四川雅灿房地产开发有限公司
审计报告及财务报表
2018 年 7 月 28 日至 2018 年 8 月 31 日
四川雅灿房地产开发有限公司
审计报告及财务报表
（2018 年 7 月 28 日至 2018 年 8 月 31 日止）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-3
二、 财务报表
公司资产负债表 1-2
公司利润表 3
公司所有者权益变动表 4
财务报表附注 1-21
目录
审 计 报 告
信会师报字[2018]第 ZA23478 号
光明房地产集团股份有限公司：
一、 审计意见
我们审计了四川雅灿房地产开发有限公司（以下简称贵公司）财
务报表，包括 2018 年 8 月 31 日的资产负债表，2018 年度 7-8 月的利
润表、现金流量表、股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了贵公司 2018 年 8 月 31 日的财务状况以及 2018
年度 7-8 月的经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我
们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独
立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 管理层对财务报表的责任
贵公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定
编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部
控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披
露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计
划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
审计报告第 1 页
四、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但
目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评
价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
审计报告第 2 页
我们与管理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
立信会计师事务所 中国注册会计师：李 晨
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：刘玉如
中国上海 二 O 一八年十一月二十日
审计报告第 3 页
四川雅灿房地产开发有限公司
资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资 产 附注五 2018 年 8 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
流动资产：
货币资金 （一） 19,950.08
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 （二） 537,650.00
买入返售金融资产
存货 （三） 270,507,855.47
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 （四） 100,988.13
流动资产合计 271,166,443.68
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计
资产总计 271,166,443.68
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 2018 年 8 月 31 日 2018 年 1 月 1 日
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款 （五） 262,250,319.60
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 262,250,319.60
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计
所有者权益：
股本 （六） 10,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 （七） -1,083,875.92
归属于母公司所有者权益合计 8,916,124.08
少数股东权益
所有者权益合计 8,916,124.08
负债和所有者权益总计 271,166,443.68
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注五 2018 年 7-8 月
一、营业收入
减：营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用 （八） 1,083,876.00
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
资产处置收益（损失以“-”号填列）
其他收益
二、营业利润（亏损以“-”填列） - 1,083,876.00
加：营业外收入 0.08
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -1,083,875.92
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -1,083,875.92
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） -1,083,875.92
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净负债净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不能重分类进损益的其他综合收益
中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以后将重分类进损益的其他综合收
益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 -1,083,875.92
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
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现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 2018 年 7-8 月
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 138,845,720.08
经营活动现金流入小计 138,845,720.08
购买商品、接受劳务支付的现金 138,824,720.00
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费
支付其他与经营活动有关的现金 10,001,050.00
经营活动现金流出小计 148,825,770.00
经营活动产生的现金流量净额 -9,980,049.92
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 10,000,000.00
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 10,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额 10,000,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 19,950.08
加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 19,950.08
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2018 年 7-8 月
归属于母公司所有者权益
其他权益
项 目 所有者权益合
工具 少数股东权益
一般风 计
股本 优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
其 险准备
先 续
他
股 债
一、上年年末余额
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 10,000,000.00 -1,083,875.92 8,916,124.08
（一）综合收益总额 -1,083,875.92 -1,083,875.92
（二）所有者投入和减少资本 10,000,000.00 10,000,000.00
1．股东投入的普通股 10,000,000.00 10,000,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 10,000,000.00 -1,083,875.92 8,916,124.08
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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2018 年 7-8 月
财务报表附注
四川雅灿房地产开发有限公司
财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
四川雅灿房地产开发有限公司 (以下简称：本公司) ，于 2018 年 7 月成立，截止 2018
年 8 月 31 日，本公司注册资本为人民币 1000 万元，公司的住所为成都市青白江区
凤凰大道一段 2699 号，法定代表人为程军，经营期限：2018 年 7 月 28 日 至永久。
公司经营范围包括：房地产开发；房屋租赁服务；其他无需审批或许可的合法（以
上依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截止 2018 年 8 月 31 日，公司股东情况如下：
序 实缴金额 注册资本
股东名称 出资方式 股权比例
号 （万元人民币） （万元人民币）
四川雅居乐房地产开发
1 1,000.00 1,000.00 货币 100.00%
有限公司
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制财务报表。
(二) 持续经营
本公司自报告期末起至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大
事项。
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
本报告期为 2018 年 7 月 28 日至 2018 年 8 月 31 日。
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(三) 营业周期
本公司营业周期为 12 个月。
(四) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(五) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
财务报表附注第 2 页
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收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
财务报表附注第 3 页
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4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
财务报表附注第 4 页
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(六) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上的应收款项。
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
对于期末单项金额重大的应收账款、其他应收款单独进行减值测试，如有客观
证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组
合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
合并范围内的应收账款和其他应收款及按信用风险特征组合后该组合的风险较小
组合 1
的，或与政府部门发生的交易款项，以及单独测试未发生减值的重大应收款项等
组合 2 除组合 1 外的应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 由于发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备
组合 2 账龄分析法
组合 2，账龄分析法计提坏账准备比例：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
0-6 个月（含 6 个月） 0 0
7-12 个月（含 12 个月） 5 5
1－2 年（含 2 年） 10 10
2－3 年（含 3 年） 30 30
3 年以上 100 100
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
（1）单项计提坏账准备的理由：
单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证明表明其发生了减
值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独
进行减值测试。
（2）坏账准备的计提方法：
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准
备。
财务报表附注第 5 页
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(七) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品等。
2、 发出存货的计价方法
（1）开发产品按单项实际成本计算确定。
（2）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，
包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程
费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实
现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成
本和预算暂估成本预估的单位面积建造成本结转销售成本。
3、 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本。
连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计
入商品房成本。
4、 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集
所发生的成本。
5、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
6、 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预售或销售时，向购房
人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理
部门。
7、 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支
付的土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用，
在此扣除列支，保修期结束后清算。
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8、 不同类别存货可变现净值的确定依据
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产
经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售
合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
(八) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
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各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
折旧年限
类别 折旧方法 残值率（%） 年折旧率（%）
（年）
房屋及建筑物 年限平均法 15-35 0-5 2.71-6.67
运输设备 年限平均法 3-8 3-5 11.88-32.33
机器设备 年限平均法 3-8 3-5 11.88-32.33
办公设备及其他 年限平均法 3-8 3-5 11.88-32.33
3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租
入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
(九) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
财务报表附注第 8 页
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2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
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2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依 据
土地使用权 50 年 土地权证上注明年限
房屋使用权 30 年 预计使用年限
软件 3~5 年 预计产生经济利益期限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(十一) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 上
述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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(十二) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划
缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
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3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(十三) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相
同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计
数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基
本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
(十四)收入
1、 销售商品收入确认和计量原则
（1）销售商品收入确认和计量的总体原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
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（2）本公司销售商品收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准
房地产销售在签订了销售合同，房产已完工并验收合格，达到了销售合同约定
的交付使用状态，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收
到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。
2、让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据：
a、具有对方认可的合同、协议；
b、履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
c、成本能够可靠地计量。
3、 提供劳务或建造合同
在资产负债表日提供劳务交易或建造合同的结果能够可靠估计的，采用完工百
分比法确认收入。完工百分比进度，依据已经发生的成本占估计总成本的比例
确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金
额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
(十五) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
财务报表附注第 13 页
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借
款的财政贴息等。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：
有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司
将其划分为与资产相关的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：
与资产相关的政府补助以外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
2、 确认时点
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证
据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合
财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金
额予以确认和计量。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限
分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，取得
时确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿本
公司已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(十六) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
财务报表附注第 14 页
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当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或
者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得
资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(十七) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
财务报表附注第 15 页
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(十八) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
本报告期无重大重要会计变更。
2、 重要会计估计变更
本报告期无重要会计估计变更。
四、 税项
主要税种和税率
税 种 计税依据 税率（%）
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算
增值税 销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部
10
分为应交增值税
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25
五、 财务报表项目注释
（一）货币资金
项 目 2018.8.31 2018.1.1
银行存款 19,950.08
合 计 19,950.08
财务报表附注第 16 页
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（二）其他应收款
1、 其他应收款分类披露
2018.8.31 2018.1.1
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比例 账面价值 计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并单独计提坏
账准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏
537,650.00 100.00 537,650.00
账准备的其他应收款
组合：组合一
组合二 537,650.00 100.00 537,650.00
单项金额不重大但单独计提
坏账准备的其他应收款
合计 537,650.00 100.00 537,650.00
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组合中，组合二按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2018.8.31 2018.1.1
账 龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
6 个月以内 537,650.00
7-12 个月
1－2 年
2－3 年
3 年以上
合 计 537,650.00
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（三）存货
2018.8.31 2018.1.1
项目 跌价 跌价
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
开发成本 270,507,855.47 270,507,855.47
合计 270,507,855.47 270,507,855.47
期末账面存货主要为招拍挂土地款，截止 2018 年 8 月 31 日公司尚未取得土地证。
（四）其他流动资产
项目 2018.8.31 2018.1.1
待抵扣进项税 100,988.13
合计 100,988.13
（五）其他应付款
1、按账龄列示其他应付款
项 目 2018.8.31 2018.1.1
1 年以内（含 1 年） 262,250,319.60
合 计 262,250,319.60
（六）实收资本
本次变动增（+）减（－）
项目 2018.1.1 2018.8.31
本期增资 其他 小计
四川雅居乐房地产开发有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
合计 10,000,000.00 10,000,000.00
（七）未分配利润
项 目 2018.8.31
调整前上期末未分配利润
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后年初未分配利润
加： 本期归属于母公司所有者的净利润 -1,083,875.92
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
应付普通股股利
期末未分配利润 -1,083,875.92
财务报表附注第 19 页
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（八）财务费用
类 别 2018 年 7-8 月
利息支出 1,082,826.00
减：利息收入
手续费 1,050.00
合 计 -1,083,876.00
（九）营业外收入
项 目 2018 年 7-8 月
其他 0.08
合 计 0.08
六、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
单位：人民币
母公司对本公司的 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 企业类型
持股比例(%) 表决权比例(%)
四川雅居乐房地
四川成都 有限责任公司 100 100
产开发有限公司
(二) 关联交易情况
1、 采购商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 2018 年 7-8 月累计
四川雅居乐房地产开发有限公司 借款利息 1,082,826.00
2、 出售商品和接受劳务的关联交易
无。
3、 关联担保情况
无。
(三) 关联方应收应付款项
1、 应收项目：无
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2、 应付项目
2018.8.31
项目名称 关联方
账面余额
其他应付款 四川雅居乐房地产开发有限公司 262,250,319.60
七、 承诺及或有事项
(一) 本公司无需要披露的重大承诺事项
(二) 本公司无需要披露的重要或有事项
八、 资产负债表日后事项
本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。
九、 其他重要事项
本公司无需要披露的其他重要事项。
四川雅灿房地产开发有限公司
二〇一八年十一月二十日
财务报表附注第 21 页
