江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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江西中江地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 中磊会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人董全臣、主管会计工作负责人刘为权及会计机构负责人（会计主管人员）刘炜声明：
保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 中江地产
股票代码 600053
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 南昌市湾里区翠岩路1 号 江西省南昌市高新区火炬大街788 号
邮政编码 330096
公司国际互联网网址 www.jzjt.com
电子信箱 zjre600053@126.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘为权 王芳
联系地址 江西省南昌市高新区火炬大街788 号
江西省南昌市高新区火炬大街788
号
电话 0791-8164018 0791-8164127
传真 0791-2115105 0791-2115105
电子信箱 lwq@jzjt.com wangfang@jzjt.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年增
减(%)
2006 年
营业收入 314,470,933.00 792,329,645.69 -60.31 447,146,340.94
利润总额 193,524,738.80 190,802,094.43 1.43 100,587,367.01
归属于上市公司股东
的净利润
193,537,779.16 175,369,157.27 10.36 63,102,724.55
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
47,769,286.61 164,605,876.41 -70.98 69,961,412.13
经营活动产生的现金
流量净额
-8,865,941.55 172,139,807.85 -105.15 -676,059,818.63江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2008 年末 2007 年末
本年末比上年
末增减(%)
2006 年末
总资产 2,427,152,721.18 2,099,791,294.44 15.59 2,107,022,958.19
所有者权益（或股东
权益）
760,525,763.94 566,987,984.78 34.13 391,717,957.70
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.64 0.58 10.34 0.21
稀释每股收益（元／股） 0.64 0.58 10.34 0.21
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
／股）
0.16 0.55 -70.91 0.23
全面摊薄净资产收益率（%） 25.45 30.93 减少5.48 个百分点 16.11
加权平均净资产收益率（%） 29.16 36.59 减少7.43 个百分点 55.76
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益
率（%）
6.28 29.03 减少22.75 个百分点 17.86
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
益率（%）
7.2 34.34 减少27.14 个百分点 61.82
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
股）
-0.0294 0.57 -105.16 -4.09
2008 年
末
2007 年
末
本年末比上年末增减
(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
股）
2.53 1.88 34.57 1.3
非经常性损益项目
□适用 √不适用
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发行
新股
送
股
公积
金转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售条
件股份
1、国家持股
2、国有法人持
股
217,873,131 72.37 217,873,131 72.37
3、其他内资持
股
7,146,869 2.37 -7,146,869 -7,146,869 0 0
其中： 境内非
国有法人持股
7,146,869 2.37 -7,146,869 -7,146,869 0 0
境内自然人持
股
４、外资持股
其中：境外法
人持股江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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境外自然人持
股
有限售条件股
份合计
225,020,000 74.74 -7,146,869 -7,146,869 217,873,131 72.37
二、无限售条
件流通股份
1、人民币普通
股
76,050,000 25.26 7,146,869 7,146,869 83,196,869 27.63
2、境内上市的
外资股
3、境外上市的
外资股
4、其他
无限售条件流
通股份合计
76,050,000 25.26 7,146,869 7,146,869 83,196,869 27.63
三、股份总数 301,070,000 100 301,070,000 100
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限售
股数
本年增加限售
股数
年末限售股数 限售原因 解除限售日期
江西江中制
药（集团）有
限责任公司
217,873,131 0 0 217,873,131
履行公司股权
分置改革时做
出的承诺
2009 年12 月28 日
上海泰阳实
业有限公司
4,156,050 4,156,050 0 0
履行公司股权
分置改革的法
定承诺
2008 年1 月2 日
上海岩鑫实
业投资有限
公司
1,497,869 1,497,869 0 0
履行公司股权
分置改革的法
定承诺
2008 年1 月2 日
瑞安市双金
机械附件厂
1,492,950 1,492,950 0 0
履行公司股权
分置改革的法
定承诺
2008 年1 月2 日
合计 225,020,000 7,146,869 0 217,873,131 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 25,289 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比
例(%)
持股总数 报告期内增减
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的股份数量
江西江中制药
（集团）有限责
任公司
国有法人 72.37 217,873,131 0 217,873,131 质押 98,500,00 0
上海泰阳实业有
限公司
境内非国
有法人
1.29 3,884,000 -272,050 0 未知
华润深国投信托
有限公司－睿信
3 期证券投资集
合信托
国有法人 0.28 850,000 -23,569 0 未知
虞东海 未知 0.27 812,300 812,300 0 未知
姜强国 未知 0.23 692,730 -449,566 0 未知
华润深国投信托
有限公司－睿信
2 期证券投资集
合信托
国有法人 0.21 620,000 -422,878 0 未知江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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徐玮 未知 0.19 576,100 -947,288 0 未知
华润深国投信托
有限公司－睿信
4 期证券投资集
合信托
国有法人 0.19 565,000 -311,472 0 未知
杨花荣 未知 0.17 510,000 -210,556 0 未知
胡衍玲 未知 0.16 470,000 0 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类
上海泰阳实业有限
公司
3,884,000 人民币普通股
华润深国投信托有
限公司－睿信3 期证
券投资集合信托
850,000 人民币普通股
虞东海 812,300 人民币普通股
姜强国 692,730 人民币普通股
华润深国投信托有
限公司－睿信2 期证
券投资集合信托
620,000 人民币普通股
徐玮 576,100 人民币普通股
华润深国投信托有
限公司－睿信4 期证
券投资集合信托
565,000 人民币普通股
杨花荣 510,000 人民币普通股
胡衍玲 470,000 人民币普通股
东莞市阜康电子科
技有限公司
372,160 人民币普通股
上述股东关联关系
或一致行动的说明
公司前10 名股东中，江西江中制药（集团）有限责任公司为公司的控股股东，与前10 名股东中的其
他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。除控股股东外，
公司未知前10 名其他股东之间以及前10 名无限售条件股东之间是否存在关联关系或者属于《上市公
司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:元 币种:人民币
有限售条件股份可上市交易情况
序
号
有限售条件股东名称
持有的有限售
条件股份数量 可上市交易时间
新增可上市交易股
份数量
限售条件
1.
江西江中制药（集团）
有限责任公司
217,873,131 2009 年12 月28 日 0 详见公司股改承诺
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
姓名 职务
性
别
年
龄
任期起止日期
年
初
持
股
数
年
末
持
股
数
股
份
增
减
数
变动
原因
是否
在公
司领
取报
酬、
津贴
报告期内从公
司领取的报酬
总额（万元）（税
前）
是否在股东单位或其他关
联单位领取报酬、津贴
董全臣 董事长 男 51
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 34 是
钟虹光 董事 男 50
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 40.68 是江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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万素娟 董事 女 55
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 1.2 是
卢小青 董事 女 40
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 24.41 是
易敏之 董事 男 51
2008 年10 月15 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 1.2 是
邓跃华 董事 男 50
2008 年10 月15 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 1.2 是
廖礼村 董事 男 56
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 24.41 是
刘殿志
董事
（已离
任）
男 47
2007 年2 月3 日～
2008 年10 月15 日
0 0 是 - 是
黄开忠
独立董
事
男 56
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 4.5 否
喻学辉
独立董
事
男 39
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 4.5 否
徐铁君
独立董
事
男 56
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 4.5 否
吴明辉
独立董
事
男 65
2008 年10 月15 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 4.5 否
刘殿志
监事会
主席
男 47
2008 年10 月15 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 24.4 是
何孝平 监事 男 59
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 27.2 否
刘宁
监事
（已离
任）
男 60
2007 年2 月3 日～
2008 年10 月15 日
0 0 是 17 否
章玉华 监事 男 36
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 15.2 否
何行真 总经理 男 46
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 42.65 否
刘为权
董事会
秘书、
财务总
监
男 38
2007 年2 月3 日～
2010 年2 月3 日
0 0 是 19.8 否
合计 － － － － － － － － － 291.35 －
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、报告期内公司总体经营情况
2008 年，房地产行业受国家财税政策、土地政策、金融信贷政策等宏观调控及国际经济金融动荡
因素影响，经历了由过度繁荣到一片萧瑟，再到政策暖风频吹的戏剧性转变。面对复杂多变的市场环
境，公司积极贯彻董事会的战略部署，通过适度调整工程建设进度，加大销售力度，努力拓宽融资渠
道等多种措施积极应对新问题、迎接新挑战，全年实现营业收入31,447 万元，实现净利润19,352 万
元。
2、报告期公司重点工作
（1）积极推进在建项目开发进度，提高项目管理水平，实现主营业务平稳发展
紫金城商业区部分，A、B 栋写字楼已竣工，正在进行消防工程的安装和公共部分装修；其他地上
商业建筑中，整体的外立面装饰和门窗工程已基本完成，新增商业建筑的主体结构已接近完工。
紫金城住宅项目一期的5-8 号楼，除公共部分装修外正待开工外，其余部分已基本完成，住宅区
的景观工程和底商部分，也正在有序施工中。
（2）报告期内，公司充分把握市场机遇，适时推出2.2 亿元公司债的发行工作，用以优化公司债
务结构，降低流动性风险。公司将继续大力推进该项目进程，同时密切关注政策动向，充分把握市场
契机，稳定地实施即定发展战略。江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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（3）报告期内，公司继续深化和完善公司法人治理结构、公司内部控制和监督机制，特别是更加
有效的发挥董事会下设各专门委员会的指导作用，保证公司科学决策。
（4）报告期内，公司确立“规则文化”为公司的核心文化，健全和完善了公司各项制度及流程，
重新优化和建立了各部门规章制度及流程。“规则文化”的有力实施，使公司逐步实现了业务流程化、
管理制度完整化和岗位职责明晰化的管控体系，企业文化得到了进一步弘扬。
（5）报告期内，公司继续强化品牌建设，公司“紫金城”项目被中国房地产测评中心评为“2008
年中国房地产开发企业500 强”。
3、公司主营业务及其经营状况
（1）主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利
润率
(%)
营业收入
比上年增
减（％）
营业成本
比上年增
减（％）
营业利润率比
上年增减（%）
分行业
房地产 314,035,136.00 124,214,587.59 28.06 -60.35 -70.69
增加4.71 个
百分点
分产品
商品房 314,035,136.00 124,214,587.59 28.06 -60.35 -70.69
增加4.71 个
百分点
（2）主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
江西南昌 306,183,706.00 -57.50
海南海口 7,851,430.00 -89.02
（3）报告期公司主要财务数据同比发生重大变动的说明
①2008 年12 月31 日公司总资产为24.27 亿元，比上年同期21 亿元增加了3.27 亿元，增加比例
15.59%，主要为紫金城项目当期投入增加。
②2008 年12 月31 日公司债务总计16.67 亿元，比上年同期的15.33 亿元增加1.34 亿元，增加
比例8.73%，主要为公司新增银行贷款。
③2008 年12 月31 日公司净资产为7.61 亿元，比上年同期的5.67 亿元增加1.94 亿元，增加比
例34.13%，净资产大幅提高，原因系本公司2008 年实现的净利润。
④2008 年12 月31 日公司资产负债率为68.66%，比上年同期下降4.33 个百分点，资产负债情况
有所改善。
⑤2008年度实现营业收入31447万元，比上年同期的79233万元减少47786万元，减少比例60.31%，
公司营业收入下降的主要原因系2008 年房地产市场调整，公司紫金城项目的销售收入减少。
⑥2008 年度，公司实现营业利润8811 万元，比上年同期18466 万元减少9655 万元，减少比例
52.29%，主要系销售收入下降导致营业利润下滑。公司实现净利润19352 万元，比上年同期17537 万
元增加1815 万元，增加比例10.35%，主要系公司当期营业外收入增加。
⑦2008 年公司净现金流为-3244 万元，其中经营性现金流量为-887 万元，比上年同期17214 万元
减少18101 万元，减少比例105.15%，主要为2008 年房地产市场全年维持震荡调整态势，公司销售回
款较上年大幅减少。
4、公司未来发展展望
（1）房地产行业面临的宏观形势分析
2008 年，中国经济在风暴中艰难前行。一方面，美国次贷危机的爆发及其影响的迅速扩散，全球
主要经济体的经济基本面在2008 年下半年出现了迅速恶化，发达国家无可避免的次第陷入经济衰退江西中江地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
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阶段，全球化程度日益提高的我国也难独善其身。另一方面，中国经济在连续经历了6 年的稳定增长
以后在2007 年出现了“过热”，中国经济自身也面临着结构性调整的要求。这期间，大到宏观经济、
各产业、社会生活，小到民众的消费习惯、消费信心无一不在经历着罕见的激荡。激荡时期，房地产
行业亦是经历着痛苦的调整并期盼寻找到行业重振的路径。
报告期内，在外部国际金融危机，国内宏观调控政策、资本市场低迷、自然灾害的共同影响下，
房地产行业终于显现出其强周期行业的特质，正式步入调整周期，调整幅度亦逐步加深。一方面，08
年房地产市场供给保持高位稳定增长，全年商品房供给（竣工面积）增幅保持在10%左右，增速与行
业繁荣期的07 年持平；另一方面，08 年房地产市场需求全年一路加速低迷，成交量逐月萎缩。国家
统计局公布数据显示：2008 年1 至12 月，全国商品房销售面积6.2 亿平方米，同比下降19.7%，其中
商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071 亿元，同比下降19.5%，其中商品住宅销售额下降
20.1%。供求关系的严重失衡使得08 年全国空置商品房增长快速上升，导致了全国整体房价的下降。
房价的下降强化了消费者未来的悲观预期，并进而引发成交量继续萎靡的恶性循环。
我们认为：短期内，受上述因素的影响，行业调整的格局难以发生根本性的改变，存在交易量萎
缩、房价下跌，业内企业竞争压力加剧的状况；但从中长期看，决定行业未来发展态势的根本性因素，
如GDP 增长对房地产行业的路径依赖、城市化进程的加速、人口红利、住房消费升级，中国的土地供
应总体偏紧等因素均能够支撑行业未来的持续发展。房地产行业产业链延展性强、与其他行业关联度
高的特性，也决定了其已经成为并仍将继续成为中国未来经济成长的支柱之一。
我们对2009 年房地产市场的判断是：在经历了08 年的大起大落之后，市场已经进入了“熊市”
的第二阶段，即成交量开始呈现不规则地放大，房价则从快速下跌进入了缓慢下跌的阶段。一方面，
自住性需求在房价下降、降息、减税后，会得到合理的释放，同时，在持续降息的周期和政策回暖的
引导下，投资性需求或可能再度出现。另一方面，从供应的角度看，虽然新增供应已经快速下降，但
土地储备、在建项目和现房库存的压力仍需要时间来消化。08 年后期频出的经济政策，不论是起自08
年9 月16 日，幅度惊人的连续5 次降息，还是房市松绑的三大政策（购房税费减免、存量房贷七折优
惠、继续推进和加强保障性住房建设），都表明了政府刺激经济，扶植房地产市场的意图。然而，上
述政策能在多大程度上、在多长的周期内对楼市产生实质性的利好，我们却应当以最坏的准备来应对
可能出现的最好局面。因为，只有市场的库存持续下降，楼市成交量出现趋势性而非偶发性的回升，
房价的真正稳定，才会是行业调整期进入尾声的讯号。
（2）公司面临的市场竞争格局
2008 年南昌市新建商品房共成交17515 套，较上年同比下降了28.25%，新建商品房销售面积由上
年的2800215.85 ㎡下降到1846234.52 ㎡，同比下降了34.09%，九大板块商品房销售价格一路下跌，
整体降幅约17.21%。可见，由于07 年的非理性繁荣，南昌楼市08 年调整幅度之大，并不逊于北京、
上海等一线城市，由此引发的市场竞争，势必会更为激烈。可以预见，房地产企业规模化、专业化和
品牌化等综合实力竞争阶段亦将加速到来，唯有拥有多元融资渠道、良好市场应变能力、综合开发设
计能力以及稳健资本和成本控制能力的房地产企业才能占得先机。
2008 年度南昌市商品房销售金额前十强企业内，既有上海绿地集团、万达集团、万科等国内一线
开发商，也有恒茂地产、洪客隆地产、南昌市筑城房地产开发有限公司等颇具实力的本地开发企业，
虽然公司也位列十强之一，但其他优秀房地产公司在项目资源获取、项目设计、开发、营销方面的经
验仍是颇值得公司学习借鉴的。
（3）公司未来发展机遇
南昌作为江西省的省会，近年来房地产业经历了飞速的发展。《南昌市国民经济和社会发展第十
一个五年规划纲要》提出了“有序发展房地产业”的目标，并指出：“十一五”期间，房地产投资年
均增长16%左右，2010 年达到200 亿元，竣工面积年均增长15%，达到600 万平方米，每年住宅开发
量调控在300——400 万平方米，商品房价格年均涨幅控制在合理范围以内，普通商品住房及经济适用
房、廉租房的建设量占全市住宅建设总量的70%左右，基本形成“供需基本平衡、结构基本合理、价
格基本稳定”的房地产发展格局。
未来几年，公司将立足江西本省，继续努力做强做大房地产主业，不断提升公司主营业务的核心
竞争力，同时积极在省内寻求良好的旅游项目，力争早日成为优质的区域性旅游地产上市公司。为实
现公司这一远期战略，公司将苦练内功，着力塑造区域领先品牌，强化品牌延伸效应，聚焦于进一步
提升管理水平和运行效率，努力优化业务开发的各个环节，力争实现公司价值创造过程的最优化和价
值创造效益的最大化。
（4）公司2009 年经营计划江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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从目前国内总体经济形势看，房地产市场回暖还有待时日。由于公司项目的单一性，公司在2009
年将面临市场和资金的更大考验，09 年公司的营业收入和每股收益可能出现巨大的波动。为此，公司
亦将全力以赴，力争完成如下经营目标：全年计划竣工面积9 万平方米，完成商品房销售面积5 万平
方米，完成营业收入3 亿元，费用控制在0.4 亿元以内。
为实现上述目标，公司拟采取如下措施：
①高质量完成商品房施工计划，优化工程安全质量管理。严格贯彻分户验收制度，完善质量档案
资料管理工作，强化主要工程分项、分部项目的过程验收，确保在售或在施商品房项目按时竣工交付。
②全方位开展商品房销售推广活动。紫金城项目的销售工作将是本年工作的重中之重，公司将充
分运用市场手段，加强商品房项目营销力度。利用项目现房优势，尝试创新营销策略，提高市场关注
度，在公司项目推广上实现联动，形成有机的整体销售规模。
③面对资金压力趋紧的现实，公司将充分利用国家积极的财政政策和从宽的货币金融政策，以创
新的举措应对资金难题，缓解公司资金压力。
④认真执行《企业内部控制基本规范》，进一步完善和细化内部控制制度，开源节流，练好内功。
（5）资金需求和使用计划
2009 年，公司资金仍然处于紧张局面，各类资金需求约为7.2 亿元，所需资金拟通过如下方式筹
措：发行公司债券约2.2 亿元，紫金城楼盘销售回款约3 亿元，银行贷款约2 亿元。
为保证2009 年经营计划的顺利实施，公司将进一步增强资源储备，增强整体实力和抗风险能力，
增强多渠道融资能力，资金来源主要渠道主要有：
①继续大力推进公司债进程，拓宽资本市场融资渠道。
②继续保持与银行、信托等金融机构已有的良好合作关系，探索并运用各种创新型融资方式。
③加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进销售，
提高资金周转效率。
公司拟在综合考虑融资规模、融资成本、融资速度的前提下，力求准确解读调控政策并结合资本
市场周期，推出适合公司实际情况的融资方案，助推公司战略落地、支撑业务持续发展。
（6）公司面临的风险因素分析
①宏观经济及政策风险
报告期内，GDP 增幅在2008 年第四季度出现了较大下降，08 年末、09 年初CPI 涨幅已明显进入
下降通道，PPI 则出现少见负增长，失业人口有所上升，显示宏观经济走势不容乐观，总需求的不足
有可能凸显供大于求的矛盾。
期间，国家宏观调控政策在税收、土地供应、信贷、原材料供应、住房供应结构、开发企业资金
成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场产生重大影响。税收政策，特别是土地增
值税和企业所得税的政策变动等对房地产行业有较大影响，将直接影响房地产开发企业的盈利和现金
流状况。同时，08 年房地产政策从“抑”到“扬”、从“压”到“促”的频繁变化也不断强化了市场
参与者（房地产开发企业、银行、消费者等）的观望气氛，政策趋向的判定与跟从无疑成为了房地产
企业无法回避的问题。
②房地产项目投资大、周期长的风险
房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协作单位多等特点，并
具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、市场定位、项目策划、规划设计、建材采
购、建设施工、销售策划、广告推广，到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建
筑施工单位、广告公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。房地产项目开发过程中，需要接受
国土资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司
对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度较大，一旦某个环节出现问题，就会对整个项目开
发产生影响，从而导致公司营业成本增加、短期资金周转率下降、收益降低。
③经营风险
“紫金城”项目开发的大规模推进对公司自身的管理能力提出了更高的要求，需要公司在人力资
源保障、风险控制等方面及时跟进。公司已形成了比较成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验
丰富、踏实肯干的业务骨干，但在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困
难。同时由于房地产属于资金密集型行业，房地产项目投资的金额较大，在公司项目拓展过程中，若
公司管理不善，可能对公司整体造成较大的影响。
④销售风险江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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公司“紫金城”项目的销售情况受项目定位、规划设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应
情况等多种因素影响。尽管公司拥有一定的房地产开发与销售经验，但由于房地产开发项目的周期较
长、市场需求多元化、市场竞争环境复杂等因素，公司不能保证此项目完全符合市场需要并且销售顺
畅。此外，由于住房属于居民消费中特殊的大宗商品，在房地产行业不景气或购房人预期房价下跌的
情况下，购房人往往出现延迟购买、延迟付款的现象，这会进一步抑制公司项目的销售，给公司的经
营带来一定困难。
⑤财务风险
公司目前进行房地产开发的资金来源主要有自有资金(包括预售商品房的预收账款)、银行借款和
资本市场融资。但在目前情况下，一方面，房地产行业调整拉长了项目开发周期，成交量的萎缩延缓
了资金回笼速度，这将对自有资金的筹措产生不利影响；另一方面，产业政策、信贷政策和资本市场
政策的调整（包括资本市场的重大波动），亦不利于公司的外部资金筹措。因此，公司既要造血：加
大销售回款力度，加快回款的时间并合理使用财务杠杆，也要输血：进一步扩展融资渠道，提高公司
的直接和间接融资能力，不仅追求及时足额筹集到发展所需资金，也要争取支付较低的资金成本。
针对上述风险，公司将采取相应措施：一是及时掌握国际经济金融局势和国内宏观经济的变化，
依据政策导向，结合市场变化，开发适销对路的产品，在保证紫金城项目高端品味的基础上，进一步
优化项目结构，例如根据市场的反应适当增加普通毛坯住宅的比重，以加快资金周转速度，应对市场
变化的风险；二是针对激烈的市场竞争，不断提高自身经营能力，提升管理和市场营销水平，全力发
挥品牌优势、提高队伍素质、提高创新能力、规划设计能力、产品综合配套服务能力，提升公司的核
心竞争力；三是多渠道筹措资金，不断改善公司的现金流量和财务状况，同时，通过灵活多变且富有
针对性的营销手段，加大项目销售力度，提高资金的周转和使用效率，并保证资金运行安全顺畅，防
范财务风险。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
请见前述6.1
6.3 主营业务分地区情况表
请见前述6.1
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经中磊会计师事务所对公司2008 年度财务报告进行审计，2008 年度实现归属于母公司所有者的
净利润193,537,779.16 元，弥补以前年度亏损-69,619,740.41 元后，提取10%法定盈余公积金
12,230,913.57 元，2008 年度可供全体股东分配的利润111,687,125.18 元。
公司董事会提议：以现有股本总数30107 万股为基数，每10 股派发现金红利0.5 元（含税），剩
余未分配利润转入下一年度并按最终决议进行分配。同时，公司拟进行资本公积金转增股本，具体方
案为：以总股本30107 万股为基数，以资本公积金向股东每10 股转增2 股，共计转增6021.4 万股的
股本，转增后，公司股本将增加至36128.4 万股。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
√适用 □不适用 单位:元 币种:人民币
交易对方
被出售资
产
出售日 出售价格
本年初起至
出售日该出
售资产为公
司贡献的净
利润
出售产生
的损益
是否为关联交易
（如是，说明定价
原则）
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
江西江中
制药（集
团）有限
责任公司
公司“紫
金城”项
目的部分
商铺
2008 年
12 月27
日
109,907,306.79
是 以广东恒信德
律资产评估有限公
司出具的评估报告
（恒德[2008]赣评
字013 号）确认的
交易标的范围和评
估值为准
是 是
江西江中
制药（集
团）有限
责任公司
公司“紫
金城”项
目部分商
业区地下
车位的使
用权
2008 年
12 月31
日
111,386,000
是 以广东恒信德
律资产评估有限公
司出具的评估报告
（恒德[2008]赣评
字016 号）确认的
交易标的范围和评
估值为准
是 是
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
方
担保
方与
上市
公司
的关
系
被担
保方
担保金
额
担保发
生日期
(协议签
署日)
担保
起始
日
担保
到期
日
担保
类型
担保
是否
已经
履行
完毕
担保
是否
逾期
担保
逾期
金额
是否
存在
反担
保
是否
为关
联方
担保
关联关
系
2,000
2008 年
11 月29
日
2008
年11
月29
日
2009
年11
月17
日
否 否 否 是 母公司
江西
中江
地产
股份
有限
公司
公司
本部
江西
江中
制药
（集
团）
有限
责任
公司
4,250
2008 年
12 月9
日
2008
年12
月9
日
2009
年11
月20
日
抵押
担保
否 否 否 是 母公司
10,000
2008 年
9 月28
日
2008
年9
月28
日
2009
年9
月27
日
否 否 否 是 母公司
江西
中江
地产
股份
有限
公司
公司
本部
江西
江中
制药
（集
团）
有限
责任
公司
6,000
2008 年
11 月20
日
2008
年11
月20
日
2009
年11
月19
日
连带
责任
担保
否 否 否 是 母公司
600
2001 年
5 月17
日
2001
年5
月17
日
2002
年5
月17
日
连带
责任
担保
否 是 600 否
江西
中江
地产
股份
有限
公司
公司
本部
江西
青峰
纺织
公司
600
2001 年
9 月21
日
2001
年9
月21
日
2002
年9
月21
日
连带
责任
担保
否 是 600 否江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 22,250
报告期末担保余额合计（不包括对子公司的担保） 23,450
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 23,450
担保总额占公司净资产的比例(%) 30.83%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 22,250
直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债
务担保金额
1,200
上述三项担保金额合计 23,450
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
（1）股权分置改革方案中的承诺：
①追加对价承诺
江西江中制药（集团）有限责任公司（以下简称"江中集团"）对重组后的江西中江地产股份有限
公司（以下简称"公司"）2007-2008 年的经营业绩作出承诺，如果重组后公司出现下述三种情况之一
时，江中集团将对公司所有无限售条件的流通股东（不包括本次股改相关股东会议股权登记日登记在
册的所有非流通股股东）追加对价一次。
追加对价的触发条件。第一种情况：如果本次资产置换在2006 年9 月1 日前完成，则公司在2007
年度实现的净利润不低于6,761.74 万元，2008 年度实现的净利润总额不低于2007 年度的水平。前述
任一情形不能实现均视为触发追加对价条件。第二种情况：公司2007 年度或2008 年度财务报告被出
具非标准的无保留审计意见。第三种情况：公司未能按法定披露时间披露2007 年或2008 年报告。追
加对价以上述情况中先发生的情况为准，并只追送一次。
追加对价对象。追加对价对象不包括本次股改相关股东会议股权登记日登记在册的所有非流通股
股东。在触发追加对价条件年度的公司年度报告公告后5 个交易日内发布确定追加对价股权登记日及
追加对价实施公告，在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实施。追加对价股权登记日
不迟于触发追加对价条件年度的公司年度报告公告后的10 个交易日。如果公司未能按法定披露时间披
露2007 年度或2008 年度财务报告，则以法定披露期限(即该年4 月30 日)后的5 个交易日内发布确
定追加对价股权登记日及追加对价实施公告，在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实
施。追加对价股权登记日不迟于法定披露期限后的10 个交易日。
追加对价方式和水平。拟追加对价的股份数量为760.5 万股，按现有流通股股份计算，每10 股
流通股获送1 股。在公司实施送股、资本公积金转增股份、全体股东按相同比例缩股等不影响股东之
间股权比例的变更事项后，追加对价股份总数将发生变化，调整公式为：调整后追加对价股份总数
=760.5 万股×(1+总股本变更比例)在公司实施增发、配股、可转换债券转股等影响股东之间股权比例江西中江地产股份有限公司
2008 年年度报告摘要
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的变更事项后，追加对价股份总数不做调整，但每股获付追加对价股份数量将发生变化。调整公式为：
760.5 万股/变更后的无限售条件流通股股份总数。
追加对价实施时间。公司董事会将在追加对价股权登记日的次一交易日完成追加对价的实施。
②延长锁定期承诺
江中集团承诺，其所持有的公司股票自获得上市流通权之日起三年(36 个月)内，不通过上海证券
交易所挂牌交易。江中集团认购的非公开发行股份自非公开发行股份发行结束之日起，三十六个月内
不上市交易或者转让。
江中集团承诺，如果出现需要追加对价的情况，江中集团持有的公司股份自获得上市流通权之日
起四年(48 个月)内，不通过上海证券交易所挂牌交易。
延长锁定期承诺执行保证。江中集团承诺，本次股权分置改革方案实施后，将委托公司董事会向
上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对其所持限售股份(含认购的
非公开发行股份)进行锁定，锁定期为非流通股股份取得上市流通权之日起至公司股权分置改革完成后
36 个月，该锁定措施从技术上为承诺人履行承诺义务提供了保证。在追加对价安排承诺期内，如果出
现需要追加对价的情况，公司董事会将在出现需要追加对价情况后的第一个交易日向上海证券交易所
和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对江中集团所持公司全部股份延长锁定期至
该股份取得上市流通权之日起四年。
③违约责任承诺
江中集团承诺，若未按照上述承诺事项履行承诺义务的，将按照证券交易所、中国证监会的有关
规定接受处罚；若给流通股股东的合法权益造成损害的，将依法承担相应的法律责任。
（2）江中集团接受公司向其偿还资产置换差额债务的承诺：
对于公司此次资产置换差额形成债务总额的20%(即4,973.44 万元)，江中集团同意予以减免。其
余债务无须支付利息，且偿还置换差额债务需同时满足下列条件：
①以本次发行股份后的公司总股本30170 万股为基准计算，公司2007 年加权平均每股收益不低于
0.58 元，2008 年加权平均每股收益不低于0.64 元。在本次发行股份和资产重组完成后，如果公司发
生送股、资本公积金转增股本、发行股份、缩股等情形，则相应调整每股收益的计算公式：调整后每
股收益=调整前每股收益÷(1+公司总股本变化比例)；
②公司已归还紫金城项目的全部银行贷款；
③公司首次偿还资产置换差额形成债务的日期不早于2009 年1 月1 日；
④偿还资产置换差额形成债务不会影响公司的正常经营活动。
（3）承诺事项履行情况：
①公司目前尚未达到触发追加对价承诺的条件。
②公司董事会已向上海证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司上海分公司提出申请，对其
所持限售股份(含认购的非公开发行股份)进行锁定，锁定期为非流通股股份取得上市流通权之日起至
公司股权分置改革完成后36 个月，该锁定措施从技术上为承诺人履行承诺义务提供了保证。
③公司尚未达到向江中集团偿还资产置换差额债务的条件。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，监事会通过列席股东大会和董事会各次会议、参与公司重大经营决策讨论和重大经营
方针的制定，对董事会、股东大会的召集召开、决策程序、董事会对股东大会决议的执行情况、公司
规范运作、内部规章制度执行情况以及公司董事、高级管理人员履职的情况进行了监督，认为：公司
董事会严格根据《公司法》、《证券法》、中国证监会有关法律法规及《公司章程》的有关规定进行
规范运作，严格执行股东大会的各项决议和授权，决策程序科学、合法，各项内部控制制度建立健全；
公司董事、高级管理人员在履行职务时勤勉尽责，没有违反法律、法规、公司章程、损害公司利益和
股东利益的行为。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见
公司严格按照企业会计制度规范财务管理工作，财务状况良好，运营稳健。公司定期报告真实、
准确、完整，无虚假记载。公司2008 年度会计报表公允地反映了公司本年度的财务状况和经营成果。
经中磊会计师事务所有限责任公司注册会计师审计的《江西中江地产股份有限公司2008 年度报告》是
实事求是、客观公正的。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
公司最近一次募集资金投入情况与公司承诺一致。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
具体事项均依法定程序进行，未发现有内幕交易，损害股东权益或造成资产流失的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
报告期内，公司与关联人之间的关联交易决策程序合法合规，各项关联交易公平、公正，价格公
允。各项关联交易事项审议过程中，关联董事及关联股东均回避表决，未发生损害公司及股东利益的
情形。
8.6 监事会对会计师事务所非标意见的独立意见
中磊会计师事务所未对公司本年度财务报告出具具有解释性说明、保留意见、拒绝发表意见或否
定意见的审计报告。江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
中磊审字［2009］第0055 号
江西中江地产股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的江西中江地产股份有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括2008 年12
月31 日的资产负债表和合并资产负债表，2008 年度利润表和合并利润表，2008 年度股东权益变动
表和合并股东权益变动表，2008 年现金流量表和合并现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照《企业会计准则》的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实
施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；
（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计准
则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于
注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的
有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以
及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，江西中江地产股份有限公司财务报表已经按照《企业会计准则》的规定编制，在所
有重大方面公允反映了贵公司2008 年12 月31 日财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
中磊会计师事务所有限责任公司
中国注册会计师：李国平、汪鹏
中国北京
2009 年3 月4 日江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:江西中江地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 68,426,949.90 100,871,326.02
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 6,645,522.59 7,552,318.90
预付款项 44,797,825.55 121,825,024.34
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 9,583,736.70 13,777,644.12
买入返售金融资产
存货 2,281,881,590.93 1,840,873,520.95
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 2,411,335,625.67 2,084,899,834.33
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 40,293.30 1,000,000.00
投资性房地产 5,640,685.50 5,852,423.50
固定资产 8,769,779.32 7,093,902.32
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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长期待摊费用
递延所得税资产 1,366,337.39 945,134.29
其他非流动资产
非流动资产合计 15,817,095.51 14,891,460.11
资产总计 2,427,152,721.18 2,099,791,294.44
流动负债：
短期借款 150,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 21,337,781.63 25,973,338.07
预收款项 137,967,732.50 131,673,858.50
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 3,154,831.86 3,404,633.14
应交税费 110,058,213.31 56,314,059.76
应付利息
应付股利
其他应付款 452,221,937.26 427,118,557.19
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
421,000,000.00 115,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,145,740,496.56 909,484,446.66
非流动负债：
长期借款 500,000,000.00 596,000,000.00
应付债券
长期应付款 2,677,629.50 2,677,629.50
专项应付款
预计负债 12,000,000.00 17,138,672.43
递延所得税负债
其他非流动负债 6,122,400.60 7,403,090.13
非流动负债合计 520,800,030.10 623,219,392.06
负债合计 1,666,540,526.66 1,532,703,838.72
股东权益：
股本 301,070,000.00 301,070,000.00
资本公积 321,158,092.62 321,158,092.62江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 17 页 共 32 页
减：库存股
盈余公积 26,610,546.14 14,379,632.57
一般风险准备
未分配利润 111,687,125.18 -69,619,740.41
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
760,525,763.94 566,987,984.78
少数股东权益 86,430.58 99,470.94
股东权益合计 760,612,194.52 567,087,455.72
负债和股东权益合
计
2,427,152,721.18 2,099,791,294.44
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 18 页 共 32 页
母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:江西中江地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 68,422,767.12 100,816,156.23
交易性金融资产
应收票据
应收账款 6,645,522.59 7,552,318.90
预付款项 44,797,825.55 121,825,024.34
应收利息
应收股利
其他应收款 45,051,452.29 48,974,343.14
存货 2,242,757,443.93 1,801,775,873.95
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 2,407,675,011.48 2,080,943,716.56
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,940,293.30 2,900,000.00
投资性房地产 5,640,685.50 5,852,423.50
固定资产 8,769,779.32 7,093,902.32
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 1,366,337.39 945,134.29
其他非流动资产
非流动资产合计 17,717,095.51 16,791,460.11
资产总计 2,425,392,106.99 2,097,735,176.67
流动负债：
短期借款 150,000,000.00
交易性金融负债
应付票据江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 19 页 共 32 页
应付账款 21,337,781.63 25,973,338.07
预收款项 137,967,732.50 131,673,858.50
应付职工薪酬 3,154,831.86 3,404,633.14
应交税费 109,992,932.71 56,199,818.71
应付利息
应付股利
其他应付款 452,221,937.26 427,118,557.19
一年内到期的非流动
负债
421,000,000.00 115,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,145,675,215.96 909,370,205.61
非流动负债：
长期借款 500,000,000.00 596,000,000.00
应付债券
长期应付款 2,677,629.50 2,677,629.50
专项应付款
预计负债 12,000,000.00 17,138,672.43
递延所得税负债
其他非流动负债 6,122,400.60 7,403,090.13
非流动负债合计 520,800,030.10 623,219,392.06
负债合计 1,666,475,246.06 1,532,589,597.67
股东权益：
股本 301,070,000.00 301,070,000.00
资本公积 321,158,092.62 321,158,092.62
减：库存股
盈余公积 26,610,546.14 14,379,632.57
未分配利润 110,078,222.17 -71,462,146.19
外币报表折算差额
股东权益合计 758,916,860.93 565,145,579.00
负债和股东权益合
计
2,425,392,106.99 2,097,735,176.67
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 20 页 共 32 页
合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 314,470,933.00 792,329,645.69
其中：营业收入 314,470,933.00 792,329,645.69
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 225,627,613.36 607,135,221.10
其中：营业成本 124,602,769.01 423,992,813.31
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 67,608,474.32 122,607,051.95
销售费用 21,636,067.75 50,284,423.17
管理费用 12,646,214.97 12,161,519.22
财务费用 -428,232.08 -890,197.42
资产减值损失 -437,680.61 -1,020,389.13
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） -732,325.76 -531,424.45
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 88,110,993.88 184,663,000.14
加：营业外收入 110,269,342.44 7,265,418.20
减：营业外支出 4,855,597.52 1,126,323.91
其中：非流动资产处置净损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
193,524,738.80 190,802,094.43
减：所得税费用 15,432,596.41
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 193,524,738.80 175,369,498.02
归属于母公司所有者的净利润 193,537,779.16 175,369,157.27
少数股东损益 -13,040.36 340.75
六、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.64 0.58
（二）稀释每股收益(元/股) 0.64 0.58
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 314,470,933.00 545,328,949.90
减：营业成本 124,602,769.01 269,186,787.60
营业税金及附加 67,608,474.32 93,674,558.97
销售费用 21,636,067.75 26,186,391.02
管理费用 12,385,027.57 8,401,995.97
财务费用 -427,851.84 -823,517.99
资产减值损失 -423,416.58 -2,874,681.39
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
填列）
-732,325.76 97,134,582.85
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 88,357,537.01 248,711,998.57
加：营业外收入 110,269,342.44 7,257,591.76
减：营业外支出 4,855,597.52 769,520.58
其中：非流动资产处置净损
失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
193,771,281.93 255,200,069.75
减：所得税费用 1,113,979.32
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 193,771,281.93 254,086,090.43
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
323,164,218.61 835,392,047.72
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
143,657,066.10 52,463,359.87
经营活动现金流入
小计
466,821,284.71 887,855,407.59
购买商品、接受劳务
支付的现金
389,715,359.71 347,216,751.58
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 23 页 共 32 页
支付给职工以及为职
工支付的现金
10,194,379.41 13,628,814.57
支付的各项税费 25,191,905.46 145,578,475.44
支付其他与经营活动
有关的现金
50,585,581.68 209,291,558.15
经营活动现金流出
小计
475,687,226.26 715,715,599.74
经营活动产生的
现金流量净额
-8,865,941.55 172,139,807.85
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 227,380.94 8,946,639.28
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
502,200.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
227,380.94 9,448,839.28
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
2,467,588.19 2,416,059.66
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
2,467,588.19 2,416,059.66
投资活动产生的
现金流量净额
-2,240,207.25 7,032,779.62
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 495,000,000.00 481,000,000.00
发行债券收到的现金江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 24 页 共 32 页
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
495,000,000.00 481,000,000.00
偿还债务支付的现金 435,000,000.00 529,240,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
74,574,727.32 80,984,880.70
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
6,763,500.00 7,585,387.28
筹资活动现金流出
小计
516,338,227.32 617,810,267.98
筹资活动产生的
现金流量净额
-21,338,227.32 -136,810,267.98
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
-32,444,376.12 42,362,319.49
加：期初现金及现金
等价物余额
100,871,326.02 58,509,006.53
六、期末现金及现金等价
物余额
68,426,949.90 100,871,326.02
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 25 页 共 32 页
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
323,164,218.61 482,005,048.79
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
143,655,811.24 42,602,387.78
经营活动现金流入
小计
466,820,029.85 524,607,436.57
购买商品、接受劳务
支付的现金
389,688,859.71 234,723,222.09
支付给职工以及为职
工支付的现金
10,194,379.41 7,947,347.05
支付的各项税费 24,881,807.61 81,455,315.16
支付其他与经营活动
有关的现金
50,869,937.66 32,673,947.00
经营活动现金流出
小计
475,634,984.39 356,799,831.30
经营活动产生的
现金流量净额
-8,814,954.54 167,807,605.27
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 227,380.94 171,337,148.07
取得投资收益收到的
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
502,200.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
227,380.94 171,839,348.07
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
2,467,588.19 2,218,921.77
投资支付的现金
取得子公司及其他营江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 26 页 共 32 页
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
2,467,588.19 2,218,921.77
投资活动产生的
现金流量净额
-2,240,207.25 169,620,426.30
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 495,000,000.00 276,000,000.00
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
495,000,000.00 276,000,000.00
偿还债务支付的现金 435,000,000.00 451,940,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
74,574,727.32 53,243,906.80
支付其他与筹资活动
有关的现金
6,763,500.00 7,585,387.28
筹资活动现金流出
小计
516,338,227.32 512,769,294.08
筹资活动产生的
现金流量净额
-21,338,227.32 -236,769,294.08
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
-32,393,389.11 100,658,737.49
加：期初现金及现金
等价物余额
100,816,156.23 157,418.74
六、期末现金及现金等价
物余额
68,422,767.12 100,816,156.23
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库
存
股
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年
末余额
301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -69,619,740.41 99,470.94 567,087,455.72
加：同
一控制下企
业合并产生
的追溯调整
0
加：会
计政策变更
0
前
期差错更正
0
其
他
0
二、本年年
初余额
301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -69,619,740.41 99,470.94 567,087,455.72
三、本年增
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
12,230,913.57 181,306,865.59 -13,040.36 193,524,738.80
（一）净利
润
193,537,779.16 -13,040.36 193,524,738.80
（二）直接
计入所有者
权益的利得
和损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小
计
193,537,779.16 -13,040.36 193,524,738.80
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 28 页 共 32 页
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
12,230,913.57 -12,230,913.57
1．提取盈余
公积
12,230,913.57 -12,230,913.57
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
301,070,000.00 321,158,092.62 26,610,546.14 111,687,125.18 86,430.58 760,612,194.52
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减：
库
存
股
盈余公积
一般
风险
准备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年
末余额
301,070,000.00 576,431,067.38 14,090,916.81 -239,473,396.21 99,130.19 652,217,718.17
加：同
一控制下企
业合并产生
的追溯调整
加：会
计政策变更
-255,272,974.76 288,715.76 -5,515,501.47 -260,499,760.47
前
期差错更正
其
他
二、本年年
初余额
301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -244,988,897.68 99,130.19 391,717,957.70
三、本年增
减变动金额
（减少以
“－”号填
列）
175,369,157.27 340.75 175,369,498.02
（一）净利
润
175,369,157.27 340.75 175,369,498.02
（二）直接江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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计入所有者
权益的利得
和损失
1．可供出售
金融资产公
允价值变动
净额
2．权益法下
被投资单位
其他所有者
权益变动的
影响
3．与计入所
有者权益项
目相关的所
得税影响
4．其他
上述（一）
和（二）小
计
175,369,157.27 340.75 175,369,498.02
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
1．提取盈余
公积
2．提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转增资本
（或股本）
2．盈余公积
转增资本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
四、本期期
末余额
301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -69,619,740.41 99,470.94 567,087,455.72
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -71,462,146.19 565,145,579.00
加：会计政策变
更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -71,462,146.19 565,145,579.00
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
12,230,913.57 181,540,368.36 193,771,281.93
（一）净利润 193,771,281.93 193,771,281.93
（二）直接计入所有
者权益的利得和损
失
1．可供出售金融资
产公允价值变动净
额
2．权益法下被投资
单位其他所有者权
益变动的影响
3．与计入所有者权
益项目相关的所得
税影响
4．其他
上述（一）和（二）
小计
193,771,281.93 193,771,281.93
（三）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 12,230,913.57 -12,230,913.57
1．提取盈余公积 12,230,913.57 -12,230,913.57
2．对所有者（或股
东）的分配
3．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
四、本期期末余额 301,070,000.00 321,158,092.62 26,610,546.14 110,078,222.17 758,916,860.93江西中江地产股份有限
公司 2008 年年度报告摘要
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单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 301,070,000.00 576,431,067.38 14,090,916.81 -239,493,260.21 652,098,723.98
加：会计政策变
更
-263,554,892.12 -77,484,343.29 -341,039,235.41
前期差错更
正
其他
二、本年年初余额 301,070,000.00 312,876,175.26 14,090,916.81 -316,977,603.50 311,059,488.57
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
8,281,917.36 288,715.76 245,515,457.31 254,086,090.43
（一）净利润 254,086,090.43 254,086,090.43
（二）直接计入所有
者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产
公允价值变动净额
2．权益法下被投资单
位其他所有者权益变
动的影响
3．与计入所有者权益
项目相关的所得税影
响
4．其他
上述（一）和（二）
小计
254,086,090.43 254,086,090.43
（三）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）
的分配
3．其他
（五）所有者权益内
部结转
8,281,917.36 288,715.76 -8,570,633.12
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他 8,281,917.36 288,715.76 -8,570,633.12
四、本期期末余额 301,070,000.00 321,158,092.62 14,379,632.57 -71,462,146.19 565,145,579.00
公司法定代表人：董全臣 主管会计工作负责人：刘为权 会计机构负责人：刘炜江西中江地产股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 报告期内，公司财务报表合并范围未发生重大变化。
