深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：002285 证券简称：世联地产 公告编号：2012-005
深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于证券时报 。投资者欲了解详细内容，应当
仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司 2011 年度财务报告已经信永中和会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主管人员)欧志鹏声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 世联地产
股票代码 002285
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 梁兴安 周成华
深圳市深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13 深圳市深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 13
联系地址
楼 楼
电话 0755-22162144 0755-22162708
传真 0755-22162231 0755-22162231
电子信箱 info@worldunion.com.cn info@worldunion.com.cn
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 1,656,353,720.39 1,271,998,812.24 30.22% 738,288,767.31
营业利润（元） 272,492,557.66 314,650,371.13 -13.40% 191,889,640.80
利润总额（元） 274,777,893.43 331,309,564.04 -17.06% 192,015,690.25
归属于上市公司股东 157,316,820.64 241,771,755.29 -34.93% 150,830,445.74
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的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 155,318,833.57 228,890,522.21 -32.14% 150,831,923.97
的净利润（元）
经营活动产生的现金
1,023,357.41 306,336,168.80 -99.67% 262,170,311.21
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 1,756,241,584.68 1,596,575,467.66 10.00% 1,206,456,437.96
负债总额（元） 365,905,367.86 380,017,911.93 -3.71% 217,183,333.19
归属于上市公司股东
1,372,323,880.70 1,192,644,860.06 15.07% 989,273,104.77
的所有者权益（元）
总股本（股） 326,400,000.00 217,600,000.00 50.00% 128,000,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 0.48 0.74 -35.14% 0.46
稀释每股收益（元/股） 0.48 0.74 -35.14% 0.46
扣除非经常性损益后的基本
0.48 0.70 -31.43% 0.46
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（％） 12.54% 22.29% -9.75% 29.39%
扣除非经常性损益后的加权
12.38% 21.10% -8.72% 29.40%
平均净资产收益率（％）
每股经营活动产生的现金流
0.003 1.41 -99.79% 2.05
量净额（元/股）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
归属于上市公司股东的每股
4.20 5.48 -23.36% 7.73
净资产（元/股）
资产负债率（％） 20.83% 23.80% -2.97% 18.00%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 71,579.47 -593,213.28 -116,111.91
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关，符合国家政策规定、按照
3,061,800.00 3,172,000.00 360,000.00
一定标准定额或定量持续享受的政府补助除
外
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 973,445.00 0.00 0.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -848,043.70 14,080,406.19 -117,838.64
所得税影响额 -675,068.22 -3,784,432.01 -127,527.68
少数股东权益影响额 -585,725.48 6,472.18 0.00
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合计 1,997,987.07 - 12,881,233.08 -1,478.23
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末股东总
2011 年末股东总数 10,705 10,213
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股份 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
数量 量
世联地产顾问（中国）有限公
境外法人 48.01% 156,720,924 156,720,924
司
乌鲁木齐卓群创展股权投资 境内非国有法
10.19% 33,251,093 33,243,858
合伙企业（有限合伙） 人
境内非国有法
深圳万凯华信投资有限公司 10.19% 33,243,858 33,243,858 33,243,858
人
中国太平洋人寿保险股份有 境内非国有法
3.90% 12,731,408
限公司－分红-个人分红 人
境内非国有法
华夏成长证券投资基金 2.18% 7,117,230
人
上海浦东发展银行－嘉实优
境内非国有法
质企业股票型开放式证券投 1.53% 5,000,000
人
资基金
中国工商银行－易方达价值 境内非国有法
1.46% 4,750,109
精选股票型证券投资基金 人
中国银行－银华优势企业（平 境 内 非 国 有 法
1.10% 3,575,002
衡型）证券投资基金 人
深圳市创新资本投资有限公 境内非国有法
1.06% 3,459,225
司 人
中国工商银行－建信内生动 境内非国有法
0.86% 2,818,351
力股票型证券投资基金 人
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
中国太平洋人寿保险股份有限公司－分红-个
12,731,408 人民币普通股
人分红
华夏成长证券投资基金 7,117,230 人民币普通股
上海浦东发展银行-嘉实优质企业股票型开放
5,000,000 人民币普通股
式证券投资基金
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券
4,750,109 人民币普通股
投资基金
中国银行－银华优势企业（平衡型）证券投资
3,575,002 人民币普通股
基金
深圳市创新资本投资有限公司 3,459,225 人民币普通股
中国工商银行－建信内生动力股票型证券投
2,818,351 人民币普通股
资基金
中国银行－易方达积极成长证券投资基金 2,500,000 人民币普通股
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融通新蓝筹证券投资基金 2,307,213 人民币普通股
泰康人寿保险股份有限公司－投连－个险投
2,275,356 人民币普通股
连
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股股东世联地产顾问（中国）有限公司与其
他股东之间不存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
上述股东关联关系或一致行 动人。
动的说明 2、公司前 10 名无限售条件股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股
变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
2011 年的房地产调控，远远超出了针对房地产价格调控的范畴。调控的持续和深入，正在深刻地改变着中国房地产行业
的发展轨迹，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。房地产市场环境的剧烈变化，给公司经营管理带来了巨大
的挑战。
基于对市场变化和公司发展的衡量，公司在 2011 年坚持既定 “深化全国布局，规模化发展”的战略，坚持深化城市升
级和规模扩张为主、大客户服务和外延式增长为辅的策略等，同时积极发展新业务品种。使得公司实现营业收入 16.56 亿元，
较上年同期增长 30.22%，归属于上市公司股东的净利润 1.57 亿元，较上年同期下降 34.93%。
2012 年，中国房地产市场宏观调控仍将持续，制度建设进程也会加快。公司工作的总方针是：主营业务继续扩大市场份
额，保持领先，跑赢大市；利用世联主营业务成熟的公司渠道与平台优势积极探索和发展资产管理服务和房地产金融服务，
通过发挥组织红利、信用红利和商业模式红利形成差异化的竞争的优势，继续坚持在组织与团队成长基础上推进公司发展。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房地产中介服务业 165,245.90 100,063.41 39.45% 30.38% 45.86% -6.42%
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
经纪业务 3,846.28 5,557.94 -44.50% -25.29% 9.19% -45.62%
顾问策划业务 47,310.88 23,796.85 49.70% 51.92% 48.85% 1.04%
代理销售业务 114,088.74 70,708.62 38.02% 26.13% 48.79% -9.44%
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深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年年度报告摘要
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
√ 适用 □ 不适用
2011 年，房地产市场调控深化，市场影响逐步显现。公司在过去的一年依然坚持全国化布局的战略和城市升级的方针，积极
应对市场变化带来的影响，营业收入规模继续扩大，但 2011 年归属于上市公司股东的净利润为 15,731.68 万元，较上年同期
下降 34.93%，主要是受到如下因素的影响：
1、由于受房地产市场交易量逐步下降和公司代理收入结算时间放慢的影响，收入的增长速度慢于经营规模扩大带来的成本费
用增长的速度，导致公司正常经营产生的盈利增长与收入增长不同步；
2、公司股权激励计划的终止实施及注销后，原本应在剩余等待期内确认的股份支付费用在 2011 年加速提取，共计 6,588.22
万元；
3、受房地产政策调控和市场调整的影响，并购公司山东世联和重庆纬联的经营情况未能达到预期，计提商誉的减值准备共计
3,219.58 万元。
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
1、根据本公司投资委员会决议，本公司于 2010 年 12 月 31 日与侯红权、蔡继忠、刘忠、李倩、蒋玉敏签订《股权转让协议》，
以人民币 3,000 万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司（以下简称“四川嘉联“）51%的股权。收购完成后，本公司持有四
川嘉联 51%的表决权。由于本公司在四川嘉联董事会中占多数表决权，从而能够对其财务和经营决策实施控制，本公司将四
川嘉联纳入合并财务报表的合并范围。由于四川嘉联持有成都爱地信合市场研究咨询有限公司（以下简称"爱地信合"）、成都
嘉联行房地产经纪有限公司（以下简称"成都嘉联行"）、自贡嘉联地产顾问有限公司（以下简称"自贡嘉联"）100%的股权，本
公司将爱地信合、成都嘉联行、自贡嘉联纳入合并财务报表的合并范围。
2、根据本公司投资委员会决议，本公司于 2011 年 3 月 21 日与王毓伟签订《股权转让协议》，以人民币 2,800 万元收购重庆纬
联地产顾问有限公司（以下简称“重庆纬联”）51%的股权。收购完成后，本公司持有重庆纬联 51%的表决权。由于本公司在
重庆纬联董事会中占多数表决权，从而能够对其财务和经营决策实施控制，本公司将重庆纬联纳入合并财务报表的合并范围。
3、本年度新设立了南通世联、昆明世联、南宁世联、苏州世联行、南京世联行、天津世联行、宁波世联，全部 100%控股，
在本年度纳入公司合并范围。
4、济南睿思博房地产信息咨询有限公司因工商注销原因不再纳入合并范围。
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
6.5 对 2012 年 1-3 月经营业绩的预计
√ 适用 □ 不适用
2012 年 1-3 月预计的经营业 归属于上市公司股东的净利润
绩 净利润为负值
2012 年 1-3 月净利润的预计 业绩亏损（万元）： 2,000 ～～ 2,500
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深圳世联地产顾问股份有限公司 2011 年年度报告摘要
范围
2011 年 1-3 月经营业绩 归属于上市公司股东的净利润（元） 61,172,431.80
公司 2012 年第 1 季度预计亏损，主要原因是：1）房地产开发商结算代理费的周期仍未改善，
造成当季结算的代理费收入明显低于去年同期水平；2）房地产市场的土地交易量、新开工量和
房地产投资等指标的下滑开始影响公司的顾问业务，使公司顾问业务收入同比减少。上述 2 项
业绩变动的原因说明
主营业务收入的下降导致公司经营出现亏损。同时，公司预计第 1 季度代理销售金额与去年同
期相比下跌幅度在 10%以内，好于市场整体表现。由于代理业务的销售进度明显快于结算进度，
公司未结算代理费将进一步增加，而这些未结算代理费会在未来 3 到 9 个月转化为公司收入。
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