宋都基业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
宋都基业投资股份有限公司
2012 年年度报告摘要（修订稿）
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 宋都股份 股票代码 600077
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 龚睿
电话 0571-86759621
传真 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
年(末)增减（%）
总资产 10,692,184,784.08 10,808,060,321.65 -1.07 8,297,837,692.75
归属于上市公司股东的
2,186,321,640.17 1,803,643,403.13 21.22 1,478,299,950.22
净资产
经营活动产生的现金流
1,364,258,557.63 -668,615,750.37 不适用 -2,156,157,739.03
量净额
营业收入 3,062,585,885.98 2,637,267,799.97 16.13 1,642,823,762.81
归属于上市公司股东的
387,313,350.59 324,059,535.31 19.52 305,806,007.87
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 367,927,137.14 303,432,119.88 21.26 307,121,329.62
利润
加权平均净资产收益率 减少 0.26 个百
19.49 19.75 23.16
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.36 0.39 -7.69 0.405
稀释每股收益（元／股） 0.36 0.39 -7.69 0.405
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宋都基业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 30,705 28,462
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
浙江宋都控股有 境内非国有
55.86 599,694,518 599,694,518 质押 553,900,000
限公司 法人
深圳市平安置业 境内非国有
14.07 151,083,744 无
投资有限公司 法人
郭轶娟 境内自然人 5.63 60,433,498 60,433,498 无
宏源证券股份有
非国有法人 0.75 8,000,000 未知
限公司
铁岭市财政信用
国有法人 0.39 4,160,000 未知
担保局
张扬 境内自然人 0.22 2,373,766 未知
张璐 境内自然人 0.21 2,300,000 未知
仲顺年 境内自然人 0.17 1,834,672 未知
陈寿良 境内自然人 0.17 1,787,800 未知
周建雄 境内自然人 0.14 1,500,000 未知
本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股
上述股东关联关系或一致行动
东之间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一
的说明
致行动人关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，随着国际国内整体经济形势的不断变化，国内宏观经济政策的重心逐步转向
稳增长，但房地产调控并未放松，中央政府继续坚持房地产调控方向，保护合理自住需求和
抑制投资投机需求两手抓。一方面，中央及相关部委反复强调房地产调控不放松，促进房价
合理回归、巩固调控成果，调控取向明确；另一方面，房地产市场信贷环境逐步趋好，但继
续严格执行差异化信贷政策，坚决抑制投资投机需求。
报告期内，公司董事会与管理层带领公司员工，在复杂的经济环境中积极地探索企业创
新发展之路，紧紧围绕以“创新、跨界、高效”为主题的经营理念，一方面通过精准的营销
市场定位，创新的营销模式，打造了 2012 年杭州宋都东郡国际项目的销冠传奇，另一方面
通过建立系统的财务管控体系，不断深化以财务为导向的地产运营观，成功地实现了动态成
本管理体系的再造。公司全年实现销售收入 306,258.59 万元，比上年同期增长了 16.13%，
归属于上市公司股东的净利润 38,731.34 万元 ，比上年同期增长了 19.52%，取得了良好的
业绩。
（二）发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司深入实践“创新、跨界、高效”的经营理念，依托前瞻的决策、有效的
项目管控体系和高涨的工作热情，在各个层面的工作都取得了较好的成绩，主要有以下几方
面：
1、强化以财务为导向的集团管控体系
公司严格遵循以财务需求为整体导向的管理机制，要求整个团队树立正确的财务理念和
科学的成本观念，严格落实以长期财务规划和年度财务指标为主导的运营思路，从而以财务
要求把控销售目标，以销售目标确定运营节奏。
2、全面梳理组织架构
根据战略目标推进组织架构和部门职能的全面梳理，让各专业线明白前端才更有价值，
以更前置的要求来重新定位自身职责，从而使得每个部门、每位员工的工作更有效率，而不
是以大量的精力来解决后端已经出现的问题。同时，针对影响计划和整体的重点难点事项，
采取了以委员会或工作小组开展专项攻坚的形式，召集各专业线相关人员，以专业为导向，
以工作运行的逻辑为依归，打破行政层级设置组织架构，定时定向加紧突破。
3、大幅调整运营节奏
准确研判市场运行的节奏，根据财务指标的需求大幅调整了各项目的运营节点和部分产
品形态，最大限度地增加产品溢值、提高运作效率。最显著的例子就是对东郡项目和阳光项
目一急一缓的改变。去年底基于对“2012 年仍然是刚需年”的前瞻性判断，推迟阳光项目
三期精装修大户型的开盘节点和开发进度，以减少支出，同时将符合市场需求的东郡项目加
快开发进度，较原定计划提前 8 个月入市，成功与等竞品形成时间差，并抢占了市场的先机，
奠定了东郡热销的基础。
4、逐步建立长效的激励机制
公司于 2012 年实施了首期股票期权激励计划，期权激励计划的实施有利于公司更好的
建立长效激励机制，形成吸引、稳定和激励人才的人力资源管理体系，同时也有助于增强公
司向心力和核心竞争力，对于公司积极应对和参与行业竞争，促进企业继续快速健康发展，
提升公司长期价值具有十分重大的意义。
5、顺利拿地，积蓄良好发展后劲
在做好市场调研和投资决策的情况下，公司筛选多个项目，最终以较低的成本顺利获取
江苏南京板桥南郡地块，实现了年初制定的“拿有市场的土地，做有市场的产品”的经营目
标，为公司后续发展积蓄了良好的发展后劲，杭州市场的土地获取也正在按计划推进。
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（三）核心竞争力分析
公司从事专业地产运营 28 年，通过长期的房地产开发运营，构建了一套成熟、高效的
IQE 项目运营体系。整个项目运营体系以“创新（Innovation）、品质（Quality）、效益
（Effectiveness）”的理念为核心，不断实现公司规模与利润的双重增长，增加对股东与员工
的回报，从而实现公司价值最大化。
专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体运营，公司的 IQE
项目运营体系是公司的核心竞争力。公司以财务为导向，计划管理为引擎、全预算管理为基
础、ISO 制度流程为标准、绩效管理为推动力、信息化管理为平台，形成高效的、可复制的
运营系统。公司将 28 年地产开发项目上取得的成功经验，从拿地、规划、设计、营造、销
售、客服物业等各个环节，实践于后续项目，通过不断的创新、跨界、高效，实现产品的客
户价值最大化 、项目收益的最大化。
（四）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
2012 年全国商品房销售额为 6.4 万亿元，同比增长 10%，销售面积为 11.1 亿平方米，
比上年增长 1.8%，全国房屋新开工面积为 17.7 亿平方米，同比下降 7.3%，其中住宅新开工
面积为 13.1 亿平方米，同比下降 11.2%，全国房屋竣工面积为 9.9 亿平方米，同比增长 7.3%。
在房地产调控政策维持从紧态势以及货币政策微调以稳定经济增长的大背景下，2012 年房
地产行业竞争更加激烈，行业集中度进一步提高,房地产行业在去库存的过程中逐步分化，
竞争力较强的企业继续跑赢大市。十八大后，中央政府将大力实施推进城镇化战略，对房地
产行业的发展带来了根本性的变革，这既是重大的利好，也是重大的挑战，房地产企业迫切
地需要顺应社会发展与转型的大趋势，通过体制和机制的改革创新来适应城镇化战略、服从
城镇化战略。
我们预计 2013 年房地产调控政策仍将坚持从紧取向，房价走向将是新一届政府关注点，
若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。保障房建设和土地供应仍
是中央增加供给，缓解房价上涨预期的重要手段。从长远来看，伴随着房地产行业景气回升，
行业中期成长空间和动力将主要来自于城镇化的进展，其核心在于制度变革的方向。若释放
农村土地红利，一方面有助于提升农民的购买力，另一方面有助于增强土地的供给，缓解土
地资源紧张带来的价格上涨压力，同时，制度变革带来的政策红利将推动经济增长，城镇化
进程得以加速，对房地产的健康发展将有深远的影响。
2、 公司发展战略
2013 年，公司将根据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承“创新、跨界、高效”
的工作理念，以公司利益最大化为战略目标，实现企业发展、社会价值以及股东和员工利益
的统一；以打造基于创新、品质、效益要求的 IQE 项目运营体系为实现战略的核心能力；
以精英团队建设达成战略的执行；最终实现五年内在全国专业地产公司排名前三十、力争前
二十的战略量化指标。
3、经营计划
2013年度，公司计划实现营业收入40亿元，预计各个项目开发支出为25亿元，期间费用
预计为7.5亿元。（该经营目标并不代表公司对2013年的盈利预测，能否实现取决于国家宏
观政策、市场状况的变化等多重因素，存在不确定性，敬请投资者特别注意）。
（1）新一轮战略（2013-2017）成型
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宋都基业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
宋都的新一轮战略在 2012 年开始萌发、构建，并不断完善，2013 年我们将在此基础上
实现战略蓝图的文本化、数据化、细节化，全面指引今后五年宋都的工作。
（2）“棉花 TOWN”运营体系的实践
排列于浙江杭州钱塘江畔的东郡国际项目、晨光国际项目、阳光国际项目构成了宋都“江
湾系”产品。2013 年，江湾系产品将是公司利润取得的重要支撑点，借助于楼盘周边城市
开发进度的加快与轨道交通建设的辐射，公司将不断完善营销模式以取得“江湾系”的销售
佳绩。同时将通过宋都东郡国际项目运营体系中取得的成功经验，将“宋都棉花 TOWN”
运营体系实践于南京南郡项目，形成项目运营体系的不断复制和成功。
（3）重资产项目轻资产运营体系的构建
公司将于 2013 年着力构建“重资产项目的轻资产运营体系”，作为宋都 IQE 运营体系
的第二个系列。通过对旅游度假综合体项目商业模式的改造，把重资产转化为轻资产，在做
好现金规划和实现现金流峰值可控的前提下，降低对现金流资源的占用，做到短期现金流平
衡，长期最大化提升盈利水平。
（ 4）确立公司新的专业标杆
结合各项目的运营实践，通过职能清晰、制度设计、流程优化和高效协同的执行，发掘
公司每个专业线的潜能，推动每个专业线乃至每个具体工种、岗位形成新的工作标杆，提升
整个组织的效能。
（5）多渠道获取新项目
紧紧把握市场节奏，在保证公司现金流健康的同时，多渠道、多种方式获取新项目，并
抓住机遇并购符合公司发展战略的土地储备和房产项目。
（6）建立符合宋都价值观的人才培养体系
以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、集中宣导和工作中的理念传递，
努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。
（7）建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系
坚持以结果为导向的绩效考评机制，完善考评手段，明确考评体系的导向性，提升激励
机制的准确性、有效性。
四、 涉及财务报告的相关事项
与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司具体说明如下。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
(1) 因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
1) 本期宋都集团出资设立杭州博投投资管理有限公司（以下简称杭州博投），于 2012 年 11
月 19 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000183091 的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本 100 万元，宋都集团出资 100 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实
质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
2) 本期宋都集团与子公司杭州博投共同出资设立南京南郡房地产开发有限公司，于 2012 年
12 月 10 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 320114000086718 的《企业法人营业执
照》。该公司注册资本 2,000 万元，宋都集团出资 1,020.00 万元，占其注册资本的 51%，杭
州博投出资 980.00 万元，占其注册资本的 49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立
之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(2) 因非同一控制下企业合并而增加子公司的情况说明
根据本公司与陈应天、李杨、何云涛、白树伟于 2012 年 5 月 22 日签订的《增资协议书》，
本公司以现金增资 1,020 万元持有北京应天阳光太阳能技术有限公司（以下简称北京应天）
51%的股权。本公司已支付增资款 1,020 万元，且北京应天于 2012 年 6 月办妥工商变更登
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记手续，故自 2012 年 7 月起将其纳入合并财务报表范围。
2．本期不再纳入合并财务报表范围的子公司
因其他原因减少子公司的情况说明
(1)根据 2012 年 2 月 28 日公司七届二十次董事会审议通过的《关于杭州宋都房地产集团有
限公司吸收合并杭州宋都房地产有限公司的议案》，宋都集团本期以吸收合并方式整体吸收
杭州宋都房地产有限公司（以下简称杭州宋都），合并完成后宋都集团作为吸收方继续经营。
杭州宋都已于 2012 年 8 月 16 日完成税务注销登记，自杭州宋都注销税务登记之日起，不再
将其纳入合并财务报表范围。
(2) 根据 2012 年 2 月 28 日公司七届二十次董事会审议通过的《关于注销控股子公司上海宋
都股权投资有限公司的议案》，董事会决定清算并注销该公司。该公司已于 2012 年 6 月 4
日办妥工商注销登记手续，故自该公司注销之日起，不再将其纳入合并财务报表范围。
(3) 根据子公司浙江东霖房地产开发有限公司 2012 年 9 月 10 日之股东决定，决定注销其下
属子公司杭州建致贸易有限公司。杭州建致贸易有限公司已于 2012 年 11 月 13 日办妥工商
注销登记手续，故自该公司注销之日起，不再将其纳入合并报表范围。
董事长：俞建午
宋都基业投资股份有限公司
2013 年 2 月 3 日
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