证券代码：600252 证券简称：中恒集团 编号：临 2012-32
广西梧州中恒集团股份有限公司关于
转让全资子公司钦州北部湾房地产公司股权的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 标的名称：广西梧州中恒集团股份有限公司拥有的广西梧州中恒集团钦州北部湾房
地产有限公司 100%的股权。
● 交易金额：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司全部股权及其名下所有资
产的转让款人民币 85,000 万元。
● 本次交易不涉及关联交易
● 本次股权转让经董事会审议后需提交公司股东大会特别决议批准
一、交易概述
为集中力量发展主业，规避国家宏观政策对房地产业务带来的影响，根据公司发
展的战略调整，公司决定退出房地产业务。广西梧州中恒集团股份有限公司（以下简
称“公司”或“中恒集团”）已分别于 2012 年 1 月 14 日和 2 月 7 日召开第六届董事
会及 2012 年第一次临时股东大会审议通过《中恒集团关于剥离房地产业务的议案》，
公司董事会委托经营班子马上着手开展此项工作，争取时间，尽快妥善处理相关资产。
该议案的相关公告已分别于 2012 年 1 月 17 日和 2 月 8 日刊登在《中国证券报》及上
海证券交易所网站。
根据上述决议精神，公司于近日与柳州市市政工程集团有限公司（以下简称“柳
州市政工程集团”）在广西梧州签署了《股权转让合同》，中恒集团以协议转让方式将
公司所持有的广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称“钦州北部湾
房地产公司”）的 100%股权转让予柳州市政工程集团。
经双方协商一致，本次交易以北京恒信德律资产评估有限公司出具的京恒信德律
评报字[2012]0055 号《审计报告》为定价依据。
2012 年 6 月 9 日，广西梧州中恒集团股份有限公司第六届董事会第十三次会议以
1
9 票全票审议通过《中恒集团关于转让全资子公司钦州北部湾房地产公司股权的议案》，
同意公司通过协议方式将全资子公司钦州北部湾房地产公司的 100%股权和钦州北部湾
房地产公司名下所属全部资产以 85,000 万元的价格转让予柳州市政工程集团，柳州市
政工程集团以现金方式向中恒集团支付股权转让款。
该股权转让行为不存在重大法律障碍，公司与股权受让方不存在关联关系，故本
次交易不构成关联交易。独立董事发表同意本次股权转让的独立意见。
根据《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《公司章程》的有关规定，
本次转让钦州北部湾房地产公司 100%股权的事宜经公司董事会审议后，需提交公司
2012 年第三次临时股东大会特别决议批准。
董事会提请股东大会授权公司经营层办理相关事宜。交易完成后，中恒集团将不
再持有钦州北部湾房地产公司股权。
二、交易对方情况介绍
本次股权转让的受让方为柳州市政工程集团，柳州市政工程集团基本情况如下：
1、成立日期：1988 年 06 月 16 日
2、法定代表人：唐峰强
3、注册资本：人民币贰亿零贰拾叁万捌仟元
4、注册地址：柳州市荣军路 158 号
5、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）
6、经营范围：市政公用工程施工总承包一级、公路工程施工总承包二级，公路路
基工程专业承包二级、公路路面工程专业承包二级、混凝土预制构件专业承包二级、
堤防工程专业承包二级、房屋建筑工程施工总承包（暂定）二级（凭资质证书核定的
范围经营，有效期至 2014 年 1 月 1 日。）；建筑材料、汽车配件销售，机械设备租赁。
※（凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期内经营）
7、营业执照注册号：450200200008885
8、主要财务指标
截至 2011 年 12 月 31 日，柳州市政工程集团的资产总额为 36,485 万元，总负债
为 21,317 万元，净资产为 15,167 万元，资产负债率为 58.43%。2011 年度营业收入为
64,409 万元、净利润为 322 万元。
9、柳州市政工程集团的股东分别为：江门亿源集团有限公司持有 33.67%、柳州市
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世博园通投资有限公司持有 21.09%、李少平持有 24%、周惠军持有 9%、李日秋持有
12.24%。
三、交易标的基本情况
（一）钦州北部湾房地产公司的基本情况
1、成立日期：1993 年
2、法定代表人：谢伟香
3、注册资本：伍仟万元
4、注册地：钦州市扬帆北大道二号
5、公司类型：有限责任公司（内资法人独资）
6、经营范围：房地产综合开发与经营；建筑装修；轻工产品、纺织品、机械设备、
五金交电、钢材、水泥（限城建定点）的销售；经济信息咨询。
（二）经营情况
钦州北部湾房地产公司，为中恒集团出资组建成立的有限责任公司，位于钦州市
扬帆北大道二号。公司成立于 1993 年 6 月 12 日，原名为梧州市房地产开发总公司钦
州北部湾公司。公司于 2009 年 9 月 23 日经钦州市工商行政管理局核准企业名称变更，
变更为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司，颁发企业法人营业执照，注册
号为（企）450700000010606。
钦州北部湾房地产公司为中恒集团的全资子公司，中恒集团持有其 100%的股权。
2012 年 5 月 28 日经亚太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所出具的钦州北部
湾房地产公司 2012 年度 1-4 月的《审计报告》（亚会深审字[2012] 181 号），截至 2012
年 4 月 30 日，钦州北部湾房地产公司主要财务指标如下：
资产财务状况表
单位：人民币元
项目 2011年12月31日 2012年4月30日
总资产 589,882,550.78 619,431,438.51
固定资产净值 286,867.61 265,503.73
负债 544,796,081.53 575,581,496.59
净资产 45,086,469.25 43,849,941.92
营业利润 -3,166,856.34 -1,236,727.33
利润总额 -3,134,616.34 -1,236,527.33
净利润 -3,134,616.34 -1,236,527.33
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（三）评估情况
1、评估结论
根据北京恒信德律资产评估有限公司出具的《广西梧州中恒集团钦州北部湾房地
产有限公司拟股权转让涉及的广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部
权益价值的资产评估报告书》（京恒信德律评报字[2012]0055 号），钦州北部湾房地产
公司在采用资产成本法评估的结果为：钦州北部湾房地产公司总资产账面值为人民币
619,431,438.51 元，评估值为人民币 849,496,373.06 元，增幅为 37.14%；总负债账
面值为人民币 575,581,496.59 元，评估值为人民币 575,581,496.59 元，增幅为零；
净资产账面值为人民币 43,849,941.92 元，评估值为人民币 273,914,876.47 元，增幅
为 524.66%。
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2012年4月30日
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 61,916.59 84,922.56 23,005.97 37.16
2 非流动资产 26.55 27.08 0.53 2.00
3 固定资产 26.55 27.08 0.53 2.00
4 资产总计 61,943.14 84,949.64 23,006.50 37.14
5 流动负债 46,958.15 46,958.15 - -
6 非流动负债 10,600.00 10,600.00 - -
7 负债总计 57,558.15 57,558.15 - -
8 净资产 4,384.99 27,391.49 23,006.50 524.66
2、评估增值原因分析：
流动资产增值23,005.97万元，增值率37.16%，增值原因主要是因为开发成本评估
增值。在评估基准日2012年4月30日，本次委估的开发成本账面价值为588,319,093.86
元，评估值为818,163,947.01 元，评估增值229,844,853.15 元，增值率为 39.07%。
增值主要是因为钦州恒祥豪苑一期土地取得时间较早，取得成本相对较低。
依据资产评估结果，经协商中恒集团拟以85,000万元的价格转让钦州北部湾房地
产公司的全部股权和名下所属全部资产。
本次转让全资子公司钦州北部湾房地产公司股权将导致中恒集团合并报表范围变
更，中恒集团将不再持有钦州北部湾房地产公司的股权。
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四、转让子公司股权的主要内容和定价政策
（一）签署协议各方的法定名称
转让方(甲方）：广西梧州中恒集团股份有限公司
住所地：梧州市工业园区工业大道1号；
法定代表人：许淑清
受让方（乙方）：柳州市市政工程集团有限公司
住所地：柳州市荣军路158号
法定代表人：唐峰强
甲、乙双方经友好、平等协商一致，就甲方向乙方转让其所持有的广西梧州中恒
集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称“钦州北部湾房地产公司”）的股权一事，
为明确双方的责、权、利等事宜，达成以下协议：
（二）钦州北部湾房地产公司的基本情况与转让标的
1、基本情况：
（1）钦州北部湾房地产公司是由甲方投资设立的具有法人资格的开发经营房地产
的有限责任公司，法定代表人谢伟香，注册资本为5000万元人民币，甲方持有该公司
100%的股权。
（2）钦州北部湾房地产公司现在广西钦州市已开发“恒祥豪苑”楼盘，该楼盘位
于钦州市南珠东大街与扬帆大道的交汇处西北面和东北面，两块土地合计面积约154亩
（已经取得土地证的93亩，未取得土地证的61亩）。
2、转让的标的：
（1）甲方所持有的钦州北部湾房地产公司的100%股权；
（2）钦州北部湾房地产公司名下所属的全部资产（包含已建及在建的“恒祥豪苑”
楼盘、已经取得土地证及未取得土地证的国有土地使用权，包括未开发的编号为钦市
BC2010-3宗地地块等）。
（三）转让价格与付款方式
1、转让价款：
转让价款为人民币捌亿伍仟万元整。转让价款项包括：
（1）钦州北部湾房地产公司负债合计人民币伍亿柒仟伍佰伍拾捌万壹仟肆佰玖拾
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陆元伍角玖分（￥575,581,496.59元）；
注 ： 钦 州 北 部 湾 房 地 产 公 司 负 债 575,581,496.59 元 。 其 中 包 括 应 付 账 款
59,961,231.54元，预收款项8,989,325.00元，应付职工薪酬97,010.66元，应交税费
-213,766.67元，应付利息963,363.33元，其他应付款399,784,332.73元，长期借款
106,000,000.00元。)
（2）以北京恒信德律资产评估有限公司评估的钦州北部湾房地产公司2012年4月
30日的净资产（京恒信德律评报字[2012]0055号）为依据，股权现值人民币贰亿柒仟
肆佰肆拾壹万捌仟伍佰零叁元肆角壹分（￥274,418,503.41元）；
以上两项合计构成股权转让总价款为人民币捌亿伍仟万元整。
2、转让价款的支付：
转让款人民币捌亿伍仟万元整，由乙方分四期支付完毕：
（1）乙方在本合同签订后十个工作日内支付首期转让款壹亿元整给甲方；
（2）乙方在本合同签订后三个月内支付第二期转让款贰亿伍仟万元整给甲方；
（3）乙方在本合同签订后六个月内支付第三期转让款叁亿元整给甲方；
（4）乙方2012年12月31日前付清全部转让款给甲方。
（四）公司变更及交接问题
1、乙方按本合同支付完总转让款的50%给甲方后，甲方应尽快完善钦州北部湾房
地产公司股东变更的全部材料，配合乙方共同到工商登记机关办理钦州北部湾房地产
公司的股东变更手续，将乙方（或乙方指定的主体）变更为钦州北部湾房地产公司的
股东。甲方应于乙方支付完总转让款的50%后60个工作日内办完股东变更登记手续，但
因甲、乙双方自身以外的的原因除外。
2、为方便乙方今后经营开发该房地产项目，甲方同意乙方可使用 “广西梧州中
恒集团钦州北部湾房地产有限公司”名称直至钦州北部湾房地产公司现有建设项目全
部开发完毕。
3、本合同生效且乙方支付总转让款的50%给甲方后，甲方即将钦州北部湾房地产
公司的证照、印鉴等所有法律文件及相关资产证明全部与乙方共同监管，所有对外的
合同及财务制度等全部实行双签制，即由甲、乙双方共同确认后交付执行。待乙方履
行完本合同全部义务后，甲方将上述资料全部移交乙方。
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（五）权利与义务的承担
1、乙方支付完首期转让款之前，除本合同另有约定外，钦州北部湾房地产公司已
有的或已发生的债权、债务、取得的收益、所有的现金、银行存款及其他债务等由甲
方享有和承担，与乙方无关；
2、乙方支付完首期转让款之后，钦州北部湾房地产公司所产生的债权、债务及所
产生的一切责任均由乙方享有和承担，与甲方无关；
3、钦州北部湾房地产公司的员工由乙方全部接收，钦州北部湾房地产公司与员工
签订的劳动合同继续有效，劳动合同中的权利义务全部由变更后的公司承继，但因员
工不能满足乙方工作要求，则乙方有权依合同约定处理。
4、钦州北部湾房地产公司对外签订的合同（协议），除本合同另有约定外，至乙
方支付完首期款之日止，之前的合同权利义务由甲方承担，之后的合同权利义务由乙
方承继。
5、在乙方支付完全部转让款之前，乙方需以钦州北部湾房地产公司的股权或资产
进行融资贷款的，需经甲方书面同意；且贷款额不得超过乙方已经支付给甲方的转让
款数额，否则以乙方违约论。
6、关于钦州“恒祥豪苑”项目土地证的办理问题，甲方应协助乙方，争取于2013
年3月底前办理完毕。
7、甲、乙双方确认，对于已经取得土地证的93亩地尚未开工的7、8号楼的拆迁补
偿费用问题，如补偿费在伍佰万元以内则由甲方按实际发生金额承担。如拆迁费用超
过伍佰万元，则超过部分的费用将由乙方承担。
8、 钦州北部湾房地产公司欠交通银行的贷款人民币壹亿零陆佰万元整。由乙方
负责在本合同签订后30个工作日内还清，解除该笔贷款由广西梧州制药（集团）股份
有限公司提供的担保，乙方对该笔贷款的清偿行为视为其履行支付第二期转让款行为
的部分。
五、转让股权的目的和对公司的影响
（一）本次股权转让事项，公司是考虑到国家政策的导向和经营环境的变化，若
继续持有该公司的股权，将会对公司当前及今后的整体经营业绩及资产质量产生一定
的影响。为减轻公司的资金压力，改善公司的现金流，支持公司稳健发展，避免投资
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风险，公司经与受让方协商达成协议，由柳州市政工程集团受让中恒集团持有的钦州
北部湾房地产公司100%的股权。今后公司将继续逐步退出房地产业务，并集中力量经
营现有的主营业务，公司经营的主业将是以制药业为主，集中精力做好健康产业。
（二）本次转让钦州北部湾房地产公司股权完成后，将为公司带来约2.25亿元的
税前投资收益（该数据尚未经审计）。中恒集团将不再持有钦州北部湾房地产公司的
股权，钦州北部湾房地产公司不再纳入中恒集团合并报表范围，导致上市公司合并报
表范围发生变化。
综上所述，本次转让钦州北部湾房地产公司的股权，能有效规避公司因国家宏观
政策调整而引起的投资风险，有利于公司优化资产结构，维护资产安全，对公司的持
续稳定发展是积极有利的，对公司持续经营损益及资产状况无不良影响。
股权转让完成后，原由广西梧州制药（集团）股份有限公司为钦州北部湾房地产
公司向金融机构贷款提供的担保解除。
公司已收到柳州市政工程集团支付的首期款人民币壹亿元整。
六、备查文件目录
1、公司第六届董事会第十三次会议决议
2、经独立董事签字确认的独立意见
3、双方签署的《股权转让合同》
4、北京恒信德律资产评估有限公司出具的《京恒信德律评报字[2012]0055号》（本
报告详见2012年6月12日的上海证券交易所网站）
5、亚太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所出具的亚会深审字[2012] 181 号
（本报告详见 2012 年 6 月 12 日的上海证券交易所网站）
特此公告。
（以下无正文）
8
（此页无正文，仅为《广西梧州中恒集团股份有限公司关于转让全资子公司钦州北部
湾房地产公司股权的公告》（临 2012-32）的盖章页）
广西梧州中恒集团股份有限公司董事会
2012 年 6 月 12 日
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亚太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所
关于广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
2012 年度 1-4 月的审 计 报 告
目 录 页 次
一、审计报告 1-2
二、已审财务报表及附注
1、资产负债表 3-4
2、利润表 5
3、现金流量表 6-7
4、财务报表附注 8-32
三、审计机构营业执照及执业许可证复印件
亚会深审字[2012] 181 号
审 计 报 告
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司全体股东：
我们审计了后附的广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称“贵公
司”）财务报表，包括 2012 年 4 月 30 日资产负债表，2012 年度 1-4 月利润表、现金流
量表及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）按照企业会
计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部
控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注
册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国
注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取
合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的
审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风
险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部
控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还
包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的
总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
1
三、审计意见
我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了贵公司 2012 年 4 月 30 日财务状况以及 2012 年度 1-4 月经营成果和现金流量。
亚太（集团）会计师事务所有限公司 中国注册会计师
深圳分所
周含军
中国 深圳 中国注册会计师
王子龙
二 O 一二年五月二十八日
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广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
财务报表附注
（2012 年 1 月 1 日至 2012 年 4 月 30 日）
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称钦州公司）为广西梧州中
恒集团股份有限公司出资组建成立的有限责任公司，位于钦州市扬帆北大道二号。公司
成立于 1993 年 6 月 12 日，原名为梧州市房地产开发总公司钦州北部湾公司。公司于 2009
年 9 月 23 日经钦州市工商行政管理局核准企业名称变更，变更为广西梧州中恒集团钦
州北部湾房地产有限公司，颁发企业法人营业执照，注册号为（企）450700000010606。
原钦州公司注册资本为 800 万元，由广西梧州中恒集团股份有限公司 100%出资。根
据公司股东会决议和修改后的章程规定，由广西梧州中恒集团股份有限公司增加注册资
本 4,200 万元，变更后注册资本为 5,000 万元，占公司股权 100%。
法定代表人：谢伟香。
公司经营范围：房地产综合开发与经营；建筑装修；轻工产品、纺织品、机械设备、
五金交电、钢材、水泥（限城建定点）的销售；经济信息咨询。。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为前提，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会
计准则——基本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务
报表。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准则——基
本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准则解释
以及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）的要求，真实、完整地反映了公司的财
务状况，经营成果和现金流量等有关信息。
四、主要会计政策、会计估计和合并会计报表的编制方法
（一）会计期间：本公司采用公历年制，即每年 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计
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年度。
（二）记账本位币：本公司以人民币为记账本位币。
（三）记账基础和计量属性
以权责发生制为记账基础。本公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本法，
如所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量，则对个别会计要素采用重置成本、可变
现净值、现值、公允价值计量。
报告期内计量属性未发生变化。
（四）外币业务核算方法
外币业务采用月初汇率作为折算汇率，折算成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性资产和负债按资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额与购建固定资产有关的，按借款费用资本化的原则处理，其余计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本
位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，
由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
不同货币兑换形成的折算差额，计入当期损益。
（五）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、
流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资，确定为现金等价物。
（六）金融资产和金融负债的核算方法
1、金融资产的分类、确认和计量
本公司将持有的金融资产分成以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括为交易而持有的金融资产，
或是初始确认时就被管理层指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
取得时以公允价值（扣除己宣告但尚未发放的现金股利或己到付息期但尚未领取的
债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期
损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变
动损益。
（2）持有至到期投资
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持有至到期投资指具有固定或可确定回收金额及固定到期日的，且本公司有明确意
图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和
作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利
率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或
适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
如果本公司于到期日前出售或重分类了较大金额的持有至到期投资（较大金额是指
相对该类投资出售或重分类前的总额而言），则本公司将该类投资的剩余部分重分类为
可供出售金融资产，且在本会计期间及以后两个会计年度不再将任何金融资产分类为持
有至到期投资，但下列情况除外：出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近
（如到期前三个月内），市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响；根据合同
约定的定期偿付或提前还款方式收回该投资几乎所有初始本金后，将剩余部分予以出售
或重分类；出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独
立事项所引起。
（3）应收款项
本公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，通常应按从购货方应收的合同或
协议价款作为初始确认金额。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
可供出售金融资产指那些被指定为可供出售的非衍生金融资产，或划分为贷款及应
收款项、持有至到期投资或以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产之外的其
他金融资产。
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或己到付息期但尚未领取的
债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末将公允价值变动计入资本
公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，
将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损
益。
2、金融资产转移的确认依据和计量方法
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金融资产转移满足下列条件的，本公司终止确认该金融资产：（1）企业已将金融资
产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的；（2）企业既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产控制的。公司将金融
资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉
及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值按相对
公允价值在终止确认部分和未终止确认部分之间进行分摊。并将下列两项金额的差额计
入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为
一项金融负债。
3、金融资产的减值准备
本公司在每个资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产的账面价值进行检
查，以判断是否有证据表明金融资产己由于一项或多项事件的发生而出现减值。
（1）应收款项
①坏账的确认标准
A．因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收款项；
B．因债务人逾期未能履行偿债义务，且具有明显特佂 表明无法收回的应收款项。
对确实无法收回的应收款项，根据管理权限，经董事会批准作为坏账损失，冲销提取的
坏账准备。
②计提坏账准备的范围：
包括应收账款和其他应收款。公司的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账
款性质，或者因供货单位破产、撤销等原因已无望再收到所购货物的，将原计入预付账
款的金额转入其他应收款，并按规定计提坏账准备。
③坏账准备核算方法：采用备抵法核算。
④坏账准备计提方法：
对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，
11
确认减值损失，计入当期损益。对单项金额非重大的应收款项，以应收款项账龄作为类
似信用风险特征的组合进行减值测试。
以账龄作为类似信用风险特征组合，计提坏账准备的比例为：
账龄 比 例
1 年以内 2%
1-2 年 10%
2-3 年 20%
3-4 年 40%
4-5 年 60%
5 年以上 100%
（2）持有至到期的投资
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
（3）可供出售金融资产
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有
者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
可供出售金融资产的减值损失一经确认，不再通过损益转回。
4、金融负债
金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及其他金融负
债。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括为交易而持有的金融负债
和初始确认时管理层就指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。该类
金融负债公允价值的变动均计入当期损益。
（2）其他金融负债以摊余成本计量。
金融负债的现时义务全部或部分已解除时，才能终止确认该金融负债或其中一部
分。
5、金融资产、金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，活跃市
场的报价包括易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且
代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格；不存在活跃市场的金融资产或金融负
债，采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近
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进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产或金融负债的当前公允
价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（七）存货核算方法
1、存货的分类：本公司存货包括原材料、周转材料、低值易耗品、在产品、产成
品、工程施工、开发成本、开发产品等。开发成本包括土地开发、房屋开发和代建工程
的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发和代建工程等分类，
并按成本项目进行明细核算。
2、存货计价方法：
（1）取得存货计价方法：各类存货在取得时，按实际成本计价；开发产品成本核
算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例的分配标准分
配，计入相关开发产品成本。
（2）发出存货计价方法：领用或发出的存货，按实际成本核算，采用“加权平均
法”确定其实际成本。
3、存货可变现净值的确定方法：
（1）直接用于出售的商品存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用以及相
关税费后的金额，确定其可变现净值。
（2）需要经过加工的材料存货，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计
将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额，确定其可变现净值。
4、存货跌价准备计提方法：资产负债表日，本公司存货按成本与可变现净值孰低
计价。存货计提跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提，计提的
存货跌价准备计入当期损益。如以前减记存货价值的影响因素已经消失，在原已计提的
金额内转回存货跌价准备，转回金额计入当期损益。
5、存货盘存制度：采用永续盘存制。
6、低值易耗品、包装物和周转材料在领用时，采用一次摊销法摊销。
7、开发用土地的核算方法
（1）为转让、出租而开发的商品性土地：其费用支出单独构成土地的开发成本。
（2）为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地：其费用可分清负担对象的，
直接计入有关房屋开发成本；分不清负担对象或应由两个或两个以上成本核算对象负担
的，先通过土地开发成本科目归集，待土地开发完成投入使用时，按标准分配计入有关
房屋开发成本。
8、公共配套设施费用的核算方法
（1）不能有偿转让的公共配套设施：能分清并直接计入某个成本核算对象的，直
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接计入有关房屋等开发成本；不能直接计入有关房屋开发成本的，通过配套设施开发成
本科目进行归集，于开发完成后再按分配标准计入有关房屋等开发成本。
（2）能有偿转让的公共配套设施：在配套设施开发成本科目进行归集，不再按分
配计入有关房屋等开发成本。
9、出租开发产品、周转房的摊销方法
（1）出租开发产品：出租房屋根据账面原值和摊销率，按季度计提摊销额。摊销
额作为出租房屋经营期间的费用，计入当期经营成本。出租房屋摊销率按照公司同类结
构房屋的折旧年限及净残值率确定。
（2）周转房：周转房损耗价值的摊销采用平均年限摊销法，按使用期限计提每月
摊销额。摊销额作为开发期间的费用，计入土地、房屋的开发成本。
（八）长期股权投资核算方法
长期股权投资包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响
的权益性投资，及本公司持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且
在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益性投资。
1、长期股权投资的初始计量
（1）企业合并形成的长期股权投资
本公司对同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方
所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产或承担债务账面价值以及所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接
相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时
计入当期损益。
本公司对非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得
对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入合并
当期损益。为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本（不包括与为进
行企业合并发行的权益性证券或发行的债务相关的手续费、佣金等）。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始
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投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，
但合同或协议约定价值不公允的除外。
通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资
产或换出资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投
资成本，换出资产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换
不同时具备上述两个条件，则按换出资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
通过债务重组方式取得的长期股权投资，按取得的股权的公允价值作为初始投资成
本，初始投资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
2、长期股权投资的后续计量
（1）本公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按
照权益法进行调整。
（2）对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公
允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
（3）对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
（4）成本法下本公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收
益，不再区分属于投资前和投资后被投资单位实现的净利润。
（5）权益法下按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资
损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以
下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价
值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续
确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同
或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损
失。被投资单位以后期间实现盈利的，本公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述
相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
（6）被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净
损益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，本公司按照持股比例计算
应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他
资本公积）。
3、长期股权投资减值准备
资产负债表日，长期股权投资发生减值迹象的，公司估计其可收回金额，可收回金
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额低于其账面价值的，将差额确认为资产减值损失。长期股权投资减值损失一经确认，
不再转回。
（九）投资性房地产的核算方法
1、投资性房地产的种类
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2、投资性房地产的计量模式
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地
产采用与本公司固定资产、无形资产相同的折旧或摊销政策；存在减值迹象的，按照《企
业会计准则第 8 号——资产减值》的规定进行处理。
（十）固定资产的计价和折旧方法
1、固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一
个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产的分类
固定资产分类为：房屋及建筑物、机器设备、运输设备、办公设备及其他。
3、固定资产的初始计量
固定资产通常按照实际成本作为初始计量。
（1）外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用
状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。
（2）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，
固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
（3）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成。
（4）债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础
确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差
额，计入当期损益。
（5）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
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以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。
（6）固定资产的弃置费用按照现值计算确定入账金额。
（7）以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确
定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其
入账价值。
（8）融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为入账价值。
4、固定资产后续支出
固定资产后续支出在同时符合：（l）与该支出有关的经济利益很可能流入企业；（2）
该后续支出的成本能可靠地计量，计入固定资产成本，如有替换部分，应扣除其账面价
值，不符合上述条件的固定资产后续支出，在发生时计入当期损益。
以经营租赁方式租入固定资产发生的改良支出，予以资本化，作为长期待摊费用，
在合理的期间内摊销。
5、固定资产折旧方法
本公司固定资产从其达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法计提折旧。各
类固定资产的预计残值率、折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 年 3-10% 4.85-2.25%
机器设备 5-12 年 3-10% 19.40-7.5%
运输设备 5-10 年 3-10% 19.40-9.0%
电子设备 5-10 年 3-10% 19.40-9.0%
其他设备 5-10 年 3-10% 19.40-9.0%
已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值，以及
尚可使用年限重新计算确定折旧率和折旧额。
闲置固定资产：当固定资产不能为本公司生产商品、提供劳务、出租或经营管理
服务时，本公司将列入闲置固定资产管理，闲置固定资产按照在用固定资产计提折旧。
6、固定资产减值准备
资产负债表日，对存在减值迹象的固定资产进行减值测试，减值测试结果表明可
收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入当期损益。可收回金额按
资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产未来现金流量的现值之间的较高者确
定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额
进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组是企业
可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或资产组。
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资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（十一）在建工程核算方法
1、在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、在建工程的计量
在建工程以实际成本计价，按照实际发生的支出确定其工程成本。在建工程发生
的借款费用，符合借款费用资本化条件的，在所购建的固定资产达到预计可使用状态
前，计入在建工程成本。
3、在建工程结转为固定资产的时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固
定资产的入账价值。所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算
的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估
计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产折旧，待办理竣
工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原己计提的折旧额。
4、在建工程减值准备
在建工程于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资
产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回
金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可
收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能
够独立产生现金流入的最小资产组合。
在建工程减值准备一经计提，不得转回。
（十二）借款费用的会计处理方法
1、借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建才能达到预
定可使用状态的固定资产、投资性房地产等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出己经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而
以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用己经发生；
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（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动己经开
始。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续
超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。
2、借款费用资本化期间
为购建或者生产符合资本化条件的资产发生的借款费用，满足上述资本化条件的，
在该资产达到预定可使用或者可销售状态前所发生的，计入该资产的成本，在达到预
定可使用或者可销售状态后所发生的，于发生当期直接计入财务费用。
3、借款费用资本化金额的确定
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或生产的符合资本化条件的资产
达到预定可使用或可销售状态前予以资本化。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资产化率，计算确定一
般借款予以资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
（十三）无形资产核算方法
1、无形资产的确认条件
无形资产，是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无
形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该无形资产的成本能够可靠地计量。
2、无形资产的计价方法
无形资产应当按照成本进行初始计量。
购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形
资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，
计入当期损益；在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值
能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产通常以换出资产的公允价
值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满
足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换
入无形资产的成本，不确认损益。
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以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其
入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入
账价值。
3、无形资产使用寿命及摊销
本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，
估计该使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形
资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理的摊销（采用直
线法摊销），使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
资产负债表日，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，使
用寿命和摊销方法与前期估计不同时，改变摊销期限和摊销方法。对使用寿命不确定
的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，则
按使用寿命有限的无形资产进行摊销。
4、无形资产减值准备
对使用寿命不确定的无形资产，于每个会计期间一定进行减值测试。
对使用寿命有限的无形资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明其可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无
形资产减值准备。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计，以该资产所属的资产组确定资产组的可
收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
无形资产减值损失确认后，减值资产的摊销费用在未来期间作相应调整，以使该
资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。无形资产减值损失一经
确认，在以后会计期间不予转回。
（十四）长期待摊费用核算方法
本公司长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年
以上的各项费用。长期待摊费用按实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销。
（十五）质量保证金
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“应付账款”，待保
证期过后根据实际情况和合同约定支付。
（十六）预计负债确认原则
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1、预计负债的确认原则
与或有事项相关的义务同时符合以下条件，将其确认为预计负债：
（1） 该义务是公司承担的现时义务；
（2） 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
（3） 该义务的金额能够可靠地计量；
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。最佳
估计数的确定应当分别以下两种情况处理：
2、预计负债最佳估计数的确认方法
如果所需支出存在一个金额范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同，则最
佳估计数按该范围的上、下限金额的平均数确定；如果所需支出不存在一个连续范围，
或者虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同，则按如下方法
确定最佳估计数：
（1）或有事项涉及单个项目时，按最可能发生的金额确定；
（2）或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只有在基
本确定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不应当超过预计负债的账
面价值。
（十七）收入确认原则
1、销售商品
本公司己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；既没有保留通常与所
有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可
靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠
地计量时，确认营业收入实现。
房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买
方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及已确认余下房
款的付款安排）确认销售收入的实现。
2、提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提
供劳务收入。按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供
劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已收或预计能够收回的金额
21
确认已提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；
（2）已经发生的劳务成本预计部分能够得到补偿的，按照能够得到补偿的劳务成
本金额确认提供劳务收入，并结转已经发生的劳务成本；
（3）已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，应将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
3、让渡资产使用权
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时，分别下
列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（十八）政府补助
1、计量：政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非
货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2、会计处理：与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并自该长期资产可供使
用时平均分摊转入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，在取得时计入当期损益。
与收益相关的政府补助，分别以下列情况处理：
（1）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相
关费用的期间，计入当期损益；
（2）用于补偿企业已经发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
（十九）所得税的会计处理方法
本公司采用资产负债表债务法进行所得税核算。
1、本公司按照税法规定计算确定当期应纳税所得额，将应纳税所得额与适用的所
得税税率计算的结果确认为当期应交所得税；以资产负债表日资产、负债的账面价值
与其计税基础不同产生的差异作为暂时性差异，乘以预期收回该资产或清偿该负债期
间的使用税率计量资产负债表日应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债的余
额，并与期初相应余额比较，确认为当期递延所得税。将当期所得税和递延所得税之
和确认为利润表中的所得税费用，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项的所得
税影响。
2、本公司在每一资产负债表日对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延
所得税资产的账面价值；在很可能获得足够的应纳税所得税时，减记的金额予以转回。
（二十）应付职工薪酬
22
1、包括的范围
本公司职工薪酬主要包括：
（1）职工工资、奖金、津贴和补贴；
（2）职工福利费；
（3）医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保
险费；
（4）住房公积金；工会经费和职工教育经费；
（5）非货币性福利；
（6）因解除与职工的劳动关系给予的补偿；
（7）其他与获得职工提供的服务相关的支出。
2、确认和计量
除辞退福利外，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬（包括
货币性薪酬和非货币性福利）确认为负债，根据职工提供服务的受益对象，记入相关
资产成本或当期损益。
（二十一）利润分配
本公司实现的净利润按下列顺序分配：
1、 弥补以前年度亏损；
2、 提取法定盈余公积金 10%；
3、 根据股东大会决议提取任意盈余公积；
4、 支付普通股股利。
（二十二）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的，为同一控制下的企业合并。合并方在合并中取得的资产和负债，按合并日被
合并方的账面价值计量。合并方取得的按比例享有被合并方的净资产账面价值与支付
的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股（资）
本溢价，股（资）本溢价不足冲减的则调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
2、非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下
的企业合并。对于非同一控制下的企业合并，购买成本为交易日为取得被购买方的控
制权而转让的资产、所承担的负债以及所发行的权益性工具的公允价值总额，以及为
23
企业合并发生的各项直接相关费用。符合确认条件的被购买方的可辨认资产、负债及
或有负债及其在收购日的公允价值确认。购买成本超过按股权比例享有的被购买方可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值中所占份额的部分，确认为商誉。如果本公司
取得的在被购买方可辨认资产、负债及或有负债的公允价值中所占的份额超过购买成
本，则超出的金额直接计入当期损益。
被购买方的少数股东权益按少数股东所占已确认资产、负债及或有负债的公允价
值的份额进行初始计量。
（二十三）会计政策变更、会计估计变更及其影响
1、会计政策变更
本公司在报告期内无会计政策变更事项。
2、会计估计变更
本公司在报告期内无会计估计变更事项。
五、税项
本公司报告期内适用的主要税种和税率如下：
税 项 计税基础 税率
营业税 应税收入 5%
城市维护建设税 应缴流转税 7%
教育费附加 应缴流转税 3%
地方教育费附加 应缴流转税 2%
土地增值税 转让房地产取得的增值额 按超率累进税率30%-60%
和规定的税率计征
企业所得税 应纳税所得额 25%
六、财务报表主要项目注释
（一）货币资金
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
项 目
原币 折算率 折合人民币 原币 折算率 折合人民币
现金：
人民币
24
银行存款：
人民币 13,531,796.64 1.00 13,531,796.64 2,145,284.55 1.00 2,145,284.55
其他货币资金：
人民币
合 计 13,531,796.64 2,145,284.55
（二）预付款项
1、预付款项按账龄列示如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
账 龄
金额 比例 金额 比例
一年以内 12,350,323.33 90.78% 23,552,636.20 92.48%
一至二年 1,254,472.00 9.22% 1,915,560.00 7.52%
二至三年
三年以上
合 计 13,604,795.33 100.00% 25,468,196.20 100.00%
2、截止 2012 年 4 月 30 日，预付款项前五名列示如下：
单位名称 业务内容 金额 年限 占总额比例
钦州市国土资源局 土地款 661,088.00 1 年以内 4.86%
富新集团有限公司 防火门 1,580,000.00 1 年以内 11.61%
钦州市土地储备中心 土地款 1,915,560.00 1-2 年 14.08%
广西良兵消防工程有限公司钦州分公司 消防 2,022,501.22 1 年以内 14.87%
广东廉江市第三建筑工程公司梧州分公司 铝合金 7,057,546.11 1 年以内 51.88%
合 计 13,236,695.33 97.29%
（三）其他应收款
1、其他应收款风险分类如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
项目 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 金额 比例 金额
单项金额重大的应收账款
25
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
其他单项金额不重大的应
3,925,054.08 100.00% 214,805.13 3,969,163.08 100.00% 213,398.31
收账款
合 计 3,925,054.08 100.00% 214,805.13 3,969,163.08 100.00% 213,398.31
2、其他应收款账龄如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
账龄
金额 比例 坏账准备 金额 比例 坏账准备
1 年以内 2,248,816.00 57.30% 44,976.32 2,302,725.00 58.02% 46,054.50
1-2 年 1,654,188.08 42.14% 165,418.81 1,659,438.08 41.81% 165,943.81
2 年以上 22,050.00 0.56% 4,410.00 7,000.00 0.18% 1,400.00
合 计 3,925,054.08 100.00% 214,805.13 3,969,163.08 100.00% 213,398.31
3、截止 2012 年 4 月 30 日，其他应收款前五名列示如下：
单位（个人）名称 金额 欠款年限 占总额的比例 备注
钦州供电局 66,150.00 0-3 年内 1.69%
钦州市散装水泥办公室 271,863.00 大部分 1 年以内 6.93%
钦州市建设规划委员会 400,000.00 1-2 年内 10.19%
钦州市建筑业联合会 668,380.00 1-2 年内 17.03%
钦州市墙体材料改革办公室 2,416,552.00 大部分 1 年以内 61.57%
合 计 3,822,945.00 97.41%
（四）存货
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
项 目
账面余额 跌价准备 账面余额 跌价准备
土地开发 212,968,947.31 212,515,776.52
房屋开发 375,350,146.55 345,710,661.13
合 计 588,319,093.86 558,226,437.65
26
说明：本公司 2011 年已将存货中的三块土地使用权及部分在建工程作为抵押物向交
行办理贷款。
（五）固定资产
项 目 2011 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2012 年 4 月 30 日
固定资产原值：
机器设备
电子设备
其他设备 337,324.90 337,324.90
合 计 337,324.90 337,324.90
累计折旧：
机器设备
电子设备
其他设备 50,457.29 21,363.88 71,821.17
合 计 50,457.29 21,363.88 71,821.17
固定资产净值 286,867.61 265,503.73
固定资产减值准备
固定资产净额 286,867.61 265,503.73
说明：
1、截止 2012 年 4 月 30 日，本公司无暂时闲置的固定资产、无用于抵押的固定资
产，
2、本公司期末对固定资产进行检查，未发现减值迹象，故未计提减值准备。
（六）应付账款
1、应付账款账龄如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比 例 金 额 比 例
一年以内 59,961,231.54 100.00% 75,798,236.41 100%
一至二年
二至三年
三年以上
27
合 计 59,961,231.54 100.00% 75,798,236.41 100%
2、截止 2012 年 4 月 30 日，应付账款前五名列示如下：
单位（个人）名称 金额 性 质 占总额的比例 备注
广西建工集团第一建筑工程有
38,561,593.82 工程款（土建） 64.31%
限责任公司
广西桂林盛丰建设公司 21,399,637.72 工程款（土建） 35.69%
合 计 59,961,231.54 100.00%
（七）预收账款
1、预收账款账龄如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比 例 金 额 比 例
一年以内 8,989,325.00 100.00% 98,224.00 100.00%
一至二年
二至三年
合 计 8,989,325.00 100.00% 98,224.00 100.00%
2、截止 2012 年 4 月 30 日，预收账款前五名列示如下：
单位（个人）名称 金额 性 质 占总额的比例 备注
方世毅、方菁 454,743.00 购房款 5.06%
黄立光 419,854.00 购房款 4.67%
李权霖 361,830.00 购房款 4.03%
利才海 349,142.00 购房款 3.88%
胡国标 323,698.00 购房款 3.60%
合 计 1,909,267.00 21.24%
（八）应付职工薪酬
项 目 2011 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2012 年 4 月 30 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 547,970.15 450,959.49 97,010.66
二、职工福利费 57,123.15 57,123.15
28
三、社会保险费
四、住房公积金
五、工会经费和职工教育经费
六、其他
合 计 605,093.30 508,082.64 97,010.66
（九）应交税费
项 目 2011 年 12 月 31 日 本期计提 本期支付 2012 年 4 月 30 日
营业税 162,364.35 -162,364.35
土地增值税 32,472.87 -32,472.87
城市维护建设税 11,365.50 -11,365.50
个人所得税 994.97 4,738.26 5,178.97 554.26
教育费附加 4,870.93 -4,870.93
地方教育费附加 3,247.28 -3,247.28
合 计 994.97 4,738.26 219,499.90 -213,766.67
说明：各税种缴交的金额以相关税务部门核定数为准。
（十）其他应付款
1、其他应付款账龄如下：
2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
账 龄
金 额 比 例 金 额 比 例
一年以内 320,965,885.40 80.28% 362,879,020.02 100.00%
一至二年 78,817,053.87 19.72% 19,606.13
二至三年 1,393.46
三年以上
合 计 399,784,332.73 100.00% 362,898,626.15 100.00%
2、截止 2012 年 4 月 30 日，其他应付款前五名列示如下：
单位（个人）名称 金额 性 质 占总额的比例 备注
29
梧州中恒集团股份有限公司 380,566,562.22 往来 95.19%
广西梧州中恒集团股份有限公
6,764,111.70 往来 1.69%
司房地产开发分公司
钟品 472,607.00 往来 0.12%
黄仕云、陈玉美 369,355.00 往来 0.09%
方国胜 340,000.00 往来 0.09%
合 计 388,512,635.92 97.18%
（十一）长期借款
项目 2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
抵押借款 106,000,000.00 106,000,000.00
合 计 106,000,000.00 106,000,000.00
说明：本公司 2011 年向交行贷款 1.06 亿，贷款期三年，每季月末支付利息，贷款利率
7.98%/年。
（十二）应付利息
项目 2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
长期借款利息 963,363.33
合 计 963,363.33
（十三）实收资本
股东名称 2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
广西梧州中恒集团股份有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
合 计 50,000,000.00 50,000,000.00
说明：
上述出资情况由广西永兴会计师事务所有限公司在 2010 年 6 月 11 日出具的永兴所
验字[2010]第 201 号验资报告验证。
（十四）未分配利润
项 目 2012 年 4 月 30 日 2011 年 12 月 31 日
年初未分配利润 -4,913,530.75 -1,778,914.41
30
年初未分配利润调整
调整后年初未分配利润
加：本期增加数 -1,236,527.33 -3,134,616.34
其中：本期净利润 -1,236,527.33 -3,134,616.34
其他增加
减：本期减少数
其中：本期提取盈余公积
本期分配
其他减少
本期期末余额 -6,150,058.08 -4,913,530.75
（十五）财务费用
项目 2012 年 1-4 月 2011 年 1-12 月
利息支出
贴现利息
减：利息收入 3,982.42 176,779.81
手续费 16,280.37 5,879.94
合 计 12,297.95 -170,899.87
（十六）资产减值损失
项目 2012 年 1-4 月 2011 年 1-12 月
坏账损失 1,406.82 168,400.33
存货跌价损失
长期股权投资减值准备
合 计 1,406.82 168,400.33
（十七）营业外收入
项目 2012 年 1-4 月 2011 年 1-12 月
罚款收入 200.00 32,240.00
合 计 200.00 32,240.00
31
九、或有事项
截止 2012 年 4 月 30 日，本公司无应披露的或有事项。
十、承诺事项
截止 2012 年 4 月 30 日，本公司无应披露而未披露的承诺事项。
十一、其他重要事项
截止 2012 年 4 月 30 日，本公司无应披露而未披露的其他重要事项。
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
二○一二年五月二十八日
32
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
资产负债表
2012-4-30 单位：人民币元
资产 注释 2012年4月30日 2011年12月31日
流动资产：
货币资金 1 13,531,796.64 2,145,284.55
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 2 13,604,795.33 25,468,196.20
应收利息
应收补贴款
其他应收款 3 3,710,248.95 3,755,764.77
存货 4 588,319,093.86 558,226,437.65
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 619,165,934.78 589,595,683.17
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产 5 265,503.73 286,867.61
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 265,503.73 286,867.61
资产总计 619,431,438.51 589,882,550.78
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（所附注释是财务报表的组成部分）
3
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
资产负债表（续）
2012-4-30 单位：人民币元
负债和股东权益 注释 2012年4月30日 2011年12月31日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
应付票据
应付账款 6 59,961,231.54 75,798,236.41
预收款项 7 8,989,325.00 98,224.00
应付职工薪酬 8 97,010.66 -
应交税费 9 -213,766.67 994.97
应付利息 12 963,363.33 -
应付股利
其他应付款 10 399,784,332.73 362,898,626.15
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 469,581,496.59 438,796,081.53
非流动负债：
长期借款 11 106,000,000.00 106,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 106,000,000.00 106,000,000.00
负债合计 575,581,496.59 544,796,081.53
所有者权益：
实收资本 13 50,000,000.00 50,000,000.00
资本公积
减：库存股
盈余公积
未分配利润 14 -6,150,058.08 -4,913,530.75
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益
少数股东权益
所有者权益合计 43,849,941.92 45,086,469.25
负债和所有者权益总计 619,431,438.51 589,882,550.78
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（所附注释是财务报表的组成部分）
4
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
利润表
2012年1-4月 单位：人民币元
项目 注释 2012年1-4月 2011年1-12月
一、营业总收入 - -
其中:营业收入
二、营业总成本
其中:营业成本
营业税金及附加
销售费用 877,561.09 1,516,665.87
管理费用 345,461.47 1,652,690.01
财务费用 15 12,297.95 -170,899.87
资产减值损失 16 1,406.82 168,400.33
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
三、营业利润 -1,236,727.33 -3,166,856.34
加：营业外收入 17 200.00 32,240.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额 -1,236,527.33 -3,134,616.34
减：所得税费用
五、净利润 -1,236,527.33 -3,134,616.34
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（所附注释是财务报表的组成部分）
5
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
现金流量表
2012年1-4月 单位：人民币元
项目 2012年1-4月 2011年1-12月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 8,891,101.00 98,224.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 36,885,906.58 187,124,115.14
经营活动现金流入小计 45,777,007.58 187,222,339.14
购买商品、接受劳务支付的现金 27,700,405.74 274,414,320.63
支付给职工以及为职工支付的现金 313,508.73 1,114,364.29
支付的各项税费 214,320.93 338,815.95
支付其他与经营活动有关的现金 4,024,063.41 40,380,545.22
经营活动现金流出小计 32,252,298.81 316,248,046.09
经营活动产生的现金流量净额 13,524,708.77 -129,025,706.95
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 207,635.90
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 - 207,635.90
投资活动产生的现金流量净额 - -207,635.90
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 106,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 - 106,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,138,196.68 2,430,575.01
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 2,138,196.68 2,430,575.01
筹资活动产生的现金流量净额 (2,138,196.68) 103,569,424.99
四、汇率变动对现金的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 11,386,512.09 -25,663,917.86
加：年初现金及现金等价物余额 2,145,284.55 27,809,202.41
年末现金及现金等价物余额 13,531,796.64 2,145,284.55
公司法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（所附注释是财务报表的组成部分）
6
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
现金流量表(续)
2012年1-4月 单位：人民币元
补充资料 2012年1-4月 2011年1-12月
1.将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 -1,236,527.33 -3,134,616.34
加:计提的资产减值准备 1,406.82 168,400.33
固定资产折旧 21,363.88 29,103.45
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
待摊费用减少(减:增加)
预提费用增加(减:减少)
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失(减：收益)
固定资产报废损失
财务费用 2,138,196.68 2,430,575.01
投资损失(减:收益)
递延税款贷项目的减少(减:借项)
存货的减少(减:增加) -30,092,656.21 -331,470,303.74
经营性应收项目的减少(减:增加) 11,907,509.87 -19,261,962.20
经营性应付项目的增加(减:减少) 30,785,415.06 222,213,096.54
其他
经营活动产生的现金流量净额 13,524,708.77 -129,025,706.95
2.不涉及现金收支的投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净增加情况：
现金的期末余额 13,531,796.64 2,145,284.55
减:现金的期初余额 2,145,284.55 27,809,202.41
加:现金等价物的期末余额
减:现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 11,386,512.09 -25,663,917.86
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
（所附注释是财务报表的组成部分）
7
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公
司拟股权转让涉及的广西梧州中恒集团钦州
北部湾房地产有限公司股东全部权益价值的
资产评估报告书
京恒信德律评报字[2012]0055 号
评估报告提交日期： 2012 年 5 月 29 日
北京恒信德律资产评估有限公司
BEIJING HENGXIN DELV ASSETS APPRAISAL CO.LTD
1
目 录
第一部分 资产评估报告书声明 .............................................. 1
第二部分 资产评估报告书摘要 .............................................. 2
第三部分 资产评估报告书 .................................................. 4
一、委托方、资产占有方及其他报告使用者 ............................... 4
二、评估目的 ......................................................... 6
三、评估对象和范围 ................................................... 7
四、价值类型及其定义 ................................................. 8
五、评估基准日 ....................................................... 8
六、评估依据 ......................................................... 9
七、评估方法 ........................................................ 10
八、评估程序实施过程和情况 .......................................... 11
九、评估假设 ........................................................ 12
十、评估结论 ........................................................ 14
十一、特别事项说明 .................................................. 14
十二、评估报告使用限制说明 .......................................... 14
十三、评估报告日 .................................................... 15
第四部分 资产评估明细表 ............................................. 16-46
第五部分 附件
1、被评估企业 2012 年 4 月 30 日会计报表 ............................ 47-49
2、委托方营业执照复印件 ............................................. 50
3、资产占有方营业执照复印件 ......................................... 51
4、委托方承诺函 ..................................................... 52
5、资产占有方承诺函 ................................................. 53
6、部分资产产权文件复印件 ....................................... 54-113
7、资产评估机构营业执照复印件 ...................................... 114
8、资产评估机构资格证书复印件 .................................. 115-116
9、注册资产评估师承诺函 ............................................ 117
10、参加评估工作人员名单及签字注册资产评估师资格证书复印件 ..... 118-120
11、部分资产评估对象照片 ........................................... 121
（共 121 页）
2
资产评估报告书声明
北京恒信德律资产评估有限公司接受广西梧州中恒集团股份有限公司的委
托，对广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值进行了认
真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，现声明如下：
一、我们恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准
则的规定，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任；
二、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响；
三、在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告中陈述的事项是客
观的、完整的和真实的；
四、评估机构和注册资产评估师与本评估报告中的评估对象没有利害关系，
也与有关当事人没有个人利害关系或利益冲突；
五、评估人员已对本评估对象于 2012 年 5 月 21 日 至 2012 年 5 月 25 日期
间进行了实地查勘、合理的抽查核实和现状拍照；
六、除已在报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运
用其他评估机构或专家的工作成果；
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证；
八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实
性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
九、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对
评估对象的法律权属作任何形式的保证；
十、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的
后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。
-1-
北京恒信德律资产评估有限公司
京恒信德律评报字[2012]0055 号
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公
司拟股权转让涉及的广西梧州中恒集团钦州
北部湾房地产有限公司股东全部权益价值的
资产评估报告书摘要
北京恒信德律资产评估有限公司接受广西梧州中恒集团股份有限公司的委托，根据
国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估
方法，对广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值进行了评估。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询
证，对委估资产在 2012 年 4 月 30 日所表现的市场价值作出了恰当反映。现将资产评估
情况及评估结果摘要如下：
一、评估目的是为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司拟股权转让涉及的
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值提供市场价值参考意
见。
二、评估对象为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值；
评估范围为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司的全部资产、负债。
三、评估所选用的价值类型为市场价值类型。
四、评估基准日定为：2012 年 4 月 30 日。
五、评估采用成本法。
六、其他报告使用者为股权转让涉及的相关当事方及相关政府部门。
七、经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设
-2-
条件下：
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司总资产账面值为人民币
619,431,438.51 元，评估值为人民币 849,496,373.06 元，增幅为 37.14%；总负债账
面值为人民币 575,581,496.59 元，评估值为人民币 575,581,496.59 元，增幅为零；净
资产账面值为人民币 43,849,941.92 元，评估值为人民币 273,914,876.47 元，增幅为
524.66%。
本评估结果使用有效期为自评估基准日起壹年，即从 2012 年 4 月 30 日起至 2013
年 4 月 29 日止有效。
本摘要与评估报告书正文具有同等法律效力。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评
估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。
-3-
北京恒信德律资产评估有限公司
京恒信德律评报字[2012]0055 号
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公
司拟股权转让涉及的广西梧州中恒集团钦州
北部湾房地产有限公司股东全部权益价值的
资产评估报告书
广西梧州中恒集团股份有限公司：
北京恒信德律资产评估有限公司接受贵单位的委托，依据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对广西梧州中恒
集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值进行了评估。根据本公司与委托方订
立的《资产评估业务约定书》所约定的条款，本公司业已实施了包括对评估范围涉及的
相关资产的实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序。
我们认为，在本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，本报告所载
评估结论对委估资产于评估基准日 2012 年 4 月 30 日的市场价值作出了恰当的反映。现
将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方及其他报告使用者
（一）委托方
名称：广西梧州中恒集团股份有限公司
成立时间：1993 年 7 月 28 日
-4-
注册号：450400000010031
登记机关：梧州市工商行政管理局
住所：广西梧州工业园区工业大道 1 号第 1 幢
法定代表人姓名：许淑清
注册资本：人民币拾亿玖仟壹佰柒拾肆万柒仟伍佰贰拾捌元
实收资本：人民币拾亿玖仟壹佰柒拾肆万柒仟伍佰贰拾捌元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：对医药、能源、基础设施、城市公用事业、酒店旅游业、物流业的投资
与管理；房地产开发与经营（凭有效资质证书开展经营活动）、投资、自有资产经营与
管理；国内商业贸易（除国家专项规定以外）。
（二）资产占有方
名称：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司
成立时间：1993 年 6 月 12 日
注册号：（企）450700000010606
登记机关：钦州市工商行政管理局
住所：钦州市扬帆北大道二号
法定代表人姓名：谢伟香
注册资本：人民币伍仟万元
实收资本：人民币伍仟万元
公司类型：有限责任公司（内资法人独资）
经营范围：房地产综合开发与经营；建筑装修；轻工产品、纺织品、机械设备、五
金交电、钢材、水泥（限城建定点）的销售；经济信息咨询。
（三）资产占有方历史沿革
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司为广西梧州中恒集团股份有限公司
出资组建成立的有限责任公司，于 1993 年 6 月 12 日成立，原名为梧州市房地产开发总
-5-
公司钦州北部湾公司。公司于 2009 年 9 月 23 日经钦州市工商行政管理局核准企业名称
变更，变更为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司，颁发企业法人营业执照，
注册号为（企）450700000010606。
原钦州公司注册资本为 800 万元，由广西梧州中恒集团股份有限公司 100%出资。
根据公司股东会决议和修改后的章程规定，由广西梧州中恒集团股份有限公司增加注册
资本 4,200 万元，变更后注册资本为 5,000 万元，占公司股权 100%。
上述出资情况由广西永兴会计师事务所有限公司在 2010 年 6 月 11 日出具的永兴所
验字[2010]第 201 号验资报告验证。
（四）被评估企业的近年资产负债和经营业绩如下：
金额单位：人民币元
项目 2012年4月30日 2011年末 2010年末
========= ============== ============== ==============
总资产 619,431,438.51 589,882,550.78 264,804,070.58
总负债 575,581,496.59 544,796,081.53 216,582,984.99
净资产 43,849,941.92 45,086,469.25 48,221,085.59
========= ============== ============== ==============
项目 2012年1-4月 2011年度 2010年度
========= ============== ============== ==============
收入 0.00 0.00 0.00
净利润 -1,236,527.33 -3,134,616.34 -1,326,728.00
========= ============== ============== ===============
上述 2010 年财务数据业经上海东华会计师事务所有限公司审计，2011 年财务数据
业经上海东华会计师事务所有限公司广西分所审计，2012 年 1 月-4 月财务数据业经亚
太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所审计。
（五）其他报告使用者：
股权转让涉及的相关当事方及相关政府部门。
二、评估目的
-6-
本次评估目的是为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司拟股权转让涉及
的广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值提供市场价值参考
意见。
三、评估对象和范围
（一）评估对象和范围：
评估对象为广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司拟股权转让涉及的广西
梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司股东全部权益价值；评估范围为广西梧州中恒
集团钦州北部湾房地产有限公司的全部资产、负债。
（二）被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 61,916.59 万元，其中：货币资金 1,353.18 万元，预付款项
1,360.48 万元，其他应收款 371.02 万元，存货 58,831.91 万元。
存货均为开发成本，账面价值为 58,831.91 万元，系钦州恒祥豪苑一期在建工程
及钦州恒祥豪苑二期待开发用地，详细情况如下：
①钦州恒祥豪苑一期在建工程账面价值 40,171.77 万元，主要土地取得成本、10
栋商住楼的建筑成本等，项目用地位于广西钦州市扬帆大道 2 号，原由证号为钦国用
（2010）第 A0672-A0674 号的三宗宗地组成（三宗宗地用地面积合计 61,906.77 平方米），
后经钦州市国土资源局整合后，项目规划用地面积为 62,056.19 平方米，容积率为 4.5，
建筑密度 26.19%，绿地率 35%，建设规模 363,708.037 平方米，计算容积率建筑面积
279,252.855 平方米，商业 28,899.21 平方米，住宅 250,353.645 平方米，地下总建筑
面积 84,455.182 平方米。恒祥豪苑一期于 2010 年 9 月动工，预计 2013 年 4 月竣工，
2011 年 12 月开始预售，项目分为高层住宅和小高层公寓两种形式，结构为框架、框剪
为主，两层地下车库，至评估基准日，主体工程基本完工；
②钦州恒祥豪苑二期待开发用地账面价值 18,660.14 万元，主要为土地取得成本，
项目用地位于广西钦州市扬帆大道西面，南珠东大街北面，用地面积 41,249.11 平方米，
容积率为 4.0，计算容积率建筑面积 164,996.44 平方米，该项目用地系 2010 年 3 月通
-7-
过钦州市国土地资源局挂牌出让取得，至评估基准日尚未取得《国有土地使用证》，已
拆除大部分原有建筑物，尚未开发利用，开发程度达到红线外“五通”、宗地内基本平
整。
2、非流动资产账面值为 25.14 万元，均为固定资产。
固定资产账面原值 33.73 万元，净值 26.55 万元，具体如下：
①车辆账面原值 0.45 万元，净值 0.36 万元，共 1 项，主要为 1 辆牌号为桂 NCP653
豪日牌 HR125-T 普通二轮摩托车，购于 2011 年 3 月。该摩托车正常使用，维修、保养
情况一般；
②办公及其他设备账面原值 33.28 万元，净值 26.19 万元，共 25 项，主要为空调、
电脑、财务软件等，该等设备均正常使用，维修、保养一般。
3、流动负债账面值为 46,958.15 万元，其中：应付账款 5,996.12 万元，预收款项
898.93 万元，应付职工薪酬 9.70 万元，应交税费-21.38 万元，应付利息 96.34 万元，
其他应付款 39,978.44 万元。
4、非流动负债账面值为 10,600.00 万元，均为长期借款。
评估基准日时，广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司账面总资产为人民币
619,431,438.51 元 ， 总 负 债 为 人 民 币 575,581,496.59 元 ， 净 资 产 为 人 民 币
43,849,941.92 元。（具体详见资产评估明细表）
注：上述财务数据业经亚太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所审计，并出具
亚会深审字[2012] 181 号标准审计报告。
以上纳入评估范围的资产、负债与委托的范围相一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场
价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估
基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体
而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
-8-
根据委托要求，本项目评估基准日为：2012 年 4 月 30 日。
评估工作一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法规依据及准则依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则；
3、《企业会计准则》；
4、《资产评估准则——基本准则》；
5、《资产评估准则——评估报告》；
6、《资产评估准则——评估程序》；
7、《资产评估准则——业务约定书》；
8、《资产评估准则——工作底稿》；
9、《资产评估准则——不动产》；
10、《资产评估准则——机器设备》；
11、中国资产评估协会中评协[2004]134 号关于印发《企业价值评估指导意见（试
行）》的通知；
12、有关部门制定的法律、法规、标准。
（二）行为依据
《资产评估业务约定书》。
（三）产权依据
1、国有土地使用证、挂牌出让成交确认书；
2、建设工程规划许可证；
3、商品房预售许可证；
4、主要设备购买合同、发票；
5、其他产权证明文件等。
（四）取价依据及其他相关参考资料
-9-
1、被评估企业提供的资产评估申报表及与本次评估同期进行的审计报告；
2、被评估企业提供的会计报表、账册、会计原始凭证和资料凭证及工程施工合同；
3、《机电产品报价手册》；
4、机电产品市场行情，向设备生产厂家、设备经销商或代理商询价所得资料；
5、广西钦州市基准地价；
6、中国土地交易网；
7、广西钦州市工程造价信息及工程材料信息；
8、2011 年全国资产评估价格信息；
9、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
10、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
11、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
12、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息。
七、评估方法
(一)评估方法的选择:
一般来说，企业价值评估途径包括三种基本方法，即：市场法，成本法和收益法。
（1）市场法：
市场法是通过与被评估企业类似公司的交易来估测其价值的方法。运用市场法时，
要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业或交易案例；要求参考企业或交易案例
与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务或受相同经济因素影响；能够收集
参考企业或交易案例的经营和财务信息及相关资料等。考虑到我国目前的产权市场发展
状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与此次
我们所评估的企业相类似的参照物及交易情况，因此我们未采用市场法进行评估。
（2）成本法：
企业价值评估中的成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负
债价值的基础上确定评估对象价值的方法。考虑到被评估企业各项资产产权比较清晰，
对各项资产和负债可以采用恰当的评估方法分别进行评估，符合成本法的适用条件,故
可以采用成本法进行评估。
（3）收益法：
-10-
收益法是指通过估算被评估企业的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现值，
借以确定被评估企业价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估成立时间比较长、有
比较完整的历史经营资料、具有稳定获利能力、且未来收益可以较为准确地预测的企业。
被评估单位为一家房地产项目公司，公司经营随着项目的开发完毕而消退，公司盈
利模式、盈利能力属于项目公司的特殊状况，经营年期内各年盈利能力不一致和不够稳
定；同时股份公司要剥离房地产业务，对房地产公司未来经营稳定性有一定影响；被评
估企业有尚未开发土地，未来开发影响因素太多；鉴于上述具体情形，被评估企业不符
合收益法评估的基本条件,故不宜采用收益法评估。
本次评估选用了成本法进行评估。
（二）成本法中各单项资产及负债分别采用了以下方法进行评估：
1、对于货币资金，以审查核实后的账面值作为评估值；
2、对于预付款项、其他应收款，通过核实、询证、调查了解，逐一具体分析各款
项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金信用情况及经营管理状况等，对各款项收回的
可能性作出综合性判断。根据具体情况，确定评估值；
3、开发成本为在建工程及待开发的土地使用权，其中在建工程已取得《土地使用
权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、
《商品房预售证》等资料，同时可参照目前周边类似物业在售楼盘的房地产市场价格及
当地房地产开发成本、费用、利润和相关税费水平，可采用假设开发法进行评估；待开
发的土地使用权，尚未取得《土地使用权证》及详细的规划资料，同时考虑到该宗地为
近期挂牌出让取得，账面值可以反映土地的市场价值，故以核实后的账面价值确定评估
值；
4、对于设备类资产,采用重置成本法进行评估；
5、对于负债采用以审查核实后的真实负债数为评估值的做法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行。
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
-11-
险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成
评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途
径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估
对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公
式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据评估组对资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说
明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行
资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产
评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内
部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按
《资产评估业务约定书》的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、被评估企业的经营条件
基本保持不变；
2、本次评估假设未来人民币汇率保持稳定，未来物价上涨及通货膨胀在合理范围
内；
3、企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社
会政治和经济政策与现时无重大变化；
4、本次在进行开发成本评估时，是基于企业开发的项目均能按计划顺利开发完成
和能如期实现工程的竣工验收并根据与业主的合同约定如期交房。本次测算资产价值
-12-
时，未考虑可能出现的工程质量问题、或因项目设计变更、施工条件变化，环境条件变
化等因素导致开发成本和或有负债变化对评估结果的影响；
5、本次在进行开发产品和开发成本评估时，部分项目尚未完成相关的竣工面积测
绘工作，本次评估时是采用被评估企业提供的预售许可证及建设工程规划许可证记载的
可供销售面积进行测算的，未考虑企业最终测绘的可供销售面积与上述面积可能存在的
差异对评估结果所产生的影响；
6、本次在进行开发成本评估时，由于评估师还无法准确预计未完工程后续专业支
出，本次评估时采用的该部分项目的后续专业支出为管理层预计项目总专业支出减去在
评估基准日已投入的专业支出金额进行确定的，未考虑该部分项目工程竣工决算时项目
专业支出(土地、建安、前期、市政配套、基础设施及开发间接费)与此预算金额可能存
在的差异对评估结果产生的影响；
7、本次在进行开开发成本评估时，未考虑企业在未来筹措资金时，受经济周期、
产业政策、银行贷款政策、预售情况等因素变化的影响；
8、本次在进行开发成本评估时，未考虑企业开发项目未来销售受项目定位、销售
价格变动、竞争楼盘供应情况等因素变化的影响；
9、本次在进行开发成本评估时，未考虑企业开发项目未来市政规划调整因素的影
响；
10、本次在进行开发产品和开发成本评估时，未考虑企业开发项目未来相应的税收
制度、房改制度和购房贷款政策、对房地产投资开发方面的其他政策等变化对企业估值
的影响；
11、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对评估值的影
响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响；
12、被评估企业可以持续经营,在经营期限到期后能够顺利延期；
13、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；
14、本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估企
业的资产，评估时假设其已具有完整产权；
15、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础
上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对资产占有方的资产、负债乃至其营运
-13-
产生的难以量化的影响，故评估假设对评估结论有影响。
提醒报告的使用者，在以上评估假设变化时，本评估结果无效。
十、评估结论
经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设条件
下：
广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司总资产账面值为人民币
619,431,438.51 元，评估值为人民币 849,496,373.06 元，增幅为 37.14%；总负债账
面值为人民币 575,581,496.59 元，评估值为人民币 575,581,496.59 元，增幅为零；净
资产账面值为人民币 43,849,941.92 元，评估值为人民币 273,914,876.47 元，增幅为
524.66%。（详见资产评估汇总表、评估明细表）
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2012年4月30日
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 61,916.59 84,922.56 23,005.97 37.16
2 非流动资产 26.55 27.08 0.53 2.00
3 固定资产 26.55 27.08 0.53 2.00
4 资产总计 61,943.14 84,949.64 23,006.50 37.14
5 流动负债 46,958.15 46,958.15 - -
6 非流动负债 10,600.00 10,600.00 - -
7 负债总计 57,558.15 57,558.15 - -
8 净资产 4,384.99 27,391.49 23,006.50 524.66
十一、特别事项说明
（一）本次评估是在亚太（集团）会计师事务所有限公司深圳分所审计出具
的亚会深审字[2012] 181 号标准审计报告基础上进行的。
（二）对于评估中可能存在的影响评估结果的其他事项，委托方及资产占有方在进
行评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及
评估人员不承担相关责任。
（三）纳入本次评估范围的开发成本钦州恒祥豪苑一期，截止至评估基准日
第 2、3、5、6、11 栋在建工程及项目建设用地已设定抵押他项权利。
（四）纳入本次评估范围的开发成本钦州恒祥豪苑一期（详见存货—开发成
-14-
本评估明细表第 1 项）的项目建设用地面积及计容积率面积源于被评估企业提供
的钦州恒祥豪苑住宅小区总平图。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告所载明的评估目的和用途；
2、本评估报告只能由委托方和评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、未征得出具本报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露
于公开媒体，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外；
4、本评估报告应当在评估基准日至经济行为实现日相距不超过一年内使用，通常
情况下，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。
十三、评估报告日
本次评估报告日为 2012 年 5 月 29 日。
评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司
法定代表人：梁慧文
注册资产评估师：徐沛
注册资产评估师：石松
二○一二年五月二十九日
-15-
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资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日：2012年4月30日
表1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 61,916.59 84,922.56 23,005.97 37.16
2 非流动资产 26.55 27.08 0.53 2.00
3 其中：可供出售金融资产 - - -
4 持有至到期投资 - - -
5 长期应收款 - - -
6 长期股权投资 - - -
7 投资性房地产 - - -
8 固定资产 26.55 27.08 0.53 2.00
9 在建工程 - - -
10 工程物资 - - -
11 固定资产清理 - - -
12 生产性生物资产 - - -
13 油气资产 - - -
14 无形资产 - - -
15 开发支出 - - -
16 商誉 - - -
17 长期待摊费用 - - -
18 递延所得税资产 - - -
19 其他非流动资产 - - -
20 资产总计 61,943.14 84,949.64 23,006.50 37.14
21 流动负债 46,958.15 46,958.15 - -
22 非流动负债 10,600.00 10,600.00 - -
23 负债总计 57,558.15 57,558.15 - -
24 净资产 4,384.99 27,391.49 23,006.50 524.66
评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司
16
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资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
1 一、流动资产合计 619,165,934.78 849,225,593.06 230,059,658.28 37.16
2 货币资金 13,531,796.64 13,531,796.64 - -
3 交易性金融资产 - - -
4 应收票据 - - -
5 应收账款 - - -
6 预付款项 13,604,795.33 13,604,795.33 - -
7 应收利息 - - -
8 应收股利 - - -
9 其他应收款 3,710,248.95 3,925,054.08 214,805.13 5.79
10 存货 588,319,093.86 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
11 一年内到期的非流动资产 - - -
12 其他流动资产 - - -
13 二、非流动资产合计 265,503.73 270,780.00 5,276.27 1.99
14 可供出售金融资产 - - -
15 持有至到期投资 - - -
16 长期应收款 - - -
17 长期股权投资 - - -
18 投资性房地产 - - -
19 固定资产 265,503.73 270,780.00 5,276.27 1.99
20 在建工程 - - -
21 工程物资 - - -
22 固定资产清理 - - -
23 生产性生物资产 - - -
24 油气资产 - - -
25 无形资产 - - -
26 开发支出 - - -
27 商誉 - - -
28 长期待摊费用 - - -
29 递延所得税资产 - - -
30 其他非流动资产 - - -
31 三、资产总计 619,431,438.51 849,496,373.06 230,064,934.55 37.14
评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司
17
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资产评估结果分类汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
32 四、流动负债合计 469,581,496.59 469,581,496.59 - -
33 短期借款 - - -
34 交易性金融负债 - - -
35 应付票据 - - -
36 应付账款 59,961,231.54 59,961,231.54 - -
37 预收款项 8,989,325.00 8,989,325.00 - -
38 应付职工薪酬 97,010.66 97,010.66 - -
39 应交税费 -213,766.67 -213,766.67 - -
40 应付利息 963,363.33 963,363.33 - -
41 应付股利 - - -
42 其他应付款 399,784,332.73 399,784,332.73 - -
43 一年内到期的非流动负债 - - -
44 其他流动负债 - - -
45 五、非流动负债合计 106,000,000.00 106,000,000.00 - -
46 长期借款 106,000,000.00 106,000,000.00 - -
47 应付债券 - - -
48 长期应付款 - - -
49 专项应付款 - - -
50 预计负债 - - -
51 递延所得税负债 - - -
52 其他非流动负债 - - -
53 六、负债总计 575,581,496.59 575,581,496.59 - -
54 七、净资产 43,849,941.92 273,914,876.47 230,064,934.55 524.66
评估机构：北京恒信德律资产评估有限公司
18
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流动资产评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表3
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
3-1 货币资金 13,531,796.64 13,531,796.64 - -
交易性金融资产 - - -
应收票据 - - -
应收账款 - - -
3-2 预付款项 13,604,795.33 13,604,795.33 - -
应收利息 - - -
应收股利 - - -
3-3 其他应收款 3,710,248.95 3,925,054.08 214,805.13 5.79
3-4 存货 588,319,093.86 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
一年内到期的非流动资产 - - -
其他流动资产 - - -
流动资产合计 619,165,934.78 849,225,593.06 230,059,658.28 37.16
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
19
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货币资金评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表3-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备注
现金 - - -
3-1-1 银行存款 13,531,796.64 13,531,796.64 - -
其他货币资金 - - -
合 计 13,531,796.64 13,531,796.64 - -
评估人员：徐沛、石松、陈志勇
20
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货币资金——银行存款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表3-1-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
外币账 评估基准
序号 开户银行 账号 币种 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备 注
面金额 日汇率
1 兴业银行钦州支行 554010100100021570 人民币 261,341.70 261,341.70 - -
2 交通银行钦州支行 717130100018010009936 人民币 7,876,417.78 7,876,417.78 - -
3 交通银行钦州支行（专户) 717130100018010039867 人民币 5,394,037.16 5,394,037.16 - -
合 计 13,531,796.64 13,531,796.64 - -
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
21
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预付款项评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表3-2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 收款单位名称（结算对象） 业务内容 发生日期 账龄 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备 注
1 广东廉江市第三建筑工程公司梧州分公司 铝合金 2011年1月 1-2年 7,057,546.11 7,057,546.11 - -
2 广西良兵消防工程有限公司钦州分公司 消防 2011年11月 1-2年 2,022,501.22 2,022,501.22 - -
3 钦州市土地储备中心 土地整合 2010年6月 1-2年 1,915,560.00 1,915,560.00 - -
4 富新集团有限公司 防火门 2011年12月 1-2年 1,580,000.00 1,580,000.00 - -
5 钦州市国土资源局 土地整合 2011年12月 1-2年 661,088.00 661,088.00 - -
6 山东力诺瑞特新能源有限公司工程分公司 太阳能 2012年4月 1年内 218,100.00 218,100.00 - -
7 广东建筑艺术设计院有限公司 设计费 2012年3月 1年内 150,000.00 150,000.00 - -
合 计 13,604,795.33 13,604,795.33 - -
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
22
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其他应收款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表3-3
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 欠款单位（人）名称（结算对象) 业务内容 发生日期 账龄 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 备 注
1 钦州供电局 用电押金 2010年3月 2-3年 66,150.00 66,150.00 - -
2 钦州市市政管理局 修路押金 2011年4月 1-2年 36,690.00 36,690.00 - -
3 钦州市自来水公司 用水押金 2010年7月 2-3年 35,400.00 35,400.00 -
4 黄奕 备用金 2011年12月 1-2年 16,980.00 16,980.00 -
5 黄忠彪 宿舍押金 2011年8月 1-2年 5,000.00 5,000.00 -
6 赵艳萍 借款 2012年3月 1年内 3,500.00 3,500.00 -
7 南宁中恒投资有限公司 往来款 2011年8月 1-2年 1,991.00 1,991.00 -
8 王建军 借款 2010年11月 1年内 1,300.00 1,300.00 -
9 广西梧州中房物业管理服务有限责任公司钦州分公司 往来款 2011年5月 1-2年 948.00 948.00 -
10 黄丽平 借款 2012年4月 1年内 300.00 300.00 -
11 王青军 往来款 40483 2-3年 0.08 0.08 -
12 钦州市墙体材料改革办公室 墙体押金 40483 2-3年 2,416,552.00 2,416,552.00 -
13 钦州市散装水泥办公室 散装水泥押金 40483 2-3年 271,863.00 271,863.00 -
14 钦州市建筑业联合会 计划生育押金 40483 2-3年 668,380.00 668,380.00 -
15 钦州市建设规划委员会 农民工资保证 40483 2-3年 400,000.00 400,000.00 -
合 计 3,925,054.08 3,925,054.08 - -
减：其他应收款坏账准备 214,805.13 ######### -100.00
合 计 3,710,248.95 3,925,054.08 214,805.13 5.79
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
23
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存货评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表3-4
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
开发产品 - - -
3-4-1 开发成本 588,319,093.86 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
在库周转材料 - - -
委托加工材料 - - -
产成品 - - -
在产品 - - -
发出商品 - - -
在用周转材料 - - -
合 计 588,319,093.86 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
减：存货跌价准备 - -
合 计 588,319,093.86 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
评估人员：徐沛、石松、陈志勇
24
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存货——开发成本评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表3-4-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
项目用 项目 计
项目 用 项目用地 计容积率 账面价值 评估价值 增值
序号 位置 地土地 用地 量 增减值 备 注
名称 途 面积 面积 数量 单价 金额 实际数量 单价 金额 率%
证编号 容积 单
正在开发，一期
钦国用 城
共13栋商住楼，
钦州 （2010 镇
广西钦州 第2、3、5、6、
恒祥 ）第 住
1 市扬帆大 62,056.19 4.5 m2 279,252.855 279,252.855 1,438.54 401,717,653.86 279,252.86 2,261.62 631,562,507.01 229,844,853.15 57.22 11栋在建工程及3
豪苑 A0672- 宅
道2号 宗项目建设用地
一期 A0674 用
已设定抵押他项
号 地
权利。
商
广西钦州
钦州 住
市扬帆大 项目用地尚未取
恒祥 综 2
2 道西面， --- 41,249.11 4.0 m 164,996.44 164,996.44 1,130.94 186,601,440.00 164,996.44 1,130.94 186,601,440.00 - - 得土地使用证，
豪苑 合
南珠东大 尚未开发。
二期 用
街北面
地
合 计 444,249.30 444,249.30 588,319,093.86 444,249.30 818,163,947.01 229,844,853.15 39.07
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
25
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非流动资产评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表4
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
可供出售金融资产 - - -
持有至到期投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 - - -
投资性房地产 - - -
4-1 固定资产 265,503.73 270,780.00 5,276.27 1.99
在建工程 - - -
工程物资 - - -
固定资产清理 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
无形资产 - - -
开发支出 - - -
商誉 - - -
长期待摊费用 - - -
递延所得税资产 - - -
其他非流动资产 - - -
合 计 265,503.73 270,780.00 5,276.27 1.99
评估人员：徐沛、石松、陈志勇
26
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固定资产评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表4-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值额 增值率%
编号 科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
房屋建筑物类合计 - - - - - -
固定资产—房屋建筑物 - - - - - -
固定资产—构筑物及其他辅助设施 - - - - - -
固定资产—管道及沟槽 - - - - - -
设备类合计 337,324.90 265,503.73 326,000.00 270,780.00 -11,324.90 5,276.27 -3.36 1.99
固定资产—机器设备 - - - - - -
4-1-1 固定资产—车辆 4,518.00 3,588.05 4,200.00 3,650.00 -318.00 61.95 -7.04 1.73
4-1-2 固定资产—办公及其他设备 332,806.90 261,915.68 321,800.00 267,130.00 -11,006.90 5,214.32 -3.31 1.99
固定资产—土地 - - - - - -
固定资产合计 337,324.90 265,503.73 326,000.00 270,780.00 -11,324.90 5,276.27 -3.36 1.99
减：固定资产减值准备 - - - - - -
固定资产合计 337,324.90 265,503.73 326,000.00 270,780.00 -11,324.90 5,276.27 -3.36 1.99
评估人员：徐沛、石松、陈志勇
27
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固定资产——车辆评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表4-1-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
计量 已行驶里程 账面价值 评估价值
序号 车辆牌号 车辆名称及规格型号 数量 生产厂家 购置日期 启用日期 增值率% 备 注
单位 (公里) 原值 净值 原值 成新率% 净值
1 桂NCP653 豪日牌HR125-T普通二轮摩托车 辆 1 豪日 2011年3月 2011年3月 6,000 4,518.00 3,588.05 4,200.00 87 3,650.00 1.73
合 计 4,518.00 3,588.05 4,200.00 3,650.00 1.73
减：车辆减值准备
合 计 4,518.00 3,588.05 4,200.00 3,650.00 1.73
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
28
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固定资产——办公及其他设备评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表4-1-2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
计量 账面价值 评估价值
序号 设备编号 设备名称 规格型号 生产厂家 数量 购置日期 启用日期 增值率% 备 注
单位 原值 净值 原值 成新率% 净值
1 1501000401 格力空调 KF-72LW/E1（72320L1）A-N5
格力 台 3 2009年11月 2009年11月 12,000.00 6,490.00 11,280.00 69 7,780.00 19.88
2 1501000402 联想黑白激光多功能一体机 M7250 联想 台 1 2009年11月 2009年11月 2,600.00 1,406.07 2,420.00 50 1,210.00 -13.94
3 1501000403 组装电脑 组装 国产 台 2 2009年11月 2009年11月 9,501.00 5,138.53 8,560.00 50 4,280.00 -16.71
4 1501000404 财务用友软件 T6 用友 套 1 2009年11月 2009年11月 20,160.00 10,903.20 19,000.00 75 14,250.00 30.70
5 1501000405 HP手提电脑 Compaq 516 惠普 台 1 2009年11月 2009年11月 3,999.00 2,162.72 3,610.00 50 1,810.00 -16.31
6 1501000406 格力空调 KF-50LW/E（50311L）C-N3 格力 台 2 2009年11月 2009年11月 7,000.00 3,785.93 6,580.00 69 4,540.00 19.92
7 1501000407 格力空调 KF-26CW/K（26356）D1-N2 格力 台 8 2009年11月 2009年11月 14,800.00 8,004.43 13,920.00 69 9,600.00 19.93
8 1501000408 组装电脑 组装 国产 台 2 2010年2月 2010年2月 7,180.00 4,224.32 6,460.00 56 3,620.00 -14.31
9 1501000409 财务专用立式电脑 组装 国产 台 1 2010年2月 2010年2月 3,900.00 2,294.50 3,520.00 55 1,940.00 -15.45
10 1501000410 HP手提电脑 Compaq 516 惠普 台 1 2010年2月 2010年2月 3,999.00 2,352.68 3,610.00 56 2,020.00 -14.14
11 1501000411 佳能打印机 LP2900 佳能 台 1 2010年2月 2010年2月 1,350.00 794.38 1,050.00 55 580.00 -26.99
12 1501000412 组装电脑 组装 国产 台 8 2010年5月 2010年5月 29,800.00 18,947.91 26,880.00 60 16,130.00 -14.87
13 1501000413 工程预结算软件 国产 套 1 2010年5月 2010年5月 3,800.00 2,416.09 3,600.00 80 2,880.00 19.20
14 1501000414 审计部预结算软件 国产 套 1 2010年8月 2010年8月 9,600.00 6,560.00 9,200.00 83 7,640.00 16.46
15 1501000416 组装电脑 组装 国产 台 3 2011年4月 2011年4月 8,200.00 6,642.00 8,040.00 78 6,270.00 -5.60
16 1501000417 佳能相机 SX210 佳能 部 1 2011年4月 2011年4月 2,750.00 2,227.50 2,540.00 78 1,980.00 -11.11
17 1501000415 广联达软件 广联达 套 1 2011年7月 2011年7月 21,760.00 18,659.20 21,360.00 92 19,650.00 5.31
18 1501000415 赛扬4兼容电脑 赛扬4 联想 台 1 2011年7月 2011年7月 1,757.90 1,507.40 1,720.00 84 1,440.00 -4.47
19 1501000403 组装电脑 组装 国产 台 3 2011年8月 2011年8月 9,000.00 7,860.00 8,820.00 85 7,500.00 -4.58
20 1501000419 电视机 LC42R03 AOC 台 2 2011年12月 2011年12月 9,500.00 8,898.32 9,500.00 95 9,030.00 1.48
21 1501000420 电视机 SC37M05 国产 台 1 2011年12月 2011年12月 3,100.00 2,903.67 3,100.00 94 2,910.00 0.22
22 1501000421 思源软件 思源软件V6 思源 套 1 2011年12月 2011年12月 120,000.00 112,400.00 120,000.00 96 115,200.00 2.49
23 1501000417 佳能打印机 LP2900 佳能 台 1 2011年12月 2011年12月 1,050.00 983.50 1,050.00 91 960.00 -2.39
24 1501000418 夏普复印机 2008D 夏普 台 1 2011年12月 2011年12月 10,800.00 10,116.00 10,800.00 92 9,940.00 -1.74
25 1501000403 组装电脑 组装 国产 台 6 2011年12月 2011年12月 15,200.00 14,237.33 15,180.00 92 13,970.00 -1.88
合 计 332,806.90 261,915.68 321,800.00 267,130.00 1.99
减：电子设备减值准备
合 计 332,806.90 261,915.68 321,800.00 267,130.00 1.99
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
29
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流动负债评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表5
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
短期借款 - - -
交易性金融负债 - - -
应付票据 - - -
5-1 应付账款 59,961,231.54 59,961,231.54 - -
5-2 预收款项 8,989,325.00 8,989,325.00 - -
5-3 应付职工薪酬 97,010.66 97,010.66 - -
5-4 应交税费 -213,766.67 -213,766.67 - -
5-5 应付利息 963,363.33 963,363.33 - -
应付股利 - - -
5-6 其他应付款 399,784,332.73 399,784,332.73 - -
一年内到期的非流动负债 - - -
其他流动负债 - - -
流动负债合计 469,581,496.59 469,581,496.59 - -
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
30
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应付账款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
1 广西建工集团第一建筑工程有限责任公司 2011年11月 工程暂估款 38,561,593.82 38,561,593.82
2 广西桂林盛丰建设有限责任公司 2011年11月 工程暂估款 21,399,637.72 21,399,637.72
合 计 59,961,231.54 59,961,231.54
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
31
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预收款项评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 账龄 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
1 颜仕生 2011年12月 1年以内 预售房款 98,224.00 98,224.00 2号楼
2 苏仕东 2012年1月 1年以内 预售房款 102,511.00 102,511.00 2号楼
3 任宏杰 2012年1月 1年以内 预售房款 93,861.00 93,861.00 3号楼
4 方国胜 2012年1月 1年以内 预售房款 146,495.00 146,495.00 3号楼
5 许祥本 2012年1月 1年以内 预售房款 100,178.00 100,178.00 3号楼
6 方西远、蓝钦新 2012年1月 1年以内 预售房款 131,460.00 131,460.00 3号楼
7 胡国标 2012年1月 1年以内 预售房款 323,698.00 323,698.00 3号楼
8 利才海 2012年1月 1年以内 预售房款 105,142.00 105,142.00 2号楼
9 戴亮亮 2012年1月 1年以内 预售房款 69,529.00 69,529.00 3号楼
10 梁国辉 2012年1月 1年以内 预售房款 155,871.00 155,871.00 3号楼
11 郑思兰 2012年1月 1年以内 预售房款 138,365.00 138,365.00 3号楼
12 宁兴伟 2012年1月 1年以内 预售房款 66,502.00 66,502.00 3号楼
13 阮传旺 2012年1月 1年以内 预售房款 225,710.00 225,710.00 3号楼
14 卜成承 2012年2月 1年以内 预售房款 134,746.00 134,746.00 3号楼
15 罗世海 2012年2月 1年以内 预售房款 130,353.00 130,353.00 3号楼
16 陆福明 2012年2月 1年以内 预售房款 66,868.00 66,868.00 3号楼
17 黄立光 2012年2月 1年以内 预售房款 419,854.00 419,854.00 3号楼
18 李桂萍 2012年2月 1年以内 预售房款 69,869.00 69,869.00 3号楼
19 李国秋 2012年2月 1年以内 预售房款 124,580.00 124,580.00 3号楼
20 郭秀荣 2012年2月 1年以内 预售房款 101,143.00 101,143.00 2号楼
21 黄英昌、吴亚女 2012年2月 1年以内 预售房款 133,306.00 133,306.00 3号楼
22 郑恒亮 2012年2月 1年以内 预售房款 102,456.00 102,456.00 2号楼
23 胡业、胡四清 2012年2月 1年以内 预售房款 206,566.00 206,566.00 2号楼
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
32
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预收款项评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 账龄 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
24 利才海 2012年4月 1年以内 预售房款 244,000.00 244,000.00 2号楼
25 梁国辉 2012年4月 1年以内 预售房款 60,000.00 60,000.00 3号楼
26 任宏杰 2012年4月 1年以内 预售房款 140,000.00 140,000.00 3号楼
27 许祥本 2012年4月 1年以内 预售房款 108,000.00 108,000.00 3号楼
28 黎瀚鲜、李玉萍 2012年4月 1年以内 预售房款 160,887.00 160,887.00 2号楼
29 方国胜 2012年4月 1年以内 预售房款 1,000.00 1,000.00 3号楼
30 赵春华 2012年4月 1年以内 预售房款 87,983.00 87,983.00 2号楼
31 谭丽娟、王中瑞 2012年4月 1年以内 预售房款 141,027.00 141,027.00 3号楼
32 刘清 2012年4月 1年以内 预售房款 124,924.00 124,924.00 3号楼
33 蒋瑞振 2012年4月 1年以内 预售房款 137,628.00 137,628.00 3号楼
34 陈积美、裴创 2012年4月 1年以内 预售房款 208,520.00 208,520.00 3号楼
35 林娜、黄健华 2012年4月 1年以内 预售房款 313,412.00 313,412.00 3号楼
36 莫建忠 2012年4月 1年以内 预售房款 141,109.00 141,109.00 3号楼
37 周俊生 2012年4月 1年以内 预售房款 149,477.00 149,477.00 11号楼
38 廖欢 2012年4月 1年以内 预售房款 66,040.00 66,040.00 11号楼
39 陈文彦 2012年4月 1年以内 预售房款 131,246.00 131,246.00 11号楼
40 庞永富 2012年4月 1年以内 预售房款 103,412.00 103,412.00 11号楼
41 李钰霈、朱俊龙 2012年4月 1年以内 预售房款 135,669.00 135,669.00 11号楼
42 潘明光 2012年4月 1年以内 预售房款 108,467.00 108,467.00 11号楼
43 苏其袖 2012年4月 1年以内 预售房款 260,556.00 260,556.00 11号楼
44 刘志明 2012年4月 1年以内 预售房款 112,756.00 112,756.00 11号楼
45 杜世杰 2012年4月 1年以内 预售房款 112,235.00 112,235.00 11号楼
46 黄胜 2012年4月 1年以内 预售房款 150,157.00 150,157.00 11号楼
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
33
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预收款项评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-2
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 账龄 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
47 梁春国 2012年4月 1年以内 预售房款 136,482.00 136,482.00 11号楼
48 黎宪 2012年4月 1年以内 预售房款 239,697.00 239,697.00 11号楼
49 阙春艳 2012年4月 1年以内 预售房款 155,048.00 155,048.00 11号楼
50 丁平昌 2012年4月 1年以内 预售房款 63,387.00 63,387.00 11号楼
51 李权霖 2012年4月 1年以内 预售房款 361,830.00 361,830.00 11号楼
52 方世毅、方菁 2012年4月 1年以内 预售房款 454,743.00 454,743.00 11号楼
53 潘小娟 2012年4月 1年以内 预售房款 135,741.00 135,741.00 11号楼
54 农立宪 2012年4月 1年以内 预售房款 294,944.00 294,944.00 11号楼
55 梁雪兰 2012年4月 1年以内 预售房款 66,264.00 66,264.00 11号楼
56 李凤 2012年4月 1年以内 预售房款 63,616.00 63,616.00 11号楼
57 黄景文 2012年4月 1年以内 预售房款 119,705.00 119,705.00 11号楼
58 周丽青、黄升文 2012年4月 1年以内 预售房款 141,857.00 141,857.00 11号楼
59 陆琴 2012年4月 1年以内 预售房款 65,899.00 65,899.00 11号楼
60 张业范、何雪 2012年4月 1年以内 预售房款 135,137.00 135,137.00 11号楼
61 朱仕卓 2012年4月 1年以内 预售房款 109,183.00 109,183.00 11号楼
合 计 8,989,325.00 8,989,325.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
34
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应付职工薪酬评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-3
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 科目名称 发生日期 账面价值 评估价值 增值额 增值率 备 注
1 工资、奖金、津贴和补贴 2011年12月 97,010.66 97,010.66 - -
合 计 97,010.66 97,010.66 - -
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
35
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应交税费评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-4
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 征税机关 发生日期 税费种类 账面价值 评估价值 备 注
1 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 营业税 -162,364.35 -162,364.35
2 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 城市维护建设税 -11,365.50 -11,365.50
3 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 教育费附加 -4,870.93 -4,870.93
4 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 地方教育费附加 -3,247.28 -3,247.28
5 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 土地增值税 -32,472.87 -32,472.87
6 钦州市地方税务局直属第一税务分局 2012年4月 个人所得税 554.26 554.26
合 计 -213,766.67 -213,766.67
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
36
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应付利息评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-5
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象) 发生日期 本金 利息所属期间 利息率% 账面价值 评估价值 备 注
1 交通银行股份有限公司广西区分行钦州支行 2012年4月 106,000,000.00 2012.03.21-2012.04.30 7.98 963,363.33 963,363.33
合 计 963,363.33 963,363.33
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
37
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
1 梧州中恒集团股份有限公司 2009年12月 内部往来 380,566,562.22 380,566,562.22
2 广西梧州中恒集团股份有限公司房地产开发分公司 2011年12月 内部往来 6,764,111.70 6,764,111.70
3 钟品 2012年3月 客户往来 472,607.00 472,607.00
4 房产局 2011年12月 代办费 424,777.00 424,777.00
5 黄仕云、陈玉美 2011年12月 客户往来 369,355.00 369,355.00
6 方国胜 2011年12月 客户往来 340,000.00 340,000.00
7 黄电 2012年3月 客户往来 338,864.00 338,864.00
8 刘中原 2012年3月 客户往来 252,678.00 252,678.00
9 广西良兵消防工程有限公司 2012年3月 保证金 250,000.00 250,000.00
10 王家魏 2012年3月 客户往来 240,664.00 240,664.00
11 郭德灵 2012年3月 客户往来 235,591.00 235,591.00
12 何宇忠 2012年2月 客户往来 232,194.00 232,194.00
13 农君兴 2012年4月 客户往来 229,738.00 229,738.00
14 颜仕生 2012年4月 客户往来 227,000.00 227,000.00
15 罗丽萍 2012年3月 客户往来 225,873.00 225,873.00
16 郑良进 2012年4月 客户往来 205,133.00 205,133.00
17 杨雨蒙 2012年4月 客户往来 200,848.00 200,848.00
18 谭翠春 2012年4月 客户往来 200,150.00 200,150.00
19 韦小婷 2012年4月 客户往来 200,012.00 200,012.00
20 钦州中燃城市燃气发展有限公司 2011年12月 代收费 167,200.00 167,200.00
21 吴钦德 2012年4月 客户往来 166,270.00 166,270.00
22 李惠俊 2012年4月 客户往来 160,000.00 160,000.00
23 黄莉、龙先亮 2012年4月 客户往来 150,522.00 150,522.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
24 胡国标 2012年4月 客户往来 150,000.00 150,000.00
38
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
25 裴绍强 2012年4月 客户往来 150,000.00 150,000.00
26 方寅衡 2012年4月 客户往来 143,000.00 143,000.00
27 董申韶、李曼 2012年1月 客户往来 140,216.00 140,216.00
28 梁吉星 2012年4月 客户往来 140,108.00 140,108.00
29 罗丽群 2012年1月 客户往来 138,029.00 138,029.00
30 黄小花 2012年4月 客户往来 136,760.00 136,760.00
31 梁明鹏、农聪 2012年4月 客户往来 136,415.00 136,415.00
32 黄年兴 2012年3月 客户往来 135,763.00 135,763.00
33 黄朝强 2012年2月 客户往来 135,055.00 135,055.00
34 黄光健、吴业吉 2012年1月 客户往来 133,674.00 133,674.00
35 黄弘昌 2012年4月 客户往来 132,705.00 132,705.00
36 梁善锋、黄燕 2012年4月 客户往来 132,198.00 132,198.00
37 冯博 2012年4月 客户往来 131,888.00 131,888.00
38 黄琼福 2012年4月 客户往来 127,943.00 127,943.00
39 梁可腾 2012年3月 客户往来 127,393.00 127,393.00
40 吴迪 2012年3月 客户往来 126,031.00 126,031.00
41 黄森 2012年3月 客户往来 123,078.00 123,078.00
42 冯永庭、陆艳玲 2012年3月 客户往来 122,285.00 122,285.00
43 覃林 2012年1月 客户往来 118,000.00 118,000.00
44 秦艺荣、刘健宇 2012年1月 客户往来 112,107.00 112,107.00
45 冯维 2012年1月 客户往来 111,531.00 111,531.00
46 张盈莹 2012年3月 客户往来 111,125.00 111,125.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
47 黄伟一 2012年1月 客户往来 110,950.00 110,950.00
48 梁泽、郭艳凤 2012年1月 客户往来 109,787.00 109,787.00
39
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
49 宋家雷 2012年3月 客户往来 104,539.00 104,539.00
50 邱桂林 2012年2月 客户往来 102,936.00 102,936.00
51 黄禹 2012年2月 客户往来 102,827.00 102,827.00
52 黄伟祥 2012年2月 客户往来 101,649.00 101,649.00
53 梁云艳 2012年3月 客户往来 100,903.00 100,903.00
54 饶章键 2012年4月 客户往来 100,000.00 100,000.00
55 黄创仪、卜永娟 2012年4月 客户往来 99,521.00 99,521.00
56 张毅 2012年4月 客户往来 98,984.00 98,984.00
57 李钊环 2012年4月 客户往来 98,266.00 98,266.00
58 谭燕斌 2012年4月 客户往来 90,687.00 90,687.00
59 黄昌胜 2012年4月 客户往来 90,582.00 90,582.00
60 陈小华 2012年4月 客户往来 85,426.00 85,426.00
61 广西梧州双钱实业有限公司 2011年12月 内部往来 82,923.80 82,923.80
62 罗剑华 2012年2月 客户往来 80,000.00 80,000.00
63 韦大森 2012年2月 客户往来 77,181.00 77,181.00
64 高小斌 2012年2月 客户往来 69,408.00 69,408.00
65 莫妮 2012年2月 客户往来 69,032.00 69,032.00
66 陈思兵 2012年2月 客户往来 69,020.00 69,020.00
67 易洪丽 2012年2月 客户往来 68,691.00 68,691.00
68 莫怡莉 2011年12月 客户往来 68,607.00 68,607.00
69 黄新武 2012年4月 客户往来 68,539.00 68,539.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
70 黄新文 2012年4月 客户往来 68,106.00 68,106.00
71 宋娟娟 2012年3月 客户往来 67,501.00 67,501.00
72 李海燕 2011年12月 客户往来 67,126.00 67,126.00
40
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
73 符芹 2011年12月 客户往来 66,929.00 66,929.00
74 李金龙 2011年12月 客户往来 60,000.00 60,000.00
75 李艳萍 2011年12月 客户往来 56,444.00 56,444.00
76 刘春丽 2012年4月 客户往来 50,073.00 50,073.00
77 苏芝兰 2012年4月 客户往来 49,765.00 49,765.00
78 钟健 2012年4月 客户往来 48,148.00 48,148.00
79 甘咏晓 2012年4月 客户往来 44,744.00 44,744.00
80 周海超 2012年4月 客户往来 43,175.00 43,175.00
81 何敏 2012年4月 客户往来 42,847.00 42,847.00
82 龙少虎 2012年4月 客户往来 41,681.00 41,681.00
83 刘芳婷 2012年4月 客户往来 33,804.00 33,804.00
84 黄慧珍 2012年4月 客户往来 31,000.00 31,000.00
85 肖国媚 2012年4月 客户往来 30,000.00 30,000.00
86 钟杰邦、韦忠玲 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
87 杨色钢 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
88 陆茂杰、朱茂全 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
89 蓝喜珍 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
90 谭锋 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
91 李成功 2012年1月 客户往来 30,000.00 30,000.00
92 陈子寿、姚家娟 2012年2月 客户往来 30,000.00 30,000.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
93 陆新戈 2012年2月 客户往来 30,000.00 30,000.00
94 宁安柏、秦春芬 2012年2月 客户往来 30,000.00 30,000.00
95 黄锋文 2012年1月 客户往来 30,000.00 30,000.00
96 邓艳玲 2012年1月 客户往来 30,000.00 30,000.00
41
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
97 陈华章、霍振毅 2012年1月 客户往来 30,000.00 30,000.00
98 李建平 2011年12月 客户往来 30,000.00 30,000.00
99 黄高棉、黄燕娟 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
100 黄金斌、刘国兰 2012年2月 客户往来 30,000.00 30,000.00
101 刘存美 2012年4月 客户往来 30,000.00 30,000.00
102 陆权 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
103 邱桂琳 2012年2月 客户往来 30,000.00 30,000.00
104 谢宏阳 2011年12月 客户往来 30,000.00 30,000.00
105 杨远钦 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
106 周家祝、黄国美 2012年3月 客户往来 30,000.00 30,000.00
107 深圳市思源计算机软件有限公司 2011年12月 质保金 24,000.00 24,000.00
108 庞进美 2011年12月 客户往来 20,000.00 20,000.00
109 文艳 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
110 吴永兰 2011年12月 客户往来 20,000.00 20,000.00
111 卜德强 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
112 黎翠 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
113 黄华有 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
114 何显枢 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
115 黄源成 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
116 黄艳芬 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
117 黄利兴 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
118 秦理钦 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
119 唐国婷、陆晓 2012年4月 客户往来 20,000.00 20,000.00
120 罗少元 2012年2月 客户往来 20,000.00 20,000.00
42
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
121 郑宪智 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
122 黄永华 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
123 许贇 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
124 陈艳玲 2012年3月 客户往来 20,000.00 20,000.00
125 庞凯添 2012年2月 客户往来 20,000.00 20,000.00
126 广西钦能电力公司 2012年2月 质保金 12,000.00 12,000.00
127 李艳萍 2012年2月 客户往来 10,000.00 10,000.00
128 莫洁 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
129 黄弦昌 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
130 甘海瑶 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
131 钟庆生 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
132 刘小艺 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
133 蔡昭俊 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
134 劳小荥 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
135 李艳群 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
136 林辉 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
137 王铁钧 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
138 梁鸿儒 2012年4月 客户往来 10,000.00 10,000.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
139 颜小兰 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
140 黄丽平 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
141 蒋芝清 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
142 邓丽梅 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
143 黄金华 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
144 李翠凤 2012年2月 客户往来 10,000.00 10,000.00
43
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其他应付款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表5-6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 户名（结算对象） 发生日期 业务内容 账面价值 评估价值 备 注
145 高振源 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
146 陈同育 2012年1月 客户往来 10,000.00 10,000.00
147 张毅、廖思阴 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
148 陆德渐 2012年1月 客户往来 10,000.00 10,000.00
149 丘志康 2011年12月 客户往来 10,000.00 10,000.00
150 谢立其 2011年12月 客户往来 10,000.00 10,000.00
151 姚强、陈美财 2012年2月 客户往来 10,000.00 10,000.00
152 曾有业 2012年3月 客户往来 10,000.00 10,000.00
153 南宁市手拍手光电广告有限公司 2012年3月 质保金 2,600.00 2,600.00
154 陈永秋 2012年3月 客户往来 2,000.00 2,000.00
155 张龙 2012年3月 客户往来 2,000.00 2,000.00
156 广西梧州制药（集团）股份有限公司 2011年7月 内部往来 1,757.90 1,757.90
157 钦州市新形象广告装饰工程有限公司 2010年2月 质保金 1,393.46 1,393.46
158 谭丽娟、王中瑞 2012年4月 质保金 532.00 532.00
159 钦州顺兴广告工程公司 2012年4月 客户往来 491.65 491.65
160 黄胜 2012年4月 客户往来 300.00 300.00
161 莫建忠 2012年4月 客户往来 1.00 1.00
162 刘晓露 2012年4月 客户往来 1.00 1.00
合 计 399,784,332.73 399,784,332.73
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
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非流动负债评估汇总表
评估基准日：2012年4月30日
表6
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%
表6-1 长期借款 106,000,000.00 106,000,000.00 - -
应付债券 - - -
长期应付款 - - -
专项应付款 - - -
预计负债 - - -
递延税款负债 - - -
其它非流动负债 - - -
非流动负债合计 106,000,000.00 106,000,000.00 - -
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
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长期借款评估明细表
评估基准日：2012年4月30日
表6-1
被评估单位：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司 金额单位：人民币元
序号 放款银行（或机构）名称 发生日期 到期日 月利率% 币种 外币金额 账面价值 外币基准日汇率% 评估价值 备 注
1 交通银行钦州支行 2011年7月 2014年7月 0.665 人民币 16,000,000.00 16,000,000.00
2 交通银行钦州支行 2011年11月 2014年11月 0.665 人民币 13,000,000.00 13,000,000.00
3 交通银行钦州支行 2011年9月 2014年9月 0.665 人民币 37,000,000.00 37,000,000.00
4 交通银行钦州支行 2011年8月 2014年8月 0.665 人民币 40,000,000.00 40,000,000.00
合 计 106,000,000.00 106,000,000.00
被评估单位填表人：黄庭坚 评估人员：徐沛、石松、陈志勇
填表日期：2012年5月22日
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