本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
浙江道明科创实业有限公司拟进行股权转让涉及的
该公司股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕799 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二二年十一月四日
目 录
声 明 ................................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 .................................................................................................. 2
资产评估报告正文 .................................................................................................. 6
一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 ............................... 4
二、评估目的 ................................................................. 6
三、评估对象和评估范围 ....................................................... 6
四、价值类型及其定义 ......................................................... 7
五、评估基准日 ............................................................... 8
六、评估依据 ................................................................. 8
七、评估方法 ................................................................ 10
八、评估程序实施过程和情况 .................................................. 17
九、评估假设 ................................................................ 18
十、评估结论 ................................................................ 19
十一、特别事项说明 .......................................................... 20
十二、资产评估报告使用限制说明 .............................................. 23
十三、资产评估报告日 ........................................................ 24
资产评估报告附件
一、被评估单位基准日审计报告 ................................................ 25
二、委托人（被评估单位）营业执照 ............................................ 60
三、评估对象涉及的主要权属证明资料 .......................................... 61
四、委托人（被评估单位）的承诺函 ............................................ 65
五、资产评估机构备案公告及资产评估机构从事证券服务业务备案名单............... 66
六、资产评估机构营业执照 .................................................... 68
七、签名资产评估师职业资格证书登记卡 ........................................ 69
八、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明 ................................ 72
资产基础法评估结果汇总表及明细表 ................................................................... 73
浙江道明科创实业有限公司拟进行股权转让
涉及的该公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评
估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
浙江道明科创实业有限公司拟进行股权转让
涉及的该公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
浙江道明科创实业有限公司拟进行股权转让涉及的
该公司股东全部权益价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕799 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人和被评估单位及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托方和被评估单位均为浙江道明科创实业有限公司(以下简
称“道明科创”)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
由于道明科创拟进行股权转让，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的道
明科创股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供道明科创股东全部权益价值
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的道明科创的股东全部权益。
评估范围为道明科创申报的业经审计的截至 2022 年 8 月 31 日的全部资产及相
关负债。按照道明科创提供的业经审计的 2022 年 8 月 31 日财务报表反映，资产、
负债和股东权益的账面价值分别为 1,522,640,701.13 元、1,218,998,113.76 元和
303,642,587.37 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
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浙江道明科创实业有限公司拟进行股权转让
涉及的该公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
五、评估基准日
评估基准日为 2022 年 8 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进
行评估。
七、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，道明科创股东全部权益的评估价值为
633,001,561.86 元（大写为人民币陆亿叁仟叁佰万壹仟伍佰陆拾壹元捌角陆分），
与账面价值 303,642,587.37 元相比，评估增值 329,358,974.49 元，增值率为
108.47%。
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对道明科创股权转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期
为一年，即自评估基准日 2022 年 8 月 31 日起至 2023 年 8 月 30 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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坤元评报〔2022〕799 号
浙江道明科创实业有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟进行股权转让涉及的浙江道明科创实业有限公司股东全部权益在
2022 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人（被评估单位）及其他资产评估报告使用人
(一)委托人（被评估单位）概况
一)企业名称、类型与组织形式
1.名称：浙江道明科创实业有限公司(以下简称“道明科创”)
2.住所：浙江省金华市永康市花街镇花金路309号、319号、329号、339号、359
号、369号（自主申报)
3.法定代表人：胡智彪
4.注册资本：10,000万人民币
5.类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
6.统一社会信用代码：91330784MA2E7WGE5T
7.登记机关：永康市市场监督管理局
8.经营范围：石墨基导热、隔热膜，节能膜、透明导电膜、装饰膜、 改性塑料
膜的研发、加工、销售；房地产开发、销售；房屋租赁、物业管理、货物及技术进
出口（法律、行政法规禁止的项目除外、法律、行政法规限制的项目取得许可后方
可经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
二)企业历史沿革
浙江道明科创实业有限公司成立于2019年3月20日，注册资本10,000万人民币，
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涉及的该公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告
系道明光学股份有限公司的全资子公司。截至评估基准日，公司的注册资本和股权
结构未发生变动。
三) 被评估单位前2年及评估基准日的资产、负债状况及经营业绩
金额单位：人民币元
项目名称 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 8 月 31 日
资产 910,030,371.20 1,464,814,006.94 1,522,640,701.13
负债 510,093,264.33 1,126,241,930.82 1,218,998,113.76
股东权益 399,937,106.87 338,572,076.12 303,642,587.37
项目名称 2020 年度 2021 年度 2022 年 1-8 月
营业收入 1,414,525.69
营业成本 818,973.77
利润总额 -38,870,961.32 -66,319,443.96 -37,181,419.33
净利润 -32,463,278.39 -61,365,030.75 -34,929,488.75
上述财务报表均已经注册会计师审计，且出具了无保留意见的审计报告。
四)被评估单位经营情况
1.公司及项目概况
道明科创的主要业务系道明安防产业园的开发和经营。公司以国家级小微企业
创业创新示范基地为标准建设，以安防产业为导向，向纵、向深拓展安防产业链，
形成安防产业集群，即道明安防产业园。同时，通过合理规划产业链条、众创孵化、
公共服务、生活配套、商务文化等功能进行高利用率的空间容量布局。园区围绕“数
字智慧产业园”“众创孵化产业园”的产业定位，以“科技创新平台”及“产业孵
化平台”结合为发展手段，坚持“技术+资本”的产业发展模式，实现创新创业、孵
化投资多环结合，为科技型、成长型小微企业提供集聚发展的平台，以“聚合”产
生“聚变”的效应，由“永康制造”转型升级为“永康智造”。
2.项目规划情况
道明安防产业园位于永康市花街镇花金路，计划分三期进行建设。
根据道明科创提供的《不动产权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划
许可证》《建筑工程施工许可证》《建筑工程竣工规划测量成果报告书》及规划经
济技术指标等相关资料，项目总用地面积 226,896 平方米，其中一期用地面积
70,290.00 平方米，计容建筑面积 171,035.80 平方米，其中厂房 170,787.76 平方
米，开闭所 248.04 平方米。二期用地面积 63,995.00 平方米，计容建筑面积
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172,648.49 平方米，其中厂房计容建筑 116,200.14 平方米，开闭所 248.04 平方米，
配套公建（包括 1 幢 13 层办公楼、 幢 16 层宿舍楼及开闭所）计容建筑面积 56,200.31
平方米，包括办公楼 17,024.03 平方米，宿舍楼 38,928.24 平方米及开闭所 248.04
平方米。三期用地面积 92,611.00 平方米，未有相关规划。
道明安防产业园建设项目一期开工时间 2020 年 2 月，竣工时间 2021 年 11 月，
二期一标（二期配套公建）开工时间 2020 年 10 月，竣工时间 2021 年 11 月，二期
二标（二期厂房）开工时间 2020 年 10 月，竣工时间 2022 年 4 月。
截至评估报告日，一期及二期均已竣工验收合格。
（二）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
由于道明科创拟进行股权转让，为此需要聘请评估机构对该经济行为涉及的道
明科创股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供道明科创股东全部权益价值
的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的道明科创的股东全部权益。
评估范围为道明科创申报的业经审计的截至 2022 年 8 月 31 日的全部资产及相
关负债。按照道明科创提供的业经审计的 2022 年 8 月 31 日财务报表反映，资产、
负债和股东权益的账面价值分别为 1,522,640,701.13 元、1,218,998,113.76 元和
303,642,587.37 元。具体内容如下：
金额单位：人民币元
资产类型 账面原值 账面价值
一、流动资产 1,341,828,245.86
二、非流动资产 180,812,455.27
其中：固定资产 148,924,674.90 145,214,249.70
其中：建筑类固定资产 139,581,407.84 136,689,053.54
设备类固定资产 9,343,267.06 8,525,196.16
无形资产—土地使用权 21,984,178.85
递延所得税资产 13,614,026.72
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资产类型 账面原值 账面价值
资产总计 1,522,640,701.13
三、流动负债 1,215,153,443.35
四、非流动负债 3,844,670.41
负债合计 1,218,998,113.76
股东全部权益 303,642,587.37
除货币资金和往来款外，公司主要资产为原材料、开发成本、建筑类固定资产、
设备类固定资产及无形资产—土地使用权。具体如下：
1. 原材料
原材料包括桶装纯净水及小号交房盒等，存放于公司的园区内，未发现积压时
间长和存在品质瑕疵的情况。
2. 开发成本
开发成本系道明安防产业园一、二期厂房的开发成本，包括土地成本、开发前
期费用、勘察设计费、建筑安装工程费、景观工程费、基础设施建设费、公共配套
设施费及开发间接费等。
3. 建筑物类固定资产
房屋建筑物 2 项，系办公楼及宿舍楼，建于 2021 年 11 月，钢混结构，建筑面
积 55,952.27 平方米；构筑物 1 项，系圆楼、围栏等临时性设施，建于 2020 年 4
月，主要为钢混结构。建筑物类固定资产分布于永康市花街镇花金路，现维护状况
一般，能正常使用。
4. 设备类固定资产
设备类固定资产共计 15 项，主要为家电、家具、电脑等办公设备及车辆。除车
辆外，所有设备均分布于道明科创园区和相关经营场所内。
5. 无形资产—土地使用权
土地使用权为 1 宗，系建筑物类固定资产对应的分摊部分（其余土地分摊至开
发成本），证载土地面积为 226,896.00 平方米，分摊土地面积为 12,612.74 平方米，
位于浙江省永康市花街镇花金路。
道明科创未申报且经评估专业人员核实后未发现对评估对象价值有重大影响的
账面未记录的账外资产和可辨认无形资产。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估专业人员与委
托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终
选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在
不同市场的价值可能存在差异。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
估基准日为 2022 年 8 月 31 日，并在评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
（一）法律法规依据
1.《资产评估法》；
2.《公司法》《民法典》《证券法》；
3.其他与资产评估有关的法律、法规等。
（二）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》；
8.《资产评估执业准则——企业价值》；
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9.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》；
10. 《资产评估执业准则——不动产》；
11. 《资产评估执业准则——机器设备》；
12. 《资产评估机构业务质量控制指南》；
13. 《资产评估价值类型指导意见》；
14. 《资产评估对象法律权属指导意见》。
（三）权属依据
1. 道明科创提供的《营业执照》及公司章程等；
2. 与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、
财务报表及其他会计资料；
3. 不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许
可证、建筑工程竣工规划测量成果报告书、车辆行驶证、合同、发票等权属证明；
4. 其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.被评估单位提供的评估申报表；
2.被评估单位历史年度及截至评估基准日的审计报告；
3.道明科创提供的合同、发票等原始资料；
4.主要原材料市场价格信息；
5.国家发展改革委 2015 年 2 月 11 日颁布的发改价格[2015]299 号《国家发展
改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
6.中华人民共和国财政部 2016 年 7 月 6 日颁布的财建[2016]504 号《财政部关
于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》；
7.原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定
标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修
正系数》；
8.国家发展计划委员会、建设部 2002 年 1 月 7 日颁布的计价格[2002]10 号《关
于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》；
9.国家发展改革委、建设部 2007 年 3 月 30 日颁发的发改价格[2007]670 号《建
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设工程监理与相关服务收费管理规定》；
10. 永康市财政局、永康市物价局 2012 年颁布的永财综[2012]132 号《关于印
发<永康市市区及各建制镇市政基础设施配套费收支管理办法>的通知》；
11. 浙江省人民政府 2021 年 6 月 24 日颁发的浙政办发[2021]37 号《浙江省人
民政府办公厅关于进一步深化企业减负担降成本改革的若干意见》；
12. 从“浙江造价信息网”查询的浙江省房屋建筑工程造价指数；
13. 主要设备的购货合同、发票、付款凭证；
14. 互联网上查询的设备、车辆等报价信息；
15. 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
16. 中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》、中国建筑
工业出版社 1999 年出版的《造价工程师常用数据手册》；
17. 中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率（LPR）；
18. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
19. 评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、分析等搜集的佐证资
料；
20. 其它有关资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、
市场法和收益法。
根据本次评估的企业特性，评估专业人员难以在公开市场上收集到与被评估单
位相似的可比上市公司，也无法收集并获得在公开市场上相同或相似的交易案例，
故本次评估不宜采用市场法。
截至评估基准日，道明科创所开发的道明安防产业园一二期已基本销售完毕，
但由于产权分割政策不明确，无法分割办理不动产权证，对已签订定向建造厂房的
购房款项无法确认收入；此外，三期土地尚未有明确的规划，建造及销售进度无法
准确确定，较难对各年股权现金流量做精准预测。综合以上两个因素，本次评估不
宜采用收益法。
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由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以
识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具
备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用资产基
础法对委托评估的道明科创的股东全部权益价值进行评估。
(二)资产基础法
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。它是以
重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方
法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东
全部权益的评估价值。计算公式为：
股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-∑各分项负债的评估价值
主要资产的评估方法如下：
一)流动资产
1. 货币资金
货币资金包括银行存款和其他货币资金。
对于银行存款中的冻结金额，本次评估以账面价值予以保留。对于其余银行存
款，以核实后的账面值为评估值，
其他货币资金以核实后的账面值为评估值。
2. 应收账款
应收账款为应收的租金。经核实无充分证据表明可以全额收回，存在可能不能
收回或有收回风险的情形，故参照财务计提坏账准备的方法预估相应的损失金额，
然后从该部分应收款项总额中扣除计算评估值，评估专业人员进行了分析计算，估
计其坏账损失金额与公司计提的坏账准备金额差异不大，故将相应的坏账准备金额
确认为预估坏账损失，该应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的
净额。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
3. 预付账款
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预付账款主要包括电缆安装费、保险费等。经核实，各款项期后能够实现相应
的资产或权益，以核实后的账面值为评估值。
4. 其他应收款
其他应收账款主要为应收的往来款及水电费等。
对于关联方往来款项，估计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评
估值；对于其他应收款项无充分证据表明各款项可以全额收回，存在可能有部分不
能收回或有收回风险的情形，故参照财务计提损失准备的方法预估相应的信用损失
金额，从应收款总额中扣除计算评估值。评估专业人员进行了分析计算，估计其信
用损失金额与其相应计提的损失准备差异不大，故将相应的信用准备金额确认为预
估信用损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估信用损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备评估为零。
5. 存货
存货包括原材料及开发成本，根据各类存货特点，分别采用适当的评估方法进
行评估。
（1）原材料
原材料以核实后的账面值为评估值。
（2）开发成本
开发成本系道明安防产业园一、二期厂房的开发成本，包括土地成本、开发前
期费用、勘察设计费、建筑安装工程费、景观工程费、基础设施建设费、公共配套
设施费及开发间接费等。
资产评估的基本方法有成本法、市场法和收益法。截至评估基准日，道明科创
仍面临产权分割政策不明确的困境，暂无法分割办理不动产权证，无法通过直接销
售厂房方式确认业务收入，故本次不宜对开发成本采用假设开发法（收益途径）进
行评估；由于评估专业人员难以在公开市场上收集到与该开发项目相类似的整体资
产交易案例，故不适宜采用市场法；由于开发成本对应的各项资产可单独识别，且
各项资产的价值可采用适当的方式进行单独估算，故本次评估适宜采用成本法。
本次对于开发成本包括的土地使用权和建筑安装工程费等其他开发费用分别评
估后加和确认评估值。其中，土地使用权采用市场法（评估方法详见土地使用权）
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确定评估价值；由于一、二期厂房实际均已竣工验收合格，建筑安装工程费等其他
开发费用则视同建筑物类固定资产采用成本法（评估方法详见建筑物类固定资产）
确定评估价值。
计算公式为：
开发成本评估价值=土地使用权评估价值+建筑安装工程费等其他开发费用评估
值
6. 其他流动资产
其他流动资产包括销售佣金、待抵扣增值税、预缴的附加税、土地增值税及印
花税。
对于销售佣金，考虑其实质为费用，评估为零；对于其余税费，期后应可抵扣，
以核实后账面值为评估值。
二)非流动资产
1. 建筑物类固定资产
结合评估目的，本次选用成本法评估。该类建筑物的评估值不包含相应土地使
用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。基本
公式为：
评估价值＝重置成本×成新率
对于圆楼、食堂、围栏等临时性设施，根据企业提供的相关说明，该部分设施
预计于期后拆除，本次评估以账面保留。
（1）重置成本的确定
重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、基础设施配套费、应计利息
及开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
（2）成新率的确定
本次评估按年限法确定建筑物的成新率。本次评估采用年限法确定成新率，建
筑物尚可使用年限根据土地剩余期限和建筑物的剩余经济寿命孰短原则确定，最终
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计算确定成新率。基本公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
2. 设备类固定资产
设备类固定资产主要为家电、家具、电脑等办公设备及车辆。
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
确定采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评
估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性
贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用
成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值
（1）重置成本的评定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费、资金成本等组成。
1）现行购置价
A.家电、家具、电脑等办公设备：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以
当前市场价作为现行购置价。
B.车辆：通过网上查询等资料确定现行购置价。
2）相关费用
根据设备的具体情况分别确定如下：
A.运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本
因委估设备为办公设备，可就近购置，无需安装，故不再考虑运杂费、安装调
试费、建设期管理费及资金成本。
B.车辆费用
车辆的相关费用包括车辆购置税和证照杂费。
3）重置成本
重置成本＝现行购置价＋相关费用
（2）成新率的确定
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1）对于办公设备，以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确
定成新率，计算公式为：
年限法成新率＝（经济耐用年限－已使用年限）/经济耐用年限×100%
2）对于车辆，首先按年限法和行驶里程法分别计算理论成新率，采用孰低法确
定其理论成新率，以此为基础，结合车辆的维护保养情况和外观现状，确定成新率。
计算公式如下：
A.年限法成新率 K1＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
B.行驶里程法成新率 K2＝尚可行驶里程/经济行驶里程×100%
C.理论成新率＝min{K1,K2}
（3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。
（4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的效率下降、
使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。
3. 无形资产——土地使用权
（1）土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地在评估基准日（即 2022 年 8 月
31 日），宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），设
定宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的工业用途土地
在剩余使用年限内的国有土地使用权价格。
（2）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，
应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益
法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，恰当选择评估方法。
由于待估宗地收益情况较难以预测，故无法采用收益法评估；由于待估宗地产
权分割政策不明确，暂无法分割办理不动产权证，故不适宜采用假设开发法评估；
由于待估宗地所在区域的征地费用标准较难取得，故无法采用成本法评估；由于待
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估宗地所在区域基准地价发布时间较早，无法合理体现待估宗地的实际价格水平，
故无法采用基准地价系数修正法评估；由于待估宗地所在区域同类型土地的近期交
易案例比较容易取得，且市场法能够直接反映当地的地价水平，故本次采用市场法
进行评估。
（3）选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、交易日期、使用年限、不动产状况差别，修正得出待估土
地在假定条件下的评估基准日地价的方法。基本公式为：
土地评估值＝土地评估单价×土地面积×（1＋契税税率）
土地评估单价 V＝VB×A×B×C×D
式中：V-待估宗地评估单价
VB-比较案例价格
A-待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B-待估宗地交易日期指数/比较案例交易日期修正指数
C-待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D-待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数
A.市场交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案
例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些
特殊因素所造成的交易价格偏差。
B.交易日期修正：采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算日期对地
价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C.土地使用年期修正：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影
响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修
正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D.不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素
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主要有公共交通便捷程度、工业聚集效益、工厂与原料、市场配合、道路通行条件、
区域人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度和其他特殊情况等。实
物状况修正考虑的因素主要有宗地开发程度、地质状况与地基承载力、宗地自然条
件、宗地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地用途、
宗地周边配套和其他特殊情况等。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权类型、
规划限制条件、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税
费情况、查封情况、权属清晰情况和其他特殊情况等。
4. 递延所得税资产
递延所得税资产系被评估单位计提应收账款坏账准备、未弥补亏损及预计负债
产生的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。因递延所得税资产为在确认企业所
得税中会计准则规定与税收法规不同所引起的纳税暂时性差异形成的资产，资产基
础法评估时，难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响，故对上
述递延所得税资产以核实后的账面值为评估值。
三)负债
负债为流动负债和非流动负债，包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应
交税费、其他应付款和其他流动负债等流动负债及预计负债等非流动负债。通过核
对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行
核实。经核实，各项债务均为实际应承担的债务，以核实后的账面价值为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2022年9月29日开始，评估报告日为2022年11月4日。整个
评估工作分五个阶段进行：
(一)接受委托阶段
1．项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和
范围、评估基准日；
2．接受委托人委托，签订资产评估委托合同；
3．编制资产评估计划；
4．组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二)资产核实阶段
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1. 评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表
样，并协助其进行资产清查工作；
2. 了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3. 审查核对被评估单位提供的资产评估申报表；
4. 根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建等相关
资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5. 收集整理委估资产的权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6. 收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三)评定估算阶段
1. 根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2. 收集市场信息；
3. 对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四)结果汇总阶段
1．分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2．编制初步资产评估报告；
3．对初步资产评估报告进行内部审核；
4．征求有关各方意见。
(五)出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
九、评估假设
1.本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利
益主体的全部改变和部分改变。
2.本次评估以公开市场交易为假设前提。
3.本次评估以被评估单位持续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照
规划的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。
4.本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他
资料真实、完整、合法、可靠为前提。
5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
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展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
6.本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经
营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评
估单位能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，
当以上评估假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
在本报告所揭示的评估假设基础上，道明科创的资产、负债及股东全部权益的
评估结果为：
资产账面价值 1,522,640,701.13 元，评估价值 1,851,999,675.62 元，评估增
值 329,358,974.49 元，增值率为 21.63%；
负债账面价值 1,218,998,113.76 元，评估价值 1,218,998,113.76 元；
股东全部权益账面价值 303,642,587.37 元，评估价值 633,001,561.86 元，评
估增值 329,358,974.49 元，增值率为 108.47%。
评估结果汇总如下表：
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A*100
一、流动资产 1,341,828,245.86 1,640,798,403.98 298,970,158.12 22.28
二、非流动资产 180,812,455.27 211,201,271.64 30,388,816.37 16.81
其中：固定资产 145,214,249.70 164,237,244.92 19,022,995.22 13.10
其中：建筑类固定资产 136,689,053.54 155,418,144.92 18,729,091.38 13.70
设备类固定资产 8,525,196.16 8,819,100.00 293,903.84 3.45
无形资产——土地使用权 21,984,178.85 33,350,000.00 11,365,821.15 51.70
递延所得税资产 13,614,026.72 13,614,026.72
资产总计 1,522,640,701.13 1,851,999,675.62 329,358,974.49 21.63
三、流动负债 1,215,153,443.35 1,215,153,443.35
四、非流动负债 3,844,670.41 3,844,670.41
负债合计 1,218,998,113.76 1,218,998,113.76
股东全部权益 303,642,587.37 633,001,561.86 329,358,974.49 108.47
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。
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十一、特别事项说明
1.在对道明科创股东全部权益价值评估中，本公司评估专业人员对道明科创提
供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验，发现有以下
权属资料事项：列入道明科创评估范围的开发成本（一、二期厂房及开闭所）及建
筑物类固定资产等房屋建筑物（其中开发成本（一、二期厂房及开闭所）建筑面积
合计287,732.02平方米，建筑类固定资产宿舍楼38,928.24平方米，办公楼建筑面积
17,024.03平方米），截至评估基准日尚未办理房屋所有权证或不动产权证，但已办
理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。
除上述事项外，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在其他情况。提供有
关资产真实、合法、完整的法律权属资料是道明科创的责任，评估专业人员的责任
是对道明科创提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能作为对评估对象和相关
资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权，或对前述
资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和道明科创股东全部权益价值
评估结论会受到影响。
2.对上述尚未办理房屋所有权证或不动产权证的房屋建筑物评估中未考虑取得
相关权证需发生的费用对评估结果的影响；对其建筑面积是根据建筑工程竣工规划
测量成果报告书确定，若该面积与实际办理产权证时的测绘面积存在差异，将影响
评估结果。
3.列入评估范围的构筑物（圆楼、食堂、围栏等临时性设施）账面净值638,444.92
元，根据企业提供的相关说明，该部分设施预计于期后拆除，本次评估中暂按账面
值予以保留。
4.2020年2月，道明科创与鲲鹏建设集团有限公司（已更名为平安建设集团有限
公司，以下简称“平安建设公司”）签署《建设工程施工合同》，由平安建设公司
承建公司“道明安防产业园”一期工程，按照实际开工日期结合合同约定的工期计
算，一期工程应于2021年1月15日竣工，但截至2022年1月18日一期工程仍未能办理
竣工验收。2022年1月18日，道明科创向永康市人民法院提起诉讼，请求判令平安建
设公司配合做好工程竣工验收及竣工备案手续并支付5,100万元（暂定）违约金，永
康市人民法院于2022年1月18日以《(2022)浙0784民初312号》裁定受理。2022年2
月28日，平安建设公司向永康市人民法院提起反诉，请求判令公司支付工程款
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53,720,642.80元及利息1,344,806.76元，请求判令道明科创公司支付逾期支付进度
款利息113,039.11元，共计55,178,488.67元。2022年3月，“道明安防产业园” 一
期工程竣工验收合格。2022年5月，平安建设公司提出财产保全申请，道明科创账户
被永康市人民法院冻结资金 55,178,488.67 元，冻结到期日2023年5月8日。2022
年6月30日，平安建设公司提出工程造价鉴定申请。
截至评估基准日，上述诉讼事项仍在审理中，道明科创因上述诉讼事项存在资
金冻结，冻结金额55,178,488.64元，有权机构为永康市人民法院，冻结到期日2023
年5月8日。
此外，道明科创与平安建设公司另有800万对外借款涉及的资金利息尚未结算，
截至评估基准日，因上述诉讼纠纷，借款利息亦尚未抵扣。
本次评估未考虑该等事项的影响，对于涉及的应付平安建设公司款项（账列应
付账款21,872,399.08元）及冻结的资金予以账面保留。
5.根据2020年4月20日道明光学股份有限公司（以下简称：道明光学）股东大会
决议通过的《关于全资子公司为安防小微园一期项目的购房客户固定资产购建贷款
提供阶段性担保的议案》及2020年9月24日通过的《关于全资子公司拟投资建设安防
小微园二期的议案》《关于全资子公司为道明安防小微园项目的购房客户固定资产
购建贷款提供阶段性担保的公告》，道明科创为“道明安防产业园”工业厂房的购
房客户固定资产购建贷款提供阶段性连带责任担保，上述担保责任将在客户所购房
产取得不动产权证并抵押给贷款银行后解除。
根据 2021 年 4 月 16 日道明光学股东大会决议通过的《关于公司及全资子公司
为安防小微园项目的购房客户固定资产构建贷款提供阶段性担保共同追加担保额度
的议案》，道明科创为“道明安防产业园”工业厂房的购房客户固定资产购建贷款
提供的阶段性连带责任担保额度在原来 5 亿元额度基础上追加不超过人民币 2 亿元
担保额度，追加部分由母公司承担连带责任担保。
截至 2022 年 8 月 31 日，累计担保余额为 532,272,054.15 元，其中追加了道明
光学承担连带责任的担保余额为 119,459,138.96 元。
本次评估未考虑该担保事项对评估结论的影响。
6.根据道明科创与“道明安防产业园”客户签订的《道明安防产业园厂房定向
建造合同》约定，项目一期客户交房日为2021年8月31日、2021年9月30日或2021年
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12月31日，道明科创未能按照约定日期办理厂房交付手续，构成违约。道明科创在
预计出现违约后，通过与客户沟通，与部分客户达成和解。截至2022年8月31日，已
向和解客户支付违约金2,336,923.00元，并对可能需支付的违约金予以暂估入账。
本次评估对计提违约金（账列预计负债3,844,670.41元）予以账面保留，且未
考虑期后关于违约金可能存在纠纷的或有事项。
7.被评估单位承诺，截至评估基准日，除上述4.5.6中提及的事项外，不存在其
他资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼及重大财务承诺等或有事项。
8.本次对存货-开发成本的评估，是基于以下前提：
（1）本次基准日审计机构已根据企业提供的结算单或合同金额对工程款进行暂
估入账，故本次评估以账面价值为基础进行测算，未考虑与最终实施的工程内容及
审价结算资料可能存在一定差异而对评估结果的影响。
（2）截至评估基准日，公司经营的道明安防产业园一、二期项目已签订厂房定
向 建 造 合 同 约 285,071m ， 合 同 金 额 1,202,616,852.00 元 ， 回 款 金 额
1,155,296,862.00元（账列合同负债及其他流动负债），但由于产权分割政策不明
确，无法分割办理不动产权证，对已签订定向建造厂房的购房款项无法确认收入。
根据合同约定，“因政策调整等不可抗力原因导致无法办理厂房权属转移登记，道
明科创无需承担违约责任。”本次评估未考虑上述已签订定向建造厂房的购房款项
期后可能存在的收入确认事宜对评估结论的影响，同时亦未考虑期后权证无法分割
可能存在的相关款项退回、赔偿风险。
9.道明科创存在以下租赁事项：
承租人 出租人 租赁事项 租赁期限 租金
花街镇人民政府 道明科创 2幢公寓楼 自验收后次日一年 1,233.46万元
本次评估未考虑租赁事项对评估结果的影响。
10. 本次评估未对资产评估增减额考虑相关的税收影响。
11. 本次评估利用了天健会计师事务所（特殊普通合伙）出具的〔天健审字[2022]
10232号〕《财务报表审计报告》。资产评估专业人员根据所采用的评估方法按财务
报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准
日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责
任。
12. 本次评估中，评估专业人员未对各种建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉
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眼所能观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定被评估单位提供的有关工程
资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的
判断。
13. 本次评估中，评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性
能做技术检测，评估专业人员在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是
真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
14. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东
全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等
对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗
力对资产价格的影响。本次评估对象为股东全部权益价值，部分股东权益价值并不
必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积，可能存在控制权溢价或缺乏控制权
的折价。
15. 本次股东全部权益价值评估时，评估专业人员依据现时的实际情况作了评
估专业人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估专业
人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估
专业人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
16. 本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的营业
执照、审计报告、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
17. 本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行资
产评估时被评估单位未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况
下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
1．本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。
2．委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
3．除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
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4．资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
5．本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2022 年 8 月 31 日起至
2023 年 8 月 30 日止。当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以以评估结
论作为交易价格的参考依据，超过一年，需重新确定评估结论。
6．如果存在资产评估报告日后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
聘请评估机构重新确定评估结果。
7．当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、资产评估报告日
本资产评估报告日为 2022 年 11 月 4 日。
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资产评估师：
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