江西中江地产股份有限公司 2013 年年度报告摘要
江西中江地产股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 中江地产 股票代码 600053
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 王芳
电话 0791-88666003
传真 0791-88666007
电子信箱 zjre600053@126.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 2,828,016,671.69 2,986,445,010.52 -5.30 2,757,909,832.64
归属于上市公司股东的
809,921,356.22 793,021,604.05 2.13 780,374,460.32
净资产
经营活动产生的现金流
450,996,772.93 5,337,570.57 8,349.48 119,571,796.09
量净额
营业收入 604,881,162.44 330,603,131.50 82.96 400,567,828.46
归属于上市公司股东的
25,570,568.17 12,647,143.73 102.18 15,510,976.53
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 25,173,627.94 11,152,787.85 125.72 4,327,707.79
利润
加权平均净资产收益率
3.19 1.61 增加 1.58 个百分点 2.01
（%）
基本每股收益（元／股） 0.05898 0.02917 102.19 0.03578
稀释每股收益（元／股） 0.05898 0.02917 102.19 0.03578
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 14,612 14,984
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
江西中江集团有限
国有法人 72.37 313,737,309 0 质押 98,000,000
责任公司
康江文 未知 0.54 2,328,745 0 未知
杨杉 未知 0.53 2,315,118 0 未知
崔樯 未知 0.49 2,142,977 0 未知
崔伯良 未知 0.27 1,184,901 0 未知
杨树军 未知 0.23 985,000 0 未知
宣洁伟 未知 0.22 963,000 0 未知
韩永强 未知 0.21 930,000 0 未知
张琦 未知 0.19 810,630 0 未知
朱金山 未知 0.19 806,508 0 未知
公司前 10 名股东中，江西中江集团有限责任公司为公司的关联方，
上述股东关联关系或一致行动 与前 10 名股东中的其他股东之间不存在关联关系。公司未知前 10
的说明 名其他股东之间是否存在关联关系或者属于《上市公司收购管理办
法》规定的一致行动人的情况。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
2013 年，在世界经济缓慢复苏的背景下，国内经济总体呈现运行平稳的态势，全年 GDP
同比增长 7.7%。在此大环境下，房地产市场继续延续 2012 年下半年以来的回暖走势，在自
助性需求和改善性需求加速释放的刺激下，房地产开发投资、新开工增速继续提高，市场成
交量和销售均价持续小幅上扬，但增速和涨幅却已呈现收窄之态势。
据国家统计局发布数据显示，2013 年全国房地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长
19.8%，其中住宅投资增长 19.4%；全年房地产开发企业土地购置面积 38,814 万平方米，比
上年增长 8.8%；房屋新开工面积 201,208 万平方米，比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面
积增长 11.6%；全国商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售
面积增长 17.5%。
（一）公司总体经营情况
报告期内，公司以"朴实厚重，志存高远"的企业核心文化为指导，以"团结一心，激情
奉献，奋力实现新跨越"为工作方针，继续秉持"品质为先、精益求精"的经营理念，深耕于
南昌本土，聚焦"紫金城"项目，全面促进公司生产经营健康发展。
2013 年，公司紧紧围绕年度经营目标，加大品牌营销力度，狠抓工程进度与质量管理，
强化财务预算与资金管理，严控成本费用，提升项目管控水平，巩固内控成果，全年共计实
现营业收入 6.05 亿元，同比增长 82.96%；营业成本 4.95 亿元，同比增长 94.97%；营业利
润 3.5 亿元，同比增长 130.8%；净利润 2,557 万元，同比增长 102.18%。
1、紧抓销售、促收回款
报告期内，公司充分抓住市场机遇，坚持以客户需求为导向，充分贴近客户，深入挖掘
客户需求，继续主打"紫金城"的文化品牌、绿色环保及学区房概念，为客户提供高品质的产
品，实现"量"与"质"的同步飞跃。
销售方面，公司以紫金城中央公园组团全新形象面市，围绕核心区、赣江畔、公园内、
学区房四大核心卖点进行有节奏的市场推广，通过多批次、少批量的"小步快跑"的营销策略，
超额提前完成年初制定的经营目标，有效的提升"紫金城"的整体市场影响力和美誉度。
回款方面，公司在狠抓销售的同时，积极推动"紫金城"剩余房源的去化工作，严格按照
回款政策及时优化合同备案和银行按揭放款等手续，大力加速房款回笼，保障"紫金城"三期
住宅项目的正常开发与建设。
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2、稳推工程、严控成本
报告期内，公司严格执行施工计划，全力推进"紫金城"住宅三期项目的开发建设进度，
进一步加强对总包单位、分包单位及监理公司的监管力度，紧抓工程质量，对工程质量管理
上易出现的问题进行分析、总结、梳理、预防，有效提升项目的建设效率，形成专业化、规
范化、系统化、安全化的工程管理模式。2013 年度，公司无一例重大安全生产责任事故发
生。
在成本控制上，公司一方面在原有资金预算的基础上，大力推行每月资金计划管理及资
金使用偏差分析，合理规范月度资金的收付，着重把握工程款的支付节奏，实现资金的合理
占用和营运的良性循环，降低管控成本，全面提升公司资金使用效率；另一方面，通过与多
家金融机构深入发展长期战略合作关系，进一步优化融资结构，有效降低资金使用成本，为
公司的业务发展提供有力支持。
3、打造团队、建设内控
公司本着"公开、公平、公正"的用人原则，关心人才，尊重人才，用好人才，留住人才，
建设具有吸引人才、凝聚人才的机制和环境，不断激发全体员工的工作积极性和责任心，进
一步提高公司的软实力，全面提升公司核心竞争力。
报告期内，公司遵循全面性、重要性和成本效益的原则，对内控管理体系和评价机制进
行再次的梳理、完善和修正，并通过定期的风险评估识别出新的风险因素，有针对性的制定
防范措施，改进控制流程，进一步提高风险管控水平，夯实内控基础，促进管理流程的更加
规范。同时，通过加强培训、积极宣传、内控竞赛等方式不断提高全体员工的内控观念和风
险防控意识，构建全体员工共同参与内控建设的良好氛围。
4、彰显责任、回报社会
报告期内，公司牢固树立"以人为本"的科学理念，依据国家相关规定和标准，从社会保
障、健康、民主等方面，全方位的大力保障员工的合法权益，为员工构建完善的社会保障体
系，进一步提高公司凝聚力。在保障员工合法权益的同时，公司不忘回报社会，组织开展了
多次关爱社会的主题活动，例如帮助贫困家庭走出困境、探望孤寡老人等等，让这些弱势群
体感受到社会的温暖，为共建和谐社会贡献绵薄之力，用最大的努力回报社会给予企业的滋
养。
（二）核心竞争力分析
公司作为江西省内唯一一家房地产上市企业，始终秉持"品质为先、精益求精"的经营理
念，坚持以市场、客户、股东为导向，以标准化、信息化和精细化管理为手段，以内控体系
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建设为基础，在实现销售和开发稳步增长的同时，凸显公司核心竞争力和综合实力。
公司多年深耕于南昌本土，具备区域深耕优势，拥有良好的品牌影响力，"紫金城"品牌
形象早已获得南昌市场特别是高端客户的高度认可。公司虽然现仅有"紫金城"一个项目，但
也正因为如此，公司更是致力于将"紫金城"品牌打造成为南昌房地产行业的第一品牌。公司
充分利用"紫金城"地处美丽赣江的景观优势，采用 27 种节能环保技术将"紫金城"全力建设
成为南昌首屈一指的绿色环保和智能小区，尤其是在小区内倾力打造的近三万平方米的中央
景观公园，更是最大程度地满足追求完满、亲近自然的高素质人居需求。
（三）行业竞争格局和发展趋势
十八届三中全会提出，市场化在资源配置中将起着"决定性"作用，这表明政府将从过去
专门指向房地产的行政调控方式向长期制度化建设转变，政府旨在通过建立起"低端有保障，
中端给市场，高端有抑制"的制度化长效机制来实现房地产市场的自我平衡，未来房地产市
场将会更趋向于市场化，行政调控手段将会逐渐淡出市场，将会向着更加尊重市场的角度发
展。
随着长效机制的逐步推进，我们认为，2014 年房地产行业发展仍将呈现城市格局的分
化局面，不同城市的房地产市场分化将进一步加剧。一方面，一线城市和热点二线城市供不
应求的压力将在一定时间内继续存在，房价上涨压力依然突出；另一方面，三、四线城市将
会积累较大风险，并面临着巨大的去化压力，需警惕供应过剩和价格下行风险。
但从长期来看，加速的城镇化进程及日益增长的改善型需求将为房地产市场的持续发展
提供动力。李克强总理多次表示：今后一、二十年中国城镇化率将不断提高，每年将有相当
数量的农村富余劳动力及人口转移到城市，城镇化是扩大内需的最大潜力。这意味着，促进
城镇化是中国经济增长过程中不可逆转的趋势，是未来中国的一个重要国策，新型城镇化的
改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局，这将为房地产行业
带来新的投资和发展机遇。
（四）公司发展战略
公司坚持以"朴实厚重，志存高远"的企业文化为指导，以"规范管理、严控成本、稳步
发展"为经营方针，以"快速开发、快速回笼"的开发销售模式，立足江西红色土壤，苦练内
功，切实提高项目运营和成本的管控能力，增强持续盈利能力和商业运作能力，扩大"紫金
城"品牌的市场影响力和辐射半径，全面提升公司的市场竞争能力和核心竞争力。
（五） 经营计划
2014 年，公司将根据公司现有的项目优势，不断提升公司项目管控水平，稳步构建房
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地产自主开发、投资服务、项目合作、协同发展的业务模式，实现公司在物业销售、品牌建
设、经营开发、工程建设等方面的大幅提升，全面促进公司持续、健康发展。
2014 年，公司将力争实现商品房销售签约面积 6.8 万平方米，实现销售签约收入 7.5 亿
元，费用不超过 0.6 亿元。
1、稳抓开发销售，提升品牌形象。坚持以客户需求为导向，紧密围绕公司经营目标，
制定适应市场需求及“紫金城”三期项目特点的销售方案，加强销售管理力度，完善销售管
理流程，强化销售节点，加快销售进度和资金回笼；充分挖掘现有优势市场并精耕细作，增
强和扩大“紫金城”品牌的深度和纵度影响力，形成良好的口碑传递效应，实现公司经营业
绩的稳健增长。
2、推进项目建设，打造“三精”模式。全面推进“紫金城”住宅三期的项目建设及四
期住宅的规划报建工作，合理统筹开发计划，重点加强和完善项目建设、安全生产的各个环
节，确保“紫金城”三期住宅项目的部分楼盘在年内能达到交付标准；紧密关注房地产市场
走向和城镇化建设持续推进对市场的影响，推出更加符合市场刚性需求的产品，高效推进项
目建造过程的“精心、精细、精品”的“三精”管理模式，全面提升产品的核心竞争力。
3、强化预算体系，严格成本控制。进一步强化全面预算管理体系，将预算指标分解到
各部门，明确各项经营活动需围绕预算体系严格执行，做到年初有预算、年中有跟进、年末
有考核，全面提高项目成本管控能力，切实推进成本控制，有效提升经营效益。
4、完善内控体系，坚持以人为本。继续健全和完善内部控制体系建设，持续梳理和完
善公司项目管理流程，加强规范化职能管理，全面提升企业的风险防范能力，实现公司目标
管理的标准化、制度化、规范化，提升公司的规范运作水平；树立“以人为本”的科学理念，
建立全面科学的人力资源管理体系，实现薪酬水平和薪酬管理的市场化，力求体现效益原则
和职位价值原则，发挥保障和激励的双重功效。
江西中江地产股份有限公司
2014 年 4 月 11 日
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