深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
1
证券代码：002285 证券简称：世联地产 公告编号：2010-003
深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
所有董事均已亲自出席审议本年度报告的董事会会议，并行使了表决权。没有董事、监事、高级管理
人员声明对本报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议的情形。
1.2 公司年度财务报告已经信永中和会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意见的审
计报告。
1.3 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人苏静及会计机构负责人(会计主管人员)王海晨声明：保
证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 世联地产
股票代码 002285
上市交易所 深圳证券交易所
注册地址 广东省深圳市罗湖区深南东路5047 号深圳发展银行大厦13 楼
注册地址的邮政编码 518001
办公地址 广东省深圳市罗湖区深南东路5047 号深圳发展银行大厦13 楼
办公地址的邮政编码 518001
公司国际互联网网址 http://www.worldunion.com.cn
电子信箱 info@worldunion.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 梁兴安 周成华
联系地址
深圳市罗湖区深南东路5047 号深圳发展银行大
厦13 楼
深圳市罗湖区深南东路5047 号深圳发展银行大
厦13 楼
电话 0755-22162144 0755-22162597
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
2
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2009 年 2008 年 本年比上年增减（％） 2007 年
营业总收入 738,288,767.31 511,241,307.45 44.41% 522,726,518.22
利润总额 192,015,690.25 112,033,723.16 71.39% 124,826,477.68
归属于上市公司股东
的净利润
150,830,445.74 66,367,166.21 127.27% 80,678,992.46
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
150,831,923.97 68,644,329.83 119.73% 75,631,328.37
经营活动产生的现金
流量净额
262,170,311.21 71,983,217.32 264.21% 129,131,862.63
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增减
（％） 2007 年末
总资产 1,206,456,437.96 363,821,217.15 231.61% 308,270,732.42
归属于上市公司股东
的所有者权益
989,273,104.77 233,767,245.90 323.19% 156,685,426.28
股本 128,000,000.00 96,000,000.00 33.33% 96,000,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2009 年 2008 年 本年比上年增减（％） 2007 年
基本每股收益（元/股） 1.41 0.69 104.35% 0.85
稀释每股收益（元/股） 1.41 0.69 104.35% 0.85
扣除非经常性损益后的基本
每股收益（元/股）
1.41 0.72 95.83% 0.80
加权平均净资产收益率（%） 29.39% 34.18% -4.79% 67.33%
扣除非经常性损益后的加权
平均净资产收益率（%）
29.40% 35.35% -5.95% 63.11%
每股经营活动产生的现金流
量净额（元/股）
2.05 0.75 173.33% 1.35
2009 年末 2008 年末
本年末比上年末增减
（％） 2007 年末
归属于上市公司股东的每股
净资产（元/股）
7.73 2.44 216.80% 1.63
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -116,111.91
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外360,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -117,838.64深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
3
所得税影响额 -127,527.68
合计 -1,478.23 -
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
数量 比例 发行新股送股
公积金转
股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 96,000,000100.00% 96,000,000 75.00%
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 34,540,800 35.98% 34,540,800 26.99%
其中：境内非国有
法人持股
34,540,800 35.98% 34,540,800 26.99%
境内自然人持
股
4、外资持股 61,459,200 64.02% 61,459,200 48.02%
其中：境外法人持
股
61,459,200 64.02% 61,459,200 48.02%
境外自然人持
股
5、高管股份
二、无限售条件股份 32,000,000 32,000,000 32,000,000 25.00%
1、人民币普通股 32,000,000 32,000,000 32,000,000 25.00%
2、境内上市的外资
股
3、境外上市的外资
股
4、其他
三、股份总数 96,000,000 100.00% 32,000,000 32,000,000 128,000,00
0 100.00%
限售股份变动情况表
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限售股
数
本年增加限售股
数 年末限售股数限售原因 解除限售日期
世联地产顾问
（中国）有限公
司
61,459,186 0 0 61,459,186 首发承诺 2012年8 月28 日
深圳万凯华信投
资有限公司
13,036,807 0 0 13,036,807 首发承诺 2012年8 月28 日深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
4
深圳市卓群创展
投资有限公司
13,036,807 0 0 13,036,807 首发承诺 2012年8 月28 日
深圳市创新资本
投资有限公司
2,880,000 0 0 2,880,000 首发承诺 2010年8 月28 日
深圳市同创伟业
创业投资有限公
司
2,793,600 0 0 2,793,600 首发承诺 2010年8 月28 日
上海景林资产管
理有限公司
2,793,600 0 0 2,793,600 首发承诺 2010年8 月28 日
合计 96,000,000 0 0 96,000,000 － －
4.2 前10 名股东、前10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
股东总数 17,168
前10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股总数
持有有限售条件股份
数量
质押或冻结的股份数
量
世联地产顾问（中国）有限公
司 境外法人 48.01% 61,459,186 61,459,186
深圳万凯华信投资有限公司
境内非国有法
人
10.19% 13,036,807 13,036,807
深圳市卓群创展投资有限公
司
境内非国有法
人
10.19% 13,036,807 13,036,807
深圳市创新资本投资有限公
司
境内非国有法
人
2.25% 2,880,000 2,880,000
深圳市同创伟业创业投资有
限公司
境内非国有法
人
2.18% 2,793,600 2,793,600
上海景林资产管理有限公司
境内非国有法
人
2.18% 2,793,600 2,793,600
青岛国新航投资管理有限公
司
境内非国有法
人
0.70% 899,387
黄伟_ 境内自然人 0.51% 654,710
张卫东_ 境内自然人 0.31% 392,567
曾鸿 境内自然人 0.24% 302,300
前10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
青岛国新航投资管理有限公司_ 899,387 人民币普通股
黄伟_ 654,710 人民币普通股
张卫东 392,567 人民币普通股
曾鸿 302,300 人民币普通股
云南云电财金管理有限公司_ 280,321 人民币普通股
刘永合_ 279,605 人民币普通股
周毅_ 243,774 人民币普通股
姜成法_ 222,000 人民币普通股
钱小妹_ 201,780 人民币普通股深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
5
房芳_ 200,909 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行
动的说明
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公司与其
他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
动人。
2、公司前10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股
变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
世联中国为本公司控股股东，持有本公司61,459,186 股，持股比例为48.01%。世联中国成立于1992 年6 月23 日，公司编号
为0364009，商业登记证号码16470396-000-06-07-A，注册地址为香港金钟道95 号统一中心16 楼A 室，法定股本10,000 港
元，已发行股本1,000 股（每股面值1 港元），其中陈劲松持有485 股，占发行股本的48.50%；佟捷持有485 股，占发行股本
的48.50%；苏静持有30 股，占发行股本的3%。世联中国董事为陈劲松和佟捷，经营范围为从事投资业务。
陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。
陈劲松先生，公司创始人，现任公司董事长。目前为中国注册房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、香港地产行政学会
会员、深圳市城市规划委员会法定图则委员会委员及建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员、阿拉善生态协会理事。
佟捷女士，公司创始人，具有中国注册房地产估价师资格、中国土地估价师资格。目前为深圳市总商会工商联常务理事、香
港青年联会委员。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期任期终止日期
年初持股
数
年末持股
数 变动原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税前）
是否在股
东单位或
其他关联
单位领取
薪酬
陈劲松 董事长 男 45 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
29,807,700 29,807,700 162.40 否
周晓华 总经理 男 43 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
6,518,400 6,518,400 279.91 否
梁兴安 董事会秘书 男 43 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
6,518,400 6,518,400 159.74 否
苏静 财务总监 女 44 2007 年08 月2010 年08 月1,843,700 1,843,700 149.16 否深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
6
21 日 21日
郑伟鹤 董事 男 43 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
1,452,650 1,452,650 0.00 否
吴昊天 董事 男 44 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 0.00 否
苏锡嘉 独立董事 男 55 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 10.05 否
范仁达 独立董事 男 49 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 10.05 否
万若谷 独立董事 男 42 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 9.75 否
滕柏松 监事 男 46 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 109.44 否
刘康宁 监事 女 39 2008 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 193.82 否
范雯 监事 女 34 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 8.75 否
张艾艾 副总经理 女 42 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
6,518,400 6,518,400 230.00 否
朱敏 副总经理 女 40 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 318.00 否
邢柏静 副总经理 女 36 2007 年08 月
21 日
2010 年08 月
21 日
0 0 269.44 否
合计 - - - - - 52,659,250 52,659,250 - 1,910.51 -
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
董事姓名 具体职务 应出席次数
现场出席次
数
以通讯方式
参加会议次
数
委托出席次
数 缺席次数
是否连续两次
未亲自出席会
议
陈劲松 董事长 8 8 0 0 0 否
周晓华 董事 8 8 0 0 0 否
梁兴安 董事 8 8 0 0 0 否
苏静 董事 8 7 1 0 0 否
郑伟鹤 董事 8 5 2 1 0 否
吴昊天 董事 8 5 3 0 0 否
苏锡嘉 独立董事 8 5 2 1 0 否
范仁达 独立董事 8 5 3 0 0 否
万若谷 独立董事 8 5 3 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 5深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
7
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 3
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
市场环境与政策分析
2009 年全国房地产市场在经济复苏、政策回暖和需求释放的共同推动下，量价两旺，再创新高。2009 年全国商品房销售面积
9.4 亿平方米，销售金额4.4 万亿，同比增长51%和83%。
一手房市场方面，2009 年全国商品房成交面积同比增长51%。从全国18 个重点城市的成交情况看，二三线城市增长较一线
城市更为强劲。
成交均价方面，2009 年全国一手房价格全面上涨。其中一线城市平均上涨17%，各地增幅较为均衡，体现出市场的成熟度。
二三线城市平均上涨11%，但各地增幅差异较大，区域差异明显。
2009 年房产市场的“量价齐升”效应直接传导至土地市场。根据世联地产对全国21 个重点城市的监测，2009 年21 个城市的
商品房建设用地成交面积同比2008 年、2007 年分别上涨96%和278%，达2.56 亿平方米；成交宗数同比2008 年、2007 年分
别上涨101%和255%。总体呈现出“供需两旺，需胜一筹”的局面。公司认为土地市场交易活跃是开发企业市场信心恢复和
现金流充裕的表现。
从2009 年下半年起，为调控过热楼市，政府开始出台一系列政策。2009 年底五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理
的通知》。2010 年初，国务院发布了《促进房地产市场平稳发展》的通知。2010 年房地产市场调控的目标是增加保障性住房
供给、抑制投资和投机性购房、防止房价过快上涨。公司认为这是有利于房地产市场的健康发展和长期利好的。
报告期内，在整体上扬的房地产市场环境下，全国性的四大房地产服务公司易居、世联、合富和中原占整个市场的份额不到
15%，显示房地产服务行业的集中度仍处在较低水平。从一般行业发展规律来看，房地产服务业即将进入规模化发展阶段，
未来几年将是房地产服务行业整合的黄金时期。
经营情况分析
公司营业收入为73,828.88 万元，增长44.41%；营业利润、利润总额分别为19,188.96 万元和19,201.57 万元，归属于上市公
司股东的净利润为15,083.04 万元，增长了127.27%。
2009 年，中国房地产市场交易呈现出“前低后高”、“量价齐升”的局面，同时，公司在提高自身专业服务能力、加强子公司
业务拓展方面的努力切实符合了房地产市场的发展节奏，使得公司的整体收入和盈利均有明显的提高；另一方面，公司在2008
年至2009 年期间相继完成收购原世联中国持有的世联行等8 家子公司25%的股权，成为本公司的全资子公司，因此2009 年
归属于母公司所有者净利润较上年同期大幅增长。
（一）_营业收入变动分析
1、营业收入按业务分类
公司代理销售业务、顾问策划业务、经纪业务分别比2008 年增长了76.53%、-13.33%、65.92%，占营业收入的比例分别是69.09%、
21.43%、8.42%。
2009 年，公司净利润的增长幅度远远大于营收的增长幅度，符合公司所追求的有价值的效益增长目标，继续巩固一直领先的
市场地位。
（1）代理销售业务
代理业务在公司全国化发展和市场回暖的共同作用下，2009 年成为发展最快的一年。代理销售金额、代理销售面积和代理业
务收入均较上年同期增长118.73%，110.71%和76.53%，代理收费平均费率为0.88%。。
代理业务通过深化区域布局，夯实并深耕子公司发展根基，一批子公司在当地市场占有率名列前茅，使得公司整体代理业务
的市场占有率得以持续扩大。
（2）顾问策划业务
顾问策划业务年度执行合约数426 个，收入15,822.55 万元，均较2008 年有所下降。
由于2008 年房地产市场形势严峻，各地房地产开发商均大幅减少了房地产投资开发计划和土地购置计划，导致服务政府机构
的战略顾问项目和开发商的前期开发顾问项目减少，因此2009 年公司顾问策划业务收入较上年同期减少。目前公司顾问策划
业务具有良好的品牌知名度和坚实的客户基础，随着各地房地产开发商信心的逐渐恢复和未来房地产投资的增加，公司顾问
策划业务将有较大的增长空间。
（3）经纪业务
经纪业务收入6,214.78 万元，整体实现了扭亏为盈。截至2009 年底，世联行总共开设分店29 个，实现了对深圳豪宅片区70%
的覆盖。深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
8
2、营业收入按地区分类
珠三角、长三角、环渤海区域占营业收入的比例分别为68.86%，12.39%，17.85%。
2009 年公司业务的区域分布结构并没有重大变化，但在各地房地产市场成交量恢复并上升的过程中，珠三角区域房地产市场
回暖较早、较快，同时珠三角区域公司的竞争实力最强，因此，公司2009 年珠三角区域业务收入大幅增长且占比提高。在长
三角区域，公司顾问策划业务收入占比较大，受顾问策划业务总体减少的影响，该区域2009 年顾问策划业务较上年同期有所
减少，导致其在公司收入中的比重降低。
未来年度，公司在稳固珠三角区域市场份额的基础上，将继续以长三角区域和环渤海区域的核心城市为中心，向其周边二线
城市进一步拓展业务，以取得更好的经营业绩。
3、营业收入的季节波动性
本公司的代理销售业务收入主要受到住宅销售淡旺季的影响，总体来讲，公司下半年的营业收入将高于上半年，且每年的第
一季度为销售淡季。由于2008 年末和2009 年初受金融危机对房地产市场的影响较大，公司的2009 年第一季度的收入占比从
2008 年的24.21%下降到11.71%，而受市场快速回暖的影响，第四季度的收入占比从26.70%上升到31.96%。
（二）营业成本分析
1、营业成本
在公司的营业成本构成中工资、奖金占75.84%，较2008 年增长46.52%；占营业收入的比重为39.12%，比2008 年略有增加。
这部分成本2009 年的增长幅度较大，主要是因为公司代理和经纪业务收入增长，与收入直接相关的佣金提成相应增长以及根
据公司薪酬政策计提的与绩效考核挂钩的奖金增加所致。同时，与工资、奖金相关联的保险费（包括社会保险费、住房公积
金）也随之增加。
公司在不断扩大业务规模的同时，同时注意进行成本控制，2009 年营业成本的增长速度低于营业收入的增长速度，提高了公
司的盈利能力。
2、营业成本及管理费用中的工资及奖金
营业成本及管理费用中工资及奖金占营业收入的比重为49.20%，比上年增长61.68%。
公司属于人力资本密集型企业，人力成本是公司的主要成本开支。一方面，2009 年公司代理业务收入、经纪业务收入增长，
与收入直接相关的佣金提成相应增长；另一方面，由于公司当年净利润完成情况较好，公司在2009 年的绩效考核结果和董事
会批准的“超额利润分享计划”所产生的奖金开支有所增加，导致工资及奖金占营业收入的比重有所增长。
（三）主营业务利润及毛利率分析
1、主营业务利润结构
公司主营业务利润主要来源于代理销售业务和顾问策划业务。2009 年，公司代理业务收入大幅上升，使得代理业务利润上升
较快，同时顾问策划业务规模收缩而导致的顾问策划业务利润额的降低，因此代理业务利润在总主营业务利润中的比重较2008
年提高了12.30%；另外，由于子公司经纪业务收入大幅增长，并实现盈利，经纪业务利润的比重也有所提升。
2、毛利率分析
（1）代理销售及顾问策划业务
2009 年，公司代理业务毛利率为51.39%，上升8.17 个百分点；顾问策划业务毛利率为48.29%，下降3.06 个百分点。但由于
公司多年来一直坚持“咨询（顾问策划业务）+实施（代理销售业务）”的经营模式，公司顾问策划业务和代理销售业务衔接
紧密，从而确保顾问策划及代理销售的总体毛利率高于2008 年。
（2）经纪业务
在经历了2008 年收缩和调整后，从事经纪业务的子公司世联行一方面继续严格控制单店成本费用，另一方面通过二三级联动
等努力增加创收，同时随着深圳市二手房成交量的大幅上升，世联行在2009 年已经实现扭亏为盈。
（四）主要供应商和客户情况
1、供应商情况
公司属于服务行业，在营业成本构成中主要是工资及奖金，达到75.84%。公司并没有大规模的存货采购，只有一些办公用品
和办公设备的零星采购。
2、客户情况
公司前五大客户分别是万科企业股份有限公司、中国中信集团公司、深圳市星河房地产开发有限公司、深圳华侨城房地产有
限公司、远洋地产（中山）开发有限公司，五大客户带来的营业收入占比为14.20%。
2009 年公司开始提出建立专业的紧密的客户关系，除了与万科、保利、华润置地、金地、招商、华侨城等TOP10 二十强开发
企业进行持续稳定的合作外，服务范围更覆盖了复地、万达、金融街、融科、鲁能、苏宁环球、中粮等大型的多元化开发企
业。
2009 年公司服务客户超过1000 家，其中年收入100 亿元以上的大客户占15%左右。公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累
和解决问题，在客户中培养良好的信誉，树立专业形象，建立可持续的合作关系。
以上五大客户不存在单个客户的销售比例超过50%的情况,不存在业务严重依赖单个大客户的风险。
管理举措
为应对全球金融危机的挑战，2009 年公司确立经营主题是“固本力行”。一切行动围绕为客户创造价值，达成客户满意度，持深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
9
续地为企业创造效益，发挥勇于担当责任的事业精神。在这一主题的指导下，公司制定了“效益第一，规模第二”的经营管
理方针。
2009 年为进一步加强品牌、客户、知识管理、战略等总部管理机制，公司相继成立了市场部、知识管理部和战略投资部。不
断地完善客户管理和品牌建设，建立全国化的、专业的、紧密的客户关系；不断地完善知识收发及共享机制，制定内部专家
制度，向全公司推广优秀人才的优秀知识，推动专业进步；不断地完善战略管理和科学决策，完成公司三年战略规划和2010
年工作计划的制定。
同时为缩小管理半径，更加贴近客户需求，业务实行区域制，扩大区域经营自主权和管理权，调派公司富有经验的高层人员
到上海区域强化组织力量，并在区域制下，将顾问业务深耕到各地公司。
“咨询+实施”这一独特的业务模式是公司区别于竞争对手的主要特色，也是房地产综合服务的特色。2009 年公司三大区域
均已具备了战略咨询、开发咨询和营销咨询等主要咨询模块的服务能力和人力配备。在整体市场顾问业务出现大幅下滑的情
况下，2009 年来自各地公司的顾问业务收入是1.01 亿元，同比仅下降5%，尤其是顾问业务深耕较好的各地公司业务发展十
分迅猛。
2009 年公司人均创收2.08 万元，较2008 年上升39.5%。作为人力密集型的企业，公司人力发展目前处于以数量型为主增长
的阶段。人力管理中心通过人岗适配的人员配置，可持续发挥的干部管理和基于经营管理的组织建设，全面树立人力资本经
营理念。
通过基层管理人员MDS 培训项目的实施，建立项目经理团队统一的管理语言，快速提升项目经理管理能力。为满足业务的规
模化发展对人才的需求，“2010 届校园招聘”刷新了公司校招的记录。2009 年实现人员净增长近1000 人，净增长率40％。人
力资源管理中心还首次在全公司范围内组织进行了敬业度调研，该项目将持续进行3 年，与自己比、与行业比、与最佳雇主
比，并根据对标数据进行切实的改善行动计划。此外，2009 年还调动了优势师资力量，进行了50 场针对中层经理人员的企业
文化和经营守则的宣讲。
2009 年，重点实施和推进了CRM 客户关系管理系统、明源和代理结算平台、顾问策划工作平台。目前CRM 系统已于2010
年1 月15 日顺利地通过测试，正式上线使用。明源和代理结算平台已录入成交客户、上门客户等信息并实现了结算的全部自
动化。顾问策划工作平台则涵盖了28 个城市的宏观、行业、市场、土地、项目五大类数据，和图片、报告、政策、资讯四大
库，预计2010 年3 月初进行系统测试，3 月底正式上线。
2009 年公司财务已经实现动态的预算跟踪、月度资金计划、每日收入报表及应收款预警的管理，保障公司财务更加稳健和资
产安全。审计部开展了3 大区域公司和7 家子公司的财务收支和内控审计项目，同时，对集团印章管理和合同评审、世联行
铺位租赁以及募集资金进行了专项审计。
未来发展展望
未来三年中国房地产市场将以每年22%的复合增长率高速发展，商品房销售额从1.8 万亿增长到4 万亿。人口红利、城市化
进程及人均可支配收入的结构化增长将为房地产的长期发展提供持续动力，预计到2025 年商品房销售额将达到9 万亿。但长
期发展并不是直线向上的过程，短期房地产市场受政策影响而波动。2010 年宏观政策已由2009 年初的拉动消费确保经济增长
调整为防止房地产过热和通胀。
房地产行业加速整合，年销售额超过100 亿的房地产开发商，从2004 年的2 家到2009 年的27 家，百亿销售额的市场份额从
2004 年的10%增加到2009 年的75%。房地产代理销售行业排名前四位的市场占有率从小于5%变化为14%。未来几年是这个
行业沿着产业曲线加速整合，优胜劣汰，出现真正行业巨头的阶段。
2010 年公司的总方针是通过组织变革和加大平台建设，推动主营业务的规模化，同时探讨业务的外延式发展和新业务路径，
进一步提升公司的市场地位和影响力。在总方针指导下，公司的总目标是主营业务规模实现13 亿元，同比增长77%。归属于
上市公司股东的净利润1.79 亿元，同比增长18.58%。
为实现2010 年的总目标，公司计划重点抓好以下六项主要工作：
落实组织变革，通过矩阵式组织管理方式，招聘、培养并加强专项管理能力以及并购整合的外延发展能力的建设，提高组织
效能。
在业务策略方面，公司将通过加强大客户管理与拓展和提高单盘创收能力以及代理费率，优化经营效率，提高经营质量；通
过城市升级策略，实行区域扩张，2010 年公司将对北京、天津、西安、合肥、南京、广州、武汉7 个城市进行升级，并给予
相应的升级优惠政策；通过开设新业务中心和公司，配备专职拓展人员进行城市深耕，推动顾问业务的大幅增长。此外公司
还将积极探索外延式发展和对新能力的培植，通过收购、合作、兼并，购买新能力，延展并强化公司领先地位，填补区域市
场空白。
在市场策略方面，公司将通过积极主动的行业资源参与整合，市场研究成果的媒体推广和大客户营销，形成全国性的、专业
的、紧密的客户关系，建立全国影响力。
在人力资源策略方面，2010 年公司将面临有史以来最大的人员增长， 2010 年人力资源管理中心将建立完备的人才信息库；
建立10 所高校实习基地；实现内部推荐人才比例达到1：1；梳理培训课程体系，缩短新员工的成长期，并针对总监及项目经
理进行HP mini MBA 培训和MDS 培训；完成招聘、培训职能的标准化建设。
在平台建设方面，2010 年是公司进行平台升级和加大投入的一年。知识信息化工作重点是完成OA(办公自动化)、门户、KM
（知识管理）系统首期的建设以及明源系统和顾问策划平台系统的持续升级。
在资金管理和使用上，配合主营业务的快速增长，加强对分支机构的资金支持，确保平台建设的投入，同时加强和完善内部深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
10
控制，保证公司资金和资产安全。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
营业收入比上
年增减（%）
营业成本比上
年增减（%）
毛利率比上年增
减（%）
房地产中介服务业 73,042.74 37,650.49 48.45% 43.52% 23.28% 8.46%
主营业务分产品情况
经纪业务 6,214.78 4,674.97 24.78% 65.92% -11.02% 65.05%
顾问策划业务 15,822.55 8,182.23 48.29% -13.33% -7.87% -3.06%
代理销售业务 51,005.41 24,793.29 51.39% 76.53% 51.13% 8.17%
6.3 主营业务分地区情况
单位：万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
环渤海区域 13,163.79 44.19%
长三角区域 9,803.63 19.90%
珠三角区域 50,075.31 49.09%
6.4 采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
6.5 募集资金使用情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
募集资金总额 60,041.05 本年度投入募集资金总额 2,015.80
变更用途的募集资金总额 0.00
变更用途的募集资金总额比例 0.00%
已累计投入募集资金总额 2,015.80
承诺投资项目
是否
已变
更项
目（含
部分
变更）
募集资
金承诺
投资总
额
调整后
投资总
额
截至期
末承诺
投入金
额(1)
本年度
投入金
额
截至期
末累计
投入金
额(2)
截至期
末累计
投入金
额与承
诺投入
金额的
差额(3)
＝(2)-(1)
截至期
末投入
进度
（%）
(4)＝
(2)/(1)
项目达到预
定可使用状
态日期
本年度实
现的效益
是否
达到
预计
效益
项目
可行
性是
否发
生重
大变
化
顾问代理业务全国布
局项目 否 17,393.
27
17,393.
27
3,328.5
4
1,200.0
0
1,200.0
0
-2,128.5
4
36.05
%
2012 年08 月
28 日
2,815.91 否 否
集成服务管理平台项
目 否 5,732.4
0
5,732.4
0 841.80 452.84 452.84 -388.96 53.79
%
2012 年08 月
28 日
0.00 否 否
人力发展与培训中心否 4,248.0 4,248.0 561.00 95.06 95.06 -465.94 16.94 2012 年08 月0.00 否 否深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
11
项目 0 0 % 28 日
品牌建设项目 否 4,550.0
0
4,550.0
0 616.67 267.90 267.90 -348.77 43.44
%
2012 年08 月
28 日
0.00 否 否
合计 - 31,923.
67
31,923.
67
5,348.0
1
2,015.8
0
2,015.8
0
-3,332.2
1 - - 2,815.91 - -
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因
（分具体项目）
从募集资金到位至本期末历时4 个月，各项目投入尚未大规模展开。
项目可行性发生重大
变化的情况说明 不适用
超募资金的金额、用途
及使用进展情况 本次发行取得超募资金28,117.38 万元，目前尚未指定专门用途。
募集资金投资项目实
施地点变更情况 无
募集资金投资项目实
施方式调整情况 无
募集资金投资项目先
期投入及置换情况
截至2009 年8 月31 日，本公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币13,284,650.00
元。2009 年12 月9 日，公司第一届董事会第十二次会议审议通过了《关于用募集资金置换预先已投
入募集资金投资项目的自筹资金的议案》，公司已于2009 年12 月15 日以13,284,650.00 元募集资金置
换预先已投入募集资金投资项目的自筹资金。
用闲置募集资金暂时
补充流动资金情况 无
项目实施出现募集资
金结余的金额及原因 不适用
尚未使用的募集资金
用途及去向 不适用
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他
情况
无
变更项目情况
□ 适用 √ 不适用
6.6 非募集资金项目情况
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
投资设立世联无锡公司 500.00 100% 2009 年12 月纳入合并，尚未产生收
益
收购世联东莞公司25%股权 448.63 100% 世联东莞公司全年实现净利润
1,109.49 万元
收购世联珠海公司25%股权 37.15 100% 世联珠海公司全年实现净利润
644.37 万元
对世联行增资 2,500.00 100% 世联行11、12 月新增利润142.05
万元（月度数据未经审计）
购买世联西安公司写字楼 1,468.90 100% 房产证尚在办理之中
购买世联合肥公司写字楼 1,327.15 100% 房产证尚在办理之中
合计 6,281.83 - -深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
12
6.7 董事会对公司会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的原因及影响的说明
□ 适用 √ 不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
公司利润分配和分红派息基于母公司的可分配利润，2009 年度母公司可分配利润情况如下：
经信永中和出具的XYZH/2009SZA2016-1 审计报告确认，公司2009 年母公司的净利润为101,706,612.90 元，公司在确定2009
年分红派息方案之前：按母公司净利润的10%计提法定盈余公积10,170,661.29 元，按母公司净利润的10%计提任意盈余公积
10,170,661.29 元，剩余金额加上年初可分配利54,083,728.42 元，2009 年实际可供股东分配的利润为135,449,018.74 元。
2009 年度分红派息方案如下：
以母公司2009 年12 月31 日的总股本128,000,000 股为基数，每10 股送7 股红股，每10 股派3 元人民币现金红利（含税），
剩余2009 年度未分配利润结转至下一年度。现金股息优先从截止2007 年12 月31 日的母公司未分配利润支付，截止2007 年
12 月31 日，母公司资产负债表中未分配利润为20,013,958.67 元。
公司最近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度 现金分红金额（含税）
分红年度合并报表中归属于上市
公司股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司股
东的净利润的比率
2008 年 0.00 66,367,166.21 0.00%
2007 年 0.00 80,678,992.46 0.00%
2006 年 37,000,000.00 72,050,170.27 51.35%
最近三年累计现金分红金额占最近年均净利润的比例（%） 50.66%
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
交易对方或
最终控制方
被收购或置
入资产 购买日 交易价格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
（适用于非同
一控制下的企
业合并）
本年初至本年
末为公司贡献
的净利润（适
用于同一控制
下的企业合
并）
是否为
关联交
易
定价原
则
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及
的债权
债务是
否已全
部转移
与交易
对方的
关联关
系（适用
关联交
易情形）
世联中国
世联东莞公
司25%股权
2008 年01 月
21 日
448.63 0.00 277.37 是
以经信
永中和
会计师
是 是
世联中
国是世
联地产深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
13
事务所
审计的
截至
2007 年
12 月31
日归属
于世联
中国的
净资产
额下浮
10%确
定
控股股
东
世联中国
世联珠海公
司25%股权
2008 年02 月
16 日
37.15 0.00 161.09 是
以经信
永中和
会计师
事务所
审计的
截至
2007 年
12 月31
日归属
于世联
中国的
净资产
额下浮
10%确
定
是 是
世联中
国是世
联地产
控股股
东
7.2 出售资产
□ 适用 √ 不适用
7.1、7.2 所涉及事项对公司业务连续性、管理层稳定性的影响。
自收购世联东莞及世联珠海公司25%股权之后，世联东莞和世联珠海公司成为世联地产的全资子公司。
7.3 重大担保
□ 适用 √ 不适用
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额的比
例 交易金额
占同类交易金额的比
例
深圳市世联小额信贷有限公司 3.65 3.03% 0.00 0.00%
深圳盛泽按揭代理有限公司 5.48 4.54% 0.00 0.00%
深圳市世联土地房地产评估有限公
司
17.60 14.59% 0.00 0.00%
深圳市世联房地产评估有限公司北68.12 56.47% 0.00 0.00%深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
14
京分公司
深圳市世联房地产评估有限公司天
津分公司
25.79 21.38% 0.00 0.00%
深圳华房数据技术有限公司 0.00 0.00% 81.02 76.42%
深圳市世联土地房地产评估有限公
司
0.00 0.00% 25.00 23.58%
合计 120.64 100.00% 106.02 100.00%
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额120.64 万元。
7.4.2 关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
7.4.3 2009 年资金被占用情况及清欠进展情况
□ 适用 √ 不适用
7.5 委托理财
□ 适用 √ 不适用
7.6 承诺事项履行情况
√ 适用 □ 不适用
一、关于股份限制流通及自愿锁定承诺
1、公司实际控制人陈劲松、佟捷夫妇承诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托
他人管理本次发行前已实际控制的深圳世联地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分
股份。”
报告期内， 承诺人严格履行了上述承诺。
2、公司的控股股东世联地产顾问（中国）有限公司及公司股东深圳万凯华信投资有限公司、深圳市卓群创展投资有限公司承
诺：“自深圳世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起36 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联
地产顾问股份有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
报告期内，承诺人严格履行了上述承诺。
3、公司股东深圳市同创伟业创业投资有限公司、上海景林资产管理有限公司、深圳市创新资本投资有限公司承诺：“自深圳
世联地产顾问股份有限公司的股票上市之日起12 个月内，不转让或委托他人管理本次发行前已持有的深圳世联地产顾问股份
有限公司股份，也不由深圳世联地产顾问股份有限公司回购该部分股份。”
报告期内，承诺人严格履行了上述承诺。
4、间接持有公司股份的董事、监事和高级管理人员陈劲松、苏静、张艾艾、周晓华、梁兴安、郑伟鹤除了遵守上述承诺外，
还承诺：“在本人担任深圳世联地产顾问股份有限公司的董事、监事或高级管理人员期间，每年转让深圳世联地产顾问股份有
限公司的股份不超过其所持有股份总数的25%；在离职后半年内不转让其所持有的深圳世联地产顾问股份有限公司的股份。”
报告期内，承诺人严格履行了上述承诺。
上市公司及其董事、监事和高级管理人员、公司持股5%以上股东及其实际控制人等有关方在报告期内或持续到报告期内的
以下承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事项 承诺人 承诺内容 履行情况
股改承诺 无 无 无
股份限售承诺
1、陈劲松、佟捷、
世联地产顾问
（中国）有限公
1、陈劲松、佟捷、世联
地产顾问（中国）有限
公司、深圳万凯华信投
报告期内， 承诺人严格履行了上述承诺。深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
15
司、深圳万凯华
信投资有限公
司、深圳市卓群
创展投资有限公
司。 2、深圳市
同创伟业创业投
资有限公司、上
海景林资产管理
有限公司、深圳
市创新资本投资
有限公司。3、陈
劲松、苏静、张
艾艾、周晓华、
梁兴安、郑伟鹤。
资有限公司、深圳市卓
群创展投资有限公司自
深圳世联地产顾问股份
有限公司的股票上市之
日起36 个月内，不转让
或委托他人管理本次发
行前已实际控制的深圳
世联地产顾问股份有限
公司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
2、深圳市同创伟业创业
投资有限公司、上海景
林资产管理有限公司、
深圳市创新资本投资有
限公司自深圳世联地产
顾问股份有限公司的股
票上市之日起12 个月
内，不转让或委托他人
管理本次发行前已持有
的深圳世联地产顾问股
份有限公司股份，也不
由深圳世联地产顾问股
份有限公司回购该部分
股份。3、陈劲松、苏静、
张艾艾、周晓华、梁兴
安、郑伟鹤除了遵守上
述承诺外，还承诺：在
本人担任深圳世联地产
顾问股份有限公司的董
事、监事或高级管理人
员期间，每年转让深圳
世联地产顾问股份有限
公司的股份不超过其所
持有股份总数的25%；
在离职后半年内不转让
其所持有的深圳世联地
产顾问股份有限公司的
股份。
收购报告书或权益变动报告书中所作承
诺 无 无 无
重大资产重组时所作承诺 无 无 无
发行时所作承诺
1、陈劲松、佟捷、
世联地产顾问
（中国）有限公
司、深圳万凯华
信投资有限公
司、深圳市卓群
创展投资有限公
司。 2、深圳市
同创伟业创业投
资有限公司、上
海景林资产管理
有限公司、深圳
市创新资本投资
有限公司。3、陈
劲松、苏静、张
艾艾、周晓华、
1、陈劲松、佟捷、世联
地产顾问（中国）有限
公司、深圳万凯华信投
资有限公司、深圳市卓
群创展投资有限公司自
深圳世联地产顾问股份
有限公司的股票上市之
日起36 个月内，不转让
或委托他人管理本次发
行前已实际控制的深圳
世联地产顾问股份有限
公司股份，也不由深圳
世联地产顾问股份有限
公司回购该部分股份。
2、深圳市同创伟业创业
投资有限公司、上海景
报告期内， 承诺人严格履行了上述承诺。深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
16
梁兴安、郑伟鹤。林资产管理有限公司、
深圳市创新资本投资有
限公司自深圳世联地产
顾问股份有限公司的股
票上市之日起12 个月
内，不转让或委托他人
管理本次发行前已持有
的深圳世联地产顾问股
份有限公司股份，也不
由深圳世联地产顾问股
份有限公司回购该部分
股份。3、陈劲松、苏静、
张艾艾、周晓华、梁兴
安、郑伟鹤除了遵守上
述承诺外，还承诺：在
本人担任深圳世联地产
顾问股份有限公司的董
事、监事或高级管理人
员期间，每年转让深圳
世联地产顾问股份有限
公司的股份不超过其所
持有股份总数的25%；
在离职后半年内不转让
其所持有的深圳世联地
产顾问股份有限公司的
股份。
其他承诺（含追加承诺） 无 无 无
7.7 重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.3 持有拟上市公司及非上市金融企业股权情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□ 适用 √ 不适用
7.8.5 其他综合收益细目
单位：元深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
17
项目 本期发生额 上期发生额
1．可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2．按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
3．现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整额
小计
4．外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5．其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
合计 0.00 0.00
§8 监事会报告
√ 适用 □ 不适用
一、报告期内监事会的工作情况
报告期内，监事会严格按照《公司法》、《公司章程》和《监事会议事规则》所赋予的职责，遵守诚信原则，从维护公司利益
和全体股东权益出发，认真履行监督职责。列席参加各次董事会和股东会，监督各项议案的执行等。本年度公司监事会共召
开2 次会议，会议情况如下：
（一）2009 年1 月23 日召开的第一届监事会第四次会议审议通过了如下决议：
《深圳世联地产顾问股份有限公司2008 年度监事会工作报告》
《深圳世联地产顾问股份有限公司2008 年财务报告》
《深圳世联地产顾问股份有限公司2008 年利润分配方案》
《关于深圳世联地产顾问股份有限公司聘请审计机构及费用的议案》
（二）2009 年10 月19 日召开的第一届监事会第五次会议审议通过了《公司2009 年第三季度报告》。
二、监事会对报告期内公司有关情况发表的独立意见
（一）公司依法运作情况
报告期内各位监事列席了历次董事会议，通过审阅报告和现场检查等方式对公司依法运作情况进行了监督。 监事会认为：
公司依法经营，决策程序符合《公司法》、《证券法》及《公司章程》等有关制度的规定，公司内部控制制度健全，未发现公
司有违法违规的经营行为。董事会认真执行了股东大会的决议，董事、高级管理人员执行职务时忠于职守、勤勉尽责，无违
反法律、法规、《公司章程》或损害公司利益和侵犯股东权益的行为。
（二）检查公司财务情况
报告期内，监事会认真检查了公司财务状况，认为公司财务制度较健全、内控制度较完善，财务运作规范、财务状况良好。 信
永中和会计师事务所有限公司出具了无保留意见的 2009 年度审计报告，该审计报告真实、准确地反映了公司的财务状况和深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
18
经营成果。
（三）募集资金使用情况
报告期内公司严格按照《募集资金管理办法》的规定，对募集资金进行管理和使用，募集资金使用与管理规范、严格，实际
投入项目和承诺投入项目一致。
根据公司董事会专项说明，截至2009 年8 月31 日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资额为13,284,650
元，系公司招股说明书中公开披露的募集资金投资范围。监事会核查后发表意见认为：本次公司预先投入募集资金投资项目
的行为符合公司的发展需要，预先投入金额经注册会计师审核，内容及程序均符合《中小企业板上市公司募集资金管理细则》
的有关规定。同意公司以13,284,650 元募集资金置换已投入募集资金投资项目的自筹资金。
（四）关联交易情况
监事会对公司 2009 年度发生的关联交易行为进行了核查，认为公司2009 年发生的关联交易遵循了公平、公开、公正的原则，
相关决策程序符合有关法律、法规及《公司章程》的规定，不存在损害公司和中小股东利益的情形。
（五）收购、出售资产情况
报告期内，公司不存在重大收购和出售资产的情况。
（六）对公司内部控制自我评价的意见
公司现有的内部控制制度符合国家法律、法规的要求，符合当前公司经营实际情况需要，在公司经营管理中得到了有效执行。
在公司经营的各个流程、各个环节中起到了较好的控制和防范作用；公司 《2009 年度内部控制自我评价报告》客观地反映了
公司内部控制的现状。
§9 财务报告
9.1 审计意见
是否审计 是
审计意见 标准无保留审计意见
审计报告编号 XYZH/2009SZA2016-1
审计报告标题 审计报告
审计报告收件人 深圳世联地产顾问股份有限公司全体股东
引言段
我们审计了后附的深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“世联地产公司”）合并及母公
司财务报表，包括2009 年12 月31 日的资产负债表，2009 年度的利润表、现金流量表、股东权
益变动表及财务报表附注。
管理层对财务报表的责任
段
按照企业会计准则的规定编制财务报表是世联地产公司管理层的责任。这种责任包括：（1）
设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致
的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
注册会计师责任段
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师
审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和
实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序
取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行
风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计
的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
审计意见段 我们认为，世联地产公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允
反映了世联地产公司2009 年12 月31 日的财务状况以及2009 年度的经营成果和现金流量。
非标意见
审计机构名称 信永中和会计师事务所有限责任公司
审计机构地址 北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座9 层
审计报告日期 2010年03 月24 日深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
19
注册会计师姓名
郭晋龙、牛文娇
9.2 财务报表
9.2.1 资产负债表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年12 月31 日 单位：
元
期末余额 年初余额
项目
合并 母公司 合并 母公司
流动资产：
货币资金 968,034,103.63 753,019,640.00 178,464,315.55 48,601,666.18
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据 50,000.00 500,000.00 500,000.00
应收账款 32,615,166.00 10,550,745.08 36,850,410.43 15,889,531.33
预付款项 30,677,904.89 502,575.70 244,881.05 62,027.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 12,314,808.91 5,540,265.24 5,522,437.58 9,336,653.85
买入返售金融资产
存货
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 0.00 0.00 1,971,301.43 1,971,301.43
流动资产合计 1,043,691,983.43 769,613,226.02 223,553,346.04 76,361,179.79
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 0.00 52,570,950.08 38,483,853.04
投资性房地产 48,338,036.53 106,951,988.00 49,904,520.42 110,440,422.79
固定资产 83,328,719.89 10,692,101.78 83,413,860.70 10,211,489.34
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
20
无形资产 1,430,796.92 1,196,820.08 1,122,216.66 235,552.64
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,733,662.39 1,694,614.97 4,766,634.88 2,496,849.06
递延所得税资产 25,933,238.80 12,996,666.40 1,060,638.45 5,062,708.01
其他非流动资产
非流动资产合计 162,764,454.53 186,103,141.31 140,267,871.11 166,930,874.88
资产总计 1,206,456,437.96 955,716,367.33 363,821,217.15 243,292,054.67
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 12,668,470.27 3,810,510.00 5,898,425.57 207,733.00
预收款项 10,372,476.99 1,137,023.34 5,398,589.55 3,012,813.07
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 150,045,323.99 61,999,682.27 65,363,454.93 33,815,128.74
应交税费 37,017,930.14 13,484,245.36 10,225,340.83 5,729,450.18
应付利息
应付股利 4,131,556.94
其他应付款 7,079,131.80 8,221,223.87 4,940,673.82 6,453,933.90
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 217,183,333.19 88,652,684.84 95,958,041.64 49,219,058.89
非流动负债：
长期借款 0.00 0.00 29,126,459.58 29,126,459.58
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 29,126,459.58 29,126,459.58
负债合计 217,183,333.19 88,652,684.84 125,084,501.22 78,345,518.47
所有者权益（或股东权益）：深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
21
实收资本（或股本） 128,000,000.00 128,000,000.00 96,000,000.00 96,000,000.00
资本公积 584,903,424.56 569,752,409.05 12,208,054.13 1,341,875.66
减：库存股
专项储备
盈余公积 33,862,254.70 33,862,254.70 13,520,932.12 13,520,932.12
一般风险准备
未分配利润 242,507,425.51 135,449,018.74 112,038,259.65 54,083,728.42
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计989,273,104.77 867,063,682.49 233,767,245.90 164,946,536.20
少数股东权益 0.00 0.00 4,969,470.03
所有者权益合计 989,273,104.77 867,063,682.49 238,736,715.93 164,946,536.20
负债和所有者权益总计 1,206,456,437.96 955,716,367.33 363,821,217.15 243,292,054.67
9.2.2 利润表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、营业总收入 738,288,767.31 276,696,377.47 511,241,307.45 204,063,728.52
其中：营业收入 738,288,767.31 276,696,377.47 511,241,307.45 204,063,728.52
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 546,399,126.51 206,921,742.03 396,855,762.53 179,771,445.46
其中：营业成本 380,805,209.93 132,748,872.08 306,587,725.77 104,352,650.34
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 40,041,371.81 13,449,166.74 26,809,850.29 10,492,659.05
销售费用
管理费用 124,982,153.75 68,215,242.64 61,054,674.63 36,681,068.18
财务费用 -2,486,576.10 -2,517,427.35 1,145,983.13 630,243.41
资产减值损失 3,056,967.12 -4,974,112.08 1,257,528.71 27,614,824.48
加：公允价值变动收益（损失
以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号
填列）
0.00 47,840,161.97 22,920,415.79
其中：对联营企业和合
营企业的投资收益深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
22
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
三、营业利润（亏损以“-”号填
列）
191,889,640.80 117,614,797.41 114,385,544.92 47,212,698.85
加：营业外收入 957,120.22 566,465.36 1,010,320.95 874,301.33
减：营业外支出 831,070.77 290,223.52 3,362,142.71 947,356.31
其中：非流动资产处置损失286,976.71 155,179.73 20,422.53
四、利润总额（亏损总额以“-”
号填列）
192,015,690.25 117,891,039.25 112,033,723.16 47,139,643.87
减：所得税费用 41,143,545.02 16,184,426.35 32,303,148.24 4,552,431.68
五、净利润（净亏损以“-”号填
列）
150,872,145.23 101,706,612.90 79,730,574.92 42,587,212.19
归属于母公司所有者的净
利润
150,830,445.74 101,706,612.90 66,367,166.21 42,587,212.19
少数股东损益 41,699.49 13,363,408.71
六、每股收益：
（一）基本每股收益 1.41 0.73 0.69
（二）稀释每股收益 1.41 0.73 0.69
七、其他综合收益
八、综合收益总额 150,872,145.23 101,706,612.90 79,730,574.92 42,587,212.19
归属于母公司所有者的综
合收益总额
150,830,445.74 101,706,612.90 66,367,166.21 42,587,212.19
归属于少数股东的综合收
益总额
41,699.49 0.00 13,363,408.71
9.2.3 现金流量表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年1-12 月 单位：元
本期金额 上期金额
项目
合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
746,560,672.10 278,458,141.43 487,095,267.69 193,130,026.82
客户存款和同业存放款项
净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金
净增加额
收到原保险合同保费取得
的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加
额
处置交易性金融资产净增
加额
收取利息、手续费及佣金的
现金深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
23
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关
的现金
9,070,650.42 35,327,808.18 6,768,832.91 3,841,378.35
经营活动现金流入小计755,631,322.52 313,785,949.61 493,864,100.60 196,971,405.17
购买商品、接受劳务支付的
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项
净增加额
支付原保险合同赔付款项
的现金
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支
付的现金
312,676,476.94 116,182,015.79 260,705,628.01 88,245,018.60
支付的各项税费 83,300,545.33 32,095,004.04 61,558,462.45 14,276,513.46
支付其他与经营活动有关
的现金
97,483,989.04 47,730,658.23 99,616,792.82 74,775,137.23
经营活动现金流出小计493,461,011.31 196,007,678.06 421,880,883.28 177,296,669.29
经营活动产生的现金
流量净额
262,170,311.21 117,778,271.55 71,983,217.32 19,674,735.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 51,971,718.91 37,259,280.31
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
283,385.00 150,600.00
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计283,385.00 52,122,318.91 37,259,280.31
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产支付的现金
40,674,161.76 4,091,882.00 9,669,120.32 2,280,683.15
投资支付的现金 4,857,889.42 34,857,889.42 10,850,548.82 18,790,548.82
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计45,532,051.18 38,949,771.42 20,519,669.14 21,071,231.97
投资活动产生的现金
流量净额
-45,248,666.18 13,172,547.49 -20,519,669.14 16,188,048.34
三、筹资活动产生的现金流
量：深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
24
吸收投资收到的现金 609,237,440.00 609,237,440.00
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关
的现金
筹资活动现金流入小计609,237,440.00 609,237,440.00
偿还债务支付的现金 29,126,459.58 29,126,459.58 2,609,841.92 2,609,841.92
分配股利、利润或偿付利息
支付的现金
528,481.90 528,481.90 2,351,261.48 2,351,161.48
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关
的现金
6,115,343.74 6,115,343.74
筹资活动现金流出小计35,770,285.22 35,770,285.22 4,961,103.40 4,961,003.40
筹资活动产生的现金
流量净额
573,467,154.78 573,467,154.78 -4,961,103.40 -4,961,003.40
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额790,388,799.81 704,417,973.82 46,502,444.78 30,901,780.82
加：期初现金及现金等价物
余额
175,499,928.15 48,601,666.18 128,997,483.37 17,699,885.36
六、期末现金及现金等价物余额965,888,727.96 753,019,640.00 175,499,928.15 48,601,666.18深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
25
9.2.4 合并所有者权益变动表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
归属于母公司所有者权益 归属于母公司所有者权益
项目 实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
实收资
本（或
股本）
资本公
积
减：库
存股
专项储
备
盈余公
积
一般风
险准备
未分配
利润
其他
少数股
东权益
所有者
权益合
计
一、上年年末余额
96,000,
000.00
12,208,
054.13
13,520,
932.12
112,03
8,259.6
5
4,969,4
70.03
238,73
6,715.9
3
96,000,
000.00
1,342,4
01.71
5,003,4
89.68
54,339,
534.89
17,453,
819.50
174,13
9,245.7
8
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额
96,000,
000.00
12,208,
054.13
13,520,
932.12
112,03
8,259.6
5
4,969,4
70.03
238,73
6,715.9
3
96,000,
000.00
1,342,4
01.71
5,003,4
89.68
54,339,
534.89
17,453,
819.50
174,13
9,245.7
8
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
32,000,
000.00
572,69
5,370.4
3
20,341,
328.20
130,46
9,160.2
4
-4,969,
470.03
750,53
6,388.8
4
10,865,
652.42
8,517,4
42.44
57,698,
724.76
-12,484
,349.47
64,597,
470.15
（一）净利润
150,83
0,445.7
4
41,699.
49
150,87
2,145.2
3
66,367,
166.21
13,363,
408.71
79,730,
574.92
（二）其他综合收益深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
26
上述（一）和（二）小计
150,83
0,445.7
4
41,699.
49
150,87
2,145.2
3
66,367,
166.21
13,363,
408.71
79,730,
574.92
（三）所有者投入和减少
资本
32,000,
000.00
572,69
5,370.4
3
-5,011,
169.52
599,68
4,200.9
1
10,865,
652.42
-15,500
,048.87
-4,634,
396.45
1．所有者投入资本
32,000,
000.00
568,41
0,533.3
9
600,41
0,533.3
9
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
4,284,8
37.04
-5,011,
169.52
-726,33
2.48
10,865,
652.42
-15,500
,048.87
-4,634,
396.45
（四）利润分配
20,341,
328.20
-20,361
,285.50
-19,957
.30
8,517,4
42.44
-8,668,
441.45
-10,347
,709.31
-10,498
,708.32
1．提取盈余公积
20,341,
328.20
-20,341
,328.20
8,517,4
42.44
-8,517,
442.44
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
-10,347
,709.31
-10,347
,709.31
4．其他
-19,957
.30
-19,957
.30
-150,99
9.01
-150,99
9.01
（五）所有者权益内部结
转深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
27
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
128,00
0,000.0
0
584,90
3,424.5
6
33,862,
260.32
242,50
7,419.8
9
989,27
3,104.7
7
96,000,
000.00
12,208,
054.13
13,520,
932.12
112,03
8,259.6
5
4,969,4
70.03
238,73
6,715.9
3
9.2.5 母公司所有者权益变动表
编制单位：深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年度 单位：元
本期金额 上年金额
项目 实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
实收资本
（或股
本）
资本公积
减：库存
股
专项储备盈余公积
一般风险
准备
未分配利
润
所有者权
益合计
一、上年年末余额
96,000,00
0.00
1,341,875
.66
13,520,93
2.12
54,083,72
8.42
164,946,5
36.20
96,000,00
0.00
1,341,875
.66
5,003,489
.68
20,013,95
8.67
122,359,3
24.01
加：会计政策变更
前期差错更正深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
28
其他
二、本年年初余额
96,000,00
0.00
1,341,875
.66
13,520,93
2.12
54,083,72
8.42
164,946,5
36.20
96,000,00
0.00
1,341,875
.66
5,003,489
.68
20,013,95
8.67
122,359,3
24.01
三、本年增减变动金额（减
少以“-”号填列）
32,000,00
0.00
568,410,5
33.39
20,341,32
2.58
81,365,29
0.32
702,117,1
46.29
8,517,442
.44
34,069,76
9.75
42,587,21
2.19
（一）净利润
101,706,6
12.90
101,706,6
12.90
42,587,21
2.19
42,587,21
2.19
（二）其他综合收益
上述（一）和（二）小计
101,706,6
12.90
101,706,6
12.90
42,587,21
2.19
42,587,21
2.19
（三）所有者投入和减少
资本
32,000,00
0.00
568,410,5
33.39
600,410,5
33.39
1．所有者投入资本
32,000,00
0.00
568,410,5
33.39
600,410,5
33.39
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
20,341,32
2.58
-20,341,3
22.58
8,517,442
.44
-8,517,44
2.44
1．提取盈余公积
20,341,32
2.58
-20,341,3
22.58
8,517,442
.44
-8,517,44
2.44
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
29
4．其他
（五）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额
128,000,0
00.00
569,752,4
09.05
33,862,25
4.70
135,449,0
18.74
867,063,6
82.49
96,000,00
0.00
1,341,875
.66
13,520,93
2.12
54,083,72
8.42
164,946,5
36.20深圳世联地产顾问股份有限公司2009 年年度报告摘要
30
9.3 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
9.4 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
除世联无锡公司被新纳入合并范围外，本年度合并财务报表合并范围无其他变动。
