2019 年年度报告
公司代码：600663 公司简称：陆家嘴
900932 陆家 B 股
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2019 年年度报告
1 / 233
2019 年年度报告
董事长致辞
2019 年，公司时刻牢记以习近平同志为核心的党中央赋予上海的一系列新的重大
使命和任务，深入学习贯彻党的十九届四中全会精神，深入贯彻落实上海市委市政府、
浦东新区区委区政府各项决策，坚持以“稳中求进”为工作总基调，聚焦主业发展，
整合优势资源，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，保持经营业绩
持续增速。
在全年经济环境下行、行业走势整体承压及租赁招商竞争加剧的大背景下，作为
控股股东——上海陆家嘴（集团）有限公司的商业地产开发建设及运营的实施平台，
公司积极参与浦东各新兴区域的发展。在继续深耕细作陆家嘴金融城的同时，以前滩
国际商务区标志性建筑“前滩中心”项目的建设为抓手，推进前滩区域的开发建设向
纵深挺进，更积极参与了“张江科学城”核心承载区“科学之门 A 座”等 5 个项目的
开发，将力争实现 60 个月竣工的目标，为孕育硬科技提供沃土。
与此同时，围绕浦东“战略招商、精准招商”，公司努力做好“东道主”和“店
小二”，构建了以“专业化”为核心的房地产运维平台，进一步优化营商环境，打造
楼宇经济效益新高地。
公司金融服务板块积极履行区属金控平台的职责，将金融服务深度嵌入区域产业
链，服务实体经济，推动业务协同，产融结合有序推进。
2019 年，公司实现营业收入为 147.73 亿元，较 2018 年度增长 16.89%，实现归
母净利润约为 36.77 亿元，较 2018 年度增长 9.76%，交出了一份令人满意的答卷。
2020 年，在全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之际，浦东新区也将跨入
而立之年。公司将紧密围绕浦东新区“从 1 万亿到 2 万亿”的倍增计划，发挥好“擎
旗手”“领头羊”“主力军”的作用，持续强投资、速开发、促招商、优管理，以更
大的责任担当、更优的精神状态，持续推进公司新发展、新飞跃。
2 / 233
2019 年年度报告
办公物业
【办公物业是陆家嘴的核心资产，其优越的地理位置以及卓越的建筑品质是这部分资产稳定增值
的关键】
办公物业主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。
目前长期在营甲级写字楼共 22 幢，总建筑面积约 173 万平方米，主要位于上海陆家嘴核心
地段、前滩国际商务区以及天津红桥区，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管
理。截至 2019 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 91%，平均租
金 8.66 元/平方米/天，同比上涨逾 2%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约
为 63%，平均租金 3.45 元/平方米/天。
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营甲级写字楼 竣工年代
面积（M2） （M2） 比例
星展银行大厦 46,942 68,139 100% 2009
钻石大厦 40,008 48,438 55% 2009
陆家嘴商务广场 67,495 98,532 77.50% 2000
陆家嘴金融信息楼 5,039 9,080 100% 2010
陆家嘴基金大厦 32,550 42,325 55% 2011
陆家嘴投资大厦 33,841 43,490 55% 2011
陆家嘴世纪金融广场 324,031 435,603 100% 2014
上海纽约大学大厦 48,736 57,663 55% 2014
东方汇（世纪大都会） 125,105 194,589 55% 2015
天津陆家嘴金融广场 189,471 268,553 100% 2017
陆家嘴金融广场 47,833 136,848 100% 2017
陆家嘴富汇大厦 43,300 65,623 100% 2017
陆家嘴金控广场 61,772 90,440 55% 2018
前滩东方新都（前滩 34 地块办公楼） 39,045 74,624 60% 2019
陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2) 81,790 94,532 100% 2019
合计 1,186,959 1,728,479 - -
权益总面积 - 1,461,834 - -
3 / 233
2019 年年度报告
地上建筑 总建筑面积 权益
主要在营高品质研发楼 竣工年代
面积（M2） （M2） 比例
软件园 1 号楼 14,317 14,317 100% 1994
软件园 2 号楼 23,783 23,783 100% 1994
软件园 4 号楼 8,148 10,194 100% 1996
软件园 5 号楼 1,393 1,393 100% 1996
软件园 7 号楼 12,232 17,810 55% 2007
软件园 8 号楼 29,545 32,664 100% 2007
软件园 9 号楼 40,758 47,864 100% 2008
软件园 10 号楼 24,290 28,124 100% 2009
陆家嘴金融服务广场
70,620 89,325 100% 2012
（软件园 11 号楼）
软件园 12 号楼 10,905 11,595 100% 2012
陆家嘴金融服务广场二期
24,739 28,107 100% 2017
（软件园 13 号楼）
软件园 E 楼 3,210 9,810 55% 2010
陆家嘴 981 大楼 12,120 12,120 100% 2010
合计 276,060 327,106 - -
权益总面积 - 314,677 - -
地上建筑 总建筑面积 权益 拟/竣工年
主要在建项目
面积（M ） 2 2
（M ） 比例 代
前滩中心 25-2 地块超高层办公楼 169,475 195,441 60% 2020
竹园 2-16-1 地块 43,113 59,538 55% 2022
张江中区 74-01 地块（办公部分） 26,585 37,711 60% 2023
张江中区 56-01 地块（办公部分） 69,547 101,800 60% 2024
张江中区 57-01 地块超高层办公楼 174,578 231,245 60% 2024
川沙 C04-13、04-14 地块（办公部分） 36,643 63,602 100% 2023
苏州 8 号地块（办公部分） 23,813 38,191 95% 2021
合计 543,754 727,528 - -
权益总面积 - 472,347 - -
4 / 233
2019 年年度报告
商业物业
陆家嘴的商业物业目前主要包括上海 L+MALL、天津 L+MALL、陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、
天津虹桥新天地、陆家嘴金融城配套商业设施等，其定位和设计各有特色，均位于所属商圈的核
心地段。
截至 2019 年末，商业物业总建筑面积超过 45 万平方米，其中：上海 L+MALL 年末出租率 98%，
平均租金 10 元/平方米/天；天津 L+MALL 年末出租率 95%，平均租金 2.82 元/平方米/天；陆家嘴
96 广场和陆家嘴 1885 年末出租率分别为 91%和 90%，平均租金分别为 10.90 元/平方米/天和 8.85
元/平方米/天。年内，上海陆悦坊于 8 月开业，年末出租率 90%。
地上建筑面积 总建筑面积
主要在营商业物业 2 权益比例 竣工年代
（M ） 2
（M ）
陆家嘴 96 广场 29,002 66,195 55% 2008
陆家嘴 1885 7,177 14,268 100% 2008
陆家嘴金融城配套商业设施 10,139 10,139 100% 2012
陆家嘴公馆商铺 3,434 3,434 100% 2009
天津虹桥新天地 6,065 6,065 100% 2011
上海 L+MALL 120,249 187,526 100% 2017
天津 L+MALL 100,394 151,652 100% 2017
陆悦坊（原花木 04-15 配套商业） 10,335 14,996 100% 2019
合计 286,795 454,275 - -
权益总面积 - 424,488 - -
地上建筑面积 总建筑面积 权益比 拟/竣工
主要在建项目 2
（M ） 2
（M ） 例 年代
前滩 25-1 地块商业中心 100,225 207,783 30% 2021
苏州 9 号地块配套商业 24,213 27,845 95% 2021
苏州 8 号地块（商业部分） 32,192 51,628 95% 2021
张江中区 73-02 地块 43,227 79,970 60% 2023
张江中区 74-01 地块（商业部分） 40,745 65,413 60% 2023
川沙 C04-13/14 地块（商业部分） 30,256 52,517 100% 2023
张江中区 56-01 地块（商业部分） 7,530 32,979 60% 2024
张江中区 57-01 地块（商业部分） 19,630 36,285 60% 2024
合计 298,018 554,420 - -
权益总面积 - 319,139 - -
5 / 233
2019 年年度报告
酒店物业
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和陆家嘴明城酒店，全年营
业收入达 1.41 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2019 年 GOP 率为 37.52%，全年出租率为 84.49%；
天津陆家嘴万怡酒店于 2017 年 10 月开业，配备 258 间房间，2019 年 GOP 率为 19.38%，全年出租
率为 80.19%；陆家嘴明城酒店于 2018 年 8 月开业，配备 221 间房间，2019 年 GOP 率为 25.45%，
全年出租率 58.95%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营酒店 2 2
权益比例 竣工年代
（M ） （M ）
东怡大酒店 18,406 29,185 100% 2009
天津陆家嘴万怡酒店 46,462 71,524 100% 2017
陆家嘴明城酒店 17,884 19,635 100% 2018
合计 82,752 120,344 - -
权益总面积 - 120,344 - -
地上建筑面积 总建筑面积
在建酒店 2 2
权益比例 拟/竣工年代
（M ） （M ）
前滩 25-2 酒店 62,183 90,994 60% 2021
张江中区 56-01 酒店 53,674 78,566 60% 2024
合计 115,857 169,560 - -
权益总面积 - 101,736 - -
6 / 233
2019 年年度报告
会展物业
公司通过全资子公司----上海陆家嘴展览发展有限公司与德国展览集团国际有限公司合资成
立的上海新国际博览中心有限公司投资建设了上海新国际博览中心。上海新国际博览中心共拥有
17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面积达 10 万平方米。2019 年，尽管市场
竞争日趋激烈，中美贸易争端加剧，全球经济动荡，上海新国际博览中心坚持引进品牌化、专业
化、国际化展会资源的经营战略不动摇，展览业务继续保持着稳定增长的态势，全年共承接了 139
场不同规模的展览会，行业分布主要包括食品饮料和酒店用品、电子信息、机械设备、家具家居、
建材卫浴、农林化工等，以轻工行业为主。2019 年上海新国际博览中心主营业务各项经营指标相
较于 2018 年均有不同程度的增长，全年共实现合同销售面积 738.64 万平方米，较 2018 年同比增
长 6.80%；实现销售收入 11.67 亿元，较 2018 年同比增长 12.10%；场馆总利用率达 70.30%，接
近历史高位。经过近二十年的发展，上海新国际博览中心的展馆销售面积、出租率、市场占有率、
客户满意度、营业额和利润率等经营指标均处于行业领先地位。
权益
地上建筑面积 总建筑面积 比例
在营项目 2 2 竣工年代
（M ） （M ）
上海新国际博览中心 386,774 386,774 50% 2011
合计 386,774 386,774 - -
权益总面积 - 193,387 - -
7 / 233
2019 年年度报告
住宅物业
陆家嘴的住宅物业分为长期持有在营型和短期出售型。截至 2019 年末，长期持有在营型项目
为东和公寓，共有 412 套住宅，年末出租率为 93%，平均租金达 25,708 元/套/月。
2019 年度，公司各类出售型住宅物业实现销售收入 39.7 亿元，主要来自于明城花苑（原明
城大酒店）、前滩东方逸品(前滩 34 地块住宅项目)、天津海上花苑二期（东标段）、苏州 15 号
地块二期及其他存量房、存量车位的销售。在售项目的整体去化率约为 67%。
地上建筑面积 总建筑面积
在营项目 2 2
竣工年代
（M ） （M ）
东和公寓 82,083 92,408 2009
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间
主要销售项目 2 2 2
竣工年代
（M ） （M ） （元/M ）
前滩东方逸品（前滩
60,234 67,470 71,612-90,512 2019
34 地块住宅项目）
天津海上花苑二期
103,929 141,854 41,808-48,370 2020
（东标段）
苏州 15 号地块二期 27,296 37,628 17,869-22,823 2019
明城花苑（原明城大
44,114 48,692 53,557 1997
酒店）
合计 235,573 295,643 - -
地上建筑面积 总建筑面积 备案价格区间 拟竣工
在建项目 2
（M ）
2
（M ） （元/M ）
2 年代
天津海上花苑二期（东标段） 103,929 141,854 41,808-48,370 2020
苏州 14 号地块 103,197 140,792 - 2021
苏州 12 号地块 226,736 312,948 - 2022
川沙 C04-12 地块 68,617 98,617 - 2022
张江中区 75-02 租赁住宅项目 86,120 153,672 - 2023
合计 588,598 847,883 - -
8 / 233
2019 年年度报告
土地储备
2
区域 土地面积（M ）
上海地区 236,398
小陆家嘴区域内 45,183
世纪大道两侧 175,815
竹园商贸区 15,400
苏州地区 409,448
合计 645,846
9 / 233
2019 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见 的审计报告。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）张亮声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司按 2019 年度净利润的 10%分别提取法定盈余公积和任意盈余公积后，以 2019 年末总股
本 4,034,197,440 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金红利人民币 4.56 元（含税），共计分
配现金红利人民币 1,839,594,032.64 元。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内涉及对未来的计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质性承诺，请投资者注
意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”
下“关于公司未来发展的讨论与分析”中的相应内容。
十、 其他
□适用 √不适用
10 / 233
2019 年年度报告
目录
第一节 释义................................................................................................................................... 12
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 13
第三节 公司业务概要................................................................................................................... 16
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 19
第五节 重要事项........................................................................................................................... 46
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 63
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 69
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 70
第九节 公司治理........................................................................................................................... 76
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 79
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 83
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 233
11 / 233
2019 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期、本年度 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日
陆家嘴、陆家嘴股份、
指 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
本公司、公司、上市公司
陆家嘴集团、控股股东 指 上海陆家嘴（集团）有限公司
联合公司 指 上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
陆金发 指 上海陆家嘴金融发展有限公司
爱建证券 指 爱建证券有限责任公司
陆家嘴信托 指 陆家嘴国际信托有限公司
陆家嘴国泰人寿 指 陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
中银消费 指 中银消费金融有限公司
苏州绿岸 指 苏州绿岸房地产开发有限公司
前滩实业 指 上海前滩实业发展有限公司
前绣实业 指 上海前绣实业有限公司
佳湾公司 指 上海佳湾资产管理有限公司
佳二公司 指 上海佳二实业投资有限公司
华宝信托 指 华宝信托有限责任公司
东翌置业 指 上海东翌置业有限公司
新辰投资 指 上海陆家嘴新辰投资股份有限公司
新辰临壹 指 上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司
陆家嘴物业 指 上海陆家嘴物业管理有限公司
申万置业 指 上海申万置业有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
新区国资委 指 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
海通证券 指 海通证券股份有限公司
锦天城律师 指 上海市锦天城律师事务所
安永会计师 指 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
普华永道会计师 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《上市规则》 指 《上海证券交易所股票上市规则》（2018 年修订）
土地批租 指 土地使用权转让
元、千元、万元、亿元 指 人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元
12 / 233
2019 年年度报告
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文简称 陆家嘴
公司的外文名称 Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王辉 闵诗沁
中国上海浦东东育路227弄6号 中国上海浦东东育路227弄6号
联系地址
前滩世贸中心（二期）D栋21楼 前滩世贸中心（二期）D栋21楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国(上海)自由贸易试验区浦东大道981号
公司注册地址的邮政编码 200135
公司办公地址 中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）D栋18-21楼
公司办公地址的邮政编码 200126
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点
上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报、
公司选定的信息披露媒体名称
香港文汇报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
中国上海浦东东育路227弄6号
公司年度报告备置地点
前滩世贸中心（二期）D栋21楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663
B股 上海证券交易所 陆家B股 900932
六、 其他相关资料
名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼
办公地址
（境内） 普华永道中心 11 楼
签字会计师姓名 陈玲、曹志斌
13 / 233
2019 年年度报告
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2019年 2018年 2017年
增减(%)
营业收入 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52 16.89 9,324,593,808.41
归属于上市公司股东 3,677,355,264.27 3,350,247,652.73 9.76 3,129,917,746.27
的净利润
归属于上市公司股东 3,439,188,741.63 3,303,193,249.86 4.12 2,942,586,528.50
的扣除非经常性损益
的净利润
经营活动产生的现金 517,368,526.94 4,317,379,145.43 -88.02 -5,358,164,398.34
流量净额
本期末比上年同
2019年末 2018年末 2017年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东 18,119,232,085.30 16,094,931,705.64 12.58 14,319,141,352.55
的净资产
总资产 91,440,175,340.91 78,112,647,173.08 17.06 81,180,120,505.90
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2019年 2018年 2017年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.9115 0.8305 9.76 0.9310
稀释每股收益（元／股） 0.9115 0.8305 9.76 0.9310
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.8525 0.8188 4.12 0.8753
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 21.66 22.03 减少0.37个百分点 22.19
扣除非经常性损益后的加权平均净
20.26 21.72 减少1.46个百分点 20.86
资产收益率（%）
注：公司 2018 年末的总股本为 3,361,831,200 股，经 2018 年度利润分配实施完毕后，2019 年末总
股本为 4,034,197,440 股。
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
14 / 233
2019 年年度报告
九、 2019 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 3,853,576,821.11 4,334,958,103.08 2,292,259,549.76 4,292,144,301.63
归属于上市公司股东
871,735,222.66 1,175,348,153.70 447,689,555.51 1,182,582,332.40
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 741,028,909.33 1,169,575,997.58 471,947,370.49 1,056,636,464.23
后的净利润
经营活动产生的现金
-561,625,074.31 -1,088,107,165.96 -8,951,057,069.26 11,118,157,836.47
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2019 年金额 附注（如适用） 2018 年金额 2017 年金额
非流动资产处置损益 13,692,217.32 该项目主要为本集团本期处置 5,755,658.80 157,045,995.23
固定资产天津泉春里、佳怡公
寓自用房屋、宁波市鄞州区兴
宁路自有房产产生收益
13,599,999.46 元以及处置其
他非流动资产产生收益
92,217.86 元。
计入当期损益的政府补 85,611,458.58 该项目主要为本公司收到的金 29,913,776.62 80,984,478.60
助，但与公司正常经营业 融 业 扶 持 基 金 人 民 币
务密切相关，符合国家政 61,204,382.37 元、租赁业务扶
策规定、按照一定标准定 持基金人民币 10,000,000.00
额或定量持续享受的政府 元、进项税加计抵扣减免税款
补助除外 6,105,187.62 元、育商扶持基
金 2,570,000.00 元及稳岗补贴
等其他 4,640,060.78 元。
除同公司正常经营业务相 228,794,535.74 该项目主要为本集团处置交易 394,571.57 4,236,126.77
关的有效套期保值业务 性金融资产取得的投资收益
外，持有交易性金融资产、 149,799,610.35 元以及交易性
交易性金融负债产生的公 权益工具的公允价值变动损失
允价值变动损益，以及处 78,994,925.39 元。
置交易性金融资产、交易
性金融负债和可供出售金
融资产取得的投资收益
对外委托贷款取得的损益 16,605,314.11 该项目主要为本公司收到的对 20,994,804.00 10,268,972.75
新辰投资、新辰临壹以及前绣
实业的委托贷款利息收入人民
币 16,605,314.11 元。
除上述各项之外的其他营 70,340,763.82 该项目主要为本公司计入营业 24,745,448.92 61,683,343.44
业外收入和支出 外收入的赔偿金及罚款收入等
共计人民币 71,347,747.2 元，
15 / 233
2019 年年度报告
以及计入营业外支出的延期交
付违约金、罚款及赔偿支出等
共计人民币 970,054.55 元。
少数股东权益影响额 -73,116,694.53 -14,308,750.68 -48,608,785.72
所得税影响额 -103,761,072.40 -20,441,106.36 -78,278,913.30
合计 238,166,522.64 47,054,402.87 187,331,217.77
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 - 1,744,274,052.02 1,744,274,052.02 349,354,873.97
以公允价值计量且其变 3,255,789,462.39 - -3,255,789,462.39 -
动计入当期损益的金融
资产
其他非流动金融资产 - 3,872,655,445.38 3,872,655,445.38 523,936,543.05
可供出售金融资产 5,048,612,707.89 - -5,048,612,707.89 -
合计 8,304,402,170.28 5,616,929,497.40 -2,687,472,672.88 873,291,417.02
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
2019 年，公司继续坚持以商业地产为核心，以商业零售为延伸，以金融服务为纽带，打造“以
商业地产为核心，以商业零售和金融服务为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”
发展格局。同时，公司牢牢把握浦东改革开发再出发的机遇，积极参与浦东各新兴区域的蓬勃发
展，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，发展前滩、张江科学城、川沙新市镇等区域。
公司始终围绕“终点即起点”目标，聚焦主业发展，整合优势资源，提高项目开发及运营水平，
加强团队专业化管理能力，提升核心资产价值，秉承“稳健经营、持续发展”理念，全方位提升
“陆家嘴地产”品牌价值。
一方面，公司商业地产板块以产品类型划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租
赁及转让。公司继续持有核心产品长期运营的同时，推进短期住宅产品的销售及部分办公楼宇的
转让，实现资产的有序流动。
16 / 233
2019 年年度报告
另一方面， 公司金融板块积极履行金融服务的职责，将金融服务深度嵌入区域产业链，服务
实体经济，推动业务协同，培育新的增长点。同时，继续坚持风险稳控，完善制度建设、合规管
理体系，确保各项业务健康发展。
综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让零星物业，并
发挥金融板块的特长，推动业务协同，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，实
现公司股东利润最大化的目标。
（二）行业情况
房地产板块方面，2019 年，在中央以“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海房地
产政策总体以微调为主，松紧并存，并结合一城一策、因地制宜、综合施策，保持整体市场平稳
运行。各级政府继续聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，收紧房地产融资渠道，从严监管
房地产行业资金流向；同时加快住房制度改革，改良配套政策，补齐保障和租赁的短板，加大保
障性住房数量，实现租售“两条腿”走路，有效维护“三稳”目标。2019 年，上海写字楼市场租赁情
绪趋弱，行业竞争持续激烈。年内新增供应虽有放缓，但整体市场依然维持供过于求、租金和出
租率双降的局面。此外，受内外部经济下行的影响，企业为减少办公租赁成本，选择性价比更高
的写字楼成为共识，租户从核心商务区迁址配套较成熟的非核心商务区趋势也逐渐显现。随着新
增供应持续入市，未来几年上海写字楼市场仍将面临压力。
金融板块方面，面对复杂严峻的国内外经济金融形势，2019 年央行坚持稳中求进工作总基调，
强调稳增长和防风险的平衡关系，坚持结构性去杠杆，实施稳健货币政策，控制重点领域信用风
险，继续打好防范化解重大风险攻坚战。同时，进一步深化金融改革开放，年内，科创板设立、
改革完善 LPR 形成机制、全面取消在华外资银行、证券、基金等金融机构业务范围限制；推动金
融机构加速转型，丰富金融产品，提升金融服务效率；加强金融开放与监管密切结合，为高质量
发展保驾护航。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大
量优质经营性物业，并将触角延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、天津红桥区以及苏
17 / 233
2019 年年度报告
州高新区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城
市开发经验，成功转型为商业地产投资、开发、运营商。近年来，在市场调整和资金面趋紧的双
重压力下，房地产行业集中度加速提升，公司通过规模效应、资源优势，可准确把握市场节奏，
推动租赁运营、住宅销售，整体竞争优势持续凸显。
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平
方米，到 2019 年末增至 272 万平方米。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、
前滩国际商务区以及天津红桥区，区位极佳，交通便捷，为公司商业地产主业良性、稳健发展提
供有力支撑。公司将继续积极参与浦东各新兴区域发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇
核心区域纵深挺进，并构建以“专业化”为核心的房地产运维平台，进一步提升在营商办经营性
物业的优质性，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业营销团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专
业营销团队，积累了良好的自有客户资源，有效控制了营销成本。公司按产品类型，即办公、商
业、住宅和酒店，分别组建专业化营销管理团队。营销团队之间既有分工，又有合作，为公司产
品经营提供有效保障。同时，公司建立从“楼宇招租”到“战略招商”的新机制，利用自身多元、梯
度的产品优势，优化激励措施，提供注册、税收双落地企业扩租、续租优先权，进一步增强重点
客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。
（三）持续发展的历史机遇。公司作为控股股东陆家嘴集团重要的商业房地产平台，仍处在
一个大有作为的发展时代。在控股股东的支持下，公司已经成功进军前滩国际商务区、张江科学
城的核心位置，承担区域标志性建筑的开发建设，且已经全面启动；此外，公司也积极参与上海
临港区域的开发，参股项目建设已全面启动。
（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于 2017 年完成了陆金发 100%股权的收购，一
举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”发
展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司正成为集团商业地产开发建
设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。
（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现
代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司
18 / 233
2019 年年度报告
信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结
构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立
性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2019 年，是新中国成立 70 周年, 是高水平全面建成小康社会的关键之年，是公司转型升级走
向高质量发展的奋进之年。过去的一年，在董事会领导下，公司把握“稳中求进”的工作基调，
聚焦主业发展，整合优势资源，持续推进“商业地产+商业零售+金融服务”业务格局，顺利完成
了全年各项工作目标。
二、报告期内主要经营情况
2019 年，公司董事会持续加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，
发挥专业能力、科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股
东方利益。全年，公司共召开 12 次董事会（含临时董事会），召开 9 次专业委员会会议，为公司
各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
（一）2019 年度经营工作回顾
1、2019 年度营业收入 147.73 亿元，其中：房地产业务收入 128.27 亿元；金融业务收入 19.46
亿元。
2、2019 年度房地产业务成本及费用 51.76 亿元；金融业务成本及管理费用 8.23 亿元。
3、2019 年度的项目开发投资支出 34.45 亿元。
4、2019 年度实现归属上市公司净利润 36.77 亿元，与 2018 年度相比增长了 9.76%。
（二）2019 年经营工作分析。
1、经营收入分析。
（1）物业租赁收入。
①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计 39.47 亿元。
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2019 年度租赁收入 31.99 亿元，比 2018
年增长 2.49 亿元，同比增幅 8%。
目前公司持有长期在营甲级写字楼共 22 幢，总建筑面积 173 万平方米。截至 2019 年末，上
海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为 91%，平均租金 8.66 元/平方米/天，同
19 / 233
2019 年年度报告
比上涨逾 2%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约 63%，平均租金 3.45 元/
平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融
航运大楼。截至 2019 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租率达到
84%，平均租金 6.33 元/平方米/天。
商业物业。2019 年度租赁收入为 4.43 亿元，比 2018 年增加 2.04 亿元，同比增幅 85%。
商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊、天津虹桥新天地、陆家嘴金融城
配套商业设施以及位于上海、天津的两个 L+Mall。截至 2019 年末，商业物业总建筑面积超过 45
万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 91%；陆家嘴 1885 出租率为 90%；上海 L+Mall
出租率为 98%；天津 L+Mall 出租率为 95%；陆悦坊于 2019 年 5 月试营业，8 月正式营业，年末出
租率为 90%，开业率为 90%。
酒店物业。2019 年度营业收入为 1.41 亿元，比 2018 年减少 11%。
公司拥有三家商务型酒店----东怡大酒店、天津陆家嘴万怡酒店和陆家嘴
酒店，全年营业收入达 1.41 亿元。东怡大酒店配备 209 间房间，2019 年 GOP 率为 37.52%，
全年出租率为 84.49%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2019 年 GOP 率为 19.38%，全年出
租率为 80.19%；陆家嘴明城酒店于 2018 年 8 月开业，配备 221 间房间，2019 年 GOP 率为 25.45%，
全年出租率 58.95%。
住宅物业。2019 年度租赁收入 1.58 亿元，比 2018 年减少 207 万元，同比减少 1%。
长期持有在营的住宅物业主要是东和公寓，共有 412 套住宅，总建筑面积约 9 万平方米，年
末出租率为 93%，平均租金达 25708 元/套/月。
养老物业。公司长期持有在营的养老物业是金色阳光颐养院，共有 120 个套间，总建筑面积
1.7 万平方米，2019 年度租赁收入 676 万元。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 8.28 亿元。
公司持股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资收益
方式计入合并报表。
会展物业。2019 年度租赁收入 7.49 亿元，比 2018 年同期增加 6.09%。
富都世界。2019 年度租赁收入 0.79 亿元，比 2018 年同期增加 5.33%。
（2）房产销售收入。
2019 年度，公司实现各类房产销售现金流入合计 43.29 亿元，其中：
住宅物业实现销售收入 39.7 亿元，主要来自于明城花苑（原明城大酒店）、前滩东方逸品、
天津海上花苑二期（东标段）、苏州 15 地块二期及其他存量房、存量车位的销售。2019 年度累
计住宅物业合同销售面积 7.5 万平方米，合同销售金额 34.18 亿元，在售项目的整体去化率为 67%。
20 / 233
2019 年年度报告
办公物业实现现金流入 3.58 亿元，主要是公司于报告期内收到东方汇工程往来款 1.15 亿元，
以及陆家嘴金融广场 2 号办公楼销售结算尾款 2.43 亿元。
（3）物业管理及服务性收入。
合并报表范围内，2019 年度，公司实现 16.82 亿元物业管理收入，比 2018 年度同期增加 21.62%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2019 年度实现 4.38 亿元的服务性收入，比
2018 年度同期增加 31.14%。 上海富都世界有限公司 2019 年度实现 0.47 亿元物业管理收入，比
2018 年度同期减少了 49.46%。
（4）金融服务收入。
2019 年度金融业务实现收入 19.46 亿元，占公司营业收入总额的 13.18%。
（二）项目投资分析
竣工项目 2 个，总建筑面积 15.07 万平方米，为陆家嘴滨江中心、苏州 15 号地块二期。
新开工项目 10 个，总建筑面积 149.47 万平方米，为张江中区 73-02 地块、张江中区 74-01
地块、张江中区 75-02 地块、张江中区 57-01 地块、张江中区 56-01 地块、川沙新市镇 C04-12
号地块、川沙新市镇 C04-13/14 号地块、竹园 2-16-1 地块、苏州 8 号地块、苏州 12 号地块。
续建项目 6 个，总建筑面积 81.31 万平方米，为前滩中心超高层办公楼（前滩 25-02 地块）、
前滩中心酒店（前滩 25-02 地块）、前滩 25-01 地块商业中心、天津海上花苑二期(东标段)、苏
州 14 号地块、苏州 9 号地块。
前期准备项目 6 个，总建筑面积 41.15 万平方米，为苏州 2 号地块、苏州 4 号地块、苏州 13
号地块、苏州 16 号地块、苏州 10 号地块、潍坊社区 497-02 地块（竹园 2-13-1/2 号地块）。
（三）有息负债现状。
公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期
贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。2019 年末余额为 380.53 亿元，
占 2019 年末公司总资产的 41.62%，较上年末 295.78 亿增加了 28.65%。其中： 短期贷款（含一
年内到期的长期贷款）为 139.93 亿元，长期贷款为 107.85 亿元，中期票据为 40 亿元，应付债券
（公司债）50 亿元，超短期融资券 18 亿元，其他有息负债 24.75 亿元（华宝信托-安心投资 20 号
集合资金信托计划）。
（四）经营业绩影响分析。
公司 2019 年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物
业出租毛利率为 78.05%；房地产销售毛利率为 64.22%；金融业务利润率为 57.71%。
除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
21 / 233
2019 年年度报告
1、税金支出：公司 2019 年度共缴纳 27.10 亿元税收（实际支付总额），较 2018 年度减少
9.15%，占营业收入 147.73 亿元的 18.34%。
2、投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2019 年度摊销投资性房地产 6.46 亿元。
3、现金分红支出：2019 年，公司向股东派发 2018 年度现金红利共计 16.78 亿元（含税），
并送红股 672,366,240 股，现金分红占 2018 年度归属于母公司净利润 50.07%。
4、员工薪酬支出：2019 年合并报表范围员工总数 5766 人，人数同比增加 6%，薪酬支出总额
为 12.21 亿元，人均 21.18 万元。
2020 年度经营工作计划
2020 年是“十三五”计划收官之年，我们也将迎来浦东开发开放“而立之年”。面对复杂的
内外部经济形势，公司将牢牢把握住浦东改革开放再出发的大好机遇，对标行业高标准、高水平，
抓好主责主业，强化内部管理，提升核心竞争力，努力回报广大股东。
（一）深化企业统筹管理，保障业务稳步发展。
2020 年，公司将全力以赴聚焦张江科学城核心区的项目建设，助力浦东新区成为上海高质量
发展的“主引擎”。要继续承担集团商业地产项目开发建设和运营管理平台的定位，受托承接的
集团在前滩、御桥、临港等新兴区域的项目开发建设及招商运营全力推进，充分发挥房地产板块
统筹优势，提升业务团队专业能力,不断提升公司城市综合运营管理及服务的能力。财务共享中心
要不断优化内部分工，完善工作流程，建立战略财务统筹；要继续拓展融资渠道，积极为公司持
续投资与发展筹措资金，持续提高企业运营效能，保持整体运营稳中有进、进中有质；要充分利
用营销管理系统，从资产统筹运营管理的角度出发，做好资源数据分析，推进板块联动、办公居
住联动，提升租赁效率与客户满意度。
（二）招商运维相辅相成，不断提升区域运营竞争力。
公司将根据市场情况灵活调整招商运营策略，根据各相关区域的重点产业与特色产业发展现
状，锁定总部机构，做好产业聚集。既要注重物业品质和配套完善，又要注重招商定位与租金策
略，做优做强服务，全力优化营商环境，努力推进招商工作再上新台阶。
办公楼宇营销方面，公司将积极推进前滩中心项目的入市招商工作，继续推进陆家嘴滨江中
心及部分存量项目的租赁工作，全力以赴为完成年度租赁收入目标而努力。要继续加强新领域招
商研究，深化研究《产业招商模式》，继续加强《上海优质写字楼市场信息更新及重点楼宇信息
22 / 233
2019 年年度报告
更新机制》，为张江科学城项目的前期战略招商工作做好铺垫，为浦东更大范围内的招商引资工
作助力。
商业零售发展方面，上海、天津两个 L+MALL 要根据一年来的运营情况以及老佛爷入驻带来的
流量与热度做好调整与升级；加强 L+MALL、96 广场、1885 广场及小陆家嘴商业等在营项目的有
机联动效应，并关注各类消费群体的反馈，持续优化丰富业态组合。要进一步优化“地标性大型
综合体购物中心”、“区域性中型商业体”、“社区型配套商业”等三类产品为主的商业发展格
局，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。
住宅产品发展方面，住宅租赁要采取积极的营销政策、提升服务质量，在严酷的租赁市场环
境下保持业绩、逆势突围。住宅销售方面要做好川沙 C04-12 号地块、苏州等项目的新开盘工作，
实现市场良好的口碑。
物业管理服务方面，要继续聚焦在营物业的服务品质，以智慧楼宇应用促进在营物业品质提
升、服务提升、价值提升。要以陆家嘴物业获得“上海品牌”认证为新起点，积极沉淀连续保障
两届进博会的成功经验，全力以赴、通力合作，以进博会时的优质服务促营销，努力实现“成为
最可信赖和最受尊敬的商办及会展物业管理的引领者”，再创“上海服务”新贡献。
此外，根据《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》、 《上海市
关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》和《浦东新区关于全力防控疫情支持服务
企业平稳健康发展的实施政策措施》的文件精神，公司作为国有控股的企业，将积极响应政府号
召，践行社会责任，全力推动扶商助商措施落地，体现“业主”与“租户”间的守望相助，有利
于推动双方共同实现可持续发展。
（三）聚焦安全生产质量，有序推进项目开发。
公司上下要充分发挥项目建设管理专业团队优势，精心组织、科学管理，结合项目管理实际
工作要求和新情况，对项目建设的进度、投资、安全实行全方位、全过程管理，做到环节可控、
流程在控、过程能控。年初爆发的新冠肺炎疫情对公司在建项目产生一定影响，经公司与相关合
作方共同努力，目前在建项目已有序推进复工。公司将始终高度重视安全生产，落实主体责任、
抓紧隐患排查、守住安全底线，通过持续强化安全生产责任制和安全保障措施，严格管理在建工
地与装修工程，为区域建设和发展营造安全有序、和谐稳定的环境。
（四）狠抓管理严控风险，产融结合健康发展。
23 / 233
2019 年年度报告
面对复杂多变的行业外部环境，金融服务板块继续将以“国企金字招牌、勇担行业领头羊”
的奋斗目标，继续“抓管理、控风险、促发展”，切实发挥好公司金融业务投资运管平台、区域
综合金融服务支撑平台这两大平台的积极作用，逐步做大金融板块，实现“地产+金融”双轮驱动，
同频共振。
2020 年公司经营工作收入计划如下：房地产业务总流入 145.96 亿元，总流出 194.11 亿元（其
中土地储备及资产、股权收购款 56.72 亿元）。金融业务总流入 23.80 亿元，总流出 14.07 亿元。
利润坚持“终点即起点”目标，稳中有升，并按公司《2020-2022 年度股东回报规划》进行分红，
积极回报股东。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52 16.89
营业成本 5,999,260,175.07 5,817,038,683.34 3.13
销售费用 148,534,004.16 181,068,647.07 -17.97
管理费用 346,090,476.57 362,777,672.65 -4.60
财务费用 982,830,155.93 988,078,070.31 -0.53
经营活动产生的现金流量净额 517,368,526.94 4,317,379,145.43 -88.02
投资活动产生的现金流量净额 -8,433,234,587.30 984,911,374.88 -
筹资活动产生的现金流量净额 7,893,411,158.06 -5,324,539,570.08 -
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
收入和成本分析具体见下表。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
房地产销售 7,153,675,048.78 2,559,521,093.06 64.22 17.15 -16.90 增加 14.66 个百分点
房地产租赁 3,489,706,094.53 765,858,022.52 78.05 8.31 11.14 减少 0.56 个百分点
物业管理 1,681,533,516.71 1,471,315,621.35 12.50 26.44 26.46 减少 0.01 个百分点
酒店业 141,963,458.52 98,034,211.50 30.94 -10.33 5.41 减少 10.32 个百分点
投资性房地产 3,080,813.79 331,667.87 89.23 -49.58 -79.24 增加 15.37 个百分点
转让
金融业 1,946,151,129.91 823,108,127.87 57.71 19.41 11.22 增加 3.12 个百分点
其他 356,828,713.34 281,091,430.90 21.23 91.63 465.38 减少 52.07 个百分点
主营业务分地区情况
24 / 233
2019 年年度报告
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率比上年增减（%）
（%） 年增减 年增减
（%） （%）
上海 14,521,723,856.14 5,824,136,169.21 59.89 41.98 23.72 增加 10.25 个百分点
天津 251,214,919.44 175,124,005.86 30.29 -89.58 -84.22 减少 12.74 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
说明
(%) (%) 动比例(%)
房地产销售 2,559,521,093.06 42.66 3,080,094,191.66 52.95 -16.90
房地产租赁 765,858,022.52 12.77 689,110,635.35 11.85 11.14
物业管理 1,471,315,621.35 24.52 1,163,464,476.84 20.00 26.46
酒店业 98,034,211.50 1.63 93,000,274.11 1.60 5.41
投资性房地产 331,667.87 0.01 1,597,395.51 0.03 -79.24 由于有本年转让
转让 的投资性房地产
较少，故成本较低
金融业 823,108,127.87 13.72 740,054,305.69 12.72 11.22
其他 281,091,430.90 4.69 49,717,404.18 0.85 465.38 2019 年度公司旗
下商场 L+mall 正
式投入运营，导致
公司其他业务成
本随收入增加。
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
□适用 √不适用
3. 费用
□适用 √不适用
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
25 / 233
2019 年年度报告
5. 现金流
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
26 / 233
2019 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占 上期期末数占 本期期末金额
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 总资产的比例 较上期期末变 情况说明
（%） （%） 动比例（%）
交易性金融资产 1,744,274,052.02 1.91 - - - 公司首次执行新金融工具准则导致的
变化。
以公允价值计量且其变动 - - 3,255,789,462.39 4.17 -100.00 公司首次执行新金融工具准则导致的
计入当期损益的金融资产 变化。
其他应收款 472,867,737.26 0.52 777,873,344.41 1.00 -39.21 公司子公司陆家嘴信托收回信托业保
障基金。
债权投资 1,497,523,429.45 1.64 - - - 公司首次执行新金融工具准则导致的
变化。
可供出售金融资产 - - 4,809,648,101.30 6.16 -100.00 公司首次执行新金融工具准则导致的
变化。
其他非流动金融资产 5,056,467,017.97 5.53 - - - 公司首次执行新金融工具准则导致的
变化。
其他非流动资产 126,529,000.00 0.14 947,019,615.93 1.21 -86.64 公司首次执行新金融工具准则导致的
变化
短期借款 13,023,479,596.58 14.24 9,314,630,000.00 11.92 39.82 公司为扩大业务发展，导致贷款增加。
卖出回购金融资产款 300,000.00 - 272,700,000.00 0.35 -99.89 子公司爱建证券调整业务结构所致
代理买卖证券款 2,281,874,515.31 2.50 1,704,955,517.40 2.18 33.84 市场行情回暖，子公司爱建证券业务增
长
应付债券 9,000,000,000.00 9.84 5,500,000,000.00 7.04 63.64 本年度公司发行公司债 35 亿元，短期
融资券 10 亿，偿还中期票据 10 亿元。
其他说明
不适用
27 / 233
2019 年年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本公司以所持子公司陆金发 100%之股权人民币 9,202,998,562.82 元
质押取得借款；以本公司所持子公司申万置业 100%之股权人民币 2,764,566,640.00 元质押取得
借款。
于 2019 年 12 月 31 日，本公司以账面价值为人民币 2,798,519,563.64 元前滩 25-2 项目抵押
取得借款，以账面价值为人民币 581,607,149.39 元的星展银行大厦抵押取得借款。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
业务类别 营业收入 营业成本 营业利润 净利润
房地产业务 1,282,678.77 517,615.21 519,362.81 401,586.53
金融业务 194,615.11 82,310.81 107,704.32 95,221.81
合计 1,477,293.88 599,926.02 627,067.13 496,808.34
28 / 233
2019 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土地的面积 一级土地整理面积 规划计容建筑面积 是/否涉及合作开 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号 持有待开发土地的区域
(平方米) (平方米) (平方米) 发项目 的面积(平方米) 权益占比(%)
1 上海陆家嘴金融贸易区区 236,398 236,398 736,707 是 15,400 55%
域内
2 苏州地区 409,448 - 610,650 是 409,448 95%
29 / 233
2019 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 总投资额
积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
陆家嘴滨江中
陆家嘴金融 商业及甲
1 心(黄浦江 竣工项目 23,796 90,426 113,979 - 113,979 107,500.00 16,386.39
贸易区 级写字楼
E16-2 地块)
陆家嘴金融 陆悦坊（花木
2 商业 竣工项目 6,243 10,051 15,152 - 15,152 12,897.00 1,079.46
贸易区 04-15 商业）
陆家嘴金融 世纪大道 甲级写字
3 新开工项目 8,404 42,310 59,538 59,538 - 89,854.91 1,719.25
贸易区 2-16-1 地块 楼
前滩国际商 前滩中心 25-2
4 酒店 在建项目 10,990 57,573 90,994 90,994 - 142,025.01 24,892.46
贸区 酒店
前滩中心 25-2
前滩国际商 甲级写字
5 地块超高层办 在建项目 10,217 163,657 195,441 195,441 - 209,214.82 62,138.02
贸区 楼
公楼
前滩国际商 住宅及甲
6 前滩 34 地块 竣工项目 16,689 100,133 143,780 - 143,780 121,772.18 28,017.77
贸区 级写字楼
张江中区
7 张江科学城 商业 新开工项目 12,240 42,841 79,970 79,970 - 85,000.00 2,946.53
73-02 地块
张江中区 甲级写字
8 张江科学城 新开工项目 13,245 66,223 103,124 103,124 - 110,000.00 4,223.22
74-01 地块 楼及商业
张江中区 租赁式住
9 张江科学城 新开工项目 20,649 84,662 153,672 153,672 - 135,000.00 2,576.28
75-02 地块 宅
张江中区 甲级写字
10 张江科学城 新开工项目 17,252 189,773 267,530 267,530 - 350,000.00 12,239.10
57-01 地块 楼及商业
30 / 233
2019 年年度报告
甲级写字
张江中区
11 张江科学城 楼、酒店 新开工项目 26,541 127,398 213,345 213,345 - 220,000.00 10,275.22
56-01 地块
及商业
川沙新市镇
12 川沙新市镇 住宅 新开工项目 33,055 66,109 98,617 98,617 - 79,900.00 21,486.86
C04-12 地块
川沙新市镇
甲级写字
13 川沙新市镇 C04-13/14 地 新开工项目 28,353 56,706 116,119 116,119 - 109,400.00 20,069.46
楼及商业
块
天津海上花苑
14 天津 住宅 在建项目 37,614 103,929 141,854 141,854 - 138,434.00 48,370.67
东块
苏州项目 15 地
15 苏州 住宅 竣工项目 30,899 64,888 86,566 - 86,566 39,453.00 10,521.29
块
苏州项目 14 地
16 苏州 住宅 在建项目 49,141 102,497 140,792 140,792 - 107,850.00 25,711.41
块
苏州项目 9 地
17 苏州 商业 在建项目 16,142 24,213 27,845 27,845 - 31,358.00 10,295.76
块
苏州项目 8 地 甲级写字
18 苏州 新开工项目 46,671 55,581 89,818 89,818 - 81,591.00 21,398.12
块 楼及商业
苏州项目 12 地
19 苏州 住宅 新开工项目 107,213 225,135 312,948 312,948 - 231,075.38 23,927.54
块
3. 报告期内房地产销售情况
√适用 □不适用
可供出售面积 已预售面积
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) (平方米)
1 上海 前滩 34 地块住宅项目 住宅 60,248 60,248
2 上海 明城花苑(原明城大酒店) 住宅 48,692 48,692
3 上海 存量房 住宅 6,312 6,088
4 天津 海上花苑东块 住宅 106,557 44,820
31 / 233
2019 年年度报告
5 天津 存量房 住宅 1,010 462
6 苏州 苏州 15 地块二期 住宅 25,371 6,072
报告期内，公司共计实现合同销售金额 34.18 万元，合同销售面积 7.5 万平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑 出租房地产 是否采用公允 租金收入/房地
序号 地区 项目 经营业态
面积(平方米) 的租金收入 价值计量模式 产公允价值(%)
1 上海 星展银行大厦 甲级写字楼 68,139 19,253 否 -
2 上海 钻石大厦 甲级写字楼 48,438 11,286 否 -
3 上海 陆家嘴商务广场 甲级写字楼 98,532 19,125 否 -
4 上海 陆家嘴金融信息楼 甲级写字楼 9,080 3,912 否 -
5 上海 陆家嘴基金大厦 甲级写字楼 42,325 8,513 否 -
6 上海 陆家嘴投资大厦 甲级写字楼 43,490 9,131 否 -
7 上海 陆家嘴世纪金融广场 甲级写字楼 435,603 80,240 否 -
8 上海 上海纽约大学大厦 甲级写字楼 57,663 10,412 否 -
9 上海 东方汇（世纪大都会） 甲级写字楼 211,083 42,432 否 -
10 天津 天津陆家嘴金融广场办公楼部分 甲级写字楼 268,553 8,008 否 -
11 上海 陆家嘴金融广场（原 SN1 项目办公部分） 甲级写字楼 136,848 12,569 否 -
12 上海 陆家嘴富汇大厦（世纪大道 SB1-1） 甲级写字楼 65,623 10,161 否 -
13 上海 陆家嘴金控广场（竹园 2-16-2） 甲级写字楼 90,440 23,681 否 -
14 上海 前滩东方新都（前滩 34 地块办公楼） 甲级写字楼 74,624 0 否 -
15 上海 陆家嘴滨江中心（黄浦江 E16-2) 甲级写字楼 94,532 195 否 -
16 上海 软件园 1 号楼 高品质研发楼 14,317 2,374 否 -
17 上海 软件园 2 号楼 高品质研发楼 23,783 4,127 否 -
18 上海 软件园 4 号楼 高品质研发楼 10,194 1,191 否 -
19 上海 软件园 5 号楼 高品质研发楼 1,393 191 否 -
20 上海 软件园 7 号楼 高品质研发楼 17,810 2,932 否 -
32 / 233
2019 年年度报告
21 上海 软件园 8 号楼 高品质研发楼 32,664 4,827 否 -
22 上海 软件园 9 号楼 高品质研发楼 47,864 6,772 否 -
23 上海 软件园 10 号楼 高品质研发楼 28,124 4,221 否 -
24 上海 陆家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼） 高品质研发楼 89,325 14,677 否 -
25 上海 软件园 12 号楼 高品质研发楼 11,595 1,729 否 -
26 上海 陆家嘴金融服务广场二期(软件园 13 号楼) 高品质研发楼 28,968 6,285 否 -
27 上海 软件园 E 楼 高品质研发楼 9,810 828 否 -
28 上海 陆家嘴金融航运大楼 高品质研发楼 12,120 2,086 否 -
29 上海 陆家嘴 96 广场 商业 66,195 12,441 否 -
30 上海 陆家嘴 1885 商业 14,268 2,006 否 -
31 上海 陆家嘴金融城配套商业设施 商业 10,139 4,849 否 -
32 上海 陆家嘴公馆商铺 商业 3,434 678 否 -
33 上海 陆悦坊（原花木 04-15 配套商业） 商业 14,996 767 否 -
34 天津 虹桥新天地 商业 6,065 468 否 -
35 天津 惠灵顿小街 商业 4,191 390 否 -
36 上海 上海 L+MALL 商业 187,526 15,839 否 -
37 天津 天津 L+MALL 商业 151,652 5,269 否 -
38 上海 东和公寓 住宅 92,408 12,943 否 -
39 上海 金色阳光 养老院 17,589 676 否 -
33 / 233
2019 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,805,331.91 4.4195 65,104.17
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元
报告期内投资额 894,573
投资额增减变动数 822,967
上年同期投资额 71,606
投资额增减幅度(%) 1149.30%
占被投资公
主要被投资公司情况 主要经营活动 司权益的比 备注
例（%）
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 100,000 万元，
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 100 公司报告期内实际出资
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 100,000 万元。
上海佳川置业有限公司
程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。 【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 750,000 万元，
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 60 公司报告期内按比例实际
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 出资 450,000 万元。
上海东翌置业有限公司
程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 500 万元，公司
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 60 报告期内按比例实际出资
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 300 万元。
上海翌鑫置业有限公司
程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。 【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 500 万元，公司
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 60 报告期内按比例实际出资
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 300 万元。
上海翌淼置业有限公司
程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。 【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
34 / 233
2019 年年度报告
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 500 万元，公司
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 60 报告期内按比例实际出资
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 300 万元。
上海翌久置业有限公司
程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。 【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发、经营，从事货物与技术的进 注册资本金 500 万元，公司
出口业务，物业管理，停车场（库）经营， 60 报告期内按比例实际出资
机电安装建设工程施工，市政公用建设工 300 万元。
上海翌廷置业有限公司 程施工，市政专业建设工程设计，园林绿
化工程施工。 【依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发经营，物业管理，投资管理， 注册资本金由 1,000 万元
建筑装饰材料、机械设备的销售。 【依法 100 增资至 120,000 万元，本公
上海申万置业有限公司
须经批准的项目，经相关部门批准后方可 司报告期内实际出资
开展经营活动】 119,000 万元。
本公司自有、自建各类房产经营、综合管 注册资本金由 500 万元增
理、物业管理、咨询，餐饮企业管理（不 100 资至 5,000 万元，本公司报
含食品生产经营），酒店管理，会展服务， 告期内实际出资 4,500 万
各类物业的维修、设备保养及配套综合服 元。
务，停车库（场）经营，文化用品、五金、
上 海 陆 家 嘴 物 业 管 理有 装潢材料的销售，建筑装修装饰建设工程
限公司 专业施工，家电维修，房屋建设工程施工，
机电安装建设工程施工，机电设备安装建
设工程专业施工，钢结构建设工程专业施
工，电信业务。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
房地产开发、经营、自有房屋租赁；物业 95 注册资本金由 5000 万元增
管理；市政基础设施的开发建设；纺织品、 资至 173,500 万元，本公司
鞋帽服装、日用百货、机电设备、五金制 报 告 期 内 实 际 出 资
品、数码产品、文教用品、玩具（不含仿 168,500 万元。
真枪）、体育器材、首饰、钟表、箱包、
苏 州 绿 岸 房 地 产 开 发有 眼镜（隐形眼镜除外）、汽车装饰用品、
限公司 乐器、家居用品、化妆品、家用电器用品、
计算机（除计算机信息系统安全专用产
品）、摄像器材、通讯器材、一类医疗器
械、食品的销售；音响设备租赁；设计、
制作、发布广告。【依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动】
1、发放个人消费贷款;2、接受股东境内子 13.44 注册资本金由 88,900 万元
公司及境内股东的存款;3、向境内金融机 增资至 151,400 万元，持股
构借款;4、经批准发行金融债券;5、境内 比 例 由 12.57% 增 加 至
同业拆借;6、与消费金融相关的咨询、代 13.44%，本公司报告期内实
中银消费金融有限公司 理业务;7、代理销售与消费贷款相关的保 际出资 51,373.19 万元。
险产品;8、固定收益类证券投资业务;9、
经银监会批准的其他业务。【依法须经批
准的项目,经相关部门批准后方可开展经
营活动】
35 / 233
2019 年年度报告
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
经公司第八届董事会审计委员会 2019 年第二次会议、第八届董事会第四次会议审议通过,公
司与控股股东陆家嘴集团共同出资设立东翌置业，注册资本人民币 75 亿元。其中，公司持股比例
为 60%，认缴出资额人民币 45 亿元；陆家嘴集团持股比例为 40%，认缴出资额人民币 30 亿元。
2019 年 4 月 29 日，东翌置业登记设立且注册资本到位。2019 年 7 月 25 日，东翌置业以人民币
910,870 万元竞得 张江中区 56-01、57-01、73-02、74-01、75-02 地块及 57-02 公共绿地、学
林路、卓慧路、百科路地下空间的国有建设用地使用权。该地块土地总面积约 8.99 万平方米，
规划总建筑面积约 82.88 万平方米，土地用途为办公、商业及其他商服、租赁住房。同日，东翌
置业与上海市浦东新区规划和自然资源局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》。本报
告期内，土地使用权出让金已缴清。（具体内容详见公告编号：临 2019-017、临 2019-036）。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 期末 变动 投资收益
债券 2,643,056,300.09 328,884,715.99 -2,314,171,584.10 59,941,744.51
基金 444,142,328.96 215,629,785.03 -228,512,543.93 2,593,791.71
股票 464,374,439.58 209,018,985.82 -255,355,453.76 133,063,380.05
理财产品 - 50,000,000.00 50,000,000.00 24,142,619.59
信托计划 1,527,145,581.26 3,458,914,871.18 1,931,769,289.92 134,962,773.85
股权投资 - 961,296,291.61 961,296,291.61 515,127,314.91
其他 3,225,683,520.39 393,184,847.77 -2,832,498,672.62 3,459,792.40
合计 8,304,402,170.28 5,616,929,497.40 -2,687,472,672.88 873,291,417.02
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2012 年 5 月 29 日，公司披露了关于浙江蚂蚁小微金融服务集团股份有限公司（曾用名：
浙江阿里巴巴电子商务有限公司）、支付宝（中国）网络 技术有限公司（以下简称“支付宝公司”）
通过与公司签署《合作协议》等相关法律文件，预定浦东金融广场 2 号办公楼（以下简称“该办
公楼”）事宜，并且各方约定待该办公楼具备预售条件后，由支付宝公司和公司签署正式的办公
楼预售合同。2019 年 1 月 10 日，公司根据签署的《合作协议》等相关法律文件，与支付宝公
司签署了该办公楼的《预售合同》，将该办公楼转让给支付宝公司。本报告期内，公司完成了该
办公楼销售结算及交付。本次交易金额 22.69 亿元，实现归属于母公司净利润约人民币 5.6 亿
元（经审计）。（具体内容详见公告临 2012-012、 临 2019-001）
36 / 233
2019 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
子公司名称 注册资本（万元） 经营范围
（万元） （万元） （万元） （万元） （万元）
上海陆家嘴金融贸易区联合发
52,732.82 成片土地开发房地产开发经营 1,024,586.38 656,896.16 120,445.39 119,852.92 94,505.33
展有限公司
上海陆家嘴展览有限公司 115,000.00 会展服务，实业投资，建筑工程 164,851.35 164,848.35 0.00 21,499.54 21,467.48
上海陆家嘴商务广场有限公司 51,806.10 房地产综合开发经营，物业管理 87,100.41 76,325.21 23,511.04 15,189.25 11,396.78
天津陆津房地产开发有限公司 240,000.00 房地产开发经营 741,230.95 351,157.61 19,994.59 -7,995.26 -6,225.72
房地产开发、经营，实业投资，
资产管理，建材的销售，园林绿
上海前滩实业发展有限公司 400,000.00 1,028,850.34 589,307.32 464,396.67 202,335.50 151,130.89
化，物业管理，市政公用建筑工
程设施，商务咨询（除经纪）
金融产业、工业、商业、城市基
础设施等项目的投资、管理，投
上海陆家嘴金融发展有限公司 800,000.00 资咨询，企业收购、兼并。（依 1,070,783.02 937,437.76 28,364.56 22,483.19 31,873.76
法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
证券经纪；证券投资咨询；与证
券交易、证券投资活动 有关的财
务顾问；证券承销与保荐；证券
自营；证券资产管理；证券投资
爱建证券有限责任公司 110,000.00 489,545.68 132,304.44 31,863.18 1,013.20 1,107.34
基金代销；融资融券；代销金融
产品业务(依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营
活动)。
37 / 233
2019 年年度报告
资金信托；动产信托；不动产信
托；有价证券信托；其他财产或
财产权信托；作为投资基金或者
基金管理公司的发起人从事投资
基金业务；受托经营国务院有关
部门批准的证券承销业务；办理
居间、咨询、资信调查等业务；
上海陆家嘴信托有限公司 400,000.00 979,787.88 553,026.08 144,474.98 84,504.99 62,544.08
代保管及保管箱业务；以存放同
业、拆放同业、贷款、租赁、投
资方式运用固有财产；以固有财
产为他人提供担保；从事同业拆
借；法津法规规定或中国银监会
批准的其他业务（银监会批复，
有效期以许可证为准）
38 / 233
2019 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
1、公司下属全资子公司佳二公司作为劣后方持有华宝信托-安心投资 20 号集合资金信托计划。
2、对于公司下属子公司爱建证券和陆家嘴信托作为管理人或投资顾问的资产管理计划和信托
计划，公司在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，认定对个别资产管理
计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
1、办公物业。
随着经济下行、中美贸易摩擦的持续，2019 年办公租赁行业市场竞争持续激烈。与此同时，
2020 年初，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，给本就竞争激烈的市场带来了更大的挑战。未来较长时
间内，上海写字楼市场将持续租方市场：
（1）市场供给剧增，需求骤减，市场空置持续攀升。
根据专业第三方机构预测统计，未来五年上海写字楼市场年均供给将超过 140 万平方米，是
过去十年年均供给的 1.6 倍。然而，市场平均空置率从 2017 年的 12.6%攀升至 2019 年的 19.5%，
接近了 2008 年全球金融危机之后的市场水平，市场整体租金水平进一步下降。
（2）市场需求明显萎缩，大租户租赁决策放缓。
2019 年，全市市场净吸纳量仅为 29.6 万平方米，而过去十年的年度平均值为 75 万平方米。
在交易案例中，小面积租赁占比显著增加，大租户及超大租户的搬迁租赁更为谨慎，更多选择续
租或搬迁至新兴商务区从而解决租赁成本。由于市场选择增多，承租方议价能力变强，降价续租
已成为市场主流。
（3）疫情战役预计将影响未来半年的办公楼宇租赁市场，而后，优质业主和运营方预计将展
现出更强的竞争力。
2020 年初的疫情，预计将对 2020 年上半年的办公楼宇租赁工作造成影响，租赁节奏将相应
顺延，预计将在疫情过后回升。疫情对于中小企业的影响将远超过大型租户。
此外，本次冠状病毒肺炎疫情将是对办公楼宇的运营和物业服务能力的一次巨大考验，也是
对各大业主软实力的检验。疫情之后，经受住疫情考验的优质业主管理的办公楼宇预计将更受市
场的青睐。
（4）整体市场竞争加剧，完全竞争市场到来。
随着新增办公有效需求的减弱、供给激增，楼宇租赁竞争已不单单是一个楼宇和一个楼宇之
间的竞争，而是政策、服务、楼宇等的一揽子方案竞争。
目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达 206 万平方米，其中长期在营甲级写字楼总建筑
面积约 173 万平方米，且大多位于陆家嘴区域世纪大道、软件园及前滩区域。面对日趋激烈的市
39 / 233
2019 年年度报告
场竞争以及不断增大的办公楼宇总量，我们将根据市场竞争环境以及不同项目特征，及时调整租
赁策略。具体措施如下：
（1）从速度到质量，聚焦招商引资。加强服务赢得信任和满意，增强客户黏性，注重存量客
户需求开发，挖潜扩租面积并提高续租率。建立高效的客户开发渠道，对内加强存量客户带客户，
对外加强中介渠道的维护。同时，做好客户与政府部门之间的桥梁。
（2）从存量到增量，聚焦品质管理。对标行业领先水平打造标杆项目；持续改进楼宇品质和
管理水平；为大型租户提供更全面的产品组合。
（3）从粗放到精细，聚焦服务提升。实现服务体系高效化、服务标准规范化、服务方式智能
化。
（4）从独立到协同，聚焦联动发展。利用公司城市综合服务商的能力，整合旗下多项资源，
形成独特的服务及运营优势，为客户提供全方位的特色服务。
2、居住物业。
（1）商品住宅。
上海区域
从上海商品住宅新增供应来看，2019 年新增供应量约 765.3 万平方米，同比下跌 8%，其中公
寓市场供应量约 688.2 万平方米，同比下降 10%；别墅市场供应量约 77.1 万平方米，同比上涨 13%。
从上海商品住宅成交情况来看，交易量与 2018 年相比涨幅明显，成交热度有所回升。2019
年，全年商品住宅成交面积为 753.7 万平方米，供应缩减之下，成交量仍然能够同比上涨 17%；
成交金额为 4146.99 亿元，同比上涨 20%，成交均价 54389 元/平方米，在供应结构和限价政策的
持续影响之下，成交均价同比上涨 1.8%。上海区域市场去化速度为月均去化 62.3 万平方米，相
比 2018 年月均去化 53.8 万平方米，同比上涨 16%。尽管如此，2019 年上海市场存量去化压力持
续增加，供大于求的趋势仍然明显，楼市形势继续向下。
2019 年的楼市仍旧为调控年，各级政府继续遏制房价上涨，继续贯彻住房不炒的决心。同时，
贯彻落实国家“因城施策”的管理要求，上海楼市的调控和趋势已经到了精雕细琢的阶段，在中
央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，
松紧并存，稳定市场走向。2020 年，维护上海房地产市场平稳运行仍然是市场调控的主要方向。
天津区域
相较 2018 年史上最强政策，自 2019 年第四季度开始天津房地产楼市政策频现政策放松信号
（限价放松、支持人才落户新政等），可预见未来天津楼市依旧以稳定为整体市场主旋律。
2019 年，天津商品住宅供应面积 1557 万平方米，同比去年上涨 20%，成交面积 1306 万平方
米，同比去年上升 2.4%，成交均价 15835 元/平方米，同比去年上涨 6.6%。2019 年天津商品住宅
主力成交总价段在 250 万以下，总占比达 85.2%；500 万以上成交住宅仅占 2%，高总价房源去化
难度较大。
40 / 233
2019 年年度报告
截至 2019 年 12 月底，天津市商品住宅存量为 2041 万方，同比上涨 4.9%，去化周期约为 19
个月，同比减少 1 个月；市内六区存量 246 万方，价格高昂，去化较慢，去化周期高达 38 个月，
远郊受集中供应影响，库存体量 936 万方，远郊为主力成交区域，占比全市成交 42%以上，去化
速率较快，去化周期 16 个月，相比较去年同期减少 33 个月。
2019 年四季度过往高地价地王项目相继亮相，主力总价在 800-1200 万，2020 年将进入集中
销售期，整体供货量近 150 万平方米，且各个项目产品各有特色，未来天津高端市场竞争压力极
大。
苏州区域
2019 年苏州（不含吴江区）合计成交商品房约 6.16 万套，其中，商品住宅房源共成交 4.69
万套，同比增加 20%，成交面积 564.6 万平方米，同比上涨 11%；成交总金额 1510.95 亿元，同比
增长 30.9%，整体商品房均价 25210 元/平方米。截至 2019 年 12 月 31 日，苏州整体库存 456.2
万平方米，去化周期约 9.7 个月。
浒通板块截至 2019 年 12 月 31 日，库存 33.55 万平方米，去化周期需 6.28 个月，2019 年住
宅均价 21513 元/平方米，月均去化在 30-50 套，去化标杆项目如禹洲嘉誉山可达 130 套/月，低
价格及高品质项目去化较好。2019 年苏州限售、限价政策升级，预判 2020 年整体市场成交平稳
运行，价格受到限价政策影响上涨空间有限。板块未来广义存量依然较大，受待入市地块冲击，
区域竞争激烈。
（2）租赁住宅。
2019 年，在“房住不炒”的调控主基调下，住宅回归居住本质。发展住房租赁市场成为近年
我国住房建设的重点工作之一。2019 年 7 月 18 日，财政部和住建部两部门公示北京、上海、广
州、深圳 4 个一线城市、11 个省会城市及东南沿海重要城市厦门，进入 2019 年中央财政支持住
房租赁市场发展试点范围。
2019 年，上海租赁市场以增量新建为主，主要的增量来源于租赁用地的建设，2017-2019 年
上海基本各区域均有推出租赁用地，浦东、闵行的成交用地占上海总量的一半，松江占比达 12%，
位居第三。结合地理位置来看，主要集中在中外环和外郊环，内环内占比仅为 1%，其中国资国企
作为市场主体的作用突出。
目前，上海的租赁市场基本面支撑很强，接近千万体量的外来人口为上海提供了强劲的市场
需求，庞大的未买房人群数量决定了上海租赁市场的活力较强，稳定性较好。在政策支持下，可
预期未来上海将有更多资源聚焦于租赁市场，但对于参与主体而言，市场竞争激烈，实现盈利难
度较高，品牌运营商拓展增速放缓，如何在这一市场格局下找到合适的商业及盈利模式，是企业
面临的挑战。
全国大趋势“房住不炒”，“稳”字当头，楼市高位平台期可能已经形成，不激励但也不过
度约束楼市，地方政策的微调余地大。因此，楼市将进入每年呈微弱个位数增长的平台期，出现
41 / 233
2019 年年度报告
特别不利于楼市的调控政策的可能性很小。上海是中国最重要最典型的标杆城市，2020 年楼市政
策将继续维稳，限购限贷继续执行，维持市场平稳发展。
根据政策及市场发展的趋势，2020 年公司将积极做好各项准备工作，重点措施如下：
（1）聚焦“营销力”。
进行营销流程标准化，提升效率。围绕上海、天津、苏州三地准确把握市场变化和营销需求，
及时调整策略，从产品定位、价格策略、营销策略、促销手段、销售渠道、推盘节奏等营销管理
的各个环节去深究，管理过程节点化、节点管控精细化，快速提升执行力与作战力。
（2）聚焦“产品力”。
2020 年要坚持提升产品力。产品是企业最好的“代言人”。随着市场变化，客户需求也发生
明显改变，要迎合市场新需求，多部门联合共同形成与市场需求匹配的产品标准，苦练“内功”
提升产品力，从企业维度、客户维度、专业维度三个维度来设计产品，学习借鉴市场热销和先进
的产品，使产品设计更趋多元化，更加符合市场所需，客户所求。
（3）聚焦“品牌力”。
不断提炼品牌的核心价值，强化品牌区域影响力，进行上海、天津、苏州等多城市联动，建
立起企业价值与城市价值的纽带，拉近企业与城市的距离。同时进行多项目联动，销售住宅、持
有居住类产品联动，并与商业和办公联动，传递品牌核心价值，提升品牌的认知度和忠诚度，提
升营销效能。
3、商业物业。
2019 年度，国内经济形势下行压力加大，房地产行业整体市场环境不佳，而商业地产板块还
面临来自线上商业的冲击，致使近年来商业发展模式不断发生调整变化。
（1）国内经济下行的形势，使实体商业面临的线上线下双重竞争压力加大。
近年来，线下实体商业面临的市场环境本就较为低迷，一方面线上商业发展愈发成熟，诸多
电商平台的管理趋向规范化，品质与服务有了更多的保证，物流效率的提高使顾客的购物行为更
为便捷，零售市场的份额已更多的被电商所抢占；另一方面线下实体商业的竞争也愈发激烈，诸
多项目不仅投入更多的资金在品质升级、招商推广与市场活动上，甚至愿意降低租金来吸引优质
品牌入驻，以保持竞争力，获得发展空间。而 2019 年，随着国内经济形势下行的趋势，使本就低
迷的实体商业更是雪上加霜，如何在竞争中占据一席之地，是实体商业要面临的重点课题。
（2）商业代言转型为商业带货，“网红”营销模式成热门。
互联网时代，自媒体发展迅速，随着直播平台的异军突起，“网红”已成为当下年轻人新的
“追星”方向，网红的直播带货掀起一股热潮，品牌的明星形象代言也逐渐向网红直播带货转型，
网红效应自然就成为一种大势所趋。实体商业也已纷纷跟随这股新潮，采用网红打卡、网红直播
探店来吸引消费者，这种“网红”营销模式适应了时下新奇热门的方向，代表了年轻人的消费观
念与生活方式。
（3）营销活动在商业项目中已不可或缺。
42 / 233
2019 年年度报告
当下实体商业间竞争激烈且同质化较为严重，而是否有“营销活动”及活动的吸引力，很大
程度上影响着商场的客流与营业额，从大部分商业项目的经营实际来看，消费者更愿意去有活动
的商场，更愿意在活动期间消费，因此各商业项目都会开展丰富的营销活动，在通过打折促销等
传统营销方式吸引消费者的同时，还结合各类实时热点来开展主题推广活动，抓住年轻客群，从
而带动商场内的消费，而某个阶段有话题的主题亦会对整个商业的品牌传播起到非常积极的作用。
（4）消费习惯的改变，使商业地产的发展不断转向。
如今 80 后、90 后甚至 00 后，是新一代的主力消费者，他们的消费习惯受互联网+时代的影
响更为深刻，对于品质生活及情感认同主导下的品牌选择更任性，对社交化的新娱乐及有趣的体
验新业态越来越热衷。因此，很多商业项目都致力于创造独特的消费者体验，打造新的生活方式
体验场，在业态组合及品牌优化上不断创新，着力于多业态跨界和社交化场景化的增值服务，创
造新鲜有趣的主题和热点，增加休闲娱乐、餐饮服务、儿童等业态的配比，这些需要现场体验感
受的业态，具有很强的社交、聚会功能，拥有集客能力强、有效缩短新项目市场培育期、消费滞
留时间长、对其他业态消费带动显著等一系列优势。同时，在项目前期，进行项目的设计与定位
时，结合经营的实际需求出发，从项目的硬件设施、内部装饰、场景布置上都考虑以顾客体验舒
适为主导方向。
（5）综合社区的开发运营能力是未来取得竞争优势的关键。
随着国内房地产业的发展，城市核心区已较为成熟，未来的开发重心将逐步向外围不断转移，
从目前各城市的总体规划来看，全新区域的开发均呈现地块综合性的特点，而无论是写字楼、住
宅还是酒店都离不开配套商业的需求，这就要求开发商不仅有综合性地块的开发能力，更要有各
类地产产品的综合运营能力，其中商业的运营能力尤为重要，只有做好配套商业的运营，才能使
整体项目的价值有所保证，吸引到优质的客户。
（6）商业地产“颜值”再升级，呈现时尚化、艺术化趋势。
文化、时尚与艺术在商业这块沃土上的茂盛生长，已经构成了消费时代的重要特征。线下实
体商业的竞争激烈，引进的品牌总体来说大同小异，如何吸引顾客前来是当下的难题，为此，很
多商业项目不仅在建筑设计上下功夫，还要求品牌根据项目的特点因地制宜进行装修，让同一品
牌在不同商业项目呈现不同的风格，使项目整体有别具一格的时尚艺术特征，从而以“颜值”在
一定程度上吸引到更大范围的特定客群。
面对上述市场发展的趋势，公司积极做好各项准备工作，具体来说,有如下重点措施：
（1）提升商业产品竞争力，强化陆家嘴商业品牌影响力。公司商业板块在 2019 年步入新台
阶，应基于现有商业产品，全面提升经营管理能力，一方面确保在营商业项目的经营稳中有升，
另一方面为在建商业项目未来的华彩开幕提供保障，并不断总结经验，形成贯穿项目设计、研策、
定位、建设、招商、推广、运营全过程的可复制的标准化管理模式，通过优质服务和口碑营销提
升陆家嘴商业的品牌知名度，以寻求核心竞争优势。
43 / 233
2019 年年度报告
（2）完善商业项目产品线的打造。2019 年，随着公司新商业项目的陆续开业，商业产品初
步形成“L+MALL 系列的地标性大型综合体购物中心”、“九六类型的区域性中型商业体”、“陆
悦品牌的满足最后一公里需求的社区配套型商业”这三类主产品线，要以此为基础，在未来的商
业地产开发中，根据项目城市现有业态情况和未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可整合的
各类资源，从经营规模、经营品种、经营方式等多方面切入，完善综合性的商业项目产品线，以
形成规模效应。
（3）实践线上线下融合商业的新探索。互联网及移动技术的高速发展，让线上商业迅速发展，
因此要积极应对商业环境与商业模式的变化，在发挥实体商业本身的优势外，应该充分利用互联
网时代的商业红利，做好线上线下融合商业的研究工作，尽快将更多的线上热销品牌引入线下实
体体验店，从而提高商业项目的可逛性。
（4）商业智能化建设仍需前行。互联网时代的变化迅速，商业智能化建设须紧跟脚步，不断
吸取市场发展中产生的新科技，从而保证智慧 MALL 在商业前端场景中给顾客带来良好的体验。同
时，要充分利用智能系统为消费者提供便捷及优质的服务，以实现精细化营销与精准管理为目标，
不断积累忠诚度较高的会员，进而提升商业项目的综合实力。
（5）形成以消费者为中心的运营体系。通过与数据商合作，结合满意度及数据调研，了解消
费客群偏好，从消费者的需求出发来调整商场的硬件、品牌、活动等，贯彻顾客为中心的思路，
始终给消费者提供高品质的服务，以培养消费者的归属感与认同感。
4、金融行业。
2019 年，在经济下行压力较大、世界经济格局演变加速的新形势下，中国金融市场总体运行
平稳，并在加大金融对外开放力度、推进金融改革创新方面亮点颇多。信托行业面临史无前例的
强监管氛围，证券行业更加注重“严监管”和“促发展”齐头并进，寿险行业依旧坚定“回归保
障”的发展主基调。前瞻 2020 年，确保“六稳”将成核心，新三板改革、注册制试点将逐步推进，
顺应金融扩大开放趋势，抓紧拓展利用金融科技刻不容缓。
（1）金融扩大开放显著提速。
2019 年以来，我国金融业开放进入纵深新阶段。科创板设立、改革完善 LPR 形成机制、全面
取消在华外资银行、证券、基金等金融机构业务范围限制，对外开放水平显著提升。未来也将继
续深化开放：一是不断推进人民币国际化进程；二是推动完善外资金融机构准入安排和负面清单
制度；三是推动金融机构加速转型，丰富金融产品，提升金融服务效率；四是进一步落实制度层
面改革，将扩大金融开放与加强监管密切结合，为高质量发展保驾护航。
（2）信托行业面临持续强监管。
2019 年以来，信托行业持续强调回归本源、信托资金配置向实体经济领域倾斜、强化主动管
理能力、加强通道业务监管，行业资产规模仍呈下降态势。随着行业监管政策及相关细则的出台，
刚性兑付打破，导致渠道销售难度进一步加大，通道业务、房地产信托业务、政信业务可能面临
萎缩，为信托公司盈利水平带来不确定性。同时信托行业的信用风险也逐渐暴露，以被动管理业
44 / 233
2019 年年度报告
务为主的信托公司在业务转型方面仍将面临较大压力。未来，严监管依然将是行业发展的主旋律，
同业竞争也将愈加严峻，信托公司要继续通过产品创新持续推进业务转型，大力发展主动管理类
业务，打造稳定的利润增长点，同时要注重培育信托行业文化，促进业务合规转型发展。
（3）证券行业“严监管”和“促发展”齐头并进。
2019 年以来，随着国内证券市场行情向好、股票交易量增加及市场活跃度提升，对券商经纪
业务整体业绩表现带来一定正面影响。但竞争激烈、资本市场震荡等因素或将持续存在，对传统
经纪业务的发展形成较大压力，券商经纪业务仍面临转型压力。随着 IPO 审核常态化、再融资业
务松绑、并购重组制度的不断优化，加之科创板落地及注册制试点，证券公司股权承销业务迎来
发展机遇。随着资管新规及配套细则的落地实施，资产管理业务去通道化、产品净值化和消除监
管套利的进程持续推进，集合资管业务规模有所回升，但主动管理能力仍需持续加强。2020 年，
随着新证券法出炉，科创板的设立、CDR 等业务的开闸将激发市场活力，证券行业的业绩有望持
续回升，投行业务有望迎来发展机遇，同时预计行业集中度将进一步提升。
（4）寿险行业坚定“回归保障”主基调
2019 年，保险业发展面临的不确定因素增多，内部转型面临阵痛。在严监管背景下，2019
年寿险公司更加强调回归保障本源，纠正发展方向，理清行业定位，积极调整寿险业务结构，主
动从原本重理财、轻保障的产品业态转型，压缩中短期存续产品，加速长期保障型产品布局，发
展模式正逐步由追求规模转向高质量增长。健康险拉动行业保费增长转型效果已现，根据银保监
会信息披露，健康险全年累计保费收入增速已超过行业保费收入增速，寿险行业发展转型效果明
显。未来寿险行业要继续坚定“回归保障”的发展基调，加强保险产品和服务创新，同时积极提
升运用保险科技的水平和能力，通过大数据、人工智能、区块链等技术，快速识别风险，有效跟
踪风险，进一步降低风险发生的概率，提升服务客户的效率。
针对上述行业发展趋势，2020 年，公司金融板块将继续以战略规划为指引，进一步推进战略
落地，充分发挥战略引领作用，放大格局，振奋精神，加速发展。
（1）业务增长务必给力。
要加强战略引领，引导金融持牌机构锚定倍增目标，聚焦各自发展目标，并细化经营举措。
同时，要加强对标管理，强化过程管理、闭环管理、落地管理。
（2）两融协同必须得力。
要完善业务协同考核机制，明确协同业务工作绩效，提升持牌机构开展协同业务的积极性。
要深挖浦东新区企业服务需求，丰富企业金融资源，助力区域经济的蓬勃发展，同时提升品牌知
名度。
（3）经营管控确保有力。
对于投资管理工作，要进一步细化完善“管谁”、“管什么”、“管多深” 和“怎么管”的
管控模式，加强对投资企业经营的分析，推进信息系统建设。对于风险控制工作，要继续开展制
度建设、合规管理体系和风险管理体系建设工作。
45 / 233
2019 年年度报告
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
经过近三十年的发展，公司完成了主营业务从单一土地开发向土地开发与租售并举的转型，
商业地产板块已经发展到一个比较成熟的阶段。公司以商办物业租赁与销售为主业，物业规模、
租金收入在经历了快速增长期后，正逐步平缓。近年来，公司积极响应国资国企改革的号召，于
2017 年完成了上海陆家嘴金融发展有限公司 100%股权的收购，一举获得信托、证券、保险三家持
牌金融机构，将业务领域从商业地产拓展至金融服务板块。作为国内知名的商业地产企业，公司
不断寻求新发展途径，在优化公司产业布局的同时，持续推进地域发展，从单纯的“同质扩大”
为关联产业的“适度多元扩张”，通过“商业地产”与其他相关联行业的互动协作，以及核心产
品的有序、有效管理，并积极参与上海浦东新区新兴区域建设，如张江科学城、川沙新镇的发展，
实现公司发展的“量”、“质”齐升，从而有效推进“商业地产+商业零售+金融服务”发展格局，
实现公司可持续发展。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
详见经营情况讨论与分析。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
详见行业格局和趋势。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视对股东的稳定回报，并得到了管理层的有效执行。公司董事会依据公司的整体
战略目标以及长期财务规划，按照公司章程及《2017-2019 年度股东回报规划》的相关要求，制
定了 2019 年度的利润分配预案，即拟以 2019 年末总股本 4,034,197,440 股为基数，每 10 股向全
体股东分配现金红利人民币 4.56 元（含税），共计分配现金红利人民币 1,839,594,032.64 元，
其中现金红利占 2019 年度归属于上市公司股东净利润的 50.02%。公司自 2002 年以来，坚持每年
现金分红，现金分红总金额达 105 亿元(含 2019 年度)，约占总股本的 262%。
46 / 233
2019 年年度报告
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
每 10 股 表中归属
分红年度合并报表
每 10 股送 派息数 每 10 股 于上市公
分红 现金分红的数额 中归属于上市公司
红股数 (元) 转增数 司普通股
年度 （含税） 普通股股东的净利
（股） （含 （股） 股东的净
润
税） 利润的比
率(%)
2019 年 0 4.56 0 1,839,594,032.64 3,677,355,264.27 50.02
2018 年 2 4.99 0 1,677,553,768.80 3,350,247,652.73 50.07
2017 年 0 4.66 0 1,566,613,339.20 3,129,917,746.27 50.05
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
47 / 233
2019 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承 是否 如未能及时
承 如未能及时履行
承诺 诺 承诺时间 有履 是否及时 履行应说明
诺 承诺内容 应说明下一步计
背景 类 及期限 行期 严格履行 未完成履行
方 划
型 限 的具体原因
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业目前未从事与上市公司及其各下属全资或控 2016 年 8 否 是
决 家 股子公司的相关金融业务存在任何直接或间接竞争的业务或活动。 月 26 日
同 嘴 二、本公司承诺不在中国境内及境外直接或间接从事任何在商业上对上市公
业 集 司或其下属全资或控股子公司的相关金融业务构成竞争或可能构成竞争的业
竞 团 务或活动；本公司将促使本公司控制的其他企业不在中国境内及境外直接或
争 间接从事任何在商业上对上市公司或其下属全资或控股子公司的相关金融业
务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。
三、如本公司或本公司控制的企业存在任何与上市公司或其下属全资或控股
子公司的相关金融业务构成或可能构成直接或间接竞争的业务或业务机会，
与重 将促使该业务或业务机会按公平合理的条件优先提供给上市公司或其全资或
大资 控股子公司。
产重 四、本承诺函自出具之日起生效，本公司愿意承担因不能履行上述承诺所产
组相 生的全部法律责任。因本公司或本公司控制的企业违反本承诺，给上市公司
关的 及其全资及控股子公司造成损失的，本公司承诺赔偿上市公司及其全资及控
承诺 股子公司所有损失、损害和支出。
解 陆 一、本公司及本公司控制的企业将尽可能减少和避免与上市公司及其全资或 2016 年 8 否 是
决 家 控股子公司的关联交易，不会利用自身作为上市公司控股股东之地位谋求上 月 26 日
关 嘴 市公司及其全资或控股子公司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权
联 集 利；不会利用自身作为上市公司控股股东之地位谋求与上市公司及其全资或
交 团 控股子公司达成交易的优先权利。
易 二、若发生必要且不可避免的关联交易，本公司及本公司控制的企业将与上
市公司及其全资或控股子公司按照公平、公允、等价有偿等原则依法签订协
议，履行合法程序，并将按照有关法律法规和上市公司《公司章程》的规定
履行信息披露义务及相关内部决策、报批程序，关联交易价格依照与无关联
48 / 233
2019 年年度报告
关系的独立第三方进行相同或相似交易时的价格确定，保证关联交易价格具
有公允性，亦不利用该等交易从事任何损害上市公司及上市公司其他股东合
法权益的行为。
三、本公司将善意履行作为上市公司控股股东的义务，充分尊重上市公司的
独立法人地位，保障上市公司独立经营、自主决策，不利用控股股东地位谋
取不正当利益，不利用关联交易非法转移上市公司及其全资或控股子公司的
资金、利润，保证不损害上市公司及上市公司其他股东的合法权益。
四、若违反上述承诺和保证，本公司将对前述行为给上市公司造成的损失向
上市公司进行赔偿。
五、本承诺为不可撤销的承诺，本公司完全清楚本承诺的法律后果，本承诺
如有不实之处，本公司愿意承担相应的法律责任。
其 陆 一、保证上市公司的人员独立。 2016 年 8 否 是
他 家 1.保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管理 月 26 日
嘴 人员专职在上市公司工作、并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司除
集 上市公司外的全资附属企业或控股子公司担任除董事、监事以外的职务。2.
团 保证上市公司的人事关系、劳动关系独立于本公司。3.保证本公司推荐出任
上市公司董事、监事和高级管理人员的人选都通过合法的程序进行，本公司
不干预上市公司董事会和股东大会已经做出的人事任免决定。
二、保证上市公司的财务独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司建立独立的财务会计部门，建立
独立的财务核算体系和财务管理制度。2.保证上市公司及其下属全资及控股
子公司能够独立做出财务决策，不干预上市公司的资金使用。3.保证上市公
司及其下属全资及控股子公司独立在银行开户，不与本公司及其关联企业共
用一个银行账户。4.保证上市公司及其下属全资及控股子公司依法独立纳税。
三、保证上市公司的机构独立。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司依法建立和完善法人治理结构，
建立独立、完整的组织机构，并与本公司的机构完全分开；上市公司及其下
属全资及控股子公司与本公司及本公司关联企业之间在办公机构和生产经营
场所等方面完全分开。2.保证上市公司及其下属全资及控股子公司独立自主
地运作，本公司不会超越股东大会直接或间接干预上市公司及其下属全资及
控股子公司的决策和经营。
49 / 233
2019 年年度报告
四、保证上市公司的资产独立、完整。
1.保证上市公司及其下属全资及控股子公司具有完整的经营性资产。2.保证
不违规占用上市公司的资金、资产及其他资源。
五、保证上市公司的业务独立。
1.保证上市公司在本次交易完成后拥有独立开展经营活动的资产、人员、资
质以及具有独立面向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本公
司。2.保证本公司及本公司下属全资或控股子公司避免与上市公司重组的陆
金发及其各下属全资或控股子公司的主营业务发生同业竞争。3.保证严格控
制关联交易事项，尽量减少上市公司及其下属全资及控股子公司与本公司及
本公司控制的企业之间的持续性关联交易。杜绝非法占用上市公司资金、资
产的行为。对于无法避免的关联交易将本着“公平、公正、公开”的原则定
价。同时，对重大关联交易按照有关法律法规、《上海证券交易所股票上市
规则》和上市公司的《公司章程》等有关规定履行信息披露义务和办理有关
报批程序，及时进行有关信息披露。4.保证不通过单独或一致行动的途径，
以依法行使股东权利以外的任何方式，干预上市公司的重大决策事项，影响
上市公司资产、人员、财务、机构、业务的独立性。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”） 2016 年 8 否 是
他 家 拟支付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2 % 月 26 日
嘴 股权（以下简称“本次交易”），本公司为陆金发的控股股东。2、2016 年 6 （上海陆
集 月 6 日，陆金发作为有限合伙人入伙并认缴了上海财居投资管理合伙企业（有 家嘴投资
团 限合伙）（以下简称“财居基金”）4,252,000,000 元有限合伙份额（以下简 发展有限
称“财居基金财产份额”）。3、2016 年 7 月，陆金发与本公司签署《上海财 公司于
居投资管理合伙企业（有限合伙）财产份额转让协议》，陆金发将其持有的 2017 年批
财居基金财产份额转让予本公司。4、根据《财居基金合伙协议》的约定，财 准上述财
居基金的有限合伙人将其在财居基金中的财产份额转让，须经普通合伙人批 居基金财
准，就有限合伙人向其具有充足资信能力的关联方进行的转让，普通合伙人 产份额转
不得不合理拒绝，且其他合伙人不享有优先受让权。5、截至本承诺函出具之 让事宜。
日，财居基金的普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公司尚未批准上述财居 现该事项
基金财产份额转让事宜。现本公司对财居基金财产份额转让事宜承诺如下： 已完成工
一、本公司完成受让财居基金财产份额后，将不会直接参与财居基金的经营 商变更登
管理，且本公司持有的财居基金财产份额将不会使得本公司对财居基金构成 记。）
50 / 233
2019 年年度报告
实际控制地位。本公司承诺不会控制或促使财居基金从事与上市公司及其各
下属全资或控股子公司存在任何直接或间接竞争的业务或活动。二、本公司
进一步承诺，在上市公司提出书面要求时，本公司承诺将受让的财居基金财
产份额依据届时适用的法律法规全部转让给陆金发重新持有。三、如因财居
基金的普通合伙人上海陆家嘴投资发展有限公司不同意财居基金财产份额转
让事宜而产生的任何争议对上市公司造成任何损失的，本公司将及时赔偿上
市公司由此所遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”） 2016 年 8 否 是
他 家 拟支付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2% 月 26 日
嘴 股权，本公司为陆金发的控股股东。2、2015 年 12 月 16 日，陆金发与陆家嘴
集 国际信托有限公司（以下简称“陆家嘴信托”）签订《陆家嘴信托-传化大地
团 集合资金信托计划信托合同》（合同编号：LJZXT[2015]-D-CHDD-11），陆金
发认购了“陆家嘴-传化大地集合资金信托计划”（以下简称“传化集合信托
计划”）B 类信托单位 1,321,589,449.92 元，成为传化集合信托计划项下的
B 类收益人。3、2016 年 4 月 15 日，陆金发向陆家嘴信托发函，决定将陆金
发认缴的传化集合信托计划 B 类信托单位 1,321,589,449.92 元提前赎回。4、
2016 年 6 月 24 日，陆家嘴信托向银行发出划款指令，将 1,321,589,449.92
元划转给陆金发，资金用途记载为传化大地赎回。同时，陆金发收到陆家嘴
信托出具的《回函》及相关说明文件，说明传化集合信托计划 C 类信托单位
委托人上海财兢投资管理合伙企业（有限合伙）同意陆金发提前退出，且 B
类信托单位由上海戟亭投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“上海戟亭”）
代表安邦中投投资有限公司申购 B 类信托单位。5、2016 年 7 月 25 日，陆金
发致函陆家嘴信托，表示在 2016 年 4 月 15 日发函表达提前赎回意向后，各
方就赎回价格和程序进行了商讨，但无法达成一致，且陆家嘴信托无法安排
新的投资人与陆金发协商 B 类信托单位的承接受让事宜。对于陆家嘴信托单
方面于 2016 年 6 月 24 日退回 B 类信托单位认购价款 1,321,589,449.92 元以
及于 2016 年 7 月 22 日划付 24,009,899.54 元作为信托收益的行为，陆金发
称：陆家嘴信托违反《陆家嘴信托-传化大地集合资金信托计划信托合同》相
关规定，侵害了陆金发的合法权益。陆金发要求陆家嘴信托暂停 B 类信托单
位赎回事宜的协商和谈判，暂缓推进对外转让 B 类信托单位及以变更信托计
划的方式实现退出。陆金发认为，在未经合法程序修改传化大地信托计划、
51 / 233
2019 年年度报告
增加 B 类信托单位的前提下，陆家嘴信托允许上海戟亭购买 B 类信托单位的
行为不对信托计划全体受益人产生法律效力。由于陆金发所持有的传化集合
信托计划 B 类信托单位是否被陆金发有效赎回存在法律上的争议，现本公司
对传化集合信托计划 B 类信托单位相关事宜承诺如下：若因传化集合信托计
划 B 类信托单位的赎回事宜产生的任何争议给上市公司造成损失的，本公司
将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”） 2016 年 8 否 是
他 家 拟支付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2% 月 26 日
嘴 股权，本公司为陆金发的控股股东。2、上海富候投资合作企业（有限合伙）
集 （以下简称“上海富候”）及上海富圣投资管理有限公司（以下简称“上海
团 富圣”）系上海鸿淮置业有限公司（以下简称“鸿淮置业”）的股东，共同
持有鸿淮置业 100%的股权。鸿淮置业从事上海前滩 52#地块的开发建设。3、
2015 年 5 月 24 日，陆金发与上海富候及上海富圣签署了《关于前滩 52#项目
的合作协议》（以下简称“《52#合作协议》”），约定上海富候及上海富圣
将自行及/或促使相关资产持有人向陆金发转让：(i) 特定比例的鸿淮置业的
股权；(ii) 特定比例的上海富候、上海富圣向鸿淮置业提供的股东借款；
(iii) 特定比例的第三方借款人向鸿淮置业提供的借款本息（以上合称“52#
资产”）。该特定比例根据转让时点的商办房产总价占鸿淮置业所持商办房
产、未售住宅/车位总价的比例，由上海富候与陆金发共同确定。根据《52#
合作协议》，转让时点指 2015 年 3 月 31 日起第四个周年届满之日或前滩 52#
项目住宅全部出售且房价款全部收回之日中孰早发生之日。52#资产的转让价
格为 5 万元/平方×前滩 52#地块中所有商用、办公房产面积（预计约为 20,058
平方米，最终以实测面积为准）。4、根据上海浦东新区规划和土地管理局与
鸿淮置业于 2014 年 12 月 24 日签署的《国有建设用地使用权出让合同》“《52#
地块出让合同》”），鸿淮置业通过土地拍卖竞得前滩 52#地块，鸿淮置业不
得对外转让前滩 52#地块的商业及办公部分。5、2016 年 5 月 25 日，陆金发
向上海富候和上海富圣出具《解除合同告知函》，称《52#合作协议》有悖于
《52#地块出让合同》；同时，因《52#合作协议》关于转让价格的约定违反
国资相关规定，《52#合作协议》的有关规定属无效条款，《52#合作协议》
实际上无法有效履行。陆金发据此正式通知解除《52#合作协议》。6、截至
本承诺函出具之日，陆金发尚未从上海富候和上海富圣收到任何回应。由于
52 / 233
2019 年年度报告
陆金发以书面通知解除《52#合作协议》，可能面临协议相对方，即上海富候
和上海富圣的提起违约追索的诉讼风险。现本公司对陆金发解除《52#合作协
议》相关事宜承诺如下：若因前述违约追索导致上市公司产生损失的，本公
司将及时赔偿上市公司由此所遭受的损失。
其 陆 鉴于：1、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“上市公司”） 2016 年 8 否 是
他 家 拟支付现金购买上海陆家嘴金融发展有限公司（以下简称“陆金发”）88.2 % 月 26 日
嘴 股权，本公司为陆金发的控股股东。2、截至本承诺函出具之日，陆金发及其
集 重要子公司（陆家嘴国际信托有限公司、爱建证券有限责任公司、陆家嘴国
团 泰人寿保险有限责任公司）向第三方承租的部分租赁房地产未取得房地产权
证等物权凭证，存在权属瑕疵。现本公司对陆金发及其重要子公司的租赁房
地产权属瑕疵事项做出如下承诺：若因陆金发及其重要子公司的租赁房地产
的权属瑕疵给上市公司造成损失的，本公司将及时赔偿上市公司由此所遭受
的损失。
解 陆 对于公司收购上海陆家嘴（集团）有限公司持有的上海富都世界发展有限公 2010 年 6 否 是
决 家 司 50%股权的事宜，《陆家嘴关于收购控股股东房地产股权资产的关联交易公 月
同 嘴 告》中披露：富都世界公司在评估基准日账面中预提土地开发成本计
业 集 400,546,451.63 元。由于此开发成本系根据 2007 年初当时的动拆迁价格水平
其他 竞 团 计算计提，现在无论从动拆迁补偿标准及社会物价水平来看，都较以前计算
承诺 争 标准有较大变动。故上海陆家嘴（集团）有限公司承诺：“若今后该地块实
际动迁成本大于原计提金额，陆家嘴集团将对股权受让方予以补偿；若小于
原计提金额，则将收回差额，补偿或收回金额按经第三方审计的项目实际发
生数计算确定。具体内容及方式将在本次股权转让的正式转让协议中明确。”
（详见临时公告临 2012－023 以及临时公告临 2014－002）
53 / 233
2019 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2017 年 3 月 31 日，财政部修订了《企业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》财会[2017]7
号）、《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》（财会[2017]8 号）和《企业会计准则第 24
号——套期会计》（财会[2017]9 号）。随后，于 2017 年 5 月 2 日修订发布了《企业会计准则第
37 号——金融工具列报》（财会[2017]14 号），以上四项简称“新金融工具准则”，财政部要
求境内上市企业自 2019 年 1 月 1 日起施行。
本公司自 2019 年 1 月 1 日起执行以上新金融工具准则，并按照规定对期初数进行了调整。
详见第十一节《财务报告》五、重要会计政策及会计估计。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 440
境内会计师事务所审计年限 2
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙） 182
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第四次会议、2018 年年度股东大会审议通过，公司聘请普华永道中天会
计师师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2019 年度的财务报表审计单位及内部控制审计单位。
54 / 233
2019 年年度报告
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等
情况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
55 / 233
2019 年年度报告
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会第四次会议及 2018 公告临 2019-016。
年年度股东大会审议通过，同意公司关联人陆
家嘴集团向公司控股子公司陆家嘴信托购买
“陆家嘴信托樽赢财富二号单一资金信托”
信托产品，认购规模不超过人民币 20 亿元，
存续期限不超过 12 个月。本报告期内，上述
交易未实施。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会审计委员会 2019 年 详见公告临 2019-017。
第二次会议、第八届董事会第四次会议审议通
过, 公司与控股股东陆家嘴集团共同出资设立
上海东翌置业有限公司，注册资本人民币 75
亿元。其中，公司持股比例为 60%，认缴出资
额人民币 45 亿元；陆家嘴集团持股比例为
40%，认缴出资额人民币 30 亿元。本报告期内，
上海东翌置业有限公司已登记设立，注册资本
已到位。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第八届董事会 2019 年第四次临时 公告临 2019-009、临 2019-025。
会议审议通过，公司与关联方上海金桥出口加
工区开发股份有限公司共同参与设立“上海浦
东科技创新投资基金”，全体合伙人认缴出资总
额为人民币 55.01 亿元，其中公司作为有限合
伙人认缴出资额人民币 4 亿元。
56 / 233
2019 年年度报告
本报告期内，公司已签署《上海浦东科技
创新投资基金合伙企业（有限合伙）之合伙协
议》， 上海浦东科技创新投资基金合伙企业
已完成工商登记及中国证券投资基金业协会
备案，全体合伙人已完成第一期出资额的募
集，本期公司出资额为 8,000 万元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司第七届董事会 2014 年第二次临时 公告临 2014-026、临 2015-027、临 2019-046。
会议审议，同意公司全资子公司上海智依投资
有限公司以认购新辰投资新增注册资本的方
式，增资入股该公司，出资金额为人民币 2.4
亿元，股权比例为 20%，并同比例配置股东贷
款。经公司第七届董事会第七次会议审议，同
意新辰投资先行偿还公司人民币 1.04 亿元委
托贷款。同时，公司在同等额度和条件下，向
新辰投资的全资子公司新辰临壹提供人民币
1.04 亿元委托贷款。
经公司第八届董事会第七次会议审议通
过，同意公司向新辰投资提供委托贷款余额展
期，展期金额为人民币 0.96 亿元，展期期限不
超过 2.5 年，贷款利率为银行同期贷款基准利
率上浮 10%。新辰投资的其他各方股东按同比
例对新辰投资委托贷款余额进行展期。
截至 2019 年 12 月 31 日，新辰临壹已将
到期委托贷款人民币 1.04 亿元全部偿还；新辰
投资获得本公司委托贷款余额为人民币 0.96
亿元。2019 年 1-12 月，公司收到上述两家公
司支付的利息分别为人民币 473.67 万元和人
民币 479.78 万元，贷款利率分别为 5.5%和
5.225%。
经 公 司 第 七 届 董 事 会 第 十 七 次 会 议 及 公告临 2018-009、临 2018-024、临 2019-013、
2017 年年度股东大会审议通过，公司及其全资 临 2019-020。
和控股子公司计划 2017 年年度股东大会表决
通过之日起 2018 年年度股东大会召开前日，
接受控股股东陆家嘴集团贷款余额不超过人
57 / 233
2019 年年度报告
民币 80 亿元并在该额度内可以循环使用。
经公司第八届董事会第四次会议及 2018
年年度股东大会审议通过，公司及其全资和控
股子公司 2018 年年度股东大会表决通过之日
起至 2019 年年度股东大会召开前日，接受控
股股东陆家嘴集团贷款余额不超过人民币 120
亿元，并在该额度内可以循环使用。
截至 2019 年 12 月 31 日，公司及其全资
和控股子公司接受控股股东贷款余额人民币
37.5 亿元，贷款利率 4.1325%-4.75%。2019 年
1-12 月，发生利息总计人民币 13490.61 万元。
经公司第八届董事会 2018 年第一次临时 公告临 2018-032、公告临 2019-004。
会议审议通过，前滩实业按 50%股东出资比例，
通过中国银行向前绣实业提供余额不超过人
民币 3 亿元的委托贷款，利率按照同期中国人
民银行一至五年期（含五年）贷款基准利率上
浮 10%执行，委托贷款期限 1 年。截至 2019
年 12 月 31 日，前绣实业已将委托贷款全部还
清。
经公司第八届董事会 2019 年第二次临时
会议决议审议通过，前滩实业按 50%股东出资
比例，向前绣实业提供不超过人民币 2.3 亿元
的股东借款，自协议生效之日起 60 个月内分
期提款使用。借款利率为固定利率，按照同期
中国人民银行一至五年期（含五年）贷款基准
利率上浮 10%执行。截至 2019 年 12 月 31 日，
前滩实业对前绣实业股东借款余额为人民币
0.6 亿元，贷款利率 5.225%。
2019 年 1-12 月，上述交易发生利息总计
人民币 707.08 元。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
上海富都世 合营公司 20,000
界发展有限
公司
上海富都世 合营公司 -20,000
界发展有限
公司
合计
关联债权债务形成原因 提供资金需求。
关联债权债务对公司的影响 报告期内向上海富都世界发展有限公司支付借款利息人民币
625.83 万元。
58 / 233
2019 年年度报告
(五) 其他
□适用 √不适用
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 自有资金 560,000 5,000 0
2019 年度，公司银行理财产品单日最高余额为 56 亿元。截至 2019 年 12 月 31 日，尚未到期
的银行理财产品（结构性存款）余额为 5,000 万元，全年累计实现收益 0.26 亿元。
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
59 / 233
2019 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
关联方委托贷款 自有资金 48,787.36 15,600 0
2019 年度，公司委托贷款单日最高余额为 4.88 亿元。截至 2019 年 12 月 31 日，尚未到期的委托贷款余额为 1.56 亿元，全年累计实现收益 0.17 亿元。
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
预期收
报酬确 年化 实际 实际 未来是否 减值准备
委托贷款 委托贷 委托贷款起 委托贷款 资金 资金 益 是否经过
受托人 定 收益率 收益或损 收回 有委托贷 计提金额
类型 款金额 始日期 终止日期 来源 投向 (如有) 法定程序
方式 失 情况 款计划 (如有)
上海陆家嘴新辰 流动资金 9,600 2019/11/13 2022/5/12 自有资金 项目前 按季结 5.225% / 479.78 无 是 否 /
投资股份有限公 贷款 期费用 息
司
上海前绣实业发 流动资金 6,000 2019/3/11 2020/3/10 自有资金 项目前 按月结 5.225% / 707.08 无 是 否 /
展有限公司 贷款 期费用 息
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
60 / 233
2019 年年度报告
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
√适用 □不适用
1. 精准扶贫规划
□适用 √不适用
2. 年度精准扶贫概要
√适用 □不适用
1、公司与子公司联合公司分别对接新疆维吾尔自治区阔坦墩村、古勒其村、阿克提其村、墩
吕克村，开展精准扶贫工作。每个贫困村年度扶持资金安排为 5 万元，每年度共计 20 万元。报
告期内，公司与联合公司已支出 2018 及 2019 年度扶贫资金共 40 万元。
2、2019 年,公司子公司爱建证券继续积极践行精准扶贫，开展与湖北省英山县帮困扶贫工作。
3. 精准扶贫成效
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
指 标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 52.05
2.物资折款 1.46
二、分项投入
1.产业发展脱贫
√ 农林产业扶贫
□ 旅游扶贫
□ 电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
□ 资产收益扶贫
□ 科技扶贫
□ 其他
1.2 产业扶贫项目个数（个） 1
1.3 产业扶贫项目投入金额 12.05
2.转移就业脱贫
3.易地搬迁脱贫
4.教育脱贫
其中：4.1 资助贫困学生投入金额 1.46
4.2 资助贫困学生人数（人） 24
5.健康扶贫
6.生态保护扶贫
61 / 233
2019 年年度报告
7.兜底保障
8.社会扶贫
其中：8.1 东西部扶贫协作投入金额 40
9.其他项目
其中：9.1 项目个数（个） 2
4. 后续精准扶贫计划
√适用 □不适用
未来，公司子公司爱建证券将积极、有针对性地做好湖北省英山县的扶贫工作。
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司已经披露《2019 年度社会责任报告》，全文详见上海证券交易网站 www.sse.com.cn。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
62 / 233
2019 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 公积金 比例
数量 发行新股 送股 其他 小计 数量
(%) 转股 (%)
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份 3,361,831,200.00 100 672,366,240.00 672,366,240.00 4,034,197,440.00 100
1、人民币普通股 2,444,551,200.00 72.71 488,910,240.00 488,910,240.00 2,933,461,440.00 72.71
2、境内上市的外资股 917,280,000.00 27.29 183,456,000.00 183,456,000.00 1,100,736,000.00 27.29
3、境外上市的外资股
4、其他
三、普通股股份总数 3,361,831,200.00 100 672,366,240.00 672,366,240.00 4,034,197,440.00 100
63 / 233
2019 年年度报告
2、 普通股股份变动情况说明
√适用 □不适用
公司 2018 年年度权益分派以方案实施前的公司总股本 3,361,831,200 股为基数，向全体股东
每股派发现金红利 0.499 元（含税），每股派送红股 0.2 股。
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
报告期内，因实施 2018 年年度权益分派方案，公司总股本由 3,361,831,200 股增至 4,034,197,440
股。上述股本变动致使公司基本每股收益及每股净资产等指标相应变动，详见下表。
币种：人民币 单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
净资产 18,119,232,085.30 16,094,931,705.64
股本 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
按送股前股本计算的每股净资产 5.3897 4.7875
按送股后股本计算的每股净资产 4.4914 3.9896
项目 2019 年 2018 年
归属于母公司净利润 3,677,355,264.27 3,350,247,652.73
按送股前股本计算的每股收益 1.0939 0.9966
按送股后股本计算的每股收益 0.9115 0.8305
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
√适用 □不适用
单位：股
变动前 变动数 变动后
A股 2,444,551,200 488,910,240 2,933,461,440
B股 917,280,000 183,456,000 1,100,736,000
股份总额 3,361,831,200 672,366,240 4,034,197,440
1、公司 2018 年年度权益分派以方案实施前的公司总股本 3,361,831,200 股为基数，向全体股
东每股派发现金红利 0.499 元（含税），每股派送红股 0.2 股。以上权益分派方案实施后公司总股
本由 3,361,831,200 股增至 4,034,197,440 股。
2、公司资产和负债结构未发生变化。
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
64 / 233
2019 年年度报告
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 110,259
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 110,570
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 股东
质押或冻结情况
股东名称 限售条 性质
报告期内增减 期末持股数量 比例(%)
（全称） 件股份 股份
数量
数量 状态
上海陆家嘴（集团）有限公司 379,334,278 2,276,005,663 56.42 - 无 国有法人
中国证券金融股份有限公司 20,103,761 120,622,560 2.99 - 未知 国有法人
上海国际集团资产管理有限公司 19,856,809 119,140,852 2.95 - 未知 国有法人
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式 8,144,991 31,111,914 0.77 - 未知
未知
指数证券投资基金
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMERGING MARKETS 1,753,553 20,799,487 0.52 -
未知 未知
ETF
中央汇金资产管理有限责任公司 3,360,024 20,160,144 0.50 - 未知 未知
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 9,304,161 18,799,137 0.47 - 未知 未知
NORGES BANK 3,481,153 18,367,629 0.46 - 未知 未知
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX 3,006,769 18,040,612 0.45 - 未知
未知
FUND
LGT BANK AG 2,983,600 17,901,600 0.44 - 未知 未知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
65 / 233
2019 年年度报告
上海陆家嘴（集团）有限公司 2,276,005,663 人民币普通股 2,276,005,663
中国证券金融股份有限公司 120,622,560 人民币普通股 120,622,560
上海国际集团资产管理有限公司 119,140,852 人民币普通股 119,140,852
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金 31,111,914 人民币普通股 31,111,914
ISHARES EDGE MSCI MIN VOL EMERGING MARKETS ETF 20,799,487 境内上市外资股 20,799,487
中央汇金资产管理有限责任公司 20,160,144 人民币普通股 20,160,144
GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 18,799,137 境内上市外资股 18,799,137
NORGES BANK 18,367,629 境内上市外资股 18,367,629
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK INDEX FUND 18,040,612 境内上市外资股 18,040,612
LGT BANK AG 17,901,600 境内上市外资股 17,901,600
上述股东关联关系或一致行动的说明 无
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 /
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
66 / 233
2019 年年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海陆家嘴（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 李晋昭
成立日期 1990-08-29
主要经营业务 房地产开发经营，市政基础设施，建设投资，投资咨询，实
体投资，国内贸易（除专项规定），资产管理经营、信息。
报告期内控股和参股的其他境内外 直接持股：内蒙古西水创业股份有限公司（A 股 600291）
上市公司的股权情况 重庆农村商业银行股份有限公司（A 股 601077）
神驰机电股份有限公司（A 股 603109）
间接持股：上海外高桥集团股份有限公司（B 股 900912）
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
67 / 233
2019 年年度报告
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 1996-9-1
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他境内外 为以下上市公司的实际控制人：上海浦东路桥建设股份
上市公司的股权情况 有限公司（600284.SH）、上海金桥出口加工区开发股份有
限 公 司 （ 600639.SH ） 、 上 海 外 高 桥 集 团 股 份 有 限 公 司
（600648.SH；900912.SH）、上海张江高科技园区开发股份
有限公司(600895.SH)
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
68 / 233
2019 年年度报告
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
69 / 233
2019 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在
年度内
性 年 年初 年末 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 任期起始日期 任期终止日期 股份增减 增减变动原因
别 龄 持股数 持股数 税前报酬总 联方获
变动量
额（万元） 取报酬
李晋昭 董事长 男 57 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 36,000 43,200 7,200 2018 年度利润分配 108.93 否
代总经理
徐而进 副董事长 男 51 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 18,000 21,600 3,600 2018 年度利润分配 103.34 否
黎作强 董事 男 53 2016 年 9 月 14 日 2021 年 6 月 25 日 是
邓伟利 董事 男 55 2016 年 9 月 14 日 2021 年 6 月 25 日 是
蔡嵘 董事（离任） 男 46 2018 年 6 月 26 日 2019 年 10 月 28 日 是
吕巍 独立董事 男 55 2015 年 4 月 22 日 2021 年 4 月 21 日 12.00 否
乔文骏 独立董事 男 49 2017 年 5 月 9 日 2021 年 6 月 25 日 20.30 否
钱世政 独立董事 男 67 2014 年 4 月 22 日 2020 年 4 月 21 日 12.00 否
唐子来 独立董事 男 62 2014 年 4 月 22 日 2020 年 4 月 21 日 12.00 否
马学杰 监事会主席 男 59 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 否
徐海燕 监事 女 47 2019 年 4 月 19 日 2021 年 6 月 25 日 否
马诗经 监事（离任） 男 53 2014 年 4 月 22 日 2019 年 10 月 28 日 是
王晓芳 监事（离任） 女 39 2018 年 6 月 26 日 2019 年 3 月 12 日 否
倪智勇 职工监事 男 50 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 20,800 31,960 11,160 2018 年度利润分 配 82.81 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
张征 职工监事 男 49 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 11,300 20,460 9,160 2018 年度利润分 配 65.86 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
丁晓奋 副总经理 男 55 2015 年 7 月 29 日 2021 年 6 月 25 日 40,000 68,000 28,000 2018 年度利润分 配 157.08 否
70 / 233
2019 年年度报告
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
周伟民 副总经理 男 56 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 63,380 95,556 32,176 2018 年度利润分 配 146.75 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
周翔 副总经理 男 55 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 64,660 96,792 32,132 2018 年度利润分 配 133.07 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
贾伟 副总经理 男 51 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 43,000 70,000 27,000 2018 年度利润分 配 133.79 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
王辉 董事会秘书 女 48 2014 年 4 月 22 日 2021 年 6 月 25 日 43,800 70,560 26,760 2018 年度利润分 配 133.13 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
胡习 财务总监 男 52 2018 年 6 月 26 日 2021 年 6 月 25 日 7,000 10,400 3,400 2018 年度利润分 配 105.08 否
及 2018 年度超额奖
励购买流通股
合计 / / / / / 347,940 528,528 180,588 / 1,226.14 /
姓名 主要工作经历
李晋昭 历任上海外高桥保税区新发展有限公司党委书记、总经理，上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记，上海陆家嘴（集团）有限公司
总经理，现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委书记、董事长，本公司董事长、代行总经理。
徐而进 历任上海陆家嘴（集团）有限公司总经理助理、副总经理，本公司总经理，现任上海陆家嘴（集团）有限公司党委副书记、总经理，
本公司党委书记、副董事长。
黎作强 历任国泰君安证券上海分公司总经理、党委书记，国泰君安证券总裁办公室主任，现任上海陆家嘴（集团）有限公司副总经理、党委
委员，本公司董事。
邓伟利 历任复旦大学副教授、人事处副处长，上海天诚创业投资有限公司副总经理，上海国鑫投资发展有限公司董事长，上海国有资产经营
有限公司副总裁、副书记，上海国际集团有限公司资本运营部总经理，现任上海国际集团资产管理有限公司党委书记、董事长，本公
司董事。
吕巍 现任上海交通大学安泰管理学院教授、本公司独立董事。
唐子来 现任同济大学城市规划系教授、博士生导师、本公司独立董事。
71 / 233
2019 年年度报告
钱世政 曾任复旦大学管理学院会计学系副教授、系副主任，上海实业集团公司财务总监、首席会计师、副总裁，海通证券股份公司副董事长，
现任复旦大学管理学院会计学系教授、本公司独立董事。
乔文骏 现任北京市中伦（上海）律师事务所合伙人，兼职上海市人民政府法律顾问，华东政法大学律师学院轮值院长，本公司独立董事。
马学杰 历任浦东新区宣传统战部新闻处主任科员、副处长、处长，区委宣传部新闻处处长、副部长，区文广局副局长，区政协常委，文史和
学习委员会副主任、区委对外宣传办、区政府新闻办常务副主任，区商务委副主任、党组成员，现任本公司监事会主席。
徐海燕 历任国家海洋局东海分局化学分析员，上海振东船务有限公司财务部部门经理、副总经理，上海浦东发展（集团）有限公司计划财务
部外派财务负责人，上海浦东发展（集团） 有限公司计划财务部副总经理（主持工作），现任浦东新区国资委董监事中心外派专职监
事、本公司监事。
倪智勇 历任大众科创集团财务部主管，中金投资财务部经理，本公司财务部副经理，上海陆家嘴（集团）有限公司审计室副主任、审计风控
部副总经理、总经理，本公司财务部经理，现任本公司审计室主任、职工监事。
张征 历任上海陆家嘴（集团）有限公司员工，市政分公司综合科副科长，本公司市政配套部业务主管、部门总助、项目部部门总助，现任
本公司造价中心副总经理（主持工作）、职工监事。
丁晓奋 历任上海外高桥保税区开发股份有限公司副总经理，现任本公司党委委员、副总经理。
周伟民 历任本公司商业建筑事业部总经理、上海中心大厦建设发展有限公司副总经理，现任本公司党委委员、副总经理。
周翔 历任本公司商业部总经理、总经理助理，现任本公司党委委员、副总经理。
贾伟 历任上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司办公室员工、副科长，本公司政策研究室主任助理，复旦科技园副总经理，陆家嘴软件
产业公司总经理，陆家嘴商务广场公司总经理，富都世界公司常务副总经理，本公司商业产品中心总经理、总经理助理，现任本公司
副总经理。
王辉 历任本公司办公室副主任、主任、职工监事，现任本公司党委委员、纪委书记、董事会秘书。
胡习 历任东海水产研究所、南京日捆储运实业上海分公司、雅汇房产、和记黄埔地产员工，本公司财务副总监、总监，上海陆家嘴（集团）
有限公司审计总监兼审计风控部总经理，上海陆家嘴金融发展有限公司财务总监、副总经理，现任本公司财务总监。
其它情况说明
√适用 □不适用
1、公司监事王晓芳女士因工作调动，从 2019 年 3 月 12 日起辞去其担任的监事职务。（详见公告临 2019-006）
2、公司 2018 年度超额奖励导致的公司董事、监事和高级管理人员持股变动情况详见《关于部分高级管理人员增持公司股票的公告》公告临 2019-028）。
3、公司董事蔡嵘先生与监事马诗经先生因工作调动，从 2019 年 10 月 28 日起辞去其分别担任的董事、监事职务。详见公告临 2019-040、临 2019-041）
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
72 / 233
2019 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委书记 2014 年 1 月 10 日
李晋昭 上海陆家嘴（集团）有限公司 董事长 2016 年 6 月 7 日
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委副书记 2014 年 1 月 30 日
徐而进 上海陆家嘴（集团）有限公司 总经理 2017 年 9 月 29 日
黎作强 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员、副总经理 2015 年 11 月 20 日
徐海燕 上海陆家嘴（集团）有限公司 专职监事 2018 年 8 月 1 日
蔡嵘 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委副书记 2017 年 11 月 3 日 2019 年 10 月 28 日
马诗经 上海陆家嘴（集团）有限公司 党委委员、副总经理 2010 年 7 月 9 日 2019 年 10 月 28 日
王晓芳 上海陆家嘴（集团）有限公司 专职监事 2016 年 7 月 12 日 2019 年 3 月 12 日
邓伟利 上海国际集团资产管理有限公司 党委书记、董事长 2016 年 5 月
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
邓伟利 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 董事 2016 年 9 月
邓伟利 上海桥合置业有限公司 董事长 2016 年 6 月
邓伟利 上海人寿保险股份有限公司 监事 2017 年 4 月
邓伟利 上海国方母基金股权投资管理有限公司 董事长 2017 年 6 月
邓伟利 金浦产业投资基金管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
邓伟利 上海国和现代服务业股权投资管理有限公司 董事长 2018 年 11 月
邓伟利 上海城创投资管理股份有限公司 董事 2019 年 1 月
吕巍 佛山电器照明股份有限公司 独立董事 2015 年 12 月
吕巍 山东沃华医药科技股份有限公司 独立董事 2016 年 1 月
吕巍 罗莱生活科技股份有限公司 独立董事 2017 年 2 月
73 / 233
2019 年年度报告
吕巍 上海畅联国际物流股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月
乔文骏 上海浦东发展银行股份有限公司 独立董事 2016 年 4 月 2019 年 11 月
钱世政 亚士创能科技(上海)股份有限公司 独立董事 2013 年 12 月
钱世政 春秋航空股份有限公司 独立董事 2017 年 2 月
钱世政 上海来伊份股份有限公司 独立董事 2016 年 11 月 2019 年 11 月
钱世政 红星美凯龙家居集团股份有限公司 独立董事 2016 年 12 月
在其他单位任职情况的
说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事的报酬由董事会提出方案后提交股东大会决定，高级管理人员的报酬由董事会决定。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 按公司《管理层年度经营绩效责任制度》和《管理层薪酬总额控制制度》《薪酬管理手册》等规章制度
考核，由薪酬与考核委员会考核后确定。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 2019 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实际为人民币 1,226.14 万元。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 2019 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额实际为人民币 1,226.14 万元，其中本公司
获得的报酬合计 取薪的董监事（非独立董事、非职工监事）薪酬总额实际为人民币 212.27 万元，独立董事的薪酬总额为
人民币 56.30 万元，职工监事的薪酬总额为人民币 148.67 万元，高级管理人员实际发放薪酬总额为人民
币 808.90 万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
经公司 2018 年年度股东大会选举当
徐海燕 监事 选举
选公司第八届监事会监事。
蔡嵘 原董事 离任 工作调动
马诗经 原监事 离任 工作调动
王晓芳 原监事 离任 工作调动
74 / 233
2019 年年度报告
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
75 / 233
2019 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 272
主要子公司在职员工的数量 5,494
在职员工的数量合计 5,766
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 18
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 2,571
销售人员 1,060
技术人员 1,263
财务人员 388
行政人员 484
合计 5,766
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 498
大学本科 1,479
大专及以下 3,789
合计 5,766
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司及各控股子公司根据行业和地区的实际情况，制定了薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司每年根据各部门的人员和业务需求，组织新员工培训活动，和定期的专业人员培训活动,
以促进员工学习成长，健康发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司根据《公司法》、《证券法》和相关法律、法规，以及《上市公司治理准则》的规范性
文件的要求，以建立现代企业制度为目标，积极推动公司治理结构的优化，规范公司运作，以确
保公司股东利益的最大化。公司股东大会是公司的最高权力机构，董事会是公司的日常决策机构，
下设战略决策委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会以及审计委员会四个专门委员会。董事会
向股东大会负责，对公司经营活动中的重大事项进行审议并做出决定，或提交股东大会审议。监
事会是公司的监督机构，负责对公司董事、管理层的行为及公司的财务进行监督。公司总经理由
董事会聘任，在董事会的领导下，全面负责公司的日常经营管理活动。
76 / 233
2019 年年度报告
公司已建立了一系列较完善的内部制度，包括《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董
事会议事规则》、《监事会议事规则》、《审计委员会实施细则》、《战略决策委员会实施细则》、
《薪酬与考核委员会实施细则》、《提名委员会实施细则》、《总经理室工作细则》、《投资者
关系工作管理制度》、《关于对外担保行为规定》、《独立董事工作制度》、《募集资金管理制
度》、《关于公司日常经营活动的重大合同信息披露的规定》、《董事会审计委员会年报工作规
程》、《董事会秘书工作制度》、《内幕信息知情人登记管理制度》、《银行间债券市场信息披
露事务管理制度》、《信息披露事务管理制度》、《重大信息内部报告制度》等。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
上海证券交易所网站
2018 年年度股东大会 2019 年 4 月 19 日 2019 年 4 月 20 日
www.sse.com.cn
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
李晋昭 否 12 12 10 0 0 否 1
徐而进 否 12 12 10 0 0 否 1
黎作强 否 12 12 10 0 0 否 1
邓伟利 否 12 12 10 0 0 否 0
蔡嵘 否 10 10 9 0 0 否 0
吕巍 是 12 12 10 0 0 否 0
乔文骏 是 12 12 10 0 0 否 0
钱世政 是 12 12 11 0 0 否 0
唐子来 是 12 11 10 1 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 12
其中：现场会议次数 -
通讯方式召开会议次数 10
现场结合通讯方式召开会议次数 2
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
77 / 233
2019 年年度报告
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司每年度结束后根据高级管理人员岗位职责、年度经营计划完成情况等对高级管理人员进
行考评，并依据股东大会关于管理层薪酬的授权、按照公司人事薪酬制度、薪酬管理手册及公司
年度业绩完成情况确定薪酬奖励情况，根据考评结果确定对高级管理人员的奖励。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司已经披露了《内部控制自我评价报告》，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）所对公司 2019 年度内部控制情况进
行独立审计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。
公司已经披露了《2019 年度内部控制审计报告》，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
78 / 233
2019 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券余额 利率（%） 还本付息方式 交易场所
上海陆家嘴金融贸易区开发
到期还本，
股份有限公司公开发行 2018 18 陆债 01 143538 2018 年 3 月 26 日 2023 年 3 月 26 日 500,000,000.00 5.08 上海证券交易所
每年付息一次
年公司债券（第一期）
上海陆家嘴金融贸易区开发
到期还本，
股份有限公司公开发行 2018 18 陆债 02 143890 2018 年 10 月 26 日 2023 年 10 月 26 日 1,000,000,000.00 4.15 上海证券交易所
每年付息一次
年公司债券（第二期）
上海陆家嘴金融贸易区开发
到期还本，
股份有限公司公开发行 2019 19 陆债 01 155201 2019 年 3 月 4 日 2024 年 3 月 4 日 2,800,000,000.00 3.95 上海证券交易所
每年付息一次
年公司债券（第一期）
上海陆家嘴金融贸易区开发
到期还本，
股份有限公司公开发行 2019 19 陆债 03 155395 2019 年 5 月 10 日 2024 年 5 月 13 日 700,000,000.00 3.88 上海证券交易所
每年付息一次
年公司债券（第二期）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
截至 2019 年 12 月 31 日，公司：
（一）于 2019 年 3 月 26 日完成了 2018 年公司债券（第一期）“18 陆债 01”的付息工作，足额、按时兑付了“18 陆债 01”第一年的利息。
（二）于 2019 年 10 月 28 日完成了 2018 年公司债券（第二期）“18 陆债 02”的付息工作，足额、按时兑付了“18 陆债 02”第一年的利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
到期日：如遇法定及政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不另计利息。若投资者行使回售选择权，则回售
部分的债券到期日分别为 2021 年 3 月 26 日、2021 年 10 月 26 日、2022 年 3 月 4 日及 2022 年 5 月 13 日，前述日期如遇法定节假日或休息日，则顺延至
下一个工作日，顺延期间不另计息。
79 / 233
2019 年年度报告
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 国泰君安证券股份有限公司
办公地址 上海市静安区新闸路 669 号博华广场 33 楼
债券受托管理人
联系人 陈心昊
联系电话 021-38677925
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14F
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司根据相关法律法规的规定设立了募集资金专项账户，用于公司债券募集资金的接收、存
储、划转与本息偿付。
“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”截至报告期末募集资金已
使用完毕，募集资金人民币 500,000.00 万元全部用于偿还公司银行借款，余额人民币 7,487.93 元
（利息）。募集资金使用与《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券
（第一期）募集说明书》、《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2018 年公司债券
（第二期）募集说明书》、《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券
（第一期）募集说明书》和《上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司公开发行 2019 年公司债券
（第二期）募集说明书》的约定一致。
募集资金使用程序严格按照公司资金管理制度履行资金使用审批手续。由有关部门核对募集
资金使用用途后，提出资金使用需求，经公司相关部门及监管银行审核后予以付款。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及上海新世纪资信评估投资服务有限公司评级制
度相关规定，在本次公司债存续期（本次公司债发行日至到期兑付日止）内，评级机构将对其进
行跟踪评级。
定期跟踪评级报告每年出具一次，跟踪评级结果和报告于公司年度报告披露后 2 个月内出具。
在发生可能影响公司信用质量的重大事项时，评级机构将启动不定期跟踪评级程序。评级机构的
跟踪评级报告和评级结果将对公司、监管部门及监管部门要求的披露对象进行披露。在持续跟踪
评级报告出具 5 个工作日内，评级机构将把跟踪评级报告发送至公司，并同时发送至交易所网站
公告，且交易所网站公告披露时间将不晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如公司不能及时提供跟踪评级所需资料，评级机构将根据相关主管部门监管的要求和评级机构的
业务操作规范，采取公告延迟披露跟踪评级报告，或暂停评级、终止评级等评级行动。
报告期内，上海新世纪资信评估投资服务有限公司于 2019 年 5 月 10 日出具了《上海陆家嘴
金融贸易区开发股份有限公司及其发行的 18 陆债 01、18 陆债 02 与 19 陆债 01 跟踪评级报告》新
世纪跟踪【2019】100047），维持公司主体评级 AAA，评级展望为稳定，认为上述债券还本付息
安全性极强，并维持债项评级 AAA 信用等级。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券报告期内未采取增信措施。
公司发行的公司债券的偿债资金将主要来源于公司日常经营所产生的现金流。报告期内公司
主营业务经营良好，对公司债券的本息偿付提供了有利保障。
80 / 233
2019 年年度报告
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”在交通银
行股份有限公司上海市分行设立专项偿债账户。报告期内，上述偿债专户运行正常。
报告期内，“18 陆债 01”已于 2019 年 3 月 26 日足额、按时兑付了第一年的利息，“18 陆债
02”已于 2019 年 10 月 28 日足额、按时兑付了第一年的利息，剩余二期债券尚未到付息日。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
公司发行的公司债券“18 陆债 01”、“18 陆债 02”、“19 陆债 01”及“19 陆债 03”受托管理
人为国泰君安证券股份有限公司。报告期内，国泰君安证券股份有限公司严格按照《债券受托管
理协议》约定履行受托管理人职责。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同期
主要指标 2019 年 2018 年 变动原因
增减（%）
息税折旧摊销前利润 8,144,922,101.65 7,208,935,193.44 12.98
流动比率 0.91 1.05 -13.33
速动比率 0.32 0.43 -25.58
资产负债率（%） 68.22% 70.82% -2.60
EBITDA 全部债务比 0.13 0.13 0.00
利息保障倍数 4.46 4.27 4.45
本年度公司收购了川沙地块，
现金利息保障倍数 2.96 4.76 -37.82 共投入了 29 亿元，导致经营
活动现金净流入降低。
EBITDA 利息保障倍数 4.96 4.74 4.64
贷款偿还率（%） 100% 100% -
利息偿付率（%） 100% 100% -
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司于 2019 年 3 月 26 日完成了对 2018 年公司债券（第一期）“18 陆债 01”的
2,540 万元付息工作；于 2019 年 5 月 22 日完成了对 2014 年第一期中期票据“14 陆金开 MTN001”
的付息兑付工作；于 2019 年 10 月 28 日完成了对 2018 年公司债券（第二期）“18 陆债 02”的 4,150
万元付息工作。
除上述事项外，截至本报告出具日，公司无其他债券和债务融资工具付息兑付情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司获得授信额度为 561.34 亿元，其中已使用授信额度 235.03 亿元，剩余授
信额度 326.31 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
81 / 233
2019 年年度报告
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关内容，合规使用募集资金，未有损害债
券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
公司子公司爱建证券有限责任公司在报告期内涉及仲裁及诉讼的相关进展事宜已公告。
公司子公司爱建证券有限责任公司在报告期内涉及仲裁及诉讼的相关新增事宜已公告。
公司当年新增借款超过上年末净资产的百分之二十的相关事宜已公告。
公司当年新增借款超过上年末净资产的百分之四十的相关事宜已公告。
目前公司各项业务经营正常，上述仲裁、诉讼的进展及新增借款事项对公司日常经营、偿债
能力等无重大影响。
82 / 233
2019 年年度报告
第十一节 财务报告
一、 审计报告
√适用 □不适用
审计报告
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第一页，共八页)
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
（一） 我们审计的内容
我们审计了上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）的财务报表，
包括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2019 年度的合并及公司利润表、合并及公司现
金流量表、合并及公司股东权益变动表以及财务报表附注。
（二） 我们的意见
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了陆家嘴
股份 2019 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、
适当的，为发表审计意见提供了基础。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于陆家嘴股份，并履行了职业道德方面的其他
责任。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应
对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
（一）金融资产公允价值的估计
（二）土地开发业务相关的预提成本及相关税费
83 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第二页，共八页)
三、 关键审计事项（续）
（三）未决仲裁及未决诉讼产生的或有事项
（四）商誉的减值风险
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（一）金融资产公允价值的估计 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(38)(a)(ii)(重要会计估计 评估和测试陆家嘴股份金融资产公允价值相关的
和判断)与财务报表附注四(4)，四(6),四(11), 四 内部控制的设计和执行。
(13), 四(14)和十四。
获取了管理层聘请的外部评估师出具的资产评估
截至 2019 年 12 月 31 日，陆家嘴股份的金融资 报告，并对外部评估师的胜任能力、专业素养和
产包括公允价值层级中分类为第三层次的金融 客观性进行了评估。
资产账面价值人民币 46.82 亿元，占总资产的
比例为 5.1%。 在内部估值团队的协助下，评估管理层采用的估
值方法和关键假设的合理性。
在估计第三层次的金融资产的公允价值时，陆
家嘴股份使用的估值方法包括未来现金流折现 通过比较类似金融资产的市场收益率评估管理层
法，市场乘数法等。该等方法涉及的关键假设 在估计公允价值时采用的折现率的合理性；通过比
包括折现率和市场乘数等。 较可比公司的市场信息评估管理层在估计公允价
值中所使用的市场乘数的合理性。
对于部分涉及复杂估值的金融资产，陆家嘴股
份聘请独立的外部评估师对公允价值出具评估 测试未来现金流折现法及市场乘数法公允价值计
报告。 算的准确性。
由于上述金融资产合计金额重大，且其公允价 考虑折现率和市场乘数可能出现的合理波动对公
值涉及重大判断和估计，因此我们将金融资产 允价值的潜在影响。
公允价值的估计确定为关键审计事项。
基于上述所实施的审计程序，管理层对金融资产
公允价值的估计中涉及的重大判断和估计是可以
被我们所获取的证据所支持。
84 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第三页，共八页)
三、 关键审计事项（续）
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（二）土地开发业务相关的预提成本及相关税 我们执行了如下审计程序：
费
了解及评估陆家嘴股份成本预算，成本分摊及计
参 见 财 务 报 表 附 注 二 (38)(a)(vii) 和 二 算土地增值税等相关税费相关的关键内部控制的
(38)(a)(viii)(重要会计估计和判断)与财务报表 设计和运行的有效性。
附注四(32)。
评估预算总成本的合理性，包括对已发生的成本
截至 2019 年 12 月 31 日，陆家嘴股份其他应付 抽样检查相关合同及付款凭证；对预估成本核对
款中包括土地开发业务相关的预提成本及土地 至公司内部相关预算和其他支持性资料；对预算
增值税等相关税费共计人民币 36.47 亿 元，占 总成本进行合理性分析等。
负债总额的比例为 5.9%。
通过同行业比较的方法评估成本分摊方法的合理
陆家嘴股份根据预算总成本分摊计算已实现土 性。
地开发业务收入所对应的成本，并以此为基础
对已实现的土地开发业务收入计提土地增值税 在内部税务专家的辅助下，评价管理层对土地增
等相关税费。土地开发业务最终开发成本及最 值税等相关税费的计算方法和采用的关键假设是
终税务结果可能与预估的金额存在差异。 否恰当。
由于该事项对财务报表的重要性，且涉及管理 重新计算土地增值税的计提金额的准确性。
层的重大估计和判断，因此，我们将土地开发
业务相关的预提成本及相关税费确定为关键审 复核有关土地增值税及相关税费不确定性和税务
计事项。 风险的财务报表披露。
基于上述所实施的审计程序，管理层在确定土地
开发业务相关的预提成本及相关税费中采用的重
大估计和判断可以被我们所获取的证据所支持。
85 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第四页，共八页)
三、 关键审计事项（续）
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（三）未决仲裁及未决诉讼产生的或有事项 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(38)(a)(vi)(重要会计估计 查阅仲裁及诉讼相关法律文书，公司公告，年度
和判断)与财务报表附注十。 报告中的其他信息及其他公开可查询的信息。
陆家嘴股份之子公司爱建证券有限责任公司 与陆家嘴股份及爱建证券管理层进行访谈，询问
(“爱建证券”)于2016年度作为主承销商承销了 该仲裁及诉讼事项的进展情况、监管机构相关检
富贵鸟股份有限公司(“富贵鸟”)非公开发行债 查情况等管理层判断的依据。
券16富贵01共人民币13亿元。自2018年度富贵
鸟发生实质性违约后，部分机构投资人将爱建 查阅爱建证券关于债券16富贵01承销情况的自查
证券作为第二被申请人提起仲裁，并有一名机 报告和内部会议纪要中对该仲裁及诉讼事项的讨
构投资人以爱建证券为被告人之一提起诉讼。 论情况。
截至本报告日，相关仲裁和诉讼尚在受理过程
中，累计仲裁请求金额为人民币5.44亿元，诉 取得外部律师关于该仲裁及诉讼事项的律师意
讼请求金额为人民币0.77亿元。 见。就公司聘请的外部律师的独立性和专业能力
进行评估。与外部律师进行访谈，并理解律师就
陆家嘴股份管理层在取得外部律师专业意见的 该仲裁及诉讼事项意见的判断依据。
基础上，认为该未决仲裁及未决诉讼存在重大
经济利益流出的可能性较小，无需就此计提预 复核相关未决仲裁及未决诉讼或有事项的财务报
计负债，并作为或有事项进行了披露。实际仲 表披露。
裁及诉讼结果可能与陆家嘴股份管理层的判断
存在差异。 基于所实施的审计程序，管理层对未决仲裁及未
决诉讼结果所作出的重大判断可以被我们所获取
由于该项未决仲裁及未决诉讼涉及金额重大， 的证据所支持。
且管理层在估计该仲裁及诉讼事项的可能结果
时需要作出重大判断，我们将该未决仲裁及未
决诉讼产生的或有事项确定为关键审计事项。
86 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普
华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第五页，共八页)
三、 关键审计事项（续）
关键审计事项 我们在审计中如何应对关键审计事项
（四）商誉的减值风险 我们执行了如下审计程序：
参见财务报表附注二(38)(a)(iv) (重要会计估计 了解及评估陆家嘴股份对商誉减值测试相关内部
和判断)与财务报表附注四(19)。 控制的设计，测试了关键控制执行的有效性。
截至2019年12月31日，陆家嘴股份商誉的账面 评估管理层确定资产组方法的合理性。
价值为人民币8.7亿元，包括收购爱建证券有限
责任公司产生的商誉人民币12.44亿元及相关 获取了管理层聘请的外部评估师出具的资产评估
减值准备人民币6.48亿元，以及收购陆家嘴国 报告，并对外部评估师的胜任能力、专业素养和
际信托有限公司产生的商誉人民币2.74亿元。 客观性进行了评估。
管理层对上述商誉按相关的资产组进行了减值 在内部估值专家的协助下，我们通过实施下列程
测试，并聘请外部评估师出具了资产评估报告。 序对管理层采用的关键性假设进行了评估：
管理层将相关业务单元作为一个资产组并以其 通过联合产权交易平台及上市公司公告等渠
公允价值减去处置费用后的净额确定包含商誉 道获取可比案例信息评估所选可比市净率的
的业务的可收回金额。在确定资产组的公允价 合理性。
值时，管理层采用市场法，以市净率经过必要 根据以往历史成交案例，考虑交易时点所处市
的调整后估算资产组的公允价值，其中涉及的 场状况，未来走势和发展，是否为控股权转让
关键假设主要为市净率。 等信息，评估市净率修正系数的合理性。
由于商誉金额重大且管理层在确定其可收回金 测试市场法模型下数据计算的准确性，并考虑市
额时运用了关键估计和假设，因此我们将商誉 净率可能出现的合理波动对商誉减值准备的潜在
的减值风险确定为关键审计事项。 影响。
基于上述审计程序，管理层在评估商誉可回收金
额时运用的关键估计和假设是可以被我们所获取
的证据所支持。
87 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第六页，共八页)
四、 其他信息
陆家嘴股份管理层对其他信息负责。其他信息包括陆家嘴股份 2019 年年度报告中涵盖的信息，
但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结
论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与
财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。基于我们已经执
行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项
需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
陆家嘴股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估陆家嘴股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算陆家嘴股份、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督陆家嘴股份的财务报告过程。
88 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第七页，共八页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出
具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某
一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能
影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也
执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能
发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对陆家嘴股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中
的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得
的信息。然而，未来的事项或情况可能导致陆家嘴股份不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映
相关交易和事项。
（六）就陆家嘴股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在
审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
89 / 233
2019 年年度报告
审计报告(续)
普华永道中天审字(2020)第 10088 号
(第八页，共八页)
六、 注册会计师对财务报表审计的责任（续）
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理
认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键
审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形
下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确
定不应在审计报告中沟通该事项。
普华永道中天 注册会计师
会计师事务所（特殊普通合伙） ——————————
陈 玲(项目合伙人)
中国上海市
2020 年 3 月 27 日 注册会计师
——————————
曹 志 斌
90 / 233
2019 年年度报告
二、 财务报表
合并资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位: 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七（1） 3,607,239,493.10 3,674,832,346.78
结算备付金 810,566,405.91 718,842,756.91
拆出资金 825,734,610.87 656,791,868.65
交易性金融资产 七（2） 1,744,274,052.02 -
以公允价值计量且其变动计
- 3,255,789,462.39
入当期损益的金融资产
应收账款 七（5） 499,852,977.29 537,808,941.89
其他应收款 七（8） 472,867,737.26 777,873,344.41
其中：应收利息 1,324,961.06 31,646,333.47
应收股利 8,333,655.56 -
买入返售金融资产 921,245,965.44 1,396,160,017.16
存货 七（9） 24,561,671,115.18 21,108,298,646.57
一年内到期的非流动资产 七（11） - 200,000,000.00
其他流动资产 七（12） 4,161,523,523.86 3,535,643,352.43
流动资产合计 37,604,975,880.93 35,862,040,737.19
非流动资产：
债权投资 七（13） 1,497,523,429.45 -
可供出售金融资产 - 4,809,648,101.30
长期股权投资 七（16） 8,857,762,141.40 7,763,601,739.81
其他非流动金融资产 七（18） 5,056,467,017.97 -
投资性房地产 七（19） 33,915,989,050.02 24,197,204,695.96
固定资产 七（20） 1,616,791,338.74 1,837,032,730.70
在建工程 七（21） - 140,472.98
无形资产 七（25） 37,578,806.03 34,034,690.12
开发支出 528,692.30 1,124,469.84
商誉 七（27） 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 七（28） 162,928,147.62 160,075,332.34
递延所得税资产 七（29） 1,692,179,831.41 1,629,802,581.87
其他非流动资产 七（30） 126,529,000.00 947,019,615.93
非流动资产合计 53,835,199,459.98 42,250,606,435.89
资产总计 91,440,175,340.91 78,112,647,173.08
流动负债：
短期借款 七（31） 13,023,479,596.58 9,314,630,000.00
拆入资金 150,842,361.10 50,000,000.00
应付账款 七（35） 2,565,800,740.90 2,514,728,794.97
预收款项 七（36） 3,022,278,044.18 6,040,655,078.16
卖出回购金融资产款 300,000.00 272,700,000.00
代理买卖证券款 2,281,874,515.31 1,704,955,517.40
应付职工薪酬 七（37） 718,950,382.88 619,655,828.94
应交税费 七（38） 3,558,161,526.88 2,183,799,366.40
其他应付款 七（39） 7,753,487,889.48 7,845,440,787.10
其中：应付利息 211,055.51 180,123,472.03
应付股利 6,980,048.63 1,319,785.86
91 / 233
2019 年年度报告
一年内到期的非流动负债 七（41） 1,312,000,000.00 2,205,329,800.00
其他流动负债 七（42） 6,848,230,646.93 1,445,126,878.30
流动负债合计 41,235,405,704.24 34,197,022,051.27
非流动负债：
长期借款 七（43） 10,784,548,855.66 10,746,748,855.66
应付债券 七（44） 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 七（46） 250,693,647.74 265,725,889.74
长期应付职工薪酬 七（47） 62,355,090.78 69,216,628.35
预计负债 - 1,382,377.25
递延收益 七（49） 12,741,332.42 11,619,559.96
递延所得税负债 七（29） 55,988,272.12 173,467,985.61
其他非流动负债 七（50） 981,700,000.00 4,357,170,215.00
非流动负债合计 21,148,027,198.72 21,125,331,511.57
负债合计 62,383,432,902.96 55,322,353,562.84
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七（51） 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
资本公积 七（53） 39,494,043.95 39,494,043.95
其他综合收益 七（55） 6,445,867.39 687,846,892.03
盈余公积 七（57） 2,001,972,089.29 1,753,941,186.75
一般风险准备 309,863,139.11 285,003,048.13
未分配利润 七（58） 11,727,259,505.56 9,966,815,334.78
归属于母公司所有者权益（或
18,119,232,085.30 16,094,931,705.64
股东权益）合计
少数股东权益 10,937,510,352.65 6,695,361,904.60
所有者权益（或股东权益）
29,056,742,437.95 22,790,293,610.24
合计
负债和所有者权益（或股
91,440,175,340.91 78,112,647,173.08
东权益）总计
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司资产负债表
2019 年 12 月 31 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 355,629,093.07 936,330,920.47
交易性金融资产 190,509,789.33 -
应收账款 十七（1） 253,619,370.87 204,860,647.08
其他应收款 十七（2） 13,284,571,696.30 8,787,343,469.84
其中：应收利息 - 1,684,593.27
应收股利 8,333,655.56 -
存货 1,910,397,469.65 3,353,243,640.94
一年内到期的非流动资产 - 200,000,000.00
其他流动资产 485,623,734.92 116,469,337.58
流动资产合计 16,480,351,154.14 13,598,248,015.91
非流动资产：
可供出售金融资产 - 401,895,655.70
92 / 233
2019 年年度报告
长期股权投资 十七（3） 25,163,806,500.40 19,790,738,323.41
其他非流动金融资产 106,896,181.76 -
投资性房地产 11,729,746,758.97 11,681,444,667.71
固定资产 253,211.48 858,591.82
无形资产 191,586.76 292,346.77
长期待摊费用 27,219,798.89 30,426,158.37
递延所得税资产 880,865,377.41 838,302,941.86
其他非流动资产 3,346,476,224.66 769,748,311.66
非流动资产合计 41,255,455,640.33 33,513,706,997.30
资产总计 57,735,806,794.47 47,111,955,013.21
流动负债：
短期借款 11,674,418,437.55 7,004,418,716.22
应付账款 513,761,332.83 784,440,262.94
预收款项 297,261,629.20 274,357,042.28
应付职工薪酬 14,052,255.93 26,052,363.07
应交税费 1,221,497,692.86 956,674,261.57
其他应付款 14,529,430,680.61 11,689,785,331.37
其中：应付利息 - 150,333,275.50
应付股利 6,645,436.22 985,173.45
一年内到期的非流动负债 904,000,000.00 1,655,329,800.00
其他流动负债 2,041,606,754.27 -
流动负债合计 31,196,028,783.25 22,391,057,777.45
非流动负债：
长期借款 6,717,628,855.66 7,921,628,855.66
应付债券 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 216,451,310.98 229,713,552.98
长期应付职工薪酬 42,417,709.66 45,187,709.66
非流动负债合计 15,976,497,876.30 13,696,530,118.30
负债合计 47,172,526,659.55 36,087,587,895.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
其他综合收益 - 132,420,960.20
盈余公积 2,735,848,765.24 2,487,817,862.70
未分配利润 3,770,487,831.82 5,019,550,996.70
所有者权益（或股东权益）
10,563,280,134.92 11,024,367,117.46
合计
负债和所有者权益（或股
57,735,806,794.47 47,111,955,013.21
东权益）总计
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
合并利润表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业总收入 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
其中：营业收入 七（59） 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
二、营业总成本 9,321,725,901.10 8,790,865,548.02
其中：营业成本 七（59） 5,999,260,175.07 5,817,038,683.34
93 / 233
2019 年年度报告
税金及附加 七（60） 1,845,011,089.37 1,226,835,766.75
销售费用 148,534,004.16 181,068,647.07
管理费用 346,090,476.57 362,777,672.65
财务费用 七（64） 982,830,155.93 988,078,070.31
加：其他收益 七（65） 85,611,458.58 29,913,776.62
投资收益（损失以“－”号填 七（66）
601,219,142.40 1,555,630,134.05
列）
其中：对联营企业和合营企业
222,703,437.26 179,670,260.75
的投资收益
公允价值变动收益（损失以 七（68）
78,994,925.39 -31,342.07
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号 七（69）
94,271,693.40 -
填列）
资产减值损失（损失以“-”号 七（70）
-54,331,000.00 -215,066,707.90
填列）
资产处置收益（损失以“－” 七（71）
13,692,217.32 1,267,651.86
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 6,270,671,311.57 5,434,684,233.96
加：营业外收入 七（72） 71,347,747.20 60,682,675.77
减：营业外支出 七（73） 1,006,983.38 35,962,416.78
四、利润总额（亏损总额以“－”号
6,341,012,075.39 5,459,404,492.95
填列）
减：所得税费用 七（74） 1,372,928,663.95 1,354,321,477.22
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 4,968,083,411.44 4,105,083,015.73
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
4,968,083,411.44 4,105,083,015.73
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
- -
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
3,677,355,264.27 3,350,247,652.73
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”
1,290,728,147.17 754,835,363.00
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 2,866,045.41 -7,686,909.24
（一）归属母公司所有者的其他综
2,866,045.41 -7,106,090.58
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合
收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
2．将重分类进损益的其他综合收
2,866,045.41 -7,106,090.58
益
（1）权益法下可转损益的其他综合
5,081,424.39 -1,836,492.42
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）可供出售金融资产公允价值变 - -15,433,295.05
94 / 233
2019 年年度报告
动损益
（4）金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
（5）持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
（6）其他债权投资信用减值准备
（7）现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
（8）外币财务报表折算差额 -2,215,378.98 10,163,696.89
（9）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
- -580,818.66
收益的税后净额
七、综合收益总额 4,970,949,456.85 4,097,396,106.49
（一）归属于母公司所有者的综合
3,680,221,309.68 3,343,141,562.15
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益
1,290,728,147.17 754,254,544.34
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.9115 0.8305
（二）稀释每股收益(元/股) 0.9115 0.8305
*每股收益比较数系基于股票股利分配后的股数 4,034,197,440 股计算所得
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司利润表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019 年度 2018 年度
一、营业收入 十七（4） 4,873,338,909.73 5,962,695,211.64
减：营业成本 十七（4） 1,872,778,192.99 2,522,998,549.67
税金及附加 504,694,375.75 564,960,796.82
销售费用 83,584,568.20 126,267,278.86
管理费用 89,131,564.69 93,128,604.44
财务费用 1,323,626,221.24 1,108,121,639.89
加：其他收益 293,837.34 310,983.93
投资收益（损失以“－”号填 十七（5）
550,507,534.40 550,976,053.05
列）
其中：对联营企业和合营企业
33,332,602.56 3,453,997.70
的投资收益
公允价值变动收益（损失以
-63,919,875.73 -31,342.07
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
-1,633,839.19 -
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
- -2,006,616.95
填列）
资产处置收益（损失以“－”
4,608,247.41 332,079.68
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,489,379,891.09 2,096,799,499.60
加：营业外收入 59,186,373.01 50,139,545.11
减：营业外支出 238,470.85 382,306.92
三、利润总额（亏损总额以“－”号填 1,548,327,793.25 2,146,556,737.79
95 / 233
2019 年年度报告
列）
减：所得税费用 308,173,280.54 423,736,544.67
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,240,154,512.71 1,722,820,193.12
（一）持续经营净利润（净亏损以
1,240,154,512.71 1,722,820,193.12
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
- -
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 - -83,926,443.71
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
3.其他权益工具投资公允价值变
动
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合
- -83,926,443.71
收益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变
- -83,926,443.71
动损益
4.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量
套期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 1,240,154,512.71 1,638,893,749.41
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.3074 0.5125
（二）稀释每股收益(元/股) 0.3074 0.5125
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
合并现金流量表
2019 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 8,038,511,621.53 12,435,346,913.08
收取利息、手续费及佣金的现金 1,457,368,298.55 1,451,725,519.46
衍生金融工具投资收益 - 2,632,597.14
融出资金净减少额 - 301,122,119.36
交易性金融资产净减少额 538,896,791.18 -
96 / 233
2019 年年度报告
拆入资金净增加额 100,000,000.00 -
买入返售金融资产净减少额 - 2,505,529,283.29
代理买卖证券收到的现金净额 576,918,997.91 -
收到其他与经营活动有关的现 七（76）
3,356,073,122.20 307,745,091.92
金
经营活动现金流入小计 14,067,768,831.37 17,004,101,524.25
购买商品、接受劳务支付的现金 8,246,388,501.86 3,354,397,545.23
支付利息、手续费及佣金的现金 90,922,353.83 127,794,116.80
融出资金净增加额 157,429,605.60 -
以公允价值计量且其变动计入
- 443,355.84
当期损益的金融负债净增加额
回购业务资金净减少额 283,601,455.12 3,560,365,077.50
拆入资金净减少额 - 150,000,000.00
代理买卖证券支付的现金净额 - 389,204,159.14
支付给职工及为职工支付的现
1,291,387,070.76 1,115,474,732.20
金
支付的各项税费 2,710,315,623.25 2,982,735,405.63
支付其他与经营活动有关的现 七（76）
770,355,694.01 1,006,307,986.48
金
经营活动现金流出小计 13,550,400,304.43 12,686,722,378.82
经营活动产生的现金流量 七（77）
517,368,526.94 4,317,379,145.43
净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 12,032,966,474.64 8,432,140,915.43
取得投资收益收到的现金 1,852,761,322.49 953,779,383.42
处置固定资产、无形资产和其他
17,743,394.18 1,654,262.66
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
- 1,300,117,639.55
到的现金净额
投资活动现金流入小计 13,903,471,191.31 10,687,692,201.06
购建固定资产、无形资产和其他
8,836,155,419.64 2,441,994,349.71
长期资产支付的现金
投资支付的现金 13,500,550,358.97 7,260,786,476.47
投资活动现金流出小计 22,336,705,778.61 9,702,780,826.18
投资活动产生的现金流量
-8,433,234,587.30 984,911,374.88
净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,000,000,000.00 283,940,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资
3,000,000,000.00 283,940,000.00
收到的现金
取得借款收到的现金 21,936,544,479.91 14,349,284,905.17
发行债券收到的现金 5,300,000,000.0 1,500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 30,236,544,479.91 16,133,224,905.17
偿还债务支付的现金 18,674,510,710.07 17,883,945,559.88
分配股利、利润或偿付利息支付
3,668,622,611.78 3,541,968,915.37
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
85,500,000.00 214,139,793.66
股利、利润
减资支付的现金 - 31,850,000.00
筹资活动现金流出小计 22,343,133,321.85 21,457,764,475.25
筹资活动产生的现金流量 7,893,411,158.06 -5,324,539,570.08
97 / 233
2019 年年度报告
净额
四、汇率变动对现金及现金等价物
-3,416,302.39 6,503,960.22
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -25,871,204.69 -15,745,089.55
加：期初现金及现金等价物余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
六、期末现金及现金等价物余额 4,417,805,899.01 4,443,677,103.70
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司现金流量表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2019年度 2018年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,945,627,100.14 3,573,670,122.94
收到其他与经营活动有关的现
2,527,248,775.14 84,449,893.37
金
经营活动现金流入小计 5,472,875,875.28 3,658,120,016.31
购买商品、接受劳务支付的现金 467,091,948.10 60,127,578.69
支付给职工及为职工支付的现
73,954,585.03 48,124,646.93
金
支付的各项税费 619,944,178.48 1,392,234,720.95
支付其他与经营活动有关的现
3,117,377,381.55 154,424,142.84
金
经营活动现金流出小计 4,278,368,093.16 1,654,911,089.41
经营活动产生的现金流量净额 1,194,507,782.12 2,003,208,926.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 431,483,787.36 2,857,295,411.83
取得投资收益收到的现金 483,132,668.07 749,081,643.70
处置固定资产、无形资产和其他
- 344,578.00
长期资产收回的现金净额
投资活动现金流入小计 914,616,455.43 3,606,721,633.53
购建固定资产、无形资产和其他
318,014,469.87 1,802,837,699.62
长期资产支付的现金
投资支付的现金 7,446,032,271.77 710,860,773.70
投资活动现金流出小计 7,764,046,741.64 2,513,698,473.32
投资活动产生的现金流量
-6,849,430,286.21 1,093,023,160.21
净额
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 15,055,615,227.21 9,788,509,675.68
发行债券收到的现金 5,300,000,000.00 1,500,000,000.00
筹资活动现金流入小计 20,355,615,227.21 11,288,509,675.68
偿还债务支付的现金 12,355,330,160.00 11,384,698,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付
2,926,073,357.31 2,696,504,654.08
的现金
筹资活动现金流出小计 15,281,403,517.31 14,081,202,654.08
筹资活动产生的现金流量
5,074,211,709.90 -2,792,692,978.40
净额
四、汇率变动对现金及现金等价物
8,966.79 51,642.41
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -580,701,827.40 303,590,751.12
98 / 233
2019 年年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 936,330,920.47 632,740,169.35
六、期末现金及现金等价物余额 355,629,093.07 936,330,920.47
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
99 / 233
2019 年年度报告
合并所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2019 年度
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 39,494,043.95 687,846,892.03 1,753,941,186.75 285,003,048.13 9,966,815,334.78 16,094,931,705.64 6,695,361,904.60 22,790,293,610.24
加：会计政策变更 -684,267,070.05 705,899,908.83 21,632,838.78 38,863,685.97 60,496,524.75
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 39,494,043.95 3,579,821.98 1,753,941,186.75 285,003,048.13 10,672,715,243.61 16,116,564,544.42 6,734,225,590.57 22,850,790,134.99
三、本期增减变动金额（减
672,366,240.00 2,866,045.41 248,030,902.54 24,860,090.98 1,054,544,261.95 2,002,667,540.88 4,203,284,762.08 6,205,952,302.96
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 2,866,045.41 3,677,355,264.27 3,680,221,309.68 1,290,728,147.17 4,970,949,456.85
（二）所有者投入和减少
2,998,056,614.91 2,998,056,614.91
资本
1．所有者投入的普通股 3,000,000,000.00 3,000,000,000
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 -1,943,385.09 -1,943,385.09
（三）利润分配 672,366,240.00 248,030,902.54 24,860,090.98 -2,622,811,002.32 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
1．提取盈余公积 248,030,902.54 -248,030,902.54
2．提取一般风险准备 24,860,090.98 -24,860,090.98
3．对所有者（或股东）的
672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
100 / 233
2019 年年度报告
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 39,494,043.95 6,445,867.39 2,001,972,089.29 309,863,139.11 11,727,259,505.56 18,119,232,085.30 10,937,510,352.65 29,056,742,437.95
2018 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
本)
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 14,319,141,352.55 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 38,898,158.63 694,952,982.61 1,409,377,148.13 181,058,717.38 8,633,023,145.80 14,319,141,352.55 5,885,157,153.92 20,204,298,506.47
三、本期增减变动金额（减 0 595,885.32 -7,106,090.58 344,564,038.62 103,944,330.75 1,333,792,188.98 1,775,790,353.09 810,204,750.68 2,585,995,103.77
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -7,106,090.58 3,350,247,652.73 3,343,141,562.15 754,254,544.34 4,097,396,106.49
（二）所有者投入和减少 595,885.32 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
资本
1．所有者投入的普通股 252,090,000.00 252,090,000.00
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 595,885.32 595,885.32 595,885.32
（三）利润分配 344,564,038.62 103,944,330.75 -2,015,121,708.57 -1,566,613,339.20 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
1．提取盈余公积 344,564,038.62 -344,564,038.62
2．提取一般风险准备 103,944,330.75 -103,944,330.75
3．对所有者（或股东）的 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
分配
4．其他
101 / 233
2019 年年度报告
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,333,755.18 -1,333,755.18 -1,333,755.18
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 39,494,043.95 687,846,892.03 1,753,941,186.75 285,003,048.13 9,966,815,334.78 16,094,931,705.64 6,695,361,904.60 22,790,293,610.24
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
母公司所有者权益变动表
2019 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2019 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 132,420,960.20 2,487,817,862.70 5,019,550,996.70 11,024,367,117.46
加：会计政策变更 -132,420,960.20 108,733,233.75 -23,687,726.45
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 2,487,817,862.70 5,128,284,230.45 11,000,679,391.01
三、本期增减变动金额（减少以“－”
672,366,240.00 248,030,902.54 -1,357,796,398.63 -437,399,256.09
号填列）
（一）综合收益总额 1,240,154,512.71 1,240,154,512.71
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
102 / 233
2019 年年度报告
4．其他
（三）利润分配 672,366,240.00 248,030,902.54 -2,597,950,911.34 -1,677,553,768.80
1．提取盈余公积 248,030,902.54 -248,030,902.54
2．对所有者（或股东）的分配 672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 4,034,197,440.00 22,746,097.86 2,735,848,765.24 3,770,487,831.82 10,563,280,134.92
2018 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 216,347,403.91 2,143,253,824.08 5,207,908,181.40 10,952,086,707.25
三、本期增减变动金额（减少以“－” 344,564,038.62 72,280,410.21
-83,926,443.71 -188,357,184.70
号填列）
（一）综合收益总额 -83,926,443.71 1,722,820,193.12 1,638,893,749.41
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
103 / 233
2019 年年度报告
（三）利润分配 344,564,038.62 -1,911,177,377.82 -1,566,613,339.20
1．提取盈余公积 344,564,038.62 -344,564,038.62
2．对所有者（或股东）的分配 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 3,361,831,200.00 22,746,097.86 132,420,960.20 2,487,817,862.70 5,019,550,996.70 11,024,367,117.46
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
104 / 233
2019 年年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市注册
的股份有限公司，于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司注册地为中国(上海)自由贸易试验区浦东大道 981
号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心 2 期 D 栋。本公司的母公司为上
海陆家嘴(集团)有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。本公司的人民币
普通股 A 股和境内上市外资股 B 股，分别于 1993 年 6 月 28 日和 1994 年 11 月 22 日在上海证券交易
所上市交易。于 2019 年 12 月 31 日，本公司的总股本为 4,034,197,440.00 元(2018 年 12 月 31 日：
3,361,831,200.00 元)，每股面值 1 元。
本公司及其子公司(以下合称“本集团”)主要经营活动为：在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等
地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、
物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并
等。
本财务报表由本公司董事会于 2020 年 3 月 27 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注九。
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团流动负债超过流动资产约 36 亿元。自 2020 年 1 月 1 日至本财务报
表报出日，本集团已取得新增借款 102 亿元，其中 42 亿元已用于偿还到期借款。基于本集团的经营状
况及融资能力，本公司董事会认为本集团能够获得足够的营运资金以确保本集团在未来 12 个月内能够
清偿到期的债务并在不大规模缩减现有经营规模的情况下持续经营。因此，本公司董事会认为采用持
续经营基础编制本集团财务报表是恰当的。同时，本集团亦计划在 2020 年进一步完善负债结构。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项的预期信用损失的
计量、存货的计价方法、固定资产折旧和无形资产摊销、投资性房地产的计量模式、收入的确认时点
等。
1. 遵循企业会计准则的声明
105 / 233
2019 年年度报告
本公司 2019 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 12 月
31 日的合并及公司财务状况以及 2019 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年度从
第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控
制方合并财务报表中的账面价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的
差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并
发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并
中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相
关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司(包括结构化主体)。
子公司是指被本集团控制的主体。控制，是指本集团拥有对被投资方的权利，通过参与被投资方的
相关活动而享有的可变动报酬。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止
纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳
入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
结构化主体，是指在判断主体的控制方时，表决权或类似权利没有被作为设计主体架构时的决定性
因素(例如表决权仅与行政事务相关)，而主导该主体相关活动的依据是合同或相应安排。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计
政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购
买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
106 / 233
2019 年年度报告
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权益、
当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于
少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本
公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的
净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公
司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的
角度对该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负
债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目：确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共
同持有的资产；确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；确认出售其享有的共同
经营产出份额所产生的收入；按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认单独所发生的费
用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账本位币。为购建符合
借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他
汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日
的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益中除
未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，
采用交易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收益。境外经营
的现金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中
单独列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为
金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
107 / 233
2019 年年度报告
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：(1) 以
摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销
售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期
有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下两种方式
进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金
流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括
货币资金、结算备付金、拆出资金、买入返售金融资产、应收账款、其他应收款、发放贷款和垫款、
债权投资和长期应收款等。本公司将自资产负债表日起一年内(含一年)到期的发放贷款和垫款、债权
投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的发放贷款和垫
款、债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。在初始确认时，本集团为了消
除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计入当
期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资
产。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资等，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生
违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金
额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融
工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失
计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，
本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减
值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显
著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
108 / 233
2019 年年度报告
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的
账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准
备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
本集团依据信用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组
合的依据如下：
组合 1 应收账款
组合 2 其他应收款 – 信托业保障基金
组合 3 其他应收款 – 其他
组合 4 债权投资
组合 5 买入返售金融资产
组合 6 应收款项类投资
组合 7 融出资金
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况
的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于划分为组合的其他应收款、债权投资和买入返售金融资产本集团参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。对于持有的以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具，本集团在将减值损失或利得计入当期损益的同时调整其他综合收益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)
该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融
资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃
了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价
值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及
原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、拆入资金、卖出
回购金融资产款、代理买卖证券款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后
的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负
债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；
其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。
终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
109 / 233
2019 年年度报告
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其
他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一
致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行
的情况下，使用不可观察输入值。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等，按成本与可变现净值孰低计量。拟开发土地是
指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的或尚未明确
最终用途之物业；开发产品是指已建成、待出售的物业。
(b) 存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发
前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算。项目开发时，将“拟开发土地”全部转入“开发成
本”。
在开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属
于直接费用的直接计入“开发成本”；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分摊计入。属于难以辨认
或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计入当期损益。对于尚未支付的成本，按照对工程预
算成本的最佳估计预提，待实际发生时相应调整该项预提费用。
若本集团明确了物业的最终用途为出租，则将“开发成本”转入“投资性房地产-在建”；若本集团明
确了物业的最终用途为出售，则“开发成本”于办理竣工验收后，转入“开发产品”。开发成本和开发产
品包括土地成本、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。
开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面积
比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
110 / 233
2019 年年度报告
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
16. 持有待售资产
□适用 √不适用
17. 债权投资
(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
18. 其他债权投资
(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 长期应收款
(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期股权
投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能够与
其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安
排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益
法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业
合并取得的长期股权投资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付
的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值
作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为投资收益计入当期损益。
本集团对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权益法核算。共同控制，是
指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致
同意后才能决策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
111 / 233
2019 年年度报告
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允
价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期
投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，
继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告
分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实
现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础上确认投资损益。本
集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集团及
分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值
减记至可收回金额。
21. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中将用
于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能
流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性房地产的折旧釆用年限平均法计
提。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销率)
房屋及建筑物 40 年 2% 2.45%
土地使用权 可使用年限 - 视可使用年限而定
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明
房地产用途发生改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：
一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发
生实际状态上的改变。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开
发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。如果企业自行建造或开发完成但尚
未使用的建筑物，且企业董事会或类似机构正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于
经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业董事会
或类似机构作出书面决议的日期。
112 / 233
2019 年年度报告
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产取得投资收益。处置采用成本模式计量的
投资性房地产时，应分别确认其他业务收入和成本。
22. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机及电子设备以及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或
新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期
损益。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 35-40 年 2%至 3% 2.45%至 2.77%
机器设备 年限平均法 5-11 年 0%至 3% 8.82%至 20%
运输工具 年限平均法 5-7 年 0%至 3% 13.86%至 20%
计算机及电子设备 年限平均法 2-5 年 0%至 1% 19.80%至 50%
其他设备 年限平均法 2-5 年 0%至 3% 19.40%至 50%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提
了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
23. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费
用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，
转入固定资产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记
至可收回金额。
24. 借款费用
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产的购
建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已
经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后
发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，
暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
113 / 233
2019 年年度报告
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去
尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借
款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资
本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。
实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所
使用的利率。
25. 生物资产
□适用 √不适用
26. 油气资产
□适用 √不适用
27. 使用权资产
□适用 √不适用
28. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括交易席位费、非专利技术费、车位使用权以及软件使用费等，以成本计量。
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认，
并以成本进行初始计量。但非同一控制下企业合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，
即单独确认为无形资产并按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本集团带来经济利益的期限确定使用寿命，无法预见其为本集团带来经济利
益期限的作为使用寿命不确定的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所示：
摊销年限
交易席位费 10 年
非专利技术费 10 年
车位使用权 10 年
软件使用权 5-10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本集团至少于每年年度终了，对使
用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，必要时进行调整。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
29. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投
资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否
存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按
其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
114 / 233
2019 年年度报告
计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对
单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够
独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，
商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含
分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失
金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以
外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
30. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期
限在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
31. 职工薪酬
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、
住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的
短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定
的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工
退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务
的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的
基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划
以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业
保险，均属于设定提存计划。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组
相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期
损益。
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利主要为本集团按照相关规定提取的职工奖福基金，用于员工整体的福利方案。
每一年度奖福基金计提及使用金额待董事会批准后实施。
115 / 233
2019 年年度报告
32. 租赁负债
□适用 √不适用
33. 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本集团将其确认为预计负债：i) 该义务是本集团承
担的现时义务； ii) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本集团； iii) 该义务的金额能够可靠计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进
行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，
确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为流动负债。
34. 股份支付
□适用 √不适用
35. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
36. 收入
√适用 □不适用
收入在经济利益很可能流入本集团、且金额能够可靠计量，并同时满足下列条件时予以确认。
(a) 销售商品收入
本集团已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不再对该商品保留通常与所有权相
联系的继续管理权和实施有效控制，且相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的
实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或
协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的
合同或协议价款的公允价值确定。
(b) 提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工百分比法确认提供劳务
收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠
估计，是指同时满足下列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本集团，交
易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。本集团以已经提供的
劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳务方
已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外。
(c) 土地销售收入
转让、销售土地，在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取得交地证明，并且符合
前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(d) 房地产销售收入
116 / 233
2019 年年度报告
转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房移交给买方、经业主方
验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
(e) 出租物业收入
对出租物业租金收入的确认方法，详见附注五(39)租赁—作为经营租赁出租人。
(f) 酒店业收入
本集团对外提供酒店客房服务的，在酒店客房服务已提供且取得收取服务费的权利时确认收入。
(g) 提供物业管理等劳务收入
在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的凭证时确认为收入。
(h) 证券业务手续费及佣金收入
证券业务手续费及佣金收入包括代买卖证券手续费收入、证券承销收入和资产管理业务收入。
代买卖证券手续费收入在代买卖证券交易日确认为收入；
证券承销收入，以余额包销或代销方式进行承销业务的，于承销业务提供的相关服务完成后，与
发行人结算发行价款时确认收入；
资产管理业务收入，根据服务的实际提供情况，依据相关合同条款规定的方法和比例计算应由公
司享有的与已提供服务相对应的收益，确认为当期的收益。
(i) 信托业务手续费及佣金收入
信托业务手续费及佣金收入包括信托报酬收入和咨询服务费收入。
信托报酬收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量确认收入。其中，对于具有固定信托
报酬条款的信托项目，在未来很有可能取得该固定信托报酬且能够可靠计量的情况下，本集团在期末
根据信托合同约定的条款对固定信托报酬按权责发生制确认收入。对于需要依靠未来某些条件的发生
或者不发生来确定的浮动收益，一般在信托计划实际分配即收到浮动收益时或在取得该收益的权利确
定，且能够可靠计量时，本集团才予以确认。
咨询服务费收入于服务已经提供且收取的金额能够可靠地计量时，根据信托合同或协议约定的费
率及期限按期确认为收入。
(j) 利息收入
利息收入是指本集团与银行及其他证券、金融机构之间资金往来(包括本集团进入银行间同业市场
拆出资金、本集团资金存放在银行及登记结算公司)所取得的利息收入、融资融券业务融出资金利息收
入及买入返售业务利息收入。利息收入按存出资金或让渡资金的使用权的期限及实际利率计算确定。
37. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产的，
按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取
得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
117 / 233
2019 年年度报告
与资产相关的政府补助冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使用寿命内按
照合理、系统的方法分摊计入损益。
与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在
确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；若用于补偿已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
本集团对同类政府补助采用相同的列报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
38. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得
税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计
利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成
的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产
和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳
税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未
来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
(i) 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相
关；
(ii)本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
39. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。
(a) 作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租
金在实际发生时计入当期损益。
(b) 作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有租金在实际发生时计入
当期损益。
(2). 融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
118 / 233
2019 年年度报告
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
40. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1) 公允价值计量
本集团于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在
计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本集团以公允
价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；
不存在主要市场的，本集团假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)
是本集团在计量日能够进入的交易市场。本集团采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经
济利益最大化所使用的假设。
本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关
可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义
的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负
债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接
可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本集团对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评
估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
(2)持有待售及终止经营
同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一) 根据类似交易中出售此类资产或
处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(二) 本集团已与其他方签订具有法律约束力的出售协议
且已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延所得
税资产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量，公允价值减去出售费用后的净额低
于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并在资
产负债表中单独列示。
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归为持
有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二) 该组成部分
是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；(三) 该
组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
(3)分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定
报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1) 该组成部分能够在日常活动中产生收
入、发生费用；(2) 本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价
其业绩；(3) 本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或
多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
119 / 233
2019 年年度报告
(4)一般风险准备及交易风险准备
根据 2007 年 12 月 18 日发布的《关于证券公司 2007 年年度报告工作的通知》(证监机构字[2007]320
号)的规定，证券公司应依据《金融企业财务规则》的要求，按税后利润弥补以前年度亏损后的 10%提
取一般风险准备金。此前本公司之子公司爱建证券有限责任公司根据《财政部关于印发<证券公司财务
制度>的通知》(财债字[1999]215 号)的规定，按不低于税后利润弥补以前年度亏损后的 10%的比例提
取一般风险准备，用于弥补证券交易的损失，不得用于分红、转增资本。
依据《证券法》的要求，本公司之子公司爱建证券有限责任公司从 2007 年度起按年度实现净利润
弥补以前年度亏损后的 10%提取交易风险准备金，用于弥补证券交易的损失。
(5)一般风险准备及信托赔偿准备金
根据财政部于 2012 年 3 月 30 日颁布的《关于印发<金融企业准备金计提管理办法>的通知》(财金
[2012]20 号)，信托投资公司应于每年年度终了根据承担风险和损失的资产余额的一定比例提取一般风
险准备。一般风险准备的计提比例由信托投资公司综合考虑所面临的风险状况等因素确定，原则上一
般风险准备余额不低于风险资产年末余额的 1.5%，难以一次性达到 1.5%的，可以分年到位，原则上
不得超过 5 年。
根据中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司管理办法》有关规定，本公司之子公司陆家嘴
国际信托有限公司按当年税后净利润的 5%计提信托赔偿准备金。
(6)信托业保障基金
根据中国银行业监督管理委员会、财政部于 2014 年 12 月 10 月颁布的“银监发[2014]50 号”《信托
业保障基金管理办法》的相关规定，信托业保障基金认购执行下列统一标准：
(a) 信托公司按净资产余额的 1%认购，每年 4 月底前以上年度末的净资产余额为基数动态调整；
(b) 资金信托按新发行金额的 1%认购，其中：属于购买标准化产品的投资性资金信托的，由信
托公司认购；属于融资性资金信托的，由融资者认购。在每个资金信托产品发行结束时，缴入信托公
司基金专户，由信托公司按季向保障基金公司集中划缴；
(c) 新设立的财产信托按信托公司收取报酬的 5%计算，由信托公司认购。
(7)重要会计估计和判断
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资
产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定
性所导致的结果可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
(a) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重
要风险：
(i)预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确
定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当
前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的
风险、预期失业率的增长、外部市场环境、技术环境和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与
预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设于 2019 年度未发生重大变化。
120 / 233
2019 年年度报告
(ii)金融工具公允价值的确定
对于缺乏活跃市场的金融工具，本集团使用估值技术包括折现现金流模型及市场乘数法等其他估
值模型，确定其公允价值。估值技术的假设及输入变量包括折现率、市场乘数等。当使用折现现金流
模型时，现金流量是基于管理层的最佳估计，而折现率是资产负债表日在市场上拥有相似条款及条件
的金融工具的市场收益率。当使用市场乘数法时，市场乘数等参数在最大程度上基于资产负债表日的
可观察市场数据，当可观察市场数据无法获得时，本集团将对估值方法中包括的重大市场数据做出最
佳估计。这些相关参数的变化将影响金融工具的公允价值。
金融资产公允价值的确定需要运用判断和估计，如果重新估计结果与现有估计存在差异，该差异
会影响估计改变期间的金融资产的账面价值。
(iii)除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。除金
融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组
组合的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的
较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价
格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，
管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现金流量的现
值。
(iv)商誉减值
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。包含商誉的资产组的可回收金额为其预计未来现金流量
的现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。在确认资产组的公允价值时，管理层采用市场法，
以市净率经过必要的调整后估算资产组的公允价值。
如果管理层对资产组公允价值计算中采用的市净率进行重新修订，修订后的市净率低于目前采用
的市净率，本集团需对商誉增加计提减值准备。
如果修订后的市净率高于管理层的估计，本集团不能转回原已计提的的商誉减值损失。
(v)递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有尚未利用的可抵扣亏损
确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，以
决定应确认的递延所得税资产的金额。
(vi)预计负债
因未决诉讼、仲裁或协议条款所形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。本集团按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预
计负债进行初始计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。于资产
负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。如果诉讼实际
形成的经济利益流出与最佳估计数存在差异，该差异将对相关期间的营业外支出和预计负债的金额产
生影响。
(vii)开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进度作出估计和判断。本集团按照资
产负债表日的项目状况和市场情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、建造成
本、基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估计将来可能发生的成本。
由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政策的影响，具有不确定性。当开发项目的最终决算成
本和预算成本不一致时，其差额将影响尚未结转的开发产品成本。
121 / 233
2019 年年度报告
(viii)土地增值税等相关税费
本集团的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土地增值税等税费时，需要做出重
大判断，有很多交易和计算的最终税务结果在房地产开发过程中是难以确定的。本集团对最终是否需
要缴纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终税务结果与初始确认的
税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税金。
(ix)固定资产及投资性房地产的可使用年限和残值
固定资产及投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的固定资产及投资性房地产
的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些固定资产及投资性房地产的可使用年限
缩短，本集团将提高折旧率、淘汰闲置或技术性陈旧的该些固定资产及投资性房地产。为定出固定资
产及投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期检讨市况变动、预期的实际耗损及资产
保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。倘若固定资产及投
资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则会作出额外折旧。本集团将会于
每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出检讨。
(b)采用会计政策的关键判断
在应用本集团的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报表所确认的金额具有重大影响的
判断：
(i)金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管
理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人员获
得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金
是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币时间
价值、信用风险、其他基本借贷风险以及与成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅反映了
尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。
(ii)信用风险显著增加的判断
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过 30 日，或者以下一个或多个指标发生显
著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著变化、担保物价值或
担保方信用评级的显著下降等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过 90 日(即，已发生违约)，或者符合以下一
个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(iii)金融资产转移
管理层需要就金融资产的转移作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及本集团的财务状况
和经营成果。
(iv)持有其他主体 20%或以上的表决权但对该主体不具有重大影响
本集团无权参与上海东城商都实业公司和上海陆家嘴商业建设有限公司财务和经营决策，因此，
本集团对该些企业不具有重大影响。
122 / 233
2019 年年度报告
(v)业务构成
有关资产、负债的组合要形成一项业务，通常应具备以下要素：(1)投入，指原材料、人工、必要
的生产技术等无形资产以及构成生产能力的机器设备等其他长期资产的投入；(2)加工处理过程，指具
有一定的管理能力、运营过程，能够组织投入形成产出；(3)产出，如生产出产成品，或是通过为其他
部门提供服务来降低企业整体的运行成本等其他带来经济利益的方式，该组合能够独立计算其成本费
用或所产生的收入，直接为投资者等提供股利、更低的成本或其他经济利益等形式的回报。有关资产
或资产、负债的组合要构成一项业务，不一定要同时具备上述三个要素，具备投入和加工处理过程两
个要素即可认为构成一项业务。有关资产或资产、负债的组合是否构成一项业务，应结合所取得资产、
负债的内在联系及加工处理过程等进行综合判断。本公司管理层认为部分子公司仅构成一项资产、负
债组合，而未形成一项业务。
(vi)合并范围 — 结构化主体的合并
管理层需要对是否控制以及合并结构化主体作出重大判断，确认与否会影响会计核算方法及本集
团的财务状况和经营成果。
本集团在评估控制时，需要考虑：
(1) 投资方对被投资方的权力；
(2) 因参与被投资方的相关活动而享有的可变回报；
(3) 有能力运用对被投资方的权力影响其回报的金额。
本集团在评估对结构化主体拥有的权力时，通常考虑下列四方面：
(1) 在设立被投资方时的决策及本集团的参与度；
(2) 相关合同安排；
(3) 仅在特定情况或事项发生时开展的相关活动；
(4) 本集团对被投资方做出的承诺。
本集团在判断是否控制结构化主体时，还需考虑本集团之决策行为是以主要责任人的身份进行还
是以代理人的身份进行的。考虑的因素通常包括本集团对结构化主体的决策权范围、其他方享有的实
质性权利、本集团的薪酬水平、以及本集团因持有结构化主体的其他利益而承担可变回报的风险等。
123 / 233
2019 年年度报告
41. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 2019 年起执行新金融工具准则、新收入准则或新租赁准则调整执行当年年初财务报表相关项目情
况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 3,674,832,346.78 3,675,300,523.94 468,177.16
结算备付金 718,842,756.91 719,161,804.93 319,048.02
拆出资金 656,791,868.65 667,744,425.66 10,952,557.01
交易性金融资产 - 4,030,433,844.11 4,030,433,844.11
以公允价值计量且其 3,255,789,462.39 - -3,255,789,462.39
变动计入当期损益的金
融资产
应收账款 537,808,941.89 537,808,941.89
其他应收款 777,873,344.41 746,227,010.94 -31,646,333.47
其中：应收利息 31,646,333.47 - -31,646,333.47
应收股利 - -
买入返售金融资产 1,396,160,017.16 1,405,586,823.36 9,426,806.20
存货 21,108,298,646.57 21,108,298,646.57
一年内到期的非流动 200,000,000.00 200,328,044.45 328,044.45
资产
其他流动资产 3,535,643,352.43 3,202,849,384.07 -332,793,968.36
流动资产合计 35,862,040,737.19 36,293,739,449.92 431,698,712.73
非流动资产：
发放贷款和垫款 - 199,000,000.00 199,000,000.00
债权投资 - 1,635,587,583.16 1,635,587,583.16
可供出售金融资产 4,809,648,101.30 - -4,809,648,101.30
长期股权投资 7,763,601,739.81 7,763,601,739.81
其他非流动金融资产 - 3,489,673,955.44 3,489,673,955.44
投资性房地产 24,197,204,695.96 24,197,204,695.96
固定资产 1,837,032,730.70 1,837,032,730.70
在建工程 140,472.98 140,472.98
无形资产 34,034,690.12 34,034,690.12
开发支出 1,124,469.84 1,124,469.84
商誉 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 160,075,332.34 160,075,332.34
递延所得税资产 1,629,802,581.87 1,611,772,092.85 -18,030,489.02
其他非流动资产 947,019,615.93 84,860,000.00 -862,159,615.93
非流动资产合计 42,250,606,435.89 41,885,029,768.24 -365,576,667.65
资产总计 78,112,647,173.08 78,178,769,218.16 66,122,045.08
流动负债：
124 / 233
2019 年年度报告
短期借款 9,314,630,000.00 9,331,734,058.21 17,104,058.21
拆入资金 50,000,000.00 50,793,333.33 793,333.33
应付账款 2,514,728,794.97 2,514,728,794.97
预收款项 6,040,655,078.16 6,040,655,078.16
卖出回购金融资产款 272,700,000.00 273,111,231.03 411,231.03
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 1,705,169,306.35 213,788.95
应付职工薪酬 619,655,828.94 640,516,175.12 20,860,346.18
应交税费 2,183,799,366.40 2,183,799,366.40
其他应付款 7,845,440,787.10 7,665,317,315.07 -180,123,472.03
其中：应付利息 180,123,472.03 - -180,123,472.03
应付股利 1,319,785.86 1,319,785.86
一年内到期的非流动 2,205,329,800.00 2,247,926,706.79 42,596,906.79
负债
其他流动负债 1,445,126,878.30 1,548,622,921.82 103,496,043.52
流动负债合计 34,197,022,051.27 34,202,374,287.25 5,352,235.98
非流动负债：
长期借款 10,746,748,855.66 10,746,748,855.66
应付债券 5,500,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 265,725,889.74 265,725,889.74
长期应付职工薪酬 69,216,628.35 69,216,628.35
预计负债 1,382,377.25 1,382,377.25
递延收益 11,619,559.96 11,619,559.96
递延所得税负债 173,467,985.61 173,741,269.96 273,284.35
其他非流动负债 4,357,170,215.00 4,357,170,215.00
非流动负债合计 21,125,331,511.57 21,125,604,795.92 273,284.35
负债合计 55,322,353,562.84 55,327,979,083.17 5,625,520.33
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 39,494,043.95 39,494,043.95
其他综合收益 687,846,892.03 3,579,821.98 -684,267,070.05
盈余公积 1,753,941,186.75 1,753,941,186.75
一般风险准备 285,003,048.13 285,003,048.13
未分配利润 9,966,815,334.78 10,672,715,243.61 705,899,908.83
归属于母公司所有者 16,094,931,705.64 16,116,564,544.42 21,632,838.78
权益（或股东权益）合
计
少数股东权益 6,695,361,904.60 6,734,225,590.57 38,863,685.97
所有者权益（或股 22,790,293,610.24 22,850,790,134.99 60,496,524.75
东权益）合计
负债和所有者权 78,112,647,173.08 78,178,769,218.16 66,122,045.08
益（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 936,330,920.47 936,330,920.47
交易性金融资产 - 344,544,441.92 344,544,441.92
应收账款 204,860,647.08 204,860,647.08
125 / 233
2019 年年度报告
其他应收款 8,787,343,469.84 8,785,658,876.57 -1,684,593.27
其中：应收利息 1,684,593.27 - -1,684,593.27
应收股利 - -
存货 3,353,243,640.94 3,353,243,640.94
一年内到期的非流动资产 200,000,000.00 200,328,044.45 328,044.45
其他流动资产 116,469,337.58 117,825,886.40 1,356,548.82
流动资产合计 13,598,248,015.91 13,942,792,457.83 344,544,441.92
非流动资产：
可供出售金融资产 401,895,655.70 - -401,895,655.70
长期股权投资 19,790,738,323.41 19,790,738,323.41
其他非流动金融资产 - 25,767,578.51 25,767,578.51
投资性房地产 11,681,444,667.71 11,681,444,667.71
固定资产 858,591.82 858,591.82
无形资产 292,346.77 292,346.77
长期待摊费用 30,426,158.37 30,426,158.37
递延所得税资产 838,302,941.86 846,198,850.68 7,895,908.82
其他非流动资产 769,748,311.66 769,748,311.66
非流动资产合计 33,513,706,997.30 33,145,474,828.93 -368,232,168.37
资产总计 47,111,955,013.21 47,088,267,286.76 -23,687,726.45
流动负债：
短期借款 7,004,418,716.22 7,009,759,390.09 5,340,673.87
应付账款 784,440,262.94 784,440,262.94
预收款项 274,357,042.28 274,357,042.28
应付职工薪酬 26,052,363.07 26,052,363.07
应交税费 956,674,261.57 956,674,261.57
其他应付款 11,689,785,331.37 11,539,452,055.87 -150,333,275.50
其中：应付利息 150,333,275.50 - -150,333,275.50
应付股利 985,173.45 985,173.45
一年内到期的非流动负债 1,655,329,800.00 1,691,491,090.35 36,161,290.35
其他流动负债 - 108,831,311.28 108,831,311.28
流动负债合计 22,391,057,777.45 22,391,057,777.45
非流动负债：
长期借款 7,921,628,855.66 7,921,628,855.66
应付债券 5,500,000,000.00 5,500,000,000.00
长期应付款 229,713,552.98 229,713,552.98
长期应付职工薪酬 45,187,709.66 45,187,709.66
非流动负债合计 13,696,530,118.30 13,696,530,118.30
负债合计 36,087,587,895.75 36,087,587,895.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 3,361,831,200.00 3,361,831,200.00
资本公积 22,746,097.86 22,746,097.86
其他综合收益 132,420,960.20 - -132,420,960.20
盈余公积 2,487,817,862.70 2,487,817,862.70
未分配利润 5,019,550,996.70 5,128,284,230.45 108,733,233.75
所有者权益（或股东权益） 11,024,367,117.46 11,000,679,391.01 -23,687,726.45
合计
负债和所有者权益（或股 47,111,955,013.21 47,088,267,286.76 -23,687,726.45
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
126 / 233
2019 年年度报告
(4). 2019 年起执行新金融工具准则或新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
√适用 □不适用
其他说明
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》、《企业会计准
则第 23 号——金融资产转移》、《企业会计准则第 24 号——套期保值》及《企业会计准则第 37 号—
—金融工具列报》等(以下合称“新金融工具准则”)，并于 2019 年颁布了《关于修订印发 2019 年度
一般企业财务报表格式的通知》(财会[2019]6 号)及修订后的《企业会计准则第 7 号——非货币性资产
交换》(以下简称“非货币性资产交换准则”)和《企业会计准则第 12 号——债务重组》(以下简称“债
务重组准则”)，本集团已采用上述准则和通知编制 2019 年度财务报表。修订后一般企业报表格式的
修改、非货币性资产交换准则及债务重组准则对本集团及本公司无显著影响，其他修订对本集团及本
公司报表的影响列示如下：
(a) 金融工具
根据新金融工具准则的相关规定，本集团及本公司对于首次执行该准则的累积影响数调整
2019 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，比较财务报表未重列。
(i) 于 2019 年 1 月 1 日，本集团合并财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具
准则的规定进行分类和计量的结果对比表：
127 / 233
2019 年年度报告
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 3,674,832,346.78
货币资金 摊余成本 3,674,832,346.78
交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 -
以 公 允价 值 计量 且 其
以公允价值计量且其变动计入当
变 动 计入 当 期损 益 的 3,255,789,462.39 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 3,255,789,462.39
期损益
金融资产
应收账款 摊余成本 537,808,941.89
应收账款 摊余成本 537,808,941.89 以公允价值计量且其变动计入其他综合
应收款项融资 -
收益
其他应收款 摊余成本 746,227,010.94
货币资金 摊余成本 468,177.16
结算备付金 摊余成本 319,048.02
拆出资金 摊余成本 10,952,557.01
其他应收款 摊余成本 777,873,344.41 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 19,194,260.42
买入返售金融资产 摊余成本 71,269.31
一年内到期的非流动 摊余成本 328,044.45
其他流动资产 摊余成本 301,277.77
其他非流动金融资产 摊余成本 11,699.34
债权投资
摊余成本 1,954,441,194.95
(含其他流动资产)
以公允价值计量且其变动计入其
2,051,350,000.00 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 99,450,000.00
他综合收益(债务工具)
其他债权投资 以公允价值计量且其变动计入其他综合
-
可供出售金融资产 (含其他流动资产) 收益
(含其他流动资产) 以公允价值计量且其变动计入其 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 656,000,121.30
2,997,262,707.89
他综合收益 (权益工具) 其他非流动金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 2,350,993,651.23
其他非流动金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 476,641,981.19
以成本计量(权益工具) 409,185,393.41 以公允价值计量且其变动计入其他综合
其他权益工具投资 -
收益
买入返售金融资产 摊余成本 1,396,160,017.16 买入返售金融资产 摊余成本 1,405,515,554.05
其他非流动资产
摊余成本 636,800,000.00 其他非流动金融资产 摊余成本 635,667,007.76
-买入返售金融资产
其他流动/非流动资产 发放贷款和垫款
摊余成本 2,048,000,000.00 摊余成本 2,044,201,142.08
-应收款项类投资 (含其他流动资产)
128 / 233
2019 年年度报告
其他非流动资产
摊余成本 26,359,615.93 其他非流动金融资产 摊余成本 26,359,615.93
-存出保证金
其他应付款 摊余成本 7,665,317,315.07
短期借款 摊余成本 17,104,058.21
拆入资金 摊余成本 793,333.33
其他应付款 摊余成本 7,845,440,787.10 卖出回购金融资产款 摊余成本 411,231.03
代理买卖证券款 摊余成本 213,788.95
一年内到期的非流动负债 摊余成本 42,596,906.79
其他流动负债 摊余成本 119,004,153.72
应付职工薪酬 619,655,828.94 应付职工薪酬 640,516,175.12
其他流动负债 摊余成本 1,445,126,878.30 其他流动负债 摊余成本 1,429,618,768.10
于 2019 年 1 月 1 日，本公司财务报表中金融资产按照原金融工具准则和新金融工具准则的规定进行分类和计量的结果对比表：
原金融工具准则 新金融工具准则
列报项目 计量类别 账面价值 列报项目 计量类别 账面价值
货币资金 摊余成本 936,330,920.47
货币资金 摊余成本 936,330,920.47
交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 -
应收账款 摊余成本 204,860,647.08
应收账款 摊余成本 204,860,647.08 以公允价值计量且其变动计入其他综合
其他流动资产 -
收益
其他应收款 摊余成本 8,785,658,876.57
其他应收款 摊余成本 8,787,343,469.84 一年内到期的非流动资产 摊余成本 328,044.45
其他流动资产 摊余成本 1,356,548.82
以公允价值计量且其变动计 交易性金融资产 344,544,441.91
344,544,441.91 以公允价值计量且其变动计入当期损益
入其他综合收益 (权益工具) 其他非流动金融资产 -
可供出售金融资产
其他非流动金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益 25,767,578.51
(含其他流动资产)
以成本计量(权益工具) 57,351,213.79 以公允价值计量且其变动计入其他综合
其他权益工具投资 -
收益
其他应付款 摊余成本 11,539,452,055.87
其他应付款 摊余成本 短期借款 摊余成本 5,340,673.87
11,689,785,331.37
一年内到期的非流动负债 摊余成本 36,161,290.35
其他流动负债 摊余成本 108,831,311.28
129 / 233
2019 年年度报告
综上，本集团因执行上述修订的准则增加 2019 年 1 月 1 日金融资产和金融负债净余额共计
78,800,298.12 元。同时，本集团相应调减 2019 年 1 月 1 日递延所得税资产 18,030,489.02 元，调增递
延所得税负债 273,284.35 元。因此，因执行上述修订的准则共计调增本集团净资产 60,496,524.75，其
中归属于母公司股东权益增加 21,632,838.78 元；归属于少数股东权益增加 38,863,685.97 元。此外，由
于执行上述修订的准则，由于金融资产分类的变化，2019 年 1 月 1 日其他综合收益 684,267,070.05 元
转入未分配利润。
本公司因执行上述修订的准则减少 2019 年 1 月 1 日金融资产余额共计 31,583,635.28 元。同时，
本公司相应调增 2019 年 1 月 1 日递延所得税资产 7,895,908.82 元。因此，因执行上述修订的准则共计
调减本公司净资产 23,687,726.46 元。此外，由于执行上述修订的准则，由于金融资产分类的变化，2019
年 1 月 1 日其他综合收益 132,420,960.20 元转入未分配利润。
42. 其他
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 纳税增值额(应纳税额按应纳税销 3%-16%
售额乘以适用税率扣除当期允许
抵扣的进项税后的余额计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税及消费税税额 7%、5%及 1%
企业所得税 应纳税所得额 10%-25%
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
根据国家税务总局颁布的《关于设备、器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税[2018] 54 号)
及相关规定，本集团在 2018 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日的期间内，新购买的低于 500 万元的设
备可于资产投入使用的次月一次性计入当期成本费用，在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算
折旧。
根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税
务总局 海关总署公告[2019] 39 号)及相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，本集团部分不动产租赁业务收
入适用的增值税税率为 9%，2019 年 4 月 1 日前该业务适用的增值税税率为 10%；本集团动产租赁业
务及联营销售业务收入适用的增值税税率为 13%，2019 年 4 月 1 日前该业务适用的增值税税率为 16%；
本集团对于符合条件的不动产租赁业务，适用简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
陆家嘴金融(香港)有限公司 16.5%
天津陆津商业管理有限公司、天津陆津物业服务有 5%
限公司、上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司、
上海九六广场商业经营管理有限公司、上海琻锦颐
养院有限公司、上海宝山陆家嘴物业管理有限公
司、上海商骋商业经营管理有限公司、上海陆家嘴
贝思特物业管理有限公司、上海陆家嘴房产开发有
限公司、上海佳纪资产管理有限公司、上海佳三资
产管理有限公司、上海佳精置业有限公司、上海智
俩投资有限公司、上海陆家嘴资产管理有限公司、
上海浦东陆家嘴置业有限公司、上海陆家嘴商业经
130 / 233
2019 年年度报告
营管理有限公司
其他公司 25%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务
总局 海关总署公告[2019] 39 号)以及财政部和税务总局颁布的《关于明确生活性服务业增值税加计抵
减政策的公告》(财政部 税务总局公告[2019] 87 号)的相关规定，本公司的若干子公司作为现代服务企
业，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳
税额；本公司的若干子公司作为生活性服务企业，自 2019 年 4 月 1 日至 2019 年 9 月 30 日，按照当期
可抵扣进项税额加计 10%，抵减增值税应纳税额，自 2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，按照当
期可抵扣进项税额加计 15%，抵减增值税应纳税额。
3. 其他
□适用 √不适用
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 66,851.20 132,026.74
银行存款 3,596,587,486.99 3,672,249,467.60
其他货币资金 10,585,154.91 2,919,029.60
合计 3,607,239,493.10 3,675,300,523.94
其中：存放在境外的 - -
款项总额
其他说明
于 2019 年 12 月 31 日，本集团所有货币资金都存放于境内，其中无使用权受限货币资金(2018 年
12 月 31 日：无)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团货币资金中包括爱建证券有限责任公司客户存款人民币
1,823,849,593.43 元(2018 年 12 月 31 日：人民币 1,139,191,615.59 元)。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
1,744,274,052.02 2,503,288,262.85
的金融资产
其中：
交易性债务工具投资 328,716,715.99 691,156,300.09
交易性权益工具投资 1,365,557,336.03 1,812,131,962.76
结构性存款 50,000,000.00 -
指定以公允价值计量且其变动计入当期
- 1,527,145,581.26
损益的金融资产
其中：
债务工具投资 - -
权益工具投资 - 1,527,145,581.26
131 / 233
2019 年年度报告
合计 1,744,274,052.02 4,030,433,844.11
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 501,323,096.72
1至2年 11,754,442.05
2至3年 879,743.44
3 年以上 32,856,083.23
合计 546,813,365.44
132 / 233
2019 年年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 价值 比例 价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏账准备 42,810,804.23 7.83 42,810,804.23 100.00 - 254,450,065.41 37.46 136,574,975.86 53.67 117,875,089.55
按组合计提坏账准备 504,002,561.21 92.17 4,149,583.92 0.82 499,852,977.29 424,737,951.46 62.54 4,804,099.12 1.13 419,933,852.34
合计 546,813,365.44 / 46,960,388.15 / 499,852,977.29 679,188,016.87 / 141,379,074.98 / 537,808,941.89
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
东北特殊钢铁集团有
32,410,804.23 32,410,804.23 100 债券到期尚未兑付
限责任公司
富贵鸟股份有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 100 无法预计收回时间
客户购房款 400,000.00 400,000.00 100 无法预计收回时间
合计 42,810,804.23 42,810,804.23 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 492,444,045.81 1,441,625.07 0.29
逾期 1-30 日 4,664,611.19 - -
逾期 31-60 日 2,176,412.92 - -
逾期 61-90 日 184,470.45 - -
逾期超过 90 日 4,533,020.84 2,707,958.85 59.74
合计 504,002,561.21 4,149,583.92 0.82
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
133 / 233
2019 年年度报告
转销或
计提 收回或转回 其他变动
核销
应收账款坏
141,379,074.98 2,258,376.01 70,709,526.95 - 25,967,535.89 46,960,388.15
账准备
合计 141,379,074.98 2,258,376.01 70,709,526.95 - 25,967,535.89 46,960,388.15
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 收回或转回金额 收回方式
百联(集团)有限公司 68,196,635.74 现金收回
其他 2,512,891.21 现金收回
合计 70,709,526.95 /
其他说明：
无
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额
占应收账款余额总额比例
应收账款 坏账准备
（%）
余额前五名的应收账
132,539,416.61 32,410,804.23 24.24
款总额
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
□适用 √不适用
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
134 / 233
2019 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 1,324,961.06 -
应收股利 8,333,655.56 -
其他应收款 463,209,120.64 746,227,010.94
合计 472,867,737.26 746,227,010.94
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海浦东嘉里城房地产有限公司 8,333,655.56 -
合计 8,333,655.56 -
(5). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7). 按账龄披露
√适用 □不适用
135 / 233
2019 年年度报告
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 81,504,617.64
1至2年 410,695,426.99
2至3年 4,790,540.42
3 年以上 28,464,896.86
合计 525,455,481.91
(8). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
信托业保障基金 372,986,108.80 608,728,418.42
往来款 32,178,636.07 45,850,774.71
押金及保证金 26,935,922.55 20,228,734.46
代收代付 41,163,524.79 42,281,754.89
其他 52,191,289.70 86,407,931.03
合计 525,455,481.91 803,497,613.51
(9). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 12,701,989.44 44,568,613.13 57,270,602.57
2019年1月1日余额在本
期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 4,975,758.70 4,975,758.70
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 17,677,748.14 44,568,613.13 62,246,361.27
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
136 / 233
2019 年年度报告
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 期末余额
计提 其他变动
回 核销
其他应收款
57,270,602.57 4,975,758.70 - - - 62,246,361.27
坏账准备
合计 57,270,602.57 4,975,758.70 - - - 62,246,361.27
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
中国信托业保 信托业保障
障基金有限责 基金 372,986,108.80 一到二年 70.80 -
任公司
上海绿岛阳光 其他
26,909,675.46 三年以上 5.11 26,909,675.46
置业有限公司
上海陆家嘴(集 往来款
20,108,093.47 一年以内 3.82 -
团)有限公司
檀源木业有限 代垫款
13,976,737.67 一到二年 2.65 13,976,737.67
公司
上海前滩国际 押金及保证
商务区投资(集 金 5,582,728.32 一到二年 1.06 2,806,225.59
团)有限公司
合计 / 439,563,343.72 / 83.44 43,692,638.72
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
137 / 233
2019 年年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存商品 1,348,927.19 - 1,348,927.19 1,710,879.72 - 1,710,879.72
开发成本 18,926,596,812.57 3,770,000.00 18,922,826,812.57 19,416,581,660.52 3,770,000.00 19,412,811,660.52
开发产品 5,640,054,956.52 2,559,581.10 5,637,495,375.42 1,696,335,687.43 2,559,581.10 1,693,776,106.33
合计 24,568,000,696.28 6,329,581.10 24,561,671,115.18 21,114,628,227.67 6,329,581.10 21,108,298,646.57
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 3,770,000.00 - - - - 3,770,000.00
开发产品 2,559,581.10 - - - - 2,559,581.10
合计 6,329,581.10 - - - - 6,329,581.10
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
2019 年度，资本化计入存货的借款费用为 486,864,936.28 元(2018 年度：470,401,175.38 元)。用于
确定资本化金额的资本化率为年利率 4.35%。
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 持有待售资产
□适用 √不适用
11、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 - 200,000,000.00
委托贷款应收利息 - 328,044.45
合计 - 200,328,044.45
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
12、 其他流动资产
√适用 □不适用
138 / 233
2019 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债权投资（流动部分） 2,388,752,961.68 318,853,611.79
应收款项类投资 1,030,813,284.30 1,845,201,142.09
预缴营业税及附加税 73,729,302.68 120,999,213.17
待抵扣进项税额 482,131,341.38 407,022,822.05
预缴土地增值税 81,779,568.53 196,142,674.17
预缴企业所得税 4,114.41 419,133.12
委托贷款 60,153,266.67 287,873,583.14
其他 44,159,684.21 26,337,204.54
合计 4,161,523,523.86 3,202,849,384.07
其他说明
无
13、 债权投资
(1). 债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
信托计划 1,500,615,679.45 3,092,250.00 1,497,523,429.45 1,638,500,000.00 2,912,416.84 1,635,587,583.16
合计 1,500,615,679.45 3,092,250.00 1,497,523,429.45 1,638,500,000.00 2,912,416.84 1,635,587,583.16
(2). 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
减值准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
期信用损失
减值) 减值)
2019年1月1日余额 2,912,416.84 2,912,416.84
2019年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 179,833.16 179,833.16
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 3,092,250.00 3,092,250.00
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
139 / 233
2019 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
14、 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
15、 长期应收款
(1). 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现率
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值 区间
维修基金 - - - 20,785,807.43 20,785,807.43 -
合计 - - - 20,785,807.43 20,785,807.43 - /
(2). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预 合计
用损失(未发生信用 用损失(已发生信用
期信用损失
减值) 减值)
2019年1月1日余额 20,785,807.43 20,785,807.43
2019年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 20,785,807.43 20,785,807.43
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余额 - -
140 / 233
2019 年年度报告
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
141 / 233
2019 年年度报告
16、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备期
被投资单位 减少投 权益法下确认 其他综合收 其他权益变 宣告发放现金 计提减值准
余额 追加投资 其他 余额 末余额
资 的投资损益 益调整 动 股利或利润 备
一、合营企业
陆家嘴国泰人寿保险有限责
1,751,691,265.40 - - 105,345,202.79 4,373,270.44 - - - - 1,861,409,738.63 49,411,291.00
任公司
上海新国际博览中心有限公
971,840,849.40 - - 223,286,629.16 - - -217,500,000.00 - - 977,627,478.56 -
司
上海富都世界发展有限公司 246,556,781.61 - - 31,892,602.67 - - -57,070,607.45 - - 221,378,776.83 -
陆家嘴东急不动产物业经营
2,996,281.96 - - 647,775.61 - - -780,000.00 - - 2,864,057.57 -
管理(上海)有限公司
上海前绣实业有限公司 1,340,904,871.84 - - -25,295,921.59 - - - - - 1,315,608,950.25 -
小计 4,313,990,050.21 - - 335,876,288.64 4,373,270.44 - -275,350,607.45 - - 4,378,889,001.84 49,411,291.00
二、联营企业
上海中心大厦建设发展有限
2,697,999,522.32 - - -77,361,717.52 - - - - - 2,620,637,804.80 -
公司
中银消费金融有限公司 - 1,138,963,700.00 - -18,155,789.72 - - -42,066,148.82 - - 1,078,741,761.46 -
上海浦东嘉里城房地产有限
355,782,941.45 - - 78,155,253.39 - - -82,333,655.55 - - 351,604,539.29 -
公司
上海陆家嘴新辰投资股份有
240,000,000.00 - - -10,460,205.18 - - - - - 229,539,794.82 -
限公司
上海陆家嘴投资发展有限公
107,031,000.71 - - -9,663,793.07 708,153.95 - - - - 98,075,361.59 -
司
上海浦东新区亚联财小额贷
- 28,683,854.00 - 1,260,492.35 - - - - - 29,944,346.35 -
款有限公司
上海国和现代服务业股权投
- 20,725,519.95 - -2,533,077.36 - - - - - 18,192,442.59 -
资管理有限公司
上海绿岛阳光置业 17,862,050.22
- - -564,846.98 - - - - - 17,297,203.24 -
有限公司
上海自贸区股权投资基金管
8,171,777.73 - - 3,917,663.58 - - -2,605,060.88 - - 9,484,380.43 -
理有限公司
上海陆家嘴野村资产管理有
8,974,347.65 - - -136,980.33 - - - - - 8,837,367.32 -
限公司
其他 13,790,049.52 1,666,638.84 - 2,243,193.36 - - -1,181,744.05 - - 16,518,137.67 -
小计 3,449,611,689.60 1,190,039,712.79 - -33,299,807.48 708,153.95 - -128,186,609.30 - - 4,478,873,139.56 -
合计 7,763,601,739.81 1,190,039,712.79 - 302,576,481.16 5,081,424.39 - -403,537,216.75 - - 8,857,762,141.40 49,411,291.00
142 / 233
2019 年年度报告
其他说明
无
143 / 233
2019 年年度报告
17、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2). 非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
18、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益
3,872,655,445.38 2,827,635,632.41
的金融资产(非流动部分）
买入返售金融资产(非流动部分) 1,156,965,814.05 635,667,007.76
存出保证金 26,845,758.54 26,371,315.27
合计 5,056,467,017.97 3,489,673,955.44
其他说明：
□适用 √不适用
19、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 24,881,915,954.62 97,205,888.57 2,157,424,622.42 27,136,546,465.61
2.本期增加金额 1,599,877,574.74 - 8,846,840,731.86 10,446,718,306.60
（1）外购 385,334,164.19 - 8,846,840,731.86 9,232,174,896.05
（2）存货\固定资产\在
1,214,543,410.55 - - 1,214,543,410.55
建工程转入
3.本期减少金额 137,529,232.17 - - 137,529,232.17
（1）处置 11,645,318.89 - - 11,645,318.89
（2）其他转出 125,883,913.28 - - 125,883,913.28
4.期末余额 26,344,264,297.19 97,205,888.57 11,004,265,354.28 37,445,735,540.04
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 2,879,712,792.61 59,628,977.04 - 2,939,341,769.65
2.本期增加金额 643,040,465.64 2,713,758.89 - 645,754,224.53
（1）计提或摊销 643,040,465.64 2,713,758.89 - 645,754,224.53
3.本期减少金额 55,349,504.16 - - 55,349,504.16
（1）处置 1,785,031.32 - - 1,785,031.32
（2）其他转出 53,564,472.84 53,564,472.84
4.期末余额 3,467,403,754.09 62,342,735.93 - 3,529,746,490.02
三、减值准备
1.期初余额 - - - -
2.本期增加金额 - - - -
144 / 233
2019 年年度报告
（1）计提 - - - -
3、本期减少金额 - - - -
（1）处置 - - - -
（2）其他转出 - - - -
4.期末余额 - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 22,876,860,543.10 34,863,152.64 11,004,265,354.28 33,915,989,050.02
2.期初账面价值 22,002,203,162.01 37,576,911.53 2,157,424,622.42 24,197,204,695.96
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
陆家嘴金融广场 4,419,659,499.88 尚在办理中
陆家嘴金控广场 1,115,462,637.92 尚在办理中
天津惠灵顿国际学校 221,934,770.46 尚在办理中
其他说明
√适用 □不适用
2019 年度，资本化计入投资性房地产的借款费用 为 164,176,757.06 元(2018 年度：23,837,593.03
元)。用于确定资本化金额的资本化率为年利率 4.35%。
于 2019 年 12 月 31 日，账面价值为人民币 3,380,126,713.03 元的投资性房地产项目用于本集团借
款之抵押(2018 年 12 月 31 日：人民币 2,758,020,958.69 元)。
2019 年度，账面价值为 494,208,227.66 元的陆悦坊(原花木 04-15 配套商业)项目和账面价值为
720,335,182.93 元的前滩东方新都(前滩 34 地块办公楼)项目因改变用途而从存货转入投资性房地产核
算 (2018 年度：无)。
20、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,616,484,744.18 1,837,032,730.70
固定资产清理 306,594.56 -
合计 1,616,791,338.74 1,837,032,730.70
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计算机及电
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 合计
子设备
一、账面原值：
1.期初余额 2,383,973,996.52 21,158,860.72 14,660,190.99 61,459,966.55 16,645,990.74 2,497,899,005.52
2.本期增加金额 142,707,906.10 476,611.62 2,134,252.03 5,355,728.83 3,509,347.60 154,183,846.18
（1）购置 16,823,992.82 476,611.62 2,134,252.03 5,355,728.83 3,509,347.60 28,299,932.90
145 / 233
2019 年年度报告
（2）其他转入 125,883,913.28 125,883,913.28
3.本期减少金额 564,703,907.84 3,653,390.88 1,195,675.88 2,596,159.98 951,579.10 573,100,713.68
（1）处置或报废 15,664,312.91 3,653,390.88 1,195,675.88 2,596,159.98 951,579.10 24,061,118.75
（2）其他转出 549,039,594.93 549,039,594.93
4.期末余额 1,961,977,994.78 17,982,081.46 15,598,767.14 64,219,535.40 19,203,759.24 2,078,982,138.02
二、累计折旧
1.期初余额 579,594,760.53 15,021,384.43 11,276,801.95 43,343,131.23 11,630,196.68 660,866,274.82
2.本期增加金额 117,893,303.89 1,904,722.25 1,402,719.52 7,543,581.87 1,842,932.12 130,587,259.65
（1）计提 117,893,303.89 1,904,722.25 1,402,719.52 7,543,581.87 1,842,932.12 130,587,259.65
3.本期减少金额 321,134,564.76 3,340,464.45 1,122,758.28 2,459,684.56 898,668.58 328,956,140.63
（1）处置或报废 7,077,548.57 3,340,464.45 1,122,758.28 2,459,684.56 898,668.58 14,899,124.44
（2）其他转出 314,057,016.19 314,057,016.19
4.期末余额 376,353,499.66 13,585,642.23 11,556,763.19 48,427,028.54 12,574,460.22 462,497,393.84
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,585,624,495.12 4,396,439.23 4,042,003.95 15,792,506.86 6,629,299.02 1,616,484,744.18
2.期初账面价值 1,804,379,235.99 6,137,476.29 3,383,389.04 18,116,835.32 5,015,794.06 1,837,032,730.70
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
21、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
146 / 233
2019 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
在建工程 - 140,472.98
合计 - 140,472.98
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4). 工程物资情况
□适用 √不适用
22、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
23、 油气资产
□适用 √不适用
24、 使用权资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 非专利技术 交易席位费 车位使用权 软件使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,000,000.00 24,169,998.54 150,000.00 80,581,598.68 105,901,597.22
2.本期增加金额 - - - 14,904,149.09 14,904,149.09
147 / 233
2019 年年度报告
(1)购置 - - - 14,904,149.09 14,904,149.09
(2)内部研发 - - - - -
(3)企业合并增加 - - - - -
3.本期减少金额 - - 150,000.00 - 150,000.00
(1)处置 - - 150,000.00 - 150,000.00
4.期末余额 1,000,000.00 24,169,998.54 - 95,485,747.77 120,655,746.31
二、累计摊销
1.期初余额 1,000,000.00 23,903,322.54 150,000.00 46,813,584.56 71,866,907.10
2.本期增加金额 - 49,998.00 - 11,310,035.18 11,360,033.18
（1）计提 - 49,998.00 - 11,310,035.18 11,360,033.18
3.本期减少金额 - - 150,000.00 - 150,000.00
(1)处置 - - 150,000.00 - 150,000.00
4.期末余额 1,000,000.00 23,953,320.54 - 58,123,619.74 83,076,940.28
三、减值准备
1.期初余额 - - - - -
2.本期增加金额 - - - - -
（1）计提 - - - - -
3.本期减少金额 - - - - -
(1)处置 - - - - -
4.期末余额 - - - - -
四、账面价值
1.期末账面价值 - 216,678.00 - 37,362,128.03 37,578,806.03
2.期初账面价值 - 266,676.00 - 33,768,014.12 34,034,690.12
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 期末余额
誉的事项 企业合并形成的 处置
爱建证券有限责任公司 1,244,411,556.97 - - 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有限公司 274,208,582.72 - - 274,208,582.72
148 / 233
2019 年年度报告
合计 1,518,620,139.69 - - 1,518,620,139.69
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商誉 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
的事项 计提 处置
爱建证券有限责任公司 647,698,134.65 - - 647,698,134.65
合计 647,698,134.65 - - 647,698,134.65
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
本集团的所有商誉已于购买日分摊至相关的资产组，分摊情况如下：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
爱建证券有限责任公司 1,244,411,556.97 1,244,411,556.97
陆家嘴国际信托有限公司 274,208,582.72 274,208,582.72
1,518,620,139.69 1,518,620,139.69
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长
率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
在进行减值测试时，资产组的可收回金额是基于公允价值减去处置费用后的净值估计的。对于资
产组的公允价值，管理层采用市净率的评估方法。
所使用的市净率如下：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
爱建证券有限责任公司 2.01 2.05
陆家嘴国际信托有限公司 1.41 1.50
上述市净率为本集团选取的可比公司案例的加权平均市净率。管理层根据历史经验及对市场发展
的预测选取可比公司，并综合考虑企业经营所处的经济或法律等环境，采用能够反映相关资产组的特
定风险因素对市净率进行修正。
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
149 / 233
2019 年年度报告
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 67,415,084.04 26,317,826.19 18,719,422.33 - 75,013,487.90
竹园绿地配
61,620,558.88 - 1,945,331.68 - 59,675,227.20
套用房
成衣街 17,864,743.36 - 498,805.80 427,919.00 16,938,018.56
小陆家嘴 A 块 10,484,386.36 - 292,520.04 - 10,191,866.32
其他 2,690,559.70 1,077,950.89 2,642,351.90 16,611.05 1,109,547.64
合计 160,075,332.34 27,395,777.08 24,098,431.75 444,530.05 162,928,147.62
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异
异 资产 资产
土地增值税 3,018,197,752.28 754,549,438.07 1,820,336,135.00 455,084,033.75
预计毛利 905,532,991.89 226,212,718.40 1,539,386,555.16 384,846,638.79
未实现利润影响数 831,651,210.17 207,912,802.54 1,561,408,111.96 390,352,027.99
预提费用 1,197,709,662.92 299,418,915.73 1,118,083,635.20 279,520,908.80
资产减值准备 377,604,489.43 94,401,122.37 632,360,117.73 158,090,029.43
预提职工薪酬 379,285,398.12 94,821,349.53 373,316,315.58 93,329,078.89
合伙企业先分后税 79,499,324.50 19,874,831.13 175,887,206.25 43,971,801.56
投资性房地产摊销 277,319,605.24 69,329,901.31 - -
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 339,934,276.44 84,983,569.11 27,066,205.52 6,766,551.38
资产的公允价值变动
未来可弥补亏损 313,210,674.83 78,118,654.56 37,885,894.48 9,471,473.62
其他税费 966,159.60 241,539.90 30,118,890.88 7,529,722.72
固定资产折旧 30,809,393.26 7,702,348.32 141,243,590.44 35,310,897.61
税法上需摊销的费用 833,346.81 208,336.70 21,430,035.12 5,357,508.78
广告费 1,067,649.18 53,382.43 8,558,743.76 2,139,685.94
无形资产摊销 10,221,662.53 2,555,415.63 8,394,211.30 2,098,552.83
其他 1,043,546.62 52,177.33 19,101,594.16 4,775,398.56
合计 7,764,887,143.82 1,940,436,503.06 7,514,577,242.54 1,878,644,310.65
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异
异 负债 负债
非同一控制企业合并资 656,484,019.92 164,121,004.98 679,048,785.72 169,762,196.43
150 / 233
2019 年年度报告
产评估增值
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 553,518,399.86 138,379,599.97 1,081,590,682.44 270,397,670.61
资产的公允价值变动
固定资产折旧 6,977,355.29 1,744,338.82 1,814,482.88 453,620.72
合计 1,216,979,775.07 304,244,943.77 1,762,453,951.04 440,613,487.76
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资产 抵销后递延所得 递延所得税资产 抵销后递延所得
项目 和负债期末互抵 税资产或负债期 和负债期初互抵 税资产或负债期
金额 末余额 金额 初余额
递延所得税资产 248,256,671.65 1,692,179,831.41 266,872,217.80 1,611,772,092.85
递延所得税负债 248,256,671.65 55,988,272.12 266,872,217.80 173,741,269.96
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 260,637,146.02 267,119,141.49
可抵扣亏损 490,677,313.19 298,580,226.51
合计 751,314,459.21 565,699,368.00
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2019 - 658,511.94
2020 3,007,438.03 3,949,386.51
2021 4,197,602.90 4,095,886.35
2022 177,221,476.58 137,515,899.71
2023 162,522,663.19 152,360,542.00
2024 143,728,132.49 -
合计 490,677,313.19 298,580,226.51 /
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵债资产 30,529,000.00 84,860,000.00
委托贷款 96,000,000.00 -
合计 126,529,000.00 84,860,000.00
其他说明：
无
151 / 233
2019 年年度报告
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 9,731,000,000.00 4,800,000,000.00
关联方借款 2,950,000,000.00 2,950,000,000.00
同业借款 - 1,400,000,000.00
收益凭证 320,100,000.00 164,630,000.00
应付利息 22,379,596.58 17,104,058.21
合计 13,023,479,596.58 9,331,734,058.21
短期借款分类的说明：
于 2019 年 12 月 31 日，银行短期信用借款的年利率为 4.05%-4.35%(2018 年 12 月 31 日：
4.35%-4.57%)。
于 2019 年 12 月 31 日，关联方借款为本公司向母公司上海陆家嘴(集团)有限公司借入的一年内到
期带息借款，年利率为 4.13%-4.35%(2018 年 12 月 31 日：4.35%-4.57%)。
于 2019 年 12 月 31 日，收益凭证系向兴业银行股份有限公司借入，票面利率为 3.80%-6.60%(2018
年 12 月 31 日：3.80%-6.60%)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无同业借款(同业借款系向中国信托保障基金有限责任公司借入，
2018 年 12 月 31 日：6.80%-7.50%)。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 交易性金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
(1). 应付票据列示
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
152 / 233
2019 年年度报告
应付账款 2,565,800,740.90 2,514,728,794.97
合计 2,565,800,740.90 2,514,728,794.97
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
应付账款主要为应付建筑商及设备采购商的工程款。于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付
账款为 424,637,569.51 元(2018 年 12 月 31 日：545,742,995.77 元)，该等款项主要为未到付款节点的工
程款，包括为了保证质量本集团延后支付的工程尾款和按照工程进度暂估的工程进度款项。
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收账款 3,022,278,044.18 6,040,655,078.16
合计 3,022,278,044.18 6,040,655,078.16
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
预收款项主要为预收客户的销售款项。于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预收款项为
1,493,086,423.20 元(2018 年 12 月 31 日：70,771,846.17 元)，主要为尚未办理销售交付手续的销售开发
项目的预售房款。
37、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 631,815,631.46 1,149,621,858.13 1,071,035,228.22 710,402,261.37
二、离职后福利-设定提存计
8,700,543.66 134,431,464.33 134,583,886.48 8,548,121.51
划
三、辞退福利 - - - -
四、一年内到期的其他福利 - - - -
合计 640,516,175.12 1,284,053,322.46 1,205,619,114.70 718,950,382.88
(2). 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补
612,002,820.76 950,069,883.23 870,696,261.46 691,376,442.53
贴
153 / 233
2019 年年度报告
二、职工福利费 4,029,626.42 38,559,761.24 41,962,828.86 626,558.80
三、社会保险费 3,519,912.39 70,376,424.19 70,059,834.72 3,836,501.86
其中：医疗保险费 2,857,024.19 62,444,799.28 62,219,331.29 3,082,492.18
工伤保险费 343,958.52 2,423,052.97 2,369,044.18 397,967.31
生育保险费 318,929.68 5,508,571.94 5,471,459.25 356,042.37
四、住房公积金 6,929,793.19 72,532,900.75 70,535,303.56 8,927,390.38
五、工会经费和职工教育经
5,333,478.70 18,082,888.72 17,780,999.62 5,635,367.80
费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 631,815,631.46 1,149,621,858.13 1,071,035,228.22 710,402,261.37
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 8,265,382.73 118,172,436.20 118,357,642.84 8,080,176.09
2、失业保险费 435,160.93 3,802,042.79 3,769,258.30 467,945.42
3、补充养老保险 - 12,456,985.34 12,456,985.34 -
合计 8,700,543.66 134,431,464.33 134,583,886.48 8,548,121.51
其他说明：
□适用 √不适用
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 95,284,772.58 62,095,322.67
应交土地增值税 2,234,173,802.30 1,281,048,968.42
应交契税 273,261,000.00 -
城市维护建设税 5,942,905.01 3,178,471.51
应交房产税 70,821,857.49 89,890,346.42
应交印花税 715,582.34 6,239,860.37
企业所得税 850,082,694.02 715,576,209.88
个人所得税 13,017,939.58 8,415,713.06
应交土地使用税 814,698.74 4,378,169.83
应交教育费附加 4,051,690.42 2,068,863.59
应交河道管理费 699.41 93,513.08
其他 9,993,884.99 10,813,927.57
合计 3,558,161,526.88 2,183,799,366.40
其他说明：
无
39、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
154 / 233
2019 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
应付利息 211,055.51 -
应付股利 6,980,048.63 1,319,785.86
其他应付款 7,746,296,785.34 7,663,997,529.21
合计 7,753,487,889.48 7,665,317,315.07
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1). 分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(2). 分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，账龄超过 1 年的其他应付款主要为与土地开发业务相关的预提支出及相关
税费共计 3,646,674,799.01 元(2018 年 12 月 31 日：3,646,674,799.01 元)。
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税务部门的要求，本
集团土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收入预征 1%的土地增值税，并自 2010 年 9 月起，
按照 2%的预征率预缴土地增值税。国家税务总局于 2006 年 12 月 28 日发布了国税发(2006)187 号《关
于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关可依据本通知的规定并
结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本集团已经按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定对房产开发项目计提了土地增值税
清算准备金；并按照最佳估计数对土地批租项目计提了土地增值税清算准备金。
但鉴于本集团土地批租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的不确定性，
最终的税务结果可能与本集团计提的土地增值税清算准备金不一致。
40、 持有待售负债
□适用 √不适用
41、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,312,000,000.00 1,105,329,800.00
1 年内到期的应付债券 - 1,100,000,000.00
155 / 233
2019 年年度报告
应付利息 - 42,596,906.79
合计 1,312,000,000.00 2,247,926,706.79
其他说明：
无
42、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 2,632,016,348.78 151,923,479.45
应付信托受益人款项 2,161,820,824.35 1,277,310,910.07
超短期融资债券 1,800,000,000.00 -
应付利息 254,009,095.22 119,004,153.72
其他 384,378.58 384,378.58
合计 6,848,230,646.93 1,548,622,921.82
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，超短期融资债券余额包括：
i) 本公司发行的 2019 年度超短期融资券第一期，(简称：19 陆金开 SCP001，代码：011901604)，期
限 270 日，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 3.2%，计人民币 10 亿元；
ii) 本公司发行的 2019 年度超短期融资券第二期，(简称：19 陆金开 SCP002，代码：011902332)，期
限 270 日，每张面值为人民币 100 元，发行票面利率为 2.98%，计人民币 8 亿元。
43、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 8,002,628,855.66 7,330,252,970.76
抵押借款 1,731,920,000.00 1,682,120,000.00
保证借款 250,000,000.00 650,000,000.00
信用借款 800,000,000.00 1,084,375,884.90
合计 10,784,548,855.66 10,746,748,855.66
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，长期借款及一年内到期的长期借款的年利率为 3.80%-4.75%(2018 年 12 月
31 日：3.80%-4.41%)。
156 / 233
2019 年年度报告
44、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
14 陆金开 MNT002 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00
18 陆债 01 500,000,000.00 500,000,000.00
18 陆债 02 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
19 陆债 01 2,800,000,000.00 -
19 陆债 03 700,000,000.00 -
合计 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 提利息 摊销 偿还 余额
14 陆金开 MNT002 100 2014 年 9 月 4 日 10 年 4,000,000,000.00 4,000,000,000.00 - 4,000,000,000.00
18 陆债 01 100 2018 年 3 月 26 日 5年 500,000,000.00 500,000,000.00 - 500,000,000.00
18 陆债 02 100 2018 年 10 月 26 日 5年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00
19 陆债 01 100 2019 年 3 月 4 日 5年 2,800,000,000.00 - 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00
19 陆债 03 100 2019 年 5 月 10 日 5年 700,000,000.00 - 700,000,000.00 700,000,000.00
合计 / / / 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00 3,500,000,000.00 9,000,000,000.00
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
157 / 233
2019 年年度报告
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
158 / 233
2019 年年度报告
45、 租赁负债
□适用 √不适用
46、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 250,693,647.74 265,725,889.74
合计 250,693,647.74 265,725,889.74
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
吸养老费 260,176,367.54 244,336,367.54
其他 5,549,522.20 6,357,280.20
其他说明：
吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费用。
专项应付款
(2). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
47、 长期应付职工薪酬
√适用 □不适用
(1). 长期应付职工薪酬表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债 - -
二、辞退福利 - -
三、其他长期福利 62,355,090.78 69,216,628.35
合计 62,355,090.78 69,216,628.35
(2). 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
159 / 233
2019 年年度报告
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
48、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
其他 1,382,377.25 -
合计 1,382,377.25 - /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
无
49、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 11,619,559.96 1,983,333.33 861,560.87 12,741,332.42 政府补助
合计 11,619,559.96 1,983,333.33 861,560.87 12,741,332.42 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付资产管理计划优先级份额 - 3,475,770,215.00
应付信托受益人款项 981,700,000.00 881,400,000.00
合计 981,700,000.00 4,357,170,215.00
其他说明：
无
51、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额 本次变动增减（+、一） 期末余额
160 / 233
2019 年年度报告
公积
发行
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份 3,361,831,200.00 - 672,366,240.00 - - 672,366,240.00 4,034,197,440.00
总数
其他说明：
无
52、 其他权益工具
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
53、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 - - - -
溢价）
其他资本公积 39,494,043.95 - - 39,494,043.95
合计 39,494,043.95 - - 39,494,043.95
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
54、 库存股
□适用 √不适用
161 / 233
2019 年年度报告
55、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其 减：前期计入其他 期末
项目 本期所得税 减：所得 税后归属于母 税后归属于
余额 他综合收益当 综合收益当期转 余额
前发生额 税费用 公司 少数股东
期转入损益 入留存收益
一、不能重分类进损益的其他综合
收益
其中：重新计量设定受益计划变动
额
权益法下不能转损益的其他综合
收益
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收
3,579,821.98 2,866,045.41 - - - 2,866,045.41 - 6,445,867.39
益
其中：权益法下可转损益的其他综
-5,081,424.39 5,081,424.39 - - - 5,081,424.39 - -
合收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期损益的有效部分
外币财务报表折算差额 8,661,246.37 -2,215,378.98 - - - -2,215,378.98 - 6,445,867.39
其他综合收益合计 3,579,821.98 2,866,045.41 - - - 2,866,045.41 - 6,445,867.39
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
162 / 233
2019 年年度报告
56、 专项储备
□适用 √不适用
57、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,996,334,658.96 124,015,451.27 - 2,120,350,110.23
任意盈余公积 1,987,440,602.37 124,015,451.27 - 2,111,456,053.64
其他 -2,229,834,074.58 - - -2,229,834,074.58
合计 1,753,941,186.75 248,030,902.54 - 2,001,972,089.29
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公积金，
当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于
弥补亏损，或者增加股本。本公司2019年按净利润的10%提取法定盈余公积金124,015,451.27元(2018
年：按净利润的10%提取，共172,282,019.31元)。
根据本公司章程，本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。任意盈余公积金经
批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司2019年按净利润的10%提取任意盈余公积金
124,015,451.27元(2018年：按净利润10%提取，共172,282,019.31元)。
58、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 9,966,815,334.78 8,633,023,145.80
调整期初未分配利润合计数（调增+，
705,899,908.83 -
调减－）
调整后期初未分配利润 10,672,715,243.61 8,633,023,145.80
加：本期归属于母公司所有者的净利
3,677,355,264.27 3,350,247,652.73
润
减：提取法定盈余公积 124,015,451.27 172,282,019.31
提取任意盈余公积 124,015,451.27 172,282,019.31
提取一般风险准备 24,860,090.98 103,944,330.75
应付普通股股利 1,677,553,768.80 1,566,613,339.20
转作股本的普通股股利 672,366,240.00 -
其他 - 1,333,755.18
期末未分配利润 11,727,259,505.56 9,966,815,334.78
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 705,899,908.83 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
163 / 233
2019 年年度报告
59、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 14,684,314,356.23 5,955,488,344.02 12,455,896,306.27 5,769,748,712.53
其他业务 88,624,419.35 43,771,831.05 182,873,255.25 47,289,970.81
合计 14,772,938,775.58 5,999,260,175.07 12,638,769,561.52 5,817,038,683.34
其他说明：
2019 年度 2018 年度
非金融业务收入 12,826,787,645.67 11,009,010,237.53
金融业务收入 1,946,151,129.91 1,629,759,323.99
14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
2019 年度 2018 年度
非金融业务成本 5,176,152,047.20 5,076,984,377.65
金融业务业务及管理费 823,108,127.87 740,054,305.69
5,999,260,175.07 5,817,038,683.34
非金融业务营业收入及成本列示如下：
2019 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 7,153,675,048.78 2,559,521,093.06
房地产租赁 3,489,706,094.53 765,858,022.52
物业管理 1,681,533,516.71 1,471,315,621.35
酒店业 141,963,458.52 98,034,211.50
投资性房地产处置 3,080,813.79 331,667.87
其他 356,828,713.34 281,091,430.90
12,826,787,645.67 5,176,152,047.20
2018 年度
营业收入 营业成本
房地产销售 6,106,549,685.84 3,080,094,191.66
房地产租赁 3,221,947,790.01 689,110,635.35
物业管理 1,329,865,933.71 1,163,464,476.84
酒店业 158,325,564.32 93,000,274.11
投资性房地产处置 6,110,592.38 1,597,395.51
其他 186,210,671.27 49,717,404.18
11,009,010,237.53 5,076,984,377.65
金融业务营业收入列示如下：
2019 年度 2018 年度
手续费及佣金净收入 1,162,858,846.28 1,018,951,071.29
164 / 233
2019 年年度报告
金融业务投资收益 510,996,467.63 376,044,441.82
利息净收入 410,611,055.29 104,371,723.81
汇兑损益 280,597.44 760,717.15
金融业务公允价值变动收益 (138,595,836.73) 129,631,369.92
1,946,151,129.91 1,629,759,323.99
金融业务业务及管理费列示如下：
2019 年度 2018 年度
工资社保等 632,261,037.49 547,386,807.57
资产折旧/摊销 35,526,406.98 33,473,821.80
房屋费用 33,342,686.65 36,964,429.67
办公费用 29,813,624.07 24,257,316.67
业务招待费 19,111,785.91 17,850,109.37
差旅费 10,230,779.54 11,845,266.50
中介机构费用 9,422,305.46 20,100,263.74
广告宣传费 3,162,685.28 2,985,994.67
车辆使用费 2,898,007.07 2,848,965.33
投资者保护基金 2,233,345.78 6,696,678.88
修理费 437,169.77 4,079,471.31
税费 303,529.20 326,605.21
其他 44,364,764.67 31,238,574.97
823,108,127.87 740,054,305.69
60、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 96,272,309.77 148,888,416.15
城市维护建设税 29,822,719.34 39,298,970.58
教育费附加 28,068,812.95 27,175,033.59
房产税 224,694,674.62 196,671,888.96
土地使用税 9,047,068.72 13,789,111.67
印花税 14,544,095.38 12,116,024.46
土地增值税 1,439,297,344.16 786,290,637.72
河道维护费 601.54 1,159,923.45
其他 3,263,462.89 1,445,760.17
合计 1,845,011,089.37 1,226,835,766.75
其他说明：
无
61、 销售费用
□适用 √不适用
62、 管理费用
□适用 √不适用
165 / 233
2019 年年度报告
63、 研发费用
□适用 √不适用
64、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,643,151,770.49 1,519,441,505.04
利息资本化金额 -651,041,693.34 -494,238,768.41
利息收入 -40,438,282.69 -34,461,122.53
汇兑损失 27,196,385.17 -4,924,523.60
其他 3,961,976.30 2,260,979.81
合计 982,830,155.93 988,078,070.31
其他说明：
无
65、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府扶持资金 15,213,477.28 14,496,829.69
金融业扶持基金等 61,204,382.37 15,192,189.75
增值税进项加计抵减 6,105,187.62 -
个人所得税手续费返还 1,859,084.63 -
稳岗补贴 367,765.81 -
其他 861,560.87 224,757.18
合计 85,611,458.58 29,913,776.62
其他说明：
66、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 222,703,437.26 179,670,260.75
处置长期股权投资产生的投资收益 - 1,311,283,433.71
处置以公允价值计量且其变动计入当期
149,799,610.35 425,913.64
损益的金融资产取得的投资收益
可供出售金融资产在持有期间取得的投
- 4,796,197.32
资收益
理财产品和结构性存款的收益 24,142,619.59 38,459,524.63
委托贷款利息收入 16,605,314.11 20,994,804.00
其他非流动金融资产持有期间取得的股
187,968,161.09 -
利收入
合计 601,219,142.40 1,555,630,134.05
166 / 233
2019 年年度报告
其他说明：
无
67、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
68、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 78,994,925.39 -31,342.07
合计 78,994,925.39 -31,342.07
其他说明：
无
69、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -4,975,758.70 -
债权投资减值损失 253,421.31 -
融出资金减值损失 468,759.16 -
应收款项类投资减值损失 2,223,332.48 -
买入返售金融资产减值损失 7,468,386.96 -
长期应收款坏账损失 20,785,807.43 -
应收账款坏账损失 68,451,150.94 -
其他 -403,406.18 -
合计 94,271,693.40 -
其他说明：
无
70、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 - -53,589,485.93
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失 - -265,166,474.88
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
167 / 233
2019 年年度报告
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他 -54,331,000.00 103,689,252.91
合计 -54,331,000.00 -215,066,707.90
其他说明：
无
71、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产 13,692,217.32 1,267,651.86
合计 13,692,217.32 1,267,651.86
其他说明：
72、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
罚款收入 70,295,026.68 8,931,860.29 70,295,026.68
赔偿金收入 - 49,100,332.27 -
其他 1,052,720.52 2,650,483.21 1,052,720.52
合计 71,347,747.20 60,682,675.77 71,347,747.20
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
罚款收入系租户提前退租的违约金收入。
73、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
赔偿支出 87,919.50 371,090.97 87,919.50
罚款支出 76,341.18 726,750.60 76,341.18
非流动资产报废损失 47,955.50 25,189.93 47,955.50
延期交付违约金 - 14,829,812.10 -
其他 794,767.20 20,009,573.18 794,767.20
合计 1,006,983.38 35,962,416.78 1,006,983.38
其他说明：
无
168 / 233
2019 年年度报告
74、 所得税费用
(1). 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,571,089,400.39 1,328,486,437.45
递延所得税费用 -198,160,736.44 25,835,039.77
合计 1,372,928,663.95 1,354,321,477.22
(2). 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 6,341,012,075.39
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,585,253,018.85
子公司适用不同税率的影响 2,470,630.14
调整以前期间所得税的影响 -52,002.13
归属于合营、联营企业的损益 -75,644,126.56
非应税收入的影响 174,181.89
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 5,829,964.54
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
-
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
45,138,486.44
异或可抵扣亏损的影响
股利及分红 -46,992,040.27
转回前期已确认递延所得税资产、负债的应纳税
-125,646,203.20
暂时性差异
其他 -17,603,245.75
所得税费用 1,372,928,663.95
其他说明：
□适用 √不适用
75、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
76、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购房意向金 2,250,000,000.00 -
预收分配款 310,634,377.71 -
往来款 535,438,067.87 113,945,607.57
补贴款 71,888,835.35 24,213,868.65
银行存款利息 67,708,631.85 42,700,775.97
押金、意向金等 2,569,463.10 84,890,785.72
169 / 233
2019 年年度报告
其他 117,833,746.32 41,994,054.01
合计 3,356,073,122.20 307,745,091.92
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用 465,110,558.49 404,756,444.78
往来款 291,217,159.96 554,139,348.56
其他 14,027,975.56 47,412,193.14
合计 770,355,694.01 1,006,307,986.48
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
77、 现金流量表补充资料
(1). 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 4,968,083,411.44 4,105,083,015.73
加：资产减值准备 -39,940,693.40 215,066,707.90
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
130,587,259.65 89,169,095.38
性生物资产折旧
无形资产摊销 11,360,033.18 11,364,522.56
长期待摊费用摊销 24,098,431.75 23,841,569.99
处置固定资产、无形资产和其他长期
-13,692,217.32 -5,780,848.73
资产的损失（收益以“－”号填列）
170 / 233
2019 年年度报告
公允价值变动损失（收益以“－”号填
59,600,911.34 -205,524,789.27
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 992,110,077.15 1,020,278,213.03
投资损失（收益以“－”号填列） -1,112,215,610.03 -1,814,520,620.27
递延所得税资产减少（增加以“－”号
-62,377,249.54 25,835,039.77
填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -4,432,933,300.42 -1,253,459,399.57
经营性应收项目的减少（增加以“－”
432,404,499.88 3,190,026,742.00
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”
-803,527,085.81 -1,764,400,322.11
号填列）
其他 363,810,059.07 680,400,219.02
经营活动产生的现金流量净额 517,368,526.94 4,317,379,145.43
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资
活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 4,417,805,899.01 4,443,677,103.70
减：现金的期初余额 4,443,677,103.70 4,459,422,193.25
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -25,871,204.69 -15,745,089.55
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4). 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 4,417,805,899.01 4,443,677,103.70
其中：库存现金 66,851.20 132,026.74
可随时用于支付的银行存款 3,596,587,486.99 3,671,781,290.44
可随时用于支付的其他货币资
10,585,154.91 2,919,029.60
金
结算备付金 810,566,405.91 718,842,756.91
买入返售金融资产 - 50,002,000.01
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 4,417,805,899.01 4,443,677,103.70
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
171 / 233
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
78、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
79、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
子公司股权 11,967,565,202.82
投资性房地产 3,380,126,713.03
合计 15,347,691,915.85 /
其他说明：
于 2019 年 12 月 31 日，本公司以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股权质押取得
借款 6,371,628,855.66 元(2018 年 12 月 31 日：以所持子公司上海陆家嘴金融发展有限公司 100%之股
权质押取得借款 5,649,252,970.76 元)；本公司之子公司上海纯景实业发展有限公司以所持子公司上海
申万置业有限公司 100%之股权质押取得借款 1,743,000,000.00 元(2018 年 12 月 31 日：以所持子公司
上海申万置业有限公司 100%之股权质押取得借款 1,743,000,000.00 元)。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为 2,798,519,563.64 元前滩 25-2 项目抵押取得借款
1,281,920,000.00 元，以账面价值为 581,607,149.39 元的星展银行大厦抵押取得借款 1,250,000,000 元。
(于 2018 年 12 月 31 日，本集团以账面价值为 2,157,424,622.42 元前滩 25-2 项目抵押取得借款
432,120,000.00 元，以账面价值为 600,596,336.27 元的星展银行大厦抵押取得借款 1,700,000,000.00 元。
80、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元 4,002,097.43 6.9762 27,921,247.65
港币 5,754,199.35 0.8958 5,154,611.78
外币核算-结算备付金
其中：美元 4,652,644.91 6.9762 32,457,781.42
港币 2,690,609.48 0.8958 2,410,247.97
其他说明：
无
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选
择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
172 / 233
2019 年年度报告
81、 套期
□适用 √不适用
82、 政府补助
(1). 政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2). 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
83、 其他
□适用 √不适用
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本公司之子公司东顺(香港)投资有限公司、上海陆川建设发展有限公司、上海陆家嘴金地停车场
建设管理有限公司和 LJF Payment Company Limited 因已注销或进入清算程序而不再纳入合并范围。
本集团于 2019 年度以现金出资新设立子公司如下：
设立日期 出资金额
上海东翌置业有限公司 2019/04/29 7,500,000,000.00
上海翌久置业有限公司 2019/05/21 5,000,000.00
上海翌淼置业有限公司 2019/05/23 5,000,000.00
上海翌廷置业有限公司 2019/05/21 5,000,000.00
上海翌鑫置业有限公司 2019/05/23 5,000,000.00
上海佳川置业有限公司 2019/03/04 1,000,000,000.00
173 / 233
2019 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 55% -
限公司 方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆家嘴房产开发有限公司 上海 上海 房地产 40% 33%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 上海 上海 房地产 70% -
方式取得的子公司
上海九六广场商业经营管理有限公 通过设立或投资等
上海 上海 房地产 - 77.50%
司 方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津陆津房地产开发有限公司 天津 天津 房地产 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆家嘴资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海东恒商务咨询有限公司 上海 上海 商务咨询 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津陆津物业服务有限公司 天津 天津 物业管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆家嘴浦江置业有限公司 上海 上海 房地产 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳二实业投资有限公司 上海 上海 房地产 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 上海 上海 投资管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳掣实业发展有限公司 上海 上海 资产管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳仁资产管理有限公 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海联浦资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 55%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳三资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳卫资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海琻锦颐养院有限公司 上海 上海 资产管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳纪资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳项资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
上海智依投资有限公司 上海 上海 资产管理 - 100% 通过设立或投资等
174 / 233
2019 年年度报告
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海智俩投资有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海纯景实业发展有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳湾资产管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海商骋商业经营管理有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津陆津商业经营管理有限公司 天津 天津 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津陆家嘴酒店管理有限公司 天津 天津 酒店管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳精置业有限公司 上海 上海 资产管理 - 100%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
天津陆家嘴置业有限公司 天津 天津 房地产 100% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海陆投资产管理有限公司 上海 上海 金融业 - 71.61%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海东翌置业有限公司 上海 上海 房地产 60% -
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海翌久置业有限公司 上海 上海 房地产 - 60%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海翌淼置业有限公司 上海 上海 房地产 - 60%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海翌廷置业有限公司 上海 上海 房地产 - 60%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海翌鑫置业有限公司 上海 上海 房地产 - 60%
方式取得的子公司
通过设立或投资等
上海佳川置业有限公司 上海 上海 房地产 100% -
方式取得的子公司
55% 非同一控制下企业
上海明城酒店管理有限公司 上海 上海 酒店管理 -
合并取得的子公司
非同一控制下企业
上海陆家嘴商务广场有限公司 上海 上海 房地产 50% 27.50%
合并取得的子公司
非同一控制下企业
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 上海 上海 房地产 51% -
合并取得的子公司
上海浦东陆家嘴软件产业发展有限 同一控制下企业合
上海 上海 房地产 90% -
公司 并取得的子公司
同一控制下企业合
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 上海 上海 酒店 100% -
并取得的子公司
同一控制下企业合
上海陆家嘴展览发展有限公司 上海 上海 会展 100% -
并取得的子公司
同一控制下企业合
上海陆家嘴物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 100% -
并取得的子公司
同一控制下企业合
上海前滩实业发展有限公司 上海 上海 房地产 60% -
并取得的子公司
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公 同一控制下企业合
上海 上海 物业管理 - 100%
司 并取得的子公司
投资管理 同一控制下企业合
上海陆家嘴金融发展有限公司 上海 上海 100% -
及咨询 并取得的子公司
爱建证券有限责任公司 上海 上海 证券投资 - 51.14% 同一控制下企业合
175 / 233
2019 年年度报告
咨询 并取得的子公司
信托发行 同一控制下企业合
陆家嘴国际信托有限公司 青岛 青岛 - 71.61%
及管理 并取得的子公司
中国香 中国香 综合投资 同一控制下企业合
陆家嘴金融(香港)有限公司 - 100%
港 港 类 并取得的子公司
除企业合并方式以
上海申万置业有限公司 上海 上海 房地产 - 100%
外取得子公司
除企业合并方式以
苏州绿岸房地产开发有限公司 苏州 苏州 房地产 - 95%
外取得子公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
结构化主体或通过受托经营等方式形成控制权的经营实体：对于本集团作为管理人或投资顾问的
资产管理计划和信托计划，本集团在综合考虑对其拥有的投资决策权及可变回报的敞口等因素后，认
定对个别资产管理计划和信托计划拥有控制权，并将其纳入合并范围。
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海陆家嘴金融贸易区联合
45.00% 446,528,298.75 85,500,000.00 2,956,032,727.26
发展有限公司
上海前滩实业发展有限公司 40.00% 595,327,196.50 - 2,357,229,298.91
爱建证券有限责任公司 48.86% 5,410,885.67 - 630,678,764.16
陆家嘴国际信托有限公司 28.39% 177,587,660.49 - 1,582,631,015.79
上海东翌置业有限公司 40.00% -8,119,996.48 - 2,991,880,003.52
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
176 / 233
2019 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海陆家嘴金融贸
易区联合发展有限 4,144,631,006.93 6,101,232,805.70 10,245,863,812.63 3,623,456,450.87 53,445,745.62 3,676,902,196.49 979,120,447.74 6,422,497,185.77 7,401,617,633.51 1,575,633,842.53 59,307,283.19 1,634,941,125.72
公司
上海前滩实业发展
5,412,939,989.67 4,875,563,411.25 10,288,503,400.92 3,113,510,153.64 1,281,920,000.00 4,395,430,153.64 6,512,896,481.33 3,717,705,276.49 10,230,601,757.82 5,385,947,987.79 439,898,514.01 5,825,846,501.80
有限公司
爱建证券有限责任 711,780,980.07
4,765,844,619.03 129,612,167.31 4,895,456,786.34 2,942,114,588.95 630,297,785.80 3,572,412,374.75 4,211,238,688.62 220,328,225.62 4,431,566,914.24 2,407,814,880.60 3,119,595,860.67
公司
陆家嘴国际信托有
4,577,553,199.91 5,220,325,618.24 9,797,878,818.15 4,267,618,044.89 - 4,267,618,044.89 5,093,013,179.42 3,968,840,016.11 9,061,853,195.53 3,302,528,507.13 881,400,000.00 4,183,928,507.13
限公司
上海东翌置业有限
9,462,612,786.58 20,000,000.00 9,482,612,786.58 2,912,777.77 2,000,000,000.00 2,002,912,777.77 - - - - - -
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海陆家嘴金融贸易区联合发
1,204,453,892.22 945,053,342.43 945,053,342.43 298,239,020.86 1,213,228,308.04 647,434,061.12 646,787,972.49 679,181,725.65
展有限公司
上海前滩实业发展有限公司 4,643,966,680.00 1,511,308,947.67 1,511,308,947.67 -1,446,422,290.37 0 1,041,531,709.17 1,041,531,709.17 2,614,857,557.20
爱建证券有限责任公司 318,631,842.22 11,073,358.02 11,073,358.02 722,044,182.22 250,278,316.25 -99,873,623.63 -100,467,268.80 -617,771,252.73
陆家嘴国际信托有限公司 1,444,749,840.98 625,440,799.09 625,440,799.09 917,916,134.82 1,134,882,733.62 440,971,211.30 440,971,211.30 -754,247,381.28
上海东翌置业有限公司 - -20,299,991.19 -20,299,991.19 -9,449,651,628.73 - - - -
其他说明：
无
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
177 / 233
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
178 / 233
2019 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接 计处理方法
土地批租、
房地产开
上海富都世界发展有限公司 上海 上海 50% - 权益法
发、房产租
赁
建设、经营
上海新国际
上海新国际博览中心有限公
上海 上海 博览中心、 - 50% 权益法
司
展会广告设
计、制作等
陆家嘴东急不动产物业经营
上海 上海 物业管理 60% - 权益法
管理(上海)有限公司
陆家嘴国泰人寿保险有限责
上海 上海 人寿保险 - 50% 权益法
任公司
上海前绣实业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 50% 权益法
上海浦东嘉里城房地产有限
上海 上海 房地产开发 20% - 权益法
公司
上海中心大厦建设发展有限
上海 上海 房地产开发 45% - 权益法
公司
上海陆家嘴邵万生资产管理
上海 上海 资产管理 - 50% 权益法
有限公司
上海普陀陆家嘴物业管理有
上海 上海 物业管理 - 49% 权益法
限公司
上海绿岛阳光置业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 30% 权益法
上海陆家嘴动拆迁有限责任
上海 上海 房地产开发 48.39% - 权益法
公司
上海陆家嘴新辰投资股份有
上海 上海 房地产开发 - 20% 权益法
限公司
上海中心大厦世邦魏理仕物
上海 上海 物业管理 - 30% 权益法
业管理有限公司
上海陆家嘴投资发展有限公
上海 上海 股权投资 - 30% 权益法
司
上海陆家嘴公宇资产管理有
上海 上海 资产管理 - 30% 权益法
限公司
上海陆家嘴野村资产管理有
上海 上海 资产管理 - 30% 权益法
限公司
上海自贸区股权投资基金管
上海 上海 基金管理 - 14.29% 权益法
理有限公司
上海国和现代服务业股权投
上海 上海 股权投资 - 12% 权益法
资管理有限公司
中银消费金融有限公司 上海 上海 消费金融 - 13.44% 权益法
179 / 233
2019 年年度报告
上海浦东新区亚联财小额贷
上海 上海 消费金融 - 15% 权益法
款有限公司
亚联财信息咨询(上海)有限
上海 上海 信息咨询 - 15% 权益法
公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司持有陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司 60%的表决权，根据陆家嘴东急不动产物
业经营管理(上海)有限公司的章程，股东会表决事项须全体股东一致通过，因此本公司将陆家嘴东急
不动产物业经营管理(上海)有限公司作为合营企业核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团持有上海自贸区股权投资基金管理有限公司 14.29%的表决权，上海国和现代服务业股权投资管
理有限公司 12%的表决权，中银消费金融有限公司 13.44%的表决权，上海浦东新区亚联财小额贷款有
限公司 15%的表决权以及亚联财信息咨询(上海)有限公司 15%的表决权，根据上述公司的章程，董事
会成员若干席，本公司之子公司上海陆家嘴金融发展有限公司占一席，能够对其财务及经营决策产生
重大影响，因此本集团将上述公司作为联营企业核算。
180 / 233
2019 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海前绣实业有 上海新国际博览 陆家嘴国泰人寿保险 上海前绣实业有 上海新国际博览 陆家嘴国泰人寿
限公司 中心有限公司 有限责任公司 限公司 中心有限公司 保险有限责任公
司
流动资产 41,778,954.61 563,775,091.55 10,236,204,551.62 107,688,889.12 478,142,334.92 8,004,757,366.81
其中：现金和现金等价物 36,575,812.99 456,354,063.32 358,762,933.70 69,049,626.35 469,752,828.37 270,682,462.68
非流动资产 3,366,187,512.28 2,026,782,770.64 - 2,339,595,328.69 2,180,691,564.68 -
资产合计 3,407,966,466.89 2,590,557,862.19 10,236,204,551.62 2,447,284,217.81 2,658,833,899.60 8,004,757,366.81
流动负债 578,978,851.88 505,302,905.08 7,831,276,038.65 915,722,673.79 455,152,200.80 5,819,265,800.51
非流动负债 1,348,017,914.17 130,000,000.00 - - 260,000,000.00 -
负债合计 1,926,996,766.05 635,302,905.08 7,831,276,038.65 915,722,673.79 715,152,200.80 5,819,265,800.51
少数股东权益 - - - - - -
1,531,561,544.02
归属于母公司股东权益 1,480,969,700.84 1,955,254,957.11 2,404,928,512.76 1,943,681,698.80 2,185,491,566.30
按持股比例计算的净资产份额 740,484,850.42 977,627,478.56 1,202,464,256.38 765,780,772.01 971,840,849.40 1,092,745,783.15
调整事项 575,124,099.83 - 658,945,482.25 575,124,099.83 - 658,945,482.25
--商誉 - - 658,945,482.25 - - 658,945,482.25
--内部交易未实现利润 - - - - - -
--其他 575,124,099.83 - - 575,124,099.83 - -
1,340,904,871.84
对合营企业权益投资的账面价值 1,315,608,950.25 977,627,478.56 1,861,409,738.63 971,840,849.40 1,751,691,265.40
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值 - - - - - -
营业收入 135,225.97 1,167,200,786.05 3,288,820,896.77 - 1,041,083,969.43 2,677,885,912.52
财务费用 666,678.67 7,458,780.75 - -214,021.97 14,100,687.31 -
所得税费用 - 150,913,996.53 1,329,980.93 - 122,898,435.62 105,530,258.10
净利润 -50,591,843.18 452,016,654.37 258,808,453.24 -15,496,181.03 368,138,953.57 9,923,140.57
终止经营的净利润 - - - - - -
181 / 233
2019 年年度报告
其他综合收益 - - - - - 4,958,404.81
提取奖福基金 - -5,523,282.61 - - - -
综合收益总额 -50,591,843.18 446,493,371.76 258,808,453.24 -15,496,181.03 368,138,953.57 14,881,545.38
本年度收到的来自合营企业的股利 - 217,500,000.00 - - 152,400,000.00 -
其他说明
本集团以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认
资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海中心大厦建 上海浦东嘉里城 中银消费金融有 上海中心大厦建 上海浦东嘉里城 中银消费金
设发展有限公司 房地产有限公司 限公司 设发展有限公司 房地产有限公司 融有限公司
流动资产 3,590,171,478.08 264,889,123.54 30,938,212,975.63 3,910,783,386.28 176,758,869.77 -
非流动资产 12,485,167,875.49 2,595,326,179.73 1,964,183,627.23 12,129,616,700.61 2,661,934,494.93 -
资产合计 16,075,339,353.57 2,860,215,303.27 32,902,396,602.86 16,040,400,086.89 2,838,693,364.70 -
流动负债 853,447,878.74 502,192,606.82 24,975,993,718.28 782,864,054.19 409,778,657.44 -
非流动负债 7,693,169,618.80 600,000,000.00 - 7,539,321,080.91 650,000,000.00 -
负债合计 8,546,617,497.54 1,102,192,606.82 24,975,993,718.28 8,322,185,135.10 1,059,778,657.44 -
少数股东权益 - - - - - -
归属于母公司股东权益 7,528,721,856.03 1,758,022,696.45 7,926,402,884.58 7,718,214,951.79 1,778,914,707.26 -
按持股比例计算的净资产份额 3,387,924,835.21 351,604,539.29 1,065,308,547.69 3,473,196,728.31 355,782,941.45 -
调整事项 -767,287,030.41 - 13,433,213.77 -775,197,205.99 - -
--商誉 - - - - -
--内部交易未实现利润 -767,287,030.41 - 13,433,213.77 -775,197,205.99 - -
--其他 - - - - -
对联营企业权益投资的账面价值 2,620,637,804.80 351,604,539.29 1,078,741,761.46 2,697,999,522.32 355,782,941.45 -
182 / 233
2019 年年度报告
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值 - - - - - -
营业收入 934,152,996.70 1,027,165,899.71 4,314,726,502.97 863,942,240.74 1,054,344,755.81 -
净利润 -177,798,758.47 390,776,266.97 658,991,169.04 -230,721,863.36 411,668,277.78 -
终止经营的净利润 - - - - - -
其他综合收益 - - - - - -
综合收益总额 -177,798,758.47 390,776,266.97 658,991,169.04 -230,721,863.36 411,668,277.78 -
本年度收到的来自联营企业的股利 - 82,333,655.55 42,066,148.82 - 75,834,184.77 -
其他说明
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资产份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认
净资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
183 / 233
2019 年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 224,242,834.40 249,553,063.57
下列各项按持股比例计算的合
计数
--净利润 32,772,547.18 58,047,807.96
--其他综合收益 - -
--综合收益总额 32,772,547.18 58,047,807.96
联营企业：
投资账面价值合计 427,889,034.01 395,829,225.83
下列各项按持股比例计算的合
计数
--净利润 -11,422,379.72 -33,176,366.14
--其他综合收益 1,008,920.63 -2,961,613.11
--综合收益总额 -10,413,459.09 -36,137,979.25
其他说明
净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的调整影
响。
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
未纳入本集团合并范围的相关结构化主体包括投资的信托计划和资管计划，以及旨在向客户提供各类
财务顾问服务并收取管理费而设立的信托计划、资管计划和基金等。本集团在本集团管理的未合并结
构化主体中享有的主要收益类型为手续费及佣金收入和投资收益，在第三方管理的未合并结构化主体
中享有的主要收益类型为投资收益。
184 / 233
2019 年年度报告
(a) 本集团管理的上述未合并结构化主体的总规模为：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
信托计划 224,496,766,011.44 222,619,176,073.84
第三方管理信托计划 300,000,000.00 186,700,000.00
资产管理计划 336,950,000.00 614,872,478.85
第三方管理资产管理计划 389,287,247.77 679,737,540.28
225,523,003,259.21 224,100,486,092.97
(b) 本集团为上述未合并结构化主体的利益确认的资产包括相关的投资，相关的账面余额及最大
风险敞口为：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
交易性金融资产 2,369,245,801.35 -
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产 - 2,163,022,668.94
可供出售金融资产 - 1,432,062,819.60
2,369,245,801.35 3,595,085,488.54
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险、利率风险和价格风险)、信用风险
和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业绩的
潜在不利影响。
(1) 金融工具分类
(a) 2019 年 12 月 31 日各类金融工具账面价值列示如下：
金融资产
以公允价值计量
以公允价值计量且
且其变动计入其
其变动计入当期损 贷款和应收款项 合计
他综合收益的金
益的金融资产
融资产
货币资金 - 3,607,239,493.10 - 3,607,239,493.10
结算备付金 - 810,566,405.91 - 810,566,405.91
融出资金 - 825,734,610.87 - 825,734,610.87
交易性金融资产 1,744,274,052.02 - - 1,744,274,052.02
买入返售金融资产 2,078,211,779.49 - - 2,078,211,779.49
存出保证金 26,845,758.54 - - 26,845,758.54
应收账款 - 499,852,977.29 - 499,852,977.29
185 / 233
2019 年年度报告
其他应收款 - 472,867,737.26 - 472,867,737.26
委托贷款 - 156,153,266.67 - 156,153,266.67
应收款项类投资
- 1,030,813,284.30 - 1,030,813,284.30
债权投资
3,886,276,391.13 - - 3,886,276,391.13
其他非流动金融资产 3,872,655,445.38 - - 3,872,655,445.38
11,608,263,426.56 7,403,227,775.40 - 19,011,491,201.96
金融负债
其他金融负债
短期借款 13,023,479,596.58
拆入资金 150,842,361.10
卖出回购金融资产 300,000.00
代理买卖证券款 2,281,874,515.31
应付账款 2,565,800,740.90
其他应付款 1,864,806,616.36
一年内到期的非流动负债 1,312,000,000.00
其他流动负债 6,848,230,646.93
长期借款 10,784,548,855.66
应付债券 9,000,000,000.00
其他非流动负债 981,700,000.00
48,813,583,332.84
(b) 2018 年 12 月 31 日各类金融工具账面价值列示如下：
金融资产
以公允价值计量且
变动计入当期损益 贷款和应收款项 可供出售金融资产 合计
的金融资产
货币资金 - 3,674,832,346.78 - 3,674,832,346.78
结算备付金 - 718,842,756.91 - 718,842,756.91
融出资金 - 656,791,868.65 - 656,791,868.65
以公允价值计量且变动
计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 3,255,789,462.39 - - 3,255,789,462.39
产
买入返售金融资产 - 2,032,960,017.16 - 2,032,960,017.16
应收票据及应收账款 - 537,808,941.89 - 537,808,941.89
其他应收款 - 777,873,344.41 - 777,873,344.41
一年内到期的非流动资
产 - 200,000,000.00 - 200,000,000.00
-委托贷款
其他流动资产-委托贷款 - 287,873,583.14 - 287,873,583.14
应收款项类投资 - 2,048,000,000.00 - 2,048,000,000.00
存出保证金 - 26,359,615.93 - 26,359,615.93
可供出售金融资产 - - 5,457,798,101.30 5,457,798,101.30
3,255,789,462.39 10,961,342,474.87 5,457,798,101.30 19,674,930,038.56
金融负债
其他金融负债
186 / 233
2019 年年度报告
短期借款 9,314,630,000.00
拆入资金 50,000,000.00
卖出回购金融资产 272,700,000.00
代理买卖证券款 1,704,955,517.40
应付票据及应付账款 2,514,728,794.97
其他应付款 2,138,824,953.45
一年内到期的非流动负债 2,205,329,800.00
其他流动负债 1,444,742,499.72
长期借款 10,746,748,855.66
应付债券 5,500,000,000.00
其他非流动负债 4,357,170,215.00
40,249,830,636.20
(2) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团在中国经营，主要业务以人民币结算。除了在香港设立了子公司并持有以港币结算的资产以及本集
团持有的部分以港币和美元结算的货币资金和结算备付金外，均以人民币结算。本集团持有的外币资产及
负债占整体的资产及负债比重并不重大。
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利
率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境
来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2019 年 12 月 31 日，本集团长期带息债务
主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 11,297,315,017.47 元(2018 年 12 月 31 日：
11,852,078,655.66 元)。
本集团持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集团尚未付清的
以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理
层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风
险。于 2019 年度及 2018 年度本集团并无利率互换安排。
于 2019 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，其他因素保
持不变，则本集团的净利润会减少或增加约 42,364,931.32 元(2018 年 12 月 31 日：约
44,445,294.96 元)。
(c) 权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证券价值的变化
而降低的风险。于 2019 年 12 月 31 日，本集团暴露于因归类为交易性金融资产(附注四(4))、
债权投资(附注四(13))和其他非流动金融资产(附注四(14))的个别权益工具投资而产生的权益
工具投资价格风险之下。本集团持有的上市权益工具投资在香港、上海和深圳的证券交易所
上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
以下证券交易所的、在最接近资产负债表日的交易日的收盘时的市场股票指数，以及年度内
其各自的最高收盘点和最低收盘点如下：
2019 年末 2019 年 2018 年末 2018 年
最高/最低 最高/最低
上海—A 股指数 3,050 3,288 / 2,441 2,494 3,728 / 2,580
深圳—A 股指数 1,723 1,799 / 1,232 1,268 2,051 / 1,288
187 / 233
2019 年年度报告
香港—恒生指数 28,190 30,280 / 24,890 25,846 33,154 / 24,586
下表说明了，在所有其他变量保持不变的假设下，本集团的净损益和其他综合收益的税后净
额对权益工具投资的公允价值的每 10%的变动(以资产负债表日的账面价值为基础)的敏感
性。
净损益 其他综合收益的 所有者权益合计
税后净额增加/(减
2019 年 12 月 31 日 增加/(减少) 少) 增加/(减少)
权益投资公允价值上升 10% 392,865,958.61 - 392,865,958.61
权益投资公允价值下降 10% (392,865,958.61) - (392,865,958.61)
净损益 其他综合收益的 所有者权益合计
税后净额增加/(减
2018 年 12 月 31 日 增加/(减少) 少) 增加/(减少)
权益投资公允价值上升 10% 199,806,237.17 255,245,680.32 455,051,917.49
权益投资公允价值下降 10% (199,806,237.17) (255,245,680.32) (455,051,917.49)
(3) 信用风险
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本公司的政策，需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收票据及应收账款和其他应收款
余额进行持续监控，以确保本集团不致面临重大坏账风险。
本集团其他金融资产包括货币资金、结算备付金、融出资金、以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、买入返售金融资产、一年内到期的非流动资产-委托贷款、其他流动资
产-委托贷款、应收款项类投资、存出保证金和可供出售的金融资产等。本集团的货币资金主
要存放在国有商业银行或资本充足的股份制商业银行，结算备付金主要存放在中国证券登记
结算有限责任公司，现金及现金等价物面临的信用风险相对较低。
本集团的信用风险主要来自四个方面：一是交易对手违约风险。由于本集团通常在转移房屋
产权时已从购买人处取得全部款项，因此该信用风险较小。虽然信用风险较小，但本集团具
有特定信用风险集中，于 2019 年 12 月 31 日，应收账款余额最大客户占应收账款比重的
5.93%(2018 年 12 月 31 日：15%)，应收账款余额前五大客户占应收账款比重的 24.24%(2018
年 12 月 31 日：36%)。本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参
见附注四(7)和附注四(8)。二是经纪业务代理客户买卖证券及期货交易，若本集团没有提前要
求客户依法缴足交易保证金，在结算当日客户的资金不足以支付交易所需的情况下，或客户
资金由于其他原因出现缺口，本集团有责任代客户进行结算而造成信用损失；三是融资融券、
约定购回式证券交易及股票质押式回购交易等担保品交易业务的信用风险，指由于客户未能
履行合同约定而带来损失的风险；四是信用类产品投资的违约风险，即所投资信用类产品之
融资人或发行人出现违约、拒绝支付到期本息、导致资产损失和收益变化的风险。
为了控制经纪业务产生的信用风险，本集团在中国大陆代理客户进行的证券及期货交易均以
全额保证金结算。本集团通过全额保证金结算的方式在很大程度上控制了与本集团交易业务
量相关的结算风险。
融资融券、约定购回式证券交易、股票质押式回购等业务的信用风险主要涉及客户提供虚假
数据、未及时足额偿还负债、持仓规模及机构违反合同约定、交易行为违反监管规定、提供
的担保物资产涉及法律纠纷等。本集团信用交易管理部授权专人负责对客户的保证金额度以
及股票质押贷款、融资融券业务的额度进行审批，并根据对客户偿还能力的定期评估对上述
额度进行更新。信用和风险管理部门会监控相关的保证金额度以及股票质押贷款额度的使用
情况，在必要时要求客户追加保证金。若客户未按要求追加保证金，则通过处置抵押证券以
控制相关的风险。公司还制定了相关政策要求每年至少一次或根据情况需要对每单个客户余
188 / 233
2019 年年度报告
额进行审阅，并根据评估结果确认坏账准备金额。
为了控制信用类产品投资的违约风险，对于债券类投资，本集团制定了交易对手授信制度，
并针对信用评级制定相应的投资限制；对于信托类投资，本集团制定了产品准入标准和投资
限额，通过风险评估、风险提示和司法追索等方式对其信用风险进行管理。
信用风险敞口
下表列示了本集团资产负债表项目的最大信用风险敞口。该最大敞口为考虑担保或其他信用
增级方法影响前的金额。
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
货币资金 3,607,239,493.10 3,674,700,320.04
结算备付金 810,566,405.91 718,842,756.91
融出资金 825,734,610.87 656,791,868.65
交易性金融资产 378,884,715.99 -
以公允价值计量且变动计入当期损益的
金融资产 - 591,706,300.09
买入返售金融资产 2,078,211,779.49 2,032,960,017.16
应收账款 499,852,977.29 537,808,941.89
其他应收款 472,867,737.14 777,873,344.41
一年内到期的非流动资产-委托贷款 - 200,000,000.00
其他流动资产-委托贷款 60,153,266.67 287,873,583.14
应收款项类投资 1,030,813,284.30 2,048,000,000.00
存出保证金 26,845,758.54 26,359,615.93
可供出售金融资产 - 2,051,350,000.00
债权投资 3,886,276,391.13 -
其他非流动资产-委托贷款 96,000,000.00 -
13,773,446,420.43 13,604,266,748.22
对以公允价值计量的金融工具而言，上述金额反映了其当前的风险敞口但并非其最大的风险
敞口。其最大的风险敞口将随着其未来公允价值的变化而改变。
于 2019 年 12 月 31 日，本集团无已逾期未减值的金融资产。
189 / 233
2019 年年度报告
(4) 流动性风险
本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本集团运营产生的预计现金流量。
本集团的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2019 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 3,856,668,833.49 9,868,916,467.08 - - - 13,725,585,300.57
拆入资金 - 50,884,722.22 101,643,055.56 - - - 152,527,777.78
卖出回购金融资产款 - 300,026.54 - - - - 300,026.54
代理买卖证券款 2,281,874,515.31 - - - - - 2,281,874,515.31
应付账款 2,565,810,543.89 - - - - - 2,565,810,543.89
其他应付款 1,864,806,616.36 - - - - - 1,864,806,616.36
一年内到期的非流动负债 - 52,000,000.00 1,271,791,875.00 - - - 1,323,791,875.00
长期借款 - - - 11,127,915,063.17 - - 11,127,915,063.17
应付债券 - - - 10,092,947,722.22 - - 10,092,947,722.22
其他流动负债 8,201,013.28 371,000,669.69 7,151,901,487.02 - - - 7,531,103,169.99
其他非流动负债 - - - 981,700,000.00 - - 981,700,000.00
6,720,692,688.84 4,330,854,251.94 18,394,252,884.66 22,202,562,785.39 - - 51,648,362,610.83
(4) 流动性风险(续)
190 / 233
2019 年年度报告
2018 年 12 月 31 日
即时偿还 三个月内 三个月至一年 一年至五年 五年以上 无固定期限 合计
短期借款 - 1,452,945,868.51 8,139,147,033.65 - - - 9,592,092,902.16
拆入资金 - 51,289,166.67 - - - - 51,289,166.67
卖出回购金融资产款 - 273,208,270.29 - - - - 273,208,270.29
代理买卖证券款 1,704,955,517.40 - - - - - 1,704,955,517.40
应付票据及应付账款 2,514,728,794.97 - - - - - 2,514,728,794.97
其他应付款 1,956,355,300.75 340,614.54 2,005,566.13 - - - 1,958,701,481.42
一年内到期的非流动负债 - 53,122,882.77 2,203,859,655.40 - - - 2,256,982,538.17
其他流动负债 26,619,020.27 151,923,479.45 1,266,200,000.00 - - - 1,444,742,499.72
长期借款 - 106,717,713.55 315,932,932.32 10,975,911,683.62 782,351,714.78 - 12,180,914,044.27
应付债券 - 76,725,000.00 230,175,000.00 2,700,979,444.44 4,164,666,666.67 - 7,172,546,111.11
其他非流动负债 - - - 4,357,170,215.00 - - 4,357,170,215.00
6,202,658,633.39 2,166,272,995.78 12,157,320,187.50 18,034,061,343.06 4,947,018,381.45 - 43,507,331,541.18
191 / 233
2019 年年度报告
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 469,580,556.72 14,229,258.71 1,260,464,236.59 1,744,274,052.02
1.以公允价值计量且变动
469,580,556.72 14,229,258.71 1,260,464,236.59 1,744,274,052.02
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资 62,432,194.91 - 266,284,521.08 328,716,715.99
（2）权益工具投资 357,148,361.81 14,229,258.71 994,179,715.51 1,365,557,336.03
（3）结构性存款 50,000,000.00 - - 50,000,000.00
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金 - - - -
融资产
（1）债务工具投资 - - - -
（2）权益工具投资 - - - -
（二）其他债权投资 - - - -
（三）其他权益工具投资 451,025,868.89 - 3,421,629,576.49 3,872,655,445.38
（四）投资性房地产 - - - -
1.出租用的土地使用权 - - - -
2.出租的建筑物 - - - -
3.持有并准备增值后转让
- - - -
的土地使用权
（五）生物资产 - - - -
1.消耗性生物资产 - - - -
2.生产性生物资产 - - - -
持续以公允价值计量的资
920,606,425.61 14,229,258.71 4,682,093,813.08 5,616,929,497.40
产总额
（六）交易性金融负债 - - - -
1.以公允价值计量且变动
- - - -
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券 - - - -
衍生金融负债 - - - -
其他 - - - -
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金 - - - -
融负债
持续以公允价值计量的负
- - - -
债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产 - - - -
非持续以公允价值计量的 -
- - -
资产总额
非持续以公允价值计量的 - - - -
192 / 233
2019 年年度报告
负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分
析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
上海陆家嘴 上海 房地产 235,731.00 56.42% 56.42%
(集团)有限公
司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
□适用 √不适用
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
193 / 233
2019 年年度报告
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况
如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴东安实业有限公司 受同一母公司控制
上海仁耀置业有限公司 受同一母公司控制
上海仁陆置业有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司 受同一母公司控制
上海前滩国际商务区园区管理有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 受同一母公司控制
上海阳熠投资管理有限公司 受同一母公司控制
上海企耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 受同一母公司控制
上海鸿霈置业有限公司 受同一母公司控制
上海陆川房地产开发有限公司 受同一母公司控制
上海阳锐投资有限公司 受同一母公司控制
上海江高投资有限公司 受同一母公司控制
上海企荣投资有限公司 受同一母公司控制
上海前安投资有限公司 受同一母公司控制
上海前康投资有限公司 受同一母公司控制
上海前耀投资有限公司 受同一母公司控制
上海文腾投资有限公司 受同一母公司控制
上海富都世界发展有限公司 合营公司
上海富都物业管理有限公司 合营企业之子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限
29,837,648.57 60,668,555.53
公司
上海新国际博览中心有限公司 16,463,742.89 10,181,540.22
上海富都物业管理有限公司 8,319,488.30 1,552,412.82
上海富都世界发展有限公司 1,509,112.27 1,599,351.88
194 / 233
2019 年年度报告
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 917,167.69 1,764,986.49
上海陆家嘴东安实业有限公司 397,049.99 1,719,272.44
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 77,312.26 186,899.29
上海前滩国际商务区投资(集团)有
13,431.08 54,271.21
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
上海新国际博览中心有限公司 97,785,158.32 91,755,253.91
上海陆家嘴(集团)有限公司 51,979,592.77 32,379,970.13
上海前滩国际商务区投资(集团)有
21,276,897.92 25,347,228.21
限公司
上海陆川房地产开发有限公司 14,163,248.61 -
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 9,230,898.59 2,484,837.23
上海阳熠投资管理有限公司 6,555,340.01 424,528.29
上海企耀投资有限公司 4,530,332.07 2,406,032.00
上海鸿霈置业有限公司 3,011,661.43 -
上海前绣实业有限公司 2,541,895.00 11,516.44
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 2,324,161.47 1,023,498.63
上海陆家嘴城市建设开发投资有限
1,080,107.58 676,674.34
公司
上海富都世界发展有限公司 1,886,792.45 -
上海阳锐投资有限公司 1,790,412.09 -
上海陆家嘴人才公寓建设开发有限
964,364.67 104,791.70
公司
上海江高投资有限公司 660,377.36 -
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 386,436.81 -
上海企荣投资有限公司 339,622.64 -
上海富都物业管理有限公司 254,602.35 -
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限
252,674.00 -
公司
上海前安投资有限公司 70,754.72 -
上海前康投资有限公司 70,754.72 -
上海前耀投资有限公司 70,754.72 -
上海文腾投资有限公司 70,754.72 -
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 48,283.51 397,329.54
上海仁耀置业有限公司 - 187,444.63
上海仁陆置业有限公司 - 65,897.23
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
195 / 233
2019 年年度报告
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海陆家嘴(集团)有限公司 46,826,285.71 48,866,045.52
上海陆家嘴城建停车管理有限公司 - 731,428.57
上海富都物业管理有限公司 - 73,716.19
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海前滩国际商务区投资(集团)有
22,106,993.09 18,095,029.73
限公司
上海陆家嘴(集团)有限公司 12,271,851.30 14,334,735.82
上海陆家嘴城市建设开发投资有限
- 1,449,814.76
公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，本集团控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司为本集团之子公司的保证借
款提供担保，担保金额为人民币 6.5 亿元（2018 年 12 月 31 日为人民币 11 亿元）。
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,226.14 1,114.11
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
196 / 233
2019 年年度报告
向关联方收取借款利息
2019 年度 2018 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 7,070,827.73 10,725,831.24
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 4,797,798.75 4,797,798.75
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 4,736,687.63 5,471,174.01
16,605,314.11 20,994,804.00
支付关联方借款利息
2019 年度 2018 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 134,906,066.58 158,850,304.32
上海富都世界发展有限公司 6,258,254.75 6,935,377.38
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)
有限公司 86,851.73 90,156.26
141,251,173.06 165,875,837.96
自关联方取得借款
2019 年度 2018 年度
上海陆家嘴(集团)有限公司 3,750,000,000.00 2,450,000,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
3,950,000,000.00 2,650,000,000.00
向关联方偿还借款
2019 年度 2018 年度
的租赁费 的租赁费
上海陆家嘴(集团)有限公司 2,950,000,000.00 4,440,600,000.00
上海富都世界发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
3,150,000,000.00 4,640,600,000.00
向关联方提供借款
2019 年度 2018 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 132,126,416.86 287,873,583.14
收回关联方借款
2019 年度 2018 年度
的租赁费 的租赁费
上海前绣实业有限公司 360,000,000.00 429,747,166.28
上海陆家嘴新辰临壹投资有限公司 104,000,000.00 -
464,000,000.00 429,747,166.28
197 / 233
2019 年年度报告
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海陆家嘴新辰投资
应收账款 3,000,000.00 - - -
股份有限公司
上海绿岛阳光置业有
其他应收款 26,909,675.46 26,909,675.46 26,909,675.46 26,909,675.46
限公司
上海陆家嘴(集团)有
其他应收款 20,108,093.47 - 21,505,631.92 -
限公司
上海前滩国际商务区
其他应收款 5,582,728.32 2,806,225.59 5,582,728.32 -
投资(集团)有限公司
上海陆家嘴动拆迁有
其他应收款 302,244.80 - 302,244.80 -
限责任公司
上海陆家嘴城市建设
其他应收款 89,835.63 - 89,835.63 -
开发投资有限公司
上海陆家嘴新辰临壹
其他应收款 - - 174,777.78 -
投资有限公司
上海陆家嘴新辰投资
其他应收款 - - 153,266.67 -
股份有限公司
上海前滩国际商务区
预付账款 - - 881,429.48 -
投资(集团)有限公司
上海陆家嘴城市建设
预付账款 - - 230,228.10 -
开发投资有限公司
一年内到期的 上海陆家嘴新辰临壹
- - 104,000,000.00 -
非流动资产 投资有限公司
一年内到期的 上海陆家嘴新辰投资
- - 96,000,000.00 -
非流动资产 股份有限公司
上海前绣实业有限公
其他流动资产 60,000,000.00 - 287,873,583.14 -
司
上海陆家嘴新辰投资
其他流动资产 153,266.67 - - -
股份有限公司
其他非流动资 上海陆家嘴新辰投资
96,000,000.00 - - -
产 股份有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海陆家嘴城建停车
应付账款 234,621.50 234,621.50
管理有限公司
上海陆家嘴市政绿化
应付账款 115,554.00 115,554.00
管理服务有限公司
上海新国际博览中心
应付账款 - 2,800,000.00
有限公司
其他应付款 陆家嘴东急不动产物 5,510,114.11 4,026,487.55
198 / 233
2019 年年度报告
业经营管理(上海)有限
公司
上海陆家嘴(集团)有限
其他应付款 - 3,789,333.31
公司
上海陆家嘴(集团)有限
预收账款 13,491,999.98 13,491,999.98
公司
上海陆家嘴(集团)有限
短期借款 2,953,315,062.53 2,950,000,000.00
公司
上海陆家嘴(集团)有限
其他流动负债 1,161,111.11
公司
上海陆家嘴(集团)有限
长期借款 800,000,000.00
公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 资本性支出承诺事项
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性支出承诺：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
资本承诺 2,934,159,499.05 2,004,554,032.96
199 / 233
2019 年年度报告
(2) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
2019 年 12 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
一年以内 81,274,676.83 68,826,262.85
一到二年 46,338,270.64 62,998,890.68
二到三年 19,911,809.08 25,307,259.66
三年以上 2,527,241.91 2,250,259.43
150,051,998.46 159,382,672.62
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
富贵鸟股份有限公司(以下简称“富贵鸟”)于 2016 年 8 月发行 2016 年非公开发行公司债券(第一
期)(债券简称：16 富贵 01，债券代码：118797)，发行规模人民币 13 亿元，票面利率 6.5%。本公司之
子公司爱建证券有限责任公司(“爱建证券”)为该债券主承销商和受托管理人。2018 年 5 月 8 日，因
富贵鸟未能按期支付“14 富贵鸟”的到期本息，导致“16 富贵 01”提前到期。于 2018 年 7 月 26 日
福建省泉州市中级人民法院受理了富贵鸟的破产重整申请。于 2019 年 8 月 23 日福建省泉州市中级人
民法院裁定终止富贵鸟重整程序，宣告富贵鸟破产。截至 2019 年 12 月 31 日，共有“16 富贵 01”的
8 名机构投资人以富贵鸟为第一被申请人，爱建证券为第二被申请人，先后向上海国际经济贸易仲裁
委员会提起仲裁申请，要求裁决爱建证券对其未获兑付的本息、违约金及律师费等合计人民币
543,815,421.60 元承担连带赔偿责任。于 2020 年 3 月，有 1 名机构投资者以爱建证券为被告人之一，
向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求判令爱建证券对该其管理的集合资管计划未获兑付的本息、
违约金及律师费等合计人民币 76,986,687.24 元承担连带赔偿责任。
截至本财务报表报出日，该案尚未有仲裁结果或判决结果。本集团在考虑了外部律师的专业意见
后认为，该未决仲裁及未决诉讼存在重大经济利益流出的可能性较小，无需就此计提预计负债。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 1,839,594,032.64
经审议批准宣告发放的利润或股利 1,839,594,032.64
3、 销售退回
□适用 √不适用
200 / 233
2019 年年度报告
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（1）自新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)于 2020 年年初在全国范围爆发以来，国家采
取了一系列防控措施，包括全国范围延长春节假期、推迟部分地区春节后复工时间、对人员流动和交
通进行一定程度的控制以及加强办公场所的卫生和防疫要求等。新冠疫情的爆发在短期内可能对本集
团的业务造成不利影响，包括对部分租户短暂减免租金等。
截至本财务报表报出日，本集团尚未能确定由于新冠疫情的爆发对本集团财务状况、经营成果等
方面影响的金额。然而，本集团将继续密切关注新冠疫情的发展情况，评估相关影响并积极应对。
（2）于 2020 年 3 月 24 日至 25 日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行了 2020 年度第一期
超短期融资券（简称：20 陆金开 SCP001，代码：F012001040），实际本期发行金额为人民币 20 亿元，
期限为 270 天，发行价格为 100 元/百元面值，发行利率为 2.36%。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
出于管理目的，本集团根据产品和服务划分成业务单元，本集团有如下 4 个报告分部：
房地产业务指从事房地产及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、
物业管理等；
201 / 233
2019 年年度报告
信托业务指资金信托；动产信托；不动产信托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为投
资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、并购及项目融资、公司
理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调查
等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固
有财产为他人提供担保；从事同业拆借；法律法规规定或中国银监会批准的其他业务等；
证券业务指为证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销
与保荐；证券自营；证券资产管理；证券投资基金代销；融资融券；代销金融产品业务等；
“其他”分部包括除上述之外的服务业务。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部业绩，
以报告的分部利润为基础进行评价。在业务分部中列示的分部收入和资产包括直接归属于各分部及可
以基于合理标准分配到各分部的相关项目。作为资产负债管理的一部分，本集团的资金来源和运用通
过资产负债委员会在各个业务分部中进行分配。分部间的内部转移价格按照资金来源和运用的期限，
匹配中国人民银行公布的存贷款利率和同业间市场利率水平确定，费用根据受益情况在不同分部间进
行分配。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 证券 信托 房地产 其他 分部间抵销 合计
对外交易收入 335,120,192.94 1,392,570,147.02 12,825,759,611.70 219,488,823.92 - 14,772,938,775.58
分部间交易收
-36,000,000.00 - 53,066,731.97 32,585,468.81 49,652,200.78 -
入
营业成本 310,756,851.43 539,025,196.23 5,175,520,630.18 25,801,636.38 51,844,139.15 5,999,260,175.07
利息收入 - - 40,438,282.69 - - 40,438,282.69
利息费用 - - 995,970,770.61 - 3,860,693.46 992,110,077.15
对联营企业和
合营企业的投 - - 222,703,437.26 - - 222,703,437.26
资收益
资产减值损失 - 54,331,000.00 - - - 54,331,000.00
信用减值损失 -4,403,929.52 -3,652,843.12 -86,214,920.76 - - -94,271,693.40
折旧费和摊销
21,865,071.30 13,330,623.36 776,273,542.14 330,712.31 - 811,799,949.11
费
利润总额 10,144,478.56 844,669,909.37 5,265,660,782.94 194,041,174.49 -26,495,730.03 6,341,012,075.39
所得税费用 -928,879.46 219,229,110.28 1,248,509,923.92 -93,881,490.79 - 1,372,928,663.95
净利润/(亏损) 11,073,358.02 625,440,799.09 4,017,150,859.02 287,922,665.28 -26,495,730.03 4,968,083,411.44
资产总额 4,895,456,786.34 9,797,878,818.15 80,250,796,762.09 10,845,704,584.80 14,349,661,610.47 91,440,175,340.91
负债总额 3,572,412,374.75 4,267,618,044.89 54,655,491,947.04 1,333,452,672.89 1,445,542,136.61 62,383,432,902.96
对联营企业和
合营企业的长 - - 5,745,286,402.78 3,112,475,738.62 - 8,857,762,141.40
期股权投资
非流动资产增
9,672,644.09 34,071,649.96 9,504,940,302.97 38,938.05 - 9,548,723,535.07
加额(i)
(i) 非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
√适用 □不适用
地理信息
202 / 233
2019 年年度报告
对外交易收入
2019年 2018年
中国大陆 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
对外交易收入归属于客户所处区域。
非流动资产总额
2019年 2018年
中国大陆 44,591,578,176.11 33,993,214,131.75
非流动资产归属于该资产所处区域，不包括金融资产和递延所得税资产。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 253,904,624.55
1至2年 1,140,330.00
2至3年 150,601.02
3 年以上 -
合计 255,195,555.57
203 / 233
2019 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备 - - - - - - - - - -
按组合计提坏账准备 255,195,555.57 100.00 1,576,184.70 0.62 253,619,370.87 207,635,021.19 100.00 2,774,374.11 1.34 204,860,647.08
合计 255,195,555.57 / 1,576,184.70 / 253,619,370.87 207,635,021.19 / 2,774,374.11 / 204,860,647.08
204 / 233
2019 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收账款
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 246,023,325.87 - -
逾期 1-30 日 4,248,207.51 - -
逾期 31-60 日 2,176,412.92 - -
逾期 61-90 日 184,470.45 - -
逾期超过 90 日 2,563,138.82 1,576,184.70 61.49
合计 255,195,555.57 1,576,184.70 0.62
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
应收账款坏
2,774,374.11 855,419.28 2,053,608.69 - - 1,576,184.70
账准备
合计 2,774,374.11 855,419.28 2,053,608.69 - - 1,576,184.70
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
于 2019 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
余额 坏账准备金额 占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收账款总额 88,645,100.14 - 34.74%
205 / 233
2019 年年度报告
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 8,333,655.56 -
其他应收款 13,276,238,040.74 8,785,658,876.57
合计 13,284,571,696.30 8,785,658,876.57
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海浦东嘉里城房地产有限公司 8,333,655.56 -
合计 8,333,655.56 -
(5). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
206 / 233
2019 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 13,276,238,040.75
1至2年 2,857,831.59
2至3年 -
3 年以上 4,049,555.83
合计 13,283,145,428.17
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收子公司款项 13,268,172,722.12 8,780,300,854.48
应收关联方款项 5,600,053.53 2,525,993.50
押金及保证金 4,273,001.39 4,273,001.39
代收代付 1,106,834.00 1,106,834.00
其他 3,992,817.13 1,527,552.03
合计 13,283,145,428.17 8,789,734,235.40
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2019年1月1日余额 4,075,358.83 - 4,075,358.83
2019 年 1 月 1 日 余 额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,832,028.60 2,832,028.60
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2019年12月31日余
6,907,387.43 - 6,907,387.43
额
207 / 233
2019 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 转销或核销 其他变动
回
其他应收款
4,075,358.83 2,832,028.60 - - - 6,907,387.43
坏账准备
合计 4,075,358.83 2,832,028.60 - - - 6,907,387.43
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
上海佳二实业 应收关联公
9,041,933,658.10 一年以内 68.03 -
投资有限公司 司款项
上海佳川置业 应收关联公
2,945,240,000.00 一年以内 22.16 -
有限公司 司款项
上海申万置业 应收关联公
488,172,541.60 一年以内 3.67 -
有限公司 司款项
上海佳项资产 应收关联公
425,665,575.24 一年以内 3.20 -
管理有限公司 司款项
上海智依投资 应收关联公
239,020,991.28 一年以内 1.80 -
有限公司 司款项
合计 / 13,140,032,766.22 / 98.86 -
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
208 / 233
2019 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 21,965,745,929.19 - 21,965,745,929.19 16,485,826,091.76 - 16,485,826,091.76
对联营、合营企业投资 3,198,060,571.21 - 3,198,060,571.21 3,304,912,231.65 - 3,304,912,231.65
合计 25,163,806,500.40 - 25,163,806,500.40 19,790,738,323.41 - 19,790,738,323.41
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
上海陆家嘴金融发展有限公司 9,202,998,562.82 - - 9,202,998,562.82 - -
天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 - - 2,400,000,000.00 - -
上海前滩实业发展有限公司 2,016,370,694.66 - - 2,016,370,694.66 - -
上海陆家嘴展览发展有限公司 904,251,445.67 - - 904,251,445.67 - -
上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 - - 690,000,000.00 - 50,000,000.00
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限
322,437,158.95 - - 322,437,158.95 - 104,500,000.00
公司
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 320,640,339.50 - - 320,640,339.50 - 7,903,499.47
上海陆家嘴浦江置业有限公司 286,500,000.00 - - 286,500,000.00 - -
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 - -
东顺(香港)投资有限公司 63,075,000.00 - 63,075,000.00 - - -
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 20,996,187.12 - - 20,996,187.12 - -
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 - - 12,000,000.00 - -
上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公
10,059,397.23 - - 10,059,397.23 - -
司
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - -
上海陆家嘴物业管理有限公司 7,180,526.61 45,000,000.00 - 52,180,526.61 - 65,264,541.20
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 7,000,000.00 - - 7,000,000.00 - -
上海琻锦颐养院有限公司 4,394,021.04 - - 4,394,021.04 - -
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限 2,005,162.57
- 2,005,162.57 - - -
公司
上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
209 / 233
2019 年年度报告
上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海佳三资产管理有限公司 1,000,000.00 - - 1,000,000.00 - -
上海佳纪资产管理有限公司 970,053.20 - - 970,053.20 - -
上海佳掣实业发展有限公司 947,542.39 - - 947,542.39 - -
上海东翌置业有限公司 - 4,500,000,000.00 - 4,500,000,000.00 - -
上海佳川置业有限公司 - 1,000,000,000.00 - 1,000,000,000.00 - -
合计 16,485,826,091.76 5,545,000,000.00 65,080,162.57 21,965,745,929.19 - 227,668,040.67
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期
权益法下确认 其他综合收 其他权益变 宣告发放现金
单位 余额 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 余额 末余额
的投资损益 益调整 动 股利或利润
一、合营企业
上海陆家嘴富都世界
246,556,781.61 - - 31,892,602.66 - - 57,070,607.45 - - 221,378,776.82 -
发展有限公司
陆家嘴东急不动产物
业经营管理（上海） 2,996,281.96 - - 647,775.61 - - 780,000.00 - - 2,864,057.57 -
有限公司
小计 249,553,063.57 - - 32,540,378.27 - - 57,850,607.45 - - 224,242,834.39 -
二、联营企业
上海中心大厦建设发
2,697,999,522.32 - - -77,361,717.52 - - - - - 2,620,637,804.80 -
展有限公司
上海浦东嘉里城房地
355,782,941.45 - - 78,155,253.39 - - 82,333,655.55 - - 351,604,539.29 -
产有限公司
上海陆家嘴动拆迁有 1,576,704.31
- - -1,311.58 - - - - - 1,575,392.73 -
限责任公司
小计 3,055,359,168.08 - - 792,224.29 - - 82,333,655.55 - - 2,973,817,736.82 -
合计 3,304,912,231.65 - - 33,332,602.56 - - 140,184,263.00 - - 3,198,060,571.21 -
其他说明：
无
210 / 233
2019 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,811,282,474.97 1,861,556,199.25 5,803,789,132.31 2,515,852,617.28
其他业务 62,056,434.76 11,221,993.74 158,906,079.33 7,145,932.39
合计 4,873,338,909.73 1,872,778,192.99 5,962,695,211.64 2,522,998,549.67
其他说明：
2019 年度 2018 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 2,439,374,176.47 1,223,392,668.72 3,835,740,170.45 2,108,230,596.56
房地产租赁
及管理 2,068,434,818.12 415,723,272.79 1,889,585,143.51 396,517,021.62
其他 303,473,480.38 222,440,257.74 78,463,818.35 11,104,999.10
4,811,282,474.97 1,861,556,199.25 5,803,789,132.31 2,515,852,617.28
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 227,668,040.67 444,376,669.08
处置以公允价值计量且其变动计入当期 148,175,316.54 425,913.64
损益的金融资产取得的投资收益
委托贷款利息收入 115,112,970.49 68,667,105.87
权益法核算的长期股权投资收益 33,332,602.56 3,453,997.70
交易性金融资产的现金股利 15,911,704.30 -
理财产品和结构性存款的收益 10,306,899.84 29,841,956.46
可供出售金融资产在持有期间取得的投 - 4,210,410.30
资收益
合计 550,507,534.40 550,976,053.05
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
该项目主要为本集团本期
非流动资产处置损益 13,692,217.32 处置固定资产天津泉春
里、佳怡公寓自用房屋、
211 / 233
2019 年年度报告
宁波市鄞州区兴宁路自有
房产产生收益
13,599,999.46 元以及处置
其他非流动资产产生收益
92,217.86 元。
该项目主要为本公司收到
的金融业扶持基金人民币
61,204,382.37 元、租赁业
务扶持基金人民币
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
10,000,000.00 元、进项税
相关，按照国家统一标准定额或定量享受的 85,611,458.58
加计抵扣减免税款
政府补助除外）
6,105,187.62 元、育商扶持
基金 2,570,000.00 元及稳
岗补贴等其他 4,640,060.78
元。
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值 该项目主要为本集团处置
业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资 交易性金融资产取得的投
产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的 资收益 149,799,610.35 元
228,794,535.74
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资 以及交易性权益工具的公
产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生 允价值变动损失
金融负债和其他债权投资取得的投资收益 78,994,925.39 元。
该项目主要为本公司收到
的对新辰投资、新辰临壹
对外委托贷款取得的损益 16,605,314.11 以及前绣实业的委托贷款
利息收入人民币
16,605,314.11 元。
该项目主要为本公司计入
营业外收入的赔偿金及罚
款收入等共计人民币
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 70,340,763.82 71,347,747.2 元，以及计入
营业外支出的延期交付违
约金、罚款及赔偿支出等
共计人民币 970,054.55 元。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
所得税影响额 -103,761,072.40
少数股东权益影响额 -73,116,694.53
合计 238,166,522.64
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常
性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利
21.66 0.9115 0.9115
润
扣除非经常性损益后归属于公
20.26 0.8525 0.8525
司普通股股东的净利润
212 / 233
2019 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
213 / 233
2019 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
执行商定程序的专项报告
天 职 业 字 [2020]14732 号
目 录
执行商定程序的专项报告 1
已审执行商定程序的合并财务报表 3
已审执行商定程序的合并财务报表附注 8
214 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的专项报告
天职业字[2019]14732 号
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司：
我们接受上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）委托，对陆家嘴股
份按照附注二所述编制的财务报表相关信息的准确性执行了与陆家嘴股份商定的程序，包括 2019 年
12 月 31 日的合并资产负债表，2019 年度的合并利润表、合并股东权益变动表以及合并财务报表附注，
并出具专项报告。这些程序经陆家嘴股份管理层同意，其充分性和适当性由陆家嘴股份管理层负责。
我们的责任是按照《中国注册会计师相关服务准则第 4101 号——对财务信息执行商定程序》和业务约
定书的要求执行商定程序，并报告执行程序的结果。本业务的目的仅仅是为了帮助陆家嘴股份管理层
在不改变采用成本模式对投资性房地产进行计量的会计政策下，为了向投资者补充披露投资性房地产
公允价值相关信息的需要。现将执行的程序及得出的结果报告如下：
一、执行的程序
复核陆家嘴股份编制执行商定程序的财务报表中涉及投资性房地产公允价值相关的科目列报是否
准确。
二、其他事项
陆家嘴股份已经按照企业会计准则的规定编制了财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司
资产负债表，2019 年度的合并及公司利润表、股东权益变动表和现金流量表以及合并财务报表附注。
普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙)已于 2020 年 3 月 27 日针对该财务报表向陆家嘴股份全体
股东出具了编号为普华永道中天审字(2020)第 10088 号审计报告。上述执行商定程序的专项报告应与
该已审财务报表一并阅读。
三、执行程序的结果
我们认为，后附的陆家嘴股份的执行商定程序的财务报表在所有重大方面按照附注二所述的编制
基础编制。
上述已执行的商定程序并不构成审计或审阅，因此我们不对上述财务报表发表审计或审阅意见。
如果执行商定程序以外的程序、或执行审计或审阅，我们可能得出其他应报告的结果。
215 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的专项报告（续）
天职业字[2019]14732 号
本报告仅供陆家嘴股份用于第一段所述目的，不应用于其他目的及分发给其他单位或个人。
[以下无正文]
中国注册会计师： 王兴华
中国北京
二○二○年三月二十七日
中国注册会计师： 李玮俊
216 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年 12 月 31 日 金额单位：元
项目 行次 期末余额 期初余额
流动资产： 1
货币资金 2 3,607,239,493.10 3,674,832,346.78
△结算备付金 3 810,566,405.91 718,842,756.91
△拆出资金 4
△融出资金 5 825,734,610.87 656,791,868.65
☆交易性金融资产 6 1,744,274,052.02
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 7 3,255,789,462.39
衍生金融资产 8
应收票据 9
应收账款 10 499,852,977.29 537,808,941.89
☆应收款项融资 11
预付款项 12
△应收保费 13
△应收分保账款 14
△应收分保合同准备金 15
其他应收款 16 472,867,737.26 777,873,344.41
△买入返售金融资产 17 921,245,965.44 1,396,160,017.16
存货 18 24,561,671,115.18 21,108,298,646.57
其中：原材料 19
库存商品(产成品) 20 5,640,054,956.52 1,696,335,687.43
☆合同资产 21
持有待售资产 22
一年内到期的非流动资产 23 200,000,000.00
其他流动资产 24 4,161,523,523.86 3,535,643,352.43
流动资产合计 25 37,604,975,880.93 35,862,040,737.19
非流动资产： 26
△发放贷款和垫款 27
☆债权投资 28 1,497,523,429.45
可供出售金融资产 29 4,809,648,101.30
☆其他债权投资 30
持有至到期投资 31
长期应收款 32
217 / 233
2019 年年度报告
长期股权投资 33 8,857,762,141.40 7,763,601,739.81
☆其他权益工具投资 34
☆其他非流动金融资产 35 5,056,467,017.97
投资性房地产 36 89,096,869,097.62 77,645,105,870.72
固定资产 37 1,909,345,559.55 2,090,931,280.44
在建工程 38 140,472.98
生产性生物资产 39
油气资产 40
☆使用权资产 41
无形资产 42 37,578,806.03 34,034,690.12
开发支出 43 528,692.30 1,124,469.84
商誉 44 870,922,005.04 870,922,005.04
长期待摊费用 45 162,928,147.62 160,075,332.34
递延所得税资产 46
其他非流动资产 47 126,529,000.00 947,019,615.93
其中：特准储备物资 48
非流动资产合计 49 107,616,453,896.98 94,322,603,578.52
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
资产总计 67 145,221,429,777.91 130,184,644,315.71
218 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的合并资产负债表（续）
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年 12 月 31 日 金额单位：元
项目 行次 期末余额 期初余额
流动负债： 68
短期借款 69 13,023,479,596.58 9,314,630,000.00
△向中央银行借款 70
△吸收存款及同业存放 71
△拆入资金 72 150,842,361.10 50,000,000.00
☆交易性金融负债 73
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 74
衍生金融负债 75
应付票据 76
应付账款 77 2,565,800,740.90 2,514,728,794.97
预收款项 78 3,022,278,044.18 6,040,655,078.16
☆合同负债 79
△卖出回购金融资产款 80 300,000.00 272,700,000.00
△吸收存款及同业存放 81
△代理买卖证券款 82 2,281,874,515.31 1,704,955,517.40
△代理承销证券款 83
应付职工薪酬 84 718,950,382.88 619,655,828.94
其中：应付工资 85 691,251,900.46 591,142,474.58
应付福利费 86 626,558.80 4,029,626.42
#其中：职工奖励及福利基金 87
应交税费 88 3,558,161,526.88 2,183,799,366.40
其中：应交税金 89 3,544,115,252.06 2,170,823,062.16
其他应付款 90 23,799,148,860.76 23,731,039,581.55
△应付手续费及佣金 91
△应付分保账款 92
持有待售负债 93
一年内到期的非流动负债 94 1,312,000,000.00 2,205,329,800.00
其他流动负债 95 6,848,230,646.93 1,445,126,878.30
流动负债合计 96 57,281,066,675.52 50,082,620,845.72
非流动负债： 97
△保险合同准备金 98
219 / 233
2019 年年度报告
长期借款 99 10,784,548,855.66 10,746,748,855.66
应付债券 100 9,000,000,000.00 5,500,000,000.00
其中：优先股 101
永续债 102
☆租赁负债 103
长期应付款 104 250,693,647.74 265,725,889.74
长期应付职工薪酬 105 62,355,090.78 69,216,628.35
预计负债 106 1,382,377.25
递延收益 107 12,741,332.42 11,619,559.96
递延所得税负债 108 7,878,826,876.29 7,539,777,754.23
其他非流动负债 109 981,700,000.00 4,357,170,215.00
其中：特准储备基金 110
非流动负债合计 111 28,970,865,802.89 28,491,641,280.19
负债合计 112 86,251,932,478.41 78,574,262,125.91
股东权益： 113
股本 114 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
国家资本 115
国有法人资本 116 2,294,925,738.00 1,908,706,201.00
集体资本 117
民营资本 118 1,739,271,702.00 1,453,124,999.00
外商资本 119
#减：已归还投资 120
股本净额 121 4,034,197,440.00 3,361,831,200.00
其他权益工具 122
资本公积 123 39,494,043.95 39,494,043.95
减：库存股 124
其他综合收益 125 12,143,761,235.43 11,994,971,068.86
其中：外币报表折算差额 126 -2,215,378.98 10,163,696.89
专项储备 127
盈余公积 128 2,001,972,089.29 1,753,941,186.75
△一般风险准备 129 309,863,139.11 285,003,048.13
未分配利润 130 24,541,983,685.52 22,755,402,690.19
归属于母公司股东权益合计 131 43,071,271,633.30 40,190,643,237.88
*少数股东权益 132 15,898,225,666.20 11,419,738,951.92
股东权益合计 133 58,969,497,299.50 51,610,382,189.80
负债和股东权益总计 134 145,221,429,777.91 130,184,644,315.71
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
220 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的合并利润表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度 金额单位：元
项目 行次 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
其中：营业收入 2 14,772,938,775.58 12,638,769,561.52
△利息收入 3
△已赚保费 4
△手续费及佣金收入 5
二、营业总成本 6 8,918,791,433.89 8,034,543,347.85
其中：营业成本 7 4,605,379,353.04 5,219,064,624.02
△利息支出 8
△手续费及佣金支出 9
△退保金 10
△赔付支出净额 11
△提取保险责任准备金净额 12
△保单红利支出 13
△分保费用 14
税金及附加 15 2,005,073,266.20 1,276,939,076.71
销售费用 16 148,534,004.16 181,068,647.07
管理费用 17 1,176,974,654.56 369,392,929.74
研发费用 18
财务费用 19 982,830,155.93 988,078,070.31
其中：利息费用 20 992,110,077.15 1,025,202,736.63
利息收入 21 40,438,282.69 34,461,122.53
汇兑净损失（净收益以“-”号填列） 22 27,196,385.17 -4,924,523.60
其他 23
加：其他收益 24 85,611,458.58 29,913,776.62
投资收益（损失以“-”号填列） 25 601,219,142.40 397,765,977.58
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 26 222,703,437.26 179,670,260.75
☆以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 27
△汇兑收益（损失以“-”号填列） 28
☆净敞口套期收益（损失以“-”号填列) 29
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 30 184,468,008.22 743,611,108.28
☆信用减值损失（损失以“-”号填列） 31 94,271,693.40
资产减值损失（损失以“-”号填列） 32 -54,331,000.00 -215,066,707.90
资产处置收益（损失以“-”号填列） 33 13,692,217.32 1,267,651.86
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 34 6,779,078,861.61 5,561,718,020.11
加：营业外收入 35 71,347,747.20 60,682,675.77
221 / 233
2019 年年度报告
其中：政府补助 36 150,000.00
减：营业外支出 37 1,006,983.38 35,962,416.78
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 38 6,849,419,625.43 5,586,438,279.10
减：所得税费用 39 1,891,834,749.06 928,142,041.69
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 40 4,957,584,876.37 4,658,296,237.41
（一）按所有权归属分类: 41
归属于母公司股东的净利润 42 3,703,492,088.81 3,692,251,277.80
*少数股东损益 43 1,254,092,787.56 966,044,959.61
（二）按经营持续性分类: 44
持续经营净利润 45 4,957,584,876.37 4,658,296,237.41
终止经营净利润 46
六、其他综合收益的税后净额 47 1,106,030,862.47 -7,686,909.24
归属于母公司股东的其他综合收益的税后净额 48 833,057,236.62 -7,106,090.58
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 49
1.重新计量设定受益计划变动额 50
2.权益法下不能转损益的其他综合收益 51
☆3.其他权益工具投资公允价值变动 52
☆4.企业自身信用风险公允价值变动 53
5.其他 54
（二）将重分类进损益的其他综合收益 55 833,057,236.62 -7,106,090.58
1.权益法下可转损益的其他综合收益 56 5,081,424.39 -1,836,492.42
☆2.其他债权投资公允价值变动 57
3.可供出售金融资产公允价值变动损益 58 -15,433,295.05
☆4.金融资产重分类计入其他综合收益的金额 59
5.持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益 60
☆6.其他债权投资信用减值准备 61
7.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分） 62
8.外币财务报表折算差额 63 -2,215,378.98 10,163,696.89
9.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投
64 830,191,191.21
资性房地产转换日公允价值大于账面价值部分
10.其他 65
*归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 66 272,973,625.85 -580,818.66
七、综合收益总额 67 6,063,615,738.84 4,650,609,328.17
归属于母公司股东的综合收益总额 68 4,536,549,325.43 3,685,145,187.22
*归属于少数股东的综合收益总额 69 1,527,066,413.41 965,464,140.95
八、每股收益： 70
基本每股收益 71
稀释每股收益 72
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
222 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的合并股东权益变动表
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度 金额单位：元
本期金额
归属于母公司股东的权益
项目 行次 其他权益工具 减: 专
少数股东权益 股东权益合计
库 项
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 小计
其 存 储
先 续
他 股 备
股 债
栏次 — 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 13 14 15
一、上年年末余额 1 3,361,831,200.00 39,494,043.95 11,994,971,068.86 1,753,941,186.75 285,003,048.13 22,755,402,690.19 40,190,643,237.88 11,419,738,951.92 51,610,382,189.80
加：会计政策变更 2 -684,267,070.05 705,899,908.84 21,632,838.79 38,863,685.96 60,496,524.75
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 3,361,831,200.00 39,494,043.95 11,310,703,998.81 1,753,941,186.75 285,003,048.13 23,461,302,599.03 40,212,276,076.67 11,458,602,637.88 51,670,878,714.55
三、本年增减变动金额
6 672,366,240.00 833,057,236.62 248,030,902.54 24,860,090.98 1,080,681,086.49 2,858,995,556.63 4,439,623,028.32 7,298,618,584.95
（减少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 7 833,057,236.62 3,703,492,088.81 4,536,549,325.43 1,527,066,413.41 6,063,615,738.84
（二）股东投入和减少资
8 2,998,056,614.91 2,998,056,614.91
本
1.股东投入资本 9 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00
2.其他权益工具持有者投
10
入资本
3.股份支付计入股东权益
11
的金额
4.其他 12 -1,943,385.09 -1,943,385.09
（三）专项储备提取和使
13
用
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
223 / 233
2019 年年度报告
（四）利润分配 16 672,366,240.00 248,030,902.54 24,860,090.98 -2,622,811,002.32 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
1.提取盈余公积 17 248,030,902.54 -248,030,902.54
其中：法定公积金 18 124,015,451.27 -124,015,451.27
任意公积金 19 124,015,451.27 -124,015,451.27
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23 24,860,090.98 -24,860,090.98
3.对股东的分配 24 672,366,240.00 -2,349,920,008.80 -1,677,553,768.80 -85,500,000.00 -1,763,053,768.80
4.其他 25
（五）股东权益内部结转 26
1.资本公积转增股本 27
2.盈余公积转增股本 28
3.盈余公积弥补亏损 29
4.设定受益计划变动额结
30
转留存收益
☆5.其他综合收益结转留
31
存收益
6.其他 32
四、本年年末余额 33 4,034,197,440.00 39,494,043.95 12,143,761,235.43 2,001,972,089.29 309,863,139.11 24,541,983,685.52 43,071,271,633.30 15,898,225,666.20 58,969,497,299.50
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
224 / 233
2019 年年度报告
执行商定程序的合并股东权益变动表（续）
编制单位：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2019 年度 金额单位：元
上期金额
归属于母公司股东的权益
行
项目
次 其他权益工具 减: 专
少数股东权益 股东权益合计
库 项
股本 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 △一般风险准备 未分配利润 小计
其 存 储
先 续
他 股 备
股 债
栏次 — 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 28 29 30
一、上年年末余额 1 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,002,077,159.44 1,409,377,148.13 181,058,717.38 21,079,606,876.14 38,072,849,259.72 10,398,324,604.63 48,471,173,864.35
加：会计政策变更 2
前期差错更正 3
其他 4
二、本年年初余额 5 3,361,831,200.00 38,898,158.63 12,002,077,159.44 1,409,377,148.13 181,058,717.38 21,079,606,876.14 38,072,849,259.72 10,398,324,604.63 48,471,173,864.35
三、本年增减变动金额（减
6 595,885.32 -7,106,090.58 344,564,038.62 103,944,330.75 1,675,795,814.05 2,117,793,978.16 1,021,414,347.29 3,139,208,325.45
少以“-”号填列）
（一）综合收益总额 7 -7,106,090.58 3,692,251,277.80 3,685,145,187.22 965,464,140.95 4,650,609,328.17
（二）股东投入和减少资本 8 595,885.32 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
1.股东投入资本 9
2.其他权益工具持有者投入
10
资本
3.股份支付计入股东权益的
11
金额
4.其他 12 595,885.32 595,885.32 252,090,000.00 252,685,885.32
（三）专项储备提取和使用 13
1.提取专项储备 14
2.使用专项储备 15
225 / 233
2019 年年度报告
（四）利润分配 16 344,564,038.62 103,944,330.75 -2,016,455,463.75 -1,567,947,094.38 -196,139,793.66 -1,764,086,888.04
1.提取盈余公积 17 344,564,038.62 -344,564,038.62
其中：法定公积金 18 172,282,019.31 -172,282,019.31
任意公积金 19 172,282,019.31 -172,282,019.31
#储备基金 20
#企业发展基金 21
#利润归还投资 22
2.提取一般风险准备 23 103,944,330.75 -103,944,330.75
3.对股东的分配 24 -1,566,613,339.20 -1,566,613,339.20 -196,139,793.66 -1,762,753,132.86
4.其他 25 -1,333,755.18 -1,333,755.18 -1,333,755.18
（五）股东权益内部结转 26
1.资本公积转增股本 27
2.盈余公积转增股本 28
3.盈余公积弥补亏损 29
4.设定受益计划变动额结转
30
留存收益
☆5.其他综合收益结转留存
31
收益
6.其他 32
四、本年年末余额 33 3,361,831,200.00 39,494,043.95 11,994,971,068.86 1,753,941,186.75 285,003,048.13 22,755,402,690.19 40,190,643,237.88 11,419,738,951.92 51,610,382,189.80
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：张亮
226 / 233
2019 年年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2019 年度执行商定程序的
合并财务报表附注
（除另有注明外，所有金额均以人民币元为货币单位）
一、 企业的基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(“本公司”、“公司”)是一家在中华人民共和国上海
市注册的股份有限公司（中外合资、上市），于 1992 年 4 月 27 日成立。本公司所发行人民币普通股
A 股 2,933,461,400.00 股，境内上市外资股 B 股 1,100,736,000.00 股，均已在上海证券交易所上市
交易。本公司于 2018 年 7 月 18 日取得由上海市工商行政管理局换发的统一社会信用代码为
91310000132214887Y 的《营业执照》，本公司注册资本为 336,283.12 万元，本公司注册地为中国(上
海)自由贸易试验区浦东大道 981 号，总部地址为中国上海市浦东新区东育路 227 弄 6 号前滩世贸中心
2 期 D 栋，法定代表人为李晋昭，营业期限为 1994 年 12 月 31 日至不约定期限。
本公司及子公司主要经营活动为：在浦东新区及天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开
发为主的房地产综合开发业务，包括房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施的开发建
设；纺织品、鞋帽服装、日用百货、日用化学产品，机电设备、五金制品、数码产品、文教用品、玩
具、体育器材、首饰、黄金珠宝首饰、包装服务、工艺美术品、皮革制品、鲜花、钟表、箱包、眼镜
（隐形眼镜除外）、汽车装饰用品、乐器、家居用品、化妆品、家用电器用品、计算机（除计算机信
息系统安全专用产品）、影像器材、通讯器材、一类医疗器材、食品（不含生猪产品）、酒类的批发
佣金代理（拍卖除外）零售和进出口；音响设备租赁。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
可开展经营活动】。
本公司的母公司为于中华人民共和国成立的上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控股方为上海市浦
东新区国有资产监督管理委员会。
227 / 233
2019 年年度报告
二、 财务报表的编制基础
本公司已经按照企业会计准则的规定编制了财务报表，包括 2019 年 12 月 31 日的合并及公司的资
产负债表，2019 年度合并及公司的利润表、股东权益变动表和现金流量表以及合并财务报表附注(“财
务报表”)。本执行商定程序的财务报表是本公司管理层在不改变采用成本模式对投资性房地产进行计
量的会计政策的情况下，为了向投资者补充披露投资性房地产公允价值相关信息而编制的。
编制本执行商定程序的财务报表时，除某些金融工具和投资性房地产外，均以历史成本为计价原
则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层除依据“三、重要会计政策和会计估计”中所
述的会计政策对各会计要素进行确认和计量外，其他各项会计政策均与编制财务报表时所使用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层运用了多项判断和估计，除“三、重要会计政
策和会计估计”中所述的重大会计判断和估计外，其他各项重大会计判断和估计均与编制财务报表时
所使用的一致。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层还遵循了以下重要的计量和披露原则。
(一) 投资性房地产公允价值模式
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层认为投资性房地产所在地有活跃的房地产交易
市场且本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计：本公司管理层对 2012 年 1 月 1 日投资性房地产的公允价值进
行估计，将 2012 年 1 月 1 日作为投资性房地产后续计量模式的变更日，并将投资性房地产公允价值与
账面价值的差额调整期初未分配利润；自 2012 年 1 月 1 日起，本公司管理层于每年年末对投资性房地
产的公允价值进行估计。
(二) 投资性房地产的公允价值的计量
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无
法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并
考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基
于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对本公司 2019 年度纳入合并范围的投资性
房地产的公允价值进行了评估，并于 2020 年 3 月 12 日出具了编号为 CW/SH/A/20/2011 的评估咨询报
告。
(三) 当期及递延所得税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了投资性房地产公允价值变动对当期及递
延所得税的影响。在确认当期所得税负债时，本公司管理层认为其承担的现时纳税义务尚未发生改变。
因此，在编制本执行商定程序的财务报表时，本公司确认的应纳税所得额和当期所得税与编制财务报
表时确认的金额一致。在确认递延所得税时，本公司管理层认为其计税基础与编制财务报表时使用的
计税基础一致，并将投资性房地产公允价值与计税基础的差异确认为递延所得税负债。
228 / 233
2019 年年度报告
(四) 土地增值税的计量
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层考虑了公允价值变动对土地增值税的影响，并
计提了土地增值税清算准备金。在计算土地增值税清算准备金时，本公司管理层以资产负债表日投资
性房地产的公允价值扣除投资性房地产账面原值后作为增值额的计算基础，在扣除相关税金和其他扣
除项目后，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定确定增值率，并按照适用的税率计算
土地增值税清算准备金。
(五) 对联营、合营企业的核算
本公司及子公司的部分联营、合营企业也持有投资性房地产，并按照成本模式后续计量。在编制
本执行商定程序的财务报表时，本公司管理层仅将本公司以及纳入合并范围内子公司所持有的投资性
房地产按照公允价值模式后续计量，未按照统一的会计政策重新计算并确认对联营、合营企业的投资。
(六) 执行商定程序的财务报表的列报和披露
本执行商定程序的财务报表包括执行商定程序的合并资产负债表，执行商定程序的合并利润表，
执行商定程序的合并股东权益变动表以及执行商定程序的财务报表附注。出于本执行商定程序财务报
表的目的，本执行商定程序的财务报表未包含执行商定程序的合并现金流量表，公司执行商定程序的
财务报表以及与执行商定程序的无关的财务报表附注；也未根据本执行商定程序财务报表的税后净利
润对法定财务报表中所确认的利润分配事项进行调整。
不同的会计政策、判断和估计、计量和披露原则会影响损益、资产和负债的报告金额及其披露。
因此，本执行商定程序的财务报表仅供投资者了解本公司投资性房地产公允价值的相关信息，并不适
合于任何其他用途。本执行商定程序的财务报表应与本公司的财务报表一并阅读。
三、 重要会计政策和会计估计
(一) 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使
用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用
于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行
初始计量。
本公司在编制本执行商定程序的财务报表时，对合并范围内投资性房地产采用公允价值模式进行
后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资
性房地产的公允价值作出合理的估计。
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无
法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并
229 / 233
2019 年年度报告
考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基
于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，以资产负债表日投资性房地
产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
如有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，则将投资性房地产转换为其他资
产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用；
2.作为存货的房地产，改为出租；
3.经董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变
化的正在建造或开发过程中的建筑物；
4.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；
5.自用建筑物停止自用，改为出租。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为
自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用
公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允
价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入
股东权益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，则终止确认
该项投资性房地产。公司出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，则将处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(二) 重大会计判断和估计
编制本执行商定程序的财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估计会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果
可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。除了在编制财务报表时所使用的重大
会计判断和估计外，在编制本执行商定程序财务报表时，管理层还做出了如下重大会计判断和估计。
1.判断
在应用会计政策的过程中，管理层作出了以下对本执行商定程序财务报表所确认的金额具有重大
影响的判断：
投资性房地产账面价值预期的收回方式
递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金的计量，应当反映管理层预期收回
资产或清偿负债方式的税务影响。管理层在计量递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清
算准备金时，需要对投资性房地产账面价值的预期收回方式进行判断。
230 / 233
2019 年年度报告
本公司管理层认为其持有的投资性房地产最终都会通过出售的方式收回其账面价值，而非持续持
有并不断消耗其全部的经济价值。因此，在编制本执行商定程序财务报表时，本公司管理层确认了因
投资性房地产公允价值变动而引起的递延所得税负债或递延所得税资产以及土地增值税清算准备金。
2.估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关键来源，可能会导致未来
会计期间资产和负债账面金额重大调整。
投资性房地产公允价值的确认
确定投资性房地产的公允价值时，本公司参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无
法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并
考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基
于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。
本公司对估值技术所采用的假设和市场预期进行评估，包括检查模型的假设条件和定价因素，模
型假设条件的变化，市场参数性质，市场是否活跃，未被模型涵盖的公允价值调整因素，以及各期间
估值技术运用的一致性。
(三) 公允价值计量
编制本执行商定程序财务报表时，本公司于每个资产负债表日以公允价值计量上市的权益工具投
资和投资性房地产。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格。以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的
有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最
有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参
与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或
者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。
编制本执行商定程序的财务报表时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行
的情况下，才使用不可观察输入值。
在本执行商定程序的财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体
而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取
得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。
每个资产负债表日，本公司对在执行商定程序财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负
债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
231 / 233
2019 年年度报告
编制本执行商定程序财务报表时，本公司持续以公允价值计量的资产和负债：
公允价值计量使用的输入值
活跃市场报价 重要可观察输入值 重要不可观察输入值
第一层次 第二层次 第三层次 合计
2019 年
交易性金融资产 469,580,556.72 14,229,258.71 1,260,464,236.59 1,744,274,052.02
其他非流动金融资产 451,025,868.89 3,421,629,576.49 3,872,655,445.38
投资性房地产 89,096,869,097.62 89,096,869,097.62
2018 年
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金 1,172,697,225.01 352,122,449.81 1,730,969,787.57 3,255,789,462.39
融资产
可供出售金融资产 508,710,204.98 45,085,500.00 4,494,817,002.91 5,048,612,707.89
投资性房地产 77,645,105,870.72 77,645,105,870.72
四、 执行商定程序财务报表的批准
本执行商定程序财务报表业经本公司董事会于 2020 年 3 月 27 日批准。
232 / 233
2019 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
备查文件目录
会计报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公告
备查文件目录
的原稿
董事长：李晋昭
董事会批准报送日期：2020 年 3 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
233 / 233