2018 年年度报告
公司代码：600082 公司简称：海泰发展
天津海泰科技发展股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人宋克新、主管会计工作负责人李刚及会计机构负责人（会计主管人员）王世琪声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，2018年度本公司母公司实现净利润223,491.60元，根据《公司章程》提取10%的法定
盈余公积金22,349.16元，公司当年实现的可供分配利润为201,142.44元，2018年末母公司未分配
利润余额为446,438,914.91元。
根据公司2019年经营计划并结合公司行业特点及发展现状，2019年公司对经营性现金流的需
求压力较大，为实现公司2019年经营目标，进一步提升公司竞争实力，满足公司可持续发展的需
要，谋求公司及股东利益最大化，经综合考虑公司2018年度不分红不转增，剩余未分配利润
446,438,914.91元转结下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬
请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“三、
公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”部分内容。
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十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 22
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 31
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 37
第九节 公司治理........................................................................................................................... 42
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 44
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 45
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 145
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
滨海新区 指 天津市滨海新区
滨海高新区 指 天津滨海高新技术产业开发区
本公司、海泰发展 指 天津海泰科技发展股分有限公司
海泰控股集团 指 天津海泰控股集团有限公司
报告期、本年度 指 2018 年度
元、万元、亿元 指 人民币、人民币万元、人民币亿元，中国法定流动货币
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津海泰科技发展股份有限公司
公司的中文简称 海泰发展
公司的外文名称 Tianjin Hi-Tech Development Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 HiTech Develop
公司的法定代表人 宋克新
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 李刚
联系地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号
电话 （022）85689891
传真 （022）85689889
电子信箱 ligang@hitech-develop.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津新技术产业园区华苑产业区
公司注册地址的邮政编码 300384
公司办公地址 天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号
公司办公地址的邮政编码 300384
公司网址 www.hitech-develop.com
电子信箱 irm@hitech-develop.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
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公司年度报告备置地点 天津海泰科技发展股份有限公司投资证券部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 海泰发展 600082
六、 其他相关资料
名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A
内） 座9层
签字会计师姓名 张萱、张菁
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2018年 2017年 年同 2016年
期增
减(%)
营业收入 781,435,817.52 511,972,109.66 52.63 700,723,068.45
归属于上市公司股东的净 14,659,025.42 14,278,422.09 2.67 -82,079,385.46
利润
归属于上市公司股东的扣 6,227,793.63 -76,817,934.67 不适 -81,536,292.77
除非经常性损益的净利润 用
经营活动产生的现金流量 300,451,696.41 41,385,342.17 625.99 -69,047,078.50
净额
本期
末比
上年
2018年末 2017年末 同期 2016年末
末增
减（%
）
归属于上市公司股东的净 1,695,868,581.10 1,688,316,829.77 0.45 1,674,038,407.68
资产
总资产 3,533,862,763.63 3,592,639,699.56 -1.64 3,403,576,284.85
期末总股本 646,115,826.00 646,115,826.00 0.00 646,115,826.00
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同 2016年
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期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0227 0.0221 2.71 -0.127
稀释每股收益（元／股） 0.0227 0.0221 2.71 -0.127
扣除非经常性损益后的基本每 0.0096 -0.1189 不适用 -0.1262
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.87 0.85 增加0.02个百 -4.79
分点
扣除非经常性损益后的加权平 0.37 -4.57 不适用 -4.75
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内归属于上市公司股东的净利润比上年同期数略有减少，归属于上市公司股东的扣除
非经常性损益的净利润大幅增加，其主要原因是：报告期内公司售房收入大幅增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 34,807,196.38 357,645,232.53 63,273,662.42 325,709,726.19
归属于上市公司股东
8,325,434.20 1,007,368.28 -8,255,323.59 13,581,546.53
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -1,527,701.72 1,576,657.82 -8,243,510.25 14,422,347.78
后的净利润
经营活动产生的现金
-28,597,614.30 -10,012,577.99 77,383,349.54 261,678,539.16
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -40,382.90 固定资 73,294,250.19
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产处置
及报废
损失
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与 10,650,000.00 政府补 20,028,560.00 1,293,200.00
公司正常经营业务密切相关，符 贴收入
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 94,931.51 理财产 128,500.00 1,014,339.36
有效套期保值业务外，持有交易 品投资
性金融资产、交易性金融负债产 收益
生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -2,267,753.83 -2,286,898.75 -2,780,739.8
收入和支出 2
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其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -5,562.99 -68,054.68 -69,892.23
合计 8,431,231.79 91,096,356.76 -543,092.69
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司从事的主要业务
依据证监会颁布的《上市公司行业分类指引》及《2018 年 4 季度上市公司行业分类结果》，
公司属于“S90 综合类”。公司是国内最早一家“以创业孵化带动工业地产与产业投资”的工业
园区类上市公司，以创业孵化服务为基础，孵化器及高新区基础设施建设、运营与产业投资两翼
并举，主营业务涉及地产、高新产业投资、孵化服务、贸易等。
公司依托天津滨海新区开发开放带来的有利机遇，将工业地产开发与运营作为公司的重点经
营业务，自主开发建设了海泰绿色产业基地、海泰创新基地、天津高新区国家软件及服务外包产
业基地（“BPO 基地”）核心区、海泰精工国际一期、蓝海科技园一期、海泰创意科技园、天津
滨海高新区标准厂房示范园等工业园项目（项目全部位于天津滨海新区内），并积极推进绿色建
筑技术研究及应用工作，提升公司项目的建筑品质，在同类产品市场竞争中突出产品亮点。
公司高新产业投资业务主要为通过多种方式对优秀企业进行股权投资，分享优秀企业高速成
长的成果，为公司获得良好的投资收益。报告期内公司继续开展投资项目的调研工作，加大投资
项目的拓展力度，公司将根据公司战略发展规划适时开展对外投资业务。
海泰孵化器 2005 年由国家科技部认定为国家级孵化器，主要为进驻企业提供融资咨询、专利
服务、创业导师培训服务等专业化服务，发挥软件及服务外包产业集聚效应。加强对国家自主创
新示范区政策研究，为在孵入区企业提供政策咨询服务，扩大孵化器的招商影响力。
贸易业务主要为建材批发，经营主体为全资子公司天津海泰方通投资有限公司。报告期内，公司
充分利用上市公司的品牌、资金、信誉等优势，以满足当地企业需求为导向，开展建材、五金等
贸易业务。
（二）报告期内公司的经营模式
公司房地产业务板块主要为工业地产开发，经营模式以自主开发销售为主，辅以自持运营及
对外租赁。公司从项目投资开发建设，到项目招商租售、物业管理，到入区企业的孵化培育形成
完整的运营链条。公司获得土地后，由公司专业人员组织项目开发建设，主要通过招投标方式确
定建设、勘察、设计、施工、监理等单位。工程所需要的建筑材料主要是由施工单位负责采购。
在承包商和监理单位的选择上，公司严格要求参与竞标的单位必须具备与项目相符的资质等级，
重点考察竞标单位的施工经验、市场信誉、专业化程度、技术水平、管理人员水平、相关监理经
验等。在营销方面,根据项目特点，针对不同的客户需求，采取租售结合的方式进行招商并提供部
分项目的前期物业服务管理。对于进驻企业，提供高新技术企业资质认证、专利申报、创业投融
资咨询等服务。同时，开展配套服务设施建设，打造优质区域招商环境。延伸工业地产开发业务
范畴，进行项目定制招商，提供项目代建管理等服务。公司的全产业链运营模式提升了公司资源
的利用率，有效地提升了公司的核心竞争力。
在高新产业投资业务领域，公司围绕转型升级的目标，开展项目搜集和可行性研究分析。通
过加强与园区科创平台或专业投资机构的多方位合作，以高科技和新兴产业为投资方向，加大投
资项目的拓展力度，最终实现股权增值并择机退出，打造公司新的利润中心和运营平台。
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在孵化服务方面，公司提出三级孵化理论：一级孵化（基础层面服务）为初创的科技型企业
提供创业孵化服务；二级孵化（发展层面服务）为重点企业提供产业孵化服务；三级孵化（提高
层面服务）为成熟企业加速发展提供产业链孵化服务。公司以创新的三级孵化理念为理论指导，
借助政府优惠政策的引导，通过企业化运作，为海泰孵化器内的中小型科技企业提供企业创业、
创新、产业化成长需求的成长环境与专业化服务平台。
在贸易业务方面，公司属于市场销售型企业即建材销售商，处于行业的中下游流通环节，业
务经营主要依托于专业市场。
（三）报告期内行业情况
2018 年，中国房地产政策在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的
制度体系。国家通过深化基础性关键制度改革，强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建
设，保障居民合理自住需求。经过 2018 年密集的调控政策下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧，
并步入理性发展轨道。
2018 年全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%。全国商品房销售面积 171654
万平方米，增长 1.3%；商品房销售额 149973 亿元，增长 12.2%，在去库存方面效果明显，2018
年末商品房待售面积比上年末减少 6510 万平方米，过去两年间共减少了 1.7 亿左右平方米的商品
房库存。
目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和
完善，工业地产作为推动产业发展的载体，也迎来了发展的窗口期。政府大力支持工业园区建设，
通过减免税费、提供补贴等形式来促进工业园区的开发和运营。随着国家对异常火爆的住宅和商
业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险的特点逐渐受到青睐。
自十八届三中全会以来，国家制定并推出了一系列推动“大众创业，万众创新”的方针、政
策，2015 年随着《关于大力推进大众创业万众创新若干政策的意见》、《关于加快构建大众创业
万众创新支撑平台的指导意见》及《“十三五”规划建议全文》的发布，“创新”已提升至国家
发展全局的核心位置，而孵化器作为中国房地产行业的分支业态，从商业模式上具备服务“创业”
和“创新”的功能，具备拥抱新经济的便利条件，因此在时代呼唤“大众创业、万众创新”环境
下，具备广阔的发展前景。
贸易行业受下游产业即房地产行业的影响较大，增长速度与国内经济增速的趋势基本保持同
步。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
2019 年 1 月，在京津冀协同发展重大国家战略实施五周年的重要节点，习近平总书记亲临天
津视察工作，对新阶段京津冀协同发展作出战略部署。特别是总书记深入天津港和滨海-中关村科
技园，对新区发展作出一系列重要指示，为新时代新区高质量发展指明了前进方向。 天津市委、
市政府着眼于探索特大城市建设发展的有效途径，作出在中心城区和新区之间建设“绿色生态屏
障”的重大部署。滨海新区提出建设繁荣宜居智慧现代化海滨城市的目标，滨海新区的发展理念
不仅要从建设工业园区、开发区向建设与中心城区相辅相承的现代化城市转变，而且在经济量级、
城市能级等方面要有显著变化，使产业基础更加雄厚、空间结构更加完备、发展环境更加优良、
城市功能更加完善，努力建设成为中心城区的“姊妹城”，成为京津冀世界级城市群的重要支点
和引擎。
天津滨海高新区经过三十年的砥砺奋进和坚实积累，已经形成了自己的特色和比较优势，形
成了科技与产业双轮驱动的态势，有基础、有空间、有载体、有资源。滨海高新区拥有国家创新
示范区、国家双创示范基地、未来科技城、京津合作示范区、滨海互联网产业园等多个“金字招
牌”，积极推动经济发展质量、效率、动力“三大变革”，围绕打造集聚、开放、智能“三大经
济”，走向高质量发展的创新道路。
滨海高新区面临京津冀协同发展、全国双创示范基地多重叠加的重大历史机遇，同时优质项
目不断聚集，为公司未来发展创造了广阔的发展空间。 公司充分挖掘京津冀协同发展给公司招商
工作带来了更多的市场空间，积极承接北京高端产业转移工作，并重点加强对北京落户企业的上
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下游企业客户招商宣传和拓展工作，通过客户积累，吸引更多企业落户公司开发的特色工业园。同
时天津市政府开展的工业园区长期治理工作，将有更多的企业从原有的工业园区外迁出来，公司
将充分利用这些企业外迁机会，为公司储备更多的招商资源。公司在滨海高新区长期从事工业地
产开发运营，拥有雄厚的资源储备和开发经验，多年来为滨海高新区招商引资做出了贡献。公司
拥有天津滨海高新区标准厂房示范园、蓝海科技园一期等项目，为公司提供了更多的招商资源。
公司拥有良好的信誉，与银行等金融机构建立了密切合作，通过间接融资为公司项目建设运营提
供了坚实的资金保障。 公司通过加强国家自主创新示范区政策研究工作，积极响应“大众创业，
万众创新”号召，利用公司房产资源筹划建设众创空间项目，更好地为在孵企业提供政策咨询服
务，创建更优的企业成长环境，提升海泰国家级孵化器服务水平，不断扩大海泰国家级孵化器的
招商影响力。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年,我国坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，国民经济运行保
持在合理区间，总体平稳、稳中有进态势持续显现。房地产政策在“房子是用来住的，不是用来
炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系,强化金融监管和风险防控，加快住房租赁体系建设,
在基础性关键制度改革深入推进，长效机制加快建立并完善背景下，2018 年房地产市场从之前的
高温逐渐退烧，并步入理性发展轨道。
2018 年，滨海高新区面对重重挑战，及时调整思路，全力改善营商环境，经济发展呈现反弹
向好的态势。2018 年，高新区核心区现代服务业继续保持良好发展态势，营利性服务业收入增长
56.9%，商品销售额增长 15.2%，外贸进出口增长 36.2%。滨海高新区围绕主导产业加快引进和培
育技术含量高的杀手锏项目，先后签约落地中环高端半导体产业园、中科曙光国家先进计算产业
创新中心、紫光产业云基地等一批重点项目，在谈 200 个重点项目，为高新区的长远发展积蓄了
后劲。
公司管理层面认真研判行业形势，紧跟政策动态，紧紧围绕工业地产销售、孵化器运营工作
重心开拓思路、谋划举措,使公司各项经营指标和重点工作统筹有序、稳步推进。
报告期末，公司累计实现营业收入 7.81 亿元，比上年同期增加 52.63% ；净利润 1465.90 万元, 比
上年同期增加了 2.67%。
（1）销售方面
公司加强推广宣传，打破现有推广资源局限性，以微信朋友圈、定向电梯框架广告等组合推
广模式叠加传播效果，提升市场对项目的关注度。公司积极拓展招商渠道，加强与滨海新区各招
商部门、企业服务部门进行沟通，及时掌握招商项目信息与企业需求情况，同时继续走访滨海高
新区及周边产业园项目，外拓市区内实力较强企业聚集的写字楼。积极探索与 365 淘房网等专业
渠道公司合作的营销模式及与销售代理方式。深入研究并及时把握津京冀区域协调发展给公司带
来的机遇，利用外埠实力企业陆续谋求布局天津发展的有利时机，与多家大型企业洽谈项目整体
收购事宜。同时深入研究地产政策变化形势，积极与国内有实力的地产公司洽谈未开发土地合作
方案。深入调研天津长租公寓市场的经营情况，研究利用闲置土地开发运营长租公寓的可行性方
案。
房屋租赁方面，不断提高对在租老客户的服务质量，并结合租户实际情况，积极探索租金优
惠政策手段，推出有针对性的优惠政策，不仅降低管理成本，同时提高管理效率，全年新增租赁
面积 1 万多平方米。
报告期内，公司实现商品房销售及租赁收入 3.04 亿元，比上年同期增长 211.35 %。
（2）建设方面
不断完善工作流程，建章立制保障工作高效有序。编制完成《以房抵款管理办法》、《零星
工程造价咨询取费标准》，完成《海泰精工项目后评价报告》、《建设项目资金计划管理办法》。
不断深入工程课题研究工作，提升改进技术工艺。海泰绿色产业基地 A 座屋面防水改造工程，首
次采用 LEAC 新型防水涂料与防水工艺，实现了技术创新与应用。同时以“工业园区智能化物业管
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理平台”作为研究课题，充分利用信息技术搭建园区内互联网与物联网，实现工业园区智能化。
参与完成“绿色厂房研究与应用课题”的科技进步奖申报工作。
（3）资金管理方面
公司积极拓展融资渠道筹集资金，取得流动资金贷款共计 7.2 亿元，在确保公司资金链安全
的同时，在拓展融资渠道方面取得实质性进展。经与融资租赁公司、保理公司洽谈融资业务，累
计获得 3-5 年期融资租赁借款 6.18 亿元，为缓解公司全年融资压力，调整长短期债务结构开拓了
新的渠道。
（4）孵化器建设
公司积极与中科院半导体所、中国移动等单位多次沟通洽谈，探索合作建立物联网及 5G 专业
孵化器。将以公司建设的 BPO 基地作为孵化载体，更好地发挥中国移动在技术方面的优势，合作
打造物联网及 5G 专业产业孵化器，吸引更多的相关企业进驻，进一步推进公司的招商引资工作。
组织 20 家企业报名参加了“2018 天津市创新创业大赛暨第七届中国创新创业大赛（天津赛区）”。
完成科技部 2017 年度国家级孵化器统计和考评材料上报工作，完成 84 家在孵企业、49 家毕业企
业网上申报工作。公司积极申请新项目立项工作，积极跟进“载体打造高端人才引领型特色载体
基础优势及重点工作计划”项目申报工作。
公司积极完善孵化器内餐饮、商超等配套服务功能，引进瑞幸咖啡进驻海泰绿色产业基地。
根据科技部火炬中心公布的国家级科技企业孵化器的考核评价结果，海泰国家级孵化器再次被评
为优秀（A 类）孵化器。
（5）内部管理
公司始终保持安全生产管理高压态势，将安全生产管理工作与日常管理有效接轨。采取项目
自查与现场专项抽查相结合方式，对在建工程项目、物业自管项目、出租房屋开展专项安全检查，
并注重工作台账和隐患信息等痕迹管理，不断完善公司安全管理体系。
公司努力营造公平的竞争环境，不断完善公正用人机制，结合公司经营发展规划要求，组织
开展定岗定编相关工作，实现“人、岗、事”三者之间合理匹配，提高工作效率，更好发挥企业
效能。同时，不断完善职称激励机制，加大内部培训力度，提升员工素养，加强人才储备。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 78,143.58 万元，同比增加 52.63%，实现归属母公司净利润
1,465.90 万元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 781,435,817.52 511,972,109.66 52.63
营业成本 617,953,194.11 472,417,594.72 30.81
销售费用 19,682,340.80 19,240,242.76 2.30
管理费用 12,359,150.04 13,096,375.79 -5.63
研发费用
财务费用 87,879,037.21 74,223,657.20 18.40
经营活动产生的现金流量净额 300,451,696.41 41,385,342.17 625.99
投资活动产生的现金流量净额 -806,568.49 146,662,643.75 -100.55
筹资活动产生的现金流量净额 -212,832,068.97 81,918,221.70 -359.81
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 7.8 亿元，同比增长 52.63%。
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2018 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产行 284,307,586.90 134,371,339.33 52.74 262.50 193.48 增加
业 11.11 个
百分点
租赁行业 19,788,513.73 8,672,492.40 56.17 2.86 0.77 增加 0.91
个百分点
批发行业 474,821,402.39 472,676,745.17 0.45 15.28 15.03 增加 0.22
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
商品房销 284,307,586.90 134,371,339.33 52.74 262.50 193.48 增加
售 11.11 个
百分点
房产租赁 19,788,513.73 8,672,492.40 56.17 2.86 0.77 增加 0.91
个百分点
商品批发 474,821,402.39 472,676,745.17 0.45 15.28 15.03 增加 0.22
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
华北地区 781,435,817.52 617,953,194.11 20.92 52.63 30.81 增加
13.19 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
√适用 □不适用
本年度分行业和分产品情况表中“房地产行业”和“商品房销售”营业收入和营业成本增加
的主要原因是报告期内公司通过拓展营销渠道，加大去库存力度，地产销售成交量增长所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金
成本构 情况
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 期占总 额较上
成项目 说明
比例(%) 成本比 年同期
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2018 年年度报告
例(%) 变动比
例(%)
房地产行 土地成 7,637,656.27 20.51 2,178,138.67 0.46 250.7
业 本
建安配 126,733,683.06 1.24 43,607,601.68 9.23 190.6
套及其
他
租赁行业 租赁成 8,672,492.40 1.40 8,606,108.80 1.82 0.8
本
批发行业 商品采 472,676,745.17 76.49 410,933,345.00 86.99 15.0
购
分产品情况
本期金
上年同
本期占 额较上
成本构 期占总 情况
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
比例(%) 变动比
例(%)
例(%)
商品房销 土地成 7,637,656.27 20.51 2,178,138.67 0.46 250.7
售 本
建安配 126,733,683.06 1.24 43,607,601.68 9.23 190.6
套及其
他
租赁行业 租赁成 8,672,492.40 1.40 8,606,108.80 1.82 0.8
本
商品批发 商品采 472,676,745.17 76.49 410,933,345.00 86.99 15.0
购
成本分析其他情况说明
√适用 □不适用
本年度分行业和分产品成本分析表中“土地成本”和“建安配套及其他”增长较大，主要原
因是本年度地产销售收入较上年同期增加所致。
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 61,750.29 万元，占年度销售总额 79.02%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 47,267.67 万元，占年度采购总额 76.49%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 19,682,340.80 19,240,242.76 2.30
管理费用 12,359,150.04 13,096,375.79 -5.63
财务费用 87,879,037.21 74,223,657.20 18.40
税金及附加 37,079,655.16 14,063,363.94 163.66
资产减值损失 456,806.47 -1,645,478.97 127.76
投资收益 94,931.51 128,500.00 -26.12
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2018 年年度报告
资产处置收益 -583.44 73,339,166.65 -100.00
营业外收入 10,658,978.88 20,586,061.25 -48.22
所得税费用 -196,596.91 -2,537,656.43 92.25
变动原因说明：
（1）销售费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司物业管理费支出增加所致。
（2）管理费用：本报告期较上年同期减少，主要是上期公司出售固定资产国际创业中心大楼导致
本期公司折旧费减少。
（3）财务费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利息费用支出增加所致。
（4）税金及附加：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司计提土地增值税数额增加所致。
（5）资产减值损失：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司应收帐款和其他应收款数额增加,
计提坏账损失增加所致。
（6）投资收益：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司理财产品投资收益减少所致。
（7）资产处置收益：本报告期较上年同期减少，主要是上期公司出售固定资产国际创业中心大楼，
取得固定资产处置损益所致。
（8）营业外收入：本报告期较上年同期减少，主要是本期公司收到政府补助减少所致。
（9）所得税费用：本报告期较上年同期增加，主要是本期公司利润总额增加，计提当年所得税费
用增加所致。
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金 300,451,696.41 41,385,342.17 625.99
流量净额
投资活动产生的现金 -806,568.49 146,662,643.75 -100.55
流量净额
筹资活动产生的现金 -212,832,068.97 81,918,221.70 -359.81
流量净额
（1）经营活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数增加，主要是本期公司销售商品收到的
现金增加所致。
（2）投资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司处置固定资产收
到现金减少所致。
（3）筹资活动产生的现金流量净额:本期数较上年同期数减少，主要是本期公司偿还借款支付的
现金增加所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末
数占总资 数占总资 金额较上 情况
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 期期末变 说明
（%） （%） 动比例（%）
应收票据及 941,878.68 0.03 20,425,961.90 0.57 -95.39 注
应收账款
预付款项 928,752.02 0.03 1,532,699.28 0.04 -39.40 注
其他应收款 7,295,924.04 0.21 2,044,395.87 0.06 256.87 注
其他流动资 1,820,177.75 0.05 100.00 注
产
无形资产 375,440.45 0.01 800.00 0.00 46,830.06 注
递延所得税 41,456,030.53 1.17 31,672,346.59 0.88 30.89 注
资产
预收账款 96,987,171.89 2.74 911,983.69 0.03 10,534.75 注
应付职工薪 2,135,110.65 0.06 1,163,407.70 0.03 83.52 注
酬
其他应付款 50,341,003.85 1.42 395,831,646.19 11.02 -87.28 注
应付债券 200,000,000.00 5.57 -100.00 注
长期应付款 336,077,007.22 9.51 57,000,000.00 1.59 489.61 注
其他说明
（1）应收票据及应收账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司银行承兑汇票兑付所
致。
（2）预付账款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司预付电费减少所致。
（3） 其他应收款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应收押金保证金增加所致。
（4）其他流动资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预缴企业所得税和增值税留
抵税额增加所致。
（5）无形资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司购入用友 NC 财务软件所致。
（6）递延所得税资产：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预提土地增值税准备金增
加所致。
（7）预收账款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司预收售房款增加所致。
（8）应付职工薪酬：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付任期激励增加所致。
（9）其他应付款：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司归还母公司天津海泰控股集团
有限公司借款 3 亿元所致。
（10）应付债券：本期期末数较上期期末数减少，主要是本期公司将一年内到期非公开定向债务
融资工具转出所致。
（11）长期应付款：本期期末数较上期期末数增加，主要是本期公司应付融资租赁款增加所致。
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
1）本公司之全资子公司天津海泰创意科技园投资有限公司由于与浙江中成建工集团有限公司的建
设工程施工合同纠纷，该案已于 2017 年 6 月 9 日终审判决。截止 2018 年 12 月 31 日，天津市第
二中级人民法院仍对 340,907,738.33 元创意科技园项目存货进行查封，尚未进行拍卖。
2）本公司将存货中账面价值为 204,030,287.02 元的华苑产业区海泰西路 18 号北 1、西 2、西 5、
南 1 的部分房产抵押至交通银行股份有限公司天津分行以取得借款，详见本附注七、26.（1）之
说明。
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2018 年年度报告
3）本公司将存货中账面价值为 99,476,921.63 元的华苑产业区海泰西路 18 号西 2、西 3、西 4
的部分房产抵押至中国光大银行股份有限公司天津分行以取得借款，详见本附注七、26.（1）之
说明。
4）本公司与基石京信（天津）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议，以存货中账面价值为
26,710,951.62 元的绿产二期 N 座地下餐厅部分房产和在投资房地产账面价值为 40,093,350.48
元的绿产一期 G 座部分房产为融资租赁的标的物，以本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司
账面价值 181,529,561.83 元的精工项目部分房产为抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、
39.长期应付款（1）之说明。
5）本公司与冀银金融租赁股份有限公司签订的融资租赁协议，以账面价值为 68,363,059.45 元的
华苑产业区海泰西路 18 号中南楼部分房产为租赁物和抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、
39.长期应付款（1）之说明。
6）本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议，以评估价值为
241,569,362.16 元的海泰西路高新区软件园内部分房屋设备为融资租赁标的物，取得长期应付款，
该设备属于 BPO 基地项目不可分割的部分。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息分析
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土
规划计容建筑面积 是/否涉及合作开发
序号 持有待开发土地的区域 地的面积(平方
(平方米) 项目
米)
1 海泰精工 A 区 B 区 37,821.1 90,611 否
2 BPO 基地 B7-B9;A4-A6 158,935.83 209,245.03 否
3 蓝海科技园二期-六期 42,927.72 118,057.83 否
4 标准厂房示范园项目 C 区 12,495.17 24,161.33 否
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
目/新 报告期
序 经营 项目用地面 总建筑面积 已竣工面积
地区 项目 开工项 实际投
号 业态 积(平方米) (平方米) (平方米)
目/竣 资额
工项目
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2018 年年度报告
天津高新区
国家软件及
服务外包产 工业
1 天津 在建 403,983.90 605,975.85 381,313.54 1,665
业基地核心 厂房
区项目（简称
“BPO 基地”
工业
2 天津 海泰精工 在建 101,456.10 210,584.14 99,395.42 690
厂房
海泰创意科
3 天津 商业 竣工 24,843.24 51,700.05 51,700.00 280
技园
工业
4 天津 蓝海科技园 在建 122,424.90 310,200.00 87,917.70 149
厂房
天津滨海高
工业
5 天津 新区标准厂 在建 57,874.50 116,848.45 92,024.78 637
厂房
房示范园
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
1 华北地区 绿色产业基地 销售、出租 36,911.61 不适用
2 华北地区 创新基地 销售 15,864.50 不适用
3 华北地区 BPO 基地 销售、出租 106,619.62 不适用
4 华北地区 海泰精工 销售 47,420.21 不适用
5 华北地区 SOHO 项目 销售 21,444.64 不适用
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的
序 经营 出租房地产的 是否采用公允价
地区 项目 建筑面积(平方
号 业态 租金收入 值计量模式
米)
1 天津 海泰绿色产业基地 工业 20,527.04 6,023,360.80 否
2 天津 BPO 基地 工业 48,249.09 13,022,465.54 否
3 天津 海泰国际公寓 工业 311.48 22,857.14 否
4 天津 海泰火炬园 C 座 工业 7,443.92 517,529.68 否
5 天津 海泰创新基地 工业 284.96 202,300.57 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
134,945.86 6.59 0
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2018 年年度报告
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津海泰企
业孵化服务 咨询服务 2,000,000 12,549,306.94 11,431,393.95 673,578.77
有限公司
天津海泰方
圆投资有限 房地产开发 30,000,000 516,619,095.35 42,519,717.76 16,549,031.27
公司
天津海泰方
建材批发、
通投资有限 10,000,000 114,359,579.04 20,079,260.69 1,605,985.84
零售
公司
天津海泰企
业家俱乐部 咨询服务 100,000 16,637.56 -1,371,834.10 -13,323.65
有限公司
天津海泰方
成投资有限 房地产开发 67,350,000 188,140,970.81 161,736,608.56 7,643,693.41
公司
天津海泰创
意科技园投 房地产开发 75,000,000 356,826,240.53 91,834,107.32 -2,704,197.39
资有限公司
天津滨海齐
泰投资有限 房地产开发 70,000,000 392,635,928.43 61,718,308.25 -2,568,543.06
公司
天津百竹科
房地产开发 62,936,739 644,728,022.14 22,164,220.94 -5,703,103.29
技产业发展
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有限公司
天津海发物
业管理有限 物业管理 5,000,000 10,184,282.65 1,302,309.10 -1,047,588.08
公司
净利润来源或投资收益对净利润影响达到 10％以上的子公司
公司名称 主营业务收入 主营业务利润 净利润
天津海泰方圆投资有 79,369,584.75 22,078,424.45 16,549,031.27
限公司
天津海泰方成投资有 20,743,859.62 10,251,445.25 7,643,693.41
限公司
天津海泰方通投资有 474,821,402.39 2,141,610.69 1,605,985.84
限公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2019 年房地产市场将以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。继续坚
持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，
坚决防范化解房地产市场风险。
2019 年滨海高新区将要集中引进、布局一批支撑产业快速发展的龙头项目，并进一步构建和
完善研发项目体系，加快构建中小创新项目体系，不断充实优质配套服务项目体系，进一步改善
营商环境，进一步提升城市宜居环境。
随着滨海高新区的发展，工业园区建设面临着新的机遇和挑战。公司将充分利用区域经济发
展给公司带来的资源优势及政策优势，抢抓多重叠加的重大历史机遇，实现新的突破。积极开拓
市场，在京冀外来资源中寻求合作商机，积极参与滨海高新区国家自主创新示范区创建及积极承
接北京高端产业转移工作，做好土地调研及储备工作，不断完善项目生活配套需求,开发建设低碳
环保、绿色节能的工业地产项目，满足客户对地产项目产品的更高要求。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司充分利用区域经济快速发展给公司带来的资源优势和政策优势，不断谋求创新的经营模
式。公司继续坚持“以创业孵化服务为基础，工业地产开发运营和核心产业投资两翼并举”的指
导思想，以工业地产开发建设、孵化服务、产业投资、资本运营等业务板块为载体，通过提升孵
化服务，带动公司工业地产业务的核心竞争力；通过加强产业投资业务，为公司未来发展提供更
多的发展空间；通过加强融资平台建设，保障公司持续稳定发展。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2019 年，公司将充分把握京津冀协同发展的历史机遇，认真分析面临的形势任务，继续在招
商销售、房屋租赁、工程建设和产业投资等方面加大工作力度，全力推进全年经济指标的完成。
1、深入挖掘项目潜力，积极做好招商租售工作
（1）推进大客户招商销售，拓展集团性购买客户，利用现有房源积极寻找有定制需求的客户，
开展项目整体租售。并谋求以项目公司股权转让方式进行项目的整体销售。
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2018 年年度报告
（2）对专业性地产运营机构加深调研，利用多种形式与专业中介机构加强合作，继续探索代
理销售、包销等模式。
（3）持续挖掘京津冀一体化和北京区域企业外迁的项目，尝试建设吸引容纳外迁企业的特色
项目平台，形成对某方面整体行业的带动作用。
（4）进一步加强租赁业务拓展工作，采取灵活多样的形式推进招租工作，集聚项目人气。
2、进一步提升物业服务水平和招商环境，完善孵化服务功能建设
（1）继续推动与天津移动的合作力度，探索开展智慧工业园区建设，引入窄带物联网远程管
控等新技术应用。
（2）研究尝试为大客户提供个性化服务，如封闭管理、班车配套等差异化的服务内容。
（3）提升创新型孵化器建设水平，做好高新区“打造高端人才引领型特色载体基础优势及重
点工作计划”落实工作，争取政策支持。
（4）强化自管物业项目改造维护，完善配套设施和服务业态，提升项目整体品质。
3、创新融资模式，保障运营资金安全
结合公司租售业务探索 ABS（资产证券化）实施方案，多方面拓展公司融资渠道，降低公司融资
成本。
4、进一步提升投资管理水平
进一步开展项目搜集和可行性研究分析，通过加强与园区科创平台或专业投资机构的合作，以高
科技和新兴产业为关注方向，加大投资项目的拓展力度。
5、全面做好工程建设提升改善工作
（1）认真总结设计施工方面的经验教训，完成项目后评价工作。关注绿建等高新技术成果转
化进展，争取在后续建设项目中逐步实践应用。
（2）根据滨海高新区管委会规划，做好科技展馆建设的相关事宜。
6、进一步夯实内部管理
（1）加强内部管理，夯实基础工作。加强企业形象建设，加大网络安全管理，重点做好官网
及公司信息系统提升改善工作；
（2）做好危险点源防控管理和分析排查，严格落实“隐患就是事故、事故一定要处理”的安
全管理理念，确保公司全年经营生产工作安全无事故。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险：
工业地产受区域经济发展影响较大，2018 年是中国经济较为艰难的一年，受中美经贸摩擦影
响，内外部诸多不利因素叠加，导致经济下行压力加大。由于很多企业经营形势存在诸多不确定
因素，会影响客户购房意愿。公司将根据市场变化情况，适时调整营销策略，一方面持续挖掘京
津冀一体化和北京区域企业外迁的项目，尝试建设吸引容纳外迁企业的特色项目平台，形成对某
方面整体行业的带动作用。同时结合天津市 2018 年 5 月新发布的“海河英才”行动计划，针对“创
业型人才落户政策”，突出宣传侧重点，加强相关项目的宣传推广工作。
2、财务风险：
工业地产去化周期较长，公司资金占用压力依然较大。公司将充分利用京津冀协同发展给公
司带来的历史性机遇，在促进房屋销售的同时，将公司定制招商和较为完整的整栋楼宇作为大客
户招商的主要载体，解决去库存问题；同时，积极与国内有实力的地产公司洽谈未开发土地合作
方案，降低投资风险。另一方面，公司将拓展融资及理财渠道，结合公司租售业务开展情况探索
ABS 融资模式，确保公司正常运营的资金需求。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司现有利润分配政策为 2017 年根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红若干规
定的决定》、《监管指引第 3 号——上市公司现金分红》和《上海证券交易所上市公司现金分红
指引》的要求，结合公司实际情况，在充分听取并考虑独立董事和中小股东的意见的基础上修订
的，即对《公司章程》第九章“财务会计制度、利润分配和审计”中第二节“利润分配”按照上
述指引进行了修订，符合中国证监会关于上市公司现金分红的有关规定。公司第九届董事会第六
次会议及 2017 年第三次临时股东大会审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》。
报告期内，公司严格执行公司利润分配政策，公司现金分红政策和执行情况符合本公司《公
司章程》的规定和股东大会决议的要求，公司现金分红决策程序和机制完备。中小股东有充分表
达意见和诉求的机会，中小投资者的合法权益得到了充分维护。独立董事尽职履责并发挥应有作
用，就公司利润分配方案发表独立意见，认为公司利润分配预案符合公司当前的实际情况，有利
于公司的持续、稳定、健康地发展。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的数
分红 每 10 股转 表中归属于上市 市公司普通
红股数 息数(元) 额
年度 增数（股） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （含税）
的净利润 利润的比率
(%)
2018 年 0 0 0 0 14,659,025.42 0
2017 年 0 0.11 0 7,107,274.09 14,278,422.09 49.78
2016 年 0 0 0 0 -82,079,385.46 0
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√适用 □不适用
报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为
未分配利润的用途和使用计划
正，但未提出普通股现金利润分配方案预案的原因
结合行业发展的态势，根据公司实际情况，公司目 公司留存未分配利润的用途为维持日常业
前发展所处属于成长期且有重大资金支出阶段。根 务的流动资金需求
据预测，2019 年流动性资金仍将处于趋紧的局面。
因此，为避免营运资金周转困难的风险，保障公司
和投资者长远利益，拟定 2018 年度暂不实行现金分
红
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2018 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否有 是否及
承诺 承诺 承诺时间及
承诺背景 承诺方 履行期 时严格
类型 内容 期限
限 履行
与股改相关 其他 天津海泰 为保障公司股权分置改 承诺时间： 否 是
的承诺 控股集团 革顺利进行，海泰集团 2006 年 3 月
有限公司 承诺：在实施股改方案 29 日；期
时，对于反对或未明确 限：长期有
表示同意以及由于其他 效
原因无法执行对价安排
的非流通股股东，将代
其向流通股股东垫付对
价股份。被代付对价的
非流通股股东在办理其
持有的非流通股股份上
市流通时，应当先向海
泰集团偿还其所代为垫
付的股份，征得海泰集
团的同意，并由公司向
证券交易所提出该等股
份的上市流通申请。
解决同业 天津海泰 我公司将不会从事及允 承诺时间： 否 是
竞争 控股集团 许控制的企业从事与海 2007 年 1 月
有限公司 泰发展构成同业竞争的 10 日；期
业务；如有任何业务或 限：长期有
其他承诺 资产在现在或未来与海 效
泰发展构成同业竞争，
则我公司承诺海泰发展
可对其进行收购或由我
公司自行放弃。
解决关联 天津海泰 本公司将规范和减少与 承诺时间： 否 是
交易 控股集团 海泰发展之间的关联交 2009 年 7 月
有限公司 易；如果发生关联交易， 25 日；期
将履行法定的决策程 限：长期有
其他承诺
序，交易价格公允、公 效
正，不侵害上市公司及
其他非关联股东的利
益。
其他 天津海泰 确保与上市公司做到 承诺时间： 否 是
控股集团 “五独立”，即人员独 2009 年 7 月
有限公司 立、资产独立、财务独 25 日；期
立、机构独立、业务独 限：长期有
其他承诺 立。1、保证上市公司与 效
我公司及我公司控股子
公司之间人员独立保证
上市公司的高级管理人
员不在上市公司与我公
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2018 年年度报告
司之间双重任职；保证
上市公司的劳动、人事
及工资管理与我公司之
间独立。2、保证上市公
司资产独立完整保证上
市公司具有独立完整的
资产；保证上市公司住
所独立于我公司。3、保
证上市公司财务独立保
证上市公司建立独立的
财务部门和独立的财务
核算体系；保证上市公
司具有规范、独立的财
务会计制度和对子公司
的财务管理制度；保证
上市公司独立在银行开
户，不与我公司共用一
个银行账户；保证上市
公司的财务人员不在我
公司兼职；保证上市公
司依法独立纳税；保证
上市公司能够独立做出
财务决策，我公司不干
预上市公司的资金使
用。4、保证上市公司机
构独立保证上市公司拥
有独立、完整的组织机
构，与我公司的机构完
全分开。5、保证上市公
司业务独立保证上市公
司拥有独立开展经营活
动的资产、人员、资质
和能力，上市公司具有
面向市场自主经营的能
力；在采购、生产、销
售、知识产权等方面保
持独立，保证上市公司
业务独立。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 40 万
境内会计师事务所审计年限 5年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊 20 万
普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2017 年年度股东大会审议通过，公司续聘信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司 2018 年度财务及内控审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
2015 年 5 月 16 日公司全资子公司天津海泰创意科技园投资有限公司与浙江中成建工集团有
限公司涉及的工程合同纠纷案件在天津市第二中级人民法院审理。2016 年 12 月 23 日法院一审判
决天津海泰创意科技园投资有限公司支付工程款、违约金共计 24,536,380.79 元。2017 年 1 月 5
日天津海泰创意科技园投资有限公司针对一审判决上诉至天津市高级人民法院。2017 年 6 月 9 日，
天津市高级人民法院作出（2017）津民终 117 号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017 年
7 月 25 日，海泰创意科技园公司向中华人民共和国最高人民法院申请再审，2017 年 9 月 30 日，
最高人民法院作出（2017）最高法民申 3700 号民事裁定书，驳回海泰科技园公司的再审申请。
后，浙江中成向天津市第二中级人民法院申请执行。2019 年 1 月 7 日，天津市第二中级人民
法院作出执行裁定书，裁定拍卖海泰科技园公司的房地产。创意园公司对该裁定提出了执行异议
申请，请求撤销该裁定。2019 年 3 月 8 日，天津市第二中级人民法院驳回了海泰科技园公司的异
议请求。目前，该案件再次进入到法院的执行阶段。
除此之外，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决且所负数额较大的债
务到期未清偿等情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
1.2018 年 8 月 27 日，公司召开第九届董事会第十二次会议审议通过了《关于向控股股东海
泰控股集团提供反担保暨关联交易的议案》，为解决公司现有短期偿债压力较大，优化长短期负
债比率结构，确保资金链安全，同意以 BPO 基地地下车库及设施设备为融资租赁标的物从国药控
股（中国）融资租赁有限公司取得 5 年期融资租赁本金 2.38 亿元，控股股东天津海泰控股集团有
限公司对上融资租赁业务提供担保，公司由子公司天津海泰方圆投资有限公司为本次融资提供反
担保。（上述交易相关公告刊登于 2018 年 8 月 28 日的《上海证券报》，并刊载于上海证券交易
所网站）。截至日前，上述款项已到账 2.02 亿元。
2.2018 年 10 月 12 日，公司召开第九届董事会第十五次会议审议通过了《关于向控股股东海
泰控股集团提供反担保暨关联交易的议案》，为解决公司流动资金需求，确保资金链安全，同意
从天津银行取得 1 年期流动资金贷款 2 亿元，控股股东天津海泰控股集团有限公司对上述流动资
金贷款业务提供担保，公司由子公司天津滨海齐泰投资有限公司为本次融资提供反担保。（上述
交易相关公告刊登于 2018 年 10 月 13 日的《上海证券报》，并刊载于上海证券交易所网站）。截
至日前，上述款项已到账 1.5 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
占同类 交易价格
关联
关联交 交易金 与市场参
关联交 关联关 关联交 关联交易 关联交 关联交 交易 市场
易定价 额的比 考价格差
易方 系 易类型 内容 易价格 易金额 结算 价格
原则 例 异较大的
方式
(%) 原因
天津海 母公司 接受劳 海泰大道 协议价 28,800 28,800 45.86 货币
泰市政 的全资 务 22号、36 格
绿化有 子公司 号、42号
限公司 生活废弃
物收集、
转运协议
天津海 母公司 接受劳 海泰大道 协议价 4,000 4,000 6.37 货币
泰市政 的全资 务 42号生活 格
绿化有 子公司 废弃物收
限公司 集、转运
协议
天津海 母公司 接受劳 海泰西路 协议价 30,000 30,000 47.77 货币
泰市政 的全资 务 18号生活 格
绿化有 子公司 废弃物收
限公司 集、转运
协议
天津海 其他 其它流 租赁绿色 市场价 532,153 532,153 100 货币
泰天功 入 产业基地 格
系统工 G-1001-2
程科技 房屋
有限公
司
合计 / 594,953 594,953 / / /
大额销货退回的详细情况 无
关联交易的说明 上述关联交易价格根据市场价格确定，不会损害公司
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2018 年年度报告
和其他股东的利益。
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司在追求健康可持续发展的同时，努力实现企业与员工、社会、自然的和谐统一，并以实
际行动回报社会，创建和谐企业环境，践行社会责任。公司始终致力于天津高新区的开发建设，
不断推进绿色建筑技术研究及应用，提升公司项目的建筑品质，在服务招商、保护环境、区域发
展等方面贡献力量。
公司秉承和谐社会、以人为本的理念，积极参与结对帮扶困难村活动，将社会责任贯穿于公
司发展的各个环节，通过社会创造财富，积极履行社会责任。
公司建立并不断完善治理结构，在机制上保证了所有股东公开、公平、公正的享有各项权益；
建立了完善的人力资源管理制度，强化劳动用工与福利保障机制，加强员工业务和岗位培训，为
员工每年安排体检并购买补充医疗保险，通过多种渠道和途径改善员工工作环境和生活环境，不
断增强员工的凝聚力和归属感，实现员工与公司共同成长，切实维护员工的合法权益。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
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报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例
数量 比例(%) 其他 小计 数量
(%)
一、有限售条件股
13,574,024 2.101 -1,310,400 -1,310,400 12,263,624 1.898
份
1、国家持股
2、国有法人持股 327,098 0.051 -327,098 -327,098 0 0
3、其他内资持股 13,246,926 2.050 -983,302 -983,302 12,263,624 1.898
二、无限售条件流
632,541,802 97.899 +1,310,400 +1,310,400 633,852,202 98.102
通股份
1、人民币普通股 632,541,802 97.899 +1,310,400 +1,310,400 633,852,202 98.102
2、境内上市的外
资股
3、境外上市的外
资股
4、其他
三、普通股股份总
646,115,826 100 0 0 646,115,826 100
数
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
2018 年 4 月，股改形成的 3 家有限售条件流通股股东向海泰控股集团偿还了其代垫的对价股
份 11,682 股。
2018 年 7 月，股改形成的 3 家有限售条件流通股股东向海泰控股集团偿还了其代垫的对价股
份 315,416 股。
2018 年 8 月，按照公司股权分置改革方案相关规定，公司为包括海泰控股集团（此前海泰控
股集团接受偿还的对价股份 327,098 股）在内的 7 家符合上市流通条件的有限售条件股东办理了
上市流通，该部分股份共计 1,310,400 股。（具体详见公司于 2018 年 8 月 31 日在上海证券交易
所网站披露的《股改限售股上市流通公告》公告编号：临 2018-023）。
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2018 年年度报告
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除限 本年增加限 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
数 售股数 售股数 数 期
天津海泰控 接受偿还代
2018 年 8 月
股集团有限 327,098 327,098 0 0 为垫付对价
31 日
公司 股份
其他有限售
偿还代为垫 2018 年 8 月
条件流通股 13,246,926 983,302 0 12,263,624
付对价股份 31 日
股东
合计 13,574,024 1,310,400 0 12,263,624 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 44,206
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 43,803
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结
股东名 有限 情况
称 报告期内 售条 股东
期末持股数量 比例(%)
（全 增减 件股 股份 数 性质
称） 份数 状态 量
量
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2018 年年度报告
天津海
泰控股
327,098 156,818,146 24.27 0 无 0 国有法人
集团有
限公司
天津华
苑置业
0 31,730,164 4.91 0 无 0 境内非国有法人
有限公
司
陈月华 0 6,000,000 0.93 0 无 0 境内自然人
马永健 685,800 5,180,400 0.80 0 无 0 境内自然人
天津津
融投资
服务集 0 4,804,049 0.74 0 无 0 国有法人
团有限
公司
石泽彬 3,713,610 3,713,610 0.57 0 无 0 境内自然人
王胜 3,550,000 3,550,000 0.55 0 无 0 境内自然人
都焕成 3,114,280 3,114,280 0.48 0 无 0 境内自然人
蒋海滨 2,932,000 2,932,000 0.45 0 无 0 境内自然人
钱军 2,537,000 2,537,000 0.39 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
天津海泰控股集团有限 156,818,146
人民币普通股 156,818,146
公司
天津华苑置业有限公司 31,730,164 人民币普通股 31,730,164
陈月华 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
马永健 5,180,400 人民币普通股 5,180,400
天津津融投资服务集团 4,804,049
人民币普通股 4,804,049
有限公司
石泽彬 3,713,610 人民币普通股 3,713,610
王胜 3,550,000 人民币普通股 3,550,000
都焕成 3,114,280 人民币普通股 3,114,280
蒋海滨 2,932,000 人民币普通股 2,932,000
钱军 2,537,000 人民币普通股 2,537,000
上述股东关联关系或一 上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与其他股东之间无关联
致行动的说明 关系，亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；公司未知
其他股东之间是否存在关联关系、是否为一致行动人。
表决权恢复的优先股股 无
东及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市
交易情况
持有的有限售 限售条
序号 有限售条件股东名称 新增可上
条件股份数量 可上市交 件
市交易股
易时间
份数量
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2018 年年度报告
1 中国电子财务有限责任公司 468,000 注
2 上海钻石制针厂 234,000 注
3 吉林省广发物贸有限公司 72,540 注
4 深圳燕丰贸易公司 70,200 注
5 上海医药(集团)有限公司 46,800 注
6 天津开发区博瑞发展有限公司 35,100 注
7 九三学社天津市委员会科技部 23,400 注
8 天津渤海化工集团股份有限公司
23,400 注
天津碱厂
9 天津市兆金系统工程开发公司 23,400 注
10 天津津强音响联销技术服务部 23,400 注
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系、是否为一
致行动人。
注：该股东因反对或未明确表示同意以及由于其他原因无法执行对价安排，根据公司股权分
置改革相关股东会议决议："该股东在股权分置改革方案实施过程中应支付的对价暂由天津海泰控
股集团有限公司代为垫付，今后该股东在办理其持有的非流通股股份上市流通时，应当先向海泰
控股集团偿还其所代为垫付的股份，征得海泰控股集团的同意，并由公司向证券交易所提出该等
股份的上市流通申请，其可上市交易时间不早于 2007 年 5 月 17 日。"
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 天津海泰控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 刘津元
成立日期 1997-01-28
主要经营业务 技术开发、咨询、转让及服务（电子与信息、机电一体化、
新材料、新能源和节能技术、环境科学和劳动保护、新型建
筑材料等技术及产品）；商业、物资供销的批发兼零售（国
家有专项规定的除外）；基础配套设施建设、土地转让与房
屋租赁；产权交易代理中介服务（以上经营范围涉及行业许
可的凭许可证件，在有效期内经营，国家有专项专营规定的
按规定办理）
报告期内控股和参股的其他境内外 报告期内无控股和参股的其他境内外上市公司。
上市公司的股权情况
其他情况说明 天津海泰控股集团有限公司是天津市人民政府授权的国有资
产经营管理单位。
2 自然人
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
董事长 2013-05-30 2020-05-15
宋克新 男 49 0 0 0 / 36.19 否
总经理 2011-09-08 2020-05-15
李林 董事 男 56 2010-07-30 2020-05-15 0 0 0 / 0 是
董事 2017-05-15 2020-05-15
杨烁 男 47 0 0 0 / 32.89 否
副总经理 2015-09-10 2020-05-15
董事 2013-06-17 2020-05-15
副总经理 2013-05-30 2020-05-15
李刚 男 45 0 0 0 / 32.88 否
董事会秘书 2013-05-30 2020-05-15
财务负责人 2014-12-18 2020-05-15
王为民 董事 男 50 2013-06-17 2020-05-15 0 0 0 / 0 是
杨欢 董事 女 36 2017-05-15 2020-05-15 0 0 0 / 0 是
李小平 独立董事 男 53 2014-05-15 2020-05-15 0 0 0 / 7.2 否
尹琳 独立董事 女 51 2014-05-15 2020-05-15 0 0 0 / 7.2 否
魏莉 独立董事 女 61 2014-05-15 2020-05-15 0 0 0 / 7.2 否
孙士柱 监事会主席 男 56 2008-03-28 2020-05-15 0 0 0 / 0 是
王立芊 监事 男 40 2012-03-26 2020-05-15 0 0 0 / 21.22 否
于浛 监事 女 39 2017-05-15 2020-05-15 0 0 0 / 0 是
合计 / / / / / / 144.78 /
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2018 年年度报告
姓名 主要工作经历
现任公司董事长、总经理。曾任公司第七届、第八届董事长、总经理。历任天津海泰建设开发有限公司执行董事总经理、兼任天津海泰
宋克新
环保科技有限公司董事长，天津海泰建设开发有限公司副总经理。
现任公司董事，天津海泰控股集团有限公司总经理办公室主任。曾任公司第七届、第八届董事。历任天津海泰控股集团有限公司投资发
李林
展部部长、天津海泰控股集团有限公司企业运营部部长、天津海泰控股集团有限公司资产部部长。
杨烁 现任公司董事、副总经理，曾任天津海泰市政绿化有限公司副总经理。
现任公司董事、副总经理、财务负责人、董事会秘书。兼任天津海发物业管理有限公司执行董事。曾任公司第七届、第八届董事、副总
经理、董事会秘书。历任天津海泰科技投资管理有限公司副总经理，天津中环天仪股份有限公司监事，天津海泰知识产权服务有限公司
李刚
执行董事，天津中科理化新材料技术有限公司监事长，天津海泰优点创业投资管理公司董事，天津海泰优点创业投资企业联合管理委员
会委员，天津海泰创新投资管理有限公司董事，天津海泰红土股权投资有限公司董事，天津中科遥感信息技术有限公司监事长。
现任公司董事，天津滨海高新区开发建设有限公司副总经理。曾任公司第七届、第八届董事、副总经理。历任天津海泰房地产开发有限
王为民
公司副总经理，天津海泰控股集团有限公司管理人员，河北建设集团有限公司总裁助理。
现任公司董事，天津海泰控股集团有限公司企业运营部职员。历任中建国际（北京）设计顾问有限公司轨道交通事业部运营主管、天津
杨欢
海泰控股集团有限公司招商工作部项目经理。
现任公司独立董事，天津金海胜创业投资有限公司董事、总经理、南开大学金融学院兼职硕士生导师。历任方正期货有限公司董事长兼
CEO、方正证券股份有限公司助理总裁、方正证券天津营业部总经理、浙江证券天津琼州道营业部兼贵州路营业部总经理、金信证券天津
李小平
营业部副总经理、天津环球高新技术有限公司财务总监、投资管理部总经理、中国北方工业天津公司财务科长、审计部主管、经营管理
部主管、外贸财务负责人。
现任公司独立董事，中审华会计师事务所执行合伙人、副主任会计师。担任主审的上市公司包括：天津港（600717）、泰达股份（000652）、
天津海运（600751）、天药股份（600488）、中环股份（002129）。作为专业人员参与了天津市国资委组织的有关国有企业集团执行新
尹琳
准则的审核工作、中国证监会天津证监局组织的研发费用资本化的课题研究等专业工作、作为天津市科委系统项目评审财务专家参与科
技成果及小巨人项目的评审工作。
现任公司独立董事、天津凌宇律师事务所主任。兼任天津市律师协会第七届理事、天津市人民监督员、天津市第十六届人大代表、天津
市河西区第十七届人大代表、天津仲裁委员会仲裁员、天津肿瘤医院伦理委员会委员、天津市公安局监督员。天津市国资委聘请外部董
魏莉
事并派至天津泰达控股有限公司董事会任外部董事、天津交通集团有限公司外部董事。天津市律师协会参政议政专门委员会主任。历任
天津市第一律师事务所律师、天津市红桥区第一律师事务所副主任，组建合伙制贤达律师事务所，创办天津凌宇律师事务所至今。
现任公司监事会主席、天津海泰控股集团有限公司纪检监察室（审计部）审计专员。曾在天津审计局第二分局、天津市审计局财金处工
孙士柱
作。历任天津审计局第二分局事业科科员、天津市审计局财金处副主任科员、天津海泰控股集团有限公司财务管理部副部长。
现任公司职工监事、公司孵化部部长，兼任天津海发物业管理有限公司总经理。历任公司综合管理部行政经理、部长助理，公司招商服
王立芊
务中心副部长，营销部副部长、部长。
于浛 现任公司监事、天津海泰控股集团有限公司投资发展部副部长。曾任天津海泰控股集团有限公司资金运营部副部长，天津海泰建设开发
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2018 年年度报告
有限公司财务部部长。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李林 天津海泰控股集团有限公司 总经理办公室主任 2017 年 5 月 2020 年 5 月
孙士柱 天津海泰控股集团有限公司 纪检监察室（审计部）审计专员 2016 年 2 月 2020 年 5 月
于浛 天津海泰控股集团有限公司 投资发展部副部长 2017 年 5 月 2020 年 5 月
杨欢 天津海泰控股集团有限公司 企业运营部职员 2013 年 7 月 2020 年 5 月
在股东单位任职情况的说明 无
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李小平 天津金海胜创业投资有限公司 执行总裁 2013 年 2020 年 5 月
尹琳 中审华会计师事务所 执行合伙人、副主任会计师 2001 年 2020 年 5 月
魏莉 天津凌宇律师事务所 主任 2001 年 2020 年 5 月
在其他单位任职情况的说明 无
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 （1）公司董事、监事的报酬决定由公司董事会薪酬与考核委员会确定后提交董事会审核，并由公司股东
大会批准后实施。（2）公司高级管理人员的报酬决定由公司董事会薪酬与考核委员会确定后，提交公司
董事会批准后实施。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 （1）在公司任职的董事、监事按股东大会决议确定的薪酬标准领取薪酬。（2）公司高级管理人员薪酬
根据公司制定的《高级管理人员薪酬管理办法》确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 144.78 万元
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 144.78 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 50
主要子公司在职员工的数量 32
在职员工的数量合计 82
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 23
技术人员 31
财务人员 9
行政人员 19
合计 82
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士 1
硕士 10
本科 55
专科 9
专科以下 7
合计 82
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司实行月度绩效考核结果与员工薪酬挂钩。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2018 年为提高员工业务能力和专业化水平，公司特聘请外部专业讲师为企业员工进行课程培
训，全年公司共组织开展了包括消防知识培训、防汛应急演练、健康知识及医疗理赔知识讲座等
在内的 8 次专题培训，切实加强了企业员工业务素养，保障了公司各项业务有序开展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
2018 年，公司依据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《股票上市规则》及
相关法律法规的要求，持续健全法人治理结构，完善内控体系，严格按照已制定的各项管理制度
规范工作流程，认真落实监管部门的监管要求，形成权责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、
协调运作的法人治理结构，有效保障了经营管理的正常运行。
2018 年 3 月，公司根据财政部颁布的《企业会计准则第 42 号-持有待售的非流动资产、处
置组和终止经营》（财会〔2017〕13 号）、《企业会计准则第 16 号-政府补助》（财会〔2017〕
15 号）及《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕 30 号）对公司
会计政策进行了相应变更，并于 2018 年 3 月 19 日经公司第九届董事会第九次会议及第九届监事
会第七次会议审议通过。
2018 年 10 月，公司根据财政部颁布的《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通
知》（财会[2018]15 号）对公司会计政策进行了相应变更，并于 2018 年 10 月 29 日经公司第九
届董事会第十六次会议及第九届监事会第十次会议审议通过。
2018 年度，公司股东大会、董事会、监事会各尽其责、恪尽职守、规范运作，切实维护了广
大投资者和公司的利益。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
站的查询索引
2017 年年度股东大会 2018 年 5 月 16 日 www.sse.com.cn 2018 年 5 月 17 日
2018 年第一次临时股东大会 2018 年 9 月 12 日 www.sse.com.cn 2018 年 9 月 13 日
2018 年第二次临时股东大会 2018 年 10 月 29 日 www.sse.com.cn 2018 年 10 月 30 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
宋克新 否 8 8 0 0 0 否 3
李林 否 8 8 0 0 0 否 3
杨烁 否 8 8 0 0 0 否 3
李刚 否 8 8 0 0 0 否 3
王为民 否 8 8 0 0 0 否 3
杨欢 否 8 8 0 0 0 否 3
李小平 是 8 8 0 0 0 否 3
尹琳 是 8 8 0 0 0 否 3
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2018 年年度报告
魏莉 是 8 8 0 0 0 否 3
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 8
其中：现场会议次数 8
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
报告期内，公司共召开 3 次审计委员会会议，1 次薪酬与考核委员会会议。作为董事会专门
工作机构，各专门委员会为公司年报审计，内控建设，选聘审计机构提供了重要的意见及建议。
（一）2018 年度审计委员会会议情况
1、2018 年 4 月 16 日，审计委员会召开了第九届董事会审计委员会第三次会议，审议通过了
《2017 年度审计报告》、《2018 年第一季度财务报表》、《关于续聘 2018 年度财务审计和内控
审计机构的议案》、《董事会审计委员会 2017 年度履职情况报告》、《2017 年度内部控制评价
报告》、《2017 年度内部控制审计报告》。
2、2018 年 8 月 21 日，审计委员会召开了第九届董事会审计委员会第四次会议，审议通过了
《2018 年半年度财务报表》。
3、2018 年 10 月 25 日，审计委员会召开了第九届董事会审计委员会第五次会议，审议通过
了《2018 年第三季度财务报表》。
（二）2018 年度薪酬与考核委员会会议情况
2018 年 4 月 16 日，薪酬与考核委员会召开了第九届董事会薪酬与考核委员会第一次会议，
审议通过了《公司董事、监事及高级管理人员 2017 年度薪酬情况》。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
详见公司于 2019 年 4 月 19 日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的《2018 年内
部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对公司具了标准无保留意见的《天津海泰科技发展
股份有限公司 2018 年度内部控制审计报告》（XYZH/2019TJA10060 号）。详见公司于 2019 年 4
月 19 日在上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上披露的《2018 年度内部控制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
XYZH/2019TJA10021
天津海泰科技发展股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称海泰发展公司）财务报表，包括
2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018 年度的合并及母公司利润表、合并及母
公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了
海泰发展公司 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经
营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对
财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职
业道德守则，我们独立于海泰发展公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我
们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意
见。
关键审计事项 审计中的应对
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2018 年年度报告
关键审计事项 审计中的应对
存货跌价准备计提的确认 与评价存货跌价准备计提的合理性相关的主要审计
程序包括以下程序：
如财务报表附注（七）5 所示，
海泰发展公司及其子公司（以下简 1、取得贵集团对年末持有存货的跌价准备测试资料，
称 贵 集 团 ） 年 末 存 货 余 额 核对存货期末余额、单位成本的准确性；
286,987.95 万元，占资产总额比例 2、了解贵集团进行存货跌价测试时采用的关键估计和
约 81.05%，其金额重大。 假设，主要包括与未来预计售价有关的关键估计和假
当存货成本高于其可变现净值 设，并与市场可获取数据和贵集团销售计划进行比较；
时，海泰发展公司及其子公司根据 3、了解贵集团对未来可收回净值估计时的项目是否完
成本与可变现净值的差额计提存货 整，是否充分考虑了项目相关的税金和费用，并结合
跌价准备。可变现净值的确定涉及 历史数据和贵集团对未来预计对数据合理性进行比
重大会计估计，包括对预计售价、 较；
销售费用和待投入开发成本等的估
计。该估计存在重大不确定性。
由于存货金额重大，且可变现
净值的确定涉及重大会计估计我们
将存货跌价准备的确认作为关键审
计事项。
四、 其他信息
海泰发展公司管理层（以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括海泰发展公司
2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的
鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息
是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。
在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
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2018 年年度报告
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估海泰发展公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算海泰发展公司、终止运营或
别无其他现实的选择。
治理层负责监督海泰发展公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执
行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错
报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，
我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基
础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的
风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计
证据，就可能导致对海泰发展公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，
我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致海泰发展公司不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表
是否公允反映相关交易和事项。
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2018 年年度报告
（6） 就海泰发展公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证
据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计
意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通
我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能
被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，
或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益
方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师： 张萱 （项目合伙人）
中国注册会计师：张菁
中国 北京 二○一九年四月十八日
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 天津海泰科技发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 544,945,588.12 458,975,149.17
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2018 年年度报告
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 七、4 941,878.68 20,425,961.90
其中：应收票据 七、4 20,000,000.00
应收账款 七、4 941,878.68 425,961.90
预付款项 七、5 928,752.02 1,532,699.28
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、6 7,295,924.04 2,044,395.87
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、7 2,869,879,493.45 3,009,252,130.97
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、10 1,820,177.75
流动资产合计 3,425,811,814.06 3,492,230,337.19
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 七、15 62,103,164.60 64,470,104.24
固定资产 七、16 4,116,313.99 4,266,111.54
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、20 375,440.45 800.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 七、24 41,456,030.53 31,672,346.59
其他非流动资产
非流动资产合计 108,050,949.57 100,409,362.37
资产总计 3,533,862,763.63 3,592,639,699.56
流动负债：
短期借款 七、26 720,000,000.00 564,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 七、29 192,891,983.69 223,634,990.52
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2018 年年度报告
预收款项 七、30 96,987,171.89 911,983.69
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 七、31 2,135,110.65 1,163,407.70
应交税费 七、32 135,232,227.42 111,491,257.69
其他应付款 七、33 50,341,003.85 395,831,646.19
其中：应付利息 12,986,018.71 19,397,870.52
应付股利 8,692,437.03 8,696,002.71
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、35 296,929,677.81 342,889,584.00
其他流动负债
流动负债合计 1,494,517,175.31 1,639,922,869.79
非流动负债：
长期借款
应付债券 七、38 200,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 七、39 336,077,007.22 57,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七、42 7,400,000.00 7,400,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 343,477,007.22 264,400,000.00
负债合计 1,837,994,182.53 1,904,322,869.79
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、44 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、46 412,590,525.25 412,590,525.25
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、50 103,534,839.17 103,512,490.01
一般风险准备
未分配利润 七、51 533,627,390.68 526,097,988.51
归属于母公司所有者权益合计 1,695,868,581.10 1,688,316,829.77
少数股东权益
所有者权益（或股东权益）合计 1,695,868,581.10 1,688,316,829.77
负债和所有者权益（或股东权 3,533,862,763.63 3,592,639,699.56
益）总计
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
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2018 年年度报告
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:天津海泰科技发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 484,823,313.89 921,003.15
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 十七、1 941,878.68 425,961.90
其中：应收票据
应收账款 十七、1 941,878.68 425,961.90
预付款项 50,000.00
其他应收款 十七、2 1,451,855,598.58 1,667,559,972.54
其中：应收利息
应收股利
存货 1,023,218,096.05 1,107,304,262.97
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 2,960,838,887.20 2,776,261,200.56
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 319,533,242.02 319,533,242.02
投资性房地产 62,103,164.60 64,470,104.24
固定资产 3,232,534.00 3,613,759.44
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 375,440.45 800.00
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 28,323,688.23 20,260,667.34
其他非流动资产
非流动资产合计 413,568,069.30 407,878,573.04
资产总计 3,374,406,956.50 3,184,139,773.60
流动负债：
短期借款 720,000,000.00 564,000,000.00
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 66,313,307.04 77,798,317.43
预收款项 96,920,009.42 861,379.69
应付职工薪酬 1,979,986.41 1,016,288.55
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2018 年年度报告
应交税费 92,814,720.06 78,004,459.10
其他应付款 153,484,903.11 388,688,200.91
其中：应付利息 12,986,018.71 19,356,432.14
应付股利 8,692,437.03 8,696,002.71
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 296,929,677.81 200,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,428,442,603.85 1,310,368,645.68
非流动负债：
长期借款
应付债券 200,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款 336,077,007.22 57,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 5,000,000.00 5,000,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 341,077,007.22 262,000,000.00
负债合计 1,769,519,611.07 1,572,368,645.68
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 646,115,826.00 646,115,826.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 408,797,765.35 408,797,765.35
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 103,534,839.17 103,512,490.01
未分配利润 446,438,914.91 453,345,046.56
所有者权益（或股东权益） 1,604,887,345.43 1,611,771,127.92
合计
负债和所有者权益（或股 3,374,406,956.50 3,184,139,773.60
东权益）总计
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 781,435,817.52 511,972,109.66
其中：营业收入 七、52 781,435,817.52 511,972,109.66
利息收入
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2018 年年度报告
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 775,410,183.79 591,395,755.44
其中：营业成本 七、52 617,953,194.11 472,417,594.72
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、53 37,079,655.16 14,063,363.94
销售费用 七、54 19,682,340.80 19,240,242.76
管理费用 七、55 12,359,150.04 13,096,375.79
研发费用
财务费用 七、57 87,879,037.21 74,223,657.20
其中：利息费用 87,706,478.42 75,896,440.76
利息收入 -2,729,731.12 -2,610,585.83
资产减值损失 七、58 456,806.47 -1,645,478.97
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填 七、60 94,931.51 128,500.00
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、62 -583.44 73,339,166.65
号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 6,119,981.80 -5,955,979.13
加：营业外收入 七、63 10,658,978.88 20,586,061.25
减：营业外支出 七、64 2,316,532.17 2,889,316.46
四、利润总额（亏损总额以“－”号 14,462,428.51 11,740,765.66
填列）
减：所得税费用 七、65 -196,596.91 -2,537,656.43
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 14,659,025.42 14,278,422.09
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 14,659,025.42 14,278,422.09
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 14,659,025.42 14,278,422.09
2.少数股东损益
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
53 / 145
2018 年年度报告
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.可供出售金融资产公允价
值变动损益
3.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 14,659,025.42 14,278,422.09
归属于母公司所有者的综合收益 14,659,025.42 14,278,422.09
总额
归属于少数股东的综合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0227 0.0221
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0227 0.0221
定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七、4 204,143,807.20 80,543,425.70
减：营业成本 十七、4 93,891,678.30 45,428,571.94
税金及附加 26,330,355.51 12,055,720.81
销售费用 4,949,223.50 12,524,978.04
管理费用 11,258,021.85 11,680,860.78
研发费用
财务费用 85,142,551.36 66,354,580.52
其中：利息费用 84,342,265.36 65,583,113.18
利息收入 -576,601.06 -121,205.90
资产减值损失 386,804.09 -1,646,495.09
加：其他收益
投资收益（损失以“－”号填 十七、5 128,500.00
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
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2018 年年度报告
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 73,339,166.65
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -17,814,827.41 7,612,875.35
加：营业外收入 10,008,048.25 20,313,785.82
减：营业外支出 32,750.13 1,798,250.78
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -7,839,529.29 26,128,410.39
填列）
减：所得税费用 -8,063,020.89 -4,111,978.73
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 223,491.60 30,240,389.12
（一）持续经营净利润（净亏损 223,491.60 30,240,389.12
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.可供出售金融资产公允价值
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 223,491.60 30,240,389.12
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0003 0.0468
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0003 0.0468
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
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2018 年年度报告
销售商品、提供劳务收到的现 961,281,151.05 577,793,512.51
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 七、67 26,966,562.45 55,785,376.25
现金
经营活动现金流入小计 988,247,713.50 633,578,888.76
购买商品、接受劳务支付的现 591,698,745.00 532,522,207.59
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付 13,660,036.90 14,208,935.25
的现金
支付的各项税费 46,256,945.76 15,369,275.64
支付其他与经营活动有关的 七、67 36,180,289.43 30,093,128.11
现金
经营活动现金流出小计 687,796,017.09 592,193,546.59
经营活动产生的现金流 300,451,696.41 41,385,342.17
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 20,000,000.00 20,000,000.00
取得投资收益收到的现金 94,931.51 128,500.00
处置固定资产、无形资产和其 13,400.00 126,634,653.17
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
56 / 145
2018 年年度报告
投资活动现金流入小计 20,108,331.51 146,763,153.17
购建固定资产、无形资产和其 914,900.00 100,509.42
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 20,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 20,914,900.00 100,509.42
投资活动产生的现金流 -806,568.49 146,662,643.75
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 1,460,600,000.00 1,204,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 1,460,600,000.00 1,204,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,575,031,003.47 1,049,110,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 97,681,065.50 72,071,778.30
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、67 720,000.00 900,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 1,673,432,068.97 1,122,081,778.30
筹资活动产生的现金流 -212,832,068.97 81,918,221.70
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 86,813,058.95 269,966,207.62
加：期初现金及现金等价物余 458,132,529.17 188,166,321.55
额
六、期末现金及现金等价物余额 544,945,588.12 458,132,529.17
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 277,149,133.72 94,952,997.03
金
收到的税费返还
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2018 年年度报告
收到其他与经营活动有关的 1,331,501,286.82 889,350,946.79
现金
经营活动现金流入小计 1,608,650,420.54 984,303,943.82
购买商品、接受劳务支付的现 16,682,677.14 10,886,820.17
金
支付给职工以及为职工支付 11,250,251.85 12,164,209.94
的现金
支付的各项税费 28,102,954.82 10,134,527.90
支付其他与经营活动有关的 1,000,968,907.07 1,255,431,912.11
现金
经营活动现金流出小计 1,057,004,790.88 1,288,617,470.12
经营活动产生的现金流量净 551,645,629.66 -304,313,526.30
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 20,000,000.00
取得投资收益收到的现金 128,500.00
处置固定资产、无形资产和其 3,400.00 -7,270,843.83
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 3,400.00 12,857,656.17
购建固定资产、无形资产和其 454,769.00 20,061.49
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 454,769.00 20,061.49
投资活动产生的现金流 -451,369.00 12,837,594.68
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,460,600,000.00 1,204,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 1,460,600,000.00 1,204,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,432,141,419.47 933,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 94,275,414.06 61,648,593.77
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 720,000.00 900,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 1,527,136,833.53 995,548,593.77
筹资活动产生的现金流 -66,536,833.53 208,451,406.23
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
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2018 年年度报告
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 484,657,427.13 -83,024,525.39
加：期初现金及现金等价物余 165,886.76 83,190,412.15
额
六、期末现金及现金等价物余额 484,823,313.89 165,886.76
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
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2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
项目 少数股
其他权益工具 减： 其他 一般 所有者权益合计
专项 东权益
股本 优先 永续 资本公积 库存 综合 盈余公积 风险 未分配利润
其他 储备
股 债 股 收益 准备
一、上年期末余额 646,115,826.00 412,590,525.25 103,512,490.01 526,097,988.51 1,688,316,829.77
加：会计政策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 646,115,826.00 412,590,525.25 103,512,490.01 526,097,988.51 1,688,316,829.77
三、本期增减变动 22,349.16 7,529,402.17 7,551,751.33
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 14,659,025.42 14,659,025.42
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 22,349.16 -7,129,623.25 -7,107,274.09
1．提取盈余公积 22,349.16 -22,349.16
2．提取一般风险准
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2018 年年度报告
备
3．对所有者（或股 -7,107,274.09 -7,107,274.09
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,826.00 412,590,525.25 103,534,839.17 533,627,390.68 1,695,868,581.10
上期
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 少数股
减： 其他 一般 所有者权益合计
优 专项 东权益
股本 永续 资本公积 库存 综合 盈余公积 风险 未分配利润
先 其他 储备
债 股 收益 准备
股
一、上年期末余额 646,115,826.00 412,590,525.25 100,488,451.10 514,843,605.33 1,674,038,407.68
加：会计政策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
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2018 年年度报告
其他
二、本年期初余额 646,115,826.00 412,590,525.25 100,488,451.10 514,843,605.33 1,674,038,407.68
三、本期增减变动 3,024,038.91 11,254,383.18 14,278,422.09
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 14,278,422.09 14,278,422.09
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 3,024,038.91 -3,024,038.91
1．提取盈余公积 3,024,038.91 -3,024,038.91
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
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2018 年年度报告
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,826.00 412,590,525.25 103,512,490.01 526,097,988.51 1,688,316,829.77
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益工具
项目 优 永 减：库存 其他综 专项储
股本 其 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 股 合收益 备
他
股 债
一、上年期末余额 646,115,826.00 408,797,765.35 103,512,490.01 453,345,046.56 1,611,771,127.92
加：会计政策变更
前期差错更
正
其他
二、本年期初余额 646,115,826.00 408,797,765.35 103,512,490.01 453,345,046.56 1,611,771,127.92
三、本期增减变动 22,349.16 -6,906,131.65 -6,883,782.49
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 223,491.60 223,491.60
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
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2018 年年度报告
（三）利润分配 22,349.16 -7,129,623.25 -7,107,274.09
1．提取盈余公积 22,349.16 -22,349.16
2．对所有者（或 -7,107,274.09 -7,107,274.09
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 646,115,826.00 408,797,765.35 103,534,839.17 446,438,914.91 1,604,887,345.43
上期
其他权益工具
项目 优 永 减：库存 其他综 专项储
股本 其 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
先 续 股 合收益 备
他
股 债
一、上年期末余 646,115,826.00 408,797,765.35 100,488,451.10 426,128,696.35 1,581,530,738.80
额
加：会计政策变
更
前期差错更
正
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2018 年年度报告
其他
二、本年期初余 646,115,826.00 408,797,765.35 100,488,451.10 426,128,696.35 1,581,530,738.80
额
三、本期增减变 3,024,038.91 27,216,350.21 30,240,389.12
动金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益 30,240,389.12 30,240,389.12
总额
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 3,024,038.91 -3,024,038.91
1．提取盈余公积 3,024,038.91 -3,024,038.91
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他
（五）专项储备
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2018 年年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余 646,115,826.00 408,797,765.35 103,512,490.01 453,345,046.56 1,611,771,127.92
额
法定代表人：宋克新 主管会计工作负责人：李刚 会计机构负责人：王世琪
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2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”）
是一家注册地设立于天津华苑产业园区的股份有限公司，持有注册号为 91120000732820119B 号的
企业法人营业执照，注册资本人民币 646,115,826.00 元。法定代表人：宋克新。
本公司经营范围为：向孵化高新技术成果和创业型科技企业、高新技术企业投资并进行产品
的开发、生产；土地开发、房地产开发；技术开发、咨询、转让、服务（电子与信息、机电一体
化、新材料、生物工程及制药、新能源和节能技术、环境科学和劳动保护、新型建筑材料、仪器
仪表的技术及产品）；物业管理；管理信息咨询；商品及物资的批发兼零售；科技产品及技术进
出口业务；易货贸易及转口贸易；保税仓储；限分支机构经营：货运（以上范围内国家有专营专
项规定的按规定办理）。
本公司属于综合类企业，主要进行房地产开发、房产租赁、贸易业务和商务服务。
本公司原称天津百货大楼股份有限公司，于 1992 年 11 月 28 日以定向募集方式设立，1997
年 5 月 28 日经中国证券监督管理委员会以证监发字（1997）278 号文件批准，向社会公众发行 3000
万股普通股，公司股票于 1997 年 6 月 20 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司原控股股东为天津商业发展投资有限公司，经财政部于 2001 年 11 月 18 日以财企（2001）
687 号文件同意，原控股股东将所持公司 33,280,783 股国家股划转给天津海泰控股集团有限公司
持有。经公司 2001 年 12 月 12 日召开的 2001 年临时股东大会决议，天津海泰控股集团有限公司
将其拥有的国际创业中心大楼、火炬创业园 A、B 座厂房和 C 座综合楼及海泰科技园华苑产业区环
外部分土地使用权等相关资产置换原天津百货大楼股份有限公司的全部资产和负债。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本集团合并财务报表范围包括本公司、本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司等十家公
司，与上年相比，本年合并财务报表范围无变化。
详见本附注“八、合并范围的变化”及本附注“九、在其他主体中的权益”相关内容。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本集团自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
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2018 年年度报告
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为合并方，在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，在合并日按被合并方在最
终控制方合并报表中的账面价值计量。取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在非同一控制下企业合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价
值计量。合并成本为本集团在购买日为取得对被购买方的控制权而支付的现金或非现金资产、发
行或承担的负债、发行的权益性证券等的公允价值以及在企业合并中发生的各项直接相关费用之
和（通过多次交易分步实现的企业合并，其合并成本为每一单项交易的成本之和）。合并成本大
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对合并中取得的各项可辨认资产、负债及或
有负债的公允价值、以及合并对价的非现金资产或发行的权益性证券等的公允价值进行复核，经
复核后，合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，将其差额计入合
并当期营业外收入。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本集团将所有控制的子公司纳入合并财务报表范围。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
合并范围内的所有重大内部交易、往来余额及未实现利润在合并报表编制时予以抵销。子公
司的所有者权益中不属于母公司的份额以及当期净损益、其他综合收益及综合收益总额中属于少
数股东权益的份额，分别在合并财务报表“少数股东权益、少数股东损益、归属于少数股东的其
他综合收益及归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，其经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财
务报表。编制比较合并财务报表时，对上年财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
对于非同一控制下企业合并取得子公司，经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳
入合并财务报表。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的
公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
本集团的合营安排包括共同经营和合营企业。对于共同经营项目,本集团作为共同经营中的合
营方确认单独持有的资产和承担的负债，以及按份额确认持有的资产和承担的负债，根据相关约
定单独或按份额确认相关的收入和费用。与共同经营发生购买、销售不构成业务的资产交易的，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
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9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产
1） 金融资产分类、确认依据和计量方法
本集团按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项及可供出售金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和在初始确认
时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团将满足下列条件之一的
金融资产归类为交易性金融资产：取得该金融资产的目的是为了在短期内出售；属于进行集
中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明公司近期采用短期获利方式对该
组合进行管理；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保
合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩
并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。本集团将只有符合下列条件之一的金融工具，
才可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：该指定可以消
除或明显减少由于该金融工具的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不
一致的情况；公司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融工具组合以公允价值
为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告；包含一项或多项嵌入衍生工具的混合工具，
除非嵌入衍生工具对混合工具的现金流量没有重大改变，或所嵌入的衍生工具明显不应当从
相关混合工具中分拆；包含需要分拆但无法在取得时或后续的资产负债表日对其进行单独计
量的嵌入衍生工具的混合工具。对此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。公允价值变
动计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处
置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本集团有明确意图和能
力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法，按照摊余成本进行后续
计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项，是指在活跃市场中没有报价，回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终止确认产生的利得或损失，
均计入当期损益。
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及未被
划分为其他类的金融资产。这类资产中，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量
的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成
本进行后续计量；其他存在活跃市场报价或虽没有活跃市场报价但公允价值能够可靠计量的，
按公允价值计量，公允价值变动计入其他综合收益。对于此类金融资产采用公允价值进行后
续计量，除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值
变动直接计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额
转入当期损益。可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单
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位宣告发放的与可供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。对于
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按成本计量。
2） 金融资产转移的确认依据和计量方法
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；②该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
入方；③该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金
融资产控制的，则按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值，与因转移而收
到的对价及原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对
价及应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和，与分摊的前
述账面金额的差额计入当期损益。
3） 金融资产减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对其他
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准
备。
本集团可供出售金融资产，年末按照本节“（3）金融资产和金融负债的公允价值确定方
法”确认的公允价值，较按照历史成本计量原则确认的成本，下跌幅度达到或超过 30%以上；
或截至资产负债表日持续下跌时间已经达到或超过 12 个月，本集团根据成本与年末公允价值
的差额确认累积应计提的减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信
用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢
复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产发生减值，原直接计入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损
失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价值
上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入当
期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入所有者权
益。
（2） 金融负债
1） 金融负债分类、确认依据和计量方法
本集团的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债,。按照公允价值进行后续计量，公
允价值变动形成的利得或损失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
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其他金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2） 金融负债终止确认条件
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部
分。公司与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债
与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
公司对现存金融负债全部或部分的合同条款作出实质性修改的，终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。终止确认部分的账面价值与
支付的对价之间的差额，计入当期损益。
（3） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
本集团以主要市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，不存在主要市场的，以最有
利市场的价格计量金融资产和金融负债的公允价值，并且采用当时适用并且有足够可利用数
据和其他信息支持的估值技术。公允价值计量所使用的输入值分为三个层次，即第一层次输
入值是计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值是相关资
产或负债的不可观察输入值。本集团优先使用第一层次输入值，最后再使用第三层次输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重大意义的输入值所属的最
低层次决定。
11. 应收款项
本集团将下列情形作为应收款项坏账损失确认标准：债务单位撤销、破产、资不抵债、现金
流量严重不足、发生严重自然灾害等导致停产而在可预见的时间内无法偿付债务等；其他确凿证
据表明确实无法收回或收回的可能性不大。
对可能发生的坏账损失采用备抵法核算，年末单独或按组合进行减值测试，计提坏账准备，
计入当期损益。对于有确凿证据表明确实无法收回的应收款项，经本集团按规定程序批准后作为
坏账损失，冲销提取的坏账准备。
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 单项金额重大的应收款项是指单笔金额 100 万
元以上的应收账款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值
测试，如有客观证据，其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏
账准备。经单独测试未减值的应收款项，采用
账龄分析法，按应收款项的账龄和规定的提取
比例确认减值损失，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 按账龄分析法计提坏账准备
合并范围内关联方组合 不计提坏账准备，但对经营状况异常的子公司
的应收款项单独计提坏账准备。
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
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1 年以内（含 1 年） 5 5
其中：1 年以内分项，可添
加行
1－2 年 10 10
2－3 年 30 30
3 年以上
3－4 年 50 50
4－5 年 80 80
5 年以上 100 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大但发生诉讼、债务人破产或死
亡的应收款项。
坏账准备的计提方法 全额计提坏账准备。
12. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
本集团存货主要包括在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的
开发产品、库存商品、低值易耗品等。
（2）存货取得的计价方法
存货按成本进行初始计量。
开发产品的成本包括土地成本、基础设施支出、建筑安装工程支出、公共配套设施支出、开
发项目完工之前所发生的符合资本化条件的借款费用及开发过程中的其他相关费用。其中公共配
套设施费用指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地
方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，以及由政府部门收取的公共配套设施费。
开发产品发生的应当计入成本的各项费用支出，由单一成本核算对象负担的，直接计入成本
核算对象成本，由几个成本核算对象共同负担的，按最佳受益原则选择占地面积比例、建筑面积
比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。
（3）存货发出的计价方法
开发产品发出时，按最小成本核算对象的同类产品建筑面积平均法分摊核算。
意图出售而暂时出租的开发产品，区分土地成本、房产成本分别按土地出让年限、房产预计
寿命、出租面积进行直线法摊销。
库存商品发出时，按加权平均法核算。
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销。
（4）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时
考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取
存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制。
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13. 持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 本集团将同时符合下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，
即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规
定要求相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的需要获得相关批准。本集团将非流动资
产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照相关会计准则规定计量非流动资产或处置组中
各项资产和负债的账面价值。初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或
处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值
减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待
售资产减值准备。
(2) 本集团专为转售而取得的非流动资产或处置组，在取得日满足“预计出售将在一年
内完成”的规定条件，且短期（通常为 3 个月）内很可能满足持有待售类别的其他划分条件
的，在取得日将其划分为持有待售类别。在初始计量时，比较假定其不划分为持有待售类别
情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中
取得的非流动资产或处置组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作
为初始计量金额而产生的差额，计入当期损益。
(3) 本集团因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本集
团是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母
公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
所有资产和负债划分为持有待售类别。
(4) 后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，
以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，
转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
(5) 对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，
再根据各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用相关计量规定的非流动资产确认的资
产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及非流动资产
在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额，根据处置组中除商誉外，各项非
流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
(6) 持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处
置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
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(7) 持有待售的非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件，而不再继续
划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以下两者孰低计量：
（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的
折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2） 可收回金额。
（8）终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得或损失计入当期损
益。
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
本集团长期股权投资主要是对子公司的投资、对联营企业的投资和对合营企业的投资。
本集团对共同控制的判断依据是所有参与方或参与方组合集体控制该安排，并且该安排相关
活动的政策必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本集团直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以上但低于 50％的表决权时，通常
认为对被投资单位具有重大影响。持有被投资单位 20%以下表决权的，还需要综合考虑在被投资
单位的董事会或类似权力机构中派有代表、或参与被投资单位财务和经营政策制定过程、或与被
投资单位之间发生重要交易、或向被投资单位派出管理人员、或向被投资单位提供关键技术资料
等事实和情况判断对被投资单位具有重大影响。
对被投资单位形成控制的，为本集团的子公司。通过同一控制下的企业合并取得的长期股权
投资，在合并日按照取得被合并方在最终控制方合并报表中净资产的账面价值的份额作为长期股
权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数的，长期股权投资成本按零
确定。
通过多次交易分步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控制
权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资的处理方法。例如：通过多次交易分
步取得同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，在合并日，根据合并后享有被
合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的的初始投资成
本。初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，冲减留存收益。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本。
通过多次交易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并的，应在取得控
制权的报告期，补充披露在母公司财务报表中的长期股权投资成本处理方法。例如：通过多次交
易分步取得非同一控制下被投资单位的股权，最终形成企业合并，属于一揽子交易的，本集团将
各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于一览交易的，按照原持有的股权投资
账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权
采用权益法核算的，原权益法核算的相关其他综合收益暂不做调整，在处置该项投资时采用与被
投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权在可供出售
金融资产中采用公允价值核算的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在合并日转入当期投
资损益。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支
付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公
允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为投资成
本。
本集团对子公司投资采用成本法核算，对合营企业及联营企业投资采用权益法核算。
后续计量采用成本法核算的长期股权投资，在追加投资时，按照追加投资支付的成本额公允
价值及发生的相关交易费用增加长期股权投资成本的账面价值。被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，按照应享有的金额确认为当期投资收益。
后续计量采用权益法核算的长期股权投资，随着被他投资单位所有者权益的变动相应调整增
加或减少长期股权投资的账面价值。其中在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
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时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，按照本集团的会计政策及会计期间，并抵销
与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，对被
投资单位的净利润进行调整后确认。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期投资收益。采用权益法核
算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处
置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权改按可供出售金融资产核算，剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分长期股权投资丧失了对被投资单位控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，处置股权账面价值和处置对价的差额计入投
资收益，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按可供出售金融资产的有关规定进行会计处理，处
置股权账面价值和处置对价的差额计入投资收益，剩余股权在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期投资损益。
本集团对于分步处置股权至丧失控股权的各项交易不属于一揽子交易的，对每一项交易分别
进行会计处理。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进
行会计处理，但是，在丧失控制权之前每一次交易处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
本集团投资性房地产包括出租性房地产，采用成本模式计量。
本集团投资性房地产采用平均年限方法计提折旧或摊销。各类投资性房地产的预计使用
寿命、净残值率及年折旧(摊销)率如下：
类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）
土地使用权 50 0 2.00
房屋建筑物 40 0 2.50
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
本集团固定资产是指同时具有以下特征，即为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
的，使用年限超过一年的有形资产的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。本
集团固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、办公设备等。
(2).折旧方法
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，本集团对所有固定资产计提
折旧。计提折旧时采用平均年限法。本集团固定资产的分类折旧年限、预计净残值率、折旧率如
下：
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
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房屋及建筑物 平均年限法 40-50 0-5 2.00-2.375
运输设备 平均年限法 8 5 11.875
机器设备 平均年限法 10 5 9.50
电子设备 平均年限法 5 3-5 19.00-19.40
办公设备 平均年限法 5 5 19.00
本集团于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如
发生改变，则作为会计估计变更处理。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
融资租入固定资产以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者作为租入
资产的入账价值。租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认融资费用。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产相一致的折旧政策。能够合理确定租赁期届满时将
取得租入资产所有权的，租入固定资产在其预计使用寿命内计提折旧；否则，租入固定资产在租
赁期与该资产预计使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
17. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的
价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行
调整。
18. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过 1 年以上的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售
状态的固定资产、投资性房地产和存货等的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；当购
建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，停止资本化，其后发生的借款
费用计入当期损益。如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进
行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部
分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般
借款加权平均利率计算确定。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本集团无形资产包括土地使用权、外购软件等，按取得时的实际成本计量，其中，购入的无
形资产，按实际支付的价款和相关的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合
同或协议约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价值确定实际成本；
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土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；外购软件无形资产按预计使用年限、
合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按其受益对象
计入相关资产成本和当期损益。对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年
度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
本集团于每一资产负债表日对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、
在建工程、使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在减值迹象时，本集团进行减值测试。
对商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
当资产公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于资产账面价值
时，确认资产存在减值迹象，其账面价值减记至可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价
值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确认为减值损失，上述资产的
减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
本集团的长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负
担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊
销后的净额列示。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊
余价值全部转入当期损益。
24. 职工薪酬
本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、医疗保险、工伤保险、生育保险、住房公积金等，在职
工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相
关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险费等，按照公司承担的风险和义务，分类为
设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间
提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成
本。
(3).辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
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25. 预计负债
√适用 □不适用
当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，
本集团将其确认为负债：该义务是本集团承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利益流
出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
本集团的营业收入主要包括房地产销售收入、房地产租赁收入、商品销售收入、咨询服务收
入等，收入确认政策如下：
收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价
款的公允价值确定。收入按扣除增值税、商业折扣、销售折让及销售退回的净额列示。
与交易相关的经济利益能够流入本集团，相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动的特
定收入确认标准时，确认相关的收入。
其中：房地产销售收入在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力
的销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋交接手续，房地
产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。
房地产物业出租在已订立租赁合同，按合同受益期且与交易相关的经济利益能够流入企业时
确认营业收入。
商品销售收入在商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，本集团不再对该商品实施继
续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益很可能流入企业，并且与销售该商品相关的收入
和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
劳务收入，在提供的劳务在同一会计年度开始并完成的，在劳务已经提供，收到价款或取得
收取价款的证据时，确认营业收入的实现；劳务的开始和完成分属不同会计年度的，在劳务合同
的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易相关的价款能够流入，已经发生的成本和为
完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量时，按完工百分比法确认营业收入的实现；长期合同工
程在合同结果已经能够合理地预见时，按结账时已完成工程进度的百分比法确认营业收入的实现。
29. 政府补助
√适用 □不适用
本集团的政府补助主要包括基础设施等项目补贴、招商服务支持或奖励等。其中，与资产相
关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助；与收益相
关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。如果政府文件中未明确规定补助
对象，本集团按照上述区分原则进行判断，难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固定的定额标准拨付的补助，
或对年末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，
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2018 年年度报告
按照应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得
的，按照名义金额（1 元）计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出
售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益。
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，应当区分不同部分分别进行会
计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与企业日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益；与企业日常活动无关
的政府补助，计入营业外收支。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额
(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确
认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负
债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的
资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于
资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适
用税率计量。
本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得
额为限，确认递延所得税资产。
31. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为经营租赁承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期
损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为融资租赁承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租
赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，将两者的差额记录为未确认融资费用。
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营，是指本集团满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经
处置或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地
区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
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备注(受重要影响的报表项
会计政策变更的内容和原因 审批程序
目名称和金额)
详见下述其他说明 经公司九届十六次董事会审议通过 详见下述其他说明
其他说明
2018 年 6 月 15 日，财政部发布了《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通
知》（财会[2018]15 号），根据通知本公司对财务报表格式进行了修订。
经本公司第九届第十六次董事会会议批准，本集团从 2018 年三季度报告起按照上述新会
计报表格式编制财务报表。
根据前述通知，本公司对财务报表格式进行了修订，修订后 2018 年度合并财务报表比较
期（即 2017 年 12 月 31 日/2017 年度）数据列报受重要影响的报表项目名称和金额情况列示
如下：
调整前 调整后
报表项目 金额 报表项目 金额
应收票据 20,000,000.00
应收票据及应收账款 20,425,961.90
应收账款 425,961.90
应收利息
应收股利 其他应收款 2,044,395.87
其他应收款 2,044,395.87
固定资产 4,266,111.54
固定资产 4,266,111.54
固定资产清理
应付票据
应付票据及应付账款 223,634,990.52
应付账款 223,634,990.52
应付利息 19,397,870.52
应付股利 8,696,002.71 其他应付款 395,831,646.19
其他应付款 367,737,772.96
管理费用 13,096,375.79
管理费用 13,096,375.79
研发费用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
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√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应 17%、16%、6%、5%
纳税销售额乘以适用税率扣除
当期允计抵扣的进项税后的余
额计算)
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税及营业税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加、地方教育费附加 应纳增值税及营业税额 3%、2%
土地增值税 转让房地产的增值额 超率累进税率
防洪工程维护费 应纳增值税及营业税额 1%
注 1：根据财政部、国家税务总局印发的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地
产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%
的征收率计税。本公司对销售自行开发的房地产老项目，选择使用简易计税方法按照 5%的征收率
计税。
根据财政部于 2018 年 4 月 4 日发布了《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税
[2018]32 号），自 2018 年 5 月 1 日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用
17%税率的调整为 16%。本公司自 2018 年 5 月 1 日起，原使用 17%税率的项目调整为 16%税率。
注 2：本集团内各企业所得税纳税主体的企业所得税税率均为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 43,962.78 68,903.51
银行存款 544,901,625.34 458,906,245.66
其他货币资金
合计 544,945,588.12 458,975,149.17
其中：存放在境外的
款项总额
其他说明
注：因涉及诉讼案件，本集团年初被冻结银行存款账户金额 842,620.00 元，本年已解除冻结，
年末无使用权受限的货币资金。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 20,000,000.00
应收账款 941,878.68 425,961.90
合计 941,878.68 20,425,961.90
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 20,000,000.00
商业承兑票据
合计 20,000,000.00
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
计提 账面 计提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
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2018 年年度报告
单 2,588,571. 67.5 2,588,571. 100.0 2,588,571. 78.5 2,588,571. 100.0
项 41 7 41 0 41 2 41 0
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
按 1,242,202. 32.4 300,323.56 24.18 941,878. 708,336.93 21.4 282,375.03 39.86 425,961.
信 24 3 68 8 90
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
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2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
合 3,830,773. / 2,888,894. / 941,878. 3,296,908. / 2,870,946. / 425,961.
计 65 97 68 34 44 90
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
应收账款 期末余额
（按单位） 应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 预计无法收回
才管理服务有限公
司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 / /
注：截至 2018 年 12 月 31 日，本公司应收天津市北方职业人才管理服务有限公司租赁费
2,588,571.41，对方一直欠付。本公司已于 2015 年 4 月 3 日、2016 年 4 月 20 分别起诉要求对方
偿付欠款，并分别于 2015 年 8 月 10 日、2016 年 7 月 28 日经天津市南开区人民法院判决本公司
胜诉，但对方一直未按判决偿付。本公司申请强制执行，经受理法院查询天津市北方职业人才管
理服务有限公司暂无财产可供执行。因该款项收回存在重大不确定性，本公司已于 2016 年全额计
提减值准备。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 991,451.24 49,572.56 5.00
1 年以内小计 991,451.24 49,572.56 5.00
1至2年
2至3年
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2018 年年度报告
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 250,751.00 250,751.00 100.00
合计 1,242,202.24 300,323.56
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 17,948.53 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款年
坏账准备年末
单位名称 年末余额 账龄 末余额合计数
余额
的比例(%)
天津市北方职业人才管
理服务有限公司 2,588,571.41 注 67.57 2,588,571.41
天津滨海高新区资产管
理有限公司 848,073.62 1 年以内 22.14 42,403.68
天津海泰时代餐饮服务
有限公司 250,751.00 5 年以上 6.55 250,751.00
天津滨海高新技术产业
开发区软件园管理中心 143,377.62 1 年以内 3.74 7,168.88
合计 3,830,773.65 100.00 2,888,894.97
注:天津市北方职业人才管理服务有限公司本年末余额 2,588,571.41 元，其中账龄 2-3
年金额 1,448,571.41 元，3-4 年金额 1,140,000.00 元。
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,482,699.28 96.73
1至2年 928,752.02 100.00
2至3年
3 年以上 50,000.00 3.27
合计 928,752.02 100.00 1,532,699.28 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
预付款项年末余额全部为预付国网天津市电力公司电费，每月根据实际用电量结转成本，年
末余额为剩余未结转成本部分。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项年末余
单位名称 年末余额 账龄 额合计数的比例
(%)
国网天津市电力公司 928,752.02 1-2 年 100.00
合计 928,752.02 100.00
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 7,295,924.04 2,044,395.87
合计 7,295,924.04 2,044,395.87
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(6).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类
计提 账面 计提 账面
别 比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
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2018 年年度报告
单
项
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
按 8,138,527. 100.0 842,603. 10.3 7,295,924. 2,448,141. 100.0 403,745. 16.4 2,044,395.
信 55 0 51 5 04 44 0 57 9 87
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
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2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
合 8,138,527. / 842,603. / 7,295,924. 2,448,141. / 403,745. / 2,044,395
计 55 51 04 44 57 .87
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 5,962,035.05 298,101.76 5.00
1 年以内小计 5,962,035.05 298,101.76 5.00
1至2年 1,548,882.50 154,888.25 10.00
2至3年 23,595.00 7,078.50 30.00
3 年以上
3至4年 402,590.00 201,295.00 50.00
4至5年 100,925.00 80,740.00 80.00
5 年以上 100,500.00 100,500.00 100.00
合计 8,138,527.55 842,603.51
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金保证金 7,875,400.00 2,198,137.77
预付水电费 131,633.25 118,300.67
备用金等 131,494.30 131,703.00
合计 8,138,527.55 2,448,141.44
(8).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 438,857.94 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(9).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(10). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
天津市西青区 诉讼前保全 6,131,375.00 注 1 75.30 486,568.75
人民法院 保证金
天津市第二中 押金保证金 1,500,000.00 1-2 年 18.42 150,000.00
级人民法院
天津市林海建 代垫水电费 122,473.25 注 2 1.50 14,872.04
设工程集团有
限公司
刘勇 备用金 115,866.94 1 年以内 1.42 5,793.35
天津市自来水 水费押金 100,000.00 5 年以上 1.23 100,000.00
集团有限公司
合计 / 7,969,715.19 / 97.87 757,234.14
注 1: 天津市西青区人民法院本年末余额 6,131,375.00 元，其中账龄 1 年以内金额
5,731,375.00 元，3-4 年金额 400,000.00 元。
注 2: 天津市林海建设工程集团有限公司本年末余额 122,473.25 元，其中账龄 1 年以内金额
49,805.75 元，1-2 年金额 48,082.50 元,2-3 年金额 23,595.00 元,3-4 年金额 990.00 元。
(11). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(12). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(13). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
跌
项目 价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准备
备
原材料
在产品
库存商
品
周转材
料
消耗性
生物资
产
建造合
同形成
的已完
工未结
算资产
开发产 2,711,155,393.48 2,711,155,393.48 2,847,430,700.55 2,847,430,700.55
品
开发成 158,724,099.97 158,724,099.97 161,821,430.42 161,821,430.42
本
合计 2,869,879,493.45 2,869,879,493.45 3,009,252,130.97 3,009,252,130.97
1)开发产品
年末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 15,038,698.99 15,038,698.99
海泰绿色产业基地二期 43,278,941.61 43,278,941.61
海泰创新基地 68,304,777.89 68,304,777.89
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2018 年年度报告
海泰国际公寓 53,965,322.10 53,965,322.10
BPO 基地一期 679,635,727.42 679,635,727.42
海泰软件园 SOHO 139,025,124.10 139,025,124.10
海泰创意科技园 340,907,738.33 340,907,738.33
海泰精工国际一期 377,455,608.72 377,455,608.72
天津滨海高新区标准厂房示范园
370,356,502.15 370,356,502.15
A、B 区
蓝海科技园一期 623,186,952.17 623,186,952.17
合计 2,711,155,393.48 2,711,155,393.48
（续表）
年初金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
海泰绿色产业基地一期 20,201,536.08 20,201,536.08
海泰绿色产业基地二期 43,045,195.41 43,045,195.41
海泰创新基地 75,324,318.12 75,324,318.12
海泰国际公寓 54,039,254.94 54,039,254.94
BPO 基地一期 755,619,776.68 755,619,776.68
海泰软件园 SOHO 144,814,660.08 144,814,660.08
海泰创意科技园 340,882,632.33 340,882,632.33
海泰精工国际一期 419,618,814.84 419,618,814.84
天津滨海高新区标准厂房示范园
370,618,434.15 370,618,434.15
A、B 区
蓝海科技园一期 623,266,077.92 623,266,077.92
合计 2,847,430,700.55 2,847,430,700.55
2)开发成本
年末金额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 15,875,488.29 15,875,488.29
天津滨海高新区标准厂房示范园 C
16,873,445.11 16,873,445.11
区
BPO 基地 91,154,795.45 91,154,795.45
海泰精工国际二期 34,820,371.12 34,820,371.12
合计 158,724,099.97 158,724,099.97
（续表）
项目 年初金额
92 / 145
2018 年年度报告
账面余额 跌价准备 账面价值
蓝海科技园二期 15,875,488.29 15,875,488.29
天津滨海高新区标准厂房示范园 C
16,855,443.11 16,855,443.11
区
BPO 基地 88,464,353.40 88,464,353.40
海泰精工国际二期 40,626,145.62 40,626,145.62
合计 161,821,430.42 161,821,430.42
(2).存货跌价准备
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
1）本公司之全资子公司天津海泰创意科技园投资有限公司由于与浙江中成建工集团有限公司
的建设工程施工合同纠纷，该案已于 2017 年 6 月 9 日终审判决。截止 2018 年 12 月 31 日，天津
市第二中级人民法院仍对 340,907,738.33 元创意科技园项目存货进行查封，尚未进行拍卖。
2）本公司将存货中账面价值为 204,030,287.02 元的华苑产业区海泰西路 18 号北 1、西 2、
西 5、南 1 的部分房产抵押至交通银行股份有限公司天津分行以取得借款，详见本附注七、26.（1）
之说明。
3）本公司将存货中账面价值为 99,476,921.63 元的华苑产业区海泰西路 18 号西 2、西 3、西
4 的部分房产抵押至中国光大银行股份有限公司天津分行以取得借款，详见本附注七、26.（1）
之说明。
4）本公司与基石京信（天津）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议，以存货中账面价值为
26,710,951.62 元的绿产二期 N 座地下餐厅部分房产和在投资房地产账面价值为 40,093,350.48
元的绿产一期 G 座部分房产为融资租赁的标的物，以本公司之子公司天津海泰方圆投资有限公司
账面价值 181,529,561.83 元的精工项目部分房产为抵押物，取得长期应付款，详见本附注七、
39.长期应付款（1）之说明。
5）本公司与冀银金融租赁股份有限公司签订的融资租赁协议，以账面价值为 68,363,059.45
元的华苑产业区海泰西路 18 号中南楼部分房产为租赁物和抵押物，取得长期应付款，详见本附注
七、39.长期应付款（1）之说明。
6）本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议，以评估价值为
241,569,362.16 元的海泰西路高新区软件园内部分房屋设备为融资租赁标的物，取得长期应付款，
该设备属于 BPO 基地项目不可分割的部分，详见本附注七、39.长期应付款（1）之说明
8、 持有待售资产
□适用 √不适用
9、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴企业所得税 1,676,892.47
增值税留抵税额 143,285.28
合计 1,820,177.75
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
□适用 √不适用
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
14、 长期股权投资
□适用 √不适用
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 86,427,806.75 6,068,457.08 92,496,263.83
2.本期增加金额 15,033.00 15,033.00
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 15,033.00 15,033.00
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 86,442,839.75 6,068,457.08 92,511,296.83
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 26,927,922.45 1,098,237.14 28,026,159.59
2.本期增加金额 2,279,241.60 102,731.04 2,381,972.64
（1）计提或摊销 2,279,241.60 102,731.04 2,381,972.64
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 29,207,164.05 1,200,968.18 30,408,132.23
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2018 年年度报告
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 57,235,675.70 4,867,488.90 62,103,164.60
2.期初账面价值 59,499,884.30 4,970,219.94 64,470,104.24
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
截止 2018 年 12 月 31 日，受限投资性房地产情况详见本附注七、7.（4）之说明。
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 4,116,313.99 4,266,111.54
固定资产清理
合计 4,116,313.99 4,266,111.54
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及建筑
项目 机器设备 运输工具 电子设备 办公设备 合计
物
一、
账面
原
值：
1
.期 4,348,914.4 211,134.9 3,556,754.9 1,147,332.2 2,742,570.7 12,006,707.3
初余 1 9 5 5 2 2
额
2
.本
期增 174,124.14 37,510.17 231,973.34 443,607.65
加金
额
（
1）购 174,124.14 37,510.17 231,973.34 443,607.65
置
（
2）在
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2018 年年度报告
建工
程转
入
（
3）企
业合
并增
加
3
.本
期减 120,084.00 204,852.12 716,970.50 1,041,906.62
少金
额
（
1）处
120,084.00 204,852.12 716,970.50 1,041,906.62
置或
报废
4
.期 4,348,914.4 211,134.9 3,610,795.0 2,257,573.5 11,408,408.3
979,990.30
末余 1 9 9 6 5
额
二、
累计
折旧
1
.期 1,657,667.8 200,578.2 2,349,781.7 1,002,173.3 2,530,394.5
7,740,595.78
初余 6 4 8 4 6
额
2
.本
期增 101,403.84 351,708.53 48,665.16 22,707.21 524,484.74
加金
额
（
1）计 101,403.84 351,708.53 48,665.16 22,707.21 524,484.74
提
3
.本
期减 97,254.73 194,609.50 681,121.93 972,986.16
少金
额
（
1）处 97,254.73 194,609.50 681,121.93 972,986.16
置或
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2018 年年度报告
报废
4
.期 1,759,071.7 200,578.2 2,604,235.5 1,871,979.8
856,229.00 7,292,094.36
末余 0 4 8 4
额
三、
减值
准备
1
.期
初余
额
2
.本
期增
加金
额
（
1）计
提
3
.本
期减
少金
额
（
1）处
置或
报废
4
.期
末余
额
四、
账面
价值
1
.期
2,589,842.7 1,006,559.5
末账 10,556.75 123,761.30 385,593.72 4,116,313.99
1 1
面价
值
2
2,691,246.5 1,206,973.1
.期 10,556.75 145,158.91 212,176.16 4,266,111.54
5 7
初账
98 / 145
2018 年年度报告
面价
值
注：本公司本年度处置固定资产原值 599,224.00 元,折旧 569,262.79 元,资产净值 29,961.21
元；报废固定资产原值 442,682.62 元，折旧 403,723.37 元，资产净值 38,959.25 元。
(3).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(5).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(6).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(2).在建工程情况
□适用 √不适用
(3).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(4).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5).工程物资情况
□适用 √不适用
99 / 145
2018 年年度报告
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 油气资产
□适用 √不适用
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 356,542.50 4,307,304.66 4,663,847.16
2.本期增加金 381,803.85 381,803.85
额
(1)购置 381,803.85 381,803.85
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额 356,542.50 4,689,108.51 5,045,651.01
二、累计摊销
1.期初余额 356,542.50 4,306,504.66 4,663,047.16
2.本期增加金 7,163.40 7,163.40
额
（1）计提 7,163.40 7,163.40
3.本期减少金
额
(1)处置
100 / 145
2018 年年度报告
4.期末余额 356,542.50 4,313,668.06 4,670,210.56
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价 375,440.45 375,440.45
值
2.期初账面价 800.00 800.00
值
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 开发支出
□适用 √不适用
22、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
101 / 145
2018 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
23、 长期待摊费用
□适用 √不适用
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 3,731,498.48 932,874.62 3,274,692.01 818,673.01
内部交易未实现利润 1,119,486.38 279,871.60 1,119,486.38 279,871.60
可抵扣亏损 20,302,593.09 5,075,648.27
应纳税预收款预计利润 8,197,130.68 2,049,282.67
税法允许结转抵扣的费 140,670,544.17 35,167,636.04 114,098,077.24 28,524,519.31
用
合计 165,824,122.12 41,456,030.53 126,689,386.31 31,672,346.59
(2).未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 44,929,083.68 61,562,647.48
合计 44,929,083.68 61,562,647.48
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 762,846.62
2019 年 118,291.81 1,320,283.57
2020 年 1,198,600.84 1,805,634.76
2021 年 13,616,274.62 37,645,880.59
2022 年 20,202,907.91 20,028,001.94
2023 年 9,793,008.50
102 / 145
2018 年年度报告
合计 44,929,083.68 61,562,647.48 /
其他说明：
√适用 □不适用
由于未来五年内能否获得足够的应纳税所得额弥补可抵扣亏损具有不确定性，因此本公司之
子公司天津海泰创意科技园投资有限公司、天津海泰企业家俱乐部有限公司等未确认与可抵扣亏
损相关的递延所得税资产。
25、 其他非流动资产
□适用 √不适用
26、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 250,000,000.00
保证借款 150,000,000.00
信用借款 320,000,000.00 564,000,000.00
合计 720,000,000.00 564,000,000.00
短期借款分类的说明：
1）本公司向交通银行股份有限公司天津分行借款 200,000,000.00 元，借款期限为 2018 年 3
月 23 日至 2019 年 3 月 25 日（多笔借款），本公司将存货中账面价值为 204,030,287.02 元的华
苑产业区海泰西路 18 号北 1、西 2、西 5、南 1 的部分房产作为抵押，截至 2018 年 12 月 31 日借
款余额为 200,000,000.00 元。本公司按借款合同约定期限于 2019 年 1 月 16 日及 2019 年 2 月 27
日分别偿还借款 100,000,000.00 元。
2）本公司向中国光大银行股份有限公司天津分行借款 50,000,000.00 元，借款期限为 2018
年 5 月 17 日至 2019 年 5 月 16 日，本公司将存货中账面价值为 99,476,921.63 元的华苑产业区海
泰西路 18 号西 2、西 3、西 4 的部分房产作为抵押，截至 2018 年 12 月 31 日借款余额为
50,000,000.00 元。
3）本公司向天津银行股份有限公司科技支行借款 150,000,000.00 元，借款期限为 2018 年
10 月 31 日至 2019 年 10 月 30 日，本公司之控股股东天津海泰控股集团有限公司为此借款提供担
保，本公司之子公司天津滨海齐泰投资有限公司为此借款提供反担保，截至 2018 年 12 月 31 日借
款余额为 150,000,000.00 元。
4）本公司向浙商银行股份有限公司天津分行借款 90,000,000.00 元，借款期限为 2018 年 8
月 15 日至 2019 年 2 月 15 日，截止 2018 年 12 月 31 日借款余额为 90,000,000.00 元。本公司按
借款合同约定期限已于 2019 年 1 月 14 日偿还借款 90,000,000.00 元。
5）本公司向浙商银行股份有限公司天津分行借款 100,000,000.00 元，借款期限为 2018 年 8
月 21 日至 2019 年 2 月 21 日，截止 2018 年 12 月 31 日借款余额为 100,000,000.00 元。本公司按
借款合同约定期限已于 2019 年 1 月 14 日偿还借款 100,000,000.00 元。
6）本公司向天津银行股份有限公司科技支行借款 100,000,000.00 元，借款期限为 2018 年 5
月 31 日至 2019 年 5 月 28 日，截止 2018 年 12 月 31 日借款余额为 100,000,000.00 元。
7）本公司向天津滨海农村商业银行股份有限公司西青中北支行借款 30,000,000.00 元，借款
期限为 2018 年 11 月 30 日至 2019 年 11 月 29 日，截止 2018 年 12 月 31 日借款余额为 30,000,000.00
元。
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2018 年年度报告
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据
应付账款 192,891,983.69 223,634,990.52
合计 192,891,983.69 223,634,990.52
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(2).应付票据列示
□适用 √不适用
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
工程款 192,133,265.67 222,460,253.90
物业服务费 690,041.40 1,098,310.00
材料款 68,676.62 68,676.62
其他 7,750.00
合计 192,891,983.69 223,634,990.52
(4).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江中成建工集团有限公司天津分公司 26,993,319.23 未结算
天津中天建都市建筑设计有限公司 18,107,267.40 未结算
天津荣润世纪科技有限公司 15,884,550.00 未结算
天津市建筑设计院 12,983,535.80 未结算
中建三局建设工程股份有限公司 5,408,479.64 未结算
天津华汇工程建筑设计有限公司 5,714,932.00 未结算
天津市热力公司 4,076,744.00 未结算
北京建工总机电设备安装工程有限公司 3,950,530.00 未结算
天津滨海高新区装饰工程有限公司 3,588,233.00 未结算
中国建筑第八工程局有限公司天津分公司 3,238,852.52 未结算
天津津滨能源有限公司 3,230,000.00 未结算
合计 103,176,443.59 /
其他说明
□适用 √不适用
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房租款 2,479,358.00 861,379.69
预收物业费 67,162.47 50,604.00
预收房款 94,440,651.42
合计 96,987,171.89 911,983.69
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 1,162,371.70 13,458,789.47 12,486,457.52 2,134,703.65
二、离职后福利-设定提存 1,036.00 1,203,511.91 1,204,140.91 407.00
计划
三、辞退福利 39,422.64 39,422.64
四、一年内到期的其他福
利
合计 1,163,407.70 14,701,724.02 13,730,021.07 2,135,110.65
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 0.02 10,050,387.78 9,159,297.08 891,090.72
补贴
二、职工福利费 623,833.36 623,833.36
三、社会保险费 503.00 844,463.88 844,871.88 95.00
其中：医疗保险费 503.00 761,943.64 762,351.64 95.00
工伤保险费 52,195.30 52,195.30
生育保险费 30,324.94 30,324.94
四、住房公积金 1,056.00 1,579,998.00 1,580,886.00 168.00
五、工会经费和职工教育 1,160,812.68 360,106.45 277,569.20 1,243,349.93
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 1,162,371.70 13,458,789.47 12,486,457.52 2,134,703.65
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 972.00 1,170,302.79 1,170,894.79 380.00
2、失业保险费 64.00 33,209.12 33,246.12 27.00
3、企业年金缴费
合计 1,036.00 1,203,511.91 1,204,140.91 407.00
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 11,298,959.48 -826,254.16
消费税
营业税 -141,212.05
企业所得税 -980,802.90
个人所得税 112,621.55 221,698.70
城市维护建设税 856,915.84 13,662.63
土地增值税 121,814,701.55 112,615,063.93
教育费附加 612,800.82 10,477.08
房产税 412,885.58 575,746.58
防洪费 123,342.60 2,877.88
合计 135,232,227.42 111,491,257.69
33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 12,986,018.71 19,397,870.52
应付股利 8,692,437.03 8,696,002.71
其他应付款 28,662,548.11 367,737,772.96
合计 50,341,003.85 395,831,646.19
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 12,025,000.01 14,047,222.14
短期借款应付利息 961,018.70 5,350,648.38
划分为金融负债的优先股\永续债
利息
合计 12,986,018.71 19,397,870.52
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
应付股利
(3).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 8,692,437.03 8,696,002.71
划分为权益工具的优先股\永
续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
合计 8,692,437.03 8,696,002.71
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
超过 1 年未支付应付股利的原因为未托管股东尚未办理领取手续。
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
借款 300,000,000.00
购房定金 5,775,369.75 32,783,294.87
预提费用 12,299,241.36 14,166,985.99
押金及保证金 7,233,040.17 15,215,459.94
往来款 1,443,616.00 3,658,659.54
契税和维修基金 254,790.56 991,422.69
其他 1,656,490.27 921,949.93
合计 28,662,548.11 367,737,772.96
注：借款为天津海泰控股集团有限公司将其在银行间市场交易商协会注册的超短期融资券额
度中的 6 亿元以相同债权发行条件转借给本公司。本公司未到期借款的总额不超过 6 亿元，借款
期限为每期借款期限不超过 9 个月，年利率为在不超过年化利率 7%的前提下，以天津海泰控股集
团超短期融资债每期发行利率为准。本公司用持有的全资子公司天津滨海齐泰投资有限公司和天
津海泰方圆投资有限公司与每期借款相同金额的债权作为借款的增信保障。借款用途为偿还本公
司到期银行贷款或补充流动资金。截至 2018 年 12 月 31 日已将 3 亿借款全部还清。
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津滨海高新区物业管理有限公司 5,535,828.65 未要求结算
浙江中成建工集团有限公司天津分公司 2,396,435.94 未要求结算
天津滨海高新区资产管理有限公司 1,588,161.75 未要求结算
天津市热力公司 1,209,204.02 未要求结算
合计 10,729,630.36 /
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 142,889,584.00
1 年内到期的应付债券 200,000,000.00 200,000,000.00
1 年内到期的长期应付款 96,929,677.81
合计 296,929,677.81 342,889,584.00
其他说明：
注 1：本公司 2016 年第一期非公开定向债务融资工具（债券简称“16 海泰科技 PPN001”，
债券代码“031664004”）发行规模为人民币 2 亿元，期限三年，票面利率 6.5%，按年付息。发
行款 2 亿元将于 2019 年 1 月 29 日到期。
注 2：一年内到期的长期应付款详见本附注七、39.1 长期应付款之说明。
36、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非公开定向债务融资工具 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 336,077,007.22 57,000,000.00
专项应付款
合计 336,077,007.22 57,000,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(2).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
借款 57,000,000.00
应付融资租赁款 529,726,505.16
未确认融资费用 -96,719,820.13
一年内到期长期应付款 -96,929,677.81
合计 57,000,000.00 336,077,007.22
其他说明：
1）天津海泰控股集团有限公司将其在平安银行园区支行借款转借给本公司 6,000.00 万元，
借款期限为 3 年，借款用途为偿还本公司到期流动资金贷款。截至 2018 年 12 月 31 日已将借款全
部还清。
2）本公司于 2018 年 12 月与基石京信（天津）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，协议约
定融资租赁标的物为存货中账面价值为 26,710,951.62 元的绿产二期 N 座地下餐厅部分房产和投
资房地产中账面价值为 40,093,350.48 元的绿产一期 G 座部分房产，抵押物为本公司之子公司天
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2018 年年度报告
津海泰方圆投资有限公司账面价值 181,529,561.83 元的精工项目部分房产，租赁期为 2018 年 12
月 30 日至 2022 年 8 月 30 日。截止 2018 年 12 月 31 日，应付融资租赁款 202,355,206.56 元，未
确认融资费用 33,200,604.51 元，其中重分类至一年内到期的其他非流动资产的金额为
45,665,726.35 元。
3）本公司于 2018 年 7 月与冀银金融租赁股份有限公司签订融资租赁协议，协议约定融资租
赁标的物和抵押物均为账面价值为 68,363,059.45 元的华苑产业区海泰西路 18 号中南楼部分房产，
租赁期为 2018 年 7 月 24 日至 2021 年 7 月 5 日。截止 2018 年 12 月 31 日，应付融资租赁款
71,231,298.61 元，未确认融资费用 9,575,253.54 元，其中重分类至一年内到期的其他非流动资
产的金额为 17,779,367.99 元。
4）本公司于 2018 年 7 月与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，协议约
定融资租赁标的物为评估价值为 241,569,362.16 元的海泰西路高新区软件园内部分房屋设备，租
赁期为 2018 年 7 月 30 日至 2023 年 8 月 30 日。截止 2018 年 12 月 31 日，应付融资租赁款
256,140,000.00 元，未确认融资费 53,943,962.08 元，其中重分类至一年内到期的其他非流动资
产的金额为 33,484,583.48 元。
专项应付款
(3).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
7,400,000.00 7,400,000.00 项目相关存货
政府补助 尚未实现销售，
暂不结转
合计 7,400,000.00 7,400,000.00 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
本期新 本期计入 与资产相
负债项 入其他 其他变
期初余额 增补助 营业外收 期末余额 关/与收
目 收益金 动
金额 入金额 益相关
额
服务业 5,000,000.00 5,000,000.00 与收益相
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2018 年年度报告
基础设 关
施建设
基金
小巨人 1,400,000.00 1,400,000.00 与收益相
成长计 关
划项目
孵化平 1,000,000.00 1,000,000.00 与收益相
台项目 关
合计 7,400,000.00 7,400,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
□适用 √不适用
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 646,115,826.00 646,115,826.00
数
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 409,978,803.84 409,978,803.84
溢价）
其他资本公积 2,611,721.41 2,611,721.41
合计 412,590,525.25 412,590,525.25
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2018 年年度报告
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
□适用 √不适用
49、 专项储备
□适用 √不适用
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 90,806,561.09 22,349.16 90,828,910.25
任意盈余公积 12,705,928.92 12,705,928.92
储备基金
企业发展基金
其他
合计 103,512,490.01 22,349.16 103,534,839.17
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 526,097,988.51 514,843,605.33
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 526,097,988.51 514,843,605.33
加：本期归属于母公司所有者的净利 14,659,025.42 14,278,422.09
润
减：提取法定盈余公积 22,349.16 3,024,038.91
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 7,107,274.09
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 533,627,390.68 526,097,988.51
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 781,435,817.52 617,953,194.11 511,972,109.66 472,417,594.72
其他业务
合计 781,435,817.52 617,953,194.11 511,972,109.66 472,417,594.72
主营业务收入按类别明细：
本年发生额 上年发生额
类别
收入 成本 收入 成本
房地产销售收入 284,307,586.90 134,371,339.33 78,430,369.92 45,785,740.35
房产租赁收入 19,788,513.73 8,672,492.40 19,239,098.72 8,606,108.80
商品批发收入 474,821,402.39 472,676,745.17 411,901,940.90 410,933,345.00
其他服务收入 2,518,314.50 2,232,617.21 2,400,700.12 7,092,400.57
合计 781,435,817.52 617,953,194.11 511,972,109.66 472,417,594.72
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,389,383.07 414,925.61
教育费附加 990,711.90 285,633.55
资源税
房产税 650,320.04 846,889.61
土地使用税 1,041,943.82 1,041,943.82
车船使用税
印花税 382,553.60 319,874.30
土地增值税 32,271,506.45 10,758,380.94
其他税费 353,236.28 395,716.11
合计 37,079,655.16 14,063,363.94
54、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
物业管理费 14,503,124.87 11,109,759.66
工资性支出 2,358,692.23 2,176,763.55
销售佣金 1,737,488.29 4,971,769.00
广告费 76,551.09 4,055.00
推广费 5,492.00 51,150.00
办公费 3,833.50 13,074.00
过户费 7,766.88
其他 997,158.82 905,904.67
合计 19,682,340.80 19,240,242.76
114 / 145
2018 年年度报告
55、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资性支出 5,996,362.03 6,156,588.98
中介费用 2,934,605.45 2,537,332.95
社保及住房公积金 1,817,614.89 1,244,217.33
折旧及摊销 533,244.14 1,807,964.34
办公费 202,452.21 176,702.50
保险费 204,778.57 237,878.04
差旅费 41,764.50 62,128.82
业务招待费 325.00 5,107.00
其他 628,003.25 868,455.83
合计 12,359,150.04 13,096,375.79
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 87,706,478.42 75,896,440.76
利息收入 -2,729,731.12 -2,610,585.83
其他支出 2,902,289.91 937,802.27
合计 87,879,037.21 74,223,657.20
其他说明：
本年财务费用-其他支出中含债券承销费用 679,245.28 元，广发银行融资租赁专项资金托管
费 673,584.89 元及银行承兑汇票贴现手续费 1,497,194.46 元。上年财务费用-其他支出中含债券
承销费用 900,000.00 元。
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 456,806.47 -1,645,478.97
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
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2018 年年度报告
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 456,806.47 -1,645,478.97
59、 其他收益
□适用 √不适用
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
处置持有至到期投资取得的投资收
益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品的投资收益 94,931.51 128,500.00
合计 94,931.51 128,500.00
61、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
116 / 145
2018 年年度报告
非流动资产处置收益 -583.44 73,339,166.65
合计 -583.44 73,339,166.65
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得 400.00 205.27 400.00
合计
其中：固定资产处置 400.00 205.27 400.00
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助 10,650,000.00 20,028,560.00 10,650,000.00
其他 8,578.88 557,295.98 8,578.88
合计 10,658,978.88 20,586,061.25 10,658,978.88
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
招商服务配套补贴 10,000,000.00 20,000,000.00 与收益相关
孵化器年度考核奖励 650,000.00 与收益相关
就业见习补贴 28,560.00 与收益相关
合计 10,650,000.00 20,028,560.00
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损 40,199.46 45,121.73 40,199.46
失合计
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2018 年年度报告
其中：固定资产处置 40,199.46 45,122.73 40,199.46
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠
违约金支出 2,076,332.71 2,644,162.67 2,076,332.71
其他 200,000.00 200,032.06 200,000.00
合计 2,316,532.17 2,889,316.46 2,316,532.17
其他说明：
违约金支出主要为本公司之子公司天津海泰创意科技园投资有限公司按终审判决计提的违约
金。
其他项支出为本公司之子公司天津百竹科技产业发展有限公司因蓝海科技园项目入住率过低
未支付供暖费统一供暖，支付住户供热补偿费 200,000.00 元。
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 9,587,087.03 1,248,671.38
递延所得税费用 -9,783,683.94 -3,786,327.81
合计 -196,596.91 -2,537,656.43
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 14,462,428.51
按法定/适用税率计算的所得税费用 3,615,607.13
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 211,411.56
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -6,471,867.73
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 2,448,252.13
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 -196,596.91
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
66、 其他综合收益
□适用 √不适用
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 12,440,489.61 9,085,896.07
政府补贴 10,650,000.00 20,028,560.00
利息收入 2,729,731.12 2,610,585.83
保证金 200,000.00 1,410,000.00
定金 22,093,038.37
其他 946,341.72 557,295.98
合计 26,966,562.45 55,785,376.25
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 20,785,165.53 15,448,619.62
企业间资金往来 12,953,369.53 11,349,727.41
财务手续费支出 2,182,289.91 37,802.27
冻结的银行存款 842,620.00
其他 259,464.46 2,414,358.81
合计 36,180,289.43 30,093,128.11
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券发行费用 720,000.00 900,000.00
合计 720,000.00 900,000.00
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 14,659,025.42 14,278,422.09
加：资产减值准备 456,806.47 -1,645,478.97
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 2,906,457.38 4,251,353.78
性生物资产折旧
无形资产摊销 7,163.40 36,916.82
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期 583.44 -73,339,166.65
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 39,799.46 44,916.46
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 88,385,723.70 76,796,440.76
投资损失（收益以“－”号填列） -94,931.51 -128,500.00
递延所得税资产减少（增加以“－” -9,783,683.94 -3,786,327.81
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 139,372,637.52 45,635,458.72
经营性应收项目的减少（增加以 12,559,518.09 -15,546,241.44
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 51,099,976.98 -4,369,831.59
“－”号填列）
其他 842,620.00 -842,620.00
经营活动产生的现金流量净额 300,451,696.41 41,385,342.17
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 544,945,588.12 458,132,529.17
减：现金的期初余额 458,132,529.17 188,166,321.55
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
120 / 145
2018 年年度报告
现金及现金等价物净增加额 86,813,058.95 269,966,207.62
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 544,945,588.12 458,132,529.17
其中：库存现金 43,962.78 68,903.51
可随时用于支付的银行存款 544,901,625.34 458,063,625.66
可随时用于支付的其他货币资
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 544,945,588.12 458,132,529.17
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 276,603,572.90 融资租赁租赁标的物及抵押担保
固定资产
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2018 年年度报告
无形资产
存货 详见注 2
存货 340,907,738.33 查封
存货 303,507,208.64 短期借款抵押担保
投资性房地产 40,093,350.48 融资租赁租赁标的物及抵押担保
合计 961,111,870.35 /
其他说明：
注 1：存货及投资性房地产所有权及使用权受限的情况详见本附注七、7.其他之说明。
注 2：本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订的融资租赁协议规定融资租赁标的
物为评估价值为 241,569,362.16 元的海泰西路高新区软件园内部分房屋设备，该设备属于 BPO
基地项目不可分割的部分。
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
招商服务配套补贴 10,000,000.00 营业外收入 10,000,000.00
孵化器年度考核奖励 650,000.00 营业外收入 650,000.00
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
天津海泰 天津 天津 咨询服务 100.00 投资设立
企业孵化
服务有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
方圆投资
有限公司
天津海泰 天津 天津 建材批发、 100.00 投资设立
方通投资 零售
有限公司
天津海泰 天津 天津 咨询服务 40.00 60.00 投资设立
企业家俱
乐部有限
公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
方成投资 企业合并
有限公司
天津海泰 天津 天津 房地产开发 100.00 投资设立
创意科技
园投资有
限公司
天津滨海 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
齐泰投资 企业合并
有限公司
天津百竹 天津 天津 房地产开发 100.00 同一控制下
科技产业 企业合并
发展有限
公司
天津海发 天津 天津 物业服务 100.00 投资设立
物业管理
有限公司
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
□适用 √不适用
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
127 / 145
2018 年年度报告
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
天津海泰控 天津 投资 5,561,530,000.00 24.27 24.27
股集团有限
公司
本企业的母公司情况的说明
（1） 控股股东的注册资本及其变化
控股股东 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
天津海泰控股集
5,561,530,000.00 5,561,530,000.00
团有限公司
（2） 控股股东的所持股份或权益及其变化
持股金额 持股比例（%）
控股股东
年末余额 年初余额 年末比例 年初比例
天津海泰控股集团
156,818,146.00 156,491,048.00 24.27 24.22
有限公司
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见附注“九、1.（1）企业集团的构成”相关内容。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津海泰投资担保有限责任公司 母公司的控股子公司
天津海泰市政绿化有限公司 母公司的控股子公司
天津海泰科技投资管理有限公司 母公司的控股子公司
天津海泰数码科技有限公司 母公司的控股子公司
天津滨海高新区装饰工程有限公司 母公司的控股子公司
天津海泰天功系统工程科技有限公司 母公司的控股子公司
公司董事、监事及关键管理人员 其他
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2018 年年度报告
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津海泰市政绿化有限公司 其他劳务 62,800.00 24,800.00
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
天津海泰天功系统 绿产 G 座 1001-2 室 1,200,129.95
工程科技有限公司
天津海泰科技投资 中北楼 303、403 1,036,533.42
管理有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
天津百竹科技产 440,000,000.00 2012/10/16 2018/9/15 是
129 / 145
2018 年年度报告
业发展有限公司
天津海泰创意科 190,000,000.00 2013/6/18 2018/9/5 是
技园投资有限公
司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
天津海泰控股集 200,000,000.00 2018/10/31 2019/10/30 否
团有限公司
天津海泰控股集 238,000,000.00 2018/10/30 2023/8/30 否
团有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
1）本公司全资子公司天津百竹科技产业发展有限公司（以下简称“百竹科技”）同中国工商银
行股份有限公司天津西青支行签订总额为 4.4 亿元的借款合同，期限自 2012 年 10 月 16 日起至
2018 年 9 月 15 日，该贷款由本公司提供保证担保，截止 2018 年 12 月 31 日百竹科技已将借款
73,550,000.00 元全部还清。
2）本公司全资子公司天津海泰创意科技园投资有限公司（以下简称“科技园公司”）同中国工
商银行股份有限公司天津南门外支行签订总额为 1.90 亿元的借款合同，期限自 2013 年 6 月 18
日起至 2018 年 9 月 5 日，该贷款由本公司提供保证担保，截止 2018 年 12 月 31 日科技园公司
已将借款 69,339,584.00 元全部还清。
3）本公司同天津银行股份有限公司科技支行签订借款金额为 200,000,000.00 元的借款合同，
期限自 2018 年 10 月 31 日起至 2019 年 10 月 30 日止，该借款由天津海泰控股集团有限公司提
供保证担保，由本公司之全资子公司天津滨海齐泰投资有限公司提供反担保，截止 2018 年 12 月
31 日借款余额为 150,000,000.00 元。
4)本公司与国药控股（中国）融资租赁有限公司签订融资租赁协议，取得融资租赁款本金金
额为 2.38 亿元，该融资租赁事项由天津海泰控股集团有限公司提供保证担保，由本公司之全资子
公司天津海泰方圆投资有限公司提供反担保。截止 2018 年 12 月 31 日应付融资租赁款
256,140,000.00 元，未确认融资费 53,943,962.08 元，其中重分类至一年内到期的其他非流动资
产的金额为 33,484,583.48 元。
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
拆出
天津海泰控股集团 300,000,000.00 注 1 注1 归还借款
有限公司
天津海泰控股集团 57,000,000.00 注 2 注2 归还借款
有限公司
注 1：天津海泰控股集团有限公司将其在银行间市场交易商协会注册的超短期融资券额度中
的 3 亿元以相同债权发行条件转借给本公司，借款期限为每期借款期限不超过 9 个月，年利率为
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2018 年年度报告
在不超过年化利率 7%的前提下，以天津海泰控股集团超短期融资债每期发行利率为准，本公司于
2017 年 9 月 15 日收到借款，于 2018 年 5 月 25 日至 6 月 24 日陆续全部还清。
注 2：天津海泰控股集团有限公司将其在平安银行园区支行借款 6,000.00 万元以相同贷款条
件转借给本公司，借款期限为 3 年，年利率 5.58%，本公司于 2017 年 5 月 31 日收到借款，2017
年 11 月 30 日偿还 300.00 万元，2018 年 5 月 25 日至 7 月 24 日陆续全部还清。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 144.77 161.32
2018 年度本公司关键管理人员的报酬（包括货币和非货币形式）总额为 144.77 万元（2017
年度为 161.32 万元）。2018 年度本公司关键管理人员包括董事、监事、总经理、副总经理及当
年度届满离任的原董事、副总经理等共 12 人（2017 年度为 14 人），其中在本公司领取报酬的为
7 人（2017 年度为 8 人）。
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
□适用 √不适用
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
天津滨海高新区装饰 3,588,233.00 6,581,159.00
应付账款
工程有限公司
天津海泰市政绿化有 456,940.00 981,740.00
应付账款
限公司
天津海泰数码科技有 473,066.55 1,733,203.00
应付账款
限公司
天津海泰控股集团有 300,000,000.00
其他应付款
限公司
天津海泰投资担保有 181,393.00 181,393.00
其他应付款
限责任公司
天津海泰控股集团有 57,000,000.00
长期应付款
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、未决诉讼
天津华惠安信装饰工程有限公司（以下简称“华惠安信公司”）于 2017 年 11 月以天津滨海高新
区装饰工程有限公司（以下简称“滨海装饰公司”）拖欠工程款，而本公司作为该工程业主未予
滨海装饰工程公司结算，不支付工程结算款为由向天津市西青区人民法院起诉滨海装饰公司及本
公司，要求滨海装饰公司支付工程款 4,701,276.00 元,逾期付款利息 881,895.00 元(自 2013 年 8
月 1 日起至 2017 年 11 月 22 日止)以及实际付款之日止的利息，同时要求本公司承担连带责任。
截至 2017 年 12 月 31 日，上述案件尚未判决。因本公司仅需在欠付工程价款范围内承担责任，因
此不需计提预计负债。2018 年 2 月 8 日为解封本公司被冻结的银行账户，本公司支付天津西青区
人民法院诉讼保证金共计 5,583,171.00 元。
截至 2018 年 12 月 31 日，除上述事项外本集团无需要披露的其他重大或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
132 / 145
2018 年年度报告
2019 年 3 月 14 日，天津市建设工程咨询有限公司起诉本公司及本公司之子公司天津海泰方
圆投资有限公司及天津海泰方成投资有限公司要求支付咨询费共计 1,289,577.00 元，并支付违约
金 838,020.23 元。根据律师的判断，上述请求已超过诉讼时效，不应得到法院的支持，本集团不
需对上述诉讼请求计提预计负债。
2019 年 3 月 25 日，本集团得到银行通知，由于上述诉讼天津市建设工程咨询有限公司申请
诉讼保全，本集团银行存款被冻结 1,903,038.23 元。
截至本财务报告报出日，除上述事项外本集团无需要披露的重大资产负债表日后事项。
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据
应收账款 941,878.68 425,961.90
合计 941,878.68 425,961.90
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种 期末余额 期初余额
类 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
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2018 年年度报告
计提 价值 计提 价值
比例 比例
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
单 2,588,571. 67.5 2,588,571. 100.0 2,588,571. 78.5 2,588,571. 100.0
项 41 7 41 0 41 2 41 0
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
按 1,242,202. 32.4 300,323.56 24.18 941,878. 708,336.93 21.4 282,375.03 39.86 425,961.
信 24 3 68 8 90
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
135 / 145
2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
应
收
账
款
合 3,830,773. / 2,888,894. / 941,878. 3,296,908. / 2,870,946. / 425,961.
计 65 97 68 34 44 90
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
应收账款（按单位）
应收账款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
天津市北方职业人才管理 2,588,571.41 2,588,571.41 100.00 预计无法收回
服务有限公司
合计 2,588,571.41 2,588,571.41 / /
注：截至 2018 年 12 月 31 日，本公司应收天津市北方职业人才管理服务有限公司租赁费
2,588,571.41，对方一直欠付。本公司已于 2015 年 4 月 3 日、2016 年 4 月 20 日分别起诉要求对
方偿付欠款，并分别于 2015 年 8 月 10 日、2016 年 7 月 28 日经天津市南开区人民法院判决本公
司胜诉，但对方一直未按判决偿付。本公司申请强制执行，经受理法院查询天津市北方职业人才
管理服务有限公司暂无财产可供执行。因该款项收回存在重大不确定性，本公司已于 2016 年全额
计提减值准备。
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 991,451.24 49,572.56 5.00
1 年以内小计 991,451.24 49,572.56 5.00
1至2年
136 / 145
2018 年年度报告
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 250,751.00 250,751.00 100.00
合计 1,242,202.24 300,323.56
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 17,948.53 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款
年末余额合 坏账准备年末
单位名称 年末余额 账龄
计数的比例 余额
(%)
天津市北方职业人才管
2,588,571.41 注 67.57 2,588,571.41
理服务有限公司
天津滨海高新区资产管
848,073.62 1 年以内 22.14 42,403.68
理有限公司
天津海泰时代餐饮服务
250,751.00 5 年以上 6.55 250,751.00
有限公司
天津滨海高新技术产业
143,377.62 1 年以内 3.74 7,168.88
开发区软件园管理中心
合计 3,830,773.65 100.00 2,888,894.97
注: 天津市北方职业人才管理服务有限公司本年末余额 2,588,571.41 元，其中账龄 2-3 年金
额 1,448,571.41 元，3-4 年金额 1,140,000.00 元。
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2018 年年度报告
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,451,855,598.58 1,667,559,972.54
合计 1,451,855,598.58 1,667,559,972.54
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类 期末余额 期初余额
别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
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2018 年年度报告
计 价值 计 价值
提 提
比例 比 比例 比
金额 金额 金额 金额
(%) 例 (%) 例
(% (%
) )
单
项
金
额
重
大
并
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
按 1,452,386,4 100. 530,858 0. 1,451,855,5 1,667,721,9 100. 162,002 0. 1,667,559,9
信 56.64 00 .06 04 98.58 75.04 00 .50 01 72.54
用
风
险
特
征
组
合
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
139 / 145
2018 年年度报告
单
项
金
额
不
重
大
但
单
独
计
提
坏
账
准
备
的
其
他
应
收
款
合 1,452,386,4 / 530,858 / 1,451,855,5 1,667,721,9 / 162,002 / 1,667,559,9
计 56.64 .06 98.58 75.04 .50 72.54
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 5,800,761.18 290,038.06 5.00
1 年以内小计 5,800,761.18 290,038.06 5.00
1至2年 800.00 80.00 10.00
2至3年
3 年以上
3至4年 400,000.00 200,000.00 50.00
4至5年 925.00 740.00 80.00
5 年以上 40,000.00 40,000.00 100.00
合计 6,242,486.18 530,858.06
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
140 / 145
2018 年年度报告
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
年末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
关联方组合 1,446,143,970.46
合计 1,446,143,970.46
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 1,446,143,970.46 1,667,250,250.04
押金保证金 6,173,100.00 441,725.00
预付水费 30,000.00
备用金 69,386.18
合计 1,452,386,456.64 1,667,721,975.04
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 368,855.56 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
天津百竹科 往来款 570,080,126.11 5 年以上 39.27
技产业发展
有限公司
天津海泰方 往来款 439,148,793.18 5 年以上 30.25
圆投资有限
公司
天津滨海齐 往来款 297,077,125.19 5 年以上 20.46
泰投资有限
公司
141 / 145
2018 年年度报告
天津海泰方 往来款 94,211,641.73 1 年以上 6.49
通投资有限
公司
天津海泰创 往来款 37,993,324.99 5 年以上 2.62
意科技园投
资有限公司
合计 / 1,438,511,011.20 / 99.09
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 319,533,242.02 319,533,242.02 319,533,242.02 319,533,242.02
对联营、合营企业
投资
合计 319,533,242.02 319,533,242.02 319,533,242.02 319,533,242.02
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
天津海泰企业 3,176,530.00 3,176,530.00
孵化服务有限
公司
天津海泰企业 40,000.00 40,000.00
家俱乐部有限
公司
天津海泰方圆 30,000,000.00 30,000,000.00
投资有限公司
天津海泰方成 85,125,045.23 85,125,045.23
投资有限公司
142 / 145
2018 年年度报告
天津海泰方通 10,000,000.00 10,000,000.00
投资有限公司
天津海泰创意 75,000,000.00 75,000,000.00
科技园投资有
限公司
天津滨海齐泰 69,923,363.88 69,923,363.88
投资有限公司
天津百竹科技 41,268,302.91 41,268,302.91
产业发展有限
公司
天津海发物业 5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
合计 319,533,242.02 319,533,242.02
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 204,143,807.20 93,891,678.30 80,543,425.70 45,428,571.94
其他业务
合计 204,143,807.20 93,891,678.30 80,543,425.70 45,428,571.94
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
理财产品投资收益 128,500.00
合计 128,500.00
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2018 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
-40,382.90 固定资产处置及报废损
非流动资产处置损益
失
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 10,650,000.00 政府补贴收入
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 94,931.51 理财产品投资收益
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,267,753.83
其他符合非经常性损益定义的损益项目
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2018 年年度报告
所得税影响额 -5,562.99
少数股东权益影响额
合计 8,431,231.79
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 0.87 0.0227 0.0227
利润
扣除非经常性损益后归属于 0.37 0.0096 0.0096
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、财务负责人、会记机构负责人签名并盖章的会计报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
备查文件目录 报告期在《上海证券报》及上海证券交易所网站披露的所有公告。
董事长：宋克新
董事会批准报送日期：2019 年 4 月 19 日
修订信息
□适用 √不适用
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