宋都基业投资股份有限公司
非公开发行股票募集资金投资项目
可行性分析
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行发行数量不超过 31,250 万股（含 31,250 万股），募集资金总
额不超过 150,000 万元，扣除发行费用后拟全部投入以下项目：
项目投资总额 拟投入募集资金 拟投入募集资金占
序号 募集资金投资项目名称
（万元） （万元） 项目投资总额的比例
1 南京南郡国际花园项目 212,100 84,900 40.03%
2 杭州东郡国际三期项目 100,000 38,450 38.45%
3 补充流动资金 26,650 26,650 100.00%
合计 338,750 150,000 44.28%
注：以上项目名称为暂定，未来可能变更。
本次发行募集资金到位之前，公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先
行投入，并在募集资金到位之后予以置换。
若本次发行实际募集资金相对于拟投入募集资金存在不足，在不改变拟投资
项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金数额进行
调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）南京南郡国际花园项目
1、项目概况
项目名称 南京南郡国际花园项目
南京南郡房地产开发有限公司（本公司直接和间接持股
项目实施主体
100%）
1
项目区位 南京市雨花台区板桥新城
占地面积 102,263 平方米
总建筑面积 327,906 平方米
项目类型 商品住宅
2、项目市场前景
“南京南郡国际花园项目”销售对象以 20～35 岁年轻人为主，主要针对首
次购房需求。该项目容积率为 2.4，60～70 平方米住宅套数占比 18.45%，70～90
平方米住宅套数占比 74.35%，90 平方米以下住宅套数占比 92.80%；60～70 平
方米住宅面积占比 14.32%，70～90 平方米住宅面积占比 74.52%，90 平方米以
下住宅面积占比 88.84%，是定位于刚性需求的商品住房。项目位于南京市雨花
台区板桥新城核心区域，地理位置较好，周边学校、医院等配套设施齐全。板桥
新城是距离中心城区最近的新城，随着以软件谷为主导的高新科技产业高速发展
以及建设“一体两翼”中国软件名城、构建“一谷两园”软件产业集聚区的决策
提出，板桥新城将成为南京市重要的高新技术产业基地。因此，该项目销售前景
良好。
3、项目建设进度及资格文件取得
本项目以招投标方式取得国有土地使用权，公司全资子公司杭州宋都房地产
集团有限公司已与南京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合
同号：3201012012CR0092），并由项目实施主体南京南郡房地产开发有限公司于
2013 年 7 月 3 日取得“宁雨国用（2013）第 08066 号”和“宁雨国用（2013）
第 08068 号”《国有土地使用证》。
本项目已取得南京市发展和改革委员会出具的《关于南京南郡房地产开发有
限公司 NO.2012G44 地块项目的核准决定书》（宁发改投资字[2013]127 号）。
本项目已取得南京市环境保护局出具的《关于板桥新城四期地块
（NO.2012G44）项目环境影响报告书的批复》（宁环建[2013]15 号）。
本 项 目 已 取 得 南 京 市 规 划 局 出 具 的 《 建 设 用 地 规 划 许 可 证 》（ 地 第 字
320114201310115 号）。
本项目 A-1#楼和 A-2#楼已取得南京市规划局出具的《建设工程规划许可证》
2
（建字第 320114201310272 号），其他待建楼栋的《建设工程规划许可证》将按
照有关部门的规定陆续办理。
《建筑工程施工许可证》按照有关部门的规定正在陆续办理中。
4、项目投资估算
序号 项目 金额（万元）
1 土地成本 92,700
2 前期工程费 8,215
3 建筑安装工程费 65,293
开发成本
4 基础设施费 8,591
5 开发间接费 2,110
6 小计 176,909
7 财务费用 10,589
8 管理费用 4,217
9 销售费用 4,217
10 营业税金及附加 16,166
总投资 212,100
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前未开工，计划使用募集资金 84,900 万元，其余资金将采用自筹
资金解决。
6、项目经济评价
项目 金额（万元）
总销售收入 281,153
开发成本 176,909
毛利润 104,244
营业税金及附加 16,166
土地增值税 10,101
财务费用 10,589
管理费用 4,217
销售费用 4,217
所得税费用 14,738
净利润 44,216
销售毛利润率（%） 37.08
销售净利润率（%） 15.73
（二）杭州东郡国际三期项目
3
1、项目概况
项目名称 杭州东郡国际三期项目
杭州江都房地产开发有限公司（本公司直接和间接持股
项目实施主体
100%）
项目区位 杭州经济技术开发区下沙大学城北
占地面积 47,507 平方米
总建筑面积 147,866 平方米
项目类型 商品住宅
2、项目市场前景
目前，下沙正在构建高教园区和工业园区。下沙高教园区总面积约 10.91 平
方公里，区内拥有 14 所高校及 16 万名在校大学生，力争建成国际一流的研发和
软件基地。下沙工业园区总面积约 20 平方公里，力争建成先进制造业基地。因
此，下沙未来将导入数万人口，房地产刚性需求旺盛。
“杭州东郡国际三期项目”容积率为 2.3，60～70 平方米住宅套数占比
46.26%，70～90 平方米住宅套数占比 53.21%，90 平方米以下住宅套数占比
99.47%；60～70 平方米住宅面积占比 39.97%，70～90 平方米住宅面积占比
59.68%，90 平方米以下住宅面积占比 99.65%，是定位于刚性需求的商品住房。
该项目位于下沙大学城北板块，可以有效依托城北大学城配套发展，以及区域体
育公园生态环境、大学人文环境等优势，销售前景良好。
3、项目建设进度及资格文件取得
本项目以招投标方式取得国有土地使用权，2013 年 5 月 2 日，公司全资子
公司杭州宋都房地产集团有限公司与杭州市国土资源局签订《杭州市国有建设用
地使用权出让合同》（合同号：3301002013A21044），2013 年 6 月 6 日，杭州市
国土资源局、杭州宋都房地产集团有限公司及杭州江都房地产开发有限公司签署
《3301002013A21044 号<土地出让合同>补充协议（一）》，同意将已签订的《国
有建设用地使用权出让合同》中的受让方调整为“杭州江都房地产开发有限公
司”，同时，《国有建设用地使用权出让合同》中杭州宋都房地产集团有限公司的
一切权利和义务一并转移给杭州江都房地产开发有限公司。
本项目已取得杭州市发展和改革委员会出具的《杭州市企业投资项目备案通
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知书》（杭发改备[2013]59 号）。
《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建
筑工程施工许可证》等证照及环境影响评估工作按照有关部门的规定正在陆续办
理中。
4、项目投资估算
序号 项目 金额（万元）
1 土地成本 65,917
2 前期工程费 880
3 建筑安装工程费 20,505
开发成本
4 基础设施费 1,567
5 开发间接费 533
6 小计 89,402
7 财务费用 833
8 管理费用 388
9 销售费用 1,940
10 营业税金及附加 7,437
总投资 100,000
5、项目进展情况与资金筹措
本项目目前未开工，计划使用募集资金 38,450 万元，其余资金将采用自筹
资金解决。
6、项目经济评价
项目 金额（万元）
总销售收入 129,332
开发成本 89,402
毛利润 39,930
营业税金及附加 7,437
土地增值税 3,435
财务费用 833
管理费用 388
销售费用 1,940
所得税费用 6,474
净利润 19,423
销售毛利润率（%） 30.87
销售净利润率（%） 15.02
（三）补充流动资金
5
房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长的特点。
随着公司房地产业务的不断发展，对资金的需求也不断提高。公司 2013 年支付
土地款较多，截至 2013 年 6 月 30 日，公司货币资金由年初的 81,436.64 万元减
少至 19,922.26 万元，公司流动比率为 1.73，速动比率为 0.16，资产负债率为
77.61%（合并报表口径），公司资金使用存在一定压力。此外，房地产行业的竞
争日趋激烈，资金实力是占据竞争优势的关键因素之一。通过本次非公开发行股
票补充流动资金 26,650 万元，一方面可以进一步缓解公司资金压力，满足公司
房地产项目拓展需求，另一方面可以改善公司资本结构，提高公司可持续发展能
力。
三、结论
在我国现有的宏观经济发展和房地产调控政策下，新型城镇化发展所带来的
住房刚性需求将成为房地产市场的主要需求。本次募集资金投资项目是位于南京
雨花区板桥新城“南京南郡国际花园项目”和杭州下沙区的“杭州东郡国际三期
项目”。板桥新城和下沙区分别是南京和杭州城镇化发展的重点区域，未来将有
大量人口涌入，住房刚性需求旺盛。公司本次募集资金投资项目即定位于房地产
刚性需求，贴合当地市场需求，其销售净利润率均不低于 15%，项目实施后将有
力提升公司盈利能力。流动资金的补充可以进一步缓解公司资金压力，改善公司
财务状况及资本结构。
综上所述，公司本次募集资金投资项目市场需求潜力大，经济上合理可行，
具备良好的发展前景。
宋都基业投资股份有限公司董事会
2013 年 8 月 7 日
6
