ST榕泰：广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、环市南路以南地块土地使用权价值资产评估报告2022-12-24
广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、环市南路以南地块土地使用权价值 资产评估报告
目 录
声 明 ............................................................................................................. 1
资产评估报告摘要 ....................................................................................... 3
资产评估报告正文 ....................................................................................... 5
一、 委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人 ......................................5
二、 评估目的 ................................................................................................................ 6
三、 评估对象和评估范围 .......................................................................................... 6
四、 价值类型及其定义 ...............................................................................................7
五、 评估基准日 ............................................................................................................7
六、 评估依据 ................................................................................................................ 8
七、 评估方法 .............................................................................................................. 10
八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................... 12
九、 评估假设 .............................................................................................................. 13
十、 评估结论 .............................................................................................................. 14
十一、 特别事项说明 .................................................................................................14
十二、 评估报告使用限制说明 ............................................................................... 16
十三、 评估报告日 ..................................................................................................... 17
资产评估报告附件 ..................................................................................... 18
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声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使
用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是
对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
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者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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所涉及广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、
环市南路以南地块土地使用权价值
资产评估报告摘要
北京卓信大华资产评估有限公司接受广东榕泰实业股份有限公司的委托，对
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权价值进行了评估。现将资产评估报告正文中的主要信息及评估结论摘要如下。
评估目的：根据广东榕泰实业股份有限公司《总经理会议纪要》[2022]101801
号。本次评估目的是对广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、环市南路以南地块土地使用
权在评估基准日 2022 年 6 月 30 日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行
为提供价值参考意见。
评估对象和评估范围：评估对象为委托人指定的广东榕泰实业股份有限公司
揭阳市区榕华大道以东、环市南路以南地块土地使用权价值；评估范围为广东榕
泰实业股份有限公司评估基准日的土地使用权 17,568.20 平方米，账面价值 194.60
万元。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2022 年 6 月 30 日。
评估方法：市场法和基准地价系数修正法。
评估结论：纳入评估范围的土地使用权账面价值为 194.60 万元，评估值
1,260.00 万元，评估增值 1,065.40 万元，增值率为 547.48%。
评估结论详细情况见资产评估明细表和资产评估报告正文。
本次评估结论的有效使用期限为自评估基准日起一年内有效，超过本报告使
用有效期不得使用资产评估报告。
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资产评估报告的使用人应注意本报告正文中的特别事项对评估结论所产生
的影响。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解
评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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所涉及广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、
环市南路以南地块土地使用权价值
评估报告正文
卓信大华评报字(2022)第 85113 号
广东榕泰实业股份有限公司：
北京卓信大华资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和
资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和基准地价系
数修正法，按照必要的评估程序，对广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资
产出资行为所涉及广东榕泰实业股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、环市南路
以南地块土地使用权价值在 2022 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产
评估情况报告如下。
一、 委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次评估的委托人和产权持有人均为广东榕泰实业股份有限公司，资产评估
报告使用人为资产评估委托合同中约定的资产评估报告使用人和法律、行政法规
规定的其他资产评估报告使用人。
（一）委托人暨产权持有人
企业名称：广东榕泰实业股份有限公司
法定住所：广东省揭阳市新兴东二路１号
法定代表人：霍焰
注册资本：70403.33 万
企业类型：其他股份有限公司（上市）
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主要经营范围：互联网数据中心业务；云计算业务；数据、信息技术开发；
数据中心及云计算技术专业承包；信息系统集成；研发数字网络应用软件；计算
机信息网络国际联网经营业务。生产、销售氨基塑料及制品，氨基复合材料及制
品，甲醛溶液、邻苯二甲酸酐和邻苯二甲酸脂类增塑剂（安全生产许可证有效期
至 2018 年 11 月 26 日）；高分子材料的研究。国内贸易，货物进出口、技术进出
口。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（二）委托人和产权持有人之间的关系
委托人暨产权持有人。
二、 评估目的
本次评估目的是广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资所涉及
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权在评估基准日 2022 年 6 月 30 日所表现的市场价值作出公允反映，为该经济行
为提供价值参考意见。
三、 评估对象和评估范围
本次评估对象为委托人所指定的应用于本次经济行为所涉及广东榕泰实业
股份有限公司揭阳市区榕华大道以东、环市南路以南地块土地使用权价值。
本次评估范围为广东榕泰实业股份有限公司基准日申报的土地使用 权
17,568.20 平方米。主要资产的经济、物理和权属状况：
土地使用权原始入账价值 3,040,605.00 元，账面价值 1,945,986.18 元。共计 1
宗地，面积共计 17,568.20 平方米。
（一）土地登记状况：
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序 使用权
宗地名称 土地使用权证编号 权利人 坐落 地类 终止日期 面积（m2）
号 类型
广东榕泰 市区榕华大
揭府国用（2004） 工业用 国有 2054 年 7
1 待估宗地 实业股份 道以东、环市 17,568.20
字第 060 号 地/工业 出让 月7日
有限公司 南路以南
（二）土地权利状况：
待估宗地土地所有权属于国家。广东榕泰实业股份有限公司于 2004 年以出
让方式取得待估宗地的国有建设用地使用权。待估宗地的土地出让金等相关税费
已缴清；待估宗地截至报告出具日处于抵押、查封状态。
（三）土地利用状况：
根据广东榕泰实业股份有限公司提供的权属资料及现场查看情况，待估宗地
地上均为外部单位使用该地块修建的厂房仓库，委托人出具相关说明地上房屋建
筑物权属非广东榕泰实业股份有限公司所有。
引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额：本次
评估不存在引用其他机构报告的情况。
四、 价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件和评估对象自身特点等因素，确定评估对象的
价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本项目评估基准日是 2022 年 6 月 30 日，由委托人根据经济行为、会计期末、
利率变化等因素确定。
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六、 评估依据
我们在本次评估过程中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、准
则依据、权属依据、取价依据以及在评估中参考的文件资料、依据主要有：
（一） 经济行为依据
1、广东榕泰实业股份有限公司《总经理会议纪要》[2022]101801 号。
（二） 主要法律、法规依据
1、 《中华人民共和国资产评估法》（2016 年 7 月 2 日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第二十一次会议通过）；
2、 《中华人民共和国证券法》（2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第十五次会议修订，自 2020 年 3 月 1 日起施行）；
3、 《中华人民共和国公司法》（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
4、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；
5、 《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代
表大会常务委员会第十二次会议第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；
6、 《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人大三次会
议表决通过，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；
7、 财政部令第 97 号《资产评估行业财政监督管理办法》；
8、 财政部令第 33 号《企业会计准则——基本准则》、财政部令第 76 号《财
政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》；
9、 其他相关的法律法规。
（三）准则依据
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1、财资【2017】43 号《资产评估基本准则》；
2、中评协【2017】30 号《资产评估职业道德准则》；
3、中评协【2019】35 号《资产评估执业准则--资产评估方法》；
4、中评协【2018】35 号《资产评估执业准则--资产评估报告》；
5、中评协【2018】36 号《资产评估执业准则--资产评估程序》；
6、中评协【2018】37 号《资产评估执业准则--资产评估档案》；
7、中评协【2017】33 号《资产评估执业准则--资产评估委托合同》；
8、中评协【2017】38 号《资产评估执业准则--不动产》；
9、 中评协【2017】46 号《资产评估机构业务质量控制指南》；
10、 中评协【2017】47 号《资产评估价值类型指导意见》；
11、 中评协【2017】48 号《资产评估对象法律权属指导意见》；
12、 中评协【2019】39 号《资产评估专家指引第 8 号——资产评估中的核查
验证》。
（四） 权属依据
1、国有土地使用证复印件；
2、产权持有人提供的其他权属证明文件。
（五） 取价依据
1、 全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
2、 评估基准日房地产市场交易案例资料；
3、 中国土地市场网相关资料；
4、 评估基准日土地市场交易案例资料；
（六） 其他参考依据
1、 产权持有人提供的资产评估申报明细表；
2、 资产评估专业人员现场勘查调查表、收集整理的其他资料；
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3、 最新版《资产评估常用方法与参数手册》；
4、 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
5、 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）；
6、 《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）；
7、 其它与评估有关的资料。
七、 评估方法
(一) 评估方法介绍
资产评估专业人员执行单项资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、
价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法三种基本方法的适用
性，选择评估方法。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法，是指将评估对象与可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评
估方法。
成本法，主要是以评估基准日委托评估资产的更新重置成本为基础，确定评
估对象价值的评估方法。成本法评估的前提条件为被评估资产处于继续使用状态
或被假定处于继续使用状态；被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价
值。
(二) 评估方法适用性分析
根据现场勘查索取资料和资产评估专业人员掌握的市场地价资料，经过实地
勘察和分析，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，
考虑到近年来揭阳市土地市场相对较为活跃，与待估宗地所处的相同或类似的区
域范围内可以搜集到多宗工业用地的交易实例，故适宜选择市场比较法。待估宗
地所处位置属于揭阳市规划用地范围内，虽然待估宗地当地有已经公布的征地成
本统计资料，但由于公布时间较早，待估宗地周边土地资源紧张，价格变化较大，
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因此已有征收成本不能反映待估宗地正常市场价值，故不适宜选择成本逼近法。
待估宗地位于揭阳市基准地价覆盖范围内，可以通过基准地价测算真实反映待估
对象所在区域的地价水平，故本次评估采用基准地价系数修正法评估。待估宗地
为工业用地，土地收益难以准确剥离确定，故不适宜选择收益还原法。同时宗地
投资开发潜力不大，故不适宜选择剩余法。
综上所述本次无形资产-土地使用权评估选择市场法、基准地价系数修正法。
最终将评估结果与当地市场上同类用地的地价水平进行分析、比较求取土地评估
价值。
(三) 各类资产评定过程
1、市场比较法评估：
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近
期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以
此估算待估宗地价格的方法。其计算公式为：
公式：V=VB×A×B×C×D×E
其中：
V—估价宗地价格;
VB—比较实例价格;
A—待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数。
2、基准地价修正法：
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按
照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比
较，对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗
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地在评估基准日价格的方法。计算公式如下：
地面单价＝级别价×个别因素修正系数× (1＋区域因素修正系数) ＋开发
程度修正值
个别因素修正包括期日、剩余年期、宗地形状、土地用途修正共四项。
3、评估价值的确定：
经分析两种方法测算价格差异不大，最终综合两种评估方法的加权平均值确
定评估结果。
八、 评估程序实施过程和情况
（一）委托人为实现以部分实物资产出资之目的，在与我公司接洽后，决定
委托我公司对产权持有人的部分实物资产进行评估。我公司接受项目委托后，根
据本次评估项目所对应的经济行为的特性、确定评估目的、评估对象价值类型；
对评估对象、评估范围的具体内容进行了初步了解，与委托人协商确定评估基准
日，拟定评估计划，签订评估委托合同。
（二）按照《资产评估执业准则——资产评估程序》的规定，向产权持有人
提供资产评估所需申报资料，指导产权持有人清查资产填报相关表格；在完成上
述前期准备工作后，我公司组织资产评估专业人员进入评估现场，开始进行现场
勘查，通过询问、核对、勘查、检查等方式进行必要的核查验证，了解资产的经
济、技术使用状况和法律权属状况，分析评估对象的具体情况，收集企业近期及
评估基准日的财务数据资料，核实企业申报的评估资料与企业提供的会计资料是
否相符，验证索取各项资料是否真实、完整，并对资产法律权属状况给予必要的
关注。
（三）按照评估相关的法律、准则、取价依据的规定，根据资产具体情况分
别采用适用的评估方法，收集市场价格信息资料以其作为取价参考依据，对以核
实后的账面价值进行评定估算，确定评估价值。
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（四）评估结果汇总，分析评估结论，撰写评估报告，实施内部三级审核，
提交评估报告。
九、 评估假设
本项目评估对象的评估结论是在以下假设前提、限制条件成立的基础上得出
的，如果这些前提、条件不能得到合理满足，本报告所得出的评估结论一般会有
不同程度的变化。
（一）一般假设
1、 交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、 公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3、 资产持续使用假设：假设被评估资产按照规划的用途和使用的方式、环
境等条件合法、有效地持续使用下去，并在可预见的使用期内，不发生重大变化。
（二）特殊假设
1、 假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2、 假设和产权持有人相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评
估基准日后不发生重大变化。
3、 假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有人造成重大不
利影响。
4、 假设评估对象所涉及资产的取得过程符合国家有关法律法规规定。
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（五） 评估基准日存在的法律、经济等未决事项说明
1、本次产权持有人土地使用权因诉讼被查封资产情况如下：
查封 查封
序
权证编号 查封文号 开始 终止 查封单位 申请执行人 被告
号
时间 时间
揭府国用 (2021) 广东榕泰实
2021 2024/ 河北省张家口市 河北银行股份有限
1 (2004)字 冀 07 财 业股份有限
/9/1 8/31 中级人民法院 公司张家口分行
第 060 号 保5号 公司
(2022)
揭府国用 2022 广东榕泰实
粤 0104 2025/ 广东省广州市越 广东天禾农贸股份
2 (2004)字 /7/1 业股份有限
执 21450 7/10 秀区人民法院 有限公司
第 060 号 1 公司
号
其中查封信息第 2 项，依据企业提供的执行和解协议，2022 年 7 月 13 日广
东榕泰实业股份有限公司与广东天禾农贸股份有限公司已达成和解。
本次评估未考虑土地使用权查封事项对评估价值的影响。
2、截止本次评估基准日，产权持有人土地使用权抵押情况如下：
序 房屋权证编 建筑物名 建筑
建成年月 抵押权人 抵押期限 备注
号 号 称 面积
揭府国用 厂房及 中国光大银行股
2004 年 7 17,568 2020/09/16 至 最高额
1 （2004）字 配套设 份有限公司深圳
月 .20 2023/09/15 抵押
第 060 号 施 分行
本次评估未考虑土地使用权抵押事项对评估价值的影响。
（六） 本次评估范围内土地使用权上存在未纳入评估范围的房屋建筑物，
本次评估范围以委托人提供的资产评估申报表为准。
（七） 纳入本次评估范围内土地使用权存在抵押担保、涉诉查封等事项，
相关资产在解封和解除抵押前不能用于对外出资。最终如因无法解封或无法解除
抵押出现产权无法转移或其他实际情况而导致需要本次出资的资产范围实际进
行调整的，对评估结论产生明显影响时，应重新评估。
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本次广东榕泰实业股份有限公司拟以部分实物资产出资之经济行为的实现，
最终将按照公司章程规定的决策程序执行，提醒报告使用人关注。
（八） 期后重大事项
在评估基准日至本评估报告日之间，委托人及产权持有人未申报产生重大影
响的期后事项，资产评估专业人员亦无法发现产生重大影响的期后事项。
（九） 对委托人和产权持有人可能存在的影响评估结论的其他瑕疵事项，
在委托人和产权持有人未作特别说明，而资产评估专业人员已履行评估程序后仍
无法获知的情况下，资产评估机构及资产评估专业人员不承担相关责任。
（十） 本评估结论未考虑评估对象评估增减值所引起的税收责任，最终应
承担的税负应以当地税务机关核定的税负金额为准。
（十一） 在评估报告日至评估报告有效期内如资产数量发生重大变化，应对
资产数额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对评估结论产生明显影响
时，应重新评估。
对上述特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，提请资
产评估报告使用人关注其对经济行为的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
（一） 资产评估报告只能用于载明的评估目的、用途。
（二） 资产评估报告只能由报告载明的报告使用人使用，国家法律、法规
另有规定的除外。委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规
定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产
评估师不承担责任。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不
能成为资产评估报告的使用人。
（三） 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等
16 北京卓信大华资产评估有限公司
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资产评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、委托人和产权持有人法人营业执照复印件；
附件三、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件四、委托人和相关当事方的承诺函；
附件五、签字资产评估师的承诺函；
附件六、北京卓信大华资产评估有限公司变更备案公告复印件；
附件七、北京卓信大华资产评估有限公司证券相关业务资格文件复印件；
附件八、北京卓信大华资产评估有限公司营业执照复印件；
附件九、北京卓信大华资产评估有限公司评估师资格证书登记卡复印件；
附件十、资产评估委托合同；
附件十一、资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明。
18 北京卓信大华资产评估有限公司
