深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
证券代码：002285 证券简称：世联行 公告编号：2014-089
深圳世联行地产顾问股份有限公司
2014 年第三季度报告正文
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深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
第一节 重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。
公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主管人员)欧志鹏声明：保证
季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
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第二节 主要财务数据及股东变化
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 3,298,207,752.79 2,497,644,886.02 32.05%
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,850,532,120.86 1,708,863,807.64 8.29%
本报告期比上年 年初至报告期末
本报告期 年初至报告期末
同期增减 比上年同期增减
营业收入（元） 782,273,700.00 20.42% 2,198,777,892.00 27.71%
归属于上市公司股东的净利润（元） 77,955,320.47 -21.99% 218,731,299.44 7.07%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
75,603,423.75 -22.45% 214,095,373.44 9.40%
利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -- -- -680,119,618.67 -359.80%
基本每股收益（元/股） 0.10 -23.08% 0.29 7.41%
稀释每股收益（元/股） 0.10 -23.08% 0.29 7.41%
加权平均净资产收益率 4.25% -2.22% 12.21% -1.10%
非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 年初至报告期期末金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -49,493.27
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定
2,972,773.80
量享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,440,348.05
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 25,678.04
减：所得税影响额 629,527.24
少数股东权益影响额（税后） 123,853.38
合计 4,635,926.00 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益的项目的情形。
二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表
1、报告期末普通股股东总数及前十名普通股股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 18,213
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 境外法人 48.01% 366,726,962
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙）境内非国有法人 10.05% 76,727,558
全国社保基金一零一组合 境内非国有法人 2.62% 20,005,196
交通银行股份有限公司－华安安顺灵活配置混合
境内非国有法人 2.19% 16,699,909
型证券投资基金
深圳万凯华信投资有限公司 境内非国有法人 1.57% 12,000,000
中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金 境内非国有法人 1.56% 11,880,000
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基
境内非国有法人 1.27% 9,679,674
金
中国农业银行股份有限公司－景顺长城核心竞争
境内非国有法人 0.98% 7,500,000
力股票型证券投资基金
中国银行股份有限公司－景顺长城优势企业股票
境内非国有法人 0.86% 6,600,000
型证券投资基金
中国工商银行－诺安股票证券投资基金 境内非国有法人 0.86% 6,578,346
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
持有无限售条件普 股份种类
股东名称
通股股份数量 股份种类 数量
世联地产顾问（中国）有限公司 366,726,962 人民币普通股 366,726,962
乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙） 76,727,558 人民币普通股 76,727,558
全国社保基金一零一组合 20,005,196 人民币普通股 20,005,196
交通银行股份有限公司－华安安顺灵活配置混合型证券投资基金 16,699,909 人民币普通股 16,699,909
深圳万凯华信投资有限公司 12,000,000 人民币普通股 12,000,000
中国建设银行－华安宏利股票型证券投资基金 11,880,000 人民币普通股 11,880,000
中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 9,679,674 人民币普通股 9,679,674
中国农业银行股份有限公司－景顺长城核心竞争力股票型证券投资基 7,500,000 人民币普通股 7,500,000
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金
中国银行股份有限公司－景顺长城优势企业股票型证券投资基金 6,600,000 人民币普通股 6,600,000
中国工商银行－诺安股票证券投资基金 6,578,346 人民币普通股 6,578,346
1、陈劲松、佟捷夫妇为公司的实际控制人。公司控股
股东世联地产顾问（中国）有限公司与其他股东之间不
存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
上述股东关联关系或一致行动的说明 管理办法》规定的一致行动人。2、公司前 10 名无限售
条件股东中未知相互之间是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
动人。
前 10 名无限售条件普通股股东参与融资融券业务股东情况说明（如有）无
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、报告期末优先股股东总数及前十名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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第三节 重要事项
一、报告期主要会计报表项目、财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
1、主要会计数据和财务指标
1）、2014年1-9月份营业收入比上年同期增长27.71%，主要原因是（1）公司代理业务前三季度收入同比增长16.54%；（2）
主要得益于家圆云贷业务的规模增长，公司金融服务业务收入前三季度同比增长208.72%；（3）公司资产服务业务收入前
三季度同比增长182.28%，主要由于去年11月份收购的北京安信行今年以来实现收入11,294.31万元，且去年同期该公司尚未
纳入合并报表范围。
2）、2014年1-9月份经营活动产生的现金流量净额同比下降了359.80%，主要原因是：（1）本期公司金融服务业务特别是家
圆云贷业务贷款规模的增长造成的现金净流出增加了79,974.81万元；（2）本期代理项目合作诚意金净流出617.10万元，而
上年同期收回了开发商合作诚意金7,100.00万元，导致此类现金净流出增加了7,717.10万元。
2、资产负债表项目
报表项目 期末金额 期初金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
应收票据 1,423.57 160.00 789.73% 主要是因为本期公司业务结算收到的商业承兑汇票增加。
预付款项 2,345.29 1,772.66 32.30% 增加的金额主要是公司投入IT系统平台建设所预付的费用。
其他应收款 10,663.32 16,373.17 -34.87% 主要原因是：
1)前期支付给上海中城未来投资有限公司的款项5,000.00万元根据合
作协议转为合作项目的投资款，本期按规定转至“可供出售金融资产”
项目列报；
2)本期因公司逐步停止了赎楼业务，垫付的赎楼款余额期末比期初减
少1,978.16万元。
贷款 104,824.37 22,131.71 373.64% 主要是因为本期世联小贷的家圆云贷业务发放的贷款数额增加。
可供出售金融 12,673.00 5,563.00 127.81% 主要原因是：
资产 1) 期初、期末余额中的5,563.00万元为公司对中城联盟的投资款，按
新准则的规定从原来的“长期股权投资”项目转至本项目列示；
2) 前期支付给上海中城未来投资有限公司的款项5,000.00万元，本期
按协议转为合作项目的投资款；
3) 本期支付北京家捷送电子商务有限公司投资款2,000.00万元。
投资性房地产 7,516.20 5,160.35 45.65% 主要是因为本期公司将位于成都汇日央扩国际广场的办公楼由公司
自用转为对外出租，由固定资产转入导致增加。
递延所得税资 5,853.84 12,090.79 -51.58% 主要是因为本期完成了2013年度所得税汇算清缴工作，此科目根据规
产 定转回或冲销。
其他非流动资 1,130.00 增加的金额是本期公司投资合作项目暂未结转的预付款。
产
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短期借款 37,420.00 100.00 37,320.00% 主要是因为本期公司向银行的借款增加。
应付账款 1,790.05 2,814.39 -36.40% 主要是因为期初的应付款在本期内陆续支付。
预收款项 6,545.61 3,489.19 87.60% 主要是因为本期公司预收客户的代理费增加。
应交税费 6,337.83 17,790.94 -64.38% 主要是因为本期完成了2013年度所得税汇算清缴工作而减少。
应付利息 686.97 增加的金额是本期公司融资项目计提而暂未支付的利息。
应付股利 2,037.37 增加的金额是公司应付给世联中国的利润分配款因审批手续尚在办
理中，暂未支付而挂账。
其他应付款 49,913.89 5,614.29 789.05% 本项目余额增加的主要原因是：
1）本期公司通过资产证券化方式融入资金29,490.63万元，用于家圆
云贷业务；
2）本期公司陆续发起设立四个私募基金，筹集款项10,288.00万元，
用于家圆云贷业务；
3）本期公司房联宝业务代收款余额4,504.33万元。
未到期责任准 13.90 -100.00% 主要是因为公司对金融服务的业务结构进行了调整，本期没有融资性
备金 担保费收入，原计提的准备金按公司会计政策的规定冲回。
实收资本（或 76,377.60 42,432.00 80.00% 主要是因为公司实施《2013年度利润分配预案》而增加。
股本）
资本公积 35,382.29 55,818.34 -36.61% 主要原因是：
1)本期公司实施《2013年度利润分配预案》而减少了16,972.80万元；
2)本期公司以3,500万元收购四川嘉联24.5%的少数股东股权，根据公
司会计政策规定冲减资本公积3,463.25万元。
外币报表折算 0.26 0.11 136.36% 主要是因为本期内美元兑人民币汇率上涨，境外子公司香港世联的美
差额 元报表合并折算为人民币报表产生的汇率折算差异增加。
少数股东权益 4,463.21 6,423.70 -30.52% 主要是因为并购的子公司山东世联、四川嘉联、北京安信行本期内实
施了利润分配而减少。
3、本报告期利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业成本 55,798.62 41,238.45 35.31% 主要是因为本报告期的经营规模较上年同期扩大，相应的投入增加，
其中主要是人力成本增加。
提取保险合同 -238.71 -100.00% 主要是因为去年同期公司对金融服务的业务结构进行了调整，随着
准备金净额 担保费收入及担保责任余额的逐步减少逐步冲回前期已经计提的担
保赔偿准备金和未到期责任准备金，本报告期没有需冲回的准备金。
财务费用 210.92 -380.93 155.37% 主要是因为本报告期公司应计的借款利息费用增加。
营业外收入 268.50 425.96 -36.97% 主要是因为本报告期收到的政府补贴收入减少。
营业外支出 12.12 48.37 -74.94% 主要是因为本报告期发生的非流动资产处置净损失减少。
所得税费用 2,198.16 3,695.70 -40.52% 主要原因是：
1）第三季度当季依法计提的所得税金额下降；
2）合肥世联前期暂计的所得税费用677.35万元按规定在本报告期转
回，冲减了所得税费用。
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少数股东损益 39.83 783.87 -94.92% 主要是因为并购子公司四川嘉联、山东世联当季利润减少所致。
其他综合收益 -0.30 增加的金额是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报
表产生的汇率折算差异，上期无此项目。
4、年初到报告期末利润表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
营业成本 153,751.61 114,439.69 34.35% 主要是因为本期的经营规模较上年同期扩大，相应的投入增加，其
中主要是人力成本增加。
提取保险合同 -13.90 -328.67 -95.77% 主要是因为去年同期公司对金融服务的业务结构进行了调整，随着
准备金净额 担保费收入及担保责任余额的逐步减少逐步冲回前期已经计提的担
保赔偿准备金和未到期责任准备金，本期冲回的金额较上年同期有
明显减少。
财务费用 -307.65 -904.19 65.98% 主要是因为本期公司应计的借款利息费用增加。
投资收益 195.77 146.87 33.29% 主要是因为本期收到中城联盟分配的现金红利增加。
营业外支出 179.50 108.88 64.86% 主要是因为本期发生的违约支出增加。
少数股东损益 1,326.79 2,216.99 -40.15% 主要是因为公司对四川嘉联的持股比例在本期增加了24.5%。
其他综合收益 0.15 增加的金额是境外子公司香港世联的美元报表合并折算为人民币报
表产生的汇率折算差异，上期无此项目。
5、现金流量表项目
报表项目 本期金额 上期金额 变动幅度 主要变动说明
（万元） （万元）
收到其他与经营活动有关的 57,608.04 119,160.91 -51.66% 主要是因为本期公司金融服务业务项下代收的赎楼款及
现金 收回的贷款合计比上年同期减少68,585.78万元；
支付给职工以及为职工支付 141,506.92 108,011.41 31.01% 主要是因为本期支付的人力成本支出增加，包括工资、
的现金 奖金、社保、公积金等。
收回投资收到的现金 100.00 -100.00% 上年同期子公司山川投资收回山川壹号的投资款100.00
万元，本期没有此项现金流入。
处置固定资产、无形资产和其 32.62 138.66 -76.47% 主要是因为本期公司车辆更新处置收入比上年同期减少
他长期资产收回的现金净额 94.64万元。
购建固定资产、无形资产和其 2,722.41 2,002.80 35.93% 主要是因为本期公司IT系统平台建设的投入增加。
他长期资产支付的现金
吸收投资收到的现金 71.44 主要是因为本期子公司香港世联在香港投资设立的世居
置业服务有限公司收到其少数股东投资款，上期无此项
现金流入。
取得借款收到的现金 78,372.94 100.00 78,272.94% 主要原因是：
1）本期公司收到的银行借款比上年同期增加38,400.00万
元；
2）本期公司通过资产证券化方式融入资金29,490.63万
元，用于家圆云贷业务；
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3）本期公司陆续发起设立四个私募基金，筹集款项
10,288.00万元，用于家圆云贷业务。
偿还债务支付的现金 1,180.00 24,050.00 -95.09% 主要原因是：
1）上年同期偿还万凯华信借款16,000万元，偿还山川壹
号借款5,000万元，归还股东及其他资金支持400万元，本
期无此项现金流出。
2）本期归还的银行借款比上年同期减少1,470万元；
分配股利、利润或偿付利息支 6,044.38 10,940.47 -44.75% 主要是因为本期支付的现金红利比上年同期减少
付的现金 5,036.60万元。
其中：子公司支付给少数股东 3,322.14 646.59 413.79% 主要原因是：
的股利、利润 1）山东世联本期支付给少数股东的利润分配款1,881.85
万元，上年同期无此项支付；
2）北京安信行本期支付给少数股东的利润分配款864.37
万元，上年同期无此项支付。
支付其他与筹资活动有关的 308.29 18.34 1,580.97% 主要原因是：
现金 1）本期支付公司非公开发行股票的审计、法律服务、评
估咨询费共218.30万元，上年同期无此项现金流出；
2）本期支付世联云贷基金融资手续费51.87万元，上年同
期无此项现金流出。
汇率变动对现金及现金等价 0.30 增加的金额是境外子公司香港世联的美元报表合并折算
物的影响 为人民币报表产生的汇率折算差异，上期无此项目。
二、 主营业务说明
1、公司2014年1-9月实现营业收入219,877.79万元，同比增长27.71%，其中电商服务收入(房联宝)为2,050.26万元，此项收入
在下述的分类中分别归属于云端服务和代理业务收入。
（1）主营业务收入按公司战略规划的服务集群划分：云端服务收入17,946.91万元，占8.21%；机构客户服务集群（ToB集
群）收入60,269.47万元，占27.55%；业主生活服务集群（ToC集群）收入140,527.06万元，占64.24%。
（2）营业总收入按照业务类型划分：
业务分类 2014年1-9月 2013年1-9月 增长比例
金额(万元) 占比(%) 金额(万元) 占比(%) (%)
代理销售业务 145,709.08 66.27% 125,031.89 72.62% 16.54%
顾问策划业务 34,751.99 15.81% 32,779.17 19.04% 6.02%
资产服务业务 21,311.45 9.69% 7,549.76 4.39% 182.28%
金融服务业务 15,896.65 7.23% 5,149.15 2.99% 208.72%
其他业务（含经纪业务） 2,208.62 1.00% 1,656.03 0.96% 33.37%
合计 219,877.79 100.00% 172,166.00 100.00% 27.71%
（3）营业总收入按照收入的区域来源划分：
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业务分类 2014年1-9月 2013年1-9月 增长比例
金额(万元) 占比(%) 金额(万元) 占比(%) (%)
华南区域 84,563.65 38.46% 64,773.68 37.62% 30.55%
华东区域 47,188.85 21.46% 38,954.56 22.63% 21.14%
华北区域 47,761.62 21.72% 30,717.64 17.84% 55.49%
华中及西南区域 22,152.77 10.08% 22,734.19 13.20% -2.56%
山东区域 18,210.90 8.28% 14,985.93 8.71% 21.52%
合计 219,877.79 100.00% 172,166.00 100.00% 27.71%
2、公司目前累计已实现但未结算的代理销售额约2,136亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约16.2亿元的代理费收入；其
中属于公司100%控股子公司的未结算代理销售额约1,946亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约14.5亿元的代理费收入；
剩余部分为归属于山东世联、四川嘉联的未结算代理销售额和未结算代理费。
三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□ 适用 √ 不适用
四、公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺 无 无 无 无
收购报告书或权益变动
无 无 无 无
报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺 无 无 无 无
间接持有公司股份的董事、
监事和高级管理人员陈劲
松、苏静、周晓华、梁兴安、
郑伟鹤承诺：在本人担任世
联行的董事、监事或高级管 截至公告之日，
间接持有公司股份 在职期间、离职
理人员期间，每年转让公司 上述承诺得到
的董事、监事和高 半年内、申报离
首次公开发行或再融资 的股份不超过其所持有股 了严格履行，没
级管理人员陈劲 2009 年 08 月 28 日 任六个月后的
时所作承诺 份总数的 25%；在离职后半 有发生承诺人
松、苏静、周晓华、 十二个月内
年内不转让其所持有的公 违反该承诺的
梁兴安、郑伟鹤。
司股份；在其离职 6 个月后 情形。
的 12 个月内，通过证券交
易所挂牌交易出售的公司
股份数量不超过其持有公
司股份总数的 50%。
公司之控股股东世 (1)依照中国法律法规被确 被确认为公司 截至公告之日，
其他对公司中小股东所
联中国；公司的实 认为世联行的股东、或被法 2007 年 12 月 10 日 的股东、实际控 上述承诺得到
作承诺
际控制人陈劲松与 律法规认定为实际控制人、 制人、关联方期 了严格履行，没
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佟捷控制的其他企 关联方期间，将不会在中国 间 有发生承诺人
业 FH；公司之实际 境内或境外以任何方式（包 违反该承诺的
控制人陈劲松、佟 括但不限于单独经营、通过 情形。
捷；公司之股东万 合资经营或拥有另一公司
凯华信、卓群创展；或企业的股权及其它权益）
公司之关联方罗守 直接或间接从事或参与任
坤、周晓华、梁兴 何与世联行构成竞争的任
安、苏静、张艾艾；何业务或活动，不以任何方
公司之关联方世联 式从事或参与生产任何与
评估。 世联行产品相同、相似或可
能取代世联行产品的业务
活动；(2)如从任何第三方获
得的商业机会与世联行经
营的业务有竞争或可能竞
争，则本公司或本人将立即
通知世联行，并将该商业机
会让予世联行；(3)承诺不利
用任何方式从事影响或可
能影响世联行经营、发展的
业务或活动。
作为世联行的股东、或被法
律法规认定为实际控制人、
关联方期间，将尽可能避免
与世联行及其控股子公司
之间的关联交易。对于无法
公司之控股股东世 避免或者有合理原因而发
联中国；公司的实 生的关联交易，包括但不限
际控制人陈劲松与 于商品交易，相互提供服务
佟捷控制的其他企 或者作为代理，本公司或本
截至公告之日，
业 FH；公司之实际 人将一律严格遵循等价、有
在作为公司的 上述承诺得到
控制人陈劲松、佟 偿、公平交易的原则，在一
股东、实际控制 了严格履行，没
捷；公司之股东万 项市场公平交易中不要求 2007 年 12 月 10 日
人、关联方期 有发生承诺人
凯华信、卓群创展；世联行及其控股子公司提
间。 违反该承诺的
公司之关联方罗守 供优于任何第三者给予或
情形。
坤、周晓华、梁兴 给予第三者的条件，并依据
安、苏静、张艾艾；世联行《关联交易管理制
公司之关联方世联 度》等有关制度性文件及世
评估。 联行公司章程履行合法审
批程序并订立相关协议/合
同，及时进行信息披露，规
范相关交易行为，保证不通
过关联交易损害世联行及
其他股东的合法权益。
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深圳世联行地产顾问股份有限公司 2014 年第三季度报告正文
在任职期间每年转让的股
份不超过其所持有公司可
截至公告之日，
转让股份总数的 25%；离职
在其任职期间、 上述承诺得到
后半年内，不转让其持有的
公司全体董事、监 离职后半年内 了严格履行，没
公司股份；在其离职 6 个月 2013 年 09 月 12 日
事、高级管理人员 及离职 6 个月后 有发生承诺人
后的 12 个月内，通过证券
的 12 个月内。 违反该承诺的
交易所挂牌交易出售的公
情形。
司股份数量不超过其持有
公司股份总数的 50%。
承诺是否及时履行 是
未完成履行的具体原因
无
及下一步计划（如有）
五、对 2014 年度经营业绩的预计
2014 年度预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2014 年度归属于上市公司股东的净利润变动幅度 0.00% 至 30.00%
2014 年度归属于上市公司股东的净利润变动区间（万元） 31,828.81 至 41,377.45
2013 年度归属于上市公司股东的净利润（万元） 31,828.81
1、公司前三季度已实现的代理销售额同比略有下降，预计销售
金额的变化将影响公司第四季度代理销售收入的结算进展，从而
减缓公司营业收入和盈利的增长速度；
业绩变动的原因说明
2、公司金融服务业务发展顺利，家圆云贷产品销售规模放大，
预计该产品第四季度产生的利润可以部分抵消上述代理销售规
模下降而对公司盈利情况产生的不利影响。
六、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
深圳世联行地产顾问股份有限公司
法定代表人：陈劲松
二〇一四年十月二十八日
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