2018 年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2018 年年度报告
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2018 年年度报告
董事长致辞
2018 年，是改革开放 40 周年，是“十三五”规划纵深发展的关键之
年，也是公司升级转型战略的推进之年。过去的一年，在董事会领导下，
公司牢牢抓住浦东新一轮开发开放机遇，以“主业突出、运转有效、做大
做强”为转型改革目标，持续构筑以商业地产为基础，商业零售及金融服
务领域并进的核心业务格局，圆满完成各项任务目标。
全年，公司不断优化运营与管理能级，持续提升内外部效益与效率，
实现总体经营业绩稳中有升。2018 年，公司实现营业收入为 126.39 亿元，
较 2017 年度增长 35.54%；实现归属于上市公司股东的净利润为 33.50 亿
元，较 2017 年度增长 7.04%。
面对已经起航的 2019 年，我们将不忘初心、牢记使命，继续坚持稳
中求进的工作主基调，不断增强紧迫感和危机感，全力抓好主责主业，以
深化改革、完善机制为动力源泉，以强化管理、提高质量为根本方法，以
优化资产、防范风险为重要手段，持续提升企业核心竞争力，不断筑梦，
迈向卓越。
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2018 年年度报告
办公物业
【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部
分资产稳定增值的关键】
办公物业主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。
目前长期在营甲级写字楼共 19 幢，总建筑面积约 156 万平方米，主要位于上海
陆家嘴核心地段以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物
业管理。截至 2018 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约
为 88%，平均租金 8.47 元/平方米/天，同比上涨逾 6%。天津成熟甲级写字楼（运营
一年及以上）的平均出租率约为 58%，平均租金 3.45 元/平方米/天。
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营甲级写字楼 竣工年代
2 2
面积（M ） （M ） 比例
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50% 2000
陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55% 2011
陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100% 2014
上海纽约大学大厦 48,736 57,663 55% 2014
东方汇（世纪大都会） 125,105 194,589 55% 2015
天津陆家嘴金融广场办公部分 189,471 268,553 100% 2017
陆家嘴金融广场（原 SN1 项目办公部分） 47,833 136,848 100% 2017
陆家嘴富汇大厦（世纪大道 SB1-1） 43,300 65,623 100% 2017
陆家嘴金控广场（竹园 2-16-2） 61,772 90,440 55% 2018
合计 1,066,123 1,559,323 - -
权益总面积 - 1,322,528 - -
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地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营高品质研发楼 竣工年代
面积（M2） （M2） 比例
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,864 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
陆家嘴金融服务广场
70,620 89,325 100% 2012
（软件园 11 号楼）
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
陆家嘴金融服务广场二期
24,739 28,107 100% 2017
（软件园 13 号楼）
软件园 E 楼 3,210 9,810 55% 2010
陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100% 2010
合计 276,060 327,106 - -
权益总面积 - 314,677 - -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟/竣工年
主要在建项目
面积（M ）
2 2
（M ） 比例 代
前滩中心 25-2 地块超高层办公楼项目 169,475 195,441 60% 2019
东方广场一期
39,841 56,931 60% 2019
（前滩 34 地块办公楼及配套项目）
陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2） 93,038 113,979 100% 2019
合计 302,354 366,351 - -
权益总面积 - 265,402 - -
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商业物业
陆家嘴的商业物业目前主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地、
陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+MALL，其定位和设计各有特
色，均位于所属商圈的核心地段。
截至 2018 年末，商业物业总建筑面积超过 44 万平方米，其中：在营的陆家嘴 96
广场和陆家嘴 1885 年末出租率分别达到 97%和 100%，平均租金分别为 10.34 和 8.63
元/平方米/天。年内，天津 L+MALL 于 9 月 22 日开业，上海 L+MALL 于 12 月 23 日开
业。
地上建筑面积 总建筑面积
主要在营商业物业 权益比例 竣工年代
（M2） （M2）
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 7,177 14,268 100% 2008
陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100% 2012
陆家嘴公馆商铺 3,434 3,434 100% 2009
天津虹桥新天地 6,065 6,065 100% 2011
天津惠灵顿小街 4,191 4,191 100% 2016
上海 L+MALL（原 SN1 项目商场部分） 120,249 187,526 100% 2017
天津 L+MALL（原天津陆家嘴金融广场
100,394 151,652 100% 2017
商场部分）
合计 280,651 443,470 - -
权益总面积 - 413,682 - -
地上建筑面积 总建筑面积 拟/竣工
主要在建项目 2 权益比例
（M ） 2
（M ） 年代
前滩 25-1 地块商业中心 100,225 207,783 30% 2020
陆悦坊（花木 04-15） 10,236 15,152 100% 2019
苏州 9 号地块配套商业 24,213 27,845 95% 2021
合计 134,674 250,780 - -
权益总面积 - 103,940 - -
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酒店物业
公司拥有四家商务型酒店----明城大酒店、东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和
陆家嘴明城酒店, 全年营业收入达 1.58 亿元。明城大酒店配备 399 间房间，2018 年
GOP 率为 45.57%，全年出租率为 58.48%；东怡大酒店配备 209 间房间，2018 年 GOP
率为 37.37%，全年出租率为 77.99%；天津陆家嘴万怡酒店于 2017 年 10 月开业，配
备 258 间房间，2018 年 GOP 率为 6.66%，全年出租率为 68.45%；陆家嘴明城酒店于
2018 年 8 月开业，配备 221 间房间，2018 年 GOP 率为-1.06%，自开业日起至年底出
租率 34.78%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营酒店 权益比例 竣工年代
2 2
（M ） （M ）
明城大酒店 44,252 48,831 55% 1996
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100% 2017
陆家嘴明城酒店 17,884 19,635 100% 2018
合计 127,004 169,175 - -
权益总面积 - 147,201 - -
地上建筑面积 总建筑面积
在建酒店 权益比例 拟/竣工年代
2 2
（M ） （M ）
前滩 25-2 酒店 62,183 90,994 60% 2020
合计 62,183 90,994 - -
权益总面积 - 54,596 - -
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会展物业
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有
限公司合资成立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上
海新国际博览中心共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面
积达 10 万平方米。2018 年，尽管市场竞争日趋激烈，中美贸易争端加剧，全球经济
动荡，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业化、国际化展会资源的经营战略不
动摇，展览业务继续保持着稳定增长的态势，全年共承接了 131 场不同规模的展览会，
行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、建材卫浴、
农林化工等，以轻工行业为主。2018 年上海新国际博览中心主营业务各项经营指标相
较于 2017 年均有不同程度的增长，全年共实现合同销售面积 691.58 万平方米，较 2017
年同比增长 5.90%；实现销售收入 10.41 亿元，较 2017 年同比增长 8.94%；场馆总利
用率达 70.19%，较 2017 年同比增长 5.60%，接近历史高位。经过十多年的发展，上
海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、客户满意度、营业额和利
润率等经营指标均处于行业领先地位。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
上海新国际博览中心 386,774 386,774 50% 2011
合计 386,774 386,774 - -
权益总面积 - 193,387 - -
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住宅物业
陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截至 2018 年末，长期持
有在营型项目为东和公寓，共有 412 套住宅，年末出租率为 95%，平均租金达 25,583
元/套/月。
2018 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 59.1 亿元，主要来自于上海
前滩 34 地块住宅（前滩东方逸品）、天津海上花苑东标段、苏州 15 地块一期安置房
及其他存量房、存量车位的销售。在售项目的整体去化率约为 62%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营项目 竣工年代
（M2） （M2）
东和公寓 82,083 92,408 2009
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
主要在售项目 竣工年代
2 2 2
（M ） （M ） （元/M ）
前滩东方逸品（前滩
60,778 86,849 71,612-90,512 2019
34 地块住宅项目）
天津海上花苑东标段 103,929 141,854 41,808-48,370 2020
苏州 15 号地块一期 38,214 48,938 - 2018
合计 202,921 277,641 - -
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间 拟竣
在建项目 工年
2 2 2
（M ） （M ） （元/M ） 代
天津海上花苑东标段 103,929 141,854 41,808-48,370 2020
前滩东方逸品（前滩 34 地块住宅项目） 60,778 86,849 71,612-90,512 2019
苏州 15 号地块二期 27,296 37,628 - 2019
苏州 14 号地块 103,197 140,792 - 2021
合计 295,200 407,123 - -
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土地储备
2
区域 土地面积（M ）
上海地区 244,802
小陆家嘴区域内 45,183
世纪大道两侧 175,815
竹园商贸区 23,804
苏州地区 563,332
合计 808,134
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2018 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）张亮声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司按 2018 年度净利润的 10%分别提取法定盈余公积和任意盈余公积后，以 2018 年年末总股本
3,361,831,200 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利人民币 4.99 元（含税）并送红股 2
股，共计分配现金红利人民币 1,677,553,768.80 元，送红股 672,366,240 股。上述利润分配预
案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
目录
第一节 释义................................................................................................................................... 12
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 13
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 18
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 21
第五节 重要事项........................................................................................................................... 48
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 68
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 72
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 73
第九节 公司治理........................................................................................................................... 80
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 83
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 86
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 235
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2018 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期、本年度 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日
陆家嘴、陆家嘴股份、本公司、 指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司、上市公司
陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司
联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司
爱建证券 指 爱建证券有限责任公司
陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司
陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
中银消费 指 中银消费金融有限公司
苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司
前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司
前绣实业 指 上海前绣实业有限公司
佳湾公司 指 上海佳湾资产管理有限公司
佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司
佳仁公司 指 上海佳仁资产管理有限公司
华宝信托 指 华宝信托有限责任公司
佳寿公司 指 上海佳寿房地产开发有限公司
陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司
申万置业 指 上海申万置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
海通证券 指 海通证券股份有限公司
锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所
安永会计师 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》（2018 年修订）
土地批租 指 土地使用权转让
元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 闵诗沁
中国上海浦东东育路227弄6号 中国上海浦东东育路227弄6号
联系地址
前滩世贸中心（二期）D栋21楼 前滩世贸中心（二期）D栋21楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码 200135
中国上海浦东东育路227弄6号
公司办公地址
前滩世贸中心（二期）D栋18-21楼
公司办公地址的邮政编码 200126
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
上海证券报、中国证券报、证券时报、
公司选定的信息披露媒体名称
证券日报、香港文汇报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
中国上海浦东东育路227弄6号
公司年度报告备置地点
前滩世贸中心（二期）D栋21楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932
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六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼
办公地址
（境内） 普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 陈玲、荆晟昀
名称 海通证券股份有限公司
办公地址 上海市广东路 689 号
报告期内履行持续督导职责的
签字的财务顾问
财务顾问 王会峰、范钰坤、邢天凌、陈松
主办人姓名
持续督导的期间 2016 年至 2018 年
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2018年 2017年 2016年
同期增减(%)
营业收入 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41 35.54 12,807,148,075.97
归属于上市公司股东 3,350,247,652.73 3,129,917,746.27 7.04 2,648,735,992.74
的净利润
归属于上市公司股东 3,303,193,249.86 2,942,586,528.50 12.25 2,156,586,809.45
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 4,317,379,145.43 -5,358,164,398.34 - -1,254,595,785.01
流量净额
本期末比上
2018年末 2017年末 年同期末 2016年末
增减（%）
归属于上市公司股东 16,094,931,705.64 14,319,141,352.55 12.4 13,657,625,661.83
的净资产
总资产 78,112,647,173.08 81,180,120,505.90 -3.78 79,825,754,920.48
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2018年 2017年 2016年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.9966 0.9310 7.04 0.7879
稀释每股收益（元／股） 0.9966 0.9310 7.04 0.7879
扣除非经常性损益后的基本每 0.9826 0.8753 12.26 0.6415
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 22.03 22.19 减少0.16个百分点 12.13
扣除非经常性损益后的加权平 21.72 20.86 增加0.86个百分点 9.87
均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2018 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,296,406,256.79 5,314,540,072.77 1,963,177,729.74 4,064,645,502.22
归属于上市公司
685,548,589.79 1,153,102,614.95 310,572,181.03 1,201,024,266.96
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
668,113,113.63 1,135,174,578.21 307,399,575.69 1,192,505,982.33
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-1,998,249,595.41 2,998,691,596.07 2,221,290,106.46 1,095,647,038.31
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用） 2017 年金额 2016 年金额
非流动资产处置损益 5,755,658.80 该 项目主要 为 157,045,995.23 50,280,173.65
本 公司处置 锦
绣 华城商铺 收
益 人 民 币
4,513,196.87
元，处置小轿车
等取得收益
1,267,651.86
元，非流动资产
报 废损失人 民
币 25,189.93
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2018 年年度报告
元。
越权审批，或无正式批 - - - -
准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府 29,913,776.62 该 项目主要 为 80,984,478.60 12,473,548.02
补助，但与公司正常经 本 公司收到 的
营业务密切相关，符合 政 府扶持基 金
国家政策规定、按照一 人 民 币
定标准定额或定量持 14,496,829.69
续享受的政府补助除 元 以及金融 业
外 扶 持基金人 民
币
15,192,189.75
元。
计入当期损益的对非 - - - -
金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营 - - - 21,664.17
企业及合营企业的投
资成本小于取得投资
时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损 - - - -
益
委托他人投资或管理 - - - -
资产的损益
因不可抗力因素，如遭 - - - -
受自然灾害而计提的
各项资产减值准备
债务重组损益 - - - -
企业重组费用，如安置 - - - -
职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的 - - - -
交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并 - - - 669,654,660.42
产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务 - - - -
无关的或有事项产生
的损益
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2018 年年度报告
除同公司正常经营业 394,571.57 该 项目主要 为 4,236,126.77 4,257,624.48
务相关的有效套期保 本 公司处置 交
值业务外，持有交易性 易 性金融资 产
金融资产、交易性金融 取 得的投资 收
负债产生的公允价值 益 425,913.64
变动损益，以及处置交 元 以及交易 性
易性金融资产、交易性 权 益工具的 公
金融负债和可供出售 允 价值变动 损
金融资产取得的投资 失 人 民 币
收益 31,342.07 元。
单独进行减值测试的 - - - -
应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的 20,994,804.00 该 项目主要 为 10,268,972.75 10,383,441.45
损益 本 公司收到 的
对 上海陆家 嘴
新 辰投资股 份
有限公司、上海
陆 家嘴新辰 临
壹 投资有限 公
司 以及上海 前
绣 实业有限 公
司 的委托贷 款
利 息收入人 民
币
20,994,804.00
元。
采用公允价值模式进 - - - -
行后续计量的投资性
房地产公允价值变动
产生的损益
根据税收、会计等法 - - - -
律、法规的要求对当期
损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管 - - - -
费收入
除上述各项之外的其 24,745,448.92 该 项目主要 为 61,683,343.44 25,379,797.34
他营业外收入和支出 本 公司计入 营
业 外收入的 赔
偿 金及罚款 收
入 等共计人 民
币
60,682,675.77
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2018 年年度报告
元，以及计入营
业 外支出的 延
期交付违约金、
罚 款及赔偿 支
出 等共计人 民
币
35,937,226.85
元。
其他符合非经常性损 - - - -
益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -14,308,750.68 - -48,608,785.72 -254,614,168.32
所得税影响额 -20,441,106.36 - -78,278,913.30 -25,687,557.92
合计 47,054,402.87 - 187,331,217.77 492,149,183.29
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
以公允价值计量且其变动计 3,009,513,317.66 3,255,789,462.39 246,276,144.73 315,303,735.65
入当期损益的金融资产
可供出售金融资产 4,849,688,120.68 5,048,612,707.89 198,924,587.21 130,984,482.48
合计 7,859,201,438.34 8,304,402,170.28 445,200,731.94 446,288,218.13
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2018 年，公司坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，打造“以商
业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以陆家嘴、天津、苏州为三城”的“一核两翼三
城”发展格局。同时，公司继续围绕“终点即起点”目标，进一步提高项目开发及运营水平，拓
展商业零售板块业务、加强专业化管理、提升核心资产价值，以国企使命担当，践行国资上市企
业市场化发展。
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2018 年年度报告
一方面，就商业地产板块而言，以产品类型划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产
的租赁及转让。公司持续推进中短期产品的运营，通过资产的有序运营，实现资产的有序流动，
住宅产品及办公楼产品销售转让实现新突破。
另一方面，公司高度关注金融板块发展，以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三个持
牌金融机构为抓手，抓紧产融结合战略研究及投资项目的投后管理。在金融板块稳健发展、风险
严控的前提下，积极开展地产与金融协同、共振的研究与探索。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的物业，短期出售或者转让零星物业，并通过
实施“地产+金融”双轮驱动，实现产融结合，以达到公司股东利润最大化的目标。
（二）行业情况
就地产板块而言，2018 年围绕“房子是用来住的、不是用来炒”的总基调，各级政府对房地
产政策调控从年初严控阶段转向年末微调时期，一方面继续积极抑制市场非理性需求，另一方面
重点调整中长期供给结构。随着房地产市场调控政策持续深化，长效机制建设稳步推进，以及金
融监管力度加强，限购限贷、预售限价等举措将常态化稳定市场。此外，由于“租售同权”的提
出，多层次住宅体系建设已在部分核心城市快速推进。2018 年，推进最为迅速的城市分别为上海、
杭州等重点城市，推进形式主要为租赁住房用地供应，大多数由当地国企竞得，以地块底价成交。
年内，上海商办租赁市场下行趋势显著，整体市场受到大量供应的压力，空置率进一步上行。虽
近年来市场租金报价仍处于维稳水平，但客户议价空间增加，而浦东继续以其多方面的产业载体
优势成为企业选址的首选区域。
就金融板块而言，2018 年金融行业以围绕服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革为三
大首要任务，脱虚向实回归本源，高度重视资金链安全，保持现金流充裕，确保金融行业稳健发
展。年内，各地政府加强企业投融资及负债情况监控，多措并举降低资产负债率。同时，金融企
业全面加强委托贷款、内保外贷、融资租赁等高风险业务管控，严禁融资性贸易和“空转”贸易，
研究建立企业内部金融业务风险监控报告体系，开展风险自查专项活动，不断提高风险防控能力，
以防范化解重大风险为实现高质量发展的前提和基础，共同推动金融持续健康发展。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大
量高端经营性物业，也已经把发展的触角延伸到了上海前滩国际商务区、天津以及苏州，为公司
的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也被社会熟知和认可。同时，
通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运
营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、 持续增长的经营性物业。
公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平方米，到 2018 年末增至约 259
万平方米，在建面积达到 156 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海 CBD 的核心区域以
及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，将为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。
2、 稳定成熟的专业营销团队。
经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了良好的自有客
户资源，有效控制了营销成本。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和酒店，分别组建专业化
营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产品经营提供有效保障。同时，公司
建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、
续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。
3、 持续发展的历史机遇。
在城镇化的大背景下，公司作为控股股东陆家嘴集团的重要商业房地产平台，仍处在一个大
有作为的发展时代。公司在控股股东的支持下，已经成功进军前滩国际商务区，前滩中心作为该
地区标志性建筑，建设已经全面启动。同时，公司也积极参与上海临港区域的开发，参股项目建
设已全面启动。公司一定会紧紧抓住自贸区扩容的大好机遇，加大招商力度，提升品牌影响力。
4、 国资企业改革的时代潮流。
一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）
三家持牌金融机构，初步构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局。另一方面，随着控
股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团商业地产开发建设及运营的实施平台，有助
于公司专业能力的持续提升。
5、 严谨规范的企业管理。
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上
市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完
善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司
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2018 年年度报告
已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、
管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实
维护广大投资者和公司的利益。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2018 年，是改革开放 40 周年，是“十三五”规划纵深发展的关键之年，也是公司升级转型
战略的推进之年。过去的一年，在董事会领导下，公司持续构筑以商业地产为基础，商业零售及
金融服务领域并进的核心业务格局，抓牢改革、转型、发展三个中心，圆满完成各项任务目标。
二、报告期内主要经营情况
2018 年，公司董事会继续加强自身建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，
发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股
东方利益。全年，公司共召开 11 次董事会（含临时董事会），召开 12 次专业委员会会议，为公
司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
（一）2018 年度经营工作回顾
1、2018 年度营业收入 126.39 亿元，其中：房地产业务收入 110.09 亿元；金融业务收入 16.30
亿元。
2、 2018 年度房地产业务成本及费用 68.37 亿元；金融业务成本及管理费用 7.40 亿元。
3、2018 年度的项目开发投资支出 34 亿元。
4、2018 年度实现归属上市公司净利润 33.50 亿元，与 2017 年度相比增长了 7.04%。
（二）2018 年经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计 35.16 亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2018 年度租赁收入 29.5 亿元，比 2017 年
度增长 2.1 亿元，同比增幅 8%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共 19 幢，总建筑面积 156 万平方米。截至 2018 年末，上
海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 88%，平均租金 8.47 元/平方米/天，同
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2018 年年度报告
比上涨逾 6%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 58%，平均租金 3.45
元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融
航运大楼。截至 2018 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租率达到
91%，平均租金 6.18 元/平方米/天。
商铺物业。2018 年度租赁收入为 2.39 亿元，比 2017 增加 0.3 亿元，同比增幅 14%。
商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业
设施以及位于上海、天津的两个 L+MALL。截至 2018 年末，商业物业总建筑面积超过 44 万平方米，
其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 97%，陆家嘴 1885 出租率达 100%。年内，天津 L+MALL
于 9 月 22 日开业，上海 L+MALL 于 12 月 23 日开业。
酒店物业。2018 年度营业收入为 1.58 亿元，比 2017 年增加 24.41%。
公司拥有四家商务型酒店----明城大酒店、东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和陆家嘴明城
酒店。明城大酒店配备 399 间房间，2018 年 GOP 率为 45.57%，全年出租率为 58.48%；东怡大酒
店配备 209 间房间，2018 年 GOP 率为 37.37%，全年出租率为 77.99%；天津陆家嘴万怡酒店于 2017
年 10 月开业，配备 258 间房间，2018 年 GOP 率为 6.66%，全年出租率为 68.45%；陆家嘴明城酒
店于 2018 年 8 月开业，配备 221 间房间，2018 年 GOP 率为-1.06%，自开业日起至年底出租率 34.78%。
住宅物业。2018 年度租赁收入 1.6 亿元，比 2017 年度减少 325 万元，同比减少 2%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有 400 余套住宅，总建筑面积约 9 万平方米，
年末出租率为 95%，平均租金达 25583 元/套/月。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有 120 个套间，总建筑面积
1.7 万平方米，2018 年度租赁收入 900 万元。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 7.81 亿元。
公司持股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益
方式计入合并报表。
会展物业。2018 年度租赁收入 7.06 亿元，比 2017 年同期增加 8.45%。
富都世界。2018 年度租赁收入 0.75 亿元，比 2017 年同期减少 5.06%。
（2）房产销售收入。
2018 年度，公司实现各类房产销售现金流入合计 73.14 亿元，其中：
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2018 年年度报告
住宅物业实现销售收入 59.12 亿元，主要来自于上海前滩 34 地块住宅（前滩东方逸品）、天
津海上花苑东标段、苏州 15 地块一期保障房及其他存量房、存量车位的销售。2018 年度累计住
宅物业合同销售面积 12.7 万平方米，合同金额 65.36 亿元，在售项目的整体去化率为 62%。
办公物业实现现金流入 14.02 亿元，主要是公司于报告期内收到东方汇工程往来款 1569 万元，
以及陆家嘴金融广场 1 号办公楼销售预结算款 13.86 亿元并完成交付。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2018 年度，公司实现 13.83 亿元物业管理收入，比 2017 年度同期增加 30.97%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2018 年度实现 3.34 亿元的服务性收入，比
2017 同期增加 9.51%。 上海富都世界有限公司 2018 年度实现 0.93 亿元物业管理收入，比 2017
同期增加 26%。
（4）股权转让收入。
2018 年，公司转让了前绣实业 50%股权，取得交易价款人民币 13.49 亿元。
（5）金融服务收入。
2018 年度金融业务实现收入 16.30 亿元，占公司营业收入总额的 12.89%。
（二）项目投资分析
竣工项目 4 个，总建筑面积 26.40 万平方米，为陆家嘴金控广场（竹园 2-16-2 地块）、陆
家嘴明城酒店、苏州 15 号地块一期、天津河庭花苑二期。
新开工项目 3 个，总建筑面积 16.86 万平方米，为苏州 9 号地块、苏州 14 号地块、苏州大地
块环境景观。
续建项目 8 个，总建筑面积 94.66 万平方米，为前滩 25-2 地块超高层办公楼、前滩 25-2
地块酒店、前滩 25-1 地块商业中心、前滩 34-01 地块、陆悦坊（花木 04-15 地块）、苏州 15 号
地块二期、天津海上花苑东块、陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2 地块）。
前期准备项目 3 个，总建筑面积 19.72 万平方米，为竹园 2-16-1 地块、苏州 8 号地块、苏
州 12 号地块。
（三）有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期
贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2018 年末余额为 295.78 亿元，
占 2018 年末公司总资产的 37.87%，较上年末 316.79 亿减少 6.63%。其中： 短期贷款（含一年
内到期的长期贷款及中期票据）为 98.55 亿元，长期贷款为 107.47 亿元，中期票据为 40 亿元，
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2018 年年度报告
应付债券（公司债）15 亿元，其他有息负债为 34.76 亿元。其中，其他有息负债中 34.76 亿元为
华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划。
（四）经营业绩影响分析。
公司 2018 年度当年利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业
出租毛利率为 78.70%，对利润总额的贡献率为 46.39%；房地产销售毛利率为 49.56%，对利润总
额的贡献率为 55.44%；投资收益对利润总额的贡献率为 28.49%；金融业务利润率为 54.59%，对
利润总额的贡献率为 16.30%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出：公司 2018 年度共缴纳 29.83 亿元税收（实际支付总额），较 2017 年度增长
43.90%，占营业收入 126.39 亿元的 23.60%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2018 年度摊销投资性房地产 6.00 亿元。
3、现金分红支出：2018 年，公司向股东派发 2017 年度分红，总额为 15.67 亿元，占 2017
年度归属于母公司净利润 50.05%。
4、员工薪酬支出：2018 年合并报表范围员工总数 5431 人，人数同比增加 15.4%，薪酬支出
总额为 10.27 亿元，人均 18.91 万元。
第二部分 2019 年度经营工作计划
2019 年，站在改革开放 40 年的历史坐标，面对内外部环境的新变化，公司将继续抓好主责
主业，强化内部管理，提升核心竞争力，努力回报广大股东。
一、强化企业统筹管理，服务企业发展及核心竞争力提升。
2018 年，公司控股股东陆家嘴集团启动了以房地产板块统筹为核心的改革。根据统筹总体部
署，公司积极优化组织架构，提高配置效率。一方面继续深耕重点区域，增强核心业务竞争力，
在着力打造上海国际金融中心核心承载区的同时，努力在更广范围内参与浦东新兴区域新一轮发
展。另一方面要聚焦统筹管控，夯实内功，推进财务共享中心的建设，提高资金集中运营管理能
力，加强账户集中度，为公司发展提供强劲动力。随着上海、天津 L+MALL 的入市，加强商业板块
业务管控和风险管控，提升运营效益。进一步推进营销统筹协同，实现 ERP 系统的建立与落地，
充分利用各区域产品的梯度优势，实现整体利益最大化，激发核心业务统筹优势。此外，公司作
为陆家嘴集团商业地产开发建设及运营的实施平台，将承担集团委托项目的建设及运营管理等，
公司将进一步发挥专业开发管理作用，更好地提升公司商业地产核心竞争力。
二、提高综合运营能力，构筑多元商业地产运维管理平台。
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2018 年年度报告
办公招商要积极应对国内外经济下行形势及同质压力，根据市场情况灵活调整运营策略，以
租赁收入为目标，以客户维护为核心，以企业落地率和经济贡献度为重点，聚焦在营核心资产，
提升服务关系价值。
住宅销售要力争完成前滩东方逸品项目交房，全力推进明城花苑销售，加推天津海上花苑二
期销售工作。重点完成 14 号地块住宅项目、15 号地块一期和二期商品房首开入市销售。
商业发展要围绕上海、天津两个 L+MALL 综合型大型商场运营，以更好地丰富、优化业态，更
好地促进商场稳步运营及客流、营业额、效益三提升；要持续优化完善商业物业运营管理，并及
时总结大型商业的开办经验，形成可复制的商业项目运营标准；要按照打造精致型社会邻里中心
商业的定位，加速陆悦坊前期定位规划及招商准备，确保年内开业，并持续加强 96 广场、1885
广场等在营成熟物业招商，提高品质管理。
物业服务要立足本源，持续提升以客户为中心的需求预判与精准服务能力。全面做好在营物
业品质管理、安全管理，继续开展满意度调查，加强与租户互动，提升服务效率，多领域开展延
伸服务。
三、树立高质量发展理念，全力推进项目开发建设。
立足“集团商业地产项目开发建设和运营管理平台”的定位，公司受托承接集团在前滩、御
桥、临港等新兴区域项目的开发建设及招商运营。未来，公司上下要充分发挥房地产板块统筹优
势，主动作为、合力攻坚, 高效、优质推进项目建设。精心组织、科学管理，按照任务项目化、
项目目标化、目标节点化、节点责任化的要求，科学安排工期，对项目建设实行全方位、全过程
管理，做到环节可控、流程在控、过程能控。要将安全教育贯穿于生产的全过程中，确保安全生
产工作真正落到实处。同时，我们还要持续不断提高产品设计把控能力，进一步规范和完善、优
化产品设计标准，开发最富感召力的陆家嘴产品，铸造精品工程，以一流标准打响“陆家嘴制造”
品牌。
四、着力培育金融板块发展，同步提升业务能力与风控水平。
以“以产促融”为重点，梳理主业金融需求，在战略、组织、机制、业态等多维度有效整合，
全面加强业务、客户等资源共享，构建系统化协同体系，实现以地产为平台，以金融为依托，各
项业务联动发展，提升公司整体资本运营能力，实现持牌金融机构之间的协同增效。
围绕“化解金融风险、提升资产价值、服务经济发展”的使命，持续加强金融板块投资管理、
信息安全、风险管控、审计稽核能力建设；高度关注并防范重大风险，构建下属机构全覆盖管控
体系。
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2018 年年度报告
2019 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入 116.85 亿元，总流出 225.39 亿元（其
中土地储备及资产、股权收购款 100.87 亿元）。金融业务总流入 19.35 亿元，总流出 27.06 亿元。
利润坚持“终点即起点”的原则，稳中有升，并按公司《2017-2019 年度股东回报规划》进行分
红，积极回报股东。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41 35.54
营业成本 5,817,038,683.34 4,680,617,358.61 24.28
销售费用 181,068,647.07 131,058,955.66 38.16
管理费用 362,777,672.65 359,628,136.41 0.88
财务费用 988,078,070.31 1,280,782,640.69 -22.85
经营活动产生的现金流量净额 4,317,379,145.43 -5,358,164,398.34 -
投资活动产生的现金流量净额 984,911,374.88 5,425,057,673.74 -81.85
筹资活动产生的现金流量净额 -5,324,539,570.08 -1,700,846,767.85 -
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
收入和成本分析具体见下表。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
房地产销售 6,106,549,685.84 3,080,094,191.66 49.56 104.06 50.88 增加 17.77
个百分点
房地产租赁 3,218,939,735.25 685,564,461.65 78.70 4.66 10.90 减少 1.20 个
百分点
酒店业 158,325,564.32 93,000,274.11 41.26 24.68 63.69 减少 14.00
个百分点
物业管理 1,329,865,933.71 1,163,464,476.84 12.51 24.98 25.44 减少 0.32 个
百分点
金融业收入 1,629,759,323.99 740,054,305.69 54.59 -3.61 -22.33 增加 10.94
个百分点
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2018 年年度报告
其他 12,456,063.16 7,571,002.56 39.22 244.17 559.54 减少 29.06
个百分点
主营业务分地区情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减（%） 上年增减（%） 年增减（%）
上海 10,044,806,177.32 4,660,098,447.74 53.61 32.03 21.64 增加 3.97 个
百分点
天津 2,411,090,128.95 1,109,650,264.77 53.98 79.12 44.70 增加 10.95
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
币种:人民币 单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
说明
(%) 比例(%) 动比例(%)
本年度公司销售 SN1
房地产销售 3,080,094,191.66 53.39 2,041,364,900.95 44.40 50.88 泰康办公项目导致
收入增加。
房地产租赁 685,564,461.65 11.88 618,197,924.44 13.45 10.90
本年度公司陆家嘴
明城酒店项目开业
且天津陆家嘴万怡
酒店业 93,000,274.11 1.61 56,814,624.42 1.24 63.69
酒店于 2017 年 8 月
开业，故酒店业成本
增加。
物业管理 1,163,464,476.84 20.16 927,530,521.18 20.17 25.44
金融业收入 740,054,305.69 12.83 952,878,812.72 20.72 -22.33
公司旗下商场
L+MALL 于 2018 年底
开始营业产生的商
其他 7,571,002.56 0.13 1,147,918.01 0.02 559.54
品销售成本和子公
司琻锦养老院的经
营成本。
成本分析其他情况说明
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
□适用 √不适用
3. 费用
□适用 √不适用
4. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
币种:人民币 单位：元
本期期末数占总 上期期末数占总 本期期末金额较上
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
资产的比例（%） 资产的比例（%） 期期末变动比例（%）
拆出资金 656,791,868.65 0.84 957,612,865.89 1.18 -31.41 子公司爱建证券年底融资业务量减少。
应收票据及应收账款 537,808,941.89 0.69 285,478,687.45 0.35 88.39 由于公司陆家嘴金融广场，陆家嘴金控广场和
L+MALL 均于 2018 年度投入运营，故按照权责发生
制确认收入产生的影响。
买入返售金融资产 1,396,160,017.16 1.79 3,312,758,690.65 4.08 -57.86 子公司爱建证券调整业务结构，买入返售和卖出
回购业务同时缩减。
其他流动资产 3,535,643,352.43 4.53 2,585,072,007.15 3.18 36.77 主要是由于子公司陆家嘴信托应收款项类投资增
加；金融板块可供出售金融资产一年内到期的部
分减少；以及子公司前滩实业向联营合营公司前
绣实业提供委托贷款所致。
固定资产 1,837,032,730.70 2.35 1,314,394,103.99 1.62 39.76 主要是由于公司自营项目陆家嘴明城酒店竣工转
入所致。
在建工程 140,472.98 - 558,241,339.03 0.69 -99.97 主要是由于公司自营项目陆家嘴明城酒店竣工转
出所致。
长期待摊费用 160,075,332.34 0.20 120,574,506.20 0.15 32.76 主要是公司 2018 年度租赁项目装修费用增加所致
其他非流动资产 947,019,615.93 1.21 5,056,720,083.14 6.23 -81.27 主要是由于子公司陆家嘴信托应收款项类投资流
动性变化，一年以上的部分减少了 30 亿元；子公
司爱建证券因一年以上的买入返售金融资产减少
了 10 亿元。
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2018 年年度报告
拆入资金 50,000,000.00 0.06 200,000,000.00 0.25 -75.00 爱建证券 2018 年部分拆入资金到期偿还。
预收款项 6,040,655,078.16 7.73 2,685,353,961.99 3.31 124.95 主要是销售项目前滩东方逸品预售所致。
卖出回购金融资产款 272,700,000.00 0.35 3,833,065,077.50 4.72 -92.89 子公司爱建证券调整业务结构，买入返售和卖出
回购业务同时缩减。
一年内到期的非流动 主要是公司长期贷款和发行的中期票据将于 2019
2,205,329,800.00 2.82 647,000,000.00 0.80 240.85
负债 年度到期所致。
其他流动负债 1,445,126,878.30 1.85 357,646,446.17 0.44 304.07 公司子公司陆家嘴信托合并产品的待支付款项流
动性发生变化，重分类到流动负债的部分增加了
近 11 亿。
其他非流动负债 4,357,170,215.00 5.58 6,632,705,168.48 8.17 -34.31 主要是由于 1、公司为收购苏州绿岸房地产有限公
司而与华宝信托产生的信托计划减少了 10 亿元；
2、公司子公司陆家嘴信托合并产品的待支付款项
流动性发生变化，重分类到非流动负债的部分减
少了近 13 亿。
其他说明
不适用
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2018 年年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股权人民币
9,202,998,562.82 元质押取得借款；以所持子公司上海申万置业有限公司 100%之股权人民币
1,574,566,640.00 元质押取得借款。
于 2018 年 12 月 31 日，公司以账面价值为人民币 2,157,424,622.42 元的前滩 25-2 项目抵押取得
借款，以账面价值为人民币 600,596,336.27 元的星展银行大厦抵押取得借款。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
报告期内公司主要经营数据见下表
单位：万元
业务类别 营业收入 营业成本 营业利润 净利润
房地产业务 1,100,901.02 507,698.44 474,245.04 358,023.96
金融业务 162,975.93 74,005.43 69,223.39 52,484.34
合计 1,263,876.96 581,703.87 543,468.42 410,508.30
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待
一级土 合作开发
开发土 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 项目的权
地的面 筑面积(平 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 益占比
积(平方 方米) 积(平方米)
方米) (%)
米)
1 上海陆家嘴 244,802 244,802 777,707 是 23,804 55%
金融贸易区
区域内
2 苏州地区 563,332 - 891,803 是 563,332 95%
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2018 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新 项目用地 项目规划计
序 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实
地区 项目 经营业态 开工项目/竣 面积(平 容建筑面积 总投资额
号 (平方米) 积(平方米) (平方米) 际投资额
工项目 方米) (平方米)
陆家嘴金融 陆家嘴金控广场（竹
1 甲级写字楼 竣工项目 23,116 61,207 90,440 - 90,440 99,751.00 83,979.99
贸易区内 园 2-16-2 项目）
陆家嘴金融 陆家嘴滨江中心(黄 商业及甲级
2 在建项目 23,796 90,426 113,979 113,979 - 107,500.00 83,238.00
贸易区内 浦江 E16-2 地块) 写字楼
陆家嘴金融 陆悦坊（花木 04-15
3 商业 在建项目 6,243 10,051 15,152 15,152 - 12,897.00 8,079.85
贸易区内 商业）
陆家嘴金融
4 前滩中心 25-2 酒店 酒店 在建项目 10,990 57,573 90,994 90,994 - 142,025.01 27,670.00
贸易区外
陆家嘴金融 前滩中心 25-2 地块超
5 甲级写字楼 在建项目 10,217 163,657 195,441 195,441 - 209,214.82 81,857.00
贸易区外 高层办公楼
陆家嘴金融 住宅及甲级
6 前滩 34 地块 在建项目 16,689 100,133 143,780 143,780 - 121,772.18 85,442.00
贸易区外 写字楼
陆家嘴金融
7 陆家嘴明城酒店 酒店 竣工项目 6,461 17,740 19,635 - 19,635 17,536.90 13,005.59
贸易区外
8 天津 天津海上花苑东块 住宅 在建项目 37,614 103,929 141,854 141,854 - 138,434.00 33,175.00
9 天津 天津河庭花苑（二期） 住宅 竣工项目 32,144 72,033 104,964 - 104,964 75,000.00 58,400.00
10 苏州 苏州项目 15 地块 住宅 在建项目 30,899 64,888 86,566 37,628 48,938 39,453.00 16,768.00
11 苏州 苏州项目 14 地块 住宅 新开工项目 49,141 102,497 140,792 140,792 - 107,850.00 5,423.00
12 苏州 苏州项目 9 地块 商业 新开工项目 16,142 24,213 27,845 27,845 - 31,358.00 0
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2018 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
序 可供出售面积 已预售面积
地区 项目 经营业态
号 (平方米) (平方米)
前滩 34 地块住
1 上海 住宅 60,248 59,239
宅项目
2 天津 海上花苑东块 住宅 106,852 33,158
苏州 15 地块
3 苏州 住宅 37,246 37,246
（一期保障房）
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
租金收入
出租房地产
序 出租房地产 是否采用公允 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积
号 的租金收入 价值计量模式 公允价值
(平方米)
(%)
星展银行大
1 上海 甲级写字楼 68,139 21,690 否 -
厦
2 上海 钻石大厦 甲级写字楼 48,438 11,360 否 -
陆家嘴商务
3 上海 甲级写字楼 98,532 19,402 否 -
广场
陆家嘴金融
4 上海 甲级写字楼 9,080 3,914 否 -
信息楼
陆家嘴基金
5 上海 甲级写字楼 42,325 9,046 否 -
大厦
陆家嘴投资
6 上海 甲级写字楼 43,490 9,878 否 -
大厦
陆家嘴世纪
7 上海 甲级写字楼 435,603 80,890 否 -
金融广场
上海纽约大
8 上海 甲级写字楼 57,663 10,406 否 -
学大厦
东方汇（世
9 上海 甲级写字楼 211,083 42,137 否 -
纪大都会）
天津陆家嘴
10 天津 金融广场办 甲级写字楼 268,553 4,611 否 -
公楼部分
陆家嘴金融
广场（原
11 上海 甲级写字楼 136,848 3,081 否 -
SN1 项目办
公部分）
陆家嘴富汇
大厦（世纪
12 上海 甲级写字楼 65,623 1,904 否 -
大道
SB1-1）
13 上海 陆家嘴金控 甲级写字楼 90,440 6,997 否 -
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2018 年年度报告
广场（竹园
2-16-2）
软件园 1 号 高品质研发
14 上海 14,317 2,454 否 -
楼 楼
软件园 2 号 高品质研发
15 上海 23,783 4,347 否 -
楼 楼
软件园 4 号 高品质研发
16 上海 10,194 1,422 否 -
楼 楼
软件园 5 号 高品质研发
17 上海 1,393 195 否 -
楼 楼
软件园 7 号 高品质研发
18 上海 17,810 3,078 否 -
楼 楼
软件园 8 号 高品质研发
19 上海 32,664 6,182 否 -
楼 楼
软件园 9 号 高品质研发
20 上海 47,864 6,932 否 -
楼 楼
软件园 10 高品质研发
21 上海 28,124 4,488 否 -
号楼 楼
陆家嘴金融
服务广场 高品质研发
22 上海 89,325 17,562 否 -
（软件园 楼
11 号楼）
软件园 12 高品质研发
23 上海 11,595 2,272 否 -
号楼 楼
陆家嘴金融
服务广场二 高品质研发
24 上海 28,968 6,256 否 -
期(软件园 楼
13 号楼)
高品质研发
25 上海 软件园 E 楼 9,810 1,414 否 -
楼
陆家嘴金融 高品质研发
26 上海 12,120 1,789 否 -
航运大楼 楼
陆家嘴 96
27 上海 商业 66,195 12,574 否 -
广场
陆家嘴
28 上海 商业 14,268 1,892 否 -
1885
陆家嘴金融
29 上海 城配套商业 商业 10,139 4,415 否 -
设施
陆家嘴公馆
30 上海 商业 3,434 707 否 -
商铺
31 天津 虹桥新天地 商业 6,065 484 否 -
32 天津 惠灵顿小街 商业 4,191 190 否 -
上海
33 上海 商业 187,526 1,078 否 -
L+MALL
天津
34 天津 商业 151,652 955 否 -
L+MALL
35 上海 东和公寓 住宅 92,408 12,786 否 -
36 上海 金色阳光 养老院 17,589 911 否 -
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2018 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,957,784.89 4.7395 49,423.88
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元
报告期内投资额 71,606
投资额增减变动数 -934,963
上年同期投资额 1,006,563
投资额增减幅度(%) -92.9%
占被投资
公司权益
主要被投资公司情况 主要经营活动 备注
的比例
（%）
本外币业务范围如下：资金信托； 71.61% 注册资本由 300，000
动产信托；不动产信托；有价证券 万元增至 400，000 万
信托；其他财产或财产权信托；作 元，其中上海陆家嘴金
为投资基金或者基金管理公司的发 融发展有限公司按持
起人从事投资基金业务；经营企业 股比例出资 71,606 万
资产的重组、并购及项目融资、公 元，同比例增资，股权
司理财、财务顾问等业务；受托经 比例不变。
营国务院有关部门批准的证券承销
陆家嘴国际信托有限 业务；办理居间、咨询、资信调查
公司 等业务；代保管及保管箱业务；以
存放同业、拆放同业、贷款、租赁、
投资方式运用固有财产；以固有财
产为他人提供担保；从事同业拆借；
法律法规规定或中国银监会批准的
其他业务（银监会批复有效期限以
许可证为准）（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经
营活动）。
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2018 年年度报告
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 期末 变动 投资收益
债券 1,424,258,283.24 2,643,056,300.09 1,218,798,016.85 161,862,308.56
基金 195,512,045.85 444,142,328.96 248,630,283.11 30,447,099.08
3,702,509.49
股票 535,831,595.95 464,374,439.58 -71,457,156.37
理财产品 1,129,000,000.00 0.00 -1,129,000,000.00 38,459,524.63
信托计划 1,321,589,449.92 1,527,145,581.26 205,556,131.34 63,762,216.63
其他 3,253,010,063.38 3,225,683,520.39 -27,326,542.99 148,054,559.72
446,288,218.13
合计 7,859,201,438.34 8,304,402,170.28 445,200,731.94
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
1、公司于 2018 年 1 月 10 日召开第七届董事会 2018 年第一次临时会议，审议通过了《关
于公司控股子公司上海前滩实业发展有限公司拟公开挂牌转让上海前绣实业有限公司 50% 股权
的议案》，挂牌价格为人民币 13.49 亿元。经上海联合产权交易所确认，譽都發展有限公司
Citi-Fame Development Limited 为上述股权的受让方。2018 年 2 月 26 日，前滩实业与譽都
發展签订了《产权交易合同》，转让价格为人民币 13.49 亿元。本报告期内，前滩实业已收到本
次股权转让全部交易价款人民币 13.49 亿元，并办理完成工商变更、备案登记工作。本次股权交
易完成后，前绣实业成为公司控股子公司前滩实业的合营企业，前滩实业与譽都發展各持有其 50%
股权，前绣实业不再纳入公司合并报表范围。具体内容详见公司公告临 2018-001、临 2018-002、
临 2018-004 及临 2018-006）。
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2018 年年度报告
2、2011 年 12 月 13 日，泰康人寿保险股份有限公司（以下简称“泰康人寿”）在上海联
合产权交易所摘牌取得了公司下属全资公司上海东干实业有限公司（以下简称“东干实业”）全
部股权。通过上述股权收购方式，泰康人寿以东干实业为购买主体，购买了公司开发的浦东金融
广场 1 号办公楼，并与公司签订了《合作框架协议》。年内，该办公楼建造完成并通过政府部门
的竣工验收。鉴于此，公司与东干实业于 2018 年 6 月 27 日签署了关于购买浦东金融广场 1 号
办公楼之 《备忘录》。本报告期内，公司完成了浦东金融广场 1 号办公楼销售预结算及交付，
本次收取东干实业结算款约 13.86 亿元。（具体内容详见公司公告临 2011-029 及 2018-029）。
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(七) 主要控股参股公司
单位：万元 币种：人民币
子公司名称 注册资本 经营范围 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
上海陆家嘴金融贸易区联
52,732.82 成片土地开发房地产开发经营 736,269.22 574,293.99 116,951.97 83,918.89 64,739.64
合发展有限公司
会展服务，实业投资，建筑工
上海陆家嘴展览有限公司 115,000.00 143,405.81 143,380.87 0.00 17,497.76 17,432.02
程
上海陆家嘴商务广场有限 房地产综合开发经营，物业管
51,806.10 85,279.64 74,928.43 23,002.09 14,477.40 10,869.66
公司 理
天津陆津房地产开发有限
240,000.00 房地产开发经营 687,811.79 357,383.33 236,970.67 57,035.11 43,076.14
公司
房地产开发、经营，实业投资，
资产管理，建材的销售，园林
上海前滩实业发展有限公
400,000.00 绿化，物业管理，市政公用建 1,019,983.23 438,176.43 0.00 50,477.79 37,668.73
司
筑工程设施，商务咨询（除经
纪）
金融产业、工业、商业、城市
基础设施等项目的投资、管理，
上海陆家嘴金融发展有限 投资咨询，企业收购、兼并。
800,000.00 1,043,140.22 906,719.82 55,308.21 39,609.90 36,060.48
公司 （依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活
动）
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证券经纪；证券投资咨询；与
证券交易、证券投资活动 有关
的财务顾问；证券承销与保荐；
证券自营；证券资产管理；证
爱建证券有限责任公司 110,000.00 443,156.69 131,197.11 25,027.83 -12,457.79 -9,987.36
券投资基金代销；融资融券；
代销金融产品业务(依法须经
批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动)。
资金信托；动产信托；不动产
信托；有价证券信托；其他财
产或财产权信托；作为投资基
金或者基金管理公司的发起人
从事投资基金业务；受托经营
国务院有关部门批准的证券承
销业务；办理居间、咨询、资
上海陆家嘴信托有限公司 400,000.00 信调查等业务；代保管及保管 906,185.32 487,792.47 113,488.27 59,324.33 44,097.12
箱业务；以存放同业、拆放同
业、贷款、租赁、投资方式运
用固有财产；以固有财产为他
人提供担保；从事同业拆借；
法津法规规定或中国银监会批
准的其他业务（银监会批复，
有效期以许可证为准）
(八) 分析
□适用 √不适用
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(九) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
1、公司下属全资子公司佳二公司作为劣后方持有华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划。
2、对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理计划和信托
计划，公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，认定对个别资产管理
计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、办公物业。
在和平、发展与合作的大背景下，全球经济进入深度结构调整期，复杂性和不稳定性进一步
凸显, 国际贸易规则主导权之争成为新的角力点。国内经济下行压力加大，金融环境和房地产市
场均出现明显调整态势。上海写字楼市场下行趋势明显，租方市场正式到来：
（1）步入持续供应高峰期，空置率预计将超 2008 年金融危机期间的最高值。
自 2017 年起，上海办公楼市场步入持续的供应高峰期。2018 年全年，全市甲级写字楼新增
供应量达到 164 万平方米，优质写字楼存量已达 1400 万平方米，市场空置率显著上升。未来五年，
仍将有超过 770 万平方米优质办公楼项目建成入市，其中 2019 年将新增约 270 万平方米办公面积
（核心区及成熟次中心区约 150 万平方米），市场租金下滑趋势明显。
与巨量的市场供应相比，2018 年全市录得甲级办公楼净吸纳量仅 83.1 万平方米，市场平均
空置率超过 15%。根据第三方机构预测，未来五年市场平均空置率将进一步不断攀升，超过 2008
年金融危机时期的最高值。
（2）市场租金自 2017 年起步入下行通道，议价空间显著增加。
随着持续大供应以及宏观经济调整的到来，供需关系变化已成定局。自 2017 年起，上海优质
写字楼市场租金进入下行通道，租金报价变化不大，但议价空间显著增加。
（3）市场需求增长不足，超级租户数量增加。
经济下行压力增加使得企业的租赁需求较往年明显紧缩，市场净吸纳量远低于供应量，楼宇
去化速度减慢。大量的市场供应使得租户拥有更多升级及搬迁机会，带动企业整合及扩租需求，1
万平方米以上的超级租户数量在过去一年明显增多。另一方面，超级租户的整合及搬迁趋势也给
存量楼宇带来了更大的空置压力。
（4）整体市场竞争加剧，完全竞争市场到来。
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随着新增办公有效需求的减弱，各区域、各发展商相互之间的价格竞争显著增加，而客户的
租赁选择也大幅增加。如何留住已有租户，并加速空置面积和新增面积的去化，成为每个经营办
公开发的发展商的重要课题。
目前，公司主要在营物业总建筑面积超过 259 万平方米，其中长期在营甲级写字楼总建筑面
积约 156 万平方米，且大多位于陆家嘴区域世纪大道、软件园等主要商务区。
面对日趋激烈的市场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，我们将根据市场竞争环境以及不同
项目特征，及时调整租赁策略。具体措施如下：
（1）充分利用多区域联合开发的优势，强调梯度资源共享，各板块统筹营销，为租户提供公
司楼宇内的流通通道，满足租户的发展需求。
（2)严格执行营销租赁工作制度，加强客户服务，千方百计提高续租率，积极应对年内的到
期面积。
（3)针对超级租户的个性化需求，在产品设计前期多做考虑，并在存量项目中挖掘潜力，以
吸引更多明星客户。
（4)聚焦品质管理，持续改进存量楼宇品质，为客户提供更优质的办公环境。
（5）聚焦服务提升，充分认识到未来办公楼宇市场竞争不仅仅集中在区位、建筑硬件领域，
也将是服务的竞争，努力实现服务体系高效化，服务标准规范化，服务方式智能化，以在未来的
市场竞争中脱颖而出。
2、居住物业。
（1）商品住宅
上海区域
2018 年，上海商品住宅供应量约 831.6 万平方米，同比上涨 119%，其中公寓市场供应量 763.7
万平方米，同比上涨 120%；别墅市场供应量 68.3 万平方米，同比上涨 106%。
从上海商品住宅成交情况来看，交易量与 2017 年基本持平，成交热度下降明显，价格假性上
涨。2018 年，全年商品住宅成交面积为 646.1 万平方米，供应大幅放量之下，成交量仅仅同比小
幅上涨 6.6%；成交金额为 3448.79 亿元，同比上涨 20%，成交均价 53377 元/平方米，2018 年中
高端项目密集入市，供应结构影响之下成交均价同比上涨 13%。2018 年，上海区域市场去化速度
为月均去化 53.8 万平方米，相比 2017 年月均去化 50.5 万平方米，出现小幅上涨，但仍处于低位。
2018 年下半年市场加大推量，但月均成交量呈现持续下滑趋势，下半年成交乏力，市场全面冷却。
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2018 年的楼市仍旧为调控大年，各级政府继续遏制房价上涨，市场迅速降温。同时，贯彻落
实国家“因城施策”的管理要求，楼盘长期维稳趋势预计将成常态化。
2018 年下半年起，全国政策出现松动，12 月多城限售放开，防止市场快速下行。上海区域市
场实质性探底，调控已实现目标，下半年限价、限签、限发预证三限出现松动，但限购限贷政策
并未放松。
2018 年，上海房地产开发投资金额为 4033.18 亿元，比去年同期增长 4.6%，其中住宅投资
2225.92 亿元，同比增长 3.4%，占全部房地产开发投资的 55.2%，增长量及增速相较去年同期皆
呈回升趋势。
天津区域
进入 2018 年，天津房地产进入史上最强的四限政策，即限房价、限地价、限购买、限贷款，
对天津整体房地产市场影响较大。
2018 年，天津住宅市场需求端及价格逐级稳定。2018 年，天津商品住宅供应面积 1293.35
万平方米，同比下降 8%，成交面积 1275.34 万平方米，同比下降 7%，成交均价 14858 元/㎡，同
比下降 5%。2018 年，天津市主力成交总价在 500 万以下，500 万以上成交占仅为 2%，高总价房源
去化难度极大。截至 2018 年 12 月底，天津市商品住宅存量为 1945 万平方米，同比 2017 年增加
38%，去化周期约为 20 个月，市内六区存量 220 万平方米，去化周期达 31 个月，远郊库存体量巨
大，为 408 万平方米，去化周期达 49 个月，整体去化周期拉长。
苏州区域
2018 年全年，苏州（暂不含吴江区）合计成交新建商品房约 5.8 万套，其中，商品住宅房源
共成交 3.91 万套，环比减少 11.29%，成交面积 509.08 万平方米，环比减少 6.99%；成交总金额
1153.92 亿元，环比增长 3.73%。截至 2018 年 12 月 31 日，苏州整体库存 434 万平方米，去化周
期约 9.7 个月。
浒通板块截至 2018 年 12 月 31 日，库存 61.09 万平方米，去化周期需 35.9 个月，目前八大
在售竞品项目，月均去化在 20-40 套，实际成交价格比预期价格有大幅调整，但伴随着版块内高
地价项目逐渐入市，高端市场竞争逐步形成。2019 年，注定不会是平淡的一年。一向强调长效健
康稳定发展的苏州楼市，预计还是紧跟政策大方向，限价老盘越来越少，新盘将渐渐占据区域的
销售主力。
（2）租赁住宅
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2018 年年度报告
2017 年 7 月 18 日，住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加
快发展住房租赁市场的通知》，鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓
展住房租赁业务，以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。首批 12 个政策试点城
市包括有广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州和沈阳。
尽管未被纳入首批 12 个政策试点城市，北京和上海在稍早前已双双推出了五年计划，将显著
增加租赁住房供应数量。具体来看，北京计划在未来 2017-2021 年新增租赁住房 50 万套。与此同
时，上海计划未来五年内新增租赁住房 70 万套。
2019 年，政府将在一线城市中，继续执行限购限贷、土地供求维持低位等调控政策，维持市
场平稳发展。市场趋势将成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长。长效机制建设迎关键
期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用
来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的
连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。
根据政策及市场发展的趋势，2019 年公司将积极做好各项准备工作，重点措施如下：
（1）把握市场变化脉搏，积极应对。
在当前情况下，要深刻理解政策环境，准确把握市场变化，围绕上海、天津、苏州三地认真
研究市场需求，紧跟市场脉搏，在定价、营销策略、促销手段、销售渠道、推盘节奏等多方面向
市场领先企业和项目学习借鉴，想尽一切办法达成目标。
（2）建立规范，优化标准。
在产品设计建设环节，在围绕计划有序推进项目开发的同时，不断总结过往产品经验教训，
同时学习借鉴市场热销和先进的产品，以市场和客户为导向，多部门联合共同形成与市场需求匹
配的产品标准。
在销售流程方面，进一步优化完善销售标准化流程，努力做到营销精准、高效、可靠。
（3）强化品牌效应。
上海、天津、苏州多城市联动，多项目联动，销售住宅、持有居住类产品联动，并与商业和
办公联动，形成聚合效应，强化陆家嘴地产品牌形象，塑造公司品牌较高的知名度和美誉度。
3、商业物业。
2018 年度，商业项目竞争依旧激烈，但公司商业项目的发展有了新的突破，在商业项目的经
营中，关注到近年商业项目市场动向主要趋势如下：
（1）实体商业面临低迷市场环境，挑战与机遇并存。
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2018 年年度报告
实体商业当前面临的压力愈发增大，一是受电商的冲击较为猛烈，线上商业抢占了较多的零
售市场；二是实体商业之间竞争较为激烈，同质化也较为严重，发展空间受到挤压；三是在国内
外经济形势的影响下，实体商业的消费较为低迷。这些都给实体商业的发展带来了巨大的挑战，
但同时伴随着电子商务的高速发展以及线上实体商业的逐步调整，电商热潮也在慢慢冷却，商业
消费愈发趋向线上线下互相结合，整体商业行业有了转型的契机，这给未来的商业发展带来了无
限的可能。
（2）创新与体验已然成为商业项目发展的核心。
近年来，从新开商业项目来看，首进品牌、概念店、旗舰店依旧是较大的热点，但零售业已
纷纷转向线上线下融合的商业模式，影响消费者选择消费场所的原因不再主要是目的性消费，电
商的发展减少了人们去线下零售购买的频次，体验性和互动性较强的生活方式类业态逐渐成为消
费者“走出家门”的理由，因此体验和娱乐成为了线下商业的核心。越来越多的商业项目都致力
于创造独特的消费者体验，打造新的生活方式体验场，在业态组合及品牌优化上不断创新，以更
好地与消费者进行情感沟通和关系营销。
（3）文创业态及主题 IP 活动成为商业项目的卖点。
在当下“运营化”时代，能够使自身商业品牌在众多商业项目中脱颖而出，并吸引到更多的
消费者驻足，除了增强品牌知名度、引进品牌首店，利用艺术文创业态及主题 IP 活动等方式成为
近年来最快速获客的手段，例如像艺术时尚、网红元素、动漫卡通、特色展览等等类型的主题活
动，在吸引特定消费群体的同时，带给消费者更多的是参与感和互动性，使之起到话题和传播效
应，最终为购物中心带来更多的客流，促进消费。
（4）商业项目运营与科技应用密不可分。
科技的进步引导着消费的不断晋级，智能化的建设、大数据的应用以及黑科技的入驻，这可
以让商业经营为消费者带来便捷化人性化的温暖服务，做好智慧 MALL 的建设，在带给消费者未来
感体验的同时，让商业空间真正意义上与消费者进行线下的互动和交流，提升实体商业的便利性
与体验感。经过几年的磨合发展，科技在商业项目开发运营中的应用主要体现在商业管理系统的
应用、数据采集及分析的应用、前端智能系统的应用、全渠道营销的建设等方面，都为提高商业
项目管理效率、制度运营推广策略、定位精准营销及改变顾客体验发挥了促进作用。
（5）商业项目的经营思路在不断转变
总的来看，实体商业的发展经历了几个阶段的转变，起初以店为中心，店的地理位置好生意
就会好，后来是以品牌和商品为中心，追求的是供应链，品牌优、品类全、商品好、价格低，消
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费者就会来消费。但随着移动互联网的发展，信息越来越透明化，电商的出现给行业带来了重大
的转变，如今商业项目的经营思路已逐步转变为以顾客为中心，研究顾客的需求和顾客心理，去
洞察消费者的消费倾向，去满足和引导目标顾客的心理诉求。所以，运营服务的好坏影响着商业
项目的口碑，市场推广的成功与否涉及到商业项目的客流与热度，物业管理能力的优劣牵制着商
业项目的品质。运营是基础，而管理是核心，缺少良好专业的管理团队对于商业项目而言就好比
是有肉无心的空壳，在优胜劣汰的市场上根本不堪一击。为此，开发商愈加重视商业项目的全面
精细化管理能力，专业化的管理成为了项目成败的关键。
（6）社区商业的需求节奏深受住宅市场的影响
随着国内房地产业的发展，住宅地产成熟之后随之而来的就是配套需求逐步的提升，出现了
“最后一公里”需求概念。这种满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等综合性需求的社区集中
型商业正逐步增多，更有具备创意组合元素的社区生活集市开始出现。未来发展将出现带有各种
特色元素的、服务小众的精品商业项目，紧密围绕商品、服务、场所三个关键领域，做出更为全
面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化，慢慢从“大而全”走向“小而精”。
面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下重点措施：
（1）提升陆家嘴商业品牌的知名度。2018 年，公司新开业两个面积超 10 万平方米的购物中
心，商业板块的发展有了新的突破，这是打造陆家嘴商业品牌的基础。下阶段要全面做好商业项
目的经营管理工作，应对市场的变化进行必要的业态调整与品牌升级创新，加强主题营销活动的
推广，以确保商业项目的经营稳中有升，通过优质服务和口碑营销提升陆家嘴商业的品牌知名度。
（2）加强商业研策，寻求全新核心竞争力。面对如今高度同质化的竞争，合理的策划、定位、
业态规划组合已是商业项目的基本要求，因此要进一步强化商业项目的设计与研策工作，寻求特
色设计与差异化经营思路，了解挖掘消费者的深层次需求，从而彰显出与其他项目不同的核心竞
争力。
（3） 探索商业发展的新路径。互联网及移动技术的高速发展，让线上商业迅速发展，因此
要积极应对商业环境与商业模式的变化，在发挥实体商业本身的优势外，应该充分利用互联网时
代的商业红利，做好线上线下融合商业的研究工作，不断探索适合自身发展的商业模式和前进道
路。
（4）商业科技智能建设脚步不断。科技在不断发展，智慧 MALL 的建设已必不可缺，因此要
适应互联网时代的快速变化，在智能商业建设中跟紧脚步，不断吸取市场发展中产生的新科技，
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从而保证商业前端场景中良好的顾客体验，并利用商业大数据的分析，指导商业运营策略，以提
高商业管理的专业度与效率，进而提升商业项目的竞争力。
（5）完善商业团队铸造。新购物中心的开业已让商业产品的运营管理团队有了质的提升，后
续还要持续强化能力建设，形成学习与创新的氛围，打造更加高效、稳定、专业的商业管理团队。
4、金融行业。
2018 年，在产业升级、新旧动能转换的关键节点，中国金融业围绕直接融资尤其是股权融资
以及主动管理的转型迫在眉睫。信托行业逐步回归本源，证券行业收入来源呈现多元化趋势，寿
险行业以提升产能作为保费增长核心。2018 年末“六稳”政策提出、美联储加息次数减少，理论
上为国内货币政策提供了空间。2019 年在稳金融基调下，以科创板和试点注册制为突破，深化改
革将催化业绩改善。预计在保持监管力度的同时，政策转向将会推动业务拓宽，创新业务有望得
到发展。
（1）金融行业向直接融资与主动管理转型
直接融资大发展是国家产业转型升级、新旧动能切换、经济迈入高质量发展的必由之路。为
支持新经济发展，金融行业的转型方向：一是基于信贷思维的融资模式向基于金融市场和标准化
资产的直接融资体系转变；二是资管新规落地后，资管业务将迎来更大发展机遇，向主动管理方
向转型是大势所趋；三是多层次资本市场体系是直接融资时代最核心的市场基础设施，券商将充
分发挥资产定价功能，有效对接投融资需求；四是保险资金等长期资金是重要参与者。
（2）信托行业逐步回归本源
2017 年至 2018 年，资管新规出台，明确“回归本源”，去通道、去杠杆，重规范、防风险。
资管新规细则落地，信托行业迎来监管边际宽松，过渡期相对平稳。受行业“去通道”影响，信
托资产余额自 2018 以来缓慢下降。与规模形成对比，信托业务收入仍保持小幅上升。主要原因在
于信托业务结构优化，发力主动管理业务，提升单位资产创收能力。严监管下，信托行业特别是
对通道业务倚靠较重的信托公司短期承压。但是从长期来看，这种调整将倒逼信托行业回归受人
之托、代人理财的本源，实现稳健发展。展望 2019 年，信托会分化与回归。预计传统融资类信托
现状仍会延续，要求是规范；长期看，刚兑维系空间收窄。信托公司要提升主动管理能力，且积
极探索新方向。
（3）证券行业收入来源呈现多元化趋势
近年来，券商收入结构中，经纪业务、投行业务收入占比持续下降，券商收入来源呈现多元
化趋势，在资管新规下，券商收入增长的重心逐步由传统业务向创新型业务转变。财富管理转型、
主动型资产管理等业务将成为券商利润增长的重要来源。长期来看，经纪、投行、资管等传统业
务在行业成熟阶段利润率改善会趋于稳定，佣金类业务的价格竞争将会日趋激烈。此外，2018 年
下半年以来监管层为推动资本市场健康发展，科创板快速推进为券商带来新的业务增长点；注册
制导向下，未来有望重构券商投行业务链。展望 2019 年，预计证券行业投行业务收入企稳，资管
收入持续增长，证券行业业绩有望改善。
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（4）寿险行业应提升产能作为保费增长核心
2018 年以来，多数寿险公司代理人数量下滑，一方面源于保单销量不佳影响收入，另一方面
源于保险公司主动“清虚”，淘汰低产能代理人。目前，寿险销售队伍仍处于调整阶段，一定程
度上影响销售能力。目前，行业代理人规模已较为庞大，近年高增长后增速大概率走低，未来保
险公司应从“入口”提升代理人质态，以“优质增量”升级队伍结构，以提升产能作为新一轮保
费增长的核心动能。未来产能提升是长期工程。2018 年，寿险产品结构中保障型占比大幅提升推
动整体新业务价值率提升。短期而言，2018 年，代理人大力推动健康险销售可能会导致部分需求
提前释放，同时居民财富预期降低也会影响购买意愿，但目前客户的平均健康险保额仍处于明显
低位，未来提升空间很高，对行业长期成长性保持乐观。
针对上述行业发展趋势，2019 年，公司金融板块将以战略规划为指引，立足集团金融业务投
资运管和区域综合金融服务支撑的“两个平台”定位，规范管理、协同发展，努力开创金融板块
战略转型发展新局面。
（1）收放有序、分层管控，持续强化风控建设
要强化“管理、服务、引领、监督”职能。加强对主要持牌机构的管控，逐步做实对主要持
牌机构以战略管控为主的管控体系，重点确保实现管战略、管资源、管风险、管协同、管核心干
部。同时，要持续强化风控建设，牢牢守住风险底线。
（2）突出重点、完善机制，全力促进两融协同
产融协同与融融协同要突出重点，完善机制。一是聚焦重点领域，在近远期分别聚焦不同的
产融协同领域；二是完善协同机制，加强产融协同价值认知方面的沟通，在战略、组织、机制、
文化等多维度构建系统化协同体系；三是细化合作方式、操作方法以及风险防控等内容，保障业
务协同工作持续稳定推进；四是有效运用金融科技，构建财富管理平台。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
经历了二十多年的发展与改革，公司完成了从单一土地开发向租售并举的成功转型，商业地
产板块已经发展到一个比较成熟的阶段，物业规模、租金收入在经历了前几年的快速增长后，增
长速率正逐步平缓。公司以商办物业租赁与销售为主业，受宏观调控的影响相对较小，但从长期
发展而言，持有型物业占有大量资金，容易导致资金链趋紧，从而影响后续投资项目的规模化拓
展。因此，近年来，公司积极响应国资国企改革的号召，在 2016 年初全面启动“地产+金融”的
双轮驱动战略，于 2017 年底完成上海陆家嘴金融发展公司 100% 股权的收购，在获得信托、证
券、保险三张金融牌照的同时，将业务领域从商业地产拓展至金融服务板块。作为国内知名的商
业地产企业，公司努力寻求新发展途径，优化公司产业布局，使传统商业地产的边界逐步延伸，
变单纯的“同质扩大”为关联产业的“适度多元扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的
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2018 年年度报告
互动协作，通过收购、兼并等方式提升资产规模和效益，实现投资产业适度多元化，打造以商业
地产为基础，商业零售及金融服务领域并进的核心业务格局，不断提升陆家嘴品牌知名度。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
详见经营情况讨论与分析。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
详见行业格局和趋势。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视对股东的稳定回报，并得到了管理层的有效执行。公司董事会依据公司的整体
战略目标以及长期财务规划，按照公司章程及《2017-2019 年度股东回报规划》的相关要求，制
定了 2018 年度的利润分配预案，即拟以 2018 年末总股本 3,361,831,200 股为基数，每 10 股向全
体 股东 分配现 金红 利 人民 币 4.99 元（含 税）并 送红股 2 股 ，共计 分配 现金 红利 人 民币
1,677,553,768.80 元，送红股 672,366,240 股，其中现金红利占 2018 年度归属于上市公司股东
净利润的 50.07%。公司自 2002 年以来，坚持每年现金分红，现金分红总金额达 87 亿元(含 2018
年度)，约占总股本的 258%。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
表中归属
每 10 股 分红年度合并报表
每 10 股 每 10 股 于上市公
分红 派息数 现金分红的数额 中归属于上市公司
送红股数 转增数 司普通股
年度 (元)（含 （含税） 普通股股东的净利
（股） （股） 股东的净
税） 润
利润的比
率(%)
2018 年 2 4.99 0 1,677,553,768.80 3,350,247,652.73 50.07
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2018 年年度报告
2017 年 0 4.66 0 1,566,613,339.20 3,129,917,746.27 50.05
2016 年 0 3.94 0 1,324,561,492.80 2,648,735,992.74 50.00
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履 如未能
承 承 是否 是否
行应说 及时履
诺 诺 承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
明未完 行应说
背 类 方 内容 及期限 行期 严格
成履行 明下一
景 型 限 履行
的具体 步计划
原因
解 陆家 一、本公司及本公司控制的企业目前未从 2016 年 8 否 是
决 嘴集 事与上市公司及其各下属全资或控股子公 月 26 日
同 团 司的相关金融业务存在任何直接或间接竞
业 争的业务或活动。
竞 二、本公司承诺不在中国境内及境外直接
争 或间接从事任何在商业上对上市公司或其
与
下属全资或控股子公司的相关金融业务构
重
成竞争或可能构成竞争的业务或活动；本
大
公司将促使本公司控制的其他企业不在中
资
国境内及境外直接或间接从事任何在商业
产
上对上市公司或其下属全资或控股子公司
重
的相关金融业务构成竞争或可能构成竞争
组
的业务或活动。
相
三、如本公司或本公司控制的企业存在任
关
何与上市公司或其下属全资或控股子公司
的
的相关金融业务构成或可能构成直接或间
承
接竞争的业务或业务机会，将促使该业务
诺
或业务机会按公平合理的条件优先提供给
上市公司或其全资或控股子公司。
四、本承诺函自出具之日起生效，本公司
愿意承担因不能履行上述承诺所产生的全
部法律责任。因本公司或本公司控制的企
业违反本承诺，给上市公司及其全资及控
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2018 年年度报告
股子公司造成损失的，本公司承诺赔偿上
市公司及其全资及控股子公司所有损失、
损害和支出。
解 陆家 一、本公司及本公司控制的企业将尽可能 2016 年 8 否 是
决 嘴集 减少和避免与上市公司及其全资或控股子 月 26 日
关 团 公司的关联交易，不会利用自身作为上市
联 公司控股股东之地位谋求上市公司及其全
交 资或控股子公司在业务合作等方面给予优
易 于市场第三方的权利；不会利用自身作为
上市公司控股股东之地位谋求与上市公司
及其全资或控股子公司达成交易的优先权
利。
二、若发生必要且不可避免的关联交易，
本公司及本公司控制的企业将与上市公司
及其全资或控股子公司按照公平、公允、
等价有偿等原则依法签订协议，履行合法
程序，并将按照有关法律法规和上市公司
《公司章程》的规定履行信息披露义务及
相关内部决策、报批程序，关联交易价格
依照与无关联关系的独立第三方进行相同
或相似交易时的价格确定，保证关联交易
价格具有公允性，亦不利用该等交易从事
任何损害上市公司及上市公司其他股东合
法权益的行为。
三、本公司将善意履行作为上市公司控股
股东的义务，充分尊重上市公司的独立法
人地位，保障上市公司独立经营、自主决
策，不利用控股股东地位谋取不正当利益，
不利用关联交易非法转移上市公司及其全
资或控股子公司的资金、利润，保证不损
害上市公司及上市公司其他股东的合法权
益。
四、若违反上述承诺和保证，本公司将对
前述行为给上市公司造成的损失向上市公
司进行赔偿。
五、本承诺为不可撤销的承诺，本公司完
全清楚本承诺的法律后果，本承诺如有不
实之处，本公司愿意承担相应的法律责任。
其 陆家 一、保证上市公司的人员独立。 2016 年 8 否 是
他 嘴集 1.保证上市公司的总经理、副总经理、财 月 26 日
团 务负责人、董事会秘书等高级管理人员专
职在上市公司工作、并在上市公司领取薪
酬，不在本公司及本公司除上市公司外的
全资附属企业或控股子公司担任除董事、
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2018 年年度报告
监事以外的职务。2.保证上市公司的人事
关系、劳动关系独立于本公司。3.保证本
公司推荐出任上市公司董事、监事和高级
管理人员的人选都通过合法的程序进行，
本公司不干预上市公司董事会和股东大会
已经做出的人事任免决定。
二、保证上市公司的财务独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公
司建立独立的财务会计部门，建立独立的
财务核算体系和财务管理制度。2.保证上
市公司及其下属全资及控股子公司能够独
立做出财务决策，不干预上市公司的资金
使用。3.保证上市公司及其下属全资及控
股子公司独立在银行开户，不与本公司及
其关联企业共用一个银行账户。4.保证上
市公司及其下属全资及控股子公司依法独
立纳税。
三、保证上市公司的机构独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公
司依法建立和完善法人治理结构，建立独
立、完整的组织机构，并与本公司的机构
完全分开；上市公司及其下属全资及控股
子公司与本公司及本公司关联企业之间在
办公机构和生产经营场所等方面完全分
开。2.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司独立自主地运作，本公司不会超越
股东大会直接或间接干预上市公司及其下
属全资及控股子公司的决策和经营。
四、保证上市公司的资产独立、完整。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公
司具有完整的经营性资产。2.保证不违规
占用上市公司的资金、资产及其他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
1.保证上市公司在本次交易完成后拥有独
立开展经营活动的资产、人员、资质以及
具有独立面向市场自主经营的能力，在产、
供、销等环节不依赖本公司。2.保证本公
司及本公司下属全资或控股子公司避免与
上市公司重组的陆金发及其各下属全资或
控股子公司的主营业务发生同业竞争。3.
保证严格控制关联交易事项，尽量减少上
市公司及其下属全资及控股子公司与本公
司及本公司控制的企业之间的持续性关联
交易。杜绝非法占用上市公司资金、资产
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2018 年年度报告
的行为。对于无法避免的关联交易将本着
“公平、公正、公开”的原则定价。同时，
对重大关联交易按照有关法律法规、《上
海证券交易所股票上市规则》和上市公司
的《公司章程》等有关规定履行信息披露
义务和办理有关报批程序，及时进行有关
信息披露。4.保证不通过单独或一致行动
的途径，以依法行使股东权利以外的任何
方式，干预上市公司的重大决策事项，影
响上市公司资产、人员、财务、机构、业
务的独立性。
其 陆家 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份 2016 年 8 否 是
他 嘴集 有限公司（以下简称“上市公司”）拟支 月 26 日
团 付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司 (2017 年
（以下简称“陆金发”）88.2%股权，本公 1 月，中国
司为陆金发的控股股东，陆金发为爱建证 证 监会下
券有限责任公司（以下简称“爱建证券”） 发 《中国
的控股股东。 证 监会行
2、在浙江步森服饰股份有限公司（以下简 政 处罚决
称“步森股份”）重组广西康华农业股份 定 书》
有限公司重大资产重组项目中，由于步森 （[2017]3
股份公告的《重大资产重组报告书（草案）》 号），对爱
中的主要财务数据存在虚假记载（以下简 建证券的
称“步森股份案件”），爱建证券作为步 处罚决定
森股份重大资产重组的独立财务顾问，于 为：“责令
2016 年 1 月 8 日收到中国证监会调查通知 爱建证券
书（桂证调查字 2016002-2 号）。该调查 改正违法
通知书指出，因爱建证券涉嫌违反证券法 行为，并处
律法规，根据《证券法》的有关规定，中 以 30 万
国证监会对爱建证券进行立案调查。截至 元 罚
本承诺函出具之日，爱建证券尚未收到中 款”。 截
国证监会的调查结论。 至本报 告
3、因爱建证券于 2016 年 4 月 14 日未按规 出具日，
定对股票质押式回购业务（融出资金）进 陆家嘴集
行前端控制，导致定向资产管理客户爱建 团已按承
证券陆金 21 号定向资产管理计划（资金账 诺现金补
号：01190000050701）的资金账户出现大 偿上市公
额透支，该透支最终造成当日爱建证券客 司。)
户交易结算资金被占用并出现 1.03 亿元的
资金缺口（以下简称“资管计划资金占用
问题”）。2016 年 7 月 25 日，中国证监会
上海监管局对爱建证券作出《行政监管措
施决定书》（沪证监决〔2016〕54 号），
责令爱建证券针对上述问题进行整改，健
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2018 年年度报告
全并有效执行内部控制制度，加强风险防
范，切实维护客户合法权益。现本公司对
爱建证券的行政处罚事项承诺如下：
一、由于中国证监会正在对步森股份案件
进行调查，尚未对爱建证券作出最终处罚
决定。若爱建证券因为步森股份案件受到
中国证监会作出的任何行政处罚并对上市
公司造成任何损失的，本公司将及时赔偿
上市公司由此遭受的所有损失、损害和支
出。特别的，若爱建证券因为步森股份案
件受到中国证监会作出的任何没收违法所
得或罚款等财产给付义务处罚的，本公司
承诺将按上市公司间接持有的爱建证券的
股权比例对上市公司以现金方式进行补
偿；若中国证监会对爱建证券采取暂停相
关业务资格或取消相关业务资格处罚导致
爱建证券评估减值的，本公司承诺将根据
与上市公司签订的《重述之业绩补偿协议》
的约定进行业绩补偿。
二、若爱建证券因为资管计划资金占用问
题受到的行政监管措施或行政处罚对上市
公司造成任何损失的，本公司将及时赔偿
上市公司由此遭受的损失。
其 陆家 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份 2016 年 8 否 是
他 嘴集 有限公司（以下简称“上市公司”）拟支 月 26 日
团 付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司 （上海陆
（以下简称“陆金发”）88.2 %股权（以 家嘴投资
下简称“本次交易”），本公司为陆金发 发展有限
的控股股东。2、2016 年 6 月 6 日，陆金发 公司于
作为有限合伙人入伙并认缴了上海财居投 2017 年批
资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称 准上述财
“财居基金”）4,252,000,000 元有限合伙 居基金财
份额（以下简称“财居基金财产份额”）。 产份额转
3、2016 年 7 月，陆金发与本公司签署《上 让事宜。现
海财居投资管理合伙企业（有限合伙）财 该事项已
产份额转让协议》，陆金发将其持有的财 完成工商
居基金财产份额转让予本公司。4、根据《财 变更登
居基金合伙协议》的约定，财居基金的有 记。）
限合伙人将其在财居基金中的财产份额转
让，须经普通合伙人批准，就有限合伙人
向其具有充足资信能力的关联方进行的转
让，普通合伙人不得不合理拒绝，且其他
合伙人不享有优先受让权。5、截至本承诺
函出具之日，财居基金的普通合伙人上海
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2018 年年度报告
陆家嘴投资发展有限公司尚未批准上述财
居基金财产份额转让事宜。现本公司对财
居基金财产份额转让事宜承诺如下：一、
本公司完成受让财居基金财产份额后，将
不会直接参与财居基金的经营管理，且本
公司持有的财居基金财产份额将不会使得
本公司对财居基金构成实际控制地位。本
公司承诺不会控制或促使财居基金从事与
上市公司及其各下属全资或控股子公司存
在任何直接或间接竞争的业务或活动。二、
本公司进一步承诺，在上市公司提出书面
要求时，本公司承诺将受让的财居基金财
产份额依据届时适用的法律法规全部转让
给陆金发重新持有。三、如因财居基金的
普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公司
不同意财居基金财产份额转让事宜而产生
的任何争议对上市公司造成任何损失的，
本公司将及时赔偿上市公司由此所遭受的
损失。
其 陆家 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份 2016 年 8 否 是
他 嘴集 有限公司（以下简称“上市公司”）拟支 月 26 日
团 付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司
（以下简称“陆金发”）88.2%股权，本公
司为陆金发的控股股东。2、2015 年 12 月
16 日，陆金发与陆家嘴国际信托有限公司
（以下简称“陆家嘴信托”）签订《陆家
嘴信托-传化大地集合资金信托计划信托
合同》（合同编号：
LJZXT[2015]-D-CHDD-11），陆金发认购了
“陆家嘴-传化大地集合资金信托计划”
（以下简称“传化集合信托计划”）B 类信
托单位 1,321,589,449.92 元，成为传化集
合信托计划项下的 B 类收益人。3、2016 年
4 月 15 日，陆金发向陆家嘴信托发函，决
定将陆金发认缴的传化集合信托计划 B 类
信托单位 1,321,589,449.92 元提前赎回。
4、2016 年 6 月 24 日，陆家嘴信托向银行
发出划款指令，将 1,321,589,449.92 元划
转给陆金发，资金用途记载为传化大地赎
回。同时，陆金发收到陆家嘴信托出具的
《回函》及相关说明文件，说明传化集合
信托计划 C 类信托单位委托人上海财兢投
资管理合伙企业（有限合伙）同意陆金发
提前退出，且 B 类信托单位由上海戟亭投
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2018 年年度报告
资合伙企业（有限合伙）（以下简称“上
海戟亭”）代表安邦中投投资有限公司申
购 B 类信托单位。5、2016 年 7 月 25 日，
陆金发致函陆家嘴信托，表示在 2016 年 4
月 15 日发函表达提前赎回意向后，各方就
赎回价格和程序进行了商讨，但无法达成
一致，且陆家嘴信托无法安排新的投资人
与陆金发协商 B 类信托单位的承接受让事
宜。对于陆家嘴信托单方面于 2016 年 6 月
24 日退回 B 类信托单位认购价款
1,321,589,449.92 元以及于 2016 年 7 月
22 日划付 24,009,899.54 元作为信托收益
的行为，陆金发称：陆家嘴信托违反《陆
家嘴信托-传化大地集合资金信托计划信
托合同》相关规定，侵害了陆金发的合法
权益。陆金发要求陆家嘴信托暂停 B 类信
托单位赎回事宜的协商和谈判，暂缓推进
对外转让 B 类信托单位及以变更信托计划
的方式实现退出。陆金发认为，在未经合
法程序修改传化大地信托计划、增加 B 类
信托单位的前提下，陆家嘴信托允许上海
戟亭购买 B 类信托单位的行为不对信托计
划全体受益人产生法律效力。由于陆金发
所持有的传化集合信托计划 B 类信托单位
是否被陆金发有效赎回存在法律上的争
议，现本公司对传化集合信托计划 B 类信
托单位相关事宜承诺如下：若因传化集合
信托计划 B 类信托单位的赎回事宜产生的
任何争议给上市公司造成损失的，本公司
将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
其 陆家 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份 2016 年 8 否 是
他 嘴集 有限公司（以下简称“上市公司”）拟支 月 26 日
团 付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司
（以下简称“陆金发”）88.2%股权，本公
司为陆金发的控股股东。2、上海富候投资
合作企业（有限合伙）（以下简称“上海
富候”）及上海富圣投资管理有限公司（以
下简称“上海富圣”）系上海鸿淮置业有
限公司（以下简称“鸿淮置业”）的股东，
共同持有鸿淮置业 100%的股权。鸿淮置业
从事上海前滩 52#地块的开发建设。3、2015
年 5 月 24 日，陆金发与上海富候及上海富
圣签署了《关于前滩 52#项目的合作协议》
（以下简称“《52#合作协议》”），约定
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2018 年年度报告
上海富候及上海富圣将自行及/或促使相
关资产持有人向陆金发转让：(i) 特定比
例的鸿淮置业的股权；(ii) 特定比例的上
海富候、上海富圣向鸿淮置业提供的股东
借款；(iii) 特定比例的第三方借款人向
鸿淮置业提供的借款本息（以上合称“52#
资产”）。该特定比例根据转让时点的商
办房产总价占鸿淮置业所持商办房产、未
售住宅/车位总价的比例，由上海富候与陆
金发共同确定。根据《52#合作协议》，转
让时点指 2015 年 3 月 31 日起第四个周年
届满之日或前滩 52#项目住宅全部出售且
房价款全部收回之日中孰早发生之日。52#
资产的转让价格为 5 万元/平方×前滩 52#
地块中所有商用、办公房产面积（预计约
为 20,058 平方米，最终以实测面积为准）。
4、根据上海浦东新区规划和土地管理局与
鸿淮置业于 2014 年 12 月 24 日签署的《国
有建设用地使用权出让合同》（“《52#地
块出让合同》”），鸿淮置业通过土地拍
卖竞得前滩 52#地块，鸿淮置业不得对外转
让前滩 52#地块的商业及办公部分。5、2016
年 5 月 25 日，陆金发向上海富候和上海富
圣出具《解除合同告知函》，称《52#合作
协议》有悖于《52#地块出让合同》；同时，
因《52#合作协议》关于转让价格的约定违
反国资相关规定，《52#合作协议》的有关
规定属无效条款，《52#合作协议》实际上
无法有效履行。陆金发据此正式通知解除
《52#合作协议》。6、截至本承诺函出具
之日，陆金发尚未从上海富候和上海富圣
收到任何回应。由于陆金发以书面通知解
除《52#合作协议》，可能面临协议相对方，
即上海富候和上海富圣的提起违约追索的
诉讼风险。现本公司对陆金发解除《52#合
作协议》相关事宜承诺如下：若因前述违
约追索导致上市公司产生损失的，本公司
将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
其 陆家 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份 2016 年 8 否 是
他 嘴集 有限公司（以下简称“上市公司”）拟支 月 26 日
团 付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司
（以下简称“陆金发”）88.2 %股权，本
公司为陆金发的控股股东。2、截至本承诺
函出具之日，陆金发及其重要子公司（陆
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2018 年年度报告
家嘴国际信托有限公司、爱建证券有限责
任公司、陆家嘴国泰人寿保险有限责任公
司）向第三方承租的部分租赁房地产未取
得房地产权证等物权凭证，存在权属瑕疵。
现本公司对陆金发及其重要子公司的租赁
房地产权属瑕疵事项做出如下承诺：若因
陆金发及其重要子公司的租赁房地产的权
属瑕疵给上市公司造成损失的，本公司将
及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
置 陆家 陆家嘴集团与前滩集团将依据《经修订并 2016 年 是 是
入 嘴集 重述的业绩补偿协议》的约定，就相关资 -2018 年
资 团、 产的业绩与估值情况进行承诺。
产 上海
价 前滩
值 国际
保 商务
证 区投
及 资
补 （集
偿 团）
有限
公司
解 陆家 对于公司收购上海陆家嘴（集团）有限公 2010 年 6 否 是 详见临
决 嘴集 司持有的上海富都世界发展有限公司 50% 月 时公告
同 团 股权的事宜，《陆家嘴关于收购控股股东 临
业 房地产股权资产的关联交易公告》中披露： 2012-02
竞 富都世界公司在评估基准日账面中预提土 3 及临
争 地开发成本计 400,546,451.63 元。由于此 2014-00
开发成本系根据 2007 年初当时的动拆迁价 2。
格水平计算计提，现在无论从动拆迁补偿
标准及社会物价水平来看，都较以前计算
标准有较大变动。故上海陆家嘴（集团）
有限公司承诺：“若今后该地块实际动迁
成本大于原计提金额，陆家嘴集团将对股
权受让方予以补偿；若小于原计提金额，
则将收回差额，补偿或收回金额按经第三
方审计的项目实际发生数计算确定。具体
内容及方式将在本次股权转让的正式转让
协议中明确。”（详见临时公告临 2012－
023 以及临时公告临 2014－002）
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
√已达到 □未达到 □不适用
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2018 年年度报告
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具安永华明(2019)专字第 60842066_B01 号《收购
资产业绩承诺实现情况说明的专项鉴证报告》，中银消费金融有限公司 2018 年业绩承诺实现情况
如下：
单位：万元
[注]
名称 业绩承诺数 实际实现数 差异额 完成率
中银消费金融有限公司 38,474.53 38,586.88 112.35 100.29%
注：实际实现数为经审计的扣除非经常性损益前后归属于母公司所有者权益的净利润孰低值
就上述业绩承诺情况，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具安永华明(2019)专字第
60842066_B01 号《收购资产业绩承诺实现情况说明的专项鉴证报告》，认为：“陆家嘴股份《上
海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年度关于收购资产业绩承诺实现情况说明》已经按照
《上市公司重大资产重组管理办法》的规定编制，在所有重大方面公允反映了陆家嘴股份收购资
产业绩承诺 2018 年度的实现情况”。
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
√适用□不适用
根据公司与上海陆家嘴（集团）有限公司、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司于 2016
年 8 月 26 日签署的《经修订并重述的业绩补偿协议》，上海陆家嘴（集团）有限公司与上海前滩
国际商务区投资（集团）有限公司承诺：于业绩承诺期内（本次重组于 2016 年实施完毕，业绩承
诺期为 2016-2018 年度），中银消费实现的、经审计合并报表扣除非经常性损益前后归属于母公
司所有者的净利润的孰低值不低于重组时《评估报告》中提及的中银消费的业绩承诺期的经营业
绩（2016-2018 年度分别为 26,283.78 万元、31,528.27 万元和 38,474.53 万元）。根据安永华明
会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《收购资产业绩承诺实现情况说明的专项鉴证报告（2018
年度）》（安永华明(2019)专字第 60842066_B01 号），中银消费金融有限公司 2018 年度合并报
表扣除非经常性损益前后归属于母公司所有者的净利润的孰低值为 38,586.88 万元，大于承诺数
38,474.53 万元。
同时，上海陆家嘴（集团）有限公司与上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司承诺：1.
陆金发持有的中银消费金融有限公司 12.57%的股权不发生减值；2.陆金发所持有的爱建证券
51.14%股权、陆家嘴信托 71.61%股权、陆家嘴国泰人寿 50.00%股权和上海人寿保险股份有限公司
2.00%股权在业绩承诺期内不发生减值。根据上海财瑞资产评估有限公司出具的沪财瑞评报字
（2019）第 2020 号《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司因了解资产价值涉及的上海陆家嘴
金融发展有限公司持有部分股权价值的评估报告》，陆金发所持有的中银消费金融有限公司 12.57%
的股权评估值为 628,500,000 元，扣除业绩承诺内相关股权股东增资、减资、接受赠与以及利润
分配的影响，大于重组时评估值 282,573,600 元，相关资产未发生减值；爱建证券 51.14%股权、
陆家嘴信托 71.61%股权、陆家嘴国泰人寿 50.00%股权和上海人寿保险股份有限公司 2.00%股权的
评估总值为 8,355,606,320 元，扣除业绩承诺内相关股权股东增资、减资、接受赠与以及利润分
配的影响，大于重组时评估值 7,650,322,960 元，相关资产未发生减值。就上述减值测试情况，
普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）《2018 年 12 月 31 日上海陆家嘴金融发展有限公司
88.20%股权涉及的部分资产减值测试报告及专项审核报告》（普华永道中天特审字(2019)第 1729
号），认为：“基于已实施的程序及获取的证据，我们没有注意到任何事项使我们相信减值测试
报告未能在所有重大方面按照《上市公司重大重组管理办法》的要求以及《补偿协议》的约定编
制。”
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2018 年年度报告
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 440
境内会计师事务所审计年限 1
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 182
财务顾问 海通证券股份有限公司 121
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司于 2018 年 3 月 29 日召开的第七届董事会第十七次会议、2018 年 6 月 26 日召开的 2017
年年度股东大会审议通过，公司聘请普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2018
年度的财务报表审计单位及内部控制审计单位。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等
情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
√适用 □不适用
根据公司与上海陆家嘴（集团）有限公司、上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司于 2016
年 8 月 26 日签署的《经修订并重述的业绩补偿协议》，上海陆家嘴（集团）有限公司与上海前滩
国际商务区投资（集团）有限公司承诺：于业绩承诺期内（本次重组于 2016 年实施完毕，业绩承
诺期为 2016-2018 年度），中银消费实现的、经审计合并报表扣除非经常性损益前后归属于母公司
所有者的净利润的孰低值不低于重组时《评估报告》中提及的中银消费的业绩承诺期的经营业绩
（2016-2018 年度分别为 26,283.78 万元、31,528.27 万元和 38,474.53 万元）。根据安永华明会计师
事务所（特殊普通合伙）出具的《收购资产业绩承诺实现情况说明的专项鉴证报告（2018 年度）》
（安永华明(2019)专字第 60842066_B01 号），中银消费金融有限公司 2018 年度合并报表扣除非经
常性损益前后归属于母公司所有者的净利润的孰低值为 38,586.88 万元，大于承诺数 38,474.53 万
元。
同时，上海陆家嘴（集团）有限公司与上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司承诺：1.
陆金发持有的中银消费金融有限公司 12.57%的股权不发生减值；2.陆金发所持有的爱建证券 51.14%
股权、陆家嘴信托 71.61%股权、陆家嘴国泰人寿 50.00%股权和上海人寿保险股份有限公司 2.00%
股权在业绩承诺期内不发生减值。根据上海财瑞资产评估有限公司出具的沪财瑞评报字（2019）
第 2020 号《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司因了解资产价值涉及的上海陆家嘴金融发展
有限公司持有部分股权价值的评估报告》，陆金发所持有的中银消费金融有限公司 12.57%的股权
评估值为 628,500,000 元，扣除业绩承诺内相关股权股东增资、减资、接受赠与以及利润分配的影
响，大于重组时评估值 282,573,600 元，相关资产未发生减值；爱建证券 51.14%股权、陆家嘴信
托 71.61%股权、陆家嘴国泰人寿 50.00%股权和上海人寿保险股份有限公司 2.00%股权的评估总值
为 8,355,606,320 元，扣除业绩承诺内相关股权股东增资、减资、接受赠与以及利润分配的影响，
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2018 年年度报告
大于重组时评估值 7,650,322,960 元，相关资产未发生减值。就上述减值测试情况，普华永道中天
会计师事务所（特殊普通合伙）《2018 年 12 月 31 日上海陆家嘴金融发展有限公司 88.20%股权涉
及的部分资产减值测试报告及专项审核报告》（普华永道中天特审字(2019)第 1729 号），认为：“基
于已实施的程序及获取的证据，我们没有注意到任何事项使我们相信减值测试报告未能在所有重
大方面按照《上市公司重大重组管理办法》的要求以及《补偿协议》的约定编制。”
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会 2014 年第二次临时会议审 详见公告临 2014-026 号、临 2015-027 号。
议，同意公司的全资子公司----上海智依投资有
限公司以认购上海陆家嘴新辰投资股份有限公
司新增注册资本的方式，增资入股该公司，出资
金额为 2.4 亿元，股权比例为 20%，并同比例配
置股东贷款。经公司第七届董事会第七次会议审
议，同意上海陆家嘴新辰投资股份有限公司先行
偿还公司 1.04 亿元委托贷款。同时，公司在同
等额度和条件下，向上海陆家嘴新辰投资股份有
限公司的全资子公司----上海陆家嘴新辰临壹
投资有限公司提供 1.04 亿元委托贷款。截至
2018 年 12 月 31 日，上海陆家嘴新辰投资股份
有限公司和上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司
获得本公司委托贷款余额分别为人民币 0.96 亿
元和人民币 1.04 亿元，本年度 1-12 月，公司收
到上述两家公司支付的利息分别为人民币
479.78 万元和人民币 547.12 万元，贷款利率分
别为 5.225%及 5.5%。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会第十三次会议以及 2016 年年度 详见公告临 2017-009 号、临 2017-021 号、
股东大会审议通过，公司及其全资和控股子公司计划 临 2018-009、临 2018-024。
2016 年度股东大会表决通过之日起至 2017 年度股东
大会召开前日，接受控股股东陆家嘴集团余额不超过
人民币 60 亿元的贷款，并在该额度内可以循环使用。
经公司第七届董事会第十七次会议以及 2017 年年度
股东大会审议通过，公司及其全资和控股子公司计划
2017 年年度股东大会表决通过之日起至 2018 年年
度股东大会召开前日，接受控股股东陆家嘴集团贷款
余额不超过人民币 80 亿元，并在该额度内可以循环
使用。截至 2018 年 12 月 31 日，公司及其全资和控股
子公司实际接受控股股东贷款余额人民币 29.5 亿
元，贷款利率 4.35%-4.57%，本年度 1-12 月，发生利
息总计人民币 15885.03 万元。
经公司第八届董事会 2018 年第一次临时会议审议通 详见公告临 2018-032。
过，前滩实业按 50% 股东出资比例，通过中国银行向
前绣实业提供余额不超过人民币 3 亿元的委托贷
款，利率按照同期中国人民银行一至五年期（含五年）
贷款基准利率上浮 10% 执行， 委托贷款期限 1 年。
截至 2018 年 12 月 31 日，上述委托贷款已全部发放完
成，累计已收取委托贷款利息人民币 1,072.58 万元
（详见公告临 2018-032）。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海富都世界发 合营公司 20,000
展有限公司
上海富都世界发 合营公司 -20,000
展有限公司
合计
关联债权债务形成原因 提供资金需求。
关联债权债务对公司的影响 报告期内向上海富都世界发展有限公司支付借款利息 693.54 万元。
(五) 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 自由资金 -112,900.00 0 0
说明： 2018 年度，公司（下属公司中陆金发仅含母公司）累计购买理财产品 108.53 亿元，其中：
无固定期限通知即可赎回的理财产品 51.8 亿元、 个月左右及以上固定期限理财产品 56.73 亿元；
理财到期或赎回累计 119.82 亿元。截至 2018 年 12 月 31 日，尚未到期的理财产品 0 亿元。全年
累计收益 0.35 亿元，无固定期限通知即可赎回的理财产品收益水平为 2.2%-4.5%；1 个月左右及
以上固定期限理财产品收益水平为 3.2%-4.8%。
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
关联方委托贷款 自有资金 0 48,787.36 0
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
减
值
预
实 未来 准
期
际 是否 是否 备
委托 报酬 年化 收 实际
委托贷款 委托贷款起 委托贷款终 资金 资金 收 经过 有委 计
受托人 贷款 确定 收益率 益 收益或损
金额 始日期 止日期 来源 投向 回 法定 托贷 提
类型 方式 (如 失
情 程序 款计 金
有)
况 划 额
(如
有)
上海陆家嘴新辰 流动 9,600 2014/11/14 2019/11/13 自有资 项目 按季 5.225% / 479.78 无 是 否 /
投资股份有限公 资金 金 前期 结息
司 贷款 费用
上海陆家嘴新辰 流动 10,400 2015/9/30 2019/11/13 自有资 项目 按季 5.50% / 547.12 无 是 否 /
临壹投资有限公 资金 金 前期 结息
司 贷款 费用
上海前绣实业发 流动 28,787.36 2018/8/30 2019/8/29 自有资 项目 按月 5.225% / 1,072.58 无 是 否 /
展有限公司 资金 金 前期 结息
贷款 费用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
□适用 √不适用
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
2018 年，公司子公司爱建证券积极践行精准扶贫，开展与湖北省英山县帮困扶贫工作，履
行社会责任。
3. 精准扶贫成效
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 100
2.物资折款 33
二、分项投入
1.产业发展脱贫
1.1 产业扶贫项目个数（个） 1
1.2 产业扶贫项目投入金额 30
2.转移就业脱贫
3.易地搬迁脱贫
4.教育脱贫
5.健康扶贫
6.生态保护扶贫
7.兜底保障
8.社会扶贫
8.1 扶贫公益基金 100
9.其他项目
9.1 投入金额 3
三、所获奖项（内容、级别） “2018 年中国证券期货公司扶贫工作贡献
奖”, 中国证监会、国务院扶贫办指导，中
国证券业协会、中国期货业协会主办。
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2018 年年度报告
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
未来，公司子公司爱建证券将继续有针对性地做好湖北省英山县的扶贫工作。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司已经披露《2018 年度社会责任报告》，全文详见上海证券交易网站 www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 113,411
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 111,653
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
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2018 年年度报告
持有 股东
质押或冻结情况
有限 性质
股东名称 报告期内 比例 售条
期末持股数量
（全称） 增减 (%) 件股 股份
数量
份数 状态
量
上海陆家嘴（集团）有限公司 0 1,896,671,385 56.42 - 无 国有法人
中国证券金融股份有限公司 -23,399,606 100,518,799 2.99 - 未知 国有法人
上海国际集团资产管理有限公 -3,117,053 99,284,043 2.95 - 国有法人
未知
司
中国工商银行股份有限公司－ 6,510,687 22,966,923 0.68 - 未知
中证上海国企交易型开放式指 未知
数证券投资基金
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL 11,793,688 19,045,934 0.57 - 未知
未知
EMERGING MARKETS ETF
中央汇金资产管理有限责任公 0 16,800,120 0.50 - 未知
未知
司
VANGUARD EMERGING MARKETS -359,500 15,033,843 0.45 - 未知
未知
STOCK INDEX FUND
LGT BANK AG 0 14,918,000 0.44 - 未知 未知
NORGES BANK 1,610,238 14,886,476 0.44 - 未知 未知
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL 1,924,800 13,462,235 0.40 - 未知
未知
STOCK INDEX FUND
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海陆家嘴（集团）有限公司 1,896,671,385 人民币普通股 1,896,671,385
中国证券金融股份有限公司 100,518,799 人民币普通股 100,518,799
上海国际集团资产管理有限公司 99,284,043 人民币普通股 99,284,043
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交 22,966,923 22,966,923
人民币普通股
易型开放式指数证券投资基金
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMERGING MARKETS 19,045,934 19,045,934
境内上市外资股
ETF
中央汇金资产管理有限责任公司 16,800,120 人民币普通股 16,800,120
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 15,033,843 境内上市外资股 15,033,843
LGT BANK AG 14,918,000 境内上市外资股 14,918,000
NORGES BANK 14,886,476 境内上市外资股 14,886,476
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX 13,462,235 13,462,235
境内上市外资股
FUND
上述股东关联关系或一致行动的说明 无
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 /
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海陆家嘴（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 李晋昭
成立日期 1990-08-29
主要经营业务 房地产开发经营，市政基础设施，建设投资，投资咨询，实
体投资，国内贸易（除专项规定），资产管理经营、信息。
报告期内控股和参股的其他境内外 直接持股：内蒙古西水创业股份有限公司（A 股 600291）
上市公司的股权情况 无锡上机数控股份有限公司（A 股 603185）
间接持股：上海外高桥集团股份有限公司（B 股 900912）
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 2009 年
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他境内外 是浦东建设股份、金桥股份、外高桥股份、张江高科股份实
上市公司的股权情况 际控制人。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公
性 年初持 年末持 年度内股份 增减变动 公司获得的 司关联方
姓名 职务(注) 年龄 任期起始日期 任期终止日期
别 股数 股数 增减变动量 原因 税前报酬总 获取报酬
额（万元）
李晋昭 董事长 男 56 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 36,000 36,000 0 73.08 否
代总经理
徐而进 副董事长 男 50 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 18,000 18,000 0 66.59 否
蔡嵘 董事 男 45 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 0 是
黎作强 董事 男 52 2016 年 9 月 14 日 2021 年 6 月 25 日 0 是
邓伟利 董事 男 54 2016 年 9 月 14 日 2021 年 6 月 25 日 0 是
吕巍 独立董事 男 54 2015 年 4 月 22 日 2021 年 4 月 21 日 11.17 否
唐子来 独立董事 男 61 2014 年 4 月 22 日 2020 年 4 月 21 日 11.17 否
钱世政 独立董事 男 66 2014 年 4 月 22 日 2020 年 4 月 21 日 11.17 否
乔文骏 独立董事 男 48 2017 年 5 月 9 日 2021 年 6 月 25 日 9.53 否
马学杰 监事会主席 男 58 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 0 否
马诗经 监事 男 52 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 0 是
王晓芳 监事（离任） 女 38 2018 年 6 月 26 日 2019 年 3 月 12 日 0 否
刘钧 监事（离任） 女 48 2016 年 9 月 14 日 2018 年 6 月 26 日 0 否
倪智勇 职工监事 男 49 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 14,400 20,800 6,400 2017 年度超 40.59 否
额奖励购买
流通股
张征 职工监事 男 48 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 5,300 11,300 6,000 2017 年度超 32.01 否
额奖励购买
流通股
潘亦兵 职工监事 男 50 2015 年 10 月 21 2018 年 6 月 26 日 15,900 24,200 8,300 2017 年度超 42.11 否
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2018 年年度报告
（离任） 日 额奖励购买
流通股
王欢 职工监事 男 45 2014 年 4 月 22 日 2018 年 6 月 26 日 15,000 21,300 6,300 2017 年度超 44.48 否
（离任） 额奖励购买
流通股
丁晓奋 副总经理 男 54 2015 年 7 月 29 日 2021 年 6 月 25 日 22,000 40,000 18,000 2017 年度超 168.05 否
额奖励购买
流通股
周伟民 副总经理 男 55 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 46,680 63,380 16,700 2017 年度超 157.53 否
额奖励购买
流通股
周翔 副总经理 男 54 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 47,960 64,660 16,700 2017 年度超 144.01 否
额奖励购买
流通股
王辉 董事会秘书 女 47 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 29,800 43,800 14,000 2017 年度超 124.56 否
额奖励购买
流通股
贾伟 副总经理 男 50 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 28,000 43,000 15,000 2017 年度超 65.98 否
额奖励购买
流通股
胡习 财务总监 男 51 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 2,600 7,000 4,400 2017 年度超 48.44 否
额奖励购买
流通股
夏静 财务总监 女 46 2014 年 4 月 22 日 2018 年 6 月 26 日 32,380 50,280 17,900 2017 年度超 63.64 否
（离任） 额奖励购买
流通股
合计 / / / / / 314,020 443,720 129,700 / 1,114.11 /
姓名 主要工作经历
李晋昭 历任上海外高桥保税区新发展有限公司党委书记、总经理，上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记，上海陆家嘴（集团）有限公司总经
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2018 年年度报告
理，现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委书记、董事长，本公司董事长、代行总经理。
徐而进 历任上海陆家嘴（集团）有限公司总经理助理、副总经理，本公司总经理，现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、总经理，本公
司党委书记、副董事长。
蔡嵘 历任浦东新区财政局副主任，浦东新区国有资产管理委员会资产处副处长、规划处副处长、党委委员、主任助理、副主任、党委副书记，
现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记，本公司董事。
黎作强 历任国泰君安证券上海分公司总经理、党委书记，国泰君安证券总裁办公室主任，现任上海陆家嘴（集团）有限公司副总经理、党委委员，
本公司董事。
邓伟利 历任复旦大学副教授、人事处副处长，上海天诚创业投资有限公司副总经理，上海国鑫投资发展有限公司董事长，上海国有资产经营有限
公司副总裁、副书记，上海国际集团有限公司资本运营部总经理，现任上海国际集团资产管理有限公司党委书记、董事长，本公司董事。
吕巍 现任上海交通大学安泰管理学院教授、本公司独立董事。
唐子来 现任同济大学城市规划系教授、博士生导师、本公司独立董事。
钱世政 曾任复旦大学管理学院会计学系副教授、系副主任，上海实业集团公司财务总监、首席会计师、副总裁，海通证券股份公司副董事长，现
任复旦大学管理学院会计学系教授、本公司独立董事。
乔文骏 现任北京市中伦（上海）律师事务所合伙人及执行主任，兼职上海市人民政府法律顾问，华东政法大学律师学院轮值院长，本公司独立董
事。
马学杰 历任浦东新区宣传统战部新闻处主任科员、副处长、处长，区委宣传部新闻处处长、副部长，区文广局副局长，区政协常委，文史和学习
委员会副主任、区委对外宣传办、区政府新闻办常务副主任，区商务委副主任、党组成员，现任本公司监事会主席。
马诗经 历任浦东新区发展和改革委员会副主任，现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委委员、副总经理，本公司监事。
倪智勇 历任大众科创集团财务部主管，中金投资财务部经理，本公司财务部副经理，上海陆家嘴（集团）有限公司审计室副主任、审计风控部副
总经理、总经理，本公司财务部经理，现任本公司审计室主任、职工监事。
张征 历任上海陆家嘴（集团）有限公司员工，市政分公司综合科副科长，本公司市政配套部业务主管、部门总助、项目部部门总助，现任本公
司造价中心副总经理（主持工作）、职工监事。
丁晓奋 历任上海外高桥保税区开发股份有限公司副总经理，现任本公司党委委员、副总经理。
周伟民 历任本公司商业建筑事业部总经理、上海中心大厦建设发展有限公司副总经理，现任本公司党委委员、副总经理。
周翔 历任本公司商业部总经理、总经理助理，现任本公司党委委员、副总经理。
贾伟 历任上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司办公室员工、副科长，本公司政策研究室主任助理，复旦科技园副总经理，陆家嘴软件产业
公司总经理，陆家嘴商务广场公司总经理，富都世界公司常务副总经理，本公司商业产品中心总经理、总经理助理，现任本公司副总经理。
王辉 历任本公司办公室副主任、主任、职工监事，现任本公司党委委员、董事会秘书。
胡习 历任东海水产研究所、南京日捆储运实业上海分公司、雅汇房产、和记黄埔地产员工，本公司财务副总监、总监，上海陆家嘴（集团）有
限公司审计总监兼审计风控部总经理，上海陆家嘴金融发展有限公司财务总监、副总经理，现任本公司财务总监。
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2018 年年度报告
其它情况说明
√适用 □不适用
1、公司于 2018 年 6 月 26 日召开 2017 年年度股东大会，审议通过了选举公司第八届董事会董事和第八届监事会监事的相关议案。经选举，李晋昭、徐
而进、蔡嵘、黎作强、邓伟利担任公司第八届董事会董事，吕巍、乔文骏、钱世政、唐子来担任公司第八届董事会独立董事，马学杰、马诗经、王晓芳
担任公司第八届监事会监事。（详见公告临 2018-024）
2、公司于 2018 年 6 月 26 日召开第八届董事会第一次会议，审议通过了《关于选举第八届董事会董事长、副董事长的议案》、《关于董事长代行公司总
经理职权的议案》及《关于聘任公司高级管理人员的议案》。经选举，李晋昭担任公司董事长、徐而进担任公司副董事长。同时，鉴于目前公司总经理
暂无合适人选，公司董事会同意在聘任适当人选任职公司总经理之前，由董事长李晋昭先生代行公司总经理职权。经董事会审议，决定聘任丁晓奋、周
伟民、周翔、贾伟担任公司副总经理，聘任王辉担任公司董事会秘书（副总经理级），聘任胡习担任公司财务总监。（详见公告临 2018-025）
3、经公司职工代表民主选举，倪智勇、张征当选公司第八届监事会职工监事。（详见公告临 2018-028）
4、超额奖励导致的持股变动情况详见《关于部分高级管理人员及其他核心团队成员增持公司股票的公告》。（详见公告临 2018-036）
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委书记 2014 年 1 月 10 日
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 董事长 2016 年 6 月 7 日
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委副书记 2014 年 1 月 30 日
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 总经理 2017 年 9 月 29 日
蔡嵘 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委副书记 2017 年 11 月 3 日
黎作强 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员、副总经理 2015 年 11 月 20 日
马诗经 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员、副总经理 2010 年 7 月 9 日
刘钧 上海陆家嘴（集团）有限公司 专职监事 2016 年 7 月 12 日 2018 年 9 月 1 日
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2018 年年度报告
王晓芳 上海陆家嘴（集团）有限公司 专职监事 2016 年 7 月 12 日 2018 年 8 月 1 日
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
邓伟利 上海国际集团资产管理有限公司 党委书记、董事长 2016 年 5 月
邓伟利 上海农村商业银行股份有限公司 董事 2014 年 8 月
邓伟利 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 董事 2016 年 9 月
邓伟利 上海桥合置业有限公司 董事长 2016 年 6 月
邓伟利 上海人寿保险股份有限公司 监事 2017 年 4 月
邓伟利 上海国方母基金股权投资管理有限公司 董事长 2017 年 6 月
邓伟利 金浦产业投资基金管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
邓伟利 上海国和现代服务业股权投资管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
吕巍 佛山电器照明股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
吕巍 山东沃华医药科技股份有限公司 独立董事 2016 年 1 月
吕巍 罗莱生活科技股份有限公司 独立董事 2017 年 2 月
乔文骏 上海浦东发展银行股份有限公司 独立董事 2016 年 4 月
钱世政 亚士创能科技(上海)股份有限公司 独立董事 2013 年 12 月
钱世政 春秋航空股份有限公司 独立董事 2017 年 2 月
钱世政 上海来伊份股份有限公司 独立董事 2016 年 11 月
钱世政 红星美凯龙家居集团股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
在其他单位任职情况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事的报酬由董事会提出方案后提交股东大会决定，高级管理人员的报酬由董事会决定。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 按公司《管理层年度经营绩效责任制度》和《管理层薪酬总额控制制度》《薪酬管理手册》等规章制度
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2018 年年度报告
考核，由薪酬与考核委员会考核后确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情况 2018 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实际为人民币 1,114.11 万元。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获 2018 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实际为人民币 1,114.11 万元，其中本公司
得的报酬合计 取薪的董监事（非独立董事、非职工监事）薪酬总额实际为人民币 139.67 万元，独立董事的薪酬总额为
人民币 43.04 万元，职工监事的薪酬总额为人民币 159.19 万元，高级管理人员实际发放薪酬总额为人民
币 772.21 万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
经公司 2017 年年度股东大会选举当选公司第八届董
蔡嵘 董事 选举
事会董事。
经公司 2017 年年度股东大会选举当选公司第八届监
马学杰 监事会主席 选举
事会主席。
经公司 2017 年年度股东大会选举当选公司第八届监
王晓芳 监事 选举
事会监事。
经公司职工代表民主选举，当选公司第八届监事会职
倪智勇 职工监事 选举
工监事。
经公司职工代表民主选举，当选公司第八届监事会职
张征 职工监事 选举
工监事。
经公司第八届董事会第一次会议聘任，担任公司副总
贾伟 副总经理 聘任
经理。
经公司第八届董事会第一次会议聘任，担任公司财务
胡习 财务总监 聘任
总监。
刘钧 原监事 离任 工作调动
潘亦兵 原职工监事 离任 工作调动
王欢 原职工监事 离任 工作调动
夏静 原财务总监 离任 工作调动
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2018 年年度报告
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 200
主要子公司在职员工的数量 5,231
在职员工的数量合计 5,431
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人 18
数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 2,476
销售人员 1,053
技术人员 1,243
财务人员 149
行政人员 510
合计 5,431
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 469
大学本科 1,393
大专及以下 3,569
合计 5,431
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司及各控股子公司根据行业和地区的实际情况，制定了薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司每年根据各部门的人员和业务需求，组织新员工培训活动，和定期的专业人员培训活动,以
促进员工学习成长，健康发展。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 0
劳务外包支付的报酬总额 0
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
公司根据《公司法》、《证券法》和相关法律、法规，以及《上市公司治理准则》的规范性文
件的要求，以建立现代企业制度为目标，积极推动公司治理结构的优化，规范公司运作，以确保公
司股东利益的最大化。公司股东大会是公司的最高权力机构，董事会是公司的日常决策机构，下设
战略决策委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会以及审计委员会四个专门委员会。董事会向股东
大会负责，对公司经营活动中的重大事项进行审议并做出决定，或提交股东大会审议。监事会是公
司的监督机构，负责对公司董事、管理层的行为及公司的财务进行监督。公司总经理由董事会聘任，
在董事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活动。
公司已建立了一系列较完善的内部制度，包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事
会议事规则》、《监事会议事规则》、《审计委员会实施细则》、《战略决策委员会实施细则》、
《薪酬与考核委员会实施细则》、《提名委员会实施细则》、《总经理室工作细则》、《投资者关
系工作管理制度》、《关于对外担保行为规定》、《独立董事工作制度》、《募集资金管理制度》、
《关于公司日常经营活动的重大合同信息披露的规定》、《董事会审计委员会年报工作规程》、《董
事会秘书工作制度》、《内幕信息知情人登记管理制度》、《银行间债券市场信息披露事务管理制
度》、《信息披露事务管理制度》、《重大信息内部报告制度》等。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网站
2017 年年度股东大会 2018 年 6 月 26 日 2018 年 6 月 27 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 加次数 加会议
李晋昭 否 11 5 6 0 0 否 1
徐而进 否 11 5 6 0 0 否 1
蔡嵘 否 5 4 1 0 0 否 0
黎作强 否 11 5 6 0 0 否 1
邓伟利 否 11 4 6 1 0 否 1
吕巍 是 11 4 7 0 0 否 1
乔文骏 是 11 4 6 1 0 否 0
钱世政 是 11 4 7 0 0 否 1
唐子来 是 11 5 6 1 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 3
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通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，应
当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能保
持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司每年度结束后根据高级管理人员岗位职责、年度经营计划完成情况等对高级管理人员进行
考评，并依据股东大会关于管理层薪酬的授权、按照公司人事薪酬制度、薪酬管理手册及公司年度
业绩完成情况确定薪酬奖励情况，根据考评结果确定对高级管理人员的奖励。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司已经披露了《内部控制自我评价报告》，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）所对公司 2018 年度内部控制情况进行独立
审计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。
公司已经披露了《2018 年度内部控制审计报告》，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
利率 还本付 交易场
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额
（%） 息方式 所
上海陆家嘴金融 18 陆 143538 2018 年 2023 年 500,000,000.00 5.08 到期还 上海证
贸易区开发股份 债 01 3 月 26 3 月 26 本，每 券交易
有限公司公开发 日 日 年付息 所
行 2018 年公司债 一次
券（第一期）
上海陆家嘴金融 18 陆 143890 2018 年 2023 年 1,000,000,000.00 4.15 到期还 上海证
贸易区开发股份 债 02 10 月 26 10 月 26 本，每 券交易
有限公司公开发 日 日 年付息 所
行 2018 年公司债 一次
券（第二期）
公司债券付息兑付情况
□适用 √不适用
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
到期日：如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付
款项不另计利息。若投资者行使回售选择权，则回售部分的债券到期日分别为 2021 年 3 月 26 日、
2021 年 10 月 26 日，前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至下一个工作日，顺延期间不另计
息。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 国泰君安证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区东园路 18 号中国金融信息中心 5 楼
债券受托管理人
联系人 陈心昊、崔雪晨
联系电话 021-38677925、021-38032082
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存储、
划转与本息偿付。
“18 陆债 01”、“18 陆债 02”截至报告期末募集资金已使用完毕，募集资金 150,000.00 万元
全部用于偿还公司银行借款，余额 63,834.27 元（利息）。募集资金使用与《上海陆家嘴金融贸易
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2018 年年度报告
区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）募集说明书》和《上海陆家嘴金融贸易区
开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第二期）募集说明书》的约定一致。
募集资金使用程序严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续。由有关部门核对募集资
金使用用途后，提出资金使用需求，经公司相关部门及监管银行审核后予以付款。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及上海新世纪资信评估投资服务有限公司评级制度
相关规定，在本次公司债存续期（本次公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对其进行跟
踪评级。
定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后 2 个月内出具。
在发生可能影响公司信用质量的重大事项时，评级机构将启动不定期跟踪评级程序。评级机构的跟
踪评级报告和评级结果将对公司、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。在持续跟踪评级
报告出具 5 个工作日内，评级机构将把跟踪评级报告发送至公司，并同时发送至交易所网站公告，
且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。如公司
不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和评级机构的业务操作
规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
报告期内，上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2018 年 5 月 29 日出具了《上海陆家嘴金
融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）跟踪评级报告》（新世纪债评【2018】
100106），维持公司主体评级 AAA，评级展望为稳定，认为上述债券还本付息安全性极强，并维持债
项评级 AAA 信用等级。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内公司主
营业务经营良好，对公司债券的本息偿付提供了有利保障。
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”在交通银行股份有限公司上海市分行设立专
项偿债账户，目前该两期债券尚未到付息日。报告期内，上述偿债专户运行正常。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”受托管理人为国泰君安证券股份有限公司。
报告期内，国泰君安证券股份有限公司严格按照《债券受托管理协议》约定履行受托管理人职责。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2018 年 2017 年 变动原因
同期增减（%）
息税折旧摊销前利润 7,208,935,193.44 6,773,429,110.54 6.43%
流动比率 1.05 0.98 6.96%
速动比率 0.43 0.40 7.29%
资产负债率（%） 70.82% 75.11% -4.29%
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2018 年年度报告
EBITDA 全部债务比 0.13 0.11 17.31%
利息保障倍数 4.27 4.44 -3.88%
现金利息保障倍数 4.76 -1.91 -
EBITDA 利息保障倍数 4.74 4.84 -1.95%
贷款偿还率（%） 100% 100% -
利息偿付率（%） 100% 100% -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司于 2018 年 5 月 22 日对 2014 年第一期中期票据 “14 陆金开 MTN001”付息 5,900
万元。于 2018 年 9 月 4 日对 2014 年第二期中期票据“14 陆金开 MTN002”付息 24,000 万元。
除上述事项外，截至本报告出具日，公司无其他债券和债务融资工具付息兑付情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司获得授信额度为 537.68 亿元，其中已使用授信额度 201.28 亿元，剩余授
信额度 336.40 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，未有损害债券
投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
公司子公司爱建证券有限责任公司在报告期内收到一系列仲裁及诉讼，相关事宜已公告。
公司改聘普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2018 年度财务报表审计单位及内
部控制审计单位，相关事宜已公告。
目前公司各项业务经营正常，上述仲裁、诉讼及变更事项对公司日常经营、偿债能力等无重大
影响。
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2018 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2019)第 10088 号
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
（一） 我们审计的内容
我们审计了上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）的财务
报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、合
并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
（二） 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了陆
家嘴股份 2018 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2018 年度的合并及公司经营成果和现
金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于陆家嘴股份，并履行了职业道德方面的其
他责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
（一）金融资产公允价值的估计
（二）土地开发业务相关的预提支出及相关税费
（三）未决仲裁产生的或有事项
（四）商誉的减值风险
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2018 年年度报告
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（一）金融资产公允价值的估计 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(37)(a)(i)(重要会计估 评估和测试陆家嘴股份金融资产公允价值相关
计和判断)与财务报表附注四(4)，四(11)和十 的内部控制的设计和执行。
四
获取了管理层聘请的外部评估师出具的资产评
截至 2018 年 12 月 31 日，陆家嘴股份的金融 估报告，并对外部评估师的胜任能力、专业素
资产包括公允价值层级中分类为第三层级的 养和客观性进行了评估。
金融资产人民币 62.26 亿元，占总资产的比
例为 8.0%。在估计第三层级的金融资产的公 评估管理层采用的估值方法的合理性。
允价值时，陆家嘴股份使用的估值方法包括
未来现金流折现法，市场乘数法等。该等方 通过比较公司内部历史数据和外部行业数据评
法涉及的关键假设包括预计的未来现金流， 估管理层对未来现金流预计的合理性；通过比较
折现率和市场乘数等重要不可观察输入值。 可比公司的加权平均资本成本评估管理层在估
计公允价值时采用的折现率的合理性；通过比较
可比公司的市场信息评估管理层在估计公允价
由于上述金融资产合计金额重大，且公允价 值中所使用的市场乘数的合理性。
值和减值准备涉及重大判断和估计，因此我
们将金融资产的公允价值的估计确定为关键 测试未来现金流量现值及市场乘数法公允价值
审计事项。 计算的准确性。
对折现率和市场乘数变化可能对公允价值的影
响进行敏感性测试，并对结果进行评估。
基于上述所实施的审计程序，管理层对金融资
产的公允价值估计中涉及的重大判断和估计是
可以被我们所获取的证据所支持。
（二）土地开发业务相关的预提成本及相关 我们执行了如下审计程序：
税费
评估陆家嘴股份成本预算，成本分摊及计算土
参 见 财 务 报 表 附 注 二 (37)(vii) 和 二 地增值税等相关税费相关的关键内部控制的设
(37)(viii)(重要会计估计和判断)与财务报表 计和运行的有效性。
附注四(31).
通过评估历史成本预算的准确性，抽样检查已
于 2018 年 12 月 31 日，陆家嘴股份其他应付 签订的合同等程序，评估管理层成本预算的合
款中包括土地开发业务相关的预提成本及相 理性。通过同行业比较的方法评估成本分摊方
关税费共计人民币 36.47 亿元，占负债总额 法的合理性。
的比例为 6.6%。
在内部税务专家的辅助下，评价管理层对土地
陆家嘴股份根据预算总成本分摊计算已实现 增值税等相关税费的计算方法和采用的关键假
土地开发业务收入所对应的成本。，并以此 设是否恰当。
为基础对已实现的土地开发业务收入计提土
地增值税等相关税费。土地开发业务最终开 重新计算土地增值税的计提金额的准确性。
发成本及最终税务结果可能与预估的金额存
在差异。 复核有关土地增值税及相关税费不确定性和税
务风险的财务报表披露。
由于该事项对财务报表的重要性，且涉及管
理层的重大估计和判断，因此，我们将土地 基于上述所实施的审计程序，管理层土地开发
开发业务相关的预提成本及相关税费确定为 业务相关的预提支出及相关税费的重大估计和
关键审计事项。 判断可以被我们所获取的证据所支持。
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2018 年年度报告
三、 关键审计事项（续）
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（三）未决仲裁产生的或有事项 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(37)(vi)(重要会计估计
和判断)与财务报表附注九
查阅仲裁相关法律文书，公司公告，年度
报告中的其他信息及其他公开可查询的
陆家嘴股份之子公司爱建证券有限责
信息。
任公司(“爱建证券”)于2016年度作为主
承销商承销了富贵鸟股份有限公司非
公开发行债券16富贵01共13亿元。富贵
鸟股份有限公司于2018年度发生实质 与陆家嘴股份及爱建证券管理层进行访
性违约，16富贵01的部分机构投资人将 谈，询问该仲裁事项的进展情况、监管机
爱建证券作为第二被申请人提起仲裁。 构相关检查情况等管理层判断的依据。
截至2018年12月31日，该仲裁尚在受理
过程中，累计仲裁请求(本金、利息、违
约金、律师费及仲裁费合计)金额为人民 查阅爱建证券关于债券16富贵01承销情
币4.76亿元。 况的自查报告和内部会议纪要中对该仲
裁事项的讨论情况。
于2018年12月31日，陆家嘴股份管理层 取得外部律师关于该仲裁事项的律师意
在取得外部律师专业意见的基础上，认 见。就公司聘请的外部律师的独立性和专
为该未决仲裁存在重大经济利益流出 业能力进行评估。与外部律师进行访谈，
的可能性较小，无需就此计提预计负 并理解律师意见的判断。
债，并作为或有事项进行了披露。实际
仲裁结果可能与陆家嘴股份管理层的
判断存在差异。
复核有关未决仲裁的不确定性和相关或
有负债的披露。
由于该项未决仲裁涉及金额重大，且管
理层在估计该仲裁事项的可能结果时
需要作出重大判断，我们将该未决仲裁
基于所实施的审计程序，管理层对未决仲
产生的或有事项确定为关键审计事项。
裁所作出的重大判断可以被我们所获取
的证据所支持。
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2018 年年度报告
三、 关键审计事项（续）
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（四）商誉的减值风险 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(37)(iv)(重要会计估计
和判断)与财务报表附注四(18)
了解及评估陆家嘴股份对商誉减值测试
截至2018年12月31日，陆家嘴股份商誉的账
相关内部控制的设计，测试了关键控制执
面价值为人民币8.7亿元，主要包括收购爱建
证券有限责任公司产生的商誉人民币12.44 行的有效性。
亿元及相关减值准备人民币6.48亿元，以及
收购陆家嘴国际信托有限公司产生的商誉人
民币2.74亿元。
评估管理层确定资产组方法的合理性。
管理层对上述商誉按相关的资产组进行了减
值测试，并聘请外部评估师出具了商誉减值
测试报告。
获取了管理层聘请的外部评估师出具的
在确定可收回金额时，管理层根据资产的公
资产评估报告，并对外部评估师的胜任能
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。在 力、专业素养和客观性进行了评估。
确定资产的公允价值时，管理层采用市场法，
以市净率估算公允价值。关键假设参数包括
可比公司股权交易使用的市净率、对交易日
期、交易性质等影响因素的修正系数等。 我们通过实施下列程序对管理层采用的
关键性假设进行了评估：
由于商誉金额重大且管理层在确定其可收回
金额时运用了关键估计和假设，因此我们将
商誉的减值风险确定为关键审计事项。 通过联合产权交易平台及上市公司公
告等渠道获取可比案例信息评估所选
可比市净率的合理性。
根据以往历史成交案例，考虑交易时点
所处市场状况，未来走势和发展，是否
为控股权转让等信息，评估修正系数的
合理性。
测试市场法模型下数据计算的准确性。并对市
场乘数变化和修正系数变化可能对公允价值和
减值准备的影响进行敏感性测试，并对结果进
行评估。
评估期后事项对商誉减值测试结论的影响。
基于上述审计程序，管理层在评估商誉可回收
金额时运用的关键估计和假设是可以被我们所
获取的证据所支持。
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2018 年年度报告
四、 其他信息
陆家嘴股份管理层对其他信息负责。其他信息包括陆家嘴股份公司 2018 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我
们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我
们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
陆家嘴股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设
计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估陆家嘴股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算陆家嘴股份、终止运营或别无其他
现实的选择。
治理层负责监督陆家嘴股份的财务报告过程。
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2018 年年度报告
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对陆家嘴股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致陆家嘴股份不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（六）就陆家嘴股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与陆家嘴股份治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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2018 年年度报告
六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所（特殊普通合伙） ———————————
陈玲(项目合伙人)
中国上海市 注册会计师
———————————
2019 年 3 月 29 日 荆晟昀
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2018 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位: 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 七、1 3,674,832,346.78 3,525,192,231.31
结算备付金 718,842,756.91 569,112,137.93
拆出资金 656,791,868.65 957,612,865.89
以公允价值计量且其变动计入当 七、2 3,255,789,462.39 3,009,513,317.66
期损益的金融资产
应收票据及应收账款 七、4 537,808,941.89 285,478,687.45
其中：应收票据 - -
应收账款 537,808,941.89 285,478,687.45
其他应收款 七、6 777,873,344.41 696,470,959.03
其中：应收利息 31,646,333.47 66,987,546.96
应收股利 - 23,652,980.61
买入返售金融资产 1,396,160,017.16 3,312,758,690.65
存货 七、7 21,108,298,646.57 21,490,795,780.28
一年内到期的非流动资产 七、9 200,000,000.00
其他流动资产 3,535,643,352.43 2,585,072,007.15
流动资产合计 35,862,040,737.19 36,432,006,677.35
非流动资产：
可供出售金融资产 七、11 4,809,648,101.30 3,807,152,445.99
长期应收款 七、13 - -
长期股权投资 七、14 7,763,601,739.81 6,601,809,840.38
投资性房地产 七、15 24,197,204,695.96 24,768,977,923.98
固定资产 七、16 1,837,032,730.70 1,314,394,103.99
在建工程 七、17 140,472.98 558,241,339.03
无形资产 七、20 34,034,690.12 33,519,374.81
开发支出 1,124,469.84
商誉 七、22 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 七、23 160,075,332.34 120,574,506.20
递延所得税资产 七、24 1,629,802,581.87 1,615,802,205.99
其他非流动资产 七、25 947,019,615.93 5,056,720,083.14
非流动资产合计 42,250,606,435.89 44,748,113,828.55
资产总计 78,112,647,173.08 81,180,120,505.90
流动负债：
短期借款 七、26 9,314,630,000.00 11,275,600,000.00
拆入资金 50,000,000.00 200,000,000.00
应付票据及应付账款 七、29 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
预收款项 七、30 6,040,655,078.16 2,685,353,961.99
卖出回购金融资产款 272,700,000.00 3,833,065,077.50
应付职工薪酬 七、31 619,655,828.94 577,232,112.14
应交税费 七、32 2,183,799,366.40 2,084,133,535.73
其他应付款 七、33 7,845,440,787.10 10,481,679,146.32
其中：应付利息 180,123,472.03 164,833,185.31
应付股利 1,319,785.86 35,499,469.38
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2018 年年度报告
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 2,094,159,676.54
一年内到期的非流动负债 七、35 2,205,329,800.00 647,000,000.00
其他流动负债 七、36 1,445,126,878.30 357,646,446.17
流动负债合计 34,197,022,051.27 37,157,130,148.17
非流动负债：
长期借款 七、37 10,746,748,855.66 11,580,291,309.57
应付债券 七、38 5,500,000,000.00 5,100,000,000.00
长期应付款 七、39 265,725,889.74 280,958,406.74
长期应付职工薪酬 七、40 69,216,628.35 69,102,163.19
预计负债 1,382,377.25
递延收益 七、42 11,619,559.96 11,844,317.14
递延所得税负债 七、24 173,467,985.61 143,790,486.14
其他非流动负债 七、43 4,357,170,215.00 6,632,705,168.48
非流动负债合计 21,125,331,511.57 23,818,691,851.26
负债合计 55,322,353,562.84 60,975,821,999.43
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、44 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 七、46 39,494,043.95 38,898,158.63
其他综合收益 七、48 687,846,892.03 694,952,982.61
盈余公积 七、50 1,753,941,186.75 1,409,377,148.13
一般风险准备 285,003,048.13 181,058,717.38
未分配利润 七、51 9,966,815,334.78 8,633,023,145.80
归属于母公司所有者权益合计 16,094,931,705.64 14,319,141,352.55
少数股东权益 6,695,361,904.60 5,885,157,153.92
所有者权益（或股东权益）合计 22,790,293,610.24 20,204,298,506.47
负债和所有者权益（或股东权 78,112,647,173.08 81,180,120,505.90
益）总计
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司资产负债表
2018 年 12 月 31 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 936,330,920.47 632,740,169.35
以公允价值计量且其变动计 - 58,162.76
入当期损益的金融资产
应收票据及应收账款 十七、1 204,860,647.08 123,321,543.78
其中：应收票据 - -
应收账款 204,860,647.08 123,321,543.78
其他应收款 十七、2 8,787,343,469.84 7,011,099,522.63
其中：应收利息 1,684,593.27 4,154,481.06
应收股利 - 23,107,676.29
存货 3,353,243,640.94 4,745,707,208.69
一年内到期的非流动资产 200,000,000.00 0.00
其他流动资产 116,469,337.58 268,063,990.24
94 / 235
2018 年年度报告
流动资产合计 13,598,248,015.91 12,780,990,597.45
非流动资产：
可供出售金融资产 401,895,655.70 1,577,770,914.00
长期股权投资 十七、3 19,790,738,323.41 20,347,785,967.91
投资性房地产 11,681,444,667.71 11,098,138,503.92
固定资产 858,591.82 888,094.84
无形资产 292,346.77 393,106.69
长期待摊费用 30,426,158.37 32,233,279.04
递延所得税资产 838,302,941.86 919,097,705.41
其他非流动资产 769,748,311.66 1,199,264,698.14
非流动资产合计 33,513,706,997.30 35,175,572,269.95
资产总计 47,111,955,013.21 47,956,562,867.40
流动负债：
短期借款 7,004,418,716.22 8,739,982,925.44
应付票据及应付账款 784,440,262.94 946,280,717.91
预收款项 274,357,042.28 191,675,738.08
应付职工薪酬 26,052,363.07 20,996,804.17
应交税费 956,674,261.57 1,378,913,353.68
其他应付款 11,689,785,331.37 12,003,494,070.47
其中：应付利息 150,333,275.50 126,757,836.62
应付股利 985,173.45 17,164,856.96
一年内到期的非流动负债 1,655,329,800.00 647,000,000.00
流动负债合计 22,391,057,777.45 23,928,343,609.75
非流动负债：
长期借款 7,921,628,855.66 7,790,582,770.76
应付债券 5,500,000,000.00 5,000,000,000.00
长期应付款 229,713,552.98 243,132,069.98
长期应付职工薪酬 45,187,709.66 42,417,709.66
非流动负债合计 13,696,530,118.30 13,076,132,550.40
负债合计 36,087,587,895.75 37,004,476,160.15
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
其他综合收益 132,420,960.20 216,347,403.91
盈余公积 2,487,817,862.70 2,143,253,824.08
未分配利润 5,019,550,996.70 5,207,908,181.40
所有者权益（或股东权益） 11,024,367,117.46 10,952,086,707.25
合计
负债和所有者权益（或股 47,111,955,013.21 47,956,562,867.40
东权益）总计
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合并利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
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2018 年年度报告
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
其中：营业收入 七、52 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
二、营业总成本 8,790,865,548.02 7,198,427,280.79
其中：营业成本 七、52 5,817,038,683.34 4,680,617,358.61
税金及附加 七、53 1,226,835,766.75 602,356,403.52
销售费用 181,068,647.07 131,058,955.66
管理费用 362,777,672.65 359,628,136.41
财务费用 七、57 988,078,070.31 1,280,782,640.69
资产减值损失 七、58 215,066,707.90 143,983,785.90
加：其他收益 七、59 29,913,776.62 80,984,478.60
投资收益（损失以“－”号填 七、60 1,555,630,134.05 2,632,525,639.47
列）
其中：对联营企业和合营企业 179,670,260.75 196,863,145.77
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 七、61 -31,342.07 31,342.07
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、62 1,267,651.86 19,931,041.24
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 5,434,684,233.96 4,859,639,029.00
加：营业外收入 七、63 60,682,675.77 73,749,818.13
减：营业外支出 七、64 35,962,416.78 12,129,440.74
四、利润总额（亏损总额以“－”号 5,459,404,492.95 4,921,259,406.39
填列）
减：所得税费用 七、65 1,354,321,477.22 1,245,799,482.66
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,105,083,015.73 3,675,459,923.73
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 4,105,083,015.73 3,675,459,923.73
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 3,350,247,652.73 3,129,917,746.27
2.少数股东损益 754,835,363.00 545,542,177.46
六、其他综合收益的税后净额 -7,686,909.24 -881,155,592.12
归属母公司所有者的其他综合收 -7,106,090.58 -913,195,287.42
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综 -7,106,090.58 -913,195,287.42
合收益
1.权益法下可转损益的其他 -1,836,492.42 -14,693,745.19
综合收益
2.可供出售金融资产公允价 -15,433,295.05 198,054,685.97
值变动损益
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2018 年年度报告
3.持有至到期投资重分类为 0.00
可供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效
部分
5.外币财务报表折算差额 10,163,696.89 -1,325,161.37
6.其他 0.00 -1,095,231,066.83
归属于少数股东的其他综合收益 -580,818.66 32,039,695.30
的税后净额
七、综合收益总额 4,097,396,106.49 2,794,304,331.61
归属于母公司所有者的综合收益 3,343,141,562.15 2,216,722,458.85
总额
归属于少数股东的综合收益总额 754,254,544.34 577,581,872.76
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.9966 0.9310
（二）稀释每股收益(元/股) 0.9966 0.9310
定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司利润表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 十七、4 5,962,695,211.64 2,182,882,377.18
减：营业成本 十七、4 2,522,998,549.67 607,362,630.17
税金及附加 564,960,796.82 149,614,441.18
销售费用 126,267,278.86 75,631,541.63
管理费用 93,128,604.44 87,674,450.69
财务费用 1,108,121,639.89 988,992,099.48
资产减值损失 2,006,616.95 -7,333,685.40
加：其他收益 310,983.93 0.00
投资收益（损失以“－”号填 十七、5 550,976,053.05 3,255,761,556.99
列）
其中：对联营企业和合营企业 3,453,997.70 38,177,676.28
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 -31,342.07 31,342.07
“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－” 332,079.68 5,114,210.90
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,096,799,499.60 3,541,848,009.39
加：营业外收入 50,139,545.11 20,835,575.68
减：营业外支出 382,306.92 382,733.14
三、利润总额（亏损总额以“－”号 2,146,556,737.79 3,562,300,851.93
填列）
减：所得税费用 423,736,544.67 699,667,054.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,722,820,193.12 2,862,633,797.34
（一）持续经营净利润（净亏损 1,722,820,193.12 2,862,633,797.34
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
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2018 年年度报告
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -83,926,443.71 -1,184,011,588.71
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合 -83,926,443.71 -1,184,011,588.71
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.可供出售金融资产公允价值 -83,926,443.71 -58,515,150.94
变动损益
3.持有至到期投资重分类为可
供出售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部
分
5.外币财务报表折算差额
6.其他 0.00 -1,125,496,437.77
六、综合收益总额 1,638,893,749.41 1,678,622,208.63
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.5125 0.8515
（二）稀释每股收益(元/股) 0.5125 0.8515
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
合并现金流量表
2018 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 12,435,346,913.08 5,071,815,873.43
金
处置以公允价值计量且其变 - 2,256,237,758.24
动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现 1,451,725,519.46 1,702,554,438.22
金
衍生金融工具投资收益 2,632,597.14 2,679,951.56
融出资金净减少额 301,122,119.36 -
买入返售金融资产净减少额 2,505,529,283.29
拆入资金净增加额 - 200,000,000.00
回购业务资金净增加额 - 2,006,160,178.00
收到其他与经营活动有关的 七、67 307,745,091.92 694,003,689.73
现金
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2018 年年度报告
经营活动现金流入小计 17,004,101,524.25 11,933,451,889.18
购买商品、接受劳务支付的现 3,354,397,545.23 10,242,166,203.39
金
支付利息、手续费及佣金的现 127,794,116.80 157,857,115.88
金
以公允价值计量且其变动计 443,355.84 -
入当期损益的金融负债净增加
额
返售业务资金净增加额 1,921,446,521.99
回购业务资金净减少额 3,560,365,077.50 -
融出资金净增加额 - 33,477,551.68
拆入资金净减少额 150,000,000.00 -
代理买卖证券支付的现金净 389,204,159.14 846,945,424.72
额
支付给职工以及为职工支付 1,115,474,732.20 1,064,572,441.60
的现金
支付的各项税费 2,982,735,405.63 2,072,839,772.54
支付其他与经营活动有关的 七、67 1,006,307,986.48 952,311,255.72
现金
经营活动现金流出小计 七、68 12,686,722,378.82 17,291,616,287.52
经营活动产生的现金流 4,317,379,145.43 -5,358,164,398.34
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 8,432,140,915.43 18,580,195,343.67
取得投资收益收到的现金 953,779,383.42 773,150,801.05
处置固定资产、无形资产和其 1,654,262.66 162,649,838.15
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 七、68 1,300,117,639.55 1,291,298,298.49
收到的现金净额
投资活动现金流入小计 10,687,692,201.06 20,807,294,281.36
购建固定资产、无形资产和其 2,441,994,349.71 1,610,940,226.07
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 7,260,786,476.47 12,425,697,032.09
支付其他与投资活动有关的 七、67 - 1,345,599,349.46
现金
投资活动现金流出小计 9,702,780,826.18 15,382,236,607.62
投资活动产生的现金流 984,911,374.88 5,425,057,673.74
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 283,940,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投 283,940,000.00 -
资收到的现金
取得借款收到的现金 14,349,284,905.17 17,727,253,497.71
发行债券收到的现金 1,500,000,000.00 100,000,000.00
筹资活动现金流入小计 16,133,224,905.17 17,827,253,497.71
偿还债务支付的现金 17,883,945,559.88 12,552,608,142.86
分配股利、利润或偿付利息支 3,541,968,915.37 5,661,532,314.53
付的现金
其中：子公司支付给少数股东 214,139,793.66 415,243,446.13
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2018 年年度报告
的股利、利润
减资支付的现金 31,850,000.00
支付其他与筹资活动有关的 七、67 - 1,313,959,808.17
现金
筹资活动现金流出小计 21,457,764,475.25 19,528,100,265.56
筹资活动产生的现金流 -5,324,539,570.08 -1,700,846,767.85
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 6,503,960.22 -7,930,975.84
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、68 -15,745,089.55 -1,641,884,468.29
加：期初现金及现金等价物余 4,459,422,193.25 6,101,306,661.54
额
六、期末现金及现金等价物余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司现金流量表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 3,573,670,122.94 2,055,188,916.26
金
收到其他与经营活动有关的 84,449,893.37 72,648,474.81
现金
经营活动现金流入小计 3,658,120,016.31 2,127,837,391.07
购买商品、接受劳务支付的现 60,127,578.69 401,015,339.17
金
支付给职工以及为职工支付 48,124,646.93 40,012,886.16
的现金
支付的各项税费 1,392,234,720.95 747,643,449.00
支付其他与经营活动有关的 154,424,142.84 2,458,008,276.31
现金
经营活动现金流出小计 1,654,911,089.41 3,646,679,950.64
经营活动产生的现金流量净 2,003,208,926.90 -1,518,842,559.57
额
二、投资活动产生的现金流量： -
收回投资收到的现金 2,857,295,411.83 4,363,404,099.90
取得投资收益收到的现金 749,081,643.70 1,002,324,365.83
处置固定资产、无形资产和其 344,578.00 107,934,599.80
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 - 1,360,191,215.32
收到的现金净额
投资活动现金流入小计 3,606,721,633.53 6,833,854,280.85
购建固定资产、无形资产和其 1,802,837,699.62 708,407,550.63
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 710,860,773.70 2,101,656,453.64
取得子公司及其他营业单位 - 3,709,295.77
100 / 235
2018 年年度报告
支付的现金净额
投资活动现金流出小计 2,513,698,473.32 2,813,773,300.04
投资活动产生的现金流 1,093,023,160.21 4,020,080,980.81
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 9,788,509,675.68 8,631,463,241.47
发行债券收到的现金 1,500,000,000.00 -
筹资活动现金流入小计 11,288,509,675.68 8,631,463,241.47
偿还债务支付的现金 11,384,698,000.00 9,399,000,720.00
分配股利、利润或偿付利息支 2,696,504,654.08 2,366,315,924.34
付的现金
筹资活动现金流出小计 14,081,202,654.08 11,765,316,644.34
筹资活动产生的现金流 -2,792,692,978.40 -3,133,853,402.87
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 51,642.41 -109,534.70
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 303,590,751.12 -632,724,516.33
加：期初现金及现金等价物余 632,740,169.35 1,265,464,685.68
额
六、期末现金及现金等价物余额 936,330,920.47 632,740,169.35
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
101 / 235
2018 年年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
一、上年期末 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
同一控
制下企业合
并
其他
二、本年期初 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
余额
三、本期增减 - 595,885.32 -7,106,090.58 344,564,038.62 103,944,330.75 1,333,792,188.98 810,204,750.68 2,585,995,103.77
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 -7,106,090.58 3,350,247,652.73 754,254,544.34 4,097,396,106.49
益总额
（二）所有者 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
投入和减少
资本
1．所有者投 252,090,000.00 252,090,000.00
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
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2018 年年度报告
计入所有者
权益的金额
4．其他 595,885.32 595,885.32
（三）利润分 344,564,038.62 103,944,330.75 -2,015,121,708.57 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
配
1．提取盈余 344,564,038.62 -344,564,038.62 -
公积
2．提取一般 103,944,330.75 -103,944,330.75 -
风险准备
3．对所有者 -1,566,613,339.20 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
（或股东）的
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,333,755.18 -1,333,755.18
四、本期期末 3,361,831,200.00 39,494,043.95 687,846,892.03 1,753,941,186.75 285,003,048.13 9,966,815,334.78 6,695,361,904.60 22,790,293,610.24
余额
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2018 年年度报告
上期
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 1,551,850,249.12 1,145,158,613.56 141,184,462.11 7,418,702,978.41 6,628,981,381.52 20,286,607,043.35
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 1,551,850,249.12 1,145,158,613.56 141,184,462.11 7,418,702,978.41 6,628,981,381.52 20,286,607,043.35
三、本期增减变动 - - -856,897,266.51 264,218,534.57 39,874,255.27 1,214,320,167.39 -743,824,227.60 -82,308,536.88
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 - -913,195,287.42 3,129,917,746.27 577,581,872.76 2,794,304,331.61
额
（二）所有者投入 56,298,020.91 -308,308,224.89 21,364,928.65 - -904,662,654.23 -1,135,307,929.56
和减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 56,298,020.91 -308,308,224.89 21,364,928.65 - -904,662,654.23 -1,135,307,929.56
（三）利润分配 - - - 572,526,759.46 18,509,326.62 -1,915,597,578.88 -416,743,446.13 -1,741,304,938.93
1．提取盈余公积 572,526,759.46 -572,526,759.46 -
2．提取一般风险准 18,509,326.62 -18,509,326.62 -
备
3．对所有者（或股 -1,324,561,492.80 -416,743,446.13 -1,741,304,938.93
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
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2018 年年度报告
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用 - -
（六）其他
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
项目
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
三、本期增减变动金额（减少以“－” -83,926,443.71 344,564,038.62 -188,357,184.70 72,280,410.21
号填列）
（一）综合收益总额 -83,926,443.71 1,722,820,193.12 1,638,893,749.41
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
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2018 年年度报告
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 344,564,038.62 -1,911,177,377.82 -1,566,613,339.20
1．提取盈余公积 344,564,038.62 -344,564,038.62
2．对所有者（或股东）的分配 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 132,420,960.20 2,487,817,862.70 5,019,550,996.70 11,024,367,117.46
上期
项目
股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 20,143,777.00 1,400,358,992.62 1,570,727,064.62 4,242,362,636.32 10,595,423,670.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 20,143,777.00 1,400,358,992.62 1,570,727,064.62 4,242,362,636.32 10,595,423,670.56
三、本期增减变动金额（减少以“－” 2,602,320.86 -1,184,011,588.71 572,526,759.46 965,545,545.08 356,663,036.69
号填列）
（一）综合收益总额 -1,184,011,588.71 2,862,633,797.34 1,678,622,208.63
（二）所有者投入和减少资本 2,602,320.86 2,602,320.86
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 2,602,320.86 2,602,320.86
（三）利润分配 572,526,759.46 -1,897,088,252.26 -1,324,561,492.80
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2018 年年度报告
1．提取盈余公积 572,526,759.46 -572,526,759.46
2．对所有者（或股东）的分配 -1,324,561,492.80 -1,324,561,492.80
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
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2018 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市
注册的股份有限公司，于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区浦
东大道 981 号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋。本公
司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员
会。本公司发行人民币普通股 A 股 2,444,551,200 股，境内上市外资股 B 股 917,280,000 股，分
别于 1993 年 6 月 28 日和 1994 年 11 月 22 日在上海证券交易所上市交易。于 2018 年 12 月 31 日
及 2017 年 12 月 31 日，本公司的总股本为 3,361,831,200.00 元，每股面值 1 元。
本公司及其子公司(以下合称“本集团”)主要经营活动为：在浦东新区，天津红桥区及苏州高新
区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、
酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业
收购、兼并等。
本财务报表由本公司董事会于 2019 年 3 月 29 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注九，本年度不再纳入合并范围的子公司主要有上海前
绣实业有限公司，详见附注八。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
□适用 √不适用
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项坏账准备的计提方
法、存货的计价方法、可供出售权益工具发生减值的判断标准、固定资产折旧和无形资产摊销、
投资性房地产的计量模式、收入的确认时点等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)
在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收
益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券
或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司(包括结构化主体)。
子公司是指被本集团控制的主体。控制，是指本集团拥有对被投资方的权利，通过参与被投资方
的相关活动而享有的可变动报酬。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停
止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之
日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
结构化主体，是指在判断主体的控制方时，表决权或类似权利没有被作为设计主体架构时的决定
性因素(例如表决权仅与行政事务相关)，而主导该主体相关活动的依据是合同或相应安排。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会
计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，
以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权
益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益
及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独
列示。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净
利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例
在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实
现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股
东损益之间分配抵销。
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2018 年年度报告
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的
角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相
关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确
认共同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享
有的共同经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单
独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建
符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本
化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采
用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益
中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收
益。境外经营的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，
在现金流量表中单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和
应收款项、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持
有意图和持有能力。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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2018 年年度报告
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产和
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包
括应收款项、融出资金、应收款项类投资、结算备付金等。
可供出售金融资产
可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被划分为其他
类的金融资产。自资产负债表日起一年内(含一年)将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列
示为其他流动资产。
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有
至到期的非衍生金融资产。取得时期限超过一年但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的持有
至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年之内(含一年)的持有至到期投
资，列示为其他流动资产。
(ii) 确认和计量
金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时，按公允价值在资产负债表内确认。以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融
资产的相关交易费用计入初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后
续计量，但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量；
应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计
入当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利以及处置时产生的处置损益计入当期损益。
除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接
计入股东权益，待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益。
可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与可
供出售权益工具投资相关的现金股利，作为投资收益计入当期损益。
(iii) 金融资产减值
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本集团于资产负债表日对金融资产
的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的
预计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项。
表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非
暂时性下跌。本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具
投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本持
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2018 年年度报告
续时间超过一年(含一年)的，则表明其发生减值；若该权益工具投资于资产负债表日的公允价值
低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因素诸如价
格波动率等，判断该权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售权益工具投
资的初始投资成本。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损
失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客
观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形
成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公
允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回并计入
当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值上升直接计入股东权益。
以成本计量的可供出售金融资产发生减值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收
益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。已发生的减
值损失以后期间不再转回。
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
或者(3) 该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累
计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。本集团的金融负债主要为其他金融负债，包括应付款项、借款、应付债券、拆入资金，卖
出回购金融资产款、代理买卖证券款等。
应付款项包括应付账款、应付票据及其他应付款等，以公允价值进行初始计量，并采用实际
利率法按摊余成本进行后续计量。
借款及应付债券按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊
余成本进行后续计量。
其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债
表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 衍生金融工具
本集团使用国债期货衍生金融工具进行投资获利。
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衍生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续
计量，因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损益。公
允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负债。但对于在活
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
生金融工具，按成本计量。
除现金流量套期中属于有效套期的部分计入其他综合收益并于被套期项目影响损益时转出计
入当期损益之外，衍生工具公允价值变动而产生的利得或损失，直接计入当期损益。
(d) 金融工具抵销
当依法有权抵销债权债务且该法定权利现在是可执行的，同时交易双方准备按净额进行结算，
或同时结清资产和负债时，金融资产和负债以抵销后的净额在财务状况表中列示。
(e) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值
测试。当存在客观证据表明本集团将无法按应
收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。
因本集团的业务及客户规模差异化较大，本集
团视业务及客户情况将余额超过相应预设金额
的应收款项认定为单项金额重大的应收款项。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其
账面价值的差额进行计提。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄分析法 对于单项金额不重大的应收款项，与经单独测
试后未减值的应收款项一起按信用风险特征划
分为若干组合，根据以前年度与之具有类似信
用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基
础，结合现时情况确定应计提的坏账准备。
本集团以账龄作为信用风险特征确定应收款项
组合，并采用账龄分析法对应收账款和其他应
收款计提坏账准备。
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组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年）
其中：1 年以内分项，可添
加行
6 个月以内 0 0
6 个月至 1 年 50 50
1－2 年 100 100
2 年以上 100 100
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由
单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明
本集团将无法按应收款项的原有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
12. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土
地是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的或
尚未明确最终用途之物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入
开发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将“拟开发土地”
全部转入“开发成本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，
属于直接费用的直接计入“开发成本”；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于
难以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。对于尚未支付的成本，
按照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时相应调整该项预提费用。
若本集团明确了物业的最终用途为出租，则将“开发成本”转入“投资性房地产-在建”；若
本集团明确了物业的最终用途为出售，则“开发成本”于办理竣工验收后，转入“开发产品”。
开发成本和开发产品包括土地成本、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费
用。
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开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑
面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
13. 持有待售资产
□适用 √不适用
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权
投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与
其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合
营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益
法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按
照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控
制下企业合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际
支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的
公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，
是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与
方一致同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但
并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债
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确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配
以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的
利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本
集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的
部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面
价值减记至可收回金额(附注二(25))。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过
程中将用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在
相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；
否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限
平均法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销率)
房屋及建筑物 40 年 2% 2.45%
土地使用权 可使用年限 - 视可使用年限而定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿
证据表明房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确
凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书
面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。作为存货的房地产转换为投
资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货
相应地转换为投资性房地产。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企
业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、
持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事
会或类似机构作出书面决议的日期。
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企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。处置采用成本模
式计量的投资性房地产时，应分别确认其他业务收入和成本。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或
新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35-40 年 2%至 3% 2.45%至 2.77%
机器设备 年限平均法 5-11 年 0%至 3% 8.82%至 20%
运输工具 年限平均法 5-7 年 0%至 3% 13.86%至 20%
计算机及电子设 年限平均法 2-5 年 0%至 1% 19.80%至 50%
备
其他设备 年限平均法 2-5 年 0%至 3% 19.40%至 50%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
17. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费
用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状
态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账
面价值减记至可收回金额。
18. 借款费用
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产的购
建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活
动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本
化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连
续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去
尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专
门借款借款费用的资本化金额。
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对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资
本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化
金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始
确认金额所使用的利率。
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括交易席位费、非专利技术费、车位使用权以及软件使用费等，以成本计量。
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠 地计量时才予
以确认，并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并 中取得的无形资产，其公允
价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资 产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见 其为本集团带
来经济利益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无 形资产的摊销年限如下表所
示：
摊销年限
交易席位费 10 年
非专利技术费 10 年
车位使用权 10 年
软件使用权 5-10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终
了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投
资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
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在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，
商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明
包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期
限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额
列示。
24. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
职工薪酬，是指本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。本集团提供给职工配偶、
子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险
费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实
际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独
立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定
提存计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养
老保险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地
规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险
费。职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在
职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
□适用 √不适用
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(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的
重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时
计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于 员工整体的福利方案。
每一年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
25. 预计负债
√适用 □不适用
因当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：i) 该义务是本集团
承担的现时义务； ii) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团； iii) 该义务的金额能够
可靠计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
(a) 销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有
权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认
为收入的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或
应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性
质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
(b) 提供劳务收入
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于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供
劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果
能够可靠估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流
入本集团，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。本
集团以已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总
额，按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公
允的除外。
(c) 土地销售收入
转让、销售土地，在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取得交地证明，并且
符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(d) 房地产销售收入
转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业
主方验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(e) 出租物业收入
对出租物业租金收入的确认方法，详见附注二(32)租赁—作为经营租赁出租人。
(f) 酒店业收入
本集团对外提供酒店客房服务的，在酒店客房服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收
入。
(g) 提供物业管理等劳务收入
在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的凭证时确认为收入。
(h) 证券业务手续费及佣金收入
证券业务手续费及佣金收入包括代买卖证券手续费收入、证券承销收入和资产管理业务收入。
代买卖证券手续费收入在代买卖证券交易日确认为收入；
证券承销收入，以余额包销或代销方式进行承销业务的，于承销业务提供的相关服务完成后，
与发行人结算发行价款时确认收入；
资产管理业务收入，根据服务的实际提供情况，依据相关合同条款规定的方法和比例计算应
由公司享有的与已提供服务相对应的收益，确认为当期的收益。
(i) 信托业务手续费及佣金收入
信托业务手续费及佣金收入包括信托报酬收入和咨询服务费收入。
信托报酬收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量确认收入。其中，对于具有固定
信托报酬条款的信托项目，在未来很有可能取得该固定信托报酬且能够可靠计量的情况下，本集
团在期末根据信托合同约定的条款对固定信托报酬按权责发生制确认收入。对于需要依靠未来某
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些条件的发生或者不发生来确定的浮动收益，一般在信托计划实际分配即收到浮动收益时或在取
得该收益的权利确定，且能够可靠计量时，本集团才予以确认。
咨询服务费收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量时，根据信托合同或协议约定
的费率及期限按期确认为收入。
(j) 利息收入
利息收入是指本集团与银行及其他证券、金融机构之间资金往来(包括本集团进入银行间同业
市场拆出资金、本集团资金存放在银行及登记结算公司)所取得的利息收入及其债券利息收入。利
息收入按存出资金或让渡资金的使用权的时间及实际利率计算确定。
29. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，
按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可
靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分摊计入损益。
与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在
确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
本集团收到的政策性优惠利率贷款，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金
和该政策性优惠利率计算相关借款费用。本集团直接收取的财政贴息，冲减相关借款费用。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延
所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的
初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，
递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳
税所得额为限。
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2018 年年度报告
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
(i) 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得
税相关；
(ii) 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
31. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租
赁。
(a) 作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或
有租金在实际发生时计入当期损益。
(b) 作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时
计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
32. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1) 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工具投资。公允价 值，是指市场参与
者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集
团以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的
主要市场进行；不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主
要市场(或最有利市场)是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资
产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关
可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入
值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义
的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产
或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直
接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评
估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
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2018 年年度报告
(2) 一般风险准备及交易风险准备
根据 2007 年 12 月 18 日发布的《关于证券公司 2007 年年度报告工作的通知》(证监机构字
[2007]320 号)的规定，证券公司应依据《金融企业财务规则》的要求，按税后利润弥补以前年度
亏损后的 10%提取一般风险准备金。此前本公司之子公司爱建证券有限责任公司根据《财政部关
于印发<证券公司财务制度>的通知》(财债字[1999]215 号)的规定，按不低于税后利润弥补以前
年度亏损后的 10%的比例提取一般风险准备，用于弥补证券交易的损失，不得用于分红、转增资
本。
依据《证券法》的要求，本公司之子公司爱建证券有限责任公司从 2007 年度起按年度实现净利润
弥补以前年度亏损后的 10%提取交易风险准备金，用于弥补证券交易的损失。
(3) 一般风险准备及信托赔偿准备金
根据财政部于 2012 年 3 月 30 日颁布的《关于印发<金融企业准备金计提管理办法>的通知》(财
金[2012]20 号)，信托投资公司应于每年年度终了根据承担风险和损失的资产余额的一定比例提
取一般风险准备。一般风险准备的计提比例由信托投资公司综合考虑所面临的风险状况等因素确
定，原则上一般风险准备余额不低于风险资产年末余额的 1.5%，难以一次性达到 1.5%的，可以分
年到位，原则上不得超过 5 年。
本公司之子公司陆家嘴国际信托有限公司风险资产减值准备计提政策如下：关注类风险资产按余
额的 2%计提，次级类风险资产按余额的 25%计提，可疑类风险资产按余额的 50%计提，损失类风
险资产按余额的 100%计提。
根据中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司管理办法》有关规定，本公司之子公司陆家嘴
国际信托有限公司按当年税后净利润的 5%计提信托赔偿准备金。
(4) 信托业保障基金
根据中国银行业监督管理委员会、财政部于 2014 年 12 月 10 月颁布的“银监发[2014]50 号”
《信托业保障基金管理办法》的相关规定，信托业保障基金认购执行下列统一标准：
(a) 信托公司按净资产余额的 1%认购，每年 4 月底前以上年度末的净资产余额为基数动态调整；
(b) 资金信托按新发行金额的 1%认购，其中：属于购买标准化产品的投资性资金信托的，由信托
公司认购；属于融资性资金信托的，由融资者认购。在每个资金信托产品发行结束时，缴入信托
公司基金专户，由信托公司按季向保障基金公司集中划缴；
(c) 新设立的财产信托按信托公司收取报酬的 5%计算，由信托公司认购。
(5) 重要会计估计和判断
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的
不确定性所导
致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
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2018 年年度报告
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整
的重要风险：
(i) 金融工具公允价值的确定
对于缺乏活跃市场的金融工具，本集团使用估值技术包括折现现金流模型及市场乘数法等其
他估值模型，确定其公允价值。估值技术的假设及输入变量包括折现率、市场乘数等。当使用折
现现金流模型时，现金流量是基于管理层的最佳估计，而折现率是资产负债表日在市场上拥有相
似条款及条件的金融工具的当前利率。当使用市场乘数法时，市场乘数等参数在最大程度上基于
资产负债表日的可观察市场数据，当可观察市场数据无法获得时，本集团将对估值方法中包括的
重大市场数据做出最佳估计。这些相关参数的变化将影响金融工具的公允价值。
金融资产公允价值的确定需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现有估计存在差异，该
差异会影响估计改变期间的金融资产的账面价值。
(ii) 金融资产减值
本集团根据贷款和应收款项预计未来现金流量现值或以前年度具有类似信用风险特征的贷款
和应收款项的实际损失率为判断基础确认坏账准备，当存在迹象表明贷款和应收款项未来现金流
量现值低于其账面价值的差额时需要确认坏账准备。
本集团于资产负债表日对各项可供出售债权工具投资单独进行检查，若该债权工具投资于资
产负债表日的公允价值持续下降，或发生较大幅度下降，则表明其发生减值。
坏账准备和可供出售金融资产减值损失的确认需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现
有估计存在差异，该差异会影响估计改变期间的贷款和应收款项以及可供出售金融资产的账面价
值。
(iii) 除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。
除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产
或资产组组合的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流
量的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似
资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预
计未来现金流量现值时，管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的
折现率确定未来现金流量的现值。
(iv) 商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。包含商誉的资产组的可回收金额为其预计未来现金
流量的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在确认资产组的公允价值时，管理层采用
市场法，以市净率经过必要的调整后估算资产组的公允价值。
如果管理层对资产组公允价值计算中采用的市净率进行重新修订，修订后的市净率低于目前采用
的市净率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果修订后的市净率高于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的的商誉减值损失。
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2018 年年度报告
(v) 递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣
亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和
金额，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
(vi) 预计负债
因未决诉讼、仲裁或协议条款所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该
义务的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。本集团按照履行相关现时义务所需支出的最佳估
计数对预计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计
数。如果诉讼实际形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将对相关期间的营业外支
出和预计负债的金额产生影响。
(vii) 开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和判断。本集团按
照资产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、
建造成本、基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估计将来可能
发生的成本。由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政策的影响，具有不确定性。当开发
项目的最终决算成本和预算成本不一致时，其差额将影响尚未结转的开发产品成本。
(viii) 土地增值税等相关税费
本集团的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税费时，需要做
出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开发过程中是难以确定的。本集团对最
终是否需要缴纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终税务结果
与初始确认的税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
(ix) 固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值
固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定资产及投资性房
地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些固定资产及投资性房地产的可
使用年限缩短，本集团将提高折旧率、淘汰闲置或技术性陈旧的该些固定资产及投资性房地产。
为定出固定资产及投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期检讨市况变动、预期
的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作
出。倘若固定资产及投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则会作
出额外折旧。本集团将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出检讨。
(b) 采用会计政策的关键判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影
响的判断：
(i) 持有其他主体 20%或以上的表决权但对该主体不具有重大影响
本集团无权参与上海东城商都实业公司和上海陆家嘴商业建设有限公司财务和经营决策，因
此，本集团对该些企业不具有重大影响。
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(ii) 业务构成
有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：(1)投入，指原材料、人工、
必要的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；(2)加工处理过
程，指具有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；(3)产出，如生产出产成品，或
是通过为其他部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式，该组合能够
独立计算其成本费用或所产生的收入，直接为投资者等提供股利、更低的成本或其他经济利益等
形式的回报。有关资产或资产、负债的组合要构成一项业务，不一定要同时具备上述三个要素，
具备投入和加工处理过程两个要素即可认为构成一项业务。有关资产或资产、负债的组合是否构
成一项业务，应结合所取得资产、负债的内在联系及加工处理过程等进行综合判断。本公司管理
层认为部分子公司仅构成一项资产、负债组合，而未形成一项业务。
(iii) 金融资产的分类
管理层需要就金融资产的分类作出重大判断，不同的分类会影响会计核算方法及本集团的财
务状况。
(iv) 金融资产转移
管理层需要就金融资产的转移作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及本集团的财务
状况和经营成果。
(v) 合并范围 — 结构化主体的合并
管理层需要对是否控制以及合并结构化主体作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及
本集团的财务状况和经营成果。
本集团在评估控制时，需要考虑：
(1) 投资方对被投资方的权力；
(2) 因参与被投资方的相关活动而享有的可变回报；
(3) 有能力运用对被投资方的权力影响其回报的金额。
本集团在评估对结构化主体拥有的权力时，通常考虑下列四方面：
(1) 在设立被投资方时的决策及本集团的参与度；
(2) 相关合同安排；
(3) 仅在特定情况或事项发生时开展的相关活动；
(4) 本集团对被投资方做出的承诺。
本集团在判断是否控制结构化主体时，还需考虑本集团之决策行为是以主要责任人的身份进
行还是以代理人的身份进行的。考虑的因素通常包括本集团对结构化主体的决策权范围、其他方
享有的实质性权利、本集团的薪酬水平、以及本集团因持有结构化主体的其他利益而承担可变回
报的风险等。
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
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备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
本集团将应收利息、应收股利 无 2017 年 12 月 31 日
和其他应收款合并计入其他应 应收利息：-66,987,546.96
收款项目。 应收股利：-23,652,980.61
其他应收款：90,640,527.57
2017 年 1 月 1 日
应收利息：-64,486,328.25
应收股利：-51,094,606.97
其他应收款：115,580,935.22
本集团将应付利息、应付股利 无 2017 年 12 月 31 日
和其他应付款合并计入其他应 应付利息：-164,833,185.31
付款项目。 应付股利：-35,499,469.38
其他应付款：200,332,654.69
2017 年 1 月 1 日
应付利息：-180,771,727.42
应付股利：-41,487,668.97
其他应付款：222,259,396.39
本集团将长期应付款和专项应 无 2017 年 12 月 31 日
付款合并计入长期应付款项 长期应付款：54,000.00
目。 专项应付款：-54,000.00
2017 年 1 月 1 日
长期应付款：54,000.00
专项应付款：-54,000.00
其他说明
财政部于 2018 年颁布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》(财会
[2018]15 号)及其解读，本集团已按照上述通知编制 2018 年度的财务报表。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 纳税增值额(应纳税额按应纳税 3%-17%
销售额乘以适用税率扣除当期
允许抵扣的进项税后的余额计
算)
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%、5%及 1%
企业所得税 应纳税所得额 10%-25%
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土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有
关条例规定
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
东顺(香港)投资有限公司 16.5
天津陆津商业管理有限公司、上海陆家嘴资产管 其所得减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税
理有限公司、上海佳精置业有限公司、上海佳纪 率缴纳企业所得税
资产管理有限公司
其他公司 25
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 132,026.74 228,717.04
银行存款 3,671,781,290.44 3,507,635,160.24
其他货币资金 2,919,029.60 17,328,354.03
合计 3,674,832,346.78 3,525,192,231.31
其他说明
于 2018 年 12 月 31 日，本集团所有货币资金都存放于境内，其中无使用权受限货币资金(2017 年
12 月 31 日：无)。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团货币资金中包括爱建证券客户存款 1,139,191,615.59(2017 年 12
月 31 日：1,710,188,846.47)。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 1,728,643,881.13 1,687,923,867.74
其中：债务工具投资 591,706,300.09 1,326,508,283.24
权益工具投资 1,136,937,581.04 361,415,584.50
指定以公允价值计量且其变动 1,527,145,581.26 1,321,589,449.92
计入当期损益的金融资产
其中：债务工具投资 - -
权益工具投资 1,527,145,581.26 1,321,589,449.92
合计 3,255,789,462.39 3,009,513,317.66
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其他说明：
无
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 - -
应收账款 537,808,941.89 285,478,687.45
合计 537,808,941.89 285,478,687.45
其他说明：
□适用 √不适用
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 价值 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的应收账款 254,450,065.41 37.46 136,574,975.86 53.67 117,875,089.55 159,147,624.07 40.91 98,016,635.74 61.59 61,130,988.33
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的应收账款 424,337,951.46 62.48 4,404,099.12 1.04 419,933,852.34 229,490,709.62 58.99 5,143,010.50 2.24 224,347,699.12
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单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的应收账
款 400,000.00 0.06 400,000.00 100.00 - 400,000.00 0.10 400,000.00 100.00 -
合计 679,188,016.87 / 141,379,074.98 / 537,808,941.89 389,038,333.69 / 103,559,646.24 / 285,478,687.45
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
应收账款
计提比例
（按单位） 应收账款 坏账准备 计提理由
（%）
百联(集团)有限公司 100,855,278.57 68,196,635.74 67.62 无法预计收回时间
北京北大未名生物工
程集团有限公司 60,901,349.80 16,817,224.05 27.61 到期未偿还
东北特殊钢铁集团有
限责任公司 32,410,804.23 32,410,804.23 100.00 债券到期尚未兑付
林文智 27,913,967.81 4,156,612.27 14.89 到期未偿还
林文洪 22,368,665.00 4,993,699.57 22.32 到期未偿还
富贵鸟股份有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 100.00 无法预计收回时间
合计 254,450,065.41 136,574,975.86 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 422,471,235.89 3,084,817.15 0.73
1至2年 1,752,505.18 1,205,071.58 68.76
2至3年 53,601.39 53,601.39 100.00
3 年以上 60,609.00 60,609.00 100.00
合计 424,337,951.46 4,404,099.12 1.04
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 41,284,413.32 元；本期收回或转回坏账准备金额 2,359,792.64 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(3).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 1,105,191.94
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
占应收账款余额总额
应收账款 坏账准备
比例（%）
余额前五名的应收账
款总额 244,450,065.41 126,574,975.86 35.99
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 31,646,333.47 66,987,546.96
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2018 年年度报告
应收股利 - 23,652,980.61
其他应收款 746,227,010.94 605,830,431.46
合计 777,873,344.41 696,470,959.03
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 328,044.45 328,044.45
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产应
收利息 16,342,424.28 32,447,525.49
应收融资融券利息 10,952,557.01 12,846,636.02
可供出售金融资产应收利息 2,852,682.76 11,962,616.44
应收买入返售金融资产利息 70,422.69 6,442,603.11
应收银行理财产品利息 - 2,187,607.04
应收银行存款及备付金利息 1,100,202.28 772,514.41
合计 31,646,333.47 66,987,546.96
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(6).其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款 40,886,413.13 5.09 40,886,413.13 100.00 - 29,281,453.42 4.52 29,281,453.42 100.00 -
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2018 年年度报告
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的其他应收
款 761,634,346.32 94.79 15,407,335.38 2.02 746,227,010.94 618,182,170.95 95.33 12,351,739.49 2.00 605,830,431.46
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款 976,854.06 0.12 976,854.06 100.00 - 976,854.06 0.15 976,854.06 100.00 -
合计 803,497,613.51 / 57,270,602.57 / 746,227,010.94 648,440,478.43 / 42,610,046.97 / 605,830,431.46
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
（按单位）
上海绿岛阳光置业 26,909,675.46 26,909,675.46 100.00 无法预计收回时间
有限公司
檀源木业有限公司 13,976,737.67 13,976,737.67 100.00 无法预计收回时间
合计 40,886,413.13 40,886,413.13 / /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 739,136,186.98 1,431,171.69 0.19
1至2年 10,248,563.83 1,726,568.18 16.85
2至3年 8,369,682.01 8,369,682.01 100.00
3 年以上 3,879,913.50 3,879,913.50 100.00
合计 761,634,346.32 15,407,335.38 1.98
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款
□适用 √不适用
(7).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
信托业保障基金 608,728,418.42 426,025,039.06
往来款 45,811,823.64 65,516,755.24
押金及保证金 20,228,734.46 26,080,510.47
代收代付 42,281,754.89 12,608,875.81
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2018 年年度报告
其他 86,446,882.10 118,209,297.85
合计 803,497,613.51 648,440,478.43
(8).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 19,003,742.85 元；本期收回或转回坏账准备金额 4,338,877.60 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(9).本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 4,309.65
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(10). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
中国信托业保障基 信托业保
金有限责任公司 障基金 608,728,418.42 1至2年 75.76 -
上海绿岛阳光置业
有限公司 其他 26,909,675.46 3 年以上 3.35 26,909,675.46
上海陆家嘴(集团)
有限公司 往来款 21,505,631.92 1 年以内 2.68 -
檀源木业有限公司 代垫款 13,976,737.67 1 年以内 1.74 13,976,737.67
上海前滩国际商务
区投资(集团)有限
公司 往来款 5,582,728.32 1 年以内 0.69 -
合计 / 676,703,191.79 / 84.22 40,886,413.13
(11). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(12). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(13). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
7、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 1,710,879.72 - 1,710,879.72 1,706,858.82 - 1,706,858.82
开发成本 19,416,581,660.52 3,770,000.00 19,412,811,660.52 18,441,439,464.61 3,770,000.00 18,437,669,464.61
开发产品 1,696,335,687.43 2,559,581.10 1,693,776,106.33 3,053,979,037.95 2,559,581.10 3,051,419,456.85
合计 21,114,628,227.67 6,329,581.10 21,108,298,646.57 21,497,125,361.38 6,329,581.10 21,490,795,780.28
(2).存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 3,770,000.00 - - - - 3,770,000.00
开发产品 2,559,581.10 - - - - 2,559,581.10
合计 6,329,581.10 - - - - 6,329,581.10
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
8、 持有待售资产
□适用 √不适用
9、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 200,000,000.00 -
合计 200,000,000.00 -
其他说明
于 2018 年 12 月 31 日，委托贷款包括本公司向本集团之联营企业且同受本公司之母公司控制的
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司发放的委托贷款计人民币 96,000,000.00 元，贷款期限为 5
年，贷款利率为 5.2250%(2017 年 12 月 31 日：人民币 96,000,000.00 元，贷款利率为 5.2250%)，
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2018 年年度报告
以及向上海陆家嘴新辰投资股份有限公司之子公司上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司发放的委
托贷款计人民币 104,000,000.00 元，贷款期限为 5 年，贷款利率为 5.5000%(2017 年 12 月 31
日：人民币 104,000,000.00 元，贷款利率为 5.5000%)，以上两笔委托贷款均将于 2019 年到期。
10、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可供出售金融资产 648,150,000.00 1,828,626,011.98
预缴营业税及附加税 120,999,213.17 292,318,339.43
待抵扣进项税额 407,022,822.05 238,654,789.21
预缴土地增值税 196,142,674.17 110,434,547.44
预缴企业所得税 419,133.12 90,789,621.93
应收款项类投资 1,849,000,000.00 -
委托贷款 287,873,583.14 -
其他 26,035,926.78 24,248,697.16
合计 3,535,643,352.43 2,585,072,007.15
其他说明
于 2018 年 12 月 31 日，委托贷款包括本公司之子公司上海前滩实业发展有限公司向其合营企业上
海前绣实业有限公司发放的委托贷款计人民币 287,873,583.14 元，贷款期限为 1 年，贷款利率为
5.2250%。
11、 可供出售金融资产
(1).可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债 1,638,500,000.00 - 1,638,500,000.00 97,750,000.00 - 97,750,000.00
务工具：
可供出售权 3,582,503,198.72 411,355,097.42 3,171,148,101.30 3,711,363,493.37 1,961,047.38 3,709,402,445.99
益工具：
按公允 3,167,975,737.55 406,013,029.66 2,761,962,707.89 3,498,654,088.32 - 3,498,654,088.32
价值计量的
按成本 414,527,461.17 5,342,067.76 409,185,393.41 212,709,405.05 1,961,047.38 210,748,357.67
计量的
合计 5,221,003,198.72 411,355,097.42 4,809,648,101.30 3,809,113,493.37 1,961,047.38 3,807,152,445.99
(2).期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
余成本 2,584,618,555.36 2,050,529,100.67 4,635,147,656.03
公允价值 - - -
累计计入其他综合收益的公允
价值变动金额 818,657,182.19 820,899.33 819,478,081.52
已计提减值金额 406,013,029.66 - 406,013,029.66
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2018 年年度报告
(3).期末按成本计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(4).报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5).可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
12、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
13、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折
账 现
项目 账面价 面 率
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
值 价 区
值 间
其他 20,785,807.43 20,785,807.43 - 20,785,807.43 20,785,807.43 - -
合计 20,785,807.43 20,785,807.43 - 20,785,807.43 20,785,807.43 - /
(2).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
14、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
追 减
期初 计提 期末 减值准备期末
被投资单位 加 少 权益法下确认的投 其他综合收益 其他权益变 宣告发放现金股利
余额 减值 其他 余额 余额
投 投 资损益 调整 动 或利润
准备
资 资
一、合营企业
陆家嘴国泰人 1,748,407,428.11 - - 2,158,716.60 1,125,120.69 - - - - 1,751,691,265.40 49,411,291.00
寿保险有限责
任公司
上海新国际博 942,511,530.30 - - 181,729,319.10 - - -152,400,000.00 - - 971,840,849.40 -
览中心有限公
司
上海富都世界 290,103,631.58 - - 57,070,607.45 - - -100,617,457.42 - - 246,556,781.61 -
发展有限公司
陆家嘴东急不 2,919,081.45 - - 977,200.51 - - -900,000.00 - - 2,996,281.96 -
动产物业经营
管理(上海)有
限公司
上海前绣实业 - - - -7,748,090.52 - - - - 1,348,652,962.36 1,340,904,871.84 -
有限公司
小计 2,983,941,671.44 - - 234,187,753.14 1,125,120.69 - -253,917,457.42 - 1,348,652,962.36 4,313,990,050.21 49,411,291.00
二、联营企业
上海中心大厦 2,834,944,427.57 - - -136,944,905.25 - - - - - 2,697,999,522.32 -
建设发展有限
公司
上海浦东嘉里 349,283,470.66 - - 82,333,655.56 - - -75,834,184.77 - - 355,782,941.45 -
城房地产有限
公司
上海陆家嘴新 240,000,000.00 - - - - - - - - 240,000,000.00 -
辰投资股份有
限公司
上海陆家嘴投 148,016,591.66 - - -38,023,977.84 -2,961,613.11 - - - - 107,031,000.71 -
资发展有限公
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2018 年年度报告
司
上海绿岛阳光 17,862,050.22 - - - - - - - - 17,862,050.22 -
置业有限公司
上海陆家嘴野 8,929,433.25 - - 44,914.40 - - - - - 8,974,347.65 -
村资产管理有
限公司
上海自贸区股 7,922,048.05 - - 1,956,395.48 - 562,285.15 -2,268,950.95 - - 8,171,777.73 -
权投资基金管
理有限公司
上海陆家嘴公 5,656,947.63 - - 593,827.92 - 33,600.17 - - - 6,284,375.72 -
宇资产管理有
限公司
上海中心大厦 2,185,563.54 - - 742,364.03 - - - - - 2,927,927.57 -
世邦魏理仕物
业管理有限公
司
上海陆家嘴动 1,559,264.89 - - 17,439.42 - - - - - 1,576,704.31 -
拆迁有限责任
公司
上海普陀陆家 1,199,877.26 - - 1,492,313.94 - - - - - 2,692,191.20 -
嘴物业管理有
限公司
上海陆家嘴邵 308,494.21 - - 356.51 - - - - - 308,850.72 -
万生资产管理
有限公司
小计 3,617,868,168.94 - - -87,787,615.83 -2,961,613.11 595,885.32 -78,103,135.72 - - 3,449,611,689.60 -
合计 6,601,809,840.38 - - 146,400,137.31 -1,836,492.42 595,885.32 -332,020,593.14 - 1,348,652,962.36 7,763,601,739.81 49,411,291.00
其他说明
无
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2018 年年度报告
15、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 22,505,348,424.13 97,205,888.57 4,512,611,482.10 27,115,165,794.80
2.本期增加金
额 2,403,741,280.84 - 529,046,249.38 2,932,787,530.22
（1）外购 1,106,910,283.90 - 529,046,249.38 1,635,956,533.28
（2）存货\固
定资产\在建工程
转入 1,296,830,996.94 - - 1,296,830,996.94
3.本期减少金
额 27,173,750.35 - 2,884,233,109.06 2,911,406,859.41
（1）处置 12,845,634.11 - 1,609,135,843.53 1,621,981,477.64
（2）其他转出 14,328,116.24 - 1,275,097,265.53 1,289,425,381.77
4.期末余额 24,881,915,954.62 97,205,888.57 2,157,424,622.42 27,136,546,465.61
二、累计折旧和累
计摊销
1.期初余额 2,292,963,749.66 53,224,121.16 - 2,346,187,870.82
2.本期增加
金额 593,673,066.27 6,404,855.88 - 600,077,922.15
（1）计提或摊
销 593,673,066.27 6,404,855.88 - 600,077,922.15
3.本期减少
金额 6,924,023.32 - - 6,924,023.32
（1）处置 2,103,862.83 - - 2,103,862.83
（2）其他转出 4,820,160.49 - - 4,820,160.49
4.期末余额 2,879,712,792.61 59,628,977.04 - 2,939,341,769.65
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加
金额 - - - -
（1）计提 - - - -
3、本期减少
金额 - - - -
（1）处置 - - - -
（2）其他转
出 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价
值 22,002,203,162.01 37,576,911.53 2,157,424,622.42 24,197,204,695.96
2.期初账面价
值 20,212,384,674.47 43,981,767.41 4,512,611,482.10 24,768,977,923.98
141 / 235
2018 年年度报告
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
陆家嘴金融广场(原“SN1 地块项 4,144,224,393.84 尚在办理中
目”)(除拟销售部分)
东方汇(原“世纪大都会”) 2,142,120,666.04 尚在办理中
前滩中心 25-02 地块办公楼 2,157,424,622.42 未完工
金控大厦(原“2-16-2 地块办公 1,256,850,633.83 尚在办理中
楼”)
富汇广场(原“SB1-1 地块工程”) 541,244,344.41 尚在办理中
软件园 13 号楼 357,973,105.61 尚在办理中
天津惠灵顿国际学校 228,912,208.74 尚在办理中
其他说明
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，在建投资性房地产余额中含借款费用资本化金额人民币 62,486,250.08
元(2017 年 12 月 31 日：人民币 88,957,208.15 元)。
于 2018 年 12 月 31 日，账面价值为人民币 2,758,020,958.69 元的投资性房地产项目用于本集团
借款之抵押(2017 年 12 月 31 日：人民币 2,321,241,273.63 元)。
2018 年度，无因改变用途而从存货转入投资性房地产核算的项目(2017 年度：无)。
16、 固定资产
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,837,032,730.70 1,314,394,103.99
固定资产清理 - -
合计 1,837,032,730.70 1,314,394,103.99
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(2).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计算机及电子
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
设备
一、账面原值：
1.期初余额 1,781,844,992.37 21,489,254.37 17,580,341.17 61,093,053.55 16,296,211.40 1,898,303,852.86
2.本期增加
602,129,004.15 1,489,226.81 235,829.25 5,510,313.58 1,013,620.02 610,377,993.81
金额
（1）购置 862,572.58 1,489,226.81 235,829.25 5,510,313.58 1,013,620.02 9,111,562.24
（2）在建
599,538,551.46 599,538,551.46
工程转入
（3）其他
1,727,880.11 - - - - 1,727,880.11
转入
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2018 年年度报告
3.本期减少
- 1,819,620.46 3,155,979.43 5,143,400.58 663,840.68 10,782,841.15
金额
（1）处置
- 1,819,620.46 3,155,979.43 5,143,400.58 663,840.68 10,782,841.15
或报废
4.期末余额 2,383,973,996.52 21,158,860.72 14,660,190.99 61,459,966.55 16,645,990.74 2,497,899,005.52
二、累计折旧
1.期初余额 505,044,783.84 14,853,358.71 13,142,950.30 40,836,163.44 10,032,492.58 583,909,748.87
2.本期增加
76,790,182.72 1,891,801.42 1,202,652.90 7,476,130.54 1,808,327.80 89,169,095.38
金额
（1）计提 76,790,182.72 1,891,801.42 1,202,652.90 7,476,130.54 1,808,327.80 89,169,095.38
3.本期减少
2,240,206.03 1,723,775.70 3,068,801.25 4,969,162.75 210,623.70 12,212,569.43
金额
（1）处置
- 1,723,775.70 3,068,801.25 4,969,162.75 210,623.70 9,972,363.40
或报废
（2）其他 2,240,206.03 - - - - 2,240,206.03
转出
4.期末余额 579,594,760.53 15,021,384.43 11,276,801.95 43,343,131.23 11,630,196.68 660,866,274.82
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加
-
金额
（1）计提 -
3.本期减少
-
金额
（1）处置
-
或报废
4.期末余额 -
四、账面价值
1.期末账面
1,804,379,235.99 6,137,476.29 3,383,389.04 18,116,835.32 5,015,794.06 1,837,032,730.70
价值
2.期初账面
1,276,800,208.53 6,635,895.66 4,437,390.87 20,256,890.11 6,263,718.82 1,314,394,103.99
价值
(3).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(5).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(6).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
17、 在建工程
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 140,472.98 558,241,339.03
工程物资 - -
合计 140,472.98 558,241,339.03
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(2).在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
古北御庭酒店项
目 - - - 558,219,096.40 - 558,219,096.40
其他 140,472.98 - 140,472.98 22,242.63 - 22,242.63
合计 140,472.98 - 140,472.98 558,241,339.03 - 558,241,339.03
(3).重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
利
本
息
期 工程
资 本期
其 累计 工 其中： 资
本 利息
期初 本期转入固定资 他 期末 投入 程 本期利 金
项目名称 预算数 本期增加金额 化 资本
余额 产金额 减 余额 占预 进 息资本 来
累 化率
少 算比 度 化金额 源
计 (%)
金 例(%)
金
额
额
古北御庭
酒店项目 649,353,550.00 558,219,096.40 41,240,017.85 599,459,114.25 - - 100 100 - - - -
其他 - 22,242.63 197,667.56 79,437.21 - 140,472.98 - - - - - -
合计 649,353,550.00 558,241,339.03 41,437,685.41 599,538,551.46 - 140,472.98 / / - - / /
(4).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(5).工程物资情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
18、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 油气资产
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
20、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 交易席位费 车位使用权 软件使用权 合计
一、账面原值
- - 1,000,000.00 24,169,998.54 150,000.00 68,970,506.96 94,290,505.50
1.期初余额
- - - - - 11,879,837.87 11,879,837.87
2.本期增加金额
- - - - - 11,879,837.87 11,879,837.87
(1)购置
- - - - - -
(2)内部研发
(3)企业合并增 - - - - - -
加
- - - - - 268,746.15 268,746.15
3.本期减少金额
- - - - - 268,746.15 268,746.15
(1)处置
- - 1,000,000.00 24,169,998.54 150,000.00 80,581,598.68 105,901,597.22
4.期末余额
二、累计摊销
- - 1,000,000.00 23,853,324.54 150,000.00 35,767,806.15 60,771,130.69
1.期初余额
- - - 49,998.00 - 11,314,524.56 11,364,522.56
2.本期增加金额
- - - 49,998.00 - 11,314,524.56 11,364,522.56
（1）计提
- - - - - 268,746.15 268,746.15
3.本期减少金额
- - - - - 268,746.15 268,746.15
(1)处置
- - 1,000,000.00 23,903,322.54 150,000.00 46,813,584.56 71,866,907.10
4.期末余额
三、减值准备
- - - - - - -
1.期初余额
- - - - - - -
2.本期增加金额
- - - - - - -
（1）计提
- - - - - - -
3.本期减少金额
- - - - - - -
(1)处置
- - - - - - -
4.期末余额
四、账面价值
- - - 266,676.00 - 33,768,014.12 34,034,690.12
1.期末账面价值
- - - 316,674.00 - 33,202,700.81 33,519,374.81
2.期初账面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 开发支出
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
22、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 处置
形成的
爱建证券有限责任
公司 1,244,411,556.97 - - - - 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有
限公司 274,208,582.72 - - - - 274,208,582.72
合计 1,518,620,139.69 - - - - 1,518,620,139.69
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
爱建证券有限责任
公司 647,698,134.65 - - - - 647,698,134.65
合计 647,698,134.65 - - - - 647,698,134.65
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
在进行减值测试时，资产组的可收回金额是基于公允价值减去处置费用后的净值估计的。对于资
产组的公允价值，管理层采用市净率的评估方法。
于2018年12月31日，所使用的市净率如下：
市净率
爱建证券有限责任公司 2.05
陆家嘴国际信托有限公司 1.50
上述市净率为本集团选取的可比公司案例的加权平均市净率。管理层根据历史经验及对市场发展
的预测选取可比公司，并综合考虑企业经营所处的经济或法律等环境，采用能够反映相关资产组
的特定风险因素对市净率进行修正。
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2018 年年度报告
23、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
竹园绿地
配套用房 63,456,858.04 - 1,836,299.16 - 61,620,558.88
金控大厦
装修费 - 48,135,882.09 4,011,323.51 - 44,124,558.58
租赁物业
装修费 23,050,218.50 9,808,337.89 9,568,030.93 - 23,290,525.46
成衣街 18,363,549.16 - 498,805.80 - 17,864,743.36
小陆家嘴
A块 10,776,906.41 - 292,520.05 - 10,484,386.36
其他 4,926,974.09 5,398,176.15 7,634,590.54 - 2,690,559.70
合计 120,574,506.20 63,342,396.13 23,841,569.99 - 160,075,332.34
其他说明：
24、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
土地增值税 1,820,336,134.97 455,084,033.74 2,128,110,945.85 532,027,736.46
预计毛利 1,561,408,111.99 390,352,028.00 2,153,543,318.13 538,385,829.53
未实现利润影响数 1,539,386,555.14 384,846,638.79 1,522,144,263.37 380,536,065.85
预提费用 1,134,536,852.06 283,632,713.02 899,056,929.64 224,761,232.41
资产减值准备 632,360,117.72 158,090,029.43 461,878,318.36 115,469,579.59
预提职工薪酬 352,455,969.40 88,113,992.35 209,143,738.17 52,285,934.55
合伙企业先分后税 175,887,206.25 43,971,801.56 - -
投资性房地产摊销 113,449,789.33 28,362,447.33 - -
以公允价值计量且
其变动计入当期损
益的金融资产的公
允价值变动 60,507,584.45 15,126,896.11 8,296,522.99 2,074,130.75
未来可弥补亏损 37,885,894.48 9,471,473.62 12,804,313.54 3,201,078.38
其他税费 30,118,890.88 7,529,722.72 - -
固定资产折旧 27,793,801.12 6,948,450.28 25,395,020.36 6,348,755.09
税法上需摊销的费
用 21,430,035.13 5,357,508.78 - -
广告费 8,558,743.76 2,139,685.94 - -
无形资产摊销 8,394,211.30 2,098,552.83 6,497,883.67 1,624,470.92
其他 2,654,377.30 663,594.34 - -
合计 7,527,164,275.28 1,881,789,568.84 7,426,871,254.08 1,856,714,813.53
148 / 235
2018 年年度报告
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
计入其他综合收
益的可供出售金
融资产公允价值
调整 811,280,490.37 202,820,122.59 829,347,389.33 207,336,847.33
非同一控制企业
合并公允价值调
整 679,048,785.71 169,762,196.43 701,613,551.49 175,403,387.87
以公允价值计量
且其变动计入当
期损益的金融资
产的公允价值变
动 209,676,131.34 52,419,032.84 - -
固定资产折旧 1,814,482.88 453,620.72 - -
其他 - - 7,851,433.96 1,962,858.48
合计 1,701,819,890.30 425,454,972.58 1,538,812,374.78 384,703,093.68
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得税 递延所得税资产 抵销后递延所得税
项目 和负债期末互抵 资产或负债期末余 和负债期初互抵 资产或负债期初余
金额 额 金额 额
递延所得税资产 251,986,986.97 1,629,802,581.87 240,912,607.54 1,615,802,205.99
递延所得税负债 251,986,986.97 173,467,985.61 240,912,607.54 143,790,486.14
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 267,119,141.49 281,535,012.30
可抵扣亏损 298,580,226.51 160,679,839.97
合计 565,699,368.00 442,214,852.27
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 - 30,864.01
2019 658,511.94 666,895.09
2020 3,949,386.51 3,949,800.23
2021 4,095,886.35 16,709,187.57
2022 137,515,899.71 139,323,093.07
149 / 235
2018 年年度报告
2023 152,360,542.00 -
合计 298,580,226.51 160,679,839.97 /
其他说明：
□适用 √不适用
25、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
买入返售金融资产 636,800,000.00 1,651,161,223.29
应收款项类投资 199,000,000.00 3,183,100,000.00
抵债资产 84,860,000.00 -
存出保证金 26,359,615.93 22,458,859.85
委托贷款 - 200,000,000.00
合计 947,019,615.93 5,056,720,083.14
其他说明：
应收款项类投资分类如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
贷款 2,347,130,000.00 3,499,888,937.67
减：减值准备 (299,130,000.00) 316,788,937.67
2,048,000,000.00 3,183,100,000.00
其中：
持有到期日在一年以内部分 1,849,000,000.00 -
持有到期日在一年以上部分 199,000,000.00 3,183,100,000.00
该等信托计划为有固定或可确定支付金额且不存在活跃市场的信托计划。
26、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 4,800,000,000.00 5,035,000,000.00
关联方借款 2,950,000,000.00 4,940,600,000.00
同业借款 1,400,000,000.00 1,100,000,000.00
收益凭证 164,630,000.00 200,000,000.00
合计 9,314,630,000.00 11,275,600,000.00
短期借款分类的说明：
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
150 / 235
2018 年年度报告
□适用 √不适用
27、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
28、 衍生金融负债
□适用 √不适用
29、 应付票据及应付账款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付票据 - -
应付账款 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
合计 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
其他说明：
□适用 √不适用
应付票据
(2).应付票据列示
□适用 √不适用
应付账款
(3).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付账款 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
合计 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
(4).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付
账款为 545,742,995.77 元(2017 年 12 月 31 日：673,203,516.39 元)。
30、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
151 / 235
2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收款项 6,040,655,078.16 2,685,353,961.99
合计 6,040,655,078.16 2,685,353,961.99
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
预收款项主要为预收客户的销售款项。于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为
70,771,846.17 元(2017 年 12 月 31 日：2,100,376,461.82 元)。
31、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 571,922,473.07 1,022,491,309.59 983,458,497.38 610,955,285.28
二、离职后福利 5,309,639.07 76,807,256.84 73,416,352.25 8,700,543.66
-设定提存计划
三、辞退福利 - 217,863.15 217,863.15 -
合计 577,232,112.14 1,099,516,429.58 1,057,092,712.78 619,655,828.94
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、
津贴和补贴 559,201,002.75 873,600,416.85 841,658,945.02 591,142,474.58
二、职工福利费 512,655.71 41,381,908.21 37,864,937.50 4,029,626.42
三、社会保险费 3,065,040.29 44,478,155.93 44,023,283.83 3,519,912.39
其中：医疗保险费 2,677,028.52 40,463,415.45 40,283,419.78 2,857,024.19
工伤保险费 116,972.41 463,825.66 236,839.55 343,958.52
生育保险费 271,039.36 3,550,914.82 3,503,024.50 318,929.68
四、住房公积金 2,741,652.80 46,423,227.79 42,235,087.40 6,929,793.19
五、工会经费和职
工教育经费 6,402,121.52 16,607,600.81 17,676,243.63 5,333,478.70
合计 571,922,473.07 1,022,491,309.59 983,458,497.38 610,955,285.28
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 5,041,321.12 75,028,397.38 71,804,335.77 8,265,382.73
152 / 235
2018 年年度报告
2、失业保险费 268,317.95 1,778,859.46 1,612,016.48 435,160.93
合计 5,309,639.07 76,807,256.84 73,416,352.25 8,700,543.66
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 62,095,322.67 25,458,085.49
应交土地增值税 1,281,048,968.42 1,206,934,767.60
城市维护建设税 3,178,471.51 2,943,845.13
应交房产税 89,890,346.42 80,445,625.16
应交印花税 6,239,860.37 8,381,639.71
企业所得税 715,576,209.88 731,396,488.70
个人所得税 8,415,713.06 13,728,614.55
应交土地使用税 4,378,169.83 4,733,945.84
应交教育费附加 2,068,863.59 2,143,574.23
应交河道管理费 93,513.08 103,307.54
其他 10,813,927.57 7,863,641.78
合计 2,183,799,366.40 2,084,133,535.73
其他说明：
无
33、 其他应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 180,123,472.03 164,833,185.31
应付股利 1,319,785.86 35,499,469.38
其他应付款 7,663,997,529.21 10,281,346,491.63
合计 7,845,440,787.10 10,481,679,146.32
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(2).分类列示
□适用 √不适用
153 / 235
2018 年年度报告
应付股利
(3).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及相关
税费共计人民币 3,646,674,799.01 元(2017 年 12 月 31 日：人民币 3,646,674,799.01 元)；暂收
陆家嘴金融广场(原“SN1 地块项目”)的款项共计人民币 2,016,056.367.97 元(2017 年 12 月 31
日：人民币 4,579,806,367.97 元)，该暂收款项系根据与客户签署的相关框架协议而收到的购房
意向金，上述项目尚未达交付条件。
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税务部门的要求，
本集团土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收入预征 1%的土地增值税，并自 2010 年 9
月起，按照 2%的预征率预缴土地增值税。国家税务总局于 2006 年 12 月 28 日发布了国税发
(2006)187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关
可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本集团已经按照《中华人民共
和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定对
房产开发项目计提了土地增值税清算准备金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了土地增值
税清算准备金。
但鉴于本集团土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的不确定性，
最终的税务结果可能与本集团计提的土地增值税清算准备金不一致。
34、 持有待售负债
□适用 √不适用
35、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,105,329,800.00 647,000,000.00
1 年内到期的应付债券 1,100,000,000.00 -
合计 2,205,329,800.00 647,000,000.00
其他说明：
无
36、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份 151,923,479.45 141,500,000.00
154 / 235
2018 年年度报告
额
应付信托受益人款项 1,292,819,020.27 215,762,067.59
其他 384,378.58 384,378.58
合计 1,445,126,878.30 357,646,446.17
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
37、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 7,330,252,970.76 7,392,252,970.76
抵押借款 1,682,120,000.00 2,391,708,538.81
保证借款 650,000,000.00 1,355,000,000.00
信用借款 1,084,375,884.90 441,329,800.00
合计 10,746,748,855.66 11,580,291,309.57
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，长期借款及一年内到期的长期借款的年利率为 3.80%-4.41%(2017 年 12
月 31 日：3.80%-4.41%)。
38、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 陆金开 MTN002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
18 陆债 02 1,000,000,000.00 -
18 陆债 01 500,000,000.00 -
14 陆金开 MTN001 - 1,000,000,000.00
“陆家嘴金融城 2 号”收益凭证 - 100,000,000.00
合计 5,500,000,000.00 5,100,000,000.00
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 本
债券 发行 券 发行 期初 本期 一年内到期的应付 期 期末
面值
名称 日期 期 金额 余额 发行 债券 偿 余额
限 还
155 / 235
2018 年年度报告
14 陆金 100.00 2014 年 9 月 4 日 10
开 年
MTN002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 - - - 4,000,000,000.00
18 陆债 100.00 2018 年 10 月 26 日 5 1,000,000,000.0
02 年 1,000,000,000.00 - 0 - - 1,000,000,000.00
18 陆债 100.00 2018 年 3 月 26 日 5
01 年 500,000,000.00 - 500,000,000.00 - - 500,000,000.00
14 陆金 100.00 2014 年 5 月 21 日 5
开 年
MTN001 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 - -
“陆家
嘴金融
城2
号”收 2
益凭证 1.00 2017 年 11 月 22 日 年 100,000,000.00 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - -
1,500,000,000.0
合计 / / / 6,600,000,000.00 5,100,000,000.00 0 1,100,000,000.00 - 5,500,000,000.00
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日，应付债券余额包括本公司发行的 2014 年度第一期中
期票据(简称：14 陆金开 MTN001，代码：101451021，期限 5 年，每张面值为人民币 100 元，票面
利率为 5.90%)计人民币 10 亿元；2014 年度第二期中期票据(简称：14 陆金开 MTN002，代码：
101451039，期限 10 年，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 6%)计人民币 40 亿元；以及
本公司下属子公司爱建证券有限责任公司发行的“陆家嘴金融城 2 号”收益凭证，票面年利率
5.3%，为固定利率付息债券，按单利计息，期限 2 年，到期一次还本付息。其中，2014 年度第一
期中期票据以及“陆家嘴金融城 2 号”收益凭证共计人民币 11 亿元将于 2019 年到期。
于 2018 年 12 月 31 日，应付债券余额包括本公司发行的 2018 年度第一期公司债券(简称：18 陆
债 01，代码：143538，期限 5 年，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 5.08%)计人民币 5
亿元；以及 2018 年度第二期公司债券(简称：18 陆债 02，代码：143890，期限 5 年，每张面值为
人民币 100 元，发行票面利率为 4.15%)计人民币 10 亿元(2017 年 12 月 31 日：无)。
39、 长期应付款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
156 / 235
2018 年年度报告
长期应付款 265,725,889.74 280,904,406.74
专项应付款 - 54,000.00
合计 265,725,889.74 280,958,406.74
其他说明：
√适用 □不适用
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
吸养老费 260,176,367.54 276,026,367.54
专项应付款 - 54,000.00
其他 5,549,522.20 4,878,039.20
265,725,889.74 280,958,406.74
吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费用。
长期应付款
(2).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(3).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
40、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1).长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 69,216,628.35 69,102,163.19
合计 69,216,628.35 69,102,163.19
(2).设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福利方案。每一
年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
41、 预计负债
□适用 √不适用
42、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 11,844,317.14 - 224,757.18 11,619,559.96 政府补助
合计 11,844,317.14 - 224,757.18 11,619,559.96 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
43、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 3,475,770,215.00 4,475,770,215.00
应付信托受益人款项 881,400,000.00 2,156,934,953.48
其他 - -
合计 4,357,170,215.00 6,632,705,168.48
其他说明：
无
44、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
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2018 年年度报告
股份总
数 3,361,831,200.00 - - - - - 3,361,831,200.00
其他说明：
无
45、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
46、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本
溢价） - - - -
其他资本公积 38,898,158.63 595,885.32 - 39,494,043.95
合计 38,898,158.63 595,885.32 - 39,494,043.95
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
47、 库存股
□适用 √不适用
48、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入 期末
项目 本期所得税前发 税后归属于母公 税后归属于
余额 其他综合收益 减：所得税费用 余额
生额 司 少数股东
当期转入损益
一、不能重分类
进损益的其他综
合收益 - - - - - - -
其中：重新计量
设定受益计划变
动额 - - - - - - -
权益法下不能
转损益的其他综
合收益 - - - - - - -
二、将重分类进
损益的其他综合
收益 694,952,982.61 -8,526,541.07 2,577,026.90 -3,416,658.73 -7,106,090.58 -580,818.66 687,846,892.03
其中：权益法下
可转损益的其他
综合收益 -3,244,931.97 -1,836,492.42 - - -1,836,492.42 - -5,081,424.39
可供出售金融 699,700,365.10 -16,853,745.54 2,577,026.90 -3,416,658.73 -15,433,295.05 -580,818.66 684,267,070.05
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2018 年年度报告
资产公允价值变
动损益
持有至到期投
资重分类为可供
出售金融资产损
益 - - - - - - -
现金流量套期
损益的有效部分 - - - - - - -
外币财务报表
折算差额 -1,502,450.52 10,163,696.89 - - 10,163,696.89 - 8,661,246.37
其他综合收益合
计 694,952,982.61 -8,526,541.07 2,577,026.90 -3,416,658.73 -7,106,090.58 -580,818.66 687,846,892.03
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
49、 专项储备
□适用 √不适用
50、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,824,052,639.65 172,282,019.31 - 1,996,334,658.96
任意盈余公积 1,815,158,583.06 172,282,019.31 - 1,987,440,602.37
其他 -2,229,834,074.58 - - -2,229,834,074.58
合计 1,409,377,148.13 344,564,038.62 - 1,753,941,186.75
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，
当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用
于弥补亏损，或者增加股本。本公司2018年按净利润的10%提取法定盈余公积金172,282,019.31
元(2017年：按净利润的10%提取，共286,263,379.73元)。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。任意盈余公积金经批准后可用于弥补
以前年度亏损或增加股本。本公司2018年按净利润的10%提取任意盈余公积金172,282,019.31元
(2017年：按净利润的10%提取，共286,263,379.73元)。
51、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 8,633,023,145.80 7,418,702,978.41
调整期初未分配利润合计数（调增+， - -
调减－）
调整后期初未分配利润 8,633,023,145.80 7,418,702,978.41
加：本期归属于母公司所有者的净利 3,350,247,652.73 3,129,917,746.27
润
减：提取法定盈余公积 172,282,019.31 286,263,379.73
提取任意盈余公积 172,282,019.31 286,263,379.73
提取一般风险准备 103,944,330.75 18,509,326.62
应付普通股股利 1,566,613,339.20 1,324,561,492.80
其他 1,333,755.18
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2018 年年度报告
期末未分配利润 9,966,815,334.78 8,633,023,145.80
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
52、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 12,455,896,306.27 5,769,748,712.53 8,953,808,809.11 4,597,934,701.72
其他业务 182,873,255.25 47,289,970.81 370,784,999.30 82,682,656.89
合计 12,638,769,561.52 5,817,038,683.34 9,324,593,808.41 4,680,617,358.61
其中：
2018 年度 2017 年度
非金融业务收入 11,009,010,237.53 7,653,313,330.38
金融业务收入 1,629,759,323.99 1,671,280,478.03
12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
2018 年度 2017 年度
非金融业务成本 5,076,984,377.65 3,762,107,135.19
金融业务业务及管理费 740,054,305.69 918,510,223.42
5,817,038,683.34 4,680,617,358.61
非金融业务营业收入及成本列示如下：
2018 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 6,106,549,685.84 3,080,094,191.66
房地产租赁 3,221,947,790.01 689,110,635.35
物业管理 1,329,865,933.71 1,163,464,476.84
酒店业 158,325,564.32 93,000,274.11
投资性房地产处置 6,110,592.38 1,597,395.51
其他 186,210,671.27 49,717,404.18
11,009,010,237.53 5,076,984,377.65
2017 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 2,992,550,466.37 2,041,364,900.95
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2018 年年度报告
房地产租赁 3,075,739,033.63 618,197,924.45
物业管理 1,064,059,314.43 927,530,521.18
酒店业 126,987,088.95 56,814,624.42
投资性房地产处置 165,192,231.49 28,014,311.45
其他 228,785,195.51 90,184,852.74
7,653,313,330.38 3,762,107,135.19
金融业务营业收入列示如下：
2018 年度 2017 年度
手续费及佣金净收入 1,018,951,071.29 1,115,905,814.51
金融业务投资收益 376,044,441.82 502,467,396.26
利息净收入 104,371,723.81 67,450,019.03
金融业务公允价值变动收益 129,631,369.92 (13,608,194.21)
汇兑损益 760,717.15 (934,557.56)
1,629,759,323.99 1,671,280,478.03
金融业务业务及管理费列示如下：
2018 年度 2017 年度
工资社保等 547,386,807.57 683,400,629.38
房屋费用 36,964,429.67 44,441,387.16
资产折旧/摊销 33,473,821.80 34,988,263.12
中介机构费用 20,100,263.74 22,483,612.71
办公费用 24,257,316.67 22,204,688.13
业务招待费 17,850,109.37 20,944,997.83
差旅费 11,845,266.50 18,486,670.73
投资者保护基金 6,696,678.88 10,905,431.14
修理费 4,079,471.31 847,579.02
车辆使用费 2,848,965.33 5,201,848.25
广告宣传费 2,985,994.67 4,321,318.58
税费 326,605.21 1,839,594.70
其他 31,238,574.97 48,444,202.67
740,054,305.69 918,510,223.42
53、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 148,888,416.15 98,610,777.18
城市维护建设税 39,298,970.58 27,314,087.90
教育费附加 27,175,033.59 20,372,992.15
房产税 196,671,888.96 175,377,487.07
土地使用税 13,789,111.67 13,544,821.71
印花税 12,116,024.46 9,958,085.85
土地增值税 786,290,637.72 255,054,583.29
河道维护费 1,159,923.45 1,964,305.97
其他 1,445,760.17 159,262.40
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2018 年年度报告
合计 1,226,835,766.75 602,356,403.52
其他说明：
无
54、 销售费用
□适用 √不适用
55、 管理费用
□适用 √不适用
56、 研发费用
□适用 √不适用
57、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,519,441,505.04 1,399,791,005.02
资本化利息 -494,238,768.41 -105,911,647.82
利息收入 -34,461,122.53 -16,933,111.66
汇兑损益 -4,924,523.60 903,608.01
其他 2,260,979.81 2,932,787.14
合计 988,078,070.31 1,280,782,640.69
其他说明：
无
58、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 53,589,485.93 52,489,447.99
二、存货跌价损失 - 2,250,000.00
三、可供出售金融资产减值损失 265,166,474.88 89,530,589.52
四、持有至到期投资减值损失 - -
五、长期股权投资减值损失 - -
六、投资性房地产减值损失 - -
七、固定资产减值损失 - -
八、工程物资减值损失 - -
九、在建工程减值损失 - -
十、生产性生物资产减值损失 - -
十一、油气资产减值损失 - -
十二、无形资产减值损失 - -
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2018 年年度报告
十三、商誉减值损失 - -
十四、其他 -103,689,252.91 -286,251.61
合计 215,066,707.90 143,983,785.90
其他说明：
无
59、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府扶持资金 14,496,829.69 41,574,536.42
金融业扶持基金等 15,192,189.75 39,392,799.32
其他 224,757.18 17,142.86
合计 29,913,776.62 80,984,478.60
其他说明：
无
60、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 179,670,260.75 196,863,145.77
处置长期股权投资产生的投资收益 1,311,283,433.71 2,315,390,553.09
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益 425,913.64 337,353.93
可供出售金融资产等取得的投资收
益 4,796,197.32 8,767,693.81
处置可供出售金融资产取得的投资
收益 - 3,867,430.77
理财产品投资收益 38,459,524.63 97,030,489.35
委托贷款利息收入 20,994,804.00 10,268,972.75
合计 1,555,630,134.05 2,632,525,639.47
其他说明：
于2018年12月31日，本集团的投资收益汇回无重大限制(2017年12月31日：无)。
61、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
以公允价值计量的且其变动计入当 -31,342.07 31,342.07
期损益的金融资产
合计 -31,342.07 31,342.07
其他说明：
无
62、 资产处置收益
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 1,267,651.86 19,831,848.82
其他 - 99,192.42
合计 1,267,651.86 19,931,041.24
其他说明：
无
63、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
赔偿金收入 49,100,332.27 36,914,105.18 49,100,332.27
罚款收入 8,931,860.29 28,813,118.48 8,931,860.29
其他 2,650,483.21 8,022,594.47 2,650,483.21
合计 60,682,675.77 73,749,818.13 60,682,675.77
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
64、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
延期交付违约金 14,829,812.10 - 14,829,812.10
罚款支出 726,750.60 1,519,892.63 726,750.60
赔偿支出 371,090.97 368,000.00 371,090.97
非流动资产报废损 25,189.93 62,966.05 25,189.93
失
其他 20,009,573.18 10,178,582.06 20,009,573.18
合计 35,962,416.78 12,129,440.74 35,962,416.78
其他说明：
无
65、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
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2018 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,328,486,437.45 1,036,437,877.72
递延所得税费用 25,835,039.77 209,361,604.94
合计 1,354,321,477.22 1,245,799,482.66
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 5,459,404,492.95
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,364,851,123.24
子公司适用不同税率的影响 4,910,327.85
调整以前期间所得税的影响 12,030,145.54
归属于合营、联营企业的损益 -36,600,034.33
非应税收入的影响 -5,464,096.72
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 11,361,882.59
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 45,516,854.07
差异或可抵扣亏损的影响
股利及分红 -1,052,602.58
其他 -41,232,122.44
所得税费用 1,354,321,477.22
其他说明：
□适用 √不适用
66、 其他综合收益
□适用 √不适用
67、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 113,945,607.57 251,558,205.25
押金、意向金等 84,890,785.72 88,204,738.34
银行存款利息 42,700,775.97 16,831,759.98
补贴款 24,213,868.65 93,057,140.54
投标保证金 - 180,080,000.00
存出保证金 - 2,979,743.64
其他 41,994,054.01 61,292,101.98
合计 307,745,091.92 694,003,689.73
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
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2018 年年度报告
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用 404,756,444.78 547,283,310.04
往来款 554,139,348.56 378,538,314.19
其他 47,412,193.14 26,489,631.49
合计 1,006,307,986.48 952,311,255.72
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
金融产品赎回款 - 1,345,599,349.46
合计 - 1,345,599,349.46
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收购陆金发少数股权 - 1,313,959,808.17
合计 - 1,313,959,808.17
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
68、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 4,105,083,015.73 3,675,459,923.73
加：资产减值准备 215,066,707.90 143,983,785.90
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 89,169,095.38 51,012,075.56
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2018 年年度报告
性生物资产折旧
无形资产摊销 11,364,522.56 13,367,100.49
长期待摊费用摊销 23,841,569.99 51,978,684.45
处置固定资产、无形资产和其他长期 -5,780,848.73 -158,555,429.19
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 - -
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 -205,524,789.27 13,576,852.14
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 1,020,278,213.03 1,294,476,660.06
投资损失（收益以“－”号填列） -1,814,520,620.27 -2,950,438,769.03
递延所得税资产减少（增加以“－” 25,835,039.77 209,361,604.94
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” - -
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -1,253,459,399.57 -13,270,756,764.53
经营性应收项目的减少（增加以 3,190,026,742.00 2,380,096,968.11
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -1,764,400,322.11 2,623,156,361.88
“－”号填列）
其他 680,400,219.02 565,116,547.15
经营活动产生的现金流量净额 4,317,379,145.43 -5,358,164,398.34
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
减：现金的期初余额 4,459,422,193.25 6,101,306,661.54
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -15,745,089.55 -1,641,884,468.29
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 1,348,652,962.36
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 48,535,322.81
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 -
处置子公司收到的现金净额 1,300,117,639.55
其他说明:
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2018 年年度报告
2018 年度处置股权的价格
上海前绣实业有限公司(附注五(1)(a)) 1,348,652,962.36
2018 年度处置子公司于处置日的净资产
流动资产 75,115,840.65
非流动资产 2,028,112,010.57
流动负债 (556,170,126.17)
非流动负债 -
1,547,057,725.05
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
其中：库存现金 132,026.74 228,717.04
可随时用于支付的银行存款 3,671,781,290.44 3,507,635,160.24
可随时用于支付的其他货币资 2,919,029.60 17,328,354.03
金
结算备付金 718,842,756.91 569,112,137.93
买入返售金融资产 50,002,000.01 365,117,824.01
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
其中：母公司或集团内子公司使用 - -
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
69、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
70、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
子公司股权 10,777,565,202.82 质押
投资性房地产 2,758,020,958.69 抵押
合计 13,535,586,161.51 /
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2018 年年度报告
其他说明：
于 2018 年 12 月 31 日，本公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股权(2018 年
12 月 31 日账面价值：人民币 9,202,998,562.82 元)质押取得借款人民币 5,649,252,970.76 元
(2017 年 12 月 31 日：以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 88.2%之股权质押取得借款人民
币 5,691,252,970.76 元)；本公司之子公司上海纯景实业发展有限公司以所持子公司上海申万置
业有限公司 100%之股权(2018 年 12 月 31 日账面价值：人民币 1,574,566,640.00 元)质押取得借
款人民币 1,743,000,000.00 元(2017 年 12 月 31 日：以所持子公司上海申万置业有限公司 100%
之股权质押取得借款人民币 1,743,000,000.00 元)。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为人民币 2,157,424,622.42 元前滩 25-2 项目抵押取得
借款人民币 432,120,000.00 元，以账面价值为人民币 600,596,336.27 元的星展银行大厦抵押取
得借款人民币 1,700,000,000.00 元。(于 2017 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为人民币
1,701,655,750.48 元的前滩 25-2 项目抵押取得借款人民币 360,360,796.41 元，以账面价值为人
民币 619,585,523.15 元的星展银行大厦抵押取得借款人民币 1,900,000,000.00 元。)
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无使用权受限的存货。(于 2017 年 12 月 31 日，本集团以账面价值
为 2,038,597,743.58 元的前滩中心部分地块在建工程及土地使用权抵押取得借款人民币
331,347,742.40 元。)
71、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 3,971,205.86 6.8630 27,254,385.82
港币 142,940,470.78 0.8760 125,215,852.40
外币核算-结算备付金
美元 4,671,373.65 6.8630 32,059,637.36
港币 3,066,858.77 0.8760 2,686,568.28
其他说明：
无
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
72、 套期
□适用 √不适用
73、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：无
74、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
处置价款与处置投资对应
丧失控制权的时 丧失控制权时点的 的合并财务报表层面享有 丧失控制权之日剩
子公司名称 股权处置价款 股权处置比例（%） 股权处置方式
点 确定依据 该子公司净资产份额的差 余股权的比例（%）
额
收取全部股权转让
上海前绣实业有限 款并完成工商变更、
公司 1,348,652,962.36 50 转让 2018 年 4 月 3 日 备案登记 1,150,248,199.67 50
其他说明：
√适用 □不适用
本公司下属子公司上海前滩实业发展有限公司原持有上海前绣实业有限公司 100%股权。于 2018 年 3 月，上海前滩实业发展有限公司向誉都发展有限公
司(CITI-FAME DEVELOPMENT LIMITED)转让其所持上海前绣实业有限公司 50%之股权。截止 2018 年 4 月 3 日，已收取全部股权转让交易款并完成工商变
更、备案登记工作，自此本集团对上海前绣实业有限公司的间接持股比例由 100%下降至 50%，故自处置完成日 2018 年 4 月 3 日起，上海前绣实业有限公
司不再纳入本集团合并范围。
处置损益以及相关现金流量信息如下：
上海前绣实业有限公司
处置损益计算如下：
金额
处置股权价格 1,348,652,962.36
剩余股权公允价值(附注四 13(a)) 1,348,652,962.36
2,697,305,924.72
减：合并财务报表层面享有的上海前绣实业有限
公司净资产份额 (1,386,022,491.01)
1,311,283,433.71
其他综合收益转入当期损益 -
处置产生的投资收益 1,311,283,433.71
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2018 年年度报告
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本公司之子公司上海智叁投资有限公司于 2018 年 3 月 23 日完成清算，故自 2018 年 3 月 23 日起，本公司不再将上海智叁投资有限公司纳入合并范围。
6、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海陆家嘴金融贸 上海 上海 房地产 55 - 通过设立或投资等
易区联合发展有限 方式取得的子公司
公司
上海陆家嘴房产开 上海 上海 房地产 40 33 通过设立或投资等
发有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴城建开 上海 上海 房地产 70 - 通过设立或投资等
发有限责任公司 方式取得的子公司
上海九六广场商业 上海 上海 房地产 - 77.5 通过设立或投资等
经营管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津房地产开 天津 天津 房地产 100 - 通过设立或投资等
发有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴资产管 上海 上海 资产管理 100 - 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海东恒商务咨询 上海 上海 商务咨询 100 - 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
天津陆津物业服务 天津 天津 物业管理 - 100 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴浦江置 上海 上海 房地产 100 - 通过设立或投资等
业有限公司 方式取得的子公司
上海佳二实业投资 上海 上海 房地产 100 - 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海宝山陆家嘴物 上海 上海 物业管理 - 100 通过设立或投资等
业管理有限公司 方式取得的子公司
上海陆家嘴商业经 上海 上海 投资管理 100 - 通过设立或投资等
营管理有限公司 方式取得的子公司
上海佳掣实业发展 上海 上海 资产管理 100 - 通过设立或投资等
有限公司(原“上 方式取得的子公司
海佳裕资产管理有
限公司”)
上海佳仁资产管理 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
东顺(香港)投资有 中国香港 中国香港 投资管理 100 - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海联浦资产管理 上海 上海 资产管理 - 55 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海佳三资产管理 上海 上海 资产管理 100 - 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海佳卫资产管理 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海琻锦颐养院有 上海 上海 养老服务 100 - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海佳纪资产管理 上海 上海 资产管理 100 - 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海佳项资产管理 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海智依投资有限 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
公司 方式取得的子公司
上海智俩投资有限 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
公司 方式取得的子公司
上海纯景实业发展 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
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有限公司 方式取得的子公司
上海佳湾资产管理 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海商骋商业经营 上海 上海 资产管理 - 100 通过设立或投资等
管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆津商业经营 天津 天津 资产管理 - 100 通过设立或投资等
管理有限公司 方式取得的子公司
天津陆家嘴酒店管 天津 天津 酒店管理 - 100 通过设立或投资等
理有限公司 方式取得的子公司
上海佳精置业有限 上海 上海 房地产 - 100 通过设立或投资等
公司 方式取得的子公司
天津陆家嘴置业有 天津 天津 房地产 100 - 通过设立或投资等
限公司 方式取得的子公司
上海陆川建设发展 上海 上海 建设工程 65 - 通过设立或投资等
有限公司 施工 方式取得的子公司
上海陆投资产管理 上海 上海 金融业 - 71.61 通过设立或投资等
有限公司 方式取得的子公司
上海明城酒店管理 上海 上海 - 55 非同一控制下企业
有限公司 酒店管理 合并取得的子公司
上海陆家嘴商务广 上海 上海 50 27.50 非同一控制下企业
场有限公司 房地产 合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴置 上海 上海 51 - 非同一控制下企业
业发展有限公司 房地产 合并取得的子公司
上海陆家嘴金地停 上海 上海 停车场管理 55 - 非同一控制下企业
车场建设管理有限 合并取得的子公司
公司
上海浦东陆家嘴软 上海 上海 房地产 90 - 同一控制下企业合
件产业发展有限公 并取得的子公司
司
上海陆家嘴东怡酒 上海 上海 酒店 100 - 同一控制下企业合
店管理有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴展览发 上海 上海 会展 100 - 同一控制下企业合
展有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴物业管 上海 上海 物业管理 100 - 同一控制下企业合
理有限公司 并取得的子公司
上海前滩实业发展 上海 上海 房地产 60 - 同一控制下企业合
有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴贝思特 上海 上海 物业管理 - 100 同一控制下企业合
物业管理有限公司 并取得的子公司
上海陆家嘴金融发 上海 上海 投资管理及咨 100 - 同一控制下企业合
展有限公司 询 并取得的子公司
爱建证券有限责任 上海 上海 证券投资咨询 - 51.14 同一控制下企业合
公司 并取得的子公司
陆家嘴国际信托有 青岛 青岛 信托发行及管 - 71.61 同一控制下企业合
限公司 理 并取得的子公司
LJF PAYMENT 中国香港 中国香港 CORP - 100 同一控制下企业合
COMPANY LIMITED 并取得的子公司
陆家嘴金融(香港) 中国香港 中国香港 综合投资类 - 100 同一控制下企业合
有限公司 并取得的子公司
上海申万置业有限 上海 上海 房地产 - 100 除企业合并方式以
公司 外取得子公司
苏州绿岸房地产开 苏州 苏州 房地产 - 95 除企业合并方式以
发有限公司 外取得子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
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持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
结构化主体或通过受托经营等方式形成控制权的经营实体：对于本集团作为管理人或投资顾问的
资产管理计划和信托计划，本集团在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，
认定对个别资产管理计划和信托 计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 余额
上海陆家嘴金 45.00% 291,345,327.50 81,000,000.00 2,595,004,428.51
融贸易区联合
发展有限公司
上海前滩实业 40.00% 416,612,683.67 - 1,761,902,102.41
发展有限公司
爱建证券有限 48.86% -48,802,247.45 - 625,267,878.49
责任公司
陆家嘴国际信 28.39% 125,209,365.74 115,139,793.66 1,397,406,707.86
托有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司名 期末余额 期初余额
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海陆家 979,120,447.74 6,422,497,185.77 7,401,617,633.51 1,575,633,842.53 59,307,283.19 1,634,941,125.72 619,155,336.20 6,369,179,489.63 6,988,334,825.83 1,624,723,472.49 63,722,818.03 1,688,446,290.52
嘴金融贸
易区联合
发展有限
公司
上海前滩 6,512,896,481.33 3,717,705,276.49 10,230,601,757.82 5,385,947,987.79 439,898,514.01 5,825,846,501.80 2,309,383,580.54 3,563,324,087.05 5,872,707,667.59 1,817,775,581.93 691,708,538.81 2,509,484,120.74
实业发展
有限公司
爱建证券 4,211,238,688.62 220,328,225.62 4,431,566,914.24 2,407,814,880.60 711,780,980.07 3,119,595,860.67 8,210,826,216.23 458,049,610.91 8,668,875,827.14 6,404,333,187.63 852,104,317.14 7,256,437,504.77
有限责任
公司
陆家嘴国 5,093,013,179.42 3,968,840,016.11 9,061,853,195.53 3,302,528,507.13 881,400,000.00 4,183,928,507.13 2,344,359,192.37 5,764,795,672.51 8,109,154,864.88 1,893,996,887.46 2,372,697,021.07 4,266,693,908.53
际信托有
限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限 1,213,228,308.04 647,434,061.12 646,787,972.49 679,181,725.65 1,281,253,663.87 711,732,339.01 712,409,193.76 447,338,819.94
公司
上海前滩实业发展有限公司 - 1,041,531,709.17 1,041,531,709.17 2,614,857,557.20 - -3,672,306.21 -3,672,306.21 -483,725,898.99
爱建证券有限责任公司 250,278,316.25 -99,873,623.63 -100,467,268.80 -617,771,252.73 398,174,380.14 27,615,394.29 26,923,651.46 1,134,779,766.38
陆家嘴国际信托有限公司 1,134,882,733.62 440,971,211.30 440,971,211.30 -754,247,381.28 1,184,687,493.12 496,090,729.68 495,880,748.50 751,849,330.83
其他说明：
无
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2018 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或 持股比例(%) 对合营企业或联营
主要经
联营企业名 注册地 业务性质 企业投资的会计处
营地
称 直接 间接 理方法
上海富都世
界发展有限 土地批租、房地产开发、
公司 上海 上海 房产租赁 50 - 权益法
上海新国际 建设、经营上海新国际博
博览中心有 览中心、展会广告设计、
限公司 上海 上海 制作等 - 50 权益法
陆家嘴东急
不动产物业
经营管理(上
海)有限公司 上海 上海 物业管理 60 - 权益法
陆家嘴国泰
人寿保险有
限责任公司 上海 上海 人寿保险 - 50 权益法
上海前绣实
业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 50 权益法
上海浦东嘉
里城房地产
有限公司 上海 上海 房地产开发 20 - 权益法
上海中心大
厦建设发展
有限公司 上海 上海 房地产开发 45 - 权益法
上海陆家嘴
邵万生资产
管理有限公
司 上海 上海 资产管理 - 50 权益法
上海普陀陆
家嘴物业管
理有限公司 上海 上海 物业管理 - 49 权益法
上海绿岛阳
光置业有限
公司 上海 上海 房地产开发 - 30 权益法
上海陆家嘴
动拆迁有限 上海 上海 房地产开发 48.39 - 权益法
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2018 年年度报告
责任公司
上海陆家嘴
新辰投资股
份有限公司 上海 上海 房地产开发 - 20 权益法
上海中心大
厦世邦魏理
仕物业管理
有限公司 上海 上海 物业管理 - 30 权益法
上海陆家嘴
投资发展有
限公司 上海 上海 股权投资 - 30 权益法
上海陆家嘴
公宇资产管
理有限公司 上海 上海 资产管理 - 30 权益法
上海陆家嘴
野村资产管
理有限公司 上海 上海 资产管理 - 30 权益法
上海自贸区
股权投资基
金管理有限
公司 上海 上海 基金管理 - 14.29 权益法
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持有陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 60%的表决权，根据陆家嘴东急不动产物业经营管理
(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司将陆家嘴东急不动产物业经营管理(上
海)有限公司作为合营企业核算。
本集团持有上海自贸区股权投资基金管理有限公司 14.29%的表决权，根据上海自贸区股权投资基金管理有限公司
的章程，董事会成员共七席，本公司之子公司上海陆家嘴金融发展有限公司占一席，能够对其经营决策产生重大
影响，因此本集团将上海自贸区股权投资基金管理有限公司作为联营企业核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海前绣实业有限 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保 上海新国际博览中 陆家嘴国泰人寿保
公司 心有限公司 险有限责任公司 心有限公司 险有限责任公司
流动资产 107,688,889.12 478,142,334.92 8,004,757,366.81 375,542,923.50 6,643,864,146.33
其中：现金和
现金等价物 69,049,626.35 469,752,828.37 270,682,462.68 263,044,821.81 116,557,939.06
非流动资产 2,339,595,328.69 2,180,691,564.68 - 2,338,181,249.93 -
资产合计 2,447,284,217.81 2,658,833,899.60 8,004,757,366.81 2,713,724,173.43 6,643,864,146.33
流动负债 915,722,673.79 455,152,200.80 5,819,265,800.51 438,701,112.83 4,464,940,254.61
非流动负债 - 260,000,000.00 - 390,000,000.00 -
负债合计 915,722,673.79 715,152,200.80 5,819,265,800.51 828,701,112.83 4,464,940,254.61
少数股东权益 - - - - -
归属于母公司股东
权益 1,531,561,544.02 1,943,681,698.80 2,185,491,566.30 1,885,023,060.60 2,178,923,891.72
按持股比例计算的
净资产份额 765,780,772.01 971,840,849.40 1,092,745,783.15 942,511,530.30 1,089,461,945.86
调整事项 575,124,099.83 - 658,945,482.25 658,945,482.25 658,945,482.25
--商誉 - - - - -
--内部交易未实现
利润 - - - - -
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--其他 575,124,099.83 - 658,945,482.25 658,945,482.25 658,945,482.25
对合营企业权益投
资的账面价值 1,340,904,871.84 971,840,849.40 1,751,691,265.40 942,511,530.30 1,748,407,428.11
存在公开报价的合
营企业权益投资的
公允价值 - - - -
营业收入 - 1,041,083,969.43 2,677,885,912.52 955,531,435.63 1,849,653,973.94
财务费用 -214,021.97 14,100,687.31 - 23,418,690.83 -
所得税费用 122,898,435.62 105,530,258.10 104,859,577.31 17,919,551.00
净利润 -15,496,181.03 368,138,953.57 9,923,140.57 310,933,862.52 -42,905,717.02
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - 4,958,404.81 - -34,970,456.26
综合收益总额 -15,496,181.03 368,138,953.57 14,881,545.38 310,933,862.52 -77,876,173.28
本年度收到的来自
合营企业的股利 - 152,400,000.00 - 127,000,000.00 -
其他说明
本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营
企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公允价值以及统一会
计政策的影响。
上海前绣实业有限公司(“前绣实业”)原为本集团合并范围内子公司，本年本集团出售前绣实业
50%股权并于 2018 年 4 月 3 日丧失控制权，前绣实业成为本集团合营企业。上述前绣实业利润表
财务数据系 2018 年 4 月 3 日至 2018 年 12 月 31 日的累计发生额。
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(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海中心大厦建设 上海浦东嘉里城房 上海中心大厦建设 上海浦东嘉里城房
发展有限公司 地产有限公司 发展有限公司 地产有限公司
流动资产 3,910,783,386.28 176,758,869.77 5,073,397,253.21 236,716,610.14
非流动资产 12,129,616,700.61 2,661,934,494.93 11,433,279,150.50 2,734,419,503.84
资产合计 16,040,400,086.89 2,838,693,364.70 16,506,676,403.71 2,971,136,113.98
流动负债 782,864,054.19 409,778,657.44 1,581,260,477.38 494,718,760.68
非流动负债 7,539,321,080.91 650,000,000.00 6,879,444,141.86 730,000,000.00
负债合计 8,322,185,135.10 1,059,778,657.44 8,460,704,619.24 1,224,718,760.68
少数股东权益 - - 5,856,653.08 -
归属于母公司
股东权益 7,718,214,951.79 1,778,914,707.26 8,040,115,131.39 1,746,417,353.30
按持股比例计
算的净资产份
额 3,473,196,728.31 355,782,941.45 3,618,051,809.13 349,283,470.66
调整事项 -775,197,205.99 - -783,107,381.56 -
--商誉 - - - -
--内部交易未
实现利润 -775,197,205.99 - -783,107,381.56 -
--其他 - - - -
对联营企业权
益投资的账面
价值 2,697,999,522.32 355,782,941.45 2,834,944,427.57 349,283,470.66
存在公开报价
的联营企业权
益投资的公允
价值 - - - -
营业收入 863,942,240.74 1,054,344,755.81 996,859,084.60 1,016,831,129.12
净利润 -230,721,863.36 411,668,277.78 -260,885,866.91 379,170,923.82
终止经营的净
利润 - - - -
其他综合收益 - - - -
综合收益总额 -230,721,863.36 411,668,277.78 -260,885,866.91 379,170,923.82
本年度收到的
来自联营企业
的股利 - 75,834,184.77 - 97,511,723.52
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营
企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产和负债的公允价值以及统一
会计政策的影响。
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(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 249,553,063.57 293,022,713.03
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 58,047,807.96 72,144,849.27
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 58,047,807.96 72,144,849.27
联营企业：
投资账面价值合计 395,829,225.83 433,640,270.71
下列各项按持股比例计算的
合计数
--净利润 -33,176,366.14 7,704,015.29
--其他综合收益 -2,961,613.11 825,653.08
--综合收益总额 -36,137,979.25 8,529,668.37
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调
整影响。
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
未纳入本集团合并范围的相关结构化主体包括投资的信托计划和资管计划，以及旨在向
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客户提供各类财务顾问服务并收取管理费而设立的信托计划、资管计划和基金等。本集
团在本集团管理的未合并结构化主体中享有的主要收益类型为手续费及佣金收入和投资
收益，在第三方管理的未合并结构化主体中享有的主要收益类型为投资收益。
(a) 本集团管理的上述未合并结构化主体的总规模为：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
信托计划 222,619,176,073.84 279,460,588,098.27
第三方管理信托计划 186,700,000.00 196,700,000.00
资产管理计划 614,872,478.85 686,700,000.00
第三方管理资产管理计划 679,737,540.28 775,901,152.71
224,100,486,092.97 281,119,889,250.98
(b) 本集团为上述未合并结构化主体的利益确认的资产包括相关的投资，相关的账面余额及
最大风险敞口为：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产 2,163,022,668.94 1,420,818,268.58
可供出售金融资产 1,432,062,819.60 1,899,811,256.21
3,595,085,488.54 3,320,629,524.79
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险和价格风险)、信
用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集
团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 金融工具分类
(a) 2018 年 12 月 31 日各类金融工具账面价值列示如下：
金融资产
以公允价值计量且
变动计入当期损益
的金融资产 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
货币资金 - 3,674,832,346.78 - 3,674,832,346.78
结算备付金 - 718,842,756.91 - 718,842,756.91
融出资金 - 656,791,868.65 - 656,791,868.65
以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产
3,255,789,462.39 - - 3,255,789,462.39
买入返售金融资产 - 2,032,960,017.16 - 2,032,960,017.16
应收票据及应收账款 - 537,808,941.89 - 537,808,941.89
其他应收款 - 777,873,344.41 - 777,873,344.41
一年内到期的非流动资产 -委 - 200,000,000.00 - 200,000,000.00
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托贷款
其他流动资产-委托贷款 - 287,873,583.14 - 287,873,583.14
应收款项类投资 - 2,048,000,000.00 - 2,048,000,000.00
存出保证金 - 26,359,615.93 - 26,359,615.93
可供出售金融资产 - - 5,457,798,101.30 5,457,798,101.30
3,255,789,462.39 10,961,342,474.87 5,457,798,101.30 19,674,930,038.56
金融负债
其他金融负债
11,275,600,000.00
短期借款 9,314,630,000.00
拆入资金 50,000,000.00
卖出回购金融资产 272,700,000.00
代理买卖证券款 1,704,955,517.40
应付票据及应付账款 2,514,728,794.97
其他应付款 2,138,824,953.45
一年内到期的非流动负债 2,205,329,800.00
其他流动负债 1,444,742,499.72
长期借款 10,746,748,855.66
应付债券 5,500,000,000.00
其他非流动负债 4,357,170,215.00
(b) 2017 年 12 月 31 日各类金融工具账面价值列示如下：
金融资产
以公允价值计量且
变动计入当期损益
的金融资产 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
货币资金 - 3,525,192,231.31 - 3,525,192,231.31
结算备付金 - 569,112,137.93 - 569,112,137.93
融出资金 - 957,612,865.89 - 957,612,865.89
以公允价值计量且变动计入
当期损益的金融资产 3,009,513,317.66 - - 3,009,513,317.66
买入返售金融资产 - 4,963,919,913.94 - 4,963,919,913.94
应收票据及应收账款 - 285,478,687.45 - 285,478,687.45
其他应收款 - 696,470,959.03 - 696,470,959.03
应收款项类投资 - 3,183,100,000.00 - 3,183,100,000.00
存出保证金 - 22,458,859.85 - 22,458,859.85
可供出售金融资产 - - 5,635,778,457.97 5,635,778,457.97
其他非流动资产-委托贷款 - 200,000,000.00 - 200,000,000.00
3,009,513,317.66 14,403,345,655.40 5,635,778,457.97 23,048,637,431.03
金融负债
其他金融负债
短期借款 11,275,600,000.00
拆入资金 200,000,000.00
卖出回购金融资产 3,833,065,077.50
代理买卖证券款 2,094,159,676.54
应付票据及应付账款 2,921,260,191.78
其他应付款 2,227,943,166.47
一年内到期的非流动负债 647,000,000.00
其他流动负债 357,262,067.59
长期借款 11,580,291,309.57
应付债券 5,100,000,000.00
其他非流动负债 6,632,705,168.48
46,869,286,657.93
(2) 市场风险
(a) 外汇风险
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2018 年年度报告
本集团在中国经营，主要业务以人民币结算。除了在香港设立了子公司并持有以港币结
算的资产以及本集团持有的部分以港币和美元结算的货币资金和结算备付金外，均以人
民币结算。本集团持有的外币资产及负债占整体的资产及负债比重并不重大。
(b) 利率风险
本集团利率风险的主要来源是本集团对利率敏感的资产负债组合期限或重新定价期限的
错配，从而可能使利息净收入以及资产的市场价值受到利率水平变动的影响以及以浮动
利率计息的长、短期借款。
本集团通过维持适当的固定和浮动利率工具组合以管理利息成本。该政策还要求管理生
息金融资产和付息金融负债的到期情况，一年内即须重估浮动利率工具的利息，固定利
率工具的利息则在有关金融工具初始确认时计价，且在到期前固定不变。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团的借款均为人民币借款，无外币借款(2017 年 12 月 31 日：
无外币借款)，因此本集团与借款相关的利率风险主要受人民银行调整贷款基准利率的影
响。
本集团采用敏感性分析衡量利率变化对公司利息净收入，公允价值变动损益和权益的可
能影响。利息净收入的敏感性是基于一定利率变动对年底持有的预计未来一年内进行利
率重定的金融资产及负债的影响所产生的利息净收入的影响。公允价值变动损益敏感性
和权益敏感性的计算是基于在一定利率变动时对年底持有的固定利率以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产进行重估的影响。
下表列出了 2018 年 12 月 31 日及 2017 年 12 月 31 日按当日资产和负债进行利率敏感性
分析结果，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净损
益产生的影响。
基点 净损益 其他综合收益的 股东权益合计
2018 年 12 月 31 日 税后净额
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 30.00 (3,829,513.72) 263,677.25 (3,565,836.47)
人民币 (30.00) 3,841,840.40 (263,484.66) 3,578,355.74
基点 净损益 其他综合收益的 股东权益合计
2017 年 12 月 31 日 税后净额
增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少) 增加/(减少)
人民币 30.00 (13,900,043.56) (945,141.51) (14,845,185.07)
人民币 (30.00) 13,987,608.20 938,309.53 14,925,917.73
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2018 年年度报告
(2) 市场风险(续)
(b) 利率风险(续)
下表汇总了本集团的利率风险。表内的金融资产和金融负债项目，按合约重新定价日与到期日两者较早者分类，以账面价值
列示：
2018 年 12 月 31 日
三个月内 三个月到一年 一到五年 五年以上 不计息 合计
金融资产项目:
货币资金 3,674,700,320.04 - - - 132,026.74 3,674,832,346.78
结算备付金 718,842,756.91 - - - - 718,842,756.91
融出资金 217,130,100.73 439,661,767.92 - - - 656,791,868.65
以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 - 142,864,005.91 401,304,325.06 9,413,501.11 2,702,207,630.31 3,255,789,462.39
买入返售金融资产 186,232,000.00 1,209,928,017.16 636,800,000.00 - - 2,032,960,017.16
应收票据及应收账款 - - - - 537,808,941.89 537,808,941.89
其他应收款 - - - - 777,873,344.41 777,873,344.41
一年内到期的非流动资产-委托贷款 - 200,000,000.00 - - - 200,000,000.00
其他流动资产-委托贷款 - 287,873,583.14 - - - 287,873,583.14
应收款项类投资 - 1,849,000,000.00 199,000,000.00 - - 2,048,000,000.00
存出保证金 26,359,615.93 - - - - 26,359,615.93
可供出售金融资产 - 412,850,000.00 1,638,500,000.00 - 3,406,448,101.30 5,457,798,101.30
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2018 年年度报告
(2) 市场风险(续)
(b) 利率风险(续)
2018 年 12 月 31 日
三个月内 三个月到一年 一到五年 五年以上 不计息 合计
金融负债项目:
短期借款 1,136,610,000.00 8,178,020,000.00 - - - 9,314,630,000.00
拆入资金 50,000,000.00 - - - - 50,000,000.00
卖出回购金融资产款 272,700,000.00 - - - - 272,700,000.00
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 - - - - 1,704,955,517.40
应付票据及应付账款 - - - - 2,514,728,794.97 2,514,728,794.97
其他应付款 - - - - 2,138,824,953.45 2,138,824,953.45
一年内到期的非流动负债 32,000,000.00 2,173,329,800.00 - - - 2,205,329,800.00
其他流动负债 151,923,479.45 - - - 1,292,819,020.27 1,444,742,499.72
长期借款 - - 9,970,372,970.76 776,375,884.90 - 10,746,748,855.66
应付债券 - - 1,500,000,000.00 4,000,000,000.00 - 5,500,000,000.00
其他非流动负债 - - 3,475,770,215.00 - 881,400,000.00 4,357,170,215.00
3,348,188,996.85 10,351,349,800.00 14,946,143,185.76 4,776,375,884.90 6,827,772,768.69 40,249,830,636.20
利率风险缺口 1,475,075,796.76 (5,809,172,425.87) (12,070,538,860.70) (4,766,962,383.79) 596,697,275.96 (20,574,900,597.64)
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2018 年年度报告
(2) 市场风险(续)
(b) 利率风险(续)
2017 年 12 月 31 日
三个月内 三个月到一年 一到五年 五年以上 不计息 合计
金融资产项目:
货币资金 3,524,963,514.27 - - - 228,717.04 3,525,192,231.31
结算备付金 569,112,137.93 - - - - 569,112,137.93
融出资金 237,756,406.55 719,856,459.34 - - - 957,612,865.89
以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产 49,979,929.40 322,721,810.00 765,019,468.70 188,787,075.14 1,683,005,034.42 3,009,513,317.66
买入返售金融资产 2,868,552,103.15 444,206,587.50 1,301,492,300.00 349,668,923.29 - 4,963,919,913.94
应收票据及应收账款 - - - - 285,478,687.45 285,478,687.45
其他应收款 - - - - 696,470,959.03 696,470,959.03
应收款项类投资 - - 3,183,100,000.00 - - 3,183,100,000.00
存出保证金 22,458,859.85 - - - - 22,458,859.85
可供出售金融资产 - - 97,750,000.00 - 5,538,028,457.97 5,635,778,457.97
其他非流动资产-委托贷款 - - 200,000,000.00 - - 200,000,000.00
7,272,822,951.15 1,486,784,856.84 5,547,361,768.70 538,455,998.43 8,203,211,855.91 23,048,637,431.03
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2018 年年度报告
(2) 市场风险(续)
(b) 利率风险(续)
2017 年 12 月 31 日
三个月内 三个月到一年 一到五年 五年以上 不计息 合计
金融负债项目:
短期借款 200,000,000.00 11,075,600,000.00 - - - 11,275,600,000.00
拆入资金 150,000,000.00 50,000,000.00 - - - 200,000,000.00
卖出回购金融资产款 3,833,065,077.50 - - - - 3,833,065,077.50
代理买卖证券款 2,094,159,676.54 - - - - 2,094,159,676.54
应付票据及应付账款 - - - 2,921,260,191.78 2,921,260,191.78
其他应付款 - - - 2,227,943,166.47 2,227,943,166.47
一年内到期的非流动负债 21,000,000.00 626,000,000.00 - - - 647,000,000.00
其他流动负债 141,500,000.00 - - 215,762,067.59 357,262,067.59
长期借款 - - 9,837,291,309.57 1,743,000,000.00 11,580,291,309.57
应付债券 - - 1,100,000,000.00 4,000,000,000.00 - 5,100,000,000.00
其他非流动负债 - - - 6,632,705,168.48 6,632,705,168.48
6,439,724,754.04 11,751,600,000.00 10,937,291,309.57 5,743,000,000.00 11,997,670,594.32 46,869,286,657.93
利率风险缺口 833,098,197.11 (10,264,815,143.16) (5,589,929,540.87) (5,204,544,001.57) (3,594,458,738.41) (23,820,649,226.90)
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2018 年年度报告
(2) 市场风险(续)
(c) 权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别
证券价值的变化而降低的风险。于 2018 年 12 月 31 日，本集团暴露于因归类
以下证券交易所的、在最接近资产负债表日的交易日的收盘时的市场股票指
为可供出售权益工具投资(附注四(11))和归类为以公允价值计量且其变动计入
数，以及年度内其各自的最高收盘点和最低收盘点如下：
当期损益的金融资产(附注四(4))的个别权益工具投资而产生的权益工具投资
2018 年末 2018 年 2017 年末 2017 年
价格风险之下。本集团持有的上市权益工具投资在香港、上海和深圳的证券
最高/最低 最高/最低
交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
上海—A 股指数 2,494 3,728 / 2,580 3,463 3,611 / 3,197
深圳—A 股指数 1,268 2,051 / 1,288 1,986 2,141 / 1,855
33,154 / 30,003 /
香港—恒生指数 25,846 24,586 29,919 22,134
下表说明了，在所有其他变量保持不变的假设下，本集团的净损益和其他综
合收益的税后净额对权益工具投资的公允价值的每 10%的变动(以资产负债表
日的账面价值为基础)的敏感性。
净损益 其他综合收益的 所有者权益合计
2018 年 12 月 31 日 增加/(减少) 税后净额增加/(减少) 增加/(减少)
权益投资公允价值上升 10% 199,806,237.17 255,245,680.32 455,051,917.49
权益投资公允价值下降 10% (199,806,237.17) (255,245,680.32) (455,051,917.49)
净损益 其他综合收益的 所有者权益合计
2017 年 12 月 31 日 增加/(减少) 税后净额增加/(减少) 增加/(减少)
权益投资公允价值上升 10% 126,225,377.58 353,480,689.25 479,706,066.83
权益投资公允价值下降 10% (126,225,377.58) (353,480,689.25) (479,706,066.83)
(3) 信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求
采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收票据及应收账款和其
他应收款余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。
本集团其他金融资产包括货币资金、结算备付金、融出资金、以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产、买入返售金融资产、一年内到期的非流动资产-委托贷款、其
他流动资产-委托贷款、应收款项类投资、存出保证金和可供出售的金融资产等。本集团
的货币资金主要存放在国有商业银行或资本充足的股份制商业银行，结算备付金主要存
放在中国证券登记结算有限责任公司，现金及现金等价物面临的信用风险相对较低。
本集团的信用风险主要来自四个方面：一是交易对手违约风险。由于本集团通常在转移
房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此该信用风险较小。虽然信用风险较小，但
本集团具有特定信用风险集中，于 2018 年 12 月 31 日，应收账款余额最大客户占应收
账款比重的 15%(2017 年 12 月 31 日：30%)，应收账款余额前五大客户占应收账款比重
的 36%(2017 年 12 月 31 日：43%)。本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞
口的量化数据，参见附注四(6)和附注四(7)。二是经纪业务代理客户买卖证券及期货交易，
若本集团没有提前要求客户依法缴足交易保证金，在结算当日客户的资金不足以支付交
易所需的情况下，或客户资金由于其他原因出现缺口，本集团有责任代客户进行结算而
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2018 年年度报告
造成信用损失；三是融资融券、约定购回式证券交易及股票质押式回购交易等担保品交
易业务的信用风险，指由于客户未能履行合同约定而带来损失的风险；四是信用类产品
投资的违约风险，即所投资信用类产品之融资人或发行人出现违约、拒绝支付到期本息、
导致资产损失和收益变化的风险。
为了控制经纪业务产生的信用风险，本集团在中国大陆代理客户进行的证券及期货交易
均以全额保证金结算。本集团通过全额保证金结算的方式在很大程度上控制了与本集团
交易业务量相关的结算风险。
融资融券、约定购回式证券交易、股票质押式回购等业务的信用风险主要涉及客户提供
虚假数据、未及时足额偿还负债、持仓规模及机构违反合同约定、交易行为违反监管规
定、提供的担保物资产涉及法律纠纷等。本集团信用交易管理部授权专人负责对客户的
保证金额度以及股票质押贷款、融资融券业务的额度进行审批，并根据对客户偿还能力
的定期评估对上述额度进行更新。信用和风险管理部门会监控相关的保证金额度以及股
票质押贷款额度的使用情况，在必要时要求客户追加保证金。若客户未按要求追加保证
金，则通过处置抵押证券以控制相关的风险。公司还制定了相关政策要求每年至少一次
或根据情况需要对每单个客户余额进行审阅，并根据评估结果确认坏账准备金额。
为了控制信用类产品投资的违约风险，对于债券类投资，本集团制定了交易对手授信制
度，并针对信用评级制定相应的投资限制；对于信托类投资，本集团制定了产品准入标
准和投资限额，通过风险评估、风险提示和司法追索等方式对其信用风险进行管理。
信用风险敞口
下表列示了本集团资产负债表项目的最大信用风险敞口。该最大敞口为考虑担保或其他
信用增级方法影响前的金额。
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
货币资金 3,674,700,320.04 3,524,963,514.27
结算备付金 718,842,756.91 569,112,137.93
融出资金 656,791,868.65 957,612,865.89
以公允价值计量且变动计入当期损益的
金融资产 591,706,300.09 1,326,508,283.24
买入返售金融资产 2,032,960,017.16 4,963,919,913.94
应收票据及应收账款 537,808,941.89 285,478,687.45
其他应收款 777,873,344.41 696,470,959.03
一年内到期的非流动资产-委托贷款 200,000,000.00 -
其他流动资产-委托贷款 287,873,583.14 -
应收款项类投资 2,048,000,000.00 3,183,100,000.00
存出保证金 26,359,615.93 22,458,859.85
可供出售金融资产 2,051,350,000.00 97,750,000.00
其他非流动资产-委托贷款 - 200,000,000.00
13,604,266,748.22 15,827,375,221.60
对以公允价值计量的金融工具而言，上述金额反映了其当前的风险敞口但并非其最大的
风险敞口。其最大的风险敞口将随着其未来公允价值的变化而改变。
于 2018 年 12 月 31 日，本集团无已逾期未减值的金融资产。
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2018 年年度报告
(4) 流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计现金
流量。
本集团的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2018 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 1,452,945,868.51 8,139,147,033.65 - - - 9,592,092,902.16
拆入资金 - 51,289,166.67 - - - - 51,289,166.67
卖出回购金融资产款 - 273,208,270.29 - - - - 273,208,270.29
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 - - - - - 1,704,955,517.40
应付票据及应付账款 2,514,728,794.97 - - - - - 2,514,728,794.97
其他应付款 1,956,355,300.75 340,614.54 2,005,566.13 - - - 1,958,701,481.42
一年内到期的非流动负债 - 53,122,882.77 2,203,859,655.40 - - - 2,256,982,538.17
其他流动负债 26,619,020.27 151,923,479.45 1,266,200,000.00 - - - 1,444,742,499.72
长期借款 - 106,717,713.55 315,932,932.32 10,975,911,683.62 782,351,714.78 - 12,180,914,044.27
应付债券 - 76,725,000.00 230,175,000.00 2,700,979,444.44 4,164,666,666.67 - 7,172,546,111.11
其他非流动负债 - - - 4,357,170,215.00 - - 4,357,170,215.00
6,202,658,633.39 2,166,272,995.78 12,157,320,187.50 18,034,061,343.06 4,947,018,381.45 - 43,507,331,541.18
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2018 年年度报告
(4) 流动性风险(续)
2017 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 318,154,517.08 11,302,324,362.08 - - - 11,620,478,879.16
拆入资金 - 153,867,500.00 51,289,166.67 - - - 205,156,666.67
卖出回购金融资产款 - 3,852,079,016.61 - - - - 3,852,079,016.61
代理买卖证券款 2,094,159,676.54 - - - - - 2,094,159,676.54
应付票据及应付账款 2,921,260,191.78 - - - - - 2,921,260,191.78
其他应付款 2,054,275,645.65 2,727,296.04 6,107,039.46 - - - 2,063,109,981.15
一年内到期的非流动负债 - 26,657,329.35 637,726,001.03 - - - 664,383,330.38
其他流动负债 15,320,545.86 141,500,000.00 200,441,521.73 - - - 357,262,067.59
长期借款 - 91,369,352.04 306,225,158.92 11,060,553,315.26 1,748,970,918.11 - 13,207,118,744.33
应付债券 - - 307,460,000.00 2,154,072,000.00 4,486,768,000.00 - 6,948,300,000.00
其他非流动负债 - - - 2,156,934,953.48 4,475,770,215.00 - 6,632,705,168.48
7,085,016,059.83 4,586,355,011.12 12,811,573,249.89 15,371,560,268.74 10,711,509,133.11 - 50,566,013,722.69
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2018 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计
量
（一）以公允价值计量
且变动计入当期损益
的金融资产 1,172,697,225.01 352,122,449.81 1,730,969,787.57 3,255,789,462.39
1. 交易性金融资产 1,172,697,225.01 352,122,449.81 203,824,206.31 1,728,643,881.13
（1）债务工具投资 114,813,429.93 334,028,864.25 142,864,005.91 591,706,300.09
（2）权益工具投资 1,057,883,795.08 18,093,585.56 60,960,200.40 1,136,937,581.04
（3）衍生金融资产 - - - -
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产 - - 1,527,145,581.26 1,527,145,581.26
（1）债务工具投资 - - - -
（2）权益工具投资 - - 1,527,145,581.26 1,527,145,581.26
（二）可供出售金融资
产 508,710,204.98 45,085,500.00 4,494,817,002.91 5,048,612,707.89
（1）债务工具投资 99,450,000.00 - 1,951,900,000.00 2,051,350,000.00
（2）权益工具投资 409,260,204.98 45,085,500.00 2,542,917,002.91 2,997,262,707.89
（3）其他 - - - -
持续以公允价值计量
的资产总额 1,681,407,429.99 397,207,949.81 6,225,786,790.48 8,304,402,170.28
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海陆家嘴 上海 房地产 235,731.00 56.42 56.42
(集团)有限
公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海陆家嘴市政绿化管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公 受同一母公司控制
司
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴东安实业有限公司 受同一母公司控制
上海仁耀置业有限公司 受同一母公司控制
上海仁陆置业有限公司 受同一母公司控制
195 / 235
2018 年年度报告
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 受同一母公司控制
上海阳熠投资管理有限公司 受同一母公司控制
上海企耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆川房地产开发有限公司 受同一母公司控制
上海富都物业管理有限公司 合营企业之子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴市政绿化管理服务有
限公司 60,668,555.53 16,096,402.94
上海新国际博览中心有限公司 10,181,540.22 11,120,258.08
上海陆家嘴城建停车管理有限公
司 1,764,986.49 1,306,208.44
上海陆家嘴东安实业有限公司 1,719,272.44 2,353,087.84
上海富都世界发展有限公司 1,599,351.88 -
上海富都物业管理有限公司 1,552,412.82 -
上海陆家嘴双乐物业管理有限公
司 186,899.29 183,766.97
上海前滩国际商务区投资(集团)
有限公司 54,271.21 -
上海前滩国际商务区园区管理有
限公司 - 976,079.80
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海新国际博览中心有限公司 91,755,253.91 88,034,120.55
上海陆家嘴(集团)有限公司 32,379,970.13 138,004,560.51
上海前滩国际商务区投资(集团)
有限公司 25,347,228.21 14,722,472.65
上海陆家嘴新辰投资股份有限公
司 2,484,837.23 3,241,823.57
上海企耀投资有限公司 2,406,032.00 235,849.06
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公
司 1,023,498.63 491,002.83
上海陆家嘴城市建设开发投资有
限公司 676,674.34 443,871.70
上海阳熠投资管理有限公司 424,528.29 4,490,566.04
196 / 235
2018 年年度报告
上海陆家嘴乐园房产开发有限公
司 397,329.54 1,181,249.97
上海仁耀置业有限公司 187,444.63 212,774.76
上海陆家嘴人才公寓建设开发有
限公司 104,791.70 203,479.24
上海仁陆置业有限公司 65,897.23 -
上海前绣实业有限公司 11,516.44 -
上海前滩国际商务区园区管理有
限公司 - 367,012.78
上海陆川房地产开发有限公司 - 90,670.63
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海陆家嘴(集团)有限公
司 48,866,045.52 49,088,285.68
上海陆家嘴城建停车管理
有限公司 731,428.57 -
上海富都物业管理有限公
司 73,716.19 -
上海陆家嘴市政绿化管理
服务有限公司 - 137,500.00
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海前滩国际商务区投资 18,095,029.73 662,299.80
(集团)有限公司
上海陆家嘴(集团)有限公司 14,334,735.82 9,960,291.84
上海陆家嘴城市建设开发投 1,449,814.76 1,381,368.56
资有限公司
197 / 235
2018 年年度报告
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
于 2018 年 12 月 31 日，本集团控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司为本集团之子公司的保证借款
提供担保，担保金额为人民币 11 亿元（2017 年 12 月 31 日为人民币 13.55 亿元）。
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,114.11 1,118.03
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
向关联方收取借款利息
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 10,725,831.24 -
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 5,471,174.01 5,483,172.68
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 4,797,798.75 4,797,798.75
20,994,804.00 10,280,971.43
支付关联方借款利息
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 158,850,304.32 144,202,147.87
上海富都世界发展有限公司 6,935,377.38 6,996,933.96
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)
有限公司 90,156.26 -
165,875,837.96 151,199,081.83
198 / 235
2018 年年度报告
自关联方取得借款
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 2,450,000,000.00 3,350,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
2,650,000,000.00 3,550,000,000.00
向关联方偿还借款
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 4,440,600,000.00 1,109,400,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
4,640,600,000.00 1,309,400,000.00
向关联方提供借款
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 287,873,583.14 -
收回关联方借款
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 429,747,166.28 -
如附注五(1)(a)所述，上海前绣实业有限公司(“前绣实业”)原为本集团合并范围内子公司，本
年本集团出售前绣实业 50%股权并于 2018 年 4 月 3 日丧失控制权，前绣实业成为本集团合营企
业。上述向前绣实业提供借款及收回借款金额系 2018 年 4 月 3 日至 2018 年 12 月 31 日的累计发
生额。
向关联方支付股利
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 883,848,865.41 747,288,525.69
其他
2018 年度 2017 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 - 1,883,237.50
2018 年本集团无因其他事项自上海陆家嘴(集团)有限公司收取款项人民币(2017 年：人民币
1,883,237.50 元)。
199 / 235
2018 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
200 / 235
2018 年年度报告
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海绿岛阳
其他应收款 光置业有限
公司 26,909,675.46 - 26,909,675.46 -
上海陆家嘴
其他应收款 (集团)有限
公司 21,505,631.92 - 50,000.00 -
上海前滩国
际商务区投
其他应收款
资(集团)有
限公司 5,582,728.32 - 93,743.61 -
上海陆家嘴
其他应收款 动拆迁有限
责任公司 302,244.80 - 302,244.80 -
上海陆家嘴
其他应收款 新辰临壹投
资有限公司 174,777.78 - 174,777.78 -
上海陆家嘴
其他应收款 新辰投资股
份有限公司 153,266.67 - 153,266.67 -
上海陆家嘴
城市建设开
其他应收款
发投资有限
公司 89,835.63 - 89,835.63 -
上海前滩国
际商务区投
预付账款
资(集团)有
限公司 881,429.48 - 25,523.81 -
上海陆家嘴
城市建设开
预付账款
发投资有限
公司 230,228.10 - 230,228.10 -
上海陆家嘴
一年内到期的
新辰临壹投
非流动资产
资有限公司 104,000,000.00 - - -
上海陆家嘴
一年内到期的
新辰投资股
非流动资产
份有限公司 96,000,000.00 - - -
上海前绣实
其他流动资产
业有限公司 287,873,583.14 - - -
上海陆家嘴
其他非流动资
新辰临壹投
产
资有限公司 - - 104,000,000.00 -
上海陆家嘴
其他非流动资
新辰投资股
产
份有限公司 - - 96,000,000.00 -
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2018 年年度报告
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新国际博览中心 2,800,000.00 3,302,574.67
应付账款
有限公司
上海陆家嘴城建停车 234,621.50 234,621.50
应付账款
管理有限公司
上海陆家嘴市政绿化 115,554.00 107,015.45
应付账款
管理服务有限公司
上海陆家嘴(集团)有 3,789,333.31 5,852,755.84
其他应付款
限公司
上海陆家嘴(集团)有 13,491,999.98 13,492,000.00
预收账款
限公司
上海陆家嘴(集团)有 2,950,000,000.00 4,940,600,000.00
短期借款
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
202 / 235
2018 年年度报告
(1) 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
资本承诺 2,004,554,032.96 2,198,861,199.47
(2) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
一年以内 68,826,262.85 33,082,169.82
一到二年 62,998,890.68 24,801,477.48
二到三年 25,307,259.66 18,790,407.59
三年以上 2,250,259.43 11,533,506.07
159,382,672.62 88,207,560.96
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
富贵鸟股份有限公司(以下简称“富贵鸟”)于 2016 年 8 月发行 2016 年非公开发行公司债券(第一
期)(债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797)，发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.5%。本
公司之子公司爱建证券有限责任公司(“爱建证券”)为该债券主承销商和受托管理人。2018 年 5
月 8 日，因富贵鸟未能按期支付“14 富贵鸟”的到期本息，导致“16 富贵 01”提前到期。于 2018
年 7 月 26 日福建省泉州市中级人民法院受理了富贵鸟的破产重整申请。
截至 2018 年 12 月 31 日，“16 富贵 01”的 7 名机构投资人以富贵鸟为第一被申请人，爱建证券
为第二被申请人，先后向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，要求裁决爱建证券对其未
获兑付的本息、违约金及律师费等合计人民币 47,676 万元承担连带赔偿责任。
本集团在考虑了外部律师的专业意见后认为，该未决仲裁存在重大经济利益流出的可能性较小，
无需就此计提预计负债。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
203 / 235
2018 年年度报告
拟分配的利润或股利 2,349,920,008.80
经审议批准宣告发放的利润或股利 2,349,920,008.80
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
(i) 于 2019 年 2 月 25 日，本公司以人民币 294,524 万元竞得上海市浦东新区川沙新市镇城
南社区 C04-12、C04-13、C04-14 地块（以下简称“该地块”） 国有建设用地使用权。
本事项已经本公司第八届董事会 2019 年第一次临时会议审议通过。
(ii) 于 2019 年 3 月 4 日，本公司发行“上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行
2019 年公司债券(第一期)”。本期债券简称为 19 陆债 01，债券代码为 155201。本期债
券发行规模为 28 亿元，债券期限 5 年，票面年利率为 3.95%，固定利息，每年付息一次，
发行价格为 100 元/张，面向合格投资者发行。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
204 / 235
2018 年年度报告
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下 4 个报告分部：
房地产业务指从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、
物业管理等；
信托业务指资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投
资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并购及项目融资、
公司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、
资信调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固
有财产；以固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其他业
务等；
证券业务指为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销
与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务等；
“其他”分部包括除上述之外的服务业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，
以报告的分部利润为基础进行评价。在业务分部中列示的分部收入和资产包括直接归属于各分部
及可以基于合理标准分配到各分部的相关项目。作为资产负债管理的一部分，本集团的资金来源
和运用通过资产负债委员会在各个业务分部中进行分配。分部间的内部转移价格按照资金来源和
运用的期限，匹配中国人民银行公布的存贷款利率和同业间市场利率水平确定，费用根据受益情
况在不同分部间进行分配。
205 / 235
2018 年年度报告
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 证券 信托 房地产 其他 分部间抵销 合计
对外交易收入 286,278,316.25 1,134,882,733.62 10,991,851,387.21 225,757,124.44 - 12,638,769,561.52
分部间交易收入 -36,000,000.00 - 45,516,286.33 326,367,685.59 335,883,971.92 -
营业成本 351,575,666.14 405,626,535.49 5,075,995,742.83 29,452,907.52 45,612,168.64 5,817,038,683.34
利息收入 - - 34,461,122.53 - - 34,461,122.53
利息费用 - - 1,030,602,226.38 - 5,399,489.75 1,025,202,736.63
对联营企业和合营企
业的投资收益 - - 179,670,260.76 - - 179,670,260.76
资产减值损失 35,514,378.59 130,271,073.88 -754,145.57 177,574,904.72 127,539,503.72 215,066,707.90
折旧费和摊销费 20,747,148.80 12,958,403.84 690,282,316.62 340,094.60 - 724,327,963.86
利润/(亏损)总额 -126,019,499.39 592,731,858.52 4,804,254,208.63 349,980,514.24 161,542,589.05 5,459,404,492.95
所得税费用 -26,145,875.76 151,760,647.22 1,189,297,259.07 39,409,446.69 - 1,354,321,477.22
净利润/(亏损) -99,873,623.63 440,971,211.30 3,614,956,949.56 310,571,067.55 161,542,589.05 4,105,083,015.73
资产总额 4,431,566,914.24 9,061,853,195.53 67,910,924,539.03 10,555,623,217.58 13,847,320,693.30 78,112,647,173.08
负债总额 3,119,595,860.67 4,183,928,507.13 47,612,429,121.61 1,317,520,358.20 911,120,284.77 55,322,353,562.84
对联营企业和合营企
业的长期股权投资 - - 5,881,448,972.60 1,882,152,767.21 - 7,763,601,739.81
非流动资产增加额(i)
17,033,356.60 12,032,656.10 96,075,610.32 629,858.63 - 125,771,481.65
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
206 / 235
2018 年年度报告
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
√适用 □不适用
地理信息
对外交易收入
2018年 2017年
中国大陆 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
对外交易收入归属于客户所处区域。
非流动资产总额
2018年 2017年
中国大陆 33,993,214,131.75 33,397,517,088.39
非流动资产归属于该资产所处区域，不包括金融资产和递延所得税资产。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收票据及应收账款
总表情况
(1). 分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收票据 - -
应收账款 204,860,647.08 123,321,543.78
合计 204,860,647.08 123,321,543.78
其他说明：
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
应收票据
(2). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(3). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(5). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收账款
(1).应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 比 计提 账面 比 计提 账面
金额 例 金额 比例 价值 金额 例 金额 比例 价值
(%) (%) (%) (%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的应收账款 - - - - - - - - - -
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的应收账款 207,635,021.19 100 2,774,374.11 1.34 204,860,647.08 124,115,103.94 100 793,560.16 0.64 123,321,543.78
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的应收账
款 - - - - - - - - - -
合计 207,635,021.19 / 2,774,374.11 / 204,860,647.08 124,115,103.94 / 793,560.16 / 123,321,543.78
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 206,621,487.84 1,760,840.76 0.85
1至2年 944,601.96 944,601.96 100
2至3年 53,601.39 53,601.39 100
3 年以上 15,330.00 15,330.00 100
合计 207,635,021.19 2,774,374.11 1.34
确定该组合依据的说明：
无
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2018 年年度报告
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2).本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 1,980,813.95 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(4).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(6).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
总表情况
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,684,593.27 4,154,481.06
应收股利 - 23,107,676.29
其他应收款 8,785,658,876.57 6,983,837,365.28
合计 8,787,343,469.84 7,011,099,522.63
其他说明：
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2018 年年度报告
□适用 √不适用
应收利息
(2).应收利息分类
□适用 √不适用
(3).重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
单项金额重
大并单独计
提坏账准备
的其他应收
款 - - - - - 1,366,752.03 0.02 1,366,752.03 100 -
按信用风险
特征组合计
提坏账准备
的其他应收
款 8,789,734,235.40 100 4,075,358.83 0.05 8,785,658,876.57 6,986,520,169.08 99.98 2,682,803.80 0.04 6,983,837,365.28
单项金额不
重大但单独
计提坏账准
备的其他应
收款 - - - - - - - - - -
合计 8,789,734,235.40 / 4,075,358.83 / 8,785,658,876.57 6,987,886,921.11 / 4,049,555.83 / 6,983,837,365.28
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 8,785,684,679.57 25,803.00 0.00
1至2年 - - -
2至3年 1,106,834.00 1,106,834.00 100.00
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2018 年年度报告
3 年以上 2,942,721.83 2,942,721.83 100.00
合计 8,789,734,235.40 4,075,358.83 0.05
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款项 8,782,826,847.98 6,983,829,209.36
代收代付 1,106,834.00 1,106,834.00
押金及保证金 4,273,001.39 1,415,169.80
其他 1,527,552.03 1,535,707.95
合计 8,789,734,235.40 6,987,886,921.11
(3). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 25,803.00 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海佳二实
业投资有限 应收关联公
公司 司款项 7,546,523,438.79 1 年以内 85.86 -
上海申万置 应收关联公
业有限公司 司款项 488,172,541.60 1 年以内 5.55 -
上海佳项资
产管理有限 应收关联公
公司 司款项 428,320,909.48 1 年以内 4.87 -
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2018 年年度报告
上海智依投 应收关联公
资有限公司 司款项 239,020,891.28 1 年以内 2.72 -
天津陆津房
地产开发有 应收关联公
限公司 司款项 35,572,411.42 1 年以内 0.40 -
合计 / 8,737,610,192.57 / 99.4 -
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
212 / 235
2018 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 16,485,826,091.76 - 16,485,826,091.76 16,868,976,091.76 - 16,868,976,091.76
对联营、合营企业投资 3,304,912,231.65 - 3,304,912,231.65 3,478,809,876.15 - 3,478,809,876.15
合计 19,790,738,323.41 - 19,790,738,323.41 20,347,785,967.91 - 20,347,785,967.91
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值准 减值准备期末余
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
备 额
上海陆家嘴金融发展有限公
司 9,202,998,562.82 - - 9,202,998,562.82 - -
天津陆津房地产开发有限公
司 2,400,000,000.00 - - 2,400,000,000.00 - -
上海前滩实业发展有限公司 2,016,370,694.66 - - 2,016,370,694.66 - -
上海陆家嘴展览发展有限公
司 904,251,445.67 - - 904,251,445.67 - -
上海陆家嘴商务广场有限公
司 690,000,000.00 - - 690,000,000.00 - -
上海陆家嘴金融贸易区联合
发展有限公司 322,437,158.95 - - 322,437,158.95 - -
上海陆家嘴东怡酒店管理有
限公司 320,640,339.50 - - 320,640,339.50 - -
上海陆家嘴浦江置业有限公
司 636,500,000.00 - 350,000,000.00 286,500,000.00 - -
213 / 235
2018 年年度报告
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 - -
东顺(香港)投资有限公司 63,075,000.00 - - 63,075,000.00 - -
上海浦东陆家嘴置业发展有
限公司 54,146,187.12 - 33,150,000.00 20,996,187.12 - -
上海陆家嘴房产开发有限公
司 12,000,000.00 - - 12,000,000.00 - -
上海浦东陆家嘴软件产业发
展有限公司 10,059,397.23 - - 10,059,397.23 - -
上海陆家嘴商业经营管理有
限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海陆家嘴物业管理有限公
司 7,180,526.61 - - 7,180,526.61 - -
上海陆家嘴城建开发有限责
任公司 7,000,000.00 - - 7,000,000.00 - -
上海琻锦颐养院有限公司 4,394,021.04 - - 4,394,021.04 - -
上海陆家嘴金地停车场建设
管理有限公司 2,005,162.57 - - 2,005,162.57 - -
上海陆家嘴资产管理有限公
司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海佳三资产管理公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海佳纪资产管理有限公司 970,053.20 - - 970,053.20 - -
上海佳掣实业发展有限公司
(原“上海佳裕资产管理有限
公司”) 947,542.39 - - 947,542.39 - -
合计 16,868,976,091.76 - 383,150,000.00 16,485,826,091.76 - -
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2018 年年度报告
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期
权益法下确认的 其他综合 其他权益变 宣告发放现金股 计提减值准
单位 余额 追加投资 减少投资 其他 余额 末余额
投资损益 收益调整 动 利或利润 备
一、合营企业
上海富都世 290,103,631.58 - - 57,070,607.45 - - 100,617,457.42 - - 246,556,781.61 -
界发展有限
公司
陆家嘴东急 2,919,081.45 - - 977,200.51 - - 900,000.00 - - 2,996,281.96 -
不动产物业
经营管理(上
海)有限公司
小计 293,022,713.03 - - 58,047,807.96 - - 101,517,457.42 - - 249,553,063.57 -
二、联营企业
上海中心大 2,834,944,427.57 - - -136,944,905.25 - - - - - 2,697,999,522.32 -
厦建设发展
有限公司
上海浦东嘉 349,283,470.66 - - 82,333,655.56 - - 75,834,184.77 - - 355,782,941.45 -
里城房地产
有限公司
上海陆家嘴 1,559,264.89 - - 17,439.42 - - - - - 1,576,704.31 -
动拆迁有限
责任公司
小计 3,185,787,163.12 - - -54,593,810.27 - - 75,834,184.77 - - 3,055,359,168.08 -
合计 3,478,809,876.15 - - 3,453,997.69 - - 177,351,642.19 - - 3,304,912,231.65 -
其他说明：
无
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2018 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 5,803,789,132.31 2,515,852,617.28 1,873,893,305.47 542,306,503.90
其他业务 158,906,079.33 7,145,932.39 308,989,071.71 65,056,126.27
合计 5,962,695,211.64 2,522,998,549.67 2,182,882,377.18 607,362,630.17
其他说明：
2018 年度 2017 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 3,835,740,170.45 2,108,230,596.56 - -
房地产租赁及
管理 1,889,585,143.51 396,517,021.62 1,873,893,305.47 542,306,503.90
其他 78,463,818.35 11,104,999.10 - -
5,803,789,132.31 2,515,852,617.28 1,873,893,305.47 542,306,503.90
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 444,376,669.08 725,602,856.38
权益法核算的长期股权投资收益 3,453,997.70 38,177,676.28
处置长期股权投资产生的投资收益 - 2,349,403,455.10
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产取得的投资收益 425,913.64 337,353.93
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 4,210,410.30 8,210,826.95
委托贷款利息收入 68,667,105.87 49,991,980.26
理财产品投资收益 29,841,956.46 84,037,408.09
合计 550,976,053.05 3,255,761,556.99
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
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2018 年年度报告
5,755,658.80 该项目主要为本公司处置
锦绣华城商铺收益人民币
4,513,196.87 元，处置小轿
非流动资产处置损益 车等取得收益
1,267,651.86 元，非流动资
产报废损失人民币
25,189.93 元。
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 - -
29,913,776.62 该项目主要为本公司收到
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相 的政府扶持基金人民币
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府 14,496,829.69 元以及金融
补助除外） 业扶持基金人民币
15,192,189.75 元。
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占 - -
用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资 - -
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 - -
委托他人投资或管理资产的损益 - -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各 - -
项资产减值准备
债务重组损益 - -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用 - -
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价 - -
值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合 - -
并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的 - -
损益
394,571.57 该项目主要为本公司处置
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
交易性金融资产取得的投
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负
资收益 425,913.64 元以及
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性
交易性权益工具的公允价
金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
值变动损失人民币
产取得的投资收益
31,342.07 元。
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 - -
20,994,804.00 该项目主要为本公司收到
的对上海陆家嘴新辰投资
股份有限公司、上海陆家嘴
对外委托贷款取得的损益 新辰临壹投资有限公司以
及上海前绣实业有限公司
的委托贷款利息收入人民
币 20,994,804.00 元。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房 - -
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2018 年年度报告
地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损 - -
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 - -
24,745,448.92 该项目主要为本公司计入
营业外收入的赔偿金及罚
款收入等共计人民币
60,682,675.77 元，以及计
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
入营业外支出的延期交付
违约金、罚款及赔偿支出等
共计人民币 35,937,226.85
元。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 - -
所得税影响额 -20,441,106.36 -
少数股东权益影响额 -14,308,750.68 -
合计 47,054,402.87 -
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性
损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利 22.03 0.9966 0.9966
润
扣除非经常性损益后归属于公 21.72 0.9826 0.9826
司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2018 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
执行商定程序的专项报告
天 职 业 字 [2019]14782 号
目 录
执行商定程序的专项报告 1
已审执行商定程序的合并财务报表 3
已审执行商定程序的合并财务报表附注 8
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2018 年年度报告
执行商定程序的专项报告
天职业字[2019]14782 号
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：
我们接受上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）委托，对陆家嘴股份
按照附注二所述编制的财务报表相关信息的准确性执行了与陆家嘴股份商定的程序，包括 2018 年 12 月
31 日的合并资产负债表，2018 年度的合并利润表、合并股东权益变动表以及合并财务报表附注，并出具
专项报告。这些程序经陆家嘴股份管理层同意，其充分性和适当性由陆家嘴股份管理层负责。我们的责
任是按照《中国注册会计师相关服务准则第 4101 号——对财务信息执行商定程序》和业务约定书的要求
执行商定程序，并报告执行程序的结果。本业务的目的仅仅是为了帮助陆家嘴股份管理层在不改变采用
成本模式对投资性房地产进行计量的会计政策下，为了向投资者补充披露投资性房地产公允价值相关信
息的需要。现将执行的程序及得出的结果报告如下：
一、执行的程序
复核陆家嘴股份编制执行商定程序的财务报表中涉及投资性房地产公允价值相关的科目列报是否准
确。
二、其他事项
陆家嘴股份已经按照企业会计准则的规定编制了财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司资
产负债表，2018 年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及合并财务报表附注。普华
永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)已于 2019 年 3 月 29 日针对该财务报表向陆家嘴股份全体股东出
具了编号为普华永道中天审字(2019)第 10088 号审计报告。上述执行商定程序的专项报告应与该已审财
务报表一并阅读。
三、执行程序的结果
我们认为，后附的陆家嘴股份的执行商定程序的财务报表在所有重大方面按照附注二所述的编制基
础编制。
上述已执行的商定程序并不构成审计或审阅，因此我们不对上述财务报表发表审计或审阅意见。如
果执行商定程序以外的程序、或执行审计或审阅，我们可能得出其他应报告的结果。
本报告仅供陆家嘴股份用于第一段所述目的，不应用于其他目的及分发给其他单位或个人。
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2018 年年度报告
中国注册会计师： 王兴华
中国北京
二○一九年三月二十九日
中国注册会计师： 李玮俊
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2018 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 行次 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动资产： 1
货币资金 2 3,674,832,346.78 3,525,192,231.31
△结算备付金 3 718,842,756.91 569,112,137.93
△拆出资金 4
融出资金 5 656,791,868.65 957,612,865.89
☆交易性金融资产 6
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 7 3,255,789,462.39 3,009,513,317.66
衍生金融资产 8
应收票据及应收账款 9 537,808,941.89 285,478,687.45
预付款项 10
△应收保费 11
△应收分保账款 12
△应收分保合同准备金 13
其他应收款 14 777,873,344.41 696,470,959.03
△买入返售金融资产 15 1,396,160,017.16 3,312,758,690.65
存货 16 21,108,298,646.57 21,490,795,780.28
☆合同资产 17
持有待售资产 18
一年内到期的非流动资产 19 200,000,000.00
其他流动资产 20 3,535,643,352.43 2,585,072,007.15
流动资产合计 21 35,862,040,737.19 36,432,006,677.35
非流动资产： 22
△发放贷款及垫款 23
☆债权投资 24
可供出售金融资产 25 4,809,648,101.30 3,807,152,445.99
☆其他债权投资 26
持有至到期投资 27
长期应收款 28
长期股权投资 29 7,763,601,739.81 6,601,809,840.38
☆其他权益工具投资 30
☆其他非流动金融资产 31
投资性房地产 32 77,645,105,870.72 78,033,126,745.54
固定资产 33 2,090,931,280.44 1,574,907,910.82
在建工程 34 140,472.98 558,241,339.03
生产性生物资产 35
油气资产 36
无形资产 37 34,034,690.12 33,519,374.81
开发支出 38 1,124,469.84
商誉 39 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 40 160,075,332.34 120,574,506.20
递延所得税资产 41
其他非流动资产 42 947,019,615.93 5,056,720,083.14
非流动资产合计 43 94,322,603,578.52 96,656,974,250.95
44
45
46
47
48
资 产 总 计 49 130,184,644,315.71 133,088,980,928.30
法定代表人： 李晋昭 主管会计工作负责人： 胡习 会计机构负责人： 张亮
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2018 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表（续）
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年 12 月 31 日 金额单位：元
项 目 行次 2018 年 12 月 31 日 2017 年 12 月 31 日
流动负债： 50
短期借款 51 9,314,630,000.00 11,275,600,000.00
△向中央银行借款 52
△吸收存款及同业存放 53
△拆入资金 54 50,000,000.00 200,000,000.00
☆交易性金融负债 55
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 56
衍生金融负债 57
应付票据及应付账款 58 2,514,728,794.97 2,921,260,191.78
预收款项 59 6,040,655,078.16 2,685,353,961.99
☆合同负债 60
△卖出回购金融资产款 61 272,700,000.00 3,833,065,077.50
△应付手续费及佣金 62
应付职工薪酬 63 619,655,828.94 577,232,112.14
应交税费 64 2,183,799,366.40 2,084,133,535.73
其他应付款 65 23,731,039,581.55 26,317,174,630.81
△应付分保账款 66
△保险合同准备金 67
△代理买卖证券款 68 1,704,955,517.40 2,094,159,676.54
△代理承销证券款 69
持有待售负债 70
一年内到期的非流动负债 71 2,205,329,800.00 647,000,000.00
其他流动负债 72 1,445,126,878.30 357,646,446.17
流动负债合计 73 50,082,620,845.72 52,992,625,632.66
非流动负债： 74
长期借款 75 10,746,748,855.66 11,580,291,309.57
应付债券 76 5,500,000,000.00 5,100,000,000.00
长期应付款 77 265,725,889.74 280,958,406.74
长期应付职工薪酬 78 69,216,628.35 69,102,163.19
预计负债 79 1,382,377.25
递延收益 80 11,619,559.96 11,844,317.14
递延所得税负债 81 7,539,777,754.23 7,950,280,066.17
其他非流动负债 82 4,357,170,215.00 6,632,705,168.48
非流动负债合计 83 28,491,641,280.19 31,625,181,431.29
负 债 合 计 84 78,574,262,125.91 84,617,807,063.95
股东权益： 85
股本 86 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
其他权益工具 87
资本公积 88 39,494,043.95 38,898,158.63
减：库存股 89
其他综合收益 90 11,994,971,068.86 12,002,077,159.44
专项储备 91
盈余公积 92 1,753,941,186.75 1,409,377,148.13
△一般风险准备 93 285,003,048.13 181,058,717.38
未分配利润 94 22,755,402,690.19 21,079,606,876.14
归属于母公司股东权益合计 95 40,190,643,237.88 38,072,849,259.72
*少数股东权益 96 11,419,738,951.92 10,398,324,604.63
股东权益合计 97 51,610,382,189.80 48,471,173,864.35
负债和股东权益总计 98 130,184,644,315.71 133,088,980,928.30
法定代表人： 李晋昭 主管会计工作负责人： 胡习 会计机构负责人： 张亮
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2018 年年度报告
执行商定程序的合并利润表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年度 金额单位：元
项 目 行次 本年金额 上年金额
一、营业总收入 1 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
其中：营业收入 2 12,638,769,561.52 9,324,593,808.41
△利息收入 3
△已赚保费 4
△手续费及佣金收入 5
二、营业总成本 6 8,249,610,055.75 6,206,832,400.54
其中：营业成本 7 5,219,064,624.02 4,391,848,142.65
△利息支出 8
△手续费及佣金支出 9
△退保金 10
△赔付支出净额 11
△提取保险合同准备金净额 12
△保单红利支出 13
△分保费用 14
税金及附加 15 1,276,939,076.71 -104,565,737.59
销售费用 16 181,068,647.07 131,058,955.66
管理费用 17 369,392,929.74 363,724,613.23
研发费用 18
财务费用 19 988,078,070.31 1,280,782,640.69
资产减值损失 20 215,066,707.90 143,983,785.90
☆信用减值损失 21
其他 22
加：其他收益 23 29,913,776.62 80,984,478.60
投资收益（损失以“-”号填列） 24 397,765,977.58 2,498,708,704.83
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 25 179,670,260.75 196,863,145.77
△汇兑收益（损失以“-”号填列） 26
☆净敞口套期收益（损失以“-”号填列) 27
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 28 743,611,108.28 -164,767,421.41
资产处置收益（损失以“-”号填列） 29 1,267,651.86 19,931,041.24
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 30 5,561,718,020.11 5,552,618,211.13
加：营业外收入 31 60,682,675.77 73,749,818.13
减：营业外支出 32 35,962,416.78 12,129,440.74
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 33 5,586,438,279.10 5,614,238,588.52
减：所得税费用 34 928,142,041.69 1,419,044,278.19
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 35 4,658,296,237.41 4,195,194,310.33
（一）按所有权归属分类: 36
归属于母公司股东的净利润 37 3,692,251,277.80 3,483,476,039.42
*少数股东损益 38 966,044,959.61 711,718,270.91
（二）按经营持续性分类: 39
持续经营净利润 40 4,658,296,237.41 4,195,194,310.33
终止经营净利润 41
六、其他综合收益的税后净额 42 -7,686,909.24 -881,155,592.12
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 43 -7,106,090.58 -913,195,287.42
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 44
1.重新计量设定受益计划变动额 45
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 46
☆3.其他权益工具投资公允价值变动 47
☆4.企业自身信用风险公允价值变动 48
5.其他 49
（二）将重分类进损益的其他综合收益 50 -7,106,090.58 -913,195,287.42
1.权益法下可转损益的其他综合收益 51 -1,836,492.42 -14,693,745.19
☆2.其他债权投资公允价值变动 52
3.可供出售金融资产公允价值变动损益 53 -15,433,295.05 198,054,685.97
☆4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 54
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 55
☆6.其他债权投资信用减值准备 56
7.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） 57
8.外币财务报表折算差额 58 10,163,696.89 -1,325,161.37
9.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产转换日公
59
允价值大于账面价值部分
10.其他 60 -1,095,231,066.83
*归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 61 -580,818.66 32,039,695.30
七、综合收益总额 62 4,650,609,328.17 3,314,038,718.21
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2018 年年度报告
归属于母公司股东的综合收益总额 63 3,685,145,187.22 2,570,280,752.00
*归属于少数股东的综合收益总额 64 965,464,140.95 743,757,966.21
八、每股收益 65
（一）基本每股收益 66
（二）稀释每股收益 67
法定代表人：李晋昭 计工作负责人： 胡习 会计机构负责人：张亮
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2018 年年度报告
执行商定程序的合并股东权益变动表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年度 金额单位：元
本 年 金 额
归属于母公司股东的权益
项 目 行次
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减:库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 其他 小计
优先股 永续债 其他
栏 次 — 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
一、上年年末余额 1 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,002,077,159.44 1,409,377,148.13 181,058,717.38 21,079,606,876.14 38,072,849,259.72 10,398,324,604.63 48,471,173,864.35
加：会计政策变更 2
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,002,077,159.44 1,409,377,148.13 181,058,717.38 21,079,606,876.14 38,072,849,259.72 10,398,324,604.63 48,471,173,864.35
三、本年增减变动金额（减少以“-”
6 595,885.32 -7,106,090.58 344,564,038.62 103,944,330.75 1,675,795,814.05 2,117,793,978.16 1,021,414,347.29 3,139,208,325.45
号填列）
（一）综合收益总额 7 -7,106,090.58 3,692,251,277.80 3,685,145,187.22 965,464,140.95 4,650,609,328.17
（二）股东投入和减少资本 8 595,885.32 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
1.股东投入的普通股 9
2.其他权益工具持有者投
10
入资本
3.股份支付计入股东权益
11
的金额
4.其他 12 595,885.32 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
（三）专项储备提取和使用 13
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
（四）利润分配 16 344,564,038.62 103,944,330.75 -2,016,455,463.75 -1,567,947,094.38 -196,139,793.66 -1,764,086,888.04
1.提取盈余公积 17 344,564,038.62 -344,564,038.62
其中：法定公积金 18 172,282,019.31 -172,282,019.31
任意公积金 19 172,282,019.31 -172,282,019.31
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23 103,944,330.75 -103,944,330.75
3.对股东的分配 24 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
4.其他 25 -1,333,755.18 -1,333,755.18 -1,333,755.18
（五）股东权益内部结转 26
1.资本公积转增资本 27
2.盈余公积转增资本 28
3.盈余公积弥补亏损 29
4.设定受益计划变动额结
30
转留存收益
☆5.其他综合收益结转留存
31
收益
6.其他 32
四、本年年末余额 33 3,361,831,200.00 39,494,043.95 11,994,971,068.86 1,753,941,186.75 285,003,048.13 22,755,402,690.19 40,190,643,237.88 11,419,738,951.92 51,610,382,189.80
法定代表人： 李晋昭 主管会计工作负责人： 胡习 会计机构负责人： 张亮
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2018 年年度报告
执行商定程序的合并股东权益变动表（续）
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2018 年度 金额单位：元
上 年 金 额
归属于母公司股东的权益
项 目 行次
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减:库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 其他 小计
优先股 永续债 其他
栏 次 — 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
一、上年年末余额 1 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,858,974,425.95 1,145,158,613.56 141,184,462.11 19,511,728,415.60 37,057,775,275.85 10,975,972,738.78 48,033,748,014.63
加：会计政策变更 2
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,858,974,425.95 1,145,158,613.56 141,184,462.11 19,511,728,415.60 37,057,775,275.85 10,975,972,738.78 48,033,748,014.63
三、本年增减变动金额（减少以“-” -856,897,266.51 264,218,534.57 39,874,255.27 1,567,878,460.54 1,015,073,983.87 -577,648,134.15 437,425,849.72
6
号填列）
（一）综合收益总额 7 -913,195,287.42 3,483,476,039.42 2,570,280,752.00 743,757,966.21 3,314,038,718.21
（二）股东投入和减少资本 8 56,298,020.91 -308,308,224.89 21,364,928.65 -230,645,275.33 -904,662,654.23 -1,135,307,929.56
1.股东投入的普通股 9
2.其他权益工具持有者投
10
入资本
3.股份支付计入股东权益
11
的金额
4.其他 12 56,298,020.91 -308,308,224.89 21,364,928.65 -230,645,275.33 -904,662,654.23 -1,135,307,929.56
（三）专项储备提取和使用 13
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
（四）利润分配 16 572,526,759.46 18,509,326.62 -1,915,597,578.88 -1,324,561,492.80 -416,743,446.13 -1,741,304,938.93
1.提取盈余公积 17 572,526,759.46 -572,526,759.46
其中：法定公积金 18 286,263,379.73 -286,263,379.73
任意公积金 19 286,263,379.73 -286,263,379.73
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23 18,509,326.62 -18,509,326.62
3.对股东的分配 24 -1,324,561,492.80 -1,324,561,492.80 -416,743,446.13 -1,741,304,938.93
4.其他 25
（五）股东权益内部结转 26
1.资本公积转增资本 27
2.盈余公积转增资本 28
3.盈余公积弥补亏损 29
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4.设定受益计划变动额结
30
转留存收益
☆5.其他综合收益结转留存
31
收益
6.其他 32
四、本年年末余额 33 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,002,077,159.44 1,409,377,148.13 181,058,717.38 21,079,606,876.14 38,072,849,259.72 10,398,324,604.63 48,471,173,864.35
法定代表人： 李晋昭 主管会计工作负责人： 胡习 会计机构负责人： 张亮
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2018 年度执行商定程序的
合并财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、 企业的基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(“本公司”、“公司”)是一家在中华人民共和国
上海市注册的股份有限公司（中外合资、上市），于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司所发行人民
币普通股 A 股 2,444,551,200 股，境内上市外资股 B 股 917,280,000 股，均已在上海证券交易所
上市交易。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区浦东大道 981 号，总部地址为中国上海市
浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋。
本公司及子公司主要经营活动为：在浦东新区及天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综
合开发为主的房地产综合开发业务，包括房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施
的开发建设；纺织品、鞋帽服装、日用百货、日用化学产品，机电设备、五金制品、数码产品、
文教用品、玩具、体育器材、首饰、黄金珠宝首饰、包装服务、工艺美术品、皮革制品、鲜花、
钟表、箱包、眼镜（隐形眼镜除外）、汽车装饰用品、乐器、家居用品、化妆品、家用电器用品、
计算机（除计算机信息系统安全专用产品）、影像器材、通讯器材、一类医疗器材、食品（不含
生猪产品）、酒类的批发佣金代理（拍卖除外）零售和进出口；音响设备租赁。【依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控股方为上海
市浦东新区国有资产监督管理委员会。
二、 财务报表的编制基础
本公司已经按照企业会计准则的规定编制了财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及公司
的资产负债表，2018 年度合并及公司的利润表、股东权益变动表和现金流量表以及合并财务报表
附注(“财务报表”)。本执行商定程序的财务报表是本公司管理层在不改变采用成本模式对投资
性房地产进行计量的会计政策的情况下，为了向投资者补充披露投资性房地产公允价值相关信息
而编制的。
编制本执行商定程序的财务报表时，除某些金融工具和投资性房地产外，均以历史成本为计
价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
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编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层除依据“三、重要会计政策和会计估计”
中所述的会计政策对各会计要素进行确认和计量外，其他各项会计政策均与编制财务报表时所使
用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层运用了多项判断和估计，除“三、重要会
计政策和会计估计”中所述的重大会计判断和估计外，其他各项重大会计判断和估计均与编制财
务报表时所使用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层还遵循了以下重要的计量和披露原则。
(一)投资性房地产公允价值模式
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层认为投资性房地产所在地有活跃的房地产
交易市场且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，
从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：本公司管理层对 2012 年 1 月 1 日投资性房地产
的公允价值进行估计，将 2012 年 1 月 1 日作为投资性房地产后续计量模式的变更日，并将投资性
房地产公允价值与账面价值的差额调整期初未分配利润；自 2012 年 1 月 1 日起，本公司管理层于
每年年末对投资性房地产的公允价值进行估计。
(二)投资性房地产的公允价值的计量
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价
格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对本公司 2018 年度纳入合并范围的投
资性房地产的公允价值进行了评估，并于 2019 年 3 月 26 日出具了编号为 CW/SH/A/19/2014 的评
估咨询报告。
(三)当期及递延所得税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了投资性房地产公允价值变动对当期
及递延所得税的影响。在确认当期所得税负债时，本公司管理层认为其承担的现时纳税义务尚未
发生改变。因此，在编制本执行商定程序的财务报表时，本公司确认的应纳税所得额和当期所得
税与编制财务报表时确认的金额一致。在确认递延所得税时，本公司管理层认为其计税基础与编
制财务报表时使用的计税基础一致，并将投资性房地产公允价值与计税基础的差异确认为递延所
得税负债。
(四)土地增值税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了公允价值变动对土地增值税的影响，
并计提了土地增值税清算准备金。在计算土地增值税清算准备金时，本公司管理层以资产负债表
日投资性房地产的公允价值扣除投资性房地产账面原值后作为增值额的计算基础，在扣除相关税
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金和其他扣除项目后，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定确定增值率，并按照
适用的税率计算土地增值税清算准备金。
(五)对联营、合营企业的核算
本公司及子公司的部分联营、合营企业也持有投资性房地产，并按照成本模式后续计量。在
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层仅将本公司以及纳入合并范围内子公司所持有
的投资性房地产按照公允价值模式后续计量，未按照统一的会计政策重新计算并确认对联营、合
营企业的投资。
(六)执行商定程序的财务报表的列报和披露
本执行商定程序的财务报表包括执行商定程序的合并资产负债表，执行商定程序的合并利润
表，执行商定程序的合并股东权益变动表以及执行商定程序的财务报表附注。出于本执行商定程
序财务报表的目的，本执行商定程序的财务报表未包含执行商定程序的合并现金流量表，公司执
行商定程序的财务报表以及与执行商定程序的无关的财务报表附注；也未根据本执行商定程序财
务报表的税后净利润对法定财务报表中所确认的利润分配事项进行调整。
不同的会计政策、判断和估计、计量和披露原则会影响损益、资产和负债的报告金额及其披
露。因此，本执行商定程序的财务报表仅供投资者了解本公司投资性房地产公允价值的相关信息，
并不适合于任何其他用途。本执行商定程序的财务报表应与本公司的财务报表一并阅读。
三、 重要会计政策和会计估计
(一)投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土
地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，包括自行建造或开发活动
完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。投资性房地产应当
按照成本进行初始计量。
本公司在编制本执行商定程序的财务报表时，对合并范围内投资性房地产采用公允价值模式
进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对
投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价
格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性
房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
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如有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，则将投资性房地产转换为其
他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用；
2.作为存货的房地产，改为出租；
3.经董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发
生变化的正在建造或开发过程中的建筑物；
4.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
5.自用建筑物停止自用，改为出租。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值
作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转
换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转
换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价
值的，其差额计入股东权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，则终止
确认该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，则将
处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二)重大会计判断和估计
编制本执行商定程序的财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估计会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所
导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。除了在编制财务报表
时所使用的重大会计判断和估计外，在编制本执行商定程序财务报表时，管理层还做出了如下重
大会计判断和估计。
1.判断
在应用会计政策的过程中，管理层作出了以下对本执行商定程序财务报表所确认的金额具有
重大影响的判断：
投资性房地产账面价值预期的收回方式
递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金的计量，应当反映管理层预期
收回资产或清偿负债方式的税务影响。管理层在计量递延所得税负债或递延所得税资产以及土地
增值税清算准备金时，需要对投资性房地产账面价值的预期收回方式进行判断。
本公司管理层认为其持有的投资性房地产最终都会通过出售的方式收回其账面价值，而非持
续持有并不断消耗其全部的经济价值。因此，在编制本执行商定程序财务报表时，本公司管理层
确认了因投资性房地产公允价值变动而引起的递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税
清算准备金。
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2.估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致
未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
投资性房地产公允价值的确认
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；
无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价
格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司对估值技术所采用的假设和市场预期进行评估，包括检查模型的假设条件和定价因素，
模型假设条件的变化，市场参数性质，市场是否活跃，未被模型涵盖的公允价值调整因素，以及
各期间估值技术运用的一致性。
(三)公允价值计量
编制本执行商定程序财务报表时，本公司于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工
具投资和投资性房地产。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产
所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或
者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，假定该交易在相
关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市
场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，
或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和
其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不
切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在本执行商定程序的财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量
整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量
日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入
值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察
输入值。
每个资产负债表日，本公司对在执行商定程序财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产
和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
编制本执行商定程序财务报表时，本公司持续以公允价值计量的资产和负债：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察输入值 重要不可观察输入值
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第一层次 第二层次 第三层次 合计
2018 年
以公允价值计量且
其变动计入当期损 1,172,697,225.01 352,122,449.81 1,730,969,787.57 3,255,789,462.39
益的金融资产
可供出售金融资产 508,710,204.98 45,085,500.00 4,494,817,002.91 5,048,612,707.89
投资性房地产 77,645,105,870.72 77,645,105,870.72
2017 年
以公允价值计量且
其变动计入当期损 413,106,623.14 2,596,406,694.52 3,009,513,317.66
益的金融资产
可供出售金融资产 810,917,260.61 3,138,611,188.13 939,021,935.90 4,888,550,384.64
投资性房地产 78,033,126,745.54 78,033,126,745.54
四、 执行商定程序财务报表的批准
本执行商定程序财务报表业经本公司董事会于 2019 年 3 月 29 日批准。
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第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告
备查文件目录
的原稿。
董事长：李晋昭
董事会批准报送日期：2019 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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