宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
宋都基业投资股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 宋都股份 股票代码 600077
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 龚睿
电话 0571-86759621
传真 0571-86056788
电子信箱 600077@songdu.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
年(末)增减（%）
总资产 11,324,671,859.54 10,692,184,784.08 5.92 10,808,060,321.65
归属于上市公司股东的
2,602,313,579.84 2,186,321,640.17 19.03 1,803,643,403.13
净资产
经营活动产生的现金流
-677,638,672.69 1,364,258,557.63 -149.67 -668,615,750.37
量净额
营业收入 2,791,294,799.23 3,062,585,885.98 -8.86 2,637,267,799.97
归属于上市公司股东的
368,198,332.50 387,313,350.59 -4.94 324,059,535.31
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 336,426,592.13 367,927,137.14 -8.56 303,432,119.88
利润
加权平均净资产收益率 减少 4.03 个百
15.46 19.49 19.75
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.34 0.36 -5.56 0.39
稀释每股收益（元／股） 0.34 0.36 -5.56 0.39
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 24,109 23,660
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
浙江宋都控股有限 境内非国
51.93 566,494,518 543,901,476 质押 528,858,358
公司 有法人
深圳市平安置业投 境内非国
12.47 136,083,744 无
资有限公司 有法人
境内自然
郭轶娟 5.54 60,433,498 60,433,498 无
人
宏源证券股份有限
公司约定购回式证
国有法人 3.04 33,200,000 无
券交易专用证券账
户
中国建设银行股份
有限公司－华商价
值共享灵活配置混 国有法人 1.05 11,419,597 未知
合型发起式证券投
资基金
中国民生银行股份
有限公司－华商策
其他 0.55 5,999,926 未知
略精选灵活配置混
合型证券投资基金
中国对外经济贸易
信托有限公司－汇
富 143 号结构化证 国有法人 0.52 5,650,000 未知
券投资集合资金信
托计划
铁岭市财政信用担
国有法人 0.38 4,160,000 未知
保局
境内自然
汪萍 0.33 3,600,000 未知
人
境内自然
张璐 0.30 3,250,000 未知
人
本公司未知以上无限售条件股东与其他无限售条件流通股股东之
上述股东关联关系或一致行动
间或无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于一致行
的说明
动人关系。
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，全年国内生产总值 568,845 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.7%，房地
产作为受到产业调控政策影响较大的行业，在 2013 年呈现出整体向好的态势：全年全国房
地产开发投资 86,013 亿元，比上年增长 19.8%，其中住宅投资增长 19.4%。房屋新开工面积
201,208 万平方米，比上年增长 13.5%，其中住宅新开工面积增长 11.6% 。全国商品房销售
面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%。全年房地产开
发企业土地购置面积 38,814 万平方米，比上年增长 8.8%。全年房地产开发企业到位资金
122,122 亿元，比上年增长 26.5%。
2013 年房地产政策继续保持宏观上的稳定，全国整体调控基调贯彻始终，年初"国五
条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇；下半年以来，新一届政府着力建立健立长效机
制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、
保障房建设等长效机制工作继续推进，而三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”
的核心思想，也引导着各地调控机制的稳步建立。
报告期内，公司董事会管理层依据新一轮五年战略（2013-2017），继续秉承"创新、
跨界、高效"的工作理念，紧紧围绕 2013 年需要完成的"七件大事"，带领公司员工在日益复
杂的市场环境中开发出具有宋都特色的企业发展之路，实现了稳健的扩张和长足的进步。一
方面，公司大幅加快刚需项目的开发节奏，实现刚需楼盘的快周转与快去化，有效地缩短了
项目的开发周期，在行业受到调控政策影响较大的背景下，公司全年实现销售收入 279,129.5
万元，实现净利润 36,819 万元，顺利实现重大资产重组时的盈利承诺；另一方面，充分地
将以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"为核心的 IQE 运营体系应
用在在公司市场动态分析、土地储备获取及产品定位等各个层面，为最终实现五年内在全国
专业地产公司排名前三十、力争前二十的战略量化指标打下了坚实的基础。
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2013 年，公司坚持“区域聚焦”的地域开发战略，地产业务坚持深耕大长三角区域，
其中杭州钱塘江畔的东郡国际、晨光国际、阳光国际项目构成的宋都"江湾系"产品为最主要
市场，并附随高铁线路发散，加快南京市场与合肥市场的开拓深挖。2013 年，公司秉持"拿
有市场的土地，做有市场的产品"的理念，精心筛选项目，最终成功地以较低成本揽入东郡
三期与香悦郡项目，为后续良好发展积蓄力量；同时，公司充分利用刚性需求是市场主流的
特点，优先推进以 69 方、89 方为主的小户型住宅建设，积极地提升公司产品在刚需市场的
竞争力，最终造就了南京南郡国际项目首次开盘 280 余套房子半日内去化的销售佳绩。
在做好产品与市场的同时，公司贯彻"以金融的思维做地产"的理念，一方面，通过开
拓多种融资渠道满足因公司快速发展资金需求，并不断地优化银行贷款、信托资金等多种融
资方式与融资渠道的配置，实现了融资成本的持续下降；另一方面，公司全面启动非公开发
行工作，于 8 月份召开股东大会审议通过非公开发行股票事宜，拟募集 15 亿元投入南京南
郡项目及杭州东郡三期项目并补充流动资金，目前正在等待证监会核准。公司冀望通过在资
本市场的不断创新与突破，为公司配置具有长效性的资本驱动，并通过资本市场的助力，早
日实现公司新的跨越式的发展。
（二）发展战略和经营计划进展说明
公司在设定 2013 年经营计划时，设定了战略成型、运营体系实践等七个方面的目标。
报告期内，公司围绕这七件大事开展工作，基本完成了相应目标。
1、新一轮战略（2013-2017）成型
宋都的新一轮战略已经构建完成。报告期内，公司遵循“把控前端定位、实现产品落地、
优化成本管控”的战略践行路线，为公司实现战略量化指标打下良好的基础，我们将以文本
化、数据化、细节化的战略蓝图来全面指引这一轮战略期内宋都的工作。
2、"棉花 TOWN"运营体系的实践
由杭州东郡国际项目验证成功的"棉花 TOWN"运营体系，在报告期内，全面指引着公司
今年面对刚需市场的产品开发与销售工作。而南京南郡国际项目在 11 月份实现的楼盘“日
光”盛况，也再一次印证了一个良好的快周转运营体系对项目开发所带来的全方位的推动与
助力。而公司依托杭州“城市东进”发展方向与轨道交通建设而配置的“江湾系”产品，也
在今年体现出巨大的价值，今年 12 月，晨光国际项目实现整体交付。
3、重资产项目轻资产运营体系的构建
"重资产项目的轻资产运营体系"，是宋都 IQE 运营体系的第二个系列——“U 乐活”运
营体系，通过对旅游度假综合体项目商业模式的改造，把重资产转化为轻资产，具备降低对
现金流资源的占用、短期现金流平衡、长期盈利水平最大化提升的显著特点。报告期内，公
司以现金流峰值可控为前提，对大奇山郡等各个综合体项目设定了新的运营节点，确保了现
金流资源的合理利用。
4、确立公司新的专业标杆
各专业线的工作标杆，体现在产品和结果上，直接决定了宋都营造产品的质量与宋都品
牌的价值。报告期内，公司结合各项目的运营实践，通过职能清晰、制度设计、流程优化和
高效协同的执行，发掘公司每个专业线的潜能，推动每个专业线乃至每个具体工种、岗位形
成新的工作标杆，提升了整个组织的效能。
5、多渠道获取新项目
报告期内，公司密切关注土地市场的动态，并在保证公司现金流健康的同时，积极地尝
试多渠道、多种方式获取新项目。2013 年 4 月份，公司成功的以当时市场最低的溢价率获
取杭州下沙"东郡三期"地块；11 月份，公司又以较低的溢价顺利获得杭州城北“香悦郡”地
4
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块，为公司后续发展成功蓄势。
6、建立符合宋都价值观的人才培养体系
以价值观认同为准绳选用、培养人才，通过分层级培训、集中宣导和工作中的理念传递，
努力打造拥有统一价值观和文化的精英团队。
7、建立与组织核心价值观一致的绩效激励体系
公司一直坚持以结果为导向的绩效考评机制，完善考评手段，明确考评体系的导向性，
提升激励机制的准确性、有效性。报告期内，公司顺利地实施了《A 股股票期权激励计划》
的第一个行权期的行权工作，包括公司高管在内的 33 人实施了行权，为公司摸索建立与组
织核心价值观一致的绩效激励体系打了良好的基础。
(三)核心竞争力分析
1、公司以近 30 年的房地产开发运营经验，构建了一套成熟、高效的 IQE 项目运营体
系。整个项目运营体系以"创新（Innovation）、品质（Quality）、效益（Effectiveness）"的理
念为核心，不断实现公司规模与利润的双重增长，增加对股东与员工的回报，从而实现公司
价值最大化。
我们始终认为，专业地产运营商真正有竞争力的不仅是产品，更应是产品之上的整体运
营，而 IQE 项目运营体系是公司的核心竞争力。公司以财务为导向，计划管理为引擎、全
预算管理为基础、ISO 制度流程为标准、绩效管理为推动力、信息化管理为平台，形成高效
的、可复制的运营系统。在这个运营体系的基础上，公司项目开发涉及的所有流程，从拿地、
规划、设计、到营造、销售、直至客服物业等各个环节，均围绕"创新、品质、效益"的的核
心理念，实现产品的客户价值最大化 、项目收益的最大化。
2、市场已经证明，刚性需求仍然在相当一段时间内主导房地产市场。基于对此特点的
前瞻性判断，公司立足于刚需的快周转开发策略，一直致力于做好适合刚性需求产品开发的
土地储备工作。目前，包括南京南郡国际、杭州东郡国际、杭州香悦郡等重点推动项目在内
的公司现有土地储备，均是迎合市场刚性需求的主流产品。这将有利于公司产品的快速去化
与周转，为未来数年公司的业绩提供坚实的保障。
（四） 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1、 行业竞争格局和发展趋势
展望 2014 年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐
步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就。虽然目前房价已经出现分化现
象，进一步促使调控政策的差异化，一线城市和部分房价涨幅较快的二线城市在面临无法完
成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策，而三四线城市则对限购政策有所放松，
但是，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调
控手段很难在短期内退出。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革
试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐
步退出，促使房地产业发展更加健康。
在行业内，我们认为，“强者恒强”的局面短期内不会被打破，强竞争力企业将凭借其
较高的品牌价值与相对雄厚的资金实力在市场竞争中占据一定优势，行业集中度将会继续提
升。而以城镇化为代表的政策红利与以单独二孩为代表的人口红利，不会对房地产市场产生
快速而剧烈的影响，而是以一种缓慢而深远的方式进行。
2、公司发展战略
2014 年，公司将紧紧围绕五年规划中提出的五年内在全国专业地产公司排名前三十、
5
宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
力争前二十的战略量化指标，继续遵循“适时适度扩张”的原则，实施立足长三角地区，聚
焦区域、深耕细作；落实以“人才+产品+资金”为核心的战略践行路线，通过外部引入、
内部提升，搭建适应公司高速发展的团队架构；充分利用 IQE 产品体系优质、可复制的特
点，实现项目产品的快速周转；并将上述两者有机结合，形成紧密的管理闭环，同时，以创
新的金融模式解决公司对资金的需求，形成有效的外部驱动，从而推动公司的快速发展。
3、 经营计划
2014 年度，公司计划实现营业收入 50 亿元，并将继续致力于管理费用、营销费用及财
务成本的合理控制。（该经营目标并不代表公司对 2013 年的盈利预测，能否实现取决于国家
宏观政策、市场状况的变化等多重因素，存在不确定性，敬请投资者特别注意）。
2014 年我们将结合目前所处快速发展的阶段特点，致力于做好以下几个方面的工作：
首先，实施精英人才梯队培训体系，建立与公司快速扩张的规模相适应的组织框架。我
们认为，优秀的人才是公司持续发展的源泉所在，在践行五年规划的路径中，人才始终是重
要的一环。我们将通过外部引进、内部提升的方法，发现和遴选适应公司高速发展的人才，
以满足公司多地域、多层次的发展需求。
其次，持续推动“棉花 TOWN”运营体系在公司项目中运营覆盖。公司重视不同地域
不同市场的具体需求，在着重做好加速刚需楼盘项目开发的基础上，也适度开发符合公司发
展战略的商业项目。2014 年，公司将营建和实施“社区商业+写字楼模式”，将“棉花 TOWN”
运营体系应用于“淘天地”项目的开发。
再次，持续构建并完善“U 乐活”运营体系。经过一年对重资产项目轻资产运营作出的
探索与总结，公司已经基本构建完成“U 乐活”运营体系，2014 年，公司将着力于该体系
的不断完善，在不过度占用公司现金流的前提下，加快公司综合体项目的开发进度。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司
因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明
(1) 本期宋都集团出资设立杭州博晓酒店管理有限公司（以下简称杭州博晓），于 2013 年 5
月 7 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000194539 的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本 100 万元，宋都集团出资 100 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实
质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(2) 本期宋都集团与子公司杭州博晓共同出资设立杭州江都房地产开发有限公司，于 2013
年 5 月 29 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330198000060923 的《企业法人营业
执照》。该公司注册资本 5,000 万元，宋都集团出资 2,550.00 万元，占其注册资本的 51%，
杭州博晓出资 2,450.00 万元，占其注册资本的 49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司
成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(3) 本期宋都集团出资设立杭州颂都投资管理有限公司（以下简称颂都投资），于 2013 年 11
月 7 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330104000212414 的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本 100 万元，宋都集团出资 100 万元，占其注册资本的 100%，拥有对其的实
质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
(4) 本期宋都集团与杭州盛驰实业有限公司共同出资设立杭州加都实业有限公司，于 2013
年 11 月 8 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330184000267537 的《企业法人营业
执照》。该公司注册资本 2,000 万元，公司出资 1,800 万元，占其注册资本的 90%，拥有对
其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
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宋都基业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(5) 本期宋都集团与子公司颂都投资共同出资设立杭州香悦郡置业有限公司，于 2013 年 12
月 21 日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 330100000188780 的《企业法人营业执照》。
该公司注册资本 5,000 万元，宋都集团出资 2,550.00 万元，占其注册资本的 51%，颂都投资
出资 2,450.00 万元，占其注册资本的 49%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日
起，将其纳入合并财务报表范围。
董事长：俞建午
宋都基业投资股份有限公司
2014 年 2 月 17 日
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