北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
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一、公司基本情况
1、公司概况
北京首都开发股份有限公司（以下简称公司或本公司），曾用名北京天鸿宝业房地产股
份有限公司，成立于 1993 年 12 月 29 日，是经北京市经济体制改革委员会京体改字（93）
第 128 号文件和京体改委字（1993）第 152 号文件批准，以定向募集方式设立的股份有
限公司。公司设立时股本总额为 6,825 万股，出资方式全部为现金出资。
1996 年 12 月 24 日，经北京市人民政府办公厅京政办函〔1996〕145 号批准，将原以定向
募集方式设立的股份有限公司重新确定为以发起方式设立的股份有限公司，并于 1996 年
12 月 31 日在北京市工商行政管理局办理重新登记手续。
2001 年 1 月 15 日，本公司在上交所上网定价发行 4,000 万 A 股股票，2001 年 3 月 12 日
在上海交易所挂牌上市。
2002 年 4 月 25 日，根据公司 2001 年度股东大会审议通过的《股份公司 2001 年度利润分
配预案》，以 10,825 万股为基数，每 10 股送 6 股股票股利，每股面值 1 元，共分配 6,495
万元。
2006 年 1 月 19 日，根据公司股东大会通过的公司股权分置改革方案，公司流通股股东
每 10 股获得股票 3 股。
2006 年 6 月 14 日，根据公司 2005 年度股东大会审议通过的《股份公司 2005 年度利润分
配及资本公积金转增股本方案》，以 17,320 万股为基数，每 10 股转增 5 股，每股面值 1
元，共分配 8,660 万元。
根据公司 2007 年第二次临时股东大会决议，并经过 2007 年 12 月 27 日中国证券监督管
理委员会下发的证监公司字［2007］229 号《关于核准北京天鸿宝业房地产股份有限公司
向北京首都开发控股（集团）有限公司发行新股购买资产的批复》批准，公司向实际控
制人北京首都开发控股（集团）有限公司（以下简称 首开集团）非公开发行股票 55,000
万股购买其持有的 16 家下属公司股权，发行后的股本总额为 80,980 万股，变更后的注
册资本为人民币 80,980 万元，业经北京京都会计师事务所有限公司京都验字（2007）第
075 号验资报告予以验证，并于 2007 年 12 月 29 日办理了企业法人营业执照变更手续。
2008 年 4 月 11 日，本公司名称由北京天鸿宝业房地产股份有限公司更名为北京首都开
发股份有限公司。
根据公司 2008 年第三次临时股东大会决议，并经过 2009 年 5 月 31 日中国证券监督管理
委员会下发的证监许可［2009］450 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行
股票的批复》批准，本公司非公开发行股票 33,995 万股，发行后的股本总额为 114,975 万
股，变更后的注册资本为人民币 114,975 万元，业经北京京都天华会计师事务所有限责
任公司京都天华验字（2009）第 032 号验资报告予以验证，并于 2009 年 9 月 10 日办理
了企业法人营业执照变更手续。
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根据公司 2010 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 114,975.00 万股
为基数，每 10 股转增 3 股，变更后的注册资本为人民币 149,467.50 万元，业经京都天华
会计师事务所有限公司出具的京都天华验字（2011）第 0073 号报告验资报告予以验证，
并于 2011 年 5 月 30 日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2012 年年度股东大会决议，本公司以资本公积金转增股本，以 149,467.50 万股
为基数，每 10 股转增 5 股，变更后的注册资本为人民币 224,201.25 万元，业经致同会计
师事务所（特殊普通合伙）出具的致同验字（2013）第 110ZC0143 号验资报告予以验证，
并于 2013 年 10 月 9 日办理了企业法人营业执照变更手续。
根据公司 2015 年第五次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会下发的证监
许可［2015］3028 号《关于核准北京首都开发股份有限公司非公开发行股票的批复》批
准，本公司非公开发行股票不超过 33,756 万股，发行后的股本总额为 257,956.52 万股，
变更后的注册资本为人民币 257,956.52 万元，业经致同会计师事务所（特殊普通合伙）
于 2016 年 6 月 22 日出具致同验字（2016）第 110ZC0382 号验资报告予以验证，并于 2017
年 2 月 20 日办理营业执照变更手续。
公司企业法人营业执照注册号：110000005020731。
2016 年 3 月 10 日本公司变更统一社会信用代码：91110000101309074C。
公司注册地址：北京市东城区安定门外大街 183 号京宝花园二层。
公司法定代表人：李岩。
本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营。
本财务报表及财务报表附注业经本公司第××届董事会第××次会议于 2020 年× 月× 日
批准。
2、合并财务报表范围
本年度合并财务报表范围包括本公司及 91 家二级子公司、31 家三级子公司、5 家四级
子公司，其中本年度增加 8 家二级子公司，4 家三级子公司，减少 2 家二级子公司，3 家
三级子公司。
二、财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披
露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本财务报表以持续经营为基础列报。
本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为
计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
三、重要会计政策及会计估计
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本公司根据自身生产经营特点，确定固定资产折旧、无形资产摊销、以及收入确认政策，
具体会计政策见附注三、16、附注三、19、和附注三、25。
1、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年 12 月 31 日的
合并及公司财务状况以及 2020 年的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关
信息。
2、会计期间
本公司会计期间采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3、营业周期
本公司的营业周期为 12 个月。
4、记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主
要经济环境中的货币确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币
为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计
政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价
值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产账面价值
的差额调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积（股本溢价/资本溢价）不足冲减
的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为该项投资的初始投资成本；初始投资成本与合
并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积
（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同
而进行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持
有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面
价值的差额，调整资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收
益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并
方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他
综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
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对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的
资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，取得的被购买
方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，
按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
处置该项投资时转入处置期间的当期损益。购买日之前持有的股权投资采用公允价值计
量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的
股权在购买日的公允价值之和。对于购买日之前已经持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；
购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购
买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。
（3）企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，
于发生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计
入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对被投资单位
的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单
位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中
可分割的部分、结构化主体等）。
（2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公司编制。
在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间
的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同
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受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的
经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。
在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购
买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量
表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分，作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润
表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了
少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
（3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下
因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积（股本溢价/资本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份
额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转入当期损益，由于
被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（5）分步处置股权直至丧失控制权的处理
通过多次交易分步处置股权直至丧失控制权的各项交易的条款、条件以及经济影响符合
以下一种或多种情况的，本公司将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
在个别财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，
结转每一次处置股权相对应的长期股权投资的账面价值，所得价款与处置长期股权投资
账面价值之间的差额计入当期投资收益；属于“一揽子交易”的，在丧失控制权之前每
一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他
综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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在合并财务报表中，分步处置股权直至丧失控制权时，剩余股权的计量以及有关处置股
权损益的核算比照前述“丧失子公司控制权的处理”。在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间
的差额，分别进行如下处理：
①属于“一揽子交易”的，确认为其他综合收益。在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
②不属于“一揽子交易”的，作为权益性交易计入资本公积（股本溢价/资本溢价）。在
丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7、合营安排的分类及共同经营的会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司合营安排分为
共同经营和合营企业。
（1）共同经营
共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理：
A、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
B、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
C、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
D、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
E、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
（2）合营企业
合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。
8、现金及现金等价物的确定标准
现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9、外币业务和外币报表折算
（1）外币业务
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日
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即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；
对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后
的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
（2）外币财务报表的折算
资产负债表日，对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益项目除“未分配利润”外，其他项目
采用发生日的即期汇率折算。
利润表中的收入和费用项目，采用按照系统合理的方法确定的、与交易发生日即期汇率
近似的汇率折算。
现金流量表所有项目均按照系统合理的方法确定的、与现金流量发生日即期汇率近似的
汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变
动对现金及现金等价物的影响” 项目反映。
由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项
目反映。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营
相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
10、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产，并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
① 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
② 该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本公司
（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负债，并同时确认
新金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。
（2）金融资产分类和计量
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将
金融资产分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
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他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
以摊余成本计量的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产：
本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融
资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿
付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、
减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确
认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本公司将部分本应以摊余成本计量或以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利
息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
但是，对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允
价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定在单项投资的基础上作出，且
相关投资从发行方的角度符合权益工具的定义。
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。满足条件的股利收入计入损
益，其他利得或损失及公允价值变动计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他
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综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
管理金融资产的业务模式，是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决
定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者
兼有。本公司以客观事实为依据、以关键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业
务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式。
本公司对金融资产的合同现金流量特征进行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生
的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。其中，本金
是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付
本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、成本和利润的对价。此外，本公司
对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估，以
确定其是否满足上述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时，所有受影响的相关金融资产在业务模式发
生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重
分类。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用
计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的
应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债、以摊余成本计量的金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按照公
允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利
和利息支出计入当期损益。
以摊余成本计量的金融负债
其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得
或损失计入当期损益。
金融负债与权益工具的区分
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
①向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
②在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
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③将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将
交付可变数量的自身权益工具。
④将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权
益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
权益工具，是指能证明拥有某个企业在扣除所有负债后的资产中剩余权益的合同。
如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合
同义务符合金融负债的定义。
如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑用于结算该工具
的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工具持有
方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的
金融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
（4）金融工具的公允价值
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见附注三、11。
（5）金融资产减值
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
以摊余成本计量的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收款项和债权投资；
《企业会计准则第 14 号——收入》定义的合同资产；
持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值
计量且其变动计入当期损益的债权投资或权益工具投资，指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的权益工具投资，以及衍生金融资产。
预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额
的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确
认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本公司按照未来 12 个月内的预期信用损
失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具
自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预
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期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件
而导致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月
内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期）可能发生的金融工具违
约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面临信用风险的最长合同期限
（包括考虑续约选择权）。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减
值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账
面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收账款、合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征
对应收账款划分组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
A、应收账款
应收账款组合 1：关联方组合
应收账款组合 2：信用风险组合
B、合同资产
合同资产组合 1：房地产销售
合同资产组合 2：项目管理
合同资产组合 3：物业服务
其他应收款
本公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损
失，确定组合的依据如下：
其他应收款组合 1：应收押金、保证金及备用金
其他应收款组合 2：应收关联公司款项
其他应收款组合 3：应收少数股东款项
其他应收款组合 4：其他信用风险组合
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对于划分为组合的应收账款、合同资产、其他应收款，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个
存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
债权投资、其他债权投资
对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质，根据交易对手和风险敞口的各
种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期
信用损失。
信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用
风险自初始确认后是否已显著增加。
在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本
或努力即可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括：
债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况；
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化；
已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化；
现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化，并将对债务人对本公司的还
款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质，本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否
显著增加。以金融工具组合为基础进行评估时，本公司可基于共同信用风险特征对金融
工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级。
如果逾期超过 1 年，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加。
已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有
不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融
资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
发行方或债务人发生重大财务困难；
债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情
况下都不会做出的让步；
债务人很可能破产或进行其他财务重组；
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发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量
预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入
当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中
列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，本公司
在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金
融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公
司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量以偿还将被减记的金额。但是，
按照本公司收回到期款项的程序，被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。
已减记的金融资产以后又收回的，作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移
金融资产转移，是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，
同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金
融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资
产负债表内分别列示，不予相互抵销。
11、公允价值计量
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移
一项负债所需支付的价格。
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关
资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债
的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假
设。
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存在活跃市场的金融资产或金融负债，本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的
能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先
使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才
使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有
重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日
能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一
层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，是相关资
产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进
行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
12、存货
（1）存货的分类
本公司存货分为开发成本、开发产品、原材料、低值易耗品和库存商品等。
（2）发出存货的计价方法
本公司存货取得时按实际成本计价。原材料、库存商品等发出时采用加权平均法计价。
存货主要包括库存材料、在建开发产品、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发
产品等。存货按实际成本进行初始计量。开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配
套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的
其他相关费用。开发产品发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同
时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单
个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
（4）存货的盘存制度
本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品的摊销方法
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本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销。
13、持有待售和终止经营
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流
动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。
上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值
减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税
资产及保险合同产生的权利。
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在
该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组包括企业合并中取
得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售
此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极
可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年
内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后本公司
是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在
个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司
所有资产和负债划分为持有待售类别。
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账面价值高于
公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有待售的处置组确认
的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中的各项非流动
资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增
加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额
内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊销；持有待售
的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待售的联营企业或合营
企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权益法核算，保留的部分（未
被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和合
营企业的重大影响时，停止使用权益法。
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条
件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量：
①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没有被划分为
持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额；
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②可收回金额。
（2）终止经营
终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、
能够单独区分的组成部分：
①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项
相关联计划的一部分。
③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
（3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资产列报于
“持有待售资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。
本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营定义的持有
待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，自其停止使
用日起作为终止经营列报。
对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重
新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，
在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续
经营损益列报。
14、长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。本公司能够对被投资
单位施加重大影响的，为本公司的联营企业。
（1）初始投资成本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额作为投资成
本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投
资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购
买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
（2）后续计量及损益确认方法
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对子公司的投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营
企业的投资，采用权益法核算。
采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告
但尚未发放的现金股利或利润外，被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资
收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被
投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面
价值；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调
整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资本公积）。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并
按照本公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，在
转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投
资成本。原股权于转换日的公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益
的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和
计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动
转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被
投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取
得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施
共同控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资
扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价
值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法
核算进行调整。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属
于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生的未实现内
部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
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（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断是
否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排，其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一
致行动才能决定某项安排的相关活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；
如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制。判
断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的
当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资
单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决
权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下不能
参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）
以下的表决权股份时，一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该
种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策，形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资
对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的，相关会计处理
见附注三、13。
对于未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。
已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类
条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注三、20。
15、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性
房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑
物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并按照固定资产或无形资产的有
关规定，按期计提折旧或摊销。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提资产减值方法见附注三、20。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额
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计入当期损益。
16、固定资产
（1）固定资产确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量
时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终
止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，
按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
类 别 使用年限（年） 残值率% 年折旧率%
房屋及建筑物 20-50 3-10 4.85-1.80
机器设备 10 3-10 9.70-9.00
运输设备 5-6 3-10 19.40-15.00
其他设备 5-10 3-10 19.40-9.00
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算
确定折旧率。
（3）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、20。
（4）融资租入固定资产的认定依据、计价方法和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁
资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价
值。
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
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者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续
费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在
租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定
租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法
合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期间内计提折旧。
（5）每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
（6）大修理费用
本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认
条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产
在定期大修理间隔期间，照提折旧。
17、在建工程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工
程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。
在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。
在建工程计提资产减值方法见附注三、20。
18、借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入
当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的
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借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
（3）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超
过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金
额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
19、无形资产
本公司无形资产包括土地使用权、软件等。
无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿命。使用寿命
为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利益的预期实现
方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法
摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
使用寿命有限的无形资产摊销方法如下：
类别 使用寿命 摊销方法 备注
土地使用权 40-70 年 直线法 --
软件 10 年 直线法 --
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，
与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
资产负债表日预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产
的账面价值全部转入当期损益。
无形资产计提资产减值方法见附注三、20。
20、资产减值
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性
房地产、固定资产、在建工程、无形资产、商誉、等（存货、按公允价值模式计量的投
资性房地产、递延所得税资产、金融资产除外）的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司将估
计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的无形
资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
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可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资
产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入
为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收回金
额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理
的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组
合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资
产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包含商
誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。然
后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
21、长期待摊费用
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以
后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。
22、职工薪酬
（1）职工薪酬的范围
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或
补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供
给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职
工薪酬” 项目。
（2）短期薪酬
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比
例为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。如果该负债预期在职工提供相关服务的年
度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的
金额计量。
（3）离职后福利
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立
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的基金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计
划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险以及企业年金计划等。
除了基本养老保险之外，本公司依据国家企业年金制度的相关政策建立企业年金计划
（“年金计划”），员工可以自愿参加该年金计划。除此之外，本公司并无其他重大职工
社会保障承诺。
在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
本公司无设定受益计划。
（4）辞退福利
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退
福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
实行职工内部退休计划的，在正式退休日之前的经济补偿，属于辞退福利，自职工停止
提供服务日至正常退休日期间，拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等一次性计
入当期损益。正式退休日期之后的经济补偿（如正常养老退休金），按照离职后福利处
理。
（5）其他长期福利
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上述关于设定
提存计划的有关规定进行处理。
23、预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或
有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过
对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。本公司于资产负债表日对预计负债的
账面价值进行复核，并对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿金额
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只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账
面价值。
24、永续债
（1）金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类
为金融资产、金融负债或权益工具。
（2）永续债的会计处理
本公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资产负债
表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以所发行金融工具
的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。对于归类为权益工具的
金融工具，其利息支出或股利分配都作为本公司的利润分配，其回购、注销等作为权益
的变动处理；对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款
费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
本公司发行金融工具，其发生的手续费、佣金等交易费用，如分类为债务工具且以摊余
成本计量的，计入所发行工具的初始计量金额；如分类为权益工具的，从权益中扣除。
25、收入
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的经济
利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺
商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各
单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三
方收取的款项。在确定交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或最可能发
生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入
极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，本公司
将根据合同中的融资成分调整交易价格，按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格，该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内
采用实际利率法摊销；对于控制权转移与客户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考
虑其中的融资成分。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点
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履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成
本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有
权上的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品或服务。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素）作为合同资产，合同资产以预期信用损失为基础计提减值（参见附注三、
10（5））。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收
款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务作为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合
同资产”或“其他非流动资产”项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合
同负债”或“其他非流动负债”项目中列示。
（2）收入确定的具体方法
本公司房地产开发业务收入确认的具体方法如下：
本公司在进行房地产项目销售时，以该房产项目已达到买卖合同约定的交付条件并已向
购买方办理交付手续为时点，确认收入的实现。
本公司对自己拥有的划拨地进行一级土地开发后，由土地储备中心收储并进行公开挂牌
交易,比照销售商品确认收入。
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26、合同成本
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。
该成本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得
合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件
的，本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
②该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
③该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产（以下简称“与合同成本有关的资
产”）采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
摊销期限不超过一年则在发生时计入当期损益。
当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
①本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
②为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
确认为资产的合同履约成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“存货”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在“其他非
流动资产”项目中列示。
确认为资产的合同取得成本，初始确认时摊销期限不超过一年或一个正常营业周期，在
“其他流动资产”项目中列示，初始确认时摊销期限超过一年或一个正常营业周期，在
“其他非流动资产”项目中列示。
27、政府补助
政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资产的政府补
助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相对应的政府
补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政府补助；难以区分
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的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益在相关资产使用期限内按照合理、系统的方法
分期计入损益。与收益相关的政府补助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计
入当期损益或冲减相关成本；用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延
收益，于相关成本费用或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的
方法处理。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
28、递延所得税资产及递延所得税负债
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接计入
所有者权益的交易或者事项相关的递延所得税计入所有者权益外，均作为所得税费用计
入当期损益。
本公司根据资产、负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用
资产负债表债务法确认递延所得税。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交
易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异
转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列
条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的
所得税影响。
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于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能
无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的
账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
29、经营租赁与融资租赁
本公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除
融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。
（1）本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融
资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担
保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各
个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始
直接费用，计入当期损益。
（2）本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中
较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差
额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内
各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致
的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
（3）新冠肺炎疫情引发的租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、本公司与承租人或出租人就现有租赁合同达成的租金
减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，本公司对房屋及建筑物等类别租赁
采用简化方法：
①减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现
率折现均可；
②减让仅针对 2021 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额；
③综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
本公司不评估是否发生租赁变更。
当本公司作为承租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金计入相关资产成本或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，
在减免期间冲减成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的租金确
认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项；对于融资租赁，本公司继续按
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照与减让前一致的折现率将未确认融资费用确认为当期融资费用，继续按照与减让前一
致的方法对融资租入资产进行计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的
租金作为或有租金，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，冲减资产成本或费用等
科目，并相应调整长期应付款，按照减让前折现率折现计入当期损益的，还应调整未确
认融资费用；延期支付租金的，本公司在实际支付时冲减前期确认的长期应付款。
当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同
租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为或有租金，在减免期
间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期间将应收取的租金确认为应收款
项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项；对于融资租赁，本公司继续按照与减让
前一致的租赁内含利率将未实现融资收益确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将
减免的租金作为或有租金，在达成减让协议等放弃原租金收取权利时，冲减原确认的租
赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整长期应收款，按照减让前折现率
折现计入当期损益的，还应调整未实现融资收益；延期收取租金的，本公司在实际收到
时冲减前期确认的长期应收款。
30、维修基金
本公司按商品房销售款的一定比例向业主收取维修基金时，计入其他应付款核算；按规
定将收取的维修基金交付给土地与房屋管理部门时，减少代收的维修基金。
31、资产证券化业务
本公司将将基础资产对应的收款权、债权等，一般将这些资产出售给特定目的实体，然
后再由该实体向投资者发行证券。证券化金融资产的权益以信用增级、次级债券或其他
剩余权益 （保留权益）的形式保留。保留权益在本公司的资产负债表内以公允价值入
账。证券化的利得或损失取决于所转移金融资产的账面价值，并在终止确认的金融资产
与保留权益之间按它们于转让当日的相关公允价值进行分配。证券化的利得或损失记入
当期损益。
在应用证券化金融资产的政策时，本公司已考虑转移至另一实体的资产的风险和报酬转
移程度，以及本公司对该实体行使控制权的程度：
①当本公司已转移该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将终止确认该金
融资产；
②当本公司保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬时，本公司将继续确认该金融
资产；
③如本公司并未转移或保留该金融资产所有权上几乎全部风险和报酬，本公司将考虑对
该金融资产是否存在控制。如果本公司并未保留控制权，本公司将终止确认该金融资产，
并把在转移中产生或保留的权利及义务分别确认为资产或负债。如本公司保留控制权，
则根据对金融资产的继续涉入程度确认金融资产。
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32、重大会计判断和估计
本公司根据历史经验和其它因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键假设进行持续的评价。
很可能导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整风险的重要会计估计和
关键假设列示如下：
存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的
存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债
表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，应就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金
额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
土地增值税
本公司根据国税发[2006]187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》基于清算口径累计计提了土地增值税，考虑到土地增值税有可能受
到各地税务局的影响，实际上的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额，估计
额的任何增减变动都会影响以后年度的损益。
33、重要会计政策、会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
①新收入准则
财政部于 2017 年颁布了《企业会计准则第 14 号——收入（修订）》（以下简称“新收入
准则”），本公司董事会决议自 2020 年 1 月 1 日起执行该准则，对会计政策相关内容进行
了调整。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时，确认收
入。在满足一定条件时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时
点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单
项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义
务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
本公司依据新收入准则有关特定事项或交易的具体规定调整了相关会计政策。例如：合
同成本、合同负债等。
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他
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因素作为合同资产列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合
同负债列示。
本公司根据首次执行新收入准则的累积影响数，调整本公司 2020 年年初留存收益及财
务报表其他相关项目金额，未对比较财务报表数据进行调整。本公司仅对在 2020 年 1 月
1 日尚未完成的合同的累积影响数调整本公司 2020 年年初留存收益及财务报表其他相
关项目金额。
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目 （2020 年 1 月 1
日）
应收账款 -1,581,088.71
合同资产 1,581,088.71
其他流动资产 518,207,627.23
因执行新收入准则，本公司将与销售商品
递延所得税资产 -4,559,481.10
及提供劳务相关、不满足无条件收款权的
收取对价的权利计入合同资产；将与销售 合同负债 63,688,716,431.75
商品及与提供劳务相关的预收款项重分类 其他流动负债 4,779,798,725.83
至合同负债；将为获得销售合同产生的销
预收款项 -68,468,515,157.58
售佣金列示为其他流动资产。
递延所得税负债 118,428,004.54
未分配利润 221,059,332.09
少数股东权益 174,160,809.50
②企业会计准则解释第 13 号
财政部于 2019 年 12 月发布了《企业会计准则解释第 13 号》（财会〔2019〕21 号）（以下
简称“解释第 13 号”)。
解释第 13 号修订了构成业务的三个要素，细化了业务的判断条件，对非同一控制下企
业合并的购买方在判断取得的经营活动或资产的组合是否构成一项业务时，引入了“集
中度测试”的方法。
解释第 13 号明确了企业的关联方包括企业所属企业集团的其他共同成员单位（包括母
公司和子公司）的合营企业或联营企业，以及对企业实施共同控制的投资方的企业合营
企业或联营企业等。
解释 13 号自 2020 年 1 月 1 日起实施，本公司采用未来适用法对上述会计政策变更进行
会计处理。
采用解释第 13 号未对本公司财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
③财政部于 2020 年 6 月发布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>
的通知》（财会[2020]10 号），可对新冠肺炎疫情相关租金减让根据该会计处理规定选择
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
采用简化方法。
本公司对于自 2020 年 1 月 1 日起发生的经营租赁的相关租金减让，采用了该会计处理
规定中的简化方法（参见附注三、29、（3）），在减免期间或在达成减让协议等解除并放
弃相关权利义务时，将相关租金减让计入损益。作为承租人，上述简化方法对本期税前
利润的影响金额为 491,940.94 元。作为出租人，上述简化方法对本期税前利润的影响金
额为-91,913,675.44 元。
本公司对 2020 年 1 月 1 日之前发生的租金减让不适用上述简化处理方法。
（2）首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
应收账款 247,414,951.49 245,833,862.78 -1,581,088.71
合同资产 -- 1,581,088.71 1,581,088.71
其他流动资产 4,989,756,902.75 5,507,964,529.98 518,207,627.23
递延所得税资产 4,713,315,441.37 4,708,755,960.27 -4,559,481.10
预收款项 68,543,515,461.98 75,000,304.40 -68,468,515,157.58
合同负债 -- 63,688,716,431.75 63,688,716,431.75
其他流动负债 11,265,564,174.99 16,045,362,900.82 4,779,798,725.83
递延所得税负债 243,474,402.57 361,902,407.11 118,428,004.54
未分配利润 12,501,336,937.69 12,722,396,269.78 221,059,332.09
少数股东权益 28,402,523,144.17 28,576,683,953.67 174,160,809.50
母公司资产负债表
项目 2019.12.31 2020.01.01 调整数
其他流动资产 1,196,743,920.82 1,201,528,023.15 4,784,102.33
预收款项 779,827,448.94 2,376,949.27 -777,450,499.67
合同负债 -- 743,353,020.86 743,353,020.86
其他流动负债 3,332,433,468.00 3,366,530,946.81 34,097,478.81
未分配利润 6,720,701,889.55 6,725,485,991.88 4,784,102.33
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四、税项
1、主要税种及税率
税 种 计税依据 法定税率%
增值税 应税收入 5、6、9、10、11
城市维护建设税 应纳流转税额 5、7
教育费附加 应纳流转税额 3
地方教育费附加 应纳流转税额 2
土地增值税 土地增值额 按土地增值额的超率累进税率 30-60
企业所得税 应纳税所得额 16.5、25
说明：本公司子公司首开和信国际有限公司（以下简称 和信国际）经营地点在香港，适
用的所得税税率为 16.5%。
五、合并财务报表项目注释
1、货币资金
项 目 2020.12.31 2019.12.31
库存现金 1,115,314.82 1,698,727.79
银行存款 35,533,993,511.10 25,235,607,559.05
其他货币资金 17,917,722.56 7,668,044.88
合 计 35,553,026,548.48 25,244,974,331.72
其中：存放在境外的款项总额 -- 347,822.86
说明：本公司期末受限资金包括按揭贷款保证金、履约保证金、项目资本金等
575,652,468.70 元。
2、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 465,460,242.97 190,858,745.69
1至2年 70,526,951.37 20,574,276.97
2至3年 1,741,951.93 15,788,621.63
3 年以上 74,404,923.39 66,884,299.76
小 计 612,134,069.66 294,105,944.05
减：坏账准备 51,130,114.38 46,690,992.56
合 计 561,003,955.28 247,414,951.49
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（2）按坏账计提方法分类披露
2020.12.31 2019.12.31
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类 别
账面 账面
预期信用
预期信用 价值 价值
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额 损 失 率
损失率(%)
(%)
按单项计提坏账准
15,249,852.30 2.49 13,095,595.30 85.87 2,154,257.00 13,087,713.34 4.45 13,087,713.34 100.00 --
备
按组合计提坏账准
备
其中：
信用风险组合 469,651,521.98 76.72 38,034,519.08 8.10 431,617,002.9 275,400,961.71 93.64 33,603,279.22 12.20 241,797,682.49
关联方组合 127,232,695.38 20.79 -- -- 127,232,695.4 5,617,269.00 1.91 -- -- 5,617,269.00
合 计 612,134,069.66 100.00 51,130,114.38 8.35 561,003,955.28 294,105,944.05 100.00 46,690,992.56 15.88 247,414,951.49
按单项计提坏账准备：
2020.12.31 2019.12.31
名 称 预期信用 预期信用
计提理 计提理
账面余额 坏账准备 损失率 账面余额 坏账准备 损失率
由 由
（%） （%）
北京欧典投资 无法 无法
9,025,040.00 9,025,040.00 100.00 9,025,040.00 9,025,040.00 100.00
管理有限公司 收回 收回
北京市西城区
无法 无法
机关事务服务 3,985,105.00 3,985,105.00 100.00 3,985,105.00 3,985,105.00 100.00
收回 收回
中心
北京市保障性
住房建设投资
预计可
中心（以下简 2,154,257.00 -- -- -- -- -- --
回收
称北京保障住
房中心）
锦都久缘餐饮
无法
娱乐有限责任 -- -- -- -- 45,533.34 45,533.34 100.00
收回
公司
新兴工程有限 无法 无法
32,035.00 32,035.00 100.00 32,035.00 32,035.00 100.00
公司 收回 收回
无法
其他小额款项 53,415.30 53,415.30 100.00 -- -- -- --
收回
合 计 15,249,852.30 13,095,595.30 / 13,087,713.34 13,087,713.34 100.00 /
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：信用风险组合
2020.12.31 2019.12.31
预期信用
预期信用
应收账款 坏账准备 损失率 应收账款 坏账准备
损失率(%)
(%)
1 年以内 337,866,384.59 -- -- 185,419,533.08 -- --
1至2年 68,693,857.37 6,837,269.44 10.00 20,574,276.97 2,057,427.70 10.00
2至3年 1,741,951.93 522,585.58 30.00 15,788,621.63 4,736,586.49 30.00
3 年以上 61,349,328.09 30,674,664.06 50.00 53,618,530.03 26,809,265.03 50.00
合 计 469,651,521.98 38,034,519.08 12.20 275,400,961.71 33,603,279.22 12.20
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（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2019.12.31 46,690,992.56
首次执行新收入准则的调整金额 --
2020.01.01 46,690,992.56
本期计提 4,439,121.82
2020.12.31 51,130,114.38
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额前五名单位情况
本期按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 437,179,317.98 元，占应收账款期
末余额合计数的比例 71.43%。
应收账款 占应收账款期末余额合
单位名称
期末余额 计数的比例%
福州市鼓楼区建设投资管理中心 228,007,476.53 37.25
北京昌信硕泰置业有限公司（以下简称昌
115,545,131.38 18.88
信硕泰）
福州市仓山区自然资源和规划局 54,634,354.57 8.93
福州市城乡建设发展有限公司 23,992,355.50 3.92
国土储备海淀分中心 15,000,000.00 2.45
合 计 437,179,317.98 71.43
3、预付款项
（1）预付款项按账龄披露
2020.12.31 2019.12.31
账 龄
金 额 比例% 金 额 比例%
1 年以内 46,904,256.48 12.40 706,808,286.71 28.29
1至2年 71,754,383.85 18.96 1,788,636,699.81 71.59
2至3年 256,915,047.47 67.91 2,798,348.61 0.11
3 年以上 2,755,888.10 0.73 160,000.00 0.01
合 计 378,329,575.90 100.00 2,498,403,335.13 100.00
（2）按预付对象归集的预付款项期末余额大额单位情况
预付款项 占预付款项期末余额
单位名称
期末余额 合计数的比例%
北京市密云区密云镇人民政府 325,000,000.00 85.90
北京修一装饰有限公司 19,370,985.16 5.12
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
国网江苏省电力有限公司南京供电公司 8,929,786.94 2.36
合 计 353,300,772.10 93.38
4、其他应收款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应收利息 15,989,113.81 2,758,410.96
应收股利 498,276,724.90 833,565,874.90
其他应收款 47,590,052,121.40 44,011,062,596.18
合 计 48,104,317,960.11 44,847,386,882.04
（1）应收利息
项 目 2020.12.31 2019.12.31
其他 15,989,113.81 2,758,410.96
（2）应收股利
项 目 2020.12.31 2019.12.31
国奥投资发展有限公司（以下简称 国
430,098,428.79 430,098,428.79
奥投资）
北京首城置业有限公司（以下简称 首
-- 335,289,150.00
城置业）
北京万城永辉置业有限公司（以下简称
165,000,000.00 165,000,000.00
万城永辉）
首开文投（北京）文化科技有限公司（以
2,472,663.07 2,472,663.07
下简称 首开文投）
小计： 597,571,091.86 932,860,241.86
减：坏账准备 99,294,366.96 99,294,366.96
合 计 498,276,724.90 833,565,874.90
①重要的账龄超过 1 年的应收股利如下：
是否发生减值及其判
项 目 期末余额 账龄 未收回的原因
断依据
国奥投资 430,098,428.79 3年以上 尚未支付 是,预计收回期较长
万城永辉 165,000,000.00 1-2年 尚未支付 否，预计下年收回
合 计 595,098,428.79
②坏账准备计提情况
期末，本公司不存在处于第一阶段、第二阶段的应收股利。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
整个存续期
类别 账面余额 预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率（%）
按单项计提坏账准备
预计收回
国奥投资 430,098,428.79 23.09 99,294,366.96 330,804,061.83
期较长
2019 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第一阶段、第二阶段的应收股利。
截至 2019 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期
类别 账面余额 预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率（%）
按单项计提坏账准备
预计收回
国奥投资 430,098,428.79 23.09 99,294,366.96 330,804,061.83
期较长
③本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预 合计
未来 12 个月预
信用损失(未发生 期信用损失(已
期信用损失
信用减值) 发生信用减值)
2019 年 12 月 31
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
日余额
2019 年 12 月 31
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
日余额在本期
2020 年 12 月 31
-- -- 99,294,366.96 99,294,366.96
日余额
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 21,069,326,872.56 13,901,446,716.09
1至2年 6,886,655,491.42 11,041,695,596.52
2至3年 7,325,383,298.07 16,817,350,737.32
3 年以上 12,531,648,891.38 2,437,430,630.78
小 计 47,813,014,553.43 44,197,923,680.71
减：坏账准备 222,962,432.03 186,861,084.53
合 计 47,590,052,121.40 44,011,062,596.18
②按款项性质披露
2020.12.31 2019.12.31
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
往来款 45,976,339,452.07 150,034,933.28 45,826,304,518.79 42,439,036,093.17 160,558,022.01 42,278,478,071.16
代收代
308,895,470.78 68,984,338.34 239,911,132.44 304,837,855.93 25,532,991.79 279,304,864.14
付款
押金保
证金、 1,485,331,011.94 10,000.00 1,485,321,011.94 1,404,146,597.77 -- 1,404,146,597.77
备用金
应收业
36,335,861.57 3,366,864.09 32,968,997.48 45,703,573.58 12,000.00 45,691,573.58
务款
其他 6,112,757.07 566,296.32 5,546,460.75 4,199,560.26 758,070.73 3,441,489.53
合 计 47,813,014,553.43 222,962,432.03 47,590,052,121.40 44,197,923,680.71 186,861,084.53 44,011,062,596.18
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
内的预期信
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
用损失率
(%)
按单项计提坏账准备 1,044,264,007.48 -- -- 1,044,264,007.48 --
按组合计提坏账准备 --
应收押金、保证金及备用金 1,485,331,011.94 -- -- 1,485,331,011.94 --
应收关联公司款项 27,364,790,783.75 -- -- 27,364,790,783.75 --
应收少数股东款项 17,256,334,541.83 -- -- 17,256,334,541.83 --
其他信用风险组合 568,300,616.65 22.69 128,968,840.25 439,331,776.4 --
合计 47,719,020,961.65 0.28 128,968,840.25 47,590,052,121.4 --
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
期末，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收款。
期末，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
单项金额重大并单项计提
62,463,761.19 100.00 62,463,761.19 -- 无法回收
坏账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 31,529,830.59 100.00 31,529,830.59 -- 无法回收
款
合 计 93,993,591.78 100.00 93,993,591.78 --
2019 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月
内的预期信
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
用 损 失率
(%)
按单项计提坏账准备 1,085,622,325.05 -- -- 1,085,622,325.05 --
按组合计提坏账准备 --
应收押金、保证金及备用金 1,404,161,682.71 -- -- 1,404,161,682.71 --
应收关联公司款项 23,673,916,108.08 -- -- 23,673,916,108.08 --
应收少数股东款项 17,226,409,942.90 -- -- 17,226,409,942.90 --
其他信用风险组合 718,468,492.19 13.57 97,515,954.75 620,952,537.44 --
合 计 44,108,578,550.93 0.22 97,515,954.75 44,011,062,596.18 --
截至 2019 年 12 月 31 日，本公司不存在处于第二阶段的应收利息、应收股利和其他应收
款。
截至 2019 年 12 月 31 日，处于第三阶段的坏账准备：
整个存续期预期
类别 账面余额 坏账准备 账面价值 理由
信用损失率（%）
按单项计提坏账准备
单项金额重大并单项计提
57,825,299.19 100.00 57,825,299.19 -- 无法回收
坏账准备的其他应收款
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收 31,519,830.59 100.00 31,519,830.59 -- 无法回收
款
合 计 89,345,129.78 100.00 89,345,129.78 --
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
47
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预 整个存续期预 合计
未来 12 个月预
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2019 年 12 月 31 日余额 97,515,954.75 -- 89,345,129.78 186,861,084.53
2019 年 12 月 31 日余额在本期 97,515,954.75 -- 89,345,129.78 186,861,084.53
本期计提 31,604,737.87 -- 4,648,462.00 36,253,199.87
其他变动 -151,852.37 -- -- -151,852.37
2020 年 12 月 31 日余额 128,968,840.25 -- 93,993,591.78 222,962,432.03
⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
占其他应收款
款项性 其他应收款 坏账准备
单位名称 账龄 期末余额合计
质 期末余额 期末余额
数的比例(%)
常熟虞茂置业有限公司 往来款 3,728,914,183.37 3年以内 7.80 --
北京龙湖中佰置业有限公司 往来款 1,674,550,217.52 3年以内 3.50 --
北京保利营房地产开发有限公
往来款 1,674,550,217.52 3年以内 3.50 --
司
深圳联新投资管理有限公司 往来款 1,674,550,217.51 3年以内 3.50 --
厦门莹泰置业有限公司（以下
往来款 1,458,958,554.33 3年以内 3.05 --
简称厦门莹泰）
合 计 -- 10,211,523,390.25 -- 21.35 --
5、存货
（1）存货分类
2020.12.31 2019.12.31
项 目 跌价准备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
约成本减值准备
开发
156,009,643,511.49 718,629,411.71 155,291,014,099.78 160,167,729,518.65 1,253,375,499.33 158,914,354,019.32
成本
开发
36,021,224,819.94 556,303,484.28 35,464,921,335.66 26,120,213,086.40 638,803,285.32 25,481,409,801.08
产品
其他商品
4,027,071.07 -- 4,027,071.07 4,025,701.12 -- 4,025,701.12
及耗材
合 计 192,034,895,402.50 1,274,932,895.99 190,759,962,506.51 186,291,968,306.17 1,892,178,784.65 184,399,789,521.52
（2）存货跌价准备
本期增加 本期减少
项 目 2020.01.01 2020.12.31
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品
葫芦岛国风海岸 36,771,794.70 -- -- 6,412,357.68 -- 30,359,437.02
沈阳国风润城 9,500,791.51 -- -- 5,607,341.72 -- 3,893,449.79
48
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
苏州国风华府 64,356.37 -- -- -- -- 64,356.37
望京住宅及商业 21,930,639.90 -- -- -- -- 21,930,639.90
海门紫郡 8,224,947.78 -- -- -- -- 8,224,947.78
熙和悦花园 252,122,932.72 37,178,112.77 -- 60,672,528.76 -- 228,628,516.73
福州香开新城 8,900,000.00 6,209,326.06 -- 2,593,712.08 -- 12,515,613.98
央玺 301,287,822.34 -- -- -- 301,287,822.34 --
棠颂 -- 21,694,721.55 -- -- -- 21,694,721.55
首开成都金茂府 -- 144,236,618.49 -- -- -- 144,236,618.49
晟品景园 -- 84,755,182.67 -- -- -- 84,755,182.67
开发成本
大连东港 H10 项
210,669,800.00 -- -- -- -- 210,669,800.00
目
绵阳仙海龙湾 4,500,713.00 -- -- 4,500,713.00 -- --
武汉东湖金茂府 235,356,973.23 -- -- -- -- 235,356,973.23
上海央玺 536,133,750.43 -- -- -- 536,133,750.43 --
首开金茂府 211,111,699.43 -- -- 211,111,699.43 -- --
首开金茂熙悦 55,602,563.24 27,060,075.24 -- -- -- 82,662,638.48
廊安土 2017-4 地
-- 189,940,000.00 -- -- -- 189,940,000.00
块
合 计 1,892,178,784.65 511,074,036.78 -- 290,898,352.67 837,421,572.77 1,274,932,895.99
存货跌价准备（续）
本期转回或转销
项目 确定可变现净值/剩余对价与将要发生的成本的具体依据
存货跌价准备的原因
开发产品 预计未来现金流净值与成本孰低 价格上涨或实现销售
可变现净值是依据该项目的估计总收入减去至完工时估
开发成本 计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的 --
金额确定
（3）存货中当期借款费用资本化金额为 4,372,080,084.56 元。
（4）开发成本
预计 预计总
开工
项目名称 竣工 投资 2020.12.31 2019.12.31 期末跌价准备
时间
时间 (亿元)
和悦华锦 2018 2021 90.53 7,898,968,072.60 7,541,553,267.82 --
万泉寺村 B、C 地块
2014 2021 132.81 7,630,425,728.23 7,083,082,495.38 --
棚户区改造项目
方庄大绿地 2013 2021 113 6,962,204,044.23 6,180,014,587.75 --
西北旺项目 2020 2022 64.13 6,051,640,491.48 -- --
49
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
庆峪嘉园 2019 2022 74 5,771,228,337.73 5,350,625,635.77 --
高丽营二期 2020 2023 63.38 4,880,061,775.48 4,351,043,665.78 --
无锡蠡湖金茂府 2016 2021 80 4,683,137,327.57 6,745,210,348.41 --
锦都家园 2016 2021 53.07 4,589,138,183.15 4,222,543,519.06 --
武汉东湖金茂府 2017 2022 129.63 4,385,193,019.11 7,245,779,032.59 235,356,973.23
太原坞城村项目 2019 2024 68.19 4,251,425,192.14 6,021,969.61 --
熙悦宸著 2020 -- 45.92 4,084,193,425.98 -- --
首开杭州金茂府 2016 2021 42.38 3,980,047,471.46 8,550,897,081.59 --
马驹桥镇国家环保产
业 园 区 YZ00-0703- 2020 2023 59.26 3,822,455,257.72 3,346,964,792.13 --
6004、6005、6006 地块
首开龙湖云著 2019 2023 72.02 3,640,661,062.59 3,254,532,381.19 --
璀璨平江如苑 2020 2023 57 3,636,869,167.50 -- --
首开金茂府 2017 2021 35.7 3,571,954,646.00 5,854,994,022.73 --
白云湖东侧地块项目 2020 2023 50.09 3,434,766,956.26 -- --
首开融侨首融府 2016 2021 36 3,219,169,573.25 3,088,759,415.18 --
贵阳紫郡 2011 2023 83.22 3,134,041,815.26 2,815,281,242.67 --
首开紫樾花园 2016 2021 37.3 3,111,914,101.76 2,841,580,559.84 -
香开万里 2019 2023 58.75 3,008,353,573.63 2,679,927,879.69 --
和悦华玺 2018 2021 28.26 2,950,411,094.61 2,807,988,869.86 --
崔各庄 0603 项目 2019 2022 39.63 2,938,850,378.55 2,600,632,469.03 --
棠前如苑 2019 2022 41.03 2,726,952,828.56 2,483,651,512.62 --
2017-
回龙观 G 区商业 2021 34.86 2,700,710,158.59 2,777,872,093.96 --
2018
雨花台区 2019G87 2020 2022 40.64 2,673,808,402.19 - --
尚城家园 2019 2022 42.75 2,634,080,375.69 2,545,548,697.79 --
顺义西丰乐棚改项目 2018 2021 46.59 2,610,117,259.54 1,984,219,907.00 --
2017TP05 2018 2021 31.71 2,573,792,762.33 2,370,667,253.64 --
熙悦林语 2018 2021 37.02 2,550,924,586.30 2,381,746,265.98 --
福州榕心映月 2019 2021 40 2,316,526,572.78 2,085,812,838.73 --
华樾嘉园 2020 2024 25.85 2,198,467,629.87 -- --
建国门外华侨村二期
2018 2023 69 1,952,184,134.50 1,802,121,563.97 --
5 号地
熙悦观湖 2019 2021 20.13 1,749,945,521.49 1,411,288,424.72 --
云洲郡 2021 2025 6.06 1,583,928,685.61 -- --
厦门时代上城 2018 2025 65.12 1,533,082,410.88 2,265,945,122.13 --
大连东港 H10 项目 2021 2025 45 1,689,454,636.83 1,688,429,006.48 210,669,800.00
延庆下屯棚改项目 2019 2022 37 1,426,292,857.04 1,156,561,999.49 -
50
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
熙和悦花园 2017 2021 31.87 1,366,945,232.76 1,297,451,019.04 82,662,638.48
怡心湖 69 亩项目 2021 2023 1,269,273,112.20 -- --
南京首开 G17 2020 2023 17.65 1,230,814,535.34 -- --
葫芦岛国风海岸 2010 2024 84.04 1,204,199,973.00 1,083,477,897.04 --
太原国风榔樾 2016 2021 71.88 1,143,615,300.76 728,035,755.79 --
海口美墅湾 2016 2021 35.13 1,140,639,637.54 1,714,709,234.58 --
廊安土 2017-4 地块 2020 2022 15 987,079,096.96 984,775,434.62 189,940,000.00
时代紫芳璞瑅 2016 2021 40.63 949,908,017.64 773,317,487.01 --
首开天青里 2019 2021 10.47 909,704,703.94 754,817,116.69 --
海门紫郡 2016 2024 16.2 873,195,759.58 828,567,248.42 --
熙悦九里 2020 2022 17.87 855,923,383.49 670,002,218.13 --
沈阳首开.如院 2019 2024 13.87 827,959,668.92 623,152,606.54 --
白马映书台 2020 2022 9.32 810,023,724.64 753,697,917.92 --
通州区宋庄镇保障房
2016 2021 16.58 804,534,866.10 804,534,866.10 --
项目
首开龙湖天奕院 2020 2021 11.31 803,581,849.58 - --
廊坊国风悦郡 2017 2021 20 769,096,040.18 776,438,501.15 --
G61 地块 2017 2021 25 757,205,904.38 1,644,165,608.78 --
绵阳仙海龙湾 2012 2021 40 548,883,931.98 983,596,472.52 --
首开国风尚城 2020 2027 27 536,154,072.98 352,749,653.98 --
花满庭 2020 2022 5.98 446,927,553.89 -- --
回龙观项目 2006 2021 66.35 423,904,486.85 423,904,486.85 --
沈阳国风润城 2017 2022 5.7 380,971,953.00 232,800,086.41 --
中晟新城 2013 2021 46.32 329,335,033.02 320,672,032.16 --
钰公馆 2017 2021 6 310,163,407.97 268,758,166.77 --
畅顺园 2012 2021 5.84 272,365,935.67 259,619,996.36 --
密云区水源路北侧住
2019 2022 5.64 241,728,216.47 149,042,558.13 --
宅项目
密云区长安新村和南
菜园新村旧城改建棚 2016 2023 35.89 237,741,002.59 64,254,386.20 --
户区改造项目
缇香郡 2013 2021 35.35 213,905,299.62 1,184,748,282.10 --
首开香颂花园 2021 2024 22 209,200,000.00 -- --
其他 597,282,291.95 30,969,142,562.77 --
合计 156,009,643,511.49 160,167,729,518.65 718,629,411.71
51
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（5）开发产品
期末跌价准
项目名称 竣工时间 2020.01.01 本期增加 本期减少 2020.12.31
备
首开东城
2020 -- 4,534,913,878.18 -- 4,534,913,878.18 --
金茂府
东湖金茂
2019 362,590,781.09 3,522,925,654.28 571,165,014.69 3,314,351,420.68 --
府
熙和悦花
2019 3,771,386,889.48 73,060,687.07 1,104,687,907.29 2,739,759,669.26 228,628,516.73
园
中寰广场 2020 -- 4,082,441,547.84 1,555,769,245.80 2,526,672,302.04 --
白云天奕 2020 1,332,222,965.74 3,414,672,548.91 2,410,821,896.35 2,336,073,618.30 --
棠颂 2019-2020 322,937,040.00 2,634,668,701.64 867,805,580.71 2,089,800,160.93 21,694,721.55
首开成都
2021 -- 2,826,208,313.78 1,073,655,899.05 1,752,552,414.73 144,236,618.49
金茂府
缇香郡 2018 538,598,435.33 1,117,731,363.65 136,897,072.11 1,519,432,726.87 --
葫芦岛国
2017-2019 1,080,354,478.32 -- 65,821,810.58 1,014,532,667.74 30,359,437.02
风海岸
蠡湖金茂
2019 4,807,136.73 4,383,717,575.38 3,430,900,823.84 957,623,888.27 --
府
中晟新城 2019 657,780,352.61 2,154,787,689.92 1,870,826,852.94 941,741,189.59 --
香溪郡 2016 1,331,782,030.77 -- 433,071,083.61 898,710,947.16 --
贵阳紫郡 2014-2020 682,662,573.27 429,697,434.67 295,634,107.02 816,725,900.92 --
景粼原著 2019 1,659,316,989.25 21,803,476.22 923,343,721.78 757,776,743.69 --
首开华润
2018 1,097,697,449.84 -- 416,118,851.91 681,578,597.93 --
城
方庄住宅
及商业项 2000-2016 823,327,618.82 218,165,890.73 374,846,716.49 666,646,793.06 --
目
时代上城 2020 -- 552,319,771.78 -- 552,319,771.78 --
香开连天
2020 -- 993,604,449.01 454,311,911.45 539,292,537.56 --
广场
首开仙海
2015 5,355,203.35 529,075,977.01 -- 534,431,180.36 --
龙湾
厦门领翔
2018 745,332,914.46 14,298,849.20 236,907,113.66 522,724,650.00 --
上郡
熙悦广场 2017 553,428,874.37 920,240.34 87,271,681.04 467,077,433.67 --
回龙观住
2007-2016 405,208,896.06 6,497,630.07 28,432,206.90 383,274,319.23 --
宅项目
城市之光 2016 59,363,799.23 1,374,075,413.63 1,054,263,534.62 379,175,678.24 --
四季怡园 2019 959,113,429.84 170,767,531.04 780,480,384.36 349,400,576.52 --
美墅湾 2020 -- 750,953,753.21 409,364,034.75 341,589,718.46 --
香开连天
2020 -- 1,730,889,837.08 1,424,721,522.78 306,168,314.30 --
花园
首开国风
2016 312,949,213.35 -- 9,850,768.23 303,098,445.12 --
上观
首开龙湖
2019 390,739,861.76 -- 129,655,372.91 261,084,488.85 --
天钜院
52
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
首开国风
2019-2020 295,783,841.22 -- 88,221,774.40 207,562,066.82 --
琅樾
望京住宅
1994-2009 226,310,470.52 -- 33,293,200.77 193,017,269.75 21,930,639.90
及商业
熙悦安郡 2020 -- 2,140,047,886.43 1,951,601,827.00 188,446,059.43 --
畅颐园 2018 187,010,350.39 10,049,031.69 12,844,085.04 184,215,297.04 --
大连首开
2017 328,783,779.58 1,506,474.62 152,386,085.61 177,904,168.59 --
铂郡
国风上樾
2019 723,146,124.56 -- 545,840,200.31 177,305,924.25 --
项目
领翔国际 2018 190,603,832.30 698,946.87 22,421,442.06 168,881,337.11 --
首开杭州
2020 -- 5,523,825,827.90 5,363,439,353.05 160,386,474.85 --
金茂府
首开紫
2019 120,349,131.13 410,412,708.61 379,282,831.56 151,479,008.18 --
宸江湾
首信祥和
2013-2014 197,926,790.47 41,064,564.12 95,297,636.76 143,693,717.83 --
苑
首开琅樾 2017 674,520,962.79 -- 552,359,343.53 122,161,619.26 --
沈阳国风
2019 160,009,107.37 -- 54,622,942.12 105,386,165.25 3,893,449.79
润城
如苑 2019 514,365,223.55 -- 412,403,289.45 101,961,934.10 --
晟品景园 2020 -- 96,395,234.17 -- 96,395,234.17 84,755,182.67
广州天宸
2018 122,389,807.69 383,481.29 37,334,588.94 85,438,700.04 --
原著二期
回迁区 1-
2014 86,682,075.11 -- 3,664,977.00 83,017,098.11 --
4#
小屯馨城 2011-2015 82,167,508.13 -- -- 82,167,508.13 --
熙兆嘉园 2014 92,929,590.15 -- 19,384,920.84 73,544,669.31 --
福州香槟
2018 70,929,537.86 -- 2,231,181.42 68,698,356.44 --
国际
海门紫郡 2014 78,993,954.39 772,325.10 11,091,761.48 68,674,518.01 8,224,947.78
扬州水印
2015 80,101,033.91 11,061,029.18 25,996,154.36 65,165,908.73 --
西堤
福州香开
2016 63,641,309.78 5,539.57 17,507,091.09 46,139,758.26 12,515,613.98
新城
苏州国风
2015 88,504,759.75 -- 59,819,799.91 28,684,959.84 64,356.37
华府
其他 4,638,106,962.08 2,716,215,517.70 6,601,955,446.78 752,367,033.00 --
合计 26,120,213,086.40 46,490,636,781.89 36,589,625,048.35 36,021,224,819.94 556,303,484.28
53
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6、合同资产
项 目 2020.12.31 2020.01.01
合同资产 60,189,530.15 1,581,088.71
减：合同资产减值准备 -- --
小 计 60,189,530.15 1,581,088.71
减：列示于其他非流动资产的合同资产 -- --
合 计 60,189,530.15 1,581,088.71
7、持有待售资产和持有待售负债
2020.12.31 2019.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
持有待售的处置组中的资
产
货币资金 -- -- -- 4,276,775.85 -- 4,276,775.85
应收款项 -- -- -- 13,802,200.00 -- 13,802,200.00
其他应收款 -- -- -- 325,398.08 -- 325,398.08
存货 -- -- -- 13,901,970.70 -- 13,901,970.70
其他流动资产 -- -- -- 160,965.01 -- 160,965.01
固定资产 -- -- -- 9,038.87 -- 9,038.87
持有待售的处置组中的负
债
应付账款 -- -- -- 331,076.80 -- 331,076.80
预收款项 -- -- -- 2,099,275.53 -- 2,099,275.53
应付职工薪酬 -- -- -- 103,785.78 -- 103,785.78
应交税费 -- -- -- 30,916.48 -- 30,916.48
其他应付款 -- -- -- 60,266.95 -- 60,266.95
54
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
8、其他流动资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
进项税额 1,323,882,375.55 1,376,075,567.54
多交或预缴的增值税额 2,264,394,222.57 1,785,792,430.35
待认证进项税额 19,829,545.86 14,614,915.98
预交税费 2,070,313,896.75 1,775,463,034.82
预付保险费、维护费、修缮费等 1,892,794.91 1,778,002.95
委托贷款 27,900,000.00 27,900,000.00
合同取得成本 634,083,128.75 --
其他 9,979,196.20 8,132,951.11
合 计 6,352,275,160.59 4,989,756,902.75
55
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
9、长期股权投资
本期增减变动
减值准
其他综
被投资单位 2019.12.31 权益法下 其他 2020.12.31 备期末
合 宣告发放现金 计提减值
追加/新增投资 减少投资 确认的 权益 其他 余额
收益调 股利或利润 准备
投资损益 变动
整
①合营企业
北京住总首开置业有限公司（以
534,622,217.83 -- -- 49,636,597.11 -- -- -- -- -- 584,258,814.94 --
下简称住总首开）
北京首开野村不动产管理有限
40,001,723.80 -- -- 9,920,843.16 -- -- 9,068,693.26 -- -- 40,853,873.70 --
公司（以下简称首开野村）
北京润和信通房地产开发有限
-- 150,000,000.00 -- -14,415,247.72 -- -- -- -- -- 135,584,752.28 --
公司（以下简称润和信通）
北京首开美驰房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称首开美驰）
北京俊泰房地产开发有限公司
22,484,771.11 -- -- -475,055.67 -- -- -- -- -- 22,009,715.44 --
（以下简称北京俊泰）
小计 597,108,712.74 150,000,000.00 -- 44,667,136.88 -- -- 9,068,693.26 -- -- 782,707,156.36 --
②联营企业
南京锦泰房地产开发有限公司
152,528,959.75 187,000,000.00 -- -9,428,479.66 -- -- -- -- -330,100,480.09 -- --
（以下简称南京锦泰）
天津海景实业有限公司（以下简
402,979,453.39 -- -- -286,899,649.33 -- -- -- -- -- 116,079,804.06 --
称天津海景）
北京首开万科和泰置业有限公
239,810,580.21 -- -- -37,643,943.71 -- -- -- -- -- 202,166,636.50 --
司（以下简称首开万科和泰）
北京朗泰房地产开发有限公司
737,967,869.37 -- -- 84,186,894.45 -- -- -- -- -- 822,154,763.82 --
（以下简称朗泰房地产）
北京尚泰信华房地产开发有限
767,310,683.06 -- -- 16,475,939.54 -- -- -- -- -- 783,786,622.60 --
公司（以下简称尚泰信华）
北京知泰房地产开发有限责任
959,971,923.01 -- -- 44,781,396.69 -- -- -- -- -- 1,004,753,319.70 --
公司（以下简称知泰房地产）
北京友泰房地产开发有限公司
6,716,714.79 -- -- -6,716,714.79 -- -- -- -- -- -- --
（以下简称友泰房地产）
北京千方置业发展有限公司（以
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
下简称千方置业）
北京首开万科置业有限公司（以
275,831,549.50 -- -- 116,970,778.36 -- -- -- -- -- 392,802,327.86 --
下简称首开万科置业）
北京首开寸草养老服务有限公
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
司（以下简称寸草养老）
56
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
首开文投 11,736,815.83 -- -- 1,113,342.00 -- -- -- -- -- 12,850,157.83 --
北京首开龙湖盈泰置业有限公
995,535,354.28 -- -- -4,544,401.09 -- -- -- -- -- 990,990,953.19 --
司（以下简称首开龙湖盈泰）
苏州首龙置业有限公司（以下简
458,516,903.80 -- -- 11,080,749.41 -- -- -- -- -- 469,597,653.21 --
称苏州首龙）
苏州安茂置业有限公司（以下简
1,122,791,259.29 -- -- 79,717,315.39 -- -- 36,750,000.00 -- -- 1,165,758,574.68 --
称苏州安茂）
成都龙湖锦祥置业有限公司（以
129,839,496.56 -- -- -4,322,392.00 -- -- 122,500,000.00 -- -- 3,017,104.56 --
下简称成都龙湖锦祥）
广州市君庭房地产有限公司（以
1,085,288,789.58 -- -- 110,761,535.46 -- -- -- -- -- 1,196,050,325.04 --
下简称广州君庭）
北京金良兴业房地产开发有限
147,844,033.93 -- -- 18,839,035.22 -- -- -- -- -- 166,683,069.15 --
公司（以下简称金良兴业）
北京潭柘兴业房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称潭柘兴业）
北京和信金泰房地产开发有限
1,458,909,048.48 250,000,000.00 -- 6,759,895.35 -- -- -- -- -- 1,715,668,943.83 --
公司（以下简称和信金泰）
深圳市熙梁投资发展有限公司
85,832,965.80 -- -- 879,832.72 -- -- -- -- -- 86,712,798.52 --
（以下简称深圳熙梁）
北京城志置业有限公司（以下简
435,983,667.81 -- -- -3,276,435.03 -- -- -- -- -- 432,707,232.78 --
称城志置业）
北京首开丝路企业管理中心（有
866,394,458.15 -- -- 50,678,982.85 -- -- 50,540,562.50 -- -- 866,532,878.50 --
限合伙）（以下简称首开丝路）
北京腾泰亿远置业有限公司（以
201,712,389.04 -- -- -4,535,177.21 -- -- -- -- -- 197,177,211.83 --
下简称腾泰亿远）
北京祐泰通达房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称祐泰通达）
北京首开万科物业服务有限公
1,706,556.37 -- -- 627,465.61 -- -- -- -- -- 2,334,021.98 --
司（以下简称首开万科物业）
北京滨湖恒兴房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称滨湖恒兴）
北京厚泰房地产开发有限公司
68,238,554.38 -- -- -2,984,600.93 -- -- -- -- -- 65,253,953.45 --
（以下简称厚泰房地产）
芜湖首开高和投资管理有限公
4,891,092.06 -- -- -- -- -- -- -- -- 4,891,092.06 --
司（以下简称芜湖高和）
北京碧和信泰置业有限公司（以
554,277,885.24 -- -- 2,349,944.39 -- -- -- -- -- 556,627,829.63 --
下简称碧和信泰）
北京国家速滑馆经营有限责任
公司（以下简称北京国家速滑 128,156,176.02 -- -- -122,204.03 -- -- -- -- -- 128,033,971.99 --
馆）
北京房地钧洋房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称房地钧洋）
苏州屿秀房地产开发有限公司
73,852,985.28 -- -- 5,809,907.06 -- -- -- -- -- 79,662,892.34 --
（以下简称苏州屿秀）
57
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
昌信硕泰 19,581,742.99 -- -- -2,384,736.17 -- -- -- -- -- 17,197,006.82 --
开茂置业（杭州）有限公司（以
1,003,973,384.90 -- -- -12,021,718.52 -- -- -- -- -- 991,951,666.38 --
下简称杭州开茂）
厦门兆淳置业有限公司（以下简
- -- -- 68,957,773.06 -- -- -- -- -- 68,957,773.06 --
称厦门兆淳）
北京远和置业有限公司（以下简
164,396,417.56 -- -- -106,624,895.67 -- -- -- -- -- 57,771,521.89 --
称远和置业）
苏州隆泰置业有限公司（以下简
970,986,314.22 -- -- -18,052,777.00 -- -- -- -- -- 952,933,537.22 --
称苏州隆泰）
北京怡和置业有限公司（以下简
842,421,197.76 -- -- -25,445,849.82 -- -- -- -- -- 816,975,347.94 --
称北京怡和）
北京龙万华开房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称龙万华开）
宁波金郡房地产信息咨询有限
255,400,668.79 -- -- 181,114,321.63 -- -- -- -- -- 436,514,990.42 --
公司（以下简称宁波金郡）
成都辰启置业有限公司（以下简
206,019,786.97 290,000,000.00 -- 48,361,591.42 -- -- -- -- -- 544,381,378.39 --
称成都辰启）
成都辰华置业有限公司（以下简
7,984,442.41 240,000,000.00 -- -16,067,189.55 -- -- -- -- -- 231,917,252.86 --
称成都辰华）
北京骏泰置业有限公司（以下简
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
称北京骏泰）
廊坊市首开伟图房地产开发有
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
限公司（以下简称廊坊伟图）
北京开创金润置业有限公司（以
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
下简称开创金润）
北京辉广企业管理有限公司（以
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
下简称北京辉广）
北京万龙华开房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称万龙华开）
北京金谷创信置业有限责任公
-- 66,000,000.00 -- -9,538,958.96 -- -- -- -- -- 56,461,041.04 --
司（以下简称金谷创信）
北京和信丰泰置业有限公司（以
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
下简称和信丰泰）
北京怡城置业有限公司（以下简
-- 750,000,000.00 -- -29,177,353.54 -- -- -- -- -- 720,822,646.46 --
称怡城置业）
福州中泰投资有限公司（以下简
-- 828,400,000.00 -- -10,781,126.68 -- -- -- -- -- 817,618,873.32 --
称福州中泰）
常熟耀泰房地产有限公司（以下
-- 330,000,000.00 -- -3,930,023.90 -- -- -- -- -- 326,069,976.10 --
简称常熟耀泰）
北京中开盈泰房地产开发有限
-- 380,000,000.00 -- -4,733,196.09 -- -- -- -- -- 375,266,803.91 --
公司（以下简称中开盈泰）
北京祥晟辉年置业有限公司（以
-- 120,000,000.00 -- -1,085,233.46 -- -- -- -- -- 118,914,766.54 --
下简称祥晟辉年）
58
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
北京隽兴房地产开发有限公司
-- 490,000.00 -- -490,000.00 -- -- -- -- -- -- --
（以下简称隽兴房地产）
北京城安辉泰置业有限公司（以
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
下简称城安辉泰）
苏州沪泰置业有限公司（以下简
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
称苏州沪泰）
北京金旭开泰房地产开发有限
-- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
公司（以下简称金旭开泰）
北京首开旭泰房地产开发有限
-- -- 750,000,000.00 -29,515,460.93 -- -- 500,000,000.00 -- 2,820,872,265.03 1,541,356,804.10 --
责任公司（以下简称北京旭泰）
北京金开连泰房地产开发有限
-- -- -- -5,766,174.18 -- -- -- -- 599,589,489.50 593,823,315.32 --
公司（以下简称金开连泰）
首城置业 901,311,263.81 -- -- 23,393,450.76 -- -- -- -- -- 924,704,714.57 --
国奥投资 260,289,065.93 -- -- 23,322,938.21 -- -- -- -- -- 283,612,004.14 --
北京首开方庄物业服务有限公
4,300,691.36 -- -- 632,417.73 -- -- -- -- -- 4,933,109.09 --
司（以下简称方庄物业）
万城永辉 82,510,347.55 -- -- 14,275,492.82 -- -- -- -- -- 96,785,840.37 --
上海众承房地产开发有限公司
-- -- -- -9,954,014.20 -- -- -- -- 423,276,030.85 413,322,016.65 --
（以下简称上海众承）
沈阳首开国盛投资有限公司 298,026,780.06 -- 298,026,780.06 -- -- -- -- -- -- -- --
厦门琸泰置业有限公司（以下简
1,218,634,020.44 -- 1,086,575,000.00 573,504,872.71 -- -- -- -- -- 705,563,893.15 --
称厦门琸泰）
厦门煊泰置业有限公司（以下简
30,865,516.82 -- -- -17,958,521.78 -- -- -- -- -- 12,906,995.04 --
称厦门煊泰）
厦门莹泰 787,705,474.13 -- -- -4,823,985.67 -- -- -- -- -- 782,881,488.46 --
厦门跃泰置业有限公司（以下简
593,534,944.98 -- -- -25,086,358.38 -- -- -- -- -- 568,448,586.60 --
称厦门跃泰）
无锡润泰置业有限公司（以下简
453,941,797.39 -- -- -6,207,606.62 -- -- -- -- -- 447,734,190.77 --
称无锡润泰）
福建省大广汽车城发展有限公
218,388,809.28 -- -- -3,565,508.21 -- -- -- -- -- 214,823,301.07 --
司（以下简称大广汽车城）
珠海市卓轩房地产有限公司（以
341,565,196.31 -- -- 10,503,825.42 -- -- -- -- -- 352,069,021.73 --
下简称珠海卓轩）
珠海市润乾房地产有限公司（以
168,741,520.15 -- -- -2,272,583.96 -- -- -- -- -- 166,468,936.19 --
下简称珠海润乾）
福州中泓盛实业有限公司（以下
16,308,435.14 -- -- -2,658,686.22 -- -- -- -- -- 13,649,748.92 --
简称福州中泓盛）
武汉明泰置业有限公司（以下简
118,965,826.04 -- -- -16,658,118.33 -- -- -- -- -- 102,307,707.71 --
称武汉明泰）
59
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
北京首开天恒文化发展有限公
33,034,958.71 -- -- 236,739.67 -- -- -- -- -- 33,271,698.38 --
司
北京合安房地产开发有限责任
4,684,197.33 22,272,000.00 -- -116,849.11 -- -- -- -- -26,839,348.22 -- --
公司（以下简称合安房地产）
小计 20,378,198,966.01 3,464,162,000.00 2,134,601,780.06 769,945,513.20 -- -- 709,790,562.50 -- 3,486,797,957.07 25,254,712,093.72 --
合计 20,975,307,678.75 3,614,162,000.00 2,134,601,780.06 814,612,650.08 -- -- 718,859,255.76 -- 3,486,797,957.07 26,037,419,250.08 --
60
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
10、其他非流动金融资产
种类 2020.12.31 2019.12.31
非上市权益工具投资 2,945,921,541.50 2,254,817,954.53
11、投资性房地产
项 目 房屋、建筑物 在建工程 合计
一、账面原值
1.2019.12.31 6,582,265,160.34 5,545,878,229.75 12,128,143,390.09
2.本期增加金额 762,813,945.78 807,291,748.93 1,570,105,694.71
（1）外购 121,274,679.91 -- 121,274,679.91
（2）存货\固定资产\在建工程
641,539,265.87 807,291,748.93 1,448,831,014.80
转入
3.本期减少金额 1,455,523,040.46 -- 1,455,523,040.46
（1）处置 1,846,704.64 -- 1,846,704.64
（2）其他转出 1,453,676,335.82 -- 1,453,676,335.82
4.2020.12.31 5,889,556,065.66 6,353,169,978.68 12,242,726,044.34
二、累计折旧和累计摊销
1.2019.12.31 684,893,168.24 -- 684,893,168.24
2.本期增加金额 149,037,360.25 -- 149,037,360.25
（1）计提或摊销 149,037,360.25 -- 149,037,360.25
3.本期减少金额 40,657,910.61 -- 40,657,910.61
（1）处置 862,152.58 -- 862,152.58
（2）其他转出 39,795,758.03 -- 39,795,758.03
4.2020.12.31 793,272,617.88 -- 793,272,617.88
三、减值准备
1.2019.12.31 20,309,781.72 -- 20,309,781.72
2.本期增加金额 -- 9,817,999.09 9,817,999.09
（1）计提 -- 9,817,999.09 9,817,999.09
3、本期减少金额 -- -- --
4.2020.12.31 20,309,781.72 9,817,999.09 30,127,780.81
四、账面价值
1.2020.12.31 账面价值 5,075,973,666.06 6,343,351,979.59 11,419,325,645.65
2.2019.12.31 账面价值 5,877,062,210.38 5,545,878,229.75 11,422,940,440.13
61
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
12、固定资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
固定资产 1,144,661,378.32 1,185,080,078.22
固定资产清理 -- --
合 计 1,144,661,378.32 1,185,080,078.22
（1）固定资产
①固定资产情况
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 其他设备 合 计
一、账面原值：
1.2019.12.31 1,690,534,250.60 45,958,626.12 40,992,520.09 170,052,203.33 1,947,537,600.14
2.本期增加金额
（1）购置 3,574,877.80 582,046.30 776,269.90 10,001,045.75 14,934,239.75
（2）存货转入 20,340,685.61 -- -- -- 20,340,685.61
3.本期减少金额
（1）处置或报废 -- 154,273.06 1,594,314.00 8,508,062.62 10,256,649.68
（2）其他减少 -- -- 512,153.85 1,085,742.64 1,597,896.49
4.2020.12.31 1,714,449,814.01 46,386,399.36 39,662,322.14 170,459,443.82 1,970,957,979.33
二、累计折旧
1.2019.12.31 568,548,485.96 29,659,450.28 29,951,245.94 125,152,861.98 753,312,044.16
2.本期增加金额
（1）计提 53,478,013.60 2,475,806.49 3,388,876.93 14,849,896.83 74,192,593.85
3.本期减少金额
（1）处置或报废 -- 139,243.26 1,506,117.28 7,863,317.07 9,508,677.61
（2）其他减少 -- -- 230,844.99 613,992.16 844,837.15
4.2020.12.31 622,026,499.56 31,996,013.51 31,603,160.60 131,525,449.58 817,151,123.25
三、减值准备
1.2019.12.31 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
2.本期增加金额 -- -- -- -- --
3.本期减少金额 -- -- -- -- --
4.2020.12.31 8,578,612.39 566,865.37 -- -- 9,145,477.76
四、账面价值
1.2020.12.31 账 面 价
1,083,844,702.06 13,823,520.48 8,059,161.54 38,933,994.24 1,144,661,378.32
值
2.2019.12.31 账 面 价
1,113,407,152.25 15,732,310.47 11,041,274.15 44,899,341.35 1,185,080,078.22
值
62
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②暂时闲置的固定资产情况
项 目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
机器设备 6,298,504.01 5,101,788.24 566,865.37 629,850.40 溜冰场设备
13、在建工程
项 目 2020.12.31 2019.12.31
在建工程 685,221,399.55 329,887,050.98
（1）在建工程
2020.12.31 2019.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
酒店 553,552,479.46 -- 553,552,479.46 299,681,719.91 -- 299,681,719.91
望京体育公园
48,217,607.72 -- 48,217,607.72 10,748,262.00 -- 10,748,262.00
装修改造工程
其他 83,451,312.37 -- 83,451,312.37 19,457,069.07 -- 19,457,069.07
合 计 685,221,399.55 -- 685,221,399.55 329,887,050.98 -- 329,887,050.98
14、无形资产
项 目 土地使用权 软件 合计
一、账面原值
1.2019.12.31 92,258,838.02 17,505,082.34 109,763,920.36
2.本期增加金额
（1）购置 -- 1,347,755.65 1,347,755.65
（2）其他增加 -- 774,465.74 774,465.74
3.本期减少金额
（1）处置 -- -- --
（2）失效且终止确认的部
-- -- --
分
（3）其他减少 705,881.66 705,881.66
4.2020.12.31 91,552,956.36 19,627,303.73 111,180,260.09
二、累计摊销
1.2019.12.31 12,175,636.92 13,724,694.38 25,900,331.30
2.本期增加金额
（1）计提 2,081,878.28 1,732,320.22 3,814,198.50
3.本期减少金额
4. 2020.12.31 14,257,515.20 15,457,014.60 29,714,529.80
63
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三、减值准备
1.2019.12.31 -- -- --
2.本期增加金额 -- -- --
3.本期减少金额 -- -- --
4.2020.12.31 -- -- --
四、账面价值
1.2020.12.31 账面价值 77,295,441.16 4,170,289.13 81,465,730.29
2.2019.12.31 账面价值 80,083,201.10 3,780,387.96 83,863,589.06
15、商誉
（1）商誉账面原值
本期增加 本期减少
被 投资单 位名 称或 形
2019.12.31 企业合 2020.12.31
成商誉的事项 其他 处置 其他
并形成
广 州市 湖品房 地产 有
限公司（以下简称广州 9,181,088.60 -- -- -- -- 9,181,088.60
湖品）
福 州融 城房地 产开 发
有限公司（以下简称福 444,064.63 -- -- -- -- 444,064.63
州融城）
力博国际建材会展（北
京）有限公司（以下简 115,952.52 -- -- -- -- 115,952.52
称力博国际）
苏 州茂 泰置业 有限 公
司 （以 下简称 苏州 茂 281,494.41 -- -- -- -- 281,494.41
泰）
兴茂置业（杭州）有限
公司（以下简称杭州兴 8,714,022.17 -- -- -- -- 8,714,022.17
茂）
合 计 18,736,622.33 -- -- -- -- 18,736,622.33
16、长期待摊费用
本期减少
项 目 2019.12.31 本期增加 2020.12.31
本期摊销 其他减少
装修改造费 63,565,700.36 112,748,880.52 33,217,629.36 -- 143,096,951.52
临时设施 39,871,057.50 9,108,699.85 10,333,729.64 -- 38,646,027.71
其他 6,166,546.78 822,374.70 1,891,623.75 -- 5,097,297.73
合 计 109,603,304.64 122,679,955.07 45,442,982.75 -- 186,840,276.96
64
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
17、递延所得税资产与递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产和递延所得税负债
2020.12.31 2019.12.31
项 目 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/ 可抵扣/应纳税暂 递延所得税资产/
时性差异 负债 时性差异 负债
递延所得税资产：
三项费用 54,058,883.49 13,514,720.88 119,638,100.95 29,909,525.26
可弥补亏损 799,327,063.86 199,831,765.98 817,544,695.93 204,386,173.99
坏账准备 211,595,389.16 52,898,847.29 184,261,002.88 46,065,250.76
固定资产减值准备 270,000.00 67,500.00 270,000.00 67,500.00
预收账款预计利润 6,371,344,818.01 1,592,836,204.49 7,487,110,559.61 1,871,777,639.88
存货跌价准备 257,287,613.17 64,321,903.29 266,187,613.17 66,546,903.29
应付未付款项 5,214,855,027.86 1,303,713,756.94 6,520,443,341.75 1,630,110,835.45
内部交易未实现利润 9,257,204.01 2,314,301.01 9,753,376.10 2,438,344.03
完工清算成本差异 1,243,408,355.16 310,852,088.77 3,447,375,744.05 861,843,935.99
长期待摊费用摊销 1,355,943.07 338,985.77 677,330.88 169,332.72
小 计 14,162,760,297.79 3,540,690,074.42 18,853,261,765.32 4,713,315,441.37
递延所得税负债：
固定资产折旧 4,047,776.81 1,011,944.20 467,665.16 116,916.29
公允价值计量收益 1,069,309,356.61 267,327,339.15 558,117,586.22 139,529,396.55
视同处置联营企业收
214,377,131.76 53,594,282.94 214,377,131.76 53,594,282.94
益
存货税会差异 120,428,093.96 30,107,023.49 120,428,093.97 30,107,023.49
固定资产原值税会差
78,249,747.92 19,562,436.98 80,507,133.18 20,126,783.30
异
递延费用（佣金、保
52,953,324.74 13,238,331.18 -- --
险、维修）
合同取得成本 468,768,375.50 117,192,093.89 -- --
小 计 2,008,133,807.30 502,033,451.83 973,897,610.29 243,474,402.57
（2）未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损明细
项 目 2020.12.31 2019.12.31
可抵扣暂时性差异 6,060,100,561.97 6,192,316,839.26
可抵扣亏损 6,766,175,077.61 4,918,611,055.54
合 计 12,826,275,639.58 11,110,927,894.80
65
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 2020.12.31 2019.12.31 备注
2020 年 —— 448,892,531.80 --
2021 年 592,785,205.99 775,708,684.18 --
2022 年 468,588,639.40 515,709,880.56 --
2023 年 759,217,144.47 781,423,504.26 --
2024 年 2,377,649,623.44 2,396,876,454.74 --
2025 年 2,567,934,464.31 —— --
合 计 6,766,175,077.61 4,918,611,055.54 --
18、其他非流动资产
项 目 2020.12.31 2019.12.31
曙光花园车位 146,548,492.07 146,998,698.43
曙光花园车位减值准备 -133,229,888.09 -133,229,888.09
其他 210,634.63 280,846.19
合 计 13,529,238.61 14,049,656.53
19、短期借款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
抵押借款 -- 23,650,000.00
信用借款 10,000,000.00 1,690,359,000.00
合 计 10,000,000.00 1,714,009,000.00
说明：公司用于抵押的财产详见附注五、57
20、应付票据
种 类 2020.12.31 2019.12.31
商业承兑汇票 378,102,908.05 398,755,876.42
银行承兑汇票 -- 133,898,071.51
合 计 378,102,908.05 532,653,947.93
66
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
21、应付账款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
货款、工程款 10,640,119,612.22 9,133,761,048.52
销售代理及服务费 385,367,748.46 381,525,620.02
其他 813,251.00 84,031.35
合 计 11,026,300,611.68 9,515,370,699.89
22、预收款项
项 目 2020.12.31 2019.12.31
售房款 —— 68,452,873,360.80
物业租金等 68,906,281.05 90,642,101.18
合 计 68,906,281.05 68,543,515,461.98
23、合同负债
项 目 2020.12.31 2020.01.01 2019.12.31
售房款 67,157,871,931.46 62,679,171,611.21 ——
项目转让款 108,210,884.35 999,382,353.65 ——
洒店预收款 7,745,360.98 8,653,032.93 ——
其他 1,660,377.36 1,509,433.96 ——
减：计入其他非流动
-- -- ——
负债的合同负债
合 计 67,275,488,554.15 63,688,716,431.75 ——
24、应付职工薪酬
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
短期薪酬 99,184,305.49 1,036,810,377.62 1,083,246,332.58 52,748,350.53
离职后福利-设定提
4,280,501.47 43,778,260.01 45,279,422.81 2,779,338.67
存计划
辞退福利 1,241,690.66 1,093,285.31 2,013,469.10 321,506.87
合 计 104,706,497.62 1,081,681,922.94 1,130,539,224.49 55,849,196.07
（1）短期薪酬
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
工资、奖金、津贴和补贴 75,869,958.36 805,516,404.98 849,551,554.47 31,834,808.87
职工福利费 12,448,202.11 39,257,070.10 39,297,700.21 12,407,572.00
社会保险费 3,832,712.44 40,832,235.30 42,026,637.33 2,638,310.41
67
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其中：1．医疗保险费 3,641,402.25 38,925,526.83 39,999,807.78 2,567,121.30
2．工伤保险费 70,618.61 314,178.18 352,828.50 31,968.29
3．生育保险费 120,691.58 1,592,530.29 1,674,001.05 39,220.82
住房公积金 492,735.88 58,686,055.12 58,781,029.78 397,761.22
工会经费和职工教育经
4,981,020.39 10,907,347.24 12,451,436.16 3,436,931.47
费
短期带薪缺勤 -- 124,961.38 124,961.38 --
其他短期薪酬 1,559,676.31 81,486,303.50 81,013,013.25 2,032,966.56
合 计 99,184,305.49 1,036,810,377.62 1,083,246,332.58 52,748,350.53
（2）设定提存计划
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
离职后福利
其中：1．基本养老保险费 3,694,379.00 20,832,034.33 22,251,915.02 2,274,498.31
2．失业保险费 285,437.89 900,795.46 981,577.38 204,655.97
3．企业年金缴费 300,684.58 22,045,430.22 22,045,930.41 300,184.39
合 计 4,280,501.47 43,778,260.01 45,279,422.81 2,779,338.67
25、应交税费
税 项 2020.12.31 2019.12.31
增值税 432,106,699.95 431,762,808.03
城市维护建设税 26,343,397.43 29,351,268.10
教育费附加 19,679,330.62 21,595,600.12
企业所得税 1,037,596,398.13 2,103,308,432.83
个人所得税 15,487,321.58 17,197,571.91
房产税 3,738,229.68 4,793,654.33
土地增值税 619,115,890.72 1,127,821,882.21
土地使用税 4,950,416.40 4,190,365.01
其他 6,204,439.46 5,411,045.92
合 计 2,165,222,123.97 3,745,432,628.46
68
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
26、其他应付款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应付利息 1,119,022,252.25 1,058,006,163.58
应付股利 8,525,769.05 6,653,769.05
其他应付款 29,800,865,993.24 26,884,974,673.33
合 计 30,928,414,014.54 27,949,634,605.96
（1）应付利息
项 目 2020.12.31 2019.12.31
分期付息到期还本的长期借款利息 63,392,426.91 62,366,175.21
企业债券利息 984,288,909.11 944,253,687.00
短期融资券利息 71,340,916.23 51,386,301.37
合 计 1,119,022,252.25 1,058,006,163.58
（2）应付股利
项 目 2020.12.31 2019.12.31
首开集团 4,763,769.05 4,763,769.05
北京北辰实业集团公司 2,268,000.00 1,890,000.00
北京城建集团有限责任公司 654,000.00 --
北京住总集团有限责任公司 654,000.00 --
清华同方股份有限公司 186,000.00 --
合 计 8,525,769.05 6,653,769.05
（3）其他应付款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
资金往来款 27,888,274,398.91 24,939,180,472.49
购房定金 672,817,712.89 748,835,617.82
押金保证金 329,996,071.16 358,155,448.43
代收代付款 766,287,237.90 663,936,732.47
其他 143,490,572.38 174,866,402.12
合 计 29,800,865,993.24 26,884,974,673.33
69
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其中，账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 金额
厦门琸泰 840,788,345.67
首开万科置业 640,652,310.00
武汉华侨城实业发展有限公司 364,598,673.13
万城永辉 319,925,327.78
北京嘉茂置业有限公司 259,201,212.82
合 计 2,425,165,869.40
27、一年内到期的非流动负债
项 目 2020.12.31 2019.12.31
一年内到期的长期借款 14,136,637,933.36 12,937,997,216.05
一年内到期的应付债券 11,807,152,316.24 11,015,366,835.72
合 计 25,943,790,249.60 23,953,364,051.77
（1）一年内到期的长期借款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
质押借款 20,000,000.00 248,000,000.00
抵押借款 2,116,133,333.36 3,255,497,216.05
保证借款 12,000,504,600.00 9,334,500,000.00
信用借款 -- 100,000,000.00
合 计 14,136,637,933.36 12,937,997,216.05
说明：公司用于抵押、质押的财产见附注五、58。
（2）一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
2016 年公司债券（第一期） 2,000,000,000.00 2016/1/11 5年 2,000,000,000.00
2016 年公司债券（第二期） 3,000,000,000.00 2016/9/5 3+2 年 3,000,000,000.00
2016 年公司债券（第三期） 1,000,000,000.00 2016/10/27 5年 1,000,000,000.00
2018 年度第一期中期票据（18 首开
2,500,000,000.00 2018/3/22 3+2 年 2,500,000,000.00
MNT001）
2018 年度第三期债权融资计划（18 京
3,000,000,000.00 2018/8/31 3年 3,000,000,000.00
首开 ZR003）
2019 年度第二期债权融资计划（19 京
1,200,000,000.00 2019/5/31 2年 1,200,000,000.00
首开 ZR002）
2019 年度第三期债权融资计划（19 京
1,100,000,000.00 2019/7/5 2年 1,100,000,000.00
首开 ZR003）
2019 年度第四期债权融资计划（19 京 800,000,000.00 2019/10/11 2年 800,000,000.00
70
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
首开 ZR004）
海通华泰-华樾北京资产支持专项计
800,000,000.00 2020/8/31 2020/8/31-2021/10/22 800,000,000.00
划
小 计 15,400,000,000.00 15,400,000,000.00
一年内到期的应付债券（续）
按面值计提
债券名称 2019.12.31 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 2020.12.31
利息
2016 年公司债券
1,996,947,482.44 -- 87,800,000.00 2,971,764.77 -- 1,999,919,247.21
（第一期）
2016 年公司债券
320,000,000.00 -- 11,488,000.00 -- -- 320,000,000.00
（第二期）
2016 年公司债券
100,000,000.00 -- 3,570,000.00 -- -- 100,000,000.00
（第三期）
2018 年度第一期
中期票据（18 首 2,492,575,643.55 -- 136,500,000.00 6,007,796.90 -- 2,498,583,440.45
开 MNT001）
2018 年度第三期
债权融资计划
2,985,480,452.94 -- 198,600,000.00 8,605,133.95 -- 2,994,085,586.89
（ 18 京 首 开
ZR003）
2019 年度第二期
债权融资计划
1,195,376,377.15 -- 68,400,000.00 3,255,756.00 -- 1,198,632,133.15
（ 19 京 首 开
ZR002）
2019 年度第三期
债权融资计划
1,093,643,250.09 -- 61,600,000.00 4,178,385.56 -- 1,097,821,635.65
（ 19 京 首 开
ZR003）
2019 年度第四期
债权融资计划
795,728,933.70 -- 44,960,000.00 2,381,339.19 -- 798,110,272.89
（ 19 京 首 开
ZR004）
海通华泰-华樾
北京资产支持专 -- 800,000,000.00 10,810,000.00 -- -- 800,000,000.00
项计划
合 计 10,979,752,139.87 800,000,000.00 623,728,000.00 27,400,176.37 -- 11,807,152,316.24
28、其他流动负债
项 目 2020.12.31 2019.12.31
预提工程成本 1,285,269,926.53 1,418,848,755.07
预提项目土地增值税 6,263,473,057.84 7,342,153,098.45
短期融资券 2,999,865,277.78 2,498,663,150.76
预提展销费、推广费、维护费 7,568,602.71 2,419,170.71
待转销项税 5,534,283,691.61 --
预计补偿款 269,500,000.00 --
预计损失 12,996,044.87 --
其他 2,700,000.00 3,480,000.00
合 计 16,375,656,601.34 11,265,564,174.99
71
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（1）短期应付债券
债券名称 面值 发行日期 发行金额
2019 年度第一期短期融资券 15 亿（19 首开
1,500,000,000.00 2019/3/5 1,500,000,000.00
CP001）
2019 年度第一期超短期融资券 10 亿（19 首
1,000,000,000.00 2019/8/26 1,000,000,000.00
开 SCP001）
2020 年度第一期超短期融资券 20 亿（20 首
2,000,000,000.00 2020/3/4 2,000,000,000.00
开 SCP001）
2020 年度第二期超短期融资券 20 亿（20 首
2,000,000,000.00 2020/4/20 2,000,000,000.00
开 SCP002）
2020 年度第三期超短期融资券 10 亿（20 首
1,000,000,000.00 2020/4/29 1,000,000,000.00
开 SCP003）
2020 年度第四期超短期融资券 20 亿（20 首
2,000,000,000.00 2020/7/9 2,000,000,000.00
开 SCP004）
2020 年度第五期超短期融资券 10 亿（20 首
1,000,000,000.00 2020/7/24 1,000,000,000.00
开 SCP005）
2020 年度第六期超短期融资券 20 亿（20 首
2,000,000,000.00 2020/11/17 2,000,000,000.00
开 SCP006）
小 计 12,500,000,000.00 12,500,000,000.00
短期应付债券（续）
按面值计提
债券名称 2019.12.31 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 2020.12.31
利息
2019 年度第一期
短期融资券 15 亿 1,499,463,150.76 -- 8,815,068.49 536,849.24 1,500,000,000.00 --
（19 首开 CP001）
2019 年度第一期
超短期融资券 10
999,200,000.00 -- 12,060,273.97 800,000.00 1,000,000,000.00 --
亿 （ 19 首 开
SCP001）
2020 年度第一期
超短期融资券 20
-- 2,000,000,000.00 7,265,753.42 -- 2,000,000,000.00 --
亿 （ 20 首 开
SCP001）
2020 年度第二期
超短期融资券 20
-- 2,000,000,000.00 6,904,109.59 -- 2,000,000,000.00 --
亿 （ 20 首 开
SCP002）
2020 年度第三期
超短期融资券 10
-- 1,000,000,000.00 3,945,205.48 -- 1,000,000,000.00 --
亿 （ 20 首 开
SCP003）
2020 年度第四期
超短期融资券 20
-- 2,000,000,000.00 15,052,054.79 -- 2,000,000,000.00 --
亿 （ 20 首 开
SCP004）
2020 年度第五期
超短期融资券 10
-- 1,000,000,000.00 10,557,377.05 -26,388.89 -- 999,973,611.11
亿 （ 20 首 开
SCP005）
2020 年度第六期
超短期融资券 20
-- 2,000,000,000.00 6,639,344.26 -108,333.33 -- 1,999,891,666.67
亿 （ 20 首 开
SCP006）
合 计 2,498,663,150.76 10,000,000,000.00 71,239,187.05 1,202,127.02 9,500,000,000.00 2,999,865,277.78
72
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
29、长期借款
利率区间 利率区间
项 目 2020.12.31 2019.12.31
（%） （%）
质押借款 1,914,000,000.00 5.50-5.70 2,162,000,000.00 5.50-5.70
抵押借款 17,020,990,524.01 3.80-5.22 22,201,546,783.64 4.00-5.70
保证借款 53,436,069,103.15 4.275-7.70 53,544,101,104.65 4.275-7.80
信用借款 13,932,749,000.00 4.41-7.50 3,500,000,000.00 4.41-7.50
小 计 86,303,808,627.16 -- 81,407,647,888.29 --
减：一年内到期的长
14,136,637,933.36 -- 12,937,997,216.05 --
期借款
合 计 72,167,170,693.80 -- 68,469,650,672.24 --
说明：长期借款的利率期间为 3.80%-7.70%；公司用于抵押、质押的财产详见附注五、58。
30、应付债券
项 目 2020.12.31 2019.12.31
2014 年公开发行公司债 -- 3,995,977,907.92
2016 年公司债券（第一期） -- 1,996,947,482.44
2016 年公司债券（第二期） -- 320,000,000.00
2016 年公司债券（第三期） -- 100,000,000.00
2018 丽亭宝辰收益权资产支持计划 -- 1,311,588,659.52
2018 年 度 第 一 期 中 期 票 据 （ 18 首 开
-- 2,492,575,643.55
MNT001）
非公开发行 2018 公司债券（第一期） 2,996,304,880.73 2,991,191,553.50
2018 年度第三期债权融资计划（18 京首
-- 2,985,480,452.94
开 ZR003）
2019 首开 MTN001 号中期票据 2,493,665,477.86 2,488,642,493.15
2019 年度第一期定向债务融资工具（19
2,994,823,294.91 2,990,184,698.63
首开 PPN001）
2019 年度第二期定向债务融资工具（19
997,292,150.00 995,812,550.27
首开 PPN002）
2019 年度第二期债权融资计划（19 京首
-- 1,195,376,377.15
开 ZR002）
2019 年度第三期债权融资计划（19 京首
-- 1,093,643,250.09
开 ZR003）
2019 年度第四期债权融资计划（19 京首
-- 795,728,933.70
开 ZR004）
非公开发行 2019 公司债券（第一期）（19
1,995,486,915.99 1,992,050,980.82
首股 01）
非公开发行 2019 公司债券（第二期）（19
1,676,292,396.75 1,674,044,622.89
首股 02）
非公开发行 2020 年公司债券（第一期） 2,692,282,911.78 --
73
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
27 亿
非公开发行 2020 年公司债券（第二期）
1,196,532,382.68 --
12 亿
2020 年度第一期资产支持票据（20 首开
2,987,133,746.83 --
ABN001）
2020 年度第一期定向债务融资工具（20
996,522,084.93 --
首开 PPN001）
2020 年 度 第 二 期 中 期 票 据 （ 20 首 开
4,185,315,576.82 --
MTN002）
2020 年度第二期定向债务融资工具（20
996,384,773.98 --
首开 PPN002）
2020 年度第一期债权融资计划（20 京首
747,130,548.56 --
开 ZR001）
2020 年度第二期债权融资计划（20 京首
1,991,080,259.62 --
开 ZR002）
2020 年度第三期债权融资计划（20 京首
498,762,483.70 --
开 ZR003）
2020 年度第三期定向债务融资工具（20
997,298,318.90 --
首开 PPN003）
非公开发行 2020 年公司债券（第三期） 1,898,022,259.53 --
中金-首开丽亭宝辰端泰资产支持专项
1,834,855,626.67 --
计划
招商创融-首开股份 2020 年购房尾款资
1,592,245,657.64 --
产支持专项计划
合 计 35,767,431,747.88 29,419,245,606.57
应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
2014 年公开发行公司债 4,000,000,000.00 2015/6/3 7年 4,000,000,000.00
2015 年公司债券（第一期） 3,000,000,000.00 2015/10/27 5年 3,000,000,000.00
2016 年公司债券（第一期） 2,000,000,000.00 2016/1/11 5年 2,000,000,000.00
2016 年公司债券（第二期） 3,000,000,000.00 2016/9/5 3+2 年 3,000,000,000.00
2016 年公司债券（第三期） 1,000,000,000.00 2016/10/27 5年 1,000,000,000.00
16 首开 ABN001 1,200,000,000.00 2016/10/21 3年 1,200,000,000.00
2017 首开 MTN003 号中期票据 4,000,000,000.00 2017/6/15 3年 4,000,000,000.00
2017 首开购房尾款资产支持证券 2,910,000,000.00 2017/9/28 3年 2,910,000,000.00
2017 年度第一期债权融资计划 800,000,000.00 2017/10/20 2年 800,000,000.00
2018 丽亭宝辰收益权资产支持计
1,469,000,000.00 2018/1/17 3年 1,469,000,000.00
划
2018 年度第一期中期票据（18 首
2,500,000,000.00 2018/3/22 3+2 年 2,500,000,000.00
开 MNT001）
非公开发行 2018 公司债券（第一
3,000,000,000.00 2018/8/29 3年 3,000,000,000.00
期）
2018 年度第一期债权融资计划
500,000,000.00 2018/7/2 2年 500,000,000.00
（18 京首开 ZR001）
2018 年度第二期债权融资计划 500,000,000.00 2018/9/25 2年 500,000,000.00
74
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（18 京首开 ZR002）
2018 年度第三期债权融资计划
3,000,000,000.00 2018/8/31 3年 3,000,000,000.00
（18 京首开 ZR003）
2019 年度第一期中期票据（首开
2,500,000,000.00 2019/4/3 5年 2,500,000,000.00
MTN001）
2019 年度第一期定向债务融资工
3,000,000,000.00 2019/3/8 5年 3,000,000,000.00
具（19 首开 PPN001）
2019 年度第二期定向债务融资工
1,000,000,000.00 2019/10/15 5年 1,000,000,000.00
具（19 首开 PPN002）
2019 年度第一期债权融资计划
1,000,000,000.00 2019/1/11 2年 1,000,000,000.00
（19 京首开 ZR001）
2019 年度第二期债权融资计划
1,200,000,000.00 2019/5/31 2年 1,200,000,000.00
（19 京首开 ZR002）
2019 年度第三期债权融资计划
1,100,000,000.00 2019/7/5 2年 1,100,000,000.00
（19 京首开 ZR003）
2019 年度第四期债权融资计划
800,000,000.00 2019/10/11 2年 800,000,000.00
（19 京首开 ZR004）
非公开发行 2019 公司债券（第一
2,000,000,000.00 2019/5/22 5年 2,000,000,000.00
期）（19 首股 01）
非公开发行 2019 公司债券（第二
1,680,000,000.00 2019/8/28 5年 1,680,000,000.00
期）（19 首股 02）
非公开发行 2020 年公司债券（第
2,700,000,000.00 2020/2/26 3+2 年 2,700,000,000.00
一期）
非公开发行 2020 年公司债券（第
1,200,000,000.00 2020/3/6 3+2 年 1,200,000,000.00
二期）
2020 年度第一期资产支持票据
3,000,000,000.00 2020/1/21 3年 3,000,000,000.00
（20 首开 ABN001）
2020 年度第一期定向债务融资工
1,000,000,000.00 2020/4/16 3+2 年 1,000,000,000.00
具（20 首开 PPN001）
2020 年度第二期中期票据（20 首
4,200,000,000.00 2020/4/27 3+2 年 4,200,000,000.00
开 MTN002）
2020 年度第二期定向债务融资工
1,000,000,000.00 2020/5/21 3+2 年 1,000,000,000.00
具（20 首开 PPN002）
2020 年度第一期债权融资计划
750,000,000.00 2020/6/18 2年 750,000,000.00
（20 京首开 ZR001）
2020 年度第二期债权融资计划
2,000,000,000.00 2020/6/24 2年 2,000,000,000.00
（20 京首开 ZR002）
2020 年度第三期债权融资计划
500,000,000.00 2020/8/21 2年 500,000,000.00
（20 京首开 ZR003）
2020 年度第三期定向债务融资工
1,000,000,000.00 2020/9/11 3+2 年 1,000,000,000.00
具（20 首开 PPN003）
非公开发行 2020 年公司债券（第
1,905,000,000.00 2020/9/29 3+2 年 1,905,000,000.00
三期）
中金-首开丽亭宝辰端泰资产支持
1,840,000,000.00 2020/10/16 3年 1,840,000,000.00
专项计划
招商创融-首开股份 2020 年购房
1,600,000,000.00 2020/12/9 2年 1,600,000,000.00
尾款资产支持专项计划
海通华泰-华樾北京资产支持专项 2020/8/31-
800,000,000.00 2020/8/31 800,000,000.00
计划 2021/10/22
小 计 70,654,000,000.00 70,654,000,000.00
75
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付债券（续）
按面值计提利
债券名称 2019.12.31 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 2020.12.31
息
2014 年公开发
3,995,977,907.92 -- 80,262,295.08 4,022,092.08 4,000,000,000.00 --
行公司债
2015 年公司债
2,120,046,805.48 -- 95,434,918.03 3,953,194.52 2,124,000,000.00 --
券（第一期）
2016 年公司债
1,996,947,482.44 -- 87,800,000.00 2,971,764.77 -- 1,999,919,247.21
券（第一期）
2016 年公司债
320,000,000.00 -- 11,488,000.00 -- -- 320,000,000.00
券（第二期）
2016 年公司债
100,000,000.00 -- 3,570,000.00 -- -- 100,000,000.00
券（第三期）
2017 首 开
MTN003 号 中 3,995,066,158.45 -- 88,180,327.87 4,933,841.55 4,000,000,000.00 --
期票据
2017 首开购房
尾款资产支持 2,905,921,839.19 2,756,019,000.26 115,484,065.57 4,078,160.81 5,666,019,000.26 --
证券
2018 丽亭宝辰
收益权资产支 1,311,588,659.52 -- 60,376,534.74 2,411,340.48 1,314,000,000.00 --
持计划
2018 年度第一
期中期票据
2,492,575,643.55 -- 136,500,000.00 6,007,796.90 -- 2,498,583,440.45
（ 18 首 开
MNT001）
非公开发行
2018 公司债券 2,991,191,553.50 -- 171,000,000.00 5,113,327.23 -- 2,996,304,880.73
（第一期）
2018 年度第一
期债权融资计
499,223,184.11 -- 16,409,836.07 776,815.89 500,000,000.00 --
划（18 京首开
ZR001）
2018 年度第二
期债权融资计
498,860,385.48 -- 24,073,770.49 1,139,614.52 500,000,000.00 --
划（18 京首开
ZR002）
2018 年度第三
期债权融资计
2,985,480,452.94 -- 198,600,000.00 8,605,133.95 -- 2,994,085,586.89
划（18 京首开
ZR003）
2019 首 开
MTN001 号 中 2,488,642,493.15 -- 99,500,000.00 5,022,984.71 -- 2,493,665,477.86
期票据
2019 年度第一
期定向债务融
2,990,184,698.63 -- 132,000,000.00 4,638,596.28 -- 2,994,823,294.91
资工具（19 首
开 PPN001）
2019 年度第二
期定向债务融
995,812,550.27 -- 40,000,000.00 1,479,599.73 -- 997,292,150.00
资工具（19 首
开 PPN002）
2019 年度第一
期债权融资计
996,248,463.01 -- 61,491,803.28 3,751,536.99 1,000,000,000.00 --
划（19 京首开
ZR001）
2019 年度第二
1,195,376,377.15 -- 68,400,000.00 3,255,756.00 -- 1,198,632,133.15
期债权融资计
76
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
划（19 京首开
ZR002）
2019 年度第三
期债权融资计
1,093,643,250.09 -- 61,600,000.00 4,178,385.56 -- 1,097,821,635.65
划（19 京首开
ZR003）
2019 年度第四
期债权融资计
795,728,933.70 -- 44,960,000.00 2,381,339.19 -- 798,110,272.89
划（19 京首开
ZR004）
非公开发行
2019 公司债券
1,992,050,980.82 -- 87,800,000.00 3,435,935.17 -- 1,995,486,915.99
（第一期）（19
首股 01）
非公开发行
2019 公司债券
1,674,044,622.89 -- 69,552,000.00 2,247,773.86 -- 1,676,292,396.75
（第二期）（19
首股 02）
非公开发行
2020 年公司债 -- 2,689,200,000.00 85,529,508.20 3,082,911.78 -- 2,692,282,911.78
券（第一期）
非公开发行
2020 年公司债 -- 1,195,200,000.00 36,416,065.57 1,332,382.68 -- 1,196,532,382.68
券（第二期）
2020 年度第一
期资产支持票
-- 2,991,000,000.00 67,384,918.03 2,743,746.83 6,610,000.00 2,987,133,746.83
据 （ 20 首 开
ABN001）
2020 年度第一
期定向债务融
-- 995,500,000.00 24,934,426.23 1,022,084.93 -- 996,522,084.93
资工具（20 首
开 PPN001）
2020 年度第二
期中期票据
-- 4,181,100,000.00 77,149,180.33 4,215,576.82 -- 4,185,315,576.82
（ 20 首 开
MTN002）
2020 年度第二
期定向债务融
-- 995,500,000.00 21,516,393.44 884,773.98 -- 996,384,773.98
资工具（20 首
开 PPN002）
2020 年度第一
期债权融资计
-- 746,100,000.00 20,144,057.38 1,030,548.56 -- 747,130,548.56
划（20 京首开
ZR001）
2020 年度第二
期债权融资计
-- 1,988,000,000.00 53,438,251.37 3,080,259.62 -- 1,991,080,259.62
划（20 京首开
ZR002）
2020 年度第三
期债权融资计
-- 498,500,000.00 9,357,240.44 262,483.70 -- 498,762,483.70
划（20 京首开
ZR003）
2020 年度第三
期定向债务融
-- 997,000,000.00 12,699,453.55 298,318.90 -- 997,298,318.90
资工具（20 首
开 PPN003）
非公开发行
2020 年公司债 -- 1,897,380,000.00 20,669,250.00 642,259.53 -- 1,898,022,259.53
券（第三期）
77
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
中金-首开丽
亭宝辰端泰资
-- 1,835,480,000.00 16,645,464.48 375,626.67 1,000,000.00 1,834,855,626.67
产支持专项计
划
招商创融-首
开股份 2020 年
-- 1,677,000,000.00 4,826,229.51 245,657.64 85,000,000.00 1,592,245,657.64
购房尾款资产
支持专项计划
海通华泰-华
樾北京资产支 -- 800,000,000.00 10,810,000.00 -- -- 800,000,000.00
持专项计划
小 计 40,434,612,442.29 26,242,979,000.26 2,216,003,989.66 93,621,621.83 19,196,629,000.26 47,574,584,064.12
减：一年内到
11,015,366,835.72 -- -- -- -- 11,807,152,316.24
期的应付债券
合 计 29,419,245,606.57 -- -- -- -- 35,767,431,747.88
31、长期应付款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
长期应付款 938,859,850.42 --
32、长期应付职工薪酬
项 目 2020.12.31 2019.12.31
设定受益计划净负债 344,822.89 1,824,147.90
辞退福利 420,635.39 --
减：一年内到期的长期应付职工薪酬 321,506.87 1,241,690.66
合 计 443,951.41 582,457.24
33、递延收益
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31 形成原因
超低能耗奖励资金 12,500,000.00 10,000,000.00 -- 22,500,000.00 --
废水处理奖励 216,000.00 -- 108,000.00 108,000.00 --
建筑产业现代化专
1,660,000.00 -- 1,660,000.00 -- --
项引导资金补助
租赁型住房项目补
-- 40,735,000.00 151,666.67 40,583,333.33 --
贴
合 计 14,376,000.00 50,735,000.00 1,919,666.67 63,191,333.33
34、股本（单位：股）
本期增减（+、-）
项 目 2019.12.31 发行 公积金 2020.12.31
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,579,565,242.00 -- -- -- -- -- 2,579,565,242.00
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35、其他权益工具
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具的基本情况：
发行在外的 发行 会计 股利率 发行 到期日 转股 转换
数量 金额
金融工具 时间 分类 或利息率 价格 或续期情况 条件 情况
权益
永续债 2019.12.18 4.67% -- -- 2,000,000,000.00 无 -- --
工具
权益
永续债 2020.2.28 3.88% -- -- 3,000,000,000.00 无 -- --
工具
合 计 5,000,000,000.00
说明：公司发行的永续债为无固定期限中期票据，于发行人依照发行条款的约定赎回之
前长期存续，利息在未发生强制付息情形（向股东分配利润或者减少注册资本）时可以
递延且不受递延次数的限制。
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具变动情况表：
发行在 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
外的金
融工具 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
永续债 -- 5,000,000,000.00 -- 3,000,000,000.00 -- 3,000,000,000.00 -- 5,000,000,000.00
36、资本公积
项 目 2019.12.31 本期增加 本期减少 2020.12.31
股本溢价 7,438,744,150.73 23,610,019.75 -- 7,462,354,170.48
其他资本公积 34,086,576.20 -- -- 34,086,576.20
合 计 7,472,830,726.93 23,610,019.75 -- 7,496,440,746.68
37、其他综合收益
本期发生金额
税后
减：前期计
项目 2019.12.31 减：所 归属 2020.12.31
本期所得税前 入其他综合 税后归属于
得税费 于少
发生额 收益当期转 母公司
用 数股
入损益
东
以后将重分类进损益的
其他综合收益
外币财务报表折算差额 2,596,463.73 -3,193,526.21 -- -- -3,193,526.21 -- -597,062.48
38、盈余公积
本期增 本期减
项 目 2019.12.31 调整数 2020.01.01 2020.12.31
加 少
法定盈余公
1,934,746,046.42 -- 1,934,746,046.42 -- -- 1,934,746,046.42
积
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39、未分配利润
提取
或分
项 目 本期发生额 上期发生额
配比
例
调整前 上期末未分配利润 12,501,336,937.69 10,856,092,690.86 --
调整 期初未分配利润合计数（调增+，调
221,059,332.09 236,874,406.38 --
减-）
调整后 期初未分配利润 12,722,396,269.78 11,092,967,097.24 --
加：本期归属于母公司所有者的净利润 3,139,603,149.39 2,757,945,937.25 --
减：提取法定盈余公积 -- -- --
应付普通股股利 1,031,826,096.80 1,031,826,096.80 --
应付其他权益持有者的股利 246,400,000.00 317,750,000.00 --
转作股本的普通股股利 -- -- --
期末未分配利润 14,583,773,322.37 12,501,336,937.69 --
其中：子公司当年提取的盈余公积归属
129,966,250.08 188,586,699.27 --
于母公司的金额
40、营业收入和营业成本
（1）营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 43,992,141,828.44 31,812,111,774.16 47,304,593,919.21 29,642,167,507.75
其他业务 234,285,553.36 47,976,161.46 340,804,471.01 95,665,817.79
合 计 44,226,427,381.80 31,860,087,935.62 47,645,398,390.22 29,737,833,325.54
（2）营业收入、营业成本按行业（或产品类型）划分
主要产品类 本期发生额 上期发生额
型（或行业） 收入 成本 收入 成本
房产销售 42,903,250,872.81 30,913,078,322.29 46,645,260,731.42 29,338,663,464.57
酒店物业经
686,136,129.20 488,577,062.08 659,333,187.79 303,504,043.18
营等
土地开发、转
402,754,826.43 410,456,389.79 -- --
让
合 计 43,992,141,828.44 31,812,111,774.16 47,304,593,919.21 29,642,167,507.75
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（3）主营业务收入、主营业务成本按地区划分
主要经营地 本期发生额 上期发生额
区 主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京地区 16,323,253,192.91 9,329,149,944.60 20,730,181,536.92 13,664,481,638.65
京外地区 27,668,888,635.53 22,482,961,829.56 26,574,412,382.29 15,977,685,869.10
小 计 43,992,141,828.44 31,812,111,774.16 47,304,593,919.21 29,642,167,507.75
（4）营业收入分解信息
本期发生额
主营业务收入
其中：在某一时点确认 43,289,776,044.97
在某一时段确认 250,634,903.19
房产出租 451,730,880.28
其他业务收入
租赁收入 103,375,184.38
其他 130,910,368.98
合 计 44,226,427,381.80
41、税金及附加
项 目 本期发生额 上期发生额
营业税 1,472,612.53 19,326,863.51
城市维护建设税 107,725,579.46 149,867,928.34
教育费附加 81,588,195.88 111,879,955.23
土地增值税 1,926,548,409.74 3,615,508,392.74
其他税费 183,400,507.17 190,593,378.14
合 计 2,300,735,304.78 4,087,176,517.96
说明：各项税金及附加的计缴标准详见附注四、税项。
42、销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
销售代理及策划费 684,759,647.76 681,970,617.57
广告宣传费 245,507,324.37 391,357,225.14
售楼处费用 236,351,805.73 217,792,488.29
人员费用 124,752,725.43 119,007,855.83
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办公费用 63,491,538.79 73,373,331.78
酒店经营费用 10,270,115.18 11,211,459.92
其他 22,211,589.45 73,588,391.41
合 计 1,387,344,746.71 1,568,301,369.94
43、管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
人员管理 672,423,119.41 557,338,008.21
服务费 70,607,687.59 105,474,866.96
办公费用 110,287,985.17 117,444,090.75
办公用房费用 57,559,901.81 74,290,840.95
折旧及摊销 55,367,473.94 57,006,175.35
其他 60,763,485.75 19,246,447.31
合 计 1,027,009,653.67 930,800,429.53
44、研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
技术协作费 -- 2,528,196.02
45、财务费用
项 目 本期发生额 上期发生额
利息费用 9,950,514,295.09 7,703,684,820.33
减：利息资本化 5,814,366,780.11 4,152,272,615.39
减：利息收入 1,660,730,214.96 1,079,623,988.13
汇兑损益 452,870.51 -118,301.53
手续费及其他 24,904,916.03 32,481,349.06
担保及财务顾问费 44,509,981.43 53,092,852.74
未确认融资费用摊销 72,613.10 139,343.95
合 计 2,545,357,681.09 2,557,383,461.03
46、其他收益
与资产相关/
补助项目（产生其他收益的来源） 本期发生额 上期发生额
与收益相关
纳税、节能等奖励款 22,087,668.65 14,854,580.65 与收益相关
产业扶持资金 7,100,000.00 4,427,000.00 与收益相关
残疾人岗位补贴 3,108,968.51 56,465.80 与收益相关
进项税加计扣除 604,910.47 513,993.23 与收益相关
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个税返还款 2,036,367.32 866,634.22 与收益相关
疫情期间补贴 5,061,326.04 -- 与收益相关
合 计 39,999,240.99 20,718,673.90
47、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 675,234,489.85 72,039,023.75
处置长期股权投资产生的投资收益 43,154,653.19 43,994,763.64
交易性金融资产持有期间的投资收益 24,602,141.73 18,900,372.76
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计
682,363,867.07 --
量产生的利得
取得控制权时，股权按公允价值重新计量产
-- -11,892,317.51
生的利得
合 计 1,425,355,151.84 123,041,842.64
48、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产 511,191,770.39 284,628,244.36
其中：非上市权益工具 511,191,770.39 284,628,244.36
49、信用减值损失（损失以“—”号填列）
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -4,439,121.82 2,842,402.14
其他应收款坏账损失 -36,253,199.87 -112,268,572.44
合 计 -40,692,321.69 -109,426,170.30
50、资产减值损失（损失以“—”号填列）
项 目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -366,837,418.29 -726,392,505.54
投资性房地产减值损失 -9,817,999.09 --
合 计 -376,655,417.38 -726,392,505.54
51、资产处置收益
项 目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得（损失以“-”填列） 155,624.93 94,118.72
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52、营业外收入
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
取得成本小于应享有被投资单
-- 15,177,729.50 --
位净资产份额形成的利得
政府补助 100,000.00 -- 100,000.00
违约金收入 66,367,157.30 70,218,973.42 66,367,157.30
无法支付的款项 36,524.63 3,225,361.25 36,524.63
其他 4,334,081.11 2,921,590.86 4,334,081.11
合 计 70,837,763.04 91,543,655.03 70,837,763.04
其中，政府补助明细如下：
与资产相关/
补助项目 本期发生额 上期发生额 说明
与收益相关
老旧汽车政府补
100,000.00 -- 与收益相关 --
贴
53、营业外支出
计入当期非经常性
项 目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
违约赔偿款 310,100,843.64 988,433.27 310,100,843.64
对外捐赠 6,021,333.30 8,540,000.00 6,021,333.30
滞纳金、罚款 4,686,716.38 1,368,881.69 4,686,716.38
其他 6,203,462.88 5,045,643.34 6,203,462.88
合 计 327,012,356.20 15,942,958.30 327,012,356.20
54、所得税费用
（1）所得税费用明细
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 957,435,534.45 2,472,232,213.47
递延所得税费用 1,267,318,101.89 321,240,300.94
合 计 2,224,753,636.34 2,793,472,514.41
（2）所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 本期发生额 上期发生额
利润总额 6,409,071,515.85 8,429,639,990.71
按法定（或适用）税率计算的所得税费用 1,602,267,878.96 2,107,409,997.68
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（利润总额*25%）
某些子公司适用不同税率的影响 -2,057,810.37 -219,947.92
对以前期间当期所得税的调整 -226,744,926.25 -12,380,568.84
权益法核算的合营企业和联营企业损益 -230,281,323.92 3,371,089.79
无须纳税的收入（以“-”填列） -9,094,462.16 -8,059,353.47
不可抵扣的成本、费用和损失 48,046,085.99 3,426,144.67
利用以前年度未确认可抵扣亏损和可抵
-44,916,180.73 -182,363,392.86
扣暂时性差异的纳税影响（以“-”填列）
未确认可抵扣亏损和可抵扣暂时性差异
965,975,258.52 854,424,042.23
的纳税影响
其他 121,559,116.30 27,864,503.13
所得税费用 2,224,753,636.34 2,793,472,514.41
55、现金流量表项目注释
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
往来款项 43,790,347,294.30 40,858,995,155.28
期间费用、支出 1,587,833,570.81 1,644,861,827.93
保证金、押金支出 796,144,280.73 2,209,236,610.33
支付受限货币资金 475,273,475.79 174,658,669.58
其他 55,980,827.68 38,973,083.72
合 计 46,705,579,449.31 44,926,725,346.84
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
往来款项 43,855,747,294.30 40,858,995,155.28
期间费用、支出 1,587,833,570.81 1,644,861,827.93
保证金、押金支出 796,144,280.73 2,209,236,610.33
支付受限货币资金 475,273,475.79 174,658,669.58
其他 55,980,827.68 38,973,083.72
合 计 46,770,979,449.31 44,926,725,346.84
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
收购子公司现金净额 1,045,419,028.18 730,700,010.27
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
处置子公司现金净额 586,926,975.74 183,746,170.96
其他 7,611,815.49 --
合 计 594,538,791.23 183,746,170.96
（5）收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
信托退保障基金 15,046,214.59 9,351,905.84
为取得借款而质押的定期存单到期 3,420,002.69 --
合 计 18,466,217.28 9,351,905.84
（6）支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 6,263,407.91 9,060,000.00
贷款担保费 15,750,000.00 15,750,000.00
支付的筹资手续费 54,603,009.20 58,047,570.06
支付永续债 3,000,000,000.00 5,000,000,000.00
购买北京房地新城置业有限公司少数股东股权 -- 11,400,690.00
购买温州首开中庚实业有限公司（以下简称 温
24,000,000.00 --
州首开中庚）少数股东股权
购买北京首开保利仁泰置业有限公司（以下简
268,650,340.00 --
称首开保利仁泰）少数股东股权
信托业保障基金 91,050,000.00 99,100,000.00
融资费用 61,365,009.00 --
合 计 3,521,681,766.11 5,193,358,260.06
56、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本期发生额 上期发生额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 4,184,317,879.51 5,636,167,476.30
加：信用减值损失 40,692,321.69 109,426,170.30
资产减值损失 376,655,417.38 726,392,505.54
固定资产折旧、投资性房地产折旧 224,046,797.06 180,927,352.34
86
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
无形资产摊销 3,814,198.50 3,745,558.36
长期待摊费用摊销 45,442,982.75 37,828,979.97
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
778,691.25 -84,841.43
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 481,167.65 464,743.05
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -511,191,770.39 -284,628,244.36
财务费用（收益以“－”号填列） 3,243,462,544.94 2,443,381,309.35
投资损失（收益以“－”号填列） -1,425,355,151.84 -123,041,842.64
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 1,127,161,370.53 244,817,017.25
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 140,156,731.36 76,423,283.69
存货的减少（增加以“－”号填列） -8,203,809,922.28 -10,792,021,172.27
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -10,933,007,798.09 6,120,891,698.69
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 17,278,308,932.01 -2,643,763,081.32
其他 -- -12,620,275.81
经营活动产生的现金流量净额 5,591,954,392.03 1,724,306,637.01
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- --
融资租入固定资产 -- --
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 34,977,374,079.78 24,883,164,787.41
减：现金的期初余额 24,883,164,787.41 32,374,838,180.59
加：现金等价物的期末余额 -- --
减：现金等价物的期初余额 -- --
现金及现金等价物净增加额 10,094,209,292.37 -7,491,673,393.18
（2）本期支付的取得子公司的现金净额
项 目 本期发生额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 --
其中：福州融侨和众房地产开发有限公司（以下简称融侨和众） --
广州穗江置业有限公司（以下简称广州穗江） --
南京锦泰 --
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 1,045,419,028.18
其中：融侨和众 19,894,490.35
广州穗江 43,193,320.50
87
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
南京锦泰 982,331,217.33
取得子公司支付的现金净额 -1,045,419,028.18
（3）本期收到的处置子公司的现金净额
项 目 本期发生额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
其中：北京旭泰 --
金开连泰 --
上海众承 --
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 586,926,975.74
其中：北京旭泰 34,385,356.44
金开连泰 474,681,692.18
上海众承 77,859,927.12
处置子公司收到的现金净额 -586,926,975.74
（4）现金及现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
一、现金 35,553,026,548.48 24,883,164,787.41
其中：库存现金 1,115,314.82 1,706,680.72
可随时用于支付的银行存款 35,533,993,511.10 24,873,790,061.81
可随时用于支付的其他货币资金 17,917,722.56 7,668,044.88
二、现金等价物 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 35,553,026,548.48 24,883,164,787.41
其中：母公司或集团内子公司使用
-- --
受限制的现金和现金等价物
57、所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 575,652,468.70 保证金及项目资本金
存货 58,366,823,966.40 贷款抵押
固定资产 320,746,162.30 贷款抵押
长期股权投资 5,132,897,971.91 股权质押
投资性房地产 5,301,142,649.86 贷款抵押
合计 69,697,263,219.17 /
88
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
58、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
期末折算人民币余
项目 期末外币余额 折算汇率
额
货币资金
其中：美元 960,237.79 6.5249 6,265,455.56
港币 59,788,617.99 0.8416 50,318,100.90
六、合并范围的变动
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
购买
购买日 日至
被 购 股权取 购买日 至期末 期末
股权取得 股权取
买 方 股权取得成本 得比例 购买日 的确定 被购买 被购
时点 得方式
名称 （%） 依据 方的收 买方
入 的净
利润
广州 收购股 股权转
2020.12.31 800,000,000.00 50.00 2020.12.31 -- ---
穗江 权 让协议
（2）被购买方于购买日可辨认资产、负债
广州穗江
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 43,193,320.50 43,193,320.50
存货 3,434,766,956.26 3,433,524,756.93
其他流动资产 498,831.85 498,831.85
递延所得税资产 414,066.44 414,066.44
负债：
应交税费 4,863.10 4,863.10
其他应付款 1,000,000.00 1,000,000.00
长期应付款 1,877,868,311.95 1,877,868,311.95
递延所得税负债
净资产 1,600,000,000.00 1,598,757,800.67
减：少数股东权益 800,000,000.00 799,378,900.34
合并取得的净资产 800,000,000.00 799,378,900.34
89
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
注：根据《企业会计准则解释第 13 号》“集中度测试”结果，公司购买广州穗江股权实质
为购买资产，不涉及商誉确认。
2、处置子公司
（1）单次处置至丧失控制权而减少的子公司
处置价款与处
丧失控 置投资对应的 合并财务报
股权 股权
丧失控制 制权时 合并财务报表 表中与该子
子公司名称 股权处置价款 处置 处置
权的时点 点的确 层面享有该子 公司相关的
比例% 方式
定依据 公司净资产份 商誉
额的差额
北京天鸿嘉
诚房地产开 工商
2020 年 6
发有限公司 34,173,240.00 51 转让 变更 11,330,069.33 --
月2日
（以下简称 完成
天鸿嘉诚）
2020 年 工商
北京旭泰 61,159,178.00 100 转让 3 月 18 变更 17,418,536.98 --
日 完成
工商
稀释 2020 年 6
金开连泰 -- 10 变更 1,202,360.67 --
股权 月 28 日
完成
续：
与原子
公司股
丧失控 丧失控制权之 权投资
制权之 丧失控制权之 丧失控制权之 按公允价值重 日剩余股权的 相关的
子公司名称 日剩余 日剩余股权的 日剩余股权的 新计量产生的 公允价值的确 其他综
股权的 账面价值 公允价值 利得/损失 定方法及主要 合收益
比例 假设 转入投
资损益
的金额
天鸿嘉诚 -- -- -- -- -- --
中介评估、持
北京旭泰 50.00 2,187,032,050.73 2,869,395,917.80 682,363,867.07 --
续经营假设
中介评估、市
金开连泰 45.00 599,611,599.29 599,611,599.29 -- --
场法
3、其他
本期新设子公司包括北京金开旭泰房地产开发有限公司（以下简称金开旭泰）、南京首开
隆泰置业有限公司（以下简称南京隆泰）、北京毓秀置业有限公司（以下简称北京毓秀）、
北京龙和信泰置业有限公司（以下简称龙和信泰）、苏州平泰置业有限公司（以下简称苏
州平泰）、南京荣泰置业有限公司（以下简称南京荣泰）、广州穗江、新增子公司南京锦
泰；新设孙公司福州首融房地产开发有限公司、成都首开铭泰置业有限公司，新增孙公司
合安房地产、融侨和众。
90
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
七、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股/权益比例%
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
北京首开天成房地产开发
有限公司（以下简称首开 北京 北京 房地产开发 60 40 投资设立
天成）
北京城市开发集团有限责
任公司（以下简称城开集 北京 北京 房地产开发 100 -- 同一控制下企业合并
团）
北京天鸿集团烟台天鸿时
代房地产开发有限责任公 烟台 烟台 房地产开发 100 -- 同一控制下企业合并
司（以下简称烟台天鸿）
北京首开立信置业股份有
限公司（以下简称首开立 北京 北京 房地产开发 76.39 8 同一控制下企业合并
信）
三亚天鸿度假村有限公司
三亚 三亚 酒店 95.89 -- 同一控制下企业合并
（以下简称三亚度假村）
北京宝辰饭店有限公司
北京 北京 酒店 100 -- 同一控制下企业合并
（以下简称宝辰饭店）
北京燕华置业有限公司
北京 北京 房地产开发 75 -- 同一控制下企业合并
（以下简称燕华置业）
北京首开商业地产有限公
北京 北京 商业地产 100 -- 同一控制下企业合并
司（以下简称商业地产）
北京联宝房地产有限公司
北京 北京 房地产开发 61.5 -- 同一控制下企业合并
（以下简称联宝房地产）
苏州首开嘉泰置业有限公
苏州 苏州 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称苏州嘉泰）
苏州首开永泰置业有限公
苏州 苏州 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称苏州永泰）
扬州首开衡泰置业有限公
扬州 扬州 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称扬州衡泰）
太原首开龙泰置业有限责
任公司（以下简称太原龙 太原 太原 房地产开发 85 -- 投资设立
泰）
沈阳首开盛泰置业有限责
任公司（以下简称沈阳盛 沈阳 沈阳 房地产开发 100 -- 投资设立
泰）
厦门首开翔泰置业有限公
厦门 厦门 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称厦门翔泰）
贵阳首开龙泰房地产开发
有限公司（以下简称贵阳 贵阳 贵阳 房地产开发 100 -- 投资设立
龙泰）
绵阳首开兴泰置业有限公
绵阳 绵阳 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称绵阳兴泰）
北京首开荣泰置业有限公
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称北京荣泰）
首开中庚（福州）房地产
开发有限公司（以下简称 福州 福州 房地产开发 51 -- 投资设立
首开中庚）
廊坊市首开志泰房地产开
发有限公司（以下简称廊 廊坊 廊坊 房地产开发 100 -- 投资设立
坊志泰）
91
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
葫芦岛首开宏泰房地产开
发有限公司（以下简称葫 葫芦岛 葫芦岛 房地产开发 100 -- 投资设立
芦岛宏泰）
福州中鼎投资有限公司
福州 福州 房地产开发 40 -- 投资设立
（以下简称福州中鼎）
海门锦源国际俱乐部有限
公司（以下简称海门锦 海门 海门 房地产开发 100 -- 同一控制下企业合并
源）
苏州首开融泰置业有限公
苏州 苏州 房地产开发 75 -- 投资设立
司（以下简称苏州融泰）
沈阳首开京泰置业有限公
沈阳 沈阳 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称沈阳京泰）
苏州首开龙泰置业有限公
苏州 苏州 房地产开发 70 -- 投资设立
司（以下简称苏州龙泰）
北京首开万科房地产开发
有限公司（以下简称北京 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
首开万科）
苏州依湖置业有限公司
苏州 苏州 房地产开发 50 -- 投资设立
（以下简称苏州依湖）
首开保利仁泰 北京 北京 房地产开发 51 -- 投资设立
大连中嘉房地产开发有限
公司（以下简称大连中 大连 大连 房地产开发 60 -- 非同一控制下企业合并
嘉）
大连中美居置业有限公司
大连 大连 房地产开发 95 -- 非同一控制下企业合并
（以下简称大连中美居）
海南民生长流油气储运有
限公司（以下简称海南长 海口 海口 房地产开发 100 -- 非同一控制下企业合并
流）
浙江美都置业有限公司
杭州 杭州 房地产开发 51 -- 非同一控制下企业合并
（以下简称浙江美都）
北京东银燕华置业有限公
北京 北京 房地产开发 -- 51 非同一控制下企业合并
司（以下简称东银燕华）
北京锦泰房地产开发有限
公司（以下简称锦泰房地 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
产）
广州湖品 广州 广州 房地产开发 50 -- 非同一控制下企业合并
广州市君梁房地产有限公
广州 广州 房地产开发 50 -- 非同一控制下企业合并
司（以下简称广州君梁）
北京昭泰房地产开发有限
公司（以下简称昭泰房地 北京 北京 房地产开发 25 -- 投资设立
产）
北京首开盈信投资管理有
限公司（以下简称盈信投 北京 北京 投资管理 100 -- 投资设立
资）
北京万信房地产开发有限
公司（以下简称万信房地 北京 北京 房地产开发 34 -- 投资设立
产）
北京屹泰房地产开发有限
公司（以下简称屹泰房地 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
产）
福州首开福泰投资有限公
福州 福州 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称福州福泰）
福州融城 福州 福州 房地产开发 51 -- 非同一控制下企业合并
和信国际 香港 香港 融资 100 -- 投资设立
北京致泰房地产开发有限
公司（以下简称北京致 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
泰）
92
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
力博国际 北京 北京 房地产开发 51 -- 非同一控制下企业合并
北京首开住总安泰置业有
限公司（以下简称首开住 北京 北京 房地产开发 60 -- 投资设立
总安泰）
苏州首开润泰置业有限公
苏州 苏州 房地产开发 75 -- 投资设立
司（以下简称苏州润泰）
北京首开住总房地产开发
有限公司（以下简称首开 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
住总房地产）
天津首开全泰房地产开发
有限公司（以下简称天津 天津 天津 房地产开发 100 -- 投资设立
全泰）
北京达泰置业有限公司
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
（以下简称北京达泰）
成都首开恒泰置业有限公
成都 成都 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称成都恒泰）
广州首开至泰置业有限公
广州 广州 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称广州至泰）
北京和信兴泰房地产开发
有限公司（以下简称和信 北京 北京 房地产开发 49.93 -- 投资设立
兴泰）
南京达泰筑茂置业有限公
南京 南京 房地产开发 40 -- 投资设立
司（以下简称南京达泰）
北京祐泰置业有限公司
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
（以下简称北京祐泰）
北京维泰置业有限公司
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
（以下简称北京维泰）
北京平泰置业有限公司
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
（以下简称北京平泰）
上海首开连泰置业有限公
上海 上海 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称上海连泰）
北京首开德远置业有限公
北京 北京 房地产开发 100 -- 投资设立
司（以下简称德远置业）
广州市振梁房地产有限公
广州 广州 房地产开发 50 -- 投资设立
司（以下简称广州振梁）
厦门首泰股权投资合伙企
业（有限合伙）（以下简 厦门 厦门 投资 55 -- 投资设立
称厦门首泰合伙）
北京创世瑞新房地产开发
有限公司（以下简称创世 北京 北京 房地产开发 34 -- 投资设立
瑞新）
北京博睿宏业房地产开发
有限公司（以下简称博睿 北京 北京 房地产开发 34 -- 投资设立
宏业）
北京融尚恒泰置业有限公
北京 北京 房地产开发 55 -- 投资设立
司（以下简称融尚恒泰）
首开隆泰（固安）美丽乡
村建设有限公司（以下简 廊坊 廊坊 房地产开发 60 -- 投资设立
称首开美丽乡村）
北京首开新奥置业有限公
北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
司（以下简称新奥置业）
北京金开祯泰房地产开发
有限公司（以下简称金开 北京 北京 房地产开发 55 -- 投资设立
祯泰）
太原首润房地产开发有限
公司（以下简称太原首 太原 太原 房地产开发 50 -- 投资设立
润）
93
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
苏州茂泰 苏州 苏州 房地产开发 51 -- 非同一控制下企业合并
无锡泰茂置业有限公司
无锡 无锡 房地产开发 51 -- 非同一控制下企业合并
（以下简称无锡泰茂）
杭州兴茂 杭州 杭州 房地产开发 50 -- 非同一控制下企业合并
北京发展大厦有限公司
北京 北京 出租经营 100 -- 非同一控制下企业合并
（以下简称发展大厦）
北京首开中晟置业有限责
任公司（以下简称首开中 北京 北京 房地产开发 100 -- 同一控制下企业合并
晟）
北京金开辉泰房地产开发
有限公司（以下简称金开 北京 北京 房地产开发 51 -- 投资设立
辉泰）
成都首开晟泰置业有限公
成都 成都 房地产开发 50 -- 投资设立
司（以下简称成都晟泰）
杭州首开网谷商业管理有
限公司（以下简称首开网 杭州 杭州 出租经营 65 -- 投资设立
谷商业）
温州首开中庚 温州 温州 房地产开发 49 -- 投资设立
苏州首开佳泰置业有限公
司（以下简称苏州首开佳 苏州 苏州 房地产开发 100 -- 投资设立
泰）
保定首开润怡房地产开发
有限公司（以下简称保定 保定 保定 房地产开发 50 -- 投资设立
首开润怡）
北京融泰房地产开发有限
公司（以下简称北京融 北京 北京 房地产开发 46 -- 投资设立
泰）
北京盈富瑞泰房地产开发
有限公司（以下简称盈富 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
瑞泰）
福州绿榕投资发展有限公
司（以下简称福州绿榕投 福州 福州 房地产开发 35 -- 非同一控制下企业合并
资）
北京惠信端泰商业地产有
限公司（以下简称惠信端 北京 北京 出租经营 60 -- 非同一控制下企业合并
泰）
金开旭泰 北京 北京 房地产开发 34 -- 投资设立
南京隆泰 南京 南京 房地产开发 100 -- 投资设立
北京毓秀 北京 北京 房地产开发 35 -- 投资设立
龙和信泰 北京 北京 房地产开发 50 -- 投资设立
苏州平泰 苏州 苏州 房地产开发 100 -- 投资设立
南京荣泰 南京 南京 房地产开发 51 -- 投资设立
广州穗江 广州 广州 房地产开发 50 -- 非同一控制下企业合并
南京锦泰 南京 南京 房地产开发 34 -- 投资设立
（2）重要的非全资子公司
少数股东持股比 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
例% 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
博睿宏业 66.00% -15,056,400.95 -- 941,670,748.13
和信兴泰 50.07% -1,747,598.42 -- 2,032,157,745.78
无锡泰茂 49.00% 90,238,024.51 -- 1,050,120,744.79
94
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
昭泰房地产 75.00% -42,147,478.36 -- 4,980,447,400.46
金开辉泰 49.00% -19,698,884.62 -- 1,314,341,636.25
北京毓秀 65.00% -8,794,295.58 -- 1,291,205,704.43
杭州兴茂 50.00% -23,379,110.53 -- 1,030,374,505.93
龙和信泰 50.00% -7,801,062.58 -- 992,198,937.42
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
子公司 2020.12.31
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
博睿
10,276,645,935.27 245,389,193.72 10,522,035,128.99 9,042,544,805.28 52,716,462.91 9,095,261,268.19
宏业
和信
4,189,896,686.96 6,024,466,349.06 10,214,363,036.02 3,243,275,070.48 2,906,729,575.72 6,150,004,646.20
兴泰
无锡
7,309,763,124.22 135,608,010.46 7,445,371,134.68 4,948,012,644.73 317,186,231.50 5,265,198,876.23
泰茂
昭泰房
7,836,756,924.78 193,813,307.15 8,030,570,231.93 1,389,973,697.98 -- 1,389,973,697.98
地产
金开
6,767,159,055.39 107,524,842.30 6,874,683,897.69 3,769,588,944.45 1,113,668,231.65 4,883,257,176.10
辉泰
北京
6,819,974,525.21 27,680,363.88 6,847,654,889.09 4,261,184,574.59 600,000,000.00 4,861,184,574.59
毓秀
杭州
6,373,657,007.69 73,027.38 6,373,730,035.07 4,312,981,023.22 -- 4,312,981,023.22
兴茂
龙和
4,312,570,009.37 7,313,419.28 4,319,883,428.65 1,135,485,553.81 1,200,000,000.00 2,335,485,553.81
信泰
续（1）：
子公司 2019.12.31
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
博睿
9,115,693,724.07 134,336,162.70 9,250,029,886.77 6,085,636,539.68 1,780,000,000.00 7,865,636,539.68
宏业
和信
2,890,628,322.65 5,602,531,103.18 8,493,159,425.83 1,809,749,530.31 3,250,000,000.00 5,059,749,530.31
兴泰
无锡
9,156,296,283.64 111,556,085.16 9,267,852,368.80 5,639,016,328.95 1,650,000,000.00 7,289,016,328.95
泰茂
昭泰
8,659,300,171.49 175,158,921.31 8,834,459,092.80 2,137,665,921.03 -- 2,137,665,921.03
房地产
金开
5,647,183,883.08 24,612,651.54 5,671,796,534.62 3,926,487,713.08 1,755,510,000.00 5,681,997,713.08
辉泰
北京
-- -- -- -- -- --
毓秀
杭州
4,946,360,275.47 58,628,678.62 5,004,988,954.09 2,234,784,492.17 662,697,229.00 2,897,481,721.17
兴茂
龙和
-- -- -- -- -- --
信泰
95
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
续（2）：
本期发生额 上期发生额
子 公
司 名 营业 经营活动现金流 营业 经营活动现金流
称 净利润 综合收益总额 净利润 综合收益总额
收入 量 收入 量
博睿
-- -22,812,728.71 -22,812,728.71 579,877,521.03 -- -77,731,628.56 -77,731,628.56 -20,319,056.65
宏业
和信
-- -3,490,310.40 -3,490,310.40 -571,507,737.09 -- -30,333,872.83 -30,333,872.83 -2,648,298,487.22
兴泰
无锡 3,640,577,923.
184,159,233.70 184,159,233.70 1,005,681,885.04 575,495,690.83 43,555,645.70 43,555,645.70 2,171,025,429.04
泰茂 13
昭泰
1,220,490,887.
房地 -56,196,637.82 -56,196,637.82 93,525,427.21 8,706,648,056.06 1,668,842,157.32 1,668,842,157.32 2,220,894,947.76
16
产
金开
-- -29,846,794.88 -29,846,794.88 466,592,841.82 -- -25,201,178.46 -25,201,178.46 -1,500,118,369.09
辉泰
北京
-- -13,529,685.50 -13,529,685.50 -1,877,437,828.70 -- -- -- --
毓秀
杭州
-- -46,758,221.07 -46,758,221.07 587,331,056.09 -- -25,064,722.75 -25,064,722.75 284,543,666.09
兴茂
龙和
-- -15,602,125.16 -15,602,125.16 -2,995,827,409.21 -- -- -- --
信泰
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或
主要经 联营企业投资
联营企业名称 注册地 业务性质
营地 直接 间接 的会计处理方
法
宁波金郡 宁波 宁波 房地产开发 -- 35 权益法
厦门琸泰 厦门 厦门 房地产开发 -- 49 权益法
（2）重要联营企业的主要财务信息
宁波金郡 厦门琸泰
项目
2020.12.31 2019.12.31 2020.12.31 2019.12.31
8,125,562,702.0
流动资产 3,575,286,900.69 3,202,541,868.89 1,968,186,366.35
7
非流动资产 26,653,145.21 55,114,144.06 69,989,581.81 36,597,926.89
8,162,160,628.9
资产合计 3,601,940,045.90 3,257,656,012.95 2,038,175,948.16
6
5,675,152,423.9
流动负债 2,354,754,358.97 2,337,939,816.41 598,249,635.62
9
非流动负债 -- 190,000,000.00 -- --
5,675,152,423.9
负债合计 2,354,754,358.97 2,527,939,816.41 598,249,635.62
9
2,487,008,204.9
净资产 1,247,185,686.93 729,716,196.54 1,439,926,312.54
7
归属于母公司的所有 2,487,008,204.9
1,247,185,686.93 729,716,196.54 1,439,926,312.54
者权益 7
96
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
按持股比例计算的净 1,218,634,020.4
436,514,990.42 255,400,668.79 705,563,893.15
资产份额 4
调整事项 -- -- -- --
对联营企业权益投资 1,218,634,020.4
436,514,990.42 255,400,668.79 705,563,893.15
的账面价值 4
续：
宁波金郡 厦门琸泰
项目
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
营业收入 2,852,335,596.53 -- 4,500,958,737.91 26,150,607.09
净利润 509,464,680.02 -- 1,165,307,051.57 -37,203,101.98
其他综合收益 -- -- -- --
综合收益总额 509,464,680.02 -- 1,165,307,051.57 -37,203,101.98
企业本期收到
的来自联营企 -- -- -- 485,100,000.00
业的股利
（3）其他不重要合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 2020.12.31/本期发生额 2019.12.31/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 782,707,156.36 597,108,712.74
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 44,667,136.88 41,170,974.12
其他综合收益 -- --
综合收益总额 44,667,136.88 41,170,974.12
联营企业：
投资账面价值合计 24,112,633,210.15 19,883,978,607.23
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 15,326,318.86 -148,123,404.93
其他综合收益 -- --
综合收益总额 15,326,318.86 -148,123,404.93
八、金融工具风险管理
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、一年内到期
的非流动资产、其他流动资产、其他非流动金融资产、其他非流动资产中的委托贷款、
应付票据、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债、其他流动负
债中的短期融资券、长期借款及应付债券。各项金融工具的详细情况已于相关附注内披
露。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如
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北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的
范围之内。
1、风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，力求降低金融风险对
本公司财务业绩的不利影响。基于该风险管理目标，本公司已制定风险管理政策以辨别
和分析本公司所面临的风险，设定适当的风险可接受水平并设计相应的内部控制程序，
以监控本公司的风险水平。本公司会定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，
以适应市场情况或本公司经营活动的改变。本公司的内部审计部门也定期或随机检查内
部控制系统的执行是否符合风险管理政策。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险、市场风险。
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引
并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面
临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险
和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决
定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事
会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评
价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将
审核结果上报本公司的审计委员会。
本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险
管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（1）信用风险
信用风险，是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存
在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务
状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况
等评估客户的信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司已采取政策只与信用良
好的交易对手方合作并在有必要时获取足够的抵押品，以此缓解因交易对手方未能履行
合同义务而产生财务损失的风险。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用
记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保
本公司的整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。本公司还
因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十、5 中披露。
本公司应收账款中，前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额的 71.43%（2019 年：
57.61%）；本公司其他应收款中，欠款金额前五大公司的其他应收款占本公司其他应收款
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
总额的 21.35%（2019 年：23.00%）。
（2）流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产结算的义务时遇到资金短缺
的风险。
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情
况进行监控并确保遵守借款协议。同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，
以满足短期和长期的资金需求。
本公司通过经营业务产生的资金及银行及其他借款来筹措营运资金。于 2020 年 12 月 31
日，本公司尚未使用的银行借款额度为 1,132.70 亿元（2019 年 12 月 31 日：1,056.84 亿
元）。
期末，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：
人民币万元）：
2020.12.31
一年以内 一至二年 二至三年 三年以上 合计
金融负债：
短期借款 1,000 -- -- -- 1,000
应付票据 37,810 -- -- -- 37,810
应付账款 1,102,630 -- -- -- 1,102,630
其他应付款 3,092,841 -- -- -- 3,092,841
一年内到期的非流动
2,594,379 -- -- -- 2,594,379
负债
其他流动负债 1,637,566 -- -- -- 1,637,566
长期借款 -- 2,670,685 1,476,740 3,069,292 7,216,717
应付债券 -- 482,922 1,480,331 1,613,490 3,576,743
金融负债合计 8,466,226 3,153,607 2,957,071 4,682,782 19,259,686
期初，本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下（单位：
人民币万元）：
2019.12.31
项 目 一年以 一至二
二至三年 三年以上 合计
内 年
金融负债：
短期借款 171,401 -- -- -- 171,401
应付票据 53,265 -- -- -- 53,265
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
应付账款 951,537 -- -- -- 951,537
其他应付款 2,827,400 -- -- -- 2,827,400
一年内到期的非流动负债 2,395,336 -- -- -- 2,395,336
其他流动负债 1,126,556 -- -- -- 1,126,556
长期借款 -- 1,758,831 2,488,848 2,599,286 6,846,965
应付债券 -- 848,718 399,598 1,693,609 2,941,925
金融负债合计 7,525,495 2,607,549 2,888,446 4,292,895 17,314,385
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账
面金额有所不同。
（3）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括利率风险、汇率风险和其他价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具（如某些贷款承诺）。
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金
融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利
率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通
过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
本公司密切关注利率变动对本公司利率风险的影响。本公司目前并未采取利率对冲政策。
但管理层负责监控利率风险，并将于需要时考虑对冲重大利率风险。利率上升会增加新
增带息债务的成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息费用，并对
本公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。
本公司持有的计息金融工具如下（单位：人民币万元）：
项 目 本年数 上年数
固定利率金融工具 11,568,741.00 --
金融负债 -- 9,142,269
其中：短期借款/短期融资券 300,987 420,267
浮动利率金融工具 2,108,085.00 --
金融负债 -- 3,463,224
其中：短期借款 -- 1,000
汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
100
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
汇率风险可源于以记账本位币之外的外币进行计价的金融工具。
汇率风险主要为本公司的财务状况和现金流量受外汇汇率波动的影响。本公司持有的外
币资产及负债占整体的资产及负债比例很小，因此本公司认为面临的汇率风险也小。
2、资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并
使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整融资方式、调整支付给股东的股利金额、
向股东返还资本、发行新股与其他权益工具或出售资产以减低债务。
本公司以资产负债率（即总负债除以总资产）为基础对资本结构进行监控。于 2020 年 12
月 31 日，本公司的资产负债率为 80.42%（2019 年 12 月 31 日：80.92%）。
九、公允价值
按照在公允价值计量中对计量整体具有重大意义的最低层次的输入值，公允价值层次可
分为：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整的）。
第二层次：直接（即价格）或间接（即从价格推导出）地使用除第一层次中的资产或
负债的市场报价之外的可观察输入值。
第三层次：资产或负债使用了任何非基于可观察市场数据的输入值（不可观察输入
值）。
（1）以公允价值计量的项目和金额
于2019年12月31日，以公允价值计量的资产及负债按上述三个层次列示如下：
第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
项 目 合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
其他非流动金融资产 -- -- 2,945,921,541.50 2,945,921,541.50
（2）第三层次公允价值计量中使用的重要的不可观察输入值的量化信息
内 容 期末公允价值 估值技术 不可观察输入值
权益工具投资：
非上市股权投资 2,945,921,541.50 净资产价值 不适用
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（3）归入公允价值层级第三层次的公允价值计量的调节表
项 目 其他非流动金融资产
2019.12.31 --
首次执行新金融工具准则的调整金额 2,254,817,954.53
2020.01.01 2,254,817,954.53
转入第三层次 --
转出第三层次 --
当期利得或损失总额 511,191,770.39
其中：计入损益 511,191,770.39
计入其他综合收益 --
购入 179,911,816.58
2020.12.31 2,945,921,541.50
对于在报告期末持有的资产，计入损益的当期未实
511,191,770.39
现利得或损失的变动
（4）不以公允价值计量但披露其公允价值的项目和金额
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据及应收账
款、其他应收款、其他非流动资产中的委托贷款、短期借款、应付票据及应付账款、其
他应付款、一年内到期的长期借款、其他流动负债中的短期融资券、长期借款和应付债
券等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
十、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
母公司对本公
母公司 注册资本(万 母公司对本公
注册地 业务性质 司表决权比
名称 元) 司持股比例%
例%
首开集团 北京 房地产 222,210.00 52.65 52.65
本公司最终控制方是：首开集团。
2、本公司的子公司情况
子公司情况详见附注七、1。
3、本公司的合营企业和联营企业情况
重要的合营和联营企业情况详见附注七、2。
4、本公司的其他关联方情况
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关联方名称 与本公司关系
北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开天鸿） 同一最终控制方
北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称亿方物业） 同一最终控制方
北京首开望京物业服务有限公司（以下简称望京物业） 同一最终控制方
北京市城市建设开发材料设备公司（以下简称城开材料） 同一最终控制方
北京博维信物资贸易有限责任公司（以下简称博维信） 同一最终控制方
北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司（以下简称三瑞门窗） 同一最终控制方
北京宏基建筑装饰工程有限公司（以下简称宏基建筑） 同一最终控制方
北京世安住房股份有限公司（以下简称世安住房） 同一最终控制方
北京宝信实业发展公司（以下简称宝信实业） 同一最终控制方
方庄物业 首开股份之联营单位
首开万科物业 首开股份之联营单位
北京岳安实业股份有限公司（以下简称岳安实业） 同一最终控制方
北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟住房） 同一最终控制方
福州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称福州鸿腾） 联营企业之子公司
北京正德丰泽房地产开发有限公司（以下简称正德丰泽） 联营企业之子公司
北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨物业管理） 母公司之权益法单位
北京宝景物业管理有限公司（以下简称宝景物业） 母公司之权益法单位
5、关联交易情况
（1）关联采购与销售情况
①采购商品、接受劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
亿方物业 接受劳务 791.55 959.56
方庄物业 接受劳务 2,033.44 2,291.28
望京物业 接受劳务 529.28 1,604.60
宝景物业 接受服务 36.97 --
首开万科物业 接受服务 938.85 --
②出售商品、提供劳务
关联方 关联交易内容 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
首开集团 提供劳务 117.92 1,690.09
首开万科和泰 提供劳务 -- 225.04
住总首开 提供劳务 -- 330.95
103
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
万城永辉 提供劳务 -- 49.97
首开万科置业 提供劳务 225.04 2,252.14
天津海景 提供劳务 -- 281.83
成都龙湖锦祥 提供劳务 386.78 353.33
首开龙湖盈泰 提供劳务 752.83 684.91
远和置业 提供劳务 110.47 110.47
杭州开茂 提供劳务 206.60 933.96
首开文投 提供劳务 -- 162.11
苏州安茂 提供劳务 397.97 397.97
望京物业 提供劳务 57.65 57.52
滨湖恒兴 提供劳务 169.81 --
北京怡和 提供劳务 840.57 --
尚泰信华 提供劳务 565.48 --
首城置业 提供劳务 368.20 --
朗泰房地产 提供劳务 325.61 --
正德丰泽 提供劳务 90.55 --
宝景物业 提供劳务 19.75 --
（2）关联租赁情况
①公司出租
本期确认的租赁收益（万 上期确认的租赁收益（万
承租方名称 租赁资产种类
元） 元）
望京物业 房产 595.40 476.19
方庄物业 房产 280.23 86.20
首开野村 房产 6,356.06 6,267.92
亿方物业 房产 127.99 255.99
首开文投 房产 376.47 265.18
厚泰房地产 房产 67.86 --
首开龙湖盈
汽车 7.60 --
泰
首开千方科
场地 14.15 --
技
和信丰泰 房产 9.52 --
怡城置业 房产 54.58 --
怡和置业 房产 17.32 --
104
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
②公司承租
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费（万元） 上期确认的租赁费（万元）
岳安实业 商业办公 102.10 102.10
首开集团 商业办公 6,349.00 917.74
首开天鸿 商业办公 1,264.70 261.63
城开材料 商业办公 -- 38.65
望京物业 商业办公 -- 197.04
惠信端泰 售楼处 -- 342.46
惠信端泰 商业 -- 2,599.00
燕侨物业管
商业办公 74.61 --
理
世安住房 商业办公 189.85 --
（3）关联担保情况
①本公司作为担保方
担保起始 担保是否已
被担保方 担保方 担保金额 担保终止日
日 经履行完毕
太原龙泰 首开股份 465,000,000.00 2020/1/17 2023/1/6 否
厦门同珵 首开股份 1,699,800,000.00 2019/11/15 2021/11/15 否
贵阳龙泰 首开股份 337,950,000.00 2020/9/8 2021/6/12 否
首开中庚 首开股份 899,800,000.00 2019/11/27 2021/11/27 否
首开中庚 首开股份 560,000,000.00 2019/11/25 2021/11/25 否
福州融城 首开股份 103,000,000.00 2020/4/3 2022/4/3 否
福州融城 首开股份 58,000,000.00 2020/4/10 2022/4/3 否
福州融城 首开股份 136,000,000.00 2020/4/30 2022/4/3 否
福州融城 首开股份 433,800,000.00 2020/5/28 2022/4/3 否
温州首开中庚 首开股份 1,760,000,000.00 2020/10/1 2023/3/8 否
东银燕华 首开股份 2,000,000,000.00 2020/2/24 2025/2/23 否
城开集团 首开股份 2,000,000,000.00 2019/6/27 2022/6/27 否
城开集团 首开股份 850,000,000.00 2018/1/12 2021/1/12 否
城开集团 首开股份 650,000,000.00 2018/2/7 2021/2/7 否
城开集团 首开股份 200,000,000.00 2018/2/8 2021/2/8 否
城开集团 首开股份 3,900,000,000.00 2018/3/20 2025/3/19 否
城开集团 首开股份 2,000,000,000.00 2018/4/27 2025/3/19 否
城开集团 首开股份 150,000,000.00 2020/12/30 2025/12/30 否
105
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
杭州润泰 首开股份 10,000,000.00 2019/11/18 2022/6/30 否
中阳正泰 首开股份 4,000,000,000.00 2017/7/13 2027/7/12 否
中阳正泰 首开股份 200,000,000.00 2017/9/8 2027/7/12 否
中阳正泰 首开股份 400,000,000.00 2018/3/29 2027/7/12 否
武汉首茂城 首开股份 53,141,830.00 2018/3/27 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 1,332,800.00 2018/4/17 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 17,850,000.00 2018/9/30 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 29,750,000.00 2018/10/12 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 309,400.00 2018/10/30 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 2,820,300.00 2018/11/23 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 12,709,200.00 2018/12/21 2021/3/1 否
武汉首茂城 首开股份 61,200,000.00 2019/9/26 2022/9/8 否
武汉首茂城 首开股份 101,150,000.00 2019/10/25 2022/10/25 否
武汉首茂城 首开股份 118,008,356.00 2019/11/8 2022/10/25 否
武汉首茂城 首开股份 168,583,322.00 2019/10/31 2022/10/25 否
武汉首茂城 首开股份 16,858,322.00 2020/3/3 2022/10/25 否
首开亿信 首开股份 1,500,000,000.00 2017/4/13 2022/4/12 否
首开亿信 首开股份 100,000,000.00 2017/8/29 2022/8/29 否
首开亿信 首开股份 170,000,000.00 2017/9/19 2022/9/19 否
首开亿信 首开股份 500,000,000.00 2016/6/27 2021/6/27 否
首开亿信 首开股份 80,000,000.00 2017/7/5 2022//7/5 否
首开亿信 首开股份 70,000,000.00 2017/5/2 2022/5/2 否
首开亿信 首开股份 80,000,000.00 2017/8/7 2022//8/7 否
福州福泰 首开股份 500,000,000.00 2020/8/20 2022/8/20 否
福州瑞泰 首开股份 187,000,000.00 2020/5/21 2021/10/30 否
福州瑞泰 首开股份 500,000,000.00 2020/5/15 2021/10/30 否
福州瑞泰 首开股份 100,000,000.00 2019/10/30 2021/1/30 否
福州瑞泰 首开股份 100,000,000.00 2019/10/31 2021/1/30 否
福州瑞泰 首开股份 299,500,000.00 2019/10/30 2021/4/30 否
福州瑞泰 首开股份 100,000,000.00 2019/10/31 2021/4/30 否
福州瑞泰 首开股份 200,000,000.00 2019/10/30 2021/7/30 否
福州瑞泰 首开股份 213,000,000.00 2019/10/30 2021/10/30 否
珠海润梁 首开股份 110,000,000.00 2018/6/8 2021/6/7 否
珠海润梁 首开股份 150,000,000.00 2020/8/4 2023/8/3 否
106
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
广州振梁 首开股份 50,000,000.00 2017/9/30 2022/9/29 否
广州振梁 首开股份 250,000,000.00 2017/10/17 2022/9/29 否
广州振梁 首开股份 30,000,000.00 2017/11/30 2022/9/29 否
广州振梁 首开股份 20,000,000.00 2017/12/1 2022/9/19 否
沈阳盛泰 首开股份 320,000,000.00 2019/10/14 2022/10/13 否
沈阳京泰 首开股份 100,000,000.00 2020/9/30 2023/9/21 否
盈信投资 首开股份 325,000,000.00 2019/5/31 2022/5/31 否
盈信投资 首开股份 675,000,000.00 2020/3/27 2023/4/3 否
首开中晟 首开股份 1,500,000,000.00 2019/11/29 2026/11/28 否
首开中晟 首开股份 1,150,000,000.00 2020/7/24 2027/7/24 否
首开中晟 首开股份 1,150,000,000.00 2020/7/30 2027/7/24 否
无锡泰茂 首开股份 315,000,000.00 2019/11/29 2022/11/14 否
福州绿榕投资 首开股份 86,163,000.00 2019/12/25 2022/12/25 否
福州绿榕投资 首开股份 70,497,000.00 2019/12/26 2022/12/25 否
福州绿榕投资 首开股份 91,140,000.00 2020/1/3 2022/12/25 否
寸草养老 城开集团 10,000,000.00 2020/3/18 2021/3/19 否
寸草养老 城开集团 5,000,000.00 2020/4/24 2021/6/3 否
寸草养老 城开集团 10,000,000.00 2020/4/19 2021/4/28 否
寸草养老 城开集团 7,976,794.59 2020/1/15 2021/1/15 否
寸草养老 城开集团 522,230.50 2020/2/12 2021/2/12 否
寸草养老 城开集团 789,773.66 2020/3/12 2021/3/12 否
寸草养老 城开集团 674,879.93 2020/4/13 2021/4/13 否
北京俊泰 城开集团 704,180,223.31 2017/9/7 2023/9/6 否
福州中泓盛 首开股份 12,240.00 2020/1/6 2025/1/23 否
武汉明泰 首开股份 166,500,000.00 2019/11/19 2022/9/24 否
福州鸿腾 首开股份 33,000,000.00 2019/2/28 2022/2/27 否
福州鸿腾 首开股份 18,150,000.00 2019/2/28 2022/2/27 否
天津海景 首开股份 58,000,000.00 2020/8/28 2023/8/27 否
天津海景 首开股份 581,000,000.00 2020/10/30 2023/10/29 否
天津海景 首开股份 500,000,000.00 2018/12/19 2021/12/18 否
和信金泰 首开股份 488,500,000.00 2018/5/17 2022/5/16 否
和信金泰 首开股份 1,135,000,000.00 2018/5/17 2043/5/16 否
祐泰通达 首开股份 1,800,000,000.00 2020/1/19 2023/1/18 否
城志置业 首开股份 191,590,000.00 2018/5/31 2021/5/30 否
107
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
无锡润泰 首开股份 345,345,000.00 2018/6/20 2021/6/11 否
北京怡和 首开股份 356,584,800.00 2020/9/30 2021/9/22 否
苏州首龙 首开股份 24,500,000.00 2020/11/20 2023/11/20 否
常熟耀泰 首开股份 19,800,000.00 2020/12/23 2023/12/22 否
金开连泰 首开股份 355,500,000.00 2020/12/1 2021/11/1 否
②本公司作为被担保方
担保
是否
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保终止日 已经
履行
完毕
城开集团 首开股份 624,500,000.15 2019/6/25 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 1,164,691.00 2019/10/29 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 314,748,000.00 2019/7/29 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 3,414,028.00 2019/12/3 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 7,997,994.00 2019/12/25 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 151,214,511.00 2020/1/20 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 8,785,489.00 2020/1/21 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 48,367,999.00 2020/2/19 2024/6/24 否
城开集团 首开股份 1,500,000,000.00 2017/1/20 2022/1/19 否
首开集团 首开股份 700,000,000.00 2018/12/14 2023/12/14 否
首开集团 首开股份 500,000,000.00 2018/12/19 2023/12/19 否
首开集团 首开股份 1,250,000,000.00 2019/4/29 2024/4/29 否
首开集团 首开股份 95,000,000.00 2019/9/12 2022/9/12 否
首开集团 首开股份 525,000,000.00 2018/6/25 2021/6/24 否
首开集团 首开股份 676,000,000.00 2019/4/26 2021/4/25 否
首开集团 首开股份 250,000,000.00 2019/5/6 2021/4/25 否
首开集团 首开股份 720,000,000.00 2019/5/7 2021/4/25 否
首开集团 首开股份 699,600,000.00 2018/12/18 2021/12/18 否
首开集团 首开股份 400,000,000.00 2019/3/21 2024/3/21 否
首开集团 首开股份 100,000,000.00 2019/3/27 2024/3/27 否
首开集团 首开中晟 1,192,000,000.00 2018/6/28 2027/12/31 否
首开集团 首开中晟 869,071,891.00 2018/6/28 2027/12/31 否
首开集团 首开中晟 662,500,000.00 2017/11/27 2022/4/27 否
（4）关联方资金拆借情况
108
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
关联方 拆借金额
拆入
无锡润泰 82,500,000.00
天津海景 656,811,726.03
首开万科和泰 58,507,308.54
朗泰房地产 150,123,507.47
住总首开 405,000,000.00
友泰房地产 120,000,000.00
首开龙湖盈泰 43,000,000.00
苏州首龙 14,821,681.22
苏州安茂 441,000,000.00
广州君庭 650,000,000.00
金良兴业 20,000,000.00
和信金泰 325,000,000.00
城志置业 181,300,000.00
腾泰亿远 32,500,000.00
祐泰通达 750,000,000.00
滨湖恒兴 23,000,000.00
厚泰房地产 109,756,495.63
芜湖高和 4,826,500.00
碧和信泰 2,310,000.00
苏州屿秀 11,550,000.00
昌信硕泰 297,614,572.00
杭州开茂 137,296,575.00
福州鸿腾 153,450,000.00
远和置业 115,000,000.00
苏州隆泰 2,740,779,193.00
北京怡和 2,279,105,270.75
宁波金郡 563,850,000.00
和信丰泰 732,537,396.09
中开盈泰 364,000,000.00
润和信通 142,500,000.00
祥晟辉年 260,250,000.00
龙万华开 503,677,200.00
109
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
万龙华开 50,000,000.00
正德丰泽 6,689,160.28
金谷创信 59,070,000.00
开创金润 226,100,000.00
成都辰启 1,120,000,000.00
成都辰华 615,000,000.00
北京怡城 1,660,440,000.00
大广汽车城 40,800,000.00
厦门煊泰 300,736.61
厦门莹泰 12,051,152.87
厦门跃泰 134,936,171.24
厦门琸泰 186,171.24
福州中泓盛 230,000,000.00
首城置业 194,531,111.11
国奥投资 102,525,000.00
武汉明泰 138,053,749.69
常熟虞茂 270,000,000.00
苏州沪泰 2,341,464,000.00
金开连泰 670,500,000.00
南京锦泰 819,944,000.00
首开集团 1,800,000,000.00
宝晟住房 17,032,999.00
房地置业 500,000,000.00
房地集团 500,000,000.00
拆出
无锡润泰 132,000,000.00
天津海景 650,000,000.00
首开万科和泰 85,507,308.54
住总首开 200,000,000.00
知泰房地产 174,900,000.00
友泰房地产 181,000,000.00
首开万科置业 150,000,000.00
首开龙湖盈泰 208,000,000.00
苏州首龙 29,400,000.00
110
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
成都龙湖锦祥 31,850,000.00
熙梁投资 4,000,000.00
厚泰房地产 13,000,000.00
碧和信泰 27,314,100.00
昌信硕泰 150,445,829.00
苏州隆泰 383,710,000.00
和信丰泰 51,319,000.00
中开盈泰 50,941,081.80
福州中泰 886,104,000.00
润和信通 14,670,000.00
常熟耀泰 355,448,089.37
祥晟辉年 26,080,352.91
城安辉泰 19,495,650.76
金谷创信 19,800,000.00
开创金润 13,420,000.00
成都辰华 60,000,000.00
北京怡城 90,000,000.00
厦门煊泰 9,800,000.00
厦门莹泰 538,050,000.00
福州中泓盛 20,000,000.00
首城置业 18,124,600.00
常熟虞茂 3,868,953,734.70
苏州沪泰 2,341,464,000.00
北京旭泰 105,647,825.30
成都旭泰 688,500,000.00
南京锦泰 683,944,000.00
合安房地产 10,000,000.00
首开集团 669,081,891.40
天鸿集团 2,278,644.00
望京物业 1,267,284.66
亿方物业 212,587.77
房地置业 500,000,000.00
房地集团 500,000,000.00
天鸿宝地 1,697,396.94
111
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
广州穗江 1,718,629,000.00
福州中庚 71,153,843.72
（5）向联营合营企业收取利息情况
关联方 2020 年收取资金占用费
无锡润泰 38,991,524.48
天津海景 23,825,059.36
首开万科和泰 24,447,555.04
友泰房地产 8,735,258.42
苏州安茂 -10,512,439.79
潭柘兴业 53,753,200.00
祐泰通达 37,092,812.50
滨湖恒兴 71,321,171.54
房地钧洋 17,257,630.74
昌信硕泰 5,562,869.37
杭州开茂 3,309,401.81
远和置业 33,127,602.07
北京怡和 41,705,270.75
和信丰泰 58,920,839.88
中开盈泰 16,099,965.38
福州中泰 22,068,675.69
润和信通 24,196,856.26
常熟耀泰 10,194,876.90
祥晟辉年 2,269,647.09
城安辉泰 8,380,820.79
龙万华开 14,177,388.49
万龙华开 28,661,798.27
正德丰泽 6,689,160.28
金谷创信 28,060,071.97
北京骏泰 13,844,727.12
开创金润 26,503,625.39
怡城置业 78,206,894.52
国奥投资 3,780,000.00
武汉明泰 19,798,094.56
常熟虞茂 116,964,403.80
112
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（6）向关联方支付的利息情况
关联方 本期发生额
首开集团 8,135,561.43
房地集团 297,945.21
房地置业 297,945.21
首开丝路 549,991,250.00
（7）关键管理人员薪酬
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 1,615.00 1,430.84
说明：本报告期任期内获得的税前报酬总额为万元。
（8）其他关联交易
①首开丝路以前年度为本公司提供委托贷款 800,000 万元，本期无新增，截至期末首开
丝路累计为本公司提供委托贷款 800,000 万元。
②本公司以前年度为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元，本期无新增，截至期末本公司
累计为潭柘兴业提供委托贷款 2,790 万元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收关联方款项
2020.12.31 2019.12.31
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 望京物业 10,000,000.00 -- 5,000,000.00 --
应收账款 方庄物业 453,420.00 -- 617,269.00 --
应收账款 首开文投 1,234,144.00 -- -- --
应收账款 昌信硕泰 115,545,131.38 -- -- --
其他应收款 上海众承 1,239,274,304.71 -- -- --
其他应收款 无锡润泰 693,788,396.55 -- 603,540,316.08 --
其他应收款 天津海景 385,463,265.31 -- 368,449,931.98 --
首开万科
其他应收款 607,578,518.57 -- 556,130,963.53 --
和泰
其他应收款 尚泰信华 5,994,076.55 -- -- --
知泰房地
其他应收款 70,288.00 -- 70,288.00 --
产
友泰房地
其他应收款 516,458,738.91 -- 320,264,665.49 --
产
113
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
首开龙湖
其他应收款 1,426,150,000.00 -- 1,261,150,000.00 --
盈泰
其他应收款 苏州首龙 277,200,190.44 -- 258,116,766.22 --
其他应收款 广州君庭 15,024,400.00 -- 665,024,400.00 --
其他应收款 金良兴业 312,988,430.54 -- 332,988,430.54 --
其他应收款 潭柘兴业 839,851,729.40 -- 786,098,529.40 --
其他应收款 深圳熙梁 158,128,112.30 -- 154,128,112.30 --
其他应收款 城志置业 662,205,844.44 -- 843,505,844.44 --
其他应收款 腾泰亿远 126,000,000.00 -- 158,500,000.00 --
其他应收款 祐泰通达 853,984,164.05 -- 1,566,810,046.27 --
其他应收款 滨湖恒兴 1,399,849,583.25 -- 1,353,328,411.71 --
厚泰房地
其他应收款 47,280,000.00 -- 96,756,495.63 --
产
其他应收款 碧和信泰 493,146,282.17 -- 468,142,182.17 --
其他应收款 房地钧洋 378,408,021.62 -- 361,150,390.88 --
其他应收款 昌信硕泰 136,608,698.37 -- -- --
其他应收款 杭州开茂 35,390,019.84 -- 169,377,193.03 --
其他应收款 福州鸿腾 332,593,800.00 -- 486,043,800.00 --
其他应收款 远和置业 493,314,656.59 -- 575,187,054.52 --
其他应收款 苏州隆泰 1,547,718.33 -- 1,194,166,648.44 --
其他应收款 和信丰泰 681,945,380.71 -- 261,617,777.78 --
其他应收款 中开盈泰 623,041,047.18 -- -- --
其他应收款 福州中泰 908,172,675.69 -- -- --
其他应收款 润和信通 385,366,856.26 -- -- --
其他应收款 常熟耀泰 365,642,966.27 -- -- --
其他应收款 城安辉泰 614,619,119.55 -- -- --
其他应收款 龙万华开 82,104,283.80 -- 571,604,095.31 --
其他应收款 万龙华开 510,834,451.34 -- 532,172,653.07 --
其他应收款 北京辉广 61,236,000.00 -- 61,236,000.00 --
其他应收款 正德丰泽 106,550,640.06 -- 106,550,640.06 --
其他应收款 金谷创信 184,480,071.97 -- 195,690,000.00 --
其他应收款 北京骏泰 352,314,434.79 -- 338,469,707.67 --
其他应收款 开创金润 1,173,630,381.38 -- 1,359,806,755.99 --
其他应收款 怡城置业 871,766,894.52 -- -- --
其他应收款 厦门煊泰 934,276,990.54 -- 924,534,818.87 --
114
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应收款 厦门莹泰 1,458,958,554.33 -- 932,769,252.77 --
其他应收款 厦门跃泰 356,067,704.33 -- 490,813,421.14 --
其他应收款 珠海润乾 23,590,584.97 -- 23,590,584.97 --
福州中泓
其他应收款 482,272,000.00 -- 692,272,000.00 --
盛
其他应收款 首城置业 350,117,312.66 -- 189,357,777.78 --
其他应收款 万城永辉 529,661.00 -- 529,661.00 --
其他应收款 北京俊泰 236,119,000.00 -- 236,119,000.00 --
其他应收款 首开美驰 811,775,860.63 -- 777,005,860.63 --
其他应收款 武汉明泰 230,964,488.46 -- -- --
其他应收款 常熟虞茂 3,728,914,183.37 -- -- --
其他应收款 金旭开泰 231,200,000.00 -- -- --
其他应收款 住总首开 -- -- 17,650,333.00 --
其他应收款 千方置业 -- -- 522,036,793.88 --
首开万科
其他应收款 -- -- 2,385,403.00 --
置业
其他应收款 北京怡和 -- -- 1,366,200,000.00 --
其他应收款 成都辰启 -- -- 697,365,162.10 --
其他应收款 成都辰华 -- -- 519,429,939.43 --
其他应收款 国奥投资 -- -- 98,745,000.00 --
其他应收款 宝信实业 160,000,000.00 -- 160,000,000.00 --
其他应收款 宝晟住房 -- -- 17,032,999.00 --
应收股利 国奥投资 430,098,428.79 99,294,366.96 430,098,428.79 99,294,366.96
应收股利 首城置业 -- -- 335,289,150.00 --
应收股利 万城永辉 165,000,000.00 165,000,000.00 165,000,000.00 --
应收股利 首开文投 2,472,663.07 2,472,663.07 2,472,663.07 --
（2）应付关联方款项
项目名称 关联方 2020.12.31 2019.12.31
应付账款 望京物业 141,178.11 --
应付账款 博维信 2,829,433.00 2,829,433.00
应付账款 世安股份 2,550,000.00 2,550,000.00
应付账款 亿方物业 1,031,606.20 1,031,606.20
应付账款 三瑞门窗 256,311.78 256,311.78
应付账款 宏基建筑 150,000.00 150,000.00
应付账款 房地集团 1,400,000.00 --
115
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应付款 北京旭泰 411,289,264.83 --
其他应付款 天鸿嘉诚 14,916,854.43 --
其他应付款 金开连泰 646,039,461.59 --
北京保利首开兴泰
其他应付款 322,584.28 322,584.28
置业有限公司
其他应付款 首开万科和泰 485,199.97 485,199.97
其他应付款 朗泰房地产 770,000,000.00 620,000,000.00
其他应付款 住总首开 455,728,513.94 250,728,513.94
其他应付款 尚泰信华 675,000,000.00 675,000,000.00
其他应付款 知泰房地产 29,754,405.17 260,167,733.45
其他应付款 首开万科置业 782,331,869.45 932,331,869.45
其他应付款 苏州安茂 735,356,934.58 283,844,494.79
其他应付款 成都龙湖锦祥 55,907,888.32 210,257,888.32
其他应付款 广州君庭 5,100,000.00 --
其他应付款 和信金泰 735,229,458.35 401,775,242.35
其他应付款 芜湖高和 4,826,500.00 --
其他应付款 苏州屿秀 11,550,000.00 --
其他应付款 厦门兆淳 35,475,000.00 35,475,000.00
其他应付款 苏州隆泰 1,126,859,366.30 --
其他应付款 北京怡和 871,200,000.00 --
其他应付款 宁波金郡 614,361,477.76 50,511,477.76
其他应付款 祥晟辉年 7,500,000.00 --
其他应付款 成都辰启 422,634,837.90 --
其他应付款 成都辰华 36,235,255.07 --
其他应付款 大广汽车城 213,070,000.00 172,270,000.00
其他应付款 厦门琸泰 840,788,345.67 1,927,367,628.86
其他应付款 珠海卓轩 150,065,000.00 100,065,000.00
其他应付款 万城永辉 319,925,327.78 319,925,327.78
其他应付款 方庄物业 352,404.70 1,192,888.64
其他应付款 首开集团 1,927,827,959.54 735,166,449.60
其他应付款 天鸿集团 10,343,229.75 --
其他应付款 望京物业 567,447.62 545,847.64
其他应付款 世安住房 12,552,703.39 8,873,073.39
其他应付款 宝晟住房 1,573,546.48 1,573,546.48
其他应付款 燕侨物业 746,105.50 --
116
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
其他应付款 昌信硕泰 -- 19,400,000.00
其他应付款 杭州开茂 -- 157,147.00
其他应付款 首城置业 -- 18,124,600.00
其他应付款 城开材料 -- 386,480.58
十一、承诺及或有事项
1、重要的承诺事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在其他应披露的承诺事项。
2、或有事项
本公司为关联方提供债务担保形成的或有负债见附注十、5（3）。
此外，本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供按揭贷款担保。
截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司不存在其他应披露的或有事项。
十二、资产负债表日后事项
1、董事会利润分配
2021 年月日本公司董事会通过利润分配预案：拟以 2020 年 12 月 31 日公司 XX 股总股本
为基数，每 10 股派发现金红利 XX 元（含税），预计支付现金红利 XXXXX 元。该预案将
在股东大会审议通过后实施。
十三、母公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1 年以内 115,729,752.38 29,163,262.00
1至2年 3,968,090.00 --
2至3年 -- 3,354,370.00
3 年以上 2,186,031.00 499,910.00
小 计 121,883,873.38 33,017,542.00
减：坏账准备 1,274,398.80 1,256,266.00
合 计 120,609,474.58 31,761,276.00
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2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）按坏账计提方法分类披露
2020.12.31 2019.12.31
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类 别 预期 账面 预期 账面
比例 信用 价值 信用 价值
金额 金额 金额 比例(%) 金额
(%) 损失 损失
率(%) 率(%)
按单项计提
2,154,257.00 1.77 -- -- 2,154,257.00 -- -- -- -- --
坏账准备
按组合计提
坏账准备
关联方组合 115,545,131.38 94.8 -- -- 115,545,131.38 -- -- -- -- --
信用风险组
4,184,485.00 3.43 1,274,398.80 1.06 2,910,086.2 33,017,542.00 100.00 1,256,266.00 3.80 31,761,276.00
合
合 计 121,883,873.38 100.00 1,274,398.80 1.05 120,609,474.58 33,017,542.00 100.00 1,256,266.00 3.80 31,761,276.00
按组合计提坏账准备：
组合计提项目：信用风险组合
2020.12.31 2019.12.31
预期信 预期信
应收账款 坏账准备 用损失 应收账款 坏账准备 用损失
率(%) 率(%)
1 年以
184,621.00 -- -- 29,163,262.00 -- --
内
1至2年 1,813,833.00 181,383.30 10.00 -- -- --
2至3年 -- -- -- 3,354,370.00 1,006,311.00 30.00
3 年以
2,186,031.00 1,093,015.50 50.00 499,910.00 249,955.00 50.00
上
合 计 4,184,485.00 1,274,398.80 1.06 33,017,542.00 1,256,266.00 3.80
（3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
坏账准备金额
2019.12.31 1,256,266.00
首次执行新收入准则的调整金额 --
2020.01.01 1,256,266.00
本期计提 18,132.80
2020.12.31 1,274,398.80
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（4）按欠款方归集的应收账款期末余额大额单位情况
应收账款 占应收账款期末余 坏账准备
单位名称
期末余额 额合计数的比例% 期末余额
昌信硕泰 115,545,131.38 94.80 --
北京保障住房中心 2,154,257.00 1.77 --
北京市通州区住房保障事务中心 3,426,081.00 2.81 665,057.70
合 计 121,125.469.38 99.38 665,057.70
2、其他应收款
项 目 2020.12.31 2019.12.31
应收股利 2,472,663.07 2,472,663.07
其他应收款 70,009,385,901.87 68,973,715,247.99
合 计 70,011,858,564.94 68,976,187,911.06
（1）应收股利
项 目 2020.12.31 2019.12.31
天津海景 -- --
商业地产 -- --
首开文投 2,472,663.07 2,472,663.07
小 计： 2,472,663.07 2,472,663.07
减：坏账准备 -- --
合 计 2,472,663.07 2,472,663.07
（2）其他应收款
①按账龄披露
账 龄 2020.12.31 2019.12.31
1年以内 57,912,536,575.93 56,724,344,679.27
1至2年 2,695,555,485.47 4,111,625,607.99
2至3年 3,547,916,427.87 7,402,214,102.25
3年以上 5,865,107,384.65 742,226,701.41
小 计 70,021,115,873.92 68,980,411,090.92
减：坏账准备 11,729,972.05 6,695,842.93
合 计 70,009,385,901.87 68,973,715,247.99
②按款项性质披露
119
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2020.12.31 2019.12.31
项 目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
往来款 69,430,014,242.72 5,632,005.85 69,424,382,236.87 68,422,367,406.46 4,033,184.85 68,418,334,221.61
押金保证金
550,044,578.00 -- 550,044,578.00 500,416,706.96 -- 500,416,706.96
备用金
应收业务款 34,438,948.45 3,366,864.09 31,072,084.36 44,169,192.58 12,000.00 44,157,192.58
代收代付 6,152,259.39 2,498,678.00 3,653,581.39 12,991,939.56 2,418,233.97 10,573,705.59
其他 465,845.36 232,424.11 233,421.25 465,845.36 232,424.11 233,421.25
合 计 70,021,115,873.92 11,729,972.05 70,009,385,901.87 68,980,411,090.92 6,695,842.93 68,973,715,247.99
③坏账准备计提情况
期末，处于第一阶段的坏账准备：
未来 12 个月内
类 别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按单项计提坏账准备 792,790,007.48 -- -- 792,790,007.48 --
按组合计提坏账准备
应收押金、保证金及备用金 550,044,578.00 -- -- 550,044,578.00 --
应收关联公司款项 68,531,049,439.47 -- -- 68,531,049,439.47 --
其他信用风险组合 147,231,848.97 7.97 11,729,972.05 135,501,876.92 --
合 计 70,021,115,873.92 0.02 11,729,972.05 70,009,385,901.87 --
2019 年 12 月 31 日，坏账准备计提情况：
未来 12 个月内
类 别 账面余额 的预期信用损 坏账准备 账面价值 理由
失率(%)
按单项计提坏账准备 835,622,325.05 -- -- 835,622,325.05 --
按组合计提坏账准备
应收押金、保证金及备用金 500,416,706.96 -- -- 500,416,706.96 --
应收关联公司款项 67,553,314,969.20 -- -- 67,553,314,969.20 --
其他信用风险组合 91,057,089.71 7.35 6,695,842.93 84,361,246.78 --
合 计 68,980,411,090.92 0.01 6,695,842.93 68,973,715,247.99 --
④本期计提、收回或转回的坏账准备情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预 合计
未来 12 个月预
信用损失(未发 期信用损失(已
期信用损失
生信用减值) 发生信用减值)
2019 年 12 月 31 日余额 6,695,842.93 -- -- 6,695,842.93
120
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2019 年 12 月 31 日余额在本期 6,695,842.93 -- -- 6,695,842.93
本期计提 5,034,129.12 -- -- 5,034,129.12
2020 年 12 月 31 日余额 11,729,972.05 -- -- 11,729,972.05
⑤按欠款方归集的其他应收款期末余额前五名单位情况
其他应收款 占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 账龄
期末余额 额合计数的比例(%) 期末余额
首开亿信 往来款 5,895,874,882.94 3 年以内 8.42 --
厦门翔泰 往来款 3,997,727,815.34 3 年以内 5.71 --
贵阳龙泰 往来款 2,827,746,846.12 3 年以内 4.04 --
苏州平泰 往来款 2,569,894,543.62 1 年以内 3.67 --
成都恒泰 往来款 2,528,999,247.38 1 年以内 3.61 --
合 计 17,820,243,335.40 25.45 --
3、长期股权投资
2020.12.31 2020.1.1
项 目 减值 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 备
对子公司投资 38,911,764,452.63 -- 38,911,764,452.63 32,800,479,432.54 - 32,800,479,432.54
对合营企业投资 760,697,440.92 -- 760,697,440.92 574,623,941.63 - 574,623,941.63
对联营企业投资 19,497,388,626.58 -- 19,497,388,626.58 17,442,132,861.66 - 17,442,132,861.66
合 计 59,169,850,520.13 -- 59,169,850,520.13 50,817,236,235.83 - 50,817,236,235.83
（1）对子公司投资
本期计
被投资 减值准备
2020.1.1 本期增加 本期减少 2020.12.31 提减值
单位 期末余额
准备
首开天成 60,000,000.00 -- -- 60,000,000.00 -- --
城开集团 4,674,525,289.44 -- -- 4,674,525,289.44 -- --
烟台天鸿 123,182,758.12 -- -- 123,182,758.12 -- --
首开立信 108,290,105.64 -- -- 108,290,105.64 -- --
三亚度假
19,494,508.93 -- -- 19,494,508.93 -- --
村
宝辰饭店 5,812,677.64 -- -- 5,812,677.64 -- --
燕华置业 116,627,270.86 -- -- 116,627,270.86 -- --
商业地产 882,468,308.90 -- -- 882,468,308.90 -- --
联宝房地
85,429,187.33 -- -- 85,429,187.33 -- --
产
苏州嘉泰 -- -- -- -- -- --
121
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
苏州永泰 100,000,000.00 -- -- 100,000,000.00 -- --
扬州衡泰 703,965,800.00 -- 503,965,800.00 200,000,000.00 -- --
太原龙泰 255,000,000.00 -- -- 255,000,000.00 -- --
沈阳盛泰 301,200,000.00 -- -- 301,200,000.00 -- --
厦门翔泰 300,000,000.00 -- -- 300,000,000.00 -- --
贵阳龙泰 222,500,000.00 -- -- 222,500,000.00 -- --
北京荣泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
绵阳兴泰 200,000,000.00 -- -- 200,000,000.00 -- --
福州中鼎 36,096,622.97 -- -- 36,096,622.97 -- --
首开中庚 153,000,000.00 -- -- 153,000,000.00 -- --
廊坊志泰 500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
葫芦岛宏
645,329,400.00 -- -- 645,329,400.00 -- --
泰
东银燕华 -- -- -- -- -- --
海门锦源 916,656,066.21 -- -- 916,656,066.21 -- --
苏州融泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
沈阳京泰 50,000,000.00 250,000,000.00 -- 300,000,000.00 -- --
苏州龙泰 70,000,000.00 -- -- 70,000,000.00 -- --
苏州依湖 26,682,307.00 -- -- 26,682,307.00 -- --
大连中嘉 150,000,000.00 -- -- 150,000,000.00 -- --
大连中美
389,559,200.00 -- -- 389,559,200.00 -- --
居
首开保利
255,000,000.00 268,650,340.00 -- 523,650,340.00 -- --
仁泰
北京首开
50,000,000.00 -- -- 50,000,000.00 -- --
万科
海南长流 718,000,000.00 -- -- 718,000,000.00 -- --
浙江美都 102,052,951.65 -- -- 102,052,951.65 -- --
锦泰房地
45,000,000.00 -- -- 45,000,000.00 -- --
产
广州湖品 107,470,443.74 -- -- 107,470,443.74 -- --
广州君梁 88,481,895.70 -- -- 88,481,895.70 -- --
昭泰房地
1,250,000,000.00 -- -- 1,250,000,000.00 -- --
产
盈信投资 600,000,000.00 -- -- 600,000,000.00 -- --
万信房地
68,000,000.00 -- -- 68,000,000.00 -- --
产
屹泰房地
43,175,016.65 -- -- 43,175,016.65 -- --
产
122
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
福州福泰 20,000,000.00 -- -- 20,000,000.00 -- --
福州融城 102,000,000.00 -- -- 102,000,000.00 -- --
和信国际 48,940,752.00 -- -- 48,940,752.00 -- --
北京旭泰 27,000,000.00 -- 27,000,000.00 -- -- --
北京致泰 600,000,000.00 -- -- 600,000,000.00 -- --
力博国际 6,999,887.19 -- -- 6,999,887.19 -- --
首开住总
288,773,439.36 -- -- 288,773,439.36 -- --
安泰
苏州润泰 75,000,000.00 -- -- 75,000,000.00 -- --
首开住总
405,204,472.28 -- -- 405,204,472.28 -- --
房地产
天津全泰 -- -- -- -- -- --
北京达泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
成都恒泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
广州至泰 10,000,000.00 -- -- 10,000,000.00 -- --
和信兴泰 1,747,500,000.00 300,000,000.00 -- 2,047,500,000.00 -- --
南京达泰 160,000,000.00 -- -- 160,000,000.00 -- --
北京祐泰 -- -- -- -- -- --
北京维泰 -- -- -- -- -- --
北京平泰 -- -- -- -- -- --
上海连泰 -- -- -- -- -- --
德远置业 102,400,690.00 -- -- 102,400,690.00 -- --
广州振梁 850,000,000.00 -- -- 850,000,000.00 -- --
创世瑞新 340,000,000.00 -- -- 340,000,000.00 -- --
厦门首泰
500,000,000.00 -- -- 500,000,000.00 -- --
合伙
发展大厦 293,255,792.89 -- -- 293,255,792.89 -- --
博睿宏业 510,000,000.00 -- -- 510,000,000.00 -- --
新奥置业 25,000,000.00 -- -- 25,000,000.00 -- --
苏州茂泰 945,611,465.96 -- -- 945,611,465.96 -- --
首开中晟 5,132,897,971.91 -- -- 5,132,897,971.91 -- --
首开美丽
18,000,000.00 -- -- 18,000,000.00 -- --
乡村
杭州兴茂 1,075,000,000.00 -- -- 1,075,000,000.00 -- --
无锡泰茂 926,532,747.17 -- -- 926,532,747.17 -- --
太原首润 -- 500,000,000.00 -- 500,000,000.00 -- --
融尚恒泰 -- -- -- -- -- --
123
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
金开连泰 -- -- -- -- -- --
金开祯泰 550,000,000.00 -- -- 550,000,000.00 -- --
金开辉泰 5,100,000.00 688,500,000.00 -- 693,600,000.00 -- --
成都晟泰 750,000,000.00 -- -- 750,000,000.00 -- --
首开网谷
32,500,000.00 -- -- 32,500,000.00 -- --
商业
温州首开
588,000,000.00 24,000,000.00 -- 612,000,000.00 -- --
中庚
苏州首开
1,350,000,000.00 -- -- 1,350,000,000.00 -- --
佳泰
福州绿榕
224,000,000.00 -- -- 224,000,000.00 -- --
投资
保定首开
125,000,000.00 210,000,000.00 -- 335,000,000.00 -- --
润怡
北京融泰 230,000,000.00 -- -- 230,000,000.00 -- --
盈富瑞泰 5,000,000.00 895,000,000.00 -- 900,000,000.00 -- --
惠信端泰 12,762,403.00 -- -- 12,762,403.00 -- --
龙和信泰 -- 1,000,000,000.00 -- 1,000,000,000.00 -- --
金开旭泰 -- 340,000,000.00 -- 340,000,000.00 -- --
苏州平泰 -- 20,000,000.00 -- 20,000,000.00 -- --
北京毓秀 -- 700,000,000.00 -- 700,000,000.00 -- --
南京隆泰 -- 10,000,000.00 -- 10,000,000.00 -- --
广州穗江 -- 800,000,000.00 -- 800,000,000.00 -- --
南京荣泰 -- 306,000,000.00 -- 306,000,000.00 -- --
南京锦泰 -- 330,100,480.09 -- 330,100,480.09 -- --
合 计 32,800,479,432.54 6,642,250,820.09 530,965,800.00 38,911,764,452.63 -- --
124
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财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
（2）对联营、合营企业投资
本期增减变动
减值
被 投 资 其他 准备
2020.1.1 权益法下 其他 2020.12.31
单位 综合 宣告发放现金 计提减值 其 期末
追加/新增投资 减少投资 确认的 权益
收益 股利或利润 准备 他 余额
投资损益 变动
调整
① 合 营
企业
住总首开 534,622,217.83 -- -- 49,636,597.11 -- -- -- -- -- 584,258,814.94 --
首开野村 40,001,723.80 -- -- 9,920,843.16 -- -- 9,068,693.26 -- -- 40,853,873.70 --
润和信通 -- 150,000,000.00 -- -14,415,247.72 -- -- -- -- -- 135,584,752.28 --
小 计 574,623,941.63 150,000,000.00 -- 45,142,192.55 -- -- 9,068,693.26 -- -- 760,697,440.92 --
② 联 营
企业
南京锦泰 152,528,959.75 187,000,000.00 330,100,480.09 -9,428,479.66 -- -- -- -- -- -- --
天津海景 402,979,453.39 -- -- -286,899,649.33 -- -- -- -- -- 116,079,804.06 --
首开万科
239,810,580.21 -- -- -37,643,943.71 -- -- -- -- -- 202,166,636.50 --
和泰
朗泰房地
737,967,869.37 -- -- 84,186,894.45 -- -- -- -- -- 822,154,763.82 --
产
尚泰信华 767,310,683.06 -- -- 16,475,939.54 -- -- -- -- -- 783,786,622.60 --
知泰房地
959,971,923.01 -- -- 44,781,396.69 -- -- -- -- -- 1,004,753,319.70 --
产
友泰房地
6,716,714.79 -- -- -6,716,714.79 -- -- -- -- -- -- --
产
千方置业 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开万科
275,831,549.50 -- -- 116,970,778.36 -- -- -- -- -- 392,802,327.86 --
置业
寸草养老 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
125
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
减值
被 投 资 其他 准备
2020.1.1 权益法下 其他 2020.12.31
单位 综合 宣告发放现金 计提减值 其 期末
追加/新增投资 减少投资 确认的 权益
收益 股利或利润 准备 他 余额
投资损益 变动
调整
首开文投 11,736,815.83 -- -- 1,113,342.00 -- -- -- -- -- 12,850,157.83 --
首开龙湖
995,535,354.28 -- -- -4,544,401.09 - -- - -- -- 990,990,953.19 --
盈泰
苏州首龙 458,516,903.80 -- -- 11,080,749.41 -- -- -- -- -- 469,597,653.21 --
苏州安茂 1,122,791,259.29 -- -- 79,717,315.39 -- -- 36,750,000.00 -- -- 1,165,758,574.68 --
成都龙湖
129,839,496.56 -- -- -4,322,392.00 -- -- 122,500,000.00 -- -- 3,017,104.56 --
锦祥
广州君庭 1,085,288,789.58 -- -- 110,761,535.46 -- -- -- -- -- 1,196,050,325.04 --
金良兴业 147,844,033.93 -- -- 18,839,035.22 -- -- -- -- -- 166,683,069.15 --
潭柘兴业 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
和信金泰 1,458,909,048.48 250,000,000.00 -- 6,759,895.35 -- -- -- -- -- 1,715,668,943.83 --
深圳熙梁 85,832,965.80 -- -- 879,832.72 -- -- -- -- -- 86,712,798.52 --
城志置业 435,983,667.81 -- -- -3,276,435.03 -- -- -- -- -- 432,707,232.78 --
首开丝路 866,394,458.15 -- -- 50,678,982.85 -- -- 50,540,562.50 -- -- 866,532,878.50 --
腾泰亿远 201,712,389.04 -- -- -4,535,177.21 -- -- -- -- -- 197,177,211.83 --
祐泰通达 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
首开万科
1,706,556.37 -- -- 627,465.61 -- -- -- -- -- 2,334,021.98 --
物业
滨湖恒兴 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
厚泰房地
68,238,554.38 -- -- -2,984,600.93 -- -- -- -- -- 65,253,953.45 --
产
芜湖高和 4,891,092.06 -- -- -- -- -- -- -- -- 4,891,092.06 --
碧和信泰 554,277,885.24 -- -- 2,349,944.39 -- -- -- -- -- 556,627,829.63 --
126
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
减值
被 投 资 其他 准备
2020.1.1 权益法下 其他 2020.12.31
单位 综合 宣告发放现金 计提减值 其 期末
追加/新增投资 减少投资 确认的 权益
收益 股利或利润 准备 他 余额
投资损益 变动
调整
北京国家
128,156,176.02 -- -- -122,204.03 -- -- -- -- -- 128,033,971.99 --
速滑馆
房地钧洋 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
苏州屿秀 73,852,985.28 -- -- 5,809,907.06 -- -- -- -- -- 79,662,892.34 --
昌信硕泰 19,581,742.99 -- -- -2,384,736.17 -- -- -- -- -- 17,197,006.82 --
杭州开茂 1,003,973,384.90 -- -- -12,021,718.52 -- -- -- -- -- 991,951,666.38 --
厦门兆淳 -- -- -- 68,957,773.06 -- -- -- -- -- 68,957,773.06 --
远和置业 164,396,417.56 -- -- -106,624,895.67 -- -- -- -- -- 57,771,521.89 --
苏州隆泰 970,986,314.22 -- -- -18,052,777.00 -- -- -- -- -- 952,933,537.22 --
北京怡和 842,421,197.76 -- -- -25,445,849.82 -- -- -- -- -- 816,975,347.94 --
龙万华开 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
宁波金郡 255,400,668.79 -- -- 181,114,321.63 -- -- -- -- -- 436,514,990.42 --
成都辰启 206,019,786.97 290,000,000.00 -- 48,361,591.42 -- -- -- -- -- 544,381,378.39 --
成都辰华 7,984,442.41 240,000,000.00 -- -16,067,189.55 -- -- -- -- -- 231,917,252.86 --
北京骏泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
廊坊伟图 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
开创金润 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京辉广 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
万龙华开 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金谷创信 -- 66,000,000.00 -- -9,538,958.96 -- -- -- -- -- 56,461,041.04 --
和信丰泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
怡城置业 -- 750,000,000.00 -- -29,177,353.54 -- -- -- -- -- 720,822,646.46 --
127
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本期增减变动
减值
被 投 资 其他 准备
2020.1.1 权益法下 其他 2020.12.31
单位 综合 宣告发放现金 计提减值 其 期末
追加/新增投资 减少投资 确认的 权益
收益 股利或利润 准备 他 余额
投资损益 变动
调整
福州中泰 -- 828,400,000.00 -- -10,781,126.68 -- -- -- -- -- 817,618,873.32 --
常熟耀泰 -- 330,000,000.00 -- -3,930,023.90 -- -- -- -- -- 326,069,976.10 --
中开盈泰 -- 380,000,000.00 -- -4,733,196.09 -- -- -- -- -- 375,266,803.91 --
祥晟辉年 -- 120,000,000.00 -- -1,085,233.46 -- -- -- -- -- 118,914,766.54 --
隽兴房地
-- 490,000.00 - -490,000.00 -- -- -- -- -- - --
产
城安辉泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
苏州沪泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
金旭开泰 -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
北京旭泰 -- 1,350,000,000.00 750,000,000.00 807,516,589.80 -- -- 500,000,000.00 -- -- 907,516,589.80 --
金开连泰 -- 605,000,000.00 -- -11,176,684.68 -- -- -- -- -- 593,823,315.32 --
小 计 14,845,390,120.58 5,396,890,000.00 1,080,100,480.09 1,044,999,548.59 -- -- 709,790,562.50 -- -- 19,497,388,626.58 --
合 计 15,420,014,062.21 5,546,890,000.00 1,080,100,480.09 1,090,141,741.14 -- -- 718,859,255.76 -- -- 20,258,086,067.50 --
128
北京首都开发股份有限公司
财务报表附注
2020 年度报告（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4、营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,803,190,333.20 1,525,370,162.64 2,743,338,314.23 1,342,066,781.81
其他业务 140,089,286.87 10,158,405.31 156,468,174.53 6,591,135.20
合 计 2,943,279,620.07 1,535,528,567.95 2,899,806,488.76 1,348,657,917.01
5、投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,365,000,000.00 2,483,229,563.06
权益法核算的长期股权投资收益 366,581,432.15 788,402,529.18
处置长期股权投资产生的投资收益 56,432,467.82 -400,072.45
合 计 1,788,013,899.97 3,271,232,019.79
十四、补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
项目 本期发生额
非流动性资产处置损益 52,143,407.58
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减
--
免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 40,099,240.99
受的政府补助除外）
对非金融企业收取的资金占用费 156,879,791.45
取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的 682,363,867.07
收益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍 511,191,770.39
生金融负债产生的公允价值变动损益
受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -256,380,612.80
其他符合非经常性损益定义的损益项目 --
非经常性损益总额 1,187,476,709.96
减：非经常性损益的所得税影响数 91,809,234.99
非经常性损益净额 1,095,667,474.97
减：归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -94,187,342.58
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