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公司公告

珠江实业:2014年年度报告摘要2015-04-22  

						公司代码:600684                                  公司简称:珠江实业


                       广州珠江实业开发股份有限公司
                              2014 年年度报告摘要



一 重要提示

1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文,投资者欲了解详细内容,应当仔细阅读同时刊载于上海

       证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介
                                    公司股票简况
      股票种类       股票上市交易所   股票简称               股票代码     变更前股票简称
A股                上海证券交易所 珠江实业               600684

       联系人和联系方式                董事会秘书                     证券事务代表
             姓名              黄静                            马敏虹
             电话              020-83752828                    020-83752439
             传真              020-83752663                    020-83752663
           电子信箱            gfhuangj@gzzjsy.com             gfmamh@gzzjsy.com



二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
                                                                    单位:元 币种:人民币
                                                                本期末
                                                                比上年
                           2014年末             2013年末        同期末       2012年末
                                                                增减(%
                                                                  )
总资产                  6,772,308,182.43   5,263,100,208.85       28.68 3,589,530,844.96
归属于上市公司股        2,071,674,157.94   1,830,913,088.99       13.15 1,447,722,136.64
东的净资产
                                                                本期比
                                                                上年同
                            2014年              2013年                        2012年
                                                                期增减
                                                                  (%)
经营活动产生的现       -1,093,569,997.24     372,754,780.48     -393.38    400,447,780.77
金流量净额
营业收入                2,130,350,281.79   2,337,059,069.32       -8.84   1,797,185,026.24
归属于上市公司股          269,209,759.71     449,571,230.79      -40.12     344,312,431.43
东的净利润
                                            1
归属于上市公司股         272,292,385.88      448,649,854.10        -39.31           343,953,346.87
东的扣除非经常性
损益的净利润
加权平均净资产收                   13.78                  27.33   减少                      26.99
益率(%)                                                         13.55个
                                                                  百分点
基本每股收益(元/                  0.38                  0.63      -39.68                   0.48
股)
稀释每股收益(元/                  0.38                  0.63     -39.68                    0.48
股)



2.2    截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况

      表
                                                                                         单位: 股
截止报告期末股东总数(户)                                                                 36,309
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数(户)                                             60,933
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户)                                                    0
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东                                            0
总数(户)
                                   前 10 名股东持股情况
                                                              持有有限
                          股东性    持股比         持股                      质押或冻结的股份数
           股东名称                                           售条件的
                            质      例(%)          数量                              量
                                                              股份数量
广州珠江实业集团有限     国有法      29.94   212,926,507               0     质押      99,000,000
公司                     人
广州市人民政府国有资     国有法       4.52       32,141,173            0     无
产监督管理委员会         人
中国工商银行-广发聚     其他         1.83       12,999,936                  无
丰股票型证券投资基金
赵天成                   境内自       1.16        8,229,985            0     无
                         然人
兴业银行股份有限公司     其他         0.88        6,293,379            0     无
-工银瑞信金融地产行
业股票型证券投资基金
王将                     境内自       0.52        3,714,040            0     无
                         然人
程传煜                   境内自       0.52        3,675,000            0     无
                         然人
鹏华资产-海通证券-     其他         0.48        3,388,772            0     无
鹏华资产清水源资产管
理计划
中国农业银行股份有限     其他         0.45        3,226,400            0     无
公司-工银瑞信高端制
                                             2
造行业股票型证券投资
基金
上海新方程股权投资管    其他          0.44       3,150,625       0   无
理有限公司-新方程清
水源创新私募基金
上述股东关联关系或一致行动的说    公司控股股东广州珠江实业集团有限公司为广州市人民政
明                                府国有资产监督管理委员会直属企业。除此以外,公司未知
                                  前十名无限售其余股东是否存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数    不适用
量的说明


2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图




三 管理层讨论与分析

     2014 年,全球经济复苏艰难曲折,国内经济下行压力持续加大,多重困难和挑战相互交织。
房地产行业整体需求放缓,市场全年呈现相对低迷态势。
     第一,政策逐步宽松。自 2014 年上半年以来,从中央到地方的救市政策相继出台,除一线城
市外,其余城市均已基本取消或调整限购、限贷政策,但成效有限,到第四季度,部分区域初显
企稳势态。
     第二,市场持续低迷。尽管政策层面逐步宽松,但市场仍处于低迷态势。国家统计局的数据
显示:自 2014 年 1 月份开始,全国房地产开发投资增速明显降低,截至 2014 年底,已连续下降
12 个月,从 2013 年底的峰值 19.8%降到 2014 全年的 10.5%。2014 年全国商品房销售面积、销售
金额均同比下降,分别达 7.6%和 6.3%。
     第三,行业加速分化。一是各大主要开发商开始向一线城市集中投资,以规避三四线城市的
市场风险。在此背景下,一线城市土地价格进一步提高,且仍地王频现,而三四线城市成交量大
幅下滑,去库存压力较大;二是行业集中度进一步提升,尤其是百强企业销售规模创新高,规模
超过千亿的企业越来越多。房地产行业出现明显的分化,兼并与收购成为行业内的新常态。
     公司在此前较准确的预判了市场变化,报告期内未通过高价拿地的方式扩张,审慎增加土地
储备,积极应对持续低迷的市场环境,坚持稳健的经营原则和灵活的经营策略,紧紧围绕以住宅、
商业地产开发为主,努力推进对健康养生、旅游等多元化地产的战略规划,采取调整销售策略、
兼并收购优质项目等多项举措,扎实推进各项经营管理工作和各房地产项目进展。公司在资产规
模、资产优化、项目拓展等方面取得良好成果、资产负债率控制在安全合理水平,但受行业市场
低迷影响,全年营业收入及利润有所下降。

3.1 公司业绩情况
    报告期内,公司实现营业总收入 213,035.03 万元,同比下降 8.84%;实现利润总额 37,891.99
万元,同比下降 36.68%;实现净利润 26,920.98 万元,同比下降 40.12%;实现每股收益 0.38 元;
加权平均净资产收益率为 13.78%,比上年同期下降 13.55 个百分点。
    截至报告期末,公司资产总额 677,230.82 万元,同比增长 28.68%,归属于母公司所有者权益
                                             3
207,167.42 万元,同比增长 13.15%,公司资产负债率为 63.06%。

3.2 公司各项目情况
        广州板块:
    (1)广州珠江璟园项目(颐德公馆)
    项目位于广州市珠江新城珠江公园正南面,占地面积 22,196 平方米。定位为可私家收藏的国
际大都市城市名片,CBD 别墅级国际人文社区。项目推广案名为珠江颐德公馆,分为南区(颐公
馆)和北区(德公馆),南区为类别墅洋房,北区为 5 幢 150 米超高层建筑,户型分为平层、底
TOWN、错层复式、空中花园复式及天际别墅等类型。
    (2)广州珠江嘉园项目
    项目位于广州市萝岗永和开发区永和大道与永顺大道交会处,永和大道以东、摇田河大街北
侧,占地面积约 9.9 万平方米,定位为精品刚需商住社区。项目预计可售面积约 22.5 万平方米。
商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
    (3)广州珠江颐德大厦项目(S8 项目)
    项目位于广州市东风中路与仓边路交会处西南侧,地处越秀区传统商务区,临近省、市两级
政府,地理位置优越。项目总用地面积 7,445 平方米,定位为超甲级智能生态写字楼。项目商业
物业预计将视市场情况按一定比例采取租、售结合的经营模式。
    (4)广州御东雅苑项目(广隆项目)
    项目位于广州市东风中路与解放路交会处、中山纪念堂斜对面,地处广州市传统中轴线之上、
越秀区核心位置,拥有便利的交通、繁华的商业,以及良好的人文、绿化景观和医疗、教育等配
套资源。项目占地面积 8,840 平方米,定位为老城区极品大宅及公寓,附带精装修。
      湖南板块:
    (5)长沙珠江花城项目
    项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处,占地面积约 390 亩,定位为长沙首席成
熟精装大盘。项目内的长沙珠江花园酒店,以豪华、精致、注重细节为目标,以绿色、低碳为理
念,以人性化、个性化、智能化为突出特色,定位为高档个性化精品酒店,具有客房、会议、餐
饮、康体等功能,提供金钥匙贴身管家等五星级服务。
    (6)长沙珠江郦城项目
    项目位于长沙市开福区芙蓉北路与福元西路交会处,占地约 471 亩,为珠江花城的二期项目,
共分五个组团开发。
    (7)长沙华英地块项目
    项目位于长沙市开福区,南邻福元西路,东邻新欣路,西邻珠江花城幼儿园,北邻珠江花城,
有效用地面积约 77.4 亩,规划商业比例将不低于 30%,将与长沙珠江花园酒店共同打造成大型城
市综合体。
    (8)长沙洋湖垸珠江璟园项目
    项目位于长沙市大河西先导区洋湖垸湿地公园板块,东邻潇湘大道景观道,西临沈家路,南
临连山路,北临兴联路,占地面积为 71,309.53 平方米,项目定位为高端滨水精品住宅。
    海南板块:
    (9)海口五源河休闲度假区项目
    项目位于海口市秀英区南海大道北侧,占地面积约 740 亩,是海南省重点项目、海口市十二
五规划的重点项目、秀英区重点项目。定位为集办公、度假酒店、酒店公寓、高端低层、多层住
宅、商业及餐饮等为一体的高品质休闲度假项目。商业物业预计将视市场情况按一定比例采取租、
售结合的经营模式。


                                           4
3.3 物业经营与管理情况
    公司的物业管理与经营工作规范有序、开展良好,取得稳定增长。报告期内,公司物业经营
及管理实现收入 10,011.21 万元,其中,物业经营收入 4,058.61 万元,物业管理收入 3,644.14 万
元,旅游酒店收入 2,308.46 万元。

3.4   财务融资情况
    报告期内,公司房地产业务融资均为项目融资开发及公司日常经营,主要通过银行贷款和信托
融资方式实施。截止报告期末,公司房地产业务融资余额为 28.88 亿元,其中银行贷款 25.88 亿
元,信托融资 3 亿元。报告期内,加权平均融资成本年化利率为 7.77%,其中最低项目融资年利
率 5.76% ,最高项目融资年利率 8.7% 。报告期内,公司对外担保总额 1.1 亿元(其中对子公司
担保 1.1 亿元)。

3.5 发展战略
    业务上,公司将坚持以住宅、商业地产开发为主,同时积极发展健康养生、健康旅游等“大
健康地产”,推进落实战略转型。地域上,公司将坚持“一核两翼”,即以广州区域为核心,以湖
南、海南为两翼的投资布局,依托物业经营为房地产发展提供稳定现金流的发展模式,创新融资
渠道,缩短开发周期,灵活应对市场变化。

3.6 经营计划
    为了实现战略目标,公司 2015 年将主动适应经济发展新常态,以“结构优化、突出主业”为
主线,以“改革创新、转型升级”为动力,狠抓改革攻坚,突出创新驱动,强化风险防控,推进
公司有质量、有效益、可持续发展。凭借公司的自身优势,巩固主营业务、推进健康产业与主营
业务有机结合发展,密切关注市场,抢抓行业调整阶段中的并购发展机遇,最大限度利用宏观政
策调整的红利。在行业调整期内,第一抢抓机遇,推进主营业务发展,深入挖掘住宅领域发展空
间,争取实现房地产开发项目销售有增长、规模有提升;第二科学谋划,创新经营发展模式,积
极调整结构,整合资源,开创新的利润增长点,力求实现健康管理等新业务有成果;第三强化管
理,进一步完善公司治理,通过精细化管理的相关举措,严格控制利润率、回款率和负债率等重
点指标;第四扎实开展党建与纪检监审工作,为企业在地产白银时代的做大做强、持续发展保驾
护航。

3.7 可能面对的风险
    (1)市场及政策的不确定性
    房地产行业已进入调整期,宏观政策的调整是行业发展的主要影响因素,政策的不确定性是
公司面临的较大外部风险。
    (2)公司主营规模的局限性
    目前,行地产行业逐渐呈现强者恒强的态势,公司的主营规模不大,在土地拓展、融资等方
面有一定程度上的劣势,在竞争中存在一定的风险。
    (3)利润空间下降的趋势性
    在房地产市场持续低迷的周期内,房价上涨乏力,但项目开发中土地成本、建造成本、人工
成本、财务成本却持续上涨,导致整个行业的利润空间被挤压,并将延续下降的趋势。公司的利
润率将可能受到较大的影响。




                                            5
四 涉及财务报告的相关事项

4.1 与上年度财务报告相比,会计政策、会计估计发生变化的,公司应当说明情况、原因及其影

    响。
    根据财政部 2014 年发布的《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定,对被投资单位
不具有控制、共同控制或重大影响,并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的“长期
股权投资”应按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认及计量》进行处理。因此,公司变更
了对上述被投资单位的核算方式,由长期股权投资成本法核算变为按可供出售金融资产核算,并
按要求追溯调整期初数,涉及金额 56,564,735.61 元,从“长期股权投资”科目转出计入“可供出售
金融资产”,有关调整仅对上述两个报表项目金额产生影响,对本公司 2013 年度合并财务报表其
他项目金额未产生影响。上述会计政策变更事项已经公司第八届董事会 2014 年第六次会议审议通
过,具体对期初报表的影响金额如下:
                                                                 单位:元 币种:人民币
                                2013 年 1       2013 年 12 月 31 日
                                月 1 日归
                       持股比                                                      归属于母
 被投资单位                     属于母公                          可供出售金融资
                       例(%)                    长期股权投资                       公司股东
                                司股东权                          产
                                                                                   权益
                                益
 广州捷星房地产开发
                       25.95    ---             -26,660,000.00    26,660,000.00    ---
 有限公司
 海南珠江国际置业有
                       7.50     ---             -14,104,824.55    14,104,824.55    ---
 限公司
 广州市听云轩饮食发
                       26.67    ---             -3,234,182.06     3,234,182.06     ---
 展有限公司
 中房集团汕头广联实
                       7.13     ---             ---               ---              ---
 业股份有限公司
 珠海中珠集团股份有
                       4.36     ---             -12,565,729.00    12,565,729.00    ---
 限公司
 合计                  ---      ---             -56,564,735.61    56,564,735.61    ---




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4.2 与上年度财务报告相比,对财务报表合并范围发生变化的,公司应当作出具体说明。

本期纳入合并财务报表范围的主体共 7 户,具体包括:
                                                                                 表决权
                                                   子公司类          持 股 比
子公司名称                                                    级次               比   例
                                                   型                例(%)
                                                                                 (%)
                                                   控股子公
广州珠江物业管理有限公司(以下简称“珠江物业”)              二级   80          80
                                                   司
                                                   全资子公   二级
湖南珠江实业投资有限公司(以下简称“湖南珠江”)                     100         100
                                                   司
                                                   全资子公   二级
广州珠江投资发展有限公司(以下简称“珠江投资”)                     100         100
                                                   司
广州珠江实业健康管理有限公司(以下简称“健康管     全资子公   二级
                                                                     100         100
理”)                                             司
                                                   控股子公   二级
广东嘉德丰投资发展有限公司(以下简称“嘉德丰”)                     80          80
                                                   司
                                                   控股子公   二级
海南锦绣实业有限公司(以下简称“海南锦绣”)                         51          51
                                                   司
广州市广隆房地产有限公司(以下简称“广隆房地       全资子公   二级
                                                                     100         100
产”)                                             司


(1)本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经
营实体。
名称                               变更原因
海南锦绣                           增资扩股
健康管理                           新设立
广隆房地产                         股权收购


(2)本期无不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权
的经营实体。



                                                                           董事长:郑暑平
                                                          广州珠江实业开发股份有限公司
                                                                      2015 年 4 月 20 日




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