上两方面增长额占流动负债增长额的 83.51%。

    公司 2011 年末速动比率 0.43,比最近三年平均值降低了 0.12,比 2010 年降低了 0.14,

主要是本年公司规模扩大,预收款项、短期借款以及一年内到期的非流动负债同比增长导致


                                                 24
                                                荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




流动负债同比增长所致。

    2011 年末合并报表的资产负债率为 74.87%,比公司最近三年平均值提高了 1.02 个百分点,

比 2010 年降低了 0.11 个百分点;公司总体负债水平同比略有下降,表明公司坚持稳健经营,

负债率控制水平得当。

    截至报告期末,公司扣除预收账款及递延所得税负债后的净负债率为 41.27%,继续保持

在行业较低的水平。预收账款由 2010 年底的 70.60 亿元增长至 92.95 亿元,但预收账款并不

构成实际的偿债压力,剔除预收账款及递延所得税负债后,公司实际需支付的负债占总资产

的比例为 41.27%,相比 2010 年底的 40.86%同比小幅上升 0.41 个百分点,公司偿债能力继续

保持稳定。在整体金融环境趋紧的情况下,公司仍有效的利用各种融资手段,财务有息负债

占全部资产的比例 29.37%,同比小幅上升 1.04 个百分点,仍然保持较低的负债水平,体现财

务的稳健性原则。由于销售情况较好,在投资上坚持谨慎的策略,公司在行业整体融资环境

相对紧张的情况下,仍然保持着相对良好的资金状况。截至报告期末,公司持有货币资金

26.85 亿元,比年初增长 32%,与负债增长率一致,公司偿债能力保持稳定状态。

    公司 2010 年利息保障倍数为 3.43, 比公司最近三年平均值降低了 0.72,比 2010 年降低

了 0.79。利息保障倍数同比降低,主要原因是随着公司规模的扩大,借款融资规模不断扩

大,利息支出增加,2011 年末借款余额 82.76 亿元,比 2010 年增加了 19.53 亿元,2011 年末

借款余额同比提高 30.89%。

    ②偿债能力综合分析

    公司 2011 年流动比率、速动比率、利息保障倍数同比下降,母公司资产负债率略有增

长,变动主要原因为公司预收账款和银行借款同比增加。

    从债务构成来看,公司债务主要集中于预收账款、银行借款和应付账款三方面。预收账

款在结转为收入之前属于流动负债项目,但是无须公司偿还,待符合收入确认条件之后转入

营业收入,基本不存在偿债压力和偿债风险,截止期末预收账款余额 92.95 亿,占负债总额

的 44.07%;公司与主要商业银行保持了持续的合作,拥有良好的资信水平,银行借款运行情

况良好。

    从现金流构成分析,公司 2011 年度、2010 年度和 2009 年度销售商品、提供劳务收到的

现金占营业收入的比率分别 122.14%、147.20%和 181.95%,表明公司主营业务现金比率较



                                         25
                                                     荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




高,公司商品房市场销售状况良好。公司资金运转正常,发展态势良好,可以满足正常生产

经营的资金需求,不存在影响公司持续经营的现象。

    公司 2011 年度、2010 年度和 2009 年度经营活动产生的现金流量净额分别为-4.98 亿元、

-19.34 亿元和 2.58 亿元。公司 2011 年经营活动产生的现金流量净额为负值,与 2010 年净现

金流相比负值减小,主要原因是公司 2011 年销售回款同比增加,购置土地及支付土地保证金

金额同比 2010 年减少。扣除支付土地款及土地保证金因素最近三年经营活动现金流量净额分

别为 29.97 亿元、42.53 亿元、27.45 亿元。

    6、资产营运能力分析

    公司最近三年应收账款周转率和存货周转率情况如下:

                                2011 年          2010 年        2009 年      2009-2011
                项   目
                                                                              年平均值

         应收账款周转率(次)   171.22           188.95         177.64         179.27

         存货周转率(次)        0.36             0.39            0.33          0.36

    公司 2011 年应收账款周转率比最近三年平均值降低了 8.05 次,比 2010 年降低了 17.73

次。主要是由于 2011 年比 2010 年收入实现较大增长,但应收账款的增长幅度略大于收入增长

幅度,因此应收账款周转率有一定的下降。

    公司 2011 年存货周转率与最近三年平均值持平,比 2010 年降低了 0.03 次。主要是由

于:本期存货增加比例略高于营业成本增加比例,因此存货周转率略有降低。

    公司控制和改善存货周转率主要通过以下几个方面:一是公司在土地投标前进行详细规

划,缩短取得土地后的前期规划时间;二是公司战略定位于具有一定经济增长潜力的中等城

市,通过多年的开发经营,积累了丰富的经营管理经验,制定了严格有效的生产管理系统;

三是公司开发项目产品性价比高,能够满足所在城市客户个性化需求,因此产品销售状况良

好,资金回笼速度快。正确的战略定位和产品内在性能优势使得公司存货周转率保持在稳定

水平。

    7、公司在开发建设中采用新技术、新设备、新材料、新工艺的情况

    公司在房地产开发中一直以技术创新为工作方针,以用科学谨慎的态度,以提升产品品质

和降低成本为导向,以创造效益为中心,以增强公司产品创新能力和市场竞争力为目标,加快



                                            26
                                               荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




高新技术和先进适用技术的推广应用,无论从户型还是室外园林环境无不经过精心设计。针对

产品开发过程中设计和施工技术突出问题,通过开展技术创新,重点解决产品中的共性、关键

性和前瞻性技术问题,并有效地促进技术创新成果转化为现实生产力,实现产品品质的提升,

保障公司房地产开发产业持续快速健康发展。公司将技术创新与提升产品品质、控制成本有机

结合起来,把技术创新与市场需求结合起来。通过引入、革新和研发新产品、新工艺、新材料、

新设备等或采用新的生产方式,提高产品品质和工作效率,开发建设新的产品,提供新的服务,

占据市场并实现市场价值。其内容包括:设计创新和研发(包括新户型的研发、结构体系优化、

机电设备优化、外立面构件和门楼优化设计、地下车库停车位组合和结构优化等),施工工艺、

工法的引入和革新,新材料、新设备的引入和应用等三方面。公司开发的小区在吸收传统建筑

风格和国外先进设计理念的同时,兼顾弘扬地方文化特色,在项目开发上不盲目追求规模大、

建筑高耸和华丽。着力在建筑的精细化、环境的优美化方面下功夫。同时,为了进一步提高住

宅的品质,适应住宅产品升级换代的需要,增强产品的核心竞争力,本公司建立了建筑新技术、

新设备、新材料和新工艺的推广及应用体系,从制度着手,通过加强对重要工程技术方案的制

定、审核和优化,推行制定技术标准和质量通病防治措施,加强了实体检查力度,以及对新技

术、新材料、新工艺和新设备等“四新”的推广运用等方面的技术管理,使得一些使用功能缺

陷得到整改和优化加强设计和技术管理,同时,在设计过程中,通过加强设计中间过程控制及

“两审“制度,优化了户型设计中影响使用功能及成本的的不合理因素;通过上述制度的推行,

使产品更加合理且更具有市场竞争力,公司产品的建造质量和产品品质得到了较大的提升。具

体情况如下:

    (1)建筑节能

    公司在住宅开发建设中采取了多项节能措施,主要有:

    ①因地制宜地使用地热辐射采暖,使室内升温均衡,采暖范围也可随房间使用情况分室控

制,达到节能目的;

    ②利用清洁能源--太阳能,在住宅开发中推广使用太阳能热水供应系统、户外太阳能照明

系统,节能环保,同时提升了小区品位;

    ③采用断桥隔热铝合金中空玻璃门窗,大大降低了室内的热量损失,同时增大了室内采光

面积,达到节能目的;



                                       27
                                               荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




    ④采用中水处理系统,将生活污水和雨水分流进行处理后二次利用,使水资源得到了有效

利用,环保效益不言而喻。

    ⑤在屋面、地面垫层等位置采用泡沫混凝土保温,应用该项技术后保温性能和防水效果显

著,并获得业主好评。

    (2)建筑规划、设计方面

    ①为汲取国内外先进的设计理念,提升小区的品位,公司先后聘请了中国建筑设计研究院、

澳洲 U&A 国际集团和巴马丹拿建筑设计咨询(上海)有限公司等国内外知名设计公司进行小区

的整体规划。主要体现为:

    a:室外环境充分借鉴江南园林所蕴涵的“小桥流水、自然写意”的设计风格,采用大型

水体设计,户户见水,步步有景,并在形态、布局和园林主题上独具特色,体现完美和谐的整

体格调,构建自然、健康、人文的和谐社区。

    b:户型设计凸显“错”的特点,体现出“动静分离”,更加符合现代居住理念;整体规划

上打破了传统的兵营式排布格局,采用弧形和错落的规划布局,楼间距开阔,富于艺术想象力,

不仅保证了通风,而且保证了房前屋后优美环境的整体贯通性;

    c:经过多年研发,公司 90 平米以下小三居户型的建设突破了房屋高度的限制,在行业内

居于前列。

    ②根据工程特点主体结构设计采用异型框架、短肢剪力墙结构体系,便于房间布置,灵活

分隔,增加室内使用面积;优先采用环保空心砌块、轻质隔墙板等多种围护和隔断结构,为业

主创造宽敞、舒适、明亮的室内生活环境。

    ③通过将原设计中 200 厚剪力墙优化为 180 厚剪力墙,在符合设计规范的前提下,降低工

程造价,同时增加了使用面积。

    ④推行建筑物限额设计,把限额设计作为设计管理工作的重要内容,明确限额设计目标值。

以事先采取措施,防止设计突破限额,重点控制影响工程成本的钢筋和混凝土含量为主要因素。

逐步形成限额设计的科学管理,优化设计方案,能提高各公司的设计管理工作效率,为规范化

设计管理提供可操作性。

    ⑤应用抗拨桩解决地下结构物的抗浮,对地下水位比较高,地下水浮力比较大的结构物产

生的效果比较明显。利用抗拔桩侧与土体之间的摩擦力,向下拉地下结构物来平衡结构物向上


                                         28
                                                荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




的浮力,达到结构物的整体平衡。在保证结构安全和使用功能的前提下,减少地下室顶板、底

板和侧墙的厚度,减少钢筋和混凝土用量,明显降低工程成本。

    ⑥应用土工膜技术解决水系景观人工湖防渗处理,复合土工膜具有较大的抗拉强度和延伸

率,能承受水压力和适应湖底的变形,起到防水防渗作用。

    (3)智能化方面

    构建智能化小区,满足人们对外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面的需要。

目前,在公司已开发的锦绣家园、廊坊阿尔卡迪亚、蚌埠阿尔卡迪亚、南京阿尔卡迪亚等住宅

小区,通过设立计算机自动化管理中心,将各分子系统(如小区周界防范、闭路电视监控、可

视对讲系统、一卡通收费等)集成在一起;小区智能化由模拟式传输系统升级为技术先进和传

输可靠的数字化系统,提高用户的使用感受,使业主的生活变得更加安全、舒适、便捷,实现

了“小区智能化”。

   (二)对公司未来发展的展望

   1、公司所处行业发展趋势及市场竞争格局

    过去几年房地产行业的过快发展,产生了一系列的社会问题,引起了管理层的高度重视。

通过最近两年的调控,特别是“限购”、“限贷”政策的严格实施,使得行业的发展速度得到减

缓,发展的根基更为扎实。随着调控效果的加强,管理层也适时调整了对行业调控的目标,从

2011 年初“遏制房价过快上涨”到三季度的“促使房价合理回归”,再到 2012 年初的“促使

房价合理回归、促进房地产市场长期、稳定、健康发展”,显示了管理层对行业长期发展前景

的认可

    公司认为,2010 年以来的宏观调控,给公司的生产经营带来了比较大的压力,导致 2011

年公司销售、回款未能完成年初计划,公司的产品库存上升,资金压力进一步加大,公司面临

着更为严峻的竞争形势。

    2012 年 3 月 5 日,温家宝总理在《政府工作报告》中指出,“严格执行并逐步完善抑制投

机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促使房价合理回归”,显示出中央政府继

续保持对房地产调控的决心。

    公司管理层认为,2012 年,政府对房地产行业的宏观调控仍将不会放松,行业的外部形

势依然严峻。但由于支撑房地产行业长期发展的主要因素仍然保持,在可以预见的未来,房地


                                        29
                                               荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




产行业仍将保持稳定发展的势头。

    第一,中国经济在未来一段时期还将保持良好发展,增长速度可能会有所下降,但是由于

经济总量不断增加,每年新增的社会财富将会非常可观,从而为房地产市场提供充足的购买力。

    第二,中国城市化将进入加速期。2011 年底,中国城市化率首次超出 50%,按照西方的成

熟经验,未来将进入城市化的加速期,每年大约增加 1 个百分点,从而为房地产行业创造出充

足的需求。

    第三,人民币升值和通货膨胀预期短期内还将持续,基于保值增值的需要以及投资渠道的

狭小,国民财富仍将主要以房产的方式存在。

    第四,随着房地产市场长期制度化建设的推进,政府对于解决全国居民住房问题的思路不

断明确,保障房建设的提速和规范,房产税试点的扩大,都有利于从制度层面上根本解决“一

调就死,一放就乱”的局面,形成稳定的市场预期,为房地产市场的长期、健康发展奠定基础。

    第五,保障性住房比例虽然有所提高,但总体比例仍然很低,大部分居民的住房需求还将

通过市场的方式来解决。

    第六,最新出台的户籍制度改革政策,将对三线城市的城镇化进程及房地产市场产生积极

的影响,公司将从中获益。

    2、2012 年度公司发展展望

    未来二、三线城市房地产市场的竞争,主要依靠品牌、技术、差异化产品、管理水平及融

资渠道。公司将进一步提升自身的既有优势,加强品牌建设的力度,挖掘项目价值,满足客户

现实和潜在的住房需求,在竞争中不断壮大。

     3、公司年度业务计划

    (1)公司发展战略

    2012 年公司将加强对经济形势和市场走势的把控力度,以销售为核心,以“快回款、抓

融资、加速资金回笼”及“控成本、精费用,节约资金支出”为着力点,力保充足稳健的现金

流,规避营运风险;以产品为主导,做好土地购置,项目建设、物业服务和宣传推广工作,力

促品牌规划落地;狠抓项目进度,为销售任务的完成奠定基础、创造条件;做优辅业业绩,全

面提升企业价值;通过发展质量及效率的双重提升,增强公司的核心竞争力,保证经营业绩持




                                       30
                                                 荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




续稳定增长。

  (2)2012 年度开、竣工计划(单位:万平方米)

                                              2012 年计划开工        2012 年计划竣工
        序号                  项目名称
                                                      面积                面积

               河北廊坊                                      19.91               41.32

           1   豪邸坊项目                                       -                 4.08

           2   香城郦舍项目                                     -                 6.82

           3   阳光逸墅项目                                     -                 8.83

           4   塞纳荣府项目                                   5.18               14.04

           5   晓廊坊盛景项目                                 7.36                7.55

           6   格林郡府项目                                   5.22                  -

           7   荣盛华府项目                                   2.15                  -

               江苏南京                                      31.21               35.66

           8   盛棠苑项目                                     8.38                  -

           9   龙湖半岛项目                                   5.33               20.92

          10   馨河郦舍项目                                     -                 2.71

          11   兰亭苑项目                                     8.99                7.14

          12   阿尔卡迪亚酒店项目                               -                 4.89

          13   花语馨苑项目                                   8.51                  -

               河北沧州                                       37.3                 2.6

          14   兰亭苑项目                                       -                  2.6

          15   芳菲苑项目                                     8.92                  -

          16   锦绣天地项目                                  28.38                  -

               安徽蚌埠                                      31.46               28.41

          17   香堤荣府项目                                   3.17                8.36

          18   南山郦都项目                                   13.8               20.05




                                         31
                                      荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




 19   云龙观邸项目                               14.49                   0

      江苏徐州                                   30.31                   -

20    阿尔卡迪亚酒店(含住宅)                    6.55                   -

 21   九里峰景项目                                3.36                   -

 22   邳州文承苑项目                              10.6                   -

 23   云龙观邸项目                                 9.8                   -

      河北石家庄                                   6.2              11.61

 24   阿尔卡迪亚项目                               6.2              11.61

      河北邯郸                                    6.98                9.16

 25   阿尔卡迪亚项目                              6.98                9.16

      山东聊城                                   21.41              38.19

 26   阿尔卡迪亚项目                             21.41              21.87

 27   西湖馨苑项目                                   -              16.32

      山东临沂                                   16.74                   -

 28   香醍荣府项目                                 6.8                   -

 29   塞纳荣府项目                                 1.9                   -

 30   沂河郡府项目                                 2.2                   -

 31   沂河馨苑项目                                5.84                   -

      湖南浏阳                                    9.48                3.15

 32   财智广场项目                                9.48                3.15

      辽宁沈阳                                   64.58              21.46

 33   香缇澜山项目                                   5                2.41

 34   爱家郦都项目                               12.68                 4.6

 35   幸福大道项目                                18.4                8.06

 36   盛京绿洲项目                                 6.5                6.39

 37   紫提东郡项目                                10.3                   -




                                 32
                                                          荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




             38   坤湖郦舍项目                                        11.7                   -

                  辽宁盘锦                                           24.83                   -

             39   香堤荣府项目                                        6.43                   -

             40   盛锦花都项目                                        18.4                   -

                  河北唐山                                           28.71              117.6

             41   湖畔郦舍项目                                       28.71              117.6

                  广东湛江                                           15.52                7.76

             42   南亚郦都项目                                        7.59                7.76

             43   海湾郦都项目                                        7.93                   -

                              合计                                 344.64              316.92

    注:1、上表中的面积均为地上建筑面积,不含地下面积。


    (3)公司项目拓展计划:2012 年,公司将顺应调控形势,有选择的市场拓展战略,加大

对现有城市的投资密度,做大、做强各分子公司,将其发展成为自主发展、独立运作的公司。

2012 年度公司计划新获取建筑面积 350 万平米左右的项目资源。

    (4)公司融资计划:2012 年融资工作面临着比往年更加复杂的形势。公司继续以项目开

发贷款融资为主,以信托及其他新型融资方式为辅,紧抓合作契机,拓宽合作渠道。同时,在

资本市场允许的情况下,研究最优方案进行股权融资。2012 年公司计划贷款融资 77.40 亿元,

净增 15 亿元。

    (5)公司品牌推广计划

    2012 年,公司将根据已制定的品牌战略发展三年规划纲要,搭建品牌传播体系,拓宽传

播渠道,持续扩大影响力和影响范围。第一,通过慈善追踪、政企互动、商业赞助、宣传包装

等立体化推广手段,借助事件影响力传播公司品牌,提升公司知名度。第二,出具企业新版宣

传片和宣传手册,以稳定的业绩增长展示公司综合实力。第三,完善盛客会管理架构,借助公

司上市四周年全国同步启动,客户关系管理拉开序幕。第四,搭建客户接触点体系,为后续产

品与服务展示提供依据与范本,并使营销体验区成为传播公司品牌的重要阵地。

     4、公司未来的资金需求、使用计划及资金来源




                                                   33
                                               荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




     根据公司 2012 年度生产经营计划,公司将从以下几方面保证资金需要:

    (1)坚持一贯稳健的财务政策,加快销售进度和销售资金的回笼,2012 年度计划销售回

笼资金约 150 亿元人民币;

    (2)积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能,通过间接融资进行弥补公司项目开发

资金,2012 年公司计划贷款融资 77.40 亿元;

    (3)公司将采取切实有力措施,落实公司的发展战略规划及财务预算,加强对公司资金

的管理与监控,使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一致,确保开发经营计

划实施到位,在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需求。不断提高公司资产的流动

性,保持合理的资产负债比例,并使债务结构更加合理化。

    5、公司未来面临的主要风险

    一是宏观政策风险。2012 年公司基于对去年全球经济出现的滑坡、国家对 2012 年经济增

速的预期以及政府对坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发

展的决心,不排除在现有调控政策的基础上出台新的调控政策的可能性,公司面临一定的宏观

政策风险。

    二是市场风险。虽然公司已经顺应形势和市场调整了开发进度,但在政策风险的压力下有

可能出现产品销售不畅,回款缓慢的现象,将发生产品库存增加可能。

    三是财务风险。公司已经较充分地利用了财务杠杆,如果出台更加严厉的调控措施,或者

金融机构采取更为严格的信贷控制政策,公司将面临一定的财务风险。

    四是技术风险。在项目开发中,为满足客户不断追求高品质楼盘的需求,公司不仅要解决

一般性的工程技术难题,还要加大新技术、新工艺、新设备、新材料的应用,这不仅会增加项

目的开发成本,还会引致一定的技术风险。

    6、2012 年公司为应对市场风险将采取的主要对策

    随着中央政府对房地产行业一系列宏观调控政策的出台及逐步落实,公司管理层预计 2012

年行业将面临严峻的市场形势,为此,公司将采取以下策略,应对市场可能发生的不利变化:

    第一,2012 年,公司将以销售为重点,加快推盘速度,采取更加积极、灵活的销售、推

广方式、定价策略,加速销售、加快资金回笼。




                                         34
                                                           荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




       第二,公司将进一步加强对产品及户型的研究,更多的推出面向“刚需”的产品。

       第三,公司将适当控制发展节奏,对于新项目的拓展将会采取审慎的态度,要根据销售情

况确定项目开发、建设的进度。

       第四,要进一步拓展新的融资渠道,在确保商业银行开发贷的基础上,积极与市场各方联

系沟通,创新运作方式,拓宽融资渠道,为公司筹集生产经营所需的资金。

       第五,要研究市场及政策变化带来的市场机遇,拓展新的业务增长点。

       5.2 主营业务分行业、产品、地区情况表

                                                                                             单位:万元
                                        主营业务分行业情况
                                                             营业收入比
                                                                           营业成本比 毛利率比上年
        分行业       营业收入       营业成本     毛利率(%) 上年增减(%)
                                                                          上年增减(%) 增减(%)

房地产业             930,111.60     583,606.40         37.25%         44.25%        39.11%          2.32%
其他行业              20,058.18       8,859.02         55.83%        152.56%        64.94%         23.46%
合计                 950,169.79     592,465.42         37.65%         45.57%        39.44%          2.75%
                                        主营业务分产品情况
                                                             营业收入比
                                                                           营业成本比 毛利率比上年
        分产品       营业收入       营业成本     毛利率(%) 上年增减(%)
                                                                          上年增减(%) 增减(%)

房地产业             930,111.60     583,606.40         37.25%         44.25%        39.11%          2.32%
物业服务                 6,013.97     5,289.43         12.05%         50.45%        50.48%          0.00%
酒店经营              12,871.07       2,728.75         78.80%        316.32%       249.65%          0.04%
其他行业                 1,173.15      840.84          28.33%         37.53%       -21.83%          0.54%
合计                 950,169.79     592,465.42         37.65%         45.57%        39.44%          0.03%
                                                                                             单位:万元
                  地区                                 营业收入                营业收入比上年增减(%)
                 河北省                                         376,772.31                         15.33%
                 山东省                                           77,307.81                        21.28%
                 江苏省                                         304,939.26                         65.33%
                 安徽省                                           56,571.28                        -8.33%
                 湖南省                                           19,279.87                        19.50%
                 广东省                                           40,722.63
                 辽宁省                                           74,412.97
                 北京市                                             163.65
                  合计                                          950,169.79                         45.57%


                                                  35
                                               荣盛房地产发展股份有限公司 2011 年年度报告摘要




    5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大
变化的原因说明

   □ 适用 √ 不适用

                                 §6 财务报告

   6.1 与最近一期年度报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明

   □ 适用 √ 不适用

   6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响

   □ 适用 √ 不适用

   6.3 与最近一期年度报告相比,合并范围发生变化的具体说明

   √ 适用 □ 不适用
与上年相比本年新增合并单位 6 家,为通过设立或投资等方式取得。
本期无因注销不再纳入合并范围的子公司。

   6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

   □ 适用 √ 不适用

   6.5 对 2012 年 1-3 月经营业绩的预计

   □ 适用 √ 不适用




                                                     荣盛房地产发展股份有限公司



                                                            董事长:耿建明



                                                            2012 年 3 月 17 日




                                         36