沈阳商业城股份有限公司

   关于部分自用房地产转为投资性房地产

  及采用公允价值进行后续计量的专项说明

                    大华核字[2020]009038 号




  大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )


Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
                沈阳商业城股份有限公司
       关于子公司部分自用房地产转为投资性房地产
         及采用公允价值进行后续计量的专项说明




                      目     录                   页   次



一、   关于子公司部分自用房地产转为投资性房地      1-4

       产并采用公允价值进行后续计量的专项说明



二、   沈阳商业城股份有限公司关于子公司部分自      1-4

       用房地产转为投资性房地产并采用公允价值

       进行后续计量的说明
      关于子公司部分自用房地产转为投资性房地产
         并采用公允价值进行后续计量的专项说明



                                           大华核字[2020]009038 号

沈阳商业城股份有限公司全体股东：
    我们接受委托，根据上海证券交易所的相关规定，对沈阳商业城
股份有限公司（以下简称“商业城公司”或“公司”）全资子公司沈
阳商业城百货有限公司（以下简称“商业城百货”）部分自用房地产
转为投资性房地产并采用公允价值进行后续计量出具本专项说明。
    如实编制和对外披露会计政策变更情况，并确保其真实性、合法
性及完整性是商业城公司董事会的责任。我们的责任是对会计政策变
更是否符合企业会计准则的相关规定发表意见。我们按照中国注册会
计师审计准则的规定执行了审核工作，包括评价管理层选用会计政策
的恰当性。
    由于我们并未按照中国注册会计师审计准则的要求实施完整的
审计程序，因此本专项说明不应被视为针对本次会计政策变更事项或
商业城公司财务报表整体或其任何组成部分发表审计意见。如果在财
务报表审计中取得其他审计证据，可能导致我们得出其他的结论。
    现将公司会计政策变更情况说明如下：
    一、投资性房地产由成本模式转为采用公允价值进行后续计量
    公司原会计政策对投资性房地产的后续计量方法为成本模式。根
据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》规定，公司持有的房产

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满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从
房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”两个条件，为了更
准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准
确性，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成
果，公司拟自 2021 年 1 月 1 日起对投资性房地产采用公允价值计量
模式进行后续计量。
    由于公司在计量日无法取得相同资产在活跃市场上未经调整的
报价，故不符合公允价值的第一层次输入值；由于拟出租房地产为独
栋大型商业综合体，面积大、金额高，市场上类似商业综合体的挂牌
成交的案例极少，故不符合公允价值的第二层次输入值；由于拟出租
房地产的市场租金、资本化率、净收益增长率等均可以通过市场调查
及其他合理途径求取，故可以通过对拟出租房地产采用收益法进行评
估测算拟出租房地产的公允价值。通过上述方法及相应参数确定的公
允价值，属于不可观察输入值，故符合公允价值层次的第三层级。
    二、商业城百货对其部分自用房地产转为投资性房地产
    1. 商业城百货部分自用房地产转为投资性房地产的范围
    商业城百货拟自 2021 年 1 月 1 日起，将场内供应商以及未来新
招商调改项目的合作方式由自营、联销模式转为租赁模式，自有房产
用途将改为长期对外出租。因此将原自用房屋建筑物及土地转换为投
资性房地产。
    商业城百货拟纳入投资性房地产的物业为位于沈河区中街路 212
号和沈河区中街路 216 号的自有房产和土地。截至 2020 年 11 月 30
日，上述房产中将用于租赁经营的房屋建筑面积为 84,128 平方米，
对应的土地面积为 16,106 平方米。该部分房屋建筑物（含与建筑物

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不可分割的机器设备价值）账面原值 103,620.87 万元，账面净值
71,184.10 万元；土地使用权账面原值 37,539.42 万元，账面净值
27,512.39 万 元 ， 合 计 账 面 原 值 141,160.29 万 元 ， 账 面 净 值
98,696.49 万元。
    2. 商业城百货部分自用房地产转为投资性房地产对公司的影响
    该部分自有房地产纳入投资性房地产采用公允价值进行后续计
量后，暂按评估基准日 2020 年 11 月 30 日测算，估计将对公司影响
为：预计评估增值 3,924.50 万元，计入所有者权益 2,943.38 万元、
计入递延所得税负债 981.12 万元；采用公允价值进行后续计量后，
相应资产不需计提折旧及摊销，预计 2021 年折旧摊销额减少约
4,516.01 万元，利润总额增加约 4,516.01 万元，最终影响金额以经
审计的金额为准。
    该部分自有房地产转入投资性房地产之后，公司每个会计年度末
均需对该等自有房产公允价值进行估价，若建筑物所在地的房地产市
场出现大幅变动导致公允价值的变动，可能会增加公司未来年度业绩
波动的风险。
    公司联销模式按照商品销售确认相关收入，即“公司已将商品所
有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相
联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金
额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生
或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。”
    租赁模式按照经营租出资产确认租赁费收入，即“出租资产所收
取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入
当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与

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租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益”。
    三、对使用者和使用目的的限定
    本专项说明仅供商业城公司董事会提请股东大会审议商业城百
货部分自用房地产转为投资性房地产及采用公允价值模式进行后续
计量的相关议案之目的使用，不得用作其他用途。由于使用不当所造
成的后果，与执行本业务的注册会计师和会计师事务所无关。




大华会计师事务所(特殊普通合伙)      中国注册会计师：

                                                            王秀玉



         中国北京                   中国注册会计师：

                                                            王灵霞

                                    二〇二〇年十二月十四日




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