深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2018 年半年度报告
2018 年 08 月
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主
管人员)李昆声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
舒谦 董事 另有要务 王世云
崔忠付 独立董事 另有要务 夏新平
公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策
影响较大，各地限购政策可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司的销
售预期和毛利率。由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中，可
能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性，如不能
有效应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影
响。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
1
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目录
第一节 重要提示、目录和释义........................................................................................................ 1
第二节 公司简介和主要财务指标.................................................................................................... 4
第三节 公司业务概要........................................................................................................................ 7
第四节 经营情况讨论与分析............................................................................................................ 9
第五节 重要事项.............................................................................................................................. 20
第六节 股份变动及股东情况.......................................................................................................... 26
第七节 优先股相关情况.................................................................................................................. 30
第八节 董事、监事、高级管理人员情况......................................................................................31
第九节 公司债相关情况.................................................................................................................. 33
第十节 财务报告.............................................................................................................................. 37
第十一节 备查文件目录................................................................................................................ 138
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释义
释义项 指 释义内容
上市公司、南山控股、公司、本公司 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司
南山集团 指 中国南山开发（集团）股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 南山控股 股票代码 002314
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
公司的中文简称（如有） 南山控股
公司的外文名称（如有） Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.,Ltd
公司的外文名称缩写（如
Nanshan Holdings
有）
公司的法定代表人 田俊彦
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋俊雅 刘逊
深圳市南山区海德三道卓越后海中心 深圳市南山区海德三道卓越后海中心
联系地址
1801 号 1801 号
电话 0755-33372314 0755-33372314
传真 0755-33202314 0755-33202314
电子信箱 nskg@xnskg.cn nskg@xnskg.cn
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2017 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2017 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期比上年同期增
本报告期 上年同期
减
营业收入（元） 1,733,872,612.54 2,238,114,982.26 -22.53%
归属于上市公司股东的净利润（元） -9,043,856.09 137,052,584.88 -106.60%
归属于上市公司股东的扣除非经常性
-12,133,521.19 122,719,518.25 -109.89%
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,339,150,453.02 9,207,004.38 -14,644.91%
基本每股收益（元/股） -0.0048 0.0730 -106.58%
稀释每股收益（元/股） -0.0048 0.0730 -106.58%
加权平均净资产收益率 -0.13% 2.13% -2.26%
本报告期末比上年度末
本报告期末 上年度末
增减
总资产（元） 18,861,942,305.37 16,533,124,650.86 14.09%
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,880,889,467.93 5,889,933,324.01 -0.15%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部
125,546.49
分）
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
1,580,764.22
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
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除上述各项之外的其他营业外收入和支出 919,791.59
减：所得税影响额 -378,354.64
少数股东权益影响额（税后） -85,208.16
合计 3,089,665.10 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
税收减免 60,182.56 经常性业务产生
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
南山控股系一家以房地产开发为核心，集成房屋、船舶舾装相结合的综合性企业集团。
1. 房地产业务
公司房地产开发业务主营为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司继续秉承以住宅开发为
主轴，积极探索商业地产、产业地产的业务发展模式。
在房地产开发业务方面，公司坚持面向合理自住需求，目前已开发多个高品质人文居住社区，住宅产品类型丰富，包括
中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；坚持“区域深耕、布局重点城市”的城市布局战略，积极开拓，稳健发展，目前
主要开发区域位于珠三角、长三角、长江中游、成渝区域，辐射广州、深圳、上海、苏州、南通、长沙、武汉、成都、合肥
等地。
多年来，公司品牌知名度和竞争力不断提升，根据克而瑞信息集团（CRIC）统计数据，公司于2016、2017年连续两年
进入中国房地产企业销售面积、销售金额、权益金额排行TOP200。根据苏房网统计，公司苏州项目在2017年度苏州房企销
售排行榜中，总销面积、总销套数均进入TOP10。
2. 集成房屋业务
公司集成房屋业务拥有活动房、打包箱、模方空间、易安居、雅居、特种集装箱、配套产品等七大系列产品，广泛应用
于建筑工地、政府安置、能源矿山营地、市政临时用房、大型赛事及各类商业活动临时用房等领域。本公司是全国最大的集
成房屋运营商之一。
3. 船舶舾装业务
公司船舶舾装业务主要包括船用配套复合岩棉板、舱室防火门、船用卫生单元以及船舶整体舱室等的生产和销售。公司
全资下属公司华南建材已经成为中国最重要的船舶耐火舱室提供商，其产品已通过世界主要船级社认证，并和全球30多个国
家的几百家船舶制造企业建立了长期合作关系。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 同比增加 6.64%，主要系投资联营公司盈利以及本期新增联营公司投资所致。
固定资产 同比减少 3.97%，主要系资产折旧所致。
无形资产 同比减少 1.52%，主要系资产摊销所致。
在建工程 同比增加 690.57%，主要投资新增建筑工程支出所致。
货币资金 同比减少 10.03%，主要系地产公司增加购地支出所导致。
存货 同比增加 57.75%，主要系地产公司新拍中土地所致。
其他非流动资产 同比增加 6.12%，主要系地产公司垫付拆迁补偿款增加所致。
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2、主要境外资产情况
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断
形成并完善自身的经营优势。经过多年的积累，公司房地产开发业务综合竞争能力突出，集成房屋和船舶舱室业务在企业规
模、营运网络、产品质量和技术等方面也具有较强的竞争优势。
1．房地产开发业务方面
（1）公司独特的区域战略
公司始终坚持“区域深耕、布局重点城市”的城市布局战略。在继续深耕现有城市所在苏南区域、华中区域的同时，结
合国内经济战略走向，抓住城市群发展的契机，逐渐进入长三角、华中和成渝地区中具备发展潜力的城市。随着成渝经济区
和长江经济带发展的推进，上述战略布局定位将得到不断巩固和深入，进而为公司带来良好的发展机遇。
（2）具备可持续发展能力
公司继续秉承从住宅地产向商业地产、产业地产转型的发展战略。公司的三个主要转型项目包括苏州甪直的邻里中心商
业南山维乐城、武汉光谷自贸港、合肥汤池三食六巷美食公园均已整体投入运营。在各转型业务的积极探索下，未来将为公
司带来丰富的商业、产业、文旅地产等运营管理经验，进一步夯实公司多元业务发展基础，巩固公司可持续发展能力。
（3）优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整的可
能。公司的在售项目及土地储备所在的一线及强二线城市整体经济发展基础好，人口需求充足，在未来具备一定的抗风险能
力。近年来，公司控制财务成本的能力也逐渐提升，凭借优质的信用基础从银行获取较同行业同规模企业更低利率的贷款，
控制高利率融资，保持合理的贷款体量，进一步加强公司的抗风险能力。
（4）公司良好的品牌影响力
多年来，公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值。“让每一位客户满意”是我们公司
全体同仁始终不变的宗旨。在公司全体共同努力下，公司在国内房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）
统计，公司房地产销售面积、销售金额、权益金额连续两年在《2016年中国房地产企业销售TOP200》、《2017年中国房地产
企业销售TOP200》排行榜占有席位。另外，公司住宅产品凭借优质品质曾获诸多奖项，尤其苏州业务发展突出，在苏州已
具有一定的品牌知名度和美誉度。此外，公司拥有的物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，物业管理服务水平获得持续提
升。
2．集成房屋及船舶舱室业务方面
公司设立了专门的技术研发中心，从事产品的技术研发工作，在新产品研制与现有产品的技术改良方面，不断超越自我
推陈出新，培养出了一批经验丰富的专业人才，为产品提供强有力技术的支持，使公司在集成房屋和船舶舱室行业内拥有较
强的研发能力及技术优势。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2018年上半年，我国国民经济延续了总体平稳、稳中向好的发展态势，经济结构继续优化升级，新动能持续显著成长，
经济迈向高质量发展的态势良好。
报告期内，央行二季度例会提出稳健的货币政策保持中性，同时继续深化金融体制改革。房地产政策 “房子是用来住
的，不是用来炒的”基调不变，楼市调控政策持续深化，稳控房地产市场秩序，加快构建租购并举的住房制度，持续推进房
地产税改革，推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
报告期内，根据国家统计局数据，上半年房地产行业各指标持续向好，在调控政策收紧的背景下，商品房销售面积、
销售金额仍较去年同期稳步增长，新开工面积、土地购置面积增速持续上升，房地产开发投资额累计增速依旧高位运行。
报告期内，楼市调控抑制需求，各线城市成交整体呈下降态势。一线城市成交维持低位稳步运行，但市场热度仍好于
去年同期，二三线城市则分化加剧。公司主要销售项目所在城市中，深圳成交维持平稳，合肥市场维持较高热度，但库存去
化周期仍偏高，上海、长沙成交同比下降，但整体供不应求格局持续，苏州、武汉累计同比跌幅明显，库存去化有所减缓。
报告期内，房地产行业集中度持续提升，强者恒强趋势明显。在严峻的市场政策环境下，百强房企总体销售规模保持
较高增长，但业绩增速有所放缓。据CRIC统计，截止2018年上半年，碧桂园销售流量金额突破4千亿元，中国恒大、万科地
产均破3千亿，千亿房企数量达7家。
报告期内，受调控政策和推盘节奏影响，公司房地产业务增长速度有所下降，房地产销售面积10.64万平方米，比上年
同期减少23%，销售金额20.35亿元，比上年同期减少3%；新开工面积18万平方米，比上年同期增长44%。报告期内主要经
营及管理工作如下：
1．深化运营体系，推进运营落地。继续完善运营体系，通过建立及运行传统住宅项目运营会议体系，保障项目顺利、
快速开发；加强组织协同运作，实现专业之间的交圈与协同；继续强化项目运营全周期、精细化综合管控，合理制定项目运
营目标，形成运营月报机制，对项目开发计划完成情况进行跟踪预警，严控关键开发节点，逐步推进运营落地。
2．密切关注市场变化，加强营销管理。建立市场研究机制，密切关注国家调控政策及市场变化，紧跟市场热度，及时
调整营销策略，确保销售任务顺利完成；加强营销管理，推进营销体系建设，通过完善营销标准化体系，提高营销管控能力。
3．严守城市深耕和重点城市布局战略。随着土地市场价格不断攀升，公司严控风险，谨慎拿地，继续坚持现有城市深
耕和重点城市布局战略。一方面，公司继续深耕现有城市，积极跟进已有项目城市土地市场，上半年多次参与目标城市土地
竞拍，并于1月以招拍挂方式竞得苏地2017-WG-57号地块，占地面积5.51万平方米，规划总建筑面积15.26万平方米；另一方
面，公司继续抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇，持续关注西南和中部重点省会城市
土地竞拍。
4．积极推进公司战略转型，培育竞争新优势。公司在做强做大传统住宅的同时，积极进行多元化战略布局，寻找新的
利润增长点。以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目、以武汉南山光谷自贸港为代表的产业地产项目、以合肥三食六巷
美食公园为代表的文旅项目均已整体投入运营，另外文旅项目合肥南山健康小镇现已完成方案设计，进入推动建设阶段。三
类转型项目的尝试，为公司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基
础。
5．关注政策变化，积极尝试多渠道融资。房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上升。
为此，公司持续关注有关政策变化，积极尝试与合作金融机构开展多种形式融资业务，扩宽融资渠道，为公司的未来发展提
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供坚实的资金保障。
2018年上半年主要经营指标完成情况如下：
（1）主要项目开发情况
单位：万平方米
竣工项目
序号 城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例 占地面积 计容建筑面 已完工计容建 完工面积比
（%） 积 筑面积 （%）
1 上海 青浦区 南山雨果 住宅 80% 15.92 15.90 15.90 100%
2 苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100% 9.49 20.87 20.87 100%
3 长沙 岳麓区 南山雍江汇 商住 100% 6.16 21.56 21.56 100%
4 长沙 望城区 南山苏迪亚诺 商住 100% 33.46 32.11 32.11 100%
5 深圳 南山区 山语海 住宅 50.98% 3.52 6.59 6.59 100%
在建项目
6 苏州 高新区 南山柠府 住宅 100% 7.51 15.01 7.91 53%
7 苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100% 17.36 48.75 16.86 35%
8 苏州 高新区 南山楠 住宅 100% 9.51 19.01 - 0%
9 南通 港闸区 南山国际社区 商住；办公 100% 9.08 27.03 13.66 51%
（一、二期）
10 合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100% 6.32 3.85 0.71 18%
11 合肥 新站区 南山柠檬郡 住宅 100% 3.83 7.66 - 0%
12 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100% 2.54 5.34 - 0%
13 长沙 岳麓区 南山十里天池(一 住宅 100% 6.08 10.16 - 0%
期）
14 长沙 岳麓区 南山十里天池(二 住宅；小学 100% 11.76 26.81 - 0%
三四期）
拟开发项目
15 长沙 岳麓区 P（2017）055号地 商住 100% 4.75 24.25 - 0%
块
16 苏州 高新区 苏地2017-WG-57 住宅 100% 5.51 10.99 - 0%
号地块
注：1)上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因导致项
目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化。
2)上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。
3)长沙南山十里天池(二三四期）、长沙P（2017）055号地块、苏地2017-WG-57号地块计容建筑面积为拟规划计容建筑
面积。
（2）主要项目销售和结算情况
单位：万平方米
城市 区域 在售项目名称 在售业态 权益比例 期初可供出 期内新增可 销售面积 结算面积
（%） 售面积 售面积
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上海 青浦区 南山雨果 住宅 80% 0.07 - - 0.02
苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100% 0.05 - 0.05 0.05
苏州 高新区 南山柠府 住宅 100% 1.71 - 1.64 0.06
苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100% 3.91 6.26 4.66 2.58
苏州 高新区 南山楠 住宅 100% - 10.43 1.23 -
长沙 岳麓区 南山十里天池(一期） 住宅 100% 0.36 - 0.30 -
长沙 岳麓区 南山雍江汇 商住 100% 0.16 - 0.02 0.02
南通 港闸区 南山国际社区（一、 商住、办公 100% 1.61 - 0.45 0.21
二期）
深圳 南山区 山语海 住宅 50.98% 0.52 0.56 0.85 1.05
合肥 新站区 南山柠檬郡 住宅 100% - 4.81 1.43 -
（3）主要项目出租情况
单位：万平方米
城市 区域 项目名称 出租类型 权益比例 总可出租面积 期末已出租面积 出租率
（%） （%）
深圳 南山区 赤湾物业 综合楼、幼 100% 0.42 0.34 82%
儿园
合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100% 0.68 0.42 62%
（4）主要项目投资情况
单位：人民币 万元
城市 区域 项目名称 权益比例（%） 预计总投资金额 实际投资金额
上海 青浦区 南山雨果 80% 280,000 333,690
苏州 高新区 南山柠檬城 100% 176,882 172,397
苏州 高新区 南山柠府 100% 156,870 144,953
苏州 吴中区 南山维拉 100% 433,102 303,085
苏州 高新区 南山楠 100% 436,214 319,816
长沙 望城区 南山苏迪亚诺B地块 100% 11,000 10,097
长沙 岳麓区 南山雍江汇 100% 171,094 168,932
长沙 岳麓区 南山十里天池 100% 210,000 72,059
南通 港闸区 南山国际社区一期 100% 100,000 92,681
南通 港闸区 南山国际社区二期 100% 110,000 58,089
深圳 南山区 山语海 50.98% 253,881 174,693
合肥 汤池镇 南山三食六巷 100% 32,000 16,385
合肥 汤池镇 D地块租赁用地 100% 12,000 2,372
合肥 新站区 南山柠檬郡 100% 101,835 64,877
武汉 东湖高新区 武汉光谷自贸港 69.23% 32,500 25,671
武汉 黄陂区 十里星空 100% 65,000 41,300
合计 2,582,378 2,001,097
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注：1）上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。
（5）土地储备情况
单位：万平方米
项目名称 待开发土地面积 计容建筑面积 区域分布
报告期新增 5.51 10.99 苏州
报告期末累计持有 68.16 114.70 苏州、南通、合肥、长沙、武汉
注：上表中未包含土地一级开发用地面积，土地一级开发用地情况见下表：
单位：万平方米
城市 区域 项目名称 权益比例 规划平整土地面积 累计已平整土地面积 已平整比例（%）
（%）
成都 武侯区 红牌楼新马路1号地 100% 12.05 10.93 91%
块
（6）公司融资情况
单位：万元
序号 融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构
1 金融机构贷款 396,915 同期贷款基准利率至同期贷款基准利 1-3年
率上浮20%
2 其他借款 31,046 0.35%至同期贷款基准利率上浮15% 1-3年
3 融资租赁 7,251 同期贷款基准利率上浮10%-20% 4-6年
4 应付债券 49,857 6.70% 7年
5 应付票据 24,581 - -
注：“其他借款”主要指关联方借款。
二、主营业务分析
概述
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 1,733,872,612.54 2,238,114,982.26 -22.53%
营业成本 996,080,942.15 1,130,847,709.24 -11.92%
销售费用 91,874,968.11 94,074,985.30 -2.34%
管理费用 179,311,053.00 152,480,048.93 17.60%
主要系借款利息支出增
财务费用 36,702,601.79 28,106,098.77 30.59%
加所导致。
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主要系地产公司结算面
所得税费用 99,303,171.39 167,388,370.77 -40.67% 积减少，利润总额下降
所导致。
研发项目增加，研发材
研发投入 10,101,302.58 7,121,025.92 41.85%
料和人工成本增加。
经营活动产生的现金 主要系地产公司购地支
-1,339,150,453.02 9,207,004.38 -14,644.91%
流量净额 出较上期增加所导致。
主要系本期取得的投资
投资活动产生的现金 收益、处置固定资产等
-130,998,910.98 24,692,599.71 -630.52%
流量净额 收到的现金流量减少所
致。
主要系地产公司因购地
筹资活动产生的现金
1,220,894,233.11 239,688,334.27 409.37% 需要对外借款较上年增
流量净额
加所导致。
现金及现金等价物净
-247,767,119.79 269,673,012.43 -191.88%
增加额
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 1,733,872,612.54 100% 2,238,114,982.26 100% -22.53%
分行业
房地产业务 1,161,553,494.27 66.99% 1,662,893,856.96 74.30% -30.15%
集成房屋业务 349,510,085.81 20.16% 321,570,338.70 14.37% 8.69%
船舶舱室配套业
164,054,093.74 9.46% 194,075,376.19 8.67% -15.47%
务
其他业务 58,754,938.72 3.39% 59,575,410.41 2.66% -1.38%
分产品
1）房地产业务
商品房销售 1,112,561,266.10 64.17% 1,620,460,122.63 72.40% -31.34%
物业管理 48,992,228.17 2.83% 42,433,734.33 1.90% 15.46%
2）集成房屋业务
销售业务 334,083,443.73 19.27% 283,660,559.30 12.67% 17.78%
其他业务 15,426,642.08 0.89% 37,909,779.40 1.69% -59.31%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
3）船舶舱室配套
业务
销售业务 164,054,093.74 9.46% 194,075,376.19 8.67% -15.47%
4）其他业务 58,754,938.72 3.39% 59,575,410.41 2.66% -1.38%
分地区
华北地区 54,660,949.44 3.15% 47,437,804.54 2.12% 15.23%
华中地区 37,930,637.46 2.19% 104,575,769.81 4.67% -63.73%
华南地区 1,068,967,079.09 61.65% 1,624,621,980.65 72.59% -34.20%
华东地区 451,967,736.33 26.07% 308,277,792.15 13.77% 46.61%
西南地区 30,167,955.24 1.74% 42,756,398.67 1.91% -29.44%
西北地区 30,454,638.70 1.76% 49,816,674.96 2.23% -38.87%
境外地区 59,723,616.28 3.44% 60,628,561.48 2.71% -1.49%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
年同期增减 年同期增减 同期增减
分行业
1,161,553,494.
房地产业务 482,005,809.83 58.50% -30.15% -24.80% -2.95%
27
集成房屋业务 349,510,085.81 331,354,696.11 5.19% 8.69% 18.05% -7.52%
船舶舱室配套
164,054,093.74 137,078,163.80 16.44% -15.47% -12.43% -2.90%
业务
其他业务 58,754,938.72 45,642,272.41 22.32% -1.38% -13.31% 10.69%
分产品
1）房地产业务
1,112,561,266.
商品房销售 438,998,977.42 60.54% -31.34% -27.32% -2.18%
10
物业管理 48,992,228.17 43,006,832.41 12.22% 15.46% 16.37% -0.69%
2）集成房屋业
务
销售业务 334,083,443.73 313,086,071.62 6.29% 17.78% 25.70% -5.91%
其他业务 15,426,642.08 14,268,624.49 7.51% -59.31% -54.88% -9.07%
3）船舶舱室配
套业务
销售业务 164,054,093.74 137,078,163.80 16.44% -15.47% -12.43% -2.90%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4）其他业务 58,754,938.72 49,642,272.41 15.51% -1.38% -5.71% 3.88%
分地区
华北地区 54,660,949.44 46,668,970.82 14.62% 15.23% 24.04% 24.11%
华中地区 37,930,637.46 34,580,228.74 8.83% -63.73% -52.87% -8.20%
1,068,967,079.
华南地区 526,192,792.56 50.78% -34.20% -27.53% 43.66%
09
华东地区 451,967,736.33 280,113,091.72 38.02% 46.61% 58.63% 16.75%
西南地区 30,167,955.24 22,193,285.40 26.43% -29.44% -33.08% -0.93%
西北地区 30,454,638.70 39,742,071.40 -30.50% -38.87% 9.89% -50.29%
境外地区 59,723,616.28 46,590,501.51 21.99% -1.49% -2.71% 4.56%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □不适用
1、房地产业务营业收入较上年同期减少 30.15%主要系本期商品房销售结算面积减少所致；
2、集成房屋其他业务营业收入、营业成本分别下降 59.31%、54.88%，主要系集成房屋租赁资产基本处置完毕，租赁业务大
幅下降所致；
3、华中地区、华南地区营业收入、营业成本下降主要系房地产业务结算面积减少所致；华东地区营业收入和营业成本上升，
主要系房地产业务结算面积增加所致；
4、西北地区营业收入、营业成本下降主要系集成房屋业务量下降，材料成本上升所致。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
占总资 占总资 比重增减 重大变动说明
金额 金额
产比例 产比例
货币资金 2,329,357,289.72 12.35% 2,589,056,323.97 15.66% -3.31%
应收账款 542,030,732.31 2.87% 482,384,214.25 2.92% -0.05%
主要系地产公司本期购地增
存货 12,220,496,282.11 64.79% 7,746,531,679.15 46.85% 17.94%
加所致。
投资性房地产 74,929,805.85 0.40% 76,960,992.34 0.47% -0.07%
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
长期股权投资 269,721,882.15 1.43% 252,916,466.32 1.53% -0.10%
固定资产 620,085,572.19 3.29% 645,749,008.53 3.91% -0.62%
在建工程 18,410,909.75 0.10% 2,328,808.50 0.01% 0.09%
短期借款 950,150,000.00 5.04% 500,000,000.00 3.02% 2.02% 补充流动资产增加银行借款。
长期借款 2,892,000,000.00 15.33% 1,959,000,000.00 11.85% 3.48% 补充流动资产增加银行借款。
应付票据 245,805,394.45 1.30% 194,762,520.29 1.18% 0.12%
预收款项 4,801,389,702.00 25.46% 3,771,189,261.33 22.81% 2.65%
应付职工薪酬 40,721,530.49 0.22% 69,817,894.38 0.42% -0.20%
应付利息 10,806,642.34 0.06% 28,212,118.57 0.17% -0.11%
本期支付上年度子公司少数
应付股利 10,376.98 0.00% 111,095,171.89 0.67% -0.67%
股东股利分红。
公司债券“12 雅致 02”一年
一年内到期的
682,713,782.62 3.62% 281,769,003.21 1.70% 1.92% 内到期及偿还一年内到期的
非流动负债
长期借款所致。
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
截至报告期末，公司有78,375,452.66元其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、票据保证金定期存款和
预售监管资金；有4,709,690.74元银行存款因银行账户被冻结而受限；有199,164,044.00元存货因苏州南山新吴房地产开发有
限公司B地块土地使用权用于抵押借款而受限；有2,693,350,000.00元存货因苏州南山新程房地产开发有限公司的土地用作抵
押贷款而受限；有577,700,000.00元存货因合肥南山新展房地产开发有限公司的土地用作抵押贷款而受限。
五、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
140,000,000.00 7,500,000.00 1,766.67%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
6、衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
7、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
8、非募集资金投资的重大项目情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无非募集资金投资的重大项目。
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
深圳市南 房地产开 1,450,000, 17,039,564 3,980,651, 1,141,075, 293,105,81 193,251,34
子公司
山房地产 发、物业管 000 ,929.80 433.10 740.13 3.45 4.04
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
开发有限 理
公司
上海新南
房地产开
山房地产 300,000,00 436,518,58 412,004,43 7,461,485. 2,009,452. 1,536,019.
子公司 发、物业管
开发有限 0 2.55 5.38 71 39 05
理
公司
深圳市绿
建实业发 销售产品、 300,000,00 4,773,432, 585,993,00 517,130,75 -74,793,53 -72,150,71
子公司
展有限公 租赁等 0 575.34 8.66 7.46 4.73 4.19
司
南通南山
房地产开
房地产开 100,000,00 961,620,94 54,261,862 18,677,479 -3,508,050. -2,970,424.
子公司 发、物业管
发有限公 0 5.80 .56 .71 42 81
理
司
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
对合并报表归母净利润影响金额为
长沙麓泽房地产有限公司 新设
-714,754.96 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
苏州南山新阳房地产开发有限公司 新设
-884,512.22 元。
对合并报表归母净利润影响金额为
宝湾产城发展（深圳）有限公司 新设
3,890.07 元。
宝湾产城发展（无锡）有限公司 新设 对合并报表归母净利润无影响。
宝湾产城发展（安徽）有限公司 新设 对合并报表归母净利润无影响。
苏州维科商业管理有限公司 新设 对合并报表归母净利润无影响。
常熟雅致环保科技有限公司 新设 对合并报表归母净利润无影响。
宝湾产融控股（深圳）有限公司 新设 对合并报表归母净利润无影响。
雅致集成房屋（沈阳）有限公司 注销 对合并报表归母净利润无影响。
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2018 年 1-9 月经营业绩的预计
2018 年 1-9 月预计的经营业绩情况：归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
归属于上市公司股东的净利润为正值且不属于扭亏为盈的情形
2018 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润 80.83% 至 130.80%
18
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
变动幅度
2018 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润
20,370 至 26,000
变动区间（万元）
2017 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润
11,2651
（万元）
业绩变动的原因说明 由于房地产业务的结转面积增加，故利润较上期增加。
注 1：公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项于 2018 年 7 月 18 日完成。为保证口径一致，公司 2017 年
1-9 月归属于上市公司股东的净利润追溯调整至 11,265 万元。
十、公司面临的风险和应对措施
政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。未来楼市政策继续坚持住房居住属性基调，房地产工作重点是要
抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展，2018年房地产行业调控基调仍偏紧。公司将继续加强政策跟踪与
分析研究，依据政策导向谨慎调整业务模式结构、优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
市场风险：目前公司项目主要分布于一线城市与热点二线城市，在短期政策调控不放松的预期下，公司布局城市商品房
销售去化可能面临一定压力；同时，由于热点城市土地竞拍规则出现变化，公司拿地难度增加。为了抵御房地产行业进入调
控期的宏观风险，公司将增强对市场变化的把握和应对能力，提高营销管理整体水平；对存量土地市场保持密切关注，灵活
创新拓展方式，不断加宽拓展渠道。
财务风险：随着房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上升。公司将继续尝试多渠道融资，
加大项目融资力度，积极补充优质的资金来源，为公司的未来发展提供坚实的资金保障。同时，公司将持续关注有关政策变
化，加强风险防范。
19
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 披露索引
2018 年第一次临
临时股东大会 75.82% 2018 年 01 月 22 日 2018 年 01 月 23 日 巨潮资讯网
时股东大会
2018 年第二次临
临时股东大会 75.84% 2018 年 03 月 29 日 2018 年 03 月 30 日 巨潮资讯网
时股东大会
2018 年第三次临
临时股东大会 75.83% 2018 年 05 月 04 日 2018 年 05 月 05 日 巨潮资讯网
时股东大会
2017 年年度股东
年度股东大会 75.86% 2018 年 05 月 18 日 2018 年 05 月 19 日 巨潮资讯网
大会
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配或资本公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超
期未履行完毕的承诺事项。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
20
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
□ 适用 √ 不适用
九、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
十、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
21
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
十三、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
公司发行A股股份换股吸收合并深圳赤湾石油基地股份有限公司暨关联交易事项于2018年2月22日收到中国证监会核发
的批复，换股新增部分股份已于2018年7月18日在深圳证券交易所上市。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾
石油基地股份有限公司暨关联交易事项获 2018 年 02 月 23 日 巨潮资讯网
得中国证监会核准批复的公告
发行 A 股股份换股吸收合并深圳赤湾石油
基地股份有限公司暨关联交易实施情况暨 2018 年 07 月 17 日 巨潮资讯网
新增股份上市报告书
十四、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
22
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
（1） 担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度 实际发生日 是否为
实际担保金 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期 关联方
额 行完毕
披露日期 日） 担保
公司对子公司的担保情况
担保额度 实际发生日 是否为
实际担保金 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期 关联方
额 行完毕
披露日期 日） 担保
2018 年 2
2017 年
华南建材（深圳） 2018 年 02 月 连带责任 月 7 日至
07 月 15 10,000 10,000 否 否
有限公司 06 日 保证 2019 年 2
日
月7日
报告期内审批对子公司担保 报告期内对子公司担保实
10,000 10,000
额度合计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司 报告期末对子公司实际担
10,000 10,000
担保额度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度 实际发生日 是否为
实际担保金 是否履
担保对象名称 相关公告 担保额度 期（协议签署 担保类型 担保期 关联方
额 行完毕
披露日期 日） 担保
苏州南山新吴房 2016 年 2016 年 06 月 连带责任 2016 年 6
64,800 25,000 否 否
地产开发有限公 04 月 26 22 日 保证 月 22 日到
23
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
司 日 2018 年 10
月 12 日
2018 年 6
合肥南山新展房 2017 年
2018 年 04 月 连带责任 月 22 日至
地产开发有限公 10 月 26 35,615 32,000 否 否
20 日 保证 2021 年 4
司 日
月 25 日
2018 年 5
2017 年
武汉盘龙南山房 2018 年 05 月 连带责任 月 3 日至
10 月 26 40,500 8,000 否 否
地产有限公司 03 日 保证 2021 年 5
日
月2日
报告期内审批对子公司担保 报告期内对子公司担保实
76,115 40,000
额度合计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司 报告期末对子公司实际担
140,915 65,000
担保额度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额
86,115 50,000
（A1+B1+C1） 合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度 报告期末实际担保余额合
150,915 75,000
合计（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 12.75%
其中：
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的
75,000
债务担保余额（E）
上述三项担保金额合计（D+E+F） 75,000
（2）违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
3、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十五、社会责任情况
1、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
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公司及其子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
2、履行精准扶贫社会责任情况
公司报告半年度暂未开展精准扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
十六、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积
发行新
数量 比例 送股 金转 其他 小计 数量 比例
股
股
1,139,7 1,140,3
一、有限售条件股份 60.71% 528,975 528,975 60.74%
96,868 25,843
1,139,7 1,140,3
3、其他内资持股 60.71% 528,975 528,975 60.74%
96,868 25,843
1,139,7 1,139,7
其中：境内法人持股 60.71% 60.70%
55,018 55,018
境内自然人持股 41,850 0.00% 528,975 528,975 570,825 0.03%
737,733 737,204
二、无限售条件股份 39.29% -528,975 -528,975 39.26%
,405 ,430
737,733 737,204
1、人民币普通股 39.29% -528,975 -528,975 39.26%
,405 ,430
1,877,5 1,877,5
三、股份总数 100.00% 0 0 100.00%
30,273 30,273
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
2018年5月8日-2018年5月9日，公司部分董事、监事及高级管理人员增持了公司股份。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
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2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
本期解除限售 本期增加限售
股东名称 期初限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
股数 股数
每年解除限售
田俊彦 90,000 90,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
张建国 60,000 60,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
王世云 80,325 80,325 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
陈雷 60,000 60,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
郭庆 45,000 45,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
商跃祥 26,100 48,900 75,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
胡永涛 24,750 24,750 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
朱涛 45,000 45,000 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
沈启盟 37,500 37,500 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
每年解除限售
马志宏 37,500 37,500 高管股限售。 股份占所持总
股份的 25%。
合计 26,100 0 528,975 555,075 -- --
3、证券发行与上市情况
不适用。
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二、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股股东总数
报告期末普通股股东总数 46,530 0
（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
报告期末持 报告期内 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
持股比
股东名称 股东性质 有的普通股 增减变动 条件的普通 条件的普通 股份
例 数量
数量 情况 股数量 股数量 状态
中国南山开
发（集团）股 境内非国有法人 50.05% 939,700,633 424,752 939,275,881 424,752
份有限公司
赤晓企业有
境内非国有法人 15.07% 282,880,000 282,880,000
限公司
上海南山房
地产开发有 境内非国有法人 10.68% 200,479,137 200,479,137
限公司
中央汇金资
产管理有限 国有法人 0.56% 10,549,600 10,549,600
责任公司
中华联合财
产保险股份
有限公司－ 其他 0.50% 9,380,241 3,337,331 9,380,241
传统保险产
品
倪细卿 境内自然人 0.16% 3,010,000 3,010,000
林镇泉 境内自然人 0.16% 2,936,895 327,300 2,936,895
艾江霞 境内自然人 0.14% 2,644,800 2,644,800
熊晓霞 境内自然人 0.14% 2,556,700 1,900 2,556,700
李小彬 境内自然人 0.13% 2,454,027 724,900 2,454,027
战略投资者或一般法人因配售新
股成为前 10 名普通股股东的情况 无
（如有）（参见注 3）
中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深圳
上述股东关联关系或一致行动的 市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此之外，
说明 本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动
人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
股东名称 报告期末持有无限售条件普通股股份数量 股份种类
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股份种类 数量
人民币普
赤晓企业有限公司 282,880,000
通股
人民币普
中央汇金资产管理有限责任公司 10,549,600
通股
中华联合财产保险股份有限公司 人民币普
9,380,241
－传统保险产品 通股
人民币普
倪细卿 3,010,000
通股
人民币普
林镇泉 2,936,895
通股
人民币普
艾江霞 2,644,800
通股
人民币普
熊晓霞 2,556,700
通股
人民币普
李小彬 2,454,027
通股
中国银行股份有限公司－华宝标
人民币普
普中国 A 股红利机会指数证券投 2,236,200
通股
资基金（LOF）
人民币普
傅允怀 2,220,533
通股
前 10 名无限售条件普通股股东之 中国南山开发（集团）股份有限公司直接持有赤晓企业有限公司 100%股份，通过深圳
间，以及前 10 名无限售条件普通 市海湾发展管理有限公司间接持有上海南山房地产开发有限公司 100%股份。除此之外，
股股东和前 10 名普通股股东之间 本公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知其他股东之间是否属于一致行动
关联关系或一致行动的说明 人。
前 10 名普通股股东参与融资融券
业务股东情况说明（如有）（参见 股东李小彬通过信用账户持有公司 829,127 股股票。
注 4）
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
三、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
√ 适用 □ 不适用
期初被 本期被
本期增 本期减
期初持 期末持 授予的 授予的 期末被授予
任职 持股份 持股份
姓名 职务 股数 股数 限制性 限制性 的限制性股
状态 数量 数量
（股） （股） 股票数 股票数 票数量（股）
（股） （股）
量（股） 量（股）
田俊彦 董事长 现任 120,000 120,000
张建国 副董事长 现任 80,000 80,000
副董事长兼总
王世云 现任 107,100 107,100
经理
胡永涛 监事 现任 33,000 33,000
朱涛 副总经理 现任 60,000 60,000
沈启盟 财务总监 现任 50,000 50,000
原董事兼总经
陈雷 离任 80,000 80,000
理
原董事兼常务
郭庆 离任 60,000 60,000
副总经理
商跃祥 原监事会主席 离任 34,800 65,200 100,000
马志宏 原财务总监 离任 50,000 50,000
合计 -- -- 34,800 705,300 0 740,100 0 0 0
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
陈雷 原总经理 解聘 2018 年 07 月 06 日 因工作原因辞职。
陈雷 原董事 离任 2018 年 08 月 10 日 因工作原因辞职。
陈雷 监事 被选举 2018 年 08 月 28 日 股东大会选举。
郭庆 原常务副总经理 解聘 2018 年 07 月 06 日 因工作原因辞职。
郭庆 原董事 离任 2018 年 08 月 10 日 因工作原因辞职。
商跃祥 原监事会主席 离任 2018 年 08 月 28 日 因工作原因辞职。
王世云 总经理 聘任 2018 年 07 月 06 日 董事会聘任。
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舒谦 副总经理 聘任 2018 年 07 月 06 日 董事会聘任。
舒谦 董事 被选举 2018 年 08 月 28 日 股东大会选举。
焦贤财 副总经理 聘任 2018 年 07 月 06 日 董事会聘任。
卢忠宝 副总经理 聘任 2018 年 07 月 06 日 董事会聘任。
副总经理兼董事
蒋俊雅 聘任 2018 年 07 月 06 日 董事会聘任。
会秘书
因工作原因辞去副总经理兼董事会秘书职务，
沈启盟 财务总监 任免 2018 年 07 月 06 日
后经董事会聘任为财务总监。
陈波 董事 被选举 2018 年 08 月 28 日 股东大会选举。
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第九节 公司债相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
是
一、公司债券基本信息
债券余额 还本付息方
债券名称 债券简称 债券代码 发行日 到期日 利率
（万元） 式
本期债券采
用单利按年
计息，不计
雅致集成房 复利。每年
屋股份有限 2012 年 04 月 2019 年 04 月 付息一次，
12 雅致 02 112076 49,856.5 6.70%
公司 2012 年 10 日 10 日 到期一次还
公司债券 本，最后一
期利息随本
金的兑付一
起支付。
公司债券上市或转让的交易
深圳证券交易所
场所
投资者适当性安排 不适用
报告期内公司债券的付息兑 公司已于 2018 年 4 月 10 日向债券投资者支付了 2017 年 4 月 10 日至 2018 年 4
付情况 月 9 日期间的利息 6.70 元（含税）/张。
公司债券附发行人或投资者
选择权条款、可交换条款等
无
特殊条款的，报告期内相关
条款的执行情况（如适用）
二、债券受托管理人和资信评级机构信息
债券受托管理人：
深圳市福田
区深南大道
东方花旗证 0755-231538
名称 办公地址 区深南大道 联系人 胡平 联系人电话
券有限公司 88
国际中心 A
座 22 楼
报告期内对公司债券进行跟踪评级的资信评级机构：
名称 联合信用评级有限公司 办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大
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厦
报告期内公司聘请的债券受托管理人、
资信评级机构发生变更的，变更的原
不适用
因、履行的程序、对投资者利益的影响
等（如适用）
三、公司债券募集资金使用情况
公司债券募集资金使用情况及履行的 严格按照募集说明书承诺的用途使用，并按照公司董事会、股东大会审议规则
程序 履行了内部决策程序。
期末余额（万元） 49,856.5
截至 2012 年 12 月 31 日，公司已将募集资金净额全部用于归还银行贷款及补
募集资金专项账户运作情况
充流动资金。
募集资金使用是否与募集说明书承诺
是
的用途、使用计划及其他约定一致
四、公司债券信息评级情况
资信评级机构根据公司2017年度具体情况于2018年5月28日对公司“12雅致02”公司债券进行跟踪评级，确定“12雅致02”
公司债券信用等级为AA+，详情请查看公司于2018年5月29日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的跟踪评级报告。
五、公司债券增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施
本期债券由南山集团提供担保， 担保方式为无条件不可撤销连带责任保证担保。
本期公司债券偿债资金主要来源于发行人日常经营所产生的收入、净利润和现金流。偿债计划如下：在本期债券的起息
日为2012年4月10日，计息期限内每年付息一次；债券品种二若投资者放弃回售选择权，则至2019年4月10日一次兑付本金；
若投资者部分或全部行使回售选择权，则回售部分债券的本金在2017年4月10日兑付，未回售部分债券的本金至2019年4月10
日兑付。如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日。
本期债券偿债保障措施包括：为了充分、有效地维护债券持有人的利益，公司为本期债券的按时、足额偿付制定了一系
列工作计划，包括确定专门部门与人员、安排偿债资金、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、充分发挥债券受托
管理人的作用和严格履行信息披露义务等，努力形成一套确保债券安全付息、兑付的保障措施。报告期内，公司债券增信机
制、偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更。
截至2018年6月30日，中国南山集团归属于母公司净资产为113.78亿元人民币，资产负债率66.00%，净资产收益率21.50%，
流动比率176.58%，速动比率84.77%。（以上财务数据未经审计）。南山集团资信状况良好，截至2018年6月30日，南山集团
累计担保余额为21.37亿元，占其归属于母公司净资产的比例为18.78%。
六、报告期内债券持有人会议的召开情况
无。
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七、报告期内债券受托管理人履行职责的情况
东方花旗证券有限公司作为本期债券受托管理人， 严格依照《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人
执业行为准则》 等相关法律法规， 持续关注公司经营、 财务及资信情况， 积极履行受托管理人职责， 维护了债券持有
人的合法权益； 在履行受托管理人相关职责时， 不存在与公司利益冲突情形。
八、截至报告期末和上年末（或报告期和上年相同期间）公司的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增减
流动比率 178.45% 191.52% -13.07%
资产负债率 63.88% 59.42% 4.46%
速动比率 44.64% 85.94% -41.30%
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
EBITDA 利息保障倍数 2.16 5.3 -59.25%
贷款偿还率 100.00% 100.00%
利息偿付率 100.00% 100.00%
上述会计数据和财务指标同比变动超过 30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
速动比率减少主要系本期预收房款增加、短期借款增加，同时应付债券划分为一年内到期的非流动负债所致。
EBITDA利息保障倍数减少主要系息税折旧摊销前利润同期减少，本期借款利息支出增加所致。
九、公司逾期未偿还债项
□ 适用 √ 不适用
公司不存在逾期未偿还债项。
十、报告期内对其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
不适用。
十一、报告期内获得的银行授信情况、使用情况以及偿还银行贷款的情况
报告期内，公司向金融机构申请新增授信额度8.2亿元，使用了14亿的额度，偿还银行贷款1.61亿元。
报告期内，公司已按期或提前偿还银行贷款本金及利息，无银行贷款展期或逾期归还情况。
十二、报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
报告期内，公司严格执行本期债券募集说明书的各项约定和承诺，未发生因执行公司债券募集说明书相关约定或承诺不力，
从而对债券投资者造成负面影响的情况。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
十三、报告期内发生的重大事项
无。
十四、公司债券是否存在保证人
√ 是 □ 否
公司债券的保证人是否为法人或其他组织
√ 是 □ 否
是否在每个会计年度上半年度结束之日起 2 个月内单独披露保证人报告期财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表、
所有者权益（股东权益）变动表
√ 是 □ 否
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第十节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2018 年 06 月 30 日
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 2,329,357,289.72 2,589,056,323.97
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 35,253,873.97 99,754,312.19
应收账款 542,030,732.31 482,384,214.25
预付款项 78,263,419.01 26,289,055.61
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 1,025,017.28 417,333.85
应收股利
其他应收款 743,122,377.93 2,923,458,910.04
买入返售金融资产
存货 12,220,496,282.11 7,746,531,679.15
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持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 31,047,797.54 31,258,638.98
其他流动资产 316,366,837.79 152,212,462.01
流动资产合计 16,296,963,627.66 14,051,362,930.05
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 97,501,040.45 104,303,836.17
长期股权投资 269,721,882.15 252,916,466.32
投资性房地产 74,929,805.85 76,960,992.34
固定资产 620,085,572.19 645,749,008.53
在建工程 18,410,909.75 2,328,808.50
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 88,372,441.35 89,737,427.09
开发支出
商誉
长期待摊费用 28,456,537.77 19,791,977.93
递延所得税资产 210,240,598.62 199,465,174.75
其他非流动资产 1,157,259,889.58 1,090,508,029.18
非流动资产合计 2,564,978,677.71 2,481,761,720.81
资产总计 18,861,942,305.37 16,533,124,650.86
流动负债：
短期借款 950,150,000.00 500,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 245,805,394.45 194,762,520.29
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应付账款 703,985,345.15 754,665,680.57
预收款项 4,801,389,702.00 3,771,189,261.33
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 40,721,530.49 69,817,894.38
应交税费 912,244,202.54 972,528,550.68
应付利息 10,806,642.34 28,212,118.57
应付股利 10,376.98 111,095,171.89
其他应付款 474,010,759.71 485,990,462.62
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 682,713,782.62 281,769,003.21
其他流动负债 310,461,846.67 166,684,000.00
流动负债合计 9,132,299,582.95 7,336,714,663.54
非流动负债：
长期借款 2,892,000,000.00 1,959,000,000.00
应付债券 0.00 497,892,893.99
其中：优先股
永续债
长期应付款 15,363,143.20 23,363,212.37
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 6,287,818.16 6,287,818.16
递延收益 3,405,042.93 1,086,866.67
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,917,056,004.29 2,487,630,791.19
负债合计 12,049,355,587.24 9,824,345,454.73
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
39
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
其中：优先股
永续债
资本公积 2,805,629,699.04 2,805,629,699.04
减：库存股
其他综合收益
专项储备 991,359.32 991,359.32
盈余公积 277,329,817.43 277,329,817.43
一般风险准备
未分配利润 919,408,319.14 928,452,175.22
归属于母公司所有者权益合计 5,880,889,467.93 5,889,933,324.01
少数股东权益 931,697,250.20 818,845,872.12
所有者权益合计 6,812,586,718.13 6,708,779,196.13
负债和所有者权益总计 18,861,942,305.37 16,533,124,650.86
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：李昆
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 348,207,373.32 108,134,776.23
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 8,106,248.09 22,091,911.36
应收账款 183,265,408.80 144,445,318.53
预付款项 10,948.19 40,128.58
应收利息 19,803,588.40 13,243,047.07
应收股利 388,363,414.60 615,898,842.60
其他应收款 4,117,300,368.29 3,355,298,323.10
存货 77,234,910.10 86,643,378.10
持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 12,342,301.26 13,221,559.02
流动资产合计 5,154,634,561.05 4,359,017,284.59
40
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,164,834,041.38 4,129,381,455.35
投资性房地产
固定资产 8,291,807.11 10,940,590.22
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 1,112,009.46 1,605,968.23
开发支出
商誉
长期待摊费用 865,465.16 1,298,197.70
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,175,103,323.11 4,143,226,211.50
资产总计 9,329,737,884.16 8,502,243,496.09
流动负债：
短期借款 850,000,000.00 500,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 53,188,703.83 55,633,589.83
应付账款 96,095,512.06 104,113,587.25
预收款项 27,798,825.97 33,623,285.68
应付职工薪酬 3,921,360.62 11,120,793.10
应交税费 201,251.30 1,785,033.00
应付利息 10,140,136.10 26,813,292.16
应付股利
其他应付款 294,373,546.18 306,207,838.23
持有待售的负债
41
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
一年内到期的非流动负债 524,565,029.50 22,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,860,284,365.56 1,061,297,419.25
非流动负债：
长期借款 1,655,000,000.00 1,122,000,000.00
应付债券 497,892,893.99
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益 1,397,948.92
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,656,397,948.92 1,619,892,893.99
负债合计 3,516,682,314.48 2,681,190,313.24
所有者权益：
股本 1,877,530,273.00 1,877,530,273.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,885,125,013.46 3,874,695,728.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 150,506,260.96 150,506,260.96
未分配利润 -100,105,977.74 -81,679,079.59
所有者权益合计 5,813,055,569.68 5,821,053,182.85
负债和所有者权益总计 9,329,737,884.16 8,502,243,496.09
3、合并利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
42
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
一、营业总收入 1,733,872,612.54 2,238,114,982.26
其中：营业收入 1,733,872,612.54 2,238,114,982.26
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,540,113,802.41 1,743,874,953.05
其中：营业成本 996,080,942.15 1,130,847,709.24
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净
额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 234,686,914.48 325,043,326.26
销售费用 91,874,968.11 94,074,985.30
管理费用 179,311,053.00 152,480,048.93
财务费用 36,702,601.79 28,106,098.77
资产减值损失 1,457,322.88 13,322,784.55
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
6,605,415.83 5,261,110.03
填列）
其中：对联营企业和合营企
6,605,415.83 5,261,110.03
业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填
列）
资产处置收益（损失以“-”
125,546.49 475,687.32
号填列）
其他收益 60,182.56 2,870,317.25
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 200,549,955.01 502,847,143.81
加：营业外收入 5,001,322.77 13,139,333.25
减：营业外支出 2,440,584.40 1,567,704.05
四、利润总额（亏损总额以“－”号
203,110,693.38 514,418,773.01
填列）
43
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
减：所得税费用 99,303,171.39 167,388,370.77
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 103,807,521.99 347,030,402.24
（一）持续经营净利润（净亏损
103,807,521.99 347,030,402.24
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
归属于母公司所有者的净利润 -9,043,856.09 137,052,584.88
少数股东损益 112,851,378.08 209,977,817.36
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单位
不能重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其
他综合收益
1.权益法下在被投资单位
以后将重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允
价值变动损益
3.持有至到期投资重分类
为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有
效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 103,807,521.99 347,030,402.24
归属于母公司所有者的综合收
-9,043,856.09 137,052,584.88
益总额
归属于少数股东的综合收益总
112,851,378.08 209,977,817.36
额
44
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
八、每股收益：
（一）基本每股收益 -0.0048 0.0730
（二）稀释每股收益 -0.0048 0.0730
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：田俊彦 主管会计工作负责人：沈启盟 会计机构负责人：李昆
4、母公司利润表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 155,932,116.25 116,768,964.58
减：营业成本 143,308,360.45 102,556,382.72
税金及附加 637,025.92 687,608.71
销售费用 1,300,801.30 5,626,328.77
管理费用 11,875,420.05 24,224,387.57
财务费用 19,866,532.92 14,275,433.91
资产减值损失 2,799,197.39 2,854,703.28
加：公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”
5,023,300.05 7,600,298.03
号填列）
其中：对联营企业和合营
5,023,300.05 7,600,298.03
企业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”
8,346.40
号填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填
-18,831,921.73 -25,847,235.95
列）
加：营业外收入 404,541.10 602,268.27
减：营业外支出 -482.48 1,336.57
三、利润总额（亏损总额以“－”
-18,426,898.15 -25,246,304.25
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
-18,426,898.15 -25,246,304.25
列）
（一）持续经营净利润（净亏 -18,426,898.15 -25,246,304.25
45
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益
的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
划净负债或净资产的变动
2.权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的
其他综合收益
1.权益法下在被投资单
位以后将重分类进损益的其他综合
收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公
允价值变动损益
3.持有至到期投资重分
类为可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的
有效部分
5.外币财务报表折算差
额
6.其他
六、综合收益总额 -18,426,898.15 -25,246,304.25
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
2,739,297,933.27 2,306,459,623.31
金
客户存款和同业存放款项净增
46
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 8,776,795.21 6,419,117.82
收到其他与经营活动有关的现
1,822,038,452.91 711,184,475.90
金
经营活动现金流入小计 4,570,113,181.39 3,024,063,217.03
购买商品、接受劳务支付的现
4,620,903,273.08 1,060,280,191.79
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的
282,067,622.31 232,101,070.78
现金
支付的各项税费 719,647,454.52 661,255,472.49
支付其他与经营活动有关的现
286,645,284.50 1,061,219,477.59
金
经营活动现金流出小计 5,909,263,634.41 3,014,856,212.65
经营活动产生的现金流量净额 -1,339,150,453.02 9,207,004.38
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
47
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
取得投资收益收到的现金 85,602,017.72
处置固定资产、无形资产和其
5,873,205.78 46,542,290.43
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
117,584,000.00
金
投资活动现金流入小计 5,873,205.78 249,728,308.15
购建固定资产、无形资产和其
25,933,638.76 16,653,453.78
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 41,600,800.00 97,939,334.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
69,337,678.00 110,442,920.66
金
投资活动现金流出小计 136,872,116.76 225,035,708.44
投资活动产生的现金流量净额 -130,998,910.98 24,692,599.71
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 2,167,647,215.54 1,069,100,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 2,167,647,215.54 1,069,100,000.00
偿还债务支付的现金 730,222,153.33 757,189,039.12
分配股利、利润或偿付利息支
216,530,829.10 72,222,626.61
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 946,752,982.43 829,411,665.73
筹资活动产生的现金流量净额 1,220,894,233.11 239,688,334.27
四、汇率变动对现金及现金等价物 1,488,011.10 -3,914,925.93
48
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -247,767,119.79 269,673,012.43
加：期初现金及现金等价物余
2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,250,981,837.06 3,771,658,515.37
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
122,656,615.02 98,007,928.47
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现
57,786.97 11,614,174.54
金
经营活动现金流入小计 122,714,401.99 109,622,103.01
购买商品、接受劳务支付的现
60,016,064.17 53,212,722.25
金
支付给职工以及为职工支付的
24,618,061.90 28,342,334.71
现金
支付的各项税费 7,061,014.17 871,169.86
支付其他与经营活动有关的现
4,454,362.53 76,214,918.16
金
经营活动现金流出小计 96,149,502.77 158,641,144.98
经营活动产生的现金流量净额 26,564,899.22 -49,019,041.97
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 497,210,000.00 953,533,107.50
取得投资收益收到的现金 227,535,427.98 306,932,027.95
处置固定资产、无形资产和其
0.00 8,241,174.59
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
2,155,929.33
金
投资活动现金流入小计 726,901,357.31 1,268,706,310.04
购建固定资产、无形资产和其 80,721.90 683,087.00
49
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,470,004,681.26 502,886,130.27
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
2,600,000.00 0.00
金
投资活动现金流出小计 1,472,685,403.16 503,569,217.27
投资活动产生的现金流量净额 -745,784,045.85 765,137,092.77
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,413,370,804.30 1,053,470,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 1,413,370,804.30 1,053,470,000.00
偿还债务支付的现金 363,000,000.00 520,749,039.12
分配股利、利润或偿付利息支
90,801,674.53 55,477,036.33
付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 453,801,674.53 576,226,075.45
筹资活动产生的现金流量净额 959,569,129.77 477,243,924.55
四、汇率变动对现金及现金等价物
-277,386.05
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 240,072,597.09 1,193,361,975.35
加：期初现金及现金等价物余
108,134,776.23 124,235,638.99
额
六、期末现金及现金等价物余额 348,207,373.32 1,317,597,614.34
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
归属于母公司所有者权益 少数 所有者
项目
股 其他权益工具 资本公 减： 其他 专项 盈余 一般 未分 股东 权益合
本 积 库 综合 储备 公积 风险 配利 权益 计
优 永 其
50
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
先 续 他 存 收益 准备 润
股 债 股
1,87
2,805,6 277,3 928,4 818,8 6,708,7
一、上年期末余 7,53 991,3
29,699. 29,81 52,17 45,87 79,196.
额 0,27 59.32
04 7.43 5.22 2.12 13
3.00
加：会计政
策变更
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,87
2,805,6 277,3 928,4 818,8 6,708,7
二、本年期初余 7,53 991,3
29,699. 29,81 52,17 45,87 79,196.
额 0,27 59.32
04 7.43 5.22 2.12 13
3.00
三、本期增减变 -9,04 112,8 103,80
动金额（减少以 3,856 51,37 7,522.0
“－”号填列） .08 8.08 0
-9,04 112,8 103,80
（一）综合收益
3,856 51,37 7,522.0
总额
.08 8.08 0
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
51
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
险准备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,87
2,805,6 277,3 919,4 931,6 6,812,5
四、本期期末余 7,53 991,3
29,699. 29,81 08,31 97,25 86,718.
额 0,27 59.32
04 7.43 9.14 0.20 13
3.00
上年金额
单位：元
上期
归属于母公司所有者权益
所有
其他权益工具 减： 少数
项目 其他 一般 未分 者权
股 资本公 库 专项 盈余 股东
优 永 益合
其 综合 风险 配利
本 积 存 储备 公积 权益
先 续 计
他 收益 准备 润
股 债 股
1,87 6,491
2,805,7 277,3 675,2 854,5
一、上年期末余 7,53 991,3 ,429,
63,985. 29,81 43,97 69,87
额 0,27 59.32 284.7
65 7.43 1.96 7.34
3.00 0
加：会计政
策变更
前期
52
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
1,87 6,491
2,805,7 277,3 675,2 854,5
二、本年期初余 7,53 991,3 ,429,
63,985. 29,81 43,97 69,87
额 0,27 59.32 284.7
65 7.43 1.96 7.34
3.00 0
三、本期增减变 253,2 -35,7 217,3
-134,2
动金额（减少以 08,20 24,00 49,91
86.61
“－”号填列） 3.26 5.22 1.43
641,8 310,5 952,3
（一）综合收益
56,96 00,45 57,42
总额
9.77 3.84 3.61
（二）所有者投 -134,2 134,2
入和减少资本 86.61 86.61
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
-134,2 134,2
4．其他
86.61 86.61
-388, -346, -735,
（三）利润分配 648,7 358,7 007,5
66.51 45.67 12.18
1．提取盈余公
积
2．提取一般风
险准备
-388, -346, -735,
3．对所有者（或
648,7 358,7 007,5
股东）的分配
66.51 45.67 12.18
4．其他
（四）所有者权
53
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1,403 2,113
709,8
1．本期提取 ,916. ,727.
10.18
82 00
-1,40 -709, -2,11
2．本期使用 3,916 810.1 3,727
.82 8 .00
（六）其他
1,87 6,708
2,805,6 277,3 928,4 818,8
四、本期期末余 7,53 991,3 ,779,
29,699. 29,81 52,17 45,87
额 0,27 59.32 196.1
04 7.43 5.22 2.12
3.00 3
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
本期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
1,877, 3,874,6 150,50 -81,6 5,821,0
一、上年期末余
530,2 95,728. 6,260.9 79,07 53,182.
额
73.00 48 6 9.59 85
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
54
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
1,877, 3,874,6 150,50 -81,6 5,821,0
二、本年期初余
530,2 95,728. 6,260.9 79,07 53,182.
额
73.00 48 6 9.59 85
三、本期增减变 -18,4
10,429, -7,997,
动金额（减少以 26,89
284.98 613.17
“－”号填列） 8.15
-18,4
（一）综合收益 -18,426
26,89
总额 ,898.15
8.15
（二）所有者投 10,429, 10,429,
入和减少资本 284.98 284.98
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
10,429, 10,429,
4．其他
284.98 284.98
（三）利润分配
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
55
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877, 3,885,1 150,50 -100, 5,813,0
四、本期期末余
530,2 25,013. 6,260.9 105,9 55,569.
额
73.00 46 6 77.74 68
上年金额
单位：元
上期
其他权益工具 未分 所有者
项目 资本公 减：库 其他综 专项储 盈余公
股本 优先 永续 配利 权益合
其他 积 存股 合收益 备 积
股 债 润 计
1,877, 3,874,6 150,50 389,7 6,292,4
一、上年期末余
530,2 95,728. 6,260.9 17,81 50,080.
额
73.00 48 6 8.31 75
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
1,877, 3,874,6 150,50 389,7 6,292,4
二、本年期初余
530,2 95,728. 6,260.9 17,81 50,080.
额
73.00 48 6 8.31 75
三、本期增减变 -471, -471,39
动金额（减少以 396,8 6,897.9
“－”号填列） 97.90 0
-82,7
（一）综合收益 -82,748
48,13
总额 ,131.39
1.39
（二）所有者投
入和减少资本
1．股东投入的
普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
56
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4．其他
-388, -388,64
（三）利润分配 648,7 8,766.5
66.51 1
1．提取盈余公
积
-388, -388,64
2．对所有者（或
648,7 8,766.5
股东）的分配
66.51 1
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
1,877, 3,874,6 150,50 -81,6 5,821,0
四、本期期末余
530,2 95,728. 6,260.9 79,07 53,182.
额
73.00 48 6 9.59 85
三、公司基本情况
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国广东省深圳市注册的股份有限
公司，于2005年3月1日成立。本公司所发行人民币普通股A股股票，已在深圳证券交易所上市。本公司总部位于深圳市南山
区海德三道卓越后海中心1801号。
本公司及其附属子公司(以下简称“本集团”)主要经营活动为：活动房屋、金属结构件、建筑材料、设备的生产(分公司
经营)、销售、租赁及相关服务，国内商业、物质供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务；普通货运(《道路运输
经营许可证》有效期至2018年5月21日)；兴办实业(具体项目另行申报)；房地产开发；物业管理；组合集成房屋的租赁、安
装、拆迁及售后服务；与船舶舱室配套产品的售后服务、塔机租赁及配套服务；物业管理服务。
本集团的母公司和最终母公司为于中国成立的中国南山开发（集团）股份有限公司（以下简称“南山集团”）。
本财务报表业经本公司董事会于2018年8月28日决议批准。
57
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注八、九。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》以及其后颁布及修订的具体会计准则、应用指南、解释以及其他
相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
2、持续经营
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准
备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本集团根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提、存货计价方法、
固定资产折旧和减值、无形资产摊销、集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断、土地增值税、收入确认等交易或事项。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2018年6月30日的财务状况以及2018年1-6
月的经营成果和现金流量。
2、会计期间
本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
本财务报表所载财务信息的营业周期为2018年1月1日起至2018年6月30日止。
4、记账本位币
本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同
一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，
58
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)，按合并日在最终控制
方财务报表中的账面价值为基础进行相关会计处理。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股
份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合
并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实
际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。支付
的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支
付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复
核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之
和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2018年6月30日止的财务报表。子公司，是指
被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及本公司所控制的结构化主体等)。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。本集团内部各公司之间的所有交易产生的资产、
负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的本年亏损超过了少数股东在该子公司年初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权
益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并
财务报表，直至本集团对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允
价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编
制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一
直存在。
如果相关事实和情况的变化导致对控制要素中的一项或多项发生变化的，本集团重新评估是否控制被投资方。
7、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营
企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确
认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
59
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
8、现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
本集团对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货
币性项目采用资产负债表日即期汇率折算。由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相
关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，
仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，由此产生的差额根据非货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
对于境外经营，本集团在编制财务报表时将其记账本位币折算为人民币：对资产负债表中的资产和负债项目，采用资产
负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入
和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境
外经营时，将与该境外经营相关的其他综合收益转入处置当期损益，部分处置的按处置比例计算。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项
目，在现金流量表中单独列报。
10、金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表
内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；
并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎
完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和
确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在
法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量
本集团的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和
应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
60
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产。交易性金融资产，是指满足下列条件之一的金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出
售；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入
当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值
损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到
该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当
期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
金融负债分类和计量
本集团的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始
确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债。交易性金融负债，是指满足下列条件之一的金融负债：承担该金融负债的目的是为了在近期内回
购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；
属于衍生工具，但是，属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现
的损益均计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
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金融资产减值
本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明
金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能
够对该影响进行可靠计量的事项。金融资产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务人违反合同
条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流
量确已减少且可计量。
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，
减记金额计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，
并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计算确认。
对于贷款和应收款项，如果没有未来收回的现实预期且所有抵押品均已变现或已转入本集团，则转销贷款和应收款项以及与
之相关的减值准备。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单
项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独测试未
发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值
测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损
失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备
情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当
期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入
损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。“严重”根据公允价值低于成本
的程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。存在发生减值的客观证据的，转出的累计损失，
为取得成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转
回，减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。
在确定何谓“严重”或“非暂时性”时，需要进行判断。本集团根据公允价值低于成本的程度或期间长短，结合其他因
素进行判断。
对于可供出售债务工具投资，其减值按照与以摊余成本计量的金融资产相同的方法评估。不过，转出的累计损失，为摊
余成本扣除当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。减值后利息收入按照确定减值损失时对未来现金流量进行折
现采用的折现率作为利率计算确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的
事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
金融资产转移
本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控
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制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度
确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保金额两者之中的较低者，确
认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被要求偿还的最高金额。
11、应收款项
（1）单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
金额 100 万元以上(含 100 万元)且占应收款项(包括应收账
单项金额重大的判断依据或金额标准
款、其他应收款和长期应收款)账面余额 10%以上的款项。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
（2）按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 坏账准备计提方法
个别认定法和账龄作为信用风险特征确定应收款项组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
√ 适用 □ 不适用
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
半年以内 3.00% 3.00%
半年至 1 年 5.00% 5.00%
1－2 年 10.00% 10.00%
2－3 年 40.00% 40.00%
3 年以上 100.00% 100.00%
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的：
□ 适用 √ 不适用
（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的
单项计提坏账准备的理由 应收款项组合和个别认定法组合的未来现金流量现值存在
显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
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12、存货
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
存货包括原材料、在产品、产成品、周转材料、开发成本、开发产品等。
房地产开发业务存货包括开发成本和开发产品等。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。
生产制造业务存货包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货采用月末一次加权平均法确定其实际成本。周转材料
包括低值易耗品和包装物等，低值易耗品和包装物釆用一次转销法进行摊销。
以出售为目的持有的集成房屋构件作为存货核算，以经营租赁赚取租金为目的持有的集成房屋构件作为固定资产核算。
集成房屋构件按照成本进行初始计量，在完工时根据持有的目的分类为存货或者固定资产。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金
额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额。计提存货跌价准备时，原材料按类别计提，产成品按单个存货项目计提。与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
13、持有待售资产
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并日取得
被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为初始投资成本；初始投资成本与合并对价账面价值
之间差额，调整资本公积(不足冲减的，冲减留存收益)；合并日之前的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变
动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融
工具的则全额结转。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一控制
下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并
成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和；购买日之前持有的因采用权益法核算
而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，在处置该项投资时转入当期损益；其中，
处置后仍为长期股权投资的按比例结转，处置后转换为金融工具的则全额结转；购买日之前持有的股权投资作为金融工具计
入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时全部转入当期损益。除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得
的长期股权投资，按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相
关的费用、税金及其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本；通过非货币性资产交换取得的，按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定初始投资成本；通过债务重组
取得的，按照《企业会计准则第12号——债务重组》确定初始投资成本。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报表中采用成本法核算。控制，是指拥有对被投
资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响回报金额。
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资的，调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分
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派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项
安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单
位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股
权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额
计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确
认投资损益和其他综合收益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投
资单位可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部
交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应全额确认)，对被投资单位的
净利润进行调整后确认，但投出或出售的资产构成业务的除外。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本集团负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入股东权益。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，终止采用权
益法的，原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资
方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，全部转入当期损益；仍采用权益法的，
原权益法核算的相关其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例转入当期
损益，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他股东权益变动而确认的股东权益，按相应的比例转入当期
损益。
15、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。
投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其
成本能够可靠地计量，则计入投资性房地产成本。否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。按其预计使用寿命及净残值率对建筑物计提折旧。投资性房地产的
预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
使用寿命 预计净残值 年折旧率
房屋及建筑物 20-30年 5.00% 3.17-4.75%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资产。自用房地产的用途改变
为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为
转换后的入账价值。
在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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16、固定资产
（1）确认条件
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的
后续支出，符合该确认条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在发生时计入当期损益。固
定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的
可直接归属于该项资产的其他支出。
（2）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 年 5.00% 2.38-4.75%
经营租赁集成房屋构
年限平均法 3-10 年 5.00-10.00% 9.00-31.67%
件
塔式起重机及其配件 年限平均法 15 年 10.00% 6.00%
机器设备 年限平均法 5-10 年 10.00% 9.00-18.00%
运输设备 年限平均法 5年 5.00% 19.00%
电子及其他设备 年限平均法 3-5 年 5.00-10.00% 18.00-31.67%
（3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产
使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。本集团至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核，必要时进行调整。
17、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定﹐包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本
化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
18、借款费用
借款费用，是指本集团因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因
外币借款而发生的汇兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本
化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1)资产支出已经发生；
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(2)借款费用已经发生；
(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计
入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1)专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入或投资收益后的金额确定。
(2)占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算
确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、
且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产
的购建或者生产活动重新开始。
19、生物资产
20、油气资产
21、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计
量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并按照公允价值计
量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利益期限的作为使用寿命
不确定的无形资产。
各项无形资产的使用寿命如下：
使用寿命
土地使用权 50年
企业管理软件 3-5年
本集团取得的土地使用权，通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权和建筑物分别作为
无形资产和固定资产核算。外购土地及建筑物支付的价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为
固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产
的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
（2）内部研究开发支出会计政策
22、长期资产减值
本集团对除存货、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本集团于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本集团将估计其可收回金额，进行减
值测试。对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无
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形资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。本集团以
单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本集团将其账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，
同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难
以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中
受益的资产组或者资产组组合，且不大于本集团确定的报告分部。
对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首
先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊
至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比
重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
23、长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内采用直线法摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计
期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
24、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
（2）离职后福利的会计处理方法
本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本集团分别按员工基本工资的18%、1%
每月向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或
相关资产的成本。
（3）辞退福利的会计处理方法
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：企业不能单
方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4）其他长期职工福利的会计处理方法
25、预计负债
除了非同一控制下企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其
确认为预计负债：
(1)该义务是本集团承担的现时义务；
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(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团；
(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和
货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估
计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
26、股份支付
27、优先股、永续债等其他金融工具
28、收入
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
否
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实
施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收
或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质
上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生
并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能
够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可
靠地计量。本集团以已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险
和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够
可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
利息收入
按照他人使用本集团货币资金的时间和实际利率计算确定。
租赁收入
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按照直线法确认，或有租金在实际发生时计入当期损益。
对于融资租赁，本集团在租赁开始日将最低租赁收款额及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。
在租赁期间内，采用实际利率法对未实现融资收益进行分配，并将其确认为融资租赁收入。或有租金在实际发生时计入当期
损益。公司发生的初始费用包括在应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
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29、政府补助
（1）与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的，作为与资产相关的政府补助；政府文件不明确的，以取得该补助
必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助，除此之外
的作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益，但按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益，相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
（2）与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失
的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
30、递延所得税资产/递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的
计入股东权益外，均作为所得税费用或收益计入当期损益。
本集团对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本集团根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税
法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法计提递延所
得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1)应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂
时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1)可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额或可抵扣亏损。
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本集团于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用
以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本集团重新评估未确认的递延所得税资
产，在很可能获得足够的应纳税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期
所得税负债的法定权利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应纳税主体征收的所得税相关或者
对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图
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以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。
31、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损
益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
作为融资租赁承租人
融资租入的资产，于租赁期开始日将租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用，在租赁期内各个期间采用实际利率法
进行分摊。或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为融资租赁出租人
融资租出的资产，于租赁期开始日将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时
记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额作为未实现融资收益，在租赁期
内各个期间采用实际利率法进行确认。或有租金在实际发生时计入当期损益。
32、其他重要的会计政策和会计估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披
露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负
债的账面金额进行重大调整。
判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁——作为出租人
本集团就投资性房地产签订了租赁合同。本集团认为，根据租赁合同的条款，本集团保留了这些房地产所有权上的所有
重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
集成房屋构件分类为存货或固定资产的判断
本集团的集成房屋构件在完工时根据持有的目的分类为存货(以出售为目的)或者固定资产(以经营租赁为目的)。本集团
在判断持有目的时考虑各种相关的事实和因素，包括并不限于：销售订单、出租合同、内部决议等。
折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本集团定期复
核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的
技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
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估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账
面金额重大调整。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资
产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去
处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交
易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现
值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。
这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税
资产的金额。
存货跌价准备
如附注三、11所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指日常生活中，存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估
计售价低于目前采用的估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费高于目前采用的
估计，本集团需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低于管理层的估计，则本集团将于相应的会计
期间将相关影响在合并利润表中予以确认。
应收款项减值
如附注三、10所述，本集团在资产负债表日审阅按摊余成本计量的应收款项，以评估是否出现减值情况，并在出现减值
情况时评估减值损失的具体金额。减值的客观证据包括显示个别或组合应收款项预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数
据、显示个别或组合应收款项中债务人的财务状况出现重大负面变动的可观察数据等事项。如果有证据表明该应收款项价值
已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，则将原确认的减值损失予以转回。
土地增值税
本集团须缴纳土地增值税。土地增值税的拨备是管理层根据对有关税收法律及法规要求的理解所作出的最佳估计。实际
土地增值税负债须于土地增值税清算时由税务机关厘定。本集团尚未与税务机关就若干房地产开发项目确定其土地增值税的
清算及纳税方案。最终的土增税计算结果可能有别于初始入账的金额，任何差异将会影响实现差异期间的土地增值税支出及
相关拨备金额。
33、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
□ 适用 √ 不适用
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（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
34、其他
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
应税收入按 17%的税率计算销项税，
并按扣除当期允许抵扣的进项税额后
的差额计缴增值税。经营租赁服务，根
据财政部国家税务总局财税[2013]106
号、[2016]36 号，按照 17%税率计征。
试点纳税人中的一般纳税人，以该地区
实施之日前构建或者自制的有形动产
为标的物提供的经营租赁服务，适用简
易计税方法按照 3%征收率计征。租赁
资产出售业务和一般固定资产处置，适
用按简易办法计征，依照 3%征收率减
按 2%征收增值税。根据财政部及国税
总局相关政策要求，自 2016 年 5 月 1
日起，原适用营业税的收入全部改为计
征增值税，具体情况如下：房地产销售：
2016 年 4 月 30 日前开工的项目，适用
增值税 简易征收方式，税率 5%；2016 年 4 月 3%、 17%、16%、 5%、 11%、10%
30 日后开工的项目，以扣减土地价款
后的收入为计税额，适用一般征收方
式，税率 11%。不动产租赁：2016 年
4 月 30 日前取得的房产，适用简易征
收方式，税率 5%；2016 年 4 月 30 日
后取得的房产，适用一般征收方式，税
率 11%。建筑业务拆除安装服务，适
用增值税税率 11%。财税〔2018〕32
号，自 2018 年 5 月 1 日起，纳税人发
生增值税应税销售行为或者进口货物，
原适用 17%和 11%税率的，税率分别
调整为 16%、10%。原适用 17%税率且
出口退税率为 17%的出口货物，出口
退税率调整至 16%。原适用 11%税率
且出口退税率为 11%的出口货物、跨
境应税行为，出口退税率调整至 10%。
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按实际缴纳的流转税的 1%、5%、7%
城市维护建设税 1%、5%、7%
计缴。
企业所得税按应纳税所得额的 15%、
企业所得税 15%、16.5%、25%
16.5%、25%计缴。
应税收入的 3%-5%计缴营业税。自
营业税 2016 年 5 月 1 日起，由计缴营业税改 3%-5%
为计缴增值税。
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按 1.2%，12%
租金收入的 12%计缴。
以房地产销售收入扣除项目金额为计
土地增值税 税依据，按照超率累进税率 30-60%计 30-60%
缴。
土地使用权及房屋受让金额的 3%-5%
契税 3%-5%
计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的 3%计缴。 3%
地方教育附加 按实际缴纳的流转税的 2%计缴。 2%
河道工程修建维护费 按实际缴纳的流转税的 1%计缴。 1%
2、税收优惠
（1）增值税税收优惠
根据财政部和国家税务总局《关于新型墙体材料增值税政策的通知》（财税〔2015〕73号），雅致集成房屋（廊坊）有限
公司和华南建材（深圳）有限公司东莞分公司就其销售自产的部分新型墙体材料实现的增值税享受即征即退50%的税收优惠。
（2）企业所得税税收优惠
2015年6月19日，本公司子公司华南建材（深圳)有限公司取得深圳市科技创新委员会、深圳市财政委员会、深圳市国
家税务局、深圳市地方税务局联合颁发的高新技术企业证书(证书编号：GR201544200820)，该高新技术企业资格有效期为
三年。按《中华人民共和国企业所得税法》和深圳市南山区地方税务局《税务事项通知书》(深地税南备字[2013]208号)的有
关规定享受企业所得税优惠政策，本年适用税率为15%。
本公司子公司雅致国际（香港）有限公司适用香港地区16.5%所得税税率。
除上述公司外，本公司及其他子公司均执行企业所得税基本税率25%。
3、其他
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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库存现金 319,957.03 492,862.74
银行存款 2,250,661,880.03 2,502,789,134.69
其他货币资金 78,375,452.66 85,774,326.54
合计 2,329,357,289.72 2,589,056,323.97
其中：存放在境外的款项总额 5,289,702.75 11,199,853.04
其他说明
于2018年6月30日，本集团因诉讼事项，人民币4,709,690.74 元（2017年12月31日：人民币4,533,040.58）的银行存款被冻结。
于2018年6月30日，本集团存放于境外的货币资金为5,289,702.75元（2017年12月31日：人民币11,199,853.04元）
于2018年6月30日，本集团存放在本公司联营公司中开财务有限公司的货币资金为人民币332,282,431.80元(2017年12月31日：
人民币1,615,845,377.99元）。中开财务有限公司是一家经中国人民银行批准设立的金融机构。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为7天至12个月不等，依本集团的现金需求而
定，并按照相应的银行定期存款利率取得利息收入。
其他货币资金为使用受限制的工程保证金、履约保证金、票据保证金和预售监管资金。
2、应收票据
（1）应收票据分类列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 14,802,185.66 52,239,816.40
商业承兑票据 20,451,688.31 47,514,495.79
合计 35,253,873.97 99,754,312.19
（2）期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
单位： 元
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 13,016,185.66
商业承兑票据 35,544,843.02
合计 35,544,843.02 13,016,185.66
3、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面价值
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计提比 价值 计提比
金额 比例 金额 金额 比例 金额
例 例
单项金额重大并 21,28 19,05 2,236 23,81
21,121, 2,696,887.
单独计提坏账准 8,222. 2.82% 1,856. 89.49% ,366. 8,329 3.44% 88.68%
441.52 79
备的应收账款 84 76 08 .31
按信用风险特征 733,3 193,5 539,7 666,8
187,186 479,651,14
组合计提坏账准 82,85 97.14% 88,48 26.40% 94,36 37,31 96.42% 28.07%
,171.99 3.75
备的应收账款 1.90 5.67 6.23 5.74
单项金额不重大
328,4 328,4 918,0 881,835
但单独计提坏账 0.04% 100.00% 0.13% 96.06% 36,182.71
17.11 17.11 17.77 .06
准备的应收账款
754,9 212,9 542,0 691,5
209,189 482,384,21
合计 99,49 100.00% 68,75 28.21% 30,73 73,66 100.00% 30.25%
,448.57 4.25
1.85 9.54 2.31 2.82
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例 计提理由
荣成市神飞船舶制造
1,089,706.64 1,089,706.64 100.00% 无法收回
有限公司
广东粤新海洋工程装
1,626,956.85 1,433,882.53 88.00% 资金周转困难
备股份有限公司
舟山华焘船舶工程有
1,848,467.00 1,679,553.90 91.00% 资金周转困难
限公司
浙江造船有限公司 7,098,786.83 7,098,786.83 100.00% 无法收回
中交四航局江门航通
2,831,580.04 2,233,678.94 79.00% 资金周转困难
船业有限公司
扬州大洋造船有限公
4,232,725.48 4,232,725.48 100.00% 无法收回
司
江门市海舜船舶工程
1,507,800.00 740,673.74 49.00% 资金周转困难
有限公司
广州市海舜船舶工程
1,052,200.00 542,848.70 52.00% 资金周转困难
有限公司
合计 21,288,222.84 19,051,856.76 -- --
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
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期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 78,335,665.95 2,304,973.00 3.00%
半年-1 年 381,901,265.90 19,135,267.40 5.00%
1 年以内小计 460,236,931.85 21,440,240.40 4.66%
1至2年 90,897,133.02 9,089,713.30 10.00%
2至3年 31,983,758.43 12,793,503.37 40.00%
3 年以上 150,265,028.60 150,265,028.60 100.00%
合计 733,382,851.90 193,588,485.67 26.40%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 4,964,054.80 元；本期收回或转回坏账准备金额 1,184,743.83 元。
（3）本期实际核销的应收账款情况
单位： 元
项目 核销金额
赔偿款 153,160.27
其中重要的应收账款核销情况：
单位： 元
款项是否由关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
出示扣款证明-业
确认款项收不回
零星客户 赔偿款 153,160.27 务员写调账申请 否
来
单-领导审批
合计 -- 153,160.27 -- -- --
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
于2018年6月30日，本集团前五名的应收账款合计数为人民币167,667,850.17元（2017年：人民币100,991,441.36元），占应收
账款年末数合计数的比例为22.21%（2017年：14.60%），相应计提的坏账准备合计数为人民币4,398,907.70元（2017年：人民
币4,398,907.70元）。
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4、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 74,383,942.08 95.04% 23,902,662.06 90.92%
1至2年 2,771,322.09 3.54% 1,747,647.22 6.65%
2至3年 548,839.62 0.70% 233,946.87 0.89%
3 年以上 559,315.22 0.71% 404,799.46 1.54%
合计 78,263,419.01 -- 26,289,055.61 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过1年且金额重要的预付款项未结转的原因是未到结算期。
（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
于2018年6月30日，本集团前五名的预付账款合计数为人民币41,585,222.06元(2017年：人民币7,872,415.11元)，占预付账款
年末数合计数的比例为53.13%(2017年：29.95%)。
5、应收利息
（1）应收利息分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
定期存款 1,025,017.28 417,333.85
合计 1,025,017.28 417,333.85
6、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
按信用风险特征 753,54 100.00 10,418, 743,12 2,936 100.00 12,893, 2,923,45
1.38% 0.44%
组合计提坏账准 0,784.6 % 406.75 2,377.9 ,352, % 555.11 8,910.04
78
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
备的其他应收款 8 3 465.1
5
2,936
753,54 743,12
100.00 10,418, ,352, 100.00 12,893, 2,923,45
合计 0,784.6 1.38% 2,377.9 0.44%
% 406.75 465.1 % 555.11 8,910.04
8 3
5
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 10,079,538.73 302,386.16 3.00%
半年-1 年 7,455,270.62 372,763.53 5.00%
1 年以内小计 17,534,809.35 675,149.69 3.85%
1至2年 4,545,340.37 454,534.04 10.00%
2至3年 1,689,840.10 675,936.04 40.00%
3 年以上 8,612,786.98 8,612,786.98 100.00%
合计 32,382,776.80 10,418,406.75 32.17%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 0.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 2,321,988.09 元。
（3）本期实际核销的其他应收款情况
单位： 元
项目 核销金额
零星客户 153,160.27
其中重要的其他应收款核销情况：
单位： 元
79
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
款项是否由关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
零星客户 管理费 26,723.02 无法收回 管理层批准 否
零星客户 客户往来 126,437.25 无法收回 管理层批准 否
合计 -- 153,160.27 -- -- --
（4）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 97,357,318.60 2,271,644,253.31
往来款 628,269,992.29 636,316,766.70
备用金 13,267,103.99 11,731,774.86
应收暂付款 5,061,250.80 3,900,453.20
其他 9,585,119.00 12,759,217.08
合计 753,540,784.68 2,936,352,465.15
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期
坏账准备期末余
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
额
比例
第一名 合作方往来款 307,550,006.56 一年以内 40.81%
第二名 合作方往来款 167,065,333.44 一年以内 22.17%
第三名 关联往来 67,607,557.57 一到两年 8.97%
第四名 保证金 44,611,600.00 0-3 年 5.92%
第五名 保证金 23,581,200.00 0-3 年 3.13%
合计 -- 610,415,697.57 -- 81.01%
7、存货
（1）存货分类
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 187,069,751.47 6,030,428.30 181,039,323.17 151,823,412.25 7,916,849.70 143,906,562.55
80
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
在产品 95,332,764.50 95,332,764.50 79,215,193.36 6,538.20 79,208,655.16
库存商品 271,972,835.50 10,567,918.63 261,404,916.87 236,414,650.35 13,811,201.58 222,603,448.77
周转材料 2,845,431.56 54,219.14 2,791,212.42 1,955,531.45 259,101.60 1,696,429.85
委托加工物资 645,553.79 645,553.79 659,581.97 659,581.97
开发成本 11,408,766,796.13 11,408,766,796.13 6,587,613,483.02 6,587,613,483.02
开发产品 270,515,715.23 270,515,715.23 710,843,517.83 710,843,517.83
合计 12,237,148,848.18 16,652,566.07 12,220,496,282.11 7,768,525,370.23 21,993,691.08 7,746,531,679.15
公司是否需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 4 号—上市公司从事种业、种植业务》的披露要求
否
（2）存货跌价准备
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料 7,916,849.70 1,886,421.40 6,030,428.30
在产品 6,538.20 6,538.20
库存商品 13,811,201.58 3,243,282.95 10,567,918.63
周转材料 259,101.60 204,882.46 54,219.14
合计 21,993,691.08 5,341,125.01 16,652,566.07
（3）存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
于2018年6月30日，本集团存货中含有的借款费用资本化金额为302,275,810.55人民币元（2017年：127,129,324.44元），系开
发成本及开发产品中利息资本化金额。利息资本化的借款均为专门借款，利率范围为4.35%至7.8%(2017年：4.35%至7.8%)。
8、一年内到期的非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的融资租赁款 31,047,797.54 31,258,638.98
合计 31,047,797.54 31,258,638.98
9、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预缴税费 274,588,668.33 101,501,341.65
81
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
待抵扣的进项税 41,778,169.46 50,711,120.36
合计 316,366,837.79 152,212,462.01
10、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
130,716,496. 13,557,002.6 117,159,494. 137,573,641. 13,557,002.6 124,016,638.
融资租赁款
86 7 19 52 7 85
其中：未实 12,769,388.2 12,769,388.2 12,769,388.2 12,769,388.2
现融资收益 5 5 5 5
塔机融资租赁 11,389,343.8 11,389,343.8 11,545,836.3 11,545,836.3
保证金 0 0 0 0
减：一年内到期 -31,047,797. -31,047,797. -31,258,638. -31,258,638.
的融资租赁款 54 54 98 98
111,058,043. 13,557,002.6 97,501,040.4 117,860,838. 13,557,002.6 104,303,836.
合计 --
12 7 5 84 7 17
11、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
减值
权益法 宣告发
被投资 其他综 准备
期初余额 追加 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 期末余额
单位 合收益 其他 期末
投资 资 的投资 益变动 股利或 值准备
调整 余额
损益 利润
一、合营企业
惠州市
惠阳半
岛新城 2,160,000 2,160,000 500,0
-0.01
市物业 .04 .03 00.00
管理有
限公司
2,160,000 2,160,000 500,0
小计 -0.01
.04 .03 00.00
二、联营企业
82
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苏州招
商南山 109,961,2 1,678,7 111,639,9
地产有 00.75 70.11 70.86
限公司
苏州联
鑫置业 3,332,034 -96,654 3,235,380
有限公 .47 .32 .15
司
中开财
137,463,2 5,023,3 142,486,5
务有限
31.06 00.05 31.11
公司
苏州宏
10,20
景置业 10,200,00
0,000
有限公 0.00
.00
司
10,20
250,756,4 6,605,4 267,561,8
小计 0,000
66.28 15.84 82.12
.00
10,20
252,916,4 6,605,4 269,721,8 500,0
合计 0,000
66.32 15.83 82.15 00.00
.00
12、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 83,077,763.58 83,077,763.58
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资
产\在建工程转入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额
83
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（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 83,077,763.58 83,077,763.58
二、累计折旧和累计
摊销
1.期初余额 6,116,771.24 6,116,771.24
2.本期增加金额 2,031,186.49 2,031,186.49
（1）计提或摊销 2,031,186.49 2,031,186.49
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 8,147,957.73 8,147,957.73
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 74,929,805.85 74,929,805.85
2.期初账面价值 76,960,992.34 76,960,992.34
（2）采用公允价值计量模式的投资性房地产
□ 适用 √ 不适用
（3）未办妥产权证书的投资性房地产情况
单位： 元
84
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项目 账面价值 未办妥产权证书原因
南通南山房地产开发有限公司 14,644,911.72 正在办理中
13、固定资产
（1）固定资产情况
单位： 元
经营租赁
房屋及建 塔式起重 电子及其
项目 集成房屋构 机器设备 运输设备 合计
筑物 机及其配件 他设备
件
一、账面原值：
356,299,580. 54,837,710.9 515,189,906. 185,102,179. 29,007,429.6 47,094,995.1 1,187,531,801
1.期初余额
26 7 98 01 0 5 .97
2.本期增加
187,489.03 2,235,064.81 5,700,613.11 1,617,259.96 2,713,839.82 12,454,266.73
金额
（1）购置 187,489.03 2,235,064.81 5,700,613.11 1,617,259.96 2,713,839.82 12,454,266.73
（2）在建
工程转入
（3）企业
合并增加
3.本期减少
73,910.26 9,614,274.33 1,635,417.50 685,453.17 2,328,857.37 3,915,236.69 18,253,149.32
金额
（1）处置
73,910.26 9,614,274.33 1,635,417.50 685,453.17 2,328,857.37 3,915,236.69 18,253,149.32
或报废
356,413,159. 47,458,501.4 513,554,489. 190,117,338. 28,295,832.1 45,893,598.2 1,181,732,919
4.期末余额
03 5 48 95 9 8 .38
二、累计折旧
81,116,553.1 22,726,239.8 182,104,610. 79,376,441.8 22,036,524.5 28,307,058.6 415,667,428.2
1.期初余额
5 5 26 2 4 5 7
2.本期增加 15,393,751.8
8,878,393.60 878,839.34 7,925,656.55 450,289.91 2,338,012.40 35,864,943.62
金额 2
15,393,751.8
（1）计提 8,878,393.60 878,839.34 7,925,656.55 450,289.91 2,338,012.40 35,864,943.62
2
3.本期减少 18,188.62 2,992,208.21 6,627,885.02 550,697.29 1,578,941.20 306,921.41 12,074,841.75
85
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
金额
（1）处置
18,188.62 2,992,208.21 6,627,885.02 550,697.29 1,578,941.20 306,921.41 12,074,841.75
或报废
89,976,758.1 20,612,870.9 190,870,477. 86,751,401.0 20,907,873.2 30,338,149.6 439,457,530.1
4.期末余额
3 8 06 8 5 4 4
三、减值准备
22,234,080.1 100,462,459. 126,115,365.1
1.期初余额 3,418,825.66
5 36 7
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
3,788,889.01 136,659.11 3,925,548.12
金额
（1）处置
3,788,889.01 136,659.11 3,925,548.12
或报废
18,445,191.1 100,325,800. 122,189,817.0
4.期末余额 3,418,825.66
4 25 5
四、账面价值
1.期末账面 266,436,400. 222,358,212. 99,947,112.2 15,555,448.6 620,085,572.1
8,400,439.33 7,387,958.94
价值 90 17 1 4 9
2.期初账面 275,183,027. 232,622,837. 102,306,911. 18,787,936.5 645,749,008.5
9,877,390.97 6,970,905.06
价值 11 36 53 0 3
（2）暂时闲置的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
塔式起重机及其
166,907,253.33 62,517,804.05 32,605,885.08 71,783,564.20
配件
（3）通过融资租赁租入的固定资产情况
单位： 元
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
塔式起重机及其配件 513,560,779.48 192,362,474.00 100,325,800.25 220,872,505.23
86
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（4）通过经营租赁租出的固定资产
单位： 元
项目 期末账面价值
经营租赁集成房屋构件 8,400,439.33
塔式起重机及其配件 150,574,647.97
（5）未办妥产权证书的固定资产情况
单位： 元
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
生产基地 46,944,888.06 办理中
房屋及建筑物 691,329.75 办理中
14、在建工程
（1）在建工程情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
广东雅致模块
化建筑有限公 1,424,537.76 1,424,537.76
司
零星工程 1,889,721.98 1,889,721.98 904,270.74 904,270.74
武汉为侨体育
7,258,814.51 7,258,814.51
公园
汤池 CD 地块 9,262,373.26 9,262,373.26
合计 18,410,909.75 18,410,909.75 2,328,808.50 2,328,808.50
（2）重要在建工程项目本期变动情况
单位： 元
其中：
本期 利息
本期 工程累 工 本期 本期
转入 资本
项目 预算 期初 本期增 其他 期末余 计投入 程 利息 利息 资金
固定 化累
名称 数 余额 加金额 减少 额 占预算 进 资本 资本 来源
资产 计金
金额 比例 度 化金 化率
金额 额
额
广东 2,569, 1,424, 1,424 55.00% 其他
87
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雅致 000.00 537.76 ,537.
生产 76
线
零星 904,27 1,549,1 559,2 4,381. 1,889,7
100.00% 其他
工程 0.74 13.72 81.36 13 21.97
武汉
为侨 7,258,8 7,258,8
100.00% 其他
体育 14.51 14.51
公园
汤池
9,262,3 9,262,3
CD 地 100.00% 其他
73.26 73.26
块
1,983
2,569, 2,328, 18,070, 4,381. 18,410,
合计 ,819. -- -- --
000.00 808.50 301.49 13 909.74
12
15、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 企业管理软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 97,254,343.09 32,147,647.71 129,401,990.80
2.本期增加
749,627.46 749,627.46
金额
（1）购置 749,627.46 749,627.46
（2）内部
研发
（3）企业
合并增加
3.本期减少金
9,771.24 9,771.24
额
（1）处置 9,771.24 9,771.24
4.期末余额 97,254,343.09 32,887,503.93 130,141,847.02
二、累计摊销 12,270,779.60 27,393,784.11 39,664,563.71
1.期初余额
88
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2.本期增加
972,543.42 1,178,856.93 2,151,400.35
金额
（1）计提 972,543.42 1,178,856.93 2,151,400.35
3.本期减少
46,558.39 46,558.39
金额
（1）处置 46,558.39 46,558.39
4.期末余额 13,243,323.02 28,526,082.65 41,769,405.67
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
84,011,020.07 4,361,421.28 88,372,441.35
价值
2.期初账面
84,983,563.49 4,753,863.60 89,737,427.09
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例。
16、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名
称或形成商誉 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
的事项
收购成都雅致
集成房屋有限 1,330,337.45 1,330,337.45
公司商誉
89
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收购深圳市海
邻机械设备有 52,988,485.64 52,988,485.64
限公司商誉
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名
称或形成商誉 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
的事项
收购成都雅致
集成房屋有限 1,330,337.45 1,330,337.45
公司商誉
收购深圳市海
邻机械设备有 52,988,485.64 52,988,485.64
限公司商誉
合计 54,318,823.09 54,318,823.09
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法：
17、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
经营租入固定资
7,053,081.95 1,855,527.88 8,908,609.83
产改良支出
资质认证费 3,419,970.42 255,912.62 3,164,057.80
塔机管理费 208,514.56 68,433.72 140,080.84
租赁费及其他 9,110,411.00 21,981,193.08 14,847,814.78 16,243,789.30
合计 19,791,977.93 23,836,720.96 15,172,161.12 28,456,537.77
18、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 75,781,852.79 14,037,260.47 50,309,097.75 7,637,928.60
90
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
可抵扣亏损 87,032,280.24 19,621,070.06 71,412,921.84 15,716,230.46
预提土地增值税 706,329,072.36 176,582,268.09 704,444,062.76 176,111,015.69
合计 869,143,205.39 210,240,598.62 826,166,082.35 199,465,174.75
（2）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
单位： 元
递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和负 抵销后递延所得税资
项目
债期末互抵金额 产或负债期末余额 债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 210,240,598.62 199,465,174.75
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 1,181,011,671.27 1,181,011,671.27
资产减值准备 300,504,699.30 333,939,964.85
合计 1,481,516,370.57 1,514,951,636.12
（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
单位： 元
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 12,894,366.91 12,894,366.91
2019 年 394,607,022.77 394,607,022.77
2020 年 382,542,570.97 382,542,570.97
2021 年 192,114,414.53 192,114,414.53
2022 年 198,853,296.09 198,853,296.09
合计 1,181,011,671.27 1,181,011,671.27 --
19、其他非流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
代垫拆迁补偿款(注 1) 850,614,112.40 783,862,252.00
资产购置款(注 2) 306,645,777.18 306,645,777.18
合计 1,157,259,889.58 1,090,508,029.18
其他说明：
91
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注1：余额系本集团因四川省成都市武侯区新马路1号片区棚户区改造项目代武侯区危房改造中心垫付的拆迁补偿款。
注2：余额系本集团预付的资产购置款。
20、短期借款
（1）短期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
保证借款 150,150,000.00
信用借款 800,000,000.00 500,000,000.00
合计 950,150,000.00 500,000,000.00
短期借款分类的说明：
于2018年6月30日，上述借款的年利率为4.80%至5.41%(2017年12月31日：4.80%或5.06%)。
21、应付票据
单位： 元
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 65,898,954.39 31,144,308.65
银行承兑汇票 179,906,440.06 163,618,211.64
合计 245,805,394.45 194,762,520.29
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
22、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
供应商材料款及工程款 703,985,345.15 754,665,680.57
合计 703,985,345.15 754,665,680.57
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江大经建设集团股份有限公司苏州
4,589,809.02 尚未结算
分公司
武汉市鑫一鼎彩钢板业工程有限公司 2,801,734.58 尚未结算
92
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上海徐泾建筑工程有限公司（上海星
1,729,291.85 尚未结算
宇）
江西省弘毅建设集团有限公司 1,412,083.27 尚未结算
上海申雅装饰工程有限公司 995,705.55 尚未结算
合计 11,528,624.27 --
其他说明：
23、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
货款 122,367,780.27 106,350,623.77
租金 221,421.99 1,105,925.60
购房款 4,665,640,183.81 3,652,949,848.41
物业管理费 12,497,095.13 10,782,863.55
车位 663,220.80
合计 4,801,389,702.00 3,771,189,261.33
（2）账龄超过 1 年的重要预收款项
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南山维拉 1,520,311,900.00 尚未结算的预收房款
山语海 174,525,721.00 尚未结算的预收房款
南山白鹤天池一期 691,466,463.00 尚未结算的预收房款
南山柠府 1,210,130,234.00 尚未结算的预收房款
南山雨果 91,397.00 尚未结算的预收房款
南山国际社区二期 883,392,486.00 尚未结算的预收房款
南山雍江汇 2,181,554.00 尚未结算的预收房款
南山国际社区一期 581,081.00 尚未结算的预收房款
南山柠檬城 1,532,502.81 尚未结算的预收房款
南山楠 114,943,948.00 尚未结算的预收房款
南山柠檬郡 66,482,897.00 尚未结算的预收房款
合计 4,665,640,183.81 --
93
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24、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 63,830,569.05 217,684,062.85 246,788,932.96 34,725,698.94
二、离职后福利-设定
260,791.76 13,000,494.08 12,992,027.86 269,257.98
提存计划
三、辞退福利 5,726,533.57 503,198.00 503,158.00 5,726,573.57
合计 69,817,894.38 231,187,754.93 260,284,118.82 40,721,530.49
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴
46,980,930.83 191,315,200.19 222,061,745.27 16,234,385.75
和补贴
2、职工福利费 56,128.12 8,111,511.59 8,099,822.37 67,817.34
3、社会保险费 102,023.24 5,251,202.43 5,244,847.67 108,378.00
其中：医疗保险
80,858.27 4,250,175.23 4,245,064.61 85,968.89
费
工伤保险
16,207.99 493,571.86 495,745.07 14,034.78
费
生育保险
4,956.98 507,455.34 504,037.99 8,374.33
费
4、住房公积金 57,443.00 4,660,941.91 4,712,575.91 5,809.00
5、工会经费和职工教
16,633,840.64 5,348,028.75 3,677,164.43 18,304,704.96
育经费
其他短期薪酬 203.22 2,997,177.98 2,992,777.31 4,603.89
合计 63,830,569.05 217,684,062.85 246,788,932.96 34,725,698.94
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 187,079.67 12,258,699.81 12,250,274.90 195,504.58
2、失业保险费 4,934.37 356,008.87 355,927.56 5,015.68
94
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3、企业年金缴费 68,777.72 385,785.40 385,825.40 68,737.72
合计 260,791.76 13,000,494.08 12,992,027.86 269,257.98
其他说明：
25、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 11,698,376.47 9,803,091.32
企业所得税 21,829,742.48 244,312,759.65
城市维护建设税 1,617,772.96
教育费及附加 775,734.59
土地增值税 871,402,519.63 709,595,305.92
河道建设费 51,487.30 3,774.15
堤防维护费 527,564.81 527,468.10
地方教育费附加 735,735.65
房产税 776,685.47 1,322,405.55
土地使用税 651,885.50 540,224.35
印花税 139,615.71 293,549.09
代扣代缴税费 4,947,259.10 2,369,651.86
其他 219,066.07 631,077.49
合计 912,244,202.54 972,528,550.68
26、应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 3,367,409.01 4,034,610.24
企业债券利息 7,439,233.33 24,177,508.33
合计 10,806,642.34 28,212,118.57
27、应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
应付子公司少数股东股利 10,376.98 111,095,171.89
合计 10,376.98 111,095,171.89
95
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28、其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
押金质保金 98,368,699.14 81,789,669.05
关联方往来款 123,712,109.44 149,060,217.12
房屋维修基金 12,731,366.76 0.00
其他暂收待付款项 134,244,808.99 132,822,275.78
暂估工程款 0.00 16,875,079.29
融资租赁款 104,953,775.38 104,953,775.38
股权收购款 0.00 489,446.00
合计 474,010,759.71 485,990,462.62
29、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 127,000,000.00 57,769,003.21
一年内到期的应付债券 498,565,029.50 0.00
一年内到期的长期应付款 57,148,753.12 224,000,000.00
合计 682,713,782.62 281,769,003.21
30、其他流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
关联方借款 60,461,846.67 166,684,000.00
关联方借款 250,000,000.00 0.00
合计 310,461,846.67 166,684,000.00
31、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
96
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抵押借款 1,040,000,000.00 720,000,000.00
保证借款 477,000,000.00 250,000,000.00
信用借款 1,502,000,000.00 1,213,000,000.00
减：一年内到期的长期借款 -127,000,000.00 -224,000,000.00
合计 2,892,000,000.00 1,959,000,000.00
32、应付债券
（1）应付债券
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
七年期债券 498,565,029.50 497,892,893.99
减：一年内到期的债券 -498,565,029.50 0.00
合计 0.00 497,892,893.99
（2）应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
单位： 元
按面值
债券名 发行 债券期 发行金 期初余 本期 溢折价 本期偿
面值 计提利 期末余额
称 日期 限 额 额 发行 摊销 还
息
七年期 500,000, 2012/4 491,950, 497,892 17,410, 672,13 498,565,0
7年
债券 000.00 /10 000.00 ,893.99 410.51 5.51 29.50
491,950, 497,892 17,410, 672,13 498,565,0
合计 -- -- --
000.00 ,893.99 410.51 5.51 29.50
33、长期应付款
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 177,465,671.70 186,085,990.96
减：逾期未付部分(注) 104,953,775.38 104,953,775.38
减：一年内到期部分 57,148,753.12 57,769,003.21
小 计 15,363,143.20 23,363,212.37
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34、预计负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额 形成原因
未决诉讼 2,159,505.90 2,159,505.90
其他 4,128,312.26 4,128,312.26
合计 6,287,818.16 6,287,818.16 --
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注1：根据本集团聘请的律师出具的法律意见书和案件的进展情况，对于能对诉讼的结果做出可靠的估计的案件做出相应
的拨备。
注2：本年本集团计提的预计负债系部分集成房屋构件销售合同中规定的回购义务所致。年末时，本集团根据已签署的有
回购义务的销售合同，参考历史经验和客户交易情况预计回购概率，确认预计负债。
35、递延收益
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 1,086,866.67 60,182.56 1,026,684.11
租赁资产收入递
2,378,358.82 2,378,358.82
延收益
合计 1,086,866.67 2,378,358.82 60,182.56 3,405,042.93 --
涉及政府补助的项目：
单位： 元
本期计入 本期计入 本期冲减 与资产相
本期新增
负债项目 期初余额 营业外收 其他收益 成本费用 其他变动 期末余额 关/与收益
补助金额
入金额 金额 金额 相关
环保设备 1,086,866. 1,026,684. 与资产相
9,133.33
政府补助 67 11 关
1,086,866. 1,026,684.
合计 9,133.33 --
67 11
36、股本
单位：元
本次变动增减（+、-）
期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1,877,530,27 1,877,530,27
股份总数
3.00 3.00
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37、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,328,417,781.59 2,328,417,781.59
同一控制下企业合并 767,346,204.06 767,346,204.06
资本公积转增股本 -290,000,000.00 -290,000,000.00
股东投入资本 -134,286.61 -134,286.61
合计 2,805,629,699.04 2,805,629,699.04
38、专项储备
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
安全生产费 991,359.32 872,699.41 872,699.41 991,359.32
合计 991,359.32 872,699.41 872,699.41 991,359.32
39、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 277,329,817.43 277,329,817.43
合计 277,329,817.43 277,329,817.43
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积累计额为本公司注册资本50%
以上的，可不再提取。
40、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96
调整后期初未分配利润 928,452,175.22 675,243,971.96
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -9,043,856.08 641,856,969.77
应付普通股股利 388,648,766.51
期末未分配利润 919,408,319.14 928,452,175.22
调整期初未分配利润明细：
99
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
41、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,717,515,970.23 982,685,740.96 2,222,755,048.21 1,117,529,003.91
其他业务 16,356,642.31 13,395,201.19 15,359,934.05 13,318,705.33
合计 1,733,872,612.54 996,080,942.15 2,238,114,982.26 1,130,847,709.24
42、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 5,215,223.60 6,773,317.29
教育费附加 2,537,597.71 3,120,511.99
土地增值税 206,452,870.84 304,187,442.24
地方教育附加 1,590,085.51 1,936,438.83
河道建设费 30,883.97 117,601.11
堤防维护费 496.28 1,251.40
其他税费附加 18,859,756.57 8,906,763.40
合计 234,686,914.48 325,043,326.26
43、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 28,192,433.22 24,920,148.72
折旧 1,154,223.70 1,310,551.90
房租水电费 2,085,536.34 2,213,639.69
办公费 486,080.43 266,524.41
市场开拓费 2,880,472.05 2,933,588.11
100
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
差旅费 2,053,333.40 2,339,145.14
邮电通讯费 406,343.55 383,116.69
广告宣传费 17,167,056.64 17,951,536.73
汽车使用费 922,635.74 1,205,062.52
代理中介费 10,264,882.26 9,560,613.77
咨询顾问费 3,918,089.50 11,957,382.23
物料消耗 239,059.66 630,999.33
其他销售费用 22,104,821.62 18,402,676.06
合计 91,874,968.11 94,074,985.30
44、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 117,827,177.40 92,531,092.59
折旧 4,242,971.85 4,407,080.55
无形资产摊销 2,184,695.78 3,506,386.74
汽车费用 3,259,187.04 3,399,675.05
研究开发费 10,292,748.63 10,491,630.78
房租水电费 9,503,044.24 8,387,419.71
邮电通讯费 1,381,083.90 1,330,245.27
办公费 3,207,143.97 3,920,188.63
业务招待费 7,936,290.28 6,170,759.68
差旅费 4,343,221.73 3,598,992.35
税金 171,070.63 141,574.65
宣传费 667,629.36 453,041.95
顾问咨询费 2,865,447.76 1,858,069.47
其他管理费用 11,429,340.43 12,283,891.51
合计 179,311,053.00 152,480,048.93
45、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 53,152,695.50 38,393,770.85
其中：银行及关联方利息借款 35,742,284.99 1,789,156.51
101
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
融资租赁
债券利息支出 17,410,410.51 36,604,614.34
减：利息收入 17,893,398.46 14,372,509.62
减：利息资本化金额
汇兑损益 -744,236.09 3,501,299.70
金融机构手续费 2,176,514.50 571,793.85
其他 11,026.34 11,743.99
发债折价摊销 672,135.51 1,894,781.05
合计 36,702,601.79 28,106,098.77
46、资产减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 1,459,101.96 12,570,879.89
二、存货跌价损失 751,904.66
七、固定资产减值损失 -1,779.08
合计 1,457,322.88 13,322,784.55
47、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,605,415.83 5,261,110.03
合计 6,605,415.83 5,261,110.03
48、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
固定资产处置损失/收益 125,546.49 475,687.32
49、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
与日常经营相关的政府补助 60,182.56 2,870,317.25
102
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
50、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 1,580,764.22 9,630,174.81 1,580,764.22
违约金收入 342,711.46 811,316.72 342,711.46
罚款收入 222,591.99 386,037.25 222,591.99
赔偿收入 118,914.24 1,656,027.87 118,914.24
其他 2,736,340.86 655,776.60 2,736,340.86
合计 5,001,322.77 13,139,333.25 5,001,322.77
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
补贴是否 与资产相
是否特殊 本期发生 上期发生
补助项目 发放主体 发放原因 性质类型 影响当年 关/与收益
补贴 金额 金额
盈亏 相关
因符合地
柠檬城项 方政府招
目政府新 商引资等
与收益相
区房管局 奖励 地方性扶 是 是 24,654.81
关
规范性检 持政策而
查奖励 获得的补
助
因符合地
方政府招
商引资等
财政奖励 与收益相
奖励 地方性扶 是 是 119,600.00
收入 关
持政策而
获得的补
助
因符合地
上海市嘉 方政府招
定区南翔 商引资等
与收益相
镇财务事 补助 地方性扶 是 是 20,000.00
关
务中心产 持政策而
业扶持款 获得的补
助
常熟开拓 因符合地
与收益相
国际市场 补助 方政府招 是 是 393,300.00 90,200.00
关
资金政府 商引资等
103
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
补助 地方性扶
持政策而
获得的补
助
因符合地
方政府招
深圳标准 商引资等
与收益相
专项资金 补助 地方性扶 是 是 375,720.00
关
资助 持政策而
获得的补
助
因符合地
方政府招
商引资等
常熟财政 9,000,000. 与收益相
奖励 地方性扶 是 是
奖励 00 关
持政策而
获得的补
助
因从事国
家鼓励和
扶持特定
行业、产业
与收益相
稳岗补贴 补助 而获得的 是 是 29,564.22
关
补助（按国
家级政策
规定依法
取得）
因从事国
家鼓励和
扶持特定
行业、产业
企业扶持 与收益相
补助 而获得的 是 是 5,900.00
金 关
补助（按国
家级政策
规定依法
取得）
因从事国
家鼓励和
扶持特定
1,152,000. 与收益相
财政补贴 补助 行业、产业 是 是
00 关
而获得的
补助（按国
家级政策
104
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
规定依法
取得）
1,580,764. 9,630,174.
合计 -- -- -- -- -- --
22 81
51、营业外支出
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
非流动资产处置损失 18,464.64 18,464.64
其中：固定资产处置损失 18,464.64 18,464.64
非常损失 13.78 13.78
罚款及滞纳金支出 1,744,905.08 608,895.05 1,744,905.08
赔偿支出 97,078.53 111,487.02 97,078.53
其他 580,122.37 847,321.98 580,122.37
合计 2,440,584.40 1,567,704.05 2,440,584.40
52、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 110,078,595.26 172,227,871.51
递延所得税费用 -10,775,423.87 -4,839,500.74
合计 99,303,171.39 167,388,370.77
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 203,110,693.38
按法定/适用税率计算的所得税费用 50,777,673.35
子公司适用不同税率的影响 1,653,305.12
调整以前期间所得税的影响 323,737.77
非应税收入的影响 -3,014,294.17
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,846,828.65
105
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 683,783.71
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
29,716,733.11
亏损的影响
其他调整 17,315,403.87
所得税费用 99,303,171.39
53、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收利息收入 15,306,375.27 12,380,190.06
收罚款、赔偿金 225,540.32 1,802,166.39
收政府补助及其他 8,137,408.90 10,120,998.82
押金保证金 1,798,369,128.42 686,881,120.63
合计 1,822,038,452.91 711,184,475.90
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
付现销售费用 62,438,885.01 66,740,583.96
付现管理费用 83,841,573.08 64,598,836.11
支付银行手续费 2,034,064.70 436,490.79
支付赔偿金、罚款、捐赠支出 167,114.22 4,575,099.31
押金保证金 138,163,647.49 924,868,467.42
合计 286,645,284.50 1,061,219,477.59
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
理财到期收回及其他 0.00 117,584,000.00
合计 117,584,000.00
106
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
代垫拆迁款 66,737,678.00 110,442,920.66
其他 2,600,000.00
合计 69,337,678.00 110,442,920.66
54、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 103,807,521.99 347,030,402.24
加：资产减值准备 1,457,322.88 13,322,784.55
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
37,643,651.68 41,925,466.34
生物资产折旧
无形资产摊销 2,104,841.96 3,490,342.20
长期待摊费用摊销 23,138,848.81 3,204,638.14
处置固定资产、无形资产和其他长期资
-125,546.49 -475,687.32
产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
-358,315.74
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 35,259,297.04 24,748,103.51
投资损失（收益以“－”号填列） -6,605,415.83 -5,261,110.03
递延所得税资产减少（增加以“－”号
-10,775,423.87 -4,839,500.74
填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -4,473,964,602.96 -389,585,720.57
经营性应收项目的减少（增加以“－”
1,004,032,213.07 -307,672,927.23
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”
1,945,235,154.44 283,320,213.29
号填列）
经营活动产生的现金流量净额 -1,339,150,453.02 9,207,004.38
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
-- --
动：
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
107
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
现金的期末余额 2,250,981,837.06 3,771,658,515.37
减：现金的期初余额 2,498,748,956.85 3,501,985,502.94
现金及现金等价物净增加额 -247,767,119.79 269,673,012.43
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,250,981,837.06 2,498,748,956.85
其中：库存现金 319,957.03 230,028.02
可随时用于支付的银行存款 2,250,661,880.03 3,771,428,487.35
三、期末现金及现金等价物余额 2,250,981,837.06 2,498,748,956.85
55、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 4,709,690.74 银行账户被冻结
199,164,044.00 元存货因苏州南山新吴
房地产开发有限公司 B 地块土地使用
权用于抵押借款而受限；有
2,693,350,000.00 元存货因苏州南山新
存货 3,470,214,044.00 程房地产开发有限公司的土地用作抵
押贷款而受限；有 577,700,000.00 元存
货因合肥南山新展房地产开发有限公
司的土地用作抵押贷款而受限
工程保证金、履约保证金和票据保证
其他货币资金 78,375,452.66
金
合计 3,553,299,187.40 --
56、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
其中：美元 36,627,667.48 6.616600 242,350,624.65
欧元 217,924.77 7.651500 1,667,451.38
108
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
港币 1,196,379.79 0.843100 1,008,667.80
日元 11,034,377.00 0.059914 661,113.66
其中：美元 1,742,727.76 6.616600 11,530,932.50
欧元 572,265.12 7.651500 4,378,686.57
港币 51,854,247.58 0.059914 3,106,795.39
预付账款
美元 4,948.34 6.616600 32,741.19
其他应收款
美元 30,889.00 6.616600 204,380.16
欧元 18,290.00 7.651500 139,945.94
港币 64,000.00 0.843100 53,958.40
预收账款
美元 2,756,474.38 6.616600 18,238,488.38
欧元 373,589.55 7.651500 2,858,520.44
日元 70,400.00 0.059914 4,217.95
港币 7,653.20 0.843100 6,452.41
应付账款
美元 36,311.75 6.616600 240,260.33
应收利息
美元 132,849.31 6.616600 879,010.74
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□ 适用 √ 不适用
八、合并范围的变更
1、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
报告期内，因项目公司停止营业多年，本集团注销雅致集成房屋（沈阳）有限公司。截至2018年6月30日，该公司已完成全
部注销手续。
本报告期新纳入合并范围的子公司如下：
名称 新增方式
长沙麓泽房地产有限公司 新设
苏州南山新阳房地产开发有限公司 新设
宝湾产城发展（深圳）有限公司 新设
109
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
宝湾产城发展（无锡）有限公司 新设
宝湾产城发展（安徽）有限公司 新设
苏州维科商业管理有限公司 新设
常熟雅致环保科技有限公司 新设
宝湾产融控股（深圳）有限公司 新设
长沙麓泽房地产有限公司由本集团出资人民币100,000,000.00元于2018年1月24日新设成立，持股比例100%，自成立之
日起将其纳入合并范围。
苏州南山新阳房地产开发有限公司由本集团出资人民币20,000,000.00元于2018年4月18日新设成立，持股比例100%，自
成立之日起将其纳入合并范围。
宝湾产城发展（深圳）有限公司由本集团出资人民币200,000,000.00元于2018年3月2日新设成立，持股比例100%，自成
立之日起将其纳入合并范围。
宝湾产城发展（无锡）有限公司由本集团出资人民币700,000,000.00,元于2018年5月11日新设成立，持股比例100%，自
成立之日起将其纳入合并范围。
宝湾产城发展（安徽）有限公司由本集团出资人民币300,000,000.00元于2018年4月18日新设成立，持股比例100%，自
成立之日起将其纳入合并范围。
苏州维科商业管理有限公司由本集团出资人民币10,000,000.00元于2018年2月13日新设成立，持股比例100%，自成立之
日起将其纳入合并范围。
常熟雅致环保科技有限公司由本集团出资人民币7,000,000.00元于2018年6月15日新设成立，持股比例70%，自成立之日
起将其纳入合并范围。
宝湾产融控股（深圳）有限公司由本集团出资人民币1,000,000.00元于2018年5月30日新设成立，持股比例100%，自成
立之日起将其纳入合并范围。
九、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
深圳市绿建实
业发展有限公 深圳 深圳 制造业 100.00% 新设
司
深圳雅致集成
深圳 深圳 服务业 100.00% 新设
房屋有限公司
雅致集成房屋
（廊坊）有限 廊坊 廊坊 制造业 100.00% 新设
公司
雅致集成房屋
（苏州）有限 苏州 苏州 制造业 100.00% 新设
公司
武汉雅致集成 武汉 武汉 制造业 100.00% 新设
110
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
房屋有限公司
沈阳雅致集成
沈阳 沈阳 制造业 100.00% 新设
房屋有限公司
西安雅致集成
西安 西安 制造业 100.00% 新设
房屋有限公司
雅致国际（香
香港 香港 服务业 100.00% 新设
港）有限公司
新疆雅致集成
昌吉 昌吉 制造业 100.00% 新设
房屋有限公司
雅致集成房屋
（沈阳）有限 沈阳 沈阳 制造业 100.00% 新设
公司
常熟雅致模块
化建筑有限公 常熟 常熟 制造业 100.00% 新设
司
深圳市雅致国
际发展有限公 深圳 深圳 服务业 100.00% 新设
司
东莞雅致集成
东莞 东莞 制造业 100.00% 新设
房屋有限公司
合肥南山美食
公园投资有限 合肥 合肥 房地产业 100.00% 新设
公司
成都恒璟源投
资咨询有限公 成都 成都 服务业 100.00% 投资
司
苏州南山新程
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00% 新设
限公司
合肥南山新展
房地产开发有 合肥 合肥 房地产业 100.00% 新设
限公司
广东雅致模块
化建筑有限公 佛山 佛山 制造业 100.00% 新设
司
长沙麓泽房地
长沙 长沙 房地产业 100.00% 新设
产有限公司
苏州南山新阳
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00% 新设
限公司
111
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
宝湾产城发展
（深圳）有限 深圳 深圳 综合开发运营 100.00% 新设
公司
宝湾产城发展
（无锡）有限 无锡 无锡 综合开发运营 100.00% 新设
公司
宝湾产城发展
（安徽）有限 合肥 合肥 综合开发运营 100.00% 新设
公司
苏州维科商业
苏州 苏州 房地产业 100.00% 新设
管理有限公司
常熟雅致环保
常熟 常熟 制造业 70.00% 新设
科技有限公司
宝湾产融控股
（深圳）有限 深圳 深圳 金融 100.00% 新设
公司
成都雅致集成 非同一控制下
成都 成都 制造业 100.00%
房屋有限公司 企业合并
北京雅致模块
非同一控制下
化建筑有限公 北京 北京 制造业 100.00%
企业合并
司
深圳市海邻机
非同一控制下
械设备有限公 深圳 深圳 制造业 51.00%
企业合并
司
广安市海邻设
非同一控制下
备安装有限公 广安 广安 制造业 51.00%
企业合并
司
武汉市海邻机
非同一控制下
械设备租赁有 武汉 武汉 制造业 51.00%
企业合并
限公司
武汉光谷微电
非同一控制下
子股份有限公 武汉 武汉 房地产业 69.23%
企业合并
司
华南建材(深 同一控制下的
深圳 深圳 制造业 100.00%
圳)有限公司 企业合并
深圳市南山房
同一控制下的
地产开发有限 深圳 深圳 房地产业 100.00%
企业合并
公司
南通南山房地 同一控制下的
南通 南通 房地产业 100.00%
产开发有限公 企业合并
112
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
司
上海新南山房
同一控制下的
地产开发有限 上海 上海 房地产业 80.00%
企业合并
公司
苏州南山房地
同一控制下的
产开发有限公 苏州 苏州 房地产业 100.00%
企业合并
司
惠州大亚湾南
同一控制下的
山房地产开发 惠州 惠州 房地产业 100.00%
企业合并
有限公司
长沙南山房地
同一控制下的
产开发有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00%
企业合并
司
深圳市南山开
同一控制下的
发置业有限公 深圳 深圳 房地产业 100.00%
企业合并
司
苏州南山置业 同一控制下的
苏州 苏州 房地产业 100.00%
有限公司 企业合并
长沙南山新城
同一控制下的
房地产有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00%
企业合并
司
广州新康房地
同一控制下的
产开发有限公 广州 广州 房地产业 65.32%
企业合并
司
深圳市赤湾物
同一控制下的
业管理有限公 深圳 深圳 房地产业 100.00%
企业合并
司
长沙南山天池
同一控制下的
房地产有限公 长沙 长沙 房地产业 100.00%
企业合并
司
苏州南山新展
同一控制下的
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00%
企业合并
限公司
合肥南山房地
同一控制下的
产开发有限公 合肥 合肥 房地产业 100.00%
企业合并
司
苏州南山新吴
同一控制下的
房地产开发有 苏州 苏州 房地产业 100.00%
企业合并
限公司
深圳市赤湾房 深圳 深圳 房地产业 50.98% 同一控制下的
113
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
地产开发有限 企业合并
公司
武汉盘龙南山
同一控制下的
房地产开发有 武汉 武汉 房地产业 100.00%
企业合并
限公司
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益余
子公司名称 少数股东持股比例
的损益 分派的股利 额
深圳市海邻机械设备
49.00% -7,174,517.43
有限公司
上海新南山房地产开
20.00% 307,203.81 15,507,085.60 82,400,887.08
发有限公司
广州新康房地产开发
34.68% -4,241.95 20,970,266.30
有限公司
深圳市赤湾房地产开
49.02% 121,368,669.38 91,700,937.91 760,876,723.04
发有限公司
武汉光谷微电子股份
30.77% -1,645,735.73 97,041,591.70
有限公司
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公
非流 非流 非流 非流
司名 流动 资产 流动 负债 流动 资产 流动 负债
动资 动负 动资 动负
称 资产 合计 负债 合计 资产 合计 负债 合计
产 债 产 债
深圳
市海
邻机 129,16 318,99 448,16 491,03 17,522 508,55 127,94 337,76 465,71 485,94 25,522 511,46
械设 9,781. 7,654. 7,436. 7,068. ,649.1 9,717. 8,298. 5,500. 3,798. 1,489. ,718.2 4,207.
备有 92 36 28 65 0 75 51 12 63 52 7 79
限公
司
上海
新南 436,07 436,51 24,514 24,514 552,17 552,68 142,21 142,21
446,50 512,67
山房 2,073. 8,582. ,147.1 ,147.1 4,928. 7,605. 9,189. 9,189.
8.91 7.09
地产 64 55 7 7 78 87 54 54
开发
114
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
有限
公司
广州
新康
房地 63,297 63,297 63,310 63,310
2,830, 2,830, 2,830, 2,830,
产开 ,931.2 ,931.2 ,162.9 ,162.9
035.39 035.39 035.39 035.39
发有 9 9 9 9
限公
司
深圳
市赤
湾房 2,377, 113,09 2,490, 938,78 938,78 2,329, 113,48 2,443, 1,138, 1,138,
地产 871,04 3,476. 964,52 8,426. 8,426. 959,58 1,277. 440,86 854,87 854,87
开发 7.83 41 4.24 64 64 9.40 92 7.32 4.53 4.53
有限
公司
武汉
光谷
微电 344,93 345,67 30,296 30,296 349,50 349,77 29,053 29,053
741,10 273,26
子股 2,411. 3,518. ,229.6 ,229.6 5,658. 8,919. ,123.8 ,123.8
6.71 1.44
份有 55 26 7 7 40 84 5 5
限公
司
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名
综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
称 营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
深圳市海
邻机械设 43,634,970 -14,641,87 -14,641,87 6,281,369. 44,215,476 -19,263,90 -19,263,90 6,672,319.
备有限公 .62 2.31 2.31 31 .36 8.87 8.87 66
司
上海新南
山房地产 7,461,485. 1,536,019. 1,536,019. 3,105,564. 162,158,53 48,925,134 48,925,134 42,742,225
开发有限 71 05 05 95 8.46 .17 .17 .52
公司
广州新康
房地产开
-12,231.70 -12,231.70 -11,809.22 -11,809.22 -513.00
发有限公
司
深圳市赤 703,366,28 247,590,10 247,590,10 430,979,72 1,400,720, 428,651,61 428,651,61 -3,437,764.
湾房地产 6.67 4.81 4.81 0.00 260.95 2.44 2.44 20
115
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
开发有限
公司
武汉光谷
微电子股 -5,348,507. -5,348,507. -37,923,83 -1,343,883. -1,343,883. -61,098,79
份有限公 40 40 8.22 63 63 4.36
司
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或
合营企业或联 联营企业投资
主要经营地 注册地 业务性质
营企业名称 直接 间接 的会计处理方
法
惠州市惠阳半
岛新城市物业 惠州 惠州 物业管理 50.00% 权益法
管理有限公司
苏州招商南山
苏州 苏州 房地产 40.00% 权益法
地产有限公司
苏州联鑫置业
苏州 苏州 房地产 16.66% 权益法
有限公司
苏州宏景置业
苏州 苏州 房地产 20.00% 权益法
有限公司
中开财务有限
深圳 深圳 金融 20.00% 权益法
公司
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
苏州联鑫 苏州宏景 苏州联鑫
苏州招商南山 中开财务有限 苏州招商南山 中开财务有
置业有限 置业有限 置业有限
地产有限公司 公司 地产有限公司 限公司
公司 公司 公司
5,137,482,801.4 1,422,863,9 1,589,559,8 3,605,079,12 998,219,0
流动资产 331,272,024.68 390,101,475.24
7 89.22 46.94 8.06 45.85
非流动资 1,305,337,32
924,017.44 8,885,957.92 3,821.65 141,819.46 1,088,362.76 0.00
产 9.37
5,146,368,759.3 1,422,867,8 1,589,701,6 4,910,416,45 998,219,0
资产合计 332,196,042.12 391,189,838.00
9 10.87 66.40 7.43 45.85
116
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4,432,416,626.1 1,003,698,1 1,539,476,8 4,221,580,82 978,218,8
流动负债 53,096,115.01 116,286,836.14
8 17.94 86.88 4.47 38.96
非流动负 400,000,00
0.00 1,519,477.65 0.00 0.00 1,519,477.65 0.00
债 0.00
4,433,936,103.8 1,403,698,1 1,539,476,8 4,223,100,30 978,218,8
负债合计 53,096,115.01 116,286,836.14
3 17.94 86.88 2.12 38.96
归属于母
19,169,692. 50,224,779. 687,316,155. 20,000,20
公司股东 279,099,927.11 712,432,655.56 274,903,001.86
93 52 31 6.89
权益
按持股比
例计算的 3,193,670.8 10,044,955. 274,926,462. 3,332,034.
111,639,970.84 142,486,531.11 109,961,200.77
净资产份 4 90 12 47
额
74,670,736.2
营业收入 16,591,110.08 74,000,315.54 0.00 0.00 12,113,918.76 0.00
0
-830,513.9 38,001,490.1
净利润 4,196,925.25 25,116,500.25 -775,220.48 -5,847,969.99 206.89
6 3
终止经营 -830,513.9 38,001,490.1
4,196,925.25 25,116,500.25 -775,220.48 -5,847,969.99 206.89
的净利润 6 3
其他综合 -830,513.9 38,001,490.1
4,196,925.25 25,116,500.25 -775,220.48 -5,847,969.99 206.89
收益 6 3
综合收益 -830,513.9 38,001,490.1
4,196,925.25 25,116,500.25 -775,220.48 -5,847,969.99 206.89
总额 6 3
本年度收
到的来自
0.00 0.00 0.00 0.00 44,155,446.16 0.00 0.00
联营企业
的股利
（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业： -- --
投资账面价值合计 2,790,362.08 2,160,000.04
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
--净利润 1,222,275.40 1,333,815.77
--其他综合收益 1,222,275.40 1,333,815.77
--综合收益总额 1,222,275.40 1,333,815.77
联营企业： -- --
117
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
下列各项按持股比例计算的合计数 -- --
十、与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产 贷款和应收款项
2018年6月30日 2017年12月31日
货币资金 2,329,357,289.72 2,589,056,323.97
应收票据 35,253,873.97 99,754,312.19
应收账款 542,030,732.31 482,384,214.25
应收利息 1,025,017.28 417,333.85
应收股利 - -
其他应收款 743,122,377.93 2,923,458,910.04
一年内到期的非流动资 31,047,797.54 31,258,638.98
产
长期应收款 97,501,040.45 104,303,836.17
其他非流动资产 850,614,112.40 783,862,252.00
小计 4,629,952,241.60 7,014,495,821.45
金融负债 其他金融负债
2018年6月30日 2017年12月31日
短期借款 950,150,000.00 500,000,000.00
应付票据 245,805,394.45 194,762,520.29
应付账款 703,985,345.15 754,665,680.57
应付利息 10,806,642.34 28,212,118.57
应付股利 10,376.98 111,095,171.89
其他应付款 474,010,759.71 485,990,462.62
一年 内 到期 的非 流 动负 682,713,782.62 281,769,003.21
债
其他流动负债 310,461,846.67 166,684,000.00
长期借款 2,892,000,000.00 1,959,000,000.00
应付债券 - 497,892,893.99
长期应付款 15,363,143.20 23,363,212.37
其他非流动负债 - -
小计 6,285,307,291.12 5,003,435,063.51
2. 金融资产转移
已转移但未整体终止确认的金融资产
118
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
于2018年6月30日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的商业承兑汇票的账面价值为人民币13,016,185.66元。本
集团认为，本集团保留了其几乎所有的风险和报酬，包括与其相关的违约风险，因此，继续全额确认其及与之相关的已结算
应付账款。背书后，本集团不再保留使用其的权利，包括将其出售、转让或质押给其他第三方的权利。于2018年6月30日，
本集团以其结算的应付账款账面价值总计为人民币13,016,185.66元。
已整体终止确认但继续涉入的已转移金融资产
于2018年6月30日，本集团已背书给供应商用于结算应付账款的银行承兑汇票的账面价值为人民币35，544，843.02元。
于2018年6月30日，其到期日为1至12个月，根据《票据法》相关规定，若承兑银行或单位拒绝付款的，其持有人有权向本集
团追索(“继续涉入”)。本集团认为，本集团已经转移了其几乎所有的风险和报酬，因此，终止确认其及与之相关的已结算应
付账款的账面价值。继续涉入及回购的最大损失和未折现现金流量等于其账面价值。本集团认为，继续涉入公允价值并不重
大。
2018年1月1日至6月30日，本集团于其转移日未确认利得或损失。本集团无因继续涉入已终止确认金融资产当年度和累
计确认的收益或费用。背书在本期间大致均衡发生。
3. 金融工具风险
本集团的主要金融工具，包括银行借款、其他计息借款、应付债券和货币资金、融资租赁等。这些金融工具的主要目
的在于为本集团的运营融资。本集团具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如应收账款和应付账款等。
本集团的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。本集团对此的风险管理政策概述如下。
信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进
行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。对于未采用相关经营单位
的记账本位币结算的交易，除非本集团信用控制部门特别批准，否则本集团不提供信用交易条件。
本集团其他金融资产包括货币资金、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些
工具的账面金额。
由于本集团仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。信用风险集中按照客户/交易对手、地理区
域和行业进行管理。由于本集团的应收账款客户群广泛地分散于不同的部门和行业中，因此在本集团内部不存在重大信用风
险集中。本集团对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
于2018年6月30日，除附注五、5，附注五、9，附注五、12和附注五、16已披露的外，本集团无重大逾期应收款项(2017
年12月31日：无)。
于2018年6月30日，尚未逾期也未发生减值的应收款项与大量的近期无违约记录的分散化的客户有关。
流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计
现金流量。
本集团的目标是运用银行借款、应付债券、融资租赁和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平
衡。除应付债券、长期借款、长期应付款的非流动部分和其他非流动负债外，所有借款均于一年内到期。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
2018年6月30日 1年以内 1至3年 合计
短期借款 950,150,000.00 950,150,000.00
-
应付票据 245,805,394.45 245,805,394.45
-
应付账款 703,985,345.15 703,985,345.15
-
应付利息 10,806,642.34 10,806,642.34
-
119
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
应付股利 10,376.98 10,376.98
-
其他应付款 474,010,759.71 474,010,759.71
-
一年内到期的非流动负债 682,713,782.62 682,713,782.62
-
长期借款 573,172,350.00 2,623,344,679.04 3,196,517,029.04
长期应付款 12,277,866.84 12,277,866.84
-
其他非流动负债 13,867,866.46 334,713,671.79 348,581,538.26
合计 3,654,522,517.71 2,970,336,217.68 6,624,858,735.39
2017年 1年以内 1至3年 合计
短期借款 521,610,238.58 - 521,610,238.58
应付票据 194,762,520.29 - 194,762,520.29
应付账款 754,665,680.57 - 754,665,680.57
应付利息 28,212,118.57 - 28,212,118.57
应付股利 111,095,171.89 - 111,095,171.89
其他应付款 485,990,462.62 - 485,990,462.62
一年内到期的非流动负债 291,927,576.62 - 291,927,576.62
其他流动负债 166,961,122.81 - 166,961,122.81
长期借款 96,256,850.00 2,082,697,920.14 2,178,954,770.14
应付债券 22,784,040.00 519,422,450.96 542,206,490.96
长期应付款 - 24,396,815.57 24,396,815.57
2,674,265,781.95 2,626,517,186.67 5,300,782,968.62
市场风险
利率风险
本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。
本集团通过维持适当的固定利率债务与可变利率债务组合以管理利息成本。
下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损益（通过
对浮动利率借款的影响）和其他综合收益的税后净额产生的影响。
2018年6月30日
利率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% -11,670,000.00 - -11,670,000.00
120
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
人民币 -1.00% 11,670,000.00 - 11,670,000.00
2017年
利率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 1.00% -4,890,000.00 - -4,890,000.00
人民币 -1.00% 4,890,000.00 - 4,890,000.00
汇率风险
本集团面临交易性的汇率风险。此类风险由于经营单位以其记账本位币以外的货币进行的销售所致。收入是以美元及人
民币计价，其中以美元计价主要是华南建材(深圳)有限公司对海外出口产品。本集团在订立采购或销售合同时，倾向于通过
回避外币汇率风险或调整账期。本集团对其外币收入及支出持续进行预测，将汇率与发生的金额配比，从而降低外币汇率浮
动对商业交易的影响。
下表为汇率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，美元汇率发生合理、可能的变动时，将对净损益和其
他综合收益的税后净额产生的影响。
2018年6月30日
美元汇率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 2,365,189.41 - 2,365,189.41
人民币对美元升值 -1.00% -2,365,189.41 - -2,365,189.41
2017年
美元汇率 净损益 其他综合收益 股东权益
的税后净额 合计
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币对美元贬值 1.00% 2,921,396.02 - 2,921,396.02
人民币对美元升值 -1.00% -2,921,396.02 - -2,921,396.02
4. 资本管理
本集团资本管理的主要目标是确保本集团持续经营的能力，并保持健康的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大
化。
本集团管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对其进行调整。为维持或调整资本结构，本集团可
121
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
以调整对股东的利润分配、向股东归还资本或发行新股。本集团不受外部强制性资本要求约束。2017年度和2016年度，资本
管理目标、政策或程序未发生变化。
本集团采用杠杆比率来管理资本，杠杆比率是指净负债和股东权益加净负债的比率。净负债定义为融资租赁款、计息借
款和计息债券之和减去货币资金的净额。本集团于资产负债表日的杠杆比率如下：
2018年6月30日 2017年
融资租赁款 177,465,671.70 186,085,990.96
计息借款 3,842,150,000.00 2,849,684,000.00
计息债券 498,565,029.50 497,892,893.99
减：货币资金 2,329,357,289.72 2,589,056,323.97
净负债/(净资产) 2,188,823,411.48 944,606,560.98
股东权益 6,812,586,718.13 6,708,779,196.13
股东权益加净负债 9,001,410,129.61 7,653,385,757.11
杠杆比率 32.13% 14.08%
十一、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例 的表决权比例
中国南山开发（集 人民币
深圳 房地产业 75.79% 75.79%
团）股份有限公司 900,000,000 元
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是中国南山开发（集团）股份有限公司。
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九、1。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、2。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
深圳赤晓建筑科技有限公司 母公司控制的公司
东莞南山轻型建材有限公司 母公司控制的公司
深圳市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
江西赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
深圳赤湾石油基地股份有限公司 母公司控制的公司
重庆市赤湾东方物流有限公司 母公司控制的公司
成都南山置业有限公司 母公司控制的公司
惠阳新城市房地产开发有限公司 母公司控制的公司
上海南山房地产开发有限公司 母公司控制的公司
赤晓企业有限公司 母公司控制的公司
合肥宝湾国际物流中心有限公司 母公司控制的公司
佛山三水宝湾物流有限公司 母公司控制的公司
深圳市半岛一号管理有限公司 母公司控制的公司
深圳市赤湾东方供应链管理有限公司 母公司控制的公司
深圳市旭勤实业发展有限公司 母公司工会工作委员会下属企业
鼎业控股有限公司 子公司的少数股东
方兴实业有限公司 子公司的少数股东
深圳招商房地产有限公司 子公司的少数股东
炎黄光谷科技股份有限公司 子公司的少数股东
苏州联鑫置业有限公司 子公司的少数股东
苏州宏景置业有限公司 子公司的少数股东
袁军 子公司的少数股东
公司董事、总经理及副总经理等 关键管理人员
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
江西赤湾东方物
接受运输服务 7,618,413.63 否 6,069,710.60
流有限公司
123
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
重庆市赤湾东方
接受运输服务 0.00 否 198,273.00
物流有限公司
河北赤湾东方物
接受运输服务 964,524.81 否 0.00
流有限公司
深圳赤湾石油基
水电费 5,115.00 否 0.00
地股份有限公司
否
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
中国南山开发（集团）股份
提供市政、清洁服务 504,681.50 263,908.20
有限公司
深圳市赤湾东方物流有限公
提供物业服务 139,245.60 151,139.70
司
深圳赤湾石油基地股份有限
提供物业服务 27,000.00 20,275.70
公司
中开财务有限公司 提供清洁服务 42,660.00 42,660.00
深圳市赤湾东方供应链管理
提供物业服务 15,000.00 15,000.00
有限公司
赤晓企业有限公司 提供物业服务 16,560.00 16,323.60
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
本年，本集团以市场价与关联方进行商品和劳务交易。
（2）关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
单位： 元
托管收益/ 本期确认的
委托方/出包方 受托方/承包方 受托/承包资产
受托/承包起始日 受托/承包终止日 承包收益 托管收益/承
名称 名称 类型
定价依据 包收益
中国南山开发 深圳市南山房
（集团）股份 地产开发有限 股权托管 2017 年 03 月 1 日 2020 年 03 月 1 日 协议定价
有限公司 公司
关联托管/承包情况说明
为规避同业竞争问题，公司与实际控制人南山集团签署了《托管协议》，将充分利用自身业务经营管理优势和有效资源
经营、管理实际控制人的资产，并收取固定管理费，托管期限为三年，托管期限届满前三十日，导致上述股权无法注入南山
地产或者南山控股的情形仍然存在的，南山地产有权在托管期限届满前要求续展托管协议。
124
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（3）关联租赁情况
本公司作为出租方：
单位： 元
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
东方驿站物流科技（武汉有
生产厂房 1,030,054.40
限公司）
本公司作为承租方：
单位： 元
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
东莞南山轻型建材有限公司 生产厂房 6,798,442.80 8,711,436.60
佛山三水宝湾物流有限公司 生产厂房 3,765,964.72
赤湾石油基地股份有限公司 生产厂房、办公 561,927.54 412,979.20
中国南山开发（集团）股份
办公 67,200.00 144,383.96
有限公司
关联租赁情况说明
2018年半年度，本集团向东莞南山轻型建材有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费用人民币6,798,442.8元
(2017年半年度：人民币8,711,436.60元)。向佛山三水宝湾物流有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费用人
民币3,765,964.72元(2017年半年度：无)。向深圳赤湾石油基地股份有限公司租入办公、生产厂房，根据租赁合同发生租赁费
用人民币561,927.54元(2017年半年度：人民币412,979.20元)。向中国南山开发（集团）股份有限公司租入办公场所，根据租
赁合同发生租赁费用人民币67,200.00元(2017年半年度：144,383.96元)。
（4）关联担保情况
本公司作为被担保方
单位： 元
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
中国南山开发（集团）
500,000,000.00 2012 年 04 月 10 日 2019 年 04 月 10 日 否
股份有限公司（注 1）
袁军（注 2） 190,428,068.94 2007 年 12 月 01 日 2020 年 10 月 23 日 否
赤晓企业有限公司
150,000,000.00 2017 年 06 月 22 日 2019 年 06 月 21 日 否
（注 3）
关联担保情况说明
注1：中国南山开发（集团）股份有限公司为本公司发行公司债券提供无条件的不可撤销的连带责任担保。
注2：本集团的应付融资租赁款由子公司深圳市海邻机械设备有限公司的少数股东袁军提供担保。
注3：截至2018年6月30日，赤晓企业有限公司为本公司之银行借款作出最高额人民币200,000,000.00元(2017年12月31日：
200,000,000.00元)的连带保证。于2018年6月30日，本公司已使用保证额度为人民币150,000,000.00元(2017年12月31日：
150,000,000.00元)。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（5）关联方资金拆借
单位： 元
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
中国南山开发（集团）
250,000,000.00 2018 年 04 月 12 日 2021 年 04 月 11 日
股份有限公司
中国南山开发（集团）
50,000,000.00 2018 年 04 月 12 日 2021 年 04 月 11 日
股份有限公司
中开财务有限公司 300,000,000.00 2018 年 01 月 03 日 2019 年 01 月 02 日
中开财务有限公司 218,000,000.00 2016 年 06 月 30 日 2019 年 06 月 30 日
深圳市半岛一号管理
11,361,846.67 2017 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日
有限公司
惠阳新城市房地产开
49,100,000.00 2017 年 03 月 01 日 2018 年 12 月 31 日
发有限公司
拆出
中开财务有限公司 300,000,000.00 2018 年 01 月 03 日 2019 年 01 月 02 日
深圳市半岛一号管理
106,222,153.33 2017 年 01 月 01 日 2018 年 12 月 31 日
有限公司
中国南山开发（集团）
50,000,000.00 2018 年 04 月 12 日 2021 年 04 月 11 日
股份有限公司
（6）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 8,260,264.70 3,215,583.21
（7）其他关联交易
关联方利息收支
利息收入
2018年1-6月 2017年1-6月
中开财务有限公司 3,299,963.10 9,152,940.73
利息支出
126
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
2018年1-6月 2017年1-6月
中开财务有限公司 83,375.00 6,779,305.56
中国南山开发(集团)股份有限公司 2,700,902.77 9,898,958.36
2,784,277.77 16,678,263.92
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
中国南山开发（集
应收账款 424,175.40 423,221.60
团）股份有限公司
深圳赤湾石油基地
应收账款 3,964.90
股份有限公司
江西东方物流有限
应收账款 3,291.80
公司
应收账款 赤晓企业有限公司 5,441.20
深圳赤晓建筑科技
应收账款 10,800.00
有限公司
应收账款 赤晓企业有限公司 5,441.20
苏州联鑫置业有限
其他应收款 167,065,333.44 163,233,533.44
公司
深圳招商房地产开
其他应收款 67,607,557.57 86,991,414.57
发有限公司
其他应收款 鼎业控股有限公司 11,935,000.00 12,819,032.00
其他应收款 方兴实业有限公司 9,459,591.91
深圳赤湾石油基地
其他应收款 19,350.00 19,550.00
股份有限公司
东莞南山轻型建材
其他应收款 1,240.00
有限公司
深圳赤晓建筑科技
其他应收款 29,102.06
有限公司
苏州宏景置业有限
其他应收款 307,550,006.56
公司
127
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他非流动资产 苏州联鑫置业有限公司 163,233,533.44
中国南山开发（集团）股份有
应付账款 24,025,361.53
限公司
应付账款 东莞南山轻型建材有限公司 5,728,110.52 5,286,105.28
深圳赤湾石油基地股份有限公
应付账款 85,073.79
司
应付账款 江西赤湾东方物流有限公司 2,738,908.00 152,066.88
应付账款 深圳赤晓建筑科技有限公司 1,295,620.26
应付票据 江西赤湾东方物流有限公司 857,506.33
中国南山开发（集团）股份有
应付股利 91,700,937.91
限公司
应付股利 深圳招商房地产有限公司 19,394,233.98
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 137,742,405.03
惠阳新城市房地产开发有限公
其他应付款 15,346.24
司
其他应付款 炎黄光谷科技股份有限公司 2,815,701.32
其他应付款 深圳市赤湾东方物流有限公司 311,556.00
中国南山开发（集团）股份有
其他应付款 132,595.30
限公司
其他应付款 东莞南山轻型建材有限公司 3,504.90
其他应付款 上海南山房地产开发有限公司 64,248.82 30,000.00
其他应付款 江西赤湾东方物流有限公司 30,000.00 50,000.00
其他应付款 佛山三水宝湾物流有限公司 4,642,454.57
其他应付款 苏州联鑫置业有限公司 3,332,000.00
深圳市赤湾东方物流有限公司
其他应付款 311,556.00
（本部）
深圳市赤湾东方物流有限公司
其他应付款 20,000.00
东莞分公司
其他应付款 苏州招商南山地产有限公司 123,002,405.03
中国南山开发（集团）股份有
其他应付款 268,553.35
限公司（本部）
应付利息 深圳市半岛一号管理有限公司 490,252.97
应付利息 惠阳新城市房地产开发有限公 176,253.27
128
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
司
中国南山开发（集团）股份有
应付利息 2,700,902.77 43,500.00
限公司
应付利息 中开财务有限公司 112,173.60
其他流动负债 深圳市半岛一号管理有限公司 11,361,846.67 117,584,000.00
惠阳新城市房地产开发有限公
其他流动负债 49,100,000.00 49,100,000.00
司
中国南山开发（集团）股份有
其他流动负债 250,000,000.00
限公司
长期借款 中开财务有限公司 218,000,000.00 219,000,000.00
7、关联方承诺
于2018年6月30日，除了本集团作为承租人与关联方签订的经营租赁合同外，并无其他重大已签约未在资产负债表上列示的
与关联方有关的承诺事项。
8、其他
存放关联方的货币资金
2018年6月30日 2017年
中开财务有限公司 332,282,431.80 1,615,845,377.99
上述存款年利率为0.455%至3.0%(2017年度：0.455%至3.0%(。
十二、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
2018年6月30日 2017年
已签订的正在或准备履行的建安合同 2,289,368,950.90 1,506,557,186.63
已签订的正在或准备履行的土地合同 333,050,000.00 0.00
2、或有事项
（1）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
十三、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
2018年2月22日，本公司收到中国证券监督管理委员会核发的《关于核准深圳市新南山控股（集团）股份有限公司吸收合并
深圳赤湾石油基地股份有限公司的批复》（证监许可[2018]339号），核准本公司以新增830,252,240股股份吸收合并深圳赤湾
石油基地股份有限公司。2018年7月18日，公司本次换股吸收合并新增股份在深圳证券交易所上市。
十四、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
经营分部
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度等为依据确定经营分部。本集团的经营分部是指同时满足下列条件的
组成部分：
1.该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
2.管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
3.能够通过分析取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本集团以行业分部为基础确定四个报告分部，即集成房屋业务，船舶舱室配套业务，塔机租赁业务和房地产业务。
分部业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。该指标系对经营利润总额进行调整后的指标，除不包括未分配总部投资
收益以及总部费用之外，该指标与本集团经营利润总额是一致的。
分部资产不包括总部资产，如总部货币资金、长期股权投资、其他应收款等，分部负债不包括总部负债，如总部借款、
其他应付款、应付债券等，原因在于这些资产、负债均由本集团总部管理。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
船舶舱室 未分配项
项目 房地产业务 集成房屋业务 塔机租赁业务 分部间抵销 合计
配套业务 目
对外交易收 1,167,214,70 164,537,60 1,733,872,
359,121,737.95 43,634,970.62 0.00 -636,410.26
入 5.55 8.68 612.54
291,820,823. -12,523,36 -25,227,64 200,549,9
分部利润 -41,610,608.18 -14,282,042.51 2,372,793.32
61 7.26 3.97 55.01
17,931,206,2 1,539,578,100. 406,353,25 8,974,090, -28,851,228,3 18,861,94
资产总额 448,167,436.28
28.17 00 4.49 721.63 04.29 2,305.37
13,499,599,5 296,599,43 3,078,113, -17,578,142,0 12,049,35
负债总额 703,829,922.41 508,559,717.75
36.61 7.48 168.38 64.88 5,587.24
其他披露 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
对联营和合 5,023,300. 6,605,415.
1,582,115.78 0.00 0.00 0.00 0.00
营企业的投 05 83
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
资收益
联营企业和
合营企业的 127,235,351. 142,486,53 269,721,8
0.00 0.00 0.00 0.00
长期股权投 04 1.11 82.15
资
资产减值损 1,457,322.
-64,901.84 73,954.54 377,954.95 1,070,315.23 0.00 0.00
失 88
折旧费和摊 26,483,672.8 4,116,982. 1,103,226. 62,887,34
16,427,859.82 15,616,126.93 -860,525.39
销费 0 28 01 2.45
注：报告分部的财务信息应结合公司具体情况披露，包括主营业务收入、主营业务成本等信息。
（3）其他说明
产品和劳务信息
对外交易收入
2018年1-6月 2017年1-6月
房地产业务收入 1,161,553,494.27 1,662,893,856.96
集成房屋业务收入 349,510,085.81 321,570,338.70
船舶舱室销售收入 164,054,093.74 194,075,376.19
其他业务收入 58,754,938.72 59,575,410.41
1,733,872,612.54 2,238,114,982.26
地理信息
对外交易收入
2018年1-6月 2017年1-6月
中国大陆 1,674,148,996.26 2,177,486,420.78
其他国家或地区 59,723,616.28 60,628,561.48
1,733,872,612.54 2,238,114,982.26
对外交易收入归属于客户所处区域。
主要客户信息
本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。
131
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非流动资产总额
本公司及其子公司非流动资产均位于中国大陆地区。
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
按信用风险特征 220,84 183,26 178,6
100.00 37,576, 17.16 100.00 34,178, 144,445,
组合计提坏账准 2,045.9 5,408.8 23,88 19.13%
% 637.12 % % 569.47 318.53
备的应收账款 2 0 8.00
220,84 183,26 178,6
37,576, 34,178, 144,445,
合计 2,045.9 5,408.8 23,88
637.12 569.47 318.53
2 0 8.00
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 127,866,517.58 3,835,995.53 3.00%
半年-1 年 27,284,232.44 1,364,211.62 5.00%
1 年以内小计 155,150,750.01 5,200,207.15 3.35%
1至2年 28,625,538.51 2,862,553.85 10.00%
2至3年 9,573,754.30 3,829,501.72 40.00%
3 年以上 25,684,374.40 25,684,374.40 100.00%
合计 219,034,417.22 37,576,637.12 17.16%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 3,398,067.65 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
2、其他应收款
（1）其他应收款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面价 账面价
计提比 计提比
金额 比例 金额 值 金额 比例 金额 值
例 例
3,356
按信用风险特征 4,117,6 333, 4,117,3
,230, 932,0 3,355,29
组合计提坏账准 33,579. 100.00% 211. 0.01% 00,368. 100.00% 0.03%
404.5 81.43 8,323.10
备的其他应收款 46 17 29
3
3,356
4,117,6 333, 4,117,3
,230, 932,0 3,355,29
合计 33,579. 100.00% 211. 0.01% 00,368. 100.00% 0.03%
404.5 81.43 8,323.10
46 17 29
3
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内分项
半年以内 2,029,608.85 60,888.27 3.00%
半年-1 年 2,077,332.09 103,866.60 5.00%
1 年以内小计 4,106,940.94 164,754.87
133
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
1至2年 545,516.76 54,551.68 10.00%
2至3年 282,261.56 112,904.62 40.00%
3 年以上 1,000.00 1,000.00 100.00%
合计 4,935,719.26 333,211.17 6.75%
确定该组合依据的说明：
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□ 适用 √ 不适用
（2）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 6,500,172.00 1,500,172.00
备用金 4,202,495.07 7,164,146.80
应收暂付款 684,811.16
向关联方提供资金 6,500,172.00
其他 4,106,930,912.39 3,340,381,102.57
合计 4,117,633,579.46 3,356,230,404.53
3、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 账面余
账面余额 减值准备 账面价值 减值准备 账面价值
额
4,138,42
对子公司投资 4,168,856,893.24 146,509,382.97 4,022,347,510.27 146,509,382.97 3,991,918,224.29
7,607.26
对联营、合营 137,463,
142,486,531.11 142,486,531.11 137,463,231.06
企业投资 231.06
4,275,89
合计 4,311,343,424.35 146,509,382.97 4,164,834,041.38 146,509,382.97 4,129,381,455.35
0,838.32
（1）对子公司投资
单位： 元
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减 减值准备期末
134
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
值准备 余额
深圳南山房地产
2,424,783,958.97 2,424,783,958.97
开发有限公司
上海新南山房地
474,930,235.97 474,930,235.97 146,509,382.97
产开发有限公司
南通南山开发房
地产开发有限公 57,295,432.22 57,295,432.22
司
深圳市绿建实业
1,181,417,980.10 1,181,417,980.10
发展有限公司
雅致国际（香港）
0.00 10,429,285.98 10,429,285.98 0.00
有限公司
宝湾产城发展（深
0.00 20,000,000.00 20,000,000.00 0.00
圳）有限公司
合计 4,138,427,607.26 30,429,285.98 4,168,856,893.24 0.00 146,509,382.97
（2）对联营、合营企业投资
单位： 元
本期增减变动
减值
权益法 宣告发
投资单 期初余 其他综 期末余 准备
追加 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减
位 额 合收益 其他 额 期末
投资 资 的投资 益变动 股利或 值准备
调整 余额
损益 利润
一、合营企业
二、联营企业
中开财
137,463, 5,023,3 142,486,
务有限
231.06 00.05 531.11
公司
137,463, 5,023,3 142,486,
小计
231.06 00.05 531.11
137,463, 5,023,3 142,486,
合计
231.06 00.05 531.11
4、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
135
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
主营业务 155,625,779.09 142,714,875.53 115,939,853.03 101,211,649.40
其他业务 306,337.16 593,484.92 829,111.55 1,344,733.32
合计 155,932,116.25 143,308,360.45 116,768,964.58 102,556,382.72
5、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 5,023,300.05 7,600,298.03
合计 5,023,300.05 7,600,298.03
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 125,546.49
计入当期损益的政府补助（与企业业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定 1,580,764.22
量享受的政府补助除外）
除上述各项之外的其他营业外收入和支
919,791.59
出
减：所得税影响额 -378,354.64
少数股东权益影响额 -85,208.16
合计 3,089,665.10 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
税收减免 60,182.56 经常性业务产生
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
归属于公司普通股股东的净利
-0.13% -0.0048 -0.0048
润
扣除非经常性损益后归属于公
-0.18% -0.0065 -0.0065
司普通股股东的净利润
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深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年半年度报告全文
第十一节 备查文件目录
一、载有法定代表人、财务负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
三、载有董事长签名的2018年半年度报告文本原件。
四、以上备查文件的备置地点：公司证券事务部。
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