光明房地产集团股份有限公司
审计报告及财务报表
2018 年度
光明房地产集团股份有限公司
审计报告及财务报表
（2018 年 01 月 01 日至 2018 年 12 月 31 日止）
目录 页次
一、 审计报告 1-6
二、 财务报表
合并资产负债表和公司资产负债表 1-4
合并利润表和公司利润表 5-6
合并现金流量表和公司现金流量表 7-8
合并所有者权益变动表和公司所有者权益变动表 9-12
财务报表附注 1-139
审计报告
信会师报字[2019]第 ZA12756 号
光明房地产集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了光明房地产集团股份有限公司（以下简称光明地产）
财务报表，包括 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2018
年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公
司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的
规定编制，公允反映了光明地产 2018 年 12 月 31 日的合并及母公司
财务状况以及 2018 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计
报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们
在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立
于光明地产，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最
为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审
计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项
是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
审计报告第 1 页
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
（一）房地产项目的收入确认
我们执行的主要程序主要包括：
1、了解和评价管理层对房地产项目收入确认相
关的关键内部控制的设计和运行有效性，并对关
键内部控制的设计和执行实施控制测试；
2、检查房产销售合同主要条款并与管理层讨论，
如财务报表附注三（二十五）、附注五（三十六）所述， 了解和评估了光明地产的房地产收入确认政策
光明地产 2018 年度销售房地产开发项目产生的收入为 是否符合相关会计准则的要求；
1,911,853.37 万元，占营业收入总额的 93.29%。 3、选取已实现销售的房产样本，检查买卖合同、
光明地产在满足下述条件时予以确认收入： 收款记录及相应余款安排等支持性文件，以评价
1、与客户签署了买卖合同； 相关房产销售收入是否已按照光明地产的收入
2、取得了买方的首期款并且已确认余下房款的付款安 确认政策确认；
排； 4、就本年确认房产销售收入的项目，在资产负
3、房产达到了买卖合同约定的交付条件。 债表日实施外勤现场盘点以确认项目已达到入
由于房地产开发项目的收入是光明地产的关键业绩指 住交房条件，检查可以证明房产已达到交付条件
标之一，且收入确认的时点涉及判断；此外单个房地产 的支持性文件；
开发项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对 5、抽查业务部门销售台账及房产管理部门网签
总体财务报表产生重大影响，因此，我们将光明地产房 备案信息等资料，并了解同期项目周边类似楼盘
地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。 的销售价格与公司销售价格进行对比，以判断实
际销售情况与财务数据是否相符；
6、对房地产开发项目收入进行截止性测试，选
取样本，检查可以证明房产已达到收入确认条件
的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在
恰当的期间确认。
（二）存货可变现净值的评估
如财务报表附注三（十一）、附注五(五)所述，2018 年 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程序
12 月 31 日，光明地产开发成本、开发产品(以下统称“存 包括：
货”)总金额为人民币 4,433,962.49 万元，占总资产的比 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各
重为 59.58%。该等存货按照成本与可变现净值孰低计 存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控
量。 制的设计和运行有效性；
审计报告第 2 页
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对每个拟开 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
发项目和在建项目至完工时将要发生的建造成本作出 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最
最新估计，并估算每个存货项目的预期未来售价和未来 新预测的总开发成本预算；
销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
层判断和估计。对存在明显减值迹象的存货，公司聘请 采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关
了外部独立评估机构出具评估报告以支持管理层的相 的关键估计和假设，与市场可获取数据和光明地
关估计。由于存货对公司资产的重要性，且估计存货项 产的销售计划进行比较；
目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来售价涉 4、获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测
及固有风险，我们将光明地产存货的可变现净值的评估 试，检查是否按照公司相关会计政策执行，检查
作为关键审计事项。 以前年度计提的存货跌价本期的变化情况等；
5、查阅公司聘请的评估机构资质情况，评价评
估师的胜任能力、专业素质和客观性；查阅评估
师出具的评估报告，分析其采用的评估假设的合
理性。
（三）土地增值税的计提
光明地产目前主营业务为房地产项目开发，土地增值税
为应缴纳的主要税项之一，如财务报表附注四（一）、 与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包
附注五（三十七）所述， 2018 年度光明地产在合并财 括以下程序：
务报表中列报的土地增值税金额为人民币 139,090.60 ①评价管理层与计量预计的土地增值税相关的
万元。 关键内部控制的设计和运行有效性；
光明地产在结转收入时根据《土地增值税暂行条例》等 ②参考相关规则及法规、了解各地税务机关相关
相关法律法规的规定计提并交纳土地增值税。由于日常 税法执行细则，以评价管理层对预计销售房地产
核算中管理层需要对房地产开发项目土地增值税的计 取得的收入及可扣除项目金额的合理性和准确
提金额进行估算，且在估算土地增值税时需要对预计销 性；
售房地产取得的收入减去预计可扣除的土地成本、房地 ③复核公司计提的土地增值税，关注计算结果是
产开发成本、利息费用和开发费用等作出重大判断。在 否存在重大差异；
清算时，实际应纳土地增值税金额可能与计提的金额存 ④检查公司土地增值税汇算清缴情况及缴款情
在差异。因此我们将土地增值税的计提识别为关键审计 况，与公司已计提的土地增值税金额进行分析。
事项。
审计报告第 3 页
四、 其他信息
光明地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息
包括光明地产 2018 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和
我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的
情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估光明地产的持续经营能力，
披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非
计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督光明地产的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
审计报告第 4 页
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关
披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根
据获取的审计证据，就可能导致对光明地产持续经营能力产生重大疑
虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论
认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使
用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，
未来的事项或情况可能导致光明地产不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评
价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就光明地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当
的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执
行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺
陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声
明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其
他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
审计报告第 5 页
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表
审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些
事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如
果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利
益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：
中国上海 二 O 一九年四月十九日
审计报告第 6 页
光明房地产集团股份有限公司
合并资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注五 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 （一） 10,454,703,741.33 7,489,842,617.72
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款 （二） 2,149,191,635.71 1,399,218,818.54
预付款项 （三） 2,907,466,483.25 885,599,447.53
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 （四） 9,656,458,888.65 2,502,085,660.68
买入返售金融资产
存货 （五） 46,822,933,191.42 39,561,089,720.65
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 （六） 900,512,353.58 851,269,148.55
流动资产合计 72,891,266,293.94 52,689,105,413.67
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 （七） 2,664,009.46 3,062,598.06
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （八） 104,925,329.91
投资性房地产 （九） 94,946,505.09 101,166,431.02
固定资产 （十） 621,701,825.94 584,535,095.69
在建工程 （十一） 38,612,932.39 86,217,430.45
生产性生物资产
油气资产
无形资产 （十二） 233,514,295.38 240,397,761.81
开发支出
商誉 （十三） 2,270,587.52 2,270,587.52
长期待摊费用 （十四） 23,924,873.18 16,078,823.42
递延所得税资产 （十五） 304,341,564.70 243,591,607.96
其他非流动资产 （十六） 107,551,344.42 188,066,484.98
非流动资产合计 1,534,453,267.99 1,465,386,820.91
资产总计 74,425,719,561.93 54,154,492,234.58
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 1 页
光明房地产集团股份有限公司
合并资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注五 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 （十七） 13,117,821,928.69 8,676,388,633.95
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 （十八） 8,077,764,321.03 7,198,238,842.78
预收款项 （十九） 11,317,035,811.75 8,341,935,050.76
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 （二十） 177,944,692.00 157,036,675.84
应交税费 （二十一） 2,175,300,232.29 1,801,889,305.00
其他应付款 （二十二） 3,489,207,809.22 3,709,690,037.76
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 （二十三） 1,171,730,593.22 1,078,784,473.89
其他流动负债
流动负债合计 39,526,805,388.20 30,963,963,019.98
非流动负债：
长期借款 （二十四） 18,213,848,000.00 8,739,293,330.00
应付债券 （二十五） 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬 （二十六） 1,619,190.70 2,821,157.99
预计负债 （二十七） 23,594,799.90 45,972,058.00
递延收益 （二十八） 26,967,251.66 10,384,184.63
递延所得税负债 （十五） 390,465.95 349,805.41
其他非流动负债 （二十九） 15,094,599.34 14,818,764.52
非流动负债合计 21,781,514,307.55 12,313,639,300.55
负债合计 61,308,319,695.75 43,277,602,320.53
所有者权益：
股本 （三十） 2,228,636,743.00 1,714,335,956.00
其他权益工具 （三十一） 1,242,500,000.00
其中：优先股
永续债 1,242,500,000.00
资本公积 （三十二） 1,354,009,291.49 1,868,310,078.49
减：库存股
其他综合收益 （三十三） 1,171,397.88 1,049,416.25
专项储备
盈余公积 （三十四） 519,009,682.01 420,929,085.20
一般风险准备
未分配利润 （三十五） 7,342,638,687.09 6,385,873,540.54
归属于母公司所有者权益合计 12,687,965,801.47 10,390,498,076.48
少数股东权益 429,434,064.71 486,391,837.57
所有者权益合计 13,117,399,866.18 10,876,889,914.05
负债和所有者权益总计 74,425,719,561.93 54,154,492,234.58
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 2 页
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资产负债表
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十六 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 796,904,336.76 567,396,915.34
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
预付款项
其他应收款 （一） 20,146,950,179.70 6,201,874,266.15
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 365,071.31
流动资产合计 20,943,854,516.46 6,769,636,252.80
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 （二） 6,275,763,624.46 5,893,103,438.89
投资性房地产
固定资产 812,252.53 649,366.10
在建工程
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 123,237.13 123,237.13
其他非流动资产 1,225,000.00
非流动资产合计 6,276,699,114.12 5,895,101,042.12
资产总计 27,220,553,630.58 12,664,737,294.92
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 3 页
光明房地产集团股份有限公司
资产负债表（续）
2018 年 12 月 31 日
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 5,756,000,000.00 1,050,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
应付职工薪酬 18,000,000.00 14,328,918.75
应交税费 15,830,014.93 463,430.68
其他应付款 4,330,896,570.11 273,240,569.30
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 10,120,726,585.04 1,338,032,918.73
非流动负债：
长期借款 3,913,000,000.00 14,000,000.00
应付债券 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 13,905,073.05
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,426,905,073.05 3,514,000,000.00
负债合计 17,547,631,658.09 4,852,032,918.73
所有者权益：
股本 2,228,636,743.00 1,714,335,956.00
其他权益工具 1,242,500,000.00
其中：优先股
永续债 1,242,500,000.00
资本公积 4,497,568,732.50 5,011,869,519.50
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 316,589,631.34 218,509,034.53
未分配利润 1,387,626,865.65 867,989,866.16
所有者权益合计 9,672,921,972.49 7,812,704,376.19
负债和所有者权益总计 27,220,553,630.58 12,664,737,294.92
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 4 页
光明房地产集团股份有限公司
合并利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 （三十六） 20,493,770,098.67 20,811,263,324.94
其中：营业收入 （三十六） 20,493,770,098.67 20,811,263,324.94
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 18,241,138,040.79 19,191,136,793.69
其中：营业成本 （三十六） 14,078,741,425.06 16,546,706,468.43
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 （三十七） 1,592,555,582.28 826,779,168.65
销售费用 （三十八） 519,748,279.20 478,803,966.62
管理费用 （三十九） 661,261,881.48 526,096,059.78
研发费用
财务费用 （四十） 473,517,550.76 330,749,768.81
其中：利息费用 674,612,535.78 444,216,642.79
利息收入 219,329,458.19 128,490,802.37
资产减值损失 （四十一） 915,313,322.01 482,001,361.40
加：其他收益 （四十二） 3,965,304.47 3,148,471.64
投资收益（损失以“-”号填列） （四十三） -45,384,555.30 1,292,614,601.06
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -52,160,906.49
公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） （四十四） 4,225,463.20 1,592,839.50
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“-”号填列） 2,215,438,270.25 2,917,482,443.45
加：营业外收入 （四十五） 112,026,210.78 61,333,221.15
减：营业外支出 （四十六） 51,332,188.67 109,714,686.40
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 2,276,132,292.36 2,869,100,978.20
减：所得税费用 （四十七） 904,731,972.28 881,052,755.44
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 1,371,400,320.08 1,988,048,222.76
（一）按经营持续性分类
1．持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 1,371,400,320.08 1,988,048,222.76
2．终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
（二）按所有权归属分类
1．归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填列） 1,417,934,115.12 1,946,836,526.86
2．少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -46,533,795.04 41,211,695.90
六、其他综合收益的税后净额 121,981.63 842,668.00
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 121,981.63 842,668.00
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益 121,981.63 842,668.00
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益 121,981.63 842,668.00
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,371,522,301.71 1,988,890,890.76
归属于母公司所有者的综合收益总额 1,418,056,096.75 1,947,679,194.86
归属于少数股东的综合收益总额 -46,533,795.04 41,211,695.90
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.6272 0.8736
（二）稀释每股收益（元/股） 0.6272 0.8736
本期无同一控制下企业合并。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：：
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光明房地产集团股份有限公司
利润表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十六 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 （三） 149,651,205.19 4,423,104.62
减：营业成本 （三） 122,126.89
税金及附加 890,446.19 106,500.00
销售费用
管理费用 132,416,163.72 116,152,976.36
研发费用
财务费用 -24,556,976.29 51,563,395.70
其中：利息费用 328,316,446.85 163,287,348.75
利息收入 368,889,821.69 118,757,865.71
资产减值损失
加：其他收益
投资收益（损失以“-”号填列） （四） 940,026,523.24 1,027,159,880.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -59,300,293.05 27,159,880.57
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”填列） 980,805,967.92 863,760,113.13
加：营业外收入 0.14 3,000,466.19
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 980,805,968.06 866,760,579.32
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 980,805,968.06 866,760,579.32
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 980,805,968.06 866,760,579.32
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划变动额
2．权益法下不能转损益的其他综合收益
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1．权益法下可转损益的其他综合收益
2．可供出售金融资产公允价值变动损益
3．持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4．现金流量套期损益的有效部分
5．外币财务报表折算差额
6．其他
六、综合收益总额 980,805,968.06 866,760,579.32
七、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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光明房地产集团股份有限公司
合并现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注五 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 24,258,860,949.69 21,637,252,869.49
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产净
增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 104,984,520.81 21,474,601.89
收到其他与经营活动有关的现金 （四十八） 1,122,613,300.50 2,048,125,983.08
经营活动现金流入小计 25,486,458,771.00 23,706,853,454.46
购买商品、接受劳务支付的现金 22,487,944,500.55 15,749,793,682.48
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 624,992,468.64 527,902,564.63
支付的各项税费 3,201,304,853.84 2,695,606,234.30
支付其他与经营活动有关的现金 （四十八） 7,906,520,354.79 3,054,837,748.56
经营活动现金流出小计 34,220,762,177.82 22,028,140,229.97
经营活动产生的现金流量净额 -8,734,303,406.82 1,678,713,224.49
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 667,553,250.97 1,139,447,215.47
取得投资收益收到的现金 5,880,000.00 44,596,628.95
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 6,195,926.35 2,696,651.75
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 14,140,263.86 1,437,977,319.21
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 693,769,441.18 2,624,717,815.38
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 55,969,476.37 47,998,379.35
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 152,024,000.00 463,893,373.43
支付其他与投资活动有关的现金 （四十八） 3,365,238,099.17 1,884,791,076.26
投资活动现金流出小计 3,573,231,575.54 2,396,682,829.04
投资活动产生的现金流量净额 -2,879,462,134.36 228,034,986.34
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 1,359,000,000.00 105,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 111,500,000.00 105,000,000.00
取得借款收到的现金 27,482,135,925.51 17,705,752,914.42
发行债券收到的现金 1,500,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 （四十八） 847,138,354.87
筹资活动现金流入小计 29,688,274,280.38 19,310,752,914.42
偿还债务支付的现金 13,426,772,989.77 19,062,625,886.79
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,872,289,832.72 1,509,584,209.85
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 115,588,317.05 121,181,532.85
支付其他与筹资活动有关的现金 （四十八） 7,000,000.00 300,097,700.00
筹资活动现金流出小计 15,306,062,822.49 20,872,307,796.64
筹资活动产生的现金流量净额 14,382,211,457.89 -1,561,554,882.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 848,245.16 -954,628.32
五、现金及现金等价物净增加额 2,769,294,161.87 344,238,700.29
加：期初现金及现金等价物余额 （四十九） 6,632,076,266.74 6,287,837,566.45
六、期末现金及现金等价物余额 9,401,370,428.61 6,632,076,266.74
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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光明房地产集团股份有限公司
现金流量表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 155,788,382.66 4,423,104.62
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 8,164,254,587.46 1,015,797,677.44
经营活动现金流入小计 8,320,042,970.12 1,020,220,782.06
购买商品、接受劳务支付的现金 2,143,308.23
支付给职工以及为职工支付的现金 88,542,667.38 72,043,778.21
支付的各项税费 155,489.70 106,500.00
支付其他与经营活动有关的现金 5,202,401,804.19 1,693,252,408.19
经营活动现金流出小计 5,293,243,269.50 1,765,402,686.40
经营活动产生的现金流量净额 3,026,799,700.62 -745,181,904.34
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 4,505,730,565.65 8,670,855,541.89
取得投资收益收到的现金 310,230,161.30 83,352,983.90
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 4,815,960,726.95 8,754,208,525.79
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
344,475.40 263,712.85
的现金
投资支付的现金 16,372,695,455.64 8,964,489,043.90
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 428,055,405.57 440,525,000.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 16,801,095,336.61 9,405,277,756.75
投资活动产生的现金流量净额 -11,985,134,609.66 -651,069,230.96
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 1,247,500,000.00
取得借款收到的现金 9,757,000,000.00 1,100,000,000.00
发行债券收到的现金 1,500,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 11,004,500,000.00 2,600,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,152,000,000.00 1,686,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 657,657,669.54 333,612,477.33
支付其他与筹资活动有关的现金 7,000,000.00 7,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,816,657,669.54 2,026,612,477.33
筹资活动产生的现金流量净额 9,187,842,330.46 573,387,522.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 229,507,421.42 -822,863,612.63
加：期初现金及现金等价物余额 567,396,915.34 1,390,260,527.97
六、期末现金及现金等价物余额 796,904,336.76 567,396,915.34
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 8 页
光明房地产集团股份有限公司
合并所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 股 险准备
一、上年年末余额 1,714,335,956.00 1,868,310,078.49 1,049,416.25 420,929,085.20 6,385,873,540.54 486,391,837.57 10,876,889,914.05
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,714,335,956.00 1,868,310,078.49 1,049,416.25 420,929,085.20 6,385,873,540.54 486,391,837.57 10,876,889,914.05
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填
514,300,787.00 1,242,500,000.00 -514,300,787.00 121,981.63 98,080,596.81 956,765,146.55 -56,957,772.86 2,240,509,952.13
列）
（一）综合收益总额 121,981.63 1,417,934,115.12 -46,533,795.04 1,371,522,301.71
（二）所有者投入和减少资本 1,242,500,000.00 105,164,339.23 1,347,664,339.23
1．所有者投入的普通股 106,737,881.00 106,737,881.00
2．其他权益工具持有者投入资本 1,242,500,000.00 1,242,500,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -1,573,541.77 -1,573,541.77
（三）利润分配 98,080,596.81 -461,168,968.57 -115,588,317.05 -478,676,688.81
1．提取盈余公积 98,080,596.81 -98,080,596.81
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -363,088,371.76 -115,588,317.05 -478,676,688.81
4．其他
（四）所有者权益内部结转 514,300,787.00 -514,300,787.00
1．资本公积转增资本（或股本） 514,300,787.00 -514,300,787.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,228,636,743.00 1,242,500,000.00 1,354,009,291.49 1,171,397.88 519,009,682.01 7,342,638,687.09 429,434,064.71 13,117,399,866.18
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 9 页
光明房地产集团股份有限公司
合并所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 减：库存 其他综合收 一般风 少数股东权益 所有者权益合计
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润
优先股 永续债 其他 股 益 险准备
一、上年年末余额 1,318,719,966.00 2,445,478,465.01 206,748.25 334,253,027.26 4,723,521,066.52 607,074,313.72 9,429,253,586.76
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年年初余额 1,318,719,966.00 2,445,478,465.01 206,748.25 334,253,027.26 4,723,521,066.52 607,074,313.72 9,429,253,586.76
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 395,615,990.00 -577,168,386.52 842,668.00 86,676,057.94 1,662,352,474.02 -120,682,476.15 1,447,636,327.29
（一）综合收益总额 842,668.00 1,946,836,526.86 41,211,695.90 1,988,890,890.76
（二）所有者投入和减少资本 -181,552,396.52 -48,129,645.37 -229,682,041.89
1．所有者投入的普通股 40,400,000.00 40,400,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -181,552,396.52 -88,529,645.37 -270,082,041.89
（三）利润分配 86,676,057.94 -284,484,052.84 -113,764,526.68 -311,572,521.58
1．提取盈余公积 86,676,057.94 -86,676,057.94
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -197,807,994.90 -113,764,526.68 -311,572,521.58
4．其他
（四）所有者权益内部结转 395,615,990.00 -395,615,990.00
1．资本公积转增资本（或股本） 395,615,990.00 -395,615,990.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,714,335,956.00 1,868,310,078.49 1,049,416.25 420,929,085.20 6,385,873,540.54 486,391,837.57 10,876,889,914.05
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 10 页
光明房地产集团股份有限公司
所有者权益变动表
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期
项目 其他权益工具 减：库 其他综合
股本 资本公积 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 收益
一、上年年末余额 1,714,335,956.00 5,011,869,519.50 218,509,034.53 867,989,866.16 7,812,704,376.19
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,714,335,956.00 5,011,869,519.50 218,509,034.53 867,989,866.16 7,812,704,376.19
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 514,300,787.00 1,242,500,000.00 -514,300,787.00 98,080,596.81 519,636,999.49 1,860,217,596.30
（一）综合收益总额 980,805,968.06 980,805,968.06
（二）所有者投入和减少资本 1,242,500,000.00 1,242,500,000.00
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本 1,242,500,000.00 1,242,500,000.00
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 98,080,596.81 -461,168,968.57 -363,088,371.76
1．提取盈余公积 98,080,596.81 -98,080,596.81
2．对所有者（或股东）的分配 -363,088,371.76 -363,088,371.76
3．其他
（四）所有者权益内部结转 514,300,787.00 -514,300,787.00
1．资本公积转增资本（或股本） 514,300,787.00 -514,300,787.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,228,636,743.00 1,242,500,000.00 4,497,568,732.50 316,589,631.34 1,387,626,865.65 9,672,921,972.49
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 11 页
光明房地产集团股份有限公司
所有者权益变动表（续）
2018 年度
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期
项目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,318,719,966.00 5,407,485,509.50 131,832,976.59 285,713,339.68 7,143,751,791.77
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,318,719,966.00 5,407,485,509.50 131,832,976.59 285,713,339.68 7,143,751,791.77
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 395,615,990.00 -395,615,990.00 86,676,057.94 582,276,526.48 668,952,584.42
（一）综合收益总额 866,760,579.32 866,760,579.32
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 86,676,057.94 -284,484,052.84 -197,807,994.90
1．提取盈余公积 86,676,057.94 -86,676,057.94
2．对所有者（或股东）的分配 -197,807,994.90 -197,807,994.90
3．其他
（四）所有者权益内部结转 395,615,990.00 -395,615,990.00
1．资本公积转增资本（或股本） 395,615,990.00 -395,615,990.00
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,714,335,956.00 5,011,869,519.50 218,509,034.53 867,989,866.16 7,812,704,376.19
后附财务报表附注为财务报表的组成部分
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
报表第 12 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
光明房地产集团股份有限公司
二 O 一八年度财务报表附注
（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）
一、 公司基本情况
(一) 公司概况
光明房地产集团股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）更名前为上海海博股
份有限公司。前身系上海东海股份有限公司，一九九二年十二月经上海市经济体制
改革办公室沪体改办（92）第 15 号文、上海市农业委员会沪东委（92）327 号文批
准，由十六家国有农垦骨干企业采用定向募集方式组建成立。一九九六年五月二十
三日，经中国证监会批准，向社会公众公开发行 3,250 万股 A 股，（其中含 540 万股
内部职工股占上市额度），于一九九六年六月六日在上海证券交易所正式挂牌上市。
公司属于综合类型的股份制企业，公司在证券交易所的交易代码为 600708。
2005 年 12 月，公司完成了股权分置改革，公司非流通股股东光明食品（集团）有
限公司（更名前为上海农工商（集团）有限公司）等为获得所持有的公司非流通股
上市流通权，向方案实施股权登记日登记在册的流通股股东每 10 股支付 3.5 股的股
份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化，公司
股本总数变更为 356,902,274 股。2007 年 4 月，公司召开 2006 年度股东大会，当期
按每 10 股送 3 股红股进行利润分配，公司股本总数变更为 463,972,956 股。2010 年
4 月，公司召开 2009 年度股东大会，当期按每 10 股送 1 股红股进行利润分配，公
司股本总数变更为 510,370,252 股。
2014 年公司召开第七届董事会第十六次、第十七次会议决议和 2014 年度第一次临
时股东大会审议通过了公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关
联交易的方案，经中国证券监督管理委员会证监许可[2015]1459 号文件《关于核准
上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集团）有限公司等发行股份购
买资产并募集配套资金的批复》核准，公司向光明食品（集团）有限公司等 7 名发
行对象非公开发行股票购买资产，新增股本总额 570,329,134 股，变更后的股本总额
为 1,080,699,386 股。上述增资业经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出
具了信会师报字[2015]第 115017 号验资报告。2015 年 11 月，公司向特定投资者发
行 238,020,580 股人民币普通股，每股面值为人民币 1.00 元，发行价格为人民币 10.96
元/股，变更后公司注册资本为 1,318,719,966.00 元，上述增资业经立信会计师事务
所（特殊普通合伙）审验，并出具了信会师报字[2015]第 115535 号验资报告。
2015 年 10 月上海海博股份有限公司更名为“光明房地产集团股份有限公司”。
财务报表附注第 1 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
2017 年 6 月，公司召开 2016 年度股东大会，当期按每 10 股转增 3 股红股进行利润
分配，公司股本总数变更为 1,714,335,956 股。
2018 年 5 月，公司召开 2017 年度股东大会，当期按每 10 股转增 3 股红股进行利润
分配，公司股本总数变更为 2,228,636,743 股。
截至 2018 年 12 月 31 日公司股本总数为 2,228,636,743 股，其中有限售条件股数为
3,358,972 股，无限售条件股数为 2,225,277,771 股。
本财务报表业经公司全体董事（董事会）于 2019 年 4 月 19 日批准报出。
(二) 合并财务报表范围
截至 2018 年 12 月 31 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
序号 子公司名称 报告中简称
1 上海海博物流（集团）有限公司 海博物流
2 上海海博国际货物运输代理有限公司 货代
3 上海华丰国际集装箱仓储公司码头 华丰
4 上海海博货迪物流有限公司 货迪
5 上海农工商经济贸易有限公司 农工商经贸
6 上海海博申配物流有限公司 申配
7 上海海鸿贸易发展有限公司 海鸿
8 上海西郊福斯特国际贸易有限公司 西郊福斯特
9 上海农信电子商务有限公司 农信
10 上海菜管家电子商务有限公司 菜管家
11 上海菜管家现代农业发展有限公司 现代农业
12 上海艾易贸易有限公司 艾易
13 北京菜管家农产品贸易有限公司 北京菜管家
14 上海海博供应链管理有限公司 供应链
15 上海明悦全胜企业发展有限公司 明悦全胜
16 上海申宏冷藏储运有限公司 申宏储运
17 上海申宏安达冷藏有限公司 安达冷藏
18 上海申宏冷藏食品交易市场经营管理有限公司 申宏冷藏
19 上海海博斯班赛国际物流有限公司 斯班赛
20 上海海博西郊物流有限公司 西郊物流
21 光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 汇晟
22 光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 金山卫
财务报表附注第 2 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
序号 子公司名称 报告中简称
23 上海光明泗泾建设发展有限公司 泗泾建设
24 杭州千岛湖立元置业有限公司 千岛湖立元
25 浙江明佑置业有限公司 浙江明佑
26 烟台平土房地产有限公司 烟台平土
27 宜兴鸿鹄地产开发有限公司 宜兴鸿鹄
28 余姚中珉置业有限公司 余姚中珉
29 光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 江苏明宏
30 云南光明紫博置业有限公司 云南紫博
31 常州明城置业发展有限公司 常州明城
32 光明房地产集团（苏州）置业有限公司 苏州置业
33 苏州绿淼不动产开发有限公司 苏州绿淼
34 光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 浙江明玖
35 武汉明利房地产开发有限公司 武汉明利
36 郑州光明开元置业有限公司 郑州开元
37 农工商房地产（集团）有限公司 农房集团
38 上海明旺房地产有限公司 上海明旺
39 上海明晟房地产有限公司 明晟
40 昆山新城市置业发展有限公司 昆山新城市
41 上海东旺房地产有限公司 东旺房产
42 上海泰尔发房地产开发有限公司 泰尔发
43 上海东旺房地产经纪有限公司 东旺经纪
44 上海东兰经济发展有限责任公司 东兰
45 上海周航房产有限公司 周航
46 上海东茗房产有限公司 东茗
47 农工商房地产集团上海福运实业有限公司 上海福运
48 张家港福运置业有限公司 张家港福运
49 昆山福兴置业发展有限公司 昆山福兴
50 农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司 昆山福侬
51 上海飞驰物业发展有限公司 飞驰
52 上海民众装饰设计工程有限公司 民众
53 上海农工商建设发展有限公司 建设
54 上海程卫建筑劳务有限公司 程卫
财务报表附注第 3 页
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2018 年度
财务报表附注
序号 子公司名称 报告中简称
55 上海农工商华都实业（集团）有限公司 华都实业
56 上海华都大厦有限公司 华都大厦
57 上海华仕物业管理有限公司 华仕物业
58 上海农工商房屋置换有限公司 置换
59 上海明汇投资发展有限公司 明汇投资
60 上海新世纪大厦发展有限公司 新世纪大厦
61 镇江金陵风景城邦大酒店有限公司 镇江酒店
62 香港上海华都投资有限公司 香港华都
63 上海农工商物业经营管理有限公司 农工商物业
64 上海锦如置业有限公司 锦如置业
65 郑州华都商业管理有限公司 郑州华都
66 武汉华都商业管理有限公司 武汉华都
67 郑州农工商华臻置业有限公司 华臻置业
68 荥阳索河新天地置业有限公司 荥阳索河新天地
69 农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司 上海虹阳
70 南通农房虹阳置业有限公司 南通虹阳
71 上海冠利虹置业有限公司 冠利虹
72 临沂明丰置业有限公司 临沂明丰
73 农工商房地产集团舟山置业有限公司 舟山置业
74 农工商房地产集团南宁明丰置业有限公司 南宁明丰
75 南宁国粮房地产开发有限公司 南宁国粮
76 上海农工商旺都物业管理有限公司 旺都物业
77 上海谊都物业管理有限公司 谊都物业
78 农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 湖北置业
79 湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 汉阳置业
80 农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 浙江兆禾
81 农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 绍兴置业
82 农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司 宜兴明丰
83 宜兴中鸿兴业投资有限公司 中鸿兴业
84 宜兴鸿海置业有限公司 鸿海置业
85 宜兴鸿达置业有限公司 鸿达置业
86 宜兴花海生态旅游有限公司 花海生态
财务报表附注第 4 页
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2018 年度
财务报表附注
序号 子公司名称 报告中简称
87 宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 鸿立东方
88 上海明丰实业有限公司 上海明丰
89 吴江明乐房地产开发有限公司 吴江明乐
90 上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司 安徽池州
91 上海广林物业管理有限公司 广林物业
92 上海金山房产经营有限公司 金山置业
93 上海农工商建筑材料有限公司 材料
94 上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司 建湖新世纪
95 镇江明旺房地产开发有限公司 镇江明旺
96 镇江兴兆房地产开发有限公司 镇江兴兆
97 上海农工商房地产置业有限公司 农房置业
98 昆山明丰房地产有限公司 昆山明丰
99 农工商房地产集团上海银航置业有限公司 银航
100 上海北茂置业发展有限公司 北茂置业
101 农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司 汇航
102 农工商房地产（宿州）开发有限公司 宿州
103 农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 万阳置业
104 农工商房地产（集团）溧阳明丰置业有限公司 溧阳明丰
105 山东菏泽平土房地产有限公司 山东菏泽
106 农工商房地产集团金益（上海）置业有限公司 金益置业
107 农工商房地产（集团）溧阳明胜置业有限公司 溧阳明胜
108 农工商房地产（集团）溧阳明豪置业有限公司 溧阳明豪
109 农工商房地产集团湖南投资置业有限公司 湖南置业
110 扬州华利置业有限公司 扬州华利
111 农工商房地产集团上海汇菁置业有限公司 汇菁
112 农工商房地产集团宁波置业有限公司 宁波置业
113 农工商房地产（集团）南浔置业有限公司 南浔置业
114 农工商房地产集团北仑置业有限公司 北仑置业
115 上海中景房产有限责任公司 中景
116 上海农房投资发展合伙企业（有限合伙） 合伙企业
117 农工商房地产集团杭州萧山置业有限公司 杭州萧山
118 上海农工商房地产投资管理有限公司 投资管理
财务报表附注第 5 页
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财务报表附注
序号 子公司名称 报告中简称
119 农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 广西明通
120 农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司 湖州投资
121 农工商房地产（集团）杭州富阳汇鑫置业有限公司 杭州富阳
122 农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司 浙江金华
123 上海众裕投资管理有限公司 众裕
124 农工商房地产集团汇禹上海置业有限公司 汇禹
125 农工商房地产（集团）扬州明旺置业有限公司 扬州明旺
126 农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 申阳置业
127 农工商房地产集团上海汇松置业有限公司 汇松置业
128 农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 汇德置业
129 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 泰日置业
130 农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 汇慈置业
131 农工商房地产集团上海明堰置业有限公司 上海明堰
132 四川光明牧桦置业有限公司 四川牧桦
133 上海汇旭置业有限公司 汇旭
134 农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 奉发
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更”和“七、在其
他主体中的权益”。
二、 财务报表的编制基础
(一) 编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会
计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露
规定编制财务报表。
(二) 持续经营
公司自本报告期末起 12 个月具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
财务报表附注第 6 页
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财务报表附注
三、 重要会计政策及会计估计
(一) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(二) 营业周期
本公司的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土
地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周
期通常大于 12 个月。
(三) 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
(四) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
同一控制下企业合并：本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财
务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面
价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的
股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或
承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本
公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
经复核后，计入当期损益。
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，
于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，冲减权益。
(五) 合并财务报表的编制方法
1、 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司
所控制的被投资方可分割的部分）均纳入合并财务报表。
2、 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
财务报表附注第 7 页
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财务报表附注
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包
括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价
值为基础对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在
合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子
公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的
各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方
控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净
资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计
量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和
利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有
者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计
划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
财务报表附注第 8 页
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财务报表附注
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩
余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股
权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除
净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权
时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按
照上述原则进行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额
的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧
失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处
理。
财务报表附注第 9 页
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财务报表附注
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享
有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置
价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(六) 合营安排分类及会计处理方法
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为
共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十三）长期股权投资”。
(七) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
财务报表附注第 10 页
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资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的
汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润
表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；
应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（若如实际利率与票面利率差别较小的，按
票面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该
预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
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（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，
以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其
现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值
不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工
具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
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（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当
前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，
并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、 金融资产（不含应收款项）减值的测试方法及会计处理方法
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
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（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上的应收款项。
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：
对于期末单项金额重大的应收账款、其他应收款单独进行减值测试，如有客观
证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提
坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组
合计提坏账准备。
2、 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
合并范围内的应收账款和其他应收款及按信用风险特征组合后
组合 1 该组合的风险较小的，或与政府部门发生的交易款项，以及单独
测试未发生减值的重大应收款项等
组合 2 除组合 1 外的应收款项
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 由于发生坏账损失的可能性极小，不计提坏账准备
组合 2 账龄分析法
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组合 2，账龄分析法计提坏账准备比例：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
0-6 个月（含 6 个月） 0 0
7-12 个月（含 12 个月） 5 5
1－2 年（含 2 年） 10 10
2－3 年（含 3 年） 30 30
3 年以上 100 100
3、 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
（1）单项计提坏账准备的理由：
单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证明表明其发生了减
值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独
进行减值测试。
（2）坏账准备的计提方法：
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准
备。
(十一) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、周转材料、低值易耗品、库存商品、开发成本、开发产
品、出租开发产品、工程施工、发出商品等。
2、 发出存货的计价方法
（1）存货发出时按个别认定法或加权平均法计价。
（2）低值易耗品的摊销方法：领用时采用一次摊销法。
（3）开发产品按单项实际成本计算确定。
（4）开发成本由开发产品完工前的各项支出构成，按实际发出的成本计价，
包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程
费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。当商品房实
现对外销售，而建造成本尚未取得完整的工程审价资料时，根据实际已发生成
本和预算暂估成本预估的单位面积建造成本结转销售成本。
3、 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目：其费用支出单独构成土地开发成本。
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连同房产整体开发的项目：其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊计
入商品房成本。
4、 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集
所发生的成本。
5、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
6、 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品预售或销售时，向购房
人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理
部门。
7、 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金的留成比例、支付期限、从应支
付的土建安装工程款中预留扣下。在保修期内由于质量问题而发生的维修费用，
在此扣除列支，保修期结束后清算。
8、 不同类别存货可变现净值的确定依据
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产
经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售
合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
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除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，存货项目的可变现净值以资
产负债表日市场价格为基础确定。
本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
(十二) 持有待售资产
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批
准后方可出售的，已经获得批准。
(十三) 长期股权投资
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位
为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施
加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合
并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份
新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲
减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
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制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，
以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于被
投资单位的金额为基础进行核算。
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公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本附
注“三、 四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”和“三、 五）
合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益，由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降
等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计
处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
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采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
(十四) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无
形资产相同的摊销政策执行。
(十五) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 15-35 0-5 2.71-6.67
运输设备 年限平均法 3-8 3-5 11.88-32.33
机器设备 年限平均法 3-15 3-5 6.33-32.33
通用设备及其他 年限平均法 3-8 3-5 11.88-32.33
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3、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租
入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公
允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的
差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
(十六) 在建工程
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣
工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本
等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折
旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的
折旧额。
(十七) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
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（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加
权平均利率计算确定。
(十八) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。
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（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 50 年 土地权证上注明年限
房屋使用权 30 年 预计使用年限
软件 3~5 年 预计产生经济利益期限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(十九) 长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿
命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，
如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组
的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按
照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关
的资产组组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照
各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的
比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价
值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产
组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行
减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产
组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关
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资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
(二十) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。本公司长期待摊费用包括装修费和租赁房屋改建费等。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
类别 摊销年限
装修费 2-5 年
租赁房屋改建费 2-11 年
(二十一) 职工薪酬
1、 短期薪酬的会计处理方法
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
2、 离职后福利的会计处理方法
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）/企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定
比例向当地社会保险机构缴费/年金计划缴费，相应支出计入当期损益或相关
资产成本。
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（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计
划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
3、 辞退福利的会计处理方法
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
(二十二) 预计负债
1、 预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列
条件时，本公司确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
1、 各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货
币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出
进行折现后确定最佳估计数。
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最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相
同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围
内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计
数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各
种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基
本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账
面价值。
(二十三) 股份支付
本公司的股份支付是为了获取职工（或其他方）提供服务而授予权益工具或者承担
以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支
付和以现金结算的股份支付。
1、 以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值
计量。本公司以限制性股票进行股份支付的，职工出资认购股票，股票在达到
解锁条件并解锁前不得上市流通或转让；如果最终股权激励计划规定的解锁条
件未能达到，则本公司按照事先约定的价格回购股票。本公司取得职工认购限
制性股票支付的款项时，按照取得的认股款确认股本和资本公积（股本溢价），
同时就回购义务全额确认一项负债并确认库存股。在等待期内每个资产负债表
日，本公司根据最新取得的“可行权职工人数变动”、“是否达到规定业绩条件”
等后续信息对可行权权益工具数量作出最佳估计，以此为基础，按照授予日的
公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在可
行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。但授
予后立即可行权的，在授予日按照公允价值计入相关成本或费用，相应增加资
本公积。
对于最终未能行权的股份支付，不确认成本或费用，除非行权条件是市场条件
或非可行权条件，此时无论是否满足市场条件或非可行权条件，只要满足所有
可行权条件中的非市场条件，即视为可行权。
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取
得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职
工有利的变更，均确认取得服务的增加。
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如果取消了以权益结算的股份支付，则于取消日作为加速行权处理，立即确认
尚未确认的金额。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满
足的，作为取消以权益结算的股份支付处理。但是，如果授予新的权益工具，
并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工
具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权
益工具进行处理。
2、 以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算
确定的负债的公允价值计量。初始按照授予日的公允价值计量，并考虑授予权
益工具的条款和条件。授予后立即可行权的，在授予日以承担负债的公允价值
计入成本或费用，相应增加负债；完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才
可行权的，在等待期内以对可行权情况的最佳估计为基础，按照承担负债的公
允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，增加相应负债。在相关负债
结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动
计入当期损益。
(二十四) 优先股、永续债等其他金融工具
1、 金融负债与权益工具的区分
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律
形式，结合金融资产、金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工
具或其组成部分分类为金融资产、金融负债或权益工具。
符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业
根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；
（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定
数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除
外。
同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条
件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
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（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为
非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为
衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其
他金融资产结算该金融工具。
2、 金融负债与权益工具的会计处理
公司发行的金融工具按照金融工具准则进行初始确认和计量；其后，于每个资
产负债表日计提利息或分派股利，按照相关具体企业会计准则进行处理。即以
所发行金融工具的分类为基础，确定该工具利息支出或股利分配等的会计处理。
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都作为公司的利润分
配，其回购、注销等作为权益的变动处理；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用
进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。
(二十五) 收入
1、 销售商品收入确认的一般原则：
（1）销售商品收入确认和计量的总体原则
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
（2）本公司销售商品收入确认的确认标准及收入确认时间的具体判断标准
A、房地产业：
房地产销售在签订了销售合同，房产已完工并验收合格，达到了销售合同约定
的交付使用状态，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收
到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。
B、物流服务业：
a、劳务已提供完毕，委托方已最终确认；
b、价格已经确定，已收到价款或获取可索取价款的凭据；
c、相关的收入与成本能够可靠计量时，确认物流服务收入实现。
C、商业：
a、商品已经运至客户指定地点，交付客户并取得客户验收确认；
b、按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定销售商品收入金额，但已
收或应收的合同或协议价款不公允的除外，价格已经确定，取得货款或索取货
款的依据；
c、销售商品的成本能够合理计算。
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2、 让渡资产使用权收入的确认和计量原则
（1）让渡资产使用权收入确认和计量的总体原则
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（2）本公司确认让渡资产使用权收入的依据：
a、具有对方认可的合同、协议；
b、履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
c、成本能够可靠地计量。
3、 提供劳务或建造合同
在资产负债表日提供劳务交易或建造合同的结果能够可靠估计的，采用完工百
分比法确认收入。完工百分比进度，依据已经发生的成本占估计总成本的比例
确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金
额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
(二十六) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期
资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外
的政府补助。
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本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：
有明确证据表明政府相关部门提供的补助是规定用于形成长期资产的，本公司
将其划分为与资产相关的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：
与资产相关的政府补助以外的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与收益相关。
2、 确认时点
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证
据表明该项补助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合
财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金
额予以确认和计量。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与
本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业
外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，
确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外
收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或
损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本
公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
(二十七) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款
抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确
认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
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当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十八) 租赁
1、 经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从
租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照
与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未
确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直
接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之
和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款
的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
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(二十九) 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本
公司处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的
一项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
(三十) 重要会计政策和会计估计的变更
1、 重要会计政策变更
执行《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
财政部于 2018 年 6 月 15 日发布了《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业
财务报表格式的通知》（财会（2018）15 号），对一般企业财务报表格式进
行了修订。本公司执行上述规定的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
“应收票据”和“应收账款”合并
列示为“应收票据及应收账款”
本期金额 2,149,191,635.71 元，
上期金额 1,399,218,818.54 元；
（1）资产负债表中“应收票据”和“应收账款” “应付票据”和“应付账款”合并
合并列示为“应收票据及应收账款”；“应付票 列示为“应付票据及应付账款”
据”和“应付账款”合并列示为“应付票据及应付 本期金额 8,077,764,321.03 元，
账款”；“应收利息”和“应收股利”并入“其他应 第八届董事会 上期金额 7,198,238,842.78 元；
收款”列示；“应付利息”和“应付股利”并入“其 第一百六十六 本期及上期无调增 “其他应收
他应付款”列示；“固定资产清理”并入“固定资 次会议决议 款”的金额；
产”列示；“工程物资”并入“在建工程”列示；“专 调增“其他应付款”本期金额
项应付款”并入“长期应付款”列示。比较数据相 160,931,634.82 元 ， 上 期 金 额
应调整。 106,731,361.09 元；本期及上期
无调增“固定资产”的金额；本期
及上期无调增“在建工程”的金
额；本期及上期无调增“长期应
付款”的金额。
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会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称和金额
（2）在利润表中新增“研发费用”项目，将原“管
理费用”中的研发费用重分类至“研发费用”单 第八届董事会
本期及上期无从“管理费用”重
独列示；在利润表中财务费用项下新增“其中： 第一百六十六
分类至“研发费用”的金额。
利息费用”和“利息收入”项目。比较数据相应调 次会议决议
整。
（3）所有者权益变动表中新增“设定受益计划 第八届董事会 本期及上期无“设定受益计划变
变动额结转留存收益”项目。比较数据相应调 第一百六十六 动额结转留存收益 ”的调整金
整。 次会议决议 额。
2、 本报告期无重要会计估计变更
四、 税项
(一) 主要税种和税率
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基 17%、16%、11%、
增值税 础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税 10%、6%、5%、3%
额后，差额部分为应交增值税 注 1
消费税 按应税销售收入计缴 适用酒类税目
城市维护建设税 按流转税额计缴 1%、5%、7%
教育费附加 按流转税额计缴 3%
地方教育附加 按流转税额计缴 2%、1%
25%、
企业所得税 按应纳税所得额计缴 10%（非居民企业）、
注2
土地增值税 应纳税增值额 注3
按土地所在地税务
土地使用税 占地面积
局的规定征收
余值的 1.2%
房产税 按房产原值扣除 30%后的余值或出租收入
或租金收入的 12%
注 1：增值税：根据财政部和国家税务总局关于调整增值税税率通知（财税[2018]32
号），从 2018 年 5 月 1 日开始纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原
适用 17%和 11%税率的，税率分别调整为 16%、10%，在 5 月 1 日之前仍按 17%、
11%执行。
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注 2：下属子公司上海农房投资发展合伙企业（有限合伙）为合伙企业不缴纳企业
所得税。
注 3：土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，
税率为 30%。增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，
税率为 40%。增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，
税率为 50%。增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。普通标准住宅
项目，增值额未超过扣除项目金额 20%的免征土地增值税。公司未达到国家税务总
局 2006 年 12 月 28 日国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》规定的清算条件前，自行比照上述 187 号文规定对土地增值税
进行计提。本公司各项目公司根据所在地税务局的规定按预收商品房、办公楼、商
铺、车位款项的 1%~5%对土地增值税进行预缴。
(二) 税收优惠
本公司下属子公司农工商房地产集团上海明堰置业有限公司、农工商房地产集团汇
禹上海置业有限公司、农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司、农工商房地
产集团万阳（上海）置业有限公司、农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司、
农工商房地产集团上海汇松置业有限公司、农工商房地产集团上海汇德置业有限公
司根据财政部、国家税务总局关于棚户区改造项目有关税收政策的通知（财税 2013
年 101 号），公司开发的保障房及动迁安置房免征土地增值税、城镇土地使用税及印
花税。
五、 合并财务报表项目注释
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
库存现金 1,672,569.24 2,725,962.26
银行存款 9,619,843,795.23 6,628,309,742.29
其他货币资金 833,187,376.86 858,806,913.17
合计 10,454,703,741.33 7,489,842,617.72
其中：存放在境外的款项总额
注：其中存放于光明食品集团财务有限公司人民币余额共计 5,205,969,696.93 元。
其中因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
财务报表附注第 34 页
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财务报表附注
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票、信用证、履约、保函、
431,525,715.79 412,073,023.36
贷款及按揭贷款担保等保证金
定期存单质押 36,000,000.00
售房款监管户 585,807,596.93 445,693,327.62
合计 1,053,333,312.72 857,766,350.98
公司本期无存放在境外且资金汇回受到限制的货币资金。
(二) 应收票据及应收账款
项目 期末余额 年初余额
应收票据 3,000,000.00 150,000.00
应收账款 2,146,191,635.71 1,399,068,818.54
合计 2,149,191,635.71 1,399,218,818.54
1、 应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 3,000,000.00 150,000.00
商业承兑汇票
合计 3,000,000.00 150,000.00
（2）期末公司无已质押的应收票据
（3）期末公司无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
（4）期末公司无因出票人未履约而将其转为应收账款的票据
财务报表附注第 35 页
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2、 应收账款
（1）应收账款分类披露
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单
独计提坏账准备的 47,970,800.00 2.15 12,141,240.00 25.31 35,829,560.00
应收账款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 2,147,655,024.30 96.21 48,592,948.59 2.26 2,099,062,075.71 1,443,866,087.67 98.01 49,748,051.86 3.45 1,394,118,035.81
应收账款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备 36,648,036.69 1.64 25,348,036.69 69.17 11,300,000.00 29,254,447.81 1.99 24,303,665.08 83.08 4,950,782.73
的应收账款
合计 2,232,273,860.99 100.00 86,082,225.28 2,146,191,635.71 1,473,120,535.48 100.00 74,051,716.94 1,399,068,818.54
财务报表附注第 36 页
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期末单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款
期末余额
应收账款（按单位） 计提比
应收账款 坏账准备 计提理由
例（%）
预计部分无法
连城建铭房地产开发有限公司 47,970,800.00 12,141,240.00 25.31
收回
组合中，采用组合 1 方法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
组合名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
与政府部门发生的往来款项 1,462,452,311.25
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
6 个月以内 558,831,685.98
7-12 个月 38,662,612.43 1,933,130.63 5.00
1至2年 45,103,741.68 4,510,374.17 10.00
2至3年 650,327.38 195,098.21 30.00
3 年以上 41,954,345.58 41,954,345.58 100.00
合计 685,202,713.05 48,592,948.59
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 15,914,448.52 元；收回或转回坏账准备金额
3,883,940.18 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
转回或收回 确定原坏账准备的 转回或收回原 收回方
单位名称
金额 依据及其合理性 因 式
银行存
镇江丹徒新区教育局 2,946,892.99 按账龄计提 按照约定支付
款收回
财务报表附注第 37 页
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（3）本期无实际核销的应收账款情况
（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
按欠款方归集的期末余额前五名应收账款汇总金额 1,549,722,046.16 元,占应收
账款期末余额合计数的比例 69.43%，相应的坏账准备期末余额 16,393,734.88
元。
（5）期末无因金融资产转移而终止确认的应收账款
(三) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 2,848,435,903.93 97.98 688,372,768.86 77.74
1至2年 21,886,851.10 0.75 40,578,309.09 4.58
2至3年 4,160,013.29 0.14 121,186,274.36 13.68
3 年以上 32,983,714.93 1.13 35,462,095.22 4.00
合计 2,907,466,483.25 100.00 885,599,447.53 100.00
2、 账龄超过一年的重要预付款项
本报告期无账龄超过一年且金额重大的预付款项。
3、 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项期末余额合
预付对象 期末余额
计数的比例
湖州市长兴县财政局 1,351,260,000.00 46.48
武汉市公共资源交易管理办公室 404,629,177.00 13.92
南宁市国土资源局 302,178,558.00 10.39
郑州市二七区财政局 300,000,000.00 10.32
上海市奉贤区规划和土地管理局 135,105,300.00 4.65
合计 2,493,173,035.00 85.76
财务报表附注第 38 页
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(四) 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 9,656,458,888.65 2,502,085,660.68
合计 9,656,458,888.65 2,502,085,660.68
1、 应收利息
无
2、 应收股利
无
财务报表附注第 39 页
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3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值 比例 计提比 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） 例（%） （%） 例（%）
单项金额重大并单
独计提坏账准备的 205,363,852.48 2.06 165,450,019.32 80.56 39,913,833.16
其他应收款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 9,758,776,137.47 97.80 142,231,081.98 1.46 9,616,545,055.49 2,681,013,005.49 99.57 178,927,344.81 6.67 2,502,085,660.68
其他应收款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备 14,256,526.13 0.14 14,256,526.13 100.00 11,588,407.65 0.43 11,588,407.65 100.00
的其他应收款
合计 9,978,396,516.08 100.00 321,937,627.43 9,656,458,888.65 2,692,601,413.14 100.00 190,515,752.46 2,502,085,660.68
财务报表附注第 40 页
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期末单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
期末余额
其他应收款 计提比
其他应收款 坏账准备 计提理由
例（%）
项目公司合作方 129,641,603.79 129,641,603.79 100.00 预计无法收回
垫付拆迁补偿款，
项目拆迁补偿 75,722,248.69 35,808,415.53 47.29
预计部分无法收回
合计 205,363,852.48 165,450,019.32
组合中，采用组合 1 方法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
与政府部门发生的往来
3,668,539,906.80
款项
合、联营企业或合作项
5,501,528,624.96
目往来款等
合计 9,170,068,531.76
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
余额百分比
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
6 个月以内 315,931,581.34
7-12 个月 23,870,283.35 1,193,514.17 5.00
1至2年 96,322,636.61 9,632,263.67 10.00
2至3年 30,254,000.41 9,076,200.14 30.00
3 年以上 122,329,104.00 122,329,104.00 100.00
合计 588,707,605.71 142,231,081.98
（2）本期计提、转回或收回的坏账准备情况
本期计提坏账准备金额 179,767,285.79 元；收回或转回坏账准备金额
42,833,862.72 元，合并范围减少坏账准备金额 5,511,548.10 元。
财务报表附注第 41 页
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其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
转回或收回 确定原坏账准备的
单位名称 转回或收回原因 收回方式
金额 依据及其合理性
上海景时明锦投 签订抵账协议，合
通过债权债务转让
资中心（有限合 29,452,559.84 按账龄计提 并范围内债券、债
协议收回
伙） 务相互抵消
上海景时明江投 签订抵账协议，合
通过债权债务转让
资中心（有限合 10,500,000.00 按账龄计提 并范围内债券、债
协议收回
伙） 务相互抵消
合计 39,952,559.84
（3）报告期无实际核销的其他应收款情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
经营及房产合建项目往来款 3,387,585,108.13 2,166,802,022.65
联营、合营企业往来款 3,009,067,020.79
垫付拆迁款 2,095,647,423.35
保证金 1,234,615,838.55 274,685,226.99
代收代付款 98,858,619.31 154,984,476.28
押金 38,618,941.62 48,913,707.85
备用金 2,834,772.15 2,019,002.67
其他 111,168,792.18 45,196,976.70
合计 9,978,396,516.08 2,692,601,413.14
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
上海市奉贤区金汇镇人民政府 垫付拆迁款 2,095,647,423.35 0-6 个月 21.00
联营、合营企业
杭州润昕置业有限公司 1,230,265,289.69 0-6 个月 12.33
往来款
常州天宸房地产开发有限公司 合作项目投资款 611,352,496.98 0-6 个月 6.13
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占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
宁波骏茂房地产开发有限公司 合作项目投资款 547,326,069.11 0-6 个月 5.49
联营、合营企业
长沙碧明房地产开发有限公司 513,903,397.32 0-6 个月 5.15
往来款
合计 4,998,494,676.45 50.10
（6）涉及政府补助的应收款项
政府补助项目名称 期末余额 期末账龄 预计收取的时间、金额及依据
依据南宁土协（五象）字
2018051 号文，应收补助金额
土地降容补偿款 96,465,981.00 0-6 个月
9,646.60 万元。预计 2019 年度
可收到款项。
（7）本报告期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款
财务报表附注第 43 页
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(五) 存货
1、 存货分类
期末余额 年初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 509,454.02 509,454.02 532,775.87 532,775.87
周转材料 19,057,773.57 19,057,773.57 17,792,117.72 17,792,117.72
库存商品 139,251,262.80 3,902,694.77 135,348,568.03 215,838,536.09 4,769,279.75 211,069,256.34
开发成本 36,762,177,910.96 485,474,804.38 36,276,703,106.58 25,129,524,762.91 159,714,303.10 24,969,810,459.81
开发产品 8,577,654,199.55 514,732,378.28 8,062,921,821.27 12,812,378,848.44 299,880,656.84 12,512,498,191.60
出租开发产品 1,864,018,548.19 55,958,627.65 1,808,059,920.54 1,600,332,952.67 25,849,098.89 1,574,483,853.78
工程施工 553,118,794.76 37,222,358.63 515,896,436.13 273,676,647.23 273,676,647.23
发出商品 4,436,111.28 4,436,111.28 1,226,418.30 1,226,418.30
合计 47,920,224,055.13 1,097,290,863.71 46,822,933,191.42 40,051,303,059.23 490,213,338.58 39,561,089,720.65
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
农房-索河湾 2013 年 1 月 2019 年 12 月 23.25 亿 749,223,032.37 954,141,378.51
嘉定新城 D9 空间 2014 年 4 月 2020 年 6 月 5.00 亿 99,039,648.97 100,284,471.14
明丰湖滨花园 2010 年 3 月 待定 14.77 亿 1,255,014,116.37 1,276,591,624.45
风景城邦-南郡（镇江明旺 C 块） 2013 年 1 月 2019 年 6 月 5.34 亿 320,424,733.89 402,758,890.44
财务报表附注第 44 页
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项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
农房-澜湾九里 2011 年 12 月 2020 年 5 月 9.48 亿 239,751,999.96 539,213,590.74
农房-时光集（望州路项目） 2016 年 6 月 2019 年 6 月 2.80 亿 196,567,765.63 98,697,351.19
上海浦东航头拓展大型居住社区市政配套项目 2012 年 12 月 2020 年 12 月 11.80 亿 726,770,300.05 642,308,851.25
御河丹城 2014 年 1 月 2019 年 6 月 12.82 亿 962,756,603.15 742,291,487.26
光明依晨苑 2013 年 12 月 2019 年 3 月 2.52 亿 251,412,035.15 303,753,568.31
朗悦华府 2013 年 11 月 2020 年 12 月 2.73 亿 141,455,822.85 436,715,940.43
东方大境府 2014 年 7 月 2019 年 6 月 12.85 亿 1,164,397,459.16 867,179,746.94
湖北国展中心广场（四新片区 B4~B6 地块项目） 2014 年 5 月 2019 年 5 月 26.10 亿 2,327,096,924.62 1,874,701,437.30
光明城市 2015 年 11 月 2020 年 12 月 58.00 亿 1,948,987,552.64 2,294,962,952.74
光明御品 2016 年 5 月 2019 年 6 月 27.89 亿 1,605,562,129.36 1,308,738,929.64
金山万航苑 2018 年 3 月 2020 年 6 月 98.86 亿 6,547,991,887.52 5,900,917,147.88
荥阳索河新天地商业项目 2017 年 5 月 2019 年 3 月 2.81 亿 247,679,121.16 140,329,295.31
大团镇 17-01 地块征收安置房项目 2017 年 12 月 2019 年 12 月 6.24 亿 272,293,205.19 162,378,824.67
松江区南站大型居住社区 C18-43-01 地块动迁安
2017 年 10 月 2020 年 6 月 25.80 亿 1,949,814,659.06 995,273,062.32
置房项目
光明小镇 2019 年 6 月 2020 年 12 月 17.00 亿 753,445,016.78 738,513,297.37
光明淳安府 2017 年 5 月 2019 年 9 月 20.84 亿 915,715,622.19 722,207,653.16
陶里三期 2018 年 4 月 2019 年 9 月 10.00 亿 331,041,366.44 340,527,938.52
原生海 2011 年 4 月 2020 年 12 月 13.30 亿 522,594,681.92 616,532,645.71
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2018 年度
财务报表附注
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
松江区泗泾镇历史文化名镇名村保护与更新利
尚未开工 待定 待定 211,401,338.67 134,226,362.96
用项目
奉贤区金汇镇泰日社区 11-03 地块 2018 年 12 月 2020 年 10 月 7.80 亿 148,183,541.40
金山瞰海苑 2018 年 11 月 2021 年 11 月 64.54 亿 3,921,724,831.51
留贤景园 2018 年 7 月 2020 年 5 月 3.64 亿 110,225,714.80
光明.蓉府 2018 年 9 月 2020 年 11 月 18.02 亿 886,528,080.10
松江区洞泾镇新农河三号-2 地块 2018 年 12 月 2021 年 9 月 26.00 亿 2,020,696,734.69
香樟园 2018 年 4 月 2019 年 11 月 11.63 亿 608,056,289.72
泉城熙悦 2018 年 6 月 2020 年 12 月 9.91 亿 209,324,163.91
常州玉龙南路东侧、新龙路南侧地块项目 尚未开工 待定 待定 1,339,372,389.54
吴江汾湖五院北项目 尚未开工 2021 年 3 月 20.54 亿 1,108,498,352.15
紫宸府 2018 年 1 月 2019 年 9 月 8.31 亿 493,138,807.05
临沪大道项目 044 地块 2018 年 4 月 2019 年 8 月 14.80 亿 963,662,067.15
临沪大道项目 045 地块 2018 年 4 月 2019 年 8 月 15.20 亿 965,074,378.31
其他 247,255,537.53 3,536,278,314.67
合计 36,762,177,910.96 25,129,524,762.91
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财务报表附注
（2）开发产品
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
御河丹城 2016 年 7 月 258,344,907.74 49,254,898.29 209,090,009.45
光明依晨苑 2018 年 9 月 367,616,018.69 133,636,291.94 140,470,692.53 360,781,618.10
新世纪花园 2014 年 12 月 51,225,412.13 38,041,554.70 13,183,857.43
福侬庄园 2017 年 12 月 482,867,848.20 94,612,342.48 388,255,505.72
溧阳英伦尊邸 2016 年 3 月 13,533,424.27 6,706,505.67 6,826,918.60
燕山国际花园 2016 年 6 月 329,972,335.74 202,152,583.28 127,819,752.46
中央公园 2017 年 12 月 123,595,326.51 108,486,203.78 15,109,122.73
领尚小区 2016 年 12 月 46,998,000.00 2,100,000.00 44,898,000.00
明丰环湖花园 2012 年 1 月 55,644,449.79 3,999,120.10 51,645,329.69
朗悦华府 2018 年 12 月 72,744,097.75 328,129,806.86 262,061,706.38 138,812,198.23
宜兴英伦尊邸 2016 年 12 月 378,148,582.62 85,418,281.85 292,730,300.77
逸品春江 2017 年 12 月 625,073,313.51 519,115,393.26 105,957,920.25
湖海城市花园 2017 年 9 月 895,977,434.55 570,174,044.95 325,803,389.60
镇江风景城邦 2018 年 6 月 58,276,386.19 506,676,423.40 375,960,769.46 188,992,040.13
水香花苑 2015 年 12 月 45,805,867.70 11,579,756.20 34,226,111.50
福德庄园 2015 年 6 月 127,645,012.33 73,673,546.17 53,971,466.16
浦峰名庭 2015 年 12 月 106,309,932.19 35,925,318.41 70,384,613.78
幸福天地 2015 年 12 月 272,303,477.39 97,838,108.93 174,465,368.46
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财务报表附注
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
尚东城-褐石公元 2016 年 11 月 167,214,861.82 79,895,360.31 87,319,501.51
农房-索河湾 2018 年 8 月 243,712,304.05 639,558,535.28 582,237,024.77 301,033,814.56
嘉定新城 D9 空间 2016 年 10 月 51,369,092.24 11,793,990.16 39,575,102.08
澜山苑 2016 年 12 月 90,460,385.34 67,038,412.92 23,421,972.42
檀府 2016 年 6 月 164,827,098.92 140,262,894.38 24,564,204.54
农房-城市花苑 2016 年 12 月 703,338,420.09 172,815,229.91 530,523,190.18
领御小区 2017 年 12 月 474,939,605.96 211,437,309.22 263,502,296.74
农房尚海湾（右岸澜庭） 2017 年 5 月 1,418,240,605.90 852,580,911.49 565,659,694.41
湖北国展中心广场 B6 2017 年 12 月 429,838,912.31 354,219,577.35 75,619,334.96
光明御品 2018 年 1 月 104,272,735.79 212,619,464.17 236,039,998.02 80,852,201.94
莘泽苑 2017 年 8 月 1,205,556,124.32 1,195,800,715.34 9,755,408.98
咏泽苑 2017 年 11 月 570,743,904.62 567,298,974.77 3,444,929.85
西郊乐缤纷 2017 年 1 月 994,841,684.16 38,073,632.29 956,768,051.87
万丰公寓 2017 年 10 月 437,351,857.51 27,605,763.62 409,746,093.89
溧阳风景英伦 2014 年 12 月 138,214,449.32 87,342,453.96 50,871,995.36
农房-澜湾九里 2017 年 12 月 192,202,978.46 110,928,796.29 81,274,182.17
名宿华府 2017 年 9 月 314,793,829.97 219,649,973.88 95,143,856.09
陶里 2016 年 7 月 73,195,416.92 58,198,198.22 14,997,218.70
光明城市 2018 年 12 月 1,643,586,597.06 571,998,578.71 1,071,588,018.35
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财务报表附注
项目名称 最近一期竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
光明海樾府 2018 年 3 月 2,619,393,814.41 2,358,446,409.33 260,947,405.08
铂悦华府 2018 年 12 月 1,339,833,234.51 1,067,135,067.88 272,698,166.63
万阳公寓 2018 年 10 月 872,727,900.00 662,772,003.37 209,955,896.63
其他 725,182,753.44 702,955,051.75 882,699,665.64 545,438,139.55
合计 12,812,378,848.44 8,999,117,119.38 13,233,841,768.27 8,577,654,199.55
（3）出租开发产品
项目 年初余额 本期增加金额 本期摊销金额 本期销售金额 期末余额
通北路 400 号 128,481,996.26 3,593,020.32 124,888,975.94
镇江金陵风景城邦大酒店 164,415,128.99 8,433,090.76 5,492,996.38 167,355,223.37
熙藏苑 782,088,683.00 112,634,651.95 27,327,503.38 867,395,831.57
嘉定新城 D9 空间 128,754,539.28 3,545,259.94 4,205,000.52 1,834,385.82 126,260,412.88
其他 396,592,605.14 284,049,573.58 42,404,920.93 60,119,153.36 578,118,104.43
合计 1,600,332,952.67 408,662,576.23 83,023,441.53 61,953,539.18 1,864,018,548.19
财务报表附注第 49 页
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2、 存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额
项目 年初余额 期末余额
计提 其他（注） 转回或转销 其他（注）
库存商品 4,769,279.75 65,922.32 932,507.30 3,902,694.77
开发成本 159,714,303.10 328,510,486.96 2,749,985.68 485,474,804.38
开发产品 299,880,656.84 400,012,975.29 2,749,985.68 157,801,710.77 30,109,528.76 514,732,378.28
出租开发产品 25,849,098.89 30,109,528.76 55,958,627.65
工程施工 37,222,358.63 37,222,358.63
合计 490,213,338.58 765,811,743.20 32,859,514.44 158,734,218.07 32,859,514.44 1,097,290,863.71
注：本期其他增减变化系随着项目进展情况重分类所致。
3、 存货期末余额中含有借款费用资本化的金额为 2,426,424,796.01 元，本期确定借款利息费用的资本化率为 5.30%。
4、 存货期末余额中用于抵押的信息详见本附注十三（一）重要承诺事项 2。
财务报表附注第 50 页
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(六) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
预交税金及留抵增值税 899,910,897.96 842,569,148.55
理财产品 8,700,000.00
其他 601,455.62
合计 900,512,353.58 851,269,148.55
(七) 可供出售金融资产
1、 可供出售金融资产情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售权益工具 3,164,009.46 500,000.00 2,664,009.46 3,062,598.06 3,062,598.06
其中：按公允价值计量 2,564,009.46 2,564,009.46 2,462,598.06 2,462,598.06
按成本计量 600,000.00 500,000.00 100,000.00 600,000.00 600,000.00
合计 3,164,009.46 500,000.00 2,664,009.46 3,062,598.06 3,062,598.06
2、 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
可供出售金融资产分类 可供出售债务工具
权益工具的成本/债务的摊余成本 1,002,145.63
公允价值 2,564,009.46
累计计入其他综合收益的公允价值变动金额 1,561,863.83
已计提减值金额
财务报表附注第 51 页
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3、 期末按成本计量的可供出售金融资产
账面余额 减值准备 在被投
资单位 本期现金
被投资单位
年初 本期增加 本期减少 期末 年初 本期增加 本期减少 期末 持股比 红利
例(%)
上海明乐贸易有限公司 500,000.00 500,000.00 500,000.00 500,000.00 50.00
上海市区天天搬场运输有限
100,000.00 100,000.00 10.00
公司
合计 600,000.00 600,000.00 500,000.00 500,000.00
4、 本期可供出售金融资产减值的变动情况
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具
年初已计提减值余额
本期计提 500,000.00
其中：从其他综合收益转入
本期减少
其中：期后公允价值回升转回
期末已计提减值余额 500,000.00
财务报表附注第 52 页
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(八) 长期股权投资
本期增减变动
本期计提 减值准备
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合收 其他权益 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 其他 减值准备 期末余额
的投资损益 益调整 变动 股利或利润
1．合营企业
无锡致弘置业有限公司 1,225,000.00 -1,225,000.00
镇江广丰房地产有限公司 15,000,000.00 -4,799,979.08 10,200,020.92
苏州和都置业有限公司 10,000,000.00 -7,055,488.61 2,944,511.39
杭州润昕置业有限公司 7,000,000.00 1,721,180.74 8,721,180.74
长沙碧明房地产开发有限公司 20,000,000.00 -3,876,626.10 16,123,373.90
常州亿泰房地产开发有限公司 47,500,000.00 -12,110,089.55 35,389,910.45
小计 100,725,000.00 -27,346,002.60 73,378,997.40
2．联营企业
无锡明景置业有限公司 27,500,000.00 -11,469,305.08 16,030,694.92
常州百俊房地产开发有限公司 6,668,000.00 -6,668,000.00
镇江扬启房地产开发有限公司
（注）
嘉兴创通股权投资基金合伙企业
9,751,000.00 -71,179.00 9,679,821.00
（有限合伙）
重庆天惠房地产开发有限公司 7,380,000.00 -1,544,183.41 5,835,816.59
财务报表附注第 53 页
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本期增减变动
本期计提 减值准备
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合收 其他权益 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 其他 减值准备 期末余额
的投资损益 益调整 变动 股利或利润
上海城明置业有限公司（注）
小计 51,299,000.00 -19,752,667.49 31,546,332.51
合计 152,024,000.00 -47,098,670.09 104,925,329.91
注：镇江扬启房地产开发有限公司、上海城明置业有限公司系本公司联营企业，截至 2018 年 12 月 31 日，公司尚未实缴出资。
财务报表附注第 54 页
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(九) 投资性房地产
1、 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物
1．账面原值
（1）年初余额 145,975,439.99
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额 24,551,520.82
—转至存货等其他资产 24,551,520.82
（4）期末余额 121,423,919.17
2．累计折旧和累计摊销
（1）年初余额 44,809,008.97
（2）本期增加金额 4,119,564.00
—计提或摊销 4,119,564.00
（3）本期减少金额 22,451,158.89
—转至存货等其他资产 22,451,158.89
（4）期末余额 26,477,414.08
3．减值准备
（1）年初余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 94,946,505.09
（2）年初账面价值 101,166,431.02
2、 未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
桃浦路办公楼 5,828,196.53 手续正在办理
(十) 固定资产
1、 固定资产及固定资产清理
项目 期末余额 年初余额
固定资产 621,701,825.94 584,535,095.69
固定资产清理
合计 621,701,825.94 584,535,095.69
财务报表附注第 55 页
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2、 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 通用设备 其他 合计
1．账面原值
（1）年初余额 605,478,204.69 57,286,700.92 96,747,657.16 15,920,934.95 29,443,035.36 804,876,533.08
（2）本期增加金额 16,109,690.48 44,812,989.85 11,970,659.81 1,662,626.17 3,256,819.79 77,812,786.10
—购置 16,109,690.48 1,542,884.05 11,970,659.81 1,662,626.17 3,256,819.79 34,542,680.30
—在建工程转入 43,270,105.80 43,270,105.80
（3）本期减少金额 362,714.20 51,931.00 19,798,181.76 192,088.89 2,347,859.27 22,752,775.12
—处置或报废 362,714.20 51,931.00 19,798,181.76 192,088.89 2,283,721.27 22,688,637.12
—合并范围减少 64,138.00 64,138.00
（4）期末余额 621,225,180.97 102,047,759.77 88,920,135.21 17,391,472.23 30,351,995.88 859,936,544.06
2．累计折旧
（1）年初余额 87,113,660.98 36,861,467.25 63,531,828.69 9,837,940.21 22,996,540.26 220,341,437.39
（2）本期增加金额 17,537,730.24 5,249,909.27 11,123,241.87 2,056,626.68 2,637,594.00 38,605,102.06
—计提 17,537,730.24 5,249,909.27 11,123,241.87 2,056,626.68 2,637,594.00 38,605,102.06
（3）本期减少金额 138,655.34 47,262.17 16,912,547.55 1,585,175.75 2,028,180.52 20,711,821.33
—处置或报废 138,655.34 47,262.17 16,912,547.55 1,585,175.75 1,968,646.06 20,652,286.87
—合并范围减少 59,534.46 59,534.46
（4）期末余额 104,512,735.88 42,064,114.35 57,742,523.01 10,309,391.14 23,605,953.74 238,234,718.12
3．减值准备
财务报表附注第 56 页
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项目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 通用设备 其他 合计
（1）年初余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 516,712,445.09 59,983,645.42 31,177,612.20 7,082,081.09 6,746,042.14 621,701,825.94
（2）年初账面价值 518,364,543.71 20,425,233.67 33,215,828.47 6,082,994.74 6,446,495.10 584,535,095.69
财务报表附注第 57 页
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3、 暂时闲置的固定资产
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值
军工路冷库 16,892,927.56 14,389,278.07 2,503,649.49
4、 期末无通过融资租赁租入的固定资产情况
5、 期末无通过经营租赁租出的固定资产情况
6、 未办妥产权证书的固定资产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
鹤岗路 301 号的房屋及建筑物 406,904.94 无法办出产证
安达路 101 号的房屋及建筑物 4,584,064.89 无法办出产证
合计 4,990,969.83
7、 期末无固定资产清理
(十一) 在建工程
1、 在建工程及工程物资
项目 期末余额 年初余额
在建工程 38,612,932.39 86,217,430.45
工程物资
合计 38,612,932.39 86,217,430.45
2、 在建工程情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
西郊冷链项目 38,350,102.20 38,350,102.20 86,217,430.45 86,217,430.45
鹤岗路冷库修
262,830.19 262,830.19
缮改建
合计 38,612,932.39 38,612,932.39 86,217,430.45 86,217,430.45
财务报表附注第 58 页
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3、 重要的在建工程项目本期变动情况
工程累计 其中：本期 本期利息
本期增加金 本期转入固 本期其他减 工程进 利息资本化
项目名称 预算数 年初余额 期末余额 投入占预 利息资本化 资本化率 资金来源
额 定资产金额 少金额 度 累计金额
算比例(%) 金额 (%)
西郊冷链一期 50,886,273.61 50,886,273.61 43,270,105.80 7,616,167.81 100.00 已完工
西郊冷链二期 14.12 亿元 35,331,156.84 3,018,945.36 38,350,102.20 0.27 0.27 自筹及借款
合计 86,217,430.45 3,018,945.36 43,270,105.80 7,616,167.81 38,350,102.20
财务报表附注第 59 页
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(十二) 无形资产
1、 无形资产情况
货运出租车特许
项目 土地使用权 软件 房屋使用权 合计
经营权
1．账面原值
（1）年初余额 242,577,070.22 8,808,140.09 26,840,000.00 10,969,168.74 289,194,379.05
（2）本期增加金额 4,406,100.00 3,196,957.55 7,603,057.55
—购置 4,406,100.00 3,196,957.55 7,603,057.55
（3）本期减少金额 7,912,437.42 7,912,437.42
—转至存货 7,912,437.42 7,912,437.42
（4）期末余额 239,070,732.80 12,005,097.64 26,840,000.00 10,969,168.74 288,884,999.18
2．累计摊销
（1）年初余额 37,951,908.88 7,215,375.74 1,082,160.00 2,547,172.62 48,796,617.24
（2）本期增加金额 5,862,342.72 1,074,954.06 477,621.00 7,414,917.78
—计提 5,862,342.72 1,074,954.06 477,621.00 7,414,917.78
（3）本期减少金额 840,831.22 840,831.22
—转至存货 840,831.22 840,831.22
（4）期末余额 42,973,420.38 8,290,329.80 1,082,160.00 3,024,793.62 55,370,703.80
3．减值准备
（1）年初余额
（2）本期增加金额
（3）本期减少金额
（4）期末余额
4．账面价值
（1）期末账面价值 196,097,312.42 3,714,767.84 25,757,840.00 7,944,375.12 233,514,295.38
（2）年初账面价值 204,625,161.34 1,592,764.35 25,757,840.00 8,421,996.12 240,397,761.81
2、 未办妥产权证书的土地使用权情况
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
农房-索河湾项目部分土地使用权 746,379.16 尚未办理
财务报表附注第 60 页
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(十三) 商誉
1、 商誉账面原值
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海农信电子商务有限公司 29,560,182.45 29,560,182.45
上海西郊福斯特国际贸易有限公司 2,040,000.00 2,040,000.00
上海农工商旺都物业管理有限公司 230,587.52 230,587.52
合计 31,830,769.97 31,830,769.97
2、 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海农信电子商务有限公司 29,560,182.45 29,560,182.45
合计 29,560,182.45 29,560,182.45
3、 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
上海农信电子商务有限公司商誉系 2013 年 9 月本公司收购上海农信电子商务
有限公司 51%权益时所形成，该项交易属非同一控制下的企业合并，合并成
本为 9,245,864.18 元，上海农信电子商务有限公司可辨认净资产在购买日的公
允价值为-616,310.33 元，差额 29,560,182.45 元在合并报表中列报为商誉。该
资产组与购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致。上海农信电
子商务有限公司对应的商誉已于 2016 年至 2017 年全额计提减值准备。
上海西郊福斯特国际贸易有限公司商誉系 2014 年子公司上海海博物流（集团）
有限公司收购上海西郊福斯特国际贸易有限公司 51%权益时所形成，该项交
易属非同一控制下的企业合并，合并成本为人民币 3,060,000.00 元，上海西郊
福斯特国际贸易有限公司可辨认净资产在购买日的公允价值为人民币
2,000,000.00 元，差额 2,040,000.00 元在合并报表中列报为商誉。该资产组与
购买日、以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致。资产组范围为与商誉
相关的经营性长期资产。
上海农工商旺都物业管理有限公司商誉系 2013 年子公司农工商房地产（集团）
有限公司购买上海农工商旺都物业管理有限公司 100%股权时所形成，该项交
易属非同一控制下的企业合并，该项股权购买的交易价格为 7,710,100.00 元，
购买时应享有的被投资单位可辨认净资产公允价值为 7,479,512.48 元，差额
230,587.52 元在合并报表中列报为商誉。该资产组与购买日、以前年度商誉减
值测试时所确定的资产组一致。资产组范围为与商誉相关的经营性长期资产。
财务报表附注第 61 页
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4、 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期
增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值
损失的确认方法
（1）对收购上海西郊福斯特国际贸易有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现
金流量以管理层批准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量
按第五年水平予以确定。未来现金流量折现率采用反映该资产组特定风险的税
前折现率 13.5%。
（2）对收购上海农工商旺都物业管理有限公司时形成的商誉
该资产组的可收回金额按其预计未来现金流量的现值予以确认。其预计未来现
金流量以管理层批准的五年期财务预算数据为基础，五年之后的永续现金流量
按第五年水平予以确定。未来现金流量折现率采用反映该资产组特定风险的税
前折现率 15%。
5、 商誉减值测试的影响
经商誉减值测试，公司收购上海西郊福斯特国际贸易有限公司及上海农工商旺
都物业管理有限公司所形成的商誉，截至 2018 年 12 月 31 日，该商誉所在
资产组的可收回金额大于其账面价值，故该商誉不存在减值。
6、 其他说明
无
(十四) 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 15,941,030.98 17,068,539.78 12,279,204.09 20,730,366.67
租赁房屋改建
22,112.89 3,287,385.87 191,010.24 3,118,488.52
费
其他 115,679.55 39,661.56 76,017.99
合计 16,078,823.42 20,355,925.65 12,509,875.89 23,924,873.18
财务报表附注第 62 页
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(十五) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 年初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税资 可抵扣暂时性差 递延所得税资
异 产 异 产
资产减值准备 845,247,175.17 223,652,693.56 570,976,822.42 142,739,533.21
内部交易未实现利润 278,628,560.98 69,657,140.21 327,880,932.87 81,970,233.19
预提成本 23,668,801.71 5,917,200.43 54,541,417.12 13,635,354.28
其他 20,458,121.97 5,114,530.50 20,985,949.11 5,246,487.28
合计 1,168,002,659.83 304,341,564.70 974,385,121.52 243,591,607.96
2、 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 年初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税负 应纳税暂时性差 递延所得税负
异 债 异 债
可供出售金融资产公
1,561,863.83 390,465.95 1,399,221.66 349,805.41
允价值变动
合计 1,561,863.83 390,465.95 1,399,221.66 349,805.41
3、 未确认递延所得税资产明细
项目 期末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异 610,660,893.63 184,061,931.33
可抵扣亏损 2,622,191,695.73 1,921,970,364.85
合计 3,232,852,589.36 2,106,032,296.18
4、 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
年份 期末余额 年初余额
2018 76,577,832.28
2019 74,901,383.12 153,672,378.59
2020 213,462,296.61 231,520,827.75
2021 681,226,120.06 726,941,256.07
2022 647,247,061.11 733,258,070.16
2023 1,005,354,834.83
合计 2,622,191,695.73 1,921,970,364.85
财务报表附注第 63 页
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(十六) 其他非流动资产
项目 期末余额 年初余额
住宅物业保修金（注） 107,551,344.42 186,841,484.98
其他 1,225,000.00
合计 107,551,344.42 188,066,484.98
注：根据上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修金管理暂行办
法》的规定，子公司农工商房地产（集团）有限公司及其子公司上海金山房产经营
有限公司、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司等分别向项目所在地
的住房保障和房屋管理局交纳住宅物业保修金，共计 66,593,966.00 元，可在对应区
域内首套房屋交付满 10 年后，向区、县房屋管理部门提出退还申请。根据《浙江省
住宅物业保修管理办法》（浙政发《2007》19 号）的规定，下属子公司农工商房地
产（集团）浙江金华投资置业有限公司、农工商房地产集团宁波置业有限公司等向
项目所在地的物业专项维修资金管理中心交纳住宅物业保修金，共计 40,957,378.42
元，可在 8 年保修期满符合相关退还规定程序后予以退还。
(十七) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 年初余额
信用借款 12,410,000,000.00 8,250,000,000.00
抵押借款 270,000,000.00
保证借款 437,821,928.69 426,388,633.95
合计 13,117,821,928.69 8,676,388,633.95
2、 本报告期无已逾期未偿还的短期借款
3、 用于借款的抵押物、质押物情况详见本附注“十三、承诺及或有事项：（一）、
2”
(十八) 应付票据及应付账款
项目 期末余额 年初余额
应付票据
应付账款 8,077,764,321.03 7,198,238,842.78
合计 8,077,764,321.03 7,198,238,842.78
财务报表附注第 64 页
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1、 应付票据
无
2、 应付账款
（1）应付账款列示：
项目 期末余额 年初余额
应付及预提工程款 7,512,308,380.74 6,707,551,105.60
材料款、货款 390,586,677.20 353,127,580.17
营销款 119,823,721.91 93,738,458.32
维修基金 4,198,283.52 22,334,278.40
其他 50,847,257.66 21,487,420.29
合计 8,077,764,321.03 7,198,238,842.78
（2）账龄超过一年的重要应付账款：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
西郊乐缤纷 36,364,118.20 工程款，尚未到结算期
上海浦东航头拓展大型居住社区市政
32,718,311.69 工程款，尚未到结算期
配套项目
合计 69,082,429.89
(十九) 预收款项
1、 预收款项列示
项目 期末余额 年初余额
预收房款 10,531,817,859.05 7,619,563,446.21
预收市政项目工程款 494,672,028.00 494,672,028.00
预收工程款 184,049,405.37 117,056,352.23
预收货款 54,175,419.35 60,090,894.59
预收其他款项 52,321,099.98 50,552,329.73
合计 11,317,035,811.75 8,341,935,050.76
2、 账龄超过一年的重要预收款项
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
湖北国展中心广场 B6 预收房款 730,454,980.01 项目未竣工
财务报表附注第 65 页
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项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海浦东航头拓展大型居住社区市政配套
494,672,028.00 尚未达到收入确认条件
项目
湖滨花园项目预收房款 161,793,492.00 项目未竣工
光明城市预收房款 107,674,458.00 项目未竣工
宜兴英伦尊邸项目预收房款 47,945,196.91 尚未达到收入确认条件
合计 1,542,540,154.92
3、 预收房款主要情况
项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
湖北国展中心广场 B5 2,195,066,235.01 863,474,649.01 2019 年 5 月 99.79%
光明城市 1,738,950,172.98 107,674,458.00 2020 年 12 月 68.14%
松江区南站大型居住社
区 C18-43-01 地块动迁 1,726,370,161.02 2020 年 6 月 51.09%
安置房项目
光明御品二期 771,552,070.00 129,057,573.00 2019 年 6 月 42.43%
紫宸府 488,588,603.00 2019 年 9 月 53.17%
东方大境府 457,814,463.00 14,933,212.00 2019 年 6 月 29.13%
镇江风景城邦-南郡二期 291,522,667.00 150,557,383.00 已竣工 69.12%
澜湾九里-厚德里 254,684,680.00 2020 年 5 月 51.08%
泉城熙悦 243,543,688.00 2020 年 12 月 27.35%
右岸澜庭 226,385,294.20 已竣工 96.84%
香樟园 212,974,076.61 2019 年 11 月 12.78%
时光集 188,596,111.00 2019 年 6 月 63.95%
光明海樾府 187,233,971.92 1,154,004,469.00 已竣工 99.45%
御河丹城二期 184,884,620.00 6,944,900.00 2019 年 6 月 38.31%
光明淳安府 178,944,853.00 2019 年 9 月 47.57%
明丰湖滨花园 161,793,492.00 161,793,492.00 待定 43.98%
光明依晨苑 161,318,652.00 171,622,437.00 2019 年 3 月 71.83%
福侬庄园 161,106,176.21 178,860,478.19 已竣工 86.84%
陶里三期 143,909,424.00 2019 年 9 月 19.14%
大团镇 17-01 地块征收
96,610,000.00 2019 年 12 月 39.99%
安置房项目
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项目名称 期末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
农房-索河湾 75,716,708.89 119,616,981.60 2019 年 12 月 75.56%
农房-澜湾九里 49,254,160.00 128,388,173.00 已竣工 99.42%
万阳公寓 36,488,778.47 986,467,197.95 已竣工 76.25%
铂悦华府 34,127,532.00 316,754,210.00 已竣工 88.63%
湖海城市花园 11,972,484.00 157,651,932.00 已竣工 72.47%
星河世纪城 C 块 10,000,000.00 139,376,382.75 已竣工 100.00%
幸福小镇 3,751,900.48 393,415,382.91 已竣工 99.49%
湖北国展中心广场 B6 3,163,873.00 547,883,272.00 已竣工 99.69%
莘泽苑 2,519,849.81 103,415,266.53 已竣工 100.00%
丽水路一购 988,386,029.40 已竣工 100.00%
合计 10,298,844,697.60 6,820,277,879.34
(二十) 应付职工薪酬
1、 应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 156,507,434.44 582,565,104.81 562,328,243.52 176,744,295.73
离职后福利-设定提存计划 529,241.40 62,349,968.99 61,779,059.12 1,100,151.27
辞退福利 985,411.00 885,166.00 100,245.00
一年内到期的其他福利
合计 157,036,675.84 645,900,484.80 624,992,468.64 177,944,692.00
2、 短期薪酬列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和
154,855,033.63 494,131,528.71 474,995,186.75 173,991,375.59
补贴
（2）职工福利费 128,082.78 21,295,836.68 21,195,936.68 227,982.78
（3）社会保险费 213,994.04 27,213,674.36 26,807,233.69 620,434.71
其中：医疗保险费 164,944.73 22,899,450.28 22,592,471.25 471,923.76
工伤保险费 37,906.68 885,158.84 817,673.94 105,391.58
生育保险费 11,142.63 2,332,725.71 2,300,748.97 43,119.37
其他 1,096,339.53 1,096,339.53
（4）住房公积金 220,867.24 25,448,545.88 25,540,040.12 129,373.00
财务报表附注第 67 页
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项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（5）工会经费和职工教育
1,060,858.69 10,326,848.45 9,642,709.75 1,744,997.39
经费
（6）其他 28,598.06 4,148,670.73 4,147,136.53 30,132.26
合计 156,507,434.44 582,565,104.81 562,328,243.52 176,744,295.73
3、 设定提存计划列示
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 491,943.54 50,926,019.82 50,412,232.27 1,005,731.09
失业保险费 37,297.86 1,364,581.36 1,316,267.04 85,612.18
企业年金缴费 10,059,367.81 10,050,559.81 8,808.00
合计 529,241.40 62,349,968.99 61,779,059.12 1,100,151.27
(二十一) 应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 348,163,478.99 298,154,483.50
企业所得税 477,095,848.22 788,132,087.46
个人所得税 5,446,981.07 2,610,014.62
城市维护建设税 30,413,206.43 15,679,933.42
房产税 3,288,235.20 4,584,981.48
土地增值税 1,270,967,426.32 658,909,832.86
教育费附加 23,446,519.52 14,512,447.55
土地使用税 15,620,928.43 17,243,056.91
河道管理费 325,728.52
其他 857,608.11 1,736,738.68
合计 2,175,300,232.29 1,801,889,305.00
(二十二) 其他应付款
项目 期末余额 年初余额
应付利息 101,234,001.35 85,828,980.42
应付股利 59,697,633.47 20,902,380.67
其他应付款 3,328,276,174.40 3,602,958,676.67
合计 3,489,207,809.22 3,709,690,037.76
财务报表附注第 68 页
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1、 应付利息
项目 期末余额 年初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 43,955,468.14 28,550,447.23
企业债券利息 53,897,683.25 53,897,683.23
其他借款利息 3,380,849.96 3,380,849.96
合计 101,234,001.35 85,828,980.42
2、 应付股利
项目 期末余额 年初余额
普通股股利 39,476,452.91 20,902,380.67
其他权益工具 20,221,180.56
合计 59,697,633.47 20,902,380.67
其中：重要的超过一年未支付的应付股利
项目 期末余额 年初余额 超过一年未支付原因
普通股股利 15,042,158.63 14,605,622.30 股东尚未领取
上海大都市资产经营管理有限公司 5,434,267.68 5,434,267.68 股东尚未领取
上海农工商绿化有限公司 108,685.35 108,685.35 股东尚未领取
上海恒泉置业有限公司 490,000.00
合计 20,585,111.66 20,638,575.33 -
3、 其他应付款
（1）按款项性质列示其他应付款
项目 期末余额 年初余额
企业间往来款 2,170,435,481.36 855,245,522.76
暂收款 569,907,777.54 2,183,153,154.20
代收代付款 113,179,449.51 124,879,139.74
保证金、押金 106,870,948.92 152,000,171.42
售后公房维修基金等 34,978,728.40 40,816,666.13
购房定金 30,636,072.69 112,653,732.50
其他 302,267,715.98 134,210,289.92
合计 3,328,276,174.40 3,602,958,676.67
财务报表附注第 69 页
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（2）账龄超过一年的重要其他应付款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南宁市良庆区财政局 404,817,233.14 暂收款
光明食品（集团）有限公司 112,333,279.24 关联企业往来款
上海传斯祁雅投资中心（有限合伙） 96,842,465.13 少数股东往来款
上海久平投资有限公司 82,270,597.48 少数股东往来款
吴江明圆投资发展有限公司 68,500,000.00 少数股东往来款
上海东岸三林建设开发有限公司 54,480,424.00 暂未结算的动迁补偿款
合计 819,243,998.99
(二十三) 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 1,120,974,971.00 1,027,600,000.00
一年内到期的长期应付款（注 1） 50,000,000.00 50,000,000.00
一年内到期的长期应付职工薪酬（注 2） 755,622.22 1,184,473.89
合计 1,171,730,593.22 1,078,784,473.89
注 1：详见本附注“七、在其他主体中的权益（一）注 3”。
注 2：详见本附注“五、（二十六）长期应付职工薪酬”。
(二十四) 长期借款
1、 长期借款分类
项目 期末余额 年初余额
信用借款 6,412,000,000.00 3,071,413,630.00
抵押及保证借款 4,740,600,000.00 2,847,879,700.00
保证借款 3,231,590,000.00 2,299,000,000.00
抵押借款 3,229,658,000.00 471,000,000.00
保证加抵押加质押 600,000,000.00
质押及保证借款 50,000,000.00
合计 18,213,848,000.00 8,739,293,330.00
2、 用于借款的抵押物、质押物情况详见本附注“十三、承诺及或有事项：（一）、
2”
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(二十五) 应付债券
1、 应付债券明细
项目 期末余额 年初余额
中期票据 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
合计 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
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2、 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
本期发 溢折价
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 年初余额 按面值计提利息 本期偿还 …… 期末余额
行 摊销
16 光明房产 2016 年 7
1,000,000,000.00 3+2 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 34,400,000.00 34,400,000.00 1,000,000,000.00
MTN001（注 1） 月 15 日
16 光明地产 2016 年 9
1,000,000,000.00 3+2 年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 33,500,000.00 33,500,000.00 1,000,000,000.00
MTN002（注 2） 月7日
17 光明房产 2017 年 8
1,500,000,000.00 3+2 年 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00 77,250,000.00 77,250,000.00 1,500,000,000.00
MTN001（注 3） 月 25 日
合计 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00 145,150,000.00 145,150,000.00 3,500,000,000.00
注 1：本公司于 2016 年 7 月 15 日发行了面值为人民币 1,000,000,000.00 元的中期票据（债券代码：16 光明房产 MTN001），票面利率为 3.44%，
利息按年支付，期限为 3+2 年，本次债券发行由光明食品（集团）有限公司担保。
注 2：本公司于 2016 年 9 月 7 日发行了面值为人民币 1,000,000,000.00 元的中期票据（债券代码：16 光明地产 MTN002），票面利率为 3.35%，
利息按年支付，期限为 3+2 年，本次债券发行由光明食品（集团）有限公司担保。
注 3：本公司于 2017 年 8 月 25 日发行了面值为人民币 1,500,000,000.00 元的中期票据（债券代码：17 光明房产 MTN001），票面利率为 5.15%，
利息按年支付，期限为 3+2 年，本次债券发行由光明食品（集团）有限公司担保。
财务报表附注第 72 页
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(二十六) 长期应付职工薪酬
长期应付职工薪酬明细表
项目 期末余额 年初余额
一、离职后福利-设定受益计划净负债
二、辞退福利 1,619,190.70 2,821,157.99
三、其他长期福利
合计 1,619,190.70 2,821,157.99
本公司的部分职工已办理内退，于资产负债表日，本公司应付内退福利所采用的主要
精算假设为：
项目 2018 年度
年折现率 4.90%
计入当期损益的成本 -447,182.96
其中，将在下一年度支付的福利 755,622.22
(二十七) 预计负债
项目 期末余额 年初余额 期末形成原因
详见本附注“十三、承诺及或有事项：
业主赔偿准备 4,949,223.90 7,072,058.00
（二）或有事项 1（1）”
期末尚处于审理过程中的诉讼事项，
未决诉讼 4,740,502.95 38,900,000.00
依据预计赔偿金额计提
联营、合营企业在确认房产销售收入
超额亏损 13,905,073.05 前，出现项目前期阶段性亏损，按照
权益法核算导致超额亏损
合计 23,594,799.90 45,972,058.00
(二十八) 递延收益
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
政府补助 10,384,184.63 18,739,063.75 2,155,996.72 26,967,251.66
合计 10,384,184.63 18,739,063.75 2,155,996.72 26,967,251.66
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涉及政府补助的项目：
本期新增补 本期计入当 其他 与资产相关/
负债项目 年初余额 期末余额
助金额 期损益金额 变动 与收益相关
其他小额
1,355,816.47 370,712.64 985,103.83 与资产相关
政府补助
项目补偿
9,028,368.16 18,739,063.75 1,785,284.08 25,982,147.83 与收益相关
款
合计 10,384,184.63 18,739,063.75 2,155,996.72 26,967,251.66
(二十九) 其他非流动负债
项目 期末余额 年初余额
住房周转金 15,094,599.34 14,818,764.52
合计 15,094,599.34 14,818,764.52
(三十) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 年初余额 发行 期末余额
送股 公积金转股 其他 小计
新股
股份总额 1,714,335,956.00 514,300,787.00 514,300,787.00 2,228,636,743.00
公司经 2018 年 5 月 14 日的股东大会审议通过利润分配议案，以资本公积金向全体
股东每 10 股转增 3 股，转增股本 514,300,787 股，转增后总股本为 2,228,636,743 股。
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(三十一) 其他权益工具
1、 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
2018 年 7 月，本公司发行 2018 年度第一期中期票据（永续中票）60,000 万元，发行期限为 3+N 年，发行年利率为 7.25%，2018 年 11 月，
本公司发行 2018 年度第二期中期票据（永续中票）65,000 万元，发行期限为 3+N 年，发行年利率为 6.25%。本年度共发行中期票据 125,000
万元，扣除承销费等相关交易费用后实际列报金额为人民币 124,250 万元。
2、 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
年初 本期增加 本期减少 期末
发行在外的金融工具
数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值 数量 账面价值
永续债（注） 1,242,500,000.00 1,242,500,000.00
合计 1,242,500,000.00 1,242,500,000.00
注：上述永续债没有明确到期期限，发行人拥有递延支付利息的权利，同时永续债赎回的真实选择权属于发行人，不存在交付现金或其他
金融资产给其他方的合同义务，本公司认为该票据符合权益工具的定义，因而计入其他权益工具，相关对权益工具持有方的分配作为利润
分配处理。
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(三十二) 资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价 1,804,638,172.74 514,300,787.00 1,290,337,385.74
其他资本公积 63,671,905.75 63,671,905.75
合计 1,868,310,078.49 514,300,787.00 1,354,009,291.49
注：公司经 2018 年 5 月 14 日的股东大会审议通过利润分配方案，以资本公积金向
全体股东每 10 股转增 3 股，转增股本 514,300,787 股本，本次分配减少资本公积
514,300,787 元。
(三十三) 其他综合收益
本期发生额
减：前期计入 税后归
项目 年初余额 本期所得税前 减：所得 税后归属于母 期末余额
其他综合收益 属于少
发生额 税费用 公司
当期转入损益 数股东
1．不能重分类进损益
的其他综合收益
2．将重分类进损益的
1,049,416.25 202,550.86 80,569.23 121,981.63 1,171,397.88
其他综合收益
其中：可供出售金融
资产公允价值变动损 1,049,416.25 202,550.86 80,569.23 121,981.63 1,171,397.88
益
其他综合收益合计 1,049,416.25 202,550.86 80,569.23 121,981.63 1,171,397.88
(三十四) 盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 387,871,476.59 98,080,596.81 485,952,073.40
任意盈余公积 33,057,608.61 33,057,608.61
合计 420,929,085.20 98,080,596.81 519,009,682.01
(三十五) 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 6,385,873,540.54 4,723,521,066.52
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减－）
财务报表附注第 76 页
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项目 本期 上期
调整后年初未分配利润 6,385,873,540.54 4,723,521,066.52
加：本期归属于母公司所有者的净利润 1,417,934,115.12 1,946,836,526.86
减：提取法定盈余公积 98,080,596.81 86,676,057.94
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 342,867,191.20 197,807,994.90
应付其他权益工具股利 20,221,180.56
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 7,342,638,687.09 6,385,873,540.54
(三十六) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 20,456,695,793.68 14,048,138,688.33 20,759,719,376.36 16,510,615,274.17
其他业务 37,074,304.99 30,602,736.73 51,543,948.58 36,091,194.26
合计 20,493,770,098.67 14,078,741,425.06 20,811,263,324.94 16,546,706,468.43
2、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）华东地区 17,633,533,820.40 11,977,367,956.31 18,913,634,848.22 14,984,810,005.45
（2）华中地区 1,548,710,269.80 1,094,503,095.53 1,239,920,209.40 992,519,181.36
（3）华南地区 1,274,451,703.48 976,267,636.49 606,164,318.74 533,286,087.36
合计 20,456,695,793.68 14,048,138,688.33 20,759,719,376.36 16,510,615,274.17
(三十七) 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 1,390,906,004.58 532,617,435.13
城市维护建设税 80,624,403.79 62,082,874.62
教育费附加 58,588,830.41 51,968,401.76
土地使用税 29,722,028.85 31,448,783.89
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项目 本期发生额 上期发生额
印花税 15,874,822.83 15,700,944.70
房产税 15,007,255.97 10,907,763.84
营业税 787,022.67 118,375,596.29
其他 1,045,213.18 3,677,368.42
合计 1,592,555,582.28 826,779,168.65
(三十八) 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
营销及企划费 332,178,879.61 327,761,133.94
物业管理费等 52,568,792.59 31,867,645.66
工资薪酬 32,905,013.63 24,848,204.25
折旧摊销费 10,767,989.69 3,914,358.94
其他 91,327,603.68 90,412,623.83
合计 519,748,279.20 478,803,966.62
(三十九) 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
工资薪酬 426,208,739.57 343,642,111.71
办公及行政费用 113,326,628.96 70,327,129.67
折旧摊销费 19,588,948.78 16,156,962.93
租赁费 23,740,676.62 17,455,689.55
其他 78,396,887.55 78,514,165.92
合计 661,261,881.48 526,096,059.78
(四十) 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 674,612,535.78 444,216,642.79
减：利息收入 219,329,458.19 128,490,802.37
汇兑损益 -848,245.16 954,628.32
手续费 19,082,718.33 14,069,300.07
合计 473,517,550.76 330,749,768.81
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(四十一) 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 149,001,578.81 76,506,538.81
存货跌价损失 765,811,743.20 384,738,509.37
可供出售金融资产减值损失 500,000.00
商誉减值损失 20,756,313.22
合计 915,313,322.01 482,001,361.40
(四十二) 其他收益
补助项目 本期发生额 上期发生额 与资产相关/与收益相关
财政返还 2,175,463.00 与收益相关
政府扶持资金 799,268.18 595,000.00 与收益相关
项目补偿款 516,500.00 1,727,658.00 与收益相关
其他小额政府补助 103,360.65 455,101.00 与收益相关
其他小额政府补助 370,712.64 370,712.64 与资产相关
合计 3,965,304.47 3,148,471.64
(四十三) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -52,160,906.49
处置长期股权投资产生的投资收益 6,591,511.25 1,292,547,806.06
可供出售金融资产在持有期间的投资收益 81,833.50 66,795.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 103,006.44
合计 -45,384,555.30 1,292,614,601.06
(四十四) 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
固定资产处置收益 4,225,463.20 1,592,839.50 4,225,463.20
合计 4,225,463.20 1,592,839.50 4,225,463.20
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(四十五) 营业外收入
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
政府补助 2,010,412.12 6,306,054.13 2,010,412.12
罚款及违约补偿收入 26,045,511.80 37,533,973.78 26,045,511.80
其他 83,970,286.86 17,493,193.24 83,970,286.86
合计 112,026,210.78 61,333,221.15 112,026,210.78
计入营业外收入的政府补助
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
项目补偿款 1,785,284.08 1,728,502.13 与收益相关
其他零星补助 225,128.04 与收益相关
地方税收优惠一次性补偿 4,577,552.00 与收益相关
合计 2,010,412.12 6,306,054.13
(四十六) 营业外支出
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产报废损失合计 65,887.10 5,535.38 74,023.10
其中：固定资产报废损失 65,887.10 5,535.38 74,023.10
对外捐赠 855,000.00 4,088,000.00 855,000.00
赔偿、补偿、罚款等支出 15,121,518.18 95,002,247.95 15,121,518.18
其他 35,289,783.39 10,618,903.07 35,889,783.39
合计 51,332,188.67 109,714,686.40
(四十七) 所得税费用
1、 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 966,859,816.04 913,915,192.78
递延所得税费用 -62,127,843.76 -32,862,437.34
合计 904,731,972.28 881,052,755.44
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2、 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 2,276,132,292.36
按法定[或适用]税率计算的所得税费用 569,033,073.09
子公司适用不同税率的影响 -128,870.66
调整以前期间所得税的影响 3,213,512.92
非应税收入的影响 13,429,210.21
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 15,382,345.74
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -47,675,567.39
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 351,478,268.37
其他
所得税费用 904,731,972.28
(四十八) 现金流量表项目
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来 901,097,385.76 1,892,270,991.60
银行存款利息 114,032,946.48 72,462,499.63
其他企业日常经营收入 101,877,964.31 54,756,966.08
政府补助 5,605,003.95 28,635,525.77
合计 1,122,613,300.50 2,048,125,983.08
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
企业间往来 6,998,291,541.66 2,053,704,545.37
费用性支出 685,865,135.20 630,407,494.06
支付保证金、售房监管资金等 195,566,961.74 261,016,558.11
其他企业日常经营支出 26,796,716.19 109,709,151.02
合计 7,906,520,354.79 3,054,837,748.56
3、 本报告期无收到的其他与投资活动有关的现金
财务报表附注第 81 页
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4、 支付的其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
向合作项目提供的借款 3,365,238,099.17 1,884,791,076.26
合计 3,365,238,099.17 1,884,791,076.26
5、 收到的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
子公司少数股东的借款 847,138,354.87
合计 847,138,354.87
6、 支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
购买子公司少数股东股权 293,097,700.00
发生筹资费用所支付的现金 7,000,000.00 7,000,000.00
合计 7,000,000.00 300,097,700.00
(四十九) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
补充资料 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 1,371,400,320.08 1,988,048,222.76
加：资产减值准备 915,313,322.01 482,001,361.40
固定资产折旧 42,724,666.06 35,505,514.73
生产性生物资产折旧
油气资产折耗
无形资产摊销 7,414,917.78 7,399,295.72
长期待摊费用摊销 12,509,875.89 8,850,999.68
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-4,225,463.20 -1,592,839.50
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 65,887.10 5,535.38
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 574,975,330.29 445,171,271.11
投资损失（收益以“－”号填列） 45,384,555.30 -1,292,614,601.06
财务报表附注第 82 页
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补充资料 本期金额 上期金额
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -62,127,843.77 -12,045,081.37
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -7,254,454,332.11 -2,951,671,435.84
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -10,118,908,669.20 -2,330,226,579.73
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 5,735,624,026.95 5,299,881,561.21
其他
经营活动产生的现金流量净额 -8,734,303,406.82 1,678,713,224.49
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 9,401,370,428.61 6,632,076,266.74
减：现金的期初余额 6,632,076,266.74 6,287,837,566.45
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,769,294,161.87 344,238,700.29
2、 本期收到的处置子公司的现金净额
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 14,272,879.10
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 132,615.24
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 14,140,263.86
3、 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 年初余额
一、现金 9,401,370,428.61 6,632,076,266.74
其中：库存现金 1,672,569.24 2,725,962.26
可随时用于支付的银行存款 9,398,443,122.73 6,628,288,998.40
可随时用于支付的其他货币资金 1,254,736.64 1,061,306.08
可用于支付的存放中央银行款项
财务报表附注第 83 页
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项目 期末余额 年初余额
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 9,401,370,428.61 6,632,076,266.74
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
现金等价物
(五十) 所有权或使用权受到限制的资产
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,053,333,312.72 详见附注五（一）
存货 17,246,012,335.17 用于借款抵押
投资性房地产 63,860,987.78 用于借款抵押
长期股权投资 55,389,910.45 用于投资项目的担保质押
合计 18,418,596,546.12
(五十一) 外币货币性项目
外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 1,346,784.05
其中：美元 120,282.86 6.8632 825,525.33
欧元 342.46 7.8473 2,687.39
港币 588,583.71 0.8762 515,717.05
澳元 591.56 4.8250 2,854.28
应收账款 55,064.07
其中：美元 8,023.09 6.8632 55,064.07
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六、 合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
本报告期无非同一控制下企业合并的情况
(二) 同一控制下企业合并
本报告期无同一控制下企业合并的情况
(三) 反向购买
本报告期无反向购买的情况
(四) 处置子公司
1、 单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
按照公允 与原子公司
丧失控制权
处置价款与处置投资对 丧失控制 丧失控制 丧失控制 价值重新 股权投资相
丧失控制 之日剩余股
股权处置比例 股权处置 丧失控制权 应的合并财务报表层面 权之日剩 权之日剩 权之日剩 计量剩余 关的其他综
子公司名称 股权处置价款 权时点的 权公允价值
（%） 方式 的时点 享有该子公司净资产份 余股权的 余股权的 余股权的 股权产生 合收益转入
确定依据 的确定方法
额的差额 比例 账面价值 公允价值 的利得或 投资损益的
及主要假设
损失 金额
上海明智房地产开 完成股
14,272,879.10 100.00 出售 2018 年 2 月 6,591,511.25
发有限公司 权交割
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2、 本报告期无通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
(五) 其他原因的合并范围变动
1、 本期新纳入合并范围的主体
序号 名称 形成控制权方式 设立日期 出资额 期末净资产 本期净利润
1 常州明城置业发展有限公司 设立 2018 年 10 月 52,000,000.00 80,680,588.61 -19,319,411.39
2 光明房地产集团（苏州）置业有限公司 设立 2018 年 10 月 93,000,000.00 89,700,698.67 -10,299,301.33
3 光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 设立 2018 年 1 月 93,000,000.00 85,866,995.40 -14,133,004.60
4 余姚中珉置业有限公司 设立 2018 年 5 月 2,500,000.00 -22,193,688.83 -29,321,536.89
5 苏州绿淼不动产开发有限公司 设立 2018 年 3 月 20,000,000.00 35,720,330.85 -1,431,477.31
6 光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 设立 2018 年 12 月 尚未实缴 -1,860.00 -1,860.00
7 武汉明利房地产开发有限公司 设立 2018 年 12 月 尚未实缴
8 郑州光明开元置业有限公司 设立 2018 年 7 月 尚未实缴 -132,409.27 -132,409.27
9 云南光明紫博置业有限公司 设立 2018 年 7 月 尚未实缴 -2,502,189.28 -2,502,189.28
10 上海汇旭置业有限公司 设立 2018 年 10 月 100,000,000.00 99,588,710.75 -411,289.25
11 农工商房地产集团上海明堰置业有限公司 设立 2018 年 2 月 80,000,000.00 79,326,197.47 -673,802.53
12 上海海鸿贸易发展有限公司 设立 2018 年 11 月 尚未实缴
13 四川光明牧桦置业有限公司 设立 2018 年 7 月 100,000,000.00 93,235,886.49 -6,764,113.51
14 上海明悦全胜企业发展有限公司 设立 2018 年 6 月 4,500,000.00 2,483,121.70 -2,016,878.30
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序号 名称 形成控制权方式 设立日期 出资额 期末净资产 本期净利润
15 郑州华都商业管理有限公司 设立 2018 年 2 月 尚未实缴
16 武汉华都商业管理有限公司 设立 2018 年 4 月 尚未实缴
17 农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 设立 2108 年 12 月 尚未实缴
2、 本期不再纳入合并范围的原子公司
（1）本期清算子公司的基本情况
序号 企业名称 注册地 业务性质 持股比例（%） 表决权比例（%） 本期不再成为子公司的原因
1 宜兴鸿逸置业有限公司 宜兴 房地产 93 93 注销
光明房地产集团江苏诚辉置业有限
2 上海 房地产 83 83 注销
公司
（2）本期清算子公司本期年初至清算日的经营成果
序号 企业名称 本期初至清算日的净利润
1 宜兴鸿逸置业有限公司
2 光明房地产集团江苏诚辉置业有限公司 -84,886.20
财务报表附注第 87 页
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七、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1、 企业集团的构成
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
上海海博物流（集团）有限公司 上海 上海 投资公司 100.00 投资设立
上海海博国际货物运输代理有限公司 上海 上海 服务业 100.00 投资设立
上海华丰国际集装箱仓储公司码头 上海 上海 服务业 100.00 同一控制下的企业合并
上海海博货迪物流有限公司 上海 上海 运输业 100.00 投资设立
上海农工商经济贸易有限公司 上海 上海 商业 100.00 投资设立
上海海博申配物流有限公司 上海 上海 服务业 100.00 非同一控制下的企业合并
上海海鸿贸易发展有限公司 上海 上海 服务业 100.00 投资设立
上海西郊福斯特国际贸易有限公司 上海 上海 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
上海农信电子商务有限公司 上海 上海 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
上海菜管家电子商务有限公司 上海 上海 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
上海菜管家现代农业发展有限公司 上海 上海 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
上海艾易贸易有限公司 上海 上海 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
北京菜管家农产品贸易有限公司 北京 北京 服务业 51.00 非同一控制下的企业合并
上海海博供应链管理有限公司 上海 上海 商业 100.00 投资设立
上海明悦全胜企业发展有限公司 上海 上海 商业 100.00 投资设立
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持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
上海申宏冷藏储运有限公司 上海 上海 商业 100.00 同一控制下的企业合并
上海申宏安达冷藏有限公司 上海 上海 服务业 100.00 同一控制下的企业合并
上海申宏冷藏食品交易市场经营管理有限公司 上海 上海 商业 100.00 投资设立
上海海博斯班赛国际物流有限公司 上海 上海 服务业 100.00 投资设立
上海海博西郊物流有限公司 上海 上海 服务业 100.00 投资设立
光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 上海 上海 房地产 82.00 投资设立
上海光明泗泾建设发展有限公司 上海 上海 房地产 80.00 投资设立
杭州千岛湖立元置业有限公司 杭州 杭州 房地产 61.00 非同一控制下的企业合并
浙江明佑置业有限公司 湖州 湖州 房地产 93.00 投资设立
烟台平土房地产有限公司 山东 山东 房地产 72.00 非同一控制下的企业合并
宜兴鸿鹄地产开发有限公司 宜兴 宜兴 房地产 100.00 非同一控制下的企业合并
余姚中珉置业有限公司（注 1） 余姚 余姚 房地产 25.00 投资设立
光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 徐州 徐州 房地产 93.00 投资设立
云南光明紫博置业有限公司 昆明 昆明 房地产 51.00 投资设立
常州明城置业发展有限公司 常州 常州 房地产 52.00 5.00 投资设立
光明房地产集团（苏州）置业有限公司 苏州 苏州 房地产 93.00 投资设立
苏州绿淼不动产开发有限公司（注 2） 苏州 苏州 房地产 50.00 投资设立
财务报表附注第 89 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
光明房地产集团浙江明玖置业有限公司 湖州 湖州 房地产 93.00 投资设立
武汉明利房地产开发有限公司 武汉 武汉 房地产 90.00 投资设立
郑州光明开元置业有限公司 郑州 郑州 房地产 43.50 15.00 投资设立
农工商房地产（集团）有限公司 上海 上海 实业投资、房地产经营 100.00 同一控制下的企业合并
上海明旺房地产有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海明晟房地产有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
昆山新城市置业发展有限公司 昆山 昆山 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海东旺房地产有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海泰尔发房地产开发有限公司 上海 上海 房地产 70.00 同一控制下的企业合并
上海东旺房地产经纪有限公司 上海 上海 房地产经纪 100.00 同一控制下的企业合并
上海东兰经济发展有限责任公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海周航房产有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海东茗房产有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海福运实业有限公司 上海 上海 实业投资、自有房屋租赁 70.00 同一控制下的企业合并
张家港福运置业有限公司 张家港 张家港 房地产 63.00 同一控制下的企业合并
昆山福兴置业发展有限公司 昆山 昆山 房地产 54.10 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）昆山福侬置业有限公司 昆山 昆山 房地产 85.00 同一控制下的企业合并
上海飞驰物业发展有限公司 上海 上海 房屋租赁 100.00 同一控制下的企业合并
财务报表附注第 90 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
上海民众装饰设计工程有限公司 上海 上海 建筑装饰工程 80.00 同一控制下的企业合并
上海农工商建设发展有限公司 上海 上海 工程施工 100.00 同一控制下的企业合并
上海程卫建筑劳务有限公司 上海 上海 劳务分包 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商华都实业（集团）有限公司 上海 上海 投资管理、房屋租赁 100.00 同一控制下的企业合并
上海华都大厦有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海华仕物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商房屋置换有限公司 上海 上海 房屋租赁、房地产经纪 100.00 同一控制下的企业合并
上海明汇投资发展有限公司 上海 上海 房屋租赁 100.00 同一控制下的企业合并
上海新世纪大厦发展有限公司 上海 上海 房屋租赁 100.00 同一控制下的企业合并
镇江金陵风景城邦大酒店有限公司 镇江 镇江 酒店管理 100.00 同一控制下的企业合并
香港上海华都投资有限公司 香港 香港 投资管理 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商物业经营管理有限公司 上海 上海 物业管理 100.00 同一控制下的企业合并
上海锦如置业有限公司 上海 上海 房地产 60.00 同一控制下的企业合并
郑州华都商业管理有限公司 郑州 郑州 房地产 100.00 投资设立
武汉华都商业管理有限公司 武汉 武汉 房地产 100.00 投资设立
郑州农工商华臻置业有限公司 郑州 郑州 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
荥阳索河新天地置业有限公司 郑州 郑州 房地产 60.00 投资设立
农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司 上海 上海 实业投资 100.00 同一控制下的企业合并
财务报表附注第 91 页
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2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
南通农房虹阳置业有限公司 南通 南通 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海冠利虹置业有限公司（注 3） 上海 上海 房地产 约定比例 同一控制下的企业合并
临沂明丰置业有限公司（注 4） 临沂 临沂 房地产 50.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团舟山置业有限公司 舟山 舟山 房地产 93.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团南宁明丰置业有限公司 南宁 南宁 房地产 80.00 同一控制下的企业合并
南宁国粮房地产开发有限公司 南宁 南宁 房地产 80.00 同一控制下的企业合并
上海农工商旺都物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 100.00 同一控制下的企业合并
上海谊都物业管理有限公司 上海 上海 物业管理 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 武汉 武汉 房地产 90.00 同一控制下的企业合并
湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 武汉 武汉 房地产 50.10 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 绍兴 绍兴 房地产 94.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 绍兴 绍兴 房地产 94.00 投资设立
农工商房地产（集团）宜兴明丰置业有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 同一控制下的企业合并
宜兴中鸿兴业投资有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 非同一控制下的企业合并
宜兴鸿海置业有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 非同一控制下的企业合并
宜兴鸿达置业有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 非同一控制下的企业合并
宜兴花海生态旅游有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 非同一控制下的企业合并
宜兴鸿立东方旅游地产开发有限公司 宜兴 宜兴 房地产 93.00 非同一控制下的企业合并
财务报表附注第 92 页
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2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
上海明丰实业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
吴江明乐房地产开发有限公司 吴江 吴江 房地产 51.00 同一控制下的企业合并
上海农工商房地产集团池州新时代置业有限公司 池州 池州 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海广林物业管理有限公司 上海 上海 物业管理、房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海金山房产经营有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商建筑材料有限公司 上海 上海 商业 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商房地产集团建湖新世纪有限公司 建湖 建湖 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
镇江明旺房地产开发有限公司 镇江 镇江 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
镇江兴兆房地产开发有限公司 镇江 镇江 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商房地产置业有限公司 上海 上海 房地产 25.00 75.00 同一控制下的企业合并
昆山明丰房地产有限公司 昆山 昆山 房地产 51.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海银航置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海北茂置业发展有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（宿州）开发有限公司 宿州 宿州 房地产 65.05 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）溧阳明丰置业有限公司 溧阳 溧阳 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
山东菏泽平土房地产有限公司 菏泽 菏泽 房地产 60.00 同一控制下的企业合并
财务报表附注第 93 页
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2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
农工商房地产集团金益（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）溧阳明胜置业有限公司 溧阳 溧阳 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）溧阳明豪置业有限公司 溧阳 溧阳 房地产 90.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团湖南投资置业有限公司 长沙 长沙 房地产 90.00 同一控制下的企业合并
扬州华利置业有限公司 扬州 扬州 房地产 75.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海汇菁置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团宁波置业有限公司 宁波 宁波 房地产 90.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）南浔置业有限公司 湖州 湖州 房地产 78.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团北仑置业有限公司 宁波 宁波 房地产 94.00 同一控制下的企业合并
上海中景房产有限责任公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海农房投资发展合伙企业（有限合伙） 上海 上海 实业投资，投资管理等 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团杭州萧山置业有限公司 萧山 萧山 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
上海农工商房地产投资管理有限公司（注 5） 上海 上海 房地产 50.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 南宁 南宁 房地产 70.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）湖州投资置业有限公司 湖州 湖州 房地产 93.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）杭州富阳汇鑫置业有限公司 富阳 富阳 房地产 73.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司 金华 金华 房地产 93.00 同一控制下的企业合并
上海众裕投资管理有限公司 上海 上海 实业投资，投资管理等 100.00 同一控制下的企业合并
财务报表附注第 94 页
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2018 年度
财务报表附注
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
农工商房地产集团汇禹上海置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产（集团）扬州明旺置业有限公司 扬州 扬州 房地产 93.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 90.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海汇松置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 同一控制下的企业合并
农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 90.00 投资设立
农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
农工商房地产集团上海明堰置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
四川光明牧桦置业有限公司 成都 成都 房地产 100.00 投资设立
上海汇旭置业有限公司 上海 上海 房地产 100.00 投资设立
农工商房地产集团奉发（上海）置业有限公司 上海 上海 房地产 55.00 投资设立
注 1：本公司持有余姚中珉 25%的股权，根据合作协议约定，项目合作方宁波荣和置业有限公司、宁波碧桂园房地产开发有限公司在项目
公司存续期间，将其股东会及董事会表决权全部无条件让渡给本公司，本公司在余姚中珉享有 75%的股东会及董事会决议表决权。
注 2：本公司持有苏州绿淼 50%的股权，该公司董事会成员 5 人，其中 3 人由本公司委派，在董事会中占有多数表决权，因而纳入本公司财
务报表合并范围。
注 3：下属子公司农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司（以下简称“上海虹阳”）与冠生园（集团）有限公司（以下简称“冠生园”）出资
人民币 10,000 万元成立了上海冠利虹置业有限公司（以下简称“冠利虹”），双方各占 50%股权，按照双方签订的《上海市浦东新区“上川路
7851 号地块”合作开发协议》的补充协议约定，冠生园仅享有固定回报。根据《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》及《企业
财务报表附注第 95 页
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2018 年度
财务报表附注
会计准则第 37 号——金融工具列报（2014 年修订）》第六条关于权益工具的确认条件，公司在合并财务报表中将冠生园的股权 5,000 万元
作为负债列报。
注 4：临沂明丰置业有限公司由下属子公司上海虹阳持有其 50%股权，该公司小股东程义生持有其 10%股权，由于小股东程义生与上海虹
阳为一致行动人，故表决权比例可达 60%。
注 5：子公司农工商房地产（集团）有限公司持有上海农工商房地产投资管理有限公司 50%股权，该公司董事会成员 5 人，其中 3 人由农房
集团委派，故表决权比例为 60%。
2、 重要的非全资子公司 单位：万元
少数股东持股 本期向少数股东宣告分派的
子公司名称 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
比例 股利
湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 49.90% 6,086.97 1,247.50 12,412.62
农工商房地产集团南宁明丰置业有限公司 20.00% 5,977.78 7,526.34
山东荷泽平土房地产有限公司 40.00% -5,363.04 -9,431.38
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 30.00% -11,282.50 -10,081.81
财务报表附注第 96 页
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2018 年度
财务报表附注
3、 重要非全资子公司的主要财务信息 单位：万元
期末余额 年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
湖北交投海陆景汉阳置业开发
354,914.47 20.13 354,934.60 330,526.66 - 330,526.66 294,884.13 29.08 294,913.21 190,653.61 89,550.00 280,203.61
有限公司
农工商房地产集团南宁明丰置
131,664.90 124.49 131,789.39 84,157.70 10,000.00 94,157.70 115,468.34 884.35 116,352.69 78,609.90 30,000.00 108,609.90
业有限公司
山东荷泽平土房地产有限公司 128,894.97 23.25 128,918.22 131,936.67 20,560.00 152,496.67 114,765.90 298.81 115,064.71 125,235.57 125,235.57
农工商房地产（集团）广西明
404,514.49 6,341.96 410,856.45 334,462.50 110,000.00 444,462.50 247,498.40 603.60 248,102.00 216,099.73 37,000.00 253,099.73
通置业有限公司
续：
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
湖北交投海陆景汉阳置业开发
61,603.45 12,198.34 12,198.34 45,991.64 41,636.37 5,310.46 5,310.46 69,444.73
有限公司
农工商房地产集团南宁明丰置
84,809.45 29,888.91 29,888.91 20,466.33 60,620.98 3,220.68 3,220.68 36,987.83
业有限公司
山东荷泽平土房地产有限公司 6,244.70 -13,407.59 -13,407.59 -5,084.11 24,704.67 -8,896.40 -8,896.40 -1,182.24
农工商房地产（集团）广西明
42,639.55 -37,608.32 -37,608.32 22,529.40 -5,575.85 -5,575.85 -63,840.29
通置业有限公司
财务报表附注第 97 页
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2018 年度
财务报表附注
4、 无使用企业集团资产和清偿企业集团债务受到重大限制的情况
5、 无向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持的情况
(二) 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
本报告期无在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
(三) 在合营安排或联营企业中的权益
1、 重要的合营企业或联营企业
持股比例(%) 对合营企业或联营企
报告 主要经 注册
合营企业或联营企业名称 业务性质 业投资的会计处理方
简称 营地 地 直接 间接
法
镇江
镇江广丰房地产有限公司 镇江 镇江 房产开发与经营 25.00 合营
广丰
长沙
长沙碧明房地产开发有限公司 长沙 长沙 房产开发与经营 50.00 合营
碧明
苏州
苏州和都置业有限公司 苏州 苏州 房产开发与经营 20.00 合营
和都
无锡
无锡明景置业有限公司（注） 无锡 无锡 房产开发与经营 55.00 合营
明景
常州
常州亿泰房地产开发有限公司 常州 常州 房产开发与经营 47.50 联营
亿泰
注：无锡明景置业有限公司系本公司与苏州市拓景房地产开发有限公司共同
出资设立。根据合作协议该公司由双方股东共同控制，故将其作为合营企业。
2、 重要合营企业的主要财务信息 单位：万元
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
项目
镇江广丰 长沙碧明 镇江广丰 长沙碧明
流动资产 135,123.30 110,622.45 93,517.15 94,934.72
其中：现金和现金等价物 31,421.15 971.57 2,975.93 447.74
非流动资产 2.10 251.98 13.79 -
资产合计 135,125.40 110,874.43 93,530.94 94,934.72
流动负债 82,324.54 107,889.12 92,560.09 93,174.08
财务报表附注第 98 页
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财务报表附注
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
项目
镇江广丰 长沙碧明 镇江广丰 长沙碧明
非流动负债 48,750.00
负债合计 131,074.54 107,889.12 92,560.09 93,174.08
少数股东权益
归属于母公司股东权益 4,050.86 2,985.31 970.85 1,760.64
按持股比例计算的净资产份额 1,012.72 1,492.66
调整事项 7.29 119.68
—商誉 7.29 119.68
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 1,020.00 1,612.34
存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 -19.27 -1.20 -1.66 0.15
所得税费用 -0.03 -0.29
净利润 -1,919.99 -775.33 -29.15 -95.85
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,919.99 -775.33 -29.15 -95.85
本期收到的来自合营企业的股利
重要合营企业的主要财务信息（续） 单位：万元
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
公司
苏州和都 无锡明景 苏州和都 无锡明景
流动资产 202,305.85 124,405.57
其中：现金和现金等价物 66,833.46 9,121.66
非流动资产 0.46
资产合计 202,305.85 124,406.03
流动负债 137,833.60 90,994.48
非流动负债 63,000.00 30,000.00
负债合计 200,833.60 120,994.48
少数股东权益
财务报表附注第 99 页
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财务报表附注
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
公司
苏州和都 无锡明景 苏州和都 无锡明景
归属于母公司股东权益 1,472.26 3,411.55
按持股比例计算的净资产份额 294.45 1,876.35
调整事项 -273.28
—商誉
—内部交易未实现利润 -273.28
—其他
对合营企业权益投资的账面价
294.45 1,603.07
值
存在公开报价的合营企业权益
投资的公允价值
营业收入
财务费用 -106.43 1,278.18
所得税费用 -1,175.91
净利润 -3,527.74 -1,588.45
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -3,527.74 -1,588.45
本期收到的来自合营企业的股
利
3、 重要联营企业的主要财务信息 单位：万元
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
项目
常州亿泰 常州亿泰
流动资产 140,636.47
非流动资产 2.59
资产合计 140,639.06
流动负债 64,875.35
非流动负债 67,440.00
负债合计 132,315.35
少数股东权益
财务报表附注第 100 页
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2018 年度
财务报表附注
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
项目
常州亿泰 常州亿泰
归属于母公司股东权益 8,323.71
按持股比例计算的净资产份额 3,953.76
调整事项 -414.77
—商誉 74.38
—内部交易未实现利润 -489.15
—其他
对联营企业权益投资的账面价值 3,538.99
存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -1,519.69
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -1,519.69
本期收到的来自联营企业的股利
4、 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息 单位：万元
期末余额/本期发生额 年初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 872.12
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -413.44
—其他综合收益
—综合收益总额 -413.44
联营企业：
投资账面价值合计 1,551.56
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -1,948.69
—其他综合收益
—综合收益总额 -1,948.69
财务报表附注第 101 页
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财务报表附注
5、 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
截至 2018 年 12 月 31 日，不存在合营企业或联营企业向本公司转移资金的能
力存在重大限制的情况
6、 合营企业或联营企业发生的超额亏损
截至本报告期，联营企业常州百俊、合营企业无锡致弘在确认房产销售收入
前，出现项目前期阶段性亏损，公司按持股比例确认超额亏损合计 1,347.02
万，计入预计负债。
7、 与合营企业投资相关的未确认承诺
公司将根据合资合作协议按项目开发进度向合营企业提供运营资金。
8、 截至 2018 年 12 月 31 日，无与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
(四) 重要的共同经营
截至 2018 年 12 月 31 日，无重要的共同经营。
(五) 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
截至 2018 年 12 月 31 日，无未纳入合并财务报表范围的结构化主体。
八、 与金融工具相关的风险
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司
董事会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责
任，但是董事会已授权本公司各职能部门设计和实施能确保风险管理目标和政策得
以有效执行的程序。董事会通过各职能部门递交的月度报告来审查已执行程序的有
效性以及风险管理目标和政策的合理性。本公司的内部审计部门也履行审计风险管
理的政策和程序，并且将有关发现汇报给审计委员会。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽
可能降低风险的风险管理政策。
(一) 信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。本公
司制订相关制度以确保对客户进行信用评估和记录，实施了相关管理程序确保采取
后续行动收回逾期应收款项。本公司定期对应收款项的账面价值进行检查，以确保
计提了足够的坏账准备。本公司无重大集中信用风险，因为风险分散于众多客户。
财务报表附注第 102 页
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财务报表附注
本公司作为房地产开发集团公司，其行业特点决定最终不会因信用问题给企业造成
损失。
财务报告中反映的应收款主要是购房者的购房按揭银行没有放款，对此本公司从多
个角度采取风险管理的措施。首先在与客户签订购房合同之前，项目公司及销售代
理公司会对客户的信用风险进行评估，协助按揭银行审核客户的相关资信证明资料，
对经审核存在信用问题的客户则不与之形成交易，从源头上杜绝信用风险发生。其
次对银行尚未放款的应收款，项目公司及销售代理公司全过程跟踪银行放款进度，
确保早放，回笼资金。第三对于确实由于银行或客户原因导致银行无法及时放款的，
项目公司可采取销售退回方式，并按销售合同收取违约金，以保证公司合法权益。
本公司其他应收款主要系保证金及押金、与个人及单位的往来款项，公司对此类款
项与相关经济业务一并管理并持续监控，以确保公司不致面临重大坏账风险。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而
发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的
风险。本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。基
于本公司持续发展及盈利能力的考虑，本公司主要通过严格控制利率水平以控制利
率风险，一是通过本公司规模的不断壮大及经营能力的提高，融资渠道的拓展，从
而获取低成本的资金；二是借助本公司之母公司光明食品（集团）有限公司所属的
财务公司发挥调剂资金的作用，灵活运用融资工具，降低融资成本，提高资金使用
效率和效益。
本公司关注利率的波动趋势并考虑其对本公司所面临的利率风险的影响。目前本公
司固定利率与浮动利率比例可控，总体利率风险可控。
（2）汇率风险
本公司所有经营活动均在中国境内，主要交易均以人民币结算，本公司无重大外汇
风险。
（3）其他价格风险
本公司所面临的价格风险主要由本公司所持有的可供出售金融资产而形成。该可
供出售金融资产为上海银行流通股股权，管理层认为这些投资活动面临的市场价
格风险是可以接受的。
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财务报表附注
九、 公允价值的披露
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
指定以公允价值
计量且其变动计
2,564,009.46 2,564,009.46
入当期损益的金
融资产
权益工具投资 2,564,009.46 2,564,009.46
十、 关联方及关联交易
(一) 本公司的母公司情况
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例(%) 权比例(%)
国有资产
光明食品（集团）有 上海市华山路
的经营与 49.43 亿元 35.22 35.22
限公司 263 弄 7 号
管理等
本公司最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
(二) 本公司的子公司情况
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
财务报表附注第 104 页
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财务报表附注
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合
营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
无锡致弘置业有限公司 合营企业
杭州润昕置业有限公司 合营企业
苏州和都置业有限公司 合营企业
无锡明景置业有限公司 合营企业
常州百俊房地产开发有限公司 联营企业
常州亿泰房地产开发有限公司 联营企业
(四) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
上海良友（集团）有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
光明食品集团上海东海农场有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
上海海博投资有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
光明食品集团财务有限公司 受同一实际控制人控制
光明食品（集团）有限公司 受同一实际控制人控制
光明乳业股份有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
光明食品集团上海海丰总公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
上海牛奶（集团）有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
光明食品国际有限公司及其下属公司 受同一实际控制人控制
(五) 关联交易情况
1、 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
光明乳业股份有限公司及其下属公司 采购商品 2,017,318.29 3,640,122.17
上海良友（集团）有限公司及其下属公司 采购商品 1,109,485.40 1,021,567.92
光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 采购商品 839,254.00 16,471.00
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财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海海博投资有限公司及其下属公司 接受劳务 565,154.78 888,704.48
上海海博投资有限公司及其下属公司 采购商品 373,138.89
农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 接受劳务 98,923.06
上海牛奶（集团）有限公司及其下属公司 接受劳务 89,148.56
光明食品集团上海海丰总公司及其下属公司 采购商品 64,594.60
上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 采购商品 54,933.88
光明食品集团上海五四有限公司及其下属公司 接受劳务 37,800.00 8,345,452.22
光明食品国际有限公司及其下属公司 接受劳务 1,434.60
光明食品国际有限公司及其下属公司 采购商品 1,632,005.02
上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 接受劳务 127,183.35
光明食品集团上海市上海农场及其下属公司 采购商品 25,508.80
光明食品集团上海长江总公司及其下属公司 采购商品 14,752.14
合计 5,251,186.06 15,711,767.10
出售商品/提供劳务情况表
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海良友（集团）有限公司及其下属子公司
出售房产 1,030,138,334.61
（注）
光明乳业股份有限公司及其下属公司 提供劳务 15,770,506.33 6,698,219.99
上海良友（集团）有限公司及其下属公司 提供劳务 3,527,087.28 2,698,690.06
苏州和都置业有限公司 提供劳务 3,713,207.54
光明食品（集团）有限公司 提供劳务 2,158,985.27
光明食品集团上海东海农场有限公司及其
提供劳务 1,976,341.37
下属公司
光明乳业股份有限公司及其下属公司 出售商品 1,568,395.57 18,795,273.80
上海海博投资有限公司及其下属公司 出售商品 1,463,190.79 100,488.92
上海海博投资有限公司及其下属公司 提供劳务 812,324.50 455,660.36
上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属
提供劳务 303,800.61
公司
上海市糖业烟酒（集团）有限公司及其下属
出售商品 163,111.39 565,588.57
公司
光明食品国际有限公司及其下属公司 提供劳务 143,841.52
财务报表附注第 106 页
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财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 出售商品 138,228.47 235,025.66
光明食品（集团）有限公司 出售商品 133,800.62 26,051.28
农工商超市（集团）有限公司及其下属公司 提供劳务 132,743.58
光明食品集团财务有限公司 出售商品 43,640.48 20,648.09
上海市农工商投资公司及其下属公司 提供劳务 37,414.27
光明食品集团上海跃进有限公司及其下属
提供劳务 30,532.97
公司
光明食品国际有限公司及其下属公司 出售商品 8,553.55 15,227.45
上海蔬菜（集团）有限公司及其下属公司 出售商品 4,304.29 3,100.85
上海牛奶（集团）有限公司及其下属公司 出售商品 1,720.75
上海良友（集团）有限公司及其下属公司 出售商品 1,531.14
光明食品集团上海五四有限公司及其下属
出售商品 1,249.06 120,717.95
公司
上海蔬菜（集团）有限公司 出售房产 396,030,465.71
上海牛奶（集团）有限公司及其下属公司 提供劳务 508,103.66
光明食品集团上海五四有限公司及其下属
提供劳务 404,339.62
公司
光明食品集团上海长江总公司及其下属公
出售商品 136,538.33
司
合计 1,062,272,845.98 426,814,140.30
关联交易的定价方式以交易当期市价或评估价为依据确定。
注：下属子公司上海农工商华都实业（集团）有限公司 2017 年与上海良友（集
团）有限公司签订了《商品房买卖合同》，将其拥有的丽水路项目中 13,255.70
平方米的商业用房出售给上海良友（集团）有限公司，交易总金额为
988,386,029.40 元，不含税金额 941,320,028.00 元。截至本报告期末，华都实
业已收到全部房款，房屋已交付，产权过户手续已完成。
本期下属子公司上海华都大厦有限公司 2017 年与上海良菱配销有限公司签订
了《商品房买卖合同》，将其开发的华都大厦项目中 2,187.67 平方米的商业用
房及 24 只车库出售给上海良菱配销有限公司，交易总金额为 93,259,221.93 元，
不含税金额 88,818,306.60 元。截至本报告期末，华都大厦已收到全部房款，
房屋已交付，产权过户手续已完成。
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2、 无关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
3、 关联租赁情况
本公司作为出租方：
承租方名称 承租资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
农工商超市（集团）有限公司 房屋 3,099,343.21 3,076,609.53
光明食品（集团）有限公司 房屋 571,428.57 571,428.57
光明食品（集团）有限公司 车辆 279,611.65 559,223.30
上海梅林正广和股份有限公司 房屋 545,454.55 285,714.29
合计 4,495,837.98 4,492,975.69
本公司作为承租方：
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海良友集团有限公司 房屋 15,692,456.20
上海中鑫物业管理有限公司 房屋 12,071,969.70
上海牛奶（集团）有限公司 房屋 6,953,537.89 9,576,384.69
光明食品集团上海东海总公司 房屋 1,304,388.56 1,884,499.05
合计 36,022,352.35 11,460,883.74
4、 关联担保情况
本公司作为担保方：
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
常州百俊房地产开发有
150,050,000.00 2018 年 8 月 18 日 2021 年 8 月 17 日 否
限公司
无锡明景置业有限公司 165,000,000.00 2018 年 11 月 29 日 2021 年 11 月 28 日 否
常州亿泰房地产开发有
343,944,000.00 2018 年 11 月 9 日 2020 年 5 月 26 日 否
限公司
苏州和都置业有限公司 126,000,000.00 2018 年 6 月 25 日 2021 年 6 月 25 日 否
镇江广丰房地产有限公
162,500,000.00 2018 年 9 月 17 日 2021 年 9 月 13 日 否
司
合计 947,494,000.00
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财务报表附注
（2）关联方为本公司提供的债务担保：
担保是否已经
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
光明食品（集团）有 上海锦如置业有限公
450,000,000.00 2015 年 1 月 30 日 2020 年 1 月 29 日 否
限公司 司
光明食品（集团）有 上海锦如置业有限公
180,000,000.00 2015 年 2 月 5 日 2020 年 2 月 4 日 否
限公司 司
光明食品（集团）有 光明房地产集团股份
1,000,000,000.00 2016 年 7 月 15 日 2021 年 7 月 15 日 否
限公司 有限公司
光明食品（集团）有 光明房地产集团股份
1,000,000,000.00 2016 年 9 月 7 日 2021 年 9 月 7 日 否
限公司 有限公司
光明食品（集团）有 光明房地产集团股份
1,500,000,000.00 2017 年 8 月 25 日 2022 年 8 月 25 日 否
限公司 有限公司
光明食品（集团）有 光明房地产集团股份
501,000,000.00 2018 年 8 月 23 日 2021 年 8 月 22 日 否
限公司 有限公司
合计 4,631,000,000.00
5、 关联方资金拆借
（1）截至 2018 年 12 月 31 日向关联方拆入资金
关联方 拆借金额 起始日 到期日
光明食品集团财务有限公司 20,000,000.00 2018/3/6 2019/3/5
光明食品集团财务有限公司 30,000,000.00 2018/4/27 2019/4/26
光明食品集团财务有限公司 30,000,000.00 2018/7/19 2019/7/18
光明食品集团财务有限公司 50,000,000.00 2018/9/19 2019/9/18
光明食品集团财务有限公司 3,378,200.00 2018/10/9 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 1,750,000.00 2018/10/12 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 3,025,290.00 2018/10/19 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 5,447,803.10 2018/10/30 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 2,774,534.40 2018/11/9 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 9,604,613.50 2018/11/23 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 3,293,776.00 2018/12/6 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 1,543,389.00 2018/12/12 2019/10/8
光明食品集团财务有限公司 898,858.30 2018/12/27 2019/10/8
财务报表附注第 109 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
关联方 拆借金额 起始日 到期日
光明食品集团财务有限公司 30,000,000.00 2018/7/27 2019/7/26
光明食品集团财务有限公司 21,000,000.00 2018/7/27 2019/7/26
光明食品集团财务有限公司 13,000,000.00 2018/10/12 2019/10/11
光明食品集团财务有限公司 10,000,000.00 2018/12/21 2019/12/20
光明食品集团财务有限公司 19,000,000.00 2018/1/31 2019/1/30
光明食品集团财务有限公司 17,000,000.00 2018/4/17 2019/4/16
光明食品集团财务有限公司 50,000,000.00 2018/5/25 2019/5/24
光明食品集团财务有限公司 400,000,000.00 2018/6/29 2021/6/28
光明食品集团财务有限公司 100,000,000.00 2018/9/26 2021/6/28
光明食品集团财务有限公司 17,000,000.00 2018/10/11 2023/9/15
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2018/9/6 2019/9/5
光明食品（集团）有限公司 2,000,000,000.00 2018/9/30 2019/9/29
光明食品（集团）有限公司 1,650,000,000.00 2018/10/31 2019/10/30
光明食品（集团）有限公司 2,100,000,000.00 2018/8/31 2021/8/30
光明食品（集团）有限公司 900,000,000.00 2018/10/19 2021/10/18
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2017/5/9 2020/5/9
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2017/5/9 2020/5/9
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2017/5/9 2020/5/9
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2018/6/22 2019/6/22
光明食品（集团）有限公司 1,000,000,000.00 2018/1/12 2019/1/11
光明食品（集团）有限公司 1,650,000,000.00 2018/4/28 2019/4/28
光明食品（集团）有限公司 2,000,000,000.00 2018/6/11 2019/6/11
光明食品（集团）有限公司 1,200,000,000.00 2018/7/17 2019/7/16
上海鲜花港企业发展有限公司 150,000,000.00 2018/2/6 2019/2/6
上海鲜花港企业发展有限公司 200,000,000.00 2018/1/8 2021/1/8
光明食品集团上海东海农场有限公司 200,000,000.00 2018/1/8 2021/1/8
合计 18,888,716,464.30
（2）向关联方支付资金占用费
关联方 本期发生额 上期发生额
光明食品（集团）有限公司 680,905,010.42 420,643,541.65
光明食品集团财务有限公司 22,051,003.58 9,776,529.67
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光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
关联方 本期发生额 上期发生额
上海鲜花港企业发展有限公司 17,895,763.89 9,125,000.00
光明食品集团上海东海农场有限公司 10,072,638.90
上海大都市资产经营管理有限公司（注） 8,640,000.00
上海轻工业对外经济技术合作有限公司 8,187.97
合计 739,564,416.79 439,553,259.29
注：下属子公司南通农房虹阳置业有限公司 2015 年与上海大都市资产经营管
理有限公司签订了《商品房买卖合同》，将其开发的虹阳幸福天地项目中 252
套酒店式公寓及 75 只车库出售给上海大都市资产经营管理有限公司，交易总
金额为 159,273,444.00 元，南通虹阳累计已收到房款 79,636,722.00 元。2018
年度，双方协商不再继续履行上述协议，并于 2018 年 10 月签订《关于解除<
商品房购买合同>及<南通幸福天地酒店式公寓购买补充协议>的协议》，南通
虹阳返还大都市购房款 79,636,722.00 元，并按解除协议约定向大都市支付
了 864 万元利息补偿。
（3）向关联方拆出资金
关联方 期末余额 期初余额
杭州润昕置业有限公司 1,230,265,289.69
长沙碧明房地产开发有限公司 513,903,397.32
无锡明景置业有限公司 492,863,162.82
常州亿泰房地产开发有限公司 313,382,473.61
无锡致弘置业有限公司 170,381,622.02
镇江广丰房地产有限公司 138,897,097.50
重庆天惠房地产开发有限公司 137,685,758.73
常州百俊房地产开发有限公司 11,688,219.10
合计 3,009,067,020.79
（4）向关联方收取的资金占用费
关联方 本期发生额 上期发生额
杭州润昕置业有限公司 13,771,929.10
无锡明景置业有限公司 8,426,729.17
常州亿泰房地产开发有限公司 15,019,142.85
无锡致弘置业有限公司 6,277,891.93
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光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
关联方 本期发生额 上期发生额
常州百俊房地产开发有限公司 11,543,637.41
重庆天惠房地产开发有限公司 1,395,707.13
合计 56,435,037.58
6、 无关联方资产转让、债务重组情况
7、 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 1,809.42 万元 1,458.17 万元
8、 其他关联交易
（1）公司在关联方的存款情况
关联方 内容 期末余额 年初余额
光明食品集团财务有限公司 存款 5,205,969,696.93 3,384,133,749.02
注：光明食品集团财务有限公司于 2014 年 12 月 25 日取得了中国银行业监督
管理委员会颁发的金融许可证。
（2）向关联方收取的利息
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
光明食品集团财务有限公司 利息收入 70,141,968.75 50,369,446.51
注：公司存放于光明食品集团财务有限公司的存款按中国人民银行规定的金
融机构存款利率计算利息。
(六) 关联方应收应付款项
1、 应收项目
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海领鲜物流有限公司 1,657,761.82 880,159.56 725.00
无锡明景置业有限公司 1,280,000.00
光明食品集团上海东海农
392,875.95
场有限公司
财务报表附注第 112 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海可的便利店有限公司 338,186.13 58,473.04 436,290.00 36,169.50
上海好德便利有限公司 116,970.00 11,697.00 417,210.00 34,167.00
上海圣诺亚酒店有限公司 50,130.00
上海聚能食品原料销售有
14,751.32 12,380.11
限公司
上海市食品进出口家禽有
7,309.50 2,559.98
限公司
光明乳业股份有限公司 5,783.36 5,783.36
上海市食品进出口有限公
3,893.18
司
上海农工商集团国际贸易
1,924.13
有限公司
上海一只鼎食品有限公司 1,532.72 459.82 179,532.72 17,953.27
上海西郊国际农产品交易
292.50
有限公司
安吉海博山庄酒店有限公
7,650.00
司
上海大瀛食品有限公司 31,664.30
预付账款
上海良友（集团）有限公司 4,523,500.00
光明乳业股份有限公司 294,681.83
上海领鲜物流有限公司 20,000.00 5,909.78
上海西郊国际农产品交易
10,000.00
有限公司
上海牛奶（集团）有限公司 6,476.79
其他应收
款
杭州润昕置业有限公司 1,230,265,289.69
长沙碧明房地产开发有限
513,903,397.32
公司
财务报表附注第 113 页
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2018 年度
财务报表附注
期末余额 年初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
无锡明景置业有限公司 492,863,162.82
常州亿泰房地产开发有限
313,382,473.61
公司
无锡致弘置业有限公司 170,381,622.02
镇江广丰房地产有限公司 138,897,097.50
重庆天惠房地产开发有限
137,685,758.73
公司
常州百俊房地产开发有限
11,688,219.10
公司
上海良友（集团）有限公司 1,356,667.00
上海领鲜物流有限公司 400,000.00 40,000.00 400,000.00
上海牛奶（集团）有限公司 40,000.00 40,000.00 40,000.00 40,000.00
农工商超市（集团）有限公
3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
司
光明食品集团财务有限公
500.00 150.00
司
光明食品（集团）有限公司 288,000.00
上海西郊国际农产品交易
30,000.00 2,000.00
有限公司
2、 应付项目
项目名称 关联方 期末账面余额 年初账面余额
应付账款 上海中鑫物业管理有限公司 12,071,969.70
上海牛奶（集团）有限公司 5,990,967.40 4,995,959.76
上海农工商绿化有限公司 713,944.20 3,007,068.00
上海农垦绿化工程有限公司 211,000.00 211,000.00
上海海湾国家森林公园有限公司 185,047.61 185,047.61
光明米业（集团）有限公司 130,435.00 276,192.00
光明乳业股份有限公司 65,615.00 20,143.93
上海西郊国际农产品交易有限公司 55,302.00 55,302.00
上海东大滩食品有限公司 47,815.00 26,610.00
财务报表附注第 114 页
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2018 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末账面余额 年初账面余额
上海五丰商务有限公司 11,393.00 6,063.00
上海正广和汽水有限公司 7,361.20 13,134.40
上海爱森肉食品有限公司 7,260.30 82,211.40
上海东穗现代农业发展有限公司大丰
5,600.00 5,600.00
分公司
上海大瀛食品有限公司 1,125.00 5,400.00
上海金际制冷设备工程有限公司 240,594.00
上海海博汽车租赁有限公司 43,400.00
上海光明森源生物科技有限公司 4,538.20
上海正广和饮用水有限公司 3,303.60
预收账款
上海良友（集团）有限公司 988,386,029.40
上海良菱配销有限公司 93,259,221.93
上海大都市资产经营管理有限公司 79,636,722.00
光明米业集团上海国际贸易有限公司 18,333.33
美高食品（上海）有限公司 9,920.61
上海可的便利店有限公司 1,032.16
应付股利
上海大都市资产经营管理有限公司 5,434,267.68 5,434,267.68
上海农工商绿化有限公司 108,685.35 108,685.35
其他应付款
光明食品（集团）有限公司 112,333,279.24 112,333,279.24
苏州和都置业有限公司 30,527,400.00
上海梅林正广和股份有限公司 16,208,394.88 539,892.81
上海绿野房产开发公司 2,000,000.00 2,000,000.00
上海市海丰农场 255,094.91 255,094.91
上海领鲜物流有限公司 61,922.05 60,097.91
上海市食品进出口家禽有限公司 50,000.00 50,000.00
上海仟果企业管理有限公司 29,286.37 41,541.08
上海可的便利店有限公司 6,000.00 6,000.00
上海海博出租汽车有限公司 3,984.00 3,984.00
上海海博投资有限公司 235.73
财务报表附注第 115 页
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2018 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末账面余额 年初账面余额
上海联豪食品有限公司 120,000.00
一年内到期的
长期应付款
冠生园（集团）有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
(七) 关联方承诺
无
十一、 股份支付
本报告期公司无股份支付情况
十二、 政府补助
(一) 与资产相关的政府补助
资产负债 计入当期损益或冲减相关成 计入当期损益或
种类 金额 表列报项 本费用损失的金额 冲减相关成本费
目 本期发生额 上期发生额 用损失的项目
农产品冷链物流
468,203.16 递延收益 93,640.64 93,640.64 其他收益
监控系统研发
农业物联网示范
388,779.47 递延收益 77,755.90 77,755.90 其他收益
基地建设
农产品冷链智能
物流公共服务平 52,307.69 递延收益 10,461.54 10,461.54 其他收益
台
立体化农产品城
679,853.82 递延收益 129,172.20 129,172.20 其他收益
市宅配体系
农产品电子商务
供应链一体化建 298,411.93 递延收益 59,682.36 59,682.36 其他收益
设
合计 1,887,556.07 370,712.64 370,712.64
财务报表附注第 116 页
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(二) 与收益相关的政府补助
计入当期损益或冲减相关成本费 计入当期损益或冲减
种类 金额 用损失的金额 相关成本费用损失的
本期发生额 上期发生额 项目
土地降容补偿款 96,465,981.00 79,689,150.23 主营业务成本
财政返还 2,175,463.00 2,175,463.00 其他收益
政府扶持资金 799,268.18 799,268.18 595,000.00 其他收益
项目补偿款 516,500.00 516,500.00 1,727,658.00 其他收益
其他小额政府补
103,360.65 103,360.65 455,101.00 其他收益
助
项目补偿款 1,785,284.08 1,785,284.08 1,728,502.13 营业外收入
其他零星补助 225,128.04 225,128.04 营业外收入
项目补偿款 9,378,780.82 9,378,780.82 19,598,942.52 主营业务成本
地方税收优惠一
4,577,552.00 营业外收入
次性补偿
合计 111,449,765.77 94,672,935.00 28,682,755.65
财务报表附注第 117 页
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十三、 承诺及或有事项
(一) 重要承诺事项
1、 已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出情况
截至 2018 年 12 月 31 日，公司及下属子公司已签约尚未支付的土地款约为 379,026.00 万元；已签约尚未支付的对外投资款为 50,900.00 万
元。
2、 资产负债表日存在的重要承诺：
（1）公司已用于抵押资产的情况
借款单位 借款金额 抵押期限 抵押物类别 抵押物 抵押物账面价值
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 47,300,000.00 2017/9/1 2020/9/1 存货
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 56,700,000.00 2017/9/21 2020/9/21 存货
土地使用权 1,044,980,464.47
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 132,500,000.00 2017/9/27 2020/9/1 存货
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 113,500,000.00 2017/12/25 2020/9/1 存货
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 200,000,000.00 2018/8/15 2021/8/15 存货 土地使用权 359,738,107.00
农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 550,000,000.00 2018/12/26 2021/12/25 存货 土地使用权 323,111,793.66
南宁国粮房地产开发有限公司 100,000,000.00 2018/11/28 2021/11/15 存货 土地使用权 239,717,850.76
农工商房地产集团舟山置业有限公司 20,000,000.00 2016/12/23 2021/12/15 存货
农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/2/23 2021/12/15 存货
土地使用权及其在建工程 1,164,397,459.16
农工商房地产集团舟山置业有限公司 100,000,000.00 2017/7/20 2021/12/15 存货
农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/9/14 2021/12/15 存货
财务报表附注第 118 页
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2018 年度
财务报表附注
借款单位 借款金额 抵押期限 抵押物类别 抵押物 抵押物账面价值
农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/12/27 2021/12/15 存货
农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2018/2/28 2021/12/15 存货
农工商房地产集团舟山置业有限公司 25,000,000.00 2018/4/28 2021/12/15 存货
农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 553,800,000.00 2016/11/18 2021/11/17 存货
农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 92,300,000.00 2016/12/13 2021/11/17 存货
土地使用权 1,069,671,880.00
农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 73,800,000.00 2016/12/31 2021/11/17 存货
农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司 257,600,000.00 2017/4/26 2021/11/17 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 782,800,000.00 2018/8/3 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 19,200,000.00 2018/9/6 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 149,500,000.00 2018/12/19 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 5,200,000.00 2018/9/19 2023/7/28 存货
土地使用权 5,827,130,000.00
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 28,800,000.00 2018/8/31 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 1,324,450,000.00 2018/7/31 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 9,300,000.00 2018/9/20 2023/7/28 存货
农工商房地产集团申阳（上海）置业有限公司 226,500,000.00 2018/12/17 2023/7/28 存货
余姚中珉置业有限公司 200,000,000.00 2018/7/17 2020/7/15 存货 土地使用权 354,058,380.00
山东菏泽平土房地产有限公司 205,600,000.00 2017/10/18 2021/10/17 存货 土地使用权及其在建工程 494,125,300.00
宜兴鸿鹄地产开发有限公司 174,500,000.00 2018/9/6 2021/8/9 存货
土地使用权 252,331,800.00
宜兴鸿鹄地产开发有限公司 100,000,000.00 2018/10/31 2021/8/9 存货
财务报表附注第 119 页
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财务报表附注
借款单位 借款金额 抵押期限 抵押物类别 抵押物 抵押物账面价值
郑州农工商华臻置业有限公司 239,000,000.00 2018/12/29 2021/12/28 存货 在建工程 749,223,032.37
郑州农工商华臻置业有限公司 149,900,000.00 2017/11/30 2019/11/30 存货 土地使用权及其在建工程 214,404,169.00
农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 117,408,000.00 2018/10/19 2021/10/15 存货 土地使用权 151,162,800.00
农工商房地产集团汇慈（上海）置业有限公司 80,000,000.00 2018/12/21 2021/10/15 存货 在建工程 121,130,405.19
农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 850,000,000.00 2018/6/29 2021/6/28 存货
农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 200,000,000.00 2018/9/26 2021/6/28 存货 土地使用权及其在建工程 1,949,814,659.06
农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 100,000,000.00 2018/9/29 2021/6/28 存货
上海北茂置业发展有限公司 518,000,000.00 2018/2/14 2039/2/14 固定资产
光明地产大厦及商业 894,440,389.92
上海北茂置业发展有限公司 362,000,000.00 2018/2/14 2039/2/14 固定资产
苏州绿淼不动产开发有限公司 400,000,000.00 2018/12/25 2021/11/30 存货
土地使用权 1,731,892,911.92
苏州绿淼不动产开发有限公司 200,000,000.00 2018/12/26 2021/11/30 存货
存货 真北路、灵石路、俱进路等房产 75,798,949.06
光明房地产集团股份有限公司 270,000,000.00 2018/12/26 2019/12/26
投资性房地产 张杨路、中江路等房产 63,860,987.78
湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 347,500,000.00 2016/8/31 2019/8/30 存货 土地使用权 228,881,983.60
合计 9,582,158,000.00 17,309,873,322.95
财务报表附注第 120 页
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（2）公司已用于质押资产的情况
借款单位 借款金额 质押期限 质押物 质押物账面价值
常州亿泰房地产开发有限公司 343,944,000.00 2018/11/9 2020/5/26 股权 35,389,910.45
苏州绿淼不动产开发有限公司 400,000,000.00 2018/12/25 2021/11/30
股权 20,000,000.00
苏州绿淼不动产开发有限公司 200,000,000.00 2018/12/26 2021/11/30
郑州农工商华臻置业有限公司 149,900,000.00 2017/11/30 2019/11/30 大额存单 36,000,000.00
合 计 1,093,844,000.00 91,389,910.45
财务报表附注第 121 页
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(二) 或有事项
1、 截至 2018 年 12 月 31 日未决诉讼或仲裁形成的或有事项
（1）关于宜兴明丰英伦尊邸项目建设工程施工合同纠纷事项
下属子公司宜兴明丰开发的光明英伦尊邸 A 块于 2016 年 6 月竣工交付，交房
后业主发现房屋出现质量问题，原因是施工总包单位在施工过程中使用了供应
商提供的掺入部分钢渣的商品混凝土，问题共涉及到 A 地块 10 幢楼及部分地
下车位。截止 2018 年 12 月 31 日，公司未确认相关房产销售收入。2017 年 1
月，宜兴明丰对有质量问题的房屋及地下车位，向客户提出了解除《商品房购
买合同》（含地下车位）、全额退款及补偿方案，并预提了该事项预计产生的赔
偿损失 4,799.91 万元，截至 2018 年 12 月 31 日，已累计支付 4,304.99 万元，
尚余 494.92 万元。2017 年 4 月，宜兴明丰已向宜兴市人民法院提起诉讼，要
求对施工总包单位依法追究赔偿责任。宜兴市人民法院于 2019 年 3 月 15 日作
出一审判决，判决施工总包单位赔偿宜兴明丰 1,291.05 万元。宜兴明丰不服一
审判决，已向无锡市中级人民法院提起上诉。截至本报告日，该案件尚在审理
中。
（2）除上述重大诉讼事项外，截至 2018 年 12 月 31 日，本公司下属个别子公
司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中出现在其他诉讼事项中的原告。
尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层预计不
会对本公司的财务状况构成重大负面影响。
财务报表附注第 122 页
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2、 本公司为子公司担保情况
担保金额 担保是否已
担保方 被担保方 币种 担保起始日 担保到期日
原币 人民币 经履行完毕
光明房地产集团股份有限公司 上海海博供应链管理有限公司 澳元 3,581,362.56 17,280,074.36 2018/9/21 2019/3/19 否
光明房地产集团股份有限公司 上海海博供应链管理有限公司 澳元 2,056,135.24 9,920,852.53 2018/11/26 2019/5/22 否
光明房地产集团股份有限公司 上海海博供应链管理有限公司 澳元 1,845,500.00 8,904,537.50 2018/11/29 2019/3/29 否
光明房地产集团股份有限公司 光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 人民币 209,000,000.00 209,000,000.00 2018/10/9 2023/9/15 否
光明房地产集团股份有限公司 光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 人民币 74,000,000.00 74,000,000.00 2018/10/16 2023/9/15 否
光明房地产集团股份有限公司 光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 人民币 17,000,000.00 17,000,000.00 2018/10/11 2023/9/15 否
光明房地产集团股份有限公司 余姚中珉置业有限公司 人民币 50,000,000.00 50,000,000.00 2018/7/17 2020/7/15 否
光明房地产集团股份有限公司 宜兴鸿鹄地产开发有限公司 人民币 174,500,000.00 174,500,000.00 2018/9/6 2021/8/9 否
光明房地产集团股份有限公司 宜兴鸿鹄地产开发有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00 2018/10/31 2021/8/9 否
光明房地产集团股份有限公司 上海北茂置业发展有限公司 人民币 518,000,000.00 518,000,000.00 2018/2/14 2039/2/14 否
光明房地产集团股份有限公司 上海北茂置业发展有限公司 人民币 362,000,000.00 362,000,000.00 2018/2/14 2039/2/14 否
光明房地产集团股份有限公司 苏州绿淼不动产开发有限公司 人民币 200,000,000.00 200,000,000.00 2018/12/25 2021/11/30 否
光明房地产集团股份有限公司 苏州绿淼不动产开发有限公司 人民币 100,000,000.00 100,000,000.00 2018/12/26 2021/11/30 否
光明房地产集团股份有限公司 上海海博供应链管理有限公司 澳元 1,478,070.00 7,131,687.75 2018/10/18 2019/2/2 否
光明房地产集团股份有限公司 上海海博供应链管理有限公司 欧元 16,602.30 130,283.23 2018/12/20 2019/2/12 否
合计 1,847,867,435.37
上述被担保方到期偿还债务不存在困难，不会给公司造成不利影响。
财务报表附注第 123 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
3、 子公司为子公司担保情况
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 113,500,000.00 2017/12/25 2020/9/1 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）广西明通置业有限公司 500,000,000.00 2018/12/26 2021/12/25 否
农工商房地产（集团）有限公司 南宁国粮房地产开发有限公司 100,000,000.00 2018/11/28 2021/11/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 86,420,000.00 2018/3/23 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 70,000,000.00 2018/3/28 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 23,830,000.00 2018/1/16 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 72,130,000.00 2018/5/16 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 99,620,000.00 2018/6/15 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 99,720,000.00 2018/4/20 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 98,360,000.00 2018/5/9 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 101,920,000.00 2018/7/26 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 112,500,000.00 2018/9/25 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 5,000,000.00 2018/12/18 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 63,920,000.00 2018/1/11 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 42,250,000.00 2018/1/19 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 83,580,000.00 2018/2/8 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 267,510,000.00 2018/7/20 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 303,750,000.00 2018/9/21 2022/12/28 否
财务报表附注第 124 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 15,000,000.00 2018/12/19 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 29,370,000.00 2018/4/20 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 60,570,000.00 2018/7/19 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团泰日（上海）置业有限公司 33,750,000.00 2018/9/20 2022/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 20,000,000.00 2016/12/23 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/2/23 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 100,000,000.00 2017/7/20 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/9/14 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2017/12/27 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 50,000,000.00 2018/2/28 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团舟山置业有限公司 25,000,000.00 2018/4/28 2021/12/15 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团上海明堰置业有限公司 136,750,000.00 2018/10/25 2021/10/25 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 553,800,000.00 2016/11/18 2021/11/17 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 92,300,000.00 2016/12/13 2021/11/17 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 73,800,000.00 2016/12/31 2021/11/17 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产（集团）绍兴置业有限公司 257,600,000.00 2017/4/26 2021/11/17 否
农工商房地产（集团）有限公司 山东菏泽平土房地产有限公司 205,600,000.00 2017/10/18 2021/10/17 否
农工商房地产（集团）有限公司 郑州农工商华臻置业有限公司 239,000,000.00 2018/12/29 2021/12/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 郑州农工商华臻置业有限公司 149,900,000.00 2017/11/30 2019/11/30 否
财务报表附注第 125 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 850,000,000.00 2018/6/29 2021/6/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 200,000,000.00 2018/9/26 2021/6/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 农工商房地产集团上海汇德置业有限公司 100,000,000.00 2018/9/29 2021/6/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 20,000,000.00 2018/3/6 2019/3/5 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/4/27 2019/4/26 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/7/19 2019/7/18 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 50,000,000.00 2018/9/19 2019/9/18 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 20,000,000.00 2018/6/11 2019/6/6 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/5/11 2019/5/9 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 10,000,000.00 2018/9/7 2019/9/6 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/11/7 2019/9/27 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 20,000,000.00 2018/11/7 2019/9/27 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/8/29 2019/8/28 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/11/2 2019/11/1 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建设发展有限公司 30,000,000.00 2018/12/17 2019/12/16 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 3,378,200.00 2018/10/9 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 1,750,000.00 2018/10/12 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 3,025,290.00 2018/10/19 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 5,447,803.10 2018/10/30 2019/10/8 否
财务报表附注第 126 页
光明房地产集团股份有限公司
2018 年度
财务报表附注
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 2,774,534.40 2018/11/9 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 9,604,613.50 2018/11/23 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 3,293,776.00 2018/12/6 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 1,543,389.00 2018/12/12 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海农工商建筑材料有限公司 898,858.30 2018/12/27 2019/10/8 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海民众装饰设计工程有限公司 20,000,000.00 2018/3/6 2019/1/30 否
农工商房地产（集团）有限公司 上海民众装饰设计工程有限公司 20,000,000.00 2018/11/29 2019/11/28 否
农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 347,500,000.00 2016/8/31 2019/8/30 否
农工商房地产集团湖北置业投资有限公司 湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司 248,000,000.00 2016/11/25 2019/11/24 否
合计 6,583,666,464.30
4、 其他或有负债
为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保：
按照房地产行业惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性信用担保，保证期间为自个人购房担保借款合同签订日起至借款人取得房产证书、
办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执日止。截至 2018 年 12 月 31 日公司为商品房购房人提供该类信用担保余额为 630,655.66
万元。
财务报表附注第 127 页
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2018 年度
财务报表附注
十四、 资产负债表日后事项
(一) 利润分配情况
公司 2019 年 4 月 19 日召开第八届董事会第一百六十六次会议，审议通过了《关于
2018 年度利润分配的预案》，公司以 2018 年末总股本 2,228,636,743 股为基数向全体
股东每 10 股派送现金红利 2 元（含税），共计 445,727,348.60 元。本次预案尚须提
交股东大会审议。
(二) 重大对外融资情况
（1）2019 年 1 月 2 日公司召开第八届董事会第一百五十次会议、第八届监事会第
三十一次会议，审议通过《关于申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS）
的议案》，同意公司采用 CMBS（商业不动产抵押贷款资产支持证券）模式，以间接
持有的斯班赛的仓库、西郊物流仓库及对应土地使用权作为资产支持、以目标物业
产生的现金流作为支撑，设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起设
立不超过 6 亿元的资产支持专项计划，并于 2019 年取得由上海证券交易所出具编号
为“上证函[2019]441 号”的《关于对开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划资产支
持证券挂牌转让无异议的函》。
（2）公司于 2018 年 8 月 30 日分别召开第八届董事会第一百四十次会议、第八
届监事会第二十九次会议，审议通过《关于申请发行购房尾款资产支持证券（ABS）
的议案》， 同意公司采用 ABS（购房尾款资产支持证券）模式，设立“上银光明地
产购房尾款资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，发行
不超过 10 亿元的资产支持证券。
截至 2019 年 1 月 4 日，本专项计划共募集资金人民币 7 亿元，达到《上银光明
地产购房尾款资产支持专项计划说明书》约定的专项计划目标募集规模，完成发行。
（3）公司于 2019 年 1 月 28 日-2019 年 1 月 29 日实施发行了 2019 年度第一期长期
限含权中期票据（永续债），债券名称为光明房地产集团股份有限公司 2019 年度第
一期中期票据，债券简称为 19 光明房产 MTN001，期限为 3+N 年，起息日为 2019
年 1 月 30 日，实际发行金额为 6 亿元，发行利率为 5.9%(发行日 1 年 Shibor+2.618%)，
发行价格为 100 元/百元。本次募集资金已全部到账。
（4）公司于 2019 年 2 月 27 日-2 月 28 日实施发行了 2019 年度第二期中期票据，
债券名称为光明房地产集团股份有限公司 2019 年度第二期中期票据，债券简称为
19 光明房产 MTN002，期限为 3+2 年，起息日为 2019 年 3 月 1 日，实际发行金额
为 8 亿元，发行利率为 3.98%，发行价格为 100 元/百元。本次募集资金已全部到账。
财务报表附注第 128 页
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2018 年度
财务报表附注
(三) 处置子公司情况
2019 年 3 月，公司分别召开董事会、监事会，审议通过了《关于授权全资子公司农
工商房地产（集团）有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司 100%
股权暨关联交易的议案》。并于 2019 年 3 月 13 日与上海梅林正广和股份有限公
司签署股权转让合同。根据股权转让合同，本次关联交易的成交金额为人民币
250,080,708.35 元。本次交易尚须通过上海联合产权交易所履行协议转让程序。
十五、 其他重要事项
(一) 分部信息
公司目前无明确的财务报告分部，公司主营业务收入、主营业务成本分地区情况见
本附注“五、（三十六）营业收入和营业成本”。
(二) 根据《重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金方案》中的交割协议约定，
公司 2015 年置出资产相关的法定税费全部由光明集团承担。宜山路全幢房产 16,293
㎡已于 2018 年度取得相关税费的完税证明。截止 2018 年 12 月 31 日，以下房产相
关产权尚未完成过户手续。
序号 坐落地点 土地面积（㎡） 房屋面积（㎡）
1 南汇区东海农场 2 街坊 6/2 丘 12,983 2,703.74
2 书园镇滨果公路 2389 号 33,762 4,736
3 书园镇滨果公路 2999 号 32,285 3,871
4 南汇区东海农场 2 街坊 29/2 丘 12,793 /
5 宜山路 829 号 14,163 16,293
十六、 母公司财务报表主要项目注释
(一) 其他应收款
项目 期末余额 年初余额
应收利息
应收股利 3,554,937.78 1,003,554,937.78
其他应收款 20,143,395,241.92 5,198,319,328.37
合计 20,146,950,179.70 6,201,874,266.15
1、 应收利息
无
财务报表附注第 129 页
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财务报表附注
2、 应收股利
（1）应收股利明细
项目（或被投资单位） 期末余额 年初余额
上海申宏冷藏储运有限公司 3,554,937.78 3,554,937.78
农工商房地产（集团）有限公司 1,000,000,000.00
合计 3,554,937.78 1,003,554,937.78
（2）重要的账龄超过 1 年的应收股利
是否发生减值及
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
其判断依据
上海申宏冷藏储运有 留作企业经营 系全资子公司，无
3,554,937.78 1-2 年
限公司 发展 减值风险
财务报表附注第 130 页
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财务报表附注
3、 其他应收款
（1）其他应收款分类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值 比例 计提比例 账面价值
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
单项金额重大并单独计提坏账
准备的其他应收款
按信用风险特征组合计提坏账
20,143,888,190.43 100.00 492,948.51 0.01 20,143,395,241.92 5,198,812,276.88 100.00 492,948.51 0.01 5,198,319,328.37
准备的其他应收款
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款
合计 20,143,888,190.43 100.00 492,948.51 20,143,395,241.92 5,198,812,276.88 100.00 492,948.51 5,198,319,328.37
财务报表附注第 131 页
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财务报表附注
公司期末无单项金额重大并单独计提坏账准备的其他应收款
组合中，按组合 1 计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
组合名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
子公司往来款 15,780,324,811.80
合、联营企业或合作项目往来款等 3,904,950,430.12
与政府部门发生的往来款项 450,000,000.00
合计 20,135,275,241.92
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
6 个月以内 8,120,000.00 -
3 年以上 492,948.51 492,948.51 100.00
合计 8,612,948.51 492,948.51
（2）本报告期无本期计提、收回或转回坏账准备情况
（3）本期无实际核销的其他应收款情况
（4）其他应收款按款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
经营及房产合建项目往来款 17,263,890,979.86 5,058,555,081.37
联营、合营企业往来款 2,871,384,262.06
保证金 8,010,000.00 139,764,000.00
其他 602,948.51 493,195.51
合计 20,143,888,190.43 5,198,812,276.88
财务报表附注第 132 页
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2018 年度
财务报表附注
（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
占其他应收款合 坏账准备期
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
计数的比例(%) 末余额
农工商房地产集团申阳（上 子公司往来
8,163,793,805.30 0-6 个月 40.53
海）置业有限公司 款
光明房地产集团浙江明玖置 子公司往来
1,354,560,000.00 0-6 个月 6.72
业有限公司 款
合营企业往
杭州润昕置业有限公司 1,230,265,289.69 0-6 个月 6.11
来款
光明房地产集团（苏州）置 子公司往来
1,028,327,758.16 0-6 个月 5.10
业有限公司 款
合计 11,776,946,853.15 58.46
（6）无涉及政府补助的应收款项
（7）无因金融资产转移而终止确认的其他应收款
（8）无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
(二) 长期股权投资
期末余额 年初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
对子公司投资 6,028,059,814.06 6,028,059,814.06 5,744,648,408.49 5,744,648,408.49
对联营、合营企
247,703,810.40 247,703,810.40 148,455,030.40 148,455,030.40
业投资
合计 6,275,763,624.46 6,275,763,624.46 5,893,103,438.89 5,893,103,438.89
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2018 年度
财务报表附注
1、 对子公司投资
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
农工商房地产（集团）有限公司 4,738,850,766.40 4,738,850,766.40
上海申宏冷藏储运有限公司 41,331,266.83 41,331,266.83
上海海博西郊物流有限公司 115,000,000.00 115,000,000.00
上海海博物流（集团）有限公司 190,408,533.54 190,408,533.54
上海海博斯班赛国际物流有限公司 69,757,841.72 69,757,841.72
光明房地产集团上海汇晟置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
光明房地产集团上海金山卫置业有限公司 82,000,000.00 82,000,000.00
上海光明泗泾建设发展有限公司 80,000,000.00 80,000,000.00
杭州千岛湖立元置业有限公司 6,100,000.00 6,100,000.00
浙江明佑置业有限公司 93,000,000.00 93,000,000.00
烟台平土房地产有限公司 43,200,000.00 43,200,000.00
宜兴鸿鹄地产开发有限公司 135,000,000.00 135,000,000.00
上海海博供应链管理有限公司 22,911,405.57 22,911,405.57
常州明城置业发展有限公司 52,000,000.00 52,000,000.00
光明房地产集团（苏州）置业有限公司 93,000,000.00 93,000,000.00
光明房地产集团江苏明宏置业有限公司 93,000,000.00 93,000,000.00
余姚中珉置业有限公司 2,500,000.00 2,500,000.00
苏州绿淼不动产开发有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
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财务报表附注
被投资单位 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
光明房地产集团浙江明玖置业有限公司
（注）
武汉明利房地产开发有限公司（注）
郑州光明开元置业有限公司（注）
合计 5,744,648,408.49 283,411,405.57 6,028,059,814.06
注：截至 2018 年 12 月 31 日，本公司尚未对上述子公司实缴出资。
2、 对联营、合营企业投资
本期增减变动
本期计提减 减值准备
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合收益 其他权益变 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 其他 值准备 期末余额
投资损益 调整 动 股利或利润
1．合营企业
无锡致弘置业有限公司 1,225,000.00 -1,225,000.00
镇江广丰房地产有限公
15,000,000.00 -4,799,979.08 10,200,020.92
司
苏州和都置业有限公司 10,000,000.00 -7,055,488.61 2,944,511.39
杭州润昕置业有限公司 7,000,000.00 1,721,180.74 8,721,180.74
长沙碧明房地产开发有
20,000,000.00 -3,876,626.10 16,123,373.90
限公司
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本期增减变动
本期计提减 减值准备
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合收益 其他权益变 宣告发放现金 期末余额
追加投资 减少投资 其他 值准备 期末余额
投资损益 调整 动 股利或利润
常州亿泰房地产开发有
47,500,000.00 -12,110,089.55 35,389,910.45
限公司
小计 100,725,000.00 -27,346,002.60 73,378,997.40
2．联营企业
农工商房地产置业有限
148,455,030.40 159,266.68 148,614,297.08
公司
无锡明景置业有限公司 27,500,000.00 -11,469,305.08 16,030,694.92
常州百俊房地产开发有
6,668,000.00 -6,668,000.00
限公司
镇江扬启房地产开发有
限公司（注）
嘉兴创通股权投资基金
9,751,000.00 -71,179.00 9,679,821.00
合伙企业（有限合伙）
小计 148,455,030.40 43,919,000.00 -18,049,217.40 174,324,813.00
合计 148,455,030.40 144,644,000.00 -45,395,220.00 247,703,810.40
注：镇江扬启房地产开发有限公司系本公司联营企业，截至 2018 年 12 月 31 日，公司尚未实缴出资。
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(三) 营业收入和营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 149,529,078.30 4,423,104.62
其他业务 122,126.89 122,126.89
合计 149,651,205.19 122,126.89 4,423,104.62
(四) 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -59,300,293.05 27,159,880.57
处置长期股权投资产生的投资收益 -673,183.71
合计 940,026,523.24 1,027,159,880.57
十七、 补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 4,159,576.15
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
95,043,647.64
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 55,544,591.55
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损
益
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项目 金额 说明
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
103,006.44
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 58,749,496.78
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -49,590,534.99
少数股东权益影响额 -22,439,112.42
合计 141,570,671.15
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公
告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项
目，应说明原因。
项目 金额 原因
本公司主营房地产开发，根据房地产行业的业务性质及特
处置长期股权投资
6,591,511.25 点，销售存货以处置股权形式实现，此部分为公司主业，
产生的投资收益
与正常经营直接相关，因此界定为经常性损益。
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(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产收 每股收益（元）
报告期利润
益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 12.85% 0.6272 0.6272
扣除非经常性损益后归属于公司普通
11.55% 0.5636 0.5636
股股东的净利润
光明房地产集团股份有限公司
二〇一九年四月十九日
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