资 产 负 债 表
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012-12-31 单位：人民币/元
资 产 附注 合并数 附注十 母公司
七 二
流动资产： 期末数 期初数 期末数 期初数
货币资金 1 1,296,310,953.29 665,073,851.61 193,050,152.93 225,204,675.91
交易性金融资产 - - - -
应收票据 2 - 38,000,000.00 - -
应收账款 3 3,750,587.27 15,655,367.18 1 3,653,145.80 3,643,645.80
预付账款 4 70,951,158.43 79,552,271.81 40,916,399.92 45,383,036.67
应收利息 - - - -
应收股利 - - 1,876,514.41 852,242.80
其他应收款 5 38,546,904.03 32,745,983.47 2 1,800,838,299.64 1,854,477,607.59
存货 6 9,698,584,268.21 10,450,941,824.46 2,228,562,665.36 2,660,506,028.47
一年内到期的非流动资产 - - - -
其他流动资产 1,893,660.00 1,123,080.00 - -
流动资产合计 11,110,037,531.23 11,283,092,378.53 4,268,897,178.06 4,790,067,237.24
非流动资产：
可供出售金融资产 - - - -
持有至到期投资 - - - -
长期应收款 - - - -
长期股权投资 8 82,654,920.18 68,800,535.53 3 3,527,129,880.14 3,443,831,495.49
投资性房地产 9 811,772,520.80 773,350,777.37 594,921,334.93 541,423,730.75
固定资产 10 146,500,475.13 150,331,708.94 99,381,947.65 105,077,943.57
在建工程 - - - -
工程物资 - - - -
固定资产清理 - - - -
生产性生物资产 - - - -
油气资产 - - - -
无形资产 11 6,642,421.30 6,786,041.22 6,642,421.30 6,786,041.22
开发支出 - - - -
商誉 12 10,548,333.22 10,548,333.22 - -
长期待摊费用 13 13,764,358.94 8,742,145.26 12,286,804.78 5,960,804.78
递延所得税资产 14 16,430,753.59 14,117,438.19 15,538,671.57 13,228,349.61
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 1,088,313,783.16 1,032,676,979.73 4,255,901,060.37 4,116,308,365.42
资产总计 12,198,351,314.39 12,315,769,358.26 8,524,798,238.43 8,906,375,602.66
公司法定代表人：张建台 主管会计工作负责人：王大铮 会计机构负责人：纪建刚
资 产 负 债 表（续）
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012-12-31 单位：人民币/元
负债 合并数 附注 母公司
附注七
流动负债： 期末数 期初数 十二 期末数 期初数
短期借款 16 558,210,000.00 96,000,000.00 448,210,000.00 -
交易性金融负债 - - - -
应付票据 17 50,000,000.00 128,000,000.00 - -
应付账款 18 650,059,738.05 544,447,044.19 440,828,766.59 359,951,974.58
预收账款 19 2,743,461,018.69 4,225,097,091.73 2,158,447,757.64 2,769,751,920.74
应付职工薪酬 20 4,896,353.45 4,732,456.25 4,441,143.68 4,252,053.09
应交税费 21 -167,736,052.91 -245,963,732.00 -134,048,238.53 -148,834,194.48
应付利息 22 - 3,650,000.00 - 3,650,000.00
应付股利 23 27,376,905.47 25,967,815.28 27,035,481.60 25,683,734.35
其他应付款 24 413,080,136.74 486,516,500.12 194,515,189.37 139,169,430.23
一年内到期的非流动负债 25 343,000,000.00 1,548,729,608.34 343,000,000.00 1,148,729,608.34
其他流动负债 26 619,764.86 777,587.54 619,764.86 619,764.86
流动负债合计 4,622,967,864.35 6,817,954,371.45 3,483,049,865.21 4,302,974,291.71
非流动负债：
长期借款 27 2,293,100,000.00 653,500,000.00 908,100,000.00 613,500,000.00
应付债券 28 246,250,000.00 - -
长期应付款 29 12,326,341.87 - 12,326,341.87 -
专项应付款 - - - -
预计负债 30 25,324,073.50 25,324,073.50 25,324,073.50 25,324,073.50
递延所得税负债 14 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 31 8,020,246.16 8,020,246.16 - -
长期负债合计 2,586,836,396.20 688,660,054.33 947,566,150.04 640,639,808.17
负债合计 7,209,804,260.55 7,506,614,425.78 4,430,616,015.25 4,943,614,099.88
股东权益：
股本 32 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
资本公积 33 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83
减：库存股 - - - -
盈余公积 34 282,933,582.67 262,051,610.63 279,326,481.14 258,444,509.10
一般风险准备 - - - -
未分配利润 35 810,323,088.71 648,445,197.46 504,028,008.21 393,489,259.85
外币报表折算差额 - - - -
归属于母公司股东权益小计 4,404,198,503.70 4,221,438,640.41 4,094,182,223.18 3,962,761,502.78
少数股东权益 584,348,550.14 587,716,292.08
股东权益合计 4,988,547,053.84 4,809,154,932.48 4,094,182,223.18 3,962,761,502.78
负债和股东权益总计 12,198,351,314.39 12,315,769,358.26 8,524,798,238.43 8,906,375,602.66
公司法定代表人：张建台 主管会计工作负责人：王大铮 会计机构负责人：纪建刚
利 润 表
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位：人民币/元
附注 合并数 附注 母公司
项 目
七 2012年度 2011年度 十二 2012年度 2011年度
一、营业收入 36 3,213,143,485.40 3,253,956,143.53 4 1,383,759,843.98 1,733,966,019.29
减：营业成本 37 2,304,026,462.41 2,271,181,460.55 5 936,932,553.80 1,321,754,728.49
营业税金及附加 38 200,729,462.88 243,136,513.70 91,300,648.89 137,636,207.49
营业费用 39 94,577,790.60 105,344,528.33 40,826,968.60 64,164,231.75
管理费用 40 149,163,208.37 138,895,473.53 89,290,439.19 76,455,660.38
财务费用（收益以“－”号填列） 41 29,391,425.48 24,788,764.25 34,885,707.16 29,433,083.87
资产减值损失 42 -384,358.05 20,338,441.58 -396,331.84 18,147,596.38
加：公允价值变动净收益（净损失以
- - - -
“－”号填列）
投资净收益（净损失以“－”号填列） 43 -7,002,127.99 3,245,532.91 6 64,398,123.96 99,428,530.01
其中：对联营和合营企业的投资收益 -7,077,595.69 -4,549,356.51 -16,701,615.35 -4,549,356.51
二、营业利润（亏损以“－”号填
428,637,365.72 453,516,494.50 255,317,982.14 185,803,040.94
列）
加: 营业外收入 44 22,226,913.35 101,213,314.19 5.00 91,436.79
减：营业外支出 45 151,790.71 252,100.74 76,281.20 84,921.94
其中：非流动资产处置净损失（净收
34,981.20 -645,618.77 41,281.20 5,335.99
益以“—”号填列）
四、利润总额 450,712,488.36 554,477,707.95 255,241,705.94 185,809,555.79
减：所得税费用 46 113,519,245.55 148,671,210.99 46,421,985.54 27,919,432.85
五、净利润 337,193,242.81 405,806,496.96 208,819,720.40 157,890,122.94
(一）、归属于母公司的净利润 260,219,560.87 267,888,908.91 208,819,720.40 157,890,122.94
（二）少数股东损益 76,973,681.94 137,917,588.05
六、每股收益：
（一）基本每股收益 47 0.24 0.242
（二）稀释每股收益 0.24 0.242
七、其他综合收益 48 -76,307.55 -76,307.55
八、综合收益总额 337,193,242.81 405,730,189.41 208,819,720.40 157,813,815.39
归属于母公司所有者的综合收益总额 260,219,560.87 267,812,601.36 208,819,720.40 157,813,815.39
归属于少数股东的综合收益总额 76,973,681.94 137,917,588.05 - -
公司法定代表人：张建台 主管会计工作负责人：王大铮 会计机构负责人：纪建刚
现金流量表
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012年度 单位：人民币/元
项 目 附注 合并数 母公司
一、经营活动产生的现金流量 七 2012年度 2011年度 2012年度 2011年度
销售商品、提供劳务收到的现金 1,538,775,616.10 2,588,663,685.65 602,098,706.48 1,908,983,598.29
收到的税费返还 - - - -
收到的其它与经营活动有关的现金 49 1,648,627,917.53 1,089,098,703.21 5,683,189,282.71 1,563,341,625.15
现金流入小计 3,187,403,533.63 3,677,762,388.86 6,285,287,989.19 3,472,325,223.44
购买商品接受劳务支付的现金 1,284,995,429.63 2,071,287,099.76 675,494,195.79 595,722,305.28
支付给职工以及为职工支付的现金 107,678,201.87 95,049,994.03 76,248,171.70 66,473,756.21
支付的各项税费 247,929,167.46 295,679,189.91 122,201,561.82 150,510,601.09
支付的其它与经营活动有关的现金 50 1,634,875,296.02 1,063,010,265.77 5,153,956,694.82 2,681,904,226.62
现金流出小计 3,275,478,094.98 3,525,026,549.47 6,027,900,624.13 3,494,610,889.20
经营活动产生现金净额 -88,074,561.35 152,735,839.39 257,387,365.06 -22,285,665.76
二、投资活动产生的现金流量
收回投资所收到的现金
取得投资收益所收到的现金 75,467.70 22,154.00 80,075,467.70 1,609,574.84
处置固定资产、无形资产和其它长期资产
1,464,555.02 800.00 775.00 800.00
而收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收回的现金净
额
收到的其它与投资活动有关的现金 - - - -
现金流入小计 1,540,022.72 22,954.00 80,076,242.70 1,610,374.84
购建固定资产、无形资产和其它长期投资
9,058,312.44 3,215,364.86 7,106,673.00 301,493.62
所支付的现金
投资所支付的现金 30,556,000.00 100,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
- - - -
额
支付的其它与投资活动有关的现金
现金流出小计 39,614,312.44 3,215,364.86 107,106,673.00 301,493.62
投资活动产生现金净额 -38,074,289.72 -3,192,410.86 -27,030,430.30 1,308,881.22
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
借款所收到的现金 3,297,060,000.00 745,500,000.00 1,567,810,000.00 363,500,000.00
发行债券收到的现金 - -
收到的其他与筹资活动有关的现金 51 128,000,000.00
现金流入小计 3,425,060,000.00 745,500,000.00 1,567,810,000.00 363,500,000.00
偿还债务所支付的现金 2,157,500,000.00 1,251,000,000.00 1,623,500,000.00 485,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 363,167,585.41 244,300,607.39 192,681,986.24 165,051,110.54
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
80,284,080.93 218,120.00 - -
润
支付的其它与筹资活动有关的现金 52 109,406,461.84 133,145,590.00 14,139,471.50 5,044,950.00
现金流出小计 2,630,074,047.25 1,628,446,197.39 1,830,321,457.74 655,096,060.54
筹资活动产生现金净额 794,985,952.75 -882,946,197.39 -262,511,457.74 -291,596,060.54
四、汇率变动产生的现金流量
五、现金及现金等价物净增加额 668,837,101.68 -733,402,768.86 -32,154,522.98 -312,572,845.08
加：期初现金及现金等价物余额 537,073,851.61 1,270,476,620.47 225,204,675.91 537,777,520.99
六、期末现金及现金等价物余额 1,205,910,953.29 537,073,851.61 193,050,152.93 225,204,675.91
公司法定代表人：张建台 主管会计工作负责人：王大铮 会计机构负责人：纪建刚
合并所有者权益变动表
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位：人民币/元
本期金额
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 - 262,051,610.63 648,445,197.46 587,716,292.07 4,809,154,932.48
加：会计政策变更
前期差错更正 -
二、本年年初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 262,051,610.63 648,445,197.46 587,716,292.07 4,809,154,932.48
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - 20,881,972.04 161,877,891.25 -3,367,741.93 179,392,121.36
（一）净利润 260,219,560.87 76,973,681.94 337,193,242.81
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 260,219,560.87 76,973,681.94 337,193,242.81
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - - -
1．所有者投入资本 - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 -
3．其他 - -
（四）利润分配 20,881,972.04 -98,341,669.62 -80,341,423.87 -157,801,121.45
1．提取盈余公积 20,881,972.04 -20,881,972.04 -
2．对所有者的分配 -77,399,000.00 -80,341,423.87 -157,740,423.87
3．提取职工奖励及储备基金 -60,697.58 -60,697.58
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本
2．盈余公积转增资本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 282,933,582.67 810,323,088.71 584,348,550.14 4,988,547,053.84
公司法定代表人:张建台 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
合并股东权益变动表（续）
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位：人民币/元
上年同期金额
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,318,139.87 - 246,262,598.34 451,680,804.12 370,082,784.95 4,379,044,327.28
加：会计政策变更
前期差错更正 -
二、本年年初余额 1,105,700,000.00 2,205,318,139.87 246,262,598.34 451,680,804.12 370,082,784.95 4,379,044,327.28
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - -76,307.55 15,789,012.29 196,764,393.34 217,633,507.12 430,110,605.20
（一）净利润 267,888,908.91 137,917,588.05 405,806,496.96
（二）其他综合收益 -76,307.55 -76,307.55
上述（一）和（二）小计 - -76,307.55 - - 267,888,908.91 137,917,588.05 405,730,189.41
（三）所有者投入和减少资本 - - - - - 120,000,000.00 120,000,000.00
1．所有者投入资本 - 120,000,000.00 120,000,000.00
2．股份支付计入所有者权益的金额 -
3．其他 - -
（四）利润分配 15,839,515.57 -71,124,515.57 -40,284,080.93 -95,569,080.93
1．提取盈余公积 15,789,012.29 -15,789,012.29 -
2．对所有者的分配 -55,285,000.00 -40,284,080.93 -95,569,080.93
3．提取职工奖励及储备基金 50,503.28 -50,503.28 -
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本
2．盈余公积转增资本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 262,051,610.63 648,445,197.46 587,716,292.07 4,809,154,932.48
公司法定代表人:张建台 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
母公司股东权益变动表
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位：人民币/元
本期金额金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 - 258,444,509.10 393,489,259.85 3,962,761,502.78
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
二、本年年初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 258,444,509.10 393,489,259.85 3,962,761,502.78
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - 20,881,972.04 110,538,748.36 131,420,720.40
（一）净利润 208,819,720.40 208,819,720.40
（二）其他综合收益 -
上述（一）和（二）小计 - - - - 208,819,720.40 208,819,720.40
（三）所有者投入和减少资本 - - -
1．所有者投入资本 - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - -
3．其他 - -
（四）利润分配 20,881,972.04 -98,280,972.04 -77,399,000.00
1．提取盈余公积 20,881,972.04 -20,881,972.04 -
2．对所有者的分配 -77,399,000.00 -77,399,000.00
3．提取职工奖励及储备基金 -
（五）所有者权益内部结转 -
1．资本公积转增资本 -
2．盈余公积转增资本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 279,326,481.14 504,028,008.21 4,094,182,223.18
公司法定代表人:张建台 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
母公司股东权益变动表（续）
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位：人民币/元
上年同期金额
项目
股本 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,204,041.38 - 242,655,496.81 306,673,149.20 3,860,232,687.39
加：会计政策变更 -
前期差错更正 -
二、本年年初余额 1,105,700,000.00 2,205,204,041.38 242,655,496.81 306,673,149.20 3,860,232,687.39
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - -76,307.55 15,789,012.29 86,816,110.65 102,528,815.39
（一）净利润 157,890,122.94 157,890,122.94
（二）其他综合收益 -76,307.55 -76,307.55
上述（一）和（二）小计 - -76,307.55 - - 157,890,122.94 157,813,815.39
（三）所有者投入和减少资本 - - -
1．所有者投入资本 - - -
2．股份支付计入所有者权益的金额 - -
3．其他 - -
（四）利润分配 15,789,012.29 -71,074,012.29 -55,285,000.00
1．提取盈余公积 15,789,012.29 -15,789,012.29 -
2．对所有者的分配 -55,285,000.00 -55,285,000.00
3．提取职工奖励及储备基金 -
（五）所有者权益内部结转 -
1．资本公积转增资本 -
2．盈余公积转增资本 -
3．盈余公积弥补亏损 -
4．其他 -
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 258,444,509.10 393,489,259.85 3,962,761,502.78
公司法定代表人:张建台 主管会计工作负责人:王大铮 会计机构负责人:纪建刚
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
会计报表附注
一、公司的基本情况
天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于 1981 年，前身为
天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司，1988 年 1 月在建设开发公司的基础
上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。1992 年 5 月 30
日经天津市经济体制改革委员会以津体改委字（1992）33 号文批准，实行股份制试点，更名为天津市
房地产发展（集团）股份有限公司，并经中国人民银行天津市分行津银金（1992）479 号文件批复，
通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票，正式改组为股份有限公司，成为天津市第一批
股份制试点企业之一，1999 年经天津市人民政府以津股批(1999)8 号文件批复,公司注册资本由
627,414,835.00 元按 50%比例进行缩减,缩减后的股本为 313,707,417.00 元。根据中国证券监督管理委员
会证监发行字[2001]50 号《关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通知》，
公司利用上海证券交易所交易系统，于 2001 年 8 月 6 日采用上网定价发行方式向社会公开发行人民
币普通股股票 11000 万股，公司股本金为 423,707,417.00 元;2007 年 6 月 8 日公司按照 2006 年度股东大
会决议,以 2006 年年末股本总额为基数,用资本公积向全体股东每 10 股转增 10 股股份,本次以资本公积
转增股本后,股本总股达到 847,414,834.00 元。经 2007 年 3 月 24 日召开的第五届董事会十二次会议和
2007 年 4 月 16 日召开的 2006 年度股东大会审议通过，公司决定 2007 年非公开发行股票，并经中国证
监会“证监发行字[2007]314 号”文件核准。公司向本次非公开发行确认的特定投资者发行股份 258,285,166
股。本次发行后，公司股本变更为人民币 1,105,700,000 元
公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发及商
品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供销及仓储
业、货物运输、工程项目管理及咨询服务等。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司声明编制的财务报表执行企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司财务状况、经
营成果和现金流量等财务信息。
四、公司采用的主要会计政策、会计估计及合并会计报表的编制方法
（一）会计准则和会计制度
本公司执行《企业会计准则》及《企业会计准则应用指南》和财政部《企业会计准则解释》的有
关规定。
（二）会计年度
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（三）记账本位币
1
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
本公司的记账本位币为人民币。
（四）记账基础和计量属性
以权责发生制为记账基础，除交易性金融资产、可供出售金融资产、符合条件的投资性房地产、
非同一控制下的企业合并、具有商业目的的非货币性资产交换、债务重组、投资者投入非货币资产、
交易性金融负债、衍生工具等以公允价值计量外，均以历史成本为计量属性。
（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并
方，参与合并的其他企业为被合并方。
合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净
资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢
价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其
他企业为被购买方。
购买日，是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企业合并，
合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买
日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，也计入合并成本。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计
量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购
买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
非同一控制下的企业合并中，购买方为企业合并发生的各项直接相关费用，于发生时计入当期损
益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券
的初始确认金额。
（六）合并会计报表的编制方法
2
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司控制的子公司的财务报表。控制是指本公司及其子
公司有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，调整资产负债表的期初数；并将该子公司合并当
期期初至报告期末的利润表和现金流量表纳入合并范围。
报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司，不调整资产负债表的期初数；并将该子公司购
买合并日至报告期末的利润表和现金流量表纳入合并范围。
报告期内处置子公司，不调整资产负债表的期初数；并将该子公司报告期初至处置日的利润表和
现金流量表纳入合并范围。
如果子公司执行的会计政策与本公司不一致，编制合并财务报表时已按照本公司的会计政策对子
公司财务报表进行了相应的调整；对非同一控制下企业合并取得的子公司，已按照购买日该子公司可
辨认的资产、负债及或有负债的公允价值对子公司财务报表进行了相应的调整。
在编制合并财务报表时，本公司与子公司及子公司相互之间的所有关联交易、往来余额、关联损
益将予以抵销。
（七）外币折算和汇兑损益会计处理方法
对发生的外币交易，按交易发生日的即期汇率折算，外币账户的年末外币金额按年末市场汇价中
间价折算为人民币金额计算，与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的差额，计入
当期损益。属于与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑差额，按照借款费用
资本化的原则进行处理。
（八）金融资产和金融负债核算方法
本公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产、可供出售金融资产、应收款项、持有至到期投资四大类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产初始确认按照公允价值计量，资产负债表
日按公允价值调整账面价值，且其变动记入当期损益；处置时其公允价值与账面价值的差额确认为投
资收益，同时调整公允价值变动损益。
对于可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用作为初始入账金额，在持有期间取得
的利息和现金股利确认为投资收益。资产负债表日按公允价值调整其账面价值，公允价值的变动计入
资本公积，处置时将取得的价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益，同时将原已计入资本公
积的公允价值的变动累计额对应的处置部分的金额转出，计入投资收益。
对于公司销售商品或提供劳务形成的应收款项，按从购货方应收取的合同或协议价款作为初始确
认金额，收回或处置时将取得的价款与账面价值之间的差额计入当期损益。
对于持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用作为初始入账金额，在持有期间按摊余
成本和实际利率计算确认利息收入计入投资收益；处置时将取得的价款与该投资账面价值之间的差额
计入投资收益。
本公司在资产负债表日对除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产
3
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。应收款项、持有至到
期投资发生减值时，将其账面价值减记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值。
预计未来现金流量现值按照该金融资产的原实际利率折现确定。确认减值损失后，如有客观证据表明
该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计
入当期损益。但转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成
本。当应收款项确实无法收回时，在完成所有必需的程序后，对应收款项进行核销。期后收回已核销
及应收款项计入收回当期的损益。
金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的其他金融负
债两类。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的初始及后续计量采用公允价值；其他金
融负债按取得时的公允价值和相关交易费用作为初始入账金额，采用摊余成本进行后续计量。
（九）现金等价物的确定标准
公司根据《企业会计准则－现金流量表 31 号》的规定，对持有的期限短（一般不超过三个月）、
流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动很小的投资，确认为现金等价物。
（十）应收款项
（1） 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 期末余额大于 300 万的应收款项
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测
试，计提坏账准备。
(2) 按组合计提坏账准备应收款项
应收账款：
确定组合的依据：
组合名称 依据
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄分析法组合 账龄分析法
其他应收款：
确定组合的依据：
4
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
组合名称 依据
账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
子公司往来 应收款项的性质
按组合计提坏账准备的计提方法：
组合名称 计提方法
账龄分析法组合 账龄分析法
子公司往来 不计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备：
账龄 应收账款计提比例的说明 其他应收款计提比例的说明
1 年以内(含 1 年) 5% 5%
1－2 年 10% 10%
2－3 年 15% 15%
3 年以上 30% 30%
(3) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 账龄在三年以上且近三年无往来发生额的应收款项
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金
坏账准备的计提方法 流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测
试，计提坏账准备。
对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于
其账面价值的差额计提坏账准备。
（十一）存货核算方法
1、存货分类
存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开发、公共
配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公共配套设
施和代建工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
2、存货取得和发出的计价方法
⑴ 存货取得时的计价方法
① 对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例
5
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
的分配标准分配，计入有关开发产品成本。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》的规定处理。
② 投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价
值不公允的除外。投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
企业合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准则第
20 号——企业合并》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》和《企业会计准则第 12 号——债
务重组》确定。
⑵ 存货发出时的计价方法
① 原材料发出时采用加权平均法；
② 开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。
3、低值易耗品采用一次摊销法核算。
4、开发用地的核算方法
对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中所发生
的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使用权出让金、过户费及
三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成本，根据用途及使用面积，分
别计算转入开发产品―各明细项目。
对连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一类是开发
小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消防、水塔等非
营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿交付管理部门使用的市政公共配套设施，
其所需建设费用通过开发成本核算。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同步开
发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般采取预提
的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后各期支付。
6、存货计提跌价准备的确认标准、计提方法
⑴ 资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，
应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
⑵ 原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备，对开发产品按存货单项计提存货跌价
准备。
⑶ 资产负债表日，公司应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，
减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（十二）长期股权投资的核算方法
6
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（1）长期股权投资的投资成本确定：
企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
①同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权
益性证券作为合并对价的，应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权
投资的投资成本。
②非同一控制下的企业合并中，购买方在购买日应当以按照《企业会计准则第20号——企业合并》
确定的合并成本作为长期股权投资的投资成本。
除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其投资
成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为投资成本。投资成本包括
与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中包含的已宣告但尚
未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本。
③投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
（2）长期股权投资的后续计量及损益确认方法：
①公司对子公司的长期股权投资以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活跃市场中
没有报价、公允价值不能可靠计量的长期投资采用成本法核算。
②公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的采用权益法核算。
（3）共同控制、重大影响的确定依据
①共同控制的确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；涉
及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。
②重大影响的确定依据主要包括：当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％（含）以
上但低于50％的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决
策，不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被投资单位20％（不含）以
下的表决权股份，一般不认为对被投资单位具有重大影响。
但符合下列情况的，也确定为对被投资单位具有重大影响：A.在被投资单位的董事会或类似的权
力机构中派有代表；B.参与被投资单位的政策制定过程；C.与被投资单位之间发生重要交易；D.向被
投资单位派出管理人员；E.向被投资单位提供关键技术资料。
⑷长期股权投资减值的确认
资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值迹
象时，根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定长期股权投资的可回收金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价值时，将资
产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
资产减值准备。所计提的长期股权投资减值准备在以后年度将不再转回。本公司对因企业合并所形成
的商誉，无论是否存在减值迹象，均在每年末进行减值测试。
（十三）投资性房地产的核算方法
1、投资性房地产包括：
⑴ 已出租的土地使用权。
⑵ 长期持有并准备增值后转让的土地使用权。
⑶ 公司拥有并已出租的建筑物。
2、初始计量。
⑴ 外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费。
⑵ 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构
成。
⑶ 以其他方式取得的投资性房地产的成本，适用相关会计准则的规定确认。
⑷ 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房地产成本；
不满足确认条件的，在发生时计入当期损益。
3、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号——无形资产》。
存在减值迹象的，按《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定处理。
（十四）固定资产计价和折旧方法
1、固定资产的标准
固定资产是指同时具有下列两个特征的有形资产：
⑴ 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
⑵ 使用寿命超过一个会计期间。
2、固定资产确认条件
固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
⑴ 该固定资产包含的经济利益很可能流入公司；
⑵该固定资产的成本能够可靠计量。
3、固定资产的分类
房屋或建筑物、运输设备、生产设备、办公设备
4、固定资产的计量
⑴ 固定资产的初始计量
固定资产应当按照成本计量。
⑵ 固定资产的后续计量
① 公司应当对所有固定资产计提折旧；但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产等除外。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
② 公司应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。
③ 固定资产折旧方法为年限平均法。
④ 固定资产的减值，应当按照《企业会计准则第 8 号――资产减值》处理。
公司固定资产的分类、估计使用年限、年折旧率、残值率如下：
固定资产类别 估计使用年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 15-30 3 6.47-3.23
运输设备 6 3 16.17
生产设备 8 3 12.13
办公设备 5-10 3 19.4-9.7
固定资产在期末时，按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，
计提固定资产减值准备。
（十五）无形资产的会计处理方法
1、无形资产的确认
同时满足下列条件的无形项目，才能确认为无形资产：
⑴ 符合无形资产的定义；
⑵ 与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司；
⑶ 该资产的成本能够可靠计量。
2、初始计量
⑴ 外购无形资产的成本，包括购买价款、其他税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。
⑵ 自行开发的无形资产，其成本包括自满足《企业会计准则第 6 号―无形资产》第四条和第九
条规定后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。
⑶ 投资者投入的无形资产，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定
价值不公允的除外。
⑷ 企业合并取得的无形资产的成本，应当按照《企业会计准则第 20 号――企业合并》确定。
非货币性资产交换取得的无形资产的成本，应当按照《企业会计准则第 7 号――非货币性资产交换》
确定。
债务重组取得的无形资产的成本，应当按照《企业会计准则第 12 号――债务重组》确定。
政府补助取得的无形资产的成本，应当按照《企业会计准则第 16 号――政府补助》确定。
3、后续计量
⑴ 使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销。如果预计使用年
限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限的，按相关合同规定的受益年限或法律规定
的有效年限两者之中较短的年限分期平均摊销。如果合同和法律没有明确规定有效使用年限的，按不
超过 10 年的期限摊销。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
⑵ 使用寿命不确定的无形资产不应摊销。
⑶ 无形资产的减值，
年末公司对无形资产逐项进行检查，如果其可收回金额低于账面价值，则按单项无形资产可收回
金额低于其账面价值的差额，计提无形资产减值准备。无形资产减值准备一经计提，不予转回。
（十六）、商誉
1、商誉：在非同一控制下的企业合并中，公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
2、公司区别下列情况确定合并成本：
⑴ 一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而付
出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
⑵ 通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。
⑶ 购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本。
⑷ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未来事项
很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方将其计入合并成本。
3、公司对企业合并所形成的商誉，在每年年度终了按照《企业会计准则第 8 号-资产减值》进行
减值测试，商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组
组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
（十七）长期待摊费用核算方法
长期待摊费用是指公司已经支出，但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用，按实际发生
额核算，在项目受益期内平均摊销，无受益期的按五年平均摊销。
（十八）借款费用的会计处理方法
1、借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额
等。
2、确认与计量
⑴ 发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条 件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状
态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的
存货、投资性房产等。
⑵ 借款费用只有同时满足以下三个条件时，才应当开始资本化：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
⑶ 在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应当按照下
列规定确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的
利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后
的金额确定。
专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，公司应当根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本
化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间
不包括在内。
⑷ 在资本化期间，每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息
金额。
⑸ 借款存在折价或者溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
⑹ 在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，应当予以资本化，计入符合资本化
条件的资产的成本。
⑺ 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
可销售状态之前发生的，应当在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，应当在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
一般借款发生的辅助费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
⑻ 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，应当暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化应当继续进行。
⑼ 购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用应当停止
资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在
发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等
到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。
（十九）、预计负债的确认原则
1、若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，则将其确认为负债：
⑴ 该义务是企业承担的现时义务；
⑵ 该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
⑶ 该义务的金额能够可靠地计量。
2、预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连续范
围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定；在其他情况下，最
佳估计数按如下方法确定：
⑴ 或有事项涉及单个项目时,最佳估计数按最可能发生金额确定；
⑵ 或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。
公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价值。
（二十）资产减值损失的会计处理方法
1、资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。
2、资产减值会计政策的适用范围
⑴ 以成本模式计量的投资性房地产
⑵ 投资企业能够对被投资企业实施控制的长期股权投资
⑶ 投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资
⑷ 固定资产、在建工程、固定资产清理和工程物资
⑸ 无形资产、科研开发支出
⑹ 商誉
⑺ 长期待摊费用
⑻ 资产组和资产组合
3、资产减值的认定、资产可回收金额的计量和资产减值损失的确定
⑴ 公司应当在会计期末判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
⑵ 资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
① 可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
② 资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值，只要有一项超过了
资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。
③ 公司无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额的，应当以该资产未来现金流量的
现值作为其可收回金额。
资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金
流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
⑶ 资产减值损失的确定
① 可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
② 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，以使该资
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
③ 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
4、资产组的认定及减值处理
有迹象表明一项资产可能发生减值的，公司应当以单项资产为基础估计其可收回金额。公司难以
单项资产的可收回金额进行估计的，应当按照该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为
依据。同时，在认定资产组时，应当考虑公司管理层管理生产经营活动的方式和对资产的持续使用或
者处置的决策方式等。
资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更，如需变更，公司管理层应当证明
该变更是合理的，并附注中作相应说明。
（二十一）维修基金核算方法
公司根据《天津市商品房住宅维修基金管理办法》的规定，自 2003 年 1 月 1 日起,以销售商品房
款总额为基数,按一定比例向房地产维修基金管理部门缴存维修基金，缴存比例为:不配备电梯的商品
住宅 1%、配备电梯的商品住宅 1.5%。缴存的维修基金列入营业费用核算。
（二十二）质量保证金核算方法
公司根据售房协议，允许将施工单位工程总值的 5％留做购房客户质量保证金，通过“应付账款”
科目核算。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费用，冲减质量保证金，不足冲减的部分，计入
销售费用。待工程验收合格并在约定的保修期满后，如无质量问题，再支付给原施工单位。
（二十三）股份支付的会计处理方法
1、以权益结算的股份支付
⑴ 以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的，应当以授予职工和其他
方权益工具的公允价值计量。
⑵ 授予后立即可行权的换取职工服务或其他方类似服务的以权益结算的股份支付，应当在授予
日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
⑶ 公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
⑷ 在行权日，公司根据实际行权的权益工具数量，计算确定应转入实收资本或股本的金额，将
其转入实收资本或股本。
2、以现金结算的股份支付
⑴ 以现金结算的股份支付，应当以承担负债的公允价值计量。
⑵ 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授子日以承担负债的公允价值计入相关
成本或费用，相应增加负债。
⑶ 完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期
内的每个资产负债表日，应当以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公允价值金额，将
当期取得的服务计入成本或费用和负债。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
⑷ 后续计量
① 在资产负债表日，后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，应当进行调整；
在可行权日，调整至实际可行权水平。
② 公司应当在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计璧、
其变动计入当期损益。
（二十四）营业收入确认原则及方法
根据《企业会计准则-收入》规定，结合房地产行业特点，对各类业务收入具体确认原则和方法：
1、营业收入：
1、 转让、销售土地和商品房：
⑴ 商品房竣工验收具备入住交房条件，并具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
⑵ 履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
⑶ 成本能够可靠计量，确认为营业收入的实现。
2、分期收款方式销售土地和商品房：按合同规定的收款数额，根据应当收取的款项的公允价值
确定为实现的营业收入。应收的合同或协议的价款与其公允价值之间的差额，确认为未确认融资收益。
在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，作为当期财务费用的抵减，计入当期损益。
3、对接受委托代建房屋或其他工程：
⑴ 如工程开始与完成在同一会计年度工程竣工验收并办妥交接手续，开具“代建工程价款结算账
单”，经委托单位签字认可后，确认为营业收入的实现；
⑵ 如工程开始与完成不在同一会计会计年度，在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠估计
的，应当根据完工百分比法确认合同收入和费用。
① 公司在资产负债表日，应当按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入
后的金额，确认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已
确认费用后的金额，确认为当期合同费用。
② 当期完成的建造合同，应当按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，
确认为当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金
额，确认为当期合同费用。
⑶ 如工程开始与完成不在同一会计会计年度，在资产负债表日，建造合同的结果不能够可靠估
计的，应当区别以下情况处理：
① 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生
的当期确认为合同费用。
② 合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认收入。
4、物业出租收入：①具有承租人认可的租赁合同、协议或者其他结算通知书；②履行了合同规
定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；③成本能够可靠计量，确认为营业收入的
实现。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
5、物业管理收入：在物业管理服务已提供，对物业管理服务相关的经济利益能够流入公司，与
物业管理服务有关的成本能够可靠地计量，确认物业管理收入的实现。
6、提供劳务：在同一年度内开始并完成的，以劳务已经提供、与交易相关的价款已经收到或已
取得收取款项的证据，并且与该项劳务有关的成本能够可靠的计量时，确认营业收入的实现。如劳务
的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果可靠估计的情况下，在资产负债日按完工
比例百分比法确认相关的劳务收入。
确定提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：
⑴ 己完工作的计量；
⑵ 己经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例；
⑶ 己发生的成本占估计总成本的比例。
7、他人使用本公司资产：他人使用本公司资产所发生的利息收入，按使用现金的时间和适用利
率计算确定；发生的使用费收入按有关合同或协议规定的收费时间和方法计算确定。
上述收入的确定应同时满足：
⑴ 与交易相关的经济利益能够流入公司；
⑵ 收入的金额能够可靠的计量。
（二十五）所得税的会计处理方法
公司所得税会计处理采用纳税影响会计法。递延税款按资产负债表债务法根据暂时性差异计算。
暂时性差异为资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额。未作为资产和负债确认的项目，按照
税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面价值之间的差额也属于暂时性差异。
暂时性差异按现行适用的税率对期末累计的所得税影响金额进行调整。计量递延所得税资产和递
延所得税负债时，采用与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基础。
资产负债表日，公司应对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。
（二十六）合作开发项目的会计处理方法
公司与外单位签定项目开发合同以及合资开发项目，按照《财政部关于发布〈房地产开发企业财
务管理若干问题的补充规定〉的通知》要求进行账务处理，公司、分公司或控股子公司发生房地产开
发合作项目时，按下列方法进行账务处理：
1、与房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目合同，项目开发合同中规定按投资
比例分配项目开发产品的，公司或控股公司作为主办单位的，收到投资各方开发资金作应付账款管理，
按投资额比例分配项目利润的，收到投资各方开发资金作预收账款管理。
2、与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配
项目开发产品的，收到出资各方开发资金作预收账款管理。合同中规定按各方投资比例分配项目利润
的，收到投资各方开发资金按预收账款管理。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
3、与土地方合作开发项目，按合同、协议约定的价值计入开发成本，有关工程成本的结转与营
业收入的核算，按《 企业会计准则 2006》规定进行日常核算。
（二十七）年金计划的主要内容
1、年金参加人
与公司签订正式劳动合同的员工，
2、年金资金的筹集和缴费
⑴ 企业年金的资金来源
本方案采取缴费确定型模式。企业年金缴费由公司和参加人共同缴纳，实行全额积累。
个人账户金额＝公司缴费划入部分+员工个人缴费部分+投资收益
⑵ 公司缴费
① 在总额控制的前提下，公司缴费部分按本公司上年度工资总额的一定比例提取，按照缴费分
配方案，按月划转到账。企业年金费用中公司出资部分在成本中列支。
②公司出现亏损和关、停、并、转等情况下暂时无法履行缴费义务时可暂停或延迟缴费，待公司
出现盈利好转的情况下恢复缴费义务或弥补暂停缴费金额。
⑶ 个人缴费
① 参加人的个人缴费部分由公司从个人工资中代为扣缴。
② 个人缴费周期与公司缴费同期相同。
⑷ 公司可以根据实际情况的需要调整缴费方式及公司缴费的分配方式。
⑸ 公司缴费每年不超过公司上年度工资总额的 1/12。公司和参加人个人缴费之和不超过公司上
年度工资总额的 1/6。
⑹ 企业年金缴费标准按年度进行调整，调整日为每年的 1 月 1 日；公司根据员工个人截止 12 月
31 日的全年总收入调整下一年度缴费标准。
3、账户管理
企业年金账户基金实行个人账户方式进行管理，同时建立公司账户用于归集公司缴费部分的未归
属权益。
4、基金管理和分配
⑴ 基金管理
① 企业年金基金实行完全积累，采用个人账户方式进行管理，按照国家规定投资运营，其收益
并入企业年金基金。
② 本方案归集的年金基金将委托给企业年金受托人进行受托管理。公司成立企业年金理事会，
作为企业年金受托人，负责制定企业年金基金投资策略，编制企业年金基金管理和财务会计报告，并
对企业年金基金管理进行监督。企业年金理事会由公司和职工代表组成，其中职工代表不少于 1/3。
③ 企业年金理事会设立企业年金基金账户用于归集当年提取和收缴的企业年金，归集完毕后将
公司和个人缴费款项直接足额汇至托管人处开立的受托财产托管专户，由托管人进行基金托管管理。
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④ 企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他资产分开管理，
不得挪作其他用途。
⑵ 基金分配
企业年金基金投资运营净收益，按照员工系数比例分配计入个人账户。
5、年金支付
符合下列条件之一的参加人，可以领取本方案的企业年金待遇：
⑴ 达到国家规定的退休年龄，根据相关法律、法规和政策办理了退休手续；
⑵ 在退休前死亡；
⑶ 出国定居。
6、组织管理和监督
⑴ 企业年金方案设立的程序。由公司协商代表与员工协商代表通过集体协商形式形成年金草案，
经公司职工代表大会或其他民主方式审议通过后，报天津市劳动保障部门备案，形成合格的企业年金
方案。
⑵ 公司通过集体协商，推举代表成立企业年金理事会，由公司及下属各子、分公司代表和职工
代表组成。理事会中职工代表不少于 1/3。
⑶ 按照相关的法规规定，本公司年金基金采取市场化运营。以公司企业年金理事会作为受托人，
本单位及全体员工作为委托人，本公司代表委托人与受托人签订受托管理合同，集体协商双方监督受
托管理合同的履行的情况。
⑷ 企业年金理事会作为受托人，依法管理公司的企业年金事务，不得从事任何形式的营业性活
动。
⑸ 企业年金理事会设立办事机构，行使相关的管理职权。
（二十八）利润分配方法
根据《公司法》和本公司章程的规定，按以下顺序及比例进行分配：弥补以前年度亏损；提取 10%
的法定盈余公积金；按当年股东大会决议提取任意盈余公积金；分配普通股股利。
（二十九）会计政策、会计估计变更及前期差错更正
本报告期无会计政策、会计估计变更及前期会计差错调整。
五、税项：
公司主要税种和税率如下：
1、 企业所得税：以应纳税所得额为基数按25%计算缴纳。
2、 营业税：按应税收入的5%计算缴纳。
3、 城建税：按应纳流转税额的7%计算缴纳。
4、 教育费附加：按应纳流转税额的3%计算缴纳。
5、 地方教育费附加：按应纳流转税额的2%计算缴纳。
6、 防洪工程维护费：按应纳流转税额的1%计算缴纳。
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7、 土地增值税：按应税收入的2%、3%、5%计算预缴，达到清算条件后据实清算。
六、企业合并及合并财务报表
1. 通过设立或投资等方式取得的子公司： 单位：元 币种：人民币
子公司全称 子 注册地 业 注册资本 经营范围 期末实际出资 实质上构
公 务 额 成对子公
司 性 司净投资
类 质 的其他项
型 目余额
房地 房地产开发建设销
天津吉利大 有限 天津市和平区
产开 66,618,000.00 售、物业管理、餐饮、 51,259,500.00
厦有限公司 责任 南京路
发 装修
天津市华驰 天津河北区江
有限 场地租赁、餐饮、娱
租赁有限公 都路鹤山里 3 租赁 3,000,000.00 2,700,000.00
责任 乐、室内装修等
司 号
天津市河西区 房地 房地产开发及商品
天津海景实 有限
平山道 16 号增 产开 500,000,000.00 房销售、企业投资咨 250,000,000.00
业有限公司 责任
6号4层 发 询服务
天津市华升 天津市南开区
有限 物业 物业管理,房屋租赁,
物业管理有 万德花园 500,000.00 573,126.74
责任 管理 家政服务等
限公司 1-5-701
建筑材料与构件、基
天津市凯泰
有限 天津市和平区 商品 础材料、化工产品、
建材经营有 150,000,000.00 150,000,000.00
责任 常德道 80 号 流通 轻工材料、建筑机械
限公司
等
房地产开发及商品
天津市天房 房地
有限 天津市汉沽区 房销售、市政基础设
海滨建设发 产开 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
责任 文化街 146 号 施的建设与经营、咨
展有限公司 发
询服务等
天津市华亨 天津市津南区 房地
有限 房地产开发、商品房
房地产开发 双港镇久隆街 产开 800,000,000.00 800,000,000.00
责任 销售
有限公司 168 号 发
天津市华兆 天津市东丽区 房地
有限 房地产开发、商品房
房地产开发 华明经济功能 产开 800,000,000.00 800,000,000.00
责任 销售
有限公司 区 13 号楼 202 发
天津市德霖 天津市南开区
有限 物业 停车场经营、物业管
停车场有限 欣苑路欣苑大 200,000.00 200,000.00
责任 管理 理
公司 厦1层
天津市天蓟
天津专用汽车 房地 房地产开发及商品
房地产开发 有限
产业园盘龙山 产开 350,000,000.00 房销售、自有房屋租 210,000,000.00
有限责任公 责任
路2号 发 赁等
司
体育赛事、水上娱乐
天津海景游 天津市河西区 活动组织；游艇管
有限
艇俱乐部有 南北大街 1 号 服务 1,000,000.00 理，船务服务；游艇 1,000,000.00
公司
限公司 702 维修、保养、租赁；
房屋租赁、泊位租赁
18
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
单位：元 币种：人民币
持股 表决 是否 少数股东权 少数股东权 从母公司所有者权益冲减子公司
比例 权比 合并 益 益中用于冲 少数股东分担的本期亏损超过少
子公司全称
(%) 例(%) 报表 减少数股东 数股东在该子公司期初所有者权
损益的金额 益中所享有份额后的余额
天津吉利大厦有
75.00 75.00 是 17,913,023.27
限公司
天津市华驰租赁
90.00 90.00 是 175,012.83
有限公司
天津海景实业有
50.00 50.00 是 428,833,554.38
限公司
天津市华升物业
90.00 90.00 是 316,869.74
管理有限公司
天津市凯泰建材
100.00 100.00 是
经营有限公司
天津市天房海滨
建设发展有限公 100.00 100.00 是
司
天津市华亨房地
100.00 100.00 是
产开发有限公司
天津市华兆房地
100.00 100.00 是
产开发有限公司
天津市德霖停车
100.00 100.00 是
场有限公司
天津市天蓟房地
产开发有限责任 60.00 60.00 是 137,110,089.92
公司
天津市海景游艇
100.00 100.00 是
俱乐部有限公司
2、报告期内合并会计报表范围增减变动情况：无
七、合并会计报表主要项目注释 （金额单位：人民币元）
除另有指明外，期末数指 2012 年 12 月 31 日的数据，期初数指 2011 年 12 月 31 日的数据，本期
数指 2012 年的数据，上年同期数指 2011 年的数据。
1、 货币资金
期末数 期初数
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： 158,163.39 135,554.62
人民币 158,163.39 135,554.62
银行存款： 1,205,568,247.50 536,661,583.91
19
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
人民币 1,205,568,247.50 536,661,583.91
其他货币资金： 90,584,542.40 128,276,713.08
人民币 90,584,542.40 128,276,713.08
合计 1,296,310,953.29 665,073,851.61
说明 1：本报告期期末数较期初增加 94.91%，主要系年末银行借款及发行中小企业私募债券到帐所致。
2：其他货币资金中 90,400,000.00 元为公司全资子公司-天津市凯泰建材经营有限公司银行承兑汇
票的保证金。
2、 应收票据
项目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 38,000,000.00
合计 38,000,000.00
说明： 本报期期末数较期初减少100%，系本报告期将全部应收票据背书转让。
3、 应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%
单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
收账款
账龄分析法组合 5,323,476.58 54.94 1,572,889.31 29.55 18,411,661.58 80.83 2,756,294.40 14.97
组合小计 5,323,476.58 54.94 1,572,889.31 29.55 18,411,661.58 80.83 2,756,294.40 14.97
单项金额虽不重大但单项
4,366,846.80 45.06 4,366,846.80 100.00 4,366,846.80 19.17 4,366,846.80 100.00
计提坏账准备的应收账款
合计 9,690,323.38 100.00 5,939,736.11 61.30 22,778,508.38 100.00 7,123,141.20 31.27
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
账龄 期末数 期初数
20
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备
一年以内 10,000.00 0.19 500.00 2,518,268.30 13.68 125,913.42
一至二年 108,268.30 2.03 10,826.83 10,688,185.00 58.05 1,068,818.50
二至三年
三年以上 5,205,208.28 97.78 1,561,562.48 5,205,208.28 28.27 1,561,562.48
合 计 5,323,476.58 100.00 1,572,889.31 18,411,661.58 100.00 2,756,294.40
（3）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 计提理由
款项时间长，预计
振兴轧钢厂 1,915,284.49 1,915,284.49 100.00
难以收回
款项时间长，预计
津联线材厂 1,164,820.07 1,164,820.07 100.00
难以收回
款项时间长，预计
沈阳鞍本 397,037.20 397,037.20 100.00
难以收回
款项时间长，预计
构件四厂 256,620.61 256,620.61 100.00
难以收回
河北景县孙镇建筑 款项时间长，预计
243,988.40 243,988.40 100.00
公司 难以收回
款项时间长，预计
钢绞线厂 134,338.54 134,338.54 100.00
难以收回
款项时间长，预计
福丰年工贸公司 103,223.56 103,223.56 100.00
难以收回
款项时间长，预计
浙江有色勘查院 58,576.00 58,576.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
河西物贸中心 50,084.73 50,084.73 100.00
难以收回
款项时间长，预计
宝地中天物资公司 42,873.20 42,873.20 100.00
难以收回
合计 4,366,846.80 4,366,846.80 100.00
（4）本报告期实际核销的应收账款：无
（5）本期转回或收回情况：无
（6）期末应收账款前五名
单位名称 与本公司的关系 所欠金额 账 龄 占应收账款总额的比例%
21
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
红桥危改指挥部 客户 3,100,623.00 三年以上 32.00
振兴轧钢厂 客户 1,915,284.49 三年以上 19.76
铁城公寓 客户 1,207,413.28 三年以上 12.46
津联线材厂 客户 1,164,820.07 三年以上 12.02
刘晓波欣苑房款 客户 459,172.00 三年以上 4.74
合计 7,847,312.84 80.98
说明：应收账款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
4、 预付账款
期末数 期初数
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
一年以内 69,695,099.29 98.23 62,387,696.82 78.42
一至二年 1,206,857.00 1.70 14,725,383.85 18.51
二至三年 20,000.00 0.03 740,000.00 0.93
三年以上 29,202.14 0.04 1,699,191.14 2.14
合 计 70,951,158.43 100.00 79,552,271.81 100.00
期末预付账款前五名：
占其预付账款
单位名称 与本公司关系 金额 账 龄
总额的比例%
天津市繁荣昌盛钢铁贸易有限公司 非关联方 23,893,898.96 一年以内 33.68
中天建设集团有限公司 非关联方 23,610,225.68 一年以内 33.28
天津市天房房地产销售有限公司 关联方 14,418,401.00 一年以内 20.32
北京鸿屹丰彩装饰工程有限公司 非关联方 3,170,000.00 一年以内 4.47
天津华颐文化有限公司 非关联方 1,500,000.00 一年以内、一至二年 2.11
合计 66,592,525.64 93.86
说明：预付账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
5、 其他应收款
（1）按其他应收款信用风险特征分类：
22
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%
单项金额重大的其
37,092,903.85 44.75 37,092,903.85 100.00 37,092,903.85 48.62 37,092,903.85 100.00
他应收款
按组合计提坏账准
备的其他应收款
账龄分析法组合 44,134,951.59 53.24 5,588,047.56 12.66 37,521,383.99 49.19 4,775,400.52 12.73
组合小计 44,134,951.59 53.24 5,588,047.56 12.66 37,521,383.99 49.19 4,775,400.52 12.73
单项金额虽不重大
但单项计提坏账准 1,669,335.75 2.01 1,669,335.75 100.00 1,669,335.75 2.19 1,669,335.75 100.00
备的其他应收款
合计 82,897,191.19 100.00 44,350,287.16 53.50 76,283,623.59 100.00 43,537,640.12 57.07
（2）期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 理由
华钜房地产有限 款项时间长，预计
12,907,938.41 12,907,938.41 100.00
责任公司 难以收回
北京中益国际经
款项时间长，预计
济集团有限责任 10,120,000.00 10,120,000.00 100.00
难以收回
公司
天津华升房地产 款项时间长，预计
9,551,889.42 9,551,889.42 100.00
发展有限公司 难以收回
天津市华昌新联 款项时间长，预计
4,513,076.02 4,513,076.02 100.00
经贸公司 难以收回
合计 37,092,903.85 37,092,903.85 100.00
（3）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数 期初数
账龄
账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备
一年以内 17,248,187.09 39.08 862,409.36 17,553,985.98 46.79 877,699.29
一至二年 11,184,942.69 25.34 1,118,494.27 8,661,313.49 23.08 866,131.36
二至三年 7,356,017.49 16.67 1,103,402.63 2,401,703.25 6.40 360,255.49
三年以上 8,345,804.32 18.91 2,503,741.30 8,904,381.27 23.73 2,671,314.38
合 计 44,134,951.59 100.00 5,588,047.56 37,521,383.99 100.00 4,775,400.52
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（4）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 理由
款项时间长，预计
静海天影 498,244.12 498,244.12 100.00
难以收回
北洋钢材批发交 款项时间长，预计
300,000.00 300,000.00 100.00
市场 难以收回
款项时间长，预计
亨利灭蝇设备厂 240,000.00 240,000.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
建工局物资中心 182,968.50 182,968.50 100.00
难以收回
第二中级人民法 款项时间长，预计
150,530.00 150,530.00 100.00
院 难以收回
室内外装饰配套 款项时间长，预计
80,000.00 80,000.00 100.00
公司 难以收回
鞍钢供销公司结 款项时间长，预计
54,000.00 54,000.00 100.00
算处 难以收回
款项时间长，预计
联合办公物资 44,000.00 44,000.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
其他 41,205.65 41,205.65 100.00
难以收回
承德市双湾区法 款项时间长，预计
40,598.53 40,598.53 100.00
院 难以收回
款项时间长，预计
轧四 18,494.45 18,494.45 100.00
难以收回
款项时间长，预计
天影金属制品厂 15,994.50 15,994.50 100.00
难以收回
款项时间长，预计
杭州市中法 3,300.00 3,300.00 100.00
难以收回
合计 1,669,335.75 1,669,335.75
（5）本报告期实际核销的其他应收款：无
（6）本期转回或收回情况：本报告期收回前期已核销坏帐 13,600 元。
（7）期末其他应收款前五名：
单位名称 与本公司的关系 所欠金额 账 龄 占其他应收款总额的比例%
华钜房地产有限责任公司 非关联方 12,907,938.41 三年以上
15.57
天津市建设工程质量安全监督
非关联方 11,521,106.21 一至三年 以 上 13.90
管理总队
北京中益国际经济集团有限责
非关联方 10,120,000.00 三年以上 12.21
任公司
天津华升房地产发展有限公司 非关联方 9,551,889.42 三年以上 11.52
天津市华昌新联经贸公司 非关联方 4,513,076.02 三年以上 5.44
合 计 48,614,010.06 58.64
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
说明：1、其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
2、天津市建设工程质量安全监督管理总队欠款为按施工合同支付文明措施费，该款项于
工程竣工后转为支付施工单位工程款。
6、 存货
（1）存货分类
期末数 期初数
类 别
金 额 跌价准备 金 额 跌价准备
开发产品 1,813,323,000.21 1,182,441,637.60
开发成本 7,885,261,268.00 9,268,500,186.86
低值易耗品
合 计 9,698,584,268.21 10,450,941,824.46
（2）开发产品明细
竣工或购
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
买时间
美域二期 3 至 5
2008 5,576,613.46 3,709,361.77 1,867,251.69
组团
南门西公建 2006 30,773,004.17 30,773,004.17 0.00
晴川大厦 2008 396,223.14 396,223.14
吉利 A 区 2008 15,161,377.95 2,654,023.84 12,507,354.11
美域一期住宅 2007 5,934,641.22 3,486,063.31 2,448,577.91
美域二期 10 至
2009 28,695,856.46 3,390,328.34 25,305,528.12
12 组团
美域二期 14 至
2012 32,319,400.81 32,319,400.81
16 组团底商
美域二期 14 至
2012 480,866,659.70 99,466,486.47 381,400,173.23
20 组团住宅
美域二期 13、
2012 220,490,042.06 2,350,506.77 218,139,535.29
21、22 组团
美 域 二 期 2-5
2012 98,921,723.30 23,069,046.11 75,852,677.19
号公建
昆俞路 A 2011 670,432.38 4,865,468.04 5,535,900.42
昆俞路 B 2011 298,860,842.52 295,828,049.88 3,032,792.64
老项目余房 1997-2005 3,330,944.26 3,330,944.26
25
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
翠海红山（滨
海新区核心区
空港物流配套 2012 863,891,446.58 453,541,855.58 410,349,591.00
服务区住宅项
目）
天津湾 2007 225,156,836.23 185,581,744.02 268,895,332.67 141,843,247.58
新尚园（双港
新家园 123#地 2012 862,396,795.83 854,753,990.44 7,642,805.39
块）
天欣家园（华
2010 151,153,253.74 67,162,007.75 83,991,245.99
明新家园）
泰安里（汉沽
河西老城综合 2010 60,510,435.97 60,510,435.97
开发项目）
雅安里（汉沽
河西老城综合 2010 356,221,176.10 9,371,860.63 346,849,315.47
开发项目）
合 计 1,182,441,637.60 2,749,333,280.34 2,118,451,917.73 1,813,323,000.21
说明：本报告期翠海红山车库、汉沽区雅安里底商共计 26,610,989.92 元转为出租使用，转入投资性房
地产科目核算。
（3）开发成本明细
项 目 期末余额 期初余额
天房美域一、二期 - 655,433,140.20
平城大厦 107,892,271.94 105,383,327.75
滨海新区核心区空港物流配套服务区住宅项目 6,137,004.10 792,721,480.59
天房美域三期（凌口地块） 921,501,241.68 697,141,727.15
国风园 16,778,188.18 16,658,407.57
零星小项目 3,768,009.65 3,768,009.65
海景水上运动世界（天津湾） 1,307,108,912.45 1,204,977,324.25
双港新家园 1,948,133,775.38 2,441,785,508.46
双港新家园二期 644,863,451.80 599,055,017.58
华明新家园 1,253,208,551.24 1,097,205,154.13
天蓟 010 号地块 362,924,054.10 353,379,296.85
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
滨海新区核心区汉沽河西老城综合开发项目 1,312,945,807.48 1,300,991,792.68
合 计 7,885,261,268.00 9,268,500,186.86
说明：本报告期天房美域二期项目决算，其中车库会馆等出租使用资产 53,455,706.20 元转入投资性房
地产科目核算。
（4）存货用于抵押的明细如下： 单位：万元
资产类别 年初借款金额 期末借款金额
天房美域一、二期 45,000.00
天房美域三期（凌口地块） 31,350.00 40,000.00
滨海新区核心区空港物流配套服务区住宅项目 15,400.00 20,000.00
华明新家园 41,750.00 0.00
双港新家园 40,000.00 41,610.00
双港新家园二期 10,000.00 14,900.00
天津湾 B 地块 4,000.00 3,600.00
天津湾 c 地块 20,000.00
汉沽雅安里住宅项目 5,000.00 3,500.00
合计 147,500.00 188,610.00
7、 联营企业投资
被投资单位名称 本企业持股比例(%) 本企业在被投资单位表决权比例(%)
天津市华富宫大饭店有限公司 46.33 46.33
天津市天房物业管理有限公司 31.89 31.89
天津大树房地产经营销售有限公司 40.00 40.00
天津市天房房地产销售有限公司 45.00 45.00
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额 期末净资产总额 本期营业收入总额 本期净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 144,751,542.24 79,937,053.97 64,814,488.27 11,499,056.21 -21,981,495.26
天津市天房物业管理有限公司 219,148,543.20 177,583,203.05 41,565,340.15 103,502,396.93 4,097,329.20
27
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
天津大树房地产经营销售有限公司 2,396,882.60 1,922,502.62 474,379.98 2,480,000.00 -267,943.91
天津市天房房地产销售有限公司 45,226,958.15 11,949,617.16 33,277,340.99 9,559,693.18 -327,436.05
8、 长期股权投资
在被投
在被投
资单位
核算 资单位 本期现金
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
方法 持股比 红利
比例
例(%)
(%)
天津市华富宫
权益
大饭店有限公 41,013,940.00 40,212,556.41 -10,184,003.82 30,028,552.59 46.33 46.33
法
司
天津市天房物
权益
业管理有限公 2,000,000.00 7,191,416.46 1,321,300.35 8,512,716.81 31.89 31.89
法
司
天津大树房地
权益
产经营销售有 400,000.00 296,929.55 -107,177.56 189,751.99 40.00 40.00
法
限公司
天津市天房房
权益
地产销售有限 450,000.00 13,082,518.11 -7,731,734.32 5,350,783.79 45.00 45.00
法
公司
珠海经济特区
成本
中珠置业股份 6,667,115.00 6,667,115.00 6,667,115.00 3.33 3.33
法
有限公司
福州市土地房
成本
屋综合开发公 500,000.00 500,000.00 500,000.00 5.20 5.20
法
司
天津银行股份 成本
800,000.00 800,000.00 800,000.00 0.02 0.02 75,467.70
有限公司 法
天津市华学房
成本
地产经营有限 50,000.00 50,000.00 50,000.00 2.50 2.50
法
公司
天津瑞银小额 成本
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 15.00 15.00
贷款有限公司 法
天津天保物业 成本
556,000.00 556,000.00 556,000.00 10.00 10.00
服务有限公司 法
合计 82,437,055.00 68,800,535.53 13,854,384.65 82,654,920.18 75,467.70
9、 投资性房地产
项 目 年初帐面余额 本期增加额 本期减少额 期末帐面余额
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
一、原价 915,087,032.57 80,066,696.12 4,168,308.06 990,985,420.63
1、房屋、建筑物 915,087,032.57 80,066,696.12 4,168,308.06 990,985,420.63
2、土地使用权
二、累计折旧和累
计摊销 135,927,283.79 37,901,197.91 424,553.28 173,403,928.42
1、房屋、建筑物 135,927,283.79 37,901,197.91 424,553.28 173,403,928.42
2、土地使用权
三、投资性房地产
减值准备 5,808,971.41 5,808,971.41
1、房屋、建筑物 5,808,971.41 5,808,971.41
2、土地使用权
四、投资性房地产
帐面价值 773,350,777.37 811,772,520.80
1、房屋、建筑物 773,350,777.37 811,772,520.80
2、土地使用权
说明：1、本报告期投资性房地产增加系翠海红山车库、天房美域二期车库、汉沽区雅安里底商转为
出租使用，转入本科目核算。
2、本报告期投资性房地产减少，系出售翠海红山、吉利 A、城南家园等项目车库所致。
备注：投资性房地产用于抵押的明细 单位：万元
资产类别 年初借款金额 期末借款金额
吉利大厦 1-3/10-11 层
12,000.00
吉利大厦 13-15 层/吉利花园 1-2 层商铺
15,000.00 5,000.00
吉利花园 3-4 层商铺
11,000.00
城南家园车库、美域兰庭车库、美域华庭车库、
晴川花园车库、吉利 A、B 车库、翠海红山车
库、云翔大厦、南开区红旗南路 192 号增 3 等 25,000.00
房产
合计
38,000.00 30,000.00
说明：1、本报告期内，投资性房地产吉利大厦13-15层、吉利花园1-2层商铺，固定资产鹤山里办
公楼共同抵押贷款5,000.00万元。
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
2、本报告期内，城南家园车库、美域兰庭车库、美域华庭车库等房产为天津市凯泰建材
经营有限公司发行2.5亿元中小企业私募债券提供抵押。
10、 固定资产及累计折旧
(1) 固定资产原值及累计折旧
类 别 年初帐面余额 本期增加额 本期减少额 期末帐面余额
一、固定资产原值
房屋及建筑物 215,398,671.04 5,815,849.15 709,878.97 220,504,641.22
生产设备 2,179,653.74 13,410.00 517,856.64 1,675,207.10
运输设备 19,176,026.55 158,478.00 996,984.00 18,337,520.55
办公设备 67,001,050.44 1,832,095.71 928,001.25 67,905,144.90
合 计 303,755,401.77 7,819,832.86 3,152,720.86 308,422,513.77
二、累计折旧 年初帐面余额 本期新增 本期计提 本期减少 期末帐面余额
房屋及建筑物 82,525,569.51 7,600,744.63 170,433.15 89,955,880.99
生产设备 1,613,261.92 103,807.58 508,935.72 1,208,133.78
运输设备 10,539,457.94 1,964,693.64 670,623.40 11,833,528.18
办公设备 58,745,403.46 1,022,168.97 843,076.74 58,924,495.69
合 计 153,423,692.83 10,691,414.82 2,193,069.01 161,922,038.64
三、固定资产净值
房屋及建筑物 132,873,101.53 130,548,760.23
生产设备 566,391.82 467,073.32
运输设备 8,636,568.61 6,494,518.67
办公设备 8,255,646.98 8,990,122.91
合 计 150,331,708.94 146,500,475.13
四、固定资产减值准备
房屋及建筑物
生产设备
运输设备
办公设备
合 计
五、固定资产账面价值
房屋及建筑物 132,873,101.53 130,548,760.23
30
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
生产设备 566,391.82 467,073.32
运输设备 8,636,568.61 6,503,992.37
办公设备 8,255,646.98 8,980,649.21
合 计 150,331,708.94 146,500,475.13
（2）固定资产减值准备
截至到报告期末没有发现固定资产资产可收回金额低于账面价值的情况，故未计提固定资产减值
准备。
（3）固定资产用于抵押的情况：
本报告期内，投资性房地产吉利大厦 13-15 层、吉利花园 1-2 层商铺，固定资产鹤山里办公楼共
同抵押贷款 5,000.00 万元。
11、 无形资产
项目名称 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
无形资产原值
土地使用权 7,180,996.00 7,180,996.00
应用软件
原值合计 7,180,996.00 7,180,996.00
累计摊销
土地使用权 394,954.78 143,619.92 538,574.70
应用软件
累计摊销合计 394,954.78 143,619.92 538,574.70
无形资产减值准备
无形资产账面价值
土地使用权 6,786,041.22 6,642,421.30
应用软件
无形资产账面价值合计 6,786,041.22 6,642,421.30
12、 商誉
单位名称 期初数 本期增加 本期减少 期末数
天津吉利大厦有限公司 10,548,333.22 10,548,333.22
说明： 根据执行《企业会计准则 38 号——首次执行企业会计准则》和《企业会计准则解释第一
31
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
号》的相关规定，合并时将非同一控制下企业投资形成的支付对价超出公司享有天津吉利大厦有限公
司可辨认净资产公允价值份额的部分作为商誉。
13、 长期待摊费用
本期转 剩余摊
项目名称 原值 期初数 本期增加 本期摊销 累计摊销 期末数
出 销期限
大 理 道 100
11,588,944.52 5,960,804.78 400,000.00 6,028,139.74 5,560,804.78 168 月
号租赁费
工程项目管
理软件技术 6,840,000.00 6,840,000.00 114,000.00 114,000.00 6,726,000.00 59 月
服务费
吉利大厦改
3,429,831.60 1,028,949.48 685,966.32 3,086,848.44 342,983.16 6月
造工程
吉利大厦改
260,000.00 252,770.00 86,664.00 93,894.00 166,106.00 23 月
造工程
吉利大厦改
595,000.00 528,896.00 198,336.00 264,440.00 330,560.00 20 月
造工程
吉利大厦改
998,448.00 970,725.00 332,820.00 360,543.00 637,905.00 23 月
造工程
合 计 23,712,224.12 8,742,145.26 6,840,000.00 1,817,786.32 9,947,865.18 13,764,358.94
14、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项 目 期末数 期初数
递延所得税资产：
坏账准备 12,572,505.81 12,665,195.33
存货跌价准备
投资性房地产减值准备 1,452,242.86 1,452,242.86
可抵扣亏损
股权投资转让损益
与联营企业交易未实现的内部收益 2,406,004.92
递延所得税资产小计 16,430,753.59 14,117,438.19
递延所得税负债：
已转销的股权投资差额贷方数 1,815,734.67 1,815,734.67
递延所得税负债小计 1,815,734.67 1,815,734.67
32
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（2）引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项目 暂时性差异金额
应纳税差异项目
已转销的股权投资差额贷方数 7,262,938.68
应纳税差异项目小计 7,262,938.68
可抵扣差异项目
应收账款 5,939,736.11
其他应收款 44,350,287.16
与联营企业交易未实现的内部收益 9,624,019.66
投资性房地产 5,808,971.41
可抵扣亏损
可抵扣差异项目小计 65,723,014.34
15、 资产减值准备
本年转出数
项目 年初余额 本年计提数 年末余额
转回 转销 合计
一、坏账准备合计 50,660,781.32 384,358.05 -13,600.00 370,758.05 50,290,023.27
二、存货跌价准备合计
三、长期股权投资减值准备、
四、投资性房地产减值准备 5,808,971.41 5,808,971.41
合 计 56,469,752.73 384,358.05 -13,600.00 370,758.05 56,098,994.68
16、 短期借款
项目 期末数 期初数
抵押借款 200,000,000.00
保证借款 140,000,000.00 96,000,000.00
信用借款 218,210,000.00
合计 558,210,000.00 96,000,000.00
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
说明1：本报告期短期借款较期初增长481.47%，系新增流动资金贷款所致。
说明2：本报告期新增抵押借款20,000万元，亦同时由天津市房地产开发经营集团有限公司进行担
保。
17、 应付票据
票据种类 币种 期末数 期初数
银行承兑汇票 人民币 50,000,000.00 128,000,000.00
合 计 50,000,000.00 128,000,000.00
说明：本报告期应付票据期末数为全资子公司天津市凯泰建材经营有限公司在经营过程中开具。
18、 应付账款
项目 期末数 期初数
合 计 650,059,738.05 544,447,044.19
期末应付账款前五名：
占应付账款总
单位名称 与本公司关系 金额 账 龄
额的比例%
一至三年
天津四建建筑工程有限公司 施工单位 91,666,636.61 14.10
以上
一至三年
天津市兴业龙祥建设工程有限公司 施工单位 44,755,283.20 6.88
以上
一至三年
天津市三房建建筑工程有限公司 施工单位 42,239,990.25 6.50
以上
北京住总集团有限责任公司天津分公司 施工单位 18,663,588.00 一年以内 2.87
安徽省第二建筑工程公司 施工单位 17,648,565.90 一至二年 2.71
合计 214,974,063.96 33.06
说明：应付账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
19、 预收账款
项目 期末数 期初数
合 计 2,743,461,018.69 4,225,097,091.73
说明 1: 本报告期，预收账款较期初减少 35.07%，主要原因系预收款项达到收入确认条件结转收
34
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
入所致。
说明 2: 预收账款中无预收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
20、 应付职工薪酬
项目 年初账面余额 本期增加额 本期支付额 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 4,161,286.80 52,607,342.56 52,672,876.56 4,095,752.80
二、职工福利费 3,163,538.35 3,163,538.35 0.00
三、社会保险费 276,730.31 21,439,317.92 21,348,746.69 367,301.54
其中：1、医疗保险费 41,184.45 4,673,924.20 4,658,356.60 56,752.05
2、基本养老保险费 9,863.80 10,875,835.76 10,885,699.56 0.00
3、年金缴费 221,457.10 4,278,348.60 4,193,180.00 306,625.70
4、失业保险费 4,224.96 1,147,063.72 1,147,364.89 3,923.79
5、工伤保险费 205,217.33 205,217.33 0.00
6、生育保险费 258,928.31 258,928.31 0.00
四、住房公积金 754.65 18,355,963.00 18,320,091.00 36,626.65
五、工会经费和职工教育费 286,392.50 4,557,230.96 4,455,695.98 387,927.48
六、非货币性福利 0.00 0.00 -
七、因解除劳动关系给予的补偿 0.00 0.00 -
八、其它 7,291.99 41,796.49 40,343.50 8,744.98
其中：以现金结算的股份支付 0.00 0.00 -
合计 4,732,456.25 100,165,189.28 100,001,292.08 4,896,353.45
21、 应交税费
税 种 期末数 期初数 税负
土地增值税 -46,342,007.77 -40,783,573.09
营业税 -97,206,861.08 -140,603,981.09 预收房款 5%
应交增值税 54,889.69 38,771.49
城建税 -6,814,155.38 -9,852,621.07 流转税额 7%
企业所得税 -12,080,934.34 -48,354,232.60
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个人所得税 3,795.13 19,287.51
教育费附加 -2,919,877.85 -4,494,980.53 流转税额 3%
地方教育费 -1,883,164.41 -597,030.14 流转税额 2%
房产税及其他 425,565.00 71,995.97
防洪费 -973,301.90 -1,407,368.45 流转税额 1%
合 计 -167,736,052.91 -245,963,732.00
22、 应付利息
项 目 期末数 期初数
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息 3,650,000.00
短期借款应付利息
合 计 3,650,000.00
说明： 2009 年发行 3 年期公司债券 300,000,000.00 元，本债券于 2012 年 10 月到期， 本期末利息
支付完毕。
23、 应付股利
单位名称 期末数 期初数 超过1年未支付原因
应付流通股股利 27,035,481.60 25,683,734.35 持有人未领取
应付限售流通股股利
应付其他股东股利 341,423.87 284,080.93
合计 27,376,905.47 25,967,815.28
24、其他应付款
项目 期末数 期初数
合 计 413,080,136.74 486,516,500.12
25、一年内到期的非流动负债
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
项目 期末数 期初数
抵押借款 343,000,000.00 1,201,500,000.00
担保借款 50,000,000.00
企业债券 297,229,608.34
合计 343,000,000.00 1,548,729,608.34
债券 期初应付 本期应计 本期已付 期末应付
债券名称 面值 发行日期 发行金额 期末余额
期限 利息 利息 利息 利息
09 天房债 300,000,000.00 2009.10.19 3年 300,000,000.00 3,650,000.00 18,250,000.00 21,900,000.00 0.00 0.00
说明：2009年发行3年期公司债券300,000,000.00元，债券面值300,000,000.00元，发行费用9,200,000.00
元，票面利率7.3%（年），每年付息一次。报告期按实际利率法计算债券的利息费用，本报告期已全
部偿还该债券本金及利息。
26、其他流动负债
项目 期末数 期初数
配套开发成本 619,764.86 619,764.86
供热费 157,822.68
合 计 619,764.86 777,587.54
27、长期借款
项目 期末数 期初数
抵押借款 1,393,100,000.00 653,500,000.00
质押借款 300,000,000.00
保证借款 600,000,000.00
合计 2,293,100,000.00 653,500,000.00
说明:1、本报告期，期末数较上期增加250.90%，原因系由于资金需求增加贷款所致。
2、本报告期新增质押贷款30,000万元，质押物为公司持有的天津市天房海滨建设发展有限公
司100%股权。
37
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
28、应付债券
债券 期初应付 本期应计 本期已付 期末应付
债券名称 面值 发行日期 发行金额 期末余额
期限 利息 利息 利息 利息
中小企业
250,000,000.00 2012.12.13 3 年 250,000,000.00 246,250,000.00
私募债券
说明：本报告期子公司天津市凯泰建材经营有限公司发行3年期中小企业私募债券，债券面值
250,000,000.00元，发行费用3,750,000.00元，票面利率7.80%（年），每年付息一次。
29、 长期应付款
项目 期末数 期初数
大寺公租房代建项目 12,326,341.87
说明：2011 年，本公司承揽了天津市大寺公租房代建项目，该项目建设主体为天津市保障住房建
设投资有限公司，本报告期该建设主体拨付公司项目建设款 512,882,689.74 元，本公司已支付
500,577,476.44 元于该项目施工单位，所余款项为尚未支付项目建设资金及其产生的利息收入扣除付款
手续费后的余额。
30、预计负债
项目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
对外提供担保
未决诉讼
产品质量保证
重组义务
辞退福利
待执行的亏损合同
其他 25,324,073.50 25,324,073.50
合计 25,324,073.50 25,324,073.50
说明：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发
[2006]187 号）及天津市《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》津地税地[2007]25
号文件的规定，预计待清算土地增值税金额。
31、 其他非流动负债
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
项目 期末数 期初数
筹建期间汇兑收益 5,329,855.77 5,329,855.77
待转销汇兑收益 2,690,390.39 2,690,390.39
合 计 8,020,246.16 8,020,246.16
32、 股本
项 目 期末余额 期初余额
(一)限售流通股份
其中：境内法人持有股份
限售流通股份合计
（二）已上市流通股份 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
境内上市的人民币流通股 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
（三）股份总数 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
33、 资本公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 2,150,744,621.06 2,150,744,621.06
其他 54,497,211.26 54,497,211.26
合 计 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32
34、 盈余公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积金 186,728,078.83 20,881,972.04 207,610,050.87
任意盈余公积金 71,716,430.27 71,716,430.27
储备基金 1,803,550.76 1,803,550.76
企业发展基金 1,803,550.77 1,803,550.77
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
合 计 262,051,610.63 20,881,972.04 282,933,582.67
35、 未分配利润
项 目 本年发生数 提取或分配比例
调整前 上年末未分配利润 648,445,197.46
调整 年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后 年初未分配利润 648,445,197.46
加：本期归属于母公司所有者的净利润 260,219,560.87
减：提取法定盈余公积 20,881,972.04 10%
提取任意盈余公积
提取职工奖励及福利基金 60,697.58
提取一般风险准备
应付普通股股利 77,399,000.00
未分配利润 810,323,088.71
说明：经 2011 年度股东大会审议通过，以 2011 年 12 月 31 日总股本 1,105,700,000.00 股为基数，
每 10 股派发现金红利 0.70 元（含税），共计派发现金股利 77,399,000.00 元。
36、 营业收入
⑴营业收入
项 目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
主营业务收入 2,979,700,163.23 92.73 3,155,386,779.47 96.97
其他业务收入 233,443,322.17 7.27 98,569,364.06 3.03
合 计 3,213,143,485.40 100.00 3,253,956,143.53 100.00
⑵主营业务收入（分产品）
项目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
商品房收入 2,888,954,233.23 96.95 2,915,878,440.67 92.41
经济适用房收入 90,745,930.00 3.05 239,508,338.80 7.59
合 计 2,979,700,163.23 100.00 3,155,386,779.47 100.00
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
37、 营业成本
⑴营业成本
项 目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
主营业务成本 2,106,198,922.84 91.41 2,203,970,512.45 97.04
其他业务成本 197,827,539.57 8.59 67,210,948.10 2.96
合 计 2,304,026,462.41 100.00 2,271,181,460.55 100.00
⑵主营业务成本（分产品）
项目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
商品房成本 2,030,514,799.74 96.41 1,984,702,581.43 90.05
经济适用房成本 75,684,123.10 3.59 219,267,931.02 9.95
合 计 2,106,198,922.84 100.00 2,203,970,512.45 100.00
说明： 经天津市相关部门批准，华明新家园经济适用房项目提高了销售价格，故本报告期经济
适用房利润率较上期增幅较大。
38、 营业税金及附加
项 目 本期数 上年同期数 计缴标准
营业税 152,540,165.47 162,380,070.90 营业收入 5%
城建税 10,706,932.92 10,532,999.25 流转税额 7%
教育费附加 5,056,617.03 4,572,963.07 流转税额 3%
土地增值税 31,691,350.83 65,609,080.42
地方教育费附加 713,519.03 41,400.06
其他 20,877.60
合 计 200,729,462.88 243,136,513.70
39、 营业费用
项 目 本期数 上年同期数
广告及业务宣传费 14,401,084.00 15,543,965.60
41
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
维修基金 34,496,698.04 46,491,062.07
销售代理费 29,493,022.80 26,332,103.97
物业管理费 5,279,749.48 8,665,566.70
折旧费用 1,202,453.03 1,168,315.24
职工薪酬 1,502,092.51 1,428,661.54
办公费 374,230.56 320,084.58
产权登记及测量费 250,364.03 1,374,029.22
销售策划费 1,355,660.00 1,300,000.00
样板间装修费 0.00 1,202,349.50
空房采暖费 1,591,813.99
其他 4,630,622.16 1,518,389.91
合 计 94,577,790.60 105,344,528.33
40、 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 84,051,344.74 68,031,144.48
办公费 8,535,366.52 11,254,812.41
市内交通费及差旅费 3,160,858.24 3,247,599.87
折旧费用及投资性房地产摊销 10,574,906.39 10,469,161.68
修理费 1,948,785.77 1,275,480.30
低值易耗品 979,303.43 997,667.43
财产保险费 357,384.02 535,711.66
劳动保护费 1,528,237.70 917,035.31
审计咨询费 3,459,831.50 2,179,785.00
董事会费 848,407.00 1,486,209.56
上级管理费 5,150.00 1,672,719.66
业务招待费 5,371,922.33 8,430,199.80
无形资产摊销 143,619.92 143,619.92
42
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
长期待摊费用摊销 1,817,786.32 1,103,314.80
房产税、土地使用税、印花税、车船使用税等税费 14,892,373.30 18,312,408.01
会议费 2,189,898.70 668,664.00
办公楼租金 0.00 402,000.00
环境保护费 1,180,616.32 997,962.00
水电及采暖费 3,853,296.23 4,315,199.17
其他 4,264,119.94 2,454,778.47
合 计 149,163,208.37 138,895,473.53
41、财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息支出 34,652,609.95 32,246,582.42
减：利息收入 6,392,765.77 7,896,846.82
汇兑损失
减：汇兑收益
手续费 1,131,581.30 439,028.65
合 计 29,391,425.48 24,788,764.25
42、资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -384,358.05 20,338,441.58
存货跌价损失
合 计 -384,358.05 20,338,441.58
说明：本报告期较上年减幅较大，主要原因系本报告期经减值测试无新增需单独计提的应收款项。
43、投资收益
（1）投资收益明细情况：
项 目 本期数 上年同期数
成本法核算的长期股权投资收益 75,467.70
权益法核算的对联营企业的投资收益 -7,077,595.69 -4,549,356.51
43
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
处置长期股权投资产生的投资收益 7,794,889.42
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
处置可供出售金融资产等取得的投资收益
合 计 -7,002,127.99 3,245,532.91
（2）按成本法核算的长期股权投资收益：
本期数 上年同期数 本期比上期增减变动
被投资单位
的原因
天津银行股份有限公司 75,467.70 2011 年分红
合 计 75,467.70
（3）按权益法核算的长期股权投资收益：
本期数 上年同期数 本期比上期增减变动
被投资单位
的原因
天津大树房地产经营销售有限公司 -107,177.56 280,901.47
天津市华富宫大饭店有限公司 -10,184,003.82 -10,592,717.16
天津市天房物业管理有限公司 1,321,300.35 489,052.68
天津市天房房地产销售有限公司 1,892,285.34 5,273,406.50
合 计 -7,077,595.69 -4,549,356.51
(4) 处置长期股权投资产生的投资收益
本期数 上年同期数 本期比上期增减
被投资单位
变动的原因
天津华升房地产发展有限公司 7,794,889.42
合 计 7,794,889.42
44、营业外收入
（1）营业外收入明细：
项 目 本期数 上年同期数
非流动资产处置利得合计 917,614.20 35,833.51
其中：固定资产处置利得 917,614.20 35,833.51
无形资产处置利得
债务重组利得
44
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 21,187,544.88 100,778,262.53
违约金及罚款收入 92,900.32 161,682.37
无法支付的往来款 198,528.75
其 他 28,853.95 39,007.03
合 计 22,226,913.35 101,213,314.19
说明：本报告期较上年减少 78.04%,主要原因系全资子公司-天津市天房海滨建设发展有限公
司土地开发享受政府补贴较去年同期减少所致。
（2）政府补助明细
项 目 本期数 上年同期数
一、与资产相关的政府补助
合计
二、与收益相关的政府补助
1、收到的税费返还
2、土地整理政府返还收益 20,000,000.00 100,000,000.00
3、其他 1,187,544.88 778,262.53
合 计
21,187,544.88 100,778,262.53
45、营业外支出
项 目 本期数 上年同期数
非流动资产处置损失合计 116,790.71 14,940.74
其中：固定资产处置损失 116,790.71 14,940.74
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
捐赠支出 10,000.00 8,000.00
赞助支出
违约金 163,737.05
其 他 25,000.00 65,422.95
45
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
合 计 151,790.71 252,100.74
46、所得税费用
项 目 本期数 上年同期数
按税法及相关规定计算的当期所得税 115,832,560.95 152,988,202.08
递延所得税费用 -2,313,315.40 -4,316,991.09
合 计 113,519,245.55 148,671,210.99
说明：本报告期所得税费用较上期减少 23.64%，主要系利润总额下降所致。
47、每股收益
净资产收益率 每股收益
2012 年 1-12 月
全面摊薄 加权平均 基本每股 稀释每股
归属于公司普通股股东的净利润 5.91% 6.03% 0.24 0.24
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的
5.55% 5.66% 0.22 0.22
净利润
净资产收益率 每股收益
2011 年 1-12 月
全面摊薄 加权平均 基本每股 稀释每股
归属于公司普通股股东的净利润 6.35% 6.51% 0.24 0.24
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的
4.42% 4.53% 0.17 0.17
净利润
项目 2012 年 1-12 月
归属于公司普通股股东的净利润 260,219,560.87
非经常性损益 16,006,694.48
扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润 244,212,866.39
分配红利 77,399,000.00
资本公积增减变动
其他-提取职工奖励及福利基金 60,697.58
期初净资产 4,221,438,640.41
46
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
期末净资产 4,404,198,503.70
期初股本 1,105,700,000.00
期末股本 1,105,700,000.00
加权平均净资产 4,312,818,572.05
加权平均股本 1,105,700,000.00
48、其他综合收益
项 目 本期数 上年同期数
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额
减：可供出售金融资产产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计
2.按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所享有的
-76,307.55
份额
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益中所
享有的份额产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 -76,307.55
3.现金流量套期工具产生的利得（或损失）金额
减：现金流量套期工具产生的所得税影响
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
转为被套期项目初始确认金额的调整
小计
4.外币财务报表折算差额
减：处置境外经营当期转入损益的净额
小计
5.其他
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额
47
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
小计
合 计 -76,307.55
49、收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 金 额
利息收入 6,392,765.77
政府补助及违约金收入 21,287,206.38
往来款 1,620,947,945.38
合 计 1,648,627,917.53
50、支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 金 额
往来款 1,554,532,751.21
维修基金 14,308,200.49
广告及宣传费 11,637,839.00
代理费 9,207,734.92
手续费 1,260,693.66
办公费 8,402,616.87
水电及采暖费 9,258,928.29
物业管理费 4,564,938.88
审计及咨询费 3,394,607.50
招待费 4,441,485.49
董事会费 759,940.00
修理费 2,262,695.92
市内交通费及差旅费 1,247,566.03
会议费 2,158,861.70
财产保险费 351,492.56
48
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
低值易耗品 523,481.68
劳动保护费 13,438.00
车船使用费 7,812.75
营业外支出 35,000.00
其他 6,505,211.07
合计 1,634,875,296.02
51、收到的其它与筹资活动有关的现金
项 目 金 额
银行承兑汇票保证金 128,000,000.00
合 计 128,000,000.00
52、支付的其它与筹资活动有关的现金
项 目 金 额
财务顾问费 18,316,983.34
银行承兑汇票保证金 90,400,000.00
评估费 287,657.00
保险及抵押登记费 401,821.50
合 计 109,406,461.84
53、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料：
项 目 本期数 上年同期数
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
337,193,242.81 405,806,496.96
净利润
-384,358.05 20,338,441.58
加：资产减值准备
48,592,612.73 59,500,106.60
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
143,619.92 143,619.92
无形资产摊销
1,817,786.32 1,187,023.32
长期待摊费用摊销
49
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
-800,823.49 -39,102.27
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
34,652,609.95 32,246,582.42
财务费用（收益以“－”号填列）
7,002,127.99 -3,245,532.91
投资损失（收益以“－”号填列）
2,831,386.53 -4,316,991.09
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
859,505,252.13 -34,675,271.12
存货的减少（增加以“－”号填列）
58,011,111.52 -26,649,515.76
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）
-1,436,639,129.71 -297,560,018.26
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）
其他
-88,074,561.35 152,735,839.39
经营活动产生的现金流量净额
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
1,205,910,953.29 537,073,851.61
现金的期末余额
537,073,851.61 1,270,476,620.47
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
668,837,101.68 -733,402,768.86
现金及现金等价物净增加额
（2）现金和现金等价物的构成：
项 目 本期数 上年同期数
一、现金 1,205,910,953.29 537,073,851.61
50
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
其中：库存现金 158,163.39 135,554.62
可随时用于支付的银行存款 1,205,568,247.50 536,661,583.91
可随时用于支付的其他货币资金 184,542.40 276,713.08
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,205,910,953.29 537,073,851.61
八、关联方及关联交易
1、本企业的子公司情况
表决权
子公司 企业 法人 业务性 持股比
子公司全称 注册地 注册资本 比例
类型 类型 代表 质 例(%)
(%)
天津吉利大厦有限 控股子 有限 天津市和平区 房地产
毛铁 66,618,800.00 75.00 75.00
公司 公司 责任 南京路 开发
天津河北区江
天津市华驰租赁有 控股子 有限 史慧
都路鹤山里 3 租赁 3,000,000.00 90.00 90.00
限公司 公司 责任 琴
号
天津市河西区
天津海景实业有限 控股子 有限 张建 房地产
平山道 16 号增 500,000,000.00 50.00 50.00
公司 公司 责任 台 开发
6号4层
天津市南开区
天津市华升物业管 控股子 有限 靳胜 物业管
万德花园 500,000.00 90.00 90.00
理有限公司 公司 责任 基 理
1-5-701
天津市凯泰建材经 全资子 有限 天津市和平区 张建 商品流
150,000,000.00 100.00 100.00
营有限公司 公司 责任 常德道 80 号 台 通
天津市天房海滨建 全资子 有限 天津市汉沽区 孙建 房地产
1,200,000,000.00 100.00 100.00
设发展有限公司 公司 责任 文化街 146 号 峰 开发
天津市东丽区
天津市华兆房地产 全资子 有限 房地产
华明经济功能 李越 800,000,000.00 100.00 100.00
开发有限公司 公司 责任 开发
区 13 号楼 202
天津市津南区
天津市华亨房地产 全资子 有限 房地产
双港镇久隆街 李越 800,000,000.00 100.00 100.00
开发有限公司 公司 责任 开发
168 号
控股子 天津市南开区
天津市德霖停车场 有限 靳胜 物业管
公司的 欣苑路欣苑大 200,000.00 100.00 100.00
有限公司 责任 基 理
子公司 厦1层
天津市天蓟房地产 控股子 有限 天津专用汽车 房地产
杨宾 350,000,000.00 60.00 60.00
开发有限责任公司 公司 责任 产业园盘龙山 开发
51
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
路2号
控股子 天津市河西区
天津市海景游艇俱 有限 佟晓
公司的 南北大街 1 号 服务 1,000,000.00 100.00 100.00
乐部有限公司 公司 光
子公司 702
2、本企业的联营企业情况
本企业在被投资
被投资单位名 本企业持
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 单位表决权比例
称 股比例(%)
(%)
天津市华富宫大 天津市和平
有限责任 张伟杰 服务业 100,000,440.00 46.33 46.33
饭店有限公司 区
天津市天房物业 天津市河西
有限责任 张伟杰 物业管理 20,000,000.00 31.89 31.89
管理有限公司 区
天津大树房地产
天津市和平
经营销售有限公 有限责任 马秀兰 销售代理 1,000,000.00 40.00 40.00
区
司
天津市天房房地 天津市南开
有限责任 高云龙 销售代理 1,000,000.00 45.00 45.00
产销售有限公司 区
期末净资产总 本期营业收入 本期
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额 关联关系
额 总额 净利润
天津市华富宫大
144,751,542.24 79,937,053.97 64,814,488.27 11,499,056.21 -21,981,495.26 联营企业
饭店有限公司
天津市天房物业
219,148,543.20 177,583,203.05 41,565,340.15 103,502,396.93 4,097,329.20 联营企业
管理有限公司
天津大树房地产
经营销售有限公 2,396,882.60 1,922,502.62 474,379.98 2,480,000.00 -267,943.91 联营企业
司
天津市天房房地
45,226,958.15 11,949,617.16 33,277,340.99 9,559,693.18 -327,436.05 联营企业
产销售有限公司
3、关联交易情况
（1）关联方交易的定价标准
本公司与关联方的交易均按照公平的市场价格，并签订有关合同进行交易。
本公司向关联方购买货物、接受劳务、租赁等行为，均为保障本公司生产经营的正常进行所必要，
价格的确定是以交易发生时市场情况并在不超过供应地或服务地市场价格的范围内协商确定，且不高
于其向第三方销售的价格。
（2）购销商品、接受劳务的关联交易
关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联交 关联交易
关联方 价方式及决
易类型 内容 占同类交易金 占同类交易金
策程序 金额 金额
额的比例（%） 额的比例（%）
52
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
天津市大树房地
市场价
产经营销售有限 代理销售 按市场价 10,023,688.79 43.19 885,392.41 4.78
交易
公司
天津市天房房地 市场价
代理销售 按市场价 16,292,146.09 56.81 17,644,995.88 95.22
产销售有限公司 交易
合计 26,315,834.88 100.00 18,530,388.29 100.00
( 3 )出售商品、提供劳务情况表
关联交易
本期发生额 上期发生额
关联交 关联交易 定价方式
关联方
易类型 内容 及决策程 占同类交易金 占同类交易金
金额 金额
序 额的比例（%） 额的比例（%）
天津市天房科
市场价
技发展股份有 销售不动产 按市场价 18,606,590.00 26.30 103,291,972.48 100
交易
限公司
天津市天房房
市场价
地产销售有限 销售不动产 按市场价 52,145,103.00 73.70
交易
公司
天津市大树房地产经营销售有限公司
公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与参股公司天津市大树房地产经营销售有限公
司于 2009 年 10 月签订了《商品房销售代理协议》，双方约定，天津市华亨房地产开发有限公司开发
建设的天房彩郡项目由该公司代理销售，按销售额款的 1％计提代理费。
天津市天房房地产销售有限公司
①公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司于 2007 年 4 月签订《商品房销售代理协议》，
双方约定，公司建设的天房美域项目由该公司代理销售，其价格按双方认可的价格销售，并按售价总
额计提 1.5%的代理费。该协议于 2010 年 8 月续签。该协议目前仍在执行过程中。
②公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司于 2010 年 6 月签订了《商品房销售代理协
议》，双方约定，公司建设的天房翠海红山项目由该公司代理销售，按销售额款的 1.5％计提代理佣金。
该协议目前仍在执行过程中。
③公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司于 2009 年 6 月签订了《商品房销售代理协
议》，双方约定，公司建设的天房雅韵项目由该公司代理销售，按销售额款的 1％计提代理佣金。
④公司全资子公司天津市天房海滨建设发展有限公司与联营企业—天津市天房房地产销售有限
公司于 2008 年签订了《商品房销售代理协议》，双方约定，天津市天房海滨建设发展有限公司建设的
汉沽区泰安里项目由该公司代理销售，按销售额款的 1.5％计提代理佣金。该协议目前仍在执行过程
中。
⑤公司与参股公司－天津市天房房地产销售有限公司于 2012 年 12 月签订了《商品房销售合同》，
合同约定，该公司购买公司开发建设的城南家园 10 号楼商品房 5 套，建筑面积 2,157.49 平方米，总价
款为 52,145,103.00 元，该合同已执行完毕。
53
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
天津市天房科技发展股份有限公司
公司与天津市天房科技发展股份有限公司于 2012 年 11 月签订了“商品房买卖协议书”，协议约
定，该公司购买公司开发建设的城南家园 10 号楼商品房 2 套，建筑面积 674.95 平方米，地下车位 30
个，总价款为 18,606,590.00 元，该协议已执行完毕。
（4）关联托管/关联承包情况
公司与联营企业-天津市天房物业管理有限公司签订了《委托资产经营管理合同》，委托经营管理
友谊公寓、川北里、长寿公寓、环湖大厦、欣苑公寓、德恩里等地点的房产，合计面积 11,067.19 平方
米 , 委托年限为 3 年，从 2011 年 1 月 1 日起至 2013 年 12 月 31 日止。委托经营管理期间，上述资产
的日常维护、发生的相关费用及经营收入均由天津市天房物业管理有限公司承担和享有。
（5）关联担保情况说明 单位：万元
担保方 被担保方 担保余额
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津海景实业有限公司 31,800.00
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市华亨房地产开发有限公司 24,900.00
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市天房海滨建设发展有限公司 30,000.00
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（银行借款） 11,000.00
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（承兑汇票） 5,000.00
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（中小企业私募债券） 25,000.00
天津市房地产开发经营集团有限公司 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 63,000.00
（6）关联方应收款项
应收款项名称 关联方 期末金额 期初金额
预付账款 天津大树房地产经营销售有限公司 3,763,772.81
预付账款 天津市天房房地产销售有限公司 14,418,401.00 8,802,589.50
（7）关联方应付款项
应付款项名称 关联方 期末金额 期初金额
应付账款 天津市天房科技发展股份有限公司 206,626.56 3,020,193.36
应付账款 天津市天房物业管理有限公司 144,000.00 144,000.00
其他应付款 天津大树房地产经营销售有限公司 4,306,874.14 346,958.16
54
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
其他应付款 天津市天房房地产销售有限公司 4,518,256.31 2,759,246.72
其他应付款 天津市天房物业管理有限公司 59,200.00
九、或有事项
公司在本年度财务报告出具之前没有需要说明的或有事项。
十、资产负债表日后事项
根据 2013 年 4 月 1 日董事会通过的决议： 2012 年度按已发行股本 1,105,700,000.00 股计算，拟
向全体股东每 10 股派发现金 0.75 元（含税），共计现金股利 82,927,500 元。上述利润分配预案尚需
股东大会批准。
十一、其他重要事项
公司在本年度财务报告出具之前没有需要说明的其他重要事项。
十二、母公司会计报表主要项目注释 （金额单位为人民币元）
除另有指明外，期末数指 2012 年 12 月 31 日的数据，期初数指 2011 年 12 月 31 日的数据，本期
数指 2012 年的数据，上年同期数指 2011 年的数据。
1、应收账款
（1）应收账款按种类披露：
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额
%
单项金额重大并单项计提
坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的应
收账款
账龄分析法组合 5,215,208.28 54.38 1,562,062.48 30.00 5,205,208.28 54.38 1,561,562.48 30.00
组合小计 5,215,208.28 54.38 1,562,062.48 30.00 5,205,208.28 54.38 1,561,562.48 30.00
单项金额虽不重大但单项
4,366,846.80 45.62 4,366,846.80 100.00 4,366,846.80 45.62 4,366,846.80 100.00
计提坏账准备的应收账款
合计 9,582,055.08 100.00 5,928,909.28 61.93 9,572,055.08 100.00 5,928,409.28 61.93
55
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（2）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末数 期初数
账龄
账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备
一年以内 10,000.00 0.19 500.00
一至二年
二至三年
三年以上 5,205,208.28 99.81 1,561,562.48 5,205,208.28 100.00 1,561,562.48
合 计 5,215,208.28 100.00 1,562,062.48 5,205,208.28 100.00 1,561,562.48
（3）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 计提理由
款项时间长，预计
振兴轧钢厂 1,915,284.49 1,915,284.49 100.00
难以收回
款项时间长，预计
津联线材厂 1,164,820.07 1,164,820.07 100.00
难以收回
款项时间长，预计
沈阳鞍本 397,037.20 397,037.20 100.00
难以收回
款项时间长，预计
构件四厂 256,620.61 256,620.61 100.00
难以收回
河北景县孙镇建筑 款项时间长，预计
243,988.40 243,988.40 100.00
公司 难以收回
款项时间长，预计
钢绞线厂 134,338.54 134,338.54 100.00
难以收回
款项时间长，预计
福丰年工贸公司 103,223.56 103,223.56 100.00
难以收回
款项时间长，预计
浙江有色勘查院 58,576.00 58,576.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
河西物贸中心 50,084.73 50,084.73 100.00
难以收回
款项时间长，预计
宝地中天物资公司 42,873.20 42,873.20 100.00
难以收回
合计 4,366,846.80 4,366,846.80 100.00
（4）本报告期实际核销的应收账款：无
（5）本期转回或收回情况： 无
（6）期末应收账款前五名
单位名称 与本公司的关系 所欠金额 账 龄 占应收账款款总额的比例%
红桥危改指挥部 客户 3,100,623.00 三年以上 32.36
56
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
振兴轧钢厂 客户 1,915,284.49 三年以上 19.99
铁城公寓 客户 1,207,413.28 三年以上 12.60
津联线材厂 客户 1,164,820.07 三年以上 12.16
刘晓波（欣） 客户 459,172.00 三年以上 4.79
合计 7,847,312.84 81.90
说明： 应收账款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
2、其他应收款
期末数 期初数
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%
单项金额重大的
37,092,903.85 2.01 37,092,903.85 100.00 37,092,903.85 1.96 37,092,903.85 100.00
其他应收款
按组合计提坏账
准备的其他应收
款
账龄分析法组合 12,268,118.56 0.67 2,030,546.28 16.55 13,694,930.56 0.72 2,413,778.12 17.63
子公司往来 1,790,600,727.36 97.23 1,843,196,455.15 97.23
组合小计 1,802,868,845.92 97.90 2,030,546.28 0.11 1,856,891,385.71 97.95 2,413,778.12 0.13
单项金额虽不重
大但单项计提坏
1,669,335.75 0.09 1,669,335.75 100.00 1,669,335.75 0.09 1,669,335.75 100.00
账准备的其他应
收款
合计 1,841,631,085.52 100.00 40,792,785.88 2.22 1,895,653,625.31 100.00 41,176,017.72 2.17
（2）期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 理由
华钜房地产有限 款项时间长，预计
12,907,938.41 12,907,938.41 100.00
责任公司 难以收回
北京中益国际经
款项时间长，预计
济集团有限责任 10,120,000.00 10,120,000.00 100.00
难以收回
公司
天津华升房地产 款项时间长，预计
9,551,889.42 9,551,889.42 100.00
发展有限公司 难以收回
天津市华昌新联 款项时间长，预计
4,513,076.02 4,513,076.02 100.00
经贸公司 难以收回
57
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
合计 37,092,903.85 37,092,903.85 100.00
（3）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末数 期初数
账龄
账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备
一年以内 1,216,008.68 9.91 60,800.44 1,857,113.97 13.56 92,855.70
一至二年 1,365,603.49 11.13 136,560.35 4,876,703.20 35.61 487,670.33
二至三年 4,776,703.20 38.94 716,505.48 145,479.25 1.06 21,821.89
三年以上 4,909,803.19 40.02 1,116,680.01 6,815,634.14 49.77 1,811,430.20
合 计 12,268,118.56 100.00 2,030,546.28 13,694,930.56 100.00 2,413,778.12
（4）期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例% 理由
款项时间长，预计
静海天影 498,244.12 498,244.12 100.00
难以收回
北洋钢材批发交 款项时间长，预计
300,000.00 300,000.00 100.00
市场 难以收回
款项时间长，预计
亨利灭蝇设备厂 240,000.00 240,000.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
建工局物资中心 182,968.50 182,968.50 100.00
难以收回
第二中级人民法 款项时间长，预计
150,530.00 150,530.00 100.00
院 难以收回
室内外装饰配套 款项时间长，预计
80,000.00 80,000.00 100.00
公司 难以收回
鞍钢供销公司结 款项时间长，预计
54,000.00 54,000.00 100.00
算处 难以收回
款项时间长，预计
联合办公物资 44,000.00 44,000.00 100.00
难以收回
款项时间长，预计
其他 41,205.65 41,205.65 100.00
难以收回
承德市双湾区法 款项时间长，预计
40,598.53 40,598.53 100.00
院 难以收回
款项时间长，预计
轧四 18,494.45 18,494.45 100.00
难以收回
款项时间长，预计
天影金属制品厂 15,994.50 15,994.50 100.00
难以收回
款项时间长，预计
杭州市中法 3,300.00 3,300.00 100.00
难以收回
合计 1,669,335.75 1,669,335.75
58
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（5）本报告期实际核销的其他应收款：无
（6）本期转回或收回情况：本报告期收回前期已核销坏帐 13,600 元。
（7）期末其他应收款前五名：
与本公司的关 占其他应收款
单位名称 所欠金额 账龄
系 总额的比例%
一年以内、一
天津市华亨房地产开发有限公司 全资子公司 1,294,134,142.32 70.27
至二年
一年以内、一
天津市华兆房地产开发有限公司 全资子公司 430,201,305.24 23.36
至二年
天津市天蓟房地产开发有限公司 控股子公司 52,232,300.00 一至二年 2.84
天津市华驰租赁有限公司 控股子公司 13,676,817.88 三年以上 0.74
华钜房地产有限责任公司 非关联方 12,907,938.41 三年以上 0.70
合计 1,803,152,503.85 97.91
说明：其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
3、长期股权投资
（1）对子公司的长期股权投资：
在被
在被投 投资
核算 资单位 单位
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 现金红利
方法 持股比 表决
例(%) 权比
例(%)
天津市华驰 成本
租赁有限公 法 2,700,000.00 2,700,000.00 2,700,000.00 90.00 90.00
司
天津市华升 成本
法 573,126.74 573,126.74 573,126.74 90.00 90.00
物业管理有
限公司
天津市吉利 成本
法 61,807,833.22 61,807,833.22 61,807,833.22 75.00 75.00 1,024,271.61
大厦有限公
59
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
司
天津市海景 成本
法 250,000,000.00 250,000,000.00 250,000,000.00 50.00 50.00 80,000,000.00
实业有限公
司
天津市凯泰 成本
建材经营有 法 150,000,000.00 50,000,000.00 100,000,000.00 150,000,000.00 100.00 100.00
限公司
天津市华兆 成本
房地产开发 法 800,000,000.00 800,000,000.00 800,000,000.00 100.00 100.00
有限公司
天津市华亨 成本
房地产开发 法 800,000,000.00 800,000,000.00 800,000,000.00 100.00 100.00
有限公司
天津市天房 成本
海滨建设发 法 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00 100.00 100.00
展有限公司
天津市天蓟 成本
房地产开发 法
210,000,000.00 210,000,000.00 210,000,000.00 60.00 60.00
有限责任公
司
合计 3,475,080,959.96 3,375,080,959.96 100,000,000.00 3,475,080,959.96 81,024,271.61
（2） 对联营企业的长期股权投资：
在被投
核 在被投
资单位
被投资单 算 资单位 本期现金
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
位 方 持股比 红利
比例
法 例(%)
(%)
天津市华
权
富宫大饭
益 41,013,940.00 40,212,556.41 -10,184,003.82 30,028,552.59 46.33 46.33
店有限公
法
司
天津市天
权
房物业管
益 2,000,000.00 7,191,416.46 1,321,300.35 8,512,716.81 31.89 31.89
理有限公
法
司
天津大树
权
房地产经
益 400,000.00 296,929.55 -107,177.56 189,751.99 40.00 40.00
营销售有
法
限公司
天津市天
权
房房地产
益 450,000.00 13,082,518.11 -7,731,734.32 5,350,783.79 45.00 45.00
销售有限
法
公司
合计 43,863,940.00 60,783,420.53 -16,701,615.35 44,081,805.18
60
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
（3）对非控制、非重大影响的企业的长期股权投资:
在被投
在被投
资单位
被投资单 核算 资单位 本期现金红
投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 表决权
位 方法 持股比 利
比例
例(%)
(%)
珠海经济
特区中珠 成本
6,667,115.00 6,667,115.00 6,667,115.00 3.33 3.33
置业股份 法
有限公司
福州市土
地房屋综 成本
500,000.00 500,000.00 500,000.00 5.20 5.20
合开发公 法
司
天津银行
成本
股份有限 800,000.00 800,000.00 800,000.00 0.02 0.02 75,467.70
法
公司
合计 7,967,115.00 7,967,115.00 7,967,115.00 75,467.70
4、营业收入
⑴营业收入
项 目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
主营业务收入 1,372,704,529.43 99.20 1,722,217,560.69 99.32
其他业务收入 11,055,314.55 0.80 11,748,458.60 0.68
合 计 1,383,759,843.98 100.00 1,733,966,019.29 100.00
⑵主营业务收入（分产品）
项目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
商品房收入 1,372,704,529.43 100.00 1,722,217,560.69 100.00
合 计 1,372,704,529.43 100.00 1,722,217,560.69 100.00
5、营业成本
⑴营业成本
项 目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
主营业务成本 915,276,409.62 97.69 1,297,971,970.31 98.20
其他业务成本 21,656,144.18 2.31 23,782,758.18 1.80
61
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
合 计 936,932,553.80 100.00 1,321,754,728.49 100.00
⑵主营业务成本（分产品）
项目 本期数 比例% 上年同期数 比例%
商品房成本 915,276,409.62 100.00 1,297,971,970.31 100.00
915,276,409.62 100.00 1,297,971,970.31 100.00
合 计
6、投资收益
（1）投资收益明细：
项 目 本期数 上年同期数
成本法核算的长期股权投资收益 81,099,739.31 96,182,997.10
权益法核算的联营企业的投资收益 -16,701,615.35 -4,549,356.51
处置长期股权投资产生的投资收益 7,794,889.42
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
处置可供出售金融资产等取得的投资收益
合 计 64,398,123.96 99,428,530.01
（2）按成本法核算的长期股权投资收益：
被投资单位 本期数 上年同期数
天津市吉利大厦有限公司 1,024,271.61 852,242.80
天津天房海滨建设发展有限公司 0.00 55,330,754.30
天津海景实业有限公司 80,000,000.00 40,000,000.00
天津银行股份有限公司 75,467.70 0.00
合计 81,099,739.31 96,182,997.10
（3）按权益法核算的长期股权投资收益：
被投资单位 本期数 上年同期数
62
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
天津大树房地产经营销售有限公司 -107,177.56 280,901.47
天津市华富宫大饭店有限公司 -10,184,003.82 -10,592,717.16
天津市天房物业管理有限公司 1,321,300.35 489,052.68
天津市天房房地产销售有限公司 -7,731,734.32 5,273,406.50
合 计 -16,701,615.35 -4,549,356.51
（4）处置长期股权投资产生的投资收益
被投资单位 本期数 上年同期数
天津华升房地产发展有限公司 7,794,889.42
合 计 7,794,889.42
7、现金流量表补充资料
项 目 本期数 上年同期数
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
208,819,720.40 157,890,122.94
净利润
-396,331.84 18,147,596.38
加：资产减值准备
27,286,756.90 42,847,498.06
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧
143,619.92 143,619.92
无形资产摊销
514,000.00 400,000.00
长期待摊费用摊销
41,281.20 5,335.99
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
34,652,472.35 32,246,572.21
财务费用（收益以“－”号填列）
-64,398,123.96 -99,428,530.01
投资损失（收益以“－”号填列）
-2,310,321.96 -4,523,149.10
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
397,836,642.31 317,347,836.05
存货的减少（增加以“－”号填列）
63
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
128,200,256.79 -895,904,248.19
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）
-473,002,607.05 408,541,679.99
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）
其他
257,387,365.06 -22,285,665.76
经营活动产生的现金流量净额
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
193,050,152.93 225,204,675.91
现金的期末余额
225,204,675.91 537,777,520.99
减：现金的期初余额
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -32,154,522.98 -312,572,845.08
十三、补充资料
1、非经常性损益
非经常性项目 金额
非流动资产处置损益 800,823.49
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
21,187,544.88
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年会计报表附注
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 86,754.27
少数股东权益影响额 -549,647.50
所得税影响额 -5,518,780.66
合 计 16,006,694.48
2、 净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 6.03 0.24 0.24
扣除非经常性损益后归属于公司
5.66 0.22 0.22
普通股股东的净利润
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
二零一三年四月一日
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