2019 年半年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、本半年度报告未经审计。
四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武
声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况的讨论与分
析中关于公司可能面对的风险部分的内容。
十、其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 7
第四节 经营情况的讨论与分析 ..................................................................................................... 8
第五节 重要事项........................................................................................................................... 16
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 23
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 25
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 25
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 26
第十节 财务报告........................................................................................................................... 29
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 143
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2019 年 1—6 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚 曹鑫
联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大
厦21楼证券投资部 厦21楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
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三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市栖霞区和燕路251号
公司注册地址的邮政编码 210028
公司办公地址 南京市玄武区龙蟠路9号
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
报告期内变更情况查询索引 报告期内未发生变更
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券投资部
报告期内变更情况查询索引 报告期内未发生变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 —
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 1,278,785,326.23 719,417,871.70 77.75
归属于上市公司股东的净利润 420,686,675.01 67,587,613.07 522.43
归属于上市公司股东的扣除非 247,998,777.98 75,207,592.71 229.75
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,017,818,892.79 92,678,345.24 998.23
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 4,096,316,460.54 3,628,631,432.53 12.89
总资产 18,436,937,524.56 16,306,218,694.33 13.07
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.4007 0.0644 522.20
稀释每股收益（元／股） 0.4007 0.0644 522.20
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扣除非经常性损益后的基本每 0.2362 0.0716 229.89
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 10.59 1.80 增加8.79个百分点
扣除非经常性损益后的加权平 6.24 2.00 增加4.24个百分点
均净资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -649.00
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 2,780.00
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 442,591.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 -765,668.11
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当 161,594,411.05 通过现金收购增加棕榈股
期损益进行一次性调整对当期损益的影响 份股权，转权益法核算，
以前计入其他综合收益金
额结转到投资收益科目。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 69,117,870.95 收到棕榈股份股权收购解
约赔偿金 7333.87 万元。
少数股东权益影响额 -105,604.89
所得税影响额 -57,597,833.97
合计 172,687,897.03
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力
于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、无锡、苏州，开发建设了包括多项国家示范工
程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域发展的战
略，力求不断壮大公司经营实力，实现可持续发展。
（二）行业情况说明
2019 年上半年，从政策层面来看，中央继续坚持“房住不炒”的总基调，从中央到地方、从
需求管理到供给管理，调控力度不减，因城施策、一城一策，体现出了高度的政策协同，确保了
房地产市场平稳运行。在此背景下，市场整体延续了 2018 年以来的平稳走势，呈现出销售下行、
价格平稳、投资高增长等特征。各级城市间市场分化明显，一、二线城市商品住宅成交规模稳中
略降，价格表现平稳；三、四线城市受棚改减弱的影响逐步显现，房价涨幅收窄，成交降幅明显。
从土地市场来看，2019 年上半年，一二线城市土地供求明显增加，住宅用地推出面积同比增
幅均超过 20%，带动成交面积分别增长 33.6%和 22.2%；三四线城市推地面积同比下降 3.8%。成交
面积同比下降 5.4%。从价格来看，住宅用地成交价较 2018 年同期整体均出现上涨，其中一线城
市涨幅超过 30%。
2019 年上半年，南京的商品住宅市场整体表现平稳，上市量较 2018 年同期增长 9%，成交量
呈现环比下跌、同比上涨的态势，截止 2019 年 6 月 30 日，南京全市商品住宅库存量升至 40001
套。同时，国家统计局公布的数据显示，截至 2019 年 6 月，南京房价同比连续上涨 8 个月。从土
地市场来看，南京土拍市场回暖，较去年同期，成交量上涨 17.65%，成交面积上涨 56.71%，成交
金额上涨 81.52 亿元。2019 年上半年，无锡市商品房市场总体运行平稳，商品住宅成交均价持续
攀升；土地市场运行总体呈上升态势，成交金额同比和环比有明显增长，住宅楼面均价再次超过
万元，多区域、多板块刷新地价纪录。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和
过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为
高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收
入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展
和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
2、企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，
“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的
优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”
深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司
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内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业
文化也获得了社会各方面的高度认可。
3、管理能力
身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支优秀的、稳定
的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本
控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、
产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，
强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
2019 年上半年，公司实现营业总收入 12.84 亿元，同比增长 77.99%；实现利润总额 5.16 亿
元，同比增长 593.62%；实现净利润 4.23 亿元，同比增长 520.31%；实现归属于母公司所有者的
净利润 4.21 亿元，同比增长 522.43%；实现每股收益 0.4007 元。
报告期内，公司商品房合同销售面积 9.74 万平方米，商品房合同销售金额 18.28 亿元，资金
回笼 25.29 亿元；南京、无锡、苏州三地持续推进持有型物业的招商和运营工作。南京 G53 项目、
星叶枫庭、星叶欢乐城和无锡东方天郡、栖庭项目按进度稳步推进，南京瑜憬湾项目全部竣工，
公司在上半年的所有项目主体验收优良率达 100%；丁家庄二期保障房项目竣工交付后，部分单项
工程获得 2018 年度江苏省优质工程“扬子杯”和 2019 年度南京市优质工程“金陵杯”。
公司一直坚持深耕江苏，以南京、无锡、苏州为重点，密切关注土地市场。报告期内，公司
以 12.3113 亿元竞得无锡市锡国土（经）2019-7 XDG-2017-44 号地块；以 10.6 亿元竞得南京市
NO.2019G17 号地块；以 23 亿元竞得 NO.新区 2019G07 号地块；新增项目储备总建筑面积约为 45
万平方米。公司将以此为契机，推进项目合作开发模式。
报告期内，栖霞物业一方面不断提升服务品质，健全管理体系，以服务业主为中心，全面落
实管家服务；另一方面，积极参与市场拓展，物业服务规模有了进一步提升。
报告期内，公司积极拓宽融资渠道，不断优化债务结构。继完成 2018 年第一期公司债券发行
后，报告期内，公司启动了申请发行超短期融资券的相关工作。
截至 2019 年 6 月 30 日，公司资产总额 184.37 亿元，较期初增加 13.07%；归属于母公司所
有者权益 40.96 亿元，较期初增加 12.89%。公司合并报表资产负债率为 77.55%，扣除预收账款后
的资产负债率为 58.39%。
截止本报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 21.49 亿元，货币资金为 30.49
亿元，未使用的银行授信为 31.30 亿元，足以覆盖短期债务。
本报告期，公司商品房结转面积为 5.39 万平方米，房地产开发业务的毛利率为 49.50%，较
上年同期增加 11.78 个百分点。本期结转收入项目中，南京瑜憬湾占比为 82.58%。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,278,785,326.23 719,417,871.70 77.75
营业成本 680,081,811.02 473,326,167.73 43.68
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销售费用 31,009,810.79 9,797,436.72 216.51
管理费用 46,423,934.99 41,282,061.42 12.46
财务费用 67,431,039.78 85,040,454.30 -20.71
经营活动产生的现金流量净额 1,017,818,892.79 92,678,345.24 998.23
投资活动产生的现金流量净额 183,759,588.48 -31,634,179.07 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -158,929,821.10 121,002,024.15 -231.34
税金及附加 149,217,102.38 32,031,233.00 365.85
投资收益 126,714,251.25 8,206,855.13 1,444.00
营业外收入 74,247,911.89 455,366.99 16,205.07
所得税费用 93,467,854.25 7,360,346.23 1,169.88
营业收入变动原因说明:主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致
营业成本变动原因说明:主要系南京瑜憬湾项目结转销售成本增加所致
销售费用变动原因说明:主要系本期广告宣传及销售代理费用增加所致
管理费用变动原因说明:主要系本期折旧及摊销费用增加所致
财务费用变动原因说明:主要系本期利息资本化比例增加所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期销售商品收到的现金增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系本期收回投资收到的现金增加所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系上期发行公司债及短期融资券收到的现
金较多所致
税金及附加变动原因说明:主要系南京瑜憬湾项目结转销售收入增加所致
投资收益变动原因说明:主要系收购棕榈股份交割完成，核算方法变更为长期股权投资，结转
其他综合收益到当期损益所致
营业外收入变动原因说明:主要系收到棕榈股份股权转让违约金所致
所得税费用变动原因说明:主要系利润大幅增加所致
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(2) 其他
√适用 □不适用
1) 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
房地产开发经营 1,165,148,566.46 588,349,753.97 49.50 81.77 47.38 增加 11.78 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
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南京瑜憬湾 962,156,113.33 471,713,824.80 50.97 451.27 385.26 增加 6.67 个百分点
无锡栖园 66,539,101.02 32,407,868.96 51.30 -33.24 -39.65 增加 5.18 个百分点
南京幸福城 47,763,284.52 40,941,905.74 14.28 -48.66 -50.78 增加 3.7 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明：
本期毛利率上升的主要原因是本期结转收入的项目主要为毛利率较高的南京瑜憬湾，在结转
收入中的占比为 82.58%，由此也导致了本期结转项目的营业收入与营业成本增加幅度不同步。
2) 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减
南京 1,047,453,473.95 256.59%
苏州 2,231,172.39 126.59%
无锡 115,463,920.12 -66.65%
3) 主要项目开工、竣工情况
单位：万平方米
2019 年 2019 年 截至
2019 年 2019 年
占地 规划建筑 1-6 月 1-6 月 2019 年 6
项目名称 权益 计划开 计划竣
面积 面积 份开工 份竣工 月底未开
工面积 工面积
面积 面积 工面积
南京枫情水岸 100% 10.47 24.34 0 0 0 0 0
南京幸福城 100% 66.12 118.63 0 0 0 0 0
南京瑜憬湾 100% 8.75 26.17 0 6.25 0 6.25 0
南京星叶枫庭 100% 2.19 7.71 0 0 0 0 0
南京星叶欢乐城 100% 7.32 32.63 16.29 0 16.29 0 0
南京 2016G53 地块 100% 3.53 13.10 13.10 0 13.10 0 0
南京 2019G17 地块 100% 1.59 -- -- -- -- -- --
南京新区 2019G07 地块 100% 6.98 -- -- -- -- -- --
南京合计 106.95 222.58 29.39 6.25 29.39 6.25 0
17.88
0 0 0 0 0
（住宅）
无锡栖园 100% 11.26
6.69
0 0 0 0 6.69
（酒店）
无锡栖庭 100% 4.49 17.36 0 0 0 0 0
38.42
0 0 0 0 0
（一、二期）
无锡东方天郡 100% 29.51
31.72
0 13.86 0 0 0
（三、四期）
2019-7XDG-2017-44 号
100% 8.92 -- -- -- -- -- --
地块
无锡合计 54.18 112.07 0 13.86 0 0 6.69
总合计 161.13 334.65 29.39 20.11 29.39 6.25 6.69
4) 项目销售、结转情况
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单位：平方米
2019 年 1-6 月 截至 2019 年 6 月底 2019 年 1-6 月 截至 2019 年 6 月底
项目名称
合同销售面积 累计合同销售面积 结转面积 累计结转面积
南京枫情水岸 0.00 165,282.74 0.00 165,174.67
南京羊山湖花园 1159.11 58,472.03 298.88 56,217.72
南京瑜憬湾 19602.61 143,738.02 45,595.02 142,032.16
无锡东方天郡 43236.49 398,219.72 2282.07 221,248.43
无锡栖园 4342.43 86,269.18 3,248.60 84,793.76
无锡栖庭 21304.85 80,884.05 566.82 55,140.05
南京星叶枫庭 7783.75 9,100.80 0.00 0.00
5) 房地产出租情况
单位：元 币种：人民币
地区 出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式
南京 17,450,812.84 否
苏州 3,491,748.34 否
无锡 5,038,688.38 否
合计 25,981,249.56
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 3,049,073,240.84 16.54 2,057,859,157.29 12.62 48.17 本期预收房款增加所
致
交易性金融资产 403,848,724.93 2.19 0.00 0.00 100.00 本期采用新金融工具
准则所致
以公允价值计量且 0.00 0.00 393,231,578.04 2.41 -100.00 本期采用新金融工具
其变动计入当期损 准则所致
益的金融资产
应收票据及应收账 13,040,455.00 0.07 18,737,302.73 0.11 -30.40 主要系收回应收租金
款 所致
预付款项 69,963,336.18 0.38 158,567,383.11 0.97 -55.88 主要系南京瑜憬湾项
目竣工，结转预付工
程款所致
其他应收款 923,844,222.99 5.01 139,277,281.59 0.85 563.31 主要系土地竞拍保证
金增加所致
其他流动资产 198,162,803.60 1.07 288,268,428.86 1.77 -31.26 主要系收回棕榈股份
收购预付款所致
可供出售金融资产 0.00 0.00 1,187,481,061.94 7.28 -100.00 本期采用新金融工具
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2019 年半年度报告
准则所致
长期股权投资 690,418,357.90 3.74 44,141,678.44 0.27 1,464.10 主要系收购棕榈股份
股权交割完成，核算
方法变更为长期股权
投资核算所致
其他权益工具投资 1,138,415,663.29 6.17 0.00 0.00 100.00 本期采用新金融工具
准则所致
其他非流动资产 0.00 0.00 259,254,794.52 1.59 -100.00 主要系收购棕榈股份
股权交割完成，核算
方法变更为长期股权
投资核算所致
应付票据 11,734,953.68 0.06 46,846,937.00 0.29 -74.95 主要系银行承兑汇票
到期兑付所致
预收款项 3,532,263,312.85 19.16 2,241,545,943.50 13.75 57.58 主要系无锡东方天
郡、无锡栖庭项目预
售房款增加所致
其他应付款 997,535,247.22 5.41 804,254,106.47 4.93 24.03 主要系偿预提土地增
值税所致
一年内到期的非流 2,148,980,000.00 11.66 1,417,740,000.00 8.69 51.58 主要系一年内到期的
动负债 借款增加所致
其他流动负债 999,162,573.90 5.42 1,497,152,054.94 9.18 -33.26 系短期债券到期兑付
所致
递延所得税负债 51,158,316.29 0.28 31,068,505.45 0.19 64.66 系其他权益工具投资
公允价值增加所致
其他非流动负债 17,313,383.22 0.09 8,412,189.24 0.05 105.81 系其他权益工具投资
公允价值增加所致
其他综合收益 246,680,465.22 1.34 93,205,516.36 0.57 164.66 系其他权益工具投资
公允价值增加所致
未分配利润 1,403,038,657.88 7.61 1,087,351,982.87 6.67 29.03 系本期利润大幅增加
所致
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
1) 以公允价值计量的其他权益工具投资情况
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
被投资单位 初始投资成本 持有数量（股） 期末账面价值 当期变动
河北银行股份有限公司 680,580,561.94 222,501,103 940,085,263.73 259,504,701.79
上海中城联盟投资管理股份有限公司 36,780,000.00 36,780,000 48,243,785.47 11,463,785.47
上海中城创盈商业经营管理有限公司 1,000,500.00 1,000,500 1,000,500.00 0.00
上海袁杨置星投资中心（有限合伙） 1,050,000.00 1,050,000 0.00 -1,050,000.00
南京晨骐股权投资中心（有限合伙） 50,000,000.00 50,000,000 83,813,932.06 33,813,932.06
南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司 45,500,000.00 45,500,000 53,277,504.98 7,777,504.98
南京海宜星能科技股份有限公司 12,000,000.00 12,000,000 11,994,677.05 -5,322.95
合计 826,911,061.94 / 1,138,415,663.29 311,504,601.35
2) 以公允价值计量的证券投资情况
单位：元 币种：人民币
占期末证
持有数量
序号 证券代码 证券简称 最初投资金额 期末账面价值 券总投资 报告期损益
（股）
比例
1 600743 华远地产 52,034,752.82 23,584,392 26,900,309.42 7.24% 574,902.89
2 SCZ745 利得惠私募 350,000,000.00 350,172,579 344,651,901.01 92.76% -3,489,677.03
基金
期末持有的其他证券投资 /
报告期已出售证券投资损益 / / / / 3,455,048.65
合计 402,034,752.82 / 371,552,210.43 100.00% 540,274.51
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、子公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
本公司拥
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 有权益 主要开发项目及服务
或服务
（%）
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 1,635.62 100 上城风景一期
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡瑜憬湾、无锡栖园
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 800.00 51 南京东方天郡
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 800.00 100 苏州枫情水岸、自由水岸
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000.00 100 无锡东方天郡
南京卓辰投资有限公司 实业投资、商 商铺 10,000.00 100 南京晓庄广场商业项目
铺运营
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 30,000.00 100 苏州栖庭
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 1,500.00 100 南京上城名苑、G53
南京市栖霞区汇锦农村小额贷 其他 提供贷款 15,000.00 95 面向“三农”发放贷款、
款有限公司 提供融资性担保等
海南卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 12,000.00 100
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2019 年半年度报告
无锡卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡栖庭
南京栖霞建设物业服务股份有 物业管理 物业管理 3,000.00 70 各小区物业管理
限公司
苏州枫庭酒店管理有限公司 服务业 酒店 100.00 100 便捷酒店
江苏星连家电子商务有限公司 电子商务业 电子商务 1,000.00 70
南京星客公寓管理有限公司 服务业 房屋租赁 1,000.00 100
2、参股公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司权益
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本
（%）
棕榈生态城镇发 土木工程建 园林工程、景观设计、苗木销售、生态城 148,698.5450 11.87
展股份有限公司 筑业 镇
南京中城栖霞资 投资管理 实业投资、创业投资、投资管理、资产管 1,275 38.43
产管理有限公司 理、项目运营管理、投资咨询、企业管理
咨询、经济信息咨询、商务信息咨询。
上海嘉实装饰公 建筑装饰业 建筑装饰装修建设工程设计与施工，机电 1,000 40.00
司 安装工程施工，建筑智能化建设工程设计
与施工，绿化工程环境艺术设计，展览展
示服务，建筑材料、装饰装修材料、家具
的销售。
南京栖园幼儿园 教育业 幼儿教育 100 49.00
苏州立泰置业有 房地产开发 房地产开发、销售。 依法须经批准的项目， 10,000 20.00
限公司 经相关部门批准后方可开展经营活动）
苏州业方房地产 房地产开发 房地产开发经营，物业管理、自有房屋租 10,000 20.00
开发有限公司 赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
3、子公司经营业绩情况
单位：元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
南京东方房地产开发 102,717,687.17 90,578,038.97 5,303,705.77 -1,944,786.66
有限公司
无锡栖霞建设有限公 990,308,986.27 292,730,615.09 80,214,042.11 13,376,756.74
司
南京栖霞建设仙林有 40,857,751.56 38,319,835.15 5,459,047.54 2,766,699.06
限公司
苏州栖霞建设有限责 70,162,804.43 59,748,796.33 362,590.47 77,009.27
任公司
无锡锡山栖霞建设有 2,720,279,220.66 382,574,827.70 32,910,977.01 -12,188,608.53
限公司
南京卓辰投资有限公 94,731,925.29 -25,640,919.75 -- -1,900,268.79
司
苏州卓辰置业有限公 414,131,094.99 243,904,667.47 5,360,330.26 -9,445,003.65
司
南京迈燕房地产开发 1,882,732,144.74 -141,991,750.17 22,863,180.60 3,553,759.34
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2019 年半年度报告
有限公司
南京市栖霞区汇锦农 176,065,356.05 174,901,932.73 5,355,042.72 3,359,527.35
村小额贷款有限公司
海南卓辰置业有限公 120,072,038.01 120,072,038.01 -- 1,243.90
司
无锡卓辰置业有限公 1,076,267,218.16 198,921,548.21 8,942,511.41 -2,727,171.87
司
南京栖霞建设物业服 106,404,596.78 49,917,879.04 79,270,999.96 2,002,849.23
务股份有限公司
苏州枫庭酒店管理有 3,659,572.09 -389,625.90 1,706,894.02 -399,434.15
限公司
江苏星连家电子商务 3,286,902.98 2,979,176.63 197,237.12 -388,468.91
有限公司
南京星客公寓管理有 4,876,295.91 2,452,153.30 2,682,389.91 251,219.74
限公司
4、参股公司经营业绩情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
棕榈生态城镇发展股份有限公司 1,770,840.99 556,468.22 131,342.92 -18,967.71
南京中城栖霞资产管理有限公司 1,527.27 1,525.77 -- 28.49
上海嘉实装饰公司 2,290.44 66.26 473.05 -69.74
南京栖园幼儿园 1,014.33 124.41 470.45 7.54
苏州立泰置业有限公司 38,190.95 9,062.28 -- -281.55
苏州业方房地产开发有限公司 43,464.28 8,444.57 -- -798.30
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
2019 年 4 月，中央政治局会议再次强调“房住不炒”，地方政府的政策紧缩程度明显加强，
市场热度较高的城市相继升级了限购、限售政策，并及时收紧了土拍政策。部分城市房贷利率上
浮水平开始回升。各项政策的收紧对公司现有项目的销售或将造成一定影响。公司开发产品以满
足刚性和首改需求的产品为主，项目主要位于长三角城市群，南京市也在人才落户和安居方面提
供了较大力度的政策支持，人口虹吸效应显著。因此，公司的项目具备较强的抗风险能力。
2、行业风险
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2019 年半年度报告
房地产行业的的深度调整将导致部分中小房企退出或被收购，行业规模化优势日趋明显，这
对于综合竞争实力较强的房企来讲，是逆势发展的机会，但对于中小房企而言，则面临较大的生
存压力。唯有苦练内功，积极推进产品创新，形成差异化竞争优势，才能增强自身的可持续发展
能力。
3、财务风险
房地产作为资本密集型行业，开发经营支出较大。4 月份开始，监管部门对房企融资管控持
续加码，基于房企融资多元化这一特点，也采取了更多措施，加强对房地产信托和美元债融资渠
道的管控。房地产行业资金环境偏紧，公司发展或将可能面临资金紧张的风险。公司多年来诚信
经营，与各家金融机构保持了良好的合作关系，有较大的融资空间。同时，公司在资本市场寻求
多元化的融资方式，先后采用中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具，不断优化融资结
构，降低资金成本。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2018 年年度股东大会 2019 年 5 月 29 日 www.sse.com.cn 2018 年 5 月 30 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
能及 如未
时履 能及
是否 是否 行应 时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时 说明 行应
承诺背景 承诺方
类型 内容 及期限 行期 严格 未完 说明
限 履行 成履 下一
行的 步计
具体 划
原因
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2019 年半年度报告
与首次公 解决 南京栖霞 公司控股股东南京栖霞建设集团 承诺时 否 是 / /
开发行相 同业 建设集团 有限公司[更名前为南京栖霞建 间：1999
关的承诺 竞争 有限公司 设（集团）公司]分别于 1999 年 年 12 月、
12 月、2001 年 9 月向本公司出具 2001 年 9
《不竞争承诺函》，承诺：该公 月。
司以及该公司现有或将来成立的 期限：无。
全资子公司、控股公司和其它受
该公司控制的公司将不直接和间
接从事与股份公司有竞争的业
务；如该公司的参股公司或该公
司附属公司的参股公司从事的业
务与股份公司有竞争，则该公司
或该公司的附属公司将对此事实
施否决权；该公司在房地产开发
和经营市场中，除承接委建项目
和原有办公楼的租赁及销售业务
外，将不再从事任何房地产开发
和经营业务。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
本着互相支持、共同发展的原则，2013 年 9 月 26 日，经集团公司 2013 年第二次临时股东会
审议通过，提高为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度至 35 亿元人民币，担保授权（签署
担保合同）的时间截至 2015 年 12 月 31 日。2015 年 12 月 21 日，经集团公司 2015 年第五次临时
股东会审议通过，继续为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度为 35 亿元人民币，担保授权
（签署担保合同）的时间截至 2018 年 12 月 31 日。2018 年 3 月 6 日，经集团公司 2018 年第一次
临时股东大会审议通过，提高为本公司及子公司提供担保的总授权额度至 50 亿元人民币，担保授
权（签署担保合同）的时间截至 2019 年 12 月 31 日。本着公平的原则，在严格控制风险的前提下，
经公司 2012 年第六次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总
授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2014 年 12 月 31 日。2014
年 11 月 27 日，经公司 2014 年第一次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提
供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2016 年
12 月 31 日。2016 年 12 月 26 日，经公司 2016 年第二次临时股东大会审议通过，公司继续为集团
公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的
时间截至 2018 年 12 月 31 日。2019 年 5 月 29 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司
继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担
保合同）的时间截至 2020 年 6 月 30 日。集团公司对本公司上述债务担保行为提供反担保。截至
本报告期末，本公司为集团公司及其子公司建材实业、科技发展提供担保的累计借款余额为
600,000,000.00 元人民币，集团公司为本公司提供担保的累计借款余额为 3,354,630,000.00 元
人民币。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
方与 是否 是否
是否 担保
上市 被担 担保 担保 担保 存在 为关 关联
担保方 担保金额 已经 是否
公司 保方 起始日 到期日 类型 反担 联方 关系
履行 逾期
的关 保 担保
完毕
系
南京栖霞建设 公司 集团 103,500,000.00 2018/3/29 2020/3/28 连带责 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司 本部 公司 任担保
南京栖霞建设 公司 集团 76,500,000.00 2018/4/4 2020/3/28 连带责 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司 本部 公司 任担保
南京栖霞建设 公司 集团 40,000,000.00 2019/6/11 2020/6/11 连带责 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司 本部 公司 任担保
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2019 年半年度报告
南京栖霞建设 公司 科技 290,000,000.00 2018/10/31 2028/10/27 连带责 否 否 是 是 股东的子
股份有限公司 本部 发展 任担保 公司
南京栖霞建设 公司 建材 90,000,000.00 2019/6/11 2020/6/10 连带责 否 否 是 是 股东的子
股份有限公司 本部 实业 任担保 公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 130,000,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 600,000,000.00
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 238,000,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 838,000,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 20.25
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 600,000,000.00
（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提 688,000,000.00
供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 0.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,288,000,000.00
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关
环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
（1）中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）于 2017 年颁布了修订后的《企业会计
准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》、《企业
会计准则第 24 号——套期会计》和《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》 (以下简称“新
金融工具准则”)。新金融工具准则要求在境内外同时上市的企业自 2018 年 1 月 1 日起实施，其
它境内上市公司自 2019 年 1 月 1 日起实施。
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财
会[2018]15 号），对一般企业财务报表格式进行了修订，要求执行企业会计准则的非金融企业应
当按照企业会计准则和通知要求编制财务报表。
2019 年 4 月 26 日，经公司第七届董事会第七次会议审议通过，公司依据财政部、中国证监
会和上海证券交易所的相关规定，执行相关新会计准则、财会[2018]15 号文的具体要求，调整公
司相关会计政策，并自文件规定的日期开始正式执行。
根据新金融工具会计准则规定，金融资产由“四分类”改为“三分类”，要求公司按照业务
模式和合同现金流量特征将所持有的金融资产划分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产”三类；同时在初始确认时，企业可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产，当该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的
累计利得或损失应当转入留存收益。
根据新金融工具准则的衔接规定，公司无需重述前期可比数，但应当对期初留存收益或其他
综合收益进行追溯调整。公司于 2019 年第一季度报告起按新金融工具准则要求进行财务报告披露，
不重述 2018 年比较期间数据，新旧准则转换将调整 2019 年期初留存收益和其他综合收益。执行
新金融工具准则预计将对公司 2019 年度财务状况和经营成果产生一定的影响。
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]153 号），公司在
财务报告中进行相应的披露并修改了财务报表中的列报。执行财会[2018]15 号文仅对公司财务报
表相关列报产生影响，对公司当期及前期的财务状况、经营成果和现金流量无实质性影响。
（2）财政部于 2019 年 4 月 30 日发布了《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的
通知》（财会[2019]6 号），对企业财务报表格式进行调整。2019 年 8 月 28 日，经公司第七届董
事会第九次会议审议通过，公司根据财政部的规定，对公司相关会计政策进行调整，依据财会
[2019]6 号文规定的财务报表格式编制 2019 年中期财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务
报表列报。
根据财会[2019]6 号文的要求调整公司相关会计政策，仅对公司财务报表的列报项目产生影
响，对公司当期及前期的财务状况、经营成果和现金流量无实质性影响。
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
√适用 □不适用
（1）2018 年 9 月 4 日，公司第六届董事会第三十三次会议审议并通过了《关于拟现金收购
棕榈生态城镇发展股份有限公司部分股权的议案》，公司拟以自有资金不超过 3.55 亿元人民币收
购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司（证
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券简称：棕榈股份，证券代码：002431）股份，合计 75,523,702 股（占棕榈股份总股本的比例为
5.08%），股权转让方式为协议转让，以棕榈股份 2018 年 9 月 3 日收盘价 5.08 元/股为计价依据，
确定以折让后的价格 4.699 元/股为转让价格。
2019 年 2 月 11 日，公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于调整公司对赖国传等
所持有的棕榈股份部分股权收购价格的议案》，经友好协商，双方同意对前述转让对价进行调整，
调整后的价格为 3.70 元/股，调整后的股权转让价款合计为人民币 279,437,697.40 元。
2019 年 3 月 29 日，上述交易涉及的股份过户登记手续在中国证券登记结算有限责任公司深
圳分公司办理完毕。股份过户手续完成后，公司合计持有棕榈股份的股份数为 176,523,702 股，
占其总股本的比例为 11.87%。
（2）2018 年 10 月 10 日，公司发布《栖霞建设关于筹划重大事项的提示性公告（临 2018-038）》，
筹划收购吴桂昌、吴建昌、吴汉昌所持的棕榈生态城镇发展股份有限公司（证券简称：棕榈股份，
证券代码：002431）5%到 8%的股权，如上述收购股权事项完成后，公司将成为棕榈股份的控股股
东，并将其纳入合并报表，进而可能构成重大资产重组。
2018 年 10 月 12 日，公司第七届董事会第二次会议审议并通过了《关于公司与吴桂昌、吴建
昌、吴汉昌签署投资框架协议的议案》，公司与吴桂昌等三人签署了《关于转让棕榈生态城镇发
展股份有限公司 5%至 8%股份之股份转让框架协议》。框架协议签署后，公司依照协议相关条款的
约定，向吴桂昌等三人支付预付价款 1.8 亿元人民币。
在筹划重大事项期间，公司就交易事项与相关各方进行充分协商，并对可行性等因素进行持
续论证。因市场形势发生变化，结合公司自身的实际情况，经审慎考虑，公司决定终止筹划本次
重大事项。
2019 年 2 月 11 日，公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于解除与吴桂昌、吴建
昌、吴汉昌签署的投资框架协议的议案》，公司将解除与吴桂昌等三人签署的投资框架协议，双
方约定，吴桂昌等三人将于本解除协议签订之日起 15 个工作日内将已收取的 1.8 亿元人民币预付
价款返还给公司（不计息），并向公司支付补偿款 1 亿元人民币。2019 年 2 月 13 日，公司发布
了《栖霞建设关于终止筹划重大事项的公告（临 2019-006）》。
截止本报告期末，公司已收到吴桂昌等三人返还的 1.8 亿元人民币预付价款，并已收到前述
补偿款 73,338,758.29 元人民币。
（3）2016 年 6 月 24 日, 公司第六届董事会第十五次会议审议并通过了公开发行公司债券的
相关议案，拟发行的公司债券规模不超过人民币 15 亿元（含人民币 15 亿元），期限不超过 5 年
（含 5 年），拟用于偿还金融机构借款、补充流动资金及适用的法律法规允许的其他用途。2016
年 7 月 11 日，公司 2016 年第一次临时股东大会审议并通过了上述公开发行公司债券的相关议案。
2017 年 7 月 26 日，公司收到中国证监会出具的《关于核准南京栖霞建设股份有限公司向合格投
资者公开发行公司债券的批复》（证监许可[2017]1256 号）：核准公司向合格投资者公开发行面
值总额不超过 15 亿元的公司债券；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会核准
发行之日起 12 个月内完成；其余各期债券发行自中国证监会核准发行之日起 24 个月内完成。
2018 年 3 月 28 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）发行公告》：本期债券基础发行规模 10 亿元，可超额配售不超过 5 亿元，本期债券为 5 年期
品种，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行价格为每张人民币 100
元，全部采取网下面向合格投资者簿记建档的方式发行，起息日为 2018 年 4 月 2 日。本期公司债
券发行工作于 2018 年 4 月 2 日结束，实际发行规模 13.4 亿元，最终票面利率 6.36%。
2019 年 7 月 9 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一
期）发行公告》：本期债券基础发行规模不超过 1.6 亿元，本期债券为 5 年期品种，附第 3 年末
发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行价格为每张人民币 100 元，仅采取面向网
下合格投资者根据簿记建档情况进行配售的发行方式，起息日为 2019 年 7 月 12 日。本期公司债
券发行工作于 2019 年 7 月 12 日结束，实际发行规模 1.6 亿元，最终票面利率 5.4%。
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2019 年半年度报告
（4）2019 年 5 月 22 日，公司的全资子公司无锡栖霞建设有限公司在无锡市国土资源交易中
心组织实施的国有土地使用权网上挂牌公开出让活动中，以 12.3113 亿元人民币竞得无锡市锡国
土（经）2019-7 XDG-2017-44 号地块的国有建设用地使用权。该地块位于无锡市新吴区硕放街道
环太湖高速公路与通祥路交叉口东南侧，出让面积为 89189.1 平方米，容积率 1.0＜R≤1.8-2.0，
规划用地性质为居住用地和商业用地。截止本报告期末，公司已支付土地款 1.8622 亿元。
2019 年 6 月 5 日，公司在南京市规划和自然资源局举办的国有土地使用权网上挂牌公开出让
活动中，以 10.6 亿元人民币竞得南京市 NO.2019G17 号地块的国有建设用地使用权。该地块位于
南京市秦淮区朝天宫街道，出让面积为 15872.26 平方米，综合容积率为 1.76，规划用地性质为
商住混合用地、二类居住用地。截止本报告期末，公司已支付土地款 1.58 亿元。
2019 年 6 月 12 日，公司在南京市江北新区管委会规划与国土局举办的国有土地使用权网上
挂牌公开出让活动中，以 23 亿元人民币竞得 NO.新区 2019G07 号地块的国有建设用地使用权。该
地块位于南京市江北新区，出让面积为 69782.75 平方米，容积率 1.01≤R≤1.5，规划用地性质
为二类居住用地。截止本报告期末，公司已支付土地款 8.6 亿元。
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 60,209
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 增减 (%) 件股份 数量 性质
数量 状态
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2019 年半年度报告
南京栖霞建设集 0 360,850,600 34.37 0 质押 265,000,000 其他
团有限公司
南京高科股份有 0 128,143,800 12.20 0 无 其他
限公司
吴麒 -11,000 4,349,000 0.41 0 无 境内自
然人
南京栖霞国有资 0 3,996,000 0.38 0 无 国家
产经营有限公司
南京市园林实业 0 3,796,000 0.36 0 无 其他
总公司
王朝晖 732,906 3,701,109 0.35 0 无 境内自
然人
朱正武 0 2,500,000 0.24 0 无 境内自
然人
张素容 576,300 2,428,800 0.23 0 无 境内自
然人
叶国梁 -354,500 2,230,000 0.21 0 无 境内自
然人
蔡建恩 2,000,000 2,000,000 0.19 0 无 境内自
然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
南京栖霞建设集团有限公司 360,850,600 人民币普通股 360,850,600
南京高科股份有限公司 128,143,800 人民币普通股 128,143,800
吴麒 4,349,000 人民币普通股 4,349,000
南京栖霞国有资产经营有限 3,996,000 人民币普通股 3,996,000
公司
南京市园林实业总公司 3,796,000 人民币普通股 3,796,000
王朝晖 3,701,109 人民币普通股 3,701,109
朱正武 2,500,000 人民币普通股 2,500,000
张素容 2,428,800 人民币普通股 2,428,800
叶国梁 2,230,000 人民币普通股 2,230,000
蔡建恩 2,000,000 人民币普通股 2,000,000
上述股东关联关系或一致行 前十名股东和前十名流通股东中，南京栖霞国有资产经营有限公
动的说明 司系南京栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司的实际
控制人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、其他说明
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 还本付息方式
余额 （%） 场所
南京栖霞建设 18 栖 143540 2018 年 3 2023 年 4 13.4 6.36 采 用 单 利 按 年 计 上海
股份有限公司 建 01 月 30 日 月 2 日 息，每年付息一次， 证券
公开发行 2018 —2018 年 到期一次还本，最 交易
年公司债券 4月2日 后一期利息随本金 所
（第一期） 的兑付一起支付。
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2019 年 3 月 22 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）2019 年付息公告》：本期债券于 2019 年 4 月 2 日开始支付自 2018 年 4 月 2 日至 2019 年 4 月
1 日期间的利息，债权登记日为 2019 年 4 月 1 日。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
2019 年 7 月 9 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一
期）发行公告》：本期债券基础发行规模不超过 1.6 亿元，本期债券为 5 年期品种，附第 3 年末
发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，发行价格为每张人民币 100 元，仅采取面向网
下合格投资者根据簿记建档情况进行配售的发行方式，起息日为 2019 年 7 月 12 日。本期公司债
券发行工作于 2019 年 7 月 12 日结束，实际发行规模 1.6 亿元，最终票面利率 5.4%。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 平安证券股份有限公司
办公地址 深圳市福田区金田路 4036 号荣超大厦 16-20 层
债券受托管理人
联系人 韩宏权、孙逸
联系电话 021-38630697
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
根据《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）募集说明书》的规定，
本期债券募集资金拟用于偿还公司债务，优化债务结构。截至本报告期末，本期债券募集资金已
按《募集说明书》的约定全部用于偿还公司借款。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
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2019 年半年度报告
2019 年 6 月 10 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限
公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）》：维持本公司的主体信用等级为
AA，评级展望为稳定；维持公司债券的信用等级为 AA+。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
本期债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担
保。公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，
按计划及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
报告期内，平安证券股份有限公司严格履行受托管理人职责。2019 年 6 月 26 日披露了《南
京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）受托管理事务报告（2018 年度）》。
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期末
主要指标 本报告期末 上年度末 比上年度末 变动原因
增减（%）
流动比率 1.85 2.09 -11.48% 本期预收账款增加，造
成流动负债增加所致
速动比率 0.56 0.47 19.15% 本期银行存款及其他
应收款等速动资产比
上年末增加所致
资产负债率（%） 77.55 77.50 0.06% /
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 — /
本报告期比
本报告期
上年同期 上年同期增 变动原因
（1-6 月）
减(%)
EBITDA 利息保障倍数 2.49 0.64 289.06% 本期净利润比上年同
期大幅增加所致
利息偿付率（%） 100.00 100.00 — /
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金以及无
法支付利息和本金的情况。
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2019 年半年度报告
十一、 公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至本报告期末，公司获得各银行金融机构授信总额为人民币 87.0348 亿元，已使用银行授
信总额为人民币 55.7311 亿元。
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 3,049,073,240.84 2,057,859,157.29
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 403,848,724.93
以公允价值计量且其变动 393,231,578.04
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 13,040,455.00 18,737,302.73
应收款项融资
预付款项 七、7 69,963,336.18 158,567,383.11
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 923,844,222.99 139,277,281.59
其中：应收利息 11,271.82 550,351.10
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 10,667,167,357.69 10,593,282,819.14
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 198,162,803.60 288,268,428.86
流动资产合计 15,325,100,141.23 13,649,223,950.76
非流动资产：
发放贷款和垫款 107,941,800.00 131,688,000.00
债权投资
可供出售金融资产 1,187,481,061.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 690,418,357.90 44,141,678.44
其他权益工具投资 七、18 1,138,415,663.29
其他非流动金融资产
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2019 年半年度报告
投资性房地产 七、20 930,982,994.35 807,220,985.42
固定资产 七、21 29,012,030.23 27,552,892.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 2,135,548.11 2,528,450.65
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 10,595,995.02 8,529,853.52
递延所得税资产 七、30 202,334,994.43 188,597,026.83
其他非流动资产 七、31 259,254,794.52
非流动资产合计 3,111,837,383.33 2,656,994,743.57
资产总计 18,436,937,524.56 16,306,218,694.33
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、35 11,734,953.68 46,846,937.00
应付账款 七、36 445,517,076.73 372,253,706.27
预收款项 七、37 3,532,263,312.85 2,241,545,943.50
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、38 17,414,125.26 11,440,445.18
应交税费 七、39 130,600,989.28 127,368,937.47
其他应付款 七、40 997,535,247.22 804,254,106.47
其中：应付利息 144,215,601.11 155,393,243.56
应付股利 105,000,000.00
应付手续费及佣金
应付分保账款
合同负债
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 2,148,980,000.00 1,417,740,000.00
其他流动负债 七、44 999,162,573.90 1,497,152,054.94
流动负债合计 8,283,208,278.92 6,518,602,130.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 3,136,090,000.00 3,271,600,000.00
应付债券 七、46 2,810,056,860.87 2,807,234,725.24
其中：优先股
永续债
租赁负债
30 / 143
2019 年半年度报告
长期应付款 七、48 297,045.15 297,045.15
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、30 51,158,316.29 31,068,505.45
其他非流动负债 七、52 17,313,383.22 8,412,189.24
非流动负债合计 6,014,915,605.53 6,118,612,465.08
负债合计 14,298,123,884.45 12,637,214,595.91
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 1,048,606,126.34 1,050,082,722.20
减：库存股
其他综合收益 七、57 246,680,465.22 93,205,516.36
专项储备
盈余公积 七、59 347,991,211.10 347,991,211.10
一般风险准备
未分配利润 七、60 1,403,038,657.88 1,087,351,982.87
归属于母公司所有者权益 4,096,316,460.54 3,628,631,432.53
（或股东权益）合计
少数股东权益 42,497,179.57 40,372,665.89
所有者权益（或股东权 4,138,813,640.11 3,669,004,098.42
益）合计
负债和所有者权益（或 18,436,937,524.56 16,306,218,694.33
股东权益）总计
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司资产负债表
2019 年 6 月 30 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,905,828,444.82 1,439,141,216.20
交易性金融资产 403,848,724.93
以公允价值计量且其变动 377,181,578.04
计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 26,686.80 1,209,768.82
应收款项融资
预付款项 38,957,239.22 122,955,994.21
其他应收款 十七、2 3,262,931,697.10 3,181,825,033.52
31 / 143
2019 年半年度报告
其中：应收利息
应收股利
存货 5,847,209,818.17 6,003,474,840.77
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 60,678,946.48 195,412,545.97
流动资产合计 11,519,481,557.52 11,321,200,977.53
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 1,187,481,061.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 2,086,229,308.68 1,437,792,927.29
其他权益工具投资 1,138,415,663.29
其他非流动金融资产
投资性房地产 344,181,204.22 210,815,327.33
固定资产 9,970,257.57 7,698,873.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,733,757.20 2,024,318.66
开发支出
商誉
长期待摊费用 7,813,665.92 5,115,006.30
递延所得税资产 124,783,317.61 115,584,873.21
其他非流动资产 259,254,794.52
非流动资产合计 3,713,127,174.49 3,225,767,182.58
资产总计 15,232,608,732.01 14,546,968,160.11
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 11,734,953.68 6,546,937.00
应付账款 273,605,027.57 194,991,299.08
预收款项 958,951,355.97 1,176,062,196.95
合同负债
应付职工薪酬 285,076.39 35,178.93
应交税费 121,271,084.47 112,650,141.81
其他应付款 926,275,280.46 734,775,862.99
其中：应付利息 143,369,767.78 154,430,132.47
应付股利 105,000,000.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,816,980,000.00 1,085,740,000.00
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2019 年半年度报告
其他流动负债 999,162,573.90 1,497,152,054.94
流动负债合计 5,108,265,352.44 4,807,953,671.70
非流动负债：
长期借款 2,930,090,000.00 3,049,600,000.00
应付债券 2,810,056,860.87 2,807,234,725.24
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 51,158,316.29 31,068,505.45
其他非流动负债 13,851,083.22 4,949,889.24
非流动负债合计 5,805,156,260.38 5,892,853,119.93
负债合计 10,913,421,612.82 10,700,806,791.63
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,027,242,335.42 1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益 246,680,465.22 93,205,516.36
专项储备
盈余公积 347,991,211.10 347,991,211.10
未分配利润 1,647,273,107.45 1,326,245,709.74
所有者权益（或股东权 4,319,187,119.19 3,846,161,368.48
益）合计
负债和所有者权益（或 15,232,608,732.01 14,546,968,160.11
股东权益）总计
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业总收入 1,284,140,368.95 721,480,553.45
其中：营业收入 七、61 1,278,785,326.23 719,417,871.70
利息收入 5,355,042.72 2,062,681.75
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 974,163,698.96 641,477,353.17
其中：营业成本 七、61 680,081,811.02 473,326,167.73
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2019 年半年度报告
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 149,217,102.38 32,031,233.00
销售费用 七、63 31,009,810.79 9,797,436.72
管理费用 七、64 46,423,934.99 41,282,061.42
研发费用
财务费用 七、66 67,431,039.78 85,040,454.30
其中：利息费用 80,373,569.30 93,887,461.61
利息收入 15,245,302.14 9,811,702.52
加：其他收益 七、67 47,654.11 1,628,536.10
投资收益（损失以“－”号填 七、68 126,714,251.25 8,206,855.13
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70 10,610,248.85 -14,814,257.60
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、71 -142,129.10
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、72 1,402,237.75
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 447,206,695.10 76,426,571.66
加：营业外收入 七、74 74,247,911.89 455,366.99
减：营业外支出 七、75 5,175,564.05 1,360,759.38
四、利润总额（亏损总额以“－”号 516,279,042.94 75,521,179.27
填列）
减：所得税费用 七、76 93,467,854.25 7,360,346.23
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 422,811,188.69 68,160,833.04
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 422,811,188.69 68,160,833.04
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 420,686,675.01 67,587,613.07
（净亏损以“-”号填列）
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2019 年半年度报告
2.少数股东损益（净亏损以“-” 2,124,513.68 573,219.97
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 50,334,784.77 -118,291,800.46
归属母公司所有者的其他综合收 50,334,784.77 -118,291,800.46
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他 50,334,784.77
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价 七、77 50,334,784.77
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
（二）将重分类进损益的其他综 -118,291,800.46
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.可供出售金融资产公允价 -118,291,800.46
值变动损益
4.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为
可供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准
备
7.现金流量套期储备（现金流
量套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 473,145,973.46 -50,130,967.42
归属于母公司所有者的综合收益 471,021,459.78 -50,704,187.39
总额
归属于少数股东的综合收益总额 2,124,513.68 573,219.97
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.4007 0.0644
（二）稀释每股收益(元/股) 0.4007 0.0644
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
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2019 年半年度报告
母公司利润表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年半年度 2018 年半年度
一、营业收入 十七、4 1,042,287,949.18 294,783,646.89
减：营业成本 十七、4 530,705,921.16 192,745,605.78
税金及附加 120,804,790.49 10,592,741.11
销售费用 8,224,203.32 4,696,264.03
管理费用 21,427,888.66 22,072,960.43
研发费用
财务费用 51,736,601.00 54,928,395.60
其中：利息费用 59,383,102.70 60,474,952.99
利息收入 7,693,354.54 5,581,774.15
加：其他收益 618,049.39
投资收益（损失以“－”号填 十七、5 139,807,279.14 22,266,429.81
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 -1,234,452.88 -14,505,836.00
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 2,583.81
号填列）
资产减值损失（损失以“-” -20,166.27
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 447,963,954.62 18,106,156.87
加：营业外收入 73,404,179.06 -74,952.38
减：营业外支出 500,000.00 1,126,662.19
三、利润总额（亏损总额以“－”号 520,868,133.68 16,904,542.30
填列）
减：所得税费用 94,840,735.97 -5,167,470.90
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 426,027,397.71 22,072,013.20
（一）持续经营净利润（净亏损以 426,027,397.71 22,072,013.20
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 50,334,784.77 -118,291,800.46
（一）不能重分类进损益的其他综 50,334,784.77
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
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2019 年半年度报告
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 50,334,784.77
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合 -118,291,800.46
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值 -118,291,800.46
变动损益
4.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 476,362,182.48 -96,219,787.26
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.4057 0.0210
（二）稀释每股收益(元/股) 0.4057 0.0210
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并现金流量表
2019 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,638,178,641.92 1,237,008,394.77
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 6,271,413.27 2,199,832.04
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 101,809,759.10 43,091,352.36
37 / 143
2019 年半年度报告
经营活动现金流入小计 2,746,259,814.29 1,282,299,579.17
购买商品、接受劳务支付的现金 528,656,031.99 526,956,208.77
客户贷款及垫款净增加额 -23,380,000.00 29,940,000.00
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
为交易目的而持有的金融资产净增
加额
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 81,699,887.43 71,295,042.86
支付的各项税费 267,548,572.71 125,939,595.77
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 873,916,429.37 435,490,386.53
经营活动现金流出小计 1,728,440,921.50 1,189,621,233.93
经营活动产生的现金流量净额 1,017,818,892.79 92,678,345.24
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 214,989,346.29 3,150,000.00
取得投资收益收到的现金 911,375.77 7,409,364.64
处置固定资产、无形资产和其他长 2,676,338.00 142.50
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 36,270,318.60
投资活动现金流入小计 254,847,378.66 10,559,507.14
购建固定资产、无形资产和其他长 5,672,371.43 2,193,686.21
期资产支付的现金
投资支付的现金 65,415,418.75 40,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 71,087,790.18 42,193,686.21
投资活动产生的现金流量净额 183,759,588.48 -31,634,179.07
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 1,296,350,000.00 1,289,640,000.00
发行债券收到的现金 1,840,078,082.20
收到其他与筹资活动有关的现金 七、78 56,622,687.96
筹资活动现金流入小计 1,352,972,687.96 3,129,718,082.20
偿还债务支付的现金 1,200,620,000.00 2,787,070,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 303,330,108.83 221,646,058.05
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 7,952,400.23
筹资活动现金流出小计 1,511,902,509.06 3,008,716,058.05
筹资活动产生的现金流量净额 -158,929,821.10 121,002,024.15
38 / 143
2019 年半年度报告
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,042,648,660.17 182,046,190.32
加：期初现金及现金等价物余额 1,987,367,246.87 1,216,731,856.57
六、期末现金及现金等价物余额 3,030,015,907.04 1,398,778,046.89
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司现金流量表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年半年度 2018年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 877,564,569.09 638,918,640.04
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 499,054,007.30 18,919,574.61
经营活动现金流入小计 1,376,618,576.39 657,838,214.65
购买商品、接受劳务支付的现金 216,295,728.15 264,433,517.87
支付给职工以及为职工支付的现金 17,838,489.79 17,426,449.91
支付的各项税费 177,981,530.50 60,161,229.22
支付其他与经营活动有关的现金 611,643,378.29 561,668,303.57
经营活动现金流出小计 1,023,759,126.73 903,689,500.57
经营活动产生的现金流量净额 352,859,449.66 -245,851,285.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 188,939,346.29
取得投资收益收到的现金 26,519,095.85
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 5,087,400.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 188,939,346.29 31,606,495.85
购建固定资产、无形资产和其他长 6,520,872.20 102,014.83
期资产支付的现金
投资支付的现金 65,415,418.75 2,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 20,000,000.00
投资活动现金流出小计 91,936,290.95 2,102,014.83
投资活动产生的现金流量净额 97,003,055.34 29,504,481.02
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,296,350,000.00 1,014,640,000.00
发行债券收到的现金 1,840,078,082.20
收到其他与筹资活动有关的现金 5,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,301,350,000.00 2,854,718,082.20
偿还债务支付的现金 1,184,620,000.00 2,372,070,000.00
39 / 143
2019 年半年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的 94,905,276.38 187,471,139.43
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 5,188,016.68
筹资活动现金流出小计 1,284,713,293.06 2,559,541,139.43
筹资活动产生的现金流量净额 16,636,706.94 295,176,942.77
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 466,499,211.94 78,830,137.87
加：期初现金及现金等价物余额 1,427,594,279.20 761,405,329.65
六、期末现金及现金等价物余额 1,894,093,491.14 840,235,467.52
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
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2019 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 专项
优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
本) 其他 储备
股 债 股 准备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 93,205,516.36 347,991,211.10 1,087,351,982.87 40,372,665.89 3,669,004,098.42
加：会计政策变更 103,140,164.09 103,140,164.09
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 196,345,680.45 347,991,211.10 1,087,351,982.87 40,372,665.89 3,772,144,262.51
三、本期增减变动金额（减 -1,476,595.86 50,334,784.77 315,686,675.01 2,124,513.68 366,669,377.60
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 50,334,784.77 420,686,675.01 2,124,513.68 473,145,973.46
（二）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -105,000,000.00 -105,000,000.00
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
41 / 143
2019 年半年度报告
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,476,595.86 -1,476,595.86
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,048,606,126.34 246,680,465.22 347,991,211.10 1,403,038,657.88 42,497,179.57 4,138,813,640.11
2018 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 专项
优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
本) 其他 储备
股 债 股 准备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 437,391,899.61 320,154,179.49 950,070,635.39 40,742,754.44 3,848,442,191.13
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 437,391,899.61 320,154,179.49 950,070,635.39 40,742,754.44 3,848,442,191.13
三、本期增减变动金额（减 -118,291,800.46 15,087,613.07 -626,780.03 -103,830,967.42
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -118,291,800.46 67,587,613.07 573,219.97 -50,130,967.42
（二）所有者投入和减少
资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
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2019 年半年度报告
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 -52,500,000.00 -1,200,000.00 -53,700,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -52,500,000.00 -1,200,000.00 -53,700,000.00
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 319,100,099.15 320,154,179.49 965,158,248.46 40,115,974.41 3,744,611,223.71
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
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2019 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2019 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 93,205,516.36 347,991,211.10 1,326,245,709.74 3,846,161,368.48
加：会计政策变更 103,140,164.09 103,140,164.09
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 196,345,680.45 347,991,211.10 1,326,245,709.74 3,949,301,532.57
三、本期增减变动金额（减少以 -1,476,595.86 50,334,784.77 321,027,397.71 369,885,586.62
“－”号填列）
（一）综合收益总额 50,334,784.77 426,027,397.71 476,362,182.48
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
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2019 年半年度报告
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,476,595.86 -1,476,595.86
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,027,242,335.42 246,680,465.22 347,991,211.10 1,647,273,107.45 4,319,187,119.19
2018 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 专项
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 437,391,899.61 320,154,179.49 1,128,212,425.28 3,964,477,435.66
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 437,391,899.61 320,154,179.49 1,128,212,425.28 3,964,477,435.66
三、本期增减变动金额（减少以 -118,291,800.46 -30,427,986.80 -148,719,787.26
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -118,291,800.46 22,072,013.20 -96,219,787.26
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资
本
3．股份支付计入所有者权益的
金额
4．其他
（三）利润分配 -52,500,000.00 -52,500,000.00
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -52,500,000.00 -52,500,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留
存收益
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2019 年半年度报告
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 319,100,099.15 320,154,179.49 1,097,784,438.48 3,815,757,648.40
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
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2019 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复
(1999)82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞集团公司”）作为主要发起
人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公
司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组建
的股份有限公司，公司统一社会信用代码：91320100721702184R。公司现有注册资本为 105,000
万元，总股本为 105,000 万股，每股面值人民币 1 元。其中：无限售条件的流通股份 A 股 105,000
万股。公司股票 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司于 1999 年 12 月 23 日设立，设立时股本为 10,000 万股。
公司于 2002 年 1 月 15 日经中国证监会证监发行字(2002)7 号文核准，向社会公开发行人民
币普通股股票 4,000 万股，每股面值 1 元，2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市。股票简称：
栖霞建设，股票代码：600533,股票发行后股本为 14,000 万股。
根据本公司第二届董事会第二十二次会议及 2004 年度股东大会决议的规定，以资本公积转增
股本，金额 7,000 万元，变更后的股本为 21,000 万股。
本公司于 2006 年 1 月 11 日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖 霞建设股份
有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的 1,680 万股作为对价，
支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有 10 股将获得
2.8 股对价，同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等
方面作出 承诺，股权登记日为 2006 年 1 月 19 日。公司于 2006 年 1 月 19 日已完成股权分置改革。
2006 年 7 月 19 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字(2006)49 号《关于核准南京栖霞
建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票
6,000 万股，每股面值 1 元，本次股票发行后股本为 27,000 万股。
根据本公司第三届董事会第九次会议及 2006 年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公
积每 10 股转增 5 股，转增股本 13,500 万股，转增后的股本为 40,500 万股。
2008 年 6 月 30 日，经中国证券监督管理委员会证监许可(2008)862 号《关于核准南京栖霞建
设股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票 12,000 万股，每股面值
1 元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和 2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前
股本总额 52,500 万股为基数，按每 10 股以资本公积转增 10 股，转增股本为 52,500 万股，转增
后股本总数为 105,000 万股。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、
监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬
委员会、提名委员会等四个专门委员会和董事会办公室。公司下设前期开发部、规划设计部、工
程部、成本管理部、营销部、人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。
本公司属房地产业。公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售
后服务、投资兴办实业；教育产业投资。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
公司本报告期内纳入合并范围的子公司共 15 家，详见“九、在其他主体中的权益”。
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2019 年半年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收款项坏账
准备的确认标准和计提方法、投资性房地产摊销、固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用
的摊销、收入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
1．同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按
照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值
总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支
付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资
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2019 年半年度报告
本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在
取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有
关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期
损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2．非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产
的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以
暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的信息表明需对
原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基
础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企业合并成本或合并中取得
的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会
计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确
认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递
延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属
于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况
下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少
一项交易的发生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前已经
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
3．企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1．合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可
分割的部分、结构化主体等)。
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2．合并报表的编制方法
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列
报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产负债表的期初
数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开始控制时点起
一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日
可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项
目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4．丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投
资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相
关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债
或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，对该部分剩余股权按照《企业
会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关
规定进行后续计量。
5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处
置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”
(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
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有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易计入资本
公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。
合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资
采用权益法核算，按照“21.3(2)权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1．确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
2．确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
3．确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4．按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5．确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同经营
购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属于共同经
营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减
值损失的，对于由本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额确认损失；对于本公
司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。金融工具包
括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类、确认依据和计量方法
(1)金融资产和金融负债的确认和初始计量
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买或
出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确
认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于初始确认时不具有重大融资成分的应收账款，按
照“38.收入”的收入确认方法确定的交易价格进行初始计量。
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(2)金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征将金融资产分类为以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
1)以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：①本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现
金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，所产生的利得或损失在终止确
认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
对于金融资产的摊余成本，应当以该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果确定：①
扣除已偿还的本金；②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
行摊销形成的累计摊销额；③扣除累计计提的损失准备。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，
折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，本公司在
考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础
上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入，但下列情况除外：①对于购
入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调
整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已
发生信用减值的金融资产，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金
融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用
上述规定之后发生的某一事件相联系，应转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息
收入。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损
失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定基于单项非交易性权益工具投资的基础上作出，
且相关投资从工具发行者的角度符合权益工具的定义。此类投资在初始指定后，除了获得的股利
(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益外，其他相关的利得或损失(包括汇兑损益)均计入
其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述 1)、2)情形外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司在非同一控制下的企业合
并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
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该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失计入当期损益。
(3)金融负债的分类和后续计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同及以摊余成本
计量的金融负债。
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具) 和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。在非同一控制下的企业
合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债应当按照以公允价值计
量且其变动计入当期损益进行会计处理。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债在初始确认后以公允价值进行后续计量，
产生的利得或损失计入当期损益。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的
公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。该金融负债
的其他公允价值变动计入当期损益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
该类金融负债按照“2.金融资产转移”的会计政策确定的方法进行计量。
3)财务担保合同
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。
不属于上述 1)或 2)情形的财务担保合同，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行
后续计量：①按照“5.金融工具的减值”方法确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照“38.
收入”的收入确认方法所确定的累计摊销额后的余额。
4)以摊余成本计量的金融负债
除上述 1)、2)、3)情形外，本公司将其余所有的金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债。
该类金融负债在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，产生的利得或损失在终止确认
或在按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行
(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。与权益性交易相关的交易费用从
权益中扣减。本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不
确认权益工具的公允价值变动额。
金融负债与权益工具的区分：
金融负债，是指符合下列条件之一的负债：
1)向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务。
2)在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务。
3)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付
可变数量的自身权益工具。
4)将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工
具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
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如果本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产来履行一项合同义务，则该合同义
务符合金融负债的定义。如果一项金融工具须用或可用本公司自身权益工具进行结算，需要考虑
用于结算该工具的本公司自身权益工具，是作为现金或其他金融资产的替代品，还是为了使该工
具持有方享有在发行方扣除所有负债后的资产中的剩余权益。如果是前者，该工具是本公司的金
融负债；如果是后者，该工具是本公司的权益工具。
2．金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指将本公司将金融资产(或其现金流量)让与或交付该金融资产发行方以外
的另一方。金融资产终止确认，是指本公司将之前确认的金融资产从其资产负债表中予以转出。
满足下列条件之一的金融资产，本公司予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产的控制。
若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且保留了对该金
融资产的控制的，则按照继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)被转移金
融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，
将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公
允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分在终止确认日的账面
价值；(2)终止确认部分收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额之和。对于本公司指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易
性权益工具，整体或部分转移满足终止确认条件的，按上述方法计算的差额计入留存收益。
3．金融负债终止确认条件
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负
债)。本公司(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融
负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。
本公司对原金融负债(或其一部分)的合同条款做出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按
照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债(或其一部分)终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的负债)之间的差额，计入当期损益。本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分
和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值
进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的负债)
之间的差额，计入当期损益。
4．金融工具公允价值的确定
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有
序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场
参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其
他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
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同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值[包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中相
同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的
利益和收益率曲线等]；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。每个资产负债表
日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否
在公允价值计量层次之间发生转换。
5．金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款以及“1(3)3)”所述的财务担保合同进行减值处理
并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均
值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
除上述计量方法以外的金融工具，本公司按照一般方法计量损失准备，在每个资产负债表日
评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，
公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内(若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用
损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日
发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相
对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于在单项工具层面无法以
合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据的金融工具，本公司以组合为基础考虑评估信用
风险是否显著增加。若本公司判断金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险，则假定该金
融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
6．金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
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1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或 应收账款——金额 100 万元以上(含)；其他应收款——金额 100 万
金额标准 元以上(含)。
经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未来现金
单项金额重大并单项计提坏 流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独进行减值测
账准备的计提方法 试未发生减值的，将其划入具有类似信用风险特征的若干组合计提
坏账准备。
2．按组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 确定组合的依据 坏账准备的计提方法
账龄组合 以账龄为信用风险组合确认依据 账龄分析法
应收本公司之合并报表范围内关联
根据其未来现金流量现值低于其账
关联方组合 方以及母公司栖霞建设集团及其子
面价值的差额计提坏账准备
公司款项
根据其未来现金流量现值低于其账
保证金组合 土地保证金一类的款项
面价值的差额计提坏账准备
以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内(含 1 年,下同) 6.00 6.00
1－2 年 8.00 8.00
2－3 年 10.00 10.00
3 年以上 20.00 20.00
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额
坏账准备的计提方法
计提坏账准备
4．如有客观证据表明该应收款项价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原
确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准
备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于其他应收款项(包括应收票据、应收利息、长期应收款等)，根据其未来现金流量现值低
于其账面价值的差额计提坏账准备。
15. 存货
√适用 □不适用
1．存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开发
产品、处在开发过程中的开发成本、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房，以及在开发经营
过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；非房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产
成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
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2019 年半年度报告
2．公司取得存货按实际成本计量。(1)外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过
进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所
发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。(2)债务重组取得债务人用
以抵债的存货，以该存货的公允价值为基础确定其入账价值。(3)在非货币性资产交换具备商业实
质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常
以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；
不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货
的成本。(4)以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
3．存货发出的核算方法:
(1)发出材料采用月末一次加权平均法。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数
计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均
摊销。
(5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项
目的实际开发成本分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工
的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预
提数之间的差额调整有关开发产品成本。
(6)低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值
的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的开发产品，在正常生产经营过程中以该存货的估计售
价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过开发的存货，在正常生
产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、
其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存
货跌价准备的计提或转回的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
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18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
1．共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单
位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位
的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债
券等的影响。
2．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、
所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并
的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权
投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有
的股权投资因采用权益法核算或为其他权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证
券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议
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约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一
揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综
合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取
得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益
性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实质和换入资产或
换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产
的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值
更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本以放
弃债权的公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计
入投资成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权
投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其
他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价
值变动应当转入改按权益法核算的当期损益。
3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
(2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股
权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，
按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他
综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认
投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利
润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投
资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处
理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当
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期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢
复确认收益分享额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合
收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但
未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业出售的资产构
成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营及合营企业购
入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认
与交易相关的利得或损失。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1)权益法核算下的长期股权投资的处置
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资
时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收
益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止确认权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
(2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采
用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分配以外的其他所
有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全
部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
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22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成
后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有
关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或
无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取
租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成
本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相
关税费后计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持
有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入
固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5% 3.17%-4.75%
机器设备 年限平均法 5-12 5% 7.92%-19.00%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
电子设备 年限平均法 5 5% 19.00%
其他设备 年限平均法 3-5 5% 19.00%-31.67%
固定资产装修 年限平均法 5 5% 19.00%
说明：
(1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较
短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
(2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。
(3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
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4．其他说明
(1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停
用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并
停止折旧和计提减值。
(3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
(4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条
件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修
理间隔期间，照提折旧。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预
定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工
后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．借款费用资本化率及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
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的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金
额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，
在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本
化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的
折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1．无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属
于该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用
以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值
与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实
质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换
出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资
产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计
入无形资产成本。除此之外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关
价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
2．无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合
因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无
法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产
品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对
未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞
争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有
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关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)
与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项目 预计使用寿命依据 期限(年)
软件 预计受益期限 5-10
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方
式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资
产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带
来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段
的标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计
划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具
有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部
使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开
发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如
不满足上述条件的，于发生时计入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生
的研发支出全部计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和生产性生物资产、固定资产、在建工程、
油气资产、无形资产、商誉等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
1．资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
2．企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响；
3．市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
4．有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
5．资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
6．企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现
金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
7．其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
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上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的
可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。处置费用包括
与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金
流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组
合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资
产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该
资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉以外的其他各
项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其中：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短
的期限平均摊销。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
□适用 √不适用
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价
值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且
财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
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本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成
本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴纳制度(补
充养老保险)或者企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费或者
年金计划缴费，相应支出计入当期损益或者相关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其
他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，
计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利
处理。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
34. 预计负债
□适用 √不适用
35. 租赁负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1．收入的总确认原则
(1)房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开
发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权
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和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，
相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认开发产品的销售收入。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有
权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关
的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋的销售
收入。
(2)销售商品
商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购买方；2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效
控制；3)收入的金额能够可靠地计量；4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或将
发生的成本能够可靠地计量时。
(3)提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、
相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收入，并按已完工作的测量结果确定提供劳务交易
的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生的劳
务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结
转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
(4)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算
确定；出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的
义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确
认让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算
确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
(5)贷款利息收入
利息收入根据金融工具的实际利率或适用的浮动利率按权责发生制确认。利息收入包括任何
折价或溢价摊销，或生息工具的初始账面金额与其按实际利率基准计算的到期日可收回数额之间
的差异。
当一项金融资产或一组同类的金融资产发生减值，利息收入会按照确定减值损失时采用对未
来现金流量进行折现所使用的利率计算并确认。
划归为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产和负债的利息收入和支出均视为附带
收支，因此与组合产生的所有公允价值变动损益一同列示。指定为以公允价值计量且变动计入当
期损益的金融工具收入净额和交易净收益包括这些金融资产和金融负债公允价值（已扣除应计票
息）变动所产生的所有收益及亏损，以及这些金融工具所产生的利息收入及支出、外汇差额和股
利收入。
2．本公司收入的具体确认原则
(1)房地产销售收入
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房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定
的义务，向客户交付房屋或已发出正式书面交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本
能够可靠地计量。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有
权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关
的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认自用房屋的销售
收入。
(2) 物业管理服务收入：
具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，开具发票且价
款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。
(3) 出租物业收入
按租赁合同、协议约定的承租日期与租赁金额，在相关的经济利益很可能流入时，确认物业
出租收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
□适用 √不适用
40. 政府补助
√适用 □不适用
1．政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的
政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收
益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关
的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出
主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损
失的政府补助，划分为与收益相关的政府补助。
(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政
府补助或与收益相关的政府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目
的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在
每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明
特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
2．政府补助的确认时点
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本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：
(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财
政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可
申请)，而不是专门针对特定企业制定的；
(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办
法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障
的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；
(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
3．政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；
非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
(1)初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
(2)存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
(3)属于其他情况的，直接计入当期损益。
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业
务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收
支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，
但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
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对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递
延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法
规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额
较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收
益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2)承租人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行
分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租方
承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的
租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
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43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面
金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估
计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，
其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行
判断、估计和假设的重要领域如下：
(1)租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，
在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承
租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判
断。
(2)坏账准备计提
本公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值基于对应收款项
可收回性的评估，涉及管理层的判断和估计。实际的应收款项减值结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
(3)存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
(4)金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方
法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关
性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的
公允价值产生影响。
(5)非金融非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。
对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测
试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来
现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市
场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该
资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本
公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出
有关产量、售价和相关经营成本的预测。
(6)折旧和摊销
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本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
(7)递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(8)所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
(9)公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方
有资质的评估机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和
相关模型的输入值。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影
会计政策变更的内容和原因 审批程序 响的报表项目名
称和金额)
财政部于 2017 年 3 月 31 日分别发布了《企业会计准则第 22 号 经公司第七 注（1）
——金融工具确认和计量(2017 年修订)》(财会〔2017〕7 号)、 届董事会第
《企业会计准则第 23 号——金融资产转移(2017 年修订)》(财 七次会议审
会〔2017〕8 号)、《企业会计准则第 24 号——套期会计(2017 议通过。
年修订)》(财会〔2017〕9 号)，于 2017 年 5 月 2 日发布了《企
业会计准则第 37 号——金融工具列报(2017 年修订)》(财会
〔2017〕14 号)(上述准则以下统称“新金融工具准则”)，要
求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则。
根据财政部 2019 年 4 月 30 日发布的《关于修 订印发 2019 经公司第七 注（2）
年度一般企业财务报表格式的通 知》（财会[2019]6 号）要求， 届董事会第
本公司对财务报表格式进行修订，并采用追溯调整法变更了相 九次会议审
关财务报表列报。 议通过。
其他说明：
注（1）根据新金融工具准则规定，金融资产由“四分类”改为“三分类”，要求公司按业务
模式和合同现金流量特征将所持有的金融资产划分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产”三类； 同时在初始确认时，企业可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产，当该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的
累计利得或损失应当转入留存收益。
依据新金融工具准则衔接规定，公司于2019起按新金融工具准则要求进行财务报告披露，将
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原分类为“可供出售金融资产”，分类调整至“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产”，报表列报的项目为“其他权益工具投资”；其公允价值变动计入“其他综合收益-其他
权益工具投资公允价值变动”，报表列报的项目为“其他综合收益”，同时调整“其他非流动负
责”和“递延所得税负债”的影响。不重述2018年比较期间数据，新旧准则转换将调整2019年期
初留存收益和其他综合收益。
注（2）财政部于2019年4月30日发布《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会[2019]6号），对企业财务报表格式进行调整。本公司根据财会[2019]6号规定的财务报表
格式编制2019年中期财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。相关列报调整影响
如下：
合并资产负债表 母公司资产负债表
影响报表项目
调整前 调整后 调整前 调整后
应收票据及应收账款 18,737,302.73 - 1,209,768.82 -
应收票据 - - -
应收账款 18,737,302.73 - 1,209,768.82
应付票据及应付账款 419,100,643.27 201,538,236.08 -
应付票据 46,846,937.00 6,546,937.00
应付账款 372,253,706.27 194,991,299.08
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项
目情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,057,859,157.29 2,057,859,157.29
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 393,231,578.04 393,231,578.04
以公允价值计量且其变动计 393,231,578.04 -393,231,578.04
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 18,737,302.73 18,737,302.73
应收款项融资
预付款项 158,567,383.11 158,567,383.11
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 139,277,281.59 139,277,281.59
其中：应收利息 550,351.10 550,351.10
应收股利
买入返售金融资产
存货 10,593,282,819.14 10,593,282,819.14
合同资产
73 / 143
2019 年半年度报告
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 288,268,428.86 288,268,428.86
流动资产合计 13,649,223,950.76 13,649,223,950.76
非流动资产：
发放贷款和垫款 131,688,000.00 131,688,000.00
债权投资
可供出售金融资产 1,187,481,061.94 -1,187,481,061.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 44,141,678.44 44,141,678.44
其他权益工具投资 1,334,309,659.75 1,334,309,659.75
其他非流动金融资产
投资性房地产 807,220,985.42 807,220,985.42
固定资产 27,552,892.25 27,552,892.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 2,528,450.65 2,528,450.65
开发支出
商誉
长期待摊费用 8,529,853.52 8,529,853.52
递延所得税资产 188,597,026.83 188,597,026.83
其他非流动资产 259,254,794.52 259,254,794.52
非流动资产合计 2,656,994,743.57 2,803,823,341.38 146,828,597.81
资产总计 16,306,218,694.33 16,453,047,292.14 146,828,597.81
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 46,846,937.00 46,846,937.00
应付账款 372,253,706.27 372,253,706.27
预收款项 2,241,545,943.50 2,241,545,943.50
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 11,440,445.18 11,440,445.18
应交税费 127,368,937.47 127,368,937.47
其他应付款 804,254,106.47 804,254,106.47
其中：应付利息 155,393,243.56 155,393,243.56
应付股利
应付手续费及佣金
74 / 143
2019 年半年度报告
应付分保账款
合同负债
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,417,740,000.00 1,417,740,000.00
其他流动负债 1,497,152,054.94 1,497,152,054.94
流动负债合计 6,518,602,130.83 6,518,602,130.83
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,271,600,000.00 3,271,600,000.00
应付债券 2,807,234,725.24 2,807,234,725.24
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 297,045.15 297,045.15
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 31,068,505.45 65,448,560.14 34,380,054.69
其他非流动负债 8,412,189.24 17,720,568.27 9,308,379.03
非流动负债合计 6,118,612,465.08 6,162,300,898.80 43,688,433.72
负债合计 12,637,214,595.91 12,680,903,029.63 43,688,433.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,050,082,722.20 1,050,082,722.20
减：库存股
其他综合收益 93,205,516.36 196,345,680.45 103,140,164.09
专项储备
盈余公积 347,991,211.10 347,991,211.10
一般风险准备
未分配利润 1,087,351,982.87 1,087,351,982.87
归属于母公司所有者权益 3,628,631,432.53 3,731,771,596.62 103,140,164.09
（或股东权益）合计
少数股东权益 40,372,665.89 40,372,665.89
所有者权益（或股东权益） 3,669,004,098.42 3,772,144,262.51 103,140,164.09
合计
负债和所有者权益（或 16,306,218,694.33 16,453,047,292.14 146,828,597.81
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,439,141,216.20 1,439,141,216.20
75 / 143
2019 年半年度报告
交易性金融资产 377,181,578.04 377,181,578.04
以公允价值计量且其变动计 377,181,578.04 -377,181,578.04
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 1,209,768.82 1,209,768.82
应收款项融资
预付款项 122,955,994.21 122,955,994.21
其他应收款 3,181,825,033.52 3,181,825,033.52
其中：应收利息
应收股利
存货 6,003,474,840.77 6,003,474,840.77
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 195,412,545.97 195,412,545.97
流动资产合计 11,321,200,977.53 11,321,200,977.53
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产 1,187,481,061.94 -1,187,481,061.94
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,437,792,927.29 1,437,792,927.29
其他权益工具投资 1,334,309,659.75 1,334,309,659.75
其他非流动金融资产
投资性房地产 210,815,327.33 210,815,327.33
固定资产 7,698,873.33 7,698,873.33
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 2,024,318.66 2,024,318.66
开发支出
商誉
长期待摊费用 5,115,006.30 5,115,006.30
递延所得税资产 115,584,873.21 115,584,873.21
其他非流动资产 259,254,794.52 259,254,794.52
非流动资产合计 3,225,767,182.58 3,372,595,780.39 146,828,597.81
资产总计 14,546,968,160.11 14,693,796,757.92 146,828,597.81
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 6,546,937.00 6,546,937.00
应付账款 194,991,299.08 194,991,299.08
预收款项 1,176,062,196.95 1,176,062,196.95
76 / 143
2019 年半年度报告
合同负债
应付职工薪酬 35,178.93 35,178.93
应交税费 112,650,141.81 112,650,141.81
其他应付款 734,775,862.99 734,775,862.99
其中：应付利息 154,430,132.47 154,430,132.47
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,085,740,000.00 1,085,740,000.00
其他流动负债 1,497,152,054.94 1,497,152,054.94
流动负债合计 4,807,953,671.70 4,807,953,671.70
非流动负债：
长期借款 3,049,600,000.00 3,049,600,000.00
应付债券 2,807,234,725.24 2,807,234,725.24
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 31,068,505.45 65,448,560.14 34,380,054.69
其他非流动负债 4,949,889.24 14,258,268.27 9,308,379.03
非流动负债合计 5,892,853,119.93 5,936,541,553.65 43,688,433.72
负债合计 10,700,806,791.63 10,744,495,225.35 43,688,433.72
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,028,718,931.28 1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益 93,205,516.36 196,345,680.45 103,140,164.09
专项储备
盈余公积 347,991,211.10 347,991,211.10
未分配利润 1,326,245,709.74 1,326,245,709.74
所有者权益（或股东权益） 3,846,161,368.48 3,949,301,532.57 103,140,164.09
合计
负债和所有者权益（或 14,546,968,160.11 14,693,796,757.92 146,828,597.81
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
77 / 143
2019 年半年度报告
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额 3%、5%、6%、9%、10%、13%、
16%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 实行四级超率累进税率
附着物产权产生的增值额；对预售房款根据房 (30%-60%)计缴；预缴率适
地产所在地规定的预缴率预缴。 用房地产所在地具体规定。
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税种 包括房产税、土地使用税、环保税、印花税、
车船使用税等，按照税法有关规定计缴
注：根据财政部、税务总局、海关总署联合发布的“财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号”，自 2019 年 4 月 1 日起，增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，
原适用 16%税率的，税率调整为 13%；原适用 10%税率的，税率调整为 9%。调整后，本公司租赁收
入按 5%计征增值税；水费收入按 9%、10%计征增值税；电费收入按 13%、16%计征增值税；房地产
销售收入按 5%、9%、10%计征增值税；酒店服务收入按 3%计征增值税；贷款的利息收入按 6%计征
增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 90,514.93 95,916.41
银行存款 2,995,244,939.42 1,986,092,834.66
其他货币资金 53,737,786.49 71,670,406.22
合计 3,049,073,240.84 2,057,859,157.29
其他说明：
期末货币资金中使用受限情况
项 目 期末数 期初数
银行承兑汇票保证金 11,734,953.68 46,846,937.00
78 / 143
2019 年半年度报告
项 目 期末数 期初数
履约保证金 7,234,688.18 8,557,376.14
按揭贷款保证金 87,691.94 15,087,597.28
合 计 19,057,333.80 70,491,910.42
除上述列明的受限货币资金外，期末货币资金余额中不存在其他抵押、冻结等对变现有限制
或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 403,848,724.93 393,231,578.04
益的金融资产
其中：
权益工具投资 403,848,724.93 393,231,578.04
合计 403,848,724.93 393,231,578.04
其他说明：
√适用 □不适用
期末以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产变现未受到重大限制。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 提 账面 提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提 14,431,350.49 100.00 1,390,895.49 9.64 13,040,455.00 20,487,726.00 100.00 1,750,423.27 8.54 18,737,302.73
坏账准备
合计 14,431,350.49 / 1,390,895.49 / 13,040,455.00 20,487,726.00 / 1,750,423.27 / 18,737,302.73
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 7,245,532.94 434,731.98 6.00
1-2 年 3,383,333.33 270,666.67 8.00
2-3 年 750,000.00 75,000.00 10.00
3 年以上 3,052,484.22 610,496.84 20.00
合计 14,431,350.49 1,390,895.49 9.64
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回
核销
按组合计提坏账准备 1,750,423.27 359,527.78 1,390,895.49
合计 1,750,423.27 359,527.78 1,390,895.49
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2019 年半年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余 坏账准备期末余
单位名称 期末余额 账龄
额合计数的比例(%) 额
4,500,000.00 1 年以内
南京市栖霞区人民政府仙林办
3,000,000.00 1-2 年 57.17 585,000.00
事处
750,000.00 2-3 年
无锡市住房置业担保有限公司 2,988,000.00 3 年以上 20.70 597,600.00
杨维强 331,660.96 1-2 年 2.30 26,532.88
格林豪泰酒店中国有限公司 76,812.20 1 年以内 0.53 4,608.73
苏果超市有限公司 50,963.90 1 年以内 0.35 3,057.83
小 计 11,697,437.06 81.05 1,216,799.44
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 48,940,638.44 69.95 78,428,234.96 49.46
1至2年 10,434,010.92 14.91 43,846,810.84 27.65
2至3年 10,216,971.32 14.61 31,444,208.19 19.83
3 年以上 371,715.50 0.53 4,848,129.12 3.06
合计 69,963,336.18 100.00 158,567,383.11 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
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2019 年半年度报告
单位名称 金 额 未及时结算的原因
江苏省苏中建设集团股份有限公司 8,556,938.16 预付工程款，工程尚未决算
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期
单位名称 期末数 账龄 末余额合计数 未结算原因
的比例(%)
上海嘉实(集团)有限公司 21,244,615.53 1 年以内 30.37 预付工程款，工程尚未决算
江苏省苏中建设集团股份 4,136,403.21 1 年以内 5.91
预付工程款，工程尚未决算
有限公司 8,556,938.16 1-2 年 12.23
无锡广盈实业有限公司 11,235,000.00 1 年以内 16.06 预付工程款，工程尚未决算
无锡华润燃气有限公司 5,686,400.00 1 年以内 8.13 预付工程款，工程尚未决算
南京星叶门窗有限公司 3,649,000.00 1 年以内 5.22 预付工程款，工程尚未决算
小 计 54,508,356.90 77.92
其他说明
√适用 □不适用
期末未发现预付款项存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 11,271.82 550,351.10
应收股利 - -
其他应收款 923,832,951.17 138,726,930.49
合计 923,844,222.99 139,277,281.59
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收贷款及垫款利息 11,991.30 585,479.89
减：坏账准备 -719.48 -35,128.79
合计 11,271.82 550,351.10
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预期 期信用损失 期信用损失 合计
信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2019年1月1日余额 35,128.79 35,128.79
2019年1月1日余额在本期 35,128.79 35,128.79
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 34,409.31 34,409.31
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 719.48 719.48
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截止 2019 年 6 月 30 日，本公司无逾期未收的利息。
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内小计 839,446,638.57
1至2年 29,733,548.71
2至3年 1,046,600.00
3 年以上 74,357,382.63
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2019 年半年度报告
减：坏账准备 -20,751,218.74
合计 923,832,951.17
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 826,797,296.00 27,987,321.93
借款及利息 28,379,015.79 62,630,480.71
往来款 81,284,150.42 67,302,675.93
代扣代缴 123,310.66 153,721.72
其他 8,000,397.04 1,234,082.75
合计 944,584,169.91 159,308,283.04
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预期 期信用损失 期信用损失 合计
信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2019年1月1日余额 20,581,352.55 20,581,352.55
2019年1月1日余额在本期 20,581,352.55 20,581,352.55
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 169,866.19 169,866.19
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 20,751,218.74 20,751,218.74
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按账龄组合计提 20,581,352.55 169,866.19 20,751,218.74
坏账准备
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2019 年半年度报告
合计 20,581,352.55 169,866.19 20,751,218.74
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
南京市土地矿产 土地保证金 596,600,000.00 1 年以内 63.16
市场管理办公室
无锡市国土资源 土地保证金 186,220,000.00 1 年以内 19.71
交易中心
江苏汇金控股集 往来款 53,400,000.00 3 年以上 5.65 10,680,000.00
团有限公司
无锡市住房置业 押金及保证 31,616,300.00 1 年以内 3.35 1,896,978.00
担保有限公司 金 1,491,200.00 1-2 年 0.16 119,296.00
480,000.00 2-3 年 0.05 48,000.00
8,000,000.00 3 年以上 0.85 1,600,000.00
苏州立泰置业有 借款及利息 25,259,483.97 1-2 年 2.67 2,020,758.72
限公司
合计 / 903,066,983.97 / 95.6 16,365,032.72
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2019 年半年度报告
存货跌价准 存货跌价准
备/合同履 备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值 约成本减值
准备 准备
原材料 428,458.84 - 428,458.84 347,573.84 - 347,573.84
库存商品 2,979.09 - 2,979.09 24,397.43 - 24,397.43
开发成本 8,046,803,679.71 195,433,774.11 7,851,369,905.60 7,712,922,230.32 195,433,774.11 7,517,488,456.21
开发产品 2,816,977,404.82 1,611,390.66 2,815,366,014.16 3,077,127,499.12 1,705,107.46 3,075,422,391.66
合计 10,864,212,522.46 197,045,164.77 10,667,167,357.69 10,790,421,700.71 197,138,881.57 10,593,282,819.14
[注]期末存货中用于债务担保的账面价值为 66,158.00 万元。
存货中的开发成本
预计竣工 预计投资总
项目名称 开工时间 期末数 期初数
时间 额(万元)
无锡栖园 2010.04 2020.12 138,200.00 148,092,032.78 148,092,032.78
无锡东方天郡 2011.04 2020.09 310,000.00 1,333,922,131.62 1,159,660,190.61
无锡栖庭 2014.07 2020.09 128,000.00 547,042,486.33 482,008,166.63
南京瑜憬湾花园 2012.12 2019.06 296,090.00 - 196,152,667.53
南京百水芊城二期 2008.09 2019.09 39,500.00 77,256,218.32 53,379,684.18
南京幸福城 2011.03 2019.12 540,000.00 379,085,379.81 402,165,105.74
南京枫庭 2017.06 2020.12 108,000.00 756,428,184.10 696,334,124.27
南京欢乐城 2017.09 2021.12 420,000.00 2,789,605,092.86 2,626,107,893.99
南京 G53 项目 2018.12 2021.09 295,000.00 2,015,372,153.89 1,949,022,364.59
小 计 2,274,790.00 8,046,803,679.71 7,712,922,230.32
存货中的开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
南京百水芊城二期 2011.06 139,442,111.72 - - 139,442,111.72
南京幸福城 2019.03 186,195,886.26 27,317,299.13 40,941,905.74 172,571,279.65
南京枫情水岸 2018.08 180,696,769.52 - 52,672,079.09 128,024,690.43
南京羊山湖花园 2015.06 581,235,323.50 - 3,941,326.27 577,293,997.23
南京瑜憬湾花园 2019.06 872,608,070.75 446,565,471.91 560,827,881.92 758,345,660.74
无锡栖园 2015.12 605,715,619.51 - 32,407,868.96 573,307,750.55
无锡瑜憬湾花园 2013.06 39,534,767.89 - 2,717,610.40 36,817,157.49
无锡东方天郡 2017.09 251,429,549.24 - 22,596,589.77 228,832,959.47
无锡栖庭 2017.06 47,859,814.41 - 5,813,827.40 42,045,987.01
苏州栖庭 2014.03 74,074,458.59 - 2,123,087.69 71,951,370.90
其他项目 - 98,335,127.73 - 9,990,688.10 88,344,439.63
小 计 3,077,127,499.12 473,882,771.04 734,032,865.34 2,816,977,404.82
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本-南京 G53 168,800,000.00 - - - - 168,800,000.00
项目
开发成本-无锡栖园 26,633,774.11 - - - - 26,633,774.11
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2019 年半年度报告
开发产品-苏州栖庭 1,705,107.46 - - 93,716.80 - 1,611,390.66
合计 197,138,881.57 - - 93,716.80 - 197,045,164.77
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额
无锡栖园 148,092,032.78 41,036,609.28
无锡东方天郡 1,333,922,131.62 364,654,106.86
无锡栖庭 547,042,486.33 99,518,643.25
南京百水芊城二期 77,256,218.32 22,870,654.45
南京幸福城 379,085,379.81 13,643,957.68
南京枫庭 756,428,184.10 118,192,900.64
南京欢乐城 2,789,605,092.86 453,331,411.60
南京 G53 项目 2,015,372,153.89 151,721,588.22
小 计 8,046,803,679.71 1,264,969,871.98
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 92,589,524.83 27,850,070.22
预缴营业税 10,663,004.83 1,267,470.08
预缴城建税 5,106,300.14 183,799.24
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2019 年半年度报告
预缴教育费附加 2,302,412.90 91,717.25
预缴土地增值税 60,219,037.52 51,525,112.40
预缴印花税 155,843.09 21,532.27
预缴企业所得税 0.00 478,727.40
银行理财产品 27,126,680.29 26,850,000.00
股权投资款及利息 0.00 180,000,000.00
合计 198,162,803.60 288,268,428.86
其他说明：
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
88 / 143
2019 年半年度报告
本期增减变动
宣告 计
减值
减 发放 提
期初 期末 准备
被投资单位 少 权益法下确认 其他综合收 其他权益变 现金 减 其
余额 追加投资 余额 期末
投 的投资损益 益调整 动 股利 值 他
余额
资 或利 准
润 备
一、合营企业
苏州立泰置业有 18,687,658.51 -563,105.74 18,124,552.77
限公司
苏州业方房地产 18,485,637.98 -1,596,596.19 16,889,041.79
开发有限公司
小计 37,173,296.49 -2,159,701.93 35,013,594.56
二、联营企业
南京中城栖霞资 5,851,738.16 109,470.98 5,961,209.14
产管理有限公司
上海嘉实装饰有 544,011.87 -278,976.06 265,035.81
限公司
南京栖园幼儿园 572,631.92 36,969.46 609,601.38
棕榈生态城镇发 672,378,197.40 -22,517,947.91 185,263.38 -1,476,595.86 648,568,917.01
展股份有限公司
小计 6,968,381.95 672,378,197.40 -22,650,483.53 185,263.38 -1,476,595.86 655,404,763.34
合计 44,141,678.44 672,378,197.40 -24,810,185.46 185,263.38 -1,476,595.86 690,418,357.90
其他说明
（1）2018 年 9 月 4 日，根据本公司第六届董事会第三十三次会议，审议并通过了“关于拟
现金收购棕榈生态城镇发展股份有限栖霞股份部分股权的议案”。
根据 2019 年 2 月 11 日股权转让协议之补充协议，栖霞股份以自有资金 279,437,694.40 元人
民币收购赖国传等六人所持有的棕榈股份（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）75,523,702
股（占棕榈股份总股本的比例为 5.08%），2019 年 3 月 29 日，上述股权交割程序完成。股权过户
完成后，栖霞股份持有棕榈股份的股份数变为 176,523,702 股，占其总股本的比例为 11.87%，为
其第二大股东，对其具有重大影响，公司本期将棕榈股份的投资转为长期股权投资-权益法核算。
（2）期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
棕榈生态城镇发展股份有限公司 - 360,570,000.00
河北银行股份有限公司 940,085,263.73 783,886,220.40
上海中城联盟投资管理股份有限公司 48,243,785.47 45,826,977.82
上海中城创盈商业经营管理有限公司 1,000,500.00 1,000,500.00
上海袁杨置星投资中心（有限合伙） - 325,637.20
南京晨骐股权投资中心（有限合伙） 83,813,932.06 79,048,556.75
南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司 53,277,504.98 51,657,090.53
南京海宜星能科技股份有限公司 11,994,677.05 11,994,677.05
合计 1,138,415,663.29 1,334,309,659.75
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2019 年半年度报告
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综 指定为以公允价值计 其他综
本期确 合收益 量且其变动计入其他 合收益
累计 累计
项目 认的股 转入留 综合收益的原因 转入留
利得 损失
利收入 存收益 存收益
的金额 的原因
河北银行股份有限公司 公司出于战略目的而
计划长期持有的投资
上海中城联盟投资管理 公司出于战略目的而
股份有限公司 计划长期持有的投资
上海中城创盈商业经营 公司出于战略目的而
管理有限公司 计划长期持有的投资
上海袁杨置星投资中心 公司出于战略目的而
（有限合伙） 计划长期持有的投资
南京晨骐股权投资中心 公司出于战略目的而
（有限合伙） 计划长期持有的投资
南京市三六五互联网科 公司出于战略目的而
技小额贷款有限公司 计划长期持有的投资
南京海宜星能科技股份 公司出于战略目的而
有限公司 计划长期持有的投资
其他说明：
√适用 □不适用
存在限售期限的其他权益工具投资
项 目 期末数 限售期限
河北银行股份有限公司 703,000,880.00 2020.06.14
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司持有河北银行股份有限公司股份中 160,000,000 股，折合人
民币 703,000,880.00 元用于借款质押。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 994,939,180.41 994,939,180.41
2.本期增加金额 151,633,466.49 151,633,466.49
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 151,633,466.49 151,633,466.49
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,615,294.24 1,615,294.24
（1）处置 1,615,294.24 1,615,294.24
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2019 年半年度报告
（2）其他转出
4.期末余额 1,144,957,352.66 1,144,957,352.66
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 187,718,194.99 187,718,194.99
2.本期增加金额 26,726,942.29 26,726,942.29
（1）计提或摊销 26,726,942.29 26,726,942.29
3.本期减少金额 470,778.97 470,778.97
（1）处置 470,778.97 470,778.97
（2）其他转出
4.期末余额 213,974,358.31 213,974,358.31
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 930,982,994.35 930,982,994.35
2.期初账面价值 807,220,985.42 807,220,985.42
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
无锡东方天郡商铺 18,748,403.08 尚未办理
无锡星叶广场商业 173,679,140.38 尚未办理
其他说明
√适用 □不适用
1）期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
2）期末投资性房地产中用于债务担保的账面价值为 244,956,958.31 元。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 29,012,030.23 27,552,892.25
固定资产清理
合计 29,012,030.23 27,552,892.25
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
房屋及建筑 固定资产装
项目 机器设备 电子设备 运输工具 其他设备 合计
物 修
一、账面原值：
1.期初余额 45,532,356.28 511,461.11 7,677,595.02 15,834,256.09 1,682,080.13 7,977,894.71 79,215,643.34
2.本期增加金额 - 7,758.62 473,647.71 2,150,344.05 494,482.12 - 3,126,232.50
（1）购置 - 7,758.62 473,647.71 2,150,344.05 494,482.12 - 3,126,232.50
（2）在建工程转入 -
（3）企业合并增加 -
3.本期减少金额 - - 12,980.00 - - - 12,980.00
（1）处置或报废 - - 12,980.00 - - - 12,980.00
4.期末余额 45,532,356.28 519,219.73 8,138,262.73 17,984,600.14 2,176,562.25 7,977,894.71 82,328,895.84
二、累计折旧
1.期初余额 22,034,165.09 307,080.73 5,999,633.24 13,974,634.44 1,402,973.72 7,944,263.87 51,662,751.09
2.本期增加金额 1,081,362.60 50,895.06 260,656.34 202,965.90 70,565.62 - 1,666,445.52
（1）计提 1,081,362.60 50,895.06 260,656.34 202,965.90 70,565.62 - 1,666,445.52
3.本期减少金额 - - 12,331.00 - - - 12,331.00
（1）处置或报废 - - 12,331.00 - - - 12,331.00
4.期末余额 23,115,527.69 357,975.79 6,247,958.58 14,177,600.34 1,473,539.34 7,944,263.87 53,316,865.61
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
3.本期减少金额 -
（1）处置或报废 -
4.期末余额 -
四、账面价值
1.期末账面价值 22,416,828.59 161,243.94 1,890,304.15 3,806,999.80 703,022.91 33,630.84 29,012,030.23
2.期初账面价值 23,498,191.19 204,380.38 1,677,961.78 1,859,621.65 279,106.41 33,630.84 27,552,892.25
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
1）本期折旧额 1,666,445.52 元。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 27,293,626.91
元。
2）期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
3）期末无融资租赁租入的固定资产。
4）期末无经营租赁租出的固定资产。
5）期末无用于抵押或担保的固定资产。
固定资产清理
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,744,240.45 8,744,240.45
2.本期增加金额 - -
(1)购置 - -
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 8,744,240.45 8,744,240.45
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2019 年半年度报告
二、累计摊销
1.期初余额 6,215,789.80 6,215,789.80
2.本期增加金额 392,902.54 392,902.54
（1）计提 392,902.54 392,902.54
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 6,608,692.34 6,608,692.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,135,548.11 2,135,548.11
2.期初账面价值 2,528,450.65 2,528,450.65
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
1）本期摊销额 392,902.54 元。
2）期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
3）期末无用于抵押或担保的无形资产。
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 7,086,653.52 3,462,728.00 1,231,786.50 - 9,317,595.02
保险费 1,280,000.00 - 160,000.00 - 1,120,000.00
加盟费 163,200.00 - 4,800.00 - 158,400.00
合计 8,529,853.52 3,462,728.00 1,396,586.50 - 10,595,995.02
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
坏账准备的所得税影响 16,421,058.00 4,105,264.50 20,560,236.89 5,140,059.22
贷款损失准备的所得税 1,176,756.84 294,189.21 576,000.00 144,000.00
影响
存货跌价准备的所得税 1,705,107.48 426,276.87 1,705,107.46 426,276.87
影响
公允价值变动减少的所 32,961,135.44 8,240,283.86 42,858,657.26 10,714,664.31
得税影响
工薪项目的所得税影响 434,620.28 108,655.07 434,620.27 108,655.07
固定资产折旧计提的所 2,770,113.92 692,528.48 2,770,113.95 692,528.48
得税影响
预估成本的所得税影响 70,332,759.64 17,583,189.91 68,221,495.63 17,055,373.89
预提土地增值税的所得 335,951,877.92 83,987,969.48 246,762,793.41 61,690,698.37
税影响
预提利息的所得税影响 70,162,393.44 17,540,598.36 103,350,763.43 25,837,690.86
预提费用的所得税影响 3,244,500.84 811,125.21 9,594,153.34 2,398,538.33
预收款项的所得税影响 99,861,630.04 24,965,407.51 113,126,643.06 28,281,660.79
未弥补亏损的所得税影 174,318,023.88 43,579,505.97 144,427,522.53 36,106,880.64
响
合计 809,339,977.72 202,334,994.43 754,388,107.23 188,597,026.83
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
可供出售金融资产公允 204,633,265.16 51,158,316.29 124,274,021.80 31,068,505.45
价值变动
合计 204,633,265.16 51,158,316.29 124,274,021.80 31,068,505.45
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2019 年半年度报告
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
坏账准备 3,232,888.91 1,806,667.78
预计利润 11,617,812.27 73,372,093.65
预估成本 22,921,480.27 21,380,167.00
存货跌价准备 195,433,774.11 195,433,774.11
可抵扣亏损 104,211,328.59 104,211,328.59
合计 337,417,284.15 396,204,031.13
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 8,795,419.36 8,795,419.36
2020 32,215,923.70 32,215,923.70
2021 63,092,388.54 63,092,388.54
2022 91,307.78 91,307.78
2023 16,289.21 16,289.21
合计 104,211,328.59 104,211,328.59 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
尚未交割的份额 - - - 259,254,794.52 - 259,254,794.52
合计 - - - 259,254,794.52 - 259,254,794.52
其他说明：
2018 年 9 月 4 日，本公司第六届董事会第三十三次会议，审议并通过了《关于拟现金收购棕
榈生态城镇发展股份有限栖霞股份部分股权的议案》。根据议案，本公司拟以自有资金人民币
354,885,875.70 元收购赖国传等六人所持有的棕榈股份（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）
75,523,702 股（占棕榈股份总股本的比例为 5.08%），该股权转让协议签订后，由于市场股价波
动较大，经友好协商，转让价款调整为人民币 279,437,697.40 元，截止 2019 年 6 月 30 日，该部
分股权交割程序已经完成。
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2019 年半年度报告
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 11,734,953.68 46,846,937.00
合计 11,734,953.68 46,846,937.00
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 245,192,588.81 142,079,760.07
1-2 年 29,365,946.70 78,653,188.74
2-3 年 23,543,171.62 94,185,010.06
3 年以上 147,415,369.60 57,335,747.40
合计 445,517,076.73 372,253,706.27
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
金坛建工集团有限公司 17,651,783.06 尚未结算的工程款
南通新华建筑集团有限公司 10,401,998.84 尚未结算的工程款
南京市第四建筑工程有限公司 9,519,560.34 尚未结算的工程款
上海嘉实(集团)有限公司 9,216,088.44 尚未结算的工程款
南京市第六建筑安装工程有限公司 8,215,097.79 尚未结算的工程款
南通建工集团股份有限公司 8,045,841.36 尚未结算的工程款
南京市第六建筑安装工程有限公司 7,219,946.12 尚未结算的工程款
南通长城建筑安装工程有限公司 7,396,592.19 尚未结算的工程款
江苏顺通建设集团有限公司 7,101,143.57 尚未结算的工程款
南京建工集团有限公司 7,093,316.66 尚未结算的工程款
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2019 年半年度报告
合计 91,861,368.37 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 3,086,847,410.96 1,934,514,494.95
1-2 年 380,819,446.09 246,248,105.33
3 年以上 64,596,455.80 60,783,343.22
合计 3,532,263,312.85 2,241,545,943.50
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南京百水芊城二期 81,705,596.80 南京百水芊城二期房款，尚未交付
南京百水芊城一期 9,188,278.42 南京百水芊城一期房款，尚未交付
南京幸福城商铺 303,244,462.39 幸福城房款，尚未交付
合计 394,138,337.61 /
其他说明：
√适用 □不适用
期末预收账款余额中，房地产项目预收账款 3,524,578,398.03 元，预收物业管理费为
5,556,300.82 元，预收租金 1,649,755.00 元，预收其他费用 478,859.00 元。其中房地产项目预
收账款情况如下：
项 目 期末数 期初数 是否完工 预计竣工时间 预售比例(%)
南京幸福城 444,413,852.75 483,182,825.73 部分已完工 2019.12 98.41
南京羊山湖花园 18,977,426.00 10,620,056.00 已完工 - 57.42
南京瑜憬湾花园 186,095,657.00 511,792,689.00 已完工 - 73.17
无锡栖园 32,329,361.00 10,530,789.00 部分已完工 2020.12 76.29
无锡瑜憬湾花园 3,808,381.00 4,364,017.00 已完工 - 99.41
无锡东方天郡 2,020,202,441.00 946,961,611.00 部分已完工 2020.09 84.78
无锡栖庭 507,039,977.00 62,279,849.00 部分已完工 2020.09 58.88
南京百水芊城二期 146,503,203.80 146,503,203.80 部分已完工 2019.09 83.67
南京上城名苑 24,000,000.00 已完工 - 96.10
南京枫庭 152,055,069.00 14,665,144.00 未完工 2020.12 4.95
其他项目 13,153,029.48 9,298,278.42 已完工 - 均在 98 以上
小 计 3,524,578,398.03 2,224,198,462.95
38、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 11,336,124.28 81,795,144.14 75,727,228.21 17,404,040.21
二、离职后福利-设定提存 104,320.90 7,775,434.11 7,869,669.96 10,085.05
计划
三、辞退福利 - 10,000.00 10,000.00 -
合计 11,440,445.18 89,580,578.25 83,606,898.17 17,414,125.26
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 9,277,795.34 74,200,509.67 68,539,078.13 14,939,226.88
补贴
二、职工福利费 - 3,268,826.85 3,268,826.85 -
三、社会保险费 13,763.95 1,156,325.62 1,156,605.62 13,483.95
其中：医疗保险费 12,108.45 1,017,150.87 1,017,430.87 11,828.45
工伤保险费 429.09 27,657.21 27,657.21 429.09
生育保险费 1,226.41 111,517.54 111,517.54 1,226.41
四、住房公积金 - 1,986,124.86 1,986,124.86 -
五、工会经费和职工教育 2,044,564.99 1,183,357.14 776,592.75 2,451,329.38
经费
合计 11,336,124.28 81,795,144.14 75,727,228.21 17,404,040.21
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 103,554.51 7,118,947.67 7,213,183.52 9,318.66
2、失业保险费 766.39 69,729.24 69,729.24 766.39
3、企业年金缴费 - 586,757.20 586,757.20 -
合计 104,320.90 7,775,434.11 7,869,669.96 10,085.05
其他说明：
√适用 □不适用
1）应付职工薪酬期末无属于拖欠性质的款项。
2）公司按员工月缴费工资的19%、0.5%缴纳基本养老保险费和失业保险费，2019年5月1日起
公司按员工月缴费工资的16%缴纳基本养老保险费。
3）根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业缴
费的列支渠道按国家有关规定执行；职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴费
每年不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。
39、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 15,652,222.58 2,307,885.09
企业所得税 105,155,307.78 114,800,919.65
99 / 143
2019 年半年度报告
城市维护建设税 2,719,617.56 198,901.74
房产税 2,646,911.36 2,790,348.81
印花税 653,589.15 902,200.62
土地增值税 627,041.61 4,897,203.19
土地使用税 618,031.14 735,766.85
教育费附加 1,942,592.99 142,083.82
代扣代缴个人所得税 161,273.11 264,429.43
综合基金 212.51
环保税 424,402.00 328,985.76
合计 130,600,989.28 127,368,937.47
40、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 144,215,601.11 155,393,243.56
应付股利 105,000,000.00
其他应付款 748,319,646.11 648,860,862.91
合计 997,535,247.22 804,254,106.47
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 5,150,376.79 6,203,472.47
企业债券利息 136,263,790.01 147,524,272.17
短期借款应付利息 - -
一年内到期的非流动负债应付利息 2,801,434.31 1,665,498.92
合计 144,215,601.11 155,393,243.56
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末无逾期未支付的应付利息。
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 105,000,000.00
合计 105,000,000.00
100 / 143
2019 年半年度报告
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 14,734,592.57 12,977,059.98
押金及保证金 15,642,528.99 19,670,874.93
预提费用及土增税 341,523,269.89 251,588,254.72
代建款及利息 349,251,056.98 338,304,801.28
代收代付款项 27,168,197.68 26,319,872.00
合计 748,319,646.11 648,860,862.91
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南京安居建设集团有限责任公司 212,642,971.85 代建款及利息
预提土地增值税 314,740,977.67 预提土地增值税
合计 527,383,949.52 /
其他说明：
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位名称 期末数 款项性质或内容
南京安居建设集团有限责任公司 212,642,971.85 代建款及利息
预提土地增值税 314,740,977.67 预提土地增值税
小 计 527,383,949.52
41、 合同负债
(1).合同负债情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,148,980,000.00 1,417,740,000.00
合计 2,148,980,000.00 1,417,740,000.00
101 / 143
2019 年半年度报告
其他说明：
（1）一年内到期的长期借款明细情况
借款类别 期末数 期初数
保证借款 1,023,340,000.00 465,000,000.00
信用借款 171,200,000.00 579,700,000.00
抵押、保证借款 32,000,000.00 32,000,000.00
抵押借款 300,000,000.00 300,000,000.00
质押借款 622,440,000.00 41,040,000.00
小 计 2,148,980,000.00 1,417,740,000.00
[注]一年内到期的长期借款中没有属于逾期借款获得展期的情况。
（2）金额前 5 名的一年内到期的长期借款
年利率
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种 期末数 期初数
（%）
山东省国际信托
2016/07/28 2019/07/26 人民币 5.5000% 300,000,000.00 300,000,000.00
股份有限公司
宁波银行南京分
2017/1/26 2019/1/18 人民币 5.225% 0.00 199,700,000.00
行
宁波银行南京分
2017/4/24 2019/4/13 人民币 5.700% 0.00 169,700,000.00
行
工商银行南京城
20170/6/13 2020/05/15 人民币 4.7600% 600,000,000.00 0.00
东支行
厦门国际银行上
2017/11/10 2020/06/14 人民币 5.7000% 581,400,000.00 0.00
海分行
上海浦东发展银
2017/09/22 2019/09/22 人民币 5.9400% 130,000,000.00 130,000,000.00
行城北支行
江苏银行新街口
2017/09/30 2019/06/30 人民币 5.9375% 100,000,000.00 100,000,000.00
支行
小 计 1,711,400,000.00 899,400,000.00
（3）期末无逾期借款。
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 999,162,573.90 1,497,152,054.94
合计 999,162,573.90 1,497,152,054.94
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
债券 发行 债券 发行 期初 期 按面值计 溢折价摊 本期 期末
名称 日期 期限 金额 余额 发 提利息 销 偿还 余额
行
18 栖霞建 2018/4/26 1 年 498,500,000.00 499,527,397.26 - 9,845,890.41 472,602.74 500,000,000.00 -
设 CP001
18 栖霞建 2018/10/16 1 年 997,000,000.00 997,624,657.68 - 33,720,547.97 1,537,916.22 - 999,162,573.90
设 CP002
102 / 143
2019 年半年度报告
合计 / / 1,495,500,000.00 1,497,152,054.94 - 43,566,438.38 2,010,518.96 500,000,000.00 999,162,573.90
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2017 年 2 月 28 日第一次临时股东大会审议并通过了《关于申请发行短期融资券的
议案》，同意公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行短期融资券。
本公司于 2018 年 4 月 26 日发行了 2018 年度第一期短期融资券,面值 5 亿元,发行利率为 6.25%；
本公司于 2018 年 10 月 16 日发行了 2018 年度第二期短期融资券,面值 10 亿元,发行利率为 6.80%。
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 - 601,920,000.00
抵押借款 - -
保证借款 2,331,290,000.00 2,248,280,000.00
信用借款 598,800,000.00 199,400,000.00
抵押&保证借款 206,000,000.00 222,000,000.00
合计 3,136,090,000.00 3,271,600,000.00
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
期末无展期借款。期末无逾期借款。
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 2,820,000,000.00 2,820,000,000.00
利息调整 -9,943,139.13 -12,765,274.76
合计 2,810,056,860.87 2,807,234,725.24
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 溢折价摊 本期 期末
名称 日期 期限 金额 余额 发行 利息 销 偿还 余额
15 宁栖建 2015/7/15 5 年 985,000,000.00 994,884,254.42 - 31,000,000.00 1,592,276.50 - 996,476,530.92
MTN001
16 宁栖建 2016/2/25 5 年 472,800,000.00 476,685,455.73 - 11,425,315.07 737,866.54 - 477,423,322.27
MTN001
18 栖建 01 2018/4/2 5 年 1,334,640,000.00 1,335,665,015.09 - 42,261,764.38 491,992.59 - 1,336,157,007.68
合计 / / 2,792,440,000.00 2,807,234,725.24 - 84,687,079.45 2,822,135.63 - 2,810,056,860.87
103 / 143
2019 年半年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 297,045.15 297,045.15
合计 297,045.15 297,045.15
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
公共维修基金 297,045.15 297,045.15
合计 297,045.15 297,045.15
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
104 / 143
2019 年半年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
其他权益工具投资公允价值变动 13,851,083.22 14,258,268.27
产生的利得应缴纳的税金及附加
合计 17,313,383.22 17,720,568.27
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,050,000,000 - - - - - 1,050,000,000
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,009,108,163.73 - - 1,009,108,163.73
其他资本公积 40,974,558.47 - 1,476,595.86 39,497,962.61
合计 1,050,082,722.20 - 1,476,595.86 1,048,606,126.34
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初 本期发生金额 期末
105 / 143
2019 年半年度报告
余额 税后 余额
减：前期计入
归属
本期所得税 其他综合收 减：所得税 税后归属
于少
前发生额 益当期转入 费用 于母公司
数股
损益
东
一、不能重分类进损 196,345,680.45 228,707,457.41 -161,594,411.05 -16,778,261.59 50,334,784.77 246,680,465.22
益的其他综合收益
其他权益工具投 196,345,680.45 228,707,457.41 -161,594,411.05 -16,778,261.59 50,334,784.77 246,680,465.22
资公允价值变动
二、将重分类进损益
的其他综合收益
其他综合收益合计 196,345,680.45 228,707,457.41 -161,594,411.05 -16,778,261.59 50,334,784.77 246,680,465.22
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 347,991,211.10 - - 347,991,211.10
合计 347,991,211.10 - - 347,991,211.10
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,087,351,982.87 950,070,635.39
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 1,087,351,982.87 950,070,635.39
加：本期归属于母公司所有者的净利润 420,686,675.01 67,587,613.07
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 105,000,000.00 52,500,000.00
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,403,038,657.88 965,158,248.46
利润分配情况说明：
公司 2018 年度利润分配方案经 2019 年 5 月 29 日召开的 2018 年年度股东大会审议通过，以
2018 年 12 月 31 日的总股本 105,000 万股为基数，每股派发现金股利 0.10 元(含税)，合计应派
发现金股利 10,500.00 万元。该分配方案已于 2019 年 7 月 26 日实施。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
106 / 143
2019 年半年度报告
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,239,390,580.89 653,100,810.70 700,156,816.38 457,112,204.29
其他业务 39,394,745.34 26,981,000.32 19,261,055.32 16,213,963.44
合计 1,278,785,326.23 680,081,811.02 719,417,871.70 473,326,167.73
主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上期数
业务名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 1,165,148,566.46 588,349,753.97 640,993,347.74 399,210,086.33
物业经营管理 72,535,120.41 64,130,234.22 57,215,572.96 57,272,937.22
酒店经营管理 1,706,894.02 620,822.51 1,947,895.68 629,180.74
小 计 1,239,390,580.89 653,100,810.70 700,156,816.38 457,112,204.29
房地产开发经营项目情况
本期数 上期数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
南京幸福城 47,763,284.52 40,941,905.74 93,026,241.20 83,187,832.90
南京羊山湖花园 9,934,076.18 3,941,326.27 20,214,296.61 7,953,681.42
南京瑜憬湾 962,156,113.33 471,713,824.80 174,533,434.27 97,208,103.47
无锡栖园 66,539,101.02 32,407,868.96 99,671,328.56 53,698,647.42
无锡东方天郡 27,285,835.29 17,531,836.22 122,761,940.03 80,629,423.06
无锡栖庭 8,869,794.29 5,813,827.40 93,717,774.34 60,736,896.98
其他项目 42,600,361.83 15,999,164.58 37,068,332.73 15,795,501.08
小 计 1,165,148,566.46 588,349,753.97 640,993,347.74 399,210,086.33
[注]以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的 1%，
故未予列示销售收入前五名客户的情况。
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 0.00 -15,704.90
城市维护建设税 4,460,389.80 3,162,313.27
教育费附加 3,185,990.55 2,258,887.89
房产税 3,847,804.23 3,428,891.62
土地使用税 813,125.66 853,086.49
107 / 143
2019 年半年度报告
车船使用税 20,840.00 15,600.00
印花税 1,549,876.98 700,419.22
土地增值税 134,324,040.44 21,485,649.22
环保税 841,124.16 0.00
综合基金 173,910.56 142,090.19
合计 149,217,102.38 32,031,233.00
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 3,837,912.68 3,156,941.22
办公经费 1,464,166.49 1,607,406.68
广告宣传推广费 12,274,205.62 4,774,790.60
销售代理费 13,412,094.30 218,933.76
其他 21,431.70 39,364.46
合计 31,009,810.79 9,797,436.72
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 32,395,901.04 30,098,759.81
办公经费 7,423,263.08 7,414,994.76
中介机构咨询费 2,311,363.09 2,069,008.52
折旧及摊销 4,187,102.05 1,553,153.16
其他 106,305.73 146,145.17
合计 46,423,934.99 41,282,061.42
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 80,373,569.30 93,885,947.76
减：利息收入 -15,245,302.14 -9,811,702.52
融资费用 2,052,399.99 780,312.51
手续费支出 250,372.63 185,896.55
合计 67,431,039.78 85,040,454.30
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业稳岗补贴 - 128,536.10
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2019 年半年度报告
增值税进项税额加计抵减额 47,654.11 -
利用资本市场奖励基金 - 1,500,000.00
合计 47,654.11 1,628,536.10
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -24,810,185.46 -2,472,761.73
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的 - 2,660,470.32
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损 - 37,495.85
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 - 6,030,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益 3,272,718.04 -
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 -13,342,692.38 -
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
其他投资收益 161,594,411.05 1,951,650.69
合计 126,714,251.25 8,206,855.13
其他说明：
（1）按权益法核算的长期股权投资收益重要项目
被投资单位 本期数 上期数 本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司 109,470.98 71,062.98 本期利润增加
上海嘉实装饰公司 -278,976.06 -52,908.98 本期利润减少
南京栖园幼儿园 36,969.46 -2,358,220.04 本期利润增加
苏州业方房地产开发有
-1,596,596.19 -50,650.43 本期利润减少
限公司
苏州立泰置业有限公司 -563,105.74 -82,045.26 本期利润减少
本期棕榈股份转为权益法核算，且
棕榈股份 -22,517,947.91 棕榈股份本期净利润亏损
小 计 -24,810,185.46 -2,472,761.73
（2）本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 10,610,248.85 -14,814,257.60
合计 10,610,248.85 -14,814,257.60
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 359,527.78
其他应收款坏账损失 -135,456.88
贷款损失准备金 -366,200.00
合计 -142,129.10
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -278,362.25
二、存货跌价损失及合同履约成本
减值损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他 1,680,600.00
合计 1,402,237.75
其他说明：
“其他”为贷款损失准备金。
73、 资产处置收益
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益
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的金额
政府补助 2,780.00 30,806.57 2,780.00
罚没及违约金收入 74,191,569.57 394,296.80 74,191,569.57
无法支付的应付款 2,771.48 1,231.25 2,771.48
其他 50,790.84 29,032.37 50,790.84
合计 74,247,911.89 455,366.99 74,247,911.89
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
其他零星补贴 2,780.00 30,806.57 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
对外捐赠 500,000.00 1,000,000.00 500,000.00
赔偿金 4,620,599.00 4,620,599.00
其他 54,965.05 360,759.38 54,965.05
合计 5,175,564.05 1,360,759.38 5,175,564.05
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 98,642,185.78 19,768,365.33
递延所得税费用 -5,174,331.53 -12,408,019.10
合计 93,467,854.25 7,360,346.23
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 516,279,042.94
按法定/适用税率计算的所得税费用 129,069,760.74
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 51,570.14
非应税收入的影响 -35,423,344.79
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 67,216.19
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -3,344,500.16
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2019 年半年度报告
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 3,047,152.13
所得税费用 93,467,854.25
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见“57、其他综合收益”之说明。
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 15,245,302.14 9,811,702.52
补贴收入 37,747.82 1,659,342.67
收到往来款项、代收代付款、押金等 12,281,577.25 28,855,397.04
收回有限制现金（保证金等） 2,341,580.96
收到违约金 74,137,639.88 394,296.80
其他 107,492.01 29,032.37
合计 101,809,759.10 43,091,352.36
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司经费 11,337,567.75 9,022,401.44
广告宣传推广费 12,274,205.62 4,774,790.60
销售费用 13,422,594.30 258,298.22
咨询服务中介审计费 2,311,363.09 2,069,008.52
捐赠支出 500,000.00 1,000,000.00
支付往来款、保证金、代收代付款项等 829,008,102.90 417,253,533.52
银行手续费 203,519.79 966,209.06
赔偿金 4,620,599.00
其他 238,476.92 146,145.17
合计 873,916,429.37 435,490,386.53
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
借出款项 36,270,318.60 -
合计 36,270,318.60 -
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2019 年半年度报告
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
贷款保证金 16,322,687.96 -
汇票保证金 40,300,000.00
合计 56,622,687.96 -
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资顾问费 2,764,383.55 -
承兑汇票保证金 5,188,016.68 -
合计 7,952,400.23 -
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 422,811,188.69 68,160,833.04
加：资产减值准备 -1,402,237.75
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资 1,666,445.52 1,691,939.52
产折旧
无形资产摊销 392,902.54 273,046.17
长期待摊费用摊销 1,396,586.50 615,689.66
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 649.00
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -10,610,248.85 14,814,257.60
财务费用（收益以“－”号填列） 79,862,343.26 94,666,260.27
投资损失（收益以“－”号填列） -126,714,251.25 -8,206,855.13
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -13,737,967.60 -15,922,764.92
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -26,807,832.49 23,392,808.28
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,141,999,181.33 96,049,208.94
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,805,605,776.48 -201,663,963.95
其他 25,952,482.32 20,210,123.51
经营活动产生的现金流量净额 1,017,818,892.79 92,678,345.24
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
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2019 年半年度报告
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,030,015,907.04 1,398,778,046.89
减：现金的期初余额 1,987,367,246.87 1,216,731,856.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,042,648,660.17 182,046,190.32
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,030,015,907.04 1,987,367,246.87
其中：库存现金 90,514.93 95,916.41
可随时用于支付的银行存款 2,995,244,939.42 1,986,092,834.66
可随时用于支付的其他货币资金 34,680,452.69 1,178,495.80
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 3,030,015,907.04 1,987,367,246.87
其他说明：
√适用 □不适用
2019 年 1-6 月现金流量表中现金期末数为 3,030,015,907.04 元，2019 年 6 月 30 日资产负债
表中货币资金期末数为 3,049,073,240.84 元，差额 19,057,333.80 元，系现金流量表现金期末
数扣除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 11,734,953.68 元, 履约保证
金 7,234,688.18 元,按揭贷款保证金 87,691.94 元。
2018 年度现金流量表中现金期末数为 1,987,367,246.87 元，2018 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,057,859,157.29 元，差额 70,491,910.42 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 46,846,937.00 元, 履约保证金
8,557,376.14 元,按揭贷款保证金 15,087,597.28 元。
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2019 年半年度报告
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 19,057,333.80 按揭贷款保证金、银行承兑
汇票保证金、履约保证金
存货 661,580,000.00 借款抵押
投资性房地产 244,956,958.31 借款抵押
其他权益工具投资 703,000,880.00 借款质押
合计 1,628,595,172.11 /
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
增值税进项税额加计抵减额 47,654.11 其他收益 47,654.11
其他零星补贴 2,780.00 营业外收入 2,780.00
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
（1）根据财政部、税务总局和海关总署印发的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部税务总局海关总署公告 2019 年第 39 号公告），规定“自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月
31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额”。公
司 2019 年 4 月 1 日至 6 月 30 日增值税进项税额加计抵减进项税额 47,654.11 元，系与收益相关
的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
（2）公司本期收到其他零星补贴 2,780.00 元，系与收益相关的政府补助，已计入本期营业
外收入。
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
南京东方房地产开发 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
有限公司
无锡栖霞建设有限公 江苏无锡 无锡蠡园开发区 房地产业 100.00 - 投资设立
司
南京栖霞建设仙林有 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 51.00 - 投资设立
限公司
苏州栖霞建设有限责 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 50.00 50.00 投资设立
任公司
无锡锡山栖霞建设有 江苏无锡 无锡市锡山区 房地产业 100.00 - 投资设立
限公司
南京卓辰投资有限公 江苏南京 南京市栖霞区 实业投资、 100.00 - 投资设立
司 商铺运营
苏州卓辰置业有限公 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 100.00 - 投资设立
司
南京迈燕房地产开发 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
有限公司
南京市栖霞区汇锦农 江苏南京 南京市栖霞区 其他 90.00 5.00 投资设立
村小额贷款有限公司
海南卓辰置业有限公 海南海口 海南省海口市 房地产业 100.00 - 投资设立
司
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无锡卓辰置业有限公 江苏无锡 无锡市湖滨路 房地产业 - 100.00 投资设立
司
南京栖霞建设物业服 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 70.00 - 非同一控制
务股份有限公司 下企业合并
苏州枫庭酒店管理有 江苏苏州 苏州工业园区 服务业 - 100.00 投资设立
限公司
江苏星连家电子商务 江苏南京 南京市栖霞区 电子商务业 - 70.00 投资设立
有限公司
南京星客公寓管理有 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 100.00 - 投资设立
限公司
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
南京仙林公司 49.00 135.57 - 1,877.67
汇锦小贷公司 5.00 16.80 - 874.51
栖霞物业公司 30.00 60.09 - 1,497.54
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司 非流 非流
流动资 非流动 资产合 流动负 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 负债合
名称 动负 动负
产 资产 计 债 计 产 资产 计 债 计
债 债
仙林公司 3,044.27 1,041.50 4,085.77 253.79 - 253.79 2,651.87 1,072.54 3,724.41 169.09 - 169.09
汇锦小贷 6,782.33 10,824.21 17,606.54 116.34 - 116.34 4,268.39 13,184.69 17,453.08 298.84 - 298.84
栖霞物业 8,952.96 1,687.50 10,640.46 5,618.97 29.70 5,648.67 8,786.54 1,739.91 10,526.45 5,705.24 29.70 5,734.94
本期发生额 上期发生额
经营活 经营活
子公司名称 营业收 综合收 营业收 综合收
净利润 动现金 净利润 动现金
入 益总额 入 益总额
流量 流量
仙林公司 545.90 276.67 276.67 256.93 283.33 111.15 111.15 -38.00
汇锦小贷 535.50 335.95 335.95 2,579.63 206.27 337.97 337.97 -3,044.00
栖霞物业 7,927.10 200.28 200.28 35.86 6,227.04 -47.00 -47.00 -271.30
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2019 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业或联营企 主要经 或联营企业
注册地 业务性质
业名称 营地 直接 间接 投资的会计
处理方法
中城栖霞公司 南京市 南京市栖霞区 投资咨询业 38.43 - 权益法
上海嘉实装饰公司 上海市 上海市嘉定区 建筑装饰业 40.00 - 权益法
南京栖园幼儿园 南京市 南京市栖霞区 教育业 49.00 - 权益法
棕榈股份 广东省 郑州市郑东新区 土木工程建筑业 11.87 权益法
苏州立泰置业有限 苏州市 苏州市姑苏区 房地产开发业 - 20.00 权益法
公司
苏州业方房地产开 苏州市 苏州市相城区 房地产开发业 - 20.00 权益法
发有限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位: 万元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州立泰公司 苏州业方公司 苏州立泰公司 苏州业方公司
流动资产 37,953.69 43,342.36 41,619.71 32,531.82
其中：现金和现金等价物 3,719.56 11,691.17 10,413.55 5,416.67
非流动资产 237.26 121.92 - 153.29
资产合计 38,190.95 43,464.28 41,619.71 32,685.11
流动负债 16,228.67 22,619.70 22,275.88 13,442.24
非流动负债 12,900.00 12,400.01 10,000.00 10,000.00
负债合计 29,128.67 35,019.71 32,275.88 23,442.24
少数股东权益 - - - -
归属于母公司股东权益 9,062.28 8,444.57 9,343.83 9,242.86
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2019 年半年度报告
按持股比例计算的净资产份额 1,812.46 1,688.91 1,868.77 1,848.56
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 1,812.46 1,688.91 1,868.77 1,848.56
值
存在公开报价的合营企业权益 - - - -
投资的公允价值
营业收入 - - - -
财务费用 -4.58 -8.50 -0.91 -0.56
所得税费用 - - - -
净利润 -281.55 -798.30 -25.33 -41.02
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - - - -
综合收益总额 -281.55 -798.30 -25.33 -41.02
本年度收到的来自合营企业的 - - - -
股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中城栖霞 上海嘉实 南京栖园 棕榈股份 中城栖霞 上海嘉实 南京栖园 棕榈
公司 装饰公司 幼儿园 公司 装饰公司 幼儿园 股份
流动资产 1,527.27 2,177.43 725.27 1,233,377.35 1,509.08 1,922.01 596.94
非流动资产 - 113.01 289.06 537,463.64 - 93.63 289.57
资产合计 1,527.27 2,290.44 1,014.33 1,770,840.99 1,509.08 2,015.64 886.51
流动负债 1.50 2,224.18 889.92 981,343.14 11.80 1,879.64 769.65
非流动负债 - - - 233,029.63 - - -
负债合计 1.50 2,224.18 889.92 1,214,372.77 11.80 1,879.64 769.65
少数股东权益 - - - 22,085.55 - - -
归属于母公司股东 1,525.77 66.26 124.41 534,382.67 1,497.28 136.00 116.86
权益
按持股比例计算的 596.12 26.50 60.96 63,437.64 585.17 54.40 57.26
净资产份额
调整事项 - - - - - -
--商誉 - - - - - -
--内部交易未实现 - - - - - -
利润
--其他 - - - - - -
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2019 年半年度报告
对联营企业权益投 596.12 26.50 60.96 63,437.64 585.17 54.40 57.26
资的账面价值
存在公开报价的联 - - - - - -
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 - 473.05 470.45 131,342.92 - 864.45 505.52
净利润 28.49 -69.74 7.54 -18,967.71 18.49 -13.23 -481.27
终止经营的净利润 - - - - - -
其他综合收益 - - - 156.06 - - -
综合收益总额 28.49 -69.74 7.54 -18,811.65 18.49 -13.23 -481.27
本年度收到的来自 - - - - - - -
联营企业的股利
其他说明
2015 年 6 月, 根据中城栖霞公司股东会决议, 大汉控股集团有限公司向中城栖霞公司单方面
以货币形式增资 275 万元人民币,本公司及上海中城未来投资有限公司放弃本次对中城栖霞公司
的同比例增资权。中城栖霞公司原注册资本为 1,000 万元人民币，本公司和上海中城未来投资有
限公司分别持有中城栖霞公司 49.00%和 51.00%的股权。增资完成后，中城栖霞公司的注册资本增
加至 1,275 万元人民币，本公司持有其 38.43%的股权; 上海中城未来投资有限公司持有其 40.00%
的股权；大汉控股集团有限公司持有其 21.57%的股权，2015 年 6 月 30 日已完成工商变更。增资
资金于 2015 年 12 月 29 日到位。
根据上述情况，本公司对中城栖霞公司的投资自成立之日起至 2015 年 12 月 31 日应享有的净
资产截止按照 49%份额的核算。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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2019 年半年度报告
√适用 □不适用
本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体，主要包括本公司作为有限合伙人
发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权
益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，
因此未合并该类结构化主体。
截至 2019 年 6 月 30 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有
的权益的账面价值列示如下：
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项 目
账面价值 最大损失敞口 账面价值 最大损失敞口
其他权益工具投资 51,050,000.00 51,050,000.00 51,050,000.00 51,050,000.00
其中：上海袁杨置星投 1,050,000.00 1,050,000.00 1,050,000.00 1,050,000.00
资中心（有限合伙）
南京晨骐股权投资中 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
心（有限合伙）
合计 51,050,000.00 51,050,000.00 51,050,000.00 51,050,000.00
最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主
要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附
注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策
如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。
(一) 风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本
公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进
行风险管理，本公司定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应市场情况或本公司
经营活动的改变，同时及时有效地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险
不重大。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主
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要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来
决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 100/50 个基点，
则对本公司的净利润影响如下：
对净利润的影响(万元)
利率变化
本期数 上期数
上升100/50个基点 -518.74/-259.37 -1,288.49/-644.25
下降100/50个基点 518.74/259.37 1,288.49/644.25
管理层认为 100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
3．其他价格风险
本公司管理层认为与金融资产、金融负债相关的价格风险对本公司无重大影响。
(三) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用
记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的
整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额，详细见本部分
(四)流动风险的相关列示。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
(四) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有
价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资
金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单
位：人民币万元)：
期末数
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 44,551.71 - - - 44,551.71
应付职工薪酬 1,741.41 - - - 1,741.41
其他应付款 99,753.52 - - - 99,753.52
一年内到期的非流动负债 214,898.00 - - - 214,898.00
长期借款 - 225,577.00 77,532.00 10,500.00 313,609.00
应付债券 - 99,647.65 47,742.33 133,615.70 281,005.68
其他流动负债 99,916.26 - - - 99,916.26
长期应付款 - - - 29.70 29.70
金融负债和或有负债合计 460,860.90 325,224.65 125,274.33 144,145.40 1,055,505.28
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续上表：
期初数
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 41,910.06 - - - 41,910.06
应付职工薪酬 1,144.04 - - - 1,144.04
其他应付款 80,425.41 - - - 80,425.41
一年内到期的非流动负债 141,774.00 - - - 141,774.00
长期借款 - 218,996.00 93,664.00 14,500.00 327,160.00
应付债券 - 99,488.43 47,668.55 133,566.50 280,723.48
其他流动负债 149,715.21 - - - 149,715.21
长期应付款 - - - 29.70 29.70
金融负债和或有负债合计 414,968.72 318,484.43 141,332.55 148,096.20 1,022,881.90
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
(五) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公
司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公
司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于 2019 年 6 月 30 日，本公
司的资产负债率为 77.55%(2018 年 12 月 31 日：77.50%)。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公 第三层次公
合计
计量 允价值计量 允价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 403,848,724.93 - - 403,848,724.93
1.以公允价值计量且变动 403,848,724.93 - - 403,848,724.93
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 403,848,724.93 - - 403,848,724.93
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金
融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 1,138,415,663.29 - - 1,138,415,663.29
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
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3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 1,542,264,388.22 - - 1,542,264,388.22
产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价，本公
司以公允价值计量的交易性金融资产、可供出售金融资产以沪、深交易所期末时点的收盘价确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价
值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
南京栖霞建设集团 南京市栖霞区 房地产业 20,000.00 34.37 34.37
有限公司 和燕路
本企业最终控制方是南京栖霞国有资产经营有限公司。南京栖霞国有资产经营有限公司为国
有企业，持有栖霞集团公司股权比例为 48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖霞国有资产经营
有限公司直接持有本公司 0.38%的股权，通过本公司的母公司栖霞集团公司间接持有本公司 34.37%
的股权，合计持有本公司股权比例为 17.00%，表决权比例为 34.75%。
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见“九、1、在子公司中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本公司重要的合营和联营企业情况详见“九、3、在合营企业或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司(以下简称“兴隆公司”) 母公司的全资子公司
南京栖霞建设集团科技发展有限公司(以下简称“科技发展公司”) 母公司的全资子公司
南京星叶房地产营销有限公司(以下简称“星叶营销公司”) 母公司的控股子公司
南京东方建设监理有限公司(以下简称“东方监理公司”) 母公司的控股子公司
南京栖霞建设集团建材实业有限公司(以下简称“建材实业公司”) 母公司的全资子公司
南京星叶门窗有限公司(以下简称“星叶门窗公司”) 母公司的全资子公司
南京住宅产业产品展销中心(以下简称“展销中心”) 母公司的全资子公司
南京星叶酒店管理有限公司(以下简称“星叶酒店公司”) 母公司的全资子公司
南京栖云置业顾问有限公司(以下简称“栖云置业公司”) 母公司的控股子公司
苏州渝熙公司 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
建材实业公司 材料采购 1,461,893.06 4,046,041.31
星叶门窗公司 门窗工程 7,413,991.32 1,422,225.80
东方监理公司 监理费 651,000.00 554,743.31
上海嘉实装饰公司 装修服务 5,007,064.07 2,759,516.00
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出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
栖霞集团公司 物业费等 46,424.40 27,459.80
兴隆公司 物业费等 398,114.58 268,630.18
星叶门窗公司 物业费等 70,221.20 68,453.87
星叶酒店公司 物业费等 92,541.81 119,872.20
东方监理公司 物业费等 323,685.04 311,388.53
展销中心 物业费等 3,990.00 3,990.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
兴隆公司 房产 - 291,711.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 103,500,000.00 2018/03/29 2020/03/28 否
栖霞集团公司 76,500,000.00 2018/04/04 2020/03/28 否
栖霞集团公司 40,000,000.00 2019/06/11 2020/06/11 否
科技发展公司 290,000,000.00 2018/10/31 2028/10/27 否
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建材实业公司 90,000,000.00 2019/06/11 2020/06/10 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 192,000,000.00 2018/01/29 2021/01/26 否
栖霞集团公司 192,000,000.00 2018/01/30 2021/01/26 否
栖霞集团公司 48,000,000.00 2018/05/25 2021/05/24 否
栖霞集团公司 48,000,000.00 2018/06/25 2021/05/24 否
栖霞集团公司 600,000,000.00 2017/06/13 2020/05/15 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2017/09/19 2020/08/20 否
栖霞集团公司 60,000,000.00 2017/09/30 2020/08/20 否
栖霞集团公司 2,900,000.00 2017/10/17 2020/08/20 否
栖霞集团公司 126,380,000.00 2017/10/17 2020/08/20 否
栖霞集团公司 2,640,000.00 2018/05/11 2021/01/31 否
栖霞集团公司 40,000,000.00 2018/05/11 2021/01/31 否
栖霞集团公司 182,000,000.00 2018/05/07 2021/01/31 否
栖霞集团公司 42,500,000.00 2018/07/06 2020/08/20 否
栖霞集团公司 96,860,000.00 2018/08/31 2020/08/20 否
栖霞集团公司 100,000,000.00 2017/09/30 2019/12/31 否
栖霞集团公司 150,000,000.00 2017/09/30 2020/09/29 否
栖霞集团公司 60,000,000.00 2018/03/09 2020/11/13 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2018/05/11 2020/11/13 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2017/11/13 2020/11/13 否
栖霞集团公司 47,000,000.00 2018/09/30 2021/09/27 否
栖霞集团公司 94,000,000.00 2018/10/16 2021/09/27 否
栖霞集团公司 94,000,000.00 2018/11/02 2021/10/29 否
栖霞集团公司 130,000,000.00 2017/09/22 2019/09/22 否
栖霞集团公司 200,000,000.00 2019/02/26 2022/02/25 否
栖霞集团公司 300,000,000.00 2019/06/21 2022/02/25 否
栖霞集团公司 47,990,000.00 2019/01/01 2020/08/20 否
栖霞集团公司 197,650,000.00 2019/01/01 2021/01/31 否
栖霞集团公司 150,710,000.00 2019/06/25 2021/01/31 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
（1）本公司为栖霞集团公司及其子公司提供关联担保情况
2019 年 5 月 29 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司
提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2020
年 6 月 30 日。集团公司对本公司上述债务担保行为提供反担保。
具体授权担保额度如下：
公司名称 授信担保额度
栖霞集团公司 不超过 7 亿元
建材实业公司 不超过 2 亿元
科技发展公司 不超过 6 亿元
小 计 不超过 15 亿元
127 / 143
2019 年半年度报告
（2）栖霞集团公司为本公司提供关联担保情况
2015 年 12 月 21 日，经集团公司 2015 年第五次临时股东会审议通过，继续为本公司（含子
公司）提供担保的总授权额度为 35 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2018 年
12 月 31 日。2018 年 3 月 6 日，经集团公司 2018 年第一次临时股东大会审议通过，提高为本公司
及子公司提供担保的总授权额度至 50 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2019
年 12 月 31 日。
（3）南京栖霞国资公司为本公司提供关联担保情况
经中国证监会证监许可〔2017〕1256 号文核准，公司获准面向符合《公司债券发行与交易管
理办法》规定的合格投资者公开发行不超过 15 亿元（含 15 亿元）的公司债券。
2017 年 6 月 12 日，南京栖霞国有资产经营有限公司召开董事会，审议通过《授权为南京栖
霞建设股份有限公司公开发行公司债提供担保的议案》。经与会董事审议，会议通过了如下决议：
一致同意对南京栖霞建设股份有限公司公开发行公司债券（发行规模为不超过人民币 15 亿元（含
15 亿元）的还本付息提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。上述保证担保的范围包
括：本次债券本金及利息，以及违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和其他依法应支付的费用。
本公司于 2018 年 4 月 2 日发行了规模为 13.4 亿元的 2018 年公司债券（第一期），债券
简称：18 栖建 01,债券期限：5 年，发行时票面利率:6.36%，同时在本期债券存续期第三年度末
给予发行人调整利率选择权和投资者回售选择权。平安证券股份有限公司作为本期债券的受托管
理人。
本次债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担
保。至 2019 年 6 月 30 日，南京栖霞国资的担保余额为 13.4 亿元。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
苏州立泰置业有限公司 21,447,821.80 2018/4/17 2019/4/17
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 526.98 469.00
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
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2019 年半年度报告
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海嘉实装饰公司 78,537.48 6,283.00
预付款项 上海嘉实装饰公司 4,893,464.80
预付款项 南京星叶门窗有限公司 3,649,000.00
其他应收款 苏州立泰置业有限公司 25,259,483.97 1,999,691.82 20,424,341.58 1,225,460.49
其他应收款 苏州渝熙公司 2,611,021.82 199,741.77 42,206,139.13 2,532,368.35
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 星叶门窗公司 2,731,616.86 576,162.30
应付账款 建材实业公司 2,608,655.00 36,350.00
应付账款 上海嘉实装饰公司 381,472.19 557,944.71
应付账款 星叶酒店公司 - 2,315.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
（1）合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
抵押物 抵押物账 担保借
担保单位 抵押权人 抵押标的物 借款到期日
账面原值 面价值 款余额
无锡卓辰 山东省国 锡 滨 国 用 （ 2014 ） 第 56,525.00 56,525.00 30,000.00 2019/7/26
公司 际信托 006647 号土地使用权
苏州卓辰 中国银行 苏州工业园区东兴路 31,311.33 24,495.70 15,000.00 2027/12/20
公司 苏州工业 118 号栖庭 1 幢 2 幢所有
园区支行 权及土地使用权
小 计 87,836.33 81,020.70 45,000.00
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2019 年半年度报告
（2）合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产质押担保情况(单位：万元)
质押物 质押物 担保借
担保单位 质押权人 质押标的物 借款到期日
账面原值 账面价值 款余额
本公司 厦门国际银行股 所持河北银行股 48,940.38 70,300.09 62,244.00 2020/6/14
份有限公司上海 份有限公司 1.6 亿
分行 股股票
（3）已签订的尚未履行或尚未完全履行的投资合同及有关财务支出
根据 2018 年 3 月股东会决议，本公司出资设立南京星客公司,注册资本为人民币 1,000 万元，
其中本公司认缴出资人民币 1,000 万元，占其注册资本的 100%，实收资本 200 万元，注册资本尚
未缴足。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1）本公司为非关联方提供的担保事项
本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷
款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截至 2019 年 6 月 30 日，本公司及
子公司提供担保的按揭贷款总额为 151,693.00 万元。
2）截止 2019 年 6 月 30 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：万元)
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日
本公司 无锡锡山公司 渤海银行无锡分行 8,800.00 2021/01/24
本公司 苏州卓辰公司 中国银行苏州园区支行 15,000.00 2027/12/20
小 计 23,800.00
[注] 本公司为控股子公司担保授权额度
根据本公司 2018 年 4 月 19 日召开的第六届董事会第三十次会议审议通过的 《在授权范围内
为全资子公司提供借款担保的议案》，并于 2017 年度股东大会通过。因项目开发建设需要，本公
司的部分全资子公司需要不定期地向银行等金融机构申请借款，并由本公司提供担保。为支持全
资子公司的发展，本公司授权董事长，在不超过以下授权范围内，可以签署为全资子公司提供借
款担保的协议或办理其他有关手续。本次授权截止日为 2019 年 6 月 30 日。
具体授权担保额度如下：
全资子公司名称 授信担保额度
南京迈燕公司 不超过 15 亿元
苏州卓辰公司 不超过 2 亿元
无锡栖霞公司 不超过 3 亿元
无锡锡山公司 不超过 10 亿元
无锡卓辰公司 不超过 2 亿元
小计 不超过 32 亿元
3）截止 2019 年 6 月 30 日，本公司合并范围内公司之间的财产抵押担保情况(单位：万元)
被担保 抵押物 抵押物 担保借款
担保单位 抵押权人 抵押标的物 借款到期日
单位 账面原值 账面价值 余额
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2019 年半年度报告
被担保 抵押物 抵押物 担保借款
担保单位 抵押权人 抵押标的物 借款到期日
单位 账面原值 账面价值 余额
无锡栖霞 无锡锡 渤海银行 锡滨国用(2010) 9,633.00 9,633.00 8,800.00 2021/01/24
公司 山公司 无锡分行 第 046 号
无锡栖霞公司以拥有的锡滨国用(2010)第 046 号土地使用权作为抵押物为无锡锡山公司提
供抵押担保，抵押担保金额 11,000 万元人民币，抵押期限自 2018 年 01 月 30 日至 2021 年
01 月 24 日止，截止 2019 年 6 月 30 日，担保余额为 8,800 万元。
4）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
① 2018 年 12 月 28 日，栖霞物业公司由于物业服务合同纠纷，南京市云锦美地住宅小区业
主委员会（以下简称云锦美地业委会）向南京市建邺区人民法院提交诉讼请求，要求本公司撤出
云锦美地小区，并结清自 2003 年 1 月起至被告 2018 年 12 月 31 日前的停车管理费、路面停车费、
广告费等公共收益合计 9,489,715.00 元。截止资产负债表日，该诉讼尚未判决。
② 2018 年 7 月 26 日，由于承租房屋发生火灾，承租人戚康燕向南京市栖霞区人民法院提交
诉讼请求，要求栖霞物业公司、叶永强以及南京市栖霞区人民政府马群办事处赔偿直接财产损失
和租金损失合计 21.66 万元。截止资产负债表日，该诉讼尚未判决。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
（1）母公司质押本公司部分股份情况
截止 2019 年 6 月 30 日，栖霞集团合计持有本公司股票 360,850,600 股，占公司总股本的
34.37%；其中质押的公司股票合计 265,000,000 股，占公司总股本的 25.24%，占其持有的公司股
票总数的 73.44%。
（2）关于公开发行 2019 年公司债券（第一期）情况
经中国证监会证监许可〔2017〕1256 号文核准，公司获准面向符合《公司债券发行与交易管
理办法》规定的合格投资者公开发行不超过 15 亿元（含 15 亿元）的公司债券。
2018 年 4 月 2 日,本公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）13.40 亿元发行成功,票面利
率:6.36%,发行期限:五年期。
2019 年 7 月 12 日,本公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）1.6 亿元发行成功,票面利
率:5.40%,发行期限:五年期。
本次债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担
保。
（3）关于收购棕榈股份部分股权的情况
2018 年 9 月 4 日，根据本公司第六届董事会第三十三次会议，审议并通过了“关于拟现金收
购棕榈生态城镇发展股份有限栖霞股份部分股权的议案”。
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2019 年半年度报告
根据 2019 年 2 月 11 日股权转让协议之补充协议，栖霞股份以自有资金 279,437,694.40 元人
民币收购赖国传等六人所持有的棕榈股份（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）75,523,702
股（占棕榈股份总股本的比例为 5.08%），截至 2019 年 3 月 29 日，上述股权交割程序完成。股
权过户完成后，栖霞股份持有棕榈股份的股份数变为 176,523,702 股，占其总股本的比例为 11.87%。
（4）关于终止收购棕榈股份部分股权的情况
2018 年 10 月 12 日，根据本公司第七届董事会第二次会议,审议并通过了《关于公司与吴桂
昌、吴建昌、吴汉昌签署投资框架协议的议案》，公司就收购吴桂昌、吴建昌、吴汉昌所持的棕
榈股份 5%至 8%股权的事宜，与吴桂昌等三人签署了《关于转让棕榈生态城镇发展股份有限公司
5%至 8%股份之股份转让框架协议》。
2019 年 2 月 11 日，根据公司第七届董事会第四次会议审议并通过了《关于解除与吴桂昌、
吴建昌、吴汉昌签署的投资框架协议的议案》，公司将解除与吴桂昌等三人签署的投资框架协议，
双方约定，吴桂昌等三人将于本解除协议签订之日起 15 个工作日内将已收取的 1.8 亿元预付价款
返还给公司，并同时向本公司支付补偿款 1 亿元人民币。
截至本报告日，上述预付价款 1.8 亿元已收回，另补偿款中已收到 73,338,758.29 元。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提 29,652.00 100 2,965.20 10 26,686.80 1,287,619.00 100.00 77,850.18 6.05 1,209,768.82
坏账准备
合计 29,652.00 / 2,965.20 / 26,686.80 1,287,619.00 / 77,850.18 / 1,209,768.82
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
133 / 143
2019 年半年度报告
2-3 年 29,652.00 2,965.20 10
合计 29,652.00 2,965.20 10
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按组合计提坏账准备 77,850.18 74,884.98 2,965.20
合计 77,850.18 74,884.98 2,965.20
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 3,262,931,697.10 3,181,825,033.52
合计 3,262,931,697.10 3,181,825,033.52
其他说明：
□适用 √不适用
134 / 143
2019 年半年度报告
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末余额
1 年以内小计 1,230,252,193.99
1至2年 1,878,342,035.68
2至3年 70,404,005.56
3 年以上 95,465,721.18
合计 3,274,463,956.41
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 2,671,061,031.67 3,187,175,746.32
押金及保证金 602,210,471.00 5,607,059.13
代扣代缴款项 106,452.30 102,178.21
其他 1,086,001.44 400,008.00
合计 3,274,463,956.41 3,193,284,991.66
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
135 / 143
2019 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预期 期信用损失 期信用损失 合计
信用损失 (未发生信用 (已发生信用
减值) 减值)
2019年1月1日余额 11,459,958.14 11,459,958.14
2019年1月1日余额在本期 11,459,958.14 11,459,958.14
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 72,301.17 72,301.17
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年6月30日余额 11,532,259.31 11,532,259.31
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按组合计提坏账准备 11,459,958.14 72,301.17 11,532,259.31
合计 11,459,958.14 72,301.17 11,532,259.31
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
迈燕公司 往来款 151,771,589.60 1 年以内 4.64
1,870,882,923.61 1-2 年 57.14
136 / 143
2019 年半年度报告
南京市土地矿产 土地保证金 596,600,000.00 1 年以内 18.22
市场管理办公室
无锡栖霞公司 往来款 475,000,000.00 1 年以内 14.51
南京卓辰公司 往来款 3,175,221.67 1 年以内 0.1
7,189,993.07 1-2 年 0.22
69,841,405.56 2-3 年 2.13
39,304,987.05 3 年以上 1.2
江苏汇金控股集 往来款 53,400,000.00 3 年以上 1.63 10,680,000.00
团有限公司
合计 / 3,267,166,120.56 / 99.79 10,680,000.00
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
对关联方的其他应收款情况
占其他应收款余额的
单位名称 与本公司关系 期末余额
比例(%)
南京卓辰公司 全资子公司 119,511,607.35 3.65
迈燕公司 全资子公司 2,022,654,513.21 61.77
无锡栖霞公司 全资子公司 475,000,000.00 14.51
小 计 2,617,166,120.56 79.93
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 1,430,824,545.34 1,430,824,545.34 1,430,824,545.34 1,430,824,545.34
对联营、合营企业 655,404,763.34 655,404,763.34 6,968,381.95 6,968,381.95
投资
合计 2,086,229,308.68 2,086,229,308.68 1,437,792,927.29 1,437,792,927.29
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
137 / 143
2019 年半年度报告
东方公司 16,222,197.00 - - 16,222,197.00 - -
无锡栖霞公司 218,310,000.00 - - 218,310,000.00 - -
栖霞物业公司 3,964,948.34 - - 3,964,948.34 - -
无锡锡山公司 500,000,000.00 - - 500,000,000.00 - -
苏州卓辰公司 300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
南京卓辰公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
海南卓辰公司 120,000,000.00 - - 120,000,000.00 - -
迈燕公司 33,677,400.00 - - 33,677,400.00 - -
汇锦小贷公司 136,650,000.00 - - 136,650,000.00 - -
星客公寓公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
合计 1,430,824,545.34 - - 1,430,824,545.34 - -
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告 计
减值
减 发放 提
投资 期初 期末 准备
少 权益法下确认 其他综合收 其他权益变 现金 减 其
单位 余额 追加投资 余额 期末
投 的投资损益 益调整 动 股利 值 他
余额
资 或利 准
润 备
一、合营
企业
小计
二、联营
企业
中城栖霞 5,851,738.16 - - 109,470.98 - - - - - 5,961,209.14 -
公司
上海嘉实 544,011.87 - - -278,976.06 - 265,035.81
装饰公司
南京栖园 572,631.92 - - 36,969.46 - - - - - 609,601.38 -
幼儿园
棕榈股份 672,378,197.40 -22,517,947.91 185,263.38 -1,476,595.86 648,568,917.01
小计 6,968,381.95 672,378,197.40 - -22,650,483.53 185,263.38 -1,476,595.86 - - - 655,404,763.34 -
合计 6,968,381.95 672,378,197.40 - -22,650,483.53 185,263.38 -1,476,595.86 - - - 655,404,763.34 -
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,020,661,093.07 521,496,613.46 290,463,781.61 190,306,891.08
其他业务 21,626,856.11 9,209,307.70 4,319,865.28 2,438,714.70
合计 1,042,287,949.18 530,705,921.16 294,783,646.89 192,745,605.78
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2019 年半年度报告
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
（1）主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上期数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 1,020,661,093.07 521,496,613.46 290,463,781.61 190,306,891.08
（2）房地产开发经营项目情况
本期数 上期数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
南京幸福城 47,763,284.52 40,941,905.74 93,026,241.20 83,187,832.90
南京羊山湖花园 9,934,076.18 3,941,326.27 20,214,296.61 7,953,681.42
南京瑜憬湾 962,156,113.33 471,713,824.80 174,533,434.27 97,208,103.47
其他项目 807,619.04 4,899,556.65 2,689,809.53 1,957,273.29
小 计 1,020,661,093.07 521,496,613.46 290,463,781.61 190,306,891.08
[注]以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的 1%，
故未予列示销售收入前五名客户的情况。
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 21,600,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -22,650,483.53 -2,340,066.04
处置长期股权投资产生的投资收益 -4,912,600.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融 2,830,127.04 1,851,600.00
资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的 -1,966,775.42 37,495.85
金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
处置持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益 6,030,000.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
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2019 年半年度报告
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
其他投资收益 161,594,411.05
合计 139,807,279.14 22,266,429.81
其他说明：
（1）按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期数 上期数 本期比上年增减变动的原因
汇锦小贷公司 - 21,600,000.00 上期分配股利
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期数 上期数 本期比上年增减变动的原因
南京中城栖霞资产管理 109,470.98 71,062.98 本期净利润增加
有限公司
上海嘉实装饰有限公司 -278,976.06 -52,908.98 本期净利润减少
南京栖园幼儿园 36,969.46 -2,358,220.04 本期净利润增加
棕榈股份 -22,517,947.91 - 本期棕榈股份转为权益法核算，
且棕榈股份本期净利润亏损
小 计 -22,650,483.53 -2,340,066.04
（3）本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -649.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 2,780.00
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
委托他人投资或管理资产的损益 442,591.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 -765,668.11
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当 161,594,411.05 通过现金收购增加棕榈股
期损益进行一次性调整对当期损益的影响 份股权，转权益法核算，
以前计入其他综合收益金
额结转到投资收益科目。
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2019 年半年度报告
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 69,117,870.95 收到棕榈股份股权收购解
约赔偿金 7333.87 万元。
所得税影响额 -57,597,833.97
少数股东权益影响额 -105,604.89
合计 172,687,897.03
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 10.59% 0.4007 0.4007
利润
扣除非经常性损益后归属于 6.24% 0.2362 0.2362
公司普通股股东的净利润
（1）加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 420,686,675.01
非经常性损益 2 172,687,897.03
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 247,998,777.98
归属于公司普通股股东的期初净资产 4 3,628,631,432.53
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 5 -
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 6 -
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 105,000,000.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8 1
其他交易或事项引起的净资产增减变动 9 151,998,353.00
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 10 6
报告期月份数 11 6
加权平均净资产 12[注] 3,973,473,123.03
加权平均净资产收益率 13=1/12 10.59%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 14=3/12 6.24%
[注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11
（2）基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 420,686,675.01
非经常性损益 2 172,687,897.03
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 247,998,777.98
期初股份总数 4 1,050,000,000
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 -
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 6 -
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 7 -
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2019 年半年度报告
项 目 序号 本期数
报告期因回购等减少股份数 8 -
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 9 -
报告期缩股数 10
报告期月份数 11 6
发行在外的普通股加权平均数 12 1,050,000,000
基本每股收益 13=1/12 0.4007
扣除非经常损益基本每股收益 14=3/12 0.2362
[注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10
（3）稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2019 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
盖章的财务报表
备查文件目录
报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露
的所有公司文件正本和公告原件
董事长：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
董事会批准报送日期：2019 年 8 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
143 / 143
