公司代码：600675 公司简称：中华企业
中华企业股份有限公司
2015 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网
站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 中华企业 600675 中华企业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 倪伯士（代理） 陈禹臣
电话 021-20772222 021-20772222
传真 021-20772766 021-20772766
电子信箱 zhqydm@cecl.com.cn zhqydm@cecl.com.cn
1.6 由于公司 2015 年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程》对利润分配
的规定，公司董事会提议 2015 年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
二 报告期主要业务或产品简介
报告期内,公司以从事房地产开发为主营业务，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上
海，拓展长三角。通过开发住宅和商业地产实现经营的双轮驱动，保持住宅与商业、销售和租赁
的适度配比。
在住宅物业方面，公司开发建设中华园系列、春城系列、古北系列等产品，包含中高层住宅、
低密度多层住宅与别墅等，满足不同客户群体的需求与偏好。
在商业地产方面，公司通过销售和持有的方式，形成合理的商业地产资产规模配比，以实现
公司租售业务的两翼齐飞。
1
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2015年 2014年 2013年
增减(%)
总资产 36,617,573,266.02 40,814,471,818.16 -10.28 36,384,651,198.89
营业收入 4,654,468,864.88 4,415,231,580.72 5.42 6,757,943,092.22
归属于上市公司 -2,487,072,739.29 -488,555,063.76 不适用 401,663,518.58
股东的净利润
归属于上市公司 -3,169,763,971.51 -810,908,939.46 不适用 395,537,055.99
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
归属于上市公司 2,719,123,633.43 5,080,439,738.33 -46.48 5,735,471,509.67
股东的净资产
经营活动产生的 4,927,874,418.43 -124,996,561.13 不适用 -536,313,926.09
现金流量净额
期末总股本 1,867,059,398.00 1,867,059,398.00 0.00 1,555,882,832.00
基本每股收益（元 -1.332 -0.262 不适用 0.215
／股）
稀释每股收益（元 -1.332 -0.262 不适用 0.215
／股）
加权平均净资产 -63.77 -9.06 减少54.71个百 5.87
收益率（%） 分点
四 2015 年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 459,290,001.18 813,295,726.33 910,273,380.89 2,471,609,756.48
归属于上市公司股东
-189,456,373.78 -549,544,917.46 -576,611,255.24 -1,171,460,192.81
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 -251,504,436.16 -572,956,607.26 -751,171,434.12 -1,594,131,493.97
后的净利润
经营活动产生的现金
-204,266,005.87 1,282,505,351.49 1,442,877,396.44 2,406,757,676.37
流量净额
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东数量及前 10 名股东持股情况表
2
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 121,046
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 127,786
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
上海地产（集团）有 0 678,814,224 36.36 0 无 0 国有法
限公司 人
中国证券金融股份 40,867,628 40,867,628 2.19 0 未知 国有法
有限公司 人
易武 38,421,800 38,421,800 2.06 0 未知 境内自
然人
刘向阳 14,734,549 14,734,549 0.79 0 未知 境内自
然人
柴长茂 5,942,865 12,500,000 0.67 0 未知 境内自
然人
方国良 11,136,088 11,136,088 0.60 0 未知 境内自
然人
中央汇金资产管理 9,239,600 9,239,600 0.49 0 未知 国有法
有限责任公司 人
方善珠 8,227,120 8,227,120 0.44 0 未知 境内自
然人
孙天豪 7,744,000 7,744,000 0.41 0 未知 境内自
然人
陈广明 7,557,200 7,557,200 0.40 0 未知 境内自
然人
上述股东关联关系或一致行动的 1、前十名股东中,上海地产（集团）有限公司与其余九名股
说明 东之间不存在关联关系,也不属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
2、前十名无限售条件流通股股东中,上海地产（集团）有限
公司与其余九名股东之间不存在关联关系,也不属于《上市公
司收购管理办法》规定的一致行动人。
3、除上海地产（集团）有限公司外，公司未知其余九名无限
售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司
收购管理办法》规定的一致行动人的情况。
4、报告期内公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股
约定持股期限的情况。
3
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
六 管理层讨论与分析
报告期内，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。通过提升产品附加值，优化项目配
套功能，加大促销力度等一系列措施尽一切努力推动项目加快实现去化。2015 年，公司共签订合
同金额约 80 亿元，实现资金回笼约 91 亿元（不包含股权出让），主要项目如下所示：
单位：亿元 币种：人民币
项目名称 签约金额 回笼金额
尚汇豪庭 33.21 35.64
无锡中城誉品 6.07 6.33
铂珏公馆 8.53 8.15
誉品谷水湾 10.53 9.83
江阴尚海荟 4.60 4.59
在全力去化存量的同时，公司努力压缩带息负债，降低资金杠杆，减少财务成本，融资总额
4
由年初 236 亿元下降至年末 181 亿元，贷款资金成本从 8.05%降至 7.5%。公司于 2015 年 3 月启动
申请发行票面总额不超过 50 亿元公司债，截止年底已获批 38 亿元额度，并以 6%的利率成功发行
第一期 8.57 亿元无担保私募公司债。同时，以 5.47%和 5%的较低利率成功发行两期各 8 亿元中期
票据。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□ 适用√不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□ 不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建
项目
项目 项目 报告
规划 总建 在建 已竣
/新 用地 总投 期实
计容 筑面 建筑 工面
序 经营 开工 面积 资额 际投
地区 项目 权益 建筑 积(万 面积 积(万
号 业态 项目 (万 （亿 资额
面积 平方 (万平 平方
/竣 平方 元） （亿
(万平 米) 方米) 米)
工项 米) 元）
方米)
目
上海宝 铂珏公
1 100% 公寓 竣工 10.2 15.30 21.4 0 21.4 30.3 1.61
山区 馆
杭州市
2 御品湾 100% 公寓 在建 6.2 15.50 22.3 22.3 0 45.2 2.47
江干区
江阴市
江阴上 公寓、
3 申港街 95% 竣工 12.4 16.28 21.6 0 21.6 12.8 1.08
城 别墅
道
苏州平 苏州中
4 100% 别墅 在建 4.9 2.45 5.2 5.2 0 12 0.22
江区 华园
上海市
古北御 87.5 公寓、
5 浦东新 竣工 3.1 8.49 11.3 0 11.3 21 0.71
庭 % 酒店
区
上海市 古北香 87.5
6 别墅 在建 13.2 8.82 15.2 10.34 4.86 25 1.82
青浦区 堤艺墅 %
安亭地
上海市 87.5
7 块（古北 商住 在建 7.7 11.78 16.85 16.85 0 14 2.52
嘉定区 %
萃庭）
上海浦 印象春 93
8 商住 竣工 31.7 46.60 56.8 0 56.8 44 3.27
东新区 城 %
无锡市
誉品华 71.6
9 河埒街 商住 在建 9.5 29.45 38.6 38.6 0 30 4.8
府 %
道
江阴市
誉品尚 45.9
10 澄江街 公寓 竣工 8.5 12.75 17.6 0 17.6 9.8 0.88
海荟 %
道
上海市 松江誉 94.5
11 公寓 竣工 14.8 23.68 36 0 36 39.8 2.22
松江区 品谷水 %
5
湾
上海市 尚汇豪
12 71% 公寓 在建 11.8 25.96 38.6 8.87 19.78 80 5.7
徐汇区 庭
备注：上述表格中，关于报告期实际投资额为工程实际投入资金（土地、前期、建安、基配），不
含销售费用、财务费用、管理费用及税金。
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□ 不适用
可供 2015 累计
出售 年签 签约 剩余
2015 年结 累计结算面 2015 年
序 经营 总面 约面 面积 面积
地区 项目 算面积（万 积（万平方 平均售
号 业态 积(万 积(万 （万 (万平
平方米） 米） 价（元）
平方 平方 平方 方米)
米) 米) 米）
1 上海市 美兰湖铂 公寓 15.3 3.84 7.33 7.97 3.27 5.49 22,183
宝山区 珏公馆
2 上海市 古北香提 公寓 3.46 0.29 3.2 0.26 0.79 3.26 34,096
浦东新 岭
区
3 上海市 印象春城 综合 46.6 0.68 42.72 3.88 1.99 22.72 22,597
浦东新
区
4、 上海浦 古北御庭 公寓、 8.49 2 8.49 0 0.19 6.45 23,000
东新区 酒店
5 上海市 松江誉品 公寓、 23.68 4.97 17.62 6.06 4.77 15.51 21,186
松江区 谷水湾 联排
6 上海市 古北香堤 联 排 8.82 0.56 2.31 6.51 1.52 1.52 27,081
青浦区 艺墅 别墅
7 上海市 安 亭 镇 综合 11.78 5.08 5.56 6.22 16,646
嘉定区 05A-01A、
06A-01A
项目
8 江阴市 江阴中企 公寓 16.28 1.15 2.88 13.4 1.27 1.47 5,367
上城
9 江阴市 江阴誉品 公寓 12.75 5.01 6.04 6.71 5.39 5.39 9,161
尚海荟
10 上海市 尚汇豪庭 公寓 25.96 5.4 11.11 14.85 61,517
徐汇区
11 无锡市 无 锡 誉 品 公寓 29.45 5.86 9.8 19.65 10,373
中城
备注：上述剩余面积可能将根据公司销售策略有所调整。
6
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□ 不适用
单位：万元 币种：人民币
租金收入
出租房地产
序 出租房地产 是否采用公允 /房地产
地区 项目 经营业态 的建筑面积
号 的租金收入 价值计量模式 公允价值
(平方米)
(%)
古北国际
1 上海 商铺 1,763 635.06 否 不适用
花园
古北国际
2 上海 财富中心 购物中心 60,287 6,161.37 否 不适用
二期
古北国际
3 上海 财富中心 办公楼 65,260 20,508.23 否 不适用
二期
4 上海 淮海公寓 住宅 6,404 1,288.21 否 不适用
杭州锦华
5 杭州 酒店 21,100 350.00 否 不适用
大酒店
6 上海 零星物业 5,030.24
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□ 不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,813,576.94 7.49 64,794.95
2015 年度，公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款和非银行性金融机构融
资及发行公司债实施。截止报告期末，公司融资余额为 181.36 亿元，其中银行贷款融资余额 109.30
亿元，非银行性金融机构融资余额 32.3 亿元,公司债 15.35 亿元,中期票据 15.88 亿元,私募债 8.53
亿元。2015 年度，公司房地产业务银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为 6.48 亿
元；加权平均融资成本年化利率为 7.49%，其中银行贷款加权平均年化利率为 7.41%，非银行性金
融机构融资加权平均年化利率为 8.02%，公司债年化利率为 5.47%，中期票据平均年化利率为
5.25%；私募债年化利率为 6%。最高项目融资年利率 10%。
6. 2015 年度主要房地产项目情况及 2016 年度开竣工计划
报告期内，2015 年公司完成开工面积 3.72 万平方米，完成竣工面积 31.98 万平方米。2016
年公司主要开发项目 13 个，预计在建面积 120.24 万平方米，其中预计新开工面积 18.08 万
平方米，预计竣工面积 93.29 万平方米。
单位：万平方米
序 地区 项目 公司实际权 经营业态 项目规划计 总建筑 在建建 2015 2015 2016 年 2016 年计
号 益 容建筑面积 面积 筑面积 年开工 年 竣 计划开 划竣工面
面积 工 面 工面积 积
积
1 上海市宝山 铂珏公馆 100% 公寓 15.30 21.4 0 0 0 0 0
区
7
2 杭州市江干 御品湾 100% 公寓 15.50 22.3 22.3 0 0 0 22.3
区
3 江阴市申港 江阴上城 95% 公寓、别墅 16.28 21.6 0 0 10.2 0 0
街道
4 苏州平江区 苏州中华园 100% 别墅 2.45 5.2 5.2 0 0 0 5.2
5 上海市浦东 古北御庭 87.5% 公寓、酒店 8.49 11.3 0 0 2 0 0
新区
6 上海市青浦 古北香堤艺墅 87.5% 别墅 8.82 15.2 10.34 0 0 0 10.34
区
7 上海市嘉定 安亭地块（古 87.5% 商住 11.78 16.85 16.85 3.72 0 0 16.85
区 北萃庭）
8 上海浦东新 印象春城 93% 商住 46.60 56.8 0 0 0 0 0
区
9 无锡市河埒 誉品华府 71.6% 商住 29.45 38.6 38.6 0 0 0 38.6
街道
10 江阴市澄江 誉品尚海荟 45.9% 公寓 12.75 17.6 0 0 0 0 0
街道
11 上海市松江 松江誉品谷水 94.5% 公寓 23.68 36 0 0 0 0 0
区 湾
12 上海市徐汇 尚汇豪庭 71% 公寓 25.96 38.6 8.87 0 19.78 9.85 0
区
13 上海市 世博项目 商办楼 5.26 8 0 0 0 8.23 0
合 222.32 309.45 102.16 3.72 31.98 18.08 93.29
计
7、其他重大事项的说明
按《企业会计准则》和公司会计政策、会计估计的相关规定，本报告期末，对所有已售项目，
根据实际销售价格并结合年度销售计划确认资产减值准备，2015 年度公司需计提存货跌价准备
21.67 亿元。（详细内容请详见于 2016 年 3 月 19 日在上海证券交易所网站披露的公告）
七 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、
原因及其影响。
不适用
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
不适用
8
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内减少合并单位 4 家，具体为：
报告期内减少合并单 公司原有权益 公司现拥有权益 原因
位
上海国际汽车城置业 50% 10% 股权转让
有限公司
上海国际汽车城安亭 50% 10% 股权转让
新镇能源技术服务有
限公司
上海国际汽车城物业 50% 10% 股权转让
管理有限公司
上海国际汽车城安亭 50% 10% 股权转让
新镇酒店管理咨询有
限公司
报告期内，公司全资子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海国际汽车城置业有
限公司 40%股权通过上海联合产权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让，意向受让
人上海万上星安投资管理有限公司就挂牌标的与上海房地（集团）有限公司签订了产权交易合同，
转让价格为 65,186.87 万元，上述股权转让已完成工商变更，受让方已支付全部转让价款。同时，
上海国际汽车城置业有限公司全资子公司上海国际汽车城物业管理有限公司、上海国际汽车城安
亭新镇能源技术服务有限公司及上海国际汽车城安亭新镇酒店管理咨询有限公司按相应股权比例
实现股权转让。
7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出
说明。
不适用
董事长：蔡顺明
中华企业股份有限公司
2016 年 3 月 19 日
9