南国置业股份有限公司 2018 年年度报告摘要
股票代码:002305 股票简称:南国置业 公告编号:2019-019 号
南国置业股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，
投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
无
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
无
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 1,734,215,770 为基数，向全体股东每
10 股派发现金红利 0.50 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 南国置业 股票代码 002305
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 畅文智 余东亚
办公地址 武汉市武昌区昙华林路 202 号 武汉市武昌区昙华林路 202 号
电话 027-83988055 027-83988055
电子信箱 ir@langold.com.cn ir@langold.com.cn
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南国置业股份有限公司 2018 年年度报告摘要
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地产为引导，涵盖多
种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的开发策略，形成了成熟的研发、
物业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类型物业形
成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元。报告期内，公司在
主要项目所在地取得了较好的经营业绩，树立了一定的品牌形象。
根据整体定位不同，公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦
坊”四条成熟的产品线。家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较强的竞争力；泛悦Mall为
区域型城市广场，泛悦汇为街区型Lifestyle商业，泛悦坊为社区型商业中心。公司拥有丰富的
商业运营经验及团队，品牌形象较好，有较大知名度。
报告期内，公司在运营商业项目17个，累计运营面积108.95万平方米，已形成以武汉为核心
区域，成都、重庆、北京、南京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。目前，公司正根据消
费升级趋势，对旗下商业项目进行调改，着手打造第五条标准化产品线泛悦城市奥特莱斯，加
快推进 “泛悦精选”、“泛悦精装”等自有商业IP的孵化，进一步发挥公司多业态的协同效应，
推动公司转型升级。
报告期内，公司产业地产取得新的进展，华中小龟山文化金融公园作为公司轻资产输出的首
个产业地产项目，在2018年底成功开园展示，首开区招商签约率达到70%以上。同时，公司依托
自身商业及文化、体育产业资源，加快产业地产投资拓展步伐。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
会计政策变更
单位：人民币元
本年比上
2017 年 2016 年
2018 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
3,166,120 3,165,385 2,899,068 2,897,889
营业收入 4,030,943,830.47 27.34%
,490.01 ,112.80 ,588.72 ,972.39
归属于上市公司 57,374,41 57,374,41 43,281,35 43,281,35
84,344,162.14 47.01%
股东的净利润 5.87 5.87 3.35 3.35
归属于上市公司 -74,882,287.58 -94,049,1 -94,049,1 20.38% 42,514,67 42,514,70
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南国置业股份有限公司 2018 年年度报告摘要
股东的扣除非经 87.07 87.07 2.19 2.19
常性损益的净利
润
经营活动产生的 1,650,219 1,650,219 470,170,2 470,170,2
2,344,024,240.63 42.04%
现金流量净额 ,841.27 ,841.27 05.91 05.91
基本每股收益（元
0.05 0.03 0.03 66.67% 0.03 0.03
/股）
稀释每股收益（元
0.05 0.03 0.03 66.67% 0.03 0.03
/股）
加权平均净资产
1.87% 1.27% 1.27% 0.60% 1.08% 1.08%
收益率
本年末比
2017 年末 上年末增 2016 年末
2018 年末 减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
23,964,792,025.2 23,044,25 23,044,25 20,793,57 20,793,57
资产总额 3.99%
6 3,734.79 3,734.79 2,720.35 2,720.35
归属于上市公司 4,512,560 4,512,560 4,512,560 4,541,874
4,510,193,807.10 -0.05%
股东的净资产 ,433.46 ,433.46 ,433.46 ,720.01
会计政策变更的原因及会计差错更正的情况：
2018 年 6 月 15 日，财政部颁布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号）
（以下简称“通知”），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据上述通知的要求，本公司按照该通知附件 1
《一般企业财务报表格式》（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）的规定，对会计政策进行相应的
变更并编制公司的财务报表。
本次会计政策变更，对公司 2018 年度及变更前的财务报表之资产总额、负债总额、净资产及净利润均未产生影
响。
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
1,143,687,246.0 2,259,986,243.1
营业收入 300,465,023.09 326,805,318.17
6 5
归属于上市公司股东的净
9,632,905.42 6,332,391.47 13,747,092.52 54,631,772.73
利润
归属于上市公司股东的扣
8,870,191.96 5,980,412.33 2,339,730.12 -92,072,621.99
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量 1,011,180,983.6
-5,256,947.82 963,924,475.12 374,175,729.68
净额 5
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末
年度报告披露日
年度报告披露日 表决权恢
报告期末普通 前一个月末表决
60,316 前一个月末普通 56,388 复的优先 0 0
股股东总数 权恢复的优先股
股股东总数 股股东总
股东总数
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
中国电建地产集团
国有法人 22.43% 388,986,313 108,794,326
有限公司
武汉新天地投资有
国有法人 18.06% 313,215,984
限公司
许晓明 境内自然人 15.34% 266,093,568
东吴基金－上海银
行－渤海国际信托 境内非国有法人 2.40% 41,607,860
股份有限公司
尹光华 境内自然人 2.02% 35,000,000
#中信建投证券股
国有法人 2.00% 34,659,227
份有限公司
东海基金－工商银
行－鑫龙 177 号资 境内非国有法人 1.26% 21,876,540
产管理计划
黄林祥 境内自然人 1.02% 17,750,000
东海基金－工商银
行－鑫龙 167 号资 境内非国有法人 0.90% 15,672,799
产管理计划
东吴基金－上海银
行－东吴鼎利 6020 境内非国有法人 0.69% 11,968,070
号资产管理计划
1、武汉新天地投资有限公司系中国电建地产集团有限公司全资子公
上述股东关联关系或一致行动的说明 司，属于一致行动人；2、股东尹光华女士与许晓明先生系母子关系；
3、公司未知其他股东之间是否存在关联和一致行动人等情形。
公司股东中信建投证券股份有限公司除通过普通证券账户持有
参与融资融券业务股东情况说明（如
14,659,227 股外，通过转融通担保证券账户持有 20,000,000 股，实
有）
际合计持有 34,659,227 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
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公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑
付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
（1）报告期内市场环境变化及管理层看法
2018年，全球经济继续放缓，中美贸易摩擦持续发酵，房地产行业面临错综复杂的环境。在
国家由高速增长阶段转向高质量发展阶段的背景下，经济结构正从增量扩能为主转变为存量调
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整、增量做优并举，经济发展动力逐步从传统增长点转向新的增长点，以“降杠杆、防风险”的
房地产管控思路愈发清晰。两会政府工作报告及中央政治局会议确定了2018年房地产调控的政策
基调，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
报告期内，房地产市场从传统的需求端调控向需求端与供给侧调控并重转变，住房供给结构
调整的力度持续加大，住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居房得到积极发展，有效供给比
重不断增加。在短期调控与长效机制的紧密衔接下，房价水平得到有效控制，房地产市场的长效
机制逐步建立健全。
预计2019年房地产政策核心由“严格调控”转为“以稳为主”，着重强调因城施策、理性施
策和结构优化。需求端各项限制性调控政策将继续推进，通过优化部分调控手段，促进市场平稳
运行；供应端将继续围绕增加短期供应量、调整住房及土地供应结构、提高保障性住房融资服务
力度，继续保障“有效供给”。中长期逐步向综合施策转变，形成包括金融、土地、财税、住房
保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持房地产市场的稳定、健康发展。
根据国家统计局数据，2018年全国商品房销售面积17.17亿平方米，销售金额14.99万亿元，
同比分别上升1.33%和12.17%；其中住宅销售面积14.79亿平方米，销售金额12.64万亿元，同比
分别上升2.17%和14.65%。2018年，房地产行业呈现出“前企稳，后回落”的态势。从调控政策
的效果来看，城市分化显著，一二线城市降温明显，成交规模继续同比下降；三四线城市在相对
宽松的政策环境及棚改货币化的支持下，成为商品房成交规模的主力，部分城市仍处于去库存阶
段。
2018年，房地产行业仍保持了较好的增长，但总的来看，我国房地产行业经过30多年的发展，
已经从整体高速成长阶段进入了稳定增长阶段，城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的
城镇化进程将更多体现在城市群的协同发展上，公司将紧随国家发展战略，研究长江中游城市群、
成渝城市群等国家级城市群的发展机会，重点关注公司已有优势资源的城市群，抓住发展机遇，
推动公司实现快速发展。同时，随着消费升级和新零售变革，商业市场环境和形态正在被重塑，
商业地产的发展逻辑也在转变，商业模式与产品的创新及迭代将成为企业的核心竞争力。公司将
抓住消费升级的契机，通过不断创新谋求发展，全面提升商业运营管理水平和竞争能力。
（2）主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业，以武汉为核心，
布局于成都、重庆、南京、荆州、襄阳等城市。
武汉市场：2018年，武汉实现GDP14847.29亿元，同比增长8%。武汉是湖北省省会，拥有优
越的地理位置，“一带一路”、长江经济带、全面创新改革试验区等多重国家战略聚焦于此；同时
武汉也是新兴产业、高等院校的聚集之地，近年来经济发展呈现出高开稳走、稳中求进、进中提
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质的良好态势，经济总量在万亿台阶上持续攀升，有利因素不断增多。各项利好政策给武汉楼市
带来机遇，商品房成交量持续攀升，商业氛围愈发浓厚。在“住房不炒”的调控主线下，武汉先
后出台“刚需优先选房”、“大学生八折购房”等政策，对捂盘惜售、违规销售等现象加强监管，
楼市逐渐回归理性。在人才流入与改善型刚需的影响下，武汉房地产市场仍存在较大的需求。
成都市场：2018年，成都实现GDP15342.77亿元，同比增长8%。2008年至今，成都经历高速
发展期，在城市基础设施建设、产业投资发展、商业零售环境等方面都发生了较大变化，作为西
南地区经济发展的重心，随着城市规划的提升、人口净流入的增加、民生改善的稳步推进，成都
的城市影响力不断增大，其城市发展理念已向品质化转变，住宅市场供需紧张的局面已有所缓解，
商业零售呈现出复合型多元化趋势，商业业态更加细化。
南京市场：2018年，南京实现GDP12820.40亿元，同比增长9.43%。在“住房不炒”和“租购
并举”总基调下，南京房地产市场调控政策密集出台，力求保刚需、去投资、稳房价，调控体系
不断完善。2018年南京楼市已基本趋于稳定，整体呈现平稳健康发展的走势，房企、购房者投资
均趋于理性，总体处于供需平衡状态，未来调控目标以“稳”为主。
重庆市场：2018年，重庆实现GDP20363.19亿元，同比增长6%，保持稳健增长的态势。重庆
紧随国家政策，坚持调控不动摇，但整体楼市政策相比全国其他热点城市调控手段相对温和。自
2016年起，重庆购房需求释放，土地市场火爆，2018年房地产项目供应量突破历史新高，其中渝
北区、巴南区、南岸区成为重庆商品房住宅成交排行的前三名。
（3）报告期内公司总体经营发展情况的回顾
2018年，公司抢抓房地产市场新常态下的新机遇，坚持创新发展，夯实管理基础，重点围绕
“去库存、抓效益、降成本、补短板、稳增长”，坚持稳中求进发展总基调，运营效率及质量效
益进一步提升。公司全年实现营业收入40.31亿元，同比上升27.34%；实现营业利润21,681.07万
元，较上年同期上升了16.14%；实现利润总额22,981.54万元，较上年同期上升了21.83%；实现
归属于上市公司股东的净利润8,434.42万元，较上年同期增长了47.01%。
2018年，公司新开业商业项目泛悦坊西城店，累计运营项目已达到17个，累计商业运营面
积108.95万平方米。其中南国大家装珞狮路店、月星家居珞狮路店、泛悦Mall西汇店、南国大
家装汉西店部分区域正在进行业态调整和升级改造。2018年，公司在建项目数量为11个，其中公
司操盘项目8个，合作方操盘项目3个，总建筑面积326.39万平方米，截至2018年底已完工建筑面
积33.41万平方米。
1）投资拓展工作成效显著，武汉、重庆再添土地储备
2018年，公司持续深耕战略型城市，聚焦武汉、重庆等战略型城市。2018年1月，公司联合
控股股东电建地产以25.1亿元竞得重庆洺悦城公园里项目地块，该项目位于重庆市巴南区，属
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于商住用地，规划计容建筑面积52.50万平方米；同月，公司控股子公司武汉明涛房地产有限公
司以4.6亿元成功竞得武汉洺悦华府项目地块，该项目位于武汉市新洲区阳逻经济开发区，规划
计容建筑面积18.86万平方米。鉴于重庆的城市地位及房地产市场的良好预期，公司积极加强战
略布局，2018年10月，公司又以5.73亿元成功竞得重庆泷悦华府项目地块，规划计容建筑面积
10.22万平方米。
2）存量项目调改升级重塑商业活力，轻资产管理输出探索创新求变
2018年，公司启动多个项目的调改工作，泛悦汇KA街调改后重装开业，客流、出租率及租
金水平大幅提升。首个轻资产输出管理项目“泛悦坊-西城店”隆重开业，公司开启商业一线城
市战略布局。该项目通过将产业业态、新零售业态和传统业态进行创新型组合，实现了运营项目
的差异化竞争，赢得市场认可，并获得首届中国社区商业地产节“金邻奖”。“泛悦坊”轻资产管
理输出产品线是公司商业运营创新的新起点，对公司转型升级具有重要意义，有利于公司培育新
的利润增长点。同时，荆州南国温德姆酒店先后获得“2018年度最具影响力商务会议酒店奖”、“携
程旅行口碑榜2018最佳酒店设施奖”、“新势力传媒商旅首选酒店奖”、“TTG China中国中南及西
南地区最佳城市酒店奖”等多项殊荣。
3）积极盘活存量土地价值，公司资产得到有效配置
2018年，为了配合城市规划及棚户区项目建设需要，促进土地资源优化配置，公司与武汉市
硚口区房屋征收管理办公室签订协议，由其对公司全资子公司武汉大本营商业管理有限公司位于
武汉市硚口区古田四路36号的房屋及国有土地予以有偿收回。本次土地收储有利于公司盘活存量
资产、提高资产运营效率并加快现金回流。
4）小龟山项目成功落地，文化、体育产业战略齐头并进
2018 年，公司产业战略发展持续推进，与湖北宏泰产业投资基金有限公司、湖北省电力建设
第一工程公司合作共同开发的华中小龟山文化金融公园开园展示。该项目位于武汉市武昌区核心
地段，项目原为老旧厂房，用地面积 6.70 万平方米，经公司改造后将成为集高端现代服务业聚
集区、城市文化艺术聚集区于一体的城市地标，园内引入多家国际、国内一流金融机构，是公司
尝试多元化资源融合的有益探索，也是公司整合利用实际控制人电建集团内部土地资源的重要里
程碑。此外，公司在文化产业、体育产业的投资工作也在稳步推进中，与中文发集团文化有限公
司的协同效应初步显现，在产业业态、IP 资源、招商支持等方面的合作进一步加深。
5）融资渠道、规模持续拓宽，财务结构进一步优化，资金保障基础良好
2018 年，公司成功发行首期超短期融资券 9 亿元，发行利率 5.5%，降低了公司财务成本。
此外，公司还积极拓宽其他融资渠道，不断提升融资能力和市场影响力，探索创新性融资工具，
先后收到深交所《关于南国置业股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券符合深交所转让条件
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的无异议函》和《关于天风证券“天风-南国置业购房尾款资产支持专项计划”符合深交所挂牌
条件的无异议函》，同意公司非公开发行不超过 7 亿元的公司债券，以及发行募集规模不超过 3
亿元的购房尾款专项资产支持证券。以上融资计划的获批为公司业务拓展提供了良好的资金保
障。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比 营业利润比
毛利率比上
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率 上年同期增 上年同期增
年同期增减
减 减
3,630,273,6 3,137,646,6
房地产销售 13.57% 27.90% 35.17% -4.65%
10.67 30.93
物业出租及 350,046,396 321,248,304
8.23% 24.51% 21.43% 2.33%
物业管理 .66 .46
酒店运营及 50,623,823. 61,441,620.
-21.37% 10.24% -8.16% 24.31%
其他 14 34
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报
告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
公司全年实现营业收入40.31亿元，同比上升27.34%；公司实现营业利润21,681.07万元，较上年
同期上升了16.14%；实现利润总额22,981.54万元，较上年同期上升了21.83%，实现归属于上市
公司股东的净利润8,434.42万元，较上年同期增长了47.01%。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
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2018年6月15日，财政部颁布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会
[2018]15号）（以下简称“通知”），对一般企业财务报表格式进行了修订。根据上述通知的要求，
本公司按照该通知附件1《一般企业财务报表格式》（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的
企业）的规定，对会计政策进行相应的变更并编制公司的财务报表。
本次会计政策变更，对公司2018年度及变更前的财务报表之资产总额、负债总额、净资产及净利
润均未产生影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
合并报表范围变化情况详见《2018年年度报告》第十一节之八、 合并范围的变更。
（4）对 2019 年 1-3 月经营业绩的预计
□ 适用 √ 不适用
南国置业股份有限公司
董事长：薛志勇
2019 年 4 月 25 日
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