广州珠江实业开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
广州珠江实业开发股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 珠江实业 股票代码 600684
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄静 马敏虹
电话 020-83752828 020-83752439
传真 020-83752663 020-83752663
电子信箱 huangjing@gzzjsy.com maminhong@gzzjsy.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比
2013 年(末) 2012 年(末) 上年(末)增 2011 年(末)
减（%）
总资产 5,263,100,208.85 3,589,530,844.96 46.62 2,811,902,272.05
归属于上市公司股东的
1,830,913,088.99 1,447,722,136.64 26.47 1,103,409,705.21
净资产
经营活动产生的现金流
372,754,780.48 400,447,780.77 -6.92 19,385,295.96
量净额
营业收入 2,337,059,069.32 1,797,185,026.24 30.04 1,212,421,627.36
归属于上市公司股东的
449,571,230.79 344,312,431.43 30.57 221,903,626.47
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 448,649,854.10 343,953,346.87 30.44 221,625,183.00
利润
加权平均净资产收益率 增加 0.34 个
27.33 26.99 22.36
（%） 百分点
基本每股收益（元／股） 0.95 0.73 30.57 0.47
稀释每股收益（元／股） 0.95 0.73 30.57 0.47
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 39,090 38,488
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售
持股比例 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数
(%) 量
量
广州珠江实业集团
国有法人 29.94 141,951,005 质押 66,000,000
有限公司
广州市人民政府国
有资产监督管理委 国有法人 4.52 21,427,449 无
员会
境内自然
马信琪 1.67 7,910,356 无
人
境内自然
逄方 0.56 2,667,464 无
人
境内自然
柴秀玲 0.55 2,627,758 无
人
境内自然
于淑娟 0.55 2,595,288 无
人
中国中投证券有限
责任公司约定购回
其他 0.53 2,491,000 无
式证券交易专用证
券账户
境内自然
邢云庆 0.53 2,489,978 无
人
境内自然
胡祖汉 0.46 2,189,013 无
人
境内自然
李雹 0.39 1,850,000 无
人
公司控股股东广州珠江实业集团有限公司为广州市人民政府国有
上述股东关联关系或一致行动
资产监督管理委员会直属企业。除此以外，公司未知前十名无限
的说明
售其余股东是否存在关联关系或一致行动关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
2013年，房地产宏观调控政策稳定，房地产市场回暖，并呈现了分化趋势。
第一，政策稳定。房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段，国家持续执行“限购、限贷、
限价”的调控政策。围绕“稳增长、调结构、促改革”的目标，国家在政策层面更加注重房
地产市场长效机制的建立健全。
第二，市场回暖。由于刚性需求释放，房地产市场明显回暖。2013年，全国商品房销售
面积13.06亿平方米，同比增长17.3%；全国商品房销售额8.14万亿元，同比增长26.3%；全
国房地产新开工面积20.12亿平方米，同比增长13.5%；全国房地产开发企业购买土地3.88亿
平方米，同比增长8.8%。
第三，市场分化。一是一线城市房屋依然供不应求，地价和房价持续创造历史新高，而
三四线城市开始出现一定程度的风险；二是房地产企业的集中程度越来越高，规模超过千亿
的企业越来越多。
报告期内，公司积极应对房地产市场调控政策和房贷紧缩政策，坚持稳健的经营原则和
灵活的经营策略，全体员工开拓进取、努力拼搏，紧紧围绕公司发展战略规划和年度经营目
标，扎实开展各项经营管理工作，实现了业绩稳定增长。
3.1 公司业绩
报告期内，公司实现营业总收入233,705.91万元，同比增长30.04%；实现利润总额
59,842.86万元，同比增长30.28%；实现净利润44,957.12万元，同比增长30.57%；实现每股
收益0.95元；加权平均净资产收益率为27.33%，比上年同期提升0.34个百分点。
截至报告期末，公司资产总额526,310.02万元，同比增长46.62%，归属于母公司所有者
权益183,091.31万元，同比增长26.47%，公司资产负债率为63.20%。
3.2 公司各项目情况
广州板块：
（1）广州珠江璟园项目
基本情况：项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面。定位为可私家收藏的国际大都市
城市名片，CBD别墅级国际人文社区。项目占地面积约2万平方米，总建筑面积约12.9万平
方米。项目推广案名为珠江颐德公馆，分为南区（颐公馆）和北区（德公馆），南区为类别
墅洋房，北区为5幢150米超高层建筑，户型分为平层、底TOWN、错层复式、空中花园复式
及天际别墅等类型。
报告期内主要情况：珠江璟园项目新增签约住宅面积29,379.18平方米，其中，南区别墅
1150.81平方米，北区高层28,228.37平方米。截止到报告期末，珠江璟园项目尚余未签约销
售住宅面积7109.11平方米。工程进度正在进行竣工验收。
（2）广州珠江嘉园项目
基本情况：项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道和永顺大道交会处，永和大道以东、
摇田河大街北侧。定位为精品刚需商住社区。项目占地面积约9.9万平方米，总建筑面积约
32.9万平方米，其中地上约25.5万平方米，地下7.4万平方米；项目预计可售面积约24.3万平
方米，其中住宅约22.3万平方米，商业约2万平方米，商业物业预计将视市场情况按一定比
例采取租、售结合的经营模式。
报告期内主要情况：公司完成收购广东嘉德丰投资发展有限公司80%股权，启动开发珠
江嘉园项目，并于2013年9月开工，项目进度为进行主体施工。预计项目一期在2014年第二
季度达到预售条件，项目二期在2014年第四季度达到预售条件。
（3）广州S8项目
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基本情况：项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧，地处越秀区传统商务区，
临近省、市两级政府，地理位置优越。项目定位为超甲级智能生态写字楼，总用地面积7445
平方米，总建筑面积约5.8万平方米，其中，地上约4.3万平方米，地下1.5万平方米。项目商
业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。项目于2012年12月开工建
设。
报告期内主要情况：项目工程方面已进展到底板砼浇捣，基础施工进度比原计划提前一
个半月；营销及招商方案设计工作正在积极推进。项目预计2015年第二季度达到预售条件，
2016年竣工。
（4）广州广隆项目
基本情况：项目由公司与隆丰国际发展有限公司（香港会德丰下属港资企业）合作经营
的广州市广隆房地产有限公司（简称“广隆公司”）开发，公司占广隆公司30%干股。广隆
项目销售案名为御东雅苑，位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面，地处
广州市传统中轴线之上、越秀区核心位置，拥有便利的交通、繁华的商业，以及良好的人文、
绿化景观和医疗、教育等配套资源。项目定位为老城区极品大宅及公寓，附带精装修，占地
面积8840平方米，总建筑面积近5万平方米，其中，地上面积约3.4万平方米，地下面积约1.5
万平方米，项目预计可售面积约为3.1万平方米，其中，住宅约2.3万平方米，公寓近7千平方
米，商业物业约1千平方米。
报告期内主要情况：项目工程进度施工至主体结构29 层。项目公寓于2014年1月对外销
售，住宅部分预计2014年第二季度对外销售。
湖南板块：
（5）长沙珠江花城项目
基本情况：项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，定位为长沙首席成熟精
装大盘。项目占地390亩，总建筑面积约62万平方米，共分四个组团开发。项目内的长沙珠
江花园酒店，总建筑面积约4万平方米。酒店以豪华、精致、注重细节为目标，以绿色、低
碳为理念，以人性化、个性化、智能化为突出特色，定位为高档个性化精品酒店，具有客房、
会议、餐饮、康体等功能，提供金钥匙贴身管家等五星级服务。
报告期内主要情况：珠江花城项目新增签约住宅面积3596.77平方米，签约公寓面积
3458.22平方米。项目已完成竣工验收，已售部分交付完毕。长沙珠江花园酒店已与14家主
力商家完成签约，并完成商业部分的招商工作，在报告期内正式对外营业。截止到报告期末，
珠江花城项目住宅部分已售罄，尚余未销售公寓面积5481平方米。
（6）长沙珠江郦城项目
基本情况：项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处，为珠江花城的二期项目，
共分五个组团开发。项目占地约471亩，总建筑面积约53万平方米，其中，地上面积约42万
平方米，地下面积约11万平方米；规划住宅面积约40万平方米，商铺面积7710平方米。
报告期内主要情况：珠江郦城项目对外销售的三个组团新增签约住宅面积100,821.91平
方米。工程方面珠江郦城一组团已完成主体施工，正在进行室内精装修及交楼环境施工；二
组团已完成主体结构封顶；三组团正在进行主体施工；四组团、五组团正在进行前期规划和
报建工作。
（7）长沙华英地块项目
基本情况：项目位于长沙市开福区，南邻福元西路，东邻新欣路，西邻珠江花城幼儿园，
北邻珠江花城。项目有效用地面积约77.4亩，规划总建筑面积约22万平方米，其中地上约18
万平方米，地下约4万平方米，规划商业比例将不低于30%，将与长沙珠江花园酒店共同打
造成大型城市综合体。
报告期内主要情况：项目正在进行前期规划和报建工作，计划2014年启动，2015年开工。
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海南板块：
（8）海口五源河项目
基本情况：项目位于海口市秀英区南海大道北侧。定位为集度假酒店、酒店公寓、高端
低层、多层住宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。项目占地面积约740亩，预
估总建筑面积约46万平方米，可售面积约33万平方米。项目商业物业预计将视市场情况按一
定比例采取租、售结合的经营模式。
报告期内主要情况：公司实施收购海南锦绣实业有限公司（以下简称“海南锦绣实业”）
51%股权，并于2014年第一季度完成工商变更等相关手续，着手开发海口五源河项目。项目
方面已完成前期策划及前期概念性规划设计等工作。项目计划分期分组团开发，首期计划于
2014年末或2015年初动工。
3.3 物业经营与管理情况
基本情况：公司的物业经营与管理发展平稳、规范有序。公司拥有商业、酒店、住宅、
停车场等各类经营性物业约13万平方米，其中，广州地区约4万平方米，长沙地区约9万平方
米；公司管理住宅、商业、办公、停车场各类物业面积约119万平方米。
报告期内主要情况：报告期内，公司物业经营及管理实现收入6798.68万元，其中，物
业经营收入3040.18万元，物业管理收入3121.48万元，旅游酒店收入637.02万元。公司秉持
着“品牌形象匹配、经营业态互补、商业条件合理、经营稳定可持续”的原则，积极对外拓
展并创新招商方式，成功引入酒店式商务中心模式，完成了广州地区部分商业物业的重新招
租工作，物业业态实现升级，经营业绩得到提升。公司首个自有酒店——长沙珠江花园酒店
正式对外营业，开启公司酒店经营管理序幕。
3.4 项目拓展情况
基本情况：公司积极开展土地储备和新项目拓展工作，加大对旅游地产和养老地产调研
和投入力度。根据“一核两翼”的战略发展布局，公司重点对广州及珠三角区域、湖南区域
和海南区域进行项目评估和拓展。
报告期内主要情况：获得广东嘉德丰投资发展有限公司80%股权，开发珠江嘉园项目；
获得海南锦绣实业有限公司51%股权，开发五源河项目。报告期内共完成40个项目的可行性
研究工作，对部分项目进行重点突破，研究投资模式、提出投资建议，其中部分项目已提交
相关方案，进入公司审批决策流程。
3.5 公司发展战略
业务上，公司将坚持以住宅、商业地产开发为主，同时积极发展健康养生、健康旅游等
“大健康地产”，推进战略转型。地域上，公司将坚持“一核两翼”，即以广州区域为核心，
以湖南、海南为两翼的投资布局，依托物业经营为房地产发展提供现金流的发展模式，多方
筹措融资，缩短开发周期，灵活应对国家政策及市场带来的变化。
3.6 经营计划
为了确保战略目标完成，公司2014年将进一步完善公司治理，通过提升信息化管理水平，
坚定做好主营业务，积极发展健康产业。
第一，完善公司治理。2014年，公司将通过发挥董事会专业委员会的专业优势，进一步
提升董事会的作用；将以绩效为导向，加强对经营管理层的绩效考核，提升管理能力；不断
完善现代化管理体系，保障股东利益。
第二，加强信息化管理。2014年，公司将制定“信息化管理年”的运营方针，通过信息
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化建设，规范公司治理、提升公司管理效率，保障公司可持续健康发展，进一步放大公司品
牌价值，开创盈利空间。
第三，做好主营业务。2014年，公司将进一步加强人才建设，通过人才团队的增强，提
升融资能力、项目拓展能力、营销策划能力、工程管理能力等，扎实做好主营业务，促进项
目与公司发展。
第四，积极发展健康产业。为了使公司保持可持续发展的竞争优势，公司计划在2014
年集中精力布局健康养生地产，积极对接保险公司、健康医疗机构，积极与政府部门进行沟
通，争取早日将大健康地产落地，奠定公司转型升级的基础。
综上所述，在国家政策及房地产市场不发生重大变化的情况下，公司计划2014年实现营
业收入同比增长20%，争取利润也取得较快增长，实现公司快速发展的目标。
3.7 可能面对的风险
在当前行业竞争格局和发展趋势的背景下，房地产市场的量价均已处于历史高位，土地
价格居高不下，行业下行风险不断增加。短期内，市场可能面临资金流动性紧缩、融资成本
不断上升的考验。同时，行业集中度的不断提高，土地成本、资金成本、人工费用、原材料
价格等不断上涨，可能导致营业规模处于中下游水平的公司在竞争中存在一定劣势，持续发
展受到限制，利润空间将呈下降的趋势。
面对以上风险，公司将主要采取以下策略予以应对，以保持公司的稳定与持续发展。
第一，始终保持清醒的头脑并具前瞻性的判断与决策，在公司管理体制变革和经营机制
创新方面寻求突破，抢抓市场机遇、积极开拓，在发展模式、盈利模式、创新模式上做足功
夫、促进发展。
第二，不断加强管理，对开发项目从可行性分析、规划设计、施工管理、招标采购、运
营流程等多方面进行创新管控、降低成本，实现快速周转，提升服务品质，进而提高产品附
加值，提高公司在行业中的竞争力。
第三，重点深耕已有区域市场，深入研究各城市可能的机会和适合的产品，根据区域特
点，采取相应的策略。在行业调整期，以地域互补、产品组合、产业结合等措施，积极应对
市场变化，深入发掘和捕捉其中可能的机会。
第四，加快推进土地储备和项目拓展，以保证公司的可持续发展。通过资本市场与货币
市场并举的融资策略，合理控制资产结构，匹配债务融资规模，打造全方位的融资体系，拓
宽融资渠道，降低融资成本，为公司快速发展提供资金保障。
第五，进一步加强监察审计工作，以制度流程为保障，有效防范经营风险，助力公司价
值的实现与提升，为公司的经营与发展保驾护航。
四、 涉及财务报告的相关事项
本公司于 2013 年 6 月收购嘉德丰 80%的股权，并将 2013 年 6 月 17 日至 2013 年 12
月 31 日的损益及现金流量纳入合并范围。
董事长：郑暑平
广州珠江实业开发股份有限公司
2014 年 4 月 23 日
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