上海新黄浦置业股份有限公司
审计报告及财务报表
2018 年度
上海新黄浦置业股份有限公司
审计报告及财务报表
（2018 年 01 月 01 日至 2018 年 12 月 31 日止）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-7
二、 财务报表
合并资产负债表和公司资产负债表 1-4
合并利润表和公司利润表 5-6
合并现金流量表和公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-107
审 计 报 告
信会师报字[2019]第 ZA11487 号
上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新黄浦）财
务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公
司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了新黄浦 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司财
务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们
在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于新黄浦，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取
的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
审计报告 第 1 页
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值
请参阅合并财务报表附注“三、重 我们就评估存货的可变现净值
要 会 计 政 策 和 会 计 估 计 ” 注 释 实施的主要审计程序如下：
（十二） 所述的会计政策及“五、 1、评价管理层与编制和监督管
合 并 财 务 报 表 项 目 附 注 ” 注 释 理预算及预测各存货项目的建
（八） 造和其他成本相关的关键内部
截至 2018 年 12 月 31 日， 新 控制的设计和运行有效性；
黄浦及其子公司开发成本、开发 2、在抽样的基础上对存货项目
产品（以下统称“存货” ）的账面 进行实地观察，并询问管理层这
价值合计金额为 489,745.76 万 些存货项目的进度和各项目最
元，占新黄浦 2018 年 12 月 31 日 新预测所反映的总开发成本预
资产总额的 38.93%，该等存货按 算；
照成本与可变现净值孰低计量。 3、评价管理层所采用的估值方
在确定存货可变现净值过程中， 法，并将估值中采用的关键估计
管理层需要对每个拟开发项目和 和假设，包括与平均净售价有关
在建项目至完工时将要发生的建 的关键估计和假设，与市场可获
造成本作出最新估计，并估算每 取数据和 新黄浦的销售预算计
个开发项目的预期未来售价和未 划进行比较；
来销售费用以及相关销售税金 4、将各存货项目的估计建造成
等，该过程涉及重大的管理层判 本与新黄浦的最新预算进行比
断和估计。 较，并将截止 2018 年 12 月 31
由于存货对公司资产的重要性， 日发生的成本与截止 2017 年
且估计存货项目达到完工状态时 12 月 31 日的预算进行比较，
将要发生的建造成本和未来售价 以评价管理层预测的准确性和
涉及固有风险，因此我们将新黄 预算过程；
浦存货的可变现净值的评估作为 5、进行敏感性分析，以确定该等
关键审计事项。 估计将导致开发项目发生重大
错报的变动程度，并考虑关键估
计和假设出现此类变动的可能
性。
审计报告 第 2 页
（二）金融资产减值准备
请参阅合并财务报表附注“三、重 在对金融资产减值准备计提的
要 会 计 政 策 和 会 计 估 计 ” 注 释 审计过程中，我们实施的主要审
（十）、（十一） 所述的会计政策 计程序如下：
及“五、合并财务报表项目附注” 1、对金融资产减值准备计提相
注释（六）、（十）、（十一）、（十 关的内部控制主要环节及其控
二）、（四十四）。 制点进行充分的了解，并在了解
2018 年度，新黄浦计入损益的金 的基础上对内控主要环节及其
融资产减值准备金额 12,067.75 控制点进行控制测试
万元，截至 2018 年 12 月 31 日， 2、了解管理层评估金融资产减
金融资产减值准备累计金额为 值准备时的判断和考虑的因素，
14,781.90 万元。由于金融资产可 分析管理层对金融资产减值准
收回性的确定需要管理层获取客 备会计估计的合理性，包括资产
观证据，在评估金融资产可回收 风险类别的划分、金额重大的判
金额方面涉及管理层运用重大会 断、单独计提坏账准备的判断
计估计和判断，基于金融资产减 等；
值准备的计提对于财务报表具有 3、对于管理层采用单项金额重
重要性，因此，我们将金融资产 大并已单独计提坏账准备的金
减值准备的计提认定为关键审计 融资产进行逐项减值测试，复核
事项。 管理层对预计未来可获得的现
金流量做出评估的依据，以核实
金融资产减值准备的计提时点
和金额的合理性；
4、对于按账龄分析法计提坏账
准备的应收款项，对账龄准确性
进行测试，并按照坏账政策重新
计算坏账计提金额是否准确；
5、对于存在减值迹象的金融资
产，我们通过查阅相关文件评估
资产的可收回性，并与管理层聘
请的律师讨论可收回金额的估
计，对债务人进行访谈并收集相
关审计证据，分析债务人的偿债
能力和偿债意愿。
审计报告 第 3 页
（三）房地产开发项目收入
请参阅合并财务报表附注“三、重 针对房地产开发项目的收入确
要会计政策和会计估计”注释（二 认事项，我们实施的主要审计程
十三）所述的会计政策及“五、合
序如下：
并财务报表项目附注”注释（四十
1、 评价与房地产开发项目的收
三）。
2018 年度，新黄浦及其子公司实 入确认相关的关键内部控制的
现 房 地 产 开 发 项 目 收 为 设计和运行有效性；
80,460.82 万元，占 2018 年度营 2、 检查新黄浦的房产标准买卖
业收入总额 73.29%。 合同条款，以评价新黄浦有关房
由于房地产开发项目的收入对新 地产开发项目的收入确认政策
黄浦的重要性，以及单个房地产
是否符合相关会计准则的要求；
开发项目销售收入确认上的细小
错误汇总起来可能对新黄浦的利 3、 就本年确认房产销售收入的
润产生重大影响，因此，我们将 项目，选取样本，检查买卖合同
新黄浦房地产开发项目的收入确 及可以证明房产已达到交付条
认识别为关键审计事项。 件的支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否已按照集团的
收入确认政策确认；
4、 就资产负债表日前后确认房
产销售收入的项目，选取样本，
检查可以证明房产已达到交付
条件的支持性文件，以评价相关
房产销售收入是否在恰当的期
间确认。
审计报告 第 4 页
四、 其他信息
新黄浦管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包
括新黄浦 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们
的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估新黄浦的持续经营能力，披
露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计
划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督新黄浦的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
审计报告 第 5 页
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对新黄浦持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致新黄浦不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评
价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就新黄浦中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的
审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行
集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
审计报告 第 6 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 （一） 1,565,079,012.26 2,511,905,450.93
结算备付金 （二） 17,110,936.74 8,427,388.64
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 （三） 8,622,555.03 63,935,969.65
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （四） 978,686,729.12 2,536,972.65
预付款项 （五） 859,746,785.90 4,107,341.95
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 （六） 96,972,050.26 122,618,410.49
买入返售金融资产 （七） 1,142,002.01 10,023,558.24
存货 （八） 4,898,286,848.23 3,660,658,097.03
持有待售资产 （九） 134,227,004.13
一年内到期的非流动资产 （十） 190,000,000.00 90,000,000.00
其他流动资产 （十一） 502,045,916.64 439,478,018.33
流动资产合计 9,117,692,836.19 7,047,918,212.04
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 （十二） 865,139,172.16 758,981,055.99
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （十三） 1,368,218,048.24 1,340,801,389.68
投资性房地产 （十四） 642,493,162.06 770,095,090.49
固定资产 （十五） 527,300,907.00 547,989,803.27
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （十六） 261,570.90 370,975.70
开发支出
商誉 （十七） 32,009,686.08 32,009,686.08
长期待摊费用 （十八） 16,412,108.16 19,213,194.06
递延所得税资产 （十九） 6,384,320.80 28,182,682.94
其他非流动资产 （二十） 3,690,195.70 203,447,079.45
非流动资产合计 3,461,909,171.10 3,701,090,957.66
资产总计 12,579,602,007.29 10,749,009,169.70
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 1 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 （二十一） 200,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债 561,341.80
应付票据及应付账款 （二十二） 158,432,468.93 177,412,271.40
预收款项 （二十三） 2,511,020,300.59 1,387,346,470.40
卖出回购金融资产款 （二十四） 1,899,792.41 19,743,678.12
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （二十五） 21,988,132.31 19,446,290.42
应交税费 （二十六） 205,875,151.90 220,167,867.84
其他应付款 （二十七） 1,092,428,648.59 761,403,900.04
应付分保账款
期货风险准备金 （二十八） 9,519,921.24 9,092,085.85
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （二十九） 80,000,000.00 40,000,000.00
其他流动负债 （三十） 231,354,113.71 333,532,253.15
流动负债合计 4,313,079,871.48 3,168,144,817.22
非流动负债：
长期借款 （三十一） 1,047,560,000.00 635,000,000.00
应付债券 （三十二） 2,138,966,546.84 2,135,102,342.96
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 （十九） 113,919,353.51 116,678,750.06
其他非流动负债 （三十三） 247,626,400.00 364,376,400.00
非流动负债合计 3,548,072,300.35 3,251,157,493.02
负债合计 7,861,152,171.83 6,419,302,310.24
所有者权益：
股本 （三十四） 673,396,786.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 （三十五） 902,640,279.28 1,014,873,077.28
减：库存股
其他综合收益 （三十六） 38,202,818.17 47,706,131.43
专项储备
盈余公积 （三十八） 362,788,990.81 308,859,950.16
一般风险准备 （三十七） 2,292,344.36 2,269,722.95
未分配利润 （三十九） 2,596,188,546.20 2,274,564,986.68
归属于母公司所有者权益合计 4,575,509,764.82 4,209,437,856.50
少数股东权益 142,940,070.64 120,269,002.96
所有者权益合计 4,718,449,835.46 4,329,706,859.46
负债和所有者权益总计 12,579,602,007.29 10,749,009,169.70
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 2 页
上海新黄浦置业股份有限公司
资产负债表
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注（十五） 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 515,390,587.51 1,323,867,869.40
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （一） 965,274,900.00
预付款项 734,020,000.00
其他应收款 （二） 2,838,338,782.88 3,349,245,866.67
存货 12,176,125.57 12,187,036.57
持有待售资产 150,979,443.18
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 5,065,200,395.96 4,836,280,215.82
非流动资产：
可供出售金融资产 39,172,402.00 39,172,402.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （三） 3,200,975,164.00 3,163,150,342.44
投资性房地产 487,254,119.07 506,923,539.91
固定资产 748,432.46 1,259,861.02
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,989,009.00 2,259,279.00
递延所得税资产 2,659,236.24 2,382,535.23
其他非流动资产
非流动资产合计 3,732,798,362.77 3,715,147,959.60
资产总计 8,797,998,758.73 8,551,428,175.42
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 3 页
上海新黄浦置业股份有限公司
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 200,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 2,393,065.96 193,569,663.65
应付职工薪酬 7,106,077.28 7,257,220.20
应交税费 179,466,086.98 197,994,710.21
其他应付款 1,512,343,356.34 1,156,314,268.86
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 40,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 1,782,020,748.07 1,795,848,024.43
非流动负债：
长期借款 555,000,000.00 635,000,000.00
应付债券 2,138,966,546.84 2,135,102,342.96
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,698,215,756.74 2,774,351,552.86
负债合计 4,480,236,504.81 4,570,199,577.29
所有者权益：
股本 673,396,786.00 561,163,988.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,005,958,264.76 1,118,191,062.76
减：库存股
其他综合收益 39,981,909.39 46,331,264.28
专项储备
盈余公积 362,532,986.14 308,603,945.49
未分配利润 2,235,892,307.63 1,946,938,337.60
所有者权益合计 4,317,762,253.92 3,981,228,598.13
负债和所有者权益总计 8,797,998,758.73 8,551,428,175.42
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 4 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 1,097,844,671.98 1,810,489,275.01
其中：营业收入 （四十） 1,066,328,391.50 1,777,590,446.22
利息收入 18,925,995.53 21,220,266.56
已赚保费
手续费及佣金收入 12,590,284.95 11,678,562.23
二、营业总成本 1,255,750,065.54 1,992,369,108.31
其中：营业成本 （四十） 697,486,606.90 1,540,375,774.96
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 458,984.17 583,928.12
保单红利支出
分保费用
税金及附加 （四十一） 52,727,931.57 75,889,210.52
销售费用 （四十二） 87,259,966.62 46,346,703.09
管理费用 （四十三） 169,330,420.72 161,021,013.34
研发费用
财务费用 （四十四） 127,808,686.99 158,544,332.01
其中：利息费用 145,344,147.30 168,900,630.54
利息收入 18,016,175.08 11,058,506.21
资产减值损失 （四十五） 120,677,468.57 9,608,146.27
加：其他收益 （四十六） 3,590,853.58 23,163,800.00
投资收益（损失以“-”号填列） （四十七） 972,770,575.74 982,983,433.06
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 33,766,013.45 79,729,543.31
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） （四十八） -44,756.50 -377,948.78
资产处置收益（损失以“-”号填列） （四十九） -177,536.98 -34,067.62
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 818,233,742.28 823,855,383.36
加：营业外收入 （五十） 5,825,439.05 8,678,726.96
减：营业外支出 （五十一） 3,132,803.81 15,229,944.96
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 820,926,377.52 817,304,165.36
减：所得税费用 （五十二） 236,127,576.63 206,892,870.39
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 584,798,800.89 610,411,294.97
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 584,798,800.89 610,411,294.97
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 571,982,617.38 644,976,824.69
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 12,816,183.51 -34,565,529.72
六、其他综合收益的税后净额 -9,503,313.26 -3,615,049.00
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -9,503,313.26 -3,615,049.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -9,503,313.26 -3,615,049.00
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -6,349,354.89 -833,130.03
2．可供出售金融资产公允价值变动损益 -3,153,958.37 -2,781,918.97
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 575,295,487.63 606,796,245.97
归属于母公司所有者的综合收益总额 562,479,304.12 641,361,775.69
归属于少数股东的综合收益总额 12,816,183.51 -34,565,529.72
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.8494 0.9578
（二）稀释每股收益（元/股） 0.8494 0.9578
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 5 页
上海新黄浦置业股份有限公司
利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 （四） 104,981,798.22 78,953,269.88
减：营业成本 （四） 30,763,842.29 21,001,536.67
税金及附加 11,015,973.39 10,348,790.71
销售费用 478,949.84 370,510.24
管理费用 69,630,329.84 60,306,623.18
研发费用
财务费用 87,226,898.67 61,327,334.47
其中：利息费用 96,168,142.32 66,922,534.62
利息收入 8,965,348.12 6,518,779.36
资产减值损失 1,106,804.06 3,128,336.34
加：其他收益 20,000,000.00
投资收益（损失以“-”号填列） （五） 810,191,052.58 892,120,037.13
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） -61,963.26 -43,157.22
二、营业利润（亏损以“-”填列） 714,888,089.45 834,547,018.18
加：营业外收入 774,045.70 944,394.00
减：营业外支出 62,500.00
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 715,599,635.15 835,491,412.18
减：所得税费用 176,309,228.67 191,359,102.98
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 539,290,406.48 644,132,309.20
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 539,290,406.48 644,132,309.20
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -6,349,354.89 -833,130.03
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -6,349,354.89 -833,130.03
1．权益法下可转损益的其他综合收益 -6,349,354.89 -833,130.03
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 532,941,051.59 643,299,179.17
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 6 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 3,273,413,365.65 1,408,361,980.55
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 31,732,020.90 34,182,683.70
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 1,437,862.82
收到其他与经营活动有关的现金 （五十三） 394,907,200.53 485,197,845.12
经营活动现金流入小计 3,701,490,449.90 1,927,742,509.37
购买商品、接受劳务支付的现金 3,297,013,296.76 1,596,678,610.63
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 152,622,949.18 138,185,318.63
支付的各项税费 389,195,911.35 161,662,537.21
支付其他与经营活动有关的现金 （五十三） 484,371,555.50 469,374,449.82
经营活动现金流出小计 4,323,203,712.79 2,365,900,916.29
经营活动产生的现金流量净额 -621,713,262.89 -438,158,406.92
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,977,816,121.06 2,165,492,594.53
取得投资收益收到的现金 130,971,493.88 21,290,928.48
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 71,130.34 62,173.89
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 567,513,872.30 1,171,961,854.14
收到其他与投资活动有关的现金 （五十三） 115,991,647.26 356,043,412.64
投资活动现金流入小计 2,792,364,264.84 3,714,850,963.68
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 8,088,330.44 13,222,275.17
投资支付的现金 2,125,287,739.23 2,802,536,819.98
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 （五十三） 371,232,750.00 170,000,000.00
投资活动现金流出小计 2,504,608,819.67 2,985,759,095.15
投资活动产生的现金流量净额 287,755,445.17 729,091,868.53
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 2,989,119.68 15,532,166.10
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 492,560,000.00 1,920,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 （五十三） 183,585,600.00 454,376,400.00
筹资活动现金流入小计 679,134,719.68 2,389,908,566.10
偿还债务支付的现金 240,000,000.00 270,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 364,623,340.63 303,566,943.91
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 （五十三） 696,400,000.00 664,324,557.15
筹资活动现金流出小计 1,301,023,340.63 1,237,891,501.06
筹资活动产生的现金流量净额 -621,888,620.95 1,152,017,065.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -955,846,438.67 1,442,950,526.65
加：期初现金及现金等价物余额 2,511,605,450.93 1,068,654,924.28
六、期末现金及现金等价物余额 1,555,759,012.26 2,511,605,450.93
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 7 页
上海新黄浦置业股份有限公司
现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 107,923,931.56 86,325,920.43
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 698,571,949.39 109,165,299.22
经营活动现金流入小计 806,495,880.95 195,491,219.65
购买商品、接受劳务支付的现金 735,811,103.09 2,982,739.76
支付给职工以及为职工支付的现金 57,523,118.79 50,758,337.74
支付的各项税费 211,998,941.81 29,556,113.64
支付其他与经营活动有关的现金 308,622,339.75 468,300,111.61
经营活动现金流出小计 1,313,955,503.44 551,597,302.75
经营活动产生的现金流量净额 -507,459,622.49 -356,106,083.10
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 1,374,484,371.89 1,124,713,512.72
取得投资收益收到的现金 1,145,351.52 3,292,621.83
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
5,500.00
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 1,194,000,000.00
收到其他与投资活动有关的现金 1,422,821,016.30 1,852,411,470.62
投资活动现金流入小计 2,798,456,239.71 4,174,417,605.17
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
31,468.87 323,345.40
付的现金
投资支付的现金 1,010,408,163.00 1,235,030,179.14
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,560,322,933.00 1,416,734,041.94
投资活动现金流出小计 2,570,762,564.87 2,652,087,566.48
投资活动产生的现金流量净额 227,693,674.84 1,522,330,038.69
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 200,000,000.00
偿还债务支付的现金 240,000,000.00 240,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 288,711,334.24 119,390,419.92
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 528,711,334.24 359,390,419.92
筹资活动产生的现金流量净额 -528,711,334.24 -159,390,419.92
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -808,477,281.89 1,006,833,535.67
加：期初现金及现金等价物余额 1,323,567,869.40 316,734,333.73
六、期末现金及现金等价物余额 515,090,587.51 1,323,567,869.40
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 8 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
归属于母公司所有者权益
项目 所有者权益
其他权益工具 一般风险 少数股东权益
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 合计
优先股 永续债 其他 准备
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,014,873,077.28 47,706,131.43 308,859,950.16 2,269,722.95 2,274,564,986.68 120,269,002.96 4,329,706,859.46
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,014,873,077.28 47,706,131.43 308,859,950.16 2,269,722.95 2,274,564,986.68 120,269,002.96 4,329,706,859.46
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 112,232,798.00 -112,232,798.00 -9,503,313.26 53,929,040.65 22,621.41 321,623,559.52 22,671,067.68 388,742,976.00
（一）综合收益总额 -9,503,313.26 571,982,617.38 12,816,183.51 575,295,487.63
（二）所有者投入和减少资本 10,000,000.00 10,000,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 10,000,000.00 10,000,000.00
（三）利润分配 53,929,040.65 22,621.41 -250,359,057.86 -196,407,395.80
1．提取盈余公积 53,929,040.65 -53,929,040.65
2．提取一般风险准备 22,621.41 -22,621.41
3．对所有者（或股东）的分配 -196,407,395.80 -196,407,395.80
4．其他
（四）所有者权益内部结转 112,232,798.00 -112,232,798.00
1．资本公积转增资本（或股本） 112,232,798.00 -112,232,798.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -145,115.83 -145,115.83
38,202,818.17 362,788,990.81 2,292,344.36 2,596,188,546.2 4,575,509,764.82 142,940,070.64
四、本期期末余额 673,396,786.00 902,640,279.28
0
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 9 页
上海新黄浦置业股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
归属于母公司所有者权益
项目 所有者权益
其他权益工具 一般风险 少数股东权益
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 合计
优先股 永续债 其他 准备
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,040,663,377.96 51,321,180.43 308,859,950.16 1,987,652.20 1,685,986,630.84 505,966,129.41 4,155,948,909.00
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -25,790,300.68 -3,615,049.00 282,070.75 588,578,355.84 -385,697,126.45 173,757,950.46
（一）综合收益总额 -3,615,049.00 644,976,824.69 -34,565,529.72 606,796,245.97
（二）所有者投入和减少资本 -340,194,473.31 -340,194,473.31
1．所有者投入的普通股 -6,638,621.79 -6,638,621.79
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -333,555,851.52 -333,555,851.52
（三）利润分配 282,070.75 -56,398,468.85 -11,712,885.85 -67,829,283.95
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备 282,070.75 -282,070.75
3．对所有者（或股东）的分配 -56,116,398.10 -11,712,885.85 -67,829,283.95
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -25,790,300.68 775,762.43 -25,014,538.25
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,014,873,077.28 47,706,131.43 308,859,950.16 2,269,722.95 2,274,564,986.68 120,269,002.96 4,329,706,859.46
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 10 页
上海新黄浦置业股份有限公司
所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
项目 其他权益工具 减：库
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 46,331,264.28 308,603,945.49 1,946,938,337.60 3,981,228,598.13
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 46,331,264.28 308,603,945.49 1,946,938,337.60 3,981,228,598.13
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 112,232,798.00 -112,232,798.00 -6,349,354.89 53,929,040.65 288,953,970.03 336,533,655.79
（一）综合收益总额 -6,349,354.89 539,290,406.48 532,941,051.59
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 53,929,040.65 -250,336,436.45 -196,407,395.80
1．提取盈余公积 53,929,040.65 -53,929,040.65
2．对所有者（或股东）的分配 -196,407,395.80 -196,407,395.80
3．其他
（四）所有者权益内部结转 112,232,798.00 -112,232,798.00
1．资本公积转增资本（或股本） 112,232,798.00 -112,232,798.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 673,396,786.00 1,005,958,264.76 39,981,909.39 362,532,986.14 2,235,892,307.63 4,317,762,253.92
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 11 页
上海新黄浦置业股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 47,164,394.31 308,603,945.49 1,358,922,426.50 3,394,045,817.06
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -833,130.03 588,015,911.10 587,182,781.07
（一）综合收益总额 -833,130.03 644,132,309.20 643,299,179.17
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -56,116,398.10 -56,116,398.10
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -56,116,398.10 -56,116,398.10
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,118,191,062.76 46,331,264.28 308,603,945.49 1,946,938,337.60 3,981,228,598.13
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表 第 12 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
上海新黄浦置业股份有限公司
二〇一八年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）（原名上海黄浦房地产
股份有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房
屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改
制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。一九九三年三
月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东
为使其持有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流
通股股东每持有 10 股获得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不
变，股份结构发生相应变化。2009 年 5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为
561,163,988 股，已全部上市流通。
2018 年 5 月 17 日，经公司 2017 年年度股东大会决议通过，以 2017 年末总股本
561,163,988 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股，转增后的股本总
额为 673,396,786 股。
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 673,396,786 股，注册资本为
673,396,786 元，注册地：上海市北京东路 668 号西楼 32 层，总部地址：上海市北京
东路 668 号东楼 32 层。本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外
建筑装潢，物业管理，房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售
装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、
电工器材、汽车配件。 依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
本财务报表业经公司全体董事于 2019 年 4 月 16 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司及结构化主体如
下：
财务报表附注 第 1 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
子公司、结构化主体名称
上海欣龙企业发展有限公司
上海科技京城管理发展有限公司
上海欣南房地产开发有限公司
上海怡隆置业有限公司
上海欣沁置业有限公司
上海新佘山置业有限公司
上海恒立房地产有限公司
华闻期货经纪有限公司
嘉兴市昊基房地产有限公司
上海浦浩投资有限公司
上海华闻金融信息服务有限公司
新黄浦（浙江）投资发展有限公司
湖州南浔花园名都大酒店有限公司
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司
上海欣济置业有限公司
上海欣台置业有限公司
上海欣福置业有限公司
上海新黄浦投资管理有限公司
常州新黄浦中金置业有限公司
上海新蒲置业发展有限公司
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金
浦浩量化对冲 2 号私募投资基金
浦浩量化多策略 1 号私募投资基金
华闻启祥量化 1 号特定多客户资产管理计划
华闻人禾 1 号特定多客户资产管理计划
华闻启祥量化 2 号特定多客户资产管理计划
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、
在其他主体中的权益”。
财务报表附注 第 2 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披
露规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司不存在可能导致对公司自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况。
三、 重要会计政策及会计估计
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估
计。详见本附注“三、（十）金融工具”、“（十一）应收款项坏账准备”、“(十二)存货”、
“(十六)固定资产”、“(十九)无形资产”、“(二十一) 长期待摊费用”、“(二十三)收入”。
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
财务报表附注 第 3 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(六) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）、结构化主体均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司、结构化主体的财务报表为基础，根据其他有关资料，
编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计
主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，
反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司、结构化主体所采用的会计政策、会
计期间与本公司一致，如子公司、结构化主体采用的会计政策、会计期间与本
公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行
必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子
公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终
控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
财务报表附注 第 4 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
子公司、结构化主体所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东
的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目
下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少
数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东
权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
财务报表附注 第 5 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
财务报表附注 第 6 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十四）长期股权投资”。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
财务报表附注 第 7 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(十) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
财务报表附注 第 8 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
财务报表附注 第 9 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
财务报表附注 第 10 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
本公司对可供出售债务工具投资减值的认定标准为：
①发行方发生严重财务困难；
②因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易；
③权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变
化，使权益工具投资人可能无法收回投资成本；
④权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：
可供出售权益工具投资的公允价值下跌超过初始成本的 50%；公允价值下跌
“非暂时性”的标准为：可供出售权益工具投资的公允价值连续下跌时间超过 1
年；投资成本的计算方法为：交易价时支付对价的公允价值和交易费用 ；持
续下跌期间的确定依据为：1 年。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十一) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）
以上的应收款项。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，如有客观
证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组
合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
组合 1 合并范围内的应收账款和其他应收款
组合 2 单独测试未发生减值的，以及合并范围外的应收账款和其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 不计提
组合 2 账龄分析法
财务报表附注 第 11 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账款和其他应收款外，公司根据
以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收
款项（应收账款和其他应收款）组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
坏账准备计提的比例，组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
1－2 年 10 10
2－3 年 15 15
3－4 年 20 20
4－5 年 20 20
5 年以上 50 50
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
单独计提坏账准备的理由：如有客观证据表明单项金额不重大的应收款项发生
减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计
提坏账准备。
坏账准备的计提方法：期末对于不适用按类似信用风险特征组合的应收票据、
预付账款和长期应收款均进行单项减值测试。如有客观证据表明其发生了减值
的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏
账准备。如经减值测试未发现减值的，则不计提坏账准备。
(十二) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、周转材料、开发成本、开发产品等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法或个别认定法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
（1）除开发产品、开发成本的存货：
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。
财务报表附注 第 12 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产
经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售
合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
（2）开发产品、开发成本：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的层次、朝
向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价
准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
资产负债表日市场价格异常的判断依据为：在报告期资产负债表日的价格没有
足够成交量支持，或者从资产负债表日后事项期间的价格趋势判断资产负债表
日的价格为非正常波动形成等。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记
入商品房成本。
财务报表附注 第 13 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
6、 维修基金的核算方法
按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产项目成本。
7、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用五五摊销法；
（2）包装物采用一次转销法。
(十三) 持有待售资产
1、 本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出
售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购
买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监
管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
2、 本公司持有待售的非流动资产或处置组的计量
（1）将非流动资产或处置组首次划分为持有待售类别前，按照规定计量非流动
资产或处置组中各项资产和负债的账面价值。
（2）初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，
同时计提持有待售资产减值准备。
（3）对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，本公司在初始计
量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去
出售费用后的净额，以两者孰低计量。除企业合并中取得的非流动资产或处置
组外，由非流动资产或处置组以公允价值减去出售费用后的净额作为初始计量
金额而产生的差额，计入当期损益。
（4）本公司对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中
商誉的账面价值，再根据处置组中各项非流动资产账面价值所占比重，按比例
抵减其账面价值。
（5）本公司对后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用
后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认
的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前
确认的资产减值损失不予转回。
财务报表附注 第 14 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（6）本公司对后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的
净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后非流
动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商
誉账面价值， 以及非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不
予转回。
（7）本公司对持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 根据处
置组中除商誉外各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其账面价值。
（8）本公司对持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊
销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。
（9）本公司对非流动资产或处置组因不再满足持有待售类别的划分条件而不再
继续划分为持有待售类别或非流动资产从持有待售的处置组中移除时，按照以
下两者孰低计量：
①划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下
本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；
②可收回金额。
（10）本公司终止确认持有待售的非流动资产或处置组时，将尚未确认的利得
或损失计入当期损益。
(十四) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
财务报表附注 第 15 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。
财务报表附注 第 16 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、 五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 六）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益（提示：应明确该等长期权
益的具体内容和认定标准）账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项
目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担
额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
财务报表附注 第 17 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
(十五) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无
形资产相同的摊销政策执行。
(十六) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率，除非固定资产符合持有待售的条件。
财务报表附注 第 18 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.50
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
(十七) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十八) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
财务报表附注 第 19 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数按每月月末平均乘以所占用一
般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率
根据一般借款加权平均利率计算确定。
(十九) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
财务报表附注 第 20 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
软件 5年 受益期
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
本报告期公司无使用寿命不确定的无形资产。
(二十) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年度终了进行减值测试。
财务报表附注 第 21 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十一) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
2、 摊销年限
项目名称 摊销期限 依据
科技京城改造项目 10 年 预计可使用年限
科技京城财产保险 10 年 受益期
科技京城装修费 10 年 预计可使用年限
其他 10 年 受益期
(二十二) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
财务报表附注 第 22 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会
保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
详见本附注“五、(二十五) 应付职工薪酬”。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
财务报表附注 第 23 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(二十三) 收入
1、 销售商品收入确认的一般原则：
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出
的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
本公司根据在向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交
易时的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品前能够控制该
商品的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本
公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按
照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额确定。
2、 具体原则
（1）在工程已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的
销售合同，买方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，双方办妥房屋
交接手续，房地产相关成本能够可靠的计量时确认销售收入的实现。
（2）关于本公司销售商品收入相应的业务特点分析和介绍
本公司房产销售方面主要销售商品房、经济适用房及配套商品房。
商品房主要指本公司开发的或购入的产权归属于本公司及下属子公司或控股
公司的住宅及商业地产，例如普通住宅、办公楼、商场商铺等。经济适用房是
指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，
以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。配套商品房是因市政工程动迁而为
居民建造的商品房。按照规定配套商品房在销售过程中，对于购买对象及其条
件需由相关政府部门和单位作专门审核，符合条件方能购买。
3、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
财务报表附注 第 24 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据：
以订立合同，按合同受益期以及与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的
金额能够可靠的计量时确认营业收入的实现。
（3）关于本公司让渡资产使用权收入相应的业务特点分析和介绍：
主要包括投资性房地产等资产租赁收入、使用费收入、利息收入等。
4、 手续费及受托客户资产管理业务收入的确认和计量原则
（1）手续费收入
手续费收入，客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的
收费标准，确认手续费收入，并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（2）受托客户资产管理业务收入
于受托投资管理合同到期，与委托人结算时，按合同规定的比例计算应由公司
享有的管理费收益，确认为当期收益；或合同中规定公司按约定比例收取管理
费和业绩报酬，则在合同期内分期确认管理费和业绩报酬收益。
(二十四) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：有明确证据表明政府相关
部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司将其划分为与资产相关的
政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：与资产相关的政府补助以
外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
2、 确认时点
本公司政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在
确凿证据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能
够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，可以按
应收金额予以确认和计量。
财务报表附注 第 25 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
(二十五) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和 税
款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，
确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得
资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十六) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
财务报表附注 第 26 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(二十七) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置
的一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(二十八) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业
财务报表格式的通知》（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进行
了修订。 本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
“应收票据”和“应收账款”合并
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收账款” 列示为“应收票据及应收账款”，
合并列示为“应收票据及应收账款”；“应付票 本期金额 978,686,729.12 元，上
据”和“应付账款”合并列示为“应付票据及应 期金额 2,536,972.65 元；
付账款”；“应收利息”和“应收股利”并入“其他 “应付票据”和“应付账款”合并
第八届董事
应收款”列示；“应付利息”和“应付股利”并入 列示为“应付票据及应付账款”，
会第 2 次会议
“其他应付款”列示；“固定资产清理”并入“固 本期金额 158,432,468.93 元，上
定资产”列示；“工程物资”并入“在建工程”列 期金额 177,412,271.40 元；
示；“专项应付款”并入“长期应付款”列示。比 调增“其他应收款”本期金额
较数据相应调整。 109,947.83 元 ， 上 期 金 额
2,195,085.35 元；
财务报表附注 第 27 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
调增“其他应付款”本期金额
72,876,235.89 元 ， 上 期 金 额
72,880,095.95 元；
调增“固定资产”本期金额 0 元，
上期金额 0 元；
调增“在建工程”本期金额 0 元，
上期金额 0 元；
调增“长期应付款”本期金额 0
元，上期金额 0 元。
（2）在利润表中新增“研发费用”项目，将原
“管理费用”中的研发费用重分类至“研发费
用”单独列示；在利润表中财务费用项下新增 无影响。
“其中：利息费用”和“利息收入”项目。比较数
据相应调整。
（3）所有者权益变动表中新增“设定受益计
划变动额结转留存收益”项目。比较数据相应 无影响。
调整。
2、 重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收
6%、10%、11%、13%、
增值税（注） 入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵
16%、17%
扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
按照销售额和征收率计算应纳税额（简易计
增值税 3%、5%
税方法及小规模纳税人）
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税计缴 5%、7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
按转让房地产所取得的增值额和规定的税 超率累进税率、按收入
土地增值税
率计缴 的 2%、3%、3.5%预缴
财务报表附注 第 28 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
注：根据【财税 2018 年 32 号文件】规定，2018 年 5 月 1 日起纳税人发生增值税应
税销售行为，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 17%和 11%税
率的，税率分别调整为 16%、10%。
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 237,999.71 197,869.95
银行存款 1,239,232,349.74 2,136,178,176.05
其他货币资金 325,608,662.81 375,529,404.93
合计 1,565,079,012.26 2,511,905,450.93
其中：存放在境外的款项总额
其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制货币资金明细如下：
项目 期末余额 年初余额
履约保证金 9,320,000.00 300,000.00
注：履约保证金在编制现金流量表时已在期末现金及现金等价物中剔除。
(二) 结算备付金
1、 按类别列示
类别 期末余额 年初余额
公司备付金 17,110,936.74 8,427,388.64
2、 按币种列示
期末余额 年初余额
项目
原币 汇率 折人民币 原币 汇率 折人民币
人民币 17,110,936.74 8,427,388.64
财务报表附注 第 29 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(三) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
1、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
项目 期末余额 年初余额
交易性金融资产 8,622,555.03 63,935,969.65
其中：债务工具投资 3,685,909.70 48,854,323.53
权益工具投资 3,599,643.39 11,034,220.02
衍生金融资产 194,001.94 2,056,725.00
其他 1,143,000.00 1,990,701.10
指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他
合计 8,622,555.03 63,935,969.65
(四) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 年初余额
应收票据 965,274,900.00
应收账款 13,411,829.12 2,536,972.65
合计 978,686,729.12 2,536,972.65
1、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票(注) 965,274,900.00
注：详见附注十四、（二）其他重要事项
（2）期末公司无已质押的应收票据
（3）期末公司无背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
（4）期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据
财务报表附注 第 30 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计提
14,212,536.36 99.32 800,707.24 5.63 13,411,829.12 2,806,096.40 84.32 269,123.75 9.59 2,536,972.65
坏账准备的应收账款
单项金额不重大但单独计
97,760.00 0.68 97,760.00 100.00 521,975.00 15.68 521,975.00 100.00
提坏账准备的应收账款
合计 14,310,296.36 100.00 898,467.24 13,411,829.12 3,328,071.40 100.00 791,098.75 2,536,972.65
财务报表附注 第 31 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄 计提比例
应收账款 坏账准备
（%）
1 年以内（含 1 年） 13,796,508.76 689,825.44 5.00
1-2 年 71,820.00 7,182.00 10.00
2-3 年 72,320.00 10,848.00 15.00
3-4 年 71,820.00 14,364.00 20.00
4-5 年 71,820.00 14,364.00 20.00
5 年以上 128,247.60 64,123.80 50.00
合 计 14,212,536.36 800,707.24
组合中，期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款：
单位名称 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海市机电房产有限公司 97,760.00 97,760.00 100.00% 预计无法收回
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 555,051.05 元，因合并范围变化而减少坏账准备金额
23,522.93 元；本期无收回或转回坏账准备情况。
（3）本期实际核销的应收账款情况
本期核销坏账准备金额 424,159.63 元。
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
期末余额
占应收账款合
单位名称
应收账款 计数的比例 坏账准备
(%)
上海米速实业集团有限公司 5,800,089.39 40.53 290,004.47
上海佳冷冷湾科技股份有限公司 4,976,055.31 34.77 248,802.77
上海森林特种钢门有限公司 1,522,354.14 10.64 76,117.71
财务报表附注 第 32 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额
占应收账款合
单位名称
应收账款 计数的比例 坏账准备
(%)
湖州市南浔区机关事务管理局 177,514.10 1.24 8,875.71
上海市机电房产有限公司 97,760.00 0.68 97,760.00
合计 12,573,772.94 87.86 721,560.66
（5）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款
（6）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
(五) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 859,746,785.90 100.00 2,293,074.93 55.83
1至2年 51,625.00 1.26
2至3年
3 年以上 1,762,642.02 42.91
合计 859,746,785.90 100.00 4,107,341.95 100.00
2、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合
预付对象 期末余额
计数的比例
上海市闵行区规划和土地管理局（注） 734,020,000.00 85.38%
西本新干线电子商务有限公司 118,000,000.00 13.72%
上海珠岸实业有限公司 3,960,317.00 0.46%
恒生电子股份有限公司 1,421,950.81 0.17%
常州中景房地产开发有限公司 556,818.15 0.06%
合计 857,959,085.96 99.79%
注：系支付上海市闵行区吴泾镇紫竹科学园区 MHP0-1001 单元 10A-05A 地块国有
建设用地使用权款项。
财务报表附注 第 33 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(六) 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息 109,947.83 2,195,085.35
应收股利
其他应收款 96,862,102.43 120,423,325.14
合计 96,972,050.26 122,618,410.49
1、 应收利息
（1）应收利息分类
项目 期末余额 年初余额
基金、债券投资 101,559.19 2,095,256.20
其他投资 8,388.64 99,829.15
合计 109,947.83 2,195,085.35
财务报表附注 第 34 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
89,047,500.00 56.69 53,428,500.00 60.00 35,619,000.00 48,158,289.46 34.99 48,158,289.46
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
67,717,206.67 43.11 6,474,104.24 9.56 61,243,102.43 89,462,695.12 65.01 17,197,659.44 19.22 72,265,035.68
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
324,200.00 0.20 324,200.00 100.00
提坏账准备的其他应收款
合计 157,088,906.67 100.00 60,226,804.24 96,862,102.43 137,620,984.58 100.00 17,197,659.44 120,423,325.14
财务报表附注 第 35 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款（按单位） 计提
其他应收款 坏账准备 计提理由
比例（%）
福建省闽中有机食品有限公司
89,047,500.00 53,428,500.00 60.00 预计可收回 40%
（注）
注：详见附注十四、（二）其他重要事项
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 46,485,880.08 2,322,241.63 5.00
1-2 年 11,429,874.04 1,142,987.41 10.00
2-3 年 2,050,086.00 307,512.90 15.00
3-4 年
4-5 年 3,914,403.25 782,880.65 20.00
5 年以上 3,836,963.30 1,918,481.65 50.00
合计 67,717,206.67 6,474,104.24
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
期末余额
其他应收款（按单位） 计提比例
其他应收款 坏账准备 计提理由
（%）
湖州市南浔联洁供水管道
324,200.00 324,200.00 100.00 预计无法收回
安装队
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 45,122,417.52 元，因合并范围变化而减少坏账准备金
额 2,093,272.72 元；本期无收回或转回坏账准备金额。
财务报表附注 第 36 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（3）本期无实际核销的其他应收款。
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
项目借款 115,683,112.14 48,158,289.46
押金、保证金 30,686,560.55 36,168,728.10
物业保证金 4,839,833.55 52,745,467.14
代垫款 2,948,497.68
代收代付款 386,989.98
往来款 1,762,101.92
其他 781,810.85 548,499.88
合计 157,088,906.67 137,620,984.58
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收
款项 款期末余额 坏账准备期
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 末余额
例(%)
福建省闽中有机食品有
项目借款 89,047,500.00 1-2 年 56.69 53,428,500.00
限公司
嘉兴科技京城高新技术
项目借款 13,131,612.14 1 年以内 8.36 1,313,161.21
产业区开发有限公司
上海鑫旼实业有限公司 项目借款 13,504,000.00 1 年以内 8.60 675,200.00
上海住信建设发展有限
保证金 10,400,000.00 1 年以内 6.62 520,000.00
公司
浙江南浔经济开发区管
保证金 10,000,000.00 1 年以内 6.37 500,000.00
委会
合计 136,083,112.14 86.64 56,436,861.21
（6）本期无涉及政府补助的应收款项。
财务报表附注 第 37 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（7）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额。
(七) 买入返售金融资产
项目 期末余额 年初余额
债券 1,142,002.01 10,023,558.24
其中：国债 1,142,002.01 10,023,558.24
减：减值准备
账面价值 1,142,002.01 10,023,558.24
(八) 存货
1、 存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 829,239.33 829,239.33 847,386.51 847,386.51
周转材料 10,911.00 10,911.00
开发成本 3,873,066,359.62 3,873,066,359.62 1,640,475,934.44 1,640,475,934.44
开发产品 1,030,148,977.08 5,757,727.80 1,024,391,249.28 2,025,081,592.88 5,757,727.80 2,019,323,865.08
合计 4,904,044,576.03 5,757,727.80 4,898,286,848.23 3,666,415,824.83 5,757,727.80 3,660,658,097.03
注：抵押情况详见本附注十二、（一）重要承诺事项
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
嘉兴科技京城（注） 24,825,110.95
新黄浦花园名都四
2017 年 6 月 2019 年 12 月 1,000,000,000.00 444,003,143.63 240,017,287.52
象府
松 江 南 站 欣 哲 苑
2017 年 8 月 2019 年 12 月 1,189,009,500.00 698,639,351.83 536,313,143.93
（191204）
财务报表附注 第 38 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
松 江 南 站 欣 畅 苑
2017 年 8 月 2019 年 12 月 578,792,100.00 399,218,469.18 269,128,547.80
（191401）
南 浔浔南 草荡漾 北侧
2019 年 4 月 2021 年 12 月 600,000,000.00 143,506,913.55 137,611,000.70
A、C 地块
景浦华苑 2018 年 7 月 2021 年 12 月 3,000,000,000.00 1,621,482,337.84
奉贤南桥基地欣平苑 2018 年 1 月 2020 年 1 月 599,643,400.00 272,021,387.85 159,929,805.07
新 顾城保 障住房 项目
2018 年 6 月 2020 年 6 月 937,837,400.00 294,194,755.74 272,651,038.47
0419-01 地块
合计 7,905,282,400.00 3,873,066,359.62 1,640,475,934.44
注：公司本期转让子公司嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司 100%
股权，由其开发的嘉兴科技京城期末不再纳入合并范围。
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
南川基地 2017 年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 2012 年 26,059,907.08 26,059,907.08
科技京城 2013 年 13,015,992.93 13,015,992.93
嘉兴科技京城
2015 年 16,530,144.48 16,530,144.48 0.00
（1 期 A）
嘉兴科技京城
2014 年 415,443,672.55 1,411,716.39 416,855,388.94 0.00
（1 期 B）
青浦区徐泾北欣
2017 年 81,463,076.47 80,049,026.15 1,414,050.32
乐苑
青浦区徐泾北欣
2012 年 318,130,042.70 17,949,282.90 9,697,037.90 326,382,287.70
沁苑
才智汇广场
2013 年 52,954,348.54 8,108,516.80 31,628,590.07 29,434,275.27
（海派秀城）
佘山逸品 2015 年 1,097,266,801.27 11,490,557.84 479,132,502.19 629,624,856.92
合计 2,025,081,592.88 38,960,073.93 1,033,892,689.73 1,030,148,977.08
财务报表附注 第 39 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 5,757,727.80 5,757,727.80
其中：
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
南川基地 3,618,291.59 3,618,291.59
外购商品房 2,139,436.21 2,139,436.21
合计 5,757,727.80 5,757,727.80
财务报表附注 第 40 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
本期减少 本期确认资本化金
存货项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
本期转入成本额 其他减少 额的资本化率
嘉兴科技京城 64,658,642.07 64,658,642.07 0.00
才智汇广场（海派秀城） 10,025,763.58 5,256,211.32 4,769,552.26
奉贤区南桥基地大型居住社
3,259,950.24 6,775,227.15 10,035,177.39 5.70%
区 12-24A-04A 地块
松江南站欣哲苑（191204） 27,071,328.91 11,175,383.04 38,246,711.95 5.70%
松江南站欣畅苑（191401） 6,275,241.85 2,474,674.34 8,749,916.19 5.70%
新顾城保障住房项目 0419-01
2,261,434.15 3,738,751.48 6,000,185.63 5.70%
地块
青浦区徐泾北欣沁苑 28,510,903.56 28,510,903.56
新黄浦花园名都四象府 399,881.40 10,828,600.00 11,228,481.40 5.60%
佘山逸品 85,005,912.47 36,571,252.46 48,434,660.01
景浦华苑 51,367,800.00 51,367,800.00 5.97%
合 计 227,469,058.23 86,360,436.01 41,827,463.78 64,658,642.07 207,343,388.39
财务报表附注 第 41 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(九) 持有待售资产
类别 期末余额 年初余额
划分为持有待售的资产 134,227,004.13
(十) 一年内到期的非流动资产
项目 期末余额 年初余额
委托贷款 60,000,000.00 90,000,000.00
理业大唐应收账款 3 号（注） 40,000,000.00
信托产品投资 100,000,000.00
减：减值准备（注 1） 10,000,000.00
账面价值 190,000,000.00 90,000,000.00
注：公司子公司上海浦浩投资有限公司已于 2019 年 1 月 31 日收回理业大唐应收账
款 3 号投资本金及利息。
注 1：公司子公司上海浦浩投资有限公司于 2017 年 1 月通过中信信托投入资金 10,000
万元，用于沣沅弘集团参与三六零海外回归项目，投资期限 2+1 年。针对该项投资
所面临的信用风险，公司对其进行减值测试，经综合评估测试，本期计提减值准备
1,000 万元。
(十一) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
增值税留抵税额、待抵扣进项税、待认证进
79,879,915.37 35,509,751.07
项税
预缴企业所得税 14,308,928.54 1,439,989.92
房产预售预缴税金 104,602,221.13 33,577,934.69
应收货币保证金 113,608,568.41 151,729,587.91
应收结算担保金 10,056,940.46 10,056,943.70
存出保证金 3,553,942.73
上海智富茂城置业有限公司收购意向金 100,000,000.00
财务报表附注 第 42 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 期末余额 年初余额
固定收益类投资产品 121,035,400.00 207,163,811.04
减：减值准备（注） 45,000,000.00
账面价值 502,045,916.64 439,478,018.33
注：详见附注十二、（二）或有事项。
其他流动资产说明：
1、 应收货币保证金
项目 期末余额 年初余额
一、中国金融期货交易所 21,561,153.73 32,069,006.88
1．结算准备金 16,236,456.13 11,865,457.88
2．交易保证金 5,324,697.60 20,203,549.00
二、上海期货交易所 38,587,890.81 65,889,269.33
1．结算准备金 23,030,569.61 35,906,074.58
2．交易保证金 15,557,321.20 29,983,194.75
三、大连商品交易所 22,439,551.50 34,259,580.69
1．结算准备金 15,949,335.60 25,709,034.39
2．交易准备金 6,490,215.90 8,550,546.30
四、郑州商品交易所 19,882,693.58 19,511,731.01
1．结算准备金 15,332,913.33 16,069,377.91
2．交易保证金 4,549,780.25 3,442,353.10
五、上海能源交易中心 11,137,278.79
1．结算准备金 10,887,864.79
2．交易保证金 249,414.00
合计 113,608,568.41 151,729,587.91
2、 应收结算担保金
项 目 期末余额 年初余额
中国金融期货交易所 10,056,940.46 10,056,943.70
财务报表附注 第 43 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十二) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售
债务工具
可供出售
369,202,915.64 11,693,743.48 357,509,172.16 465,674,799.47 11,693,743.48 453,981,055.99
权益工具
其中：按
公允价值 11,740,382.66 11,740,382.66 51,462,266.49 51,462,266.49
计量
按
357,462,532.98 11,693,743.48 345,768,789.50 414,212,532.98 11,693,743.48 402,518,789.50
成本计量
子公司理
7,000,000.00 7,000,000.00
财产品
信托产品
527,630,000.00 20,000,000.00 507,630,000.00 298,000,000.00 298,000,000.00
投资
合计 896,832,915.64 31,693,743.48 865,139,172.16 770,674,799.47 11,693,743.48 758,981,055.99
2、 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售基金工具
权益工具的成本/债务的摊余成本 13,519,473.88
公允价值 11,740,382.66
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 -1,779,091.22
已计提减值金额
3、 按成本计量的可供出售权益工具
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
被投资单位
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
上海国际信托有限公司 33,336,600.00 33,336,600.00 33,336,600.00 33,336,600.00
财务报表附注 第 44 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
被投资单位
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
上海永华房地产开发有
4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00
限公司
上海美华建筑装饰有限
1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48
公司
上海上国投资产管理有
333,366.00 333,366.00 333,366.00 333,366.00
限公司
中达投资管理有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
杭州曜澜投资管理合伙
247,676,387.50 247,676,387.50 364,426,387.50 364,426,387.50
企业（有限合伙）
宁波梅山保税港区乐城
股权投资合伙企业（有 60,000,000.00 60,000,000.00
限合伙）
合 计 357,462,532.98 11,693,743.48 345,768,789.50 414,212,532.98 11,693,743.48 402,518,789.50
4、 本期可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
年初已计提减值余额 11,693,743.48
本期计提（注） 20,000,000.00
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值余额 31,693,743.48
注：公司子公司上海新黄浦投资有限公司于 2017 年 12 月通过爱建信托，向北京耀
莱投资有限公司发放信托贷款，用于补充公司日常运营资金需求，投资金额为 1 亿
元（列报可供出售金融资产），期限为 2 年。针对该项投资所面临的信用风险，公司
对其进行减值测试，经综合评估测试，本期计提减值准备 2,000 万元。
财务报表附注 第 45 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十三) 长期股权投资
本期增减变动
本期计提 减值准备
被投资单位 年初余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合 其他权益 宣告发放现金 期末余额
其他 减值准备 期末余额
投资 投资 的投资损益 收益调整 变动 股利或利润
联营企业
上海微电子设计有限公司 15,485,548.60 -9,449,538.82 6,036,009.78
中泰信托投资有限责任公司 1,244,347,151.82 43,198,567.77 -6,268,803.65 1,281,276,915.94
江西瑞奇期货经纪有限公司 80,968,689.26 16,984.50 -80,551.24 80,905,122.52
上海上体产业发展有限公司 12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46
合计 1,353,380,580.14 33,766,013.45 -6,349,354.89 1,380,797,238.70 12,579,190.46
财务报表附注 第 46 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十四) 投资性房地产
1、 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
1．账面原值
（1）年初余额 1,142,036,860.04
（2）本期增加金额
—外购
（3）本期减少金额
—处置 929,577.19
—合并范围变化而减少 109,167,437.32
（4）期末余额 1,031,939,845.53
2．累计折旧和累计摊销
（1）年初余额 367,576,299.41
（2）本期增加金额 25,975,156.26
—计提或摊销 25,975,156.26
（3）本期减少金额 8,470,242.34
—处置 365,032.47
—合并范围变化而减少 8,105,209.87
（4）期末余额 385,081,213.33
3．减值准备
（1）年初余额 4,365,470.14
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 4,365,470.14
4．账面价值
（1）期末账面价值 642,493,162.06
（2）年初账面价值 770,095,090.49
注：期末抵押的投资性房地产账面价值为 410,165,620.69 元，详见附注十二之（一）
财务报表附注 第 47 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十五) 固定资产
1、 固定资产及固定资产清理
项目 期末余额 年初余额
固定资产 527,300,907.00 547,989,803.27
固定资产清理
合计 527,300,907.00 547,989,803.27
财务报表附注 第 48 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备 酒店专用设备 其他 合计
1．账面原值
（1）年初余额 559,754,728.65 11,118,983.67 15,133,402.36 70,938,614.60 5,447,261.22 662,392,990.50
（2）本期增加金额 2,021,202.71 2,824,319.59 783,540.64 5,629,062.94
—购置 2,021,202.71 2,824,319.59 783,540.64 5,629,062.94
（3）本期减少金额 1,915,755.50 3,681,214.49 34,050.00 18,030.65 5,649,050.64
—处置或报废 1,915,755.50 3,375,175.28 34,050.00 18,030.65 5,343,011.43
—合并范围变化而减少 306,039.21 306,039.21
（4）期末余额 559,754,728.65 11,224,430.88 14,276,507.46 70,904,564.60 6,212,771.21 662,373,002.80
2．累计折旧
（1）年初余额 62,723,266.50 7,064,057.59 11,723,914.35 28,210,205.29 1,799,331.90 111,520,775.63
（2）本期增加金额 16,256,099.64 1,398,925.04 1,645,055.15 6,011,692.22 649,371.16 25,961,143.21
—计提 16,256,099.64 1,398,925.04 1,645,055.15 6,011,692.22 649,371.16 25,961,143.21
（3）本期减少金额 1,816,811.80 3,431,051.95 32,347.50 12,023.39 5,292,234.64
—处置或报废 1,816,811.80 3,217,244.50 32,347.50 12,023.39 5,078,427.19
—合并范围变化而减少 213,807.45 213,807.45
（4）期末余额 78,979,366.14 6,646,170.83 9,937,917.55 34,189,550.01 2,436,679.67 132,189,684.20
3．减值准备
财务报表附注 第 49 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 房屋及建筑物 运输设备 电子设备 酒店专用设备 其他 合计
（1）年初余额 2,882,411.60 2,882,411.60
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置或报废
（4）期末余额 2,882,411.60 2,882,411.60
4．账面价值
（1）期末账面价值 477,892,950.91 4,578,260.05 4,338,589.91 36,715,014.59 3,776,091.54 527,300,907.00
（2）年初账面价值 494,149,050.55 4,054,926.08 3,409,488.01 42,728,409.31 3,647,929.32 547,989,803.27
财务报表附注 第 50 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十六) 无形资产
1、 无形资产情况
FOXHIS X 版酒店计算
项目 用友软件 合计
机管理系统等软件
1．账面原值
（1）年初余额 24,000.00 485,480.98 509,480.98
（2）本期增加金额
—购置
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 24,000.00 485,480.98 509,480.98
2．累计摊销
（1）年初余额 23,183.71 115,321.57 138,505.28
（2）本期增加金额 816.29 108,588.51 109,404.80
—计提 816.29 108,588.51 109,404.80
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额 24,000.00 223,910.08 247,910.08
3．减值准备
（1）年初余额
（2）本期增加金额
—计提
（3）本期减少金额
—处置
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 261,570.90 261,570.90
（2）年初账面价值 816.29 370,159.41 370,975.70
财务报表附注 第 51 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(十七) 商誉
1、 商誉账面原值
被投资单位名称或
年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
形成商誉的事项
新黄浦（浙江）投资
32,009,686.08 32,009,686.08
发展有限公司
（1）商誉的计算过程
2016 年 10 月，公司支付 353,212,634.36 元为合并成本，收购新黄浦（浙江）投资发
展有限公司（原名为“湖州南浔博大国际旅游度假中心投资有限公司”）60%权益。新
黄浦（浙江）投资发展有限公司可辨认净资产在购买日的公允价值 535,338,247.13 元，
两者的差额 32,009,686.08 元确认为商誉。
（2）商誉减值测试的方法
于资产负债表日，商誉减值测试是按照资产组合的预计未来现金流量的现值确定，
经减值测试，未发现商誉存在减值。
(十八)长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
科技京城改造项目 3,581,367.70 987,270.67 2,594,097.03
科技京城财产保险 2,259,279.00 270,270.00 1,989,009.00
科技京城装修费 10,767,595.51 1,085,808.00 9,681,787.51
其他 2,604,951.85 6,220.98 463,958.21 2,147,214.62
合计 19,213,194.06 6,220.98 2,807,306.88 16,412,108.16
(十九) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 13,412,952.88 3,353,238.24 25,479,965.76 6,369,991.46
财务报表附注 第 52 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
房地产企业预收款项 65,329,396.18 16,332,349.05
可用以后年度税前
1,530,882.81 382,720.70
利润弥补的亏损
内部交易抵销产生
12,124,330.19 3,031,082.56 20,390,486.96 5,097,621.73
的暂时性差异
合计 25,537,283.07 6,384,320.80 112,730,731.71 28,182,682.94
2、 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制下的企业
合并存货公允价值高 115,472,046.40 28,868,011.60 115,472,046.40 28,868,011.60
于计税基础
非同一控制下的企业
合并固定资产公允价 127,318,439.68 31,829,609.92 131,958,914.12 32,990,568.34
值高于计税基础
非同一控制下的企业
合并无形资产公允价 238,505.48 59,626.37 319,127.10 79,781.77
值高于计税基础
旅游发展专项资金计
163,991,464.60 40,997,866.15 163,991,464.60 40,997,866.15
提的所得税
收购股权收益 16,996,839.58 4,249,209.90 16,996,839.60 4,249,209.90
合并财务报表层面反
映借款利息的资本化 31,660,118.31 7,915,029.57 37,973,249.20 9,493,312.30
金额高于计税基础
合计 455,677,414.05 113,919,353.51 466,711,641.02 116,678,750.06
财务报表附注 第 53 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
资产减值准备 32,820,639.53 7,446,833.97
可用以后年度税前利润弥补的亏损 11,141,510.51 17,733,178.67
广告费超支 509,274.35
业务宣传费超支 451,751.98
合计 44,923,176.37 25,180,012.64
4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
年份 期末余额 年初余额 备注
2018 年 1,242,797.29
2019 年 3,080,581.74
2020 年 792,488.30 8,008,528.02
2021 年 11,580,153.81 21,694,032.78
2022 年 16,818,149.19 36,906,774.84
2023 年 15,375,250.73
合计 44,566,042.03 70,932,714.67
(二十) 其他非流动资产
项目 期末余额 年初余额
预付固定资产、投资性房地产、无形资产等购置款 2,290,195.70
理业大唐应收账款 3 号 90,000,000.00
信托产品投资 112,047,079.45
期货会员资格 1,400,000.00 1,400,000.00
合计 3,690,195.70 203,447,079.45
财务报表附注 第 54 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(二十一) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 年初余额
信用借款 200,000,000.00
合计 200,000,000.00
(二十二) 应付票据及应付账款
项目 期末余额 年初余额
应付票据
应付账款 158,432,468.93 177,412,271.40
合计 158,432,468.93 177,412,271.40
1、 应付账款
（1）应付账款列示：
项目 期末余额 年初余额
应付账款 158,432,468.93 177,412,271.40
（2）账龄超过一年的重要应付账款：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海市住宅建设发展中心 19,540,370.56 经济适用房差价未结算
上海市住安建设发展股份有限公司 1,000,000.00 工程款尚未结算
合计 20,540,370.56
(二十三) 预收款项
1、 预收款项列示
项目 期末余额 年初余额
1 年以内(含 1 年) 1,933,354,186.55 899,655,298.65
财务报表附注 第 55 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 期末余额 年初余额
1—2 年 222,349,078.50 13,105.47
2—3 年 477,539,382.33
3 年以上 355,317,035.54 10,138,683.95
合计 2,511,020,300.59 1,387,346,470.40
其中：房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
青浦区徐泾北欣乐苑 1,497,442.66 117,148,825.03 已竣工 100%
青浦区徐泾北欣沁苑 343,662,278.17 360,371,926.54 已竣工 100%
佘山逸品 250,463,708.00 380,273,398.82 已竣工 78.74%
才智汇广场（海派秀城） 9,096,287.00 6,781,619.00 已竣工 63.22%
新黄浦花园名都四象府 1,081,306,102.72 223,825,755.80 2019 年 12 月 83.63%
松 江 南 站 欣 哲 苑
530,720,000.00 59,000,000.00 2019 年 12 月
（191204）
松 江 南 站 欣 畅 苑
258,933,538.07 29,260,505.44 2019 年 12 月
（191401）
合计 2,475,679,356.62 1,176,662,030.63
2、 账龄超过一年的重要预收款项
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
青浦区徐泾北欣沁苑 343,662,278.17 未办妥交房手续
新黄浦花园名都四象府房款 222,349,078.50 未办妥交房手续
青浦区徐泾北欣乐苑 1,497,442.66 未办妥交房手续
合计 567,508,799.33
(二十四) 卖出回购金融资产款
项目 期末余额 年初余额
国债回购 1,899,792.41 19,743,678.12
财务报表附注 第 56 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(二十五) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 19,343,939.16 138,361,961.69 135,802,712.14 21,903,188.71
离职后福利-设定提存计划 102,351.26 15,773,818.58 15,791,226.24 84,943.60
辞退福利 1,016,642.67 1,016,642.67
一年内到期的其他福利
合计 19,446,290.42 155,152,422.94 152,610,581.05 21,988,132.31
2、 短期薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴
19,206,707.21 117,830,658.11 115,311,046.79 21,726,318.53
和补贴
（2）职工福利费 4,267,501.53 4,267,501.53
（3）社会保险费 45,950.02 6,061,975.15 6,068,628.77 39,296.40
其中：医疗保险费 35,408.31 5,466,689.47 5,466,639.28 35,458.50
工伤保险费 7,951.01 124,908.09 132,329.70 529.40
生育保险费 2,590.70 470,377.59 469,659.79 3,308.50
（4）住房公积金 19,912.00 4,928,235.50 4,941,215.50 6,932.00
（5）工会经费和职工教
71,369.93 4,876,878.27 4,817,606.42 130,641.78
育经费
（6）短期带薪缺勤 396,713.13 396,713.13
合计 19,343,939.16 138,361,961.69 135,802,712.14 21,903,188.71
3、 设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 86,806.99 9,574,226.25 9,578,751.24 82,282.00
失业保险费 15,544.27 227,114.80 239,997.47 2,661.60
企业年金缴费 5,972,477.53 5,972,477.53
合计 102,351.26 15,773,818.58 15,791,226.24 84,943.60
财务报表附注 第 57 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(二十六) 应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 3,774,100.58 16,328,010.18
企业所得税 192,057,938.53 194,250,654.73
个人所得税 434,460.28 552,543.93
城市维护建设税 260,943.89 891,276.57
房产税 7,478,811.58 6,212,613.79
土地增值税 60,041.26 91,412.04
教育费附加 114,982.09 498,049.89
地方教育费附加 42,877.07 331,459.67
土地使用税 1,015,942.75 733,766.12
印花税 594,679.27 218,083.34
水利基金 19,695.67
其他 40,374.60 40,301.91
合计 205,875,151.90 220,167,867.84
(二十七) 其他应付款
项目 期末余额 年初余额
应付利息 52,922,739.73 52,926,599.79
应付股利 19,953,496.16 19,953,496.16
其他应付款 1,019,552,412.7 688,523,804.09
合计 1,092,428,648.59 761,403,900.04
1、 应付利息
项目 期末余额 年初余额
应付债券利息 47,806,301.37 47,806,301.37
其中：16 黄浦 01 18,091,232.88 18,091,232.88
16 黄浦 02 29,715,068.49 29,715,068.49
中期票据利息 5,116,438.36 5,116,438.36
其他 3,860.06
合计 52,922,739.73 52,926,599.79
财务报表附注 第 58 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 应付股利
项目 期末余额 年初余额
1995 年现金股利 3,481,648.81 3,481,648.81
1999 年现金股利 3,260,146.21 3,260,146.21
2001 年现金股利 1,975,429.04 1,975,429.04
2003 年现金股利 2,820,175.00 2,820,175.00
2004 年现金股利 8,416,097.10 8,416,097.10
合计 19,953,496.16 19,953,496.16
3、 其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 年初余额
往来款 829,566,921.60 494,324,618.50
押金、保证金 89,622,156.79 128,736,385.61
代收款项 6,697,663.92 25,654.62
动迁补偿款 5,809,677.28 5,809,677.28
维修基金 16,978,516.89 25,715,475.91
购房意向金 38,287,500.46 16,905,744.46
其他 29,675,006.71 17,006,247.71
应付费用 114,969.05
应付补偿款 2,800,000.00
合计 1,019,552,412.7 688,523,804.09
（2）账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海佘山国家旅游度假区联合发展有
60,000,000.00 佘山逸品项目款
限公司
科技京城维修基金 16,978,516.89 代收维修基金
上海良盛实业有限公司 10,000,000.00 佘山逸品项目款
财务报表附注 第 59 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海住信建设发展有限公司 10,000,000.00 工程质量保证金
合计 96,978,516.89
(二十八) 期货风险准备金
项 目 年初余额 本期计提数 本期使用数 期末余额
期货风险准备金 9,092,085.85 427,835.39 9,519,921.24
注：本期期货风险准备金系按手续费收入的 5%计提。
(二十九) 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 80,000,000.00 40,000,000.00
注 1：公司长期借款利率为 5.635%；
注 2：质押、抵押及情况详见本附注十二、重要承诺事项。
(三十) 其他流动负债
项目 期末余额 年初余额
递延收益（政府补助） 8,686,903.00 6,715,279.00
待转销项税 10,037.88
合并结构化主体少数股东权益部分 1,086,381.79 14,900,957.58
应付货币保证金 161,580,828.92 221,905,978.69
上海住信应收账款收益权转让 60,000,000.00
理业大唐应收账款 3 号私募基金收益
90,000,000.00
权转让
合计 231,354,113.71 333,532,253.15
财务报表附注 第 60 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
涉及政府补助的项目：
本期新增 本期计入其 本期计入营业 与资产相关/与
负债项目 年初余额 期末余额
补助金额 他收益金额 外收入金额 收益相关
上海市公共建
筑节能改造重
800,000.00 308,290.00 800,000.00 308,290.00 与收益相关
点城市示范项
目补贴
重点企业产业
5,915,279.00 4,600,000.00 2,136,666.00 8,378,613.00 与收益相关
扶持资金
合 计 6,715,279.00 4,908,290.00 2,936,666.00 8,686,903.00
(三十一) 长期借款
长期借款分类：
项目 期末余额 年初余额
质押加抵押借款 555,000,000.00 635,000,000.00
抵押借款 492,560,000.00
合计 1,047,560,000.00 635,000,000.00
注 1：本公司长期贷款利率为 4.75%-5.635%；
注 2：质押、抵押及情况详见本附注十二、（一）重要承诺事项。
(三十二) 应付债券
1、 应付债券明细
项目 期末余额 年初余额
16 黄浦置业 MTN001 495,877,524.92 494,515,783.16
16 黄浦 01 547,753,176.47 546,915,812.48
16 黄浦 02 1,095,335,845.45 1,093,670,747.32
合计 2,138,966,546.84 2,135,102,342.96
财务报表附注 第 61 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
发行 债券 本期 按面值计提
债券名称 面值 发行金额 年初余额 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
日期 期限 发行 利息
16 黄浦置业
500,000,000.00 2016-10-10 5年 500,000,000.00 494,515,783.16 22,500,000.00 1,361,741.76 22,500,000.00 495,877,524.92
MTN001
16 黄浦 01 550,000,000.00 2016-6-7 5年 550,000,000.00 546,915,812.48 31,900,000.00 837,363.99 31,900,000.00 547,753,176.47
16 黄浦 02 1,100,000,000.00 2016-7-14 5年 1,100,000,000.00 1,093,670,747.32 63,800,000.00 1,665,098.13 63,800,000.00 1,095,335,845.45
合 计 2,150,000,000.00 2,150,000,000.00 2,135,102,342.96 118,200,000.00 3,864,203.88 118,200,000.00 2,138,966,546.84
应付债券说明：
1、本公司于 2016 年 4 月 15 日收到上海证券交易所出具的编号为“上证函[2016]647 号的《关于对上海新黄浦置业股份有限公司非公
开发行公司债券挂牌转让无异议的函》，面向合格投资者非公开发行总额不超过 30 亿元的公司债券。
债券第一期发行规模 5.5 亿元，简称为“16 黄浦 01”，发行价格每张 100 元，本期债券采用单利固定利率计息，不计复利，债券每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 2 年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面
利率 5.80%。
债券第二期发行规模 11 亿元，简称为“16 黄浦 02”，发行价格每张 100 元，本期债券采用单利固定利率计息，不计复利，债券每年付息一
次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付，期限 5 年，在第 3 年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权，票面
利率 5.80%。
2、本公司于 2016 年 4 月 15 日收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2016]MTN195 号），同意接受公司
中期票据注册。2016 年 10 月 10 日， 公司发行了 2016 年度第一期中期票据（简称： 16 黄浦置业 MTN001，代码： 101658058）， 实
际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年， 发行价格为 100 元面值，发行利率为 4.5%。
财务报表附注 第 62 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(三十三) 其他非流动负债
项目 期末余额 年初余额
杭州曜澜投资管理合伙企业（有限合
247,626,400.00 364,376,400.00
伙）本金份额的收益权转让
(三十四) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 年初余额 发行 期末余额
送股 公积金转股 其他 小计
新股
股份总额 561,163,988.00 112,232,798.00 112,232,798.00 673,396,786.00
说明：2018 年 5 月 17 日，经公司 2017 年年度股东大会审议通过，以 2017 年末总
股本 561,163,988 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.5 元（含税），共
分配现金红利计 196,407,395.80 元，并以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股，
共计转增 112,232,798 股，本次分配后公司总股本为 673,396,786 股。
(三十五) 资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.资本溢价（股本溢价）
（1）投资者投入的资本 1,125,743,144.95 112,232,798.00 1,013,510,346.95
（2）同一控制下企业合
-54,219,541.10 -54,219,541.10
并的影响
（3） 收购少数股东股权
支付对价与净资产份额 -72,819,684.36 -72,819,684.36
的差额
小计 998,703,919.49 112,232,798.00 886,471,121.49
2.其他资本公积
被投资单位除净损
益、其他综合收益外所有 16,169,157.79 16,169,157.79
者权益其他变动
小计 16,169,157.79 16,169,157.79
合计 1,014,873,077.28 112,232,798.00 902,640,279.28
财务报表附注 第 63 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(三十六) 其他综合收益
本期发生额
减：前期计入
项目 年初余额 本期所得税前 减：所得 税后归属于 税后归属于 期末余额
其他综合收益
发生额 税费用 母公司 少数股东
当期转入损益
1．不能重分类进损益的其他综合收益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合收益
2．将重分类进损益的其他综合收益 47,706,131.43 -10,699,111.91 -1,195,798.65 -9,503,313.26 38,202,818.17
其中：权益法下可转损益的其他综合收益 46,331,264.28 -6,349,354.89 -6,349,354.89 39,981,909.39
可供出售金融资产公允价值变动损益 1,374,867.15 -4,349,757.02 -1,195,798.65 -3,153,958.37 1,779,091.22
持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 47,706,131.43 -10,699,111.91 -1,195,798.65 -9,503,313.26 38,202,818.17
财务报表附注 第 64 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(三十七) 一般风险准备
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 2,269,722.95 22,621.41 2,292,344.36
注：公司全资子公司华闻期货有限公司本期计提一般风险准备 22,621.41 元，合并
财务报表中按归属于公司享有的份额予以恢复。
(三十八) 盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 280,837,998.67 53,929,040.65 334,767,039.32
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
合计 308,859,950.16 53,929,040.65 362,788,990.81
注：2018 年度，母公司实现净利润 539,290,406.48 元，按 10%计提法定盈余公积金
53,929,040.65 元。
(三十九) 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,274,564,986.68 1,685,986,630.84
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润 2,274,564,986.68 1,685,986,630.84
加: 本期归属于母公司所有者的净利润 571,982,617.38 644,976,824.69
加： 盈余公积弥补亏损
减: 提取法定盈余公积 53,929,040.65
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 22,621.41 282,070.75
应付普通股股利 196,407,395.80 56,116,398.10
期末未分配利润 2,596,188,546.20 2,274,564,986.68
财务报表附注 第 65 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(四十) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,025,201,868.26 687,043,038.99 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45
其他业务 41,126,523.24 10,443,567.91 58,452,534.22 18,900,956.51
合计 1,066,328,391.50 697,486,606.90 1,777,590,446.22 1,540,375,774.96
2、 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房地产业 918,378,554.42 630,322,488.85 1,632,238,233.92 1,442,048,942.33
（2）旅游饮食服
40,449,822.34 46,120,985.91 43,605,091.02 54,922,078.31
务业
（3）住宿和餐饮业 42,149,149.74 10,599,564.23 40,931,616.09 24,503,797.81
（4）金融业 24,224,341.76 2,362,970.97
合计 1,025,201,868.26 687,043,038.99 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45
3、 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 804,608,205.58 603,220,622.05 1,557,888,095.39 1,413,558,398.83
（2）物业管理服务 40,449,822.34 46,120,985.91 43,605,091.02 54,922,078.31
（3）房地产出租 113,770,348.84 27,101,866.80 74,350,138.53 28,490,543.50
（4）酒店业 42,149,149.74 10,599,564.23 40,931,616.09 24,503,797.81
（5）金融服务 24,224,341.76 2,362,970.97
合计 1,025,201,868.26 687,043,038.99 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45
财务报表附注 第 66 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
4、 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上 海 931,549,275.56 641,215,508.14 1,591,770,410.95 1,432,851,856.03
浙 江 93,652,592.70 45,827,530.85 127,367,501.05 88,622,962.42
合计 1,025,201,868.26 687,043,038.99 1,719,137,912.00 1,521,474,818.45
(四十一) 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 6,618,051.53 16,120,364.11
城市维护建设税 2,882,507.15 4,159,245.68
教育费附加 2,299,134.58 2,629,422.97
地方教育费附加 420,948.63 1,753,607.41
土地增值税 22,896,857.92 35,873,071.27
房产税 12,513,912.06 10,156,365.57
土地使用税 2,484,469.65 2,923,619.64
车船使用税 6,000.00 5,130.00
印花税 2,524,030.98 1,650,869.80
其他 82,019.07 617,514.07
合计 52,727,931.57 75,889,210.52
(四十二) 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
合 计 87,259,966.62 46,346,703.09
其中主要项目如下：
佣金 42,601,677.09 26,990,229.76
职工薪酬 14,781,296.42 2,499,460.32
宣传推广费 7,794,256.48 1,606,080.20
广告费 5,849,525.12 11,098,198.62
咨询费 5,288,679.24 70,880.00
财务报表附注 第 67 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(四十三) 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
合计 169,330,420.72 161,021,013.34
其中主要项目如下：
职工薪酬 95,558,218.24 93,750,504.83
折旧费 24,898,754.42 25,150,462.83
咨询费 16,795,217.68 9,822,416.48
修理费 3,169,009.94 1,464,865.98
办公费 2,571,047.29 2,737,747.13
长期待摊费用摊销 2,537,036.88 2,836,952.66
(四十四) 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 145,344,147.30 168,900,630.54
减：利息收入 18,016,175.08 11,058,506.21
汇兑损益 117,518.86 -755,819.61
其他 363,195.91 1,458,027.29
合计 127,808,686.99 158,544,332.01
(四十五) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 45,677,468.57 6,614,141.45
可供出售金融资产减值损失 20,000,000.00 1,693,743.48
长期股权投资减值损失 1,300,261.34
其他流动资产减值损失 45,000,000.00
一年内到期的非流动资产减值损失 10,000,000.00
合计 120,677,468.57 9,608,146.27
财务报表附注 第 68 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(四十六) 其他收益
与资产相关/与收
补助项目 本期发生额 上期发生额
益相关
财政扶持资金 929,000.00 与收益相关
科技京城专项基金补贴 20,000,000.00 与收益相关
重点企业产业扶持资金（与公司日常
2,000,000.00 1,420,000.00 与收益相关
经营活动相关）
上海市公共建筑节能改造重点城市示
1,005,000.00 与收益相关
范项目补贴
税收补贴 600,167.68 738,800.00 与收益相关
稳岗补贴款 61,685.90 与收益相关
合计 3,590,853.58 23,163,800.000
(四十七) 投资收益
1、 投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 33,766,013.45 79,729,543.31
处置长期股权投资、持有待售资产产生的投资收益 801,867,346.84 828,365,662.72
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产持
-44,569.58
有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 93,560,090.24 10,143,910.22
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
90,293.62 -1,795,037.52
产取得的投资收益
处置可供出售金融资产等取得的投资收益 9,524,719.39 8,021,553.13
信托等金融产品取得的投资收益 11,857,124.56 29,570,359.45
结构性存款等取得的投资收益 22,104,987.64 28,992,011.33
合计 972,770,575.74 982,983,433.06
财务报表附注 第 69 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
上海微电子设计有限公司 -9,449,538.82 967,190.20
中泰信托投资有限责任公司 43,198,567.77 76,403,082.59
江西瑞奇期货经纪有限公司 16,984.50 2,359,270.52
合计 33,766,013.45 79,729,543.31
3、处置长期股权投资、持有待售资产产生的投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司 22,152,432.56
上海鸿泰房地产有限公司 779,714,914.28 828,365,662.72
合计 801,867,346.84 828,365,662.72
5、可供出售金融资产在持有期间的投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海永华房地产有限公司 528,680.14 1,260,133.54
上海上国投资产管理有限公司 616,671.38 1,447,709.71
杭州曜澜投资管理合伙企业 28,233,228.82 4,891,628.22
信托计划 64,181,509.90 2,530,038.75
权益工具投资 14,400.00
合计 93,560,090.24 10,143,910.22
(四十八) 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融资产 -99,737.65 -377,948.78
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 -2,369.54 2,369.54
以公允价值计量的且其变动计入当期损益的金融负债 61,830.50
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 61,830.50
财务报表附注 第 70 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
衍生工具 -6,849.35
合计 -44,756.50 -377,948.78
(四十九) 资产处置收益
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置收益合计 -177,536.98 -34,067.62 -177,536.98
其中：固定资产处置收益 -177,536.98 -34,067.62 -177,536.98
合计 -177,536.98 -34,067.62 -177,536.98
(五十) 营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
政府补助 527,166.00 3,573,475.53 527,166.00
罚款收入 873,636.00 4,216,851.01 873,636.00
其他 4,424,637.05 888,400.42 4,424,637.05
合计 5,825,439.05 8,678,726.96 5,825,439.05
计入营业外收入的政府补助
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
财政扶持资金 66,666.00 3,173,475.53 与收益相关
旅游发展专项资金补助 460,500.00 400,000.00 与收益相关
合计 527,166.00 3,573,475.53
财务报表附注 第 71 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五十一) 营业外支出
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
对外捐赠 215,195.00 945,040.00 215,195.00
罚款支出 66,247.72 170,458.47 66,247.72
非流动资产报废损失 10,131.47 53,594.66 10,131.47
违约金 2,800,000.00 14,053,851.83 2,800,000.00
其他 41,229.62 7,000.00 41,229.62
合计 3,132,803.81 15,229,944.96 3,132,803.81
(五十二) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 229,071,785.14 193,034,752.10
递延所得税费用 7,055,791.49 13,858,118.29
合计 236,127,576.63 206,892,870.39
2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 820,926,377.52
按法定税率计算的所得税费用 205,231,594.38
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 5,211,164.29
非应税收入的影响 -11,633,347.55
税法规定额外可扣除费用的影响 -50,496.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,246,716.92
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -5,907,364.18
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 36,029,309.30
所得税费用 236,127,576.63
财务报表附注 第 72 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五十三) 现金流量表项目
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁收入 50,221.86
存款利息收入 16,905,233.67 11,058,506.21
政府补助 5,504,403.96 28,144,309.53
罚款收入 107,000.00 1,101,121.40
保证金、押金、备用金 192,871,577.27 23,374,202.84
资金往来收到的现金 138,354,599.84 359,093,615.55
其他 3,043,363.05 4,004,130.03
收到交易所的保证金净额 38,121,022.74 58,371,737.70
合计 394,907,200.53 485,197,845.12
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁支出 77,122.25 4,004,548.61
费用支出 95,737,585.12 73,827,674.02
银行手续费 363,195.91 1,458,027.29
现金捐赠支出 215,195.00 945,040.00
罚款支出 66,247.72 170,003.82
保证金、押金、备用金 138,145,184.60 47,773,099.34
资金往来支付的现金 180,380,645.51 128,062,425.03
期末受限货币资金 9,020,000.00
其他 41,229.62 111,748.10
支付客户的保证金净额 60,325,149.77 213,021,883.61
合计 484,371,555.50 469,374,449.82
财务报表附注 第 73 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 收到的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款收回的利息 12,640,199.16
企业间借款利息收入 3,350,426.70 1,651,949.10
委托贷款收回的资金 100,000,000.00 70,000,000.00
上海鸿泰房地产有限公司 25%股权转让款
284,391,463.54
首期价款（含保证金）
合并日子公司现金 1,021.40 -
合计 115,991,647.26 356,043,412.64
4、 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
上海鸿泰房地产有限公司 25%股权转让款首 287,250,000.00
期价款退回
企业间借款借出的资金 13,504,000.00
支付股权转让印花税 478,750.00
信托金融投资项目 100,000,000.00
委托贷款支付的资金 70,000,000.00 70,000,000.00
合计 371,232,750.00 170,000,000.00
5、 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收到子公司少数股东项目借款 123,585,600.00
上海住信应收账款本金份额的收益权转让 60,000,000.00
理业大唐应收账款 3 号私募基金收益权转让 90,000,000.00
杭州曜澜投资管理合伙企业（有限合伙）本
364,376,400.00
金份额的收益权转让
合计 183,585,600.00 454,376,400.00
财务报表附注 第 74 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
6、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
归还子公司少数股东项目借款 489,250,000.00
理业大唐应收账款 3 号私募基金收益权回购 90,000,000.00
杭州曜澜投资管理合伙企业（有限合伙）本金份额
116,750,000.00
的收益权回购
偿还其他权益工具支付的现金 400,000.00
浦浩量化对冲 1 号外部赎回款 2,946,256.22
子公司少数股东减资 6,638,621.79
归还江西洪客隆投资集团有限公司借款（原子公司
557,709,500.00
上海鸿泰房地产有限公司少数股东）
购买少数股东股权 97,030,179.14
合计 696,400,000.00 664,324,557.15
(五十四) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 584,798,800.89 610,411,294.97
加：资产减值准备 120,677,468.57 9,608,146.27
固定资产折旧 51,936,299.47 54,755,203.03
无形资产摊销 109,404.80 110,640.16
长期待摊费用摊销 2,807,306.88 3,172,464.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的 177,536.98 87,662.28
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 10,131.47
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 44,756.50 377,948.78
财务费用（收益以“－”号填列） 145,461,666.16 168,144,810.93
投资损失（收益以“－”号填列） -972,770,575.74 -982,983,433.06
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 21,272,916.20 12,297,801.63
财务报表附注 第 75 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
补充资料 本期金额 上期金额
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -2,759,396.55 1,560,316.66
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,605,143,600.92 -599,201,041.85
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -356,448,225.20 22,751,803.76
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,413,018,515.44 262,094,697.24
其他 -24,906,267.84 -1,346,722.68
经营活动产生的现金流量净额 -621,713,262.89 -438,158,406.92
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,555,759,012.26 2,511,605,450.93
减：现金的期初余额 2,511,605,450.93 1,068,654,924.28
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -955,846,438.67 1,442,950,526.65
2、 本期收到的处置子公司的现金净额
项目 金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物（嘉兴科技京
568,000,000.00
城高新技术产业区开发有限公司）
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 298,169.62
减：支付的相关税费 187,958.08
处置子公司收到的现金净额 567,513,872.30
3、 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
一、现金 1,555,759,012.26 2,511,605,450.93
其中：库存现金 237,999.71 197,869.95
财务报表附注 第 76 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 期末余额 年初余额
可随时用于支付的银行存款 1,229,912,349.74 2,135,878,176.05
可随时用于支付的其他货币资金 325,608,662.81 375,529,404.93
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,555,759,012.26 2,511,605,450.93
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
9,320,000.00 300,000.00
现金等价物
(五十五) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 9,320,000.00 保证金
投资性房地产 410,165,620.69 借款抵押
存货 1,264,855,495.42 借款抵押
合计 1,684,341,116.11
财务报表附注 第 77 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
六、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
1、 本期发生的非同一控制下企业合并的情况
股权取得
股权取得 购买日的 购买日至期末被 购买日至期末被购
被购买方名称 股权取得成本 比例 股权取得方式 购买日
时点 确定依据 购买方的收入 买方的净利润
（%）
常州新黄浦中金置业有限
2018 年 2018 年
公司（原名为“常州中金置 10,408,163.00 51 现金 已控制被购买方 -3,497,847.91
6 月 20 日 6 月 20 日
业有限公司”）
财务报表附注 第 78 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 合并成本及商誉
常州新黄浦中金置业有限公司原注册资本为 1,000 万元，公司以成本对价对
其增资 10,408,163.00 元，取得 51%股权，未形成商誉。
3、 被购买方于购买日可辨认资产、负债
常州新黄浦中金置业有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 10,409,184.40 10,409,184.40
应收款项 2,533.83 2,533.83
存货 752,394,744.77 752,394,744.77
固定资产
无形资产
负债：
借款
应付款项 742,398,300.00 742,398,300.00
递延所得税负债
净资产 20,408,163.00 20,408,163.00
减：少数股东权益 10,000,000.00 10,000,000.00
取得的净资产 10,408,163.00 10,408,163.00
(二) 公司本年度未发生同一控制下企业合并
(三) 公司本年度未发生反向购买
财务报表附注 第 79 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(四) 处置子公司
1、 单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
处置价款与处置 丧失控制权 与原子公司股
丧失控制 丧失控制 按照公允价值
股权处 投资对应的合并 丧失控制权之 之日剩余股 权投资相关的
股权处置 丧失控制 丧失控制权时 权之日剩 权之日剩 重新计量剩余
子公司名称 股权处置价款 置比例 财务报表层面享 日剩余股权的 权公允价值 其他综合收益
方式 权的时点 点的确定依据 余股权的 余股权的 股权产生的利
（%） 有该子公司净资 公允价值 的确定方法 转入投资损益
比例 账面价值 得或损失
产份额的差额 及主要假设 的金额
嘉兴科技京城高 控制权转移的
2018 年
新技术产业区开 568,000,000.00 100 转让 手续已办妥， 22,152,432.56
3 月 31 日
发有限公司 已收到转让款
财务报表附注 第 80 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五) 其他原因的合并范围变动
（1） 本期新设全资子公司上海新蒲置业发展有限公司（注册资本 1,000 万人民
币，公司尚未实缴出资），自成立之日起纳入合并范围。
（2） 期初纳入公司合并范围的 2 个结构化主体，华闻浦浩 3 号单一客户资产管
理计划、矶法 CTA 三元永续私募基金因产品投资到期不再纳入合并范围。
(六) 其他
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认
定将 6 个结构化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、
浦浩量化多策略 1 号私募投资基金、浦浩量化对冲 2 号私募投资基金、华闻启祥量
化 1 号特定多客户资产管理计划、华闻启祥量化 2 号特定多客户资产管理计划、华
闻人禾 1 号特定多客户资产管理计划。
七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
主要 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
经营地 性质 直接 间接
上海欣龙企业发展有限公司 上海 上海 服务业 100 设立
同一控制下企
上海恒立房地产有限公司 上海 上海 房地产业 100
业合并
上海科技京城管理发展有限
上海 上海 服务产业 100 设立
公司
上海欣南房地产开发有限
上海 上海 房地产业 95 5 设立
公司
同一控制下企
华闻期货有限公司 上海 上海 期货经纪 100
业合并
上海怡隆置业有限公司 上海 上海 房地产业 55 45 设立
上海欣沁置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海新佘山置业有限公司 上海 上海 房地产业 65 设立
非同一控制下
嘉兴市昊基房地产有限公司 浙江 浙江 房地产业 100
企业合并
财务报表附注 第 81 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
主要 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
经营地 性质 直接 间接
上海浦浩投资有限公司 上海 上海 投资管理 100 设立
上海华闻金融信息服务有限
上海 上海 投资管理 100 设立
公司
新黄浦（浙江）投资发展有 浙江 非同一控制下
浙江湖州 酒店管理 80
限公司 湖州 企业合并
湖州南浔花园名都大酒店有 浙江 非同一控制下
浙江湖州 酒店经营 80
限公司 湖州 企业合并
湖州南浔嘉顺投资管理有限 浙江 非同一控制下
浙江湖州 房地产业 80
公司 湖州 企业合并
上海欣济置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海欣台置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海欣福置业有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
上海新黄浦投资管理有限公司 上海 上海 投资管理 90 10 设立
常州新黄浦中金置业有限 江苏 江苏常 非同一控制下
房地产业 51
公司 常州 州 企业合并
上海新蒲置业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100 设立
2、 纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额（%） 业务性质
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 81.90 投资金融产品
浦浩量化对冲 2 号私募投资基金 60.08 投资金融产品
浦浩量化多策略 1 号私募投资基金 80.00 投资金融产品
华闻启祥量化 1 号特定多客户资产管理计划 100.00 投资金融产品
华闻人禾 1 号特定多客户资产管理计划 100.00 投资金融产品
华闻启祥量化 2 号特定多客户资产管理计划 100.00 投资金融产品
财务报表附注 第 82 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 重要的非全资子公司
少数股东 本期向少数
本期归属于少数 期末少数股东
子公司名称 持股比例 股东宣告分
股东的损益 权益余额
（%） 派的股利
上海新佘山置业有限公司 35 19,992,626.11 41,783,864.43
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 20 -5,607,612.95 92,870,151.69
常州新黄浦中金置业有限公司 49 -1,713,945.48 8,286,054.52
财务报表附注 第 83 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
4、 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额 年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海新佘山
723,085,170.82 232,558.31 723,317,729.13 603,935,259.33 603,935,259.33 1,201,101,373.75 16,174,729.80 1,217,276,103.55 1,155,015,422.63 1,155,015,422.63
置业有限公司
新黄浦（浙
江）投资发展 1,318,318,065.17 519,958,282.69 1,838,276,347.86 1,271,292,238.71 101,755,114.04 1,373,047,352.75 565,852,599.86 541,642,849.92 1,107,495,449.78 511,226,065.02 102,936,227.86 614,162,292.88
有限公司
常州新黄浦
中金置业有限 1,687,661,281.76 2,422,399.73 1,690,083,681.49 1,673,173,366.40 1,673,173,366.40
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
上海新佘山置业有限公司 624,929,010.05 57,121,788.88 57,121,788.88 470,810,492.57 974,688,864.79 38,446,222.83 38,446,222.83 136,487,640.39
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 43,658,583.70 -28,038,064.76 -28,038,064.76 150,131,377.98 40,931,616.09 -41,103,811.77 -41,103,811.77 207,848,419.87
常州新黄浦中金置业有限公司 -3,497,847.91 -3,497,847.91 -825,356,058.57
财务报表附注 第 84 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
5、 公司不存在使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制情形。
6、 公司未向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持。
(二) 在联营企业中的权益
1、 重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营 主要 业务
注册地 营企业投资的会
企业名称 经营地 性质 直接 间接
计处理方法
上海微电子设计有限
上海 上海 服务业 28.57 权益法
公司
中泰信托有限责任公司 上海 上海 金融业 29.97 权益法
江西瑞奇期货经纪有限
江西 江西 金融业 20.00 权益法
公司
财务报表附注 第 85 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 重要联营企业的主要财务信息
期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
项目 上海微电子设计 中泰信托有限 江西瑞奇期货经纪 上海微电子设计 中泰信托有限 江西瑞奇期货经纪
有限公司 责任公司 有限公司 有限公司 责任公司 有限公司
流动资产 20,575,300.81 1,241,198,235.32 834,728,014.42 57,282,178.26 949,947,296.60 927,696,788.57
非流动资产 2,054,893.52 3,241,408,564.29 62,687,509.10 2,097,675.20 3,385,219,523.48 105,129,732.80
资产合计 22,630,194.33 4,482,606,799.61 897,415,523.52 59,379,853.46 4,335,166,820.08 1,032,826,521.37
流动负债 1,503,103.73 155,547,954.10 502,602,287.43 5,177,723.25 127,454,129.72 636,966,897.04
非流动负债 51,860,594.16 64,333.67 - 55,736,875.17 1,184.87
负债合计 1,503,103.73 207,408,548.26 502,666,621.10 5,177,723.25 183,191,004.89 636,968,081.91
少数股东权益 - 248,336.16
归属于母公司股东权益 21,127,090.60 4,275,198,251.35 394,748,902.42 54,202,130.21 4,151,975,815.19 395,610,103.30
按持股比例计算的净资产份额 6,036,009.78 1,281,276,915.94 78,949,780.50 15,485,548.60 1,244,347,151.81 79,122,020.66
调整事项 -
—商誉 1,955,342.02 - 1,846,668.60
财务报表附注 第 86 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额/ 本期发生额 年初余额/ 上期发生额
项目 上海微电子设计 中泰信托有限 江西瑞奇期货经纪 上海微电子设计 中泰信托有限 江西瑞奇期货经纪
有限公司 责任公司 有限公司 有限公司 责任公司 有限公司
—内部交易未实现利润
—其他
对联营企业权益投资的账面价值 6,036,009.78 1,281,276,915.94 80,905,122.52 15,485,548.60 1,244,347,151.81 80,968,689.26
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 10,726,230.50 112,864,682.86 424,420,412.27 12,317,483.68 435,699,297.47 214,402,357.81
净利润 -33,075,039.60 144,139,365.27 84,922.50 3,385,335.00 254,931,873.84 11,796,352.62
终止经营的净利润 - -
其他综合收益 -20,916,929.11 -402,756.20 - -2,879,980.09 150,000.00
综合收益总额 -33,075,039.60 123,222,436.16 -317,833.70 3,385,335.00 252,051,893.75 11,946,352.62
本年度收到的来自联营企业的股利 584,778.58
财务报表附注 第 87 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(三) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
公司通过直接投资持有及通过信托计划投资而在结构化主体中享有权益，但未达到
合并财务报表准则中关于控制的标准，因此这些结构化主体未纳入公司的合并财务
报表范围，包括基金投资、固定收益类投资产品、信托计划。
截至 2018 年 12 月 31 日，公司通过直接投资持有及因合并信托计划而在结构化
主体中享有权益的账面价值列示如下：
结构化主体 账面价值 最大损失敞口
基金投资 11,740,382.66 11,740,382.66
固定收益类投资产品 266,035,400.00 266,035,400.00
信托计划 507,630,000.00 507,630,000.00
可供出售权益工具 307,676,387.50 307,676,387.50
合 计 1,093,082,170.16 1,093,082,170.16
八、 与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司
董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责
任，但是董事会已授权本公司各职能部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得
以有效执行的程序。董事会通过各职能部门递交的月度报告来审查已执行程序的有
效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计师也会审计风险管理的
政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公
司主要面临赊销导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信
用风险进行评估，包括外部信用评级和在某些情况下的银行资信证明（当此信息可
获取时）。公司对每一客户均设置了赊销限额，该限额为无需获得额外批准的最大额
度。
公司通过对已有客户信用评级的季度监控以及应收账款账龄分析的月度审核来确保
公司的整体信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用
特征对其分组。被评为“高风险”级别的客户会放在受限制客户名单里，并且只有在
额外批准的前提下，公司才可在未来期间内对其赊销，否则必须要求其提前支付相
应款项。
财务报表附注 第 88 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
截至 2018 年 12 月 31 日，公司应收票据及应收账款中，前五大客户占公司应收账款
项总额 99.80% (2017 年：43.53%)公司其他应收款中，前五大公司欠款金额占公司
其他应收款总额的 79.94%（2017 年;72.82%）。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款以及应付债券。公司目前的
政策是固定利率借款占外部借款的 100%。为维持该比例，本公司可能运用利率互换
以实现预期的利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市
场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层
认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
期末 年初
项目 利率 利率
金额 金额
（%） （%）
短期借款 4.35 200,000,000.00
长期借款（含 1 年内到期的长期
4.75-5.635 1,127,560,000.00 5.635 675,000,000.00
借款）
应付债券 4.5-5.8 2,138,966,546.84 4.5-5.8 2,135,102,342.96
（2）汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的
风险。截止 2018 年 12 月 31 日，本公司无外汇金融资产及金融负债，不存在汇率风
险。
（3）其他价格风险
本公司持有的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受
的。
财务报表附注 第 89 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 8,622,555.03 63,935,969.65
可供出售金融资产 357,509,172.16 453,981,055.99
买入返售金融资产-国债 1,142,002.01 10,023,558.24
合计 367,273,729.20 527,940,583.88
(三) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风
险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价
证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥
有充足的资金偿还债务。
本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 31,887,095.33 126,545,373.6 158,432,468.93
其他应付款 659,334,382.08 433,094,266.51 1,092,428,648.59
一年内到期的非流动负债 80,000,000.00 80,000,000.00
其他流动负债 231,354,113.71 231,354,113.71
长期借款 1,047,560,000.00 1,047,560,000.00
应付债券 2,138,966,546.84 2,138,966,546.84
其他非流动负债 247,626,400.00 247,626,400.00
合计 1,002,575,591.12 3,993,792,586.95 4,996,368,178.07
年初余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
短期借款 200,000,000.00 200,000,000.00
应付账款 139,271,506.21 38,140,765.19 177,412,271.40
其他应付款 322,238,207.31 439,165,692.73 761,403,900.04
财务报表附注 第 90 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
年初余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
一年内到期的非流动负债 40,000,000.00 40,000,000.00
其他流动负债 311,905,978.69 311,905,978.69
长期借款 635,000,000.00 635,000,000.00
应付债券 2,135,102,342.96 2,135,102,342.96
其他非流动负债 364,376,400.00 364,376,400.00
合计 1,013,415,692.21 3,611,785,200.88 4,625,200,893.09
九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
第三层次
项目 第一层次公 第二层次公
公允价值 合计
允价值计量 允价值计量
计量
一、持续的公允价值计量
◆以公允价值计量且变动计入当
8,622,555.03 8,622,555.03
期损益的金融资产
1.交易性金融资产 8,622,555.03 8,622,555.03
（1）债务工具投资 3,685,909.70 3,685,909.70
（2）权益工具投资 3,599,643.39 3,599,643.39
（3）衍生金融资产 194,001.94 194,001.94
财务报表附注 第 91 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末公允价值
第三层次
项目 第一层次公 第二层次公
公允价值 合计
允价值计量 允价值计量
计量
（4）其他 1,143,000.00 1,143,000.00
2.指定以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
◆可供出售金融资产 11,740,382.66 11,740,382.66
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）基金投资 11,740,382.66 11,740,382.66
持续以公允价值计量的资产总额 8,622,555.03 11,740,382.66 20,362,937.69
◆其他流动负债 1,086,381.79 1,086,381.79
结构化主体对应的少数股东权益
1,086,381.79 1,086,381.79
部分
持续以公允价值计量的负债总额 1,086,381.79 1,086,381.79
(二) 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负
债表日的交易日的收盘价作为确定公允价值的依据。
(三) 第二层次公允价值计量项目公允价值的确定依据
对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日的估值作为
确定公允价值的依据。
财务报表附注 第 92 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的股东情况
对本公司的 对本公司的
注册资本
股东名称 关联关系 注册地 业务性质 持股比例 表决权比例
（万元）
(%) (%)
上海市闸北区天
上海新华闻投资
第一大股东 目 中 路 383 号 实业投资 50,000.00 25.07 25.07
有限公司
501 室
上海盛誉莲花股
上海市黄浦区南
权投资基金合伙
昌路 28 号 4 楼 实业投
企业（有限合伙）、 300,100 及
第二大股东 B4 室；上海市崇 资，投资 22.28 22.28
中崇投资集团有 300,000
明县宏海公路 管理
限公司（一致行动
4288 号 8 号楼
人）
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易的联营企业情况如下：
联营企业名称 与本公司关系
上海微电子设计有限公司 联营企业
(四) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
大成基金管理有限公司 联营企业子公司
财务报表附注 第 93 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(五) 关联交易情况
1、 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
大成基金管理有限公司 提供劳务 6,871,698.14 5,377,358.49
2、 公司本期未发生关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
3、 关联租赁情况
本公司作为出租方：
承租方名称 承租资产 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海微电子设计有限公司 科技京城 38,095,238.36
4、 公司本期未发生关联担保情况
5、 公司本期未发生关关联方资金拆借情况
6、 公司本期未发生关联方资产转让、债务重组情况
7、 公司本期未发生其他关联交易
(六) 于资产负债表日，公司无关联方应收应付款项
(七) 于资产负债表日，公司无需披露的关联方承诺事项
十一、 政府补助
(一) 公司期末无与资产相关的政府补助
财务报表附注 第 94 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(二) 与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费 计入当期损益
用损失的金额 或冲减相关成
种类 金额
本费用损失的
本期发生额 上期发生额
项目
重点企业产业扶持资金
（与公司日常经营活动相 2,000,000.00 2,000,000.00 1,420,000.00 其他收益
关）
扶持资金 929,000.00 929,000.00 其他收益
税收补贴 600,167.68 600,167.68 738,800.00 其他收益
稳岗补贴 61,685.90 24,571.00 其他收益
旅游发展专项资金补助 460,500.00 460,500.00 400,000.00 营业外收入
财政扶持资金 66,666.00 66,666.00 3,173,475.53 营业外收入
科技京城专项基金补贴 20,000,000.00 其他收益
上海市公共建筑节能改造
1,005,000.00 其他收益
重点城市示范项目补贴
合计 4,118,019.58 4,118,019.58 26,737,275.53
(三) 公司本期未发生政府补助的退回
十二、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
1、 资产负债表日存在的重要承诺
公司向上海银行福民支行借款人民币 63,500.00 万元，以公司拥有的上海科技
京城 B、C 区商场 6-7 层、H 区（东楼）1A、2-15 层、17-29 层以及 31 层房产
为抵押物，抵押物总面积为 56,596.10 平方米，截至 2018 年 12 月 31 日，抵押
物账面价值为 410,165,620.69 元；同时，公司以上述抵押物对应的收入，包括
但不限于租金、物业费进行质押，直至借款合同项下债务结清。
子公司上海欣济置业有限公司向国家开发银行借款人民币 11,600.00 万元，以
拥有的奉贤区光明镇 16 街坊(奉贤区南桥基地大型居住社区 12-24A-04A 地块)
项目的土地使用权及在建工程作为抵押物，抵押物总占地面积 31,448.60 平方
米，截至 2018 年 12 月 31 日，抵押物账面价值为 272,021,387.85 元。
子公司上海欣台置业有限公司向中国农业银行广延路支行借款人民币
财务报表附注 第 95 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
31,656.00 万元，以拥有的松江区车墩镇 14 街坊（松江区 C19-12-04 地块保障
房建设）项目的土地使用权作为抵押物，抵押物总占地面积 51,721.20 平方米，
截至 2018 年 12 月 31 日，抵押物账面价值为 698,639,351.83 元。
子公司上海欣福置业有限公司向国家开发银行借款人民币 6,000.00 万元，以
拥有的宝山区刘行镇 6 街坊——新顾城 0419-01 地块共有产权保障住房项目
的土地使用权及在建工程作为抵押物，抵押物总占地面积 56,021.30 平方米，
截至 2018 年 12 月 31 日，抵押物账面价值为 294,194,755.74 元。
(二) 或有事项
1、 资产负债表日存在的重要或有事项
公司子公司上海浦浩投资有限公司（以下简称“浦浩投资”）于 2017 年 7 月认
购上海宇艾股权投资基金有限公司（以下简称“宇艾”）私募基金额 9,000 万
元，通过宇艾供应链专项私募基金（以下简称“宇艾基金”）受让中能源电力
燃料有限公司（以下简称“中能源”）商票收益权，并质押对应价值的应收账
款，投资期限为 6 个月，年化收益率为 8.5%，到期一次性兑付本金及收益（公
司列报“其他流动资产”）。该项目应于 2018 年 1 月底到期，宇艾支付了部分
收益 389.02 万元，项目本金及收益并未全部到账，形成了逾期，公司向上海
第二中级人民法院提起诉讼，诉讼标的如下：
公司向上海能平实业有限公司、中能源、中核恒通（北京）物资有限公司（以
下简称“中核恒通”）主张 9,000 万元本金及相应逾期利息。截止 2018 年 12
月 31 日，法院已出具了保全裁定，并冻结了中能源子公司北京安星联供应链
管理有限公司 100%股权，以及中核恒通子公司陕西中航前海进出口贸易有限
公司 100%股权。目前法院确定将于 2019 年 4 月 25 日上午在二中院一审开
庭。
针对宇艾基金所面临的信用风险，公司对该投资项目进行减值测试，本期计提
坏账准备 45,000,000.00 元。
十三、 资产负债表日后事项
(一) 重要的非调整事项
1、2019 年 3 月 7 日，经公司 2019 年第一次临时股东大会决议通过《关于发行上海
科技京城商业物业抵押贷款资产支持票据的议案》。公司将采用商业物业抵押贷款资
产支持票据（CMBN）模式，即以持有的上海科技京城物业作为资产支持、以目标物
业产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托收益权作为基础资产
发起设立不超过 15.01 亿的资产支持票据计划。
财务报表附注 第 96 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、2019 年 3 月 1 日，公司第八届董事会 2019 年第二次临时会议审议通过，同意公
司子公司新黄浦（浙江）投资发展有限公司参与南浔经济开发区塘南单 CX-05-02-
05B 地块竞拍。2019 年 3 月 8 日，湖州市国土资源局出具的《竞得入选人通知书》，
确认新黄浦（浙江）投资发展有限公司竞得该地块的国有建设用地使用权，该地块
土地成交总价为人民币 52,500 万元。
3、公司子公司上海新黄浦投资有限公司于 2019 年 3 月 7 日收回“浙金汇业 199 号
上坤木渎项目集合资金信托计划”本金 21,963.00 万元及利息（公司列报可供出售金
融资产）。
(二) 利润分配情况
根据公司 2019 年 4 月 15 日第八届第 2 次董事会通过的 2018 年度利润分配方案，以
2018 年末总股本 673,396,786 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.55 元
（含税），共分配现金红利计 171,716,180.43 元。本次方案尚需股东大会通过。
(三) 销售退回
公司资产负债表日后未发生销售退回情况。
十四、 其他重要事项
(一) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。
2、 未来适用法
本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。
(二) 其他重要事项
1、2017 年 11 月 30 日，公司与上海鑫明置业有限公司（现已更名为上海鑫旼实业有
限公司，以下简称“上海鑫旼”）签订上海市产权交易合同，转让持有上海鸿泰房地产
有限公司剩余 25%股权，交易价款为 95,750 万元，其中：25%股权对应交易价款为
909,341,710.54 元，公司鸿泰房地产债权金额为 48,158,289.46 元。
2018 年 12 月 20 日，公司与上海晨鸣实业有限公司（以下简称：“上海晨鸣”）、上海
鑫旼协商一致，签署《股权转让协议》，公司同意上海鑫旼将编号 Q317SH1014755
号《产权交易合同》中规定的上海鑫旼全部权利义务转让给上海晨鸣，该合同项下
的上海鑫旼的义务（包括延期付清款项的违约责任）由上海晨鸣承接并承担相应责
任。
财务报表附注 第 97 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2018 年 12 月 21 日，公司收到上海晨鸣以电子银行承兑汇票方式支付的全部交易价
款 96,527.49 万元（含预期利息 777.49 万元）。公司已完成相关股权交接手续，确认
转让收益 77,971.49 万元。
2、公司子公司上海新黄浦投资有限公司（以下简称“新黄浦投资”）于 2017 年 11 月
与上海爱建信托有限责任公司（以下简称“爱建信托”）签订《爱建-闽中项目单一资
金信托信托合同》，爱建信托将信托资金用于向福建省闽中有机食品有限公司（以下
简称“福建闽中”）发放信托贷款人民币 1 亿元。公司期初列报可供出售金融资产。
2018 年 12 月，新黄浦投资、爱建信托、福建闽中签订债权转让合同，爱建信托将享
有的债务人福建闽中信托借款本金 89,047,500.00 元及利息的债权全部原状转让给新
黄浦投资，公司期末列报其他应收款。经上海金融法院出具民事调解书，新黄浦投
资与福建闽中达成延期还款协议，双方约定贷款本金分 5 期归还，最后一期为 2020
年 1 月 20 日。
针对福建闽中借款所面临的信用风险，公司对其应收款项单独进行减值测试，本期
计提坏账准备 53,428,500.00 元。
十五、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 年初余额
应收票据 965,274,900.00
应收账款
合计 965,274,900.00
1、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 965,274,900.00
（2）期末公司无已质押的应收票据
（3）期末公司无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
财务报表附注 第 98 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（4）期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据
(二) 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,838,338,782.88 3,349,245,866.67
合计 2,838,338,782.88 3,349,245,866.67
财务报表附注 第 99 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
1、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 计提
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
（%） （%）
（%） （%）
单项金额重大并单独计提
48,158,289.46 1.44 48,158,289.46
坏账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提
2,840,335,588.46 100.00 1,996,805.58 0.07 2,838,338,782.88 3,301,977,578.73 98.56 890,001.52 0.03 3,301,087,577.21
坏账准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计
提坏账准备的其他应收款
合计 2,840,335,588.46 100.00 1,996,805.58 0.07 2,838,338,782.88 3,350,135,868.19 100.00 890,001.52 3,349,245,866.67
财务报表附注 第 100 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄 计提比例
其他应收款 坏账准备
（%）
1 年以内（含 1 年） 6,127,112.50 306,355.62 5.00
1-2 年 7,004,499.64 700,449.96 10.00
2-3 年 2,000,000.00 300,000.00 15.00
3-4 年
4-5 年 700,000.00 140,000.00 20.00
5 年以上 1,100,000.00 550,000.00 50.00
合计 16,931,612.14 1,996,805.58
组合中，合并范围内不计提坏账准备的其他应收款
期末余额
余额百分比
其他应收款 坏账准备 计提比例
合并范围内的其他应收款 2,823,403,976.32
（2）本期计提、收回或转回坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,106,804.06 元；本期无收回或转回坏账准备。
（3）本期无实际核销的其他应收款情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
投标保证金 3,600,000.00 3,600,000.00
往来款 2,836,535,588.46 3,346,335,837.73
押金 200,000.00 200,030.46
合计 2,840,335,588.46 3,350,135,868.19
财务报表附注 第 101 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款合计数的
期末余额
比例(%)
常州新黄浦中金置业有
往来款 1,106,312,063.00 1 年以内 38.95
限公司
上海恒立房地产有限
往来款 577,909,656.41 1 年以内 20.35
公司
上海欣福置业有限公司 往来款 283,240,000.00 1 年以内 9.97
上海新黄浦投资管理有
往来款 183,150,000.00 1 年以内 6.45
限公司
上海浦浩投资有限公司 往来款 179,000,000.00 1 年以内 6.30
合计 2,329,611,719.41 82.02
（6）本期无涉及政府补助的应收款项。
（7）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款。
（8）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额。
(三) 长期股权投资
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公
1,839,993,062.52 7,235,946.76 1,832,757,115.76 1,829,584,899.52 7,235,946.76 1,822,348,952.76
司投资
对 联
营、合
1,380,797,238.70 12,579,190.46 1,368,218,048.24 1,353,380,580.14 12,579,190.46 1,340,801,389.68
营企业
投资
合计 3,220,790,301.22 19,815,137.22 3,200,975,164.00 3,182,965,479.66 19,815,137.22 3,163,150,342.44
财务报表附注 第 102 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
1、 对子公司投资
本期计提 减值准备期
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 末余额
上海欣龙企业发展有限公司 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
上海恒立房地产开发有限公司 128,568,781.44 128,568,781.44
上海科技京城管理发展有限
13,500,000.00 13,500,000.00
公司
上海欣南房地产开发有限公司 9,500,000.00 9,500,000.00
华闻期货经纪有限公司 332,996,692.18 332,996,692.18
上海怡隆置业有限公司 18,333,300.00 18,333,300.00
上海欣沁置业有限公司 588,000,000.00 588,000,000.00
上海新佘山置业有限
32,500,000.00 32,500,000.00
公司
新黄浦（浙江）投资发展有限
470,950,179.14 470,950,179.14
公司
上海欣台置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海新黄浦投资管理有限公司 18,000,000.00 18,000,000.00
上海欣济置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
上海欣福置业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
嘉兴科技京城高新技术产业区
361,000,000.00 361,000,000.00 0.00
开发有限公司
常州新黄浦中金置业有限公司 10,408,163.00 10,408,163.00
上海新蒲置业发展有限公司
合计 1,829,584,899.52 371,408,163.00 361,000,000.00 1,839,993,062.52 7,235,946.76
财务报表附注 第 103 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2、 对联营、合营企业投资
本期增减变动
本期计提 减值准备期
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权益 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 其他 减值准备 末余额
的投资损益 收益调整 变动 股利或利润
联营企业
上海微电子设计有限公司 15,485,548.60 -9,449,538.82 6,036,009.78
中泰信托投资有限责任公司 1,244,347,151.82 43,198,567.77 -6,268,803.65 1,281,276,915.94
江西瑞奇期货经纪有限公司 80,968,689.26 16,984.50 -80,551.24 80,905,122.52
上海上体产业发展有限公司 12,579,190.46 12,579,190.46 12,579,190.46
合计 1,353,380,580.14 33,766,013.45 -6,349,354.89 1,380,797,238.70 12,579,190.46
财务报表附注 第 104 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
(四) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 89,753,230.83 21,256,690.13 68,970,447.61 20,447,741.82
其他业务 15,228,567.39 9,507,152.16 9,982,822.27 553,794.85
合计 104,981,798.22 30,763,842.29 78,953,269.88 21,001,536.67
2、 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产业 89,753,230.83 21,256,690.13 68,970,447.61 20,447,741.82
3、 主营业务（分项目）
本期金额 上期金额
项目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产出租 89,753,230.83 21,256,690.13 68,970,447.61 20,447,741.82
4、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上 海 89,753,230.83 21,256,690.13 68,970,447.61 20,447,741.82
(五) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 33,766,013.45 79,729,543.31
财务报表附注 第 105 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
处置长期股权投资、持有待售资产产生的投资收益 756,151,247.22 784,969,137.85
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 1,145,351.52 2,707,843.25
理财产品投资收益 19,128,440.39 24,713,512.72
合计 810,191,052.58 892,120,037.13
十六、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 801,679,678.39
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
4,118,019.58
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产
减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
财务报表附注 第 106 页
上海新黄浦置业股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
项目 金额 说明
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行
一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,175,600.71
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -201,564,626.94
少数股东权益影响额 -408,688.72
合计 605,999,983.02
(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产收 每股收益（元）
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 13.01% 0.8494 0.8494
扣除非经常性损益后归属于公司普通
-0.77% -0.051 -0.051
股股东的净利润
上海新黄浦置业股份有限公司
（加盖公章）
二〇一九年四月十六日
财务报表附注 第 107 页