沃克森（北京）国际资产评估有限公司
关于深圳证券交易所
《关于对爱司凯科技股份有限公司的重组问询函》
资产评估相关问题的核查意见
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
地址：北京市海淀区车公庄西路 19 号 37 幢三层 305-306
电话：010-52596085 传真：010-88019300 邮编：100044
关于深圳证券交易所
《关于对爱司凯科技股份有限公司的重组问询函》
资产评估相关问题的核查意见
深圳证券交易所：
根据贵所于 2020 年 11 月 11 日下发的《关于对爱司凯科技股份有限公司的重
组问询函》（创业板许可类重组问询函〔2020〕第 38 号）要求，沃克森（北京）
国际资产评估有限公司评估项目组进行认真的研究、分析和核查，现对相关问题
回复说明如下：
1. 关于金云科技未来年度销售收入预测情况，请补充说明：（1）分数据中
心披露金云科技未来年度销售收入预测，并结合在建及待建 IDC 项目预计产能，
说明在建及待建 IDC 项目预测未来年度收入是否与产能相匹配。（2）结合业务
爬坡期、机柜使用率（上电率）、销售价格等历史数据，说明本次评估是否充
分考虑业务爬坡期与机柜使用率的变动关系、机柜使用率下降、因市场竞争及
数据中心老化等原因导致销售价格下降的因素。（3）回复公告显示，东莞 2 号
楼项目及西丽 B8 项目尚未有意向订单，请说明上述项目预测收入、上电率、销
售单价的依据和合理性。（4）回复公告显示，金云科技目前正在履行的批发型
合同剩余合同期限为 3-6 年，均设置续期相关条款，零售型合同期限一般为 2-3
年，合同到期后视情况确定是否续签。请结合正在履行的具体合同内容说明金
云科技与客户是否存在续期安排，是否存在无法续期、客户流失风险，本次评
估是否充分考虑无法续期的风险并审慎预测未来年度收入。（5）回复公告显示，
“金云科技与阿里巴巴就东莞 3-6 号楼签订了备忘录，在机房完工交付后，前
24 个月随启随用，第 25 个月起按双方约定的保底 KW 数计费，目前正在进行
协议签署的内部流程，待流程完成后将正式签署”。请说明协议的签署进展情
况，是否存在无法签订合同的风险。（6）结合上述问题的回复、金云科技各个
项目所处市场竞争情况、金云科技的竞争优势说明收入预测是否合理审慎，并
充分提示可能导致收入不及预期的相关风险。请评估师核查并发表明确意见。
1
回复：
（1）分数据中心披露金云科技未来年度销售收入预测，并结合在建及待建
IDC 项目预计产能，说明在建及待建 IDC 项目预测未来年度收入是否与产能相
匹配。
各数据中心建设机柜功率、预测期各年使用机柜功率及销售收入情况如下：
项目 项目 单位 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
建设机柜总功率 MW 7.19 7.19 7.19 7.19 7.19 7.19 7.19 7.19
西丽项目 机柜月平均使用功率 MW 5.86 6.67 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75 6.75
销售收入 万元 5,499.57 12,799.38 13,218.28 13,548.85 13,881.96 14,228.90 14,584.63 14,584.63
建设机柜总功率 MW 7.61 7.61 7.61 7.61 7.61 7.61 7.61 7.61
上海金桥 机柜月平均使用功率 MW 5.08 5.82 6.03 6.19 6.29 6.40 6.45 6.45
销售收入 万元 2,047.82 4,686.63 4,861.57 4,985.68 5,070.78 5,155.88 5,194.89 5,194.89
建设机柜总功率 MW 6.76 6.76 6.76 6.76 6.76 6.76 6.76 6.76
扬州 机柜月平均使用功率 MW 4.76 6.11 6.60 6.60 6.60 6.60 6.60 6.60
销售收入 万元 1,029.56 2,676.51 2,898.43 2,898.43 2,898.43 2,898.43 2,898.43 2,898.43
建设机柜总功率 MW 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53
青岛 机柜月平均使用功率 MW 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53 6.53
销售收入 万元 1,290.34 2,580.68 2,580.68 2,580.68 2,580.68 2,580.68 2,580.68 2,580.68
建设机柜总功率 MW 7.95 7.95 7.95 7.95 7.95
坪山二期
机柜月平均使用功率 MW 7.95 7.95 7.95 7.95 7.95
及扩容
销售收入 万元 1,391.44 3,234.14 3,234.14 3,234.14 808.54
建设机柜总功率 MW 1.09 1.09 1.09 1.09 1.09 1.09 1.09 1.09
北京四季
机柜月平均使用功率 MW 1.08 1.08 1.08 1.08 1.08 1.08 1.08 1.08
青
销售收入 万元 317.36 634.71 634.71 634.71 634.71 634.71 634.71 634.71
建设机柜总功率 MW 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59 1.59
北京东小
机柜月平均使用功率 MW 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52
口
销售收入 万元 379.43 758.85 758.85 758.85 758.85 758.85 758.85 758.85
建设机柜总功率 MW 4.88 4.88 8.83 8.83 8.83 8.83 8.83 8.83
东莞 1 号楼 机柜月平均使用功率 MW 0.99 2.15 3.92 5.39 6.52 7.59 8.08 8.08
销售收入 万元 1,216.42 4,726.56 7,270.75 10,112.55 12,373.87 13,617.74 14,178.11 14,178.11
建设机柜总功率 MW 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49
东莞 2 号楼 机柜月平均使用功率 MW 0.07 2.38 3.85 5.50 6.16 6.16 6.16 6.16
销售收入 万元 59.43 3,863.21 6,240.57 9,137.99 10,490.41 10,752.67 11,021.49 11,021.49
建设机柜总功率 MW 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00 18.00
东莞 3-4 号
机柜月平均使用功率 MW 6.23 14.04 17.10 17.10 17.10 17.10 17.10
楼
销售收入 万元 3,880.30 8,742.71 10,649.65 10,649.65 10,649.65 10,649.65 10,649.65
建设机柜总功率 MW 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00
东莞 5 号楼 机柜月平均使用功率 MW 0.61 3.45 5.56 5.70 5.70 5.70 5.70
销售收入 万元 378.57 2,145.21 3,459.81 3,551.54 3,551.54 3,551.54 3,551.54
2
项目 项目 单位 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
建设机柜总功率 MW 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00
东莞 6 号楼 机柜月平均使用功率 MW 0.61 3.45 5.56 5.70 5.70 5.70 5.70
销售收入 万元 378.57 2,145.21 3,459.81 3,551.54 3,551.54 3,551.54 3,551.54
建设机柜总功率 MW 13.31 13.31 13.31 13.31 13.31 13.31
西丽 B8 机柜月平均使用功率 MW 1.66 6.99 11.45 12.45 12.64 12.64
销售收入 万元 2,773.87 11,650.25 19,561.79 21,799.41 22,702.36 22,702.36
合计 万元 13,231.36 40,598.10 57,504.98 77,111.39 86,812.76 90,180.01 92,306.89 92,306.89
从上表数据可以看出，随着数据中心建设规模增加、机柜使用率逐步提升，
预测期销售收入逐年上涨，预测期销售收入与数据中心建设规模、机柜使用率及
爬坡过程是相匹配的。
（2）结合业务爬坡期、机柜使用率（上电率）、销售价格等历史数据，说
明本次评估是否充分考虑业务爬坡期与机柜使用率的变动关系、机柜使用率下
降、因市场竞争及数据中心老化等原因导致销售价格下降的因素。
（一）业务爬坡期与机柜使用率的变动关系
1、历史年度金云科技分销售模式的机柜使用情况如下：
时点 分类 机柜使用率
批发型 约90%
2020年6月末 零售型 约70%
合计 约85%
批发型 约94%
2019年末 零售型 约91%
合计 约93%
批发型 约92%
2018年末 零售型 约85%
合计 约91%
批发型 约100%
2017年末 零售型 约48%
合计 约71%
从上表数据中可以看出，批发型数据中心的机柜使用率已处于较高水平；零
售型数据中心的机柜使用率逐年有所提高，2020 年 6 月末的零售型数据中心机柜
使用率有所下降主要是因为东莞 1 号楼于 2020 年 3 月交付使用、处于爬坡初期，
其机柜使用率较低。
3
2、未来预测年度各数据中心爬坡期及机柜使用率情况如下：
项目 销售模式 2020 年末 2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年末 2025 年末 2026 年末
西丽项目 零售型 约 94% 约 94% 约 94% 约 94% 约 94% 约 94% 约 94%
上海金桥 批发型 约 73% 约 78% 约 81% 约 82% 约 83% 约 85% 约 85%
扬州* 批发型 约 77% 约 98% 约 98% 约 98% 约 98% 约 98% 约 98%
青岛 批发型 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
坪山二期及扩容 批发型 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
北京四季青 批发型 约 99% 约 99% 约 99% 约 99% 约 99% 约 99% 约 99%
北京东小口 批发型 约 95% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
东莞 1 号楼* 零售型 约 25% 约 63% 约 53% 约 67% 约 80% 约 92% 约 92%
东莞 2 号楼 零售型 约 7% 约 51% 约 64% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
东莞 3-4 号楼 批发型 约 56% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
东莞 5 号楼 批发型 约 30% 约 71% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
东莞 6 号楼 批发型 约 30% 约 71% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
西丽 B8 零售型 约 20% 约 75% 约 91% 约 95% 约 95%
注：（1）扬州项目 2020 年末的机柜使用率较历史年度有所下降，主要是由于 2020 年下
半年新建了 2.36MW，新建部分使用率较低。
（2）东莞 1 号楼 2022 年末机柜使用率较 2021 年度有所下降，主要是由于 2022 年将
新建 3.95MW，新建部分使用率较低。
未来年度各数据中心使用率情况预测如下：
（1）存量批发型数据中心，金云科技与电信运营商签订了类似于包销的销
售合同，合同约定按照各数据中心机柜总数（上海金桥项目 2020 年 6 月前保底
1080 个，2020 年 7 月至 2021 年 6 月保底 1192 个，2021 年 7 月之后保底 1304 个）、
固定单价（上海金桥项目约定了保底单价）收取固定费用，敞口部分占比较小，
机柜使用率的变化主要是敞口部分变化所致。故未来年度对除上海金桥外的存量
批发型数据中心，维持目前的机柜使用率；对于上海金桥项目，结合保底条款及
历史年度机柜使用率爬坡情况，机柜使用率逐年有小幅度提升。
（2）在建及待建的东莞 3-6 号楼，已被阿里巴巴锁定，根据与阿里巴巴签
订的备忘录，在机房完工交付后，前 24 个月随启随用，第 25 个月起按双方约定
的保底 KW 数计费，本次评估，东莞 3-6 号楼爬坡期为 2 年，2 年内机柜使用率
逐步提升。
（3）对于零售型数据中心项目，截至评估基准日，西丽项目目前的机柜使
4
用率已爬坡至较高水平，未来年度维持较高的机柜使用率水平；对于东莞 1、2
号楼、西丽 B8 项目，机柜使用率爬坡期为 3-4 年，在爬坡期间，机柜使用率逐
步提升。行业一般情况来讲，零售型数据中心从启用到租满需要 2-4 年。预测期
在建及待建数据中心爬坡期与机柜使用率与金云科技历史年度情况、行业一般情
况相符合。
综上，本次评估已充分考虑业务爬坡期与机柜使用率的变动关系、机柜使用
率变动的影响。
（二）市场竞争及数据中心老化等原因对销售价格的影响
1、历史年度金云科技各数据中心销售价格如下：
数据中心 销售模式 每 KW 不含税销售单价（元/月）
西丽项目 零售 1300-1800
东莞 1 号楼 零售 1300-1800
零售模式合计 1300-1800
上海金桥 批发 500-700
扬州 批发 300-500
青岛 批发 300-500
坪山二期及扩容 批发 300-500
北京四季青 批发 300-500
北京东小口 批发 300-500
批发模式合计 300-700
对于批发型数据中心（除上海金桥项目），金云科技已与电信运营商签订长
期合作协议，其销售单价是固定不变的；对于上海金桥项目，与电信运营商签订
的《上海联通金桥三期 IDC 业务合作合同》，约定了保底单价，超过了保底单价
的部分按约定的分成比例进行结算。
对于零售型数据中心，金云科技可根据营业成本（人力、房租等）、市场资
源供需情况调整单价。从历史合同签订情况看，在合同续签时，部分零售型客户
定价会有小幅提升。
2、市场竞争情况
金云科技的数据中心分布于北京、上海、深圳、东莞、扬州、青岛等一、二
线城市，零售型数据中心集中在深圳及东莞，客户多集中在大型互联网、金融企
业。
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从国家政策上来看，2019 年 2 月中共中央、国务院印发的《粤港澳大湾区发
展规划纲要》明确指出：要构建新一代信息基础设施，推进粤港澳网间互联宽带
扩容，全面布局基于互联网协议第六版（IPv6）的下一代互联网，推进骨干网、
城域网、接入网、互联网数据中心和支撑系统的 IPv6 升级改造。
从行业需求来看，大湾区涵盖了广东珠三角地区的 9 个城市和香港、澳门两
个特别行政区，是国内经济最活跃，也是数字化需求最高的区域；在世界上的四
大湾区中，大湾区以接近 7,000 万的常驻人口数量排名居于第一位；金融、互联
网等行业已经形成了深圳等地区的支柱产业，对数据中心有着旺盛的市场需求。
2020 年 9 月 18 日，广东省发展和改革委员会发布了关于《明确数据中心节
能审查办理要求》（粤发改能源函【2020】1717 号）的通知，根据该通知， 除
国家战略布局的数据中心项目外，在 2022 年底之前，珠三角地区不得再办理新
建或扩建 3000 个标准机柜（按照 2.5kW/标准机柜进行折算）以上数据中心项目
节能审查。该通知在一定程度上限制了珠三角地区近两三年数据中心资源的建设
与供给。
且金云科技的业务布局相对更加聚焦，数据中心主要集中在深圳及周边地
区；金云科技通过相对聚焦的经营策略，可对区域市场有着更加深入的理解，进
而更好的满足客户的市场需求。
综上，金云科技的数据中心资源在市场上具有较强的竞争优势。
3、数据中心资产使用及维护更新情况
金云科技按照与客户协商达成的运营服务等级对数据中心基础设施进行每
周 7×24 小时不间断的技术运行维护服务及管理，确保数据中心基础设施处于有
效安全的工作状态。金云科技对数据中心资产均有定期维保，且对一些使用状态
无法达到要求的设备及时维修更新，确保数据中心资产处于有效安全的工作状
态。数据中心资产的持续使用不影响其有效安全的工作状态，不会对销售单价造
成直接影响。
综上，根据金云科技各数据中心销售合同签订情况、历史销售单价、市场竞
争情况、数据中心资产使用及维护更新情况，本次评估销售单价的预测是合理的。
（3）回复公告显示，东莞 2 号楼项目及西丽 B8 项目尚未有意向订单，请
6
说明上述项目预测收入、上电率、销售单价的依据和合理性。
（一）在谈意向需求情况
金云科技已积累了部分互联网、金融企业客户需求。截至本问询函回复日，
金云科技业务团队通过拜访、面谈、通讯沟通等方式对部分客户的需求进行了解
统计，所获取的客户需求情况如下：
项目名称 目标潜在客户 意向需求总功率（MW） 商谈进度
某国内龙头物流公司 约 2.40 商务洽谈中
某地方商业银行 约 1.50 商务洽谈中
东莞 2 号楼 某信息科技公司 约 1.50 商务洽谈中
某境外著名大型金融机构 约 0.45 商务洽谈中
某云计算公司 约 0.44 商务洽谈中
小计 约 6.29
某金融科技公司 约 9.35 商务洽谈中
某大型股份制商业银行 约 5.50 商务洽谈中
某电子技术公司 约 1.06 商务洽谈中
某网络科技公司 约 0.48 商务洽谈中
西丽 B8 某国内龙头科技公司 约 0.45 商务洽谈中
某大型投资公司 约 0.24 商务洽谈中
某汽车集团 约 0.12 商务洽谈中
小计 约 17.20
合计 约 23.49
东莞 2 号楼及西丽 B8 项目尚在洽谈的客户预计需求的总功率约为 23.49MW，
上述意向客户的实际使用功率将根据具体协商结果而确定。目前相关需求还在商
务洽谈中，因东莞 2 号楼尚在建设中、西丽 B8 尚在规划设计中，与上述客户未
最终确定需求及签署合同。
（二）项目预测收入、机柜使用率、销售单价的预计及合理性分析
东莞 2 号楼、西丽 B8 项目预测期收入、机柜使用情况、各年末机柜使用率
情况如下：
金额单位：人民币万元
项目 项目 单位 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
建设机柜总功率 MW 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49
东莞 2 年末机柜使用率 约 7% 约 51% 约 64% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95% 约 95%
号楼 机柜月平均使用功率 MW 0.07 2.38 3.85 5.50 6.16 6.16 6.16 6.16
销售收入 万元 59.43 3,863.21 6,240.57 9,137.99 10,490.41 10,752.67 11,021.49 11,021.49
西丽 B8 建设机柜总功率 MW 13.31 13.31 13.31 13.31 13.31 13.31
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项目 项目 单位 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
年末机柜使用率 约 20% 约 75% 约 91% 约 95% 约 95% 约 95%
机柜月平均使用功率 MW 1.66 6.99 11.45 12.45 12.64 12.64
销售收入 万元 2,773.87 11,650.25 19,561.79 21,799.41 22,702.36 22,702.36
东莞 2 号楼、西丽 B8 项目为零售型项目，目前已积累了一定的客户资源。
根据客户开发及机柜交付使用计划，项目爬坡期为 3-4 年，在爬坡期间，机柜使
用率逐步提升。一般来讲，零售型数据中心从启用到租满需要 2-4 年。东莞 2 号
楼与西丽 B8 项目爬坡期与机柜使用率与金云科技历史年度情况、行业一般情况
相符合，机柜使用率变动情况相对谨慎、合理。
本次评估，对东莞 2 号楼的单价确定参考东莞 1 号楼已销售部分单 KW 价格
确定；对西丽 B8 项目参考西丽项目已销售部分单 KW 价格确定。定价依据充分、
合理。
项目预测期收入结合机柜使用情况及单机柜单价确定，测算过程及结果较合
理。
（4）回复公告显示，金云科技目前正在履行的批发型合同剩余合同期限为
3-6 年，均设置续期相关条款，零售型合同期限一般为 2-3 年，合同到期后视情
况确定是否续签。请结合正在履行的具体合同内容说明金云科技与客户是否存
在续期安排，是否存在无法续期、客户流失风险，本次评估是否充分考虑无法
续期的风险并审慎预测未来年度收入。
对金云科技正在履行的主要销售合同进行梳理，合同内容中相关续期安排
条款如下：
1、批发型客户
序号 客户名称 合同标的 合同签署日期 合同期限规定 合同中涉及续约条款
租赁期结束前 180 日，出租
IDC 数据中心四季
1 北京联通 2015 年 2 月 96 个月 人与承租人应就设备的归还
青租赁
或续租事宜另行协商。
租赁期结束前 180 日，出租
2 扬州电信 IDC 数据中心租赁 2015 年 6 月 96 个月 人与承租人应就设备的归还
或续租事宜另行协商。
8
序号 客户名称 合同标的 合同签署日期 合同期限规定 合同中涉及续约条款
租赁期结束前 180 日，出租
IDC 数据中心东小
3 北京联通 2015 年 6 月 96 个月 人与承租人应就设备的归还
口租赁
或续租事宜另行协商。
租赁期结束前 180 日，出租
4 青岛联通 IDC 数据中心租赁 2015 年 8 月 96 个月 人与承租人应就设备的归还
或续租事宜另行协商。
本合同合作期为 10 年，单机
柜的服务周期需满足 10 年，
5 上海联通 IDC 数据中心租赁 2015 年 11 月 120 个月 从该机柜满足条件验收交付
日之起，合作期满后由双方
另行商议继续合作或终止。
2、零售型客户
尚在履行的业 尚在履行的
尚在履约合同中涉及续约
序号 客户名称 合同内容 签约情况 务合同签订日 合同所约定
条款
期 的合作时限
首次签约时间为
2015 年 4 月，服务
期限为 1 年； 在 服 务 期限 到 期 日之
第二次签约时间为 前 60 天，双方将就是否
数据中心 2016 年 10 月，服务 续约开始协商，如双方
1 中兴通讯 2019 年 1 月 3年
外包服务 期限 1 年； 无法达成一致的，在合
第三次签约时间为 同 期 届 满后 合 同 自动
2017 年 6 月，服务 终止。
期限为 1 年；目前为
第四次签约
首次签约时间为
数据中心 服务满一年（即 2020 年
2017 年 12 月，生效
外包服务 1 月 21 日前）甲方有权
时间为 2018 年 1 月，2019 年 1 月 2年
（西丽 根 据 服 务情 况 决 定是
服务期限 1 年；目前
IDC） 否终止合作。
为止第二次签约
2 微众银行
乙方承诺合作 2 年后如
数据中心
甲方需约 1 年，则乙方
外包服务 尚在首次签约合同
2019 年 11 月 2年 不 得 拒 绝， 不 得 涨价
东莞 IDC 一 履行期间
（ 本 合 同另 有 约 定除
号楼）
外）。
首次签约时间为 在 服 务 期限 到 期 日之
2015 年 2 月，服务 前 60 天，双方将就是否
数据中心
3 前海人寿 期限 3 年； 2020 年 5 月 2年 续约开始协商，如双方
外包服务
第二次签约时间为 无法达成一致的，在合
2018 年 5 月，服务 同 期 届 满后 合 同 自动
9
尚在履行的业 尚在履行的
尚在履约合同中涉及续约
序号 客户名称 合同内容 签约情况 务合同签订日 合同所约定
条款
期 的合作时限
期限为 2 年； 终止。
目前为第三次签约
在 服 务 期限 到 期 日之
前 60 天，双方将就是否
数据中心 尚在首次签约合同 续约开始协商，如双方
4 九州证券 2018 年 10 月 3年
外包服务 履行期间 无法达成一致的，在合
同 期 届 满后 合 同 自动
终止。
首次签约时间在
2016 年 6 月，服务
期限 1 年； 在 服 务 期限 到 期 日之
第二次签约自 2017 前 60 天，双方将就是否
数据中心 年 11 月开始，服务 续约开始协商，如双方
5 唯一网络 期 2 年； 2019 年 7 月 2年
外包服务 无法达成一致的，在合
第三次签约时间为
同 期 届 满后 合 同 自动
2018 年 7 月，服务
终止。
期限 1 年；目前为第
四次签约
在 服 务 期限 到 期 日之
前 60 天，双方将就是否
续约开始协商，如双方
无法达成一致的，在合
首次签约时间为 同 期 届 满后 合 同 自动
新疆联合 数据中心 2018 年 7 月，服务 终止。如合同期届满双
6 2020 年 7 月 2年
财产保险 外包服务 期限为 2 年，目前为 方 无 书 面异 议 或 甲方
第二次签约 继 续 使 用乙 方 数 据中
心外包服务，本合同自
动续期 1 次，且仅可续
期 1 次，服务期限顺延
2 年。
在 服 务 期限 到 期 日之
前 60 天，双方将就是否
数据中心 尚在首次签约合同 续约开始协商，如双方
7 融通资本 2018 年 8 月 3年
外包服务 履行期间 无法达成一致的，在合
同 期 届 满后 合 同 自动
终止。
从上述两表中可以看出，金云科技在履行的销售合同中，一般都会涉及有
合同续期相关安排条款。
对于批发型客户，由于数据中心的规划设计、建设标准、运营管理、运维服
务标准等均是根据客户具体需求提供定制化服务，IDC 业务定制化程度较高，客
10
户粘性较高，且批发型数据中心机房多为定制化，其更换供应商成本很高，一般
不会轻易更换，客户粘性高，一般合同期也较长。
对于零售型的客户，近年来金云科技各数据中心均运营良好，具备较高的客
户和市场认可度，客户稳定性好。根据历史情况，金云科技零售型客户在其经营
期间内，基本上无流失，合同到期后一般都会选择续签；且金云科技零售型数据
中心主要分布于深圳及东莞，需求较为旺盛，在总体供应有限的情况下，即使少
量客户不续签，也会有其他客户补充进来，保证机柜的使用率。
本次评估，考虑到 2015 年 3 月 8 日，中兴通讯就坪山二期项目向中国联合
网络通信有限公司广东省分公司（以下简称“广东联通”）出具的《合作事项承
诺函》中承诺合同到期后，广东联通有权决定是否续租，续租年限和租金。该承
诺事项可能会对坪山二期及扩容项目合同到期后的收益情况造成不利影响，故出
于谨慎考虑，坪山二期及扩容项目现有合同于 2024 年 3 月到期后不再考虑该项
目的收益。该项目的终止会使金云科技净利润减少约 1800 万元/年，对整体评估
值影响约 1 亿元。
综上，本次评估已充分考虑客户流失的风险，未来年度销售收入的预测谨慎、
合理。
（5）回复公告显示，“金云科技与阿里巴巴就东莞 3-6 号楼签订了备忘录，
在机房完工交付后，前 24 个月随启随用，第 25 个月起按双方约定的保底 KW 数
计费，目前正在进行协议签署的内部流程，待流程完成后将正式签署”。请说明
协议的签署进展情况，是否存在无法签订合同的风险。
金云科技与阿里巴巴保持着密切的沟通，目前已与阿里巴巴就具体协议条款
达成共识，合同尚处于对方内部审批阶段。
东莞 3-6 号楼为批发型数据中心，是根据阿里巴巴具体需求，为其提供数据
中心全套定制化服务；金云科技根据阿里要求，从机房租用、能耗批文、外电、
图纸设计、项目实施、机房验收等里程碑节点进行了点对点应答；阿里巴巴也已
参与到项目整体设计评审、项目工程建设环节，2020 年 11 月东莞 3-4 号楼已进
入设备测试阶段。预计无法签订合同的风险很小。
11
（6）结合上述问题的回复、金云科技各个项目所处市场竞争情况、金云科
技的竞争优势说明收入预测是否合理审慎，并充分提示可能导致收入不及预期
的相关风险。
金云科技的数据中心分布于北京、上海、深圳、东莞、扬州、青岛等一、
二线城市。根据销售模式，可分为批发型和零售型。
对于存量批发型数据中心，金云科技与电信运营商签订了类似于包销的销售
合同，合同约定按照各数据中心机柜总数（上海金桥项目 2020 年 6 月前保底 1080
个，2020 年 7 月至 2021 年 6 月保底 1192 个，2021 年 7 月之后保底 1304 个）、固
定单价（上海金桥项目约定了保底单价）收取固定费用，敞口部分占比较小；对
于在建待建的东莞 3-6 号楼，全部资源已被阿里巴巴锁定，本次评估根据已签订
合同或备忘录（MOU）约定情况进行预测。
零售型数据中心包括西丽项目、东莞 1 号楼、东莞 2 号楼、西丽 B8 项目，
零售型数据中心集中在深圳及东莞，客户多集中在互联网、金融企业，目标市场
需求旺盛。金云科技拥有互联网、金融领域的知名标杆客户，树立了公司的品牌
形象，并形成良好的示范效应，为金云科技带来了更多的优质客户。良好的品牌
形象和优质稳定的客户资源为金云科技的持续发展和新业务的拓展奠定了扎实
的基础。
金云科技在过往经营过程中，从未发生过重大经营事故（一级和二级），客
户满意度一直维持在较高水平。电信运营商会按照服务等级协议（SLA）按月对
金云科技的运维服务进行评分，近年来金云科技的运维月评分均在 90 分（按满
分 100 分换算）以上；金云科技的终端用户包括多家大型互联网企业、金融机构、
政企客户，客户的对 IDC 服务的稳定性要求很高，近年来金云科技各数据中心均
运营良好，具备较高的客户和市场认可度。
综上，结合金云科技已签订合同及资源锁定情况、数据中心项目所处区域及
目标市场资源需求情况、金云科技的竞争优势等方面综合分析，金云科技未来年
度收入预测是谨慎、合理的。
风险提示：若金云科技未来年度在建及待建项目建设交付使用进度未达预
期、销售合同到期后无法顺利续签导致客户流失，将对未来年度的销售收入产生
不利影响，可能导致销售收入不及预期。
12
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：
（1）结合在建待建项目的建设规模，预测期销售收入与数据中心建设规模
及机柜使用率是相匹配的；
（2）结合业务爬坡期、机柜使用率等历史数据，本次评估已充分考虑爬坡
期与机柜使用率、机柜使用率变动的影响；
（3）结合历史销售单价、市场竞争及数据中心资产运维情况，未来年度销
售单价的预测是合理的；
（4）结合目前东莞 2 号楼及西丽 B8 项目所积累的客户意向需求、存量数据
中心销售单价、行业一般机柜使用率爬坡情况，东莞 2 号楼项目及西丽 B8 项目
机柜使用率爬坡情况、销售单价及项目收入是谨慎、合理的；
（5）金云科技正在履行的主要合同中一般都设置了续期安排条款，在其经
营期间，基本无流失。坪山二期及扩容项目，出于谨慎考虑，合同到期后不再考
虑该项目效益。本次评估已充分考虑客户流失的风险，未来年度销售收入的预测
谨慎、合理；
（6）目前金云科技与阿里巴巴的正式合同尚处于阿里巴巴内部审批阶段，
但阿里巴巴已参与到项目设计及工程建设环节，2020 年 11 月东莞 3-4 号楼已进
入设备测试阶段。预计无法签订合同的风险很小；
（7）结合金云科技已签订合同及资源锁定情况、数据中心项目所处区域及
目标市场资源需求情况、金云科技的竞争优势等方面综合分析，金云科技未来年
度收入预测是谨慎、合理的；
（8）本次评估结果基于金云科技提供的盈利预测测算得到，若金云科技未
来年度在建及待建项目建设交付使用进度未达预期、销售合同到期后无法顺利续
签导致客户流失，将对未来年度的销售收入产生不利影响，可能导致销售收入不
及预期，将会对评估值产生影响。
2. 关于金云科技未来年度营业成本预测情况，请补充说明：（1）分数据中
心披露金云科技未来年度营业成本预测，说明营业成本中折旧摊销、运维成本、
机房租金、电费的具体测算过程。（2）回复公告显示，报告期内扬州数据中心
的运维模式变为金云科技运维，导致运维成本增加。请说明资产评估中是否充
13
分考虑运维模式变化、外包运维成本增加等因素，运维人员数量是否能与未来
独立运维模式占比进一步提升趋势相匹配，并就运维模式、外包运维成本变动
对本次交易评估值的影响进行敏感性分析。（3）结合机房租赁合同的到期时间、
续期安排及历史租金价格的变化情况，补充说明本次评估是否充分考虑未来年
度机房租金上涨的因素，并就机房租金变动对本次交易评估值的影响进行敏感
性分析。（4）请结合未来更新支出规划，说明存量数据中心未来年度营业成本
预测是否合理。（5）结合上述问题的回复说明金云科技的营业成本预测是否合
理审慎，并充分提示营业成本变动超过预期的相关风险。
回复：
（1）分数据中心披露金云科技未来年度营业成本预测，说明营业成本中折
旧摊销、运维成本、机房租金、电费的具体测算过程。
不同销售模式下金云科技需要承担的成本不同。零售模式下机柜的电费、物
业房租等均由金云科技承担；批发模式下，除上海金桥需由金云科技承担房租外，
其余数据中心的电费及物业房租均无需金云科技承担。金云科技各数据中心营业
成本构成如下：
项目名称 销售模式 成本项目
北京东小口 批发 折旧摊销+运维
北京四季青 批发 折旧摊销+运维
青岛 批发 折旧摊销+运维
坪山二期及扩容 批发 折旧摊销+运维
扬州 批发 折旧摊销+运维
上海金桥 批发 折旧摊销+租金+运维
西丽项目 零售 折旧摊销+租金+运维+电费
东莞 1 号楼 零售 折旧摊销+租金+运维+电费
东莞 2 号楼 零售 折旧摊销+租金+运维+电费
东莞 3-4 号楼 批发 折旧摊销+租金+运维
东莞 5 号楼 批发 折旧摊销+租金+运维
东莞 6 号楼 批发 折旧摊销+租金+运维
西丽 B8 零售 折旧摊销+租金+运维+电费
各数据中心营业成本预测结果如下：
金额单位：人民币万元
项目名称 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
西丽项目 2,768.76 6,126.50 6,332.81 6,518.33 6,728.60 6,911.91 7,110.41 7,137.95
14
项目名称 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
上海金桥 864.77 1,709.01 1,873.69 1,981.79 2,057.38 1,948.05 2,020.50 2,219.15
扬州电信 488.59 1,149.90 1,203.57 1,222.69 1,248.08 1,245.61 1,245.81 1,306.39
青岛联通 898.06 1,808.12 1,672.80 1,705.01 1,891.07 1,898.56 1,932.59 1,863.85
坪山二期及扩容 418.18 691.63 935.61 998.38 192.12
北京四季青 134.27 271.86 263.95 271.43 284.28 287.86 293.30 269.28
北京东小口 121.90 245.40 246.09 232.15 253.71 255.53 258.85 274.85
东莞 1 号楼 1,104.98 2,825.72 3,738.27 4,840.83 5,560.45 6,066.03 6,477.37 6,529.10
东莞 2 号楼 251.67 2,942.26 3,766.83 4,626.23 5,076.31 5,170.31 5,205.48 5,134.58
东莞 3-4 号楼 316.56 3,832.47 3,964.18 4,173.21 4,216.89 4,321.85 4,402.17 4,237.28
东莞 5 号楼 62.49 858.08 1,549.45 1,631.09 1,672.27 1,692.19 1,744.87 1,683.27
东莞 6 号楼 62.49 858.08 1,549.45 1,631.09 1,672.27 1,692.19 1,744.87 1,683.27
西丽 B8 702.05 4,839.68 7,347.76 9,887.87 10,885.01 11,186.33 11,085.32
合计 7,492.72 24,021.08 31,936.39 37,180.01 40,741.29 42,375.10 43,622.55 43,424.30
各项成本具体预测思路如下：
1、折旧摊销
折旧费根据现有固定资产的情况、更新固定资产情况和新增固定资产情况及
会计折旧年限确定及摊销年限确定。
2、机房租金
按照各数据中心场地租赁合同约定租金进行测算确定。
3、运维成本
主要包括外包服务费、人工成本、资产保险、咨询服务费、宽带使用费、维
保、维修及物料消耗、其他费用等。
（1）外包服务费：对于存量项目按实际情况确定，对于新建项目根据企业
预估人员配置、费用等情况确定，并考虑物价上涨情况，预测期参考 CPI 指数按
年 3%增长。
（2）人工成本：为公司内部人员，结合人员配置，工资薪资制度及行业工
资增长情况进行确定。
（3）资产保险费：参考存量项目历史年度保险费发生额占资产原值总额比
重进行确定。
（4）咨询服务费：参考历史年度发生额水平，参照物价水平增长幅度，按
年增长率 3%进行增长。
15
（5）宽带使用费：考虑到西丽项目目前机柜使用率已经稳定，未来年度按
2020 年 1-6 月份的发生额进行确定。
（6）维保费：质保期内不考虑，质保期外参考存量项目历史年度保险费发
生额占资产原值总额比重进行确定。
（7）维修及物料消耗、其他：按历史年度占收入平均比例进行确定。
4、电费
对于稳定运营的西丽项目，参考其历史年度电费发生额占收入平均比例确
定；对于新建项目按机柜上电进程、结合机柜功率、PUE、负载情况、及目前电
价标准进行预测。
综上，未来年度营业成本分明细预测结果如下：
金额单位：人民币万元
内容 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
机房租金 1,440.91 3,721.40 4,760.89 5,020.95 5,181.40 5,438.63 5,724.23 5,724.23
折旧摊销 3,067.43 10,902.17 14,043.02 14,399.19 13,845.19 13,332.83 13,374.95 13,176.23
运维成本 1,514.48 4,296.09 5,415.29 6,119.69 6,645.84 6,985.80 7,332.46 7,332.93
机房电费 1,469.90 5,101.42 7,717.20 11,640.19 15,068.86 16,617.84 17,190.91 17,190.91
合计 7,492.72 24,021.08 31,936.39 37,180.01 40,741.29 42,375.10 43,622.55 43,424.30
（2）回复公告显示，报告期内扬州数据中心的运维模式变为金云科技运维，
导致运维成本增加。请说明资产评估中是否充分考虑运维模式变化、外包运维
成本增加等因素，运维人员数量是否能与未来独立运维模式占比进一步提升趋
势相匹配，并就运维模式、外包运维成本变动对本次交易评估值的影响进行敏
感性分析。
预测期，除坪山二期及扩容项目外，其他存量数据中心、在建及待建数据中
心的运维均由金云科技独立运维，不存在运维模式变化的情况。
若坪山二期及扩容项目的运维模式发生变动，由金云科技运维，参考扬州项
目的运维服务收益水平，坪山二期及扩容项目转由金云科技运维后，评估值的变
动情况如下：
金额单位：人民币万元
坪山二期及扩容项目转变运维模式后的评估值 评估值变动金额 变动幅度
256,789.65 923.31 0.36%
综上，未来年度运维模式可能发生的变动对本次评估值的影响较小。
16
历史年度，公司在编运维人员、外包运维人员情况如下：
项目 2017 年末 2018 年末 2019 年末 2020 年 6 月末
在编运维人员（人） 10 25 36 41
外包运维人员（人） 3 6 6
运维人员总数（人） 13 25 42 47
根据企业的人员配置，未来各项目新增运维人员如下：
数据中心 新增运维人员（人）
东莞 IDC 项目 34
西丽 B8 15
合计 49
公司历史年度运维人员与运维机柜规模匹配情况如下：
2020 年 6 月末/2020 年
项目 2017 年末/2017 年 2018 年末/2018 年 2019 年末/2019 年
1-6 月
运维人员总数（人） 13 25 42 47
运维机柜规模*（MW） 5.37 22.19 27.03 31.91
运维机柜规模/运维
0.41 0.89 0.64 0.68
人员（MW/人）
注：运维机柜规模为金云科技负责运维的数据中心的机柜建设规模。
稳定期，各数据中心运维人员总数（含外包）为 96 人，运维机柜规模为 92MW，
运维机柜规模/运维人员约为 0.96MW/人，较历史年度高主要是由于东莞 IDC 项目
分布较为集中，人员可以充分利用，具备规模效益。总体上看，运维人员数量与
未来独立运维模式占比进一步提升趋势是相匹配的。
外包运维成本的变动对本次评估值的敏感性分析如下：
变动率 -5.00% 0.00% 5.00%
外包运维成本 256,917.24 255,866.34 254,739.82
评估值变动幅度 0.41% 0.00% -0.44%
从上表敏感性分析结果可以看出，外包运维成本的变动对本次估值影响较
小。
（3）结合机房租赁合同的到期时间、续期安排及历史租金价格的变化情况，
补充说明本次评估是否充分考虑未来年度机房租金上涨的因素，并就机房租金
变动对本次交易评估值的影响进行敏感性分析。
截至评估基准日 2020 年 6 月 30 日，公司已签订的租赁合同相关情况下：
出租方 承租方 租赁地点 面积（㎡） 租赁期限 租金变动情况 合同中涉及续约条款
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出租方 承租方 租赁地点 面积（㎡） 租赁期限 租金变动情况 合同中涉及续约条款
本合同预订之租赁期间届
深圳市南山区中 满，乙方需继续租用租赁房
2018 年 1 月 1
中兴通讯股 兴通讯西丽工业 每年递增 屋的，应于租赁期届满之日
金云科技 约 9,100.00 日至 2032 年
份有限公司 园研研二 1 楼、-1 5%-6% 前 2 个月向甲方提出续租要
12 月 31 日
楼 求，在同等条件下，乙方对
租赁房屋有优先承租权。
租赁期满后，甲方有权收回
该转租赁房屋（经确定的联
通公司参建部分除外），乙
方应如期返还。乙方需要继
续承租该房屋的，则应于租
上海市浦东新区
2019 年 1 月 1 赁期届满前 6 个月，向上海
中兴通讯股 金皖路 418 号裕
金云科技 约 10,000 日至 2025 年 逐年递增 5% 裕安投资集团有限公司提出
份有限公司 安工业园区内 6#
12 月 31 日 续租书面要求，乙方在遵守
楼
正式租赁合同的基础上，经
其同意后重新签订租赁合
同，租金等租赁条件均根据
当时的实际情况做相应调
整。
东莞市谢岗镇稔
东莞粤鲲智 2019 年 5 月 1
子园东莞大连机 每三年递增 合同自动续约一次，续约期
能制造有限 广东奇智 约 19,000 日至 2026 年 10
床智能制造项目 10% 限为 7.5 年
公司 月 30 日
第 1、2 幢厂房
东莞市谢岗镇稔
东莞粤鲲智 子园东莞大连机 2019 年 5 月 1 可自动续约，但续约次数不
每三年递增
能制造有限 广东奇智 床智能制造项目 约 22,000 日至 2026 年 10 超过二次，每次续约期限不
14.25%
公司 第 3、4 幢厂房及 月 30 日 超过 7.5 年
第 7 展厅
东莞市谢岗镇稔
东莞粤鲲智 2019 年 5 月 1 可自动续约，但续约次数不
子园东莞大连机 每三年递增
能制造有限 广东奇智 约 19,000 日至 2026 年 10 超过二次，每次续约期限不
床智能制造项目 14.25%
公司 月 30 日 超过 7.5 年
第 5、6 幢厂房
从上表中可以看出，公司签订的机房租赁合同中均有约定租金增长比例，
本次评估按照租赁合同租金相关条款进行测算确定预测期机房租金，已充分考虑
了租金上涨的影响。
机房租金对本次交易评估值的影响的敏感性分析如下：
变动率 -5.00% 0.00% 5.00%
机房租金 257,842.72 255,866.34 253,801.42
评估值变动幅度 0.77% 0.00% -0.81%
从上表敏感性分析结果可以看出，机房租金的变动对本次估值影响较小。
18
（4）请结合未来更新支出规划，说明存量数据中心未来年度营业成本预测
是否合理。
存量数据中心资产的维护更新包括两部分：（1）设备的维保及日常维修支
出；（2）设备达到经济寿命后进行更换。本次评估对于维保及日常维修费用在
营业成本中考虑；对于达到经济寿命的设备，在更新资本性支出中考虑资产的更
换支出。
历史年度，公司发生的维保及日常维修支出金额如下：
金额单位：人民币万元
项目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-6 月
维保及日常维修 185.91 282.10 259.41 158.39
未来年度在主营业务成本中考虑的维保及日常维修费用预测数据如下：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
维保及日常维修 124.72 292.89 366.23 409.30 431.62 446.14 455.48 455.48
结合存量资产经济寿命及已使用年限，未来年度存量资产更新资本性支出如
下：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
更新资本性支出 3.53 766.94 801.96 2,287.15 202.69 958.63 712.79 6,373.18
本次对存量资产的维保及日常维修存量资产发生的维保及日常维修支出在
营业成本中进行预测，结合历史年度发生的维保及日常维修费用，其预测是合理
的。而对于资产达到经济寿命后的主体更换支出，已在更新资本性支出中进行考
虑，更新资本性支出按照企业会计政策计提折旧摊销，对应的折旧摊销也在营业
成本中体现。
综上，结合营业成本中的维保及日常维修支出、未来更新支出规划，存量数
据中心未来年度营业成本预测是合理的。
（5）结合上述问题的回复说明金云科技的营业成本预测是否合理审慎，并
充分提示营业成本变动超过预期的相关风险。
综上所述，预测期运维人员数量满足运维需求、机房租金已按照合同约定考
19
虑了上涨因素、未来资产的维保及维修费用也已充分考虑。总体来讲，金云科技
的营业成本预测谨慎、合理。
风险提示：营业成本中折旧摊销、租金是相对固定的，运维成本占比较小，
电费对营业成本会构成较大影响，本次评估，电价是按目前价格水平进行测算，
若未来电价上涨，则营业成本将可能超过预期。
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：
（1）预测期，除坪山二期及扩容项目外，其他数据中心（包括存量及在建
待建项目）均由金云科技独立运维；未来年度若坪山二期及扩容项目运维模式发
生变动，会对评估结果造成一定影响，但影响较小；
（2）本次评估按照租赁合同租金相关条款进行测算确定预测期机房租金，
已充分考虑了租金上涨的影响；
（3）结合营业成本中存量数据中心的维保及日常维修支出、未来更新支出
规划，存量数据中心未来年度营业成本预测是合理的；
（4）结合各项营业成本测算过程及依据，未来年度金云科技的营业成本预
测是谨慎、合理的；
（5）本次评估结果基于金云科技提供的盈利预测测算得到，若金云科技营
业成本超过预期，将会对评估值产生影响。
3. 请补充披露金云科技销售费用、管理费用的预测表及其构成项目，并结
合历史数据说明销售费用、管理费用预测是否合理充分，并就销售费用、管理
费用变动对本次交易评估值的影响进行敏感性分析。请评估师核查并发表明确
意见。
回复：
（一）金云科技销售费用、管理费用的预测表及其构成项目，及其合理性分
析
1、销售费用
金云科技销售费主要由折旧、职工薪酬、差旅费、业务招待费、办公费及其
他构成。历史年度销售费用发生额如下：
金额单位：人民币万元
20
序号 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-6 月
1 折旧 - 0.01 0.51 0.38
2 职工薪酬 149.54 281.60 526.46 295.33
3 差旅费 4.15 44.39 86.36 18.34
4 业务招待费 17.90 50.83 178.07 87.57
5 办公费及其他 0.88 2.54 6.82 5.20
合计 172.47 379.37 798.21 406.82
占收入比重 3.74% 3.16% 3.72% 3.40%
未来年度销售费用预测结果如下表：
金额单位：人民币万元
序号 项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
1 折旧 4.35 8.39 6.72 4.98 3.70 2.74 4.68 5.89
2 职工薪酬 264.00 615.27 676.79 744.47 818.92 900.81 990.90 990.90
3 差旅费 38.03 116.68 165.27 221.62 249.50 259.18 265.29 265.29
4 业务招待费 72.38 222.07 314.55 421.80 474.87 493.28 504.92 504.92
5 办公费及其他 3.18 9.74 13.80 18.51 20.84 21.64 22.15 22.15
合计 381.93 972.15 1,177.13 1,411.38 1,567.82 1,677.66 1,787.94 1,789.15
占收入比重 2.89% 2.39% 2.05% 1.83% 1.81% 1.86% 1.94% 1.94%
预测期销售费用率呈现逐年下降趋势主要是因为金云科技未来年度营业收
入增长幅度较大，而市场资源基本已确定，后续无需过多销售人员进行市场开拓，
销售人员编制稳定，职工薪酬增长幅度不大。
2、管理费用（含研发费用）
金云科技销售费主要由折旧摊销、职工薪酬、业务招待费、租赁费、中介费
用、研发费用及其他构成。历史年度管理费用发生额如下：
金额单位：人民币万元
序号 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-6 月
1 折旧 0.83 1.00 2.55 1.90
2 摊销 0.14 2.51 8.08 6.92
3 职工薪酬 532.89 390.23 558.27 347.92
4 业务招待费 73.35 5.07 18.82 2.63
5 差旅费 29.59 12.05 32.22 11.94
6 租赁费 7.66 136.15 1,001.76 721.92
7 商号使用费 - 47.17 47.17 -
8 中介费用 80.92 107.68 163.89 13.64
9 股份支付费用 - - 500.00 -
10 其他 6.25 22.57 66.22 26.40
11 研发费用 - - 713.66 278.10
21
序号 项目 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年 1-6 月
合计 731.63 724.42 3,112.65 1,411.37
占收入比重 15.86% 6.04% 14.50% 11.78%
未来年度管理费用（研发费用）预测结果如下表：
金额单位：人民币万元
序号 项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
1 折旧 21.87 42.13 33.74 25.01 18.56 13.77 23.53 29.59
2 摊销 7.04 13.95 13.94 11.95 6.53 4.81 4.81 6.42
3 职工薪酬 270.00 679.71 747.68 822.45 904.69 995.16 1,094.68 1,094.68
4 业务招待费 8.60 26.39 37.38 50.12 56.43 58.62 60.00 60.00
5 差旅费 16.58 50.87 72.05 96.62 108.78 113.00 115.66 115.66
6 租赁费 352.30 102.49 106.59 110.86 115.29 119.90 124.70 124.70
7 中介费用 120.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00
8 其他 41.81 70.26 72.36 74.53 76.77 79.07 81.45 81.45
9 研发费用 600.00 1,217.94 1,725.15 2,313.34 2,604.38 2,705.40 2,769.21 2,769.21
合计 1,438.21 2,353.74 2,958.90 3,654.88 4,041.44 4,239.73 4,424.04 4,431.69
占收入比重 10.87% 5.80% 5.15% 4.74% 4.66% 4.70% 4.79% 4.80%
管理费用（含研发费用）占收入比例呈现逐年下降趋势主要原因包括：
（1）未来年度主营业务收入呈现大幅度增长，而部分管理费用发生金额相
对稳定或增长较小；
（2）历史年度管理费用中包括股份支付费用、商号使用费及东莞 IDC 项目
建设期间的租金等，未来年度不考虑股份支付费用、商号使用费，项目建设期间
的租金已在主营业务成本中考虑；若剔除股份支付费用、商号使用费及新建项目
建设期间的租金，2019 年度、2020 年度管理费用（含研发费用）占收入比重分
别为 8.09%、7.45%。
综上，金云科技未来年度销售费用与管理费用的预测是合理、充分的。
（二）销售费用及管理费用变动的敏感性分析
对销售单价、使用率、毛利率变动对本次估值影响进行敏感性分析，结果如
下：
金额单位：人民币万元
变动率 -5.00% 0.00% 5.00%
销售费用 256,455.53 255,866.34 255,277.14
评估值变动幅度 0.23% 0.00% -0.23%
管理费用 257,366.45 255,866.34 254,277.60
评估值变动幅度 0.59% 0.00% -0.62%
22
从上表敏感性分析结果可以看出，销售费用及管理费用的变动对本次估值
影响较小。
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：结合销售费用及管理费用历史数据来看，金云科技销
售费用、管理费用未来年度预测数据是合理的。
4. 请结合金云科技现有资产的经济使用年限、已使用年限，说明预测更新
资本性支出的合理性、充分性。请评估师核查并发表明确意见。
回复：
截至评估基准日 2020 年 6 月 30 日，金云科技各类资产的经济使用年限、已
使用年限及未来年度更新资本性支出如下：
金额单位：人民币万元
项目 设备类别 经济使用年限 已使用年限 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
UPS 系统 12-15 0.83-4.33 - - - - - - - 194.78
供电系统 6-20 0.83-4.33 - - - 307.10 - 35.37 - 674.33
机柜 12-15 0.83-4.33 - - - - - - - 107.90
西丽项目
空调系统 8-30 0.83-4.33 - - - - 1.92 - 47.19 171.26
弱电系统 6-15 0.83-4.33 - - - 0.87 - 14.67 - 51.15
消防系统 6-20 0.83-4.33 - - - 284.26 - - - 95.11
UPS 系统 8-15 3.08-4.33 - - - - - - - 62.90
供电系统 6-16 3.08-4.33 - - 474.72 83.17 - - - 636.00
机柜 15 3.08-4.33 - - - - - - - 87.19
上海金桥
空调系统 8-30 3.08-4.33 - - - - 138.01 2.07 64.59 198.45
弱电系统 8-15 3.08-4.33 - - - - 1.22 - - 30.91
消防系统 15 4.33 - - - - - - - 38.64
UPS 系统 15 4.83 - - - - - - - 50.47
供电系统 6-20 4.83 - 219.95 - - - - - 529.97
扬州 机柜 15 4.83 - - - - - - - 56.04
空调系统 6-30 4.83 - - - 113.75 - 413.48 - 234.79
消防系统 15 4.83 - - - - - - - 23.98
UPS 系统 15 3.08 - - - - - - - 35.47
供电系统 8-16 3.08 - - - 1,318.35 - 13.64 - 806.54
机柜 15 3.08 - - - - - - - 49.89
青岛
空调系统 8-30 3.08 - - - - - 305.57 - 392.90
弱电系统 15 3.08 - - - - - - - 33.13
消防系统 15 3.08 - - - - - - - 52.34
坪山二期 UPS 系统 12-15 4.00-4.58 - - - - - - - -
23
项目 设备类别 经济使用年限 已使用年限 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度 2023 年度 2024 年度 2025 年度 2026 年度 永续期
及扩容扩 供电系统 6-20 4.00-4.58 - 545.77 324.22 - - - - -
容 机柜 12-15 4.00-4.58 - - - - - - - -
空调系统 8-30 4.00-4.58 - - - 5.10 - - - -
弱电系统 12-15 4.00-4.58 - - - - - - - -
消防系统 15 4.00-4.58 - - - - - - - -
UPS 系统 12-15 3.17 - - - - - - - 29.77
供电系统 6-12 3.17 - - - 80.03 - - - 28.29
北京四季 机柜 12-15 3.17 - - - - - - - 17.81
青 空调系统 8-16 3.17 - - - - - 28.03 - 59.26
弱电系统 15 3.17 - - - - - - - 4.06
消防系统 15 3.17 - - - - - - - 4.90
UPS 系统 12-15 2.66 - - - - - - - 42.39
供电系统 6-12 2.66 - - - 91.51 - - - 38.31
北京东小 机柜 12-15 2.66 - - - - - - - 25.06
口 空调系统 8-12 2.66 - - - - - 10.02 - 128.69
弱电系统 12-15 2.66 - - - - - - - 7.03
消防系统 10-15 2.66 - - - - - - - 11.08
UPS 系统 15-16 0.25 - - - - - - - 89.49
供电系统 6-20 0.25 - - - - - - 566.65 459.20
东莞 1 号 机柜 8-15 0.25 - - - - - - - 14.98
楼 空调系统 8-30 0.25 - - - - - - - 226.11
弱电系统 6-15 0.08-0.25 - - - - - - 4.53 80.93
消防系统 12 0.25 - - - - - - - 30.68
办公设备及软件 4-12 0.08-6.32 3.53 1.23 3.01 3.01 61.54 135.78 29.83 61.19
长期待摊费用 12-15 0.17-4.17 - - - - - - - 399.78
合计 3.53 766.94 801.96 2,287.15 202.69 958.63 712.79 6,373.18
对于现有资产，本次评估根据每一项资产的经济使用年限、已使用年限，详
细预测其更新资本性支出的金额与更新资本性支出发生的时点，永续期资本性支
出预测是将永续期各个时点上的资本性支出折现到预测期期末，然后进行年金化
处理，得到一个等额年金。
综上，结合各项资产的经济使用年限、已使用年限情况，金云科技未来年度
更新资本性支出的预测是合理的。
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：结合各项资产的经济使用年限、已使用年限情况，金
云科技未来年度更新资本性支出的预测是合理的。
24
5. 回复公告显示，金云科技预测 2020 年 7 月至 2022 年度将投入新增资本
性支出合计 10.98 亿元，同期有息负债预计增加 5.3 亿元，金云科技 2.57 亿元货
币资金作为与生产经营无关的溢余资产。请补充说明新增资本性支出的资金来
源，有息负债增加额是否预测充分，金云科技是否具备足够的筹资能力。请独
立财务顾问、评估师核查并发表明确意见。
回复：
（一）新增资本性支出的资金来源，有息负债增加额的充分性分析
金云科技新增资本性支出的资金来源主要来源于期初留存、建设期积累及外
部筹资等。
1、期初留存：
（1）截至评估基准日 2020 年 6 月 30 日，公司已预付设备工程款 9,787.46 万
元，该部分设备工程款后续无需再支出；
（2）溢余货币资金：于评估基准日，金云科技超出正常经营所需的货币资
金（即最低现金保有量）为 25,756.55 万元，将其确认为溢余资产。溢余货币资
金是超出正常经营活动所需的资金，可用作投资活动或筹资活动的储备资金，这
一部分储备的是股东“自由”支配的，待预测期开展投资活动或筹资活动时作现
金流出。本次采用收益法进行评估时，新增资本性支出是按全部待投资金额预测，
即基准日后各预测期间的资本性支出已在企业现金流预测的现金流流出中予以
反应，故在评估基准日确认为溢余资产的货币资金可随时用于支持金云科技预测
期的新增资本性支出。
综上，截至评估基准日，企业账上已预付的设备工程款及可随时用于支持资
本性支出的货币资金合计 35,544.01 万元。
2、建设期积累：
2020 年 7 月至 2022 年度，金云科技不考虑追加投资及筹资活动的现金流量
如下：
金额单位：人民币万元
项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度
营业收入 13,231.36 40,598.10 57,504.98
减：营业成本 7,492.72 24,021.08 31,936.39
营业税金及附加 21.50 39.03 26.54
25
项目 2020 年 7-12 月 2021 年度 2022 年度
营业费用 381.93 972.15 1,177.13
管理费用 1,438.21 2,353.74 2,958.90
财务费用 23.15 1,275.65 2,655.52
营业利润 3,873.86 11,936.46 18,750.49
加：营业外收支净额 0.00 0.00 0.00
利润总额 3,873.86 11,936.46 18,750.49
减：所得税费用 503.42 1,645.32 2,790.85
净利润 3,370.45 10,291.14 15,959.64
加回：折旧及摊销 3,111.81 10,988.05 14,114.56
扣减：资本性支出 3.53 766.94 801.96
营运资金追加额 -790.13 3,572.80 4,823.79
现金流量 7,268.86 16,939.44 24,448.45
合计 48,656.75
3、外部筹资：通过银行贷款，预计借款 53,000.00 万元。
以上资金合计 137,200.76 万元，足以覆盖新增资本性支出。
（二）金云科技的筹资能力
截至目前，金云科技已签署融资授信协议如下：
银行名称 授信额度 期限
招商银行股份有限公司深圳分公司 1.00 亿 1年
中国银行股份有限公司深圳上步支行 1.10 亿 5年
上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行 1.50 亿 5年
上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行 0.50 亿 1年
总计 4.10 亿
截至评估基准日，金云科技无借款；截至目前，金云科技已签署融资授信
总额度为 4.10 亿元，其中 2.60 亿元为固定资产贷款授信。此外，公司正在申请
的固定资产贷款授信额度约 7.00 亿元。
综上，金云科技具备足够的筹资能力。
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：
（1）结合评估基准日金云科技预付设备工程款金额、溢余货币资金、建设
期现金流量及未来新增资本性支出情况，未来年度有息负债增加额的预测是充分
的；
（2）结合企业已签署融资授信额度、在谈授信额度情况，金云科技具备足
够的筹资能力。
26
6. 回复公告显示，本次拟置出土地使用权的资产评估中将挂牌出让作为可
比案例，但本次置出不属于土地出让。请结合二级市场可比土地转让交易情况，
说明该项置出资产评估的合理性。请评估师核查并发表明确意见。
回复：
土地使用权转让方式包括：公开方式（即以公开招标、拍卖、挂牌、上网竞
价方式寻找受让人的行为）和协议方式（即国有土地使用权转让人通过协商自行
寻找受让人的行为）。
考虑公开转让方式所花费时间周期较长，二级市场交易一般都是通过协议方
式进行转让，该种方式基于契约精神，进行自愿转让，最终转让结果并没有对外
进行公示，土地二级市场可比交易案例难度较大；土地一级市场成交结果可在自
然资源部官网、中国土地市场网、市（县）自然资源局官网及当地土地交易中心
查询得到，该信息属于公开、透明的。故一般通过搜集一级市场具备可比条件交
易案例作为可比案例，是符合当下实际情况，也是行业惯例。
根据《资产评估执业准则——不动产》（中评协【2017】38 号）和《房地产
估价规范》（GB/T 50291-2015）“采用市场法评估时，应选取三个以上的相似的
成交案例作为可比案例，且交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过 20%，综合调整不得超过 30%”。
其中，可比案例需具备以下条件：
（1）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象
类似；
（2）成交日期与评估基准日接近；
（3）交易类型与评估目的相适合；
（4）成交价格为正常价格或者可以修正为正常价格。
本次在公开渠道未能获取到符合上述条件的二级市场土地成交案例。
根据部分上市公司公告的评估报告信息，涉及土地使用权评估的，当采用市
场法时，其选择的可比土地成交案例交易方式如下：
可比成交案例
上市公司 评估报告名称 评估报告号 评估目的
交易方式
中航飞机 中航飞机股份有限公司拟资产置换所涉 中和评报字（2020）第 资产置换 挂牌出让
27
可比成交案例
上市公司 评估报告名称 评估报告号 评估目的
交易方式
及的西安天元航空科技股份有限公司股 XAV1069D001 号
东全部权益价值项目
中航飞机股份有限公司拟进行资产置换
中和评报字（2020）第
中航飞机 所涉及的中航沈飞民用飞机有限责任公 资产置换 挂牌出让
XAV1069D002 号
司股东全部权益价值
中航飞机股份有限公司拟资产置换所涉
中和评报字（2020）第
中航飞机 及的贵州新安航空机械有限责任公司股 资产置换 挂牌出让
XAV1069D003 号
东全部权益价值项目
中密控股(300470.SZ)拟收购自贡新地佩尔
川华衡评报〔2020〕182
中密控股 阀门有限公司 100%股权涉及的自贡新 资产收购 挂牌出让
号
地佩尔阀门有限公司股东全部权益价值
厦门港务发展股份有限公司拟对厦门路
大学评估评报字
厦门港务 桥翔通股份有限公司进行增资涉及的厦 增资 挂牌出让
[2020]840011 号
门路桥翔通股份有限公司股东全部权益
深圳美丽生态股份有限公司拟股权转让
同致信德评报字（2020）
美丽生态 涉及的江苏八达园林有限责任公司股东 股权转让 挂牌出让
第 020070 号
全部权益价值
锦州吉翔钼业股份有限公司拟发行股份
国融兴华评报字[2020]
吉翔股份 及支付现金购买资产所涉及中天引控科 购买资产 挂牌出让
第 003 号
技股份有限公司股东全部权益价值项目
资料来源：上市公司公告
可见，通过搜集一级市场具备可比条件的交易案例作为可比案例，是行业惯
例。
综上，在二级市场未能搜集到具备可比条件的交易案例，本次采用市场法对
置出资产-土地使用权进行评估时，在一级市场交易案例中选择具备可比条件的
成交案例作为可比案例，最终评估单价与可比案例成交单价接近，评估过程符合
实际情况，也符合行业惯例，评估结果具备合理性。
评估机构核查意见：
经核查，评估师认为：
土地二级市场可比交易案例难度较大，在一级市场具备可比条件的交易案例
按照行业惯例，本次对置出资产-土地使用权的评估单价与可比案例成交单价接
近，评估结果具备合理性。
[以下无正文]
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（本页无正文，为《沃克森（北京）国际资产评估有限公司关于深圳证券交易所
<关于对爱司凯科技股份有限公司的重组问询函>资产评估相关问题的核查意见》
之盖章页）
沃克森（北京）国际资产评估有限公司
2020 年 11 月 16 日