公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展 600322
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨新喆 丁艳
电话 022-23317185 022-23317185
传真 022-23317185 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com tffz@sina.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比
2013年末
上年同期
2014年末 2012年末
末增减（%
调整后 调整前
）
总资产 18,780,210,414.98 17,604,480,748.38 17,604,480,748.38 6.68 12,423,408,244.88
归属于上市公司 4,588,731,494.10 4,464,901,593.52 4,464,901,593.52 2.77 4,404,198,503.70
股东的净资产
2013年 本期比上
2014年 调整后 调整前 年同期增 2012年
减(%)
经营活动产生的 -3,236,371,724.64 -1,500,823,919.18 -1,500,823,919.18 -115.64 -88,074,561.35
现金流量净额
营业收入 3,181,037,356.19 1,749,436,595.88 1,749,436,595.88 81.83 3,213,143,485.40
归属于上市公司 168,363,178.81 143,704,443.04 143,704,443.04 17.16 260,219,560.87
股东的净利润
归属于上市公司 168,301,763.74 81,834,148.83 81,834,148.83 105.66 244,212,866.39
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
加权平均净资产 3.72 3.23 3.23 增加0.49 6.03
收益率（%） 个百分点
基本每股收益（ 0.15 0.13 0.13 15.38 0.24
1
元／股）
稀释每股收益（ 0.15 0.13 0.13 15.38 0.24
元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 114,485
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 108,727
前 10 名股东持股情况
持有有限售
持股比例 持股
股东名称 股东性质 条件的股份 质押或冻结的股份数量
(%) 数量
数量
天津房地产集团有限公司 国有法人 25.11 277,661,690 0 质押 137,885,166
上海锦江国际投资管理有限公司 国有法人 1.81 20,000,000 0 未知 0
深圳市津房物业发展有限公司 国有法人 1.61 17,778,002 0 未知 0
华泰证券股份有限公司 未知 1.46 16,152,507 0 未知 0
谢海标 未知 0.38 4,207,754 0 未知 0
北京元翔恒基投资有限公司 未知 0.29 3,200,335 0 未知 0
赵磊 未知 0.28 3,084,300 0 未知 0
张小霞 未知 0.25 2,789,511 0 未知 0
陈桂珍 未知 0.24 2,659,900 0 未知 0
王晓玎 未知 0.23 2,522,948 0 未知 0
上述股东关联关系或一致行动的说明 未知前十名无限售条件股东和前十名股东之间有何关联关系或属
于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年是公司本期发展战略规划执行期的首年，本年度公司按照规划部署和经营计划，完成
了扩大土地储备、拓展融资渠道和融资规模等重点经济工作，年度营业收入和利润水平较上年同
2
期显著提高。同时，全面建立了异地开发管控体系，为拓展异地项目做好了准备。2014 年度，公
司主要经济指标完成情况如下：
（一）项目开发及施工情况
全年完成开发面积 272.52 万平方米。年度内实现竣工面积 39.17 万平方米。
（二）主营业务收入与实现利润情况
2014 年公司完成营业收入 31.81 亿元，同比增长 81.83%；实现归属于母公司所有者净利润
1.68 亿元，同比增长 17.16%。
（三）资产情况
截至 2014 年末，公司总资产为 187.80 亿元，归属于母公司所有者股东权益为 45.89 亿元。
2014 年度，公司继续借助资本市场助力公司发展，成功发行“13 天房债”，发行规模 12 亿元，
期限 7 年（5+2），利率 8.9%，创造了房地产上市公司再融资重启后的三个第一：第一个通过土地
核查，第一个获得发审会通过，第一个完成发行。公司在资本市场的良好形象，使投资者特别是
金融机构对公司建立起较强的信心，为公司后续融资工作也带来积极的影响，为项目运营提供了
有力的支撑。
为适应公司未来发展的需求，公司继续扩大土地储备规模。通过对天津市多宗出让地块的重
点跟踪和严格论证，最终获得津北辰（挂）2014-049 号地块项目，建筑规模 44.7 万平方米。同
时，公司通过建立《异地开发项目管理办法》等一系列制度，初步完成了异地开发管理体系的建
立，为外埠开发打好了基础。
2014 年度，公司美域豪庭、新科园、新盈庄园以及新景园限价房项目成功实现了入住，公司
其他在建项目施工均按照计划顺利展开。同时，公司加大四新技术和绿色建筑的实践应用，美域
新城项目成为公司首个绿建三星项目。同时，美域豪庭项目再次荣获中国土木工程詹天佑奖，公
司总计 24 个栋号荣获“结构海河杯”等多项荣誉，进一步提升了公司的项目品质和品牌价值。经
营销售工作中，公司面对不明朗的市场形势，针对现有项目的不同特点制定不同的销售推广方案，
千方百计寻求突破，也为后期新开盘项目创造有利条件；经营性资产运营方面，全年累计新增 37
项资产的招商经营任务，为公司整体经营成绩的提升起到了积极作用。
（四）公司房地产开发项目情况如下：
项目规划建 项目状态 合同销售 合同销售
项目金额 权益
项目名称 项目位置 项目类型 筑面积(万平 项目进度 (待开发、在 面积(万 金额(亿
(亿元) 比例
方米) 建、竣工) 平方米) 元)
限价房 12 万
该项目位于河西区津
天房美域二期 商品房与限 平方米，商品 已竣工，正在
淄公路以西、王兰庄村 11.87 100% 竣工 1.09 1.51
凌口项目 价房 房 4.25 万平 销售中
珠江道规划线北侧
方米
已签署完毕有
融邦大厦
该项目位于友谊北路 商业金融 4.43 5.21 100% 关土地置换的 待开发
(平诚大厦)
补充出让合同
天欣锦园已竣
工，正在销售 天欣锦园已
天欣锦园、天 该项目位于东丽区华
商品房 15 16.42 100% 中；天欣颐园 竣工、天欣 0.39 0.45
欣颐园 明新家园 06#地块
配套施工基本 颐园在建
完成。
该项目位于津南区双 已竣工，正在
新科园 商品房 12.9 14.27 100% 竣工 1.72 2.01
港新家园 124#地块 销售中。
3
该项目位于津南区双 已竣工，正在
新盈庄园 商品房 13 15.27 100% 竣工 0.57 0.81
港新家园 125#地块 销售中。
该项目位于津南区双
部分竣工，正
新景园 港新家园 117#－121# 限价商品房 12.62 17.92 100% 部分竣工 0.21 0.16
在销售中。
地块，共计五宗地块
该项目位于东丽区程 已竣工，正在
翠海佳园 商品房 6.9 10.7 100% 竣工 0.95 1.19
新道 销售中。
栖塘佳 苑 ( 津 已完成基础施
商品房和中
西 陈 塘 该项目位于河西区洞 5.02（居住用 工和基础备
小学幼儿园 9.67 100% 在建
(挂)2013-029 庭路西侧 地） 案。基本达到
用地
号) 可销售条件。
美塘佳 苑 ( 津 已完成基础施
西 陈 塘 该项目位于河西区洞 工和基础备
商品房 16.68 8.86 100% 在建
(挂)2013-030 庭路西侧 案。基本达到
号) 可销售条件。
总建筑面积
约 44.7 万平
方米，其中住
商业金融业 宅 36.66 万平
津北辰北（挂）
该项目位于北辰区北 用地、居住用 方米（含配套 正在办理前期
2014-049 号 64.05 100% 待开发
辰道北侧 地、中小学、 用房）、商业 手续。
地块项目
幼儿园用地 金融 5.97 万
平方米、中学
和幼儿园约 2
万平方米
土地整理区
预计总投资 域 3300 亩，
滨海新区核心
33.5 亿元。 可 出 让 面 积
区天津汉沽河 澜岸雅苑高层
澜岸雅苑预 1711 亩。澜岸
西旧城综合开 主体竣工；美
该项目位于滨海新区 旧 城 综 合 开 计 总 投 资 雅 苑 规 划 建
发建设项目 100% 域澜苑达到土 在建 0.14 0.13
汉沽旅游度假区北侧 发建设 5.5 亿元，美 筑 面 积 8.98
（包含澜岸雅 建竣工，已开
域澜苑预计 万平方米，美
苑、美域澜苑 始销售。
总投资 1.35 域 澜 苑 规 划
两个项目）
亿元。 建筑面积 2.3
万平方米
该项目位于蓟县津蓟
高速出口东侧。该项目 正在进行主体
居住 29.16
由控股子公司天津市 居 住 及 商 业 施工和配套施
美域新城 16.86 商业金融 60% 在建 1.74 1.33
天蓟房地产开发有限 金融 工，正在销售
10.21
责任公司开发建设，公 中。
司占 60%股份。
4
该项目是海河开发六
大节点的水上运动世
界，位于光华桥河西一 C 地块海景文
B 地块 19.83
侧海河与南北大街之 苑部分竣工， C 地块在建，
住宅及商业 C 地块 32.99
天津湾 间，项目由天房发展与 79.29 50% 正在销售中。D D 地块在建， 3.22 7.26
用地 D 地块 44.52
北京首都开发股份有 地块已开工建 其余已竣工
E 地块 1.80
限公司各占 50%股份的 设。
天津海景实业有限公
司开发建设
该项目位于西青区大
规划建筑面
大寺新家园公 寺新家园，共七宗地 公 共 租 赁 住
积 120 万平方 正在进行配套
共租赁住房项 块。由公司受天津市保 房 （ 委 托 开 委托开发 － 在建
米，建房总套 和装修施工。
目 障住房建设投资有限 发）
数 2.2 万套
公司委托开发建设
（五）公司经营性房产情况
1.吉利大厦
吉利大厦系我公司控股子公司天津吉利大厦有限公司持有经营，坐落于天津市南京路和滨江
道交口，总建筑面积 6.1 万平方米，目前可出租面积 4.3 万平方米，报告期合同出租率 90%，平均
租金单价 2.5 元/㎡.日，合同期限 3 至 10 年。
2.其他物业租赁情况
公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。其中部分投资
性房产已委托天津市天房物业管理有限公司经营管理，车库主要由天津市德霖停车场有限公司管
理，其余由裕成分公司管理的底商、公建等物业为 4.64 万平方米，报告期末已出租面积为 3.22
万平方米，合同租赁金额 1569.20 万元。
公司经营性房产均按成本法计量。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,181,037,356.19 1,749,436,595.88 81.83
营业成本 2,124,989,225.45 1,085,857,184.28 95.70
销售费用 126,355,111.20 121,543,826.96 3.96
管理费用 151,066,833.94 162,262,882.00 -6.90
财务费用 139,220,089.17 92,442,557.95 50.60
经营活动产生的现金流量净额 -3,236,371,724.64 -1,500,823,919.18 -115.64
投资活动产生的现金流量净额 577,906.56 -9,225,249.82 106.26
筹资活动产生的现金流量净额 751,345,976.18 3,450,206,013.74 -78.22
研发支出
5
2 收入
(1) 主要销售客户的情况
客户 业务内容 金额（元）
中天建设集团有限公司 销售建筑材料 8,161,723.91
天津市房信建筑工程总承包有限公司 销售建筑材料 8,597,489.19
天津市东天建筑工程有限公司 销售建筑材料 4,720,396.87
购房客户 A 房屋销售 4,713,385.00
购房客户 B 房屋销售 4,656,368.00
3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同
成本 本期占 本期金额较
期占总 情况
分行业 构成 本期金额 总成本 上年同期金额 上年同期变
成本比 说明
项目 比例(%) 动比例(%)
例(%)
房地产开发经营 2,032,300,205.06 95.64 899,952,310.91 82.88 125.82
建筑材料 46,243,287.00 2.17 140,101,635.17 12.90 -66.99
出租 38,217,143.98 1.80 39,235,771.68 3.61 -2.60
物业管理及其他 8,228,589.41 0.39 6,567,466.52 0.61 25.29
合计 2,124,989,225.45 100.00 1,085,857,184.28 100.00 95.70
分产品情况
上年同
成本 本期占 本期金额较
期占总 情况
分产品 构成 本期金额 总成本 上年同期金额 上年同期变
成本比 说明
项目 比例(%) 动比例(%)
例(%)
商品房销售 2,032,300,205.06 95.64 823,601,216.21 75.85 125.82
经济适用房销售 76,351,094.70 7.03 -100.00
建筑材料 46,243,287.00 2.17 140,101,635.17 12.90 -66.99
出租 38,217,143.98 1.80 39,235,771.68 3.61 -2.60
物业管理及其他 8,228,589.41 0.39 6,567,466.52 0.61 25.29
合计 2,124,989,225.45 100.00 1,085,857,184.28 100.00 95.70
4 费用
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 126,355,111.20 121,543,826.96 3.96
管理费用 151,066,833.94 162,262,882.00 -6.90
财务费用 139,220,089.17 92,442,557.95 50.60
所得税费用 123,958,088.19 64,925,419.02 90.92
财务费用较上期增长 50.60%，主要是由于本期融资额和较上期增加所致。
6
所得税费用较上期增长 90.92%，主要是由于本期利润总额较上期大幅增长所致。
5 现金流
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -3,236,371,724.64 -1,500,823,919.18 -115.64
投资活动产生的现金流量净额 577,906.56 -9,225,249.82 106.26
筹资活动产生的现金流量净额 751,345,976.18 3,450,206,013.74 -78.22
说明：① 经营活动产生现金流量净流出金额本期较上年同期增加 17.35 亿元，增幅达 115.64%。
主要原因为本期加大土地储备力度，取得天津市北辰区地块，共计支付土地出让金 33.05 亿元所
致。
② 投资活动产生的现金流量本期净流入金额 57.79 万元，较上年同期增加 980.32 万元，
减幅达 106.26%。主要原因为本期未发生对外权益性投资且取得投资收益所致。
③ 筹资活动产生的现金流量净流入金额本期较上年同期减少 26.99 亿元，减幅达 78.22%。
主要原因由于本期偿还贷款较上年同期增长所致。
④ 本期经营活动产生现金流量净额为-323,637.17 万元，本年度归属于母公司的净利润为
16,836.32 万元，存在重大差异的主要原因是由于行业特点决定的。房地产行业采用预售收款、
建成交房的模式进行经营，周期跨度至少一年到两年，因此项目利润形成的时间与当期经营现金
的流入并不配比。
6 其他
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
报告期内，公司完成了“13 天房债”，募集资金总额 12 亿元。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
公司本期发展战略规划已在 2013 年度报告中作出说明，报告期内，战略规划未做调整，公司
所有在建项目的进展情况以及未来项目储备和管控体系建设均按照战略规划和年度经营计划的部
署执行，执行情况正常。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产开发经营 3,043,671,677.49 2,032,300,205.06 33.23 101.03 125.82 减少 7.33 个百分点
建筑材料 46,963,306.76 46,243,287.00 1.53 -67.07 -66.99 -0.25
出租 65,429,411.51 38,217,143.98 41.59 6.53 -2.60 增加 5.47 个百分点
物业管理及其他 24,972,960.43 8,228,589.41 67.05 -20.28 25.29 减少 11.98 个百分点
合计 3,181,037,356.19 2,124,989,225.45 33.20 81.83 95.70 减少 4.73 个百分点
7
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
商品房销售 3,043,671,677.49 2,032,300,205.06 33.23 101.03 125.82 减少 7.33 个百分点
建筑材料 46,963,306.76 46,243,287.00 1.53 -67.07 -66.99 减少 0.25 个百分点
房屋出租 65,429,411.51 38,217,143.98 41.59 6.53 -2.60 增加 5.47 个百分点
物业管理及其他 24,972,960.43 8,228,589.41 67.05 -20.28 25.29 减少 11.98 个百分点
合计 3,181,037,356.19 2,124,989,225.45 33.20 81.83 95.70 减少 4.73 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明：
本公司主营业务为房地产行业，开发的产品包括商品房、限价商品房及经济适用房。本期营
业收入中利润较低的限价商品房比例较上年同期大幅增加，造成商品房毛利率有所下降。
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
天津市 3,181,037,356.19 81.83
(三) 资产、负债情况分析
1 资产负债情况分析表
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
货币资金 775,619,956.13 4.13 3,159,647,798.03 17.95 -75.45 主要系期末银
行偿还借款所
致。
应收款项 76,399,652.88 0.41 165,644,230.49 0.94 -53.88 主要系子公司
天津市海景实
业有限公司收
回北京首都开
发股份有限公
司 借 款
8,000.00 万 元
所致。
存货 16,440,151,668.13 87.44 12,851,716,381.20 73.00 27.92
长期股权投资 41,677,034.29 0.22 44,584,053.51 0.25 -6.52
投资性房地产 949,717,109.76 5.05 775,628,516.18 4.41 22.44
固定资产 130,055,311.45 0.69 139,572,965.75 0.79 -6.82
预收账款 2,808,623,592.02 14.94 4,011,088,499.58 22.78 -29.98 主要系本报告
期内项目结算
结转收入所致。
短期借款、一 8,420,012,784.13 44.78 6,928,498,062.52 39.36 21.53
年内到期的非
流动负债、长
期借款、应付
债券
8
(四) 核心竞争力分析
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能
力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞
争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房
地产综合性企业。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。在本战略期内，公司将按照在提升公
司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公
司核心竞争力水平。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：元 币种:人民币
报告期 本期金额 上期金额 投资额增
内投资 投资增减变动额 减幅度
被投资单位 金额 被投资单位 金额
额 （%）
天津市华景房地 天津市华塘房地产
100,000,000.00 500,000,000.00
产开发有限公司 开发有限公司
母公司
天津市华升物业管
报表内 2,550,000.00
理有限公司
小计 100,000,000.00 小计 502,550,000.00 -402,550,000.00 -80.10
天津天保物业服务
2,765,080.00
合并报 有限公司
表内
小计 小计 2,765,080.00 -2,765,080.00
合计 100,000,000.00 合计 505,315,080.00 -405,315,080.00 -80.21
占被投资公司权
被投资公司 主要经营活动 备注
益的比例%
天津市华景房地产开发 注册资金 1.9608 亿元，其中本公司
房地产开发 51
有限公司 报告期投资 1 亿元
(1) 持有非上市金融企业股权情况
占该公 报告期 报告期所
最初投资金 持有数量 期末账面价 会计核 股份
所持对象名称 司股权 损益 有者权益
额（元） （股） 值（元） 算科目 来源
比例（%） （元） 变动（元）
天津银行股份 800,000 800,000 0.02 800,000 可供出
有限公司 售金融
资产
天津瑞银小额 30,000,000 30,000,000 15 30,000,000 可供出
贷款有限公司 售金融
资产
合计 30,800,000 30,800,000 / 30,800,000 / /
9
2、 集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用□ 不适用
单位:万元 币种:人民币
募集资金 本年度已使用 已累计使用募 尚未使用募集 尚未使用募集资金用
募集年份 募集方式
总额 募集资金总额 集资金总额 资金总额 途及去向
2014 公司债 119,030.00 110,473.00 110,473.00 8,557.00 留存于公司账户
合计 / 119,030.00 110,473.00 110,473.00 8,557.00 /
报告期内，公司完成了“13 天房债”发行工作，扣除承销保荐费和
受托管理费募集资金总额 119,030 万元，其中 70,000 万元用于新
募集资金总体使用情况说明 景园保障性住房项目，剩余部分用于偿还金融机构借款。报告期内，
已使用 61,443 万元用于新景园保障房项目，49,030 万元用于偿还
金融机构借款，剩余款项将继续用于新景园保障房项目。
(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □ 不适用
单位:万元 币种:人民币
变更原
是否 预 是否 未达到
募集资金本 募集资金累 因及募
承诺项 是否变 募集资金拟 符合 项目进 计 产生收 符合 计划进
年度投入金 计实际投入 集资金
目名称 更项目 投入金额 计划 度 收 益情况 预计 度和收
额 金额 变更程
进度 益 收益 益说明
序说明
新 景 园 否 70,000.00 61,443.00 61,443.00 是 新 景 园
保 障 房
保 障 性
项 目 已
住 房 项 部 分 竣
目 工，正在
销售中。
合计 / 70,000.00 61,443.00 61,443.00 / / / / / /
募集资金承诺项目使用情况说明
(3) 募集资金变更项目情况
□ 适用 √不适用
3、 主要子公司、参股公司分析
1.投资收益对公司净利润影响达到 10%以上子公司情况
单位：元 币种:人民币
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
天津海景 房地产
实业有限 房地产开发 500,000,000.00 2,318,394,283.68 1,211,876,115.55 901,322,227.71 373,612,074.63 279,763,745.82
开发
公司
天津市华
亨房地产 房地产 -
房地产开发 800,000,000.00 4,357,261,129.04 795,719,442.97 505,666.96 -15,059,584.78
开发有限 开发 20,249,473.73
公司
10
2.其他子公司情况
单位：元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津吉利大厦有限公司 房地产开发 房屋出租 66,618,000.00 105,625,557.30 78,080,276.35 7,631,955.69
天津市天房海滨建设发
房地产开发 房地产开发 1,200,000,000.00 2,075,766,973.04 1,355,026,164.49 -6,671,423.20
展有限公司
天津市天蓟房地产开发
房地产开发 房地产开发 350,000,000.00 714,658,375.41 330,273,623.54 -6,463,678.69
有限责任公司
天津市华驰租赁有限公司 租赁 房屋出租 3,000,000.00 16,028,563.36 1,660,696.19 -88,050.70
天津市华景房地产开发
房地产开发 房地产开发 196,080,000.00 3,522,947,762.91 193,896,344.22 -2,183,655.78
有限公司
天津市华升物业管理有
物业管理 物业管理 3,000,000.00 13,941,074.22 4,151,258.93 -3,779,550.13
限公司
天津市华塘房地产开发
房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 2,114,680,615.79 500,183,490.30 -29,541.80
有限公司
天 津 市 凯 泰 建材经 营 有
商品流通 建筑材料与构件 150,000,000.00 917,071,560.37 168,404,561.45 2,191,155.17
限公司
天 津 市 华 兆 房地产 开 发
房地产开发 房地产开发 1,300,000,000.00 2,197,643,781.62 1,278,142,498.48 -7,847,271.85
有限公司
3.参股子公司情况
单位：元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 135,182,361.22 39,945,225.15 -15,034,800.19
天津市天房物业管理有限公司 物业管理 物业管理 20,000,000.00 268,311,078.39 51,156,608.55 2,066,418.80
天津大树房地产经营销售有限公司 服务 房屋代理销售 1,000,000.00 2,555,794.29 692,519.70 537,657.80
天津市天房房地产销售有限公司 服务 房屋代理销售 1,000,000.00 50,701,062.19 44,455,001.60 1,994,069.43
4、 非募集资金项目情况
□ 适用 √不适用
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
随着近些年国家持续对房地产市场调控政策的延续，我国房地产行业增长速度开始放缓，房
地产行业面临着销售趋缓和一定的去库存压力，房地产企业也在积极寻求通过调整产品结构、加
速销售、加强成本管控等手段改善自身经营状况，提升运营水平。进入2014年以来，我国房地产
景气指数逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，房地产
行业去库存压力较大。因此中央逐步松动房地产调控政策。随着限购、限贷政策逐渐退出，包括
保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进。未
来，国家对房地产市场宏观调控将更趋于长效、稳定，这有利于促进市场建立自身调节机制，保
障长期稳定发展，这也为房地产企业的生存和发展带来了转机。
回顾2014年，天津全市共成交商品住宅91448套，同比降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，
同比降19.06%（数据来源“天津市房地产综合信息网”）。可见在调控政策的影响下，天津市房地
产市场规模有所下滑，但天津城市定位的升级为房地产行业的发展带来新的机遇，长期来看仍具
11
有较大市场空间。特别是天津自贸区将成为北方第一个自贸区，预计将吸引一批企业、项目落户
天津，相应的人才及就业人口的引进也有利于天津市商品住宅市场的继续扩容。预计未来一段时
间内，天津对外来人口吸附力持续增强，同时城市升级改造工程，使得天津市房地产市场依然具
有较大的空间。
(二) 公司发展战略
公司发展战略总体规划已在 2013 年度报告中做了说明，2015 年度发展战略规划任务为：强
化管理基础，通过产品复制的方式启动异地扩张，即在固化相关管理经验，完成业务管理能力提
升与内部管理能力提升，打造职责分工明确、工作流程顺畅的企业管理机制的基础上推进异地扩
张。
(三) 经营计划
2015 年，公司计划全年施工面积为 327.50 万平方米，计划实现营业收入在上年基础上增幅
不低于 30％。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2015 年，公司将通过销售回笼资金、发行公司债券、银行贷款及其他融资手段等多渠道合理
安排资金流入。公司 2015 年度资金支出将主要用于土地投资和项目开发建设以及偿还前期融资，
其中，土地投资和开发建设预计支出金额为 55.62 亿元，预计偿还前期融资 39.94 亿元。如公司
所需融资事项达到信息披露要求，公司将按照规定履行必要的审批及披露程序。
(五) 可能面对的风险
1.政策风险
公司主业为房地产开发，所处行业受国家宏观政策的影响较大，房地产价格随着宏观政策及
金融政策的调整而发生波动，价格的波动进而影响房地产项目的销售，而开发成本又受土地政策
影响，从而可能影响公司的经营业绩。公司尽最大努力在宏观调控的大背景下准确把握经济形势、
政策导向，尽可能避免政策风险可能对公司未来发展造成不利影响。
2.财务风险
房地产项目的开发周期长、资金需求量大，现金流量的充足程度对维持公司正常的经营运作
至关重要。特别是随着近年来土地出让价格不断走高，房地产开发企业获取土地的资金门槛不断
提高，整个行业前期土地储备资金占用量也显著增加。而房地产商品变现受房地产市场和土地交
易市场活跃度影响较大，且变现时间相对较长，对公司流动性稳定会产生一定的制约。
3. 开发建设过程风险
房地产项目开发周期长、投资大、涉及相关行业广，合作单位多，要接受多个政府部门的审
批和监管，这使得公司对项目开发控制的难度增大。尽管公司具备较强的项目操作能力，但如果
项目的某个开发环节出现不可控因素，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，
造成项目预期经营目标难以如期实现。
4. 销售过程风险
随着国内房地产市场的快速发展，房地产开发企业将面临着更加激烈的市场竞争环境。市场
需求、项目位置、户型设计等因素都将给房地产销售带来一定程度的不确定性。传统的销售旺季
淡季可能会被政策和消费者预期打乱，一定程度上会加大推盘的难度。此外，诸如首付比例、住
房按揭贷款等政策调整，以及未来可能出台征收物业税、房产税和利率波动等因素都会影响消费
者购房行为，可能对公司项目的销售构成不利影响。
12
3.3 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√适用 □ 不适用
1、执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的相关情况
根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第 2 号-长期股权投资>的通知》要求，公司将持有
的不具有控制、共同控制或重大影响且其在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期
股权投资重分类调整至可供出售金融资产会计科目，并进行追溯调整。具体调整金额：母公司资
产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 7,967,115.00 元、期初数由
长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 7,967,115.00 元；合并资产负债表本报告期末由长
期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 41,338,195.00 元、期初数由长期股权投资重分类调
整至可供出售金融资产 41,338,195.00 元。
本次变更对公司 2013 年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
2、执行《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》的相关情况
根据《财政部关于印发修订<企业会计准则第 30 号——财务报表列报>的通知》要求，公司追
溯调整合并资产负债表“长期待摊费用”项目，具体调整金额：期初数由“长期待摊费用”项目
重分类调整至“一年内到期的非流动资产”项目 516,751.00 元。
本次变更对公司 2013 年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
3、执行《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》、《企业会计
准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》的相关情况
公司本次会计政策变更之前财务报表中关于职工薪酬、合并财务报表、公允价值计量、合营
安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，自 2014 年 7 月 1 日起按上述准则的规定进行核算
与披露。由于新准则的实施而进行的会计政策变更不会对公司 2013 年度及本报告期财务状况、经
营成果、现金流量产生影响，也无需进行追溯调整。
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□ 适用 √不适用
3.4 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。公司已执行的 2013 年度现金分红方案符合《公
司章程》规定。
13
(二) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股派息 现金分红的 分红年度合并报表 占合并报表中归属
分红 每 10 股送 每 10 股转
数(元)（含 数额 中归属于上市公司 于上市公司股东的
年度 红股数（股） 增数（股）
税） （含税） 股东的净利润 净利润的比率(%)
2014 年 0 0.46 0 50,862,200 168,363,178.81 30.21
2013 年 0 0.40 0 44,228,000 143,704,443.04 30.78
2012 年 0 0.75 0 82,927,500 260,219,560.87 31.87
3.5 积极履行社会责任的工作情况
(一). 社会责任工作情况
公 司 已 披 露 《 2014 年 度 履 行 社 会 责 任 报 告 》， 报 告 全 文 刊 登 在 上 海 证 券 交 易 所 网 站
（www.sse.com.cn）。
(二). 属于国家环境保护部门规定的重污染行业的上市公司及其子公司的环保情况说明
不适用
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
1、执行《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的相关情况根据《财政部关于印发修订的
通知》要求，公司将持有的不具有控制、共同控制或重大影响且其在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产会计科目，并进行追溯调整。
具体调整金额：母公司资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产
7,967,115.00 元、期初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 7,967,115.00 元；合
并资产负债表本报告期末由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 41,338,195.00 元、期
初数由长期股权投资重分类调整至可供出售金融资产 41,338,195.00 元。本次变更对公司 2013
年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
2、执行《企业会计准则第 30 号——财务报表列报》的相关情况根据《财政部关于印发修订
的通知》要求，公司追溯调整合并资产负债表“长期待摊费用”项目，具体调整金额：期初数由
“长期待摊费用”项目重分类调整至“一年内到期的非流动资产”项目 516,751.00 元。本次变更
对公司 2013 年度和本报告期财务状况、经营成果及现金流量未产生影响。
3、执行《企业会计准则第 9 号——职工薪酬》、《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》，
《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号——合营安排》、《企业会计
准则第 41 号——在其他主体中权益的披露》的相关情况公司本次会计政策变更之前财务报表中关
于职工薪酬、合并财务报表、公允价值计量、合营安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，
自 2014 年 7 月 1 日起按上述准则的规定进行核算与披露。由于新准则的实施而进行的会计政策变
更不会对公司 2013 年度及本报告期财务状况、经营成果、现金流量产生影响，也无需进行追溯调
整。
14
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
单位：元 币种：人民币
2013年12月31日
2013年1月1日归
被投资 交易基本信 归属于母公司
属于母公司股东 长期股权投资 可供出售金融资产
单位 息 股东权益
权益（+/-） （+/-） （+/-）
（+/-）
珠海经济特区中珠 持股比 例 6,667,115.00 -6,667,115.00 +6,667,115.00
置业股份有限公司 3.33％
福州市土地房屋综 持股比 例 500,000.00 -500,000.00 +500,000.00
合开发公司 5.20％
天津银行股份有限 持股比 例 800,000.00 -800,000.00 +800,000.00
公司 0.02％
天津市华学房地产 持股比 例 50,000.00 -50,000.00 +50,000.00
经营有限公司 2.50％
天津瑞银小额贷款 持股比 例 30,000,000.00 -30,000,000.00 +30,000,000.00
有限公司 15.00％
天津天保物业服务 持股比 例 3,321,080.00 -3,321,080.00 +3,321,080.00
有限公司 10.00％
合计 / 41,338,195.00 -41,338,195.00 +41,338,195.00
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内本公司新成立控股子公司天津市华景房地产开发有限公司，本公司能够对上述公司
实施控制，从成立之日起纳入合并范围。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：
2015 年 3 月 20 日
15