天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 天房发展 股票代码 600322
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨新喆 丁艳
电话 022-23317185 022-23317185
传真 022-23317185 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com tffz@sina.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 17,604,480,748.38 12,423,408,244.88 41.70 12,315,769,358.26
归属于上市公司股东
4,464,901,593.52 4,404,198,503.70 1.38 4,221,438,640.41
的净资产
经营活动产生的现金
-1,500,823,919.18 -88,074,561.35 1,604.04 152,735,839.39
流量净额
营业收入 1,749,436,595.88 3,213,143,485.40 -45.55 3,253,956,143.53
归属于上市公司股东
143,704,443.04 260,219,560.87 -44.78 267,888,908.91
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 81,834,148.83 244,212,866.39 -66.49 186,468,453.88
的净利润
加权平均净资产收益 减少 2.8 个百分
3.23 6.03 5.77
率（%） 点
基本每股收益（元／
0.13 0.24 -45.83 0.24
股）
稀释每股收益（元／
0.13 0.24 -45.83 0.24
股）
1
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 135,234 130,481
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
天津市房地产开发
国有法人 25.11 277,661,690 0 质押 137,885,166
经营集团有限公司
上海锦江国际投资
国有法人 1.81 20,000,000 0 0
管理有限公司
深圳市津房物业发
国有法人 1.70 18,832,732 0 0
展有限公司
张小霞 未知 0.36 4,000,000 0 0
孙学军 未知 0.359 3,965,176 0 0
北京元翔恒基投资
未知 0.29 3,200,335 0 0
有限公司
赵荣林 未知 0.27 3,000,000 0 未知 3,000,000
黄友平 未知 0.24 2,666,005 0 0
中国农业银行股份
有限公司－中证
未知 0.20 2,173,871 0 0
500 交易型开放式
指数证券投资基金
中国长城资产管理
未知 0.18 2,000,000 0 0
公司
中国农业生产资料
未知 0.18 2,000,000 0 0
集团公司
上述股东关联关系或一致行动 未知前十名无限售条件股东和前十名股东之间有何关联关系或属
的说明 于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
3.1、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年度，公司管理层按照董事会的部署，谨慎研判形势，积极开展工作，有针对性
地抓住销售、融资和项目取得等重点环节。同时，年内公司制定了新一期的发展战略规划，
明确了未来一阶段的发展方向，确定了具体目标。2013 年度，公司主要经营成果如下：
2013 年度，公司施工面积 250.70 万平方米，公司各项目进度均按计划安排进行；公司
销售情况良好，全年共实现合同销售面积 24.63 万平方米，实现合同销售金额 28.25 亿元，
均较上年同期有较大幅度提升；截至 2013 年末，公司预收账款余额为 40.11 亿元，也较去
年同期大幅增加。但因受项目结算影响，使本年度公司营业收入和利润下降，2013 年公司
实现营业收入 17.49 亿元，归属于母公司所有者净利润 1.44 亿元。截至报告期末，公司总资
产为 176.04 亿元，归属于上市公司股东净资产 44.65 亿元。
2013 年度，天津住宅市场全年都呈现出平稳上升态势，成交量在刚性需求和改善性需
求不断入市的带动下稳步上升。针对此，公司抢抓市场机遇，牢牢把握上半年反季节旺销的
市场行情，各项目及时补充房源，调整售价，形成与市场同步发展。对内打破代理公司和项
目界限，共享客户资源的整合机制；对外与汽车、家居等专业卖场进行合作展示、资源共享
的跨界合作机制，较好地推进了销售工作。
土地市场方面，2013 年土地出让金排行前十位的城市天津在列，高溢价地块频现，优
质地块推出量减少，成交价格不断攀升。公司通过紧盯项目动态，提前做好策划，进行全方
位准备，准确研判形势，合理掌握节奏，在天津市土地市场出现较大涨幅之前成功获取栖塘
佳苑、美塘佳苑（津西陈塘挂 029、030 号）两个地块。
2013 年度，为了对公司下一阶段发展积蓄力量，公司加大了对融资工作的推进力度，
公司完成新增融资总额 60 余亿元，达到历史最高水平。融资工作总体呈现两个特点：一是
渠道多元化。除传统开发贷款以外，增加了股权质押、资产证券化、结构化融资等多种形式，
同时第一时间启动公司债申报工作，成为房地产再融资重启后第一个获得受理的公司债申报
项目，目前公司债正在发行中。二是摸索出具有创新意义的融资模式，增加了股权质押、资
产证券化等多种形式，在控制资金使用成本的同时，更高效地利用现有资源扩大资产规模。
2013 年，公司针对各项经营性资产的特点，划分类别，逐项分析，逐步探索出一条完
整可行的运营路径。通过售卖、重新租赁等方式，全年共实现合同金额 1411 万元，涉及资
产面积 7204 平方米。报告期末已出租面积为 3.47 万平方米，实现合同租赁金额 1271.07 万
元。工程管理方面，公司坚持从两个方面对工程安全和工程质量进行有效地控制：一是加强
现场管理力度。二是成立专项小组，整改隐患。同时，公司通过细排、倒排工期，拼抢进度，
确保了各项目建设进度符合计划安排。此外，四新技术的研究应用工作也得以继续深入推进。
客户服务和品牌建设工作方面，2013 年，客户服务解决率 99.5%，回访率 100%，满意率 99%。
公司以"责任地产"为主导的品牌战略也继续赢得社会各界认可：在 2013"榜样天津"企业社会
责任榜评选中，荣获"榜样天津"企业社会责任榜"宜居生活贡献奖"；荣获"2013 中国地产最
具社会责任感企业"称号；荣获"2013 年度天津市最佳雇主"称号。
3.1.1、公司项目情况
3.1.1.1 公司房地产开发项目情况
项目规划建 项目状态 年度销售 年度销售
项目金额 权益
项目名称 项目位置 项目类型 筑面积(万平 项目进度 (待开发、在 面积(万平 金额(亿
(亿元) 比例
方米) 建、竣工) 方米) 元)
天房美域二该项目位于河西区津商 品 房 与 限 限价房 12 万 目前，商品房项
11.87 100% 基本竣工 4.38 6.07
期凌口项目 淄公路以西、王兰庄村 价房 平方米，商品 目正在进行精
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珠江道规划线北侧 房 4.25 万平 装修施工，正在
方米 销售中；限价房
项目即将竣工，
已销售完毕。
商业写字楼 正在办理土地
融邦大厦 该项目位于友谊北路 1.6 2.3 100% 待开发 0 0
项目 置换手续。
天欣锦园业主
已入住，正在销 天欣锦园已
天欣锦园、天 该 项 目 位 于 东 丽 区 华
商品房 15 16.42 100% 售中；天欣颐园 竣工、天欣 2.08 2.17
欣颐园 明新家园 06#地块
正 在 进 行 装 修 颐园在建
和配套施工。
该项目位于津南区双 已基本竣工、正
新科园 商品房 12.9 14.27 100% 基本竣工 1.9 2.4
港新家园 124#地块 在销售中。
正在进行配套
该项目位于津南区双
新盈庄园 商品房 13 15.27 100% 施工，正在销售 在建 0.62 0.81
港新家园 125#地块
中。
目前，项目正在
该项目位于津南区双
进行主体装修
新景园 港新家园 117#－121# 限价商品房 12.62 17.92 100% 在建 6.81 4.95
和配套施工，正
地块，共计五宗地块
在销售中。
该项目已全配
该项目位于东丽区程
翠海佳园 商品房 6.9 10.7 100% 套竣工，正在销 竣工 3.18 3.42
新道
售中。
栖塘佳苑(津
商品房和中
西 陈 塘该项目位于河西区洞 5.02（居住用 正在办理前期
小学幼儿园 9.67 100% 待开发 0 0
(挂)2013-029 庭路西侧 地） 手续。
用地
号)
美塘佳苑(津
西 陈 塘该项目位于河西区洞 正在办理前期
商品房 16.68 8.86 100% 待开发 0 0
(挂)2013-030 庭路西侧 手续。
号)
土地整理区
滨海新区核 预计总投资 域 3300 亩，
心区天津汉 33.5 亿元。 可 出 让 面 积
目前，澜岸雅
沽河西旧城 澜岸雅苑预 1711 亩。澜岸
苑、美域澜苑项
综 合 开 发 建 该 项 目 位 于 滨 海 新 区 旧 城 综 合 开 计总投资 5.5 雅 苑 规 划 建
100% 目 已 完 成 正 负 在建 0 0
设项目（包含 汉沽旅游度假区北侧 发建设 亿元，美域 筑 面 积 8.98
零，正在进行主
澜岸雅苑、美 澜苑预计总 万平方米，美
体施工。
域澜苑两个 投资 1.35 亿 域 澜 苑 规 划
项目） 元。 建筑面积 2.3
万平方米
该项目位于蓟县津蓟居 住 及 商 业 居住 29.16 正在进行主体
美域新城 16.86 60% 在建 1.43 1.07
高速出口东侧。该项目 金融 商业金融 施工，正在销售
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由控股子公司天津市 10.21 中。
天蓟房地产开发有限
责任公司开发建设，公
司占 60%股份。
该项目是海河开发六
大节点的水上运动世
界，位于光华桥河西一 C 地块海景文
B 地块 19.83 C 地块在
侧海河与南北大街之 苑正在销售中，
住宅及商业 C 地块 32.99 建，D 地块
天津湾 间，项目由天房发展与 79.29 50% 目前结构施工 3.68 6.99
用地 D 地块 44.52 待开发，其
北京首都开发股份有 已基本完成，部
E 地块 1.80 余已竣工
限公司各占 50%股份 分已封顶。
的天津海景实业有限
公司开发建设
该项目位于西青区大
规划建筑面
大寺新家园寺新家园，共七宗地公 共 租 赁 住
积 120 万平方 土建部分已基
公 共 租 赁 住 块。由公司受天津市保 房 （ 委 托 开 委托开发 － 在建 - -
米，建房总套 本完工。
房项目 障 住 房 建 设 投 资 有 限 发）
数 2.2 万套
公司委托开发建设
3.1.1.2 公司租赁业务情况
A 吉利大厦
吉利大厦系我公司控股子公司天津吉利大厦有限公司持有经营，坐落于天津市南京路和
滨江道交口，总建筑面积 6.1 万平方米，目前可出租面积 4.2 万平方米，截止 2013 年 12 月
底合同出租率 98%，平均租金单价 2.5 元/㎡.日，合同期限 3 至 10 年。
B 其他物业租赁情况
公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。其中部分
投资性房产已委托天津市天房物业管理有限公司经营管理（请参阅本报告重要事项部分），
车库主要由天津市德霖停车场有限公司管理（请查阅公司子公司经营情况），其余由裕成分
公司管理的底商、公建等物业为 7.06 万平方米，报告期末已出租面积为 3.47 万平方米，实
现合同租赁金额 1271.07 万元。
公司经营性房产均按成本法计量。
3.2 主营业务分析
3.2.1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,749,436,595.88 3,213,143,485.40 -45.55
营业成本 1,085,857,184.28 2,304,026,462.41 -52.87
销售费用 121,543,826.96 94,577,790.60 28.51
管理费用 162,262,882.00 149,163,208.37 8.78
财务费用 92,442,557.95 29,391,425.48 214.52
经营活动产生的现金流量净额 -1,500,823,919.18 -88,074,561.35 1,604.04
投资活动产生的现金流量净额 -9,225,249.82 -38,074,289.72 -75.77
筹资活动产生的现金流量净额 3,450,206,013.74 794,985,952.75 334.00
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3.2.2 收入
(1) 主要销售客户的情况
单位：元 币种:人民币
客户 业务内容 金额
中铁十八局建筑安装工程公司 房地产开发 19,620,850
天津天房建设工程有限公司 销售建筑材料 41,278,810.03
天津市房信建筑工程总承包有限公司 销售建筑材料 36,380,532.95
中天建设集团有限公司 销售建筑材料 29,774,284.72
天津荣华富强贸易有限公司 销售建筑材料 14,189,418.80
中建二局第四建筑工程有限公司 销售建筑材料 4,832,675.13
3.2.3 成本
(1) 成本分析表
单位:元 币种:人民币
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
成项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产开
899,952,310.91 82.88 2,106,198,922.84 91.41 -57.27
发经营
建筑材料 140,101,635.17 12.90 157,325,433.39 6.83 -10.95
出租 39,235,771.68 3.61 37,178,009.07 1.61 5.53
物业管理
6,567,466.52 0.61 3,324,097.11 0.15 97.57
及其他
合计 1,085,857,184.28 100 2,304,026,462.41 100 -52.87
分产品情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
成项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
商品房销
823,601,216.21 75.85 2,030,514,799.74 88.13 -59.44
售
经济适用
76,351,094.70 7.03 75,684,123.10 3.28 0.88
房销售
建筑材料 140,101,635.17 12.90 157,325,433.39 6.83 -10.95
出租 39,235,771.68 3.61 37,178,009.07 1.61 5.53
物业管理
6,567,466.52 0.61 3,324,097.11 0.15 97.57
及其他
合计 1,085,857,184.28 100 2,304,026,462.41 100 -52.87
3.2.4 费用
单位:元 币种:人民币
项 目 本期金额 上期金额 同期对比
销售费用 121,543,826.96 94,577,790.60 28.51%
管理费用 162,262,882.00 149,163,208.37 8.78%
财务费用 92,442,557.95 29,391,425.48 214.52%
所得税费用 64,925,419.02 113,519,245.55 -42.81%
① 财务费用较上期增长 214.52%，主要是由于本期融资额和融资成本同时增加所致。
② 所得税费用较上期减少 42.81%，主要是由于本期利润总额较上期大幅下降所致。
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3.2.5 现金流
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -1,500,823,919.18 -88,074,561.35 1,604.04
投资活动产生的现金流量净额 -9,225,249.82 -38,074,289.72 -75.77
筹资活动产生的现金流量净额 3,450,206,013.74 794,985,952.75 334.00
说明：① 经营活动产生现金流量净流出金额本期较上年同期增加 14.13 亿元，增幅达
1,604.04%。主要原因为本期加大土地储备力度，取得津西陈塘（挂）2013-029、津西陈塘
（挂）2013-030 两宗地块，共计支付土地出让金 17.40 亿元所致。
② 投资活动产生的现金流量净流出金额本期较上年同期减少 2,884.90 万元，减幅达
75.77%。主要原因为本期发生对外权益性投资较上期大幅减少所致。
③ 筹资活动产生的现金流量净流入金额本期较上年同期增长 26.55 亿元，增幅达
334%。主要原因由于本期为加大土地储备，增大融资力度弥补运营资金的缺口所致。
④ 本期经营活动产生现金流量净额为-150,082.39 万元，本年度净利润为 14,370.44 万
元，存在重大差异的主要原因是由于行业特点决定的。房地产行业采用预售收款、建成交房
的模式进行经营，周期跨度至少一年到两年，因此项目利润形成的时间与当期经营现金的流
入并不配比。
3.2.6 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司 2008-2013 年度战略规划已经执行完毕，在本战略期内，公司明确了自身的发展愿
景："打造中国最具影响力的房地产开发企业"和企业使命："以人为本，以高度社会责任感
铸造高品质生活空间"，并结合外部环境变化，确立了公司的战略定位："加强两大运营，夯
实四大能力，实施六大战略，打造环渤海房地产龙头企业"的"6421"工程。战略发展期内，
公司营业收入和净利润年复合增长率分别为 20.9%和 23.4%，公司五年累计实现销售合同金
额 123 亿元，完成销售面积 153 万平方米，公司总资产规模达到 176.04 亿元，净资产规模
达到 44.65 亿元。公司于战略期内开展了内容丰富、效果突出的管理提升工作，公司"内部
控制、标准化、信息化"三位一体的管理架构初具雏形，达到理顺管理链条、提高运营效率
的目的。同时，公司坚持主动为客户提供贴心服务，真正解决客户问题，不断健全完善相关
制度与工作流程并积极拓展客服形式，提高客户满意度，拉近企业与业主之间的关系，让业
主切身感受到企业作为责任地产的品牌服务。履行社会责任方面，公司战略期内以高度的责
任感与使命感，推进保障性住房建设，所承建的保障性住房均按照住建部的检查标准按期推
进，保证工程质量过关过硬，体现"产品就是人品、质量就是道德、按期交竣就是生命线"
的责任感。总体看，公司较好地执行了战略规划制定的工作部署，基本实现了战略规划目标。
3.3 行业、产品或地区经营情况分析
3.3.1 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 增加 11.24
1,514,054,058.94 899,952,310.91 40.56 -49.19 -57.27
发经营 个百分点
增加 0.23
建筑材料 142,636,037.46 140,101,635.17 1.78 -10.74 -10.95
个百分点
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减少 3.01
出租 61,420,720.45 39,235,771.68 36.12 0.57 5.53
个百分点
物业管理 增加 5.47
31,325,779.03 6,567,466.52 79.03 149.14 97.57
及其他 个百分点
增加 9.64
合计 1,749,436,595.88 1,085,857,184.28 37.93 -45.55 -52.87
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 毛利率比
营业成本
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 上年增减
比上年增
（％）
减(%) （%）
减(%)
商品房销 增加 12.44
1,423,684,621.94 823,601,216.21 42.15 -50.72 -59.44
售 个百分点
经济适用 减少 1.09
90,369,437.00 76,351,094.70 15.51 -0.41 0.88
房销售 个百分点
增加 0.23
建筑材料 142,636,037.46 140,101,635.17 1.78 -10.74 -10.95
个百分点
减少 3.01
房屋出租 61,420,720.45 39,235,771.68 36.12 0.57 5.53
个百分点
物业管理 增加 5.47
31,325,779.03 6,567,466.52 79.03 149.14 97.57
及其他 个百分点
增加 9.64
合计 1,749,436,595.88 1,085,857,184.28 37.93 -45.55 -52.87
个百分点
说明：本公司主营业务为房地产行业，开发的产品包括商品房、限价商品房及经济适用房。
本期营业收入中利润较低的限价商品房比例较上年同期大幅减少，造成商品房毛利率大幅增
长。
3.3.2 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
天津市 1,749,436,595.88 -45.55
3.4 资产、负债情况分析
3.4.1 资产负债情况分析表
单位:元 币种:人民币
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 3,159,647,798.03 18.33 1,296,310,953.29 10.63 72.44
应收款项 165,644,230.49 0.96 113,248,649.73 0.93 3.23
存货 12,851,716,381.20 74.58 9,698,584,268.21 79.51 -6.20
长期股权投资 85,922,248.51 0.50 82,654,920.18 0.68 -26.47
投资性房地产 775,628,516.18 4.50 811,772,520.80 6.65 -32.33
固定资产 139,572,965.75 0.81 146,500,475.13 1.20 -32.50
预收账款 4,011,088,499.58 23.28 2,743,461,018.69 22.49 3.51
短期借款、一年
内到期的非流动
6,928,498,062.52 40.20 3,440,560,000.00 28.21 42.50
负债、长期借款、
应付债券
货币资金：本报告期期末占总资产的比例较上年同期增加 72.44%，主要系本年借款大幅增
长所致。
投资性房地产：本报告期占总资产的比例较上年同期减少 32.33%，主要系本年度加大了原
作为出租使用的车库类资产的销售力度，造成投资性房地产减少，同时本报告期资产总额较
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上年同期大幅增长所致。
固定资产：本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少 32.50%，系本报告期内资产总额
大幅增长所致。
短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券：本报告期期末占总资产的比例
较上年同期增加 42.50%，系本期融资金额增长所致。
3.5 核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整
合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力
等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业
管理为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司核心竞争力未发生变化，在下一阶段，公司
将通过对传统优势能力进行梳理，积极开展新的优势能力的培育工作进一步加强公司核心竞
争力。
3.6 投资状况分析
3.6.1 对外股权投资总体分析
单位:元 币种:人民币
报告期内 本期金额 上期金额 投资额增减
投资增减变动额
投资额 被投资单位 金额 被投资单位 金额 幅度（%）
天津市华塘房地产 天津市凯泰建材
500,000,000.00 100,000,000.00
开发有限公司 经营有限公司
母公司报表内 天津市华升物业管
2,550,000.00
理有限公司
小计 502,550,000.00 小计 100,000,000.00 402,550,000.00 402.55
天津天保物业服务 天津瑞银小额贷
2,765,080.00 30,000,000.00
有限公司 款有限公司
合并报表内 天津天保物业服
556,000.00
务有限公司
小计 2,765,080.00 小计 30,556,000.00 27,790,920.00 -90.95
合计 505,315,080.00 合计 130,556,000.00 374,759,080.00
占被投资公司权
被投资公司 主要经营活动 备注
益的比例%
天 津市 华塘房 地产开 注册资金 5 亿元，其中本报告期投资 5 亿
房地产开发 100
发有限公司 元
天 津市 华升物 业管理 注册资金 300 万元，本报告期收购少数股
物业管理 100
有限公司 东 5 万元、增资 250 万元
天 津天 保物业 服务有 注 册 资 金 555.6 万 元 ， 本 报 告 期 投 资
物业管理 10
限公司 276.508 万元
(1) 持有非上市金融企业股权情况
持有数量 占该公 报告期
报告期
最初投资 司股权 期末账面 所有者 会计核 股份
所持对象名称 损益
金额（元） 比例 价值（元） 权益变 算科目 来源
（股） （元）
（%） 动（元）
天津银行股份有限 长期股
800,000 800,000 0.02 800,000
公司 权投资
天津瑞银小额贷款 长期股
30,000,000 30,000,000 15 30,000,000
有限公司 权投资
合计 30,800,000 30,800,000 / 30,800,000 / /
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3.6.2 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3.6.3 募集资金使用情况
(1) 其他
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3.6.4 主要子公司、参股公司分析
公司主要控股子公司情况
（1）投资收益对公司净利润影响达到 10%以上子公司情况
单位:元 币种:人民币
主要产
公司名称 业务性质 品或服 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
务
天津海景实业有 房 地 产 开 房 地 产
500,000,000.00 2,478,077,647.38 932,112,369.73 391,540,229.76 100,073,947.36 74,445,260.97
限公司 发 开发
房 地 产
天津市天房海滨
房 地 产 开开 发 及
建设发展有限公 1,200,000,000.00 1,828,710,207.91 1,361,697,587.69 85,310,697.00 7,021,786.57 66,433,892.71
发 市 政 开
司
发
天津市华亨房地 房 地 产 开 房 地 产
800,000,000.00 3,920,560,216.46 815,968,916.70 4,158,005.41 -21,148,719.52 -15,864,274.92
产开发有限公司 发 开发
（2）其他控股子公司情况
单位:元 币种:人民币
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
或服务
天津吉利大厦有限公司 房地产开发 房屋出租 66,618,000.00 96,015,789.09 73,108,908.36 1,846,330.49
天津市华驰租赁有限公司 租赁 房屋出租 3,000,000.00 15,815,690.93 1,748,746.89 -4,989.56
天津市华升物业管理有限
物业管理 物业管理 3,000,000.00 12,358,091.35 7,930,809.06 2,262,111.64
公司
天津市凯泰建材经营有限 建筑材 料
商品流通 150,000,000.00 621,565,618.21 166,213,406.28 4,258,197.60
公司 与构件
天津市华兆房地产开发有 房地产 开
房地产开发 1,300,000,000.00 2,056,145,197.72 1,285,989,770.33 -6,842,233.41
限公司 发
天津市天蓟房地产开发有 房地产 开
房地产开发 350,000,000.00 579,610,997.54 336,737,302.23 -6,037,922.57
限责任公司 发
天津市华塘房地产开发有 房地产 开
房地产开发 500,000,000.00 2,399,723,546.60 500,213,032.10 213,032.10
限公司 发
（3）参股子公司情况
单位:元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 138,733,703.84 55,410,285.46 -9,403,202.47
天津市天房物业管理有限公司 物业管理 物业管理 20,000,000.00 311,441,564.71 45,449,324.75 4,280,384.59
天津大树房地产经营销售有限公
服务 房屋代理销售 1,000,000.00 2,090,359.44 154,861.90 -319,518.08
司
天津市天房房地产销售有限公司 服务 房屋代理销售 1,000,000.00 54,502,748.02 33,277,340.99 9,183,591.18
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3.6.5 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
3.7 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
3.7.1 行业竞争格局和发展趋势
2013 年房地产市场整体运行健康，房地产行业调控从以往的行政调控为主转向市场调
控为主，从需求调控为主转向供求双向调控，从"一刀切"转向目标差别化。这说明，三中全
会提出的市场在资源配置中起决定性作用的核心思想，正引导着各地调控机制的稳步建立。
随着销售面积增速持续放缓，新开工增速止跌回升，价格涨幅在供求关系缓解的背景下逐步
收窄，预计 2014 年这一趋势将继续延续。2014 年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，
房地产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而
就，限购限贷政策仍然不会放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政
策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革的推进，
将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产
业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑
战，市场供需关系将更趋良性。
在上述背景下，2014 年天津市的宏观政策仍将保持连续性和稳定性，市场环境将走向
成熟和稳定。市场预期的渐趋稳定，将使商品住宅市场在刚性需求和改善需求的支撑下继续
呈现较为稳定的发展态势。其中，2014 年京津冀一体化概念的提出，将会使天津市的房地
产市场和北京等区域形成一定程度的联动，创造出更大的发展空间和更新的发展机遇。此外，
天津市推动的万企转型升级工作，鼓励集约节约用地，关停并转企业现有用地，可以通过公
开出让的方式，依法将土地用途变更为商业、旅游等经营性用地；关停企业现有用地可调整
置换使用。上述政策或将对区域内的局部地区发展产生推动作用，存在盘活中心区域优质存
量土地，也会带动天津市房地产市场多元化投资的机会。
3.7.2 公司发展战略
公司新一期发展战略规划（2014-2018）已制定完毕并经公司七届二十九次董事会会议
审议通过。基于对外部战略环境及内部资源能力的分析，在这一战略期内，公司在坚持"打
造中国最具影响力的房地产开发企业"的企业愿景与"以人为本，以高度社会责任感铸造高品
质生活空间"的企业使命，并结合外部环境变化确立公司新的战略定位（"134-12"工程）："
加强三大业务领域融合，聚焦四大战略议题，着力十二项战略能力提升，成为可持续发展的
环渤海地区最具影响力的房地产开发龙头企业之一"，即加强战略核心业务、战略辅助业务
与战略培育业务的融合互动，聚焦"以规模扩张为导向的资本运作"、"以快速增长为目标的
高效周转"、"以客户导向为基础的能力提升"和"以目标管理为核心的运营升级"四大战略议
题，从"资本运营能力提升"、"拓展投资能力提升"、"市场营销能力提升"等十二个方面保障
战略方案的落地与战略目标的实现，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力
的房地产开发龙头企业之一。
3.7.3 经营计划
2014 年，公司计划全年施工面积 285.52 万平方米；主营业务收入 34.60 亿元。
3.7.4 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年，公司将根据实际业务需求，通过公司债发行，自有资金、银行贷款以及创新
融资手段等多种融资方式解决资金来源问题。如出现需披露的融资需求，公司将严格依照法
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
律法规约定的程序履行必要的审批和公告程序。2014 年度，公司计划总支出：121.62 亿元，
其中土地开发建设投资 87.98 亿元，偿还贷款 25.19 亿元，其他支出 8.45 亿元。
3.7.5 可能面对的风险
A、行业政策风险
在进一步推进城镇化建设的大背景下，未来的房地产市场将有新的发展空间和机遇。但
近年来，国家相继出台一系列的措施抑制投资性住房需求，短期内国家对于房地产市场的调
控力度没有放松，公司仍须谨慎看待房产市场。同时，严格的土地政策将对未来的土地市场
供求产生重大影响，导致公司未来土地成本可能增加。公司必须在宏观调控的大背景下准确
把握经济形势、政策导向，规避公司未来发展不利影响风险。
B、金融政策风险
房地产行业属于资金密集型行业，资金是影响房地产企业发展的关键因素之一。如果金
融政策变化导致资金面趋紧，会增加公司融资的难度以及消费者购房融资的难度，将可能对
公司的运营成本和产品销售产生一定程度的不利影响。
C、财务风险
公司存货主要由开发产品、未完成开发产品和土地储备等构成。公司存货变现受房地产
市场和土地交易市场活跃度影响较大，且变现时间相对较长，可能会对公司保持流动性稳定
产生一定的不利影响。
D、业务区域集中风险
目前公司所有开发项目均在天津市，没有异地开发项目。公司对单一区域市场的依赖将
导致公司的经营业绩与天津房地产市场的变化直接相关。公司将充分利用熟悉本地市场的优
势掌握所开发项目的情况，有效规避未知风险因素，保证公司的稳步发展。同时积极跟进外
埠项目，在规避地域风险的同时拓展公司业务规模。
E、成本上升的风险
土地是房地产企业重要的生产要素，由于其稀缺性和不可再生性，土地价格不断上涨，
进而直接提高了项目的开发成本。此外，近年来建筑材料及设备价格的上涨趋势明显，进一
步增加了开发项目的建筑安装成本。如果上述生产要素价格持续上升，可能影响公司的盈利
能力。
F、销售风险
随着国内房地产市场的快速发展，房地产开发企业将面临着更加激烈的市场竞争环境。
市场需求、项目位置、户型设计等因素都将给房地产销售带来一定程度的不确定性。传统的
销售旺季淡季可能会被政策和消费者预期打乱，一定程度上会加大推盘的难度。此外，诸如
首付比例、住房按揭贷款等政策调整，以及未来可能出台征收物业税、房产税和利率波动等
因素都会影响消费者购房行为，可能对公司项目的销售构成不利影响。
3.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
3.8.1 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
3.8.2 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
3.8.3 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
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天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3.9 利润分配或资本公积金转增预案
3.9.1 现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。公司严格执行 2012 年度股东大会的决议
进行了现金分红，现金分红比例符合《公司章程》规定。
3.9.2 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
3.9.3 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：万元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
每 10 股派 中归属于上
每 10 股送 每 10 股转 现金分红的 报表中归属于
分红年度 息数(元)（含 市公司股东
红股数（股） 增数（股） 数额（含税） 上市公司股东
税） 的净利润的
的净利润
比率(%)
2013 年 0 0.40 0 4,422.80 14,370.444304 30.78
2012 年 0 0.75 0 8,292.75 26,021.956087 31.87
2011 年 0 0.7 0 7,739.90 26,788.890891 28.89
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内本公司新成立全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司，本公司能够对上述公司
实施控制，从成立之日起纳入合并范围。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：张建台
2013 年 4 月 30 日
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