公司债券跟踪评级报告
大公信用评级报告声明
为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出
具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下：
一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关
系外，不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。
二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循
了客观、真实、公正的原则。
三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意
见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。
四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、及
时性和完整性不作任何明示、暗示的陈述或担保。
五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资
建议。
六、本报告信用等级在本报告出具之日至本次债券到期兑付日有效，在有效期限内，大
公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。
七、本报告版权属于大公所有，未经授权，任何机构和个人不得复制、转载、出售和发
布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。
公司债券跟踪评级报告
跟踪评级说明
根据天房发展 2013 年公司债券信用评级的跟踪评级安排，大公对
公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析，并
结合公司外部经营环境变化等因素，得出跟踪评级结论。
发债主体
公司前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建
设开发公司（以下简称“天建开发”）；1988 年在天建开发基础上组建
了天津市房地产开发经营集团，后经天津市经济体制改革委员会津体
委字【1992】33 号文批准整体改制，并经中国人民银行天津市分行津
银金【1992】479 号文批准，发行募集法人股和内部职工股，以定向募
集方式成立天房发展。1998 年 3 月 18 日，经中共天津市委员会、天津
市人民政府津党【1998】9 号文批准，同意设立天房集团从事相应的国
有资产管理。根据中国证券监督管理委员会证监发行字【2001】50 号
《关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的
通知》，天房发展于上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票
代码：600322）。截至 2014 年 3 月末，公司注册资本为 110,570 万元，
天房集团持有公司 25.11%股份，为公司第一大股东，公司实际控制人
为天津市国有资产监督管理委员会（以下简称“天津市国资委”）。
公司以房地产开发为主业，是国家二级企业、房地产开发一级企
业，也是天津市主要的房地产开发企业之一。截至 2014 年 3 月末，公
司共有控股子公司 12 家。
宏观经济和政策环境
2014 年一季度国民经济开局平稳且总体向好，结构调整和转型升
级继续取得新进展；外部环境复杂多变导致国内经济仍存在下行压力
2014 年一季度我国实现国内生产总值 128,213 亿元，同比增长
7.4%，增速较 2013 年同期回落 0.3 个百分点；从环比看，2014 年一季
度国内生产总值增长 1.4%。分产业看，第一产业增加值 7,776 亿元，
同比增长 3.5%；第二产业增加值 57,587 亿元，同比增长 7.3%；第三
产业增加值 62,850 亿元，同比增长 7.8%。分要素看，固定资产投资（不
含农户）同比增长 17.6%；社会消费品零售总额同比增长 12.0%；进出
口总额同比下降 1.0%，实现贸易顺差 167.4 亿美元。2014 年 3 月份中
国制造业 PMI 为 50.3%，较 2014 年 2 月微升 0.1 个百分点，自 2013
年 11 月份后首次回升，预示我国制造业总体平稳向好。从工业景气度
看，2014 年一季度工业企业景气指数为 128.0，环比上升 3.7 点；工
业企业家信心指数为 124.3，环比提高 3.3 点。
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结合宏观数据综合分析发现，2014 年一季度第三产业增加值占 GDP
比重升至 49%，且第二产业中装备制造业和高技术产业增加值增速比规
模以上工业增加值平均增速高 3 个百分点，说明在市场机制作用下，
产业结构继续得到优化。此外，投资增速有所回落，第三产业与民间
投资比重继续提高，居民消费增速有所加快，投资与消费的关系更趋
合理，整体看国民经济结构调整与转型升级取得一定进展。
导致国民经济增速下滑的主要原因是一方面外部环境仍然复杂严
峻，新兴经济体下行压力较大，IMF 分别调低 2014 年世界经济增长预
期和发展中国家经济增长预期 0.1 个百分点和 0.2 个百分点，世界经
济复苏低于预期进而影响我国出口增速；另一方面，我国正处于增速
换挡期、结构调整期与前期刺激政策消化期“三期”叠加阶段，加上
政府主动调控加大淘汰落后产能与环境污染治理力度，因此经济增速
放缓属于阶段性客观反映。
总体来看，2014 年一季度国民经济运行处于合理区间，结构调整
和转型升级继续取得新进展。但同时也注意到，外部环境仍然复杂多
变导致国内经济仍存在一定的下行压力。
行业及区域经济环境
人口结构、城市化进程等因素对我国房地产发展起到了根本性推
动作用；近年来国家通过增加保障房的建设以缓解房地产市场的供需
矛盾；2014 年以来，受信贷政策紧缩影响房地产销售面积同比下降
人口结构、城市化进程、信贷及货币投放量等因素对我国房地产
市场的发展起了根本性的推动作用，但为了房地产市场的稳定发展，
2009 年以来，我国政府对房地产市场进行了密集调控，房地产行业景
气度波动较大；2013 年及 2014 年 1～5 月，我国土地购置面积分别完
成 3.88 亿㎡和 1.11 亿㎡，同比分别减少 8.80%和 5.70%；房地产开发
投资完成额同比分别增长 19.80%和 14.70%；2013 年房屋新开工面积同
比增长 13.50%，2014 年 1～5 月同比减少 18.60%。
保障房的供给方面，根据国家“十二五”规划纲要，“十二五”
期间，全国将新建各类保障性住房和棚户改造 3,600 万套，其中 2014～
2015 年间约供应共 1,600 万套，使保障房的覆盖率达到 20%，通过增
加保障性住房的建设和供应缓解房地产市场的供需矛盾。
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图1 2006～2013 年我国土地购置面积及商品房销售面积变动情况
数据来源：Wind 资讯
需求及成交量方面，2013 年及 2014 年 1～5 月全国商品房销售面
积分别约为 13.06 亿㎡和 3.61 亿㎡，2013 年同比增长 17.30%，2014
年 1～5 月同比减少 7.80%。2013 年房地产市场有所回暖，商品房销售
有所改善，2014 年 1～5 月，受信贷政策紧缩影响，房地产市场销售面
积同比下降。整体来看，我国购房需求逐渐转向以刚需为主。需求的
管理政策来看，2010 年～2012 年，国家多次出台包括“国十一条”、
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和“新国五条”
等在内的调控政策，以限贷、限购、限制房价及提高房贷首付款比例
等方式抑制投资投机性购房需求，旨在合理引导住房消费求；2013 年
2 月，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以
下简称“《通知》”）要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得
税按转让所得的 20%计征，同时加快推进扩大个人住房房产税改革试点
的工作，《通知》进一步明确了抑制投机需求、增加住房供给的调控
方向。
行业在政策调控的背景下因其自身的固有特征出现了集中度上
升、区域市场表现分化等特点，整体上有利于大型房地产企业的发展
我国房地产行业进入门槛较低，市场结构较为分散，开发商规模
普遍较小，截至 2013 年末，我国共有房地产开发企业约 8.84 万家，
年均实现主营业务收入约为 5,000 万元。2009 年以来，在政策调控的
背景下，房地产行业本身固有的特性导致了不同地域及企业等多方面
的变化，具体来看，一线城市行业资源的聚集能力仍较强，二三线城
市占全国房地产开发投资额和商品房销售面积的比重有所上升；重点
城市的销售集中度趋于上升。整体来看，调控以来行业集中度逐年提
升，企业业绩分化趋于明显，大型房地产企业发展较为良好。从行业
产品结构来看，刚性需求逐渐占据市场主流，中低档房源市场份额占
比明显扩大，由于产品结构直接影响房地产企业业绩，调控以来供应
中低档房源为主、采取标准化开发并且以“快速周转”为主要战略的
企业销售业绩较好。预计未来在行业集中度上升的前提下，有着良好
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产品定位的大型房地产企业的实力将继续增强。
天津市区域经济发展较为平稳，为市内房地产发展创造了良好的
外部环境；2014 年以来，天津市房地产开发投资增速有所放缓，或将
对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战
天津市是中国四个直辖市之一，是北方经济中心，其中滨海新区
为全国综合配套改革试验区之一。2013 年及 2014 年 1～3 月，天津市
地区生产总值分别达到 1.44 万亿元和 3,190 亿元，同比分别增长
12.50%和 10.60%；2013 年及 2014 年 1～3 月，天津市全社会固定资产
投资分别完成 1.01 万亿元和 1,775 亿元，分别同比增长 14.10%和
16.60%，2013 年以来，天津市区域经济发展较为平稳，有利于区域内
工商企业的经营。
房地产市场的供给方面，2013 年及 2014 年 1～5 月，天津市房地
产开发投资同比分别增长 17.50%和 19.50%，2014 年以来天津市房地产
投资增速同比放缓，或将对区域内房地产开发企业经营带来一定挑战。
2013 年，天津市土地购置面积同比下降 29.73%；住宅新开工面积同比
下降 1.13%，土地购置面积及住宅新开工面积的下降或将使未来商品住
宅的供给减少；需求方面，商品住宅销售面积同比增加 13.82%，增速
同比明显提升。2011 年，天津市对本市户籍居民家庭购房出台限购政
1
策 ；2013 年 3 月，天津市政府办公厅发布了《关于进一步做好我市房
地产市场调控工作的实施意见》，指出要根据市场情况适时提高第二套
住房首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按照规定应征收个人
所得税。在调控政策的影响下，预计未来天津市商品住宅销售面积增
长或将进一步放缓。
近年来天津已形成了以公共租赁住房、限价商品住房和经济适用
住房为主的保障性住房体系。保障房的供应方面，根据天津市国土资
源与房屋管理局《关于落实 2014 年住房保障工作责任目标的实施意
见》，2014 年天津市将开工建设保障性住房 6 万套，建成保障性住房
7.50 万套。天津市政府明确增加保障房建设的用地供给，有助于保持
区域内保障房开发企业经营的稳定。
经营与竞争
公司仍以房地产开发经营为主营业务，2013 年由于公司预售项目
达到可结转收入条件的较少，营业收入和毛利润均有一定程度下降，
但由于结转项目中低毛利率的限价房项目减少，毛利率水平显著上升
公司仍主要从事房地产开发经营业务，2013 年以来公司较多项目
达到预售条件但未达到售罄可结转收入条件，故销售回款的增加并未
体现在当期营业收入之中。2013 年，公司营业收入同比降幅较大，约
为 45.56%，受此影响毛利润同比下降 26.95%。虽然公司营业收入和毛
1
在天津市已拥有 1 套住房的还可以购买 1 套；已拥有 2 套住房的不可以再购买住房。
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利润均出现了一定程度下降，但与 2012 年相比，当期结转收入的项目
中低毛利率的限价房占比减少，因此公司房地产开发经营业务的毛利
率同比上升 17.23 个百分点，从而带动综合毛利率上升至 37.93%。
表1 2011～2013 年及 2014 年 1～3 月公司营业收入、毛利润及毛利率构成情况（单位：亿元、%）
2014 年 1～3 月 2013 年 2012 年 2011 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入合计 4.66 100.00 17.49 100.00 32.13 100.00 32.54 100.00
房地产开发经营 4.37 93.81 15.14 86.54 29.80 92.74 31.55 96.97
其他 0.29 6.19 2.35 13.46 2.33 7.26 0.99 3.03
毛利润合计 2.08 100.00 6.64 100.00 9.09 100.00 9.83 100.00
房地产开发经营 2.01 96.77 6.14 92.54 8.74 96.08 9.51 96.81
其他 0.07 3.23 0.50 7.46 0.35 3.92 0.32 3.19
综合毛利率 44.71 37.93 28.29 30.20
房地产开发经营 46.00 40.55 29.32 30.15
2
其他 23.27 21.02 15.45 31.31
数据来源：根据公司提供的资料整理
2014 年 1～3 月，公司实现营业收入 4.66 亿元，同比增加 52.29%；
毛利润为 2.08 亿元，同比增加 76.27%；毛利率为 44.71%，同比上升
6.21 个百分点，主要是与 2013 年同期相比公司可结转收入的项目增
多，同时随着结转项目中限价房比例的减少，公司毛利率回归正常水
平。
综合来看，2013 年由于项目结转条件因素公司营业收入的变动与
预售情况出现一定的延后，未来随着各项目逐步达到可结转标准，营
业收入将有所增长，同时随着低毛利率项目的结转完成，公司综合毛
利率回归到正常水平。
公司土地储备以项目为核心，与控股股东天房集团的土地整理业
务形成联动优势，2013 年以来，公司单位销售面积的成本增幅较小，
成本控制力依然较好
公司土地储备主要围绕开发项目进行，相对于开发进度土地储备
较为充裕。公司一般在已开发项目进入销售尾盘时期，再进行下一轮
土地储备，有效避免运营资金大量占用和土地溢价产生的销售定价压
力。2013 年以来，随着已开发项目的竣工和销售，公司进入新一轮土
地储备期，2013 年 5 月公司取得津西陈塘（挂）2013-029 和 2013-030
号两个地块。此外，公司发挥与控股股东天房集团的业务联动优势，
由具备一级资质的天房集团主要承担所开发项目的土地整理业务，可
以较为充分的了解土地相关情况，开发进度协调性较好。
截至 2014 年 3 月末，公司土地储备主要分布在天津市城区及环城
2
其他业务包括建筑材料销售、物业出租及管理等。
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四区，建筑面积合计为 71.17 万平方米。由于公司以招拍挂方式获取
的土地储备均已全额支付地价，后期资金压力较小。
表2 截至 2014 年 3 月末公司获取的土地储备情况
建筑面积 计划总投资 应占权益
项目名称 项目类型 地址
（万平方米） （亿元） （%）
双港新景园 限价房 17.92 12.62 100.00 天津市津南区
住宅 29.16 万平方
美域新城 米、商业金融体 39.37 16.86 100.00 天津市蓟县
10.21 万平方米
津西陈塘（挂） 商品房和中小学幼
5.02 9.67 100.00 天津市河西区
2013-029 号项目 儿园用地
津西陈塘（挂）
商品房 8.86 16.68 100.00 天津市河西区
2013-030 号项目
资料来源：根据公司提供资料整理
2013 年，公司单位销售面积的开发成本为 6,570.21 元/平方米，
同比上升 19.33%，主要是受到土地出让价格和劳动力成本上涨因素影
响所致，但同期平均销售价格同比上涨 41.90%，远高于成本增幅，主
要原因是：其一，销售项目中限价房比例减少，销售趋向于市场价值；
其二，公司发挥与控股股东的土地整理业务的联动优势，土地整理与
开发周期、销售周期配合度较高，有利于加强开发项目的流转速度，
减少资金占用和融资成本。
综合来看，公司土地储备以项目为核心，有利于提高资金运营效
率，2013 年以来限价房在商品房开发项目中占有比例减少，虽然土地
价格、资金成本处于上涨趋势，但商品房销售仍能保持一定利润空间。
公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，具备较强的项目获
取能力，开发项目采用预售方式，资金周转效率较高；由于开发项目
主要在天津市且业态形式较为单一，业务风险的分散能力仍然较弱
公司是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主管
部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，具备
较强的项目获取能力。公司以住宅建设为主要业务，且所有项目均集
中在天津本地，受到国家和地方政策调控的影响面较大。但公司开发
项目主要采用预售方式，因此可以无息占用预售款资金，资金周转效
率较高。
2013 年，公司全年施工面积虽然同比有所降低，但仍保持在较高
水平，同期商品房销售面积和金额均出现较大幅度增长，商品房销售
面积同比上升 60.77%，在平均销售价格提升的利好因素下，全年销售
金额同比增加 91.53%，公司项目销售情况良好。
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表3 2011～2013 年及 2014 年 1～3 月公司房地产项目情况
项目 2014 年 1～3 月 2013 年 2012 年 2011 年
平均销售价格（元/平方米） 12,827.64 11,053.54 7,789.41 7,245.85
平均成本（元/平方米） 6,879.03 6,570.21 5,505.94 5,061.07
商品房销售金额（亿元） - 28.25 14.75 22.62
商品房销售面积（万平方米） - 24.63 15.32 22.25
全年施工面积（万平方米） - 250.70 283.16 300.50
数据来源：根据公司提供资料整理
截至 2014 年 3 月末，公司房地产主要在建项目建筑面积合计约为
210.37 万平方米（见附件 1）。从项目区域分布来看，公司房地产开发
项目均在天津市，具有一定的区域集中风险。从产品业态来看，公共
租赁房项目属于委托代建模式，只收取委托建设管理费。公司于 2011
年 4 月与天津市保障住房建设投资有限公司签署了天津市公共租赁住
房委托开发合同，共同开发天津市西青区大寺新家园七宗地块，规划
总建筑面积约为 120 万平方米，建房总套数约为 2.2 万套，全部建筑
基本已封顶。公司住宅类项目包括经济适用房、限价房和商品房，截
至 2014 年 3 月末，限价房项目已销售完毕，新科园、新盈庄园、新景
园等多个商品房项目处于销售状态，公司销售持续性较好。
在稳步发展住宅类项目的基础上，公司积极向商业金融体项目延
伸，主要项目为美域新城和天津湾项目。美域新城项目由公司控股子
公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司承担，截至 2014 年 3 月末，
美域新城项目正在进行主体施工，部分住宅类项目已开始销售。天津
湾项目是天津市海河六大经济节点之一，集五星级酒店、甲级写字楼、
城市公园、购物中心、休闲娱乐、亲水公寓六种业态模式于一体，形
成都市滨水休闲商务区，项目规划分为 A、B、C、D、E 五大地块。该
项目是公司与北京首都开发股份有限公司共同设立的天津海景实业有
限公司负责开发建设。截至 2014 年 3 月末，A 区 A2 写字楼已竣工开盘
销售、B 区亲水住宅基本售罄、C 区部分住宅已开盘销售。
公司治理与管理
截至 2014 年 3 月末，公司注册资本为 110,570 万元，天房集团持
有公司 25.11%股份，为公司第一大股东，实际控制人为天津市国资委。
公司实行董事会领导下的总经理负责制，根据自身业务情况设有
完整的职能部门，各部门独立运行、相互制衡、职责明确、权责明晰。
此外，公司根据国家财政部、证监会、审计署、银监会和保监会的规
定建设有完善的内部控制制度，并将其贯穿在整个生产经营过程中。
总体来看，公司治理结构完善，董事会、监事会和高级管理层日常运
作规范，与控股股东及其下属公司之间的关联交易符合相关法律法规
的规定。
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公司债券跟踪评级报告
公司将重点打造“天房品牌”，实现土地开发和房地产开发的联动，
拓宽土地储备渠道，完善土地开发模式。2013 年以来，公司扩大融资
渠道，增加了资产证券化和股权质押等创新融资模式；在经营创新方
面，公司将继续尝试物业商业模式的创新，大力推进集约化管理。
公司仍是天津市主要的房地产开发企业之一，与地方各级政府主
管部门及各业务相关单位客户建立并保持了长期良好的合作关系，具
备较强的项目获取能力。经过房地产开发业务的多年发展，公司在土
地资源储备和项目开发方面的能力较强。虽然公司业务受到国家房地
产调控政策、项目开发类型以及项目结转等客观因素影响，但 2013 年
以来，公司经营状况依然良好，在售项目顺利进行，待开发项目稳步
推进。因此，公司仍具有很强的抗风险能力。
财务分析
公司提供了 2013 年及 2014 年 1～3 月的财务报表。中喜会计师事
务所（特殊普通合伙）对公司 2013 年财务报表进行了审计，并出具了
标准无保留意见的审计报告。公司 2014 年 1～3 月的财务报表未经审
计。
资产质量
2013 年以来，由于公司土地储备增加资产规模显著增长；流动资
产占比仍然保持在 90%以上，应收账款周转效率远高于行业优秀水平
2013 年以来，由于公司增加土地储备，总资产规模大幅增加。资
产结构仍以流动资产为主，2014 年 3 月末流动资产占总资产比重超过
94%。
亿元 %
200 100
150 10.33 80
10.88 10.54 10.39
60
100
40
50 112.83 111.10 165.50 167.18
20
0 0
2011年末 2012年末 2013年末 2014年3月末
流动资产合计 非流动资产合计 流动资产占比
图2 2011～2013 年末及 2014 年 3 月末公司资产构成情况
公司流动资产主要由存货和货币资金等构成，2013 年末存货和货
币资金占流动资产比重分别为 77.65%和 19.09%，其他科目占比均较小。
2013 年末，公司存货仍由开发成本和开发产品构成，余额为 128.52
亿元，同比增长 32.51%，主要是公司在 2013 年拍得津西陈塘（挂）
2013-029、津西陈塘（挂）2013-030 地块，开发成本增加 18.55 亿元
所致；货币资金为 31.60 亿元，同比增加 143.74%，主要是银行借款及
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公司债券跟踪评级报告
销售商品房回款增加所致，受限货币资金为 0.14 亿元，全部为公司全
资子公司天津市凯泰建材经营有限公司银行承兑汇票的保证金。2014
年 3 月末，公司存货为 131.53 亿元，较 2013 年末增长 2.34%；货币资
金为 30.11 亿元，较 2013 年末减少 4.68%。
公司非流动资产主要由投资性房地产、固定资产、长期股权投资
等构成，2013 年末投资性房地产、固定资产和长期股权投资占非流动
资产比重分别为 73.57%、13.24%和 8.15%。2013 年末，公司投资性房
地产主要为公司用于出租的商铺和车库，余额为 7.76 亿元，同比减少
4.45%，主要是出售翠海红山项目和天房美域项目的车库所致；固定资
产为 1.40 亿元，同比减少 4.73%；长期股权投资为 0.86 亿元，同比增
长 3.95%。2014 年 3 月末，公司非流动资产合计为 10.39 亿元，较 2013
年末减少 1.48%，变化幅度较小。
2013 年及 2014 年 1～3 月，公司的应收账款周转天数分别为 0.79
3
天和 0.75 天，远优于同期行业优秀水平 ，主要是公司基本采用预售方
式销售；存货周转天数分别为 3,738 天和 4,546 天，由于公司进行新
一轮的土地储备，存货周转效率大幅下降。
综合来看，公司处于已有项目逐步销售、开始新一轮土地储备期
的阶段，总资产规模增长较快，存货占流动资产比重较大，公司回款
效率较高，存货周转效率随着土地储备和销售期的变化而有所变化。
资本结构
由于公司开始进入新项目投入期，资金需求使得负债规模有所波
动；有息债务规模增加较快，资产负债率有所上升
2013 年末及 2014 年 3 月末，公司负债规模继续增长，总负债中仍
以流动负债为主。
亿元 %
200 100
150 80
60
100 6.89 25.87 39.20 39.83
40
50 81.00 81.26 20
68.18 46.23
0 0
2011年末 2012年末 2013年末 2014年3月末
流动负债合计 非流动负债合计 流动负债占比
图3 2011～2013 年末及 2014 年 3 月末公司负债构成情况
公司流动负债主要由预收款项、短期借款、一年内到期的非流动
负债、应付账款和其他应付款等构成，其中预收款项占流动负债的比
3
根据 Wind 资讯：2013 年房地产开发行业大型企业应收账款周转天数行业优秀值为 10.98 天。
11
公司债券跟踪评级报告
重仍然接近 50%。2013 年末，公司预收款项为 40.11 亿元，同比增加
46.21%，主要是当期公司达到预售条件并收到款项的项目较多所致；
短期借款为 16.73 亿元，同比增加 199.62%，主要是新增流动资金贷款
所致，其中信用借款、保证借款、保证及质押借款和保证及抵押借款
占短期借款总额的比重分别为 12.23%、13.15%、59.68%和 14.95%，保
证及质押借款为公司以全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司 13
亿元应收款财产权信托受益权设立的专项资产管理计划融资款；一年
内到期的非流动负债为 13.61 亿元，同比增加 296.79%，主要是当期
12.35 亿元的借款集中到期所致；应付账款主要为应付施工单位工程
款，余额为 5.24 亿元，同比减少 19.41%；其他应付款为 4.36 亿元，
同比增加 5.59%。2014 年 3 月末，公司流动负债为 81.26 亿元，较 2013
年末增加 0.31%，各主要流动负债科目均变化较小。
应付账款
6.47%
预收款项
短期借款 49.52%
20.65%
其他
1.18%
一年内到期的 其他应付款
非流动负债 5.38%
16.80%
图4 2013 年末公司流动负债构成情况
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券等构成，其中 2013 年
末长期借款占非流动负债的 93.05%，其余科目占非流动负债比重较小。
2013 年末，公司长期借款为 36.48 亿元，同比增长 59.07%，主要是由
于资金需求增加贷款所致，其中保证借款、保证及抵押借款、保证及
质押借款和抵押借款占长期借款的比重分别为 21.93%、22.38%、27.42%
和 28.27%；应付债券为 2.47 亿元，主要为子公司天津市凯泰建材经营
有限公司发行 2.5 亿元 3 年期中小企业私募债券的本息。2014 年 3 月
末，公司非流动负债合计为 39.83 亿元，较 2013 年末增长 1.61%。
表4 2011～2013 年末及 2014 年 3 月末公司总有息债务情况（单位：亿元、%）
项目 2014 年 3 月末 2013 年末 2012 年末 2011 年末
短期有息债务 32.03 30.61 9.51 17.73
长期有息债务 39.58 38.95 25.39 6.54
总有息债务 71.61 69.56 34.91 24.26
总有息债务占总负债比重 59.14 57.86 48.41 32.32
2013 年末及 2014 年 3 月末，公司有息债务规模增长较快，主要是
公司进入新一轮的项目开发期，运营资金需求较大。2013 年末，有息
12
公司债券跟踪评级报告
债务同比增长 99.26%，总有息债务占总负债的比重上升至 57.86%。2014
年 3 月末，公司继续扩大借款规模，总有息债务小幅增至 71.61 亿元。
截至 2014 年 3 月末，公司 1 年以内到期的有息债务占总有息债务
的 44.73%，公司短期还款压力较为集中。
表5 截至 2014 年 3 月末公司有息债务期限结构（单位：亿元、%）
项目 ≤1 年 （1,2]年 （2,3]年 合计
金额 32.03 18.72 20.86 71.61
占比 44.73 26.14 29.13 100.00
2013 年末及 2014 年 3 月末，公司所有者权益增长较快，分别为
55.84 亿元和 56.48 亿元，其中 2013 年末所有者权益增加 5.95 亿元，
主要由于少数股东权益增加所致，原因是北方国际信托股份有限公司
以信托股权投资形式向公司全资子公司天津市华兆房地产开发有限公
司（以下简称“华兆公司”）进行增资，增资额为 5.00 亿元。本次增
资后，华兆公司注册资本为 13.00 亿元，公司持股比例降为 61.54%，
仍为控股股东。2014 年 3 月末，所有者权益随未分配利润增长而增长。
2013 年末及 2014 年 3 月末，公司资产负债率分别为 68.28%和
68.19%，2013 年以来由于银行借款增加使得资产负债率上升较为明显，
4
但优于房地产开发业平均值 ；公司的流动比率分别为 2.04 倍和 2.06
倍；速动比率分别为 0.46 倍和 0.44 倍，2013 年公司速动比率低于行
5
业平均值 。
截至 2014 年 3 月末，公司不存在对合并范围外企业的担保。
综上所述，由于公司开始进入新项目投入期，资金需求使得总负
债增长，总有息债务占总负债比重亦有所升高，且未来 1～2 年内的债
务较为集中。
盈利能力
2013 年，由于公司项目未售罄当期结转收入较少，公司营业收入
同比下降幅度较大；总资产报酬率和净资产收益率低于行业平均水平
2013 年，公司营业收入为 17.49 亿元，同比减少 45.55%，原因是
当期达到预售条件的项目较多但未售罄可结转确认收入的项目较少，
但毛利率水平有所上升，同比上升 9.64 个百分点，主要是 2012 年公
司确认收入的项目中限价房占比较大，毛利率水平较低。由于收入规
模同比减少较多，2013 年公司期间费用占营业收入的比重由 2012 年的
8.50%上升至 21.51%。
4
根据 Wind 资讯：2013 年末，房地产开发业大型企业资产负债平均值为 70.00%。
5
根据 Wind 资讯：2013 年末，房地产开发业全行业速动比率平均值为 0.74 倍。
13
公司债券跟踪评级报告
亿元 %
40 100
32.54 32.13
30 80
17.49 60
20
40
10 5.54 4.51 20
2.44
0 0
2011年 2012年 2013年
营业收入 利润总额 毛利率 营业利润率
图5 2011～2013 年公司收入和盈利情况
2013 年，由于公司可结转收入下降，盈利水平同比降幅较大。公
司营业利润为 1.61 亿元，同比减少 62.41%。但由于当期收到土地整理
政府返还收益 0.81 亿元，使得营业外收支净额同比增加 274.04%，一
定程度上缩小了盈利水平下降幅度，同期利润总额为 2.44 亿元，同比
减少 45.94%；净利润为 1.79 亿元，同比减少 46.99%。从盈利指标来
看，总资产报酬率和净资产收益率分别为 2.01%和 3.20%，与 2012 年
相比均有较明显下降，主要是由于公司利润水平下降所致，公司 2013
6
年总资产报酬率和净资产收益率均低于行业平均值 。
2014 年 1～3 月，公司实现营业收入 4.66 亿元，同比增加 52.29%；
营业利润为 0.87 亿元，同比增加 156.45%；营业外收入为 30.44 万元，
同比减少 99.63%；利润总额为 0.87 亿元，同比基本无变化；净利润为
0.64 亿元，同比增加 1.27%，变化幅度较小。2014 年一季度，公司销
售项目确认收入较多，同时销售价格上升使得营业利润增长显著，但
由于 2013 年公司收到土地开发的政府补助，而本期未获得，故利润总
额和净利润水平同比变化不大。
预计未来 1～2 年，随着公司在建项目逐步竣工和销售，可结转收
入将有所增加。
现金流
2013 年以来，受存货大幅增加影响，公司经营性现金流持续表现
为净流出，已不能对债务和利息形成有效覆盖
2013 年，公司经营性现金流净流出额继续增加，主要是由于公司
2013 年新购入土地使得存货大幅增加所致；投资性净现金流数额较小，
2013 年仍保持净流出状态；筹资性净现金流因当期借入资金而大幅增
加，同比增幅为 26.55 亿元。
6
根据 Wind 资讯：2013 年，全国房地产开发业总资产报酬率平均值与较低值分别为 3.70%和 0.70%；净资产收益
率平均值与较低值分别为 6.70%和 0.80%。
14
公司债券跟踪评级报告
亿元
40 34.50
30
20
7.95
10 1.53 -0.38
0
-0.03 -0.88 -0.09
-10
-8.83
-20 -15.01
2011年 2012年 2013年
经营性净现金流 投资性净现金流 筹资性净现金流
图6 2011～2013 年公司现金流情况
2014 年 1～3 月，公司经营性净现金流为-2.25 亿元，同比净流出
额继续扩大，主要是公司在建项目增加投入所致；投资性净现金流仅
为-11.54 万元；筹资性净现金流为 0.84 亿元，同比减少 2.40 亿元，
主要由于 2013 年同期融资规模较大所致。
综合分析，2013 年以来，受可结转收入减少以及存货大幅增加影
响，公司经营性净现金流有所减少，同时由于公司资金需求增加，筹
资性现金流的流入额较大。
偿债能力
公司是天津市主要的房地产开发企业之一，也是天津市唯一一家
国有上市房地产企业，在天津本地获取项目的能力较强。但 2009 年以
来，国家对房地产市场调控力度加大，同时公司限价房项目占有一定
比例，销售价格受限，但土地成本持续上涨，使得收入和盈利水平出
现波动，对偿债能力产生一定负面影响。从资产构成看，2014 年 3 月
末，公司货币资金为 30.12 亿元，受限货币资金较少；存货为 131.53
亿元，由于公司开发项目基本采用预售方式，存货跌价风险较小。从
债务规模看，公司资产负债率在 2014 年 3 月末上升为 68.19%，有息债
务规模有所上升，且占总负债比重上升至 59.14%，但由于总负债中约
有 50%为预收账款，不属于刚性兑付的债务，故总体上仍处于可控水平。
从现金流看，2013 年以来，由于公司达到可结转条件的项目较少，公
司经营性现金流净流出额增长，经营性净现金流为负值且不能对债务
和利息形成有效覆盖。
表6 2011～2013 年及 2014 年 1～3 月公司部分偿债指标（单位：%、倍）
偿债指标 2014 年 1～3 月 2013 年 2012 年 2011 年
经营性净现金流/流动负债 -2.77 -23.59 -1.54 2.35
经营性净现金流/总负债 -1.86 -15.61 -1.20 1.93
经营性净现金流利息保障倍数 -1.51 -2.69 -0.45 0.83
EBIT 利息保障倍数 0.80 0.63 2.50 3.18
EBITDA 利息保障倍数 - 0.73 2.76 3.51
15
公司债券跟踪评级报告
综合来看，公司经营状况整体良好，天津市住房的刚性需求对公
司经营的持续性提供了有力的保障。截至 2014 年 3 月末，公司银行综
合授信额度为 27.78 亿元，已使用额度为 24.25 亿元，未使用额度 3.50
亿元，一定程度上保证了资金流的持续性。此外，公司作为上市公司
可通过股权融资补充资金需求，外部融资渠道的多元化对公司偿债能
力形成了有益补充，因此公司具有很强的偿债能力。
债务履约情况
根据公司提供的中国人民银行企业基本信用信息报告，截至 2014
年 3 月 20 日，公司本部共有 9 笔可疑类贷款、57 笔关注类贷款和 29
笔关注类银行承兑汇票，其中可疑类贷款金额合计 6,300 万元。根据
公司提供的说明，9 笔可疑类贷款均为同一项目申请的贷款，经中国农
业银行天津和平支行同意在办理贷款展期手续过程中，按照贷新还旧
手续处理，需依据主合同债务关系，以同一抵押物办理撤销原抵押登
记，同时依据新贷款合同重估建设及销售回款周期，重新办理抵押登
记手续。由于天津市房屋管理局对抵押登记手续的行政许可批复时间
过长，导致原贷款到期与新贷款受理出现时间差，故而形成逾期贷款。
截至本报告出具日，公司在债券市场上发行的 09 天房债已到期兑付，
公司子公司天津市凯泰建材经营有限公司发行的 12 津凯泰中小企业私
募债券和公司发行的 2013 年公司债券尚未到期，付息正常。
本次债券票面利率由公司与其联席主承销商按照国家有关规定共
同协商确定，在本次债券存续期内前 5 年固定不变；公司有权决定在
本次债券存续期的第 5 年末上调本次债券后 2 年的票面利率。公司将
于本次债券第 5 个计息年度付息日前的第 30 个交易日，在中国证监会
指定的上市公司信息披露媒体上发布关于是否上调本次债券票面利率
以及上调幅度的公告。公司发出关于是否上调本次债券的票面利率及
上调幅度的公告后，投资者有权选择在本次债券的第 5 个计息年度付
息日将持有的本次债券全部或部分回售给公司。本次债券存续期内第 5
个计息年度付息日即为回售支付日，公司将按照交易所和登记机构相
关业务规则完成回售支付工作。公司第一次发出关于是否上调本次债
券票面利率及上调幅度的公告之日起 3 个交易日内，行使回售权的债
券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报，债券持有人的回售申
报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售申报
期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本次债券并接受
上述关于是否上调本次债券的票面利率及上调幅度的决定。若公司未
行使利率上调选择权，则本次债券后续期限票面利率仍维持原有票面
利率不变。
16
公司债券跟踪评级报告
担保分析
天房集团对本次债券发行提供的全额无条件不可撤销连带责任保
证担保，仍具有较强的增信作用
天房集团于 1988 年在天津市建设开发公司基础上组建。经天津市
经济体制改革委员会津体委字【1992】33 号文以及中国人民银行天津
市分行津银金【1992】479 号文批准，以定向募集方式成立天房发展，
天房集团整体改制投入天房发展，该次改制经天津市国有资产管理局
津国资商【1992】17 号确认，天房发展成立同时，原天房集团注销，
其全部资产负债和权利义务关系由天房发展承继。为了进一步理顺和
明确国有资产产权关系，根据中华人民共和国《公司法》和天津市体
改委《关于建立现代企业制度设立试点工作意见》的要求，天津市国
有资产管理局以津国资【1996】4 号文件批复同意对原天房集团实行国
有资产授权经营试点。1998 年 3 月 18 日，经中共天津市委员会、天津
市人民政府津党【1998】9 号文批准，同意设立天房集团从事相应的国
有资产管理。1999 年 7 月 6 日，天房集团成立，注册资本为 54,008
万元。截至 2013 年 6 月末，天房集团为天房发展的第一大股东，天津
市国资委为天房集团实际控制人，也是天房发展的实际控制人。
天房集团的主营业务为国家授权资产投资和控股、房地产开发和
销售、土地整理、建筑设计和工程承包等其他业务，是国家二级企业、
房地产开发一级企业，具有房地产开发一级资质和土地一级开发资质。
作为天津市最大的房地产开发企业和天津市城市建设的重要参与主体
之一，其房地产开发业务涵盖住宅开发建设、酒店及综合体开发建设，
代建及施工业务涵盖市政工程建设等领域，在相关各业务领域保持行
业领先地位，连续多年被评为中国房地产开发百强企业之一。截至 2013
年末，天房集团已开发天津湾、天房美域、泰安道五大院、宝坻新城
等 20 余个住宅开发建设项目、三亚市海棠湾镇洲际酒店及团泊湖综合
开发项目；与静海、大港、宝坻、汉沽和宁河共五个区县签署了较大
规模的土地整理协议，整理规模合计约为 21.24 平方千米。
截至 2013 年末，天房集团资产总计 888.28 亿元，负债合计 710.69
亿元，资产负债率为 80.01%；2013 年，实现营业收入 104.88 亿元，
利润总额 9.54 亿元，毛利率为 26.92%。天房集团资产规模较大，以流
动资产为主，货币资金充足，但多个开发项目导致存货占流动资产比
重较高，存货变现存在一定的不确定性；非流动资产以投资性房地产
和长期股权投资为主，总体资产质量较好。2010 年末以来，随着天房
集团经营规模的扩大，资产负债率维持在较高水平，有息债务规模为
412.14 亿元，占总负债比重为 57.99%，存在一定的偿债压力，但整体
上看处于可控水平。
综合来看，天房集团资本实力较强，经营稳定，具有较强的代偿
能力。预计未来 1～2 年，天房集团随着天津市经济发展及经营规模的
17
公司债券跟踪评级报告
扩大，综合竞争实力将进一步增强。天房集团为本次债券发行提供的
全额无条件不可撤销连带责任保证担保，仍具有较强的增信作用。
结论
公司是天津市主要的房地产开发企业之一，是参与天津市城市建
设的重要主体之一，在长期的经营中与各相关业务单位保持着良好的
合作关系，具备较强的项目运营能力。我国对房地产行业的调控较为
密集，随着 2013 年房地产调控力度的加大，预计未来行业整体运行的
不确定性将增加。公司在调控政策和土地成本上涨的双重压力下，收
入和利润水平均出现波动，但由于公司项目主要面对刚性需求群体，
天津市改善性住房的需求对公司业务形成有力的支撑。天房集团为本
次债券发行提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保，仍具有较
强的增信作用。
预计未来 1～2 年，公司经营状况将保持平稳发展。因此，大公对
天房发展的评级展望维持稳定。
18
公司债券跟踪评级报告
附件 1 截至2014 年3 月末天津市房地产发展（集团）股份有限公司主要在建项目
单位：亿元、万平方米
项目 规划建筑 2013 年 2013 年 2013 年
项目名称 项目进度
金额 面积 投资增量 销售面积 销售金额
16.25（商品
房 4.25 万 商品房正在销
天房美域二期
11.87 平方米、限 3.37 4.38 6.07 售；限价房项目
凌口项目
价房 12 万 已销售完毕
平方米）
天欣锦园、天 天欣锦园业主已
欣颐园商品房 入住，正在销售
项目（东丽区 15.00 16.42 3.34 2.08 2.17 中；天欣颐园正
华明新家园 在进行装修和配
06#） 套施工
新科园商品房
已基本竣工，正
（双港新家园 12.90 14.27 3.89 1.90 2.40
在销售中
124#）
新盈庄园（双
正在进行配套施
港 新 家 园 13.00 15.27 4.33 0.62 0.81
工，正在销售中
125#）
栖塘佳苑(津
正在办理前期手
西陈塘（挂） 9.67 - 6.62 - -
续
2013-029 号)
美塘佳苑(津
正在办理前期手
西陈塘（挂） 16.68 - 11.37 - -
续
2013-030 号)
土地整理区
滨海新区核心 澜岸雅苑、美域
域达 3,300
区天津汉沽河 澜苑住宅类项目
33.50 亩，可出让 0.38 - -
西旧城综合开 正在进行主体施
面积 1,711
发建设项目 工
亩
土地置换手续正
融邦大厦 1.60 2.30 - - -
在办理中
39.37（商业
金 融 体
正在进行主体施
10.21 万平
美域新城 16.86 0.98 1.43 1.07 工，部分住宅在
方米、居住
销售中
用 29.16 万
平方米）
C 地块海景文苑
正在销售中，结
天津湾项目 79.29 - 3.56 3.68 6.99
构施工已基本完
成，部分已封顶
资料来源：根据公司提供资料整理
19
公司债券跟踪评级报告
附件 2 截至2014 年3 月末天津市房地产发展（集团）股份有限公司股权结构图
天津市国有资产监督管理委员会
100.00%
天津市房地产开发经营集团有限公司 公众持股
25.11% 74.89%
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
75.00% 90.00% 50.00% 90.00% 100.00% 100.00% 100.00%
天 天 天
天 津 天 天 津 天 津 其
津 市 津 津 市 津 市 他
吉 华 海 华 凯 天 华 子
利 驰 景 升 泰 房 亨 公
大 租 实 物 建 海 房 司
厦 赁 业 业 材 滨 地
有 有 有 管 经 建 产
限 限 限 理 营 设 开
公 公 公 有 有 发 发
司 司 司 限 展 有
公 限 有 限
司 公 限
司 公
公 司
司
20
公司债券跟踪评级报告
附件 3 截至2014 年3 月末天津市房地产发展（集团）股份有限公司组织结构图
审核委员会 股东大会
薪酬委员会
提名委员会 董事会 监事会
董事会秘书办公室
总经理
拓 研 工 客 经 总 人 产 监 党 综 成 产 财 证
展 发 程 户 营 经 力 品 察 群 合 本 品 务 券
投 部 技 服 管 理 资 研 审 工 管 管 质 部 部
资 术 务 理 办 源 究 量
计 作 理 理 管
部 部 部 部 公 部 部 部 部 部 部 理
室 部
21
公司债券跟踪评级报告
附件 4 天津市房地产发展（集团）股份有限公司主要财务指标
单位：万元
2014 年 3 月
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
（未经审计）
资产类
货币资金 301,171 315,965 129,631 66,507
存货 1,315,288 1,285,172 969,858 1,045,094
流动资产合计 1,671,845 1,655,018 1,111,004 1,128,309
投资性房地产 76,588 77,563 81,177 77,335
长期股权投资 8,623 8,592 8,265 6,880
固定资产 13,429 13,957 14,650 15,033
非流动资产合计 103,867 105,430 108,831 103,268
总资产 1,775,711 1,760,448 1,219,835 1,231,577
占资产总额比（%）
货币资金 16.96 17.95 10.63 5.40
存货 74.07 73.00 79.51 84.86
流动资产合计 94.15 94.01 91.08 91.62
投资性房地产 4.31 4.41 6.65 6.28
固定资产 0.76 0.79 1.20 1.22
非流动资产合计 5.85 5.99 8.92 8.38
负债类
短期借款 163,258 167,253 55,821 9,600
应付账款 47,583 52,386 65,006 54,445
预收款项 392,544 401,109 274,346 422,510
其他应付款 45,436 43,618 41,308 48,652
一年内到期的非流动负债 156,100 136,100 34,300 154,873
流动负债合计 812,591 810,049 462,297 681,795
长期借款 371,045 364,757 229,310 65,350
应付债券 24,771 24,740 24,625 0
非流动负债合计 398,335 392,016 258,684 68,866
负债合计 1,210,926 1,202,065 720,980 750,661
占负债总额比（%）
短期借款 13.48 13.91 7.74 1.28
应付账款 3.93 4.36 9.02 7.25
预收账款 32.42 33.37 38.05 56.28
其他应付款 3.75 3.63 5.73 6.48
一年内到期的非流动负债 12.89 11.32 4.76 20.63
流动负债合计 67.10 67.39 64.12 90.83
长期借款 30.64 30.34 31.81 8.71
应付债券 2.05 2.06 3.42 0.00
非流动负债合计 32.90 32.61 35.88 9.17
22
公司债券跟踪评级报告
附件 4 天津市房地产发展（集团）股份有限公司主要财务指标（续表1）
单位：万元
2014 年 3 月
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
（未经审计）
权益类
实收资本（股本） 110,570 110,570 110,570 110,570
资本公积 220,524 220,524 220,524 220,524
盈余公积 28,884 28,884 28,293 26,205
未分配利润 92,962 86,512 81,032 64,845
归属于母公司所有者权益 452,940 446,490 440,420 422,144
少数股东权益 111,846 111,893 58,435 58,772
所有者权益合计 564,785 558,383 498,855 480,915
损益类
营业收入 46,555 174,944 321,314 325,396
营业成本 25,741 108,586 230,403 227,118
营业税金及附加 2,986 12,610 20,073 24,314
销售费用 2,733 12,154 9,458 10,534
管理费用 4,026 16,226 14,916 13,890
财务费用 2,443 9,244 2,939 2,479
营业利润 8,657 16,111 42,864 45,352
营业外收支净额 29 8,257 2,208 10,096
利润总额 8,686 24,368 45,071 55,448
净利润 6,402 17,875 33,719 40,581
归属于母公司的净利润 6,449 14,370 26,022 26,789
占营业收入比（%）
营业成本 55.29 62.07 71.71 69.80
营业税金及附加 6.41 7.21 6.25 7.47
销售费用 5.87 6.95 2.94 3.24
管理费用 8.65 9.28 4.64 4.27
财务费用 5.25 5.28 0.91 0.76
营业利润 18.59 9.21 13.34 13.94
营业外收支净额 0.06 4.72 0.69 3.10
利润总额 18.66 13.93 14.03 17.04
净利润 13.75 10.22 10.49 12.47
归属于母公司的净利润 13.85 8.21 8.10 8.23
现金流类
经营活动产生的现金流量净额 -22,492 -150,082 -8,807 15,274
投资活动产生的现金流量净额 -12 -923 -3,807 -319
筹资活动产生的现金流量净额 8,448 345,021 79,499 -88,295
23
公司债券跟踪评级报告
附件 4 天津市房地产发展（集团）股份有限公司主要财务指标（续表2）
单位：万元
2014 年 3 月
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
（未经审计）
财务指标
EBIT 11,969 35,374 48,537 58,672
7
EBITDA - 40,770 53,592 64,756
总有息债务 716,089 695,566 349,056 242,623
毛利率（%） 44.71 37.93 28.29 30.20
营业利润率（%） 18.59 9.21 13.34 13.94
总资产报酬率（%） 0.67 2.01 3.98 4.76
净资产收益率（%） 1.13 3.20 6.76 8.44
资产负债率（%） 68.19 68.28 59.10 60.95
债务资本比率（%） 55.91 55.47 41.17 33.53
长期资产适合率（%） 927.27 901.45 696.07 532.38
流动比率（倍） 2.06 2.04 2.40 1.65
速动比率（倍） 0.44 0.46 0.31 0.12
保守速动比率（倍） 0.37 0.39 0.28 0.10
存货周转天数（天） 4,546.16 3,738.11 1,574.16 1,654.70
应收账款周转天数（天） 0.75 0.79 1.09 1.68
经营性净现金流/流动负债（%） -2.77 -23.59 -1.54 2.35
经营性净现金流/总负债（%） -1.86 -15.61 -1.20 1.93
经营性净现金流利息保障倍数（倍） -1.51 -2.69 -0.45 0.83
EBIT 利息保障倍数（倍） 0.80 0.63 2.50 3.18
EBITDA 利息保障倍数（倍） - 0.73 2.76 3.51
现金比率（%） 37.06 39.01 28.04 9.75
现金回笼率（%） 81.76 168.16 47.89 79.55
担保比率（%） 0.00 0.00 0.00 0.00
7
公司未提供 2014 年 1～3 月现金流补充资料。
24
公司债券跟踪评级报告
附件 5 天津市房地产开发经营集团有限公司主要财务指标
单位：万元
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
资产类
货币资金 2,073,952 1,218,557 450,925
应收账款 401,997 151,168 98,632
其他应收款 672,603 342,543 392,736
预付款项 531,811 389,438 262,105
存货 2,988,765 2,531,395 2,378,963
流动资产合计 6,740,409 4,637,489 3,591,194
长期股权投资 287,974 330,711 349,738
投资性房地产 380,874 378,035 358,389
固定资产 634,329 57,194 46,965
在建工程 4,630 69,081 12,049
无形资产 183,609 48,750 9,163
商誉 31,462 31,462 31,462
长期待摊费用 26,990 11,936 2,895
非流动资产合计 2,142,411 1,097,499 1,006,721
资产总计 8,882,820 5,734,988 4,597,915
占资产总额比（%）
货币资金 23.35 21.25 9.81
应收账款 4.53 2.64 2.15
其他应收款 7.57 5.97 8.54
预付款项 5.99 6.79 5.70
存货 33.65 44.14 51.74
流动资产合计 75.88 80.86 78.10
长期股权投资 3.24 5.77 7.61
投资性房地产 4.29 6.59 7.79
固定资产 7.14 1.00 1.02
非流动资产合计 24.12 19.14 21.90
负债类
短期借款 1,034,374 518,120 414,879
应付票据 327,237 348,575 225,071
应付账款 525,983 243,807 232,909
预收款项 433,230 305,290 483,347
其他应付款 1,260,762 709,897 1,056,879
一年内到期的非流动负债 809,500 544,761 301,148
流动负债合计 4,444,695 2,708,591 2,731,128
25
公司债券跟踪评级报告
附件 5 天津市房地产开发经营集团有限公司主要财务指标（续表 1）
单位：万元
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
负债类
长期借款 1,824,692 1,380,509 767,152
应付债券 125,592 34,607 0
长期应付款 644,789 333,477 116,507
递延所得税负债 63,700 63,653 59,173
非流动负债合计 2,662,177 1,816,650 946,166
负债合计 7,106,873 4,525,241 3,677,294
占负债总额比（%）
短期借款 14.55 11.45 11.28
应付票据 4.60 7.70 6.12
应付账款 7.40 5.39 6.33
预收账款 6.10 6.75 13.14
其他应付款 17.74 15.69 28.74
一年内到期的非流动负债 11.39 12.04 8.19
流动负债合计 62.54 59.86 74.27
长期借款 25.68 30.51 20.86
应付债券 1.77 0.76 0.00
长期应付款 9.07 7.37 3.17
非流动负债合计 37.46 40.14 25.73
权益类
少数股东权益 1,516,305 1,012,777 724,161
股本 54,008 54,008 54,008
资本公积 68,633 53,007 71,320
未分配利润 137,002 89,955 71,132
归属于母公司所有者权益 259,643 196,970 196,460
所有者权益合计 1,775,948 1,209,747 920,621
损益类
营业收入 1,048,803 1,073,742 906,834
营业成本 766,492 861,256 716,856
营业税金及附加 54,645 50,057 50,952
销售费用 18,363 13,441 15,505
管理费用 57,698 47,832 39,045
财务费用 80,113 27,360 33,690
公允价值变动收益 928 18,257 6,714
投资收益 -1,335 3,849 -12,435
26
公司债券跟踪评级报告
附件 5 天津市房地产开发经营集团有限公司主要财务指标（续表 2）
单位：万元
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
损益类
营业利润 64,944 93,843 42,977
营业外收支净额 30,483 11,070 49,519
利润总额 95,427 104,913 92,496
所得税费用 17,273 38,233 25,041
净利润 78,154 66,680 67,456
归属于母公司所有者的净利润 49,539 20,753 20,220
少数股东损益 28,615 45,927 47,236
占营业收入比（%）
营业成本 73.08 80.21 79.05
营业税金及附加 5.21 4.66 5.62
销售费用 1.75 1.25 1.71
管理费用 5.50 4.45 4.31
财务费用 7.64 2.55 3.72
公允价值变动收益 0.09 1.70 0.74
营业利润 6.19 8.74 4.74
营业外收支净额 2.91 1.03 5.46
利润总额 9.10 9.77 10.20
净利润 7.45 6.21 7.44
归属于母公司所有者的净利润 4.72 1.93 2.23
少数股东损益 2.73 4.28 5.21
现金流类
经营活动产生的现金流量净额 -829,865 -291,264 23,542
投资活动产生的现金流量净额 -229,515 -173,327 -106,831
筹资活动产生的现金流量净额 1,805,211 1,232,224 155,959
财务指标
EBIT 173,136 137,713 129,812
EBITDA 180,777 142,653 134,650
总有息债务 4,121,395 2,826,573 1,708,250
毛利率（%） 26.92 19.79 20.95
营业利润率（%） 6.19 8.74 4.74
总资产报酬率（%） 1.95 2.40 2.82
净资产收益率（%） 4.40 5.51 7.33
资产负债率（%） 80.01 78.91 79.98
债务资本比率（%） 69.89 70.03 64.98
27
公司债券跟踪评级报告
附件 5 天津市房地产开发经营集团有限公司主要财务指标（续表 3）
单位：万元
年 份 2013 年 2012 年 2011 年
财务指标
长期资产适合率（%） 207.16 275.75 185.43
流动比率（倍） 1.52 1.71 1.31
速动比率（倍） 0.84 0.78 0.44
保守速动比率（倍） 0.47 0.45 0.17
存货周转天数（天） 1,296.33 1,026.25 1,107.87
应收账款周转天数（天） 94.94 41.88 33.66
经营性净现金流/流动负债（%） -23.20 -10.71 0.99
经营性净现金流/总负债（%） -14.27 -7.10 0.74
经营性净现金流利息保障倍数（倍） -2.75 -1.74 0.21
EBIT 利息保障倍数（倍） 0.57 0.82 1.14
EBITDA 利息保障倍数（倍） 0.60 0.85 1.19
现金比率（%） 46.66 44.99 16.51
现金回笼率（%） 97.72 62.91 91.09
担保比率（%） 21.06 0.00 0.00
28
公司债券跟踪评级报告
附件 6 各项指标的计算公式
1. 毛利率（%）＝（1－营业成本/营业收入）×100%
2. 营业利润率（%）＝ 营业利润/营业收入×100%
3. 总资产报酬率（%）＝ EBIT/年末资产总额×100%
4. 净资产收益率（%）＝ 净利润/年末净资产×100%
5. EBIT ＝ 利润总额＋计入财务费用的利息支出
6. EBITDA ＝ EBIT＋折旧＋摊销（无形资产摊销＋长期待摊费用摊销）
7. 资产负债率（%）＝ 负债总额/资产总额×100%
8. 长期资产适合率（%）＝（所有者权益＋非流动负债）/ 非流动资产×100%
9. 债务资本比率（%）＝ 总有息债务/资本化总额×100%
10. 总有息债务 ＝ 短期有息债务＋长期有息债务
11. 短期有息债务 ＝ 短期借款＋应付票据＋其他流动负债（应付短期债券）＋ 一年内到期
的非流动负债＋其他应付款（付息项）
12. 长期有息债务＝ 长期借款＋应付债券＋长期应付款（付息项）
13. 资本化总额 ＝ 总有息债务＋所有者权益
14. 流动比率 ＝ 流动资产/流动负债
15. 速动比率 ＝（流动资产-存货）/ 流动负债
16. 保守速动比率 ＝（货币资金＋应收票据＋交易性金融资产）/ 流动负债
17. 现金比率（%）＝（货币资金＋交易性金融资产）/ 流动负债×100%
8
18. 存货周转天数 ＝ 360 /（营业成本/年初末平均存货）
9
19. 应收账款周转天数 ＝ 360 /(营业收入/年初末平均应收账款）
20. 现金回笼率（%）＝ 销售商品及提供劳务收到的现金/营业收入×100%
21. EBIT 利息保障倍数（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（计入财务费用的利息支出＋资
本化利息）
8
一季度取 90 天。
9
一季度取 90 天。
29
公司债券跟踪评级报告
22. EBITDA 利息保障倍数（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（计入财务费用的利息支
出＋资本化利息）
23. 经营性净现金流利息保障倍数（倍）＝ 经营性现金流量净额/利息支出 ＝ 经营性现金
流量净额 /（计入财务费用的利息支出＋资本化利息）
24. 担保比率（%）＝ 担保余额/所有者权益×100%
25. 经营性净现金流/流动负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初流动负债＋期末流动负
债）/2]×100%
26. 经营性净现金流/总负债（%）＝ 经营性现金流量净额/[（期初负债总额＋期末负债总额）
/2]×100%
30
公司债券跟踪评级报告
附件 7 公司债券及主体信用等级符号和定义
大公公司债券及主体信用等级符号和定义相同。
AAA 级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 级 ：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A级 ：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 级 ：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B级 ：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 级 ：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C级 ：不能偿还债务。
注：除 AAA 级、CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行
微调，表示略高或略低于本等级。
大公评级展望定义：
正面 ：存在有利因素，一般情况下，未来信用等级上调的可能性较大。
稳定 ：信用状况稳定，一般情况下，未来信用等级调整的可能性不大。
负面 ：存在不利因素，一般情况下，未来信用等级下调的可能性较大。
31