深圳市皇庭国际企业股份有限公司
审计报告及财务报表
2018 年度
信会师报字[2019]第 ZI10277 号
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
审计报告及财务报表
（2018 年 01 月 01 日至 2018 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-5
二、 财务报表
合并资产负债表和公司资产负债表 1-4
合并利润表和公司利润表 5-6
合并现金流量表和公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-111
三、 事务所执业资质证明
审 计 报 告
信会师报字[2019]第 ZI10277 号
深圳市皇庭国际企业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“皇庭
国际”）财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债
表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了皇庭国际 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们
在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于皇庭国际，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
审计报告 第 1 页
关键审计事项 审计应对
（一）收入确认
2018 年度，皇庭国际营业收入 与评价收入确认相关的审计程序主要包括
949,111,225.86 元，主要来源于商业运营服 以下程序：
务、金融服务和融资租赁服务。鉴于营业收 （1）了解及评价与收入确认事项有关的内
入是皇庭国际的关键业绩指标之一，使得收 部控制设计的合理性，并测试关键控制执行
入存在可能被确认于不正确的期间或被操 的有效性；
控以达到预期目标的固有风险，因此我们将 （2）选取样本，通过检查相关合同并对管
收入确认识别为关键审计事项。 理层访谈，对与收入确认有关的重大风险及
关于收入确认会计政策详见附注三、（二十 报酬转移时点进行分析评估，进而评估公司
七）；关于收入分类及本期发生额披露详见 收入的确认政策是否符合会计准则要求；
附注十五、（二）。 （3）从销售收入的会计记录和合同台账中
选取样本，检查该笔销售相关的合同、发票
和收款凭证等支持性文件，执行重新计算程
序，对合同收入进行验算，以验证收入确认
的准确性，评价收入是否被记录于恰当的会
计期间；
（4）选取样本，对重要应收账款（贷款）
余额及交易发生额执行函证及替代测试程
序，以确认收入的真实性和完整性；
（5）结合收入的类型，对收入和毛利情况
执行分析性程序，包括：月度波动分析、年
度比较分析、毛利率分析等，检查是否存在
异常波动，以评价收入及毛利变动的合理
性。
（二）投资性房地产公允价值的估值
皇庭国际投资性房地产采用公允价值模式 与评价投资性房地产的估值相关的审计程
进行后续计量。截止 2018 年 12 月 31 日， 序主要包括以下程序：
皇庭国际合并财务报表中投资性房地产的 （1）了解、评估、测试公司与投资性房
公允价值为人民币 9,484,068,838.00 元，占 地产相关的内部控制的设计、实施和运行
资产总额的 71.55%。2018 年度公司合并利 的有效性；
润表中投资性房地产的公允价值变动损益 （2）自管理层获取第三方评估机构对公司
为人民币 24,425,616.47 元，占本期利润总 投资性房地产的评估报告，并对管理层聘请
额的 16.50%。 的第三方评估机构的客观性、独立性及专业
胜任能力进行评价；
皇庭国际的投资性房地产主要包括购物广 （3）在复核评估机构所用原始数据的准确
场、办公楼及停车场等。投资性房地产 2018 性及相关性，从而评估其工作是否适当；
年 12 月 31 日的公允价值已经由管理层外聘 （4）对评估方法和假设、选用的主要评估
的第三方评估机构进行独立评估。 参数的合理性进行审阅与复核；
由于投资性房地产对皇庭国际的资产负债 （5）复核财务报表中与投资性房地产公允
表具有重要性，而且确定其公允价值涉及重 价值评估有关的列报与披露。
大管理层判断和估计，可能存在管理层偏
向。因此，我们把皇庭国际的投资性房地产
公允价值的估值列为关键审计事项
关于投资性房地产的会计政策详见附注三、
（十六）；关于投资性房地产的披露详见附
注五、（十二）。
审计报告 第 2 页
四、 其他信息
皇庭国际管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信
息包括皇庭国际 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估皇庭国际的持续经营能力，
披露与持续经营相关的事项，并运用持续经营假设，除非计划进行清
算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督皇庭国际的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
审计报告 第 3 页
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对皇庭国际持续经营能力产生重大疑
虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致皇庭国际不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评
价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就皇庭国际中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当
的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执
行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
审计报告 第 4 页
（此页无正文）
立信会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：陈延柏
（项目合伙人）
中国注册会计师： 王熙
中国上海 2019 年 4 月 23 日
审计报告 第 5 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 （一） 231,741,109.34 743,212,203.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （二） 165,153,901.71 55,158,091.77
贷款 （三） 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
预付款项 （四） 32,703,967.76 4,424,585.89
其他应收款 （五） 501,566,113.11 108,798,859.89
存货 （六） 15,293,510.77 110,499,898.98
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 （七） 236,020,771.82 578,432,816.76
其他流动资产 （八） 50,081,840.70 51,693,838.60
流动资产合计 2,827,638,689.21 3,721,320,294.89
非流动资产：
可供出售金融资产 （九） 451,017,771.28 507,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款 （十） 99,328,325.34 333,526,666.52
长期股权投资 （十一） 37,100,309.33 816,378,252.98
投资性房地产 （十二） 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
固定资产 （十三） 51,187,108.61 54,914,579.39
在建工程 （十四） 116,130,549.72 109,086,001.80
无形资产 （十五） 3,074,540.77 3,272,965.22
商誉 （十六） 11,110,896.61 35,662,631.00
长期待摊费用 （十七） 77,838,225.25 59,495,869.80
递延所得税资产 （十八） 55,426,790.58 19,024,602.13
其他非流动资产 （十九） 40,924,304.41 30,922,000.00
非流动资产合计 10,427,207,659.90 11,337,788,606.84
资产总计 13,254,846,349.11 15,059,108,901.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 1 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 （二十） 350,000,000.00 769,777,234.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 （二十一） 218,592,899.66 165,066,462.48
预收款项 （二十二） 54,874,727.01 58,488,206.74
应付职工薪酬 （二十三） 23,770,089.47 28,341,208.34
应交税费 （二十四） 69,391,463.19 64,936,209.94
其他应付款 （二十五） 357,547,055.70 851,767,777.75
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （二十六） 1,089,752,500.00 895,040,000.00
其他流动负债 （二十七） 20,000,000.00
流动负债合计 2,183,928,735.03 2,833,417,099.25
非流动负债：
长期借款 （二十八） 3,713,949,292.00 4,736,320,000.00
应付债券
长期应付款 （二十九） 18,000,000.00 98,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债 （三十） 16,685,231.14 23,175,731.14
递延收益 （三十一） 18,732,389.60 34,056,052.22
递延所得税负债 （十八） 1,496,921,892.51 1,490,815,488.39
其他非流动负债
非流动负债合计 5,264,288,805.25 6,382,367,271.75
负债合计 7,448,217,540.28 9,215,784,371.00
所有者权益：
股本 （三十二） 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
其他权益工具
资本公积 （三十三） 1,895,076,222.46 1,960,435,626.83
减：库存股 （三十四） 162,331,345.00 162,331,345.00
其他综合收益 （三十五） 226,498,328.55 202,422,407.75
专项储备
盈余公积 （三十六） 140,120,630.42 132,217,794.62
一般风险准备 （三十七） 37,762,337.00
未分配利润 （三十八） 2,048,204,802.45 2,049,192,330.14
归属于母公司所有者权益合计 5,360,676,343.88 5,357,282,182.34
少数股东权益 445,952,464.95 486,042,348.39
所有者权益合计 5,806,628,808.83 5,843,324,530.73
负债和所有者权益总计 13,254,846,349.11 15,059,108,901.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 2 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
资产负债表
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十六 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 143,940,340.14 215,515,827.34
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （一） 31,349,173.62 3,842,307.08
预付款项 30,787,267.00 14,400.00
其他应收款 （二） 3,179,627,964.34 3,895,043,845.33
存货 43,774.84 31,266.84
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 3,385,748,519.94 4,114,447,646.59
非流动资产：
可供出售金融资产 1,000,000.00 1,000,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （三） 1,951,559,230.94 1,529,745,653.79
投资性房地产 12,137,238.00 12,137,238.00
固定资产 4,639,242.64 4,942,610.50
在建工程 1,294,922.99
无形资产 239,756.07 300,100.25
开发支出
商誉
长期待摊费用 124,571.38 186,857.14
递延所得税资产 16,554,227.78 16,554,227.78
其他非流动资产
非流动资产合计 1,987,549,189.80 1,564,866,687.46
资产总计 5,373,297,709.74 5,679,314,334.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 3 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 期末余额 期初余额
流动负债：
短期借款 300,000,000.00 300,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 53,958,003.26 14,887,491.42
预收款项 21,254,737.88 11,343,919.89
应付职工薪酬 5,732,128.67 4,698,116.82
应交税费 6,071,141.59 13,546,064.28
其他应付款 321,737,824.34 250,881,175.22
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 508,932,500.00 92,200,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,217,686,335.74 687,556,767.63
非流动负债：
长期借款 634,800,000.00 1,504,000,000.00
应付债券
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 3,070,178.39 3,070,178.39
其他非流动负债
非流动负债合计 637,870,178.39 1,507,070,178.39
负债合计 1,855,556,514.13 2,194,626,946.02
所有者权益：
股本 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
其他权益工具
资本公积 2,311,952,736.19 2,311,952,737.19
减：库存股 162,331,345.00 162,331,345.00
其他综合收益
专项储备
盈余公积 111,031,822.33 103,128,986.53
未分配利润 81,742,614.09 56,591,641.31
所有者权益合计 3,517,741,195.61 3,484,687,388.03
负债和所有者权益总计 5,373,297,709.74 5,679,314,334.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 4 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
合并利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 949,111,225.86 807,970,565.62
其中：营业收入 （三十九） 949,111,225.86 807,970,565.62
二、营业总成本 946,805,059.15 803,446,503.39
其中：营业成本 （三十九） 349,099,149.19 357,157,271.41
税金及附加 （四十） 24,613,835.85 27,088,322.45
销售费用 （四十一） 43,422,796.66 23,925,879.16
管理费用 （四十二） 127,120,633.18 96,387,496.80
研发费用
财务费用 （四十三） 309,625,198.70 274,344,820.12
其中：利息费用 （四十三） 308,638,923.73 282,321,717.68
利息收入 （四十三） 6,210,632.47 5,929,727.18
资产减值损失 （四十四） 92,923,445.57 24,542,713.45
加：其他收益 （四十五） 1,662,671.56 11,230,976.60
投资收益（损失以“-”号填列） （四十六） 108,910,876.60 109,614,425.94
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 54,275,336.60 82,087,281.18
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） （四十七） 24,425,616.47 96,620,480.38
资产处置收益（损失以“-”号填列） （四十八） 3,082.12 -15,879.03
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 137,308,413.46 221,974,066.12
加：营业外收入 （四十九） 11,845,449.37 2,163,864.35
减：营业外支出 （五十） 1,086,886.13 4,549,758.77
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 148,066,976.70 219,588,171.70
减：所得税费用 （五十一） 29,404,629.89 67,203,784.32
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 118,662,346.81 152,384,387.38
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 118,662,346.81 152,384,387.38
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 90,652,194.53 120,153,545.65
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 28,010,152.28 32,230,841.73
六、其他综合收益的税后净额 24,075,920.80 354.00
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 24,075,920.80 354.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 24,075,920.80 354.00
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额 354.00
6．存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产 24,075,920.80
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 142,738,267.61 152,384,741.38
归属于母公司所有者的综合收益总额 114,728,115.33 120,153,899.65
归属于少数股东的综合收益总额 28,010,152.28 32,230,841.73
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.08 0.10
（二）稀释每股收益（元/股） 0.08 0.10
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-33,060,283.99 元，上期被合并方实现的净利润为：
-57,761,473.36 元。后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
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利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十六 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 （四） 123,416,113.53 44,850,448.34
减：营业成本 （四） 69,129,848.26 28,616,608.05
税金及附加 859,371.56 1,216,936.70
销售费用 46,676.00
管理费用 32,731,595.27 20,608,639.85
研发费用
财务费用 30,125,948.15 15,224,796.68
其中：利息费用 32,886,224.96 16,554,453.30
利息收入 4,049,639.40 1,343,912.59
资产减值损失 1,643,363.19 -204,165,096.43
加：其他收益 158,753.21
投资收益（损失以“-”号填列） （五） 81,405,873.04 60,581,219.04
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 13,577.15 -83,350.68
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 1,686,142.00
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”填列） 70,443,937.35 245,615,924.53
加：营业外收入 8,734,420.65 0.15
减：营业外支出 150,000.00 9,666.65
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 79,028,358.00 245,606,258.03
减：所得税费用 421,535.50
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 79,028,358.00 245,184,722.53
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 79,028,358.00 245,184,722.53
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 79,028,358.00 245,184,722.53
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人：郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
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合并现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,106,510,827.33 750,741,450.13
金融业务收到的贷款利息 265,918,615.26 215,933,492.31
金融业务拆入资金的净增加额 860,000,000.00
金融业务发放贷款的净减少额 419,000,000.00
收到的税费返还 1,958,843.25
收到其他与经营活动有关的现金 （五十二） 136,437,168.00 92,945,137.32
经营活动现金流入小计 1,929,825,453.84 1,919,620,079.76
购买商品、接受劳务支付的现金 630,942,366.88 250,340,954.84
支付给职工以及为职工支付的现金 152,328,553.15 121,380,898.91
金融业务支付的利息 57,603,822.05 75,737,948.29
金融业务拆入资金的净减少额 489,000,000.00
金融业务发放贷款的净增加额 924,200,000.00
支付的各项税费 120,158,939.52 104,044,547.69
支付其他与经营活动有关的现金 （五十二） 286,259,416.07 113,479,653.84
经营活动现金流出小计 1,736,293,097.67 1,589,184,003.57
经营活动产生的现金流量净额 （五十三） 193,532,356.17 330,436,076.19
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 2,658,488,303.75 845,414,154.76
取得投资收益收到的现金 47,108,777.89 69,541,859.85
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金
13,473.76 300.00
净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 （五十二） 68.96
投资活动现金流入小计 2,705,610,555.40 914,956,383.57
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 122,325,734.00 754,784,113.29
投资支付的现金 2,139,650,001.00 1,309,604,176.69
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 262,433,321.78
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2,261,975,735.00 2,326,821,611.76
投资活动产生的现金流量净额 443,634,820.40 -1,411,865,228.19
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 164,331,345.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 2,000,000.00
取得借款收到的现金 438,718,866.00 1,150,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 （五十二） 107,850,000.00 185,651,155.76
筹资活动现金流入小计 546,568,866.00 1,499,982,500.76
偿还债务支付的现金 749,555,502.00 128,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 405,787,138.42 368,849,991.94
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 53,532,486.42 89,905,223.89
支付其他与筹资活动有关的现金 （五十二） 539,220,904.87 51,723,726.20
筹资活动现金流出小计 1,694,563,545.29 549,373,718.14
筹资活动产生的现金流量净额 -1,147,994,679.29 950,608,782.62
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 493.03 -37,340.80
五、现金及现金等价物净增加额 （五十三） -510,827,009.69 -130,857,710.18
加：期初现金及现金等价物余额 （五十三） 631,654,078.28 762,511,788.46
六、期末现金及现金等价物余额 （五十三） 120,827,068.59 631,654,078.28
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现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 55,591,582.40 54,477,524.14
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 581,656,462.53 31,453,638.59
经营活动现金流入小计 637,248,044.93 85,931,162.73
购买商品、接受劳务支付的现金 32,284,641.01
支付给职工以及为职工支付的现金 19,349,646.00 14,892,900.83
支付的各项税费 6,029,370.21 2,026,809.50
支付其他与经营活动有关的现金 207,277,295.73 1,507,857,488.82
经营活动现金流出小计 264,940,952.95 1,524,777,199.15
经营活动产生的现金流量净额 372,307,091.98 -1,438,846,036.42
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 307,989.04
取得投资收益收到的现金 122,986,784.03 1,903,759.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现
300.00
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 369,000,000.00
投资活动现金流入小计 491,986,784.03 2,212,048.24
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
1,377,401.72 305,728.85
金
投资支付的现金 421,800,001.00 199,764,313.01
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 423,177,402.72 200,070,041.86
投资活动产生的现金流量净额 68,809,381.31 -197,857,993.62
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 162,331,345.00
取得借款收到的现金 320,000,000.00 1,750,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 59,043,550.00
筹资活动现金流入小计 379,043,550.00 1,912,331,345.00
偿还债务支付的现金 772,467,500.00 28,800,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 108,190,091.46 59,114,223.31
支付其他与筹资活动有关的现金 115,267,919.03 133,726.20
筹资活动现金流出小计 995,925,510.49 88,047,949.51
筹资活动产生的现金流量净额 -616,881,960.49 1,824,283,395.49
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -603.36
五、现金及现金等价物净增加额 -175,765,487.20 187,578,762.09
加：期初现金及现金等价物余额 215,515,827.34 27,937,065.25
六、期末现金及现金等价物余额 39,750,340.14 215,515,827.34
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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合并所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 专
项目
项 一般风险准 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 储 备
备
一、上期期末余额 1,175,345,368.00 1,960,435,626.83 162,331,345.00 202,422,407.75 132,217,794.62 2,049,192,330.14 486,042,348.39 5,843,324,530.73
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并 -20,000,000.00 -20,000,000.00
其他
二、本期期初余额 1,175,345,368.00 1,940,435,626.83 162,331,345.00 202,422,407.75 132,217,794.62 2,049,192,330.14 486,042,348.39 5,823,324,530.73
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -45,359,404.37 24,075,920.80 7,902,835.80 37,762,337.00 -987,527.69 -40,089,883.44 -16,695,721.90
（一）综合收益总额 24,075,920.80 90,652,194.53 28,010,152.28 142,738,267.61
（二）所有者投入和减少资本 -16,733,909.02 -68,100,035.72 -84,833,944.74
1．所有者投入的普通股 -68,100,035.72 -68,100,035.72
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -16,733,909.02 -16,733,909.02
（三）利润分配 7,902,835.80 37,762,337.00 -91,639,722.22 -45,974,549.42
1．提取盈余公积 7,902,835.80 -7,902,835.80
2．提取一般风险准备 37,762,337.00 -37,762,337.00
3．对所有者（或股东）的分配 -45,974,549.42 -45,974,549.42
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -28,625,495.35 -28,625,495.35
同一控制下合并 -28,625,495.35 -28,625,495.35
四、本期期末余额 1,175,345,368.00 1,895,076,222.46 162,331,345.00 226,498,328.55 140,120,630.42 37,762,337.00 2,048,204,802.45 445,952,464.95 5,806,628,808.83
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
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合并所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 专项储 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 备 险准备
一、上期期末余额 1,147,784,868.00 1,846,255,232.55 -10,272.07 125,929,834.48 2,046,429,100.33 383,739,404.60 5,550,128,167.89
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并 -39,000,000.00 202,432,325.82 -108,183,775.22 55,248,550.60
其他
二、本期期初余额 1,147,784,868.00 1,807,255,232.55 202,422,053.75 125,929,834.48 1,938,245,325.11 383,739,404.60 5,605,376,718.49
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 27,560,500.00 153,180,394.28 162,331,345.00 354.00 6,287,960.14 110,947,005.03 102,302,943.79 237,947,812.24
（一）综合收益总额 354.00 120,153,545.65 32,230,841.73 152,384,741.38
（二）所有者投入和减少资本 27,560,500.00 134,637,118.80 162,331,345.00 70,072,102.06 69,938,375.86
1．所有者投入的普通股 27,560,500.00 134,637,118.80 162,331,345.00 70,072,102.06 69,938,375.86
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 6,287,960.14 -6,287,960.14
1．提取盈余公积 6,287,960.14 -6,287,960.14
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 18,543,275.48 -2,918,580.48 15,624,695.00
同一控制下企业合并 18,543,275.48 -2,918,580.48 15,624,695.00
四、本期期末余额 1,175,345,368.00 1,960,435,626.83 162,331,345.00 202,422,407.75 132,217,794.62 2,049,192,330.14 486,042,348.39 5,843,324,530.73
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
项目 其他权益工具 其他综
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 合收益
一、上期期末余额 1,175,345,368.00 2,311,952,737.19 162,331,345.00 103,128,986.53 56,591,641.31 3,484,687,388.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 1,175,345,368.00 2,311,952,737.19 162,331,345.00 103,128,986.53 56,591,641.31 3,484,687,388.03
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -1.00 7,902,835.80 25,150,972.78 33,053,807.58
（一）综合收益总额 79,028,358.00 79,028,358.00
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 7,902,835.80 -53,877,385.22 -45,974,549.42
1．提取盈余公积 7,902,835.80 -7,902,835.80
2．对所有者（或股东）的分配 -45,974,549.42 -45,974,549.42
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1.00 -1.00
同一控制下被合并方期末净资产的影响 -1.00 -1.00
四、本期期末余额 1,175,345,368.00 2,311,952,736.19 162,331,345.00 111,031,822.33 81,742,614.09 3,517,741,195.61
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 11 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
项目 其他权益工具 其他综合收
股本 资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 益
一、上期期末余额 1,147,784,868.00 2,177,315,618.39 96,841,026.39 -182,305,121.08 3,239,636,391.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本期期初余额 1,147,784,868.00 2,177,315,618.39 96,841,026.39 -182,305,121.08 3,239,636,391.70
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 27,560,500.00 134,637,118.80 162,331,345.00 6,287,960.14 238,896,762.39 245,050,996.33
（一）综合收益总额 245,184,722.53 245,184,722.53
（二）所有者投入和减少资本 27,560,500.00 134,637,118.80 162,331,345.00 -133,726.20
1．所有者投入的普通股 27,560,500.00 134,637,118.80 162,331,345.00 -133,726.20
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 6,287,960.14 -6,287,960.14
1．提取盈余公积 6,287,960.14 -6,287,960.14
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
同一控制下被合并方期末净资产的影响
四、本期期末余额 1,175,345,368.00 2,311,952,737.19 162,331,345.00 103,128,986.53 56,591,641.31 3,484,687,388.03
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 郑康豪 主管会计工作负责人：陈小海 会计机构负责人：李亚莉
报表 第 12 页
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2018 年度
财务报表附注
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
二〇一八年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
深圳市皇庭国际企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）经深圳市人民政
府深府办复[1992]1867 号文批准，于 1993 年 3 月改组为股份有限公司；1995 年经深
圳市人民政府深府办函[1995]48 号文批准，本公司发行之 B 股在深圳证券交易所上
市；1996 年经中国证券监督管理委员会证监发审字[1996]99 号文件批准，本公司发
行之 A 股在深圳证券交易所上市。
本公司的统一社会信用代码：914403001921790834。
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 1,175,345,368 股，注册资本
为 1,175,345,368.00 元，注册地：深圳市福田区金田路 2028 号皇岗商务中心 58 楼
03 单元，办公地址：深圳市福田区福华路 350 号岗厦皇庭大厦（即皇庭中心）28 楼。
经营范围：经销日用百货、文化用品、纺织品、服装、劳保用品、家用电子产品、
交通器材、五金工具、家用电器、日用美术陶瓷、家具、糖果糕点、饮料、干鲜果
品、进出口业务按深贸管审证字第 012 号外贸企业审定证书办理（凡属专营商品按
规定办）、土产品、装饰材料、糖、工艺美术品、副食品、五金杂品。
本公司的实际控制人为郑康豪。
本财务报表业经公司董事会于 2019 年 4 月 23 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
1 深圳融发投资有限公司（简称“融发投资”）
2 深圳市皇庭物业发展有限公司（简称“皇庭物业”）
3 深圳市皇庭商业运营有限公司（简称“皇庭商业运营”）
4 深圳市皇庭广场百货有限公司 （简称“皇庭广场百货”）
5 深圳皇庭王府井购物中心管理有限公司（简称“皇庭王府井”）
6 皇庭保险经纪有限公司（简称“皇庭保险经纪”）
7 皇庭国际投资有限公司（简称“皇庭国际投资”）
8 深圳市皇庭融发发展有限公司（简称“融发发展”）
9 皇庭金融有限公司（简称“皇庭金融”）
10 POWERLAND HOLDINGS LIMITED（简称“PHL”）
财务报表附注 第 1 页
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财务报表附注
11 深圳市皇庭不动产管理有限公司（简称“皇庭不动产”）
12 深圳市皇庭教育发展有限公司（简称“皇庭教育”）
13 深圳市皇庭在线信息科技有限公司（简称“皇庭在线”）
14 深圳市深国商管理咨询有限公司（简称“深国商管理咨询”）
15 深圳市皇庭资产管理有限公司（简称“皇庭资产管理”）
16 深圳市皇庭基金管理有限公司（简称“皇庭基金”）
17 深圳市皇金贷金融服务有限公司（简称“皇金贷金融”）
18 重庆皇庭不动产管理有限公司（简称“重庆不动产”）
19 深圳市皇庭国睿一号投资合伙企业(有限合伙)（简称“国睿一号”）
20 深圳市同心小额再贷款有限公司（简称“同心再贷”）
21 深圳市皇庭青青世界文化旅游管理有限公司（简称“深圳皇庭青青世界”）
22 成都市皇庭商业管理有限公司（简称“成都皇庭商业”）
23 重庆市皇庭青青世界旅游发展有限公司（简称“重庆皇庭青青世界”）
24 湖南皇庭青青世界文化旅游发展有限公司（简称“湖南皇庭青青世界”）
25 深圳皇庭礼尚公寓管理有限公司（简称“皇庭礼尚公寓”）
26 成都泰阳物业服务有限公司（简称“成都泰阳物业”）
27 惠州市皇庭白马山旅游地产开发有限公司（简称“惠州白马山”）
28 深圳市皇庭房产建设管理有限公司（简称“深圳房产建设”）
29 柳州市皇庭房地产开发有限公司（简称“柳州房建”）
30 长沙市皇庭房地产开发有限公司（简称“长沙房建”）
31 深圳市皇庭国商酒店管理有限公司（“国商酒店”）
32 厦门圣果院商业管理有限公司（简称“厦门圣果院”）
33 瑞泽控股（香港）有限公司（简称“香港瑞泽”）
34 深圳市皇庭有为二号投资合伙企业（有限合伙）（简称“有为二号”）
35 深圳市皇庭有为三号投资合伙企业（有限合伙）（简称“有为三号”）
36 深圳市国鑫恒供应链管理有限公司（简称“国鑫恒供应链”）
37 瑞泽国际融资租赁有限公司（简称“瑞泽租赁”）
38 瑞泽壹号（天津）租赁有限公司（简称“瑞泽壹号”）
39 瑞泽众合（天津）融资租赁有限公司（简称“瑞泽众合融资租赁”）
40 瑞泽众合（北京）资产管理有限公司（简称“瑞泽众合资产管理”）
41 皇庭广场商业管理（深圳）有限公司（简称“皇庭广场商业”）
42 深圳市戴维斯商业管理有限公司（简称“深圳戴维斯”）
43 深圳市皇庭航务有限公司（简称“皇庭航务”）
44 江西皇庭四创文化产业发展有限公司（简称“江西四创”）
财务报表附注 第 2 页
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财务报表附注
45 嘉兴皇庭几何投资合伙企业(有限合伙) （简称“嘉兴几何”）
46 美集奥莱（厦门）商业有限公司（简称“美集奥莱”）
47 深圳市皇庭云物业服务有限公司（简称“皇庭云物业”）
48 瑞泽众合（天津）商业保理有限公司（简称“瑞泽保理”）
49 深圳市青青旅游有限公司（简称“青青旅游”）
50 重庆皇庭珠宝广场有限公司（简称“皇庭珠宝广场”）
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在
其他主体中的权益”。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披
露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告年末起 12 个月具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
三、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点针对应收款项坏账准备计提、投资性房地产确认及计量、
固定资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估
计，详见相关附注描述。
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
财务报表附注 第 3 页
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财务报表附注
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
财务报表附注 第 4 页
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财务报表附注
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
财务报表附注 第 5 页
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财务报表附注
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
财务报表附注 第 6 页
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财务报表附注
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十五）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
财务报表附注 第 7 页
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(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
财务报表附注 第 8 页
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财务报表附注
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
财务报表附注 第 9 页
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财务报表附注
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售债务工具投资减值的认定标准为：债务工具发行方经营所处
的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使债务工具投资人可能
无法收回投资成本。
本公司对可供出售权益工具投资减值的认定标准为：权益工具投资的公允价值
发生严重或非暂时性下跌。
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本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：一般而言，
对于在流动性良好的市场上交易活跃的权益性投资，超过 50%的跌幅则认为
属于严重下跌。
公允价值下跌“非暂时性”的标准为：一般而言，如果连续下跌时间超过 6 个月，
则认为属于“非暂时性下跌”。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
应收账款确定该组合的依据为应收账款余额为 100 万元以上(含 100 万元)。
其他应收款确定该组合的依据为其他应收款余额为 100 万元以上(含 100 万元)。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现
值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值
的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
采用账龄分析法计提坏账准备的组合 对于未单项计提坏账准备的应收款项，按账龄划分为若干个组
合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特
不计提坏账准备的应收款项组合 征的应收款项组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定各
项组合计提坏账准备的比例，据此计算应计提的坏账准备。
按组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
采用账龄分析法计提坏账准备的组合 账龄分析法
不计提坏账准备的应收款项组合 其他方法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年（含 2 年） 10.00 10.00
2－3 年（含 3 年） 15.00 15.00
3－4 年（含 4 年） 30.00 30.00
4－5 年（含 5 年） 50.00 50.00
5 年以上 100.00 100.00
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不计提坏账准备的应收款项组合：
员工备用金、押金、各类保证金、应收政府款项、纳入合并报表范围的各公司
之间往来款等一般不计提坏账准备，除有客观证据表明其发生了减值的按公司
既定的坏账政策计提坏账准备。
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单独计提坏账准备的理由：存在明显减值迹象的应收款项。
坏账准备的计提方法：计提依据是根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，确认减值损失，计提坏账准备。
4、 应收融资租赁款：
本公司应收融资租赁款在“长期应收款”、“一年内到期的非流动资产”中核算，
“一年内到期的非流动资产”核算一年内到期的融资租赁本金，长期应收款核算
一年以上到期应收租赁本金。应收融资租赁款坏账准备根据应收租赁款可收回
性计提。识别应收租赁款的减值需公司风控部门的评估、判断，参照中国银行
业监督管理委员会为其监管下金融机构所颁布的资产质量指引，评估租赁客户
还款和收回租赁款的可能性，分析租赁客户支付租赁款的能力、意愿、付款记
录及其租赁项目盈利能力等因素，对融资租赁资产进行分类。公司实行以风险
为基础的分类方法评估融资租赁资产的质量，把融资租赁资产分为正常、关注、
次级、可疑、损失五类。
减值准备的计提方法：根据应收融资租赁款本金余额，以资产质量分级为依据
计提减值准备。
等级 应收融资租赁款计提比例（%）
正常类（逾期 3 个月内，含 3 个月） 0.00
关注类（逾期 3 到 6 个月，含 6 个月） 1.00
次级类（逾期 6-12 个月，含 12 个月） 5.00
可疑类（逾期 12-24 个月，含 24 个月） 20.00
损失类（逾期 24 个月以上） 100.00
(十二) 贷款
金融企业对发放贷款计提资产减值准备和一般准备。
1、 贷款减值准备的计提和转回
金融企业应当于各资产负债表日对贷款的账面价值进行评估，并按客观证据判
断某项或某组贷款是否出现减值。于初始确认入账后，当有客观证据显示某项
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或某组贷款出现减值时，则对该项或该组贷款单独测算，计提减值损失。客观
证据是指能可靠地预测一项或多项事件对该项或该组金融资产的预计未来现
金流量将造成影响的证据。
贷款发生减值的客观证据，包括但不限于：
（1）发行方或债务人发生连续三年亏损或资不抵债等严重财务困难；
（2）债务人违反合同条款、应偿付利息或本金发生违约或逾期一年以上的；
（3）公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人做出
让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他债务重组；
本公司采用两个方法评估贷款减值损失：个别方式评估和组合方式评估。
个别方式评估
对于本公司认为单项金额重大的贷款本公司将采用个别评估方法评估其减值
损失。
对于单项金额重大的贷款有客观证据显示其出现减值损失时，损失数额会以贷
款的账面金额与按贷款原来实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的
差额计量，计提贷款减值准备来调低贷款的账面金额。
组合方式评估
如果没有任何客观证据证明个别评估的贷款出现减值（不管是否重大），该贷
款则包括于组合中具有类似信贷风险特征的贷款组合内进行减值测试，按贷款
期末余额的 1%计提贷款减值准备。
金融企业计提的贷款资产减值准备计入当期损益。已计提资产减值准备的资产
质量提高时，应在已计提的资产减值准备范围内转回，增加当期损益。对符合
条件的资产损失经批准核销后，冲减已计提的相关资产减值准备。已核销的资
产损失，以后又收回的，其核销的相关资产减值准备予以转回。已核销的贷款
收回金额超过本金的部分，计入利息收入等。转回的资产减值准备作增加当期
损益处理。资产减值准备以原币计提，按即期汇率折算为记账本位币后确认。
2、 一般准备计提
金融企业应当于每年年度终了，对出现逾期情况的贷款进行单项分析，按风险
分类计提一般准备。
风险分类：正常类按发放贷款期末余额的 1.5%计提一般准备，关注类按发放
贷款期末余额的 2%计提一般准备，次级类按发放贷款期末余额的 25%计提一
般准备，可疑类按发放贷款期末余额的 50%计提一般准备，损失类按发放贷
款期末余额的 100%计提一般准备。
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一般准备作为利润分配处理，一般准备是所有者权益的组成部分。计提一般准
备时，通过“利润分配-未分配利润”和“一般准备金”科目核算。
3、 金融企业不承担风险的委托贷款、购买的国债等资产，不计提准备金。
(十三) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：原材料及易耗品、开发产品、出租开发产品、开发成本等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，以该存
货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；
需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计
售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净
值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出
部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
开发产品和开发成本期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
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5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品和包装物采用一次转销法；
（2）出租开发产品摊销方法：按预计可使用年限，采用直线法分期摊销；
（3）房地产开发企业工程开发过程中所发生的各项直接与间接费用计入开发
成本，待工程完工结转开发产品，其中：
a、开发用土地核算方法：整体开发时全部转入在建开发产品项目，分期开发
时将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在本项目。
b、公共配套设施核算方法：按实际成本计入开发成本，完工时摊销转入住宅
等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独
计入出租开发产品或已完工开发产品。
(十四) 持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批
准后方可出售的，已经获得批准。
(十五) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
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价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
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有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、 五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 六）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
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对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
(十六) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用公允价值模式计量，以资产负债表日该投资性房地
产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期
损益。
公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，将投资性房地产
转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，将房地产用途转换前的账面
价值作为转换后的入账价值：
（1）投资性房地产开始自用；
（2）作为存货的房地产，改为出租；
（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
（4）自用建筑物停止自用，改为出租。
会计政策的选择依据为：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。本公司目
前投资性房地产项目主要位于大中城市城区，主要为成熟商业区的商业物业，有活
跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，采
用公允价值对公司投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
（1）本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关
信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。公司商业物业经营管理部
门或聘请的房地产专业中介机构，每年度末须对投资性房地产公允价值进行估价，
并出具市场调研报告或评估报告，若市场调研报告或评估报告表明公司投资性房地
产公允价值发生大幅变动（变动幅度超过 5%），经公司董事会批准后，公司财务管
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理部门根据市场调研报告或评估报告的估价结论进行会计处理；若市场调研报告或
评估报告表明公司投资性房地产公允价值未发生大幅变动，经公司董事会批准后，
公司财务管理部门可不进行会计处理。
（2）本公司对投资性房地产的公允价值进行估计时采用的关键假设和主要不确定因
素为：以投资性房地产在公开市场上进行交易，且将按现有用途继续使用下去为假
设前提；国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境、税收政策、信贷利率、汇率
等没有发生重大变化；无其它不可抗力及不可预见因素造成对企业重大确定因素的
影响。
(十七) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30 10.00 3.00
运输设备 年限平均法 5 10.00 18.00
电子及其他设备 年限平均法 5 10.00 18.00
3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租
入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
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（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
(十八) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十九) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
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2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(二十) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
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间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命（年） 依据
土地使用权 50 合同性权利
软件 5 合同性权利
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
截止资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
4、 划分研究阶段和开发阶段的具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、
研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
5、 开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
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品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其
有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出，在发生时计入当期损益。
(二十一) 长期资产减值
长期股权投资、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额
低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产
生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十二) 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被
购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
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商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 商
誉减值损失在发生时计入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
(二十三) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
办公楼装修按照 5 年摊销，其他根据受益期确定。
(二十四) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
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2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会
保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、(二十三) 应付职工薪酬”。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十五) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时，本公司确认为预计负债：
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（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相
同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计
数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基
本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
详见本附注“五、(三十) 预计负债”。
(二十六) 股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工[或其他方]提供服务而授予权益工具或者承担以
权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付
和以现金结算的股份支付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
计量。本公司以限制性股票进行股份支付的，职工出资认购股票，股票在达到
解锁条件并解锁前不得上市流通或转让；如果最终股权激励计划规定的解锁条
件未能达到，则本公司按照事先约定的价格回购股票。本公司取得职工认购限
制性股票支付的款项时，按照取得的认股款确认股本和资本公积（股本溢价），
同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表
日，本公司根据最新取得的[可行权职工人数变动] 、[是否达到规定业绩条件]
等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按照授予日的
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公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在可
行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。但授
予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资
本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有
可行权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取
得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职
工有利的变更，均确认取得服务的增加。
如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，
并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工
具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权
益工具进行处理。
2、 以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以承担负债的公
允价值计入成本或费用，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩
条件才可行权的，在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负
债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，增加相应负债。在相
关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，
其变动计入当期损益。
(二十七) 收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
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房产销售收入，为房产完工并验收合格，签订了销售合同，在交付房屋或视同
交付后确认收入。
2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
公司主要为租赁收入，为出租资产收取租赁费，根据租赁合同约定，在不扣除
免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与
租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，
在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入的确认和计量原则
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额
确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
(二十八) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
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资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府补助批准文件明确指
出补助用于购建或以其他方式形成长期资产的。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除政府补助批准文件明确
指出补助用于购建或以其他方式形成长期资产之外的情况。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关
或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。
2、 确认时点
企业实际取得政府补助款项作为确认时点。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公
司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款
本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借
款费用。
(二十九) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
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认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(三十) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
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和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(三十一) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(三十二) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。
(三十三) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
执行《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业
财务报表格式的通知》（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进
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行了修订。 本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
合并、母公司资产负债表中，“应收票据”和“应收
账款”合并列示为“应收票据及应收账款”，本期金
额分别为 165,153,901.71 元、31,349,173.62 元，
上期金额分别为 55,158,091.77 元、3,842,307.08
元；“应付票据”和“应付账款”合并列示为“应付票
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收
据及应付账款”，本期金额 218,592,899.66 元、
账款”合并列示为“应收票据及应收账
53,958,003.26 元，上期金额 165,066,462.48 元、
款”；“应付票据”和“应付账款”合并列
14,887,491.42 元；
示为“应付票据及应付账款”；“应收利
合并、母公司资产负债表中，分别调增“其他应收
息”和“应收股利”并入“其他应收款”列
管理层已批准 款”本期金额 148,792,474.83 元、54,279,505.00 元，
示；“应付利息”和“应付股利”并入“其
上期金额 11,168,385.63 元、58,452,821.48 元；分
他应付款”列示；“固定资产清理”并入
别调增“其他应付款”本期金额 12,763,559.75 元、
“固定资产”列示；“工程物资”并入“在
2,943,615.34 元，上期金额 14,957,128.68 元、
建工程”列示；“专项应付款”并入“长期
3,766,455.99 元；分别调增“固定资产”本期金额
应付款”列示。比较数据相应调整。
0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00 元；分
别调增“在建工程”本期金额 0.00 元、0.00 元，上
期金额 0.00 元、0.00 元；分别调增“长期应付款”
本期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00
元。
合并、母公司利润表中，分别调减“管理费用”本
期金额 0.00 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00
（2）在利润表中新增“研发费用”项目，
元，重分类至“研发费用”。
将原“管理费用”中的研发费用重分类
合并、母公司利润表中，利息费用本期金额分别
至“研发费用”单独列示；在利润表中财
为 308,638,923.73 元、32,886,224.96 元，上期金
务费用项下新增“其中：利息费用”和
额分别为 282,321,717.68 元、16,554,453.30 元。
“利息收入”项目。比较数据相应调整。 管理层已批准
合并、母公司利润表中，利息收入本期金额分别
代扣个人所得税手续费返还作为其他
为 6,210,632.47 元、4,049,639.40 元，上期金额分
与日常活动相关的项目在利润表的“其
别为 5,929,727.18 元、1,343,912.59 元。
他收益”项目中填列。比较数据相应调
合并、母公司利润表中，分别调减“营业外收入”
整。
本期金额 242,057.76 元、154,079.01 元，上期金
额 162,906.63 元、0.00 元，重分类至“其他收益”。
（3）所有者权益变动表中新增“设定受 “设定受益计划变动额结转留存收益”本期金额分
益计划变动额结转留存收益”项目。比 管理层已批准 别为 0.00 元、0.00 元，上期金额分别为 0.00 元、
较数据相应调整。 0.00 元。
（4）合并、母公司现金流量表中将企
业实际收到的政府补助，无论是与资产 合并、母公司现金流量表中，分别调增收到其他
相关还是与收益相关，在编制现金流量 管理层已批准 与经营活动有关的现金中政府补助本期金额 0.00
表时均作为经营活动产生的现金流量 元、0.00 元，上期金额 0.00 元、0.00 元。
列报。比较数据相应调整。
2、 重要会计估计变更
报告期内，公司无重要会计估计变更。
财务报表附注 第 32 页
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四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项税 3%、5%、6%、
增值税 9%、10%、16%、
额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税 17%
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 5%、7%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%、3%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴
房产税 按房屋的计税余值的 70%计缴或房屋租金计缴 1.2%/12%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
香港瑞泽*1 16.5%
PHL*1 16.5%
皇庭金融*1 16.5%
国鑫恒供应链*2 15%
皇金贷金融 *3 10%
皇庭广场百货*3 10%
青青旅游*3 10%
*1、香港地区公司所得税税率为 16.5%。
*2、根据财税【2014】26 号文规定：设在横琴新区、平潭综合实验区和前海深港现
代服务业合作区的鼓励类产业企业减按 15%的税率征收企业所得税，本公司之子公
司国鑫恒供应链符合相关规定，2018 年度适用所得税税率为 15%。
*3、根据财税[2017]43 号文《财政部税务总局关于扩大小型微利企业所得税优惠政
策范围的通知》，自 2017 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日，将小型微利企业的年应
纳税所得额上限由 30 万元提高至 50 万元，对年应纳税所得额低于 50 万元（含 50
万元）的小型微利企业，其所得减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企
业所得税。本公司之子公司皇金贷金融、皇庭广场百货、青青旅游符合小微企业的
条件，2018 年度所得减按 50%计入应纳税所得额，适用 20%的所得税税率。
财务报表附注 第 33 页
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五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金 200,217.38 115,582.95
银行存款 118,926,664.06 631,335,493.08
其他货币资金 112,614,227.90 111,761,126.97
合计 231,741,109.34 743,212,203.00
其中：存放在境外的款项总额 65,427.35 885,858.88
其中受到限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
久悬户货币资金 4,062.79 4,997.62
借款质押的定期存款、保证金 106,342,985.84 107,000,000.00
按揭担保保证金 4,566,992.12 4,553,127.10
合计 110,914,040.75 111,558,124.72
(二) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 期初余额
应收票据 14,156,140.00 4,057,568.75
应收账款 150,997,761.71 51,100,523.02
合计 165,153,901.71 55,158,091.77
1、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 期初余额
商业承兑汇票余额 14,901,200.00 4,271,125.00
减：商业承兑汇票坏账准备 745,060.00 213,556.25
商业承兑汇票账面价值 14,156,140.00 4,057,568.75
（2）期末公司无已质押的应收票据。
（3）期末公司无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。
（4）期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据。
财务报表附注 第 34 页
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2、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
158,889,882.91 97.76 7,892,121.20 4.97 150,997,761.71 52,703,066.62 91.68 3,550,804.82 6.74 49,152,261.80
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
3,636,150.03 2.24 3,636,150.03 100.00 4,781,652.54 8.32 2,833,391.32 59.26 1,948,261.22
提坏账准备的应收账款
合计 162,526,032.94 100.00 11,528,271.23 150,997,761.71 57,484,719.16 100.00 6,384,196.14 51,100,523.02
财务报表附注 第 35 页
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期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 130,111,671.64 6,505,583.56 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 4,851,046.61 485,104.66 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 87,172.83 13,075.92 15.00
3 至 4 年（含 4 年） 9,853.96 2,956.19 30.00
4 至 5 年（含 5 年）
5 年以上 885,400.87 885,400.87 100.00
合计 135,945,145.91 7,892,121.20
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收政府款项 22,944,737.00
合计 22,944,737.00
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
应收账款坏账准备 6,384,196.14 5,548,606.04 404,530.95 11,528,271.23
合计 6,384,196.14 5,548,606.04 404,530.95 11,528,271.23
（3）本期实际核销的应收账款情况
项目 核销金额
实际核销的应收账款 404,530.95
财务报表附注 第 36 页
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（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
单位名称
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备
第一名 41,946,804.76 25.81 2,294,666.14
第二名 22,944,737.00 14.12
第三名 12,677,075.20 7.80 633,853.76
第四名 7,085,361.75 4.36 354,268.09
第五名 4,400,000.00 2.71 220,000.00
合计 89,053,978.71 54.79 3,502,787.99
（5）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款。
（6）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债情况。
(三) 贷款
项目 期末余额 期初余额
贷款 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
合计 1,595,077,474.00 2,069,100,000.00
财务报表附注 第 37 页
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（1）贷款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单
项计提减值准备的 1,521,000,000.00 91.02 74,422,526.00 4.89 1,446,577,474.00
贷款
按组合计提减值准
150,000,000.00 8.98 1,500,000.00 1.00 148,500,000.00 2,090,000,000.00 100.00 20,900,000.00 1.00 2,069,100,000.00
备的贷款
单项金额不重大并
单项计提减值准备
的贷款
合计 1,671,000,000.00 100.00 75,922,526.00 1,595,077,474.00 2,090,000,000.00 100.00 20,900,000.00 2,069,100,000.00
财务报表附注 第 38 页
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期末单项金额重大并单独计提坏账准备的贷款：
期末余额
贷款（类别）
贷款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
按照预计可收回金
关注类贷款 1,476,000,000.00 47,820,000.00 3.24
额计提
按照预计可收回金
可疑类贷款 45,000,000.00 26,602,526.00 59.12
额计提
合计 1,521,000,000.00 74,422,526.00 4.89
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的贷款：
期末余额
组合名称
贷款 坏账准备 计提比例（%）
正常类贷款 150,000,000.00 1,500,000.00 1.00
合计 150,000,000.00 1,500,000.00
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期核
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 期末金额
销
贷款坏账准备 20,900,000.00 55,022,526.00 75,922,526.00
合计 20,900,000.00 55,022,526.00 75,922,526.00
(四) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内（含 1 年） 32,632,773.68 99.78 4,357,638.11 98.49
1 至 2 年（含 2 年） 32,119.08 0.10
2 至 3 年（含 3 年） 39,075.00 0.88
3 年以上 39,075.00 0.12 27,872.78 0.63
合计 32,703,967.76 100.00 4,424,585.89 100.00
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合计数的比例
预付对象 期末余额
(%)
第一名 30,781,267.00 94.12
第二名 801,969.26 2.45
第三名 497,604.40 1.52
第四名 60,000.00 0.18
第五名 45,990.56 0.14
合计 32,186,831.22 98.41
财务报表附注 第 39 页
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(五) 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 49,425,760.17 11,168,385.63
应收股利 99,366,714.66
其他应收款 352,773,638.28 97,630,474.26
合计 501,566,113.11 108,798,859.89
1、 应收利息
项目 期末余额 期初余额
定期存款利息 1,779,505.00 2,013,440.89
贷款利息 47,646,255.17 9,154,944.74
合计 49,425,760.17 11,168,385.63
2、 应收股利
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
深圳市同心投资基金股份公司（以下简称
99,366,714.66
“同心基金”）
合计 99,366,714.66
财务报表附注 第 40 页
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3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
273,919,526.79 75.63 5,524,600.56 2.02 268,394,926.23 10,524,600.56 9.99 5,524,600.56 52.49 5,000,000.00
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
88,258,903.54 24.37 3,880,191.49 4.40 84,378,712.05 94,825,957.97 90.01 2,195,483.71 2.32 92,630,474.26
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 362,178,430.33 100.00 9,404,792.05 352,773,638.28 105,350,558.53 100.00 7,720,084.27 97,630,474.26
财务报表附注 第 41 页
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期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位） 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（%）
预计无法收回，
河南信阳毛尖集团有限公司 9,524,600.56 4,524,600.56 47.50 扣除保证金后
全额计提
预计无法收回，
中太投资控股集团有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 100.00
全额计提
深圳市皇庭产业控股有限公司 无收回风险，期
263,394,926.23
（以下简称“皇庭产业控股”） 后已收回
合计 273,919,526.79 5,524,600.56
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 2,046,475.72 102,323.79 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 36,003,161.57 3,600,316.16 10.00
2 至 3 年（含 3 年） 46,296.21 6,944.43 15.00
3 至 4 年（含 4 年） 18,690.35 5,607.11 30.00
4 至 5 年（含 5 年） 330,000.00 165,000.00 50.00
合计 38,444,623.85 3,880,191.49
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
押金 873,774.50
员工备用金 34,892.00
公交站代建工程款 26,836,033.19
保证金 22,069,580.00
合计 49,814,279.69
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
其他应收款坏账 7,720,084.27 1,719,854.83 35,147.05 9,404,792.05
合计 7,720,084.27 1,719,854.83 35,147.05 9,404,792.05
财务报表附注 第 42 页
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（3）本期实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 35,147.05
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 873,774.50 589,496.50
员工备用金 34,892.00 55,465.70
公交站代建工程款 26,836,033.19 26,611,020.57
预缴的土地出让金 7,550,000.00
保证金 22,069,580.00 19,084,630.00
股权转让款 263,394,926.23 2,500,000.00
往来及其他 48,969,224.41 48,959,945.76
合计 362,178,430.33 105,350,558.53
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款期
坏账准备期
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
末余额
比例(%)
第一名 股权转让款 263,394,926.23 1 年以内 72.73
第二名 往来款 35,886,946.57 1-2 年 9.91 3,588,694.66
公交站代建
第三名 26,836,033.19 0-5 年 7.41
工程款
第四名 保证金 10,000,000.00 2-3 年 2.76
第五名 融资租赁款 9,524,600.56 5 年以上 2.63 4,524,600.56
合计 345,642,506.55 95.43 8,113,295.22
（6）本期不存在涉及政府补助的应收款项。
（7）本期不存在因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期不存在转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
财务报表附注 第 43 页
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(六) 存货
1、 存货分类
期末余额 期初余额
项目 跌价
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
库存商品 1,311,290.27 1,311,290.27 1,095,006.69 1,095,006.69
代建成本 21,666,066.19 21,666,066.19
开发产品 14,345,390.31 363,169.81 13,982,220.50 87,738,826.10 87,738,826.10
合计 15,656,680.58 363,169.81 15,293,510.77 110,499,898.98 110,499,898.98
2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 363,169.81 363,169.81
合计 363,169.81 363,169.81
(七) 一年内到期的非流动资产
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期应收款 236,020,771.82 578,432,816.76
合计 236,020,771.82 578,432,816.76
一年内到期的长期应收款明细：
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款原值 247,222,576.12 613,903,772.20
减：未实现融资收益 11,201,804.30 35,470,955.44
坏账准备-融资租赁款
融资租赁款净额 236,020,771.82 578,432,816.76
(八) 其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
待抵扣进项税 44,921,187.79 44,013,939.61
预交税金 5,160,652.91 7,679,898.99
合计 50,081,840.70 51,693,838.60
财务报表附注 第 44 页
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(九) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
期末余额 期初余额
项目
减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
可供出售债务
1,000,000.00 1,000,000.00 501,000,000.00 501,000,000.00
工具
可供出售权益
450,017,771.28 450,017,771.28 6,000,000.00 6,000,000.00
工具
其中：按公允
价值计量
按成本
450,017,771.28 450,017,771.28 6,000,000.00 6,000,000.00
计量
合计 451,017,771.28 451,017,771.28 507,000,000.00 507,000,000.00
2、 期末无按公允价值计量的可供出售金融资产。
财务报表附注 第 45 页
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3、 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投资单
本期现金
被投资单位 位持股比例
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末 红利
(%)
江苏双创科技小额贷款有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00 7.69
宁波梅山保税港区金悦弘达股权投
1,000,000.00 1,000,000.00
资合伙企业（有限合伙）
北京微保科技有限责任公司（以下简
5,350,769.58 5,350,769.58 10.00
称“北京微保”）
同心基金 439,667,001.70 439,667,001.70 12.18
合计 6,000,000.00 445,017,771.28 1,000,000.00 450,017,771.28
财务报表附注 第 46 页
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4、 本期不存在可供出售金融资产减值的情况。
5、 可供出售权益工具期末无公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准
备的情况。
(十) 长期应收款
1、 长期应收款情况
项目 期末余额 期初余额
融资租赁款 112,789,007.61 358,155,310.14
减：未实现融资收益 13,460,682.27 24,628,643.62
坏账准备-融资租赁款
融资租赁款净额 99,328,325.34 333,526,666.52
2、 本期不存在因金融资产转移而终止确认的长期应收款。
3、 本期不存在转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
财务报表附注 第 47 页
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(十一) 长期股权投资
本期增减变动
本期 减值
其他 计提 准备
被投资单位 期初余额 权益法下确 期末余额
追加 综合 其他权益变 宣告发放现金 转入可供出售 减值 期末
减少投资 认的投资损
投资 收益 动 股利或利润 金融资产 准备 余额
益
调整
1．合营企业
同心基金 768,185,399.79 -309,118,732.27 54,205,569.22 25,761,479.62 -99,366,714.66 -439,667,001.70
华茂翔龙（深圳）实业有限公
7,805,691.97 -953,711.79 6,851,980.18
司（以下简称“华贸翔龙”）
清研厚德（北京）科技有限公
1,382,316.21 -460,772.07 165,798.29 1,087,342.43
司（以下简称“清研厚德”）
欧森营地（厦门）教育科技有
限公司（以下简称“欧森营 5,632,102.47 -499,691.12 5,132,411.35
地”）
深圳市奥林广告有限公司（以
22,048,258.83 1,540,090.07 23,588,348.90
下简称“奥林广告”）
北京微保 10,897,834.39 -5,350,769.59 -196,295.22 -5,350,769.58
小计 815,951,603.66 -314,930,273.93 54,261,759.45 25,761,479.62 -99,366,714.66 -445,017,771.28 36,660,082.86
2．联营企业
浙江绿城皇庭商业管理有限
426,649.32 13,577.15 440,226.47
公司（以下简称“浙江绿城”）
小计 426,649.32 13,577.15 440,226.47
合计 816,378,252.98 -314,930,273.93 54,275,336.60 25,761,479.62 -99,366,714.66 -445,017,771.28 37,100,309.33
财务报表附注 第 48 页
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(十二) 投资性房地产
1、 采用公允价值计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合计
1．期初余额 9,368,505,038.00 9,368,505,038.00
2．本期变动 115,563,800.00 115,563,800.00
加：外购
存货转入 67,062,262.73 67,062,262.73
企业合并增加
减：处置
其他转出
公允价值变动 48,501,537.27 48,501,537.27
3．期末余额 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
财务报表附注 第 49 页
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2、 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产明细情况
项目 期初公允价值 本期新增原值 本期公允价值变动 期末入账公允价值 期末评估的公允价值 增值率(%)
皇庭国商购物广场*1 7,647,651,900.00 7,647,651,900.00 7,725,750,700.00 1.02
中泰松园南九巷 804#*2 4,491,060.00 4,491,060.00 4,274,310.00 -4.83
广州解放北路大北新街招待所 22 号*3 4,032,928.00 4,032,928.00 4,189,648.00 3.89
中泰松园南九巷 102#*4 3,613,250.00 3,613,250.00 3,613,250.00
成都环球时代中心*5 916,540,600.00 916,540,600.00 946,742,500.00 3.30
重庆公寓*6 67,062,262.73 48,501,537.27 115,563,800.00 115,563,800.00 72.32
重庆皇庭广场*7 792,175,300.00 792,175,300.00 805,861,500.00 1.73
合计 9,368,505,038.00 67,062,262.73 48,501,537.27 9,484,068,838.00 9,605,995,708.00
*1 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 244 号《评估报告》显示皇庭国商购物广场基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价
值为 7,725,750,700.00 元，其变动幅度小于 5%，根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*2 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示中泰松园南九巷 804#基于 2018 年 12
月 31 日的评估公允价值为 4,274,310.00 元，其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务
处理。
*3 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示广州解放北路大北新街招待所 22 号基
于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为 4,189,648.00 元，其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允
价值不做账务处理。
财务报表附注 第 50 页
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*4 根据深圳市东昊房地产土地评估有限公司出具深东昊（估）字[2019]第 03018 号《评估报告》显示中泰松园南九巷 102#基于 2018 年 12
月 31 日的评估公允价值为 3,613,250.00 元，期末公允价值未发生变动。
*5 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 246 号《评估报告》显示成都环球时代中心基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价
值为 946,742,500.00 元，其变动幅度小于 5%。根据公司的会计政策，2018 年该项投资性房地产期末公允价值不做账务处理。
*6 根据银信资产评估有限公司出具银信财报字[2019]沪第 245 号《评估报告》显示重庆皇庭公寓基于 2018 年 12 月 31 日的评估公允价值为
115,563,800.00 元，其变动幅度于 5%，其中由存货转入投资性房地产计入其他综合收益 24,075,920.80 元，期末计入公允价值变动 24,425,616.47
元。
*7 本公司根据银信资产评估有限公司出具的银信财报字[2018]沪第 272 号《评估报告》判断，重庆皇庭广场 2018 年 12 月 31 日的公允价值
为 805,861,500.00 元，变动幅度小于 5%，根据公司的会计政策，2018 年 12 月 31 日该项投资性房地产期末公允价值不进行调整。
3、 期末未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
广州解放北路大北新街招待所 22 号 4,032,928.00 尚在办理中，房产为公司实际使用
合计 4,032,928.00
财务报表附注 第 51 页
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(十三) 固定资产
1、 固定资产及固定资产清理
项目 期末余额 期初余额
固定资产 51,187,108.61 54,914,579.39
固定资产清理
合计 51,187,108.61 54,914,579.39
财务报表附注 第 52 页
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2、 固定资产情况
项目 房屋建筑物 运输设备 电子及其他设备 合计
1．账面原值
（1）期初余额 90,946,946.27 11,181,474.26 10,529,212.85 112,657,633.38
（2）本期增加金额 223,109.68 1,283,125.28 1,506,234.96
—购置 223,109.68 1,283,125.28 1,506,234.96
（3）本期减少金额 187,978.58 187,978.58
—处置或报废 187,978.58 187,978.58
—其他
（4）期末余额 90,946,946.27 11,404,583.94 11,624,359.55 113,975,889.76
2．累计折旧
（1）期初余额 42,434,713.88 7,599,187.07 5,966,593.04 56,000,493.99
（2）本期增加金额 2,629,850.40 748,761.95 1,806,815.86 5,185,428.21
—计提 2,629,850.40 748,761.95 1,806,815.86 5,185,428.21
—企业合并增加
（3）本期减少金额 139,701.05 139,701.05
—处置或报废 139,701.05 139,701.05
（4）期末余额 45,064,564.28 8,347,949.02 7,633,707.85 61,046,221.15
3．减值准备
（1）期初余额 1,742,560.00 1,742,560.00
（2）本期增加金额
—计提
—存货转入
（3）本期减少金额
—处置或报废
（4）期末余额 1,742,560.00 1,742,560.00
4．账面价值
（1）期末账面价值 44,139,821.99 3,056,634.92 3,990,651.70 51,187,108.61
（2）期初账面价值 46,769,672.39 3,582,287.19 4,562,619.81 54,914,579.39
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3、 本期不存在暂时闲置的固定资产。
4、 本期不存在通过融资租赁租入的固定资产情况。
5、 本期不存在通过经营租赁租出的固定资产情况。
6、 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 417,383.80 尚在办理中，房产为公司实际使用
(十四) 在建工程
1、 在建工程及工程物资
项目 期末余额 期初余额
在建工程 116,130,549.72 109,086,001.80
工程物资
合计 116,130,549.72 109,086,001.80
2、 在建工程情况
期末余额 期初余额
项目
减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
皇庭广场商铺
5,121,222.99 5,121,222.99 8,153,702.11 8,153,702.11
改造
白马山项目 55,668,542.46 55,668,542.46 54,137,392.14 54,137,392.14
圣果院项目 58,625,771.93 5,186,050.75 53,439,721.18 45,658,038.61 45,658,038.61
青青世界项目 1,901,063.09 1,901,063.09 1,136,868.94 1,136,868.94
合计 121,316,600.47 5,186,050.75 116,130,549.72 109,086,001.80 109,086,001.80
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3、 重要的在建工程项目本期变动情况
本期转入长期待摊
项目名称 预算数 期初余额 本期增加金额 本期其他减少金额 期末余额 资金来源
费用金额
皇庭广场商铺改造 8,153,702.11 4,872,822.99 7,905,302.11 5,121,222.99 自有资金
白马山项目 54,137,392.14 1,531,150.32 55,668,542.46 自有资金
圣果院项目 45,658,038.61 12,967,733.32 58,625,771.93 自有资金
合计 107,949,132.86 19,371,706.63 7,905,302.11 119,415,537.38
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4、 本期计提在建工程减值准备情况：
项目 本期计提金额 计提原因
圣果院项目 5,186,050.75 设计变更导致部分工程需要更新
合计 5,186,050.75
(十五) 无形资产
1、 无形资产情况
项目 软件 合计
1．账面原值
（1）期初余额 6,173,689.77 6,173,689.77
（2）本期增加金额 895,299.18 895,299.18
—购置 895,299.18 895,299.18
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 7,068,988.95 7,068,988.95
2．累计摊销
（1）期初余额 2,900,724.55 2,900,724.55
（2）本期增加金额 1,093,723.63 1,093,723.63
—计提 1,093,723.63 1,093,723.63
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 3,994,448.18 3,994,448.18
3．减值准备
（1）期初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 3,074,540.77 3,074,540.77
（2）期初账面价值 3,272,965.22 3,272,965.22
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(十六) 商誉
1、 商誉账面原值
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 企业合并形 期末余额
项 其他 处置 其他
成的
瑞泽租赁 31,531,701.31 31,531,701.31
厦门圣果院 3,768,935.05 3,768,935.05
成都泰阳物业 7,341,961.56 7,341,961.56
合计 42,642,597.92 42,642,597.92
2、 商誉减值准备
被投资单位名 本期增加 本期减少
称或形成商誉 期初余额 期末余额
的事项 计提 其他 处置 其他
瑞泽租赁 6,979,966.92 24,551,734.39 31,531,701.31
合计 6,979,966.92 24,551,734.39 31,531,701.31
通过比较相关资产组组合的账面价值与可收回金额进行减值测试，经测试厦门
圣果院和成都泰阳物业商誉未发生减值；根据银信资产评估有限公司出具银信
财报字[2019]沪第 243 号《评估报告》，瑞泽租赁商誉减值 31,531,701.31 元。
(十七) 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修改造 43,100,663.24 49,436,337.86 23,359,192.13 69,177,808.97
平安财险 845,000.00 260,000.00 585,000.00
停车场改造 273,600.00 91,200.00 182,400.00
融资租赁业务
14,534,660.68 520,000.00 7,692,555.50 7,362,105.18
手续费
其他 741,945.88 85,931.82 296,966.60 530,911.10
合计 59,495,869.80 50,042,269.68 31,699,914.23 77,838,225.25
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(十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 78,252,154.84 19,457,337.80 9,966,919.87 2,470,374.35
可抵扣亏损 143,877,811.13 35,969,452.78 66,216,911.12 16,554,227.78
合计 222,129,965.97 55,426,790.58 76,183,830.99 19,024,602.13
2、 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性 应纳税暂时性
递延所得税负债 递延所得税负债
差异 差异
投资性房地产公允价
5,987,687,570.02 1,496,921,892.51 5,963,261,953.54 1,490,815,488.39
值与税法差异
合计 5,987,687,570.02 1,496,921,892.51 5,963,261,953.54 1,490,815,488.39
3、 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 41,461,976.31 13,073,443.71
可抵扣亏损 766,195,047.80 888,030,244.12
合计 807,657,024.11 901,103,687.83
4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
年份 期末余额 期初余额 备注
2018 年 130,678,842.50
2019 年 392,776,331.27 416,858,897.92
2020 年 126,006,076.37 175,142,253.60
2021 年 80,202,158.55 65,113,118.82
2022 年 46,997,263.22 100,237,131.28
2023 年 120,213,218.39
合计 766,195,047.80 888,030,244.12
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(十九) 其他非流动资产
项目 期末余额 期初余额
预付长期资产款项 10,924,304.41 922,000.00
信托业保障基金* 30,000,000.00 30,000,000.00
合计 40,924,304.41 30,922,000.00
* 2016 年融发投资与中信信托签订《信托贷款合同》，贷款总额为 30 亿元，并按
贷款金额的 1%认购 3,000 万元信托业保障基金。
(二十) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 150,000,000.00 350,000,000.00
质押借款*2 200,000,000.00 119,777,234.00
质押、保证借款 300,000,000.00
合计 350,000,000.00 769,777,234.00
短期借款分类的说明：
*1（1）2018 年 3 月 23 日，本公司向浙商银行深圳分行借款人民币 5,000 万元，
由深圳市皇庭集团有限公司（以下简称“皇庭集团”）、郑康豪担保。
（2）2018 年 10 月 22 日至 2018 年 11 月 29 日，本公司向中信银行深圳分行
借款人民币 5,000 万元。由皇庭集团、深圳市皇庭投资管理有限公司（以下简
称“皇庭投资”）、郑康雄、黄凯玲、郑康豪、姚建辉提供担保。
（3） 2018 年 9 月 20 日，本公司之子公司同心再贷向北京银行深圳分行借款
人民币 5,000 万元，由同心基金、本公司、郑康豪提供担保。
*2 2018 年 10 月 23 日至 2018 年 10 月 26 日，本公司向九江银行广州分行借款
人民币 20,000 万元。由皇庭集团、融发投资提供连带责任担保，本公司以持
有的同心再贷的 21%股权提供质押担保。
2、 本期不存在已逾期未偿还的短期借款。
(二十一) 应付票据及应付账款
项目 期末余额 期初余额
应付票据
应付账款 218,592,899.66 165,066,462.48
合计 218,592,899.66 165,066,462.48
财务报表附注 第 59 页
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1、 应付账款
（1）应付账款列示：
项目 期末余额 期初余额
工程款及代建公交站款 139,190,856.97 129,139,934.48
广告款 5,629,407.12 3,389,589.24
租赁款 57,113,354.79 18,804,845.94
物业服务款及其他 16,659,280.78 13,732,092.82
合计 218,592,899.66 165,066,462.48
（2）账龄超过一年的重要应付账款：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市港利园林绿化有限公司 5,376,780.18 工程款
深圳市恒瑞装饰园林工程有限公司 8,115,045.04 工程款
深圳市兴派建筑工程有限公司 12,753,059.69 工程款
深圳泛华工程集团有限公司 28,380,000.00 代建公交站，尚在办理结算
深圳市联丰装饰设计工程有限公司 20,704,950.42 工程款
汕头市建安实业（集团）有限公司 5,661,269.91 工程款
合计 80,991,105.24
(二十二) 预收款项
1、 预收款项列示
项目 期末余额 期初余额
租金 38,792,881.50 40,917,142.00
物业费 6,656,418.01 5,141,112.87
推广费及其他 1,309,841.76 1,545,770.87
预收房款 8,115,585.74 10,884,181.00
合计 54,874,727.01 58,488,206.74
2、 本期不存在账龄超过一年的重要预收款项。
财务报表附注 第 60 页
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(二十三) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 28,319,395.50 135,097,514.14 139,704,662.12 23,712,247.52
离职后福利-设定提存计划 21,812.84 10,142,994.80 10,122,735.44 42,072.20
辞退福利 5,778,096.81 5,762,327.06 15,769.75
合计 28,341,208.34 151,018,605.75 155,589,724.62 23,770,089.47
2、 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和
27,352,269.05 119,536,950.46 124,177,322.24 22,711,897.27
补贴
（2）职工福利费 9,000.00 6,473,935.64 6,478,135.64 4,800.00
（3）社会保险费 10,142.39 4,708,973.22 4,608,939.22 110,176.39
其中：医疗保险费 9,363.36 4,170,225.31 4,161,653.99 17,934.68
工伤保险费 155.81 238,624.40 238,488.49 291.72
生育保险费 623.22 300,123.51 208,796.74 91,949.99
（4）住房公积金 4,197,321.50 4,196,211.50 1,110.00
（5）工会经费和职工教育
947,984.06 180,333.32 244,053.52 884,263.86
经费
合计 28,319,395.50 135,097,514.14 139,704,662.12 23,712,247.52
3、 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 21,033.81 9,931,921.45 9,912,283.06 40,672.20
失业保险费 779.03 211,073.35 210,452.38 1,400.00
合计 21,812.84 10,142,994.80 10,122,735.44 42,072.20
(二十四) 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 9,478,655.38 14,349,686.44
企业所得税 52,302,104.20 40,692,081.88
个人所得税 2,689,715.35 2,443,812.28
城市维护建设税 456,446.47 757,881.48
房产税 137,945.34 4,825,907.73
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税费项目 期末余额 期初余额
土地增值税 1,813,132.30 45,991.56
教育费附加 344,773.09 616,601.62
印花税及其他 2,168,691.06 1,204,246.95
合计 69,391,463.19 64,936,209.94
(二十五) 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息 12,763,559.75 14,957,128.68
应付股利
其他应付款 344,783,495.95 836,810,649.07
合计 357,547,055.70 851,767,777.75
1、 应付利息
项目 期末余额 期初余额
短期借款应付利息 850,659.08 2,313,477.99
长期借款应付利息 11,912,900.67 12,643,650.69
合计 12,763,559.75 14,957,128.68
本期无重要的已逾期未支付的利息情况。
2、 期末无应付股利。
3、 其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 期初余额
往来款 22,474,542.80 450,675,214.04
代收代付款 13,675,406.86 14,919,303.55
押金、保证金 105,693,669.33 73,237,783.85
皇庭广场员工商铺认购款* 6,230,815.38 42,167,315.02
商铺结算款 33,628,744.71 24,029,519.42
具有回购义务的股权激励款 152,549,956.22 162,331,345.00
购房款 60,000,000.00
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项目 期末余额 期初余额
股权转让款 2,000,000.00
其他 8,530,360.65 9,450,168.19
合计 344,783,495.95 836,810,649.07
* 详见附注 十三、（五）。
（2）账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
北京泰禾影视文化发展有限公司 10,000,000.00 相关事项尚未完结
(二十六) 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 1,009,752,500.00 815,040,000.00
一年内到期的长期应付款 80,000,000.00 80,000,000.00
合计 1,089,752,500.00 895,040,000.00
1、 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 349,200,000.00 52,200,000.00
保证、抵押借款*2 40,000,000.00 40,000,000.00
保证、质押借款*3 320,552,500.00 432,840,000.00
抵押、质押、保证借款*4 300,000,000.00 290,000,000.00
合计 1,009,752,500.00 815,040,000.00
*1 详见附注五、（二十八）*1。
*2 详见附注五、（二十八）*2。
*3 详见附注五、（二十八）*3。
*4 详见附注五、（二十八）*4。
2、 一年内到期的长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁保证金 80,000,000.00 80,000,000.00
合计 80,000,000.00 80,000,000.00
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(二十七) 其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
融资租赁贷款 20,000,000.00
合计 20,000,000.00
2018 年 9 月 21 日，本公司之子公司皇庭珠宝向富道（中国）融资租赁有限公司借
款人民币 2,000.00 万元，期限为 2018 年 9 月 21 日至 2019 年 9 月 21 日。皇庭集团
提供连带责任保证担保。
(二十八) 长期借款
长期借款分类：
项目 期末余额 期初余额
保证借款*1 114,800,000.00 444,000,000.00
保证、抵押借款*2 520,000,000.00 560,000,000.00
保证、质押借款*3 179,149,292.00 772,320,000.00
抵押、质押、保证借款*4 2,900,000,000.00 2,960,000,000.00
合计 3,713,949,292.00 4,736,320,000.00
*1（1）2017 年 4 月 14 日至 2017 年 7 月 24 日，本公司陆续向渤海银行股份有限公
司深圳前海分行借款人民币 18,000 万元，借款期限为两年。上述借款由皇庭集团、
郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已
归还本金 2,400 万元，借款余额 15,600 万元，其中一年内到期的借款为 15,600 万元，
长期借款余额为 0 万元。
（2）2016 年 8 月 8 日，本公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行借款人
民币 18,000 万元，借款期限为 2016 年 8 月 12 日至 2019 年 8 月 12 日。上述借款由
皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还
本付息，已归还本金 4,500 万元，借款余额为 13,500 万元，其中一年内到期的借款
为 13,500 万元，长期借款余额为 0 万元。
（3）2017 年 6 月 12 日，本公司向上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行借款金
额人民币 14,000 万元，借款期限为 2017 年 6 月 12 日至 2022 年 6 月 12 日。上述借
款由皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分
期还本付息，已归还本金 1,400 万元，借款余额 12,600 万元，其中一年内到期的借
款为 1,120 万元，长期借款余额为 11,480 万元。
（4）2017 年 10 月 31 日，本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民
币 3,000 万元，借款期限为 2017 年 10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日。上述借款由
皇庭集团、郑康豪提供连带责任保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还
财务报表附注 第 64 页
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本付息，已偿还本金 300 万元，借款余额 2,700 万元，其中一年内到期的借款为 2,700
万元，长期借款余额为 0 万元。
（5）2018 年 8 月 21 日，本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款人民币
2,000 万元，借款期限为 2018 年 8 月 21 日至 2019 年 10 月 30 日。上述借款由皇庭
集团、郑康豪提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，借款余额为 2,000 万元，其中一
年内到期的借款为 2,000 万元，长期借款余额为 0 万元。
*2、2017 年 7 月 11 日，本公司向包商银行深圳分行借款人民币 60,000 万元，借款
期限为 2017 年 7 月 11 日至 2020 年 7 月 10 日。上述借款由皇庭集团、郑康豪提供
保证担保；同时以本公司之子公司成都皇庭商业持有的成都泰然时代中心物业提供
抵押担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已偿还本金 4,000 万元，
长期借款余额为 56,000 万元。其中一年内到期的借款为 4,000 万元，长期借款余额
为 52,000 万元。
*3、（1）2017 年 5 月 12 日，本公司向光大兴陇信托有限责任公司借款人民币 20,000
万元，借款期限为 2017 年 5 月 12 日至 2019 年 5 月 11 日。皇庭投资、郑康豪、皇
庭集团提供保证担保；同时本公司以持有的同心再贷 35%的股权提供质押担保。截
止 2018 年 12 月 31 日，已偿还本金 19,900 万元，借款余额 100 万元。其中一年内
到期的借款为 100 万元，长期借款余额为 0 万元。
（2）2017 年 6 月 9 日，本公司向光大兴陇信托有限责任公司借款人民币 30,000 万
元，借款期限为 2017 年 6 月 9 日至 2019 年 6 月 8 日。皇庭投资、郑康豪、皇庭集
团担保；同时本公司以持有的同心再贷 35%的股权提供质押担保。截止 2018 年 12
月 31 日，已偿还本金 18,126.75 万元，借款余额为 11,873.25 万元，其中一年内到期
的借款为 11,873.25 万元，长期借款余额为 0 万元。
（3）2016 年 8 月 3 日，本公司之子公司瑞泽租赁与北京银行太平桥支行签订《有
追索权保理额度主合同》，转让 2016 年 4 月本公司与天津医药集团津康制药有限公
司签订的融资租赁合同项下的应收账款及相关权利，借入保理借款人民币 10,450 万
元，期限为 2016 年 8 月 5 日至 2019 年 8 月 4 日。同时，北京众合天诚企业管理有
限公司（以下简称“众合天诚”）提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，该项保理借款
的余额为 3,482 万元。其中一年内到期的借款 3,482 万元，长期借款余额 0 元。
（4）2014 年 6 月 24 日，本公司之子公司瑞泽租赁与建设银行天津塘沽分行签订《有
追索权国内保理合同》，借入保理借款人民币 70,000 万元，借款期限为为 2014 年 6
月 24 日至 2019 年 6 月 21 日。瑞泽租赁以 2014 年 6 月 24 日与天津临港工业区建设
开发有限责任公司签订的融资租赁合同项下的应收租赁款等债权作为保理，同时本
公司为上述借款提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，该保理借款的余额为 14,000
万元，其中，一年内到期的借款 14,000 万元，长期借款余额 0 万元。
财务报表附注 第 65 页
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（5）2017 年 11 月 6 日，本公司之子公司瑞泽租赁与恒丰银行北京奥运村支行签
订《有追索权保理服务合同》，以 2017 年与瑞映光电科技（上海）有限公司签署的
的融资租赁合同项下的应收租金收益作为保理，借入保理借款人民币 13,000 万元，
借款期限为 2017 年 11 月 6 日至 2022 年 9 月 20 日。截止 2018 年 12 月 31 日该项保
理借款的余额为人民币 9,750 万元。其中，一年内到期的借款 2,600 万元，长期借款
余额 7,150 万元。
（6）2018 年 3 月 29 日，本公司之子公司香港瑞泽与厦门国际银行股份有限公司珠
海分行签订贷款总额为 2,000 万美元的流动资金借款合同。厦门国际银行于 2018 年
4 月 30 日放款美元 1,536 万元，借款期限为 2018 年 4 月 30 日至 2020 年 3 月 28 日；
于 2018 年 5 月放款美元 32.5 万元，借款期限为 2018 年 5 月 31 日至 2020 年 3 月 28
日。上述借款由香港瑞泽存入 313,700 美元作为贷款保证金，以本公司人民币 10,419
万元的定期存单提供质押，并由本公司提供担保。截止 2018 年 12 月 31 日，偿还本
金 0.00 万元，借款余额为美元 1,568.5 万元，折合成人民币为 10,764. 93 万元。其中
一年内到期的借款 0.00 万元，长期借款余额 10,764. 93 万元。
*4、（1）2016 年本公司之子公司融发投资与中信信托有限责任公司签订了信托贷款
合同，借款金额为 300,000 万元，借款期限为 2016 年 3 月 30 日至 2021 年 3 月 30
日。上述借款由融发投资以晶岛国商购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土
地使用权提供抵押保证，本公司以持有的融发投资 60%股权为质押担保，本公司之
子公司 PHL 以持有的融发投资 40%股权为质押担保，融发投资和国商物业福田分公
司以应收账款提供质押担保，本公司与皇庭投资、皇庭集团、郑康豪提供连带责任
保证担保。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司分期还本付息，已归还本金 4,000 万元，
长期借款余额为人民币 296,000 万元。其中一年内到期的借款为人民币 6,000 万元，
长期借款余额 290,000 万元。
（2）2016 年 12 月 8 日，本公司之子公司皇庭珠宝向平安银行重庆分行营业部借款
人民币 8,000 万元，借款期限为 2016 年 12 月 8 日至 2018 年 11 月 16 日，后展期至
2019 年 5 月 15 日。上述借款由郑康豪提供连带责任保证担保，以位于重庆市九龙
坡区彩云大道 10 号的重庆皇庭广场裙楼及车库作为抵押。截止 2018 年 12 月 31 日，
借款余额为 8,000 万元，其中一年内到期的借款为 8,000 万元，长期借款余额 0 万元。
（3）2015 年 11 月 17 日，本公司之子公司皇庭珠宝向平安银行重庆分行营业部借
款人民币 32,000 万元，借款期限为 2015 年 11 月 17 日至 2018 年 11 月 16 日，后展
期至 2019 年 5 月 15 日。上述借款由皇庭集团、郑康豪提供担保，以位于重庆市九
龙坡区彩云大道 10 号的重庆皇庭广场裙楼及车库作为抵押，截止 2018 年 12 月 31
日，已归还本金 16,000 万元，借款余额为 16,000 万元，其中一年内到期的借款余额
为 16,000 万元，长期借款余额 0 万元。
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(二十九) 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
融资租赁保证金 18,000,000.00 98,000,000.00
合计 18,000,000.00 98,000,000.00
(三十) 预计负债
项目 期末余额 期初余额 形成原因
员工认购商铺补偿* 16,685,231.14 23,175,731.14
合计 16,685,231.14 23,175,731.14
* 详见附注十三、（五）。
(三十一) 递延收益
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
融资租赁服
34,055,657.49 241,379.31 15,564,960.27 18,732,076.53 融资租赁
务费
税控设备待抵
其他 394.73 81.66 313.07
税额
合计 34,056,052.22 241,379.31 15,565,041.93 18,732,389.60
(三十二) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 发行新 公积金 期末余额
送股 其他 小计
股 转股
股份总额 1,175,345,368.00 1,175,345,368.00
(三十三) 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,915,763,267.97 65,359,404.37 1,850,403,863.60
其中：(1)投资者投入的资本*1 1,877,219,992.49 16,733,909.02 1,860,486,083.47
(2)同一控制下企业合并
38,543,275.48 48,625,495.35 -10,082,219.87
的影响*2
其他资本公积 44,672,358.86 44,672,358.86
合计 1,960,435,626.83 65,359,404.37 1,895,076,222.46
*1 投资者投入的资本的减少系本期溢价收购国鑫恒供应链、同心再贷、商业运营管
理少数股权导致。
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*2 本期减少系（1）同一控制企业合并收购皇庭珠宝广场、皇庭航务支付对价的账
面价值大于被合并方账面净资产； 2）恢复皇庭珠宝广场期初留存收益-27,502,714.05
元；（3）同一控制下追溯调整皇庭珠宝广场期初股本-20,000,000.00 元。
(三十四) 库存股
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
附有回购义务的限制
162,331,345.00 162,331,345.00
性股票收到的款项
合计 162,331,345.00 162,331,345.00
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(三十五) 其他综合收益
本期发生额
项目 期初余额 减：前期计入其他 期末余额
本期所得税前发生
综合收益当期转入 减：所得税费用 税后归属于母公司 税后归属于少数股东
额
损益
将重分类进损益的其他综合收益
其中：投资性房地产转换为公允
202,432,325.82 24,075,920.80 24,075,920.80 226,508,246.62
价值核算
外币财务报表折算差额 -9,918.07 -9,918.07
其他综合收益合计 202,422,407.75 24,075,920.80 24,075,920.80 226,498,328.55
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(三十六) 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 90,814,441.27 7,902,835.80 98,717,277.07
任意盈余公积 41,403,353.35 41,403,353.35
合计 132,217,794.62 7,902,835.80 140,120,630.42
*法定盈余公积按照母公司净利润 10%计提。
(三十七) 一般风险准备
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 37,762,337.00 37,762,337.00
合计 37,762,337.00 37,762,337.00
(三十八) 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,049,192,330.14 1,938,245,325.11
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润 2,049,192,330.14 1,938,245,325.11
加：本期归属于母公司所有者的净利润 90,652,194.53 120,153,545.65
减：提取法定盈余公积 7,902,835.80 6,287,960.14
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 37,762,337.00
应付普通股股利 45,974,549.42
转作股本的普通股股利
其他 2,918,580.48
期末未分配利润 2,048,204,802.45 2,049,192,330.14
(三十九) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 940,167,149.05 346,838,403.73 802,777,336.62 356,753,906.98
其他业务 8,944,076.81 2,260,745.46 5,193,229.00 403,364.43
合计 949,111,225.86 349,099,149.19 807,970,565.62 357,157,271.41
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(四十) 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 3,167,025.48 2,873,298.58
教育费附加 1,357,077.35 1,108,082.94
地方教育附加 904,980.97 924,053.22
土地增值税 4,261,737.24 395,037.61
印花税 1,378,180.17 2,093,609.92
房产税 12,913,650.90 19,115,421.67
土地使用税 610,538.25 557,971.29
车船税 20,645.49 15,186.86
堤围防护费 5,660.36
合计 24,613,835.85 27,088,322.45
(四十一) 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 8,828,674.86 7,416,933.24
资产摊提费用 535,099.81 116,711.24
租赁及物管费 37,676.02 1,000,151.00
广告费 15,698,835.88 9,494,461.85
招商费 7,411,388.16 236,292.18
宣传费 1,036,116.21 2,054,891.34
促销活动费及其他 9,875,005.72 3,606,438.31
合计 43,422,796.66 23,925,879.16
(四十二) 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
人力资源费 81,408,341.00 62,127,413.74
资产摊提费用 7,424,956.11 4,846,452.78
租赁及物管费 7,422,593.05 6,996,868.74
诉讼费 969,792.00 1,121,174.00
管护费 353,671.44 496,060.68
办公费 4,619,812.35 3,816,669.34
清洁绿化费 845,024.09 106,022.43
其他 24,076,443.14 16,876,835.09
合计 127,120,633.18 96,387,496.80
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(四十三) 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 308,638,923.73 282,321,717.68
减：利息收入 6,210,632.47 5,929,727.18
汇兑损益 5,089,497.77 -2,966,626.46
限制性股票回购利息 1,296,530.25
其他 810,879.42 919,456.08
合计 309,625,198.70 274,344,820.12
(四十四) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 7,799,964.62 3,562,746.53
存货跌价损失 363,169.81
贷款减值损失 55,022,526.00 14,000,000.00
在建工程减值损失 5,186,050.75
商誉减值损失 24,551,734.39 6,979,966.92
合计 92,923,445.57 24,542,713.45
(四十五) 其他收益
补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相关
政府补助*1 1,420,613.80 11,068,069.97 与收益相关
代扣个税手续费返还*2 242,057.76 162,906.63 与收益相关
合计 1,662,671.56 11,230,976.60
*1（1）本公司之子公司重庆不动产根据《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于申
报规模以上服务业企业奖励扶持通知》（九龙坡府办发〔2016〕308 号）有关规定，
于 2018 年 6 月 26 日收到重庆市九龙坡区发展和改革委员政府补助 50,000.00 元。
（2）本公司之子公司皇庭珠宝广场根据《重庆市九龙坡区人民政府办公室关于印
发九龙坡区现代服务业发展扶持办法实施细则（修订）的通知》九龙坡府办发[2017]8
号）有关规定，于 2018 年 9 月 30 日取得重庆市九龙坡区人民政府政府补助 161,600.00
元。
（3）本公司之子公司融发投资根据《2017 年福田区产业发展专项资金总部经济、
现代服务、先进制造分项第九批支持企业及项目公告》的有关规定，于 2018 年 4 月
27 日、2018 年 4 月 28 日分别收到深圳市福田区国库支付中心拨付的资金补贴款
876,100.00 元和 200,000.00 元。
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（4）本公司之子公司国商物业根据《福田区创建“排水达标小区”先进单位奖励工
作方案》的有关规定，于 2018 年 11 月 22 日收到深圳市福田区环境保护和水务局拨
付款项 10,000.00 元。
（5）本公司之子公司国商物业于 2018 年 9 月 12 日收到深圳市社会保险基金管理
局拨付生育津贴 15,233.75 元。
（6）本公司之子公司厦门圣果院根据《厦门市人社局 厦门市财政局关于进一步
做好促进本市居民就业和企业用工服务的若干意见》（厦人社【2013】126 号,简称“厦
人社【2013】126 号”）和《厦门市人社局 厦门市财政局调整和规范〈关于进一步
做好促进本市居民就业和企业用工服务的若干意见〉执行口径的通知》 厦人社【2015】
148 号）的规定，分别于 2018 年 8 月 29 日、2018 年 12 月 5 日分别收到本地农村社
保补贴收入 3,887.16 元、3,674.54 元。
（7）根据深圳市人力资源和社会保障局文件（深人社规〔2016〕1 号），本公司
及子公司本期收到稳岗补贴合计 100,118.35 元。
*2、本公司及子公司本期收到个税手续费返还合计 242,057.76 元计入其他收益。
(四十六) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 1,539,070.58
权益法核算的长期股权投资收益 54,275,336.60 82,087,281.18
处置可供出售金融资产产生的投资收益 47,241,667.01 21,403,949.93
理财产品收益 5,787,691.52 6,081,014.83
资金占用费
可供出售金融资产持有期间取得的投资收益 67,110.89 42,180.00
合计 108,910,876.60 109,614,425.94
(四十七) 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 24,425,616.47 96,620,480.38
合计 24,425,616.47 96,620,480.38
(四十八) 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非划分为持有代售的处置非流
3,082.12 -15,879.03 3,082.12
动资产损益
合计 3,082.12 -15,879.03 3,082.12
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(四十九) 营业外收入
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
无需偿付的债务 8,872,695.45 528,420.49 8,872,695.45
赔偿、罚款及违约金收入 2,918,573.17 969,963.44 2,918,573.17
非同一控制下企业合并形成 68.96
政府补助 442,483.70
其他 54,180.75 222,927.76 54,180.75
合计 11,845,449.37 2,163,864.35 11,845,449.37
计入营业外收入的政府补助：
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
产业转型升级-信息化支持补贴 400,000.00 与收益相关
稳岗补贴 42,483.70 与收益相关
合计 442,483.70
(五十) 营业外支出
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产毁损报废损失 35,142.57 30,110.28 35,142.57
滞纳金及罚款支出 180,801.46 483,365.15 180,801.46
违约金 182,923.10 518,436.40 182,923.10
赔偿款 490,000.00 3,419,239.64 490,000.00
捐赠支出 150,000.00 150,000.00
其他 48,019.00 98,607.30 48,019.00
合计 1,086,886.13 4,549,758.77 1,086,886.13
(五十一) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 59,700,414.22 43,728,702.40
递延所得税费用 -30,295,784.33 23,475,081.92
合计 29,404,629.89 67,203,784.32
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2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 148,066,976.70
按法定[或适用]税率计算的所得税费用 37,016,744.17
子公司适用不同税率的影响 594,504.48
调整以前期间所得税的影响 -221,445.20
非应税收入的影响 -14,366,087.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 26,904,105.24
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -48,438,693.61
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 27,915,501.81
所得税费用 29,404,629.89
(五十二) 现金流量表项目
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 6,431,160.18 4,801,776.48
政府补助 1,420,613.80 12,010,553.67
保证金押金等 55,918,805.80 43,791,224.48
代收商辅结算款 17,168,596.25 13,325,721.81
往来款 36,140,146.74 5,281,304.79
其他 19,357,845.23 13,734,556.09
合计 136,437,168.00 92,945,137.32
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用 37,255,078.59 33,552,686.70
销售费用 32,563,594.81 18,589,936.45
违约金及诉讼费 43,112,971.82 7,881,739.64
往来款 98,992,734.35 25,660,387.21
代付商铺结算款 5,973,060.82 13,119,788.08
代建公交站 225,012.62 176,727.58
保证金押金 61,335,997.76 696,665.02
其他 6,800,965.30 13,801,723.16
合计 286,259,416.07 113,479,653.84
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3、 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收购子公司收到的现金流量净额 68.96
合计 68.96
4、 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
借款保证金 107,000,000.00
保函保证金 2,918,955.76
其他 850,000.00 182,732,200.00
合计 107,850,000.00 185,651,155.76
5、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
内部企业融资利息支出 133,726.20
限制性股票回购 11,077,919.03
购买子公司少数股东权益支付现金 421,800,000.00
支付借款保证金 106,342,985.84 51,590,000.00
合计 539,220,904.87 51,723,726.20
(五十三) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 118,662,346.81 152,384,387.38
加：资产减值准备 92,923,445.57 24,542,713.45
固定资产折旧 5,155,853.01 4,700,180.13
无形资产摊销 1,093,723.63 823,827.87
长期待摊费用摊销 31,699,914.23 16,166,208.36
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-3,082.12 15,879.03
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 35,142.57 30,110.28
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -24,425,616.47 -96,620,480.38
财务费用（收益以“－”号填列） 315,126,668.97 282,808,350.33
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补充资料 本期金额 上期金额
投资损失（收益以“－”号填列） -108,910,876.60 -109,614,425.94
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -36,402,188.45 -680,038.18
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 6,106,404.12 24,155,120.10
存货的减少（增加以“－”号填列） 31,261,996.34 119,637,499.83
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 802,822,755.17 -729,246,798.11
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,041,614,130.61 644,265,174.82
其他 -2,931,632.78
经营活动产生的现金流量净额 193,532,356.17 330,436,076.19
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 120,827,068.59 631,654,078.28
减：现金的期初余额 631,654,078.28 762,511,788.46
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -510,827,009.69 -130,857,710.18
2、 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 120,827,068.59 631,654,078.28
其中：库存现金 200,217.38 115,582.95
可随时用于支付的银行存款 118,926,664.06 631,335,493.08
可随时用于支付的其他货币资金 1,700,187.15 203,002.25
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 120,827,068.59 631,654,078.28
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现
金等价物
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(五十四) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 4,062.79 长期未用冻结
其他货币资金 106,342,985.84 借款质押的定期存款、保证金
其他货币资金 4,566,992.12 按揭担保保证金
应收账款 29,146,976.05 借款质押
投资性房地产-房屋建筑物 9,475,964,528.00 借款抵押及未办妥产权证
固定资产-房屋建筑物 417,383.80 尚未办理产权证
一年内到期的非流动资产 236,020,771.82 融资租赁保理
长期应收款 99,328,325.34 融资租赁保理
合计 9,951,792,025.76
(五十五) 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 328,514.11 6.8632 2,254,658.04
港币 622,441.08 0.8762 545,382.87
其他应收款
其中：美元 6,425.72 6.8632 44,101.00
长期借款
其中：美元 15,685,000.00 6.8632 107,649,292.00
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六、 合并范围的变更
(一) 同一控制下企业合并
1、 本期发生的同一控制下企业合并
企业合并 合并当期期初至 合并当期期初至
构成同一控制下企 比较期间被合并 比较期间被合并
被合并方名称 中取得的 合并日 合并日的确定依据 合并日被合并方 合并日被合并方
业合并的依据 方的收入 方的净利润
权益比例 的收入 的净利润
合并前后最终控制
皇庭珠宝广场* 100.00% 2018/12/28 完成工商变更 102,871,096.21 -8,984,363.19 108,525,891.50 -57,761,473.36
方一致
合并前后最终控制
皇庭航务 100.00% 2018/1/6 完成工商变更
方一致
*皇庭珠宝广场于本年 12 月通过同一控制下合并纳入本公司合并范围，同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益为
-33,060,283.99，其中：1）该公司报表期初至合并日的当期账面净损益为-8,984,363.19 元；2）合并报表时产生的内部未实现利润 24,075,920.80
元。
财务报表附注 第 79 页
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2、 合并成本
皇庭珠宝广场 皇庭航务
合并成本 48,625,494.35 1.00
—现金 -263,394,926.23 1.00
—非现金资产的账面价值 674,055,794.35
—发行或承担的债务的账面价值 -362,035,373.77
3、 合并日被合并方资产、负债的账面价值
重庆皇庭珠宝广场有限公司 皇庭航务
项目
合并日 上期期末 合并日 上期期末
资产： 814,052,770.15 891,772,498.32
货币资金 1,164,124.62 1,982,894.29
应收款项 6,028,054.35 9,075,165.16
存货 13,982,220.50 87,738,826.10
投资性房地产 792,175,300.00 792,175,300.00
固定资产 282,876.66 516,993.52
无形资产 18,111.98 31,191.89
其他资产 402,082.04 252,127.36
负债： 766,550,056.10 835,285,421.08
应付账款 40,937,114.12 59,621,407.59
预收款项 8,115,585.74 10,884,181.00
应付职工薪酬 433,667.99 451,510.73
应交税费 1,879,092.96 117,725.95
其他应付款 387,707,153.35 446,733,153.87
一年内到期的长
240,000,000.00 250,000,000.00
期负债
其他流动负债 20,000,000.00
递延所得税负债 67,477,441.94 67,477,441.94
其他负债
净资产 47,502,714.05 56,487,077.24
减：少数股东权益
取得的净资产 47,502,714.05 56,487,077.24
财务报表附注 第 80 页
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(二) 其他原因的合并范围变动
与上期相比本期新增合并单位 8 家，减少 1 家。本期增加系本期新设江西四创、嘉
兴几何、青青旅游、美集奥莱、皇庭云物业、瑞泽保理；本期同一控制下收购皇庭
珠宝广场、皇庭航务。本期减少系长沙房建注销。
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
融发投资 深圳 深圳 物业出租及经营 60.00 40.00 设立、购买
皇庭商业运营 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
皇庭广场百货 深圳 深圳 零售百货 100.00 设立
皇庭王府井 北京 北京 咨询 51.00 设立
皇庭保险经纪 重庆 重庆 保险经纪服务 76.00 设立
皇庭国际投资 香港 香港 投资咨询 100.00 设立
香港瑞泽 香港 香港 融资租赁 100.00 购买
融发发展 深圳 深圳 文化 100.00 购买
皇庭金融 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
PHL 香港 香港 投资咨询 100.00 购买
皇庭航务 深圳 深圳 航务服务 100.00 购买
江西四创 南昌 南昌 管理咨询 53.00 设立
嘉兴几何 嘉兴 嘉兴 投资管理 99.80 设立
深圳皇庭青青世界 深圳 深圳 文化 100.00 设立
重庆皇庭青青世界 重庆 重庆 文化 100.00 设立
湖南皇庭青青世界 湖南 湖南 文化 100.00 设立
皇庭礼尚公寓 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
皇庭不动产 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
国商物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
成都泰阳物业 成都 成都 物业管理 51.00 购买
重庆不动产 重庆 重庆 管理咨询 100.00 设立
惠州白马山 惠州 惠州 文化 100.00 购买
深圳房产建设 深圳 深圳 工程承包、建设 90.00 购买
柳州房建 柳州 柳州 工程承包、建设 100.00 购买
成都皇庭商业 成都 成都 管理咨询 100.00 设立
财务报表附注 第 81 页
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持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
厦门圣果院 厦门 厦门 物业出租及经营 51.00 购买
青青旅游 深圳 深圳 文化旅游 100.00 设立
美集奥莱 厦门 厦门 商业营销 100.00 设立
皇庭云物业 深圳 深圳 物业管理 100.00 设立
国商酒店 深圳 深圳 酒店管理 100.00 设立
皇庭在线 深圳 深圳 网上贸易 100.00 设立
深国商管理咨询 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭资产管理 深圳 深圳 管理咨询 100.00 设立
皇庭基金 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
皇金贷金融 深圳 深圳 金融信息服务 100.00 设立
国睿一号 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
有为二号 深圳 深圳 投资咨询 94.60 设立
有为三号 深圳 深圳 投资咨询 100.00 设立
皇庭教育 深圳 深圳 文化 100.00 设立
同心再贷 深圳 深圳 贷款服务 70.00 购买
国鑫恒供应链 深圳 深圳 供应链 100.00 设立
皇庭广场商业 深圳 深圳 商业营销 100.00 设立
深圳戴维斯 伸展 伸展 商业营销 51.00 49.00 设立
瑞泽租赁 北京 北京 融资租赁 50.00 30.00 购买
瑞泽壹号 天津 天津 融资租赁 100.00 设立
瑞泽保理 天津 天津 商业保理 100.00 设立
瑞泽众合融资租赁 天津 天津 融资租赁 100.00 设立
瑞泽众合资产管理 北京 北京 投资管理 100.00 购买
皇庭珠宝广场 重庆 重庆 物业出租及经营 100.00 购买
2、 重要的非全资子公司
少数股东
本期归属于少数 本期向少数股东 本期购买少数 期末少数股东权
子公司名称 持股比例
股东的损益 宣告分派的股利 股东权益 益余额
（%）
同心再贷 30.00 30,623,524.64 27,771,006.80 38,689,501.18 338,247,755.15
瑞泽租赁 20.00 3,443,409.33 89,480,841.81
财务报表附注 第 82 页
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3、 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额 期初余额
子公司名
称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
同心再贷 1,672,840,659.39 20,031,626.81 1,692,872,286.20 565,379,769.03 565,379,769.03 2,114,446,494.50 5,424,574.58 2,119,871,069.08 1,010,287,354.20 1,010,287,354.20
瑞泽租赁 638,376,684.35 202,218,763.04 840,595,447.39 284,959,161.83 108,232,076.53 393,191,238.36 1,000,761,590.24 351,478,951.43 1,352,240,541.67 517,677,721.80 404,375,657.49 922,053,379.29
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
同心再贷 287,600,395.04 100,469,273.95 100,469,273.95 62,165,309.80 194,860,385.27 91,524,931.99 91,524,931.99 23,453,910.32
瑞泽租赁 70,595,750.50 17,217,046.65 17,217,046.65 -34,710,824.78 38,937,899.33 12,315,767.98 12,315,767.98 62,834,342.02
财务报表附注 第 83 页
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八、 与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司
经营管理层全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最
终责任。经营管理层通过职能部门递交的月度工作报告来审查已执行程序的有效性
以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的政策
和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要与应收款项有关。为控制该项风险，本公司仅与经认可的、
信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，对所有要求采用信用方式进行交
易的客户进行信用审核，公司通过对已有客户信用评级的监控以及应收账款账龄分
析的月度审核来确保公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司的其他应收款主
要系押金、代建公交站项目、保证金的应收款项等，公司对此等款项与相关经济业
务一并管理并持续监控，以确保本公司不致面临重大坏账风险。
此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法
回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风
险已经大为降低。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行借款。
在其他变量保持不变的情况下，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 100 个
基点，对本公司的净利润影响如下。管理层认为 100 个基点合理反映了利率可能发
生变动的合理范围。上升 100 个基点对净利润的影响是-5,211,207.82 元，下降 100
个基点对净利润的影响是 5,211,207.82 元。
财务报表附注 第 84 页
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（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的
风险。本公司尽可能将外币收入与外币支出相匹配以降低汇率风险。本公司面临的
汇率风险主要来源于以美元计价的金融资产和金融负债，外币金融资产和外币金融
负债折算成人民币的金额列示如下：
期末余额 期初余额
项目
美元 港币 合计 美元 港币 合计
货币资金 2,254,658.04 545,382.87 2,800,040.91 894,106.93 10,156.00 904,262.93
其他应收款 44,101.00 44,101.00 41,986.94 41,986.94
其他应付款 214,200.72 214,200.72
短期借款 107,649,292.00 107,649,292.00 99,777,234.00 99,777,234.00
合计 109,948,051.04 545,382.87 110,493,433.91 100,713,327.87 224,356.72 100,937,684.59
(三) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风
险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价
证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥
有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
0-6 个月（含 6 个 6 个月-1 年（含 1
1 年-2 年（含 2 年） 2 年-3 年（含 3 年） 3 年以上 合计
月） 年）
短期借款 100,000,000.00 250,000,000.00 350,000,000.00
应付票据及应付
12,111,454.74 16,607,179.71 39,590,325.55 42,807.00 150,241,132.66 218,592,899.66
账款
其他应付款 63,549,424.54 77,454,355.68 59,092,339.97 144,889,518.08 12,561,417.43 357,547,055.70
一年内到期的非
653,252,500.00 436,500,000.00 1,089,752,500.00
流动负债
其他流动负债 20,000,000.00 20,000,000.00
长期借款 744,849,292.00 147,200,000.00 2,821,900,000.00 3,713,949,292.00
长期应付款 18,000,000.00 18,000,000.00
九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
财务报表附注 第 85 页
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公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
第三层
项目 第一层次公 第二层次公允价 次公允
合计
允价值计量 值计量 价值计
量
一、持续的公允价值计量
◆投资性房地产 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
持续以公允价值计量的资产总额 9,484,068,838.00 9,484,068,838.00
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
重要参数
项目 期末公允价值 估值技术
定性信息 定量信息
出租的建筑物 9,484,068,838.00 市场法 商业用房 可比房产成交价
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
截止 2018 年 12 月 31 日，郑康豪先生及其控制的百利亚太投资有限公司（以下简称
“百利亚太”)、皇庭投资、皇庭产业控股和皇庭国际集团有限公司（以下简称“皇庭国
际集团”）合计持有本公司 49.33%的股份，因此郑康豪先生为本公司实际控制人。
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
郑康雄 实际控制人郑康豪之弟
百利亚太 持有本公司 6.18%的股权
皇庭投资 持有本公司 21.6%的股权
财务报表附注 第 86 页
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其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
皇庭产业控股 持有本公司 20.36%的股权
皇庭国际集团 持有本公司 1.07%的股权
皇庭集团 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭商业管理有限公司（以下简称“皇庭商业管理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭酒店管理有限公司（以下简称“皇庭酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭唯尚会科技服务有限公司（以下简称“皇庭唯尚会”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市卓越海外旅游有限公司（以下简称“卓越旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭房地产开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州大亚湾皇庭房地产开发有限公司（以下简称“惠州大亚湾皇庭”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳青青观光农场有限公司（以下简称“深圳青青观光”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳前海皇庭资本管理有限公司（以下简称“前海皇庭资本”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭旅游地产开发有限公司（以下简称“惠州皇庭旅游”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市煌地置业有限公司（以下简称“煌地置业”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市宏基房地产开发有限公司（以下简称“钦州宏基”） 受郑康豪实际控制的公司
钦州市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“钦州房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝文化发展有限公司（以下简称“重庆九龙文化”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行建设工程顾问有限公司（以下简称“中行建设”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市福金宝金融服务有限公司（以下简称“福金宝”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭物业服务有限公司（以下简称“皇庭物业服务”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭物业管理有限公司（以下简称“皇庭物业管理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天玺”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市俊城房地产开发有限公司（以下简称“俊城房地产”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行工程造价咨询有限公司（以下简称“中行工程造价”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭青青小镇实业有限公司（以下简称“青青小镇”） 受郑康豪实际控制的公司
重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司（以下简称“重庆九龙开发”） 受郑康豪实际控制的公司
惠州市皇庭威酒店管理有限公司（以下简称“惠州皇庭威酒店”） 受郑康豪实际控制的公司
实际控制人直系亲属控制的企
广西宝庭房地产开发有限公司（以下简称“广西宝庭”）
业
众和天诚 子公司瑞泽租赁少数股东
重庆皇庭珠宝文化运营管理有限公司（以下简称“重庆文化”） 受郑康豪实际控制的公司
实际控制人直系亲属控制的企
深圳市皇庭荟餐饮管理有限公司 （以下简称“皇庭荟”）
业
深圳市同心行供应链管理有限公司（以下简称“同心供应链”） 参股公司之子公司
深圳市同心行融资担保有限公司（以下简称“同心担保”） 参股公司之子公司
同心基金 参股公司
深圳市同心股权投资基金管理有限公司（以下简称“同心股权投资基
参股公司之子公司
金”）
财务报表附注 第 87 页
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其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
东莞市向隆实业投资有限公司（以下简称“向隆实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市联工机械设备有限公司（以下简称“联工机械”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市通凯建材有限公司（以下简称“通凯建材”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市汉昊天成实业有限公司（以下简称“汉昊天成”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市朗鸿贸易有限公司（以下简称“朗鸿贸易”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市兴合盛泰贸易有限公司（以下简称“兴合盛泰”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市展祺投资有限公司（以下简称“展祺投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市美福飞贸易有限公司（以下简称“美福飞贸易”） 主要投资者关联的其他企业
维景隆投资（深圳）有限公司（以下简称“维景隆投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市茂鼎投资有限公司（以下简称“茂鼎投资”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市多瑞富贸易有限公司（以下简称“多瑞富”） 主要投资者关联的其他企业
深圳市华星兴业实业有限公司（以下简称“华星兴业”） 主要投资者关联的其他企业
深联公务航空有限公司（以下简称“深联航空”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭城市广场开发有限公司（以下简称“皇庭城市广场”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭天御房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天御”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市中行建设监理有限公司（以下简称“中行建设监理”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭荔园实业有限公司（以下简称“皇庭荔园实业”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙城中心开发有限公司（以下简称“皇庭龙城中心”） 受郑康豪实际控制的公司
深圳市皇庭龙玺实业有限公司（以下简称“皇庭龙玺实业”） 受郑康豪实际控制的公司
(四) 关联交易情况
1、 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭荟 餐饮服务 45,454.72 34,924.00
皇庭商业管理 电费 12,300,157.01 10,940,441.77
皇庭酒店 服务 1,706,198.03 341,689.00
皇庭唯尚会 服务 2,252,235.26 97,322.00
卓越旅游 服务 633,647.38
惠州皇庭威酒店 服务 56,179.83
深圳青青观光 服务 4,339.00
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出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
向隆实业 房屋代建收入 2,882,395.92 8,572,998.72
广西宝庭 房屋代建收入 5,015,687.88
惠州大亚湾皇庭 房屋代建收入 8,211,210.84 4,921,230.97
惠州皇庭旅游 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
煌地置业 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
钦州宏基 房屋代建收入 471,698.10 1,037,735.85
钦州房地产 房屋代建收入 8,518,043.39 5,958,966.84
皇庭房地产开发 房屋代建收入 7,547,169.84 3,773,584.91
重庆九龙文化 房屋代建收入 3,883,495.15
钦州房地产 代订服务 10,903.77
深联航空 代订服务 136,718.87
皇庭房地产开发 代订服务 300,578.30
深圳青青观光 代订服务 2,584.91
前海皇庭资本 代订服务 27,477.36
皇庭荟 代订服务 7,620.00
皇庭酒店 代订服务 647,780.00
重庆九龙文化 代订服务 5,292.45
汉昊天成 利息收入 746,855.34
多瑞富 利息收入 1,635,220.11
茂鼎投资 利息收入 1,041,666.66
朗鸿贸易 利息收入 628,930.81
联工机械 利息收入 628,930.81
美福飞贸易 利息收入 1,242,138.38
通凯建材 利息收入 746,855.34
兴合盛泰 利息收入 628,930.81
维景隆投资 利息收入 1,226,415.10
皇庭城市广场 代订服务 235,500.00
深圳青青观光 管理咨询 4,481,161.60 4,722,831.84
皇庭房地产开发 管理咨询 1,699,029.13
前海皇庭资本 物业服务 242,796.73 146,600.99
福金宝 物业服务 11,860.38 66,424.53
皇庭房地产开发 物业服务 12,629,961.79 20,979,788.31
皇庭荟 物业服务 2,218,660.61 2,075,709.02
皇庭酒店 物业服务 20,733,218.22 19,892,864.89
皇庭商业管理 物业服务 8,606,497.25 5,001,203.16
皇庭唯尚会 物业服务 307,186.41 13,444.44
皇庭物业服务 物业服务 826,066.98 792,452.83
财务报表附注 第 89 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭物业管理 物业服务 719,294.30 566,037.74
同心股权投资基金 物业服务 79,353.28 53,290.55
同心供应链 物业服务 74,991.00 75,827.43
同心担保 物业服务 55,123.02 55,738.78
同心基金 物业服务 257,192.84 150,087.66
卓越旅游 物业服务 1,219.66
重庆九龙文化 物业服务 12,547.17
重庆文化 物业服务 141,509.43
皇庭房地产开发 招商服务费 16,891,885.61 22,400,962.34
皇庭商业管理 招商服务费 8,964,021.19
重庆九龙文化 招商服务费 1,928,008.77 2,427,184.45
惠州大亚湾皇庭 销售百货 85,572.41
惠州皇庭威酒店 销售百货 6,572.41
钦州房地产 销售百货 165,222.41
皇庭房地产开发 销售百货 4,152,614.77
皇庭城市广场 销售百货 22,992.24
皇庭天玺 销售百货 1,623.28
皇庭天御 销售百货 9,401.72
中行建设监理 销售百货 22,402.59
皇庭唯尚会 销售百货 1,711,536.07
向隆实业 销售百货 258,742.24
前海皇庭资本 销售百货 18,429.31
皇庭荟 销售百货 581,774.14
皇庭酒店 销售百货 98,244.83
皇庭荔园实业 销售百货 120,574.33
皇庭龙城中心 销售百货 5,927.59
皇庭龙玺实业 销售百货 65,172.41
青青小镇 销售百货 23,913.79
2、 关联租赁情况
本公司作为出租方：
承租方名称 承租资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
皇庭房地产开发 广告位 2,071,428.57 2,761,904.76
皇庭房地产开发 场地 732,815.09
皇庭酒店 广告位 2,071,428.57 2,071,428.57
中行建设 广告位 2,035,714.29
财务报表附注 第 90 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
本公司作为承租方：
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
皇庭商业管理 办公楼 2,861,154.36 6,113,179.37
3、 关联担保情况
本公司作为被担保方：
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
众合天诚*2 69,660,000.00 2017/8/5 2018/2/4 是
众合天诚*2 52,240,000.00 2018/2/5 2018/8/4 是
众合天诚*2 34,820,000.00 2018/8/5 2021/8/4 否
同心基金、郑康豪、皇庭投资 7,000,000.00 2017/8/15 2018/1/16 是
同心基金、郑康豪、皇庭投资 43,000,000.00 2017/8/15 2018/2/1 是
同心基金、郑康豪 50,000,000.00 2018/2/2 2018/8/2 是
同心基金、郑康豪 50,000,000.00 2018/3/14 2018/9/3 是
同心基金、郑康豪*1 50,000,000.00 2018/9/13 2019/9/12 否
同心基金 300,000,000.00 2017/10/27 2018/7/25 是
皇庭集团、郑康豪*2 170,000,000.00 2017/12/27 2018/11/14 是
皇庭集团、郑康豪*2 160,000,000.00 2018/11/15 2021/5/15 否
郑康豪 80,000,000.00 2016/12/8 2021/5/15 否
皇庭集团 20,000,000.00 2018/9/21 2021/9/20 否
郑康豪 50,000,000.00 2017/7/27 2018/7/26 是
皇庭集团、郑康豪 200,000,000.00 2017/10/25 2018/10/24 是
皇庭集团、郑康豪 50,000,000.00 2017/10/20 2018/10/23 是
皇庭集团、郑康豪*1 10,000,000.00 2018/3/23 2021/3/22 否
皇庭集团、郑康豪*1 40,000,000.00 2018/2/23 2021/3/22 否
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
25,000,000.00 2018/10/22 2022/10/22 否
郑康豪*1
皇庭集团、皇庭投资、郑康雄、
25,000,000.00 2018/11/29 2022/11/28 否
郑康豪*1
皇庭集团*1 200,000,000.00 2018/10/23 2021/10/22 否
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 200,000,000.00 2017/5/12 2018/4/30 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 166,800,000.00 2018/5/1 2018/5/31 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 1,000,000.00 2018/6/1 2021/5/11 否
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 300,000,000.00 2017/6/9 2018/6/29 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 235,310,000.00 2018/6/30 2018/7/31 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 185,310,000.00 2018/7/31 2018/9/28 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 138,732,500.00 2018/9/29 2018/11/26 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 128,732,500.00 2018/11/27 2018/12/25 是
皇庭投资、郑康豪、皇庭集团*2 118,732,500.00 2018/12/26 2021/6/8 否
财务报表附注 第 91 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
皇庭集团、郑康豪*2 174,000,000.00 2017/11/4 2018/1/23 是
皇庭集团、郑康豪*2 171,000,000.00 2018/1/24 2018/4/13 是
皇庭集团、郑康豪*2 168,000,000.00 2018/4/14 2018/5/3 是
皇庭集团、郑康豪*2 165,000,000.00 2018/5/4 2018/7/23 是
皇庭集团、郑康豪*2 162,000,000.00 2018/7/24 2018/10/13 是
皇庭集团、郑康豪*2 159,000,000.00 2018/10/14 2018/11/3 是
皇庭集团、郑康豪*2 156,000,000.00 2018/11/4 2021/7/23 否
皇庭集团、郑康豪*2 155,000,000.00 2017/11/21 2018/2/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 150,000,000.00 2018/2/21 2018/5/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 145,000,000.00 2018/5/21 2018/8/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 140,000,000.00 2018/8/21 2018/11/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 135,000,000.00 2018/11/21 2021/8/12 否
皇庭集团、郑康豪*2 137,200,000.00 2017/10/21 2018/1/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 134,400,000.00 2018/1/21 2018/4/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 131,600,000.00 2018/4/21 2018/7/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 128,800,000.00 2018/7/21 2018/10/20 是
皇庭集团、郑康豪*2 126,000,000.00 2018/10/21 2024/6/12 否
皇庭集团、郑康豪*2 30,000,000.00 2017/10/31 2018/4/30 是
皇庭集团、郑康豪*2 28,500,000.00 2018/5/1 2018/10/31 是
皇庭集团、郑康豪*2 27,000,000.00 2018/11/1 2021/10/31 否
皇庭集团、郑康豪*2 20,000,000.00 2018/8/21 2021/10/30 否
皇庭集团、郑康豪*2 600,000,000.00 2017/7/11 2018/7/10 是
皇庭集团、郑康豪*2 560,000,000.00 2018/7/11 2022/7/10 否
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 3,000,000,000.00 2016/3/30 2018/12/20 是
皇庭投资、皇庭集团、郑康豪*2 2,960,000,000.00 2018/12/21 2023/3/30 否
*1 详见附注五、（二十）
*2 详见附注五、（二十八）
4、 关联方资金拆借
关联方 2018 年 2017 年度 性质
拆入
皇庭集团 258,083,425.77 309,673,425.77 流动资金补充借款
重庆九龙开发 207,513,387.08 182,732,200.00 流动资金补充借款
1、皇庭集团为本公司之子公司皇庭珠宝提供无息借款，用于日常经营补充流
动资金。截止 2017 年 12 月 31 日，该借款余额为 258,083,425.77 元；截止 2018
年 12 月 31 日，该借款余额为 0.00 元。
2、重庆九龙开发为本公司之子公司提供无息借款，用于日常经营补充流动资
财务报表附注 第 92 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
金。截止 2017 年 12 月 31 日，该借款余额为 182,732,200.00 元；截止 2018 年
12 月 31 日，该借款余额为 0.00 元。
5、 关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
皇庭投资 收购惠州白马山股权款 1,782,170.00
皇庭集团 收购深圳房产建设、惠州白马山股权款 41,593,135.00
皇庭集团* 资产置换 691,015,700.00
*根据本公司 2018 年 12 月 8 日召开的第八届董事会二〇一八年第十三次临时
会议决议，为了落实本公司战略发展需要，集中资源做好公司主业，同时避免
同业竞争，扩大商业不动产管理规模，本公司以子公司皇庭基金持有的同心基
金 22.34%股份与皇庭集团旗下的皇庭珠宝广场 100%的股权进行资产置换（以
下简称“本次资产置换”）。
根据本公司与皇庭集团签署的《资产置换协议书》，本次资产置换以经具有证
券、期货相关业务资格的会计师事务所和资产评估公司审计和评估的结果为定
价依据，其中置出资产同心基金 22.34%股权（对应的实缴股本占同心基金总
股本比例为 29.13%）作价 69,101.57 万元，置入资产皇庭珠宝广场 100%股权
作价 6,558.54 万元。置出资产和置入资产的差额为 62,543.03 万元。该差额由
皇庭集团及其全资子公司重庆九龙开发对皇庭珠宝广场持有的债权 36,203.54
万元冲抵，剩余差额 26,339.49 万元由皇庭集团或其指定的公司以现金方式分
期付给本公司。上述股权置换双方已于 2018 年 12 月 28 日办理完全部工商变
更登记手续。截止报告日，本公司已收到皇庭集团以银行转账支付的上述股权
置换差额 26,339.49 万元。
本次资产置换完成后，皇庭集团旗下皇庭产业控股持有同心基金 22.34%的股
权。本公司对同心基金账面投资成本为 43,966.70 万元，持有同心基金 12.18%
的股权，失去重要影响，后续计量由权益法改为成本法，转入可供出售金融资
产反映。
6、 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 12,814,283.67 10,407,260.18
财务报表附注 第 93 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五) 关联方应收应付款项
1、 应收项目
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
广西宝庭 3,734,030.40 209,343.04
惠州大亚湾皇庭 2,579,968.61 128,998.43
煌地置业 200,000.00 10,000.00
钦州宏基 200,000.00 10,000.00
钦州房地产 4,400,000.00 220,000.00 2,000,000.00 100,000.00
前海皇庭资本 1,505.00 75.25
深圳青青观光 511,022.88 25,551.14 594,720.35 29,736.02
皇庭房地产开发 41,946,804.76 2,294,666.14 10,990,079.00 549,503.95
皇庭荟 1,062,494.00 53,124.70
皇庭酒店 665,268.39 33,263.42
皇庭商业管理 497,251.30 24,862.57 420,181.41 21,009.07
皇庭唯尚会 2,129,723.72 106,486.19 30,651.00 1,532.55
皇庭物业服务 840,000.00 42,000.00
皇庭物业管理 600,000.00 30,000.00
重庆九龙文化 720,000.00 36,000.00 2,890,000.00 144,500.00
深联航空 116,690.00 5,834.50
预付账款
皇庭唯尚会 32,291.23 82,334.53
皇庭商业管理 3,000.00
贷款
同心基金
联工机械 50,000,000.00 500,000.00
通凯建材 50,000,000.00 500,000.00
汉昊天成 50,000,000.00 500,000.00
朗鸿贸易 50,000,000.00 500,000.00
兴合盛泰 50,000,000.00 500,000.00
美福飞贸易 50,000,000.00 500,000.00
维景隆投资 50,000,000.00 500,000.00
茂鼎投资 50,000,000.00 500,000.00
多瑞富 50,000,000.00 500,000.00
应收利息
财务报表附注 第 94 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
联工机械 250,000.00
通凯建材 250,000.00
汉昊天成 250,000.00
朗鸿贸易 250,000.00
兴合盛泰 250,000.00
美福飞贸易 200,000.00
维景隆投资 200,000.00
茂鼎投资 250,000.00
多瑞富 250,000.00
应收股利
同心基金 99,366,714.66
其他应收款
北京众和天诚 32,000,000.00 3,200,000.00 32,000,000.00 1,600,000.00
皇庭产业控股 263,394,926.23
皇庭酒店 32,000.00
皇庭商业管理 98,036.00 130,032.57 6,001.63
皇庭唯尚会 20,712.70 1,035.64 1,094.90 54.75
皇庭房地产开发 13,791.09 689.55
2、 应付项目
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
惠州皇庭威酒店 1,302.72
皇庭商业管理 831,552.71
其他应付款
同心担保 200,000.00 2,084.00
重庆九龙文化 2.77
中行建设 6,983.86 6,983.86
皇庭天玺 70,000.00 70,000.00
向隆实业 72,018.88
皇庭唯尚会 29,325.20 1,480,619.60
皇庭房地产开发 20,995.37 1,938,470.27
皇庭酒店 1,316.00 19,127.05
惠州皇庭旅游 47,535.48
财务报表附注 第 95 页
深圳市皇庭国际企业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
钦州宏基 5,301.00
钦州房地产 423,535.60
皇庭荟 25,199.00
皇庭集团 258,297,626.49
皇庭商业管理 273,280.19
皇庭物业管理 755,897.00
俊城房地产 400,000.00
同心供应链 2,834.00
同心基金 7,500.00
中行工程造价 4,988.75
重庆文化 3,518.06
重庆九龙开发 182,732,200.00
预收账款
皇庭房地产开发 640.00
惠州皇庭旅游 288.00
广西宝庭 440,911.88
十一、 股份支付
(一) 股份支付总体情况
公司本期授予的各项权益工具总额 0.00
公司本期行权的各项权益工具总额 无
公司本期失效的各项权益工具总额 12,595,830.00
公司期末发行在外的股份期权行权价格的范围和
授予价格为 5.89 元/股
合同剩余期限
其他说明：
1、2017 年 6 月 9 日，公司第八届董事会 2017 年第八次临时会议、第八届监事会 2017
年第三次临时会议审议通过了《关于公司<2017 年限制性股票激励计划（草案）>及
其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。
2、2017 年 6 月 30 日，公司召开 2016 年年度股东大会，审议通过了《关于<公司 2017
年限制性股票激励计划（草案）>及其摘要的议案》等限制性股票激励计划相关议案。
3、根据公司 2016 年年度股东大会授权，2017 年 7 月 25 日，公司召开第八届董事
会 2017 年第十一次临时会议、第八届监事会 2017 年第四次临时会议，审议通过了
《关于调整限制性股票激励对象授予名单和授予数量的议案》、《关于向激励对象
首次授予限制性股票的议案》，确定本次限制性股票的首次授予日为 2017 年 7 月
25 日，同意公司向 51 名激励对象首次授予 2,756.05 万股限制性股票，首次授予价
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格为 5.89 元/股。预留限制性股票为 689.01 万股。
4、本次限制性股票激励计划有效期自限制性股票授予日起至激励对象获授的限制性
股票全部解除限售或回购注销之日止，最长不超过 60 个月。本计划授予的限制性股
票自本期激励计划授予日起满 12 个月后，激励对象可以在未来 36 个月内按 30%：
30%：40%的比例分三期解除限售。解锁条件为如下：
（1）公司层面解锁业绩条件
以 2016 年归属于上市公司股东的净利润为基数，2017 年、2018 年、2019 年各年度
归属于上市公司股东的净利润较 2016 年相比，增长比例不低于 150%、300%、500%。
（2）个人层面解锁业绩条件
若激励对象上一年度个人组织绩效分数≥60（满分 100 分制），或个人绩效考核结果
为 A/B+/B/C 档（优秀/良好/合格/基本合格），则激励对象可按照本激励计划规定的
比例解除限售。若激励对象上一年度个人组织绩效分数＜60，或个人绩效考核结果
为 D 档（不合格/淘汰），公司将取消该激励对象当期解除限售额度，未解除限售部
分由公司按照授予价格进行回购注销。
5、根据股权激励计划和 2018 年 4 月 19 日召开的第八届董事会二○一八年第四次会
议决议，2017 年度公司未满足业绩考核目标，公司拟回购注销限制性股票数量为
826.815 万股，回购价格为授予价格 5.89 元/股加上银行同期定期存款利息（按日计
息）。
6、本公司于 2018 年 6 月 22 日召开了 2017 年年度股东大会，审议通过了《关于回
购注销未达到公司 2017 年限制性股票激励计划第一个解锁期解锁条件的限制性股
票的议案》、《关于公司 2017 年限制性股票激励计划已授予的部分限制性股票回购并
注销的议案》，公司决定：（1）回购注销未达到第一期解锁条件的限制性股票 826.815
万股；2）回购注销失去资格的 9 名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票 432.768
万股。本期计提相关利息 1,296,530.25 元，本期支付回购款本金 10,914,641.2 元，支
付利息 163,277.83 元。
(二) 以权益结算的股份支付情况
授予日权益工具公允价值的确定方法 股票市价
在每个资产负债表日，根据最新取得的可行权
可行权权益工具数量的确定依据 职工人数变动信息以及对未来公司业绩的预
测，修正可行权的权益工具数量
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额
公司推行股权激励计划以后，上期及本期均未能达到限制性股票解锁条件，继续实
施预期以后年度也将难以到达解锁条件，因此本期计入资本公积和相关费用的金额
均为零。
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(三) 股份支付的修改、终止情况
无。
十二、 政府补助
(一) 与资产相关的政府补助
本公司无与资产相关的政府补助。
(二) 与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费 计入当期损益或冲减相关成
种类 金额
用损失的金额 本费用损失的项目
服务企业奖励
50,000.00 50,000.00 其他收益
扶持金
现代服务业发
161,600.00 161,600.00 其他收益
展扶持
产业发展专项
1,076,100.00 1,076,100.00 其他收益
资金补贴
排水达标先进
10,000.00 10,000.00 其他收益
单位奖励
稳岗补贴 100,118.35 100,118.35 其他收益
生育津贴 15,233.75 15,233.75 其他收益
农村社保补贴 7,561.70 7,561.70 其他收益
十三、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
1、 经营租赁（租出）
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
投资性房地产 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
合计 9,484,068,838.00 9,368,505,038.00
2、 经营租赁(租入)
截止 2018 年 12 月 31 日，本公司经营租赁承担如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内（含 1 年） 37,173,254.79
1-2 年（含 2 年） 35,141,330.22
2- 3 年（含 3 年） 33,734,504.00
3 年以上 522,343,696.24
合计 628,392,785.25
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3、 已签订的正在或准备履行的大额合同及财务影响
截止 2018 年 12 月 31 日，根据本公司已签订的正在或准备履行的大额工程或
设备采购合同，本公司预计未来支付的金额约为 9,041.20 万元。
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业按揭销售商品房的惯例，融发投资为其开发的物业的按揭销售提供
担保，截止 2018 年 12 月 31 日，提供的按揭销售担保余额为 119.71 万元，存入按
揭保证金 441.65 万元。本公司之子公司皇庭珠宝与中国农业银行签订合作协议，以
按揭贷款发放金额的 2%作为保证金存入保证金专户，以保证金专户的资金为按揭房
款设定质押。截止 2018 年 12 月 31 日，按揭保证金余额 15.05 万元。
(三) 抵押、质押事项
除财务报表附注五、（二十）和（二十八）所述以外，本公司无其他抵押、质押事项。
(四) 母公司对外担保事项
担保是否已经
担保方 被担保方 币种 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
本公司 同心再贷 人民币 50,000,000.00 2018/2/2 2018/8/2 是
本公司 同心再贷 人民币 50,000,000.00 2018/3/14 2018/9/3 是
本公司 同心再贷*1 人民币 50,000,000.00 2018/9/13 2019/9/12 否
本公司 同心再贷 人民币 10,000,000.00 2017/10/23 2018/10/22 是
本公司 同心再贷 人民币 10,000,000.00 2017/10/23 2018/10/31 是
本公司 同心再贷 人民币 300,000,000.00 2017/10/27 2018/7/25 是
本公司 瑞泽香港*2 美元 15,685,000.00 2018/4/30 2022/3/28 否
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 385,000,000.00 2017/11/22 2018/2/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 332,500,000.00 2018/2/22 2018/5/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 280,000,000.00 2018/5/22 2018/8/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 210,000,000.00 2018/8/22 2018/11/21 是
本公司 瑞泽租赁*2 人民币 140,000,000.00 2018/11/22 2021/6/21 否
本公司 融发投资*2 人民币 3,000,000,000.00 2016/3/30 2018/12/20 是
本公司 融发投资*2 人民币 2,960,000,000.00 2018/12/21 2023/3/30 否
*1 详见附注五、（二十）。
*2 详见附注五、（二十八）。
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(五) 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
皇庭广场（原晶岛国商购物中心）员工商铺认购系列案件
2010 年 12 月股东大会审议通过《关于妥善解决员工商铺内部认购事宜的议案》，即
按照每平米 4.5 万元（包括本金，不含个税）计提相应的预计赔款额，本公司根据
决议进行账务处理，按照每平米 1.5 万元的本金计入其他应付款，3 万元的补偿款及
由本公司承担的个税计入预计负债。
2015 年 8 月，陶惠勋等八名认购人将融发投资作为被告起诉（案号为“【2015】深福
法民三初字第 1852-1855、1857-1860 号”），请求融发投资解除《晶岛国际广场商铺
内部认购书》；返还已付商铺购买款及其利息、支付商铺租金、赔偿其损失；并承担
诉讼费用。深圳市福田区人民法院于 2016 年 12 月 30 日对上述案件做出一审判决：
A、确认认购书解除；B、返还陶惠勋等 8 名员工认购款及利息（从付款之日起按中
国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；C、支付违约金，违约金按商铺目
前市场价值（即商铺 2015 年 8 月市场单价的评估价，按第二次评估确定单价）的
25%计算；D、驳回 8 名员工的其他诉讼请求。陶惠勋等八名员工对一审判决结果不
服，于 2017 年 2 月向深圳市中级人民法院提起上诉。该案件已于 2018 年二审判决，
驳回上诉，维持原判。根二审判决结果，本公司将据上述陶惠勋等 8 名员工的预计
负债转入其他应付款。
本期期初预计负债余额为 23,175,731.14 元。本期公司与 3 名员工达成的和解，并支
付商铺本金、补偿款及个税合计 9,086,700.00 元，其中支付其他应付款的本金
2,596,200.00 元，支付预计负债的补偿款及个税合计 6,490,500.00 元。另外，本期支
付上年已终审结案的陶惠勋等八名员工其他应付款 33,340,299.64 元。截止 2018 年
12 月 31 日，预计负债余额为 16,685,231.14 元，尚有 7 名员工的商铺纠纷案未解决。
十四、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
无。
(二) 利润分配情况
根据本公司 2019 年 4 月 23 日第八届董事会 2019 年第七次会议决议，本公司公司拟
以 2019 年 4 月 23 日享有利润分配权的股份总额 1,173,841,824 股（总股本
1,175,345,368 股扣除已回购股份 1,485,844 股）为基数，向全体股东每 10 股派发现
金红利 0.10 元 (含税)，合计利润分配总额为 11,738,418.24 元。该利润分配预案尚须
提交公司 2018 年度股东大会审议。
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(三) 其他资产负债表日后事项说明
回购股份
公司于 2018 年 12 月 8 日、2018 年 12 月 25 日分别召开了第八届董事会 2018 年第
十三次临时会议及第八届监事会 2018 年第六次临时会议、2018 年第二次临时股东
大会，审议通过了《关于回购公司部分社会公众股份的预案的议案》，并于 2019 年
1 月 29 日披露了《回购报告书》。截至 2019 年 4 月 23 日，公司通过股份回购专用
证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司 A、B 股共 1,485,844 股，占公司总股本
的 0.13%。
十五、 其他重要事项
(一) 终止经营
1、 归属于母公司所有者的持续经营净利润和终止经营净利润
项目 本期发生额 上期发生额
归属于母公司所有者的持续经营净利润 90,652,194.53 120,153,545.65
归属于母公司所有者的终止经营净利润
2、 公司无终止经营情况。
(二) 分部信息
1、 报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了 4 个报告分部，
分别为：商业运营服务、金融服务、融资租赁服务及其他业务，本公司的各个
报告分部分别提供不同的产品或服务。本公司的管理层定期评价这些分部的经
营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
分部间转移价格按照实际交易价格为基础确定，间接归属于各分部的费用按照
资源的投入情况在分部之间进行分配。资产根据分部的经营以及资产的所在位
置进行分配，分部负债包括分部经营活动形成的可归属于该分部的负债。如果
多个经营分部共同承担的负债相关的费用分配给这些经营分部，该共同承担的
负债也分配给这些经营分部。
本集团各个报告分部提供的主要服务分别如下：
A．商业运营服务，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不
动产领域提供综合服务和运营服务。
B．金融服务，从事贷款、提供配套金融服务。
C．融资租赁服务，指从事融资租赁业务的服务。
D．其他业务，除上述业务外的服务，具体见附注七、在其他主体中的权益的
其他业务的公司。
财务报表附注 第 101 页
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2、 报告分部的财务信息
项目 商业运营服务 金融服务 融资租赁服务 其他 分部间抵销 合计
一、营业收入 502,695,926.77 289,226,572.27 56,420,467.50 100,768,259.32 949,111,225.86
其中：对外交易收入 502,695,926.77 289,226,572.27 56,420,467.50 100,768,259.32 949,111,225.86
分部间交易收入
二、营业成本 176,802,854.91 55,673,160.31 36,553,695.14 80,069,438.83 349,099,149.19
十六、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 期初余额
应收票据
应收账款 31,349,173.62 3,842,307.08
合计 31,349,173.62 3,842,307.08
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1、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
32,999,130.13 100.00 1,649,956.51 5.00 31,349,173.62 4,044,533.77 100.00 202,226.69 5.00 3,842,307.08
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的应收账款
合计 32,999,130.13 100.00 1,649,956.51 31,349,173.62 4,044,533.77 100.00 202,226.69 3,842,307.08
财务报表附注 第 103 页
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期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄 计提比例
应收账款 坏账准备
（%）
1 年以内（含 1 年） 32,999,130.13 1,649,956.51 5.00
合计 32,999,130.13 1,649,956.51
（2）本期计提、收回或转回应收账款情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
应收账款坏账 202,226.69 1,447,729.82 1,649,956.51
合计 202,226.69 1,447,729.82 1,649,956.51
（3）本期无实际核销的应收账款情况。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收款情况
期末余额
单位名称 占应收账款合计
应收账款 坏账准备
数的比例(%)
第一名 15,016,768.21 45.51 750,838.41
第二名 7,406,312.25 22.44 370,315.61
第三名 3,854,481.62 11.68 192,724.08
第四名 1,917,459.76 5.81 95,872.99
第五名 1,870,516.30 5.67 93,525.82
合计 30,065,538.14 91.11 1,503,276.91
（5）本期不存在因金融资产转移而终止确认的应收款项情况。
（6）本期不存在转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额。
财务报表附注 第 104 页
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(二) 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,779,505.00
应收股利 52,500,000.00 58,452,821.48
其他应收款 3,125,348,459.34 3,836,591,023.85
合计 3,179,627,964.34 3,895,043,845.33
1、 应收利息
项目 期末余额 期初余额
子公司资金借款 1,779,505.00
合计 1,779,505.00
2、 应收股利
项目（或被投资单位） 期末余额 期初余额
深国商管理咨询 40,500,000.00 45,452,821.48
皇庭不动产 12,000,000.00 13,000,000.00
合计 52,500,000.00 58,452,821.48
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3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面价值 计提 账面价值
比例 计提比
金额 金额 金额 比例（%） 金额 比例
（%） 例（%）
（%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
3,125,741,349.11 100.00 392,889.77 0.01 3,125,348,459.34 3,836,788,280.25 100.00 197,256.40 0.01 3,836,591,023.85
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 3,125,741,349.11 100.00 392,889.77 3,125,348,459.34 3,836,788,280.25 100.00 197,256.40 3,836,591,023.85
财务报表附注 第 106 页
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期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 83,902.24 4,195.11 5.00
1 至 2 年（含 2 年） 3,886,946.57 388,694.66 10.00
合计 3,970,848.81 392,889.77
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方组合 3,113,163,906.30
押金 10,000.00
保证金 8,596,594.00
合计 3,121,770,500.30
（2）本期计提、收回或转回坏账准备情况
项目 期初金额 本期计提 本期收回或转回 本期核销 期末金额
其他应收款坏账准备 197,256.40 195,633.37 392,889.77
合计 197,256.40 195,633.37 392,889.77
（3）本期无实际核销的其他应收款情况。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金 10,000.00 10,000.00
保证金 8,596,594.00 5,596,594.00
往来及其他 3,117,134,755.11 3,831,181,686.25
合计 3,125,741,349.11 3,836,788,280.25
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（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款
坏账准备期末
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 合计数的比例
余额
(%)
1 年以内、1-2 年、
第一名 内部往来 1,790,693,872.81 57.29
2-3 年、3-4 年
第二名 内部往来 463,781,657.77 1 年以内 14.84
第三名 内部往来 401,604,253.05 1 年以内 12.85
第四名 内部往来 250,891,304.99 1 年以内 8.03
第五名 内部往来 94,366,221.00 1-2 年、2-3 年 3.02
合计 3,001,337,309.62 96.03
（6）本期不存在涉及政府补助的应收款项。
（7）本期不存在因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期不存在转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
(三) 长期股权投资
期末余额 期初余额
项目 减值 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 备
对子公司
1,951,119,004.47 1,951,119,004.47 1,529,319,004.47 1,529,319,004.47
投资
对联营、
合营企业 440,226.47 440,226.47 426,649.32 426,649.32
投资
合计 1,951,559,230.94 1,951,559,230.94 1,529,745,653.79 1,529,745,653.79
1、 对子公司投资
本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值准备 期末余额
融发投资 35,296,718.10 35,296,718.10
融发发展 915,061,152.22 915,061,152.22
同心再贷 356,043,767.71 420,000,000.00 776,043,767.71
皇庭广场商
8,200,000.00 1,800,000.00 10,000,000.00
业
瑞泽租赁 214,717,366.44 214,717,366.44
合计 1,529,319,004.47 421,800,000.00 1,951,119,004.47
财务报表附注 第 108 页
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2、 对联营、合营企业投资
本期增减变动
减值准
宣告发放现 本期计提
被投资单位 期初余额 权益法下确认的 其他综合收 其他权益 期末余额 备期末
追加投资 减少投资 金股利或利 其他 减值准备
投资损益 益调整 变动 余额
润
合营企业
浙江绿城 426,649.32 13,577.15 440,226.47
合计 426,649.32 13,577.15 440,226.47
财务报表附注 第 109 页
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(四) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 123,416,113.53 69,129,848.26 44,850,448.34 28,616,608.05
合计 123,416,113.53 69,129,848.26 44,850,448.34 28,616,608.05
(五) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 13,577.15 -83,350.68
理财产品收益 307,989.04
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 67,110.89 42,180.00
子公司分红 81,325,185.00 60,314,400.68
合计 81,405,873.04 60,581,219.04
十七、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 1,507,010.14
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
1,259,013.80
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 47,041,667.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
-33,060,283.99 *
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
6,054,802.41
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
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项目 金额 说明
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
24,425,616.47
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 10,355,433.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -1,054,472.49
所得税影响额 -17,412,083.16
少数股东权益影响额 -965,329.89
合计 38,151,373.82
*皇庭珠宝广场于本年 12 月通过同一控制下合并纳入本公司合并范围，同一控制下
企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益为-33,060,283.99，其中：（1）该
公司报表期初至合并日的当期账面净损益为-8,984,363.19 元；（2）合并报表时产生
的内部未实现利润 24,075,920.80 元。
(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产收 每股收益（元）
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.68 0.08 0.08
扣除非经常性损益后归属于公司普通
0.98 0.05 0.05
股股东的净利润
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（加盖公章）
2019 年 4 月 2 3 日
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